הדפסה

בר"מ 2253/15 עיריית נתיבות נ. עמיגור ניהול נכסים בע"מ

החלטה בתיק בר"מ 2253/15

בבית המשפט העליון

בר"ם 2253/15

לפני:
כבוד השופטת ד' ברק-ארז

המבקשת:
עיריית נתיבות

נ ג ד

המשיבה:
עמיגור ניהול נכסים בע"מ

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 22.2.2015 בעמ"נ 27352-05-14

בשם המבקשת:
עו"ד ברוך חייקין; עו"ד עינב סילורה

החלטה

1. לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים מיום 22.2.2015 (עמ"נ 27352-05-14, הנשיא י' אלון). בפסק הדין התקבל ערעור שהגישה המשיבה על החלטתה של ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית נתיבות (להלן: ועדת הערר) מיום 19.8.2009 בשני עררים שהוגשו על ידי המשיבה (ערר 7/05 וערר 2/04).

רקע והליכים קודמים

2. עמיגור ניהול נכסים בע"מ, המשיבה, היא חברת בת של הסוכנות היהודית העוסקת במתן פתרונות דיור במקומות שונים בישראל, ובהם בנתיבות. בשנים 2004 ו-2005 המשיבה הגישה לוועדת הערר שני עררים אשר נגעו לחיובה בארנונה על ידי המבקשת, עיריית נתיבות (להלן: העירייה), בגין שניים מהנכסים שבהם החזיקה בתחומים המוניציפליים של נתיבות. בין הצדדים הושגה הסכמה דיונית לפיה "החלטת ועדת הערר תחול ביחס לשנים 1998-2005", הסכמה שרלוונטית לאחד מן העררים כמפורט להלן.

3. המבנה ברחוב אלפסי – ערר אחד (ערר 7/05) עסק במבנה המגורים הממוקם ברחוב אלפסי בנתיבות (להלן: מבנה אלפסי), אשר המשיבה נהגה להשכיר את הדירות בו לזכאי דיור ציבורי. המבנה כלל 24 דירות, ובמהלך השנים נמכרו שלוש מהן לדיירים ששכרו אותן. יתר הדירות נותרו בידי המשיבה. בדצמבר 2001, לבקשת העירייה, הורה בית משפט השלום בבאר שבע (ת"פ 3178/02, השופט י' שפסר) לבעלי הדירות במבנה אלפסי לפנותו, לאחר שמהנדסי העירייה מצאו כי הוא מסוכן ולכן אין מוצא מהריסתו. בהמשך לכך, המשיבה הביאה לפינוי מלא של הדירות אשר היו בבעלותה. פינויים של שלושת הדיירים הנוספים, שהזכויות בדירות הועברו להם, ארך יותר זמן, אך בסופו של דבר אף הם פונו, והמבנה נהרס בשנת 2007. המחלוקת בין הצדדים נסבה על התקופה שלאחר השלמת פינוי הדירות שהזכויות בהן נותרו בידי המשיבה ועד אשר פונו הדירות האחרות, בשים לב לאמור בסעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: פקודת העיריות). סעיף זה מקנה למחזיק בבניין ש"נהרס... או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו" פטור מתשלום ארנונה (בתנאים המפורטים שם). ועדת הערר קבעה בעניין זה כי על פי פרשנותו הנכונה של הסעיף, כל עוד הבניין לא פונה במלואו ממילא המשיבה אינה זכאית לפטור מתשלום ארנונה. ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי המשיבה לא הוכיחה שהבניין ניזוק באופן שאינו ניתן לריפוי על ידי השקעה סבירה (כנדרש על פי "המבחן הכלכלי" שאוזכר באותה עת בפסיקתם של בתי המשפט המחוזיים), ולכן העירייה הייתה רשאית לחייב את המשיבה בתשלום ארנונה בגין הדירות שבבעלותה, אף על פי שהיו ריקות.

4. בית האבות – הערר השני (ערר 2/04) עסק בשומת הארנונה שנסבה על בית אבות בבעלותה של המשיבה, אשר כולל 75 יחידות דיור הנמצא גם הוא בנתיבות (להלן: בית האבות). המשיבה השיגה בפני העירייה על שומת הארנונה שנעשתה לה בגין בית האבות, וטענה כי יש לחלק את תעריף הארנונה בין 75 יחידות הדיור שבו ובהמשך לכך לסווג אותן בהתאם לתעריף "מגורים" (ולא כ"קרקע תפוסה"). כמו כן, המשיבה טענה כי יש לייחס את השטחים הפתוחים בבית האבות ליחידות הדיור השונות, כך שכל אחת מהן תיחשב כבעלת "גינה" הצמודה לאותה היחידה. ועדת הערר קבעה בעניין זה כי אמנם יש להבחין בין יחידות המגורים והשטחים הנלווים להן, אשר אותם יש לסווג בהתאם לסיווג "מגורים", לבין החלקים האחרים של הנכס אשר יסווגו בהתאם למהותם. עם זאת, ועדת הערר דחתה את הבקשה לשייך את השטחים הפתוחים בבית האבות ליחידות המגורים, וקבעה כי הקרקע כולה תסווג כ"קרקע תפוסה" ותחויב בהתאם לתעריף שנקבע לכך מדי שנה, למעט יחידות המגורים עצמן. לעניין מועד התחולה של הסיווג החדש ועדת הערר קבעה כי יש להחיל את הסיווג החדש החל מחודש ינואר 2005 בלבד, אך גם ציינה שבהתאם להסדר הדיוני שהוסכם בין הצדדים, החלטתה תחול ביחס לשנים 2005-1998.

5. בית המשפט המחוזי קיבל את הערעורים שהגישה המשיבה בשני העניינים. בכל הנוגע למבנה ברחוב אלפסי בית המשפט המחוזי עמד על כך שמאז שוועדת הערר נתנה את החלטתה, ניתן בר"ם 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו - מנהל הארנונה (30.12.2009) (להלן: עניין המגרש המוצלח), שבו נקבע כי לצורך בחינת הזכאות לפטור הקבוע בסעיף 330 לפקודת העיריות אין להידרש ל"מבחן הכלכלי" כאמת המידה לבחינת מצבו של המבנה, אלא שיש לבחון את מצבו של המבנה כפי שהוא בפועל. כמו כן, בית המשפט המחוזי קבע כי אין בעובדה ששלושה דיירים סירבו לפנות את ביתם כדי לחייב את המשיבה בתשלום ארנונה בגין הדירות, שאותן היא פינתה לדרישתה של העירייה. בכל הנוגע לבית האבות, המשיבה פנתה לבית המשפט המחוזי בבקשה שיורה ליישם את החלטתה של ועדת הערר כך ששינוי הסיווג יחול החל משנת 1998 ועד לשנת 2009, ואילו העירייה טענה כי המשיבה שוגה בפרשנותה להחלטתה של ועדת הערר, ולמעשה היא מורה על שינוי הסיווג החל משנת 2005 בלבד. בית המשפט המחוזי קבע שוועדת הערר התעלמה שלא בצדק, ובלא נימוק, מן ההסדר הדיוני שנקבע בין הצדדים ועל כן יש להחיל את הסיווג החל משנת 1998. בנוסף, באשר לסיווג הקרקע בבית האבות נקבע כי סיווג כל הקרקע מלבד יחידות הדיור כ"תפוסה", בלא שהדבר נתמך בממצא עובדתי כלשהו, אינו יכול לעמוד. לפיכך, בית המשפט המחוזי הורה להשיב את הדיון לוועדת הערר בעניין זה בלבד, לשם עריכת ההבחנות הנדרשות בין החלקים השונים של השטח.

בקשת רשות הערעור

6. העירייה טוענת כי יש לתת לה רשות ערעור, בשל הטעויות הקשות שנפלו, לשיטתה, בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. באשר למבנה אלפסי העירייה טוענת כי פרשנותו הראויה של סעיף 330 לפקודת העיריות היא סוגיה עקרונית בעלת חשיבות כללית. לטענתה, סעיף 330 לפקודת העיריות דורש כתנאי לפטור מארנונה כי הבניין נשוא הבקשה לא יהיה מיושב, ולכן פרשנותו של בית המשפט המחוזי את סעיף החוק שגויה ומהווה תקדים משפטי שאין להסכים לו. בכל הנוגע לבית האבות, העירייה טוענת כי המשיבה כלל לא ערערה על קביעתה של ועדת הערר לעניין מועד התחולה של ההוראה לשנות את סיווג הקרקע, ולא ביקשה בעניין זה כל סעד. לטענת העירייה, כל שביקשה המשיבה מבית המשפט המחוזי היה להורות על יישום החלטתה של ועדת הערר, ולמעשה החלטה זו קבעה כי יש להחיל את שינוי הסיווג משנת 2005 בלבד. העירייה סבורה כי החלטתו של בית המשפט המחוזי להקדים את מועד הסיווג מעבר לאמור בהחלטתה של וועדת הערר ניתנה מבלי שניתנה לה הזדמנות לטעון בעניין ולפיכך ההחלטה גרמה לה עיוות דין חמור.

דיון והכרעה

7. לאחר ששקלתי את הדברים הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות, וזאת אף מבלי להידרש לתגובתה של המשיבה.

8. הלכה היא כי רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן רק במקום שבו מתעוררת שאלה כללית ועקרונית החורגת מעניינם הקונקרטי של הצדדים או כאשר עולה חשש לעיוות דין חמור (ראו: רע"א 103/82‏ חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור בע"מ, פ''ד לו(3) 123 (1982)). בנוסף לכך, בית משפט זה כבר עמד פעמים רבות על כך ששאלות מתחום הארנונה שהן יישומיות באופיין אינן מקימות עילה למתן רשות ערעור בגלגול שלישי (ראו: בר"ם 1114/14 יוסף נ' עיריית באר שבע, פסקה 13 (13.4.2014)), ובאופן ספציפי נקבע כי שאלת סיווגו של נכס לצורך הטלת ארנונה אינה מקימה, ככלל, עילה למתן רשות ערעור "בגלגול שלישי" אלא אם כן נוצר דפוס של פסיקות סותרות בבתי המשפט דלמטה או כאשר מתעוררת שאלה משפטית החורגת מעניינם הישיר של הצדדים למחלוקת (ראו: בר"ם 1295/12 נורקייט בע"מ נ' עיריית פתח תקוה, פסקה 7 (‏12.3.2012)).

9. באשר לטענותיה של המבקשת בעניין מבנה אלפסי, הרי שרובן ככולן נוגעות לאופן יישום הדין בנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה ולפרשנותו הנכונה של סעיף 330 לפקודת העיריות, אשר כבר נדונה בפסיקתו של בית משפט זה תוך התייחסות לתכליתם של דיני הארנונה (ראו: עניין המגרש המוצלח, בפסקה 11). על כן, גם אם שגה בית המשפט המחוזי בהחלטתו, ואינני סבורה כך, הדבר אינו מעניק לעירייה זכות ערעור ב"גלגול שלישי" (ראו למשל: בע"ם 364/15 פלוני נ' פלוני, פסקה 12 (5.3.2015) וההפניות שם). בהקשר זה, ניתן להוסיף – גם אם למעלה מן הצורך – כי טענתה של העירייה לפיה יש לחייב את המשיבה בתשלום ארנונה אף על פי שלבקשתה שלה פינתה המשיבה את דירותיה במבנה מעוררת תמיהה. המשיבה פינתה את 21 הדירות שהיו בבעלותה לנוכח חוות הדעת של מהנדס העירייה והוראתו של בית משפט השלום לפנות את הנכס בהתאם לה. לא ניתן להלום כי בידה האחת העירייה תפנה דיירים מבתיהם – ובצדק רב, בשים לב לסכנה שבמבנה – אך בידה האחרת תחייבם בארנונה בגין אותו הנכס שמהם פונו על ידה, וזאת בשל סירובם של דיירים אחרים להתפנות מן הבניין. ההיתלות בטענה כי הבניין עודנו מיושב על מנת שתוכל להוסיף ולגבות ארנונה מהמשיבה, אשר פעלה כפי שנדרש ממנה, עשויה אף לעלות כדי הפרה של חובת ההגינות המוטלת על העירייה כרשות מינהלית (ראו: דפנה ברק-ארז משפט מינהלי כרך א 285-284 (2010)). למעשה, אילו הייתה מתקבלת טענתה של העירייה הרי לכאורה אף פלישה בלתי חוקית לאחת הדירות, לאחר שהבניין פונה, הייתה מובילה למסקנה כי הוא עדיין תפוס בחלקו. האבסורד שבכך בולט על פני הדברים.

10. גם טענותיה של העירייה בכל הנוגע לסיווג הקרקע בבית האבות אינן מצדיקות הענקתה של רשות ערעור. כאמור לעיל, קבלתן של בקשות רשות ערעור המעלות שאלות יישומיות מתחום הארנונה, כדוגמת אופן סיווגה של קרקע, תיעשה במקרים חריגים. אמנם, פגיעה בזכות הטיעון של צד עשויה להקים באופן עקרוני חשש לעיוות דין המצדיק מתן רשות ערעור, וזאת אף ב"גלגול שלישי" (ראו והשוו: עע"מ 9682/06 עיריית ראשון לציון נ' בנק הפועלים בע"מ, פסקה 19 (13.7.2008)). אולם, אינני סבורה כי במקרה שבפני העירייה הצביעה על פגיעה מסוג זה. בכתב הערעור שהגישה המשיבה היא ביקשה כי בית המשפט המחוזי יורה לעירייה ליישם את החלטתה של ועדת הערר, תוך התייחסות לכך שהעירייה לא שינתה את סיווג הארנונה לשנים שבין 1998 ועד 2009, השנה שבה ההחלטה ניתנה. העירייה סברה כי בקשתה זו של המשיבה נבעה מטעות בהבנת האמור בהחלטת ועדת הערר. אולם, היא הייתה מודעת לכך שזוהי מהות הבקשה ואף מצאה לנכון להתייחס לכך בכתבי טענותיה בפני בית המשפט המחוזי. ככל שהעירייה בחרה שלא להרחיב בעניין זה הרי שאין לה להלין אלא על עצמה.

11. סוף דבר: הבקשה נדחית. בנסיבות העניין ומשלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות.

ניתנה היום, ‏כ"ז בסיון התשע"ה (‏14.6.2015).

ש ו פ ט ת

_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 15022530_A01.doc גמ
מרכז מידע, טל' 077-XXXX333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il