הדפסה

בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' פרץ ואח'

בפני
כב' השופטת בטינה טאובר

בעניין:
פקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש] התש"ם-1980
להלן: "הפקודה"

ובעניין:
יהודה פרץ, ת.ז. XXXXX695
להלן: "החייב"

ובעניין:
עו"ד ליאור מזור
להלן: "המנהל המיוחד"

ובעניין:
כונס הנכסים הרשמי
להלן: "הכנ"ר"

החלטה

1. בפניי בקשה, שהוגשה על ידי מר יהודה פרץ (להלן: "החייב") ועל ידי הגב' איריס פרץ (להלן: "המבקשת"), לעיכוב הליכי פרסום הנכס, המצוי ברחוב החלוץ 12/7 בנהריה והידוע גם כתת חלקה 3 בחלקה 123 בגוש 18208 (להלן: "הדירה"), וזאת עד להמצאת חוות דעת של שמאי מטעמם.

במסגרת הבקשה מציינים החייב והמבקשת, כי בכל הנוגע לדירה הוגשה חוות דעת שמאית מטעם עו"ד ליאור מזור (להלן: "הנאמן") והדירה אף פורסמה בעיתונים, כאשר כל המידע שפורסם והוצג ביחס לדירה מטעם הנאמן הינו מטעה, שכן הדירה הינה בשטח של 37 מ"ר והיתרה עד ל-200 מ"ר נבנתה ללא היתר ובצורה לא חוקית.

לעמדת החייב והמבקשת, לא יעלה על הדעת שבית המשפט יאשר מכירת נכס שנבנה ללא היתר ובצורה בלתי חוקית, תוך סיכון הרוכש הפוטנציאלי ועבירה על שלטון החוק. זאת ועוד, לטענת החייב והמבקשת, הסתיר הנאמן את המידע מפני בית המשפט וניסה לבצע מחטף, תוך שהוא זורה חול בעיני בית המשפט ופועל בחוסר תום לב.

לנוכח כל האמור, טוענים החייב והמבקשת, כי לכל הפחות יש לאפשר לחייב ולמבקשת להציג חוות דעת של שמאי מטעמם, שיתייחס לבנייה הבלתי החוקית ולמחיר הדירה הרלבנטי והמקובל בהתאם לנטען.

2. הנאמן מתנגד לבקשה. הנאמן ציין, כי פרסום של הזמנה להצעת הצעות לרכישת הדירה כבר בוצע על ידו, תיקי מידע כבר החלו מועברים למציעים והליכים לקידום מכירת הדירה כבר בעיצומם.

לגוף העניין, טען הנאמן, כי ביום 24/11/13 הוגשה על ידו חוות הדעת השמאית לבית המשפט, אשר עותק ממנה הומצא למבקשת.

הנאמן ציין, כי בחוות הדעת השמאית ניתנה התייחסות לבנייה הבלתי חוקית, הטעונה השלמת לגליזציה, ואף צוין בה הסך המשוער לשיטת השמאי, שיידרש לשם השלמת הלגליזציה ואשר הופחת מסך השמאות.

הנאמן הוסיף וציין, כי בעדכון, אשר הוגש על ידו לבית המשפט ואשר אליו צורפה השמאות, פורט, כי לחלקים נרחבים מהבנייה בנכס אין היתר בר תוקף וכן כי בחוות דעת השמאי ניתן ביטוי לצורך בלגליזציה ועל כן הועמד שוויו של הנכס על סך של 1,050,000 ₪. הנאמן צירף לתגובתו גם את הפרסום שבוצע ביחס לדירה בעיתונות, אשר אף בו קיימת התייחסות ביחס לאותה בנייה לא מאושרת המצויה בנכס.

הנאמן טען, אפוא, כי אין כל בסיס לטענות החייב והמבקשת, כאילו הסתיר דבר וחצי דבר ביחס למצבה של הדירה והבנייה הלא מאושרת. כן ציין הנאמן, כי אין כל מניעה מלמכור נכס הכולל בנייה ללא היתר, זאת בסיווגים הנדרשים, ותוך העמדת המצגים המתאימים בפני הרוכשים, אשר רוכשים את הנכס as is ובכפוף להערכתם ו/אומדנם.

הנאמן הבהיר, כי המדובר בחוות דעת שמאית אובייקטיבית, שעה שאין לשמאי ו/או לנאמן אשר הזמין את השמאות נגיעה אישית בעניין הנכס, וחוות הדעת השמאית משקללת את מלוא הנתונים הרלבנטיים ביחס לנכס, לרבות הבנייה שבוצעה בהיעדר היתר.

הנאמן סיכם את עמדתו באומרו, כי בקשת החייב והמבקשת מבוססת על טענות שווא נעדרות יסוד, כי אין צורך בהגשת שמאות נוספת, לאור גם האינטרס שקיים למבקשת למכירתו של הנכס במחיר גבוה ככל הניתן, וכי כל עיכוב של הליכי המכר יגרום לנזקים לקופת הכינוס, שעה שהליכי הפרסום של הנכס נעשו על יסוד הסכמות שהושגו עם המבקשת ואשר מהן היא מבקשת לסגת.

3. לבקשת הנאמן ולאחר שהנאמן נתקל בקשיים של ממש לתאם את הצגת הדירה לרוכשים פוטנציאליים, בניגוד להסכמות אליהן הגיעו הצדדים, ובכללם מר בנימין לוי, בדיון שהתקיים ביום 02/11/14, נקבע דיון בבקשה.

לדיון שהתקיים ביום 13/11/14 התייצבו החייב, מר בנימין לוי, שהינו שוכר הדירה, והמבקשת, כאשר שני האחרונים יוצגו, כאמור, על ידי עו"ד גב' אילנה קנר, והצדדים חזרו, בין היתר, על טענותיהם.

4. אקדים ואציין, כי המבקשת וילדיה מתגוררים בדירה סמוכה, אשר זכויות החייב בה הועברו ברישום וללא תמורה על שם המבקשת ביום 10/06/09 ו/או בסמוך לכך. באשר לדירה, ניתנה עוד ביום 15/09/13 החלטה, המורה על פירוק השיתוף בדירה, אשר הייתה רשומה במחציתה על שם החייב ובמחציתה השנייה על שם המבקשת, והעברת התמורה המגיעה לחייב בגין חלקו בדירה לקופת הכינוס של החייב.

במסגרת החלטה זו התבקש הנאמן לפעול לעריכת חוות דעת שמאית, הן לגבי שוויה והן לגבי דמי השימוש ההולם בגינה. כן הוסמך הנאמן לפעול למכירת הדירה, לפרסום הזמנה להציע הצעות לרכישת הזכויות בדירה ולניהול הליכי משא ומתן ו/או התמחרות בין המציעים השונים, לשם השאת התמורה שתתקבל ממימוש הדירה, כאשר למבקשת ניתנה האפשרות להשתתף בהליכי ההתמחרות.

5. למותר לציין, כי מאז מתן ההחלטה מיום 15/09/13 לא פנו החייב והמבקשת להגשת חוות דעת שמאית מטעמם ובפועל, נקטו בכל הצעדים האפשריים לסיכול מימוש הליכי ההתמחרות.

6. בדיון שהתקיים ביום 02/11/14, בו נכחו המבקשת, מר בנימין לוי ועו"ד גב' אילנה קנר ומתמחה ממשרדה, הגיעו הצדדים להסכמה כדלקמן:

"הגענו להסכמה לפיה, למרות כל הוראה הנקובה בהסכם השכירות, שהציג מר לוי, יעמדו בתוקפן לעניין הנכס ברחוב החלוץ 12/7 ההוראות הבאות:
למר לוי תוקנה הזכות לעשות שימוש בנכס עד לא יאוחר מיום 31/10/15.
דמי השכירות בגין תקופת השימוש הנ"ל יועמדו על סך של 2,500 ₪.
בנוסף, יישא מר לוי בכל התשלומים השוטפים, הכרוכים בשימוש בנכס, לרבות מסי עירייה, מים, חשמל, ארנונה וכיוצ"ב.
דמי השכירות ישתלמו, בשלב זה ועד להשלמת עסקה למכירת הנכס, במחציתם לקופת הכינוס באמצעות הנאמן, ובמחציתם האחרת לידי הגב' איריס פרץ. כל זאת מדי 1 לכל חודש קלנדרי, החל מיום 01/12/14.
זכויותיו של מר לוי, לפי האמור לעיל, יומחו במסגרת ההליכים למכר הנכס לרוכש, ככל שיאותר, ולמען הסר ספק, לא תעמודנה למר לוי כלפי רוכש כאמור טענות באשר להשבחות או משך תקופת השכירות או כל טענה עודפת אחרת, אשר מתיימר להקנות לו הסכם השכירות.
הנאמן יפעל מיידית לפרסום הזמנה להציע הצעות לרכישת הנכס, בכפוף לזכויותיו הנ"ל של מר לוי, יקבל הצעות, ישיא הצעה מיטבית ובכפוף לאיתורה, יגיש בקשה לאישור הסכם לבית המשפט. מר לוי יהיה זכאי ליטול חלק במסגרת הליכים כאמור, וכן הגב' פרץ, כאשר זכויותיהם תהיינה שוות לזכותו של כל משתתף אחר בהליכים, לרבות חובתם להעמדת ערובה, על פי שייקבע, אם וככל שיבקשו להציע הצעה לרכישת הנכס.
מר לוי והגב' פרץ ישתפו פעולה באופן מלא עם מאמצי הנאמן למכירת הנכס, ובכלל זה יאפשר מר לוי קיום ביקורים בנכס של הנאמן ו/או נציגיו ו/או רוכשים שיפנה לשם ביקור בנכס, ולא ינקוט בכל פעולה, שיהא בה בכדי לסכל את המאמצים למכירת הנכס או לפגוע בהם.
מר לוי יהיה זכאי להגיש תביעת חוב, תוך 30 יום מהיום, בגין השקעות נטענות שבוצעו על ידו בנכס, עבור חלקו היחסי של החייב, ולצורך כך תוארך בהתאם התקופה להגשת תביעת החוב על ידו.
בכל מקרה בו יפר מר לוי איזו מהוראות ההסכמות שלעיל ובכפוף לארכת מועד שתינתן לו לצורך תיקון ההפרה בת 7 ימים, יפנה הנאמן לקבלת הוראות בית המשפט ויעתור למתן צו לפינויו של מר לוי ולמכירת הנכס כשהוא פנוי מכל אדם או מיטלטלין".

יצוין, כי הצדדים ובאי כוחם אישרו בחתימת ידם את תוכן ההסכמות אליהם הגיעו והסכמה זו קיבלה תוקף של החלטה.

7. במסגרת הבקשה מעלים החייב והמבקשת את הטענה, כי גילויים שנתגלו להם בדבר בנייה לא חוקית בדירה מצדיקים, לשיטתם, את עיכוב ההליכים הננקטים לפרסום ומכר הדירה.

הגם שבמסגרת הבקשות מעלים החייב והמבקשת טענות עובדתיות שונות, לא צירפו החייב והמבקשת תצהיר לבקשתם, באופן שיתמוך בעובדות הנטענות בבקשות, ובניגוד להוראת תקנה 241 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

ראשית, ניתן לתמוה, כיצד החייב והמבקשת, שהינם בחלקים שווים בעלי הדירה, אינם מודעים לחריגות בנייה כה מהותיות, וטענתם, בדבר הגילוי החדש של המידע האמור, מעלה יותר מתהיות.

בנוסף, סבורני, כי אין כל ממש בטענות החייב והמבקשת, לפיהן המידע בדבר עצם קיומה של בנייה לא חוקית או בניגוד להיתר בנייה לא היה ידוע, לא הובא לידיעת בית המשפט ו/או לא הובא בחשבון במסגרת ההליכים שננקטו על ידי הנאמן.

בהודעה המעודכנת, אשר הוגשה על ידי הנאמן ביום 24/11/13, אשר אליה צורפה חוות הדעת השמאית ואשר העתקה הומצא למבקשת, ציין הנאמן כדלקמן:

"כעולה מהשומה, בגין חלקים נרחבים מהבניה בנכס הנ"ל אין היתר בר תוקף. יחד עם זאת עולה כי נתקיימו הליכים לקבלת היתר (ואף הוצגו תכניות שהוכנו) ברם מהלך הלגאליזציה לא הושלם בשל אי תשלום אגרות. עוד עולה מהשומה כי על פי בירורו של השמאי באם תוגש לועדה המקומית תכנית ללגאליזציה לקיים, ייתכן וניתן יהיה לאשר את הבנוי.
בשקלול הנתונים, לרבות נושא הרישוי החסר, והצורך בלגאליזציה, אמד השמאי בחוות דעתו את שוויו של הנכס ב-1,050 אש"ח (עם אפשרות הפחתה בגבולות של עד 20% במימוש כפוי)".

זאת ועוד, מעיון בחוות הדעת השמאית, שנערכה על ידי השמאי גל בירמן ביום 17/11/13 ואשר הוגשה לבית המשפט על ידי הנאמן ביום 24/11/13, עולה, כי השמאות מתייחסת בהרחבה לבנייה הבלתי חוקית שנערכה בדירה וזו מתבססת על הקביעה, לפיה בנכס קיימת בנייה לא חוקית, הטעונה השלמת לגליזציה, ואף צוין בה הסך המשוער לשיטת השמאי, אשר יידרש לשם השלמת הלגליזציה, אשר הופחת מסך השמאות.

מן האמור עולה, אפוא, כי מראשית ההליכים שהתנהלו על ידי הנאמן לאחר מתן ההחלטה בדבר פירוק השיתוף הבהיר הנאמן, כי המדובר בנכס בו בוצעה בנייה לא מאושרת ומרכיב זה מצא ביטויו אף בשמאות שהוגשה על ידי הנאמן ביום 24/11/13.

מעיון בפרסום שביצע הנאמן ביחס לדירה בעיתונות עולה, כי הנאמן הקפיד ליתן התייחסות ביחס לבנייה הלא מאושרת המצויה בנכס וציין לעניין זה בפרסום שביצע כדלקמן:

"הדירה תימכר במצבה (AS-IS). על המציע לבדוק, בעצמו ו/או באמצעות יועצים מטעמו, ועל אחריותו, כל פרט וכל מידע הדרוש להגשת ההצעה, לרבות מצבה המשפטי, התכנוני והרישומי, וכן הרישויי של הדירה ואפשרויות השימוש בה. כל הצעה תוגש אך ורק בהסתמך על בדיקותיו של המציע ובאחריותו הבלעדית. מבלי לגרוע מכך יובהר כי הדירה כוללת תוספות בנייה בגינן לא ניתנו היתרי בניה מאושרים, והאחריות לבדיקת מצבה התכנוני-רישויי של הדירה, על המשמעותיות הנובעות מכך, מוטלת על המציע בלבד".

מן האמור עולה, אפוא, כי הנאמן לא הסתיר כלל דבר וחצי דבר, ביחס לדירה, מצבה והבנייה הלא מאושרת שבוצעה בגדרה, ואף הביא את הדברים כהווייתם בפרסום הדירה ובפני מציעים ורוכשים פוטנציאליים של הנכס.

8. בניגוד לעמדתם של החייב והמבקשת, אין כל מניעה כי בעל תפקיד ימכור במסגרת הליך פשיטת הרגל נכס הכולל בנייה ללא היתר, זאת בסיווגים הנדרשים ותוך העמדת המצגים המתאימים לעניין זה בפני הרוכשים, אשר רוכשים את הנכס as is, בכפוף להערכתם ו/אומדנם, ואשר נוטלים על עצמם את האחריות להכשרת הבנייה הבלתי חוקית, על כל משמעויותיה. כך וככל שלא תתאפשר לגליזציה של הבנייה הלא חוקית, עשויים הם אף למצוא את עצמם במצב, לפיו עליהם לבצע הריסה של הבנייה הבלתי חוקית.

9. משטענות החייב והמבקשת כנגד חוות הדעת השמאית מתמצות בטענה, כי זו לא הביאה בחשבון את הבנייה הבלתי חוקית בדירה, טענה שנסתרת על פניה מקריאת חוות הדעת השמאית, עולה, כי אין כל ממש בטענתם, לפיה חוות הדעת השמאית אינה מבטאת את הערך הריאלי של הדירה במצבה, משחלקים לא מבוטלים בה כוללים בנייה ללא היתר.

זאת ועוד, משהמדובר בחוות דעת שמאית, אשר הוזמנה על ידי בעל תפקיד במסגרת הליך פשיטת רגל, שאין מחלוקת שאין לו כל נגיעה אישית בנכס ו/או בדבר, חזקה כי המדובר בחוות דעת אובייקטיבית, מה גם שמזה למעלה משנה, הגם שחוות הדעת השמאית הומצאה למבקשת, לא פעלה המבקשת להגשת חוות דעת נוגדת.

10. יתר על כן, טענות המבקשת עומדות אף בסתירה להסדר שנקשר אך ביום 02/11/14 בין המבקשת, מר בנימין לוי והנאמן ואשר נחתם על ידי המבקשת, עו"ד גב' אילנה קנר, מר בנימין לוי והנאמן.

11. אוסיף ואציין, כי לחייב אין ממילא זכויות בנכס, אלה הומחו לנאמן משהוכרז החייב כפושט רגל ולא ניתן גם להתעלם מהתנהגותו חסרת תום הלב של החייב בהליך, אשר אינו משלם את התשלומים החודשיים שהושתו עליו במסגרת הליך פשיטת הרגל מאז מתן צו הכינוס, אינו מגיש דו"חות בדבר הכנסות והוצאות, אינו מתייצב לחקירה בפני הנאמן ולכאורה, אף עולה מדיון שהתקיים ביום 05/10/14, אשר אליו נמנע החייב מלהתייצב, כי הינו יוצר חובות חדשים לנושים.

12. משתכלית הליך פשיטת הרגל הינה להשיא את מרב התמורה האפשרית מנכסי החייב ותכלית זו תמוצה ביחס לזכויות החייב בדירה, אשר הומחו לנאמן במסגרת פירוק השיתוף באמצעות העמדת הדירה למכירה ובהתמחרות, שיערוך הנאמן בין המציעים השונים, אין ממילא משמעות לעובדה שיעלה בידי החייב והמבקשת להמציא חוות דעת שמאית, אשר במסגרתה תיערך שומה אשר נמוכה מחוות דעתו השמאית של השמאי אשר מונה על ידי הנאמן.

ניתן היה אף לסבור, כי זהו אף האינטרס של המבקשת, שהינה בעלת 50% מיתרת הזכויות בדירה, ובכל מקרה, וכפי שצוין מפורשות בהסדר שהושג בין הצדדים ביום 02/11/14, שמורה למבקשת הזכות ליטול חלק במסגרת הליכי המכר אותם יבצע הנאמן, כאשר זכויותיה של המבקשת תהיינה שוות לזכותו של כל משתתף אחר בהליכים אלה.

13. לנוכח כל האמור, הנני מורה על דחיית הבקשות.

14. המזכירות תמציא העתק פרוטוקול הדיון מיום 13/11/14 (אשר הוקלד אך בחלקו בשל העדר שירותי קלדנות) וההחלטה זו לצדדים בדחיפות.

הנאמן מתבקש במקביל להמציא העתק ההחלטה לעו"ד גב' אילנה קנר ולחייב.

ניתנה היום, כ"ג חשוון תשע"ה, 16 נובמבר 2014, בהעדר הצדדים.