הדפסה

בן נתן נ' כיוף ואח'

בפני
כב' השופטת תמר נאות פרי

התובעת

מרים בן נתן, ת.ז. XXXXXX419
ע"י ב"כ עוה"ד בלע קידרון (קינדרמן)

נגד

הנתבעים

  1. טלאל כיוף, ת.ז. XXXXXX488
  2. נאזם אבו סעדה, ת.ז. XXXXX079

ע"י ב"כ עוה"ד ראמי חלבי

3. פאדי כיוף, ת.ז. XXXXX796
ע"י עוה"ד ג'יהאן עבדאלחק-חמדאן

4. רשם המקרקעין חיפה (נמחק ביום 2.1.2014)

פסק דין

תביעה למתן צו הצהרתי בדבר זכויות בעלות במקרקעין הנמצאים בעוספיא, הידועים כחלק מחלקה 35 בגוש 17166, בשטח של 5,689 מ"ר (להלן: "המקרקעין").
רקע כללי -
במסגרת כתב התביעה מבקשת התובעת, גב' מרים בן נתן (להלן: "בן נתן"), כי ינתן צו הצהרתי לפיו זכויות הבעלות במקרקעין הינן של המנוח מר אלקנה קוניבסקי ז"ל (להלן: "המנוח") אשר נפטר בשנת 1976, וכי רישומים שנערכו במרשם המקרקעין לגבי העברת זכויותיו של המנוח במקרקעין לאחרים - בטלים.
תמצית טענות התביעה –
בן נתן הנה בתו החורגת של המנוח. המנוח היה נשוי לאמה של בן נתן, שאף היא נפטרה, עוד בשנת 1980. על פי צו ירושה של המנוח שהוצא ביום 1.11.2012, ואשר צורף לכתב התביעה, בן נתן הינה היורשת היחידה של המנוח.
אין מחלוקת כי המקרקעין אכן היו רשומים על שמו של המנוח בעבר, כפי שאף עולה מנסח הטאבו מחודש נובמבר 1994 שהוגש במצורף לכתב התביעה. מהמסמכים שצורפו לכתב התביעה עולה כי ביום 20.3.2009 פנתה בן נתן לראשונה לרשמת המקרקעין בחיפה בקשר לזכויותיה במקרקעין. אז התברר לה כי המקרקעין אינם רשומים עוד על שמו של המנוח, אלא רשומים החל מיום 31.7.2000 על שמו של הנתבע 1, מר כיוף טלאל (להלן: " טלאל"), וכי לגבי הבעלות של טלאל רשומה הערת אזהרה לטובת הנתבע 2, מר אבו סעדה נאזם (להלן: "נאזם"), מיום 31.8.2000. או אז החלה מסכת התכתבויות בינה (באמצעות בא כוחה ובעצמה) ובין לשכת רישום המקרקעין ומחלקת הגילוי הארצית באפוטרופוס הכללי, אשר אף היא פנתה לבן נתן בקשר לאפשרות שיש לה זכויות כלשהן במקרקעין. מהתכתובות עולה עוד כי כבר במהלך שנת 2009 התעורר בלשכת רישום המקרקעין חשד לזיוף ביחס לרישום הבעלות במקרקעין על שם טלאל (ראו מכתב רשמת המקרקעין מיום 6.5.2009, בסעיף 2). עוד עלה מתכתובות אלו, כי מאחר ורשמת המקרקעין אינה מוסמכת לקבוע כי הרישום שבוצע זויף או נעשה שלא כדין, יהא על בן נתן לפנות לבית המשפט המוסמך לצורך קבלת צו הצהרתי מתאים. עוד חשוב לציין כי ביום 12.12.2011, נרשמה ביוזמת רשמת המקרקעין הערת אזהרה על המקרקעין לפיה מתנהל בירור בנוגע לרישומים שנעשו לגבי זכויותיו של טלאל וזכויותיו של נאזם.
לאחר שניתן לטובת בן נתן צו הירושה במהלך שנת 2012, שבה ופנתה בן נתן ללשכת רישום המקרקעין בחיפה בסוף שנת 2012 או בסמוך לכך, כדי לפעול לשינוי הרישום לגבי המקרקעין, אך כאמור, בהעדר סמכות, רשמת המקרקעין לא היתה יכולה להיענות לדרישותיה של בן נתן למחוק את הרישומים שנעשו לגבי המקרקעין לזכותו של טלאל, ודחתה דרישה זו.
בשלב הבא, ביום 30.1.2013, נרשמה הערת אזהרה נוספת על חלק מהמקרקעין, לטובת הנתבע 3, מר כיוף פאדי (להלן: "פאדי"), וזאת על אף שבאותה העת היתה רשומה לגבי המקרקעין הערת רשמת המקרקעין לגבי כך כי מתבצע בירור לגבי רישום הזכויות ביחס למקרקעין.
ביום 3.6.2013 הגישה בן נתן ערר לגבי ההחלטה שלא למחוק את הרישום לממונה על המרשם. הערר נדחה בהחלטת הממונה על המרשם מיום 1.9.2013, מחוסר סמכות למחוק רישום כמבוקש, תוך הפנית בן נתן להגשת תביעה לבית המשפט המוסמך ותוך ציון כי אצל רשמת המקרקעין "עלה חשד לביצוע מעשי מירמה וזיוף בפנקסי המקרקעין, בכל הקשור לפעולות מכר שנרשמו ובהן העברת הבעלות לכיוף טלאל" (סעיף 2(ח) להחלטה).
בהתאם, הוגשה התובענה הנוכחית אשר במסגרתה עותרת בן נתן לצו אשר יורה למחוק את כל הרישומים המתייחסים למקרקעין החל מיום 31.7.2000, ולהשיב את הרישומים למצבם עובר לפעולות שתוארו מעלה, כך שהבעלות במקרקעין תחזור להיות של המנוח. כנגזר מכך תוכל בן נתן להעביר את הזכויות במקרקעין על שמה, כיורשתו היחידה של המנוח.
תמצית טענות הנתבעים -
טלאל טוען, כי הוא רכש את הזכויות במקרקעין בחודש יולי 2000, על בסיס ייפוי כוח (להלן: "ייפוי הכוח") שנתן המנוח בחייו לעורך דין בשם אלי כהן (להלן: "עו"ד כהן"). לטענת טלאל, הוא שילם את מלוא התמורה בגין המקרקעין לעו"ד כהן ובהתאם הועברה הבעלות על שמו וזאת עוד ביום 31.7.2000. עוד טוענים טלאל ונאזם, כי ביום 31.8.2000 נרשמה הערת אזהרה על המקרקעין לזכותו של נאזם, וזאת כבטוחה להלוואה שנתן נאזם לטלאל בחודש אוגוסט 2000, בסך של 10,000 דולר (להלן: " ההלוואה"). לגבי הערת האזהרה לטובת פאדי, אשר הינו בן דודו של טלאל, טוענים שניים אלה כי פאדי רכש מטלאל שטח בגודל של 2,000 מ"ר מתוך המקרקעין, וזאת בהתאם להסכם מיום 18.12.2000 (להלן: " הסכם המכר לפאדי"). אמנם טלאל טוען כי בשלב מסוים הסכם המכר לפאדי בוטל, בעוד שפאדי טוען כי ההסכם שריר ותקף (ולכך אתייחס בהמשך) – אך שניהם טוענים כי הערת האזהרה לטובת פאדי (שנרשמה רק בינואר 2013) סומכת על הסכם המכר לפאדי משנת 2000. זוהי אם כן תמצית עמדת שלושת הנתבעים באשר לזיקתם למקרקעין, ובהמשך, כאשר ההתייחסות תהא לשלושם יחדיו - הם יכונו "הנתבעים".
בתגובה לטענות הנתבעים טוענת בן נתן כי המנוח מעולם לא חתם על ייפוי הכוח, מעולם לא הסכים להעביר את המקרקעין לאחרים ובכללם לטלאל, כי מסכת העובדות שמתארים הנתבעים שקרית וכי המדובר בתרמית והונאה שנועדו לשלול ממנה את זכויותיה שבדין.
מסכת הראיות -
העדים שנשמעו בפני העידו הן בחקירה ראשית והן תוך הפניה לתצהירים שונים שהוגשו מטעמם. ראשונה העידה בן נתן (לרבות לגבי תצהיר שסומן ת/1); ולאחריה העידו טלאל (לגבי תצהירו נ/1); ופאדי (לגבי תצהירו שסומן בטעות ת/5, אך אמור היה להיות מסומן כ-נ/5). נאזם הגיש תצהיר אך לא התייצב לישיבת ההוכחות מפאת מצבו הרפואי. לאחר שניתנה לצדדים האפשרות לטעון באשר לצורך בקיום ישיבה נוספת לצורך שמיעת חקירתו של נאזם, והואיל ולא התבקש זימונו - הוא לא נחקר ולא השמיע את גרסתו בביהמ"ש, אם כי תצהירו נותר בתיק. עוד הוגשו מסמכים מתוך התיק בלשכת רישום המקרקעין - נ/2 עד נ/4, וכן תכתובות, העתקי תעודות פטירה של המנוח ושל אמה המנוחה של בן נתן, העתק תעודת הנישואין שלהם, העתק צווי הירושה שניתנו בעניינם, אישורי תשלום מסים וכיוצ"ב מסמכים.
דיון והכרעה -
לאחר בחינת התשתית העובדתית וטענות הצדדים, עמדתי היא כי דין התביעה להתקבל.
אין ספק, כי הנטל המוטל על שכמה של בן נתן כבד הוא, בהיותה מי שמבקשת לסתור את הרישום בכל הנוגע למקרקעין, רישום אשר קיים בעיקרו משנת 2000, דהיינו כ-13 שנה לפני הגשת התביעה. אין אף ספק כי קיים שיהוי בהעלאת הטענות כלפי שלושת הנתבעים וזאת אם ניקח בחשבון את המועד שבו יכלה הייתה בן נתן לדעת על הטענות שיש כיום בפיה, ביחס למועד שבו היא העלתה לראשונה את אותן טענות. עם זאת, אני סבורה כי הסברי הנתבעים באשר לאופן רכישת הזכויות במקרקעין לא הוכחו, ועל אף השיהוי המסוים (אשר לא גרם לכל נזק הסתמכות), יש להורות על מתן הסעד ההצהרתי המבוקש.
עסקת הרכישה של טלאל מאת עו"ד כהן -
מטבע הדברים, יש לברר תחילה את הנסיבות סביב "החוליה הראשונה" בשרשרת העסקאות הנטענות בכל הנוגע למקרקעין, דהיינו את רכישת המקרקעין הנטענת על ידי טלאל. ככל שרכישה זו בוצעה וככל שבוצעה כדין, יתכן וניתן היה לקבל את ההסברים של הנתבעים באשר להמשך השתלשלות האירועים, דהיינו באשר ל"חוליות" הנוספות. אלא, שלשיטתי לא הוכחה גרסתו של טלאל בנוגע ל"חוליה ראשונה" זו, ואפרט.
גרסתו של טלאל לגבי רכישת המקרקעין הייתה הבאה: בשנת 2000 הוא פגש במקרה בעו"ד כהן במשרדי לשכת רישום המקרקעין (להלן: "הטאבו"), עת ביקר שם לצורך טיפול בעסקה שנוגעת למקרקעין אחרים שאינם קשורים לתביעה הנוכחית. כדבריו "ראיתי עורך דין, הוא שאל אותי מאיפה אני ואמרתי מעוספיה. הוא אמר לי שיש לו לקוח שיש לו שם מגרש והוא רוצה לקנות אותו [צ"ל - למכור]. דיברנו על הנושא הזה, סתם שיחה. הוא נתן לי כרטיס ביקור וזהו" (עמ' 17 שורות 4 עד 7). ממשיך וטוען טלאל כי לאחר שחשב על כך והתייעץ עם משפחתו, החליט לרכוש את המקרקעין, ובהתאם, יזם פגישה נוספת עם עו"ד כהן, שאף היא התקיימה במשרדי הטאבו, במהלכה נוסח חוזה מכר ובסופה נחתמה עסקת המכר בכל הנוגע למקרקעין וכך הם עברו לבעלותו, לאחר ששילם את התמורה בגין העסקה בשלושה תשלומים (להלן: "הסכם המכר"). לטענת טלאל הוא אף קיבל לידיו קבלות בגין התשלומים שמסר לעו"ד כהן.
לא אוכל לקבל את גרסתו זו של טלאל, וזאת מחמת כמה טעמים מצטברים.
ראשית, לא שוכנעתי בקיומו של עו"ד כהן. טלאל טען כי המדובר בעו"ד אלי כהן, אשר יש לו משרד בקריות, ואף תיאר את מקום המשרד. הצדדים טוענים כי ניסו לאתר עו"ד שכזה, עם משרד בקריות (לפחות בעבר) – אך עו"ד שכזה לא נמצא. לכן, קיים בעיני ספק כבד לגבי נושא זה.
שנית, לא שוכנעתי בקיומו של ייפוי הכח הנטען לטובת עו"ד כהן הנעלם, ובוודאי שלא בתוכנו והיקפו. ייפוי הכוח לא הוצג בבית המשפט (כפי שלא הוצגו שאר המסמכים החיוניים - ועל כך ארחיב עוד להלן). טלאל טען בהקשר זה כי אין ברשותו העתק שכן כל המסמכים הרלבנטיים אבדו בשנת 2010, שעה שהייתה הצפה במכולה בה אחסן טלאל את כל המסמכים (להלן: "ההצפה" ו-"המכולה"). גרסת טלאל לגבי נסיבות כלייתם של המסמכים היתה עמומה במתכוון ובלתי מהימנה. טלאל לא מסר גרסה עובדתית מדויקת לגבי שאלות כגון היכן הוצבה המכולה, באיזה מועד בדיוק אירעה ההצפה הנטענת, מה בדיוק אוחסן במכולה ועוד. כל שציין טלאל הוא שבמכולה אוחסנו מסמכים ותמונות על גבי מדפים ושהמכולה הוצפה במהלך החורף בשנת 2010 (עמ' 22-23). לא הובאה כל ראיה לגבי ההצפה, לרבות עדויות של בני משפחה – ולכן, לא אוכל לקבל את "גרסת ההצפה". בנוסף, מהמסמכים מלשכת רישום המקרקעין (נ/2 עד נ/4) עולה כי במשרדי הטאבו לא אותרו התיקים והמסמכים אשר על יסודם הועברה הבעלות מהמנוח לטלאל – לרבות ייפוי הכח. משמע, שייפוי הכח הנטען לא קיים אצל טלאל, לא אותר עו"ד כהן אשר אולי יכול היה להמציא העתק של המסמך, והמסמך אף לא קיים בטאבו. לשיטתי, המסקנה היא כי ייפוי כח שכזה כנראה לא היה מעולם, ובכל אופן – לא הוכח קיומו בהליך זה שבפני, קל וחומר , שלא הוכח היקפו ותוקפו.
שלישית, אף אם היה עו"ד כהן כנטען ואף אם היה ייפוי כח כנטען – לא הוכח שניתן היה לעשות בו שימוש להעברת הזכויות בשנת 2000, כאשר המנוח – מייפה הכח, נפטר בשנת 1976. ולמה כוונתי? בהעדר ייפוי הכוח, לא ניתן ללמוד על תוכנו וניסוחו המדויק של ייפוי הכוח, היקפו, מועד חתימתו וכהנה נתונים קריטיים לצורך בחינת השאלה אם עו"ד כהן מוסמך היה לעשות בו שימוש לאחר פטירת המנוח. עסקינן בטענה לקיומם של יחסי שליחות בין המנוח לבין עו"ד כהן. אזכיר, כי המנוח נפטר בשנת 1976, בעוד העסקה הנטענת נערכה בשנת 2000, כלומר בחלוף כ-24 שנים. חוק השליחות, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק השליחות") קובע בסעיף 14 כי ככלל, מביאה פטירת השולח את השליחות לכדי סיום, וחריג לכלל זה הוא בנסיבות בהן "...ניתנה ההרשאה להבטחת זכותו של אדם אחר או של השלוח עצמו וזכותם תלויה בביצוע נושא השליחות" (סעיף 14(ב) לחוק השליחות). מתיאור הנסיבות העובדתיות שהובילו לחתימת הסכם המכר שנחתם לכאורה על ידי טלאל ברור כי החריג אשר צוטט לעיל אינו מתקיים בענייננו. טלאל טען כי נודע לו על המקרקעין ועל האפשרות לרכישתם בשנת 2000. מכאן, שייפוי הכוח, אשר אין צורך לומר כי היה חייב להיחתם על ידי המנוח טרם פטירתו בשנת 1976, לא יכול היה להיות ייפוי אשר במסגרתו ניתנה הרשאה להבטיח את זכותו של טלאל לרכוש את המקרקעין, שכן לא נטען כי המנוח הכיר את טלאל עובר לפטירתו (ואפנה בהקשר זה לע"א 2680/90 ס.מ. יצירה השקעות ופיתוח בע"מ נ' מוזאפאר, פ"ד מט(1) 649, פסקה 11, להלן: "פס"ד ס.מ. יצירה"). המסקנה המתבקשת היא שייפוי הכוח - אם אכן היה קיים אי פעם - ממילא פקע עם פטירת המנוח, ולכן, בשנת 2000 לא יכול היה עו"ד כהן למכור את המקרקעין לטלאל מכח ייפוי הכוח.
רביעית, לא שוכנעתי כי נחתם הסכם מכר עם טלאל מכח ייפוי הכח. ההסכם עצמו לא הוצג בבית המשפט – כאשר טלאל מצדו מסביר כי גם ההסכם הושמד בהצפה וכאשר בתיק הטאבו אין זכר להסכם שכזה (או לשטרי מכר וכו', וראו את המסמכים נ/2-נ/4). בנוסף לתיק הטאבו, ניתן היה לשער כי הסכם שכזה אף ידווח לרשויות המסים הרלבנטיות אך ראו כי אף שם אין בנמצא ולו מסמך בודד אשר יש בו כדי לתמוך בגרסתו של טלאל לגבי הסכם המכר (כגון מסמך לגבי מס שבח או מס רכישה או מס קניה וכו' – וראו את האישור ממשרד מיסוי מקרקעין מיום 15.12.2014 שהוגש לתיק, ממנו עולה כי במשרדי מיסוי המקרקעין לא התקבלו דיווחים ביחס להסכם המכר הנטען בין המנוח לבין טלאל). די באמור כדי לחייב את המסקנה כי לא הוכח קיומו של הסכם מכר עם טלאל ובמאזן ההסתברויות האזרחי – מסתברת יותר האפשרות שהסכם שכזה לא היה מעולם.
חמישית, מעבר להעדר מסמכים בכתב כנדרש וכמצופה, הגרסה של טלאל לגבי המפגש עם עו"ד כהן והחתימה על ההסכם עמו – היתה בלתי אמינה וכללה סתירות ולאקונות שיורדות לשורשם של דברים. תחילה, נפנה לכך שהפגישה הנטענת שהניבה את הסכם המכר ארעה לטענת טלאל במקריות, עת ביקר במשרדי הטאבו לשם טיפול בעניינים אחרים. ניתן אולי לקבל את התיאור לפיו על דרך המקרה נוצר קשר ראשוני בין עו"ד כהן לבין טלאל, אשר במסגרתו נמסר לטלאל על קיומם של המקרקעין, והוצע לו לרכוש אותם. עם זאת, קשה יותר לקבל את הסברו של טלאל לגבי כך שעל אף שעו"ד כהן מסר לו את כתובת משרדו, גם הפגישה השנייה בין טלאל לבין עו"ד כהן התקיימה במשרדי הטאבו ושם אף נוסח ונחתם הסכם המכר, ונמסר חלק מסכום התמורה. מעבר לכך, מעדותו של טלאל עולה כי הוא ניהל משא ומתן טלפוני עם עו"ד כהן לגבי התמורה, וכי עו"ד כהן אמר לו שהוא צריך לקבל אישור מהמוכר (קרי, המנוח, שלא היה אותה עת בחיים כמובן), וזאת לגבי דרישה של טלאל להפחית את מחיר התמורה ב-2,000$ (עמ' 17, שורות 24-26) לסך של 80,000$. משמע, שלשיטת טלאל נוהל משא ומתן לגבי התמורה במשך מספר ימים, ולמרות זאת, ההסכם נחתם לטענתו במשרדי הטאבו ולא במשרד עו"ד כהן. טלאל הודה כי אין בידיו אסמכתאות כלשהן לגבי הפגישות שנערכו בינו ובין עו"ד כהן, לגבי המשא והמתן לגבי רכישת המקרקעין ולגבי חתימת הסכם המכר לגבי המקרקעין. בדומה, אין אף אסמכתא בנוגע לתשלום התמורה, שכן על פי עדותו של טלאל - התמורה שולמה על ידו במזומנים בלבד, בדולרים ושקלים (80,000 דולר). בנוסף, טלאל טען כי התייעץ עם בני משפחתו בטרם השיב להצעתו של עו"ד כהן לרכוש את המקרקעין, אך לא זימן לעדות את בני המשפחה הנטענים. זאת ועוד. הגרסא של טלאל לפיה ביצע את העסקה רק למול עו"ד כהן ולא ביקש מעולם לדבר עם המוכר (המנוח) או לברר מידע לגביו – אף היא מעוררת חשד. טלאל לא סיפק הסברים מספקים באשר לשאלה מדוע לא ערך בדיקות שיאשרו את תקפותו של ייפוי הכוח ואת העובדה כי המוכר אכן חתם עליו, טרם השקיע סכום משמעותי של 80,000$. מכאן, שבהעדר כל מסמך - עסקינן בעדות יחידה של בעל דין, בלתי אמינה כמפורט מעלה, על כל המשתמע מכך לאור סעיף 54 לפקודת הראיות.
הטיעון המשפטי –
בכתב ההגנה מטעמו, טלאל סומך את קו ההגנה שלו על הוראות סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), לאמור:
"10. מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון."
לטענת טלאל, בכתב הגנתו, יש להכיר בזכויות שלו כפי שנרשמו במרשם, בשל שהוא רכש את המקרקעין בתמורה, בתום לב ובהסתמך על הרישום.
כבר בראשית דבריי אבהיר כי לשיטתי בנסיבות המקרה הנדון, סעיף 10 הנ"ל אינו רלבנטי ככל שעסקינן בבחינת זכויותיו הנטענות של טלאל, שכן אין טענה לפיה רישום הזכויות של המנוח לא היה נכון. בעת ביצוע ההעברה מהמנוח לטלאל - לא היה פגם במרשם ואין עסקינן במצב בו טלאל הסתמך על מרשם "שגוי". לכן, הרציונל של סעיף 10 לחוק המקרקעין אינו ישים.
הואיל ולמעשה ה"בעיה" אינה המרשם אלא ייפוי הכח, יכול היה טלאל לטעון כי הוא רכש את המקרקעין בתמורה בהסתמך בתום לב על ייפוי הכח, ויש להכיר בזכותו אף אם ייפוי הכח לא היה "נכון". אלא שאף קונסטרוקציה שכזו לא תסייע בידו, שכן זו אינה מטרתו של סעיף 10 המדובר, ובפסיקה נקבע שאין ליישם את סעיף 10 בנסיבות בהן נעשה שימוש בייפוי כוח מזויף, אשר באמצעותו המוכר ביצע את עסקת המכר, והקונה הסתמך על אותו ייפוי הכוח, וראו את פס"ד ס.מ. יצירה שאוזכר לעיל, שנדמה כי נסיבותיו מזכירות את המקרה דנן, שם נקבעו הדברים הבאים אשר יפים גם לענייננו (בשינויים המחויבים), בפסקה 15 לפסה"ד:
"עינינו הרואות, כי מטרתו של סעיף 10 הנ"ל הייתה להגן על מי שרכש זכות במקרקעין בתמורה, כשהוא מסתמך בתום-לב על הרישום בלשכת רישום המקרקעין, וכאשר רישום זה הינו מוטעה, שכן הושג בתרמית או מכל סיבה אחרת. סעיף זה לא נועד להגן על מי שעצם הרישום על שמו הושג בתרמית כפי שאירע במקרה שלפנינו, כשעיסקת המכר בוצעה על-ידי אדם זר לנכס.
גם אם המערערת בדקה את הרישום בלשכת רישום המקרקעין ומצאה כי המגרש רשום על שם המנוח, אין בכך כל רבותא. רישום זה אכן היה נכון ולא מוטעה. המערערת לא הוטעתה על-ידי הרישום בלשכת רישום המקרקעין, אלא על-ידי מצג השווא של עורך-דין הלוי, שלפיו הוא מוסמך לכאורה לפעול בשם המנוח. במצב דברים זה לא נותר לה אלא לבוא בטרוניה אל עורך-דין הלוי, אשר הוליך אותה שולל בעיסקה הנדונה."
עוד אפנה לדברים שנאמרו בהקשר זה בע"א 624/13 מורדכיוב נ' מינץ (4.8.2014), לאמור:
"תקנת השוק במקרקעין מקנה הגנה רק לקונה אשר הסתמך על המרשם והוטעה בגין שגגה פנימית שנפלה בו לגבי מיהות בעל הזכויות במקרקעין, אך אין בכוחה להעניק מזור לקונה אשר הסתמך על פגמים חיצוניים למרשם (ע"א 2680/90 ס.מ יצירה השקעות ופיתוח בע"מ נ' מוזאפאר, פ"ד מט(1) 649, 659 (1995) (להלן עניין יצירה השקעות); יהושע ויסמן דיני קניין – חלק כללי 315-312 (1993) (להלן ויסמן); זנדברג (הסתמכות), בעמ' 289-285); תכליתה של תקנת השוק – ביצור אמינותו של מרשם המקרקעין – היא המצדיקה את ההגנה הניתנת בעטיה (ראו ויסמן, בעמ' 320-319; מיגל דויטש קנין ד, 239-235 (2007) (להלן דויטש [ד])).
קונה הרוכש זכות במקרקעין על בסיס מסמכים – דרכונים; תעודות זהות; יפויי כוח – שהם מזויפים, אינו זכאי להגנת תקנת השוק, אף אם השלים בתום לב את העסקה ברישום. תקנת השוק אינה מוחלת במקרים של "פגמים בזיהוי" בשל היות הפגם חיצוני למרשם, והיות הקונה "מונע הנזק" המיטבי בנסיבות, אילו נזהר כראוי:
"לעיתים קרובות קל יחסית לרוכש לברר ולוודא את זהות הצד שניצב מולו ואת האותנטיות של ייפוי-הכוח, שכן מטבע הדברים, עסקה לרכישת מקרקעין מחייבת ברגיל – הן לנוכח היקפה הכלכלי הנכבד והן לנוכח ריבוי הפרטים שיש להסדיר במסגרתה – קשר אינטנסיבי בין רוכש למוכר. קשר זה הופך את הרוכש למונע הטיפוסי הזול ביותר של תאונות משפטיות ביחס לסיכונים מהסוג הנידון כאן, בפרט אם נשווה את יכולת המניעה שלו לזו של העובדים בלשכת רישום המקרקעין. לכן הדין מטיל על הקונה – ולא על המדינה – את נטל הבדיקה ואת התוצאות של אי-עמידה נאותה בו" (דגן, בעמ' 278; הדגשות הוספו – א"ר)).
בנידון דידן, במהלך העסקה הראשונה, ייצג המרשם מהימנה את מערך הזכויות בדירה, בהצביעו על מינץ כבעליה. בוהדנה רכש את הדירה מן המתחזה על סמך תעודת הזהות ורישיון הנהיגה המזויפים שהוצגו לו ולעו"ד סלטון. על הסתמכות מעין זו לא באה תקנת השוק במקרקעין להגן."
כן השוו בהקשר זה לת"א (מחוזי-חיפה) 276/08 גאנם נ' אסעד (27.04.2015), בפסקאות 95-96, ולת"א (מחוזי-חיפה) 29875-02-12 מטר נ' הימנותא בע"מ (10.08.2014).
יתר על כן, אף אם אניח לטובת טלאל כי נסיבות המקרה מאפשרות עקרונית את תחולתו של סעיף 10 לחוק המקרקעין, הרי שלא שוכנעתי כי טלאל "רכש" את המקרקעין, לא שוכנעתי כי ניתנה "תמורה" ולא שוכנעתי כי היה "תום לב", משמע, שלא הוכחו התנאים לתחולת הסעיף. למקרה בו נדחתה טענה לתחולת סעיף 10 לחוק המקרקעין, בין היתר מאחר ולא הוצגו אסמכתאות לעסקה הנטענת מלבד רישומה של הערת אזהרה בטאבו (אך גם מן הטעם שהטענה הועלתה לראשונה בערעור), אפנה לע"א 2427/11 מפעל חסד תורה ירושלים, ת"ו נ' פליישמן (11.3.2014), לאמור:
"יתר על כן, החברה לא הציגה את ההסכם אשר לפי הנטען על ידה נערך בינה ובין העמותה לרכישת הזכויות בגגות הבניינים. החברה אף לא פירשה ולא פירטה מהן הזכויות שלטענתה רכשה מהעמותה ומהי התמורה ששולמה בעבורן והראיה היחידה שהציגה בהקשר זה היא הערת אזהרה הרשומה במרשם המקרקעין לטובתה, ממנה אין ללמוד דבר על אופי העיסקה הנטענת. משכך הטענות שהעלתה החברה בערעורים דנן דינן להידחות וזאת מבלי שאנו מביעים עמדה בשאלות נוספות העלולות להתעורר במישור היחסים שבינה ובין העמותה."

דומה כי בנסיבות בהן לא הוצגה ולו אסמכתא אחת לאותה עסקה נטענת בין המנוח (באמצעות אותו עו"ד כהן) לבין טלאל, דברים אלו יפים הם גם לענייננו, על אף שבפסק הדין שצוטט לעיל עיקר הדיון נסוב סביב סוגיות עובדתיות ומשפטיות שאינן נוגעות לסעיף 10 לחוק המקרקעין.
עד כאן, ההתיחסות לסעיף 10 עליו נסמך טלאל בכתב הגנתו. בסיכומים שהוגשו על ידי טלאל (במשותף עם נאזם, שכן הללו יוצגו במשותף על אף שהגישו כתבי הגנה נפרדים), נטענו לראשונה טענות הגנה נוספות על הטענה לתחולתו של סעיף 10. בין היתר נטען כי בנסיבות המקרה חלות ביחס לעסקה הנטענת בין טלאל לבין המנוח גם הוראות סעיף 9 לחוק המקרקעין, ולחילופין - כי יש מקום להכיר בזכותו של טלאל במקרקעין מכוח דיני היושר. בנוסף, נטען להתיישנותה של התביעה, טענה שאף היא לא נטענה בכתב ההגנה. עסקינן בהרחבת חזית אסורה, ועם זאת אתייחס בקצרה אף לטענות אלו.
סעיף 9 לחוק המקרקעין, המתייחס לעסקאות נוגדות, קובע כך:
"9. התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב - זכותו עדיפה."
לטענת טלאל ונאזם, מעדותה של בן נתן עלתה גרסה עובדתית לפיה המקרקעין הועברו לבעלותה על ידי המנוח, עוד בחייו של המנוח - אך העברת בעלות זו לא הסתיימה ברישום. עמדתם היא כי גרסה זו, לא רק שסותרת את טענותיה בכתב התביעה (לגבי כך שזכויותיה נובעות מכך שהינה יורשתו היחידה של המנוח), אלא שהגרסה מחייבת את יישומו של סעיף 9 לחוק המקרקעין, כך שזכויותיו של טלאל, כרוכש השני בזמן של הזכויות במקרקעין, גוברות. משמע, שטענתם היא שהמנוח התחייב לעשות עסקה עם בן נתן, העסקה לא נגמרה ברישום, לאחר מכן המנוח התחייב לעשות עסקה עם טלאל, אשר פעל בתום לב ושילם את התמורה, והיות והבעלות נרשמה על שם טלאל בעודו בתום לב - זכויותיו של טלאל גוברות על זכויותיה של בן נתן.
לא כך הם פני הדברים. במהלך עדותה מסרה בן נתן לראשונה שעוד בחייו של המנוח, התעתד זה האחרון להעביר את המקרקעין לבעלותה, לאחר פטירתו. לצורך כך, כך העידה בן נתן, המנוח אף חתם על ייפוי כוח בפני עו"ד משעלי, לצורך ביצוע האמור לאחר פטירתו (עמ' 13). לטענתה, המנוח פנה לעו"ד משעלי וחתם בפניו על יפויי כוח לצורך העברת המגרשים על שמה של בן נתן לאחר פטירתו (עמ' 13, שורה 11) וייפוי הכוח האמור נותר במשרדו של עו"ד משעלי (עמ' 13, שורה 13). לאחר פטירת המנוח, בן נתן פנתה לעו"ד משעלי על מנת שזה יפעל על פי ייפוי הכוח. לאחר מכן נסעה בן נתן לתקופה של שנים מספר לחו"ל, וכשחזרה סברה בטעות כי עו"ד משעלי אכן טיפל ברישום המקרקעין על שמה בטאבו, וזאת בהסתמך על העובדה כי במשרדי מיסוי המקרקעין אכן היו רשומים המקרקעין על שמה - שכן היא קיבלה לכתובתה שוברי תשלום בגין המקרקעין ושילמה את הנדרש (עמ' 13, שורות 3-7). עוד העידה בן נתן כי בשובה מחו"ל לא הצליחה לאתר את עו"ד משעלי, שלא היה עוד במשרד בו עבד בעבר (עמ' 13, שורה 9). עדותה זו הותירה רושם מהימן, היא נחקרה ממושכות לגבי הפרטים ואני מאמצת את גרסתה במלואה. אמנם, מהאמור עולה כי היא יכולה היתה לדעת בשנת 1994 או בסמוך לכך כי הרישום לא עבר על שמה, כפי שציפתה שיקרה, אך הדבר מלמד רק על שיהוי מסוים ולא על כל סתירה או פגיעה במהימנות גרסתה – אותה מצאתי לקבל.
מכאן, שבניגוד לטענת טלאל ונאזם בסיכומיהם, בן נתן לא העידה כי המקרקעין הועברו לידיה עוד בחיי המנוח, וכל מה שהיא טענה היה שהמנוח התעתד להעביר את המקרקעין, לאחר פטירתו, ולשם כך חתם על ייפוי כוח מתאים (ואזכיר כי מכוח סעיף 14 לחוק השליחות, ייפוי כוח בלתי חוזר מעין זה, ממשיך לעמוד בתוקף - גם לאחר פטירתו של השולח, והוא בבחינת חריג לכלל לפיו עם פטירת השולח פוקעת השליחות). בנסיבות האמורות, אין בסיס לטענת ההגנה הנסמכת על סעיף 9 לחוק המקרקעין, שעה שאינני מקבלת את הטענה כי בפנינו מציאות של עסקאות נוגדות לגבי המקרקעין. יתרה מכך. נוכח כל שפורט לעיל באשר לנסיבות ביצוע "העסקה" בין המנוח לבין טלאל, ברי שגם אם היה מדובר במציאות של עסקאות נוגדות לגבי המקרקעין, הרי שהייתי קובעת כי הרכיבים הנוגעים לתום ליבו של טלאל, כרוכש השני בזמן, ולכך שהעסקה המאוחרת נעשתה בתמורה - לא הוכחו. על כן - הטענות של טלאל הנוגעות לתחולתו של סעיף 9 על המקרה - נדחות.
באשר לטענת ההתיישנות - הרי שאף אותה יש לדחות, באשר גם היא סומכת על ההנחה השגויה של טלאל ונאזם לפיה מעדותה של בן נתן עלה כי עובר לפטירת המנוח, נעשתה בין המנוח לבין בן נתן עסקה במקרקעין להעברת הבעלות לידי בן נתן, עוד בחיי המנוח.
טענה אחרונה שהועלתה במסגרת הסיכומים, נוגעת לכך שיש להכיר בזכויותיו של טלאל במקרקעין מכוח דיני היושר. דומה, שנוכח שתואר לעיל לגבי נסיבות העסקה הנטענת בין טלאל ובין המנוח - אין צורך להכביר מילים באשר לנימוקים אשר בעטיים אין בכוונתי לקבל טענה זו.
סיכום ביניים -
מהאמור לעיל עולה כי לשיטתי לא רק שלא הוכחה זכותו של טלאל במקרקעין אלא שהוכח על פי מאזן ההסתברויות האזרחי שאין לו זכויות כנטען. טרם נעבור לדון ב"חוליה" הבאה של הפרשה, נאמר עוד כמה מילים לגבי סוגית נטל ההוכחה. למעשה, בן נתן לא סיפקה גרסה עובדתית באשר לשאלה כיצד עברו המקרקעין לידי טלאל וטענתה בהקשר זה הייתה שהיא לא יודעת כיצד בוצעה ההעברה בלשכת רישום המקרקעין, אך כי לשיטתה, המנוח מעולם לא חתם על ייפוי הכח, מעולם לא מכר או רצה למכור את המקרקעין וכי המדובר במעשה רמיה וזיוף. אין מחלוקת כי הנטל הראשוני להוכחת התביעה - מוטל לפתחה של בן נתן, וכפי שאף צוין לעיל - אין המדובר בנטל קל משקל כלל - בשים לב להוראות סעיף 125 לחוק המקרקעין, ואין צורך להכביר מילים. ניתן היה לטעון כי כאשר בן נתן אינה יודעת לספר בוודאות מה התרחש – המסקנה היא כי היא לא עמדה באותו נטל ראשוני ודין התביעה להדחות. דא עקא, שבמקרה הנדון, הצטברותן של הראיות שנסקרו מעלה, מחייבת את המסקנה כי בן נתן הרימה את הנטל הראשוני, והנטל להוכחת זכותו של טלאל במקרקעין עובר אל שכמו, כמעין נטל "משני". ניתן להשוות את המצב לפסיקה שעסקה בהליכים הצהרתיים לגבי בעלות במקרקעין, בנסיבות של חשד להברחת נכסים מנושים, כאשר נפסק לא אחת כי הצטברותם של "אותות מרמה" במשקל ניכר, מביאה להעברת נטל ההוכחה אל כתפי הנתבע, ועליו להוכיח את אמיתות ההעברה של הנכס בו מדובר (ע"א 1680/03 לוי נ' ברקול, פ"ד נח(6) 941, 946-948 (2004), ע"א 8482/01 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' סנדובסקי, פ"ד נז(5) 776, 782 (2003); וע"א 3546/10 מישאלי נ' קליין (18.4.2012)). במקרה דכאן, קיימים אותות רבים וכבדי משקל לגבי התנהלות בלתי כשרה אשר הובילה לרישום המקרקעין על שם טלאל, ויש לקבוע כי הנטל עבר לשכמו וכי הוא לא הרים את הנטל – ואף לא בקירוב.
מכאן, שהמסקנה הראשונה שיש להסיק בשלב זה של הדיון היא שהמקרקעין נרשמו על שמו של טלאל, שלא כדין. נוכח קביעתי זו, יש להמשיך ולבחון את טענות יתר הנתבעים לגבי האירועים העוקבים, והאם יש להכיר בזכויותיהם ביחס למקרקעין. תחילה אדרש להסכם ההלוואה עם נאזם, ולאחר מכן - להסכם המכר לפאדי.
הסכם ההלוואה עם נאזם -
נזכיר כי הגרסה שהוצגה בהקשר להלוואה היתה שנאזם הלווה לטלאל 10,000 דולר בחודש אוגוסט 2000 או בסמוך (כחודש לאחר שטלאל "רכש" את המקרקעין) וכי הערת האזהרה לטובת נאזם נרשמה ביום 31.8.2000 כבטוחה להחזר ההלוואה. אף גרסה עובדתית זו לא הוכחה.
ראשית, טלאל כלל לא טען לגבי נטילת ההלוואה על ידו, לא במסגרת כתב הגנתו, לא בתצהיר מטעמו ולא בחקירתו – כך שלמעשה, קיומה של ההלוואה כלל לא נזכר בטענותיו.
שנית, נאזם אמנם טען לקיומה של ההלוואה בתצהירו – אך הוא לא העיד ולא נחקר, ובנסיבות – קשה לומר שיש לקבל את תצהירו כראיה לאמיתות תוכנו. במיוחד יש לראות כי בתצהיר שהגיש נאזם לא סופקו נתונים חיוניים לגבי ההלוואה כגון המועד המדויק בו ניתנה, האם נוסח הסכם הלוואה בכתב, מה היה הרקע העובדתי לכך שנאזם נתן את ההלוואה לטלאל ועוד כהנה נתונים עובדתיים שיסייעו בביסוס הגרסה לגבי מתן ההלוואה.
שלישית, אף כאן אין ולו מסמך בודד שיתמוך בגרסה לגבי ההלוואה. טלאל, כאמור, בכלל לא מזכיר את ההלוואה, ולכן – מן הסתם – לא מצרף מסמכים לגביה. בתצהירו של נאזם צוין כי אין בידו העתק מהסכם ההלוואה הנטען או מהבקשה לרישום הערת האזהרה וכי העתק של המסמכים אמור להיות מופקד במשרדי הטאבו. עוד מצוין בתצהיר כי נאזם אף פנה לבני משפחתו של עורך הדין אשר טיפל בזמנו ברישום הערת האזהרה בהתאם להסכם ההלוואה, עו"ד חליל כיוף, אשר נפטר בינתיים, אך אלו השיבו כי אין באפשרותם לחפש את הסכם ההלוואה (ולמותר לציין כי הם לא זומנו למתן עדות). במשרדי הטאבו אין זכר לבקשה לרישום הערת האזהרה או להסכם ההלוואה אשר היה אמור להיות מצורף לבקשה שכזו. מכאן, ששוב אנו ניצבים בפני פעולה רישומית בטאבו ללא שיש בתיקי הטאבו מסמך או שטר אשר מסביר את ביצועה.
רביעית, לטענת נאזם, טלאל מעולם לא השיב לידיו את כספי ההלוואה (סעיף 8 לכתב הגנתו). בהינתן האמור, ניתן לתהות מדוע לא פעל נאזם במשך 15 השנים שחלפו מאז נתן את ההלוואה הנטענת, על מנת להשיב את סכום ההלוואה לידיו וניתן לתהות מדוע הוא לא מספק הסבר לנושא זה בכתב ההגנה מטעמו או בתצהירו. הדברים מעוררים תמיהה, אם לא מעבר לכך.
לכן, גרסתו המוקשית של נאזם, היא היחידה התומכת בטענה שאכן היתה עסקת הלוואה בינו לבין טלאל, ולמעט העובדה כי נרשמה ההערה בטאבו לזכותו של נאזם ביום 31.8.2000 - אין לגרסה זו עוד תימוכין, כולל לא מפיו של טלאל עצמו. במצב דברים זה, כאשר האמור מצטרף לשנאמר בפרק הקודם לגבי החשדות ואותות המרמה הכבדים ביחס לרישומים שנעשו לגבי המקרקעין במהלך שנת 2000 – עמדתי היא כי לא הוכחה הגרסה לגבי ההלוואה כמצדיקה את רישום הערת האזהרה – ויש להורות על מחיקתה. יתרה מכך, מאחר ומצאתי כי אין תוקף לרישום הבעלות של טלאל לגבי המקרקעין - האמור גם משליך על תוקפה של הערת האזהרה, שכן ברי כי אם טלאל לא היה זכאי להירשם כבעל המקרקעין מלכתחילה, הוא לא היה זכאי לרשום הערת אזהרה לטובתו של נאזם.
באשר לאי העדתו של נאזם - לא אוכל לקבל, עם כל הכבוד, את טענותיו של נאזם בסיכומיו (המשותפים עם טלאל) לפיהן מאחר ובא כוחה של בן נתן ויתר על חקירתו של נאזם - הרי שיש לראות את האמור בתצהירו כאילו הוכח (סעיף 54 לסיכומים). אכן, בא כוחה של בן נתן הודיע (בהודעתו מיום 5.1.2015) כי הוא מסכים לוותר על חקירתו הנגדית של נאזם, אך בנסיבות, לא מצאתי כי יש באמור כדי לחייב את המסקנה לפיה יש לקבל את האמור בתצהיר כנכון. אני סבורה כי לאחר ששמענו במהלך הישיבה את עדותה המהימנה של בן נתן ואת חקירתו הבעייתית עד מאוד של טלאל, והואיל והאמור בתצהיר של נאזם לגבי ההלוואה היה כללי ביותר, היה לנאזם אינטרס להגיע לבית המשפט ולנסות לשכנע בדבר אמיתות גרסתו. לכן, להימנעותו של נאזם ממתן עדות, אין לייחס משקל ראייתי מכריע לחובתו, אך בנסיבות, אי חקירתו אף לא תוסיף משקל לגרסתו, ולא אוכל לקבל את האמור בתצהירו כראיה לאמיתות האמור בו.
מכאן, שיש להורות אף על מתן הסעד המבוקש לגבי הערת האזהרה לטובת נאזם, אם כי אבקש להבהיר כי אין באמור כדי לקבוע ממצאים חד משמעיים לגבי היחסים שבין טלאל לבין נאזם, ככל שבכוונת מי מהם להעלות טענות כלפי השני במישור של היחסים שביניהם.
הסכם המכר לפאדי -
נזכיר בתמצית כי פאדי גורס כי הוא רכש מטלאל 2,000 מ"ר מתוך המקרקעין מכח הסכם רכישה מיום 18.12.2000. אף כאן מתעוררות תהיות בלתי מוסברות וסתירות בין גרסאות הנתבעים, כך שהמסקנה היא כי זכותו של פאדי לרישום הערת האזהרה לא הוכחה. ואפרט.
גרסת טלטל - בכתב הגנתו של טלאל כלל לא מוזכרת עסקת המכירה לפאדי. בתצהיר מטעמו של טלאל צוין כי אכן היתה עסקה, אך היא בוטלה ופאדי קיבל בחזרה את מלוא התמורה ששולמה, אם כי לא מצוין בתצהיר בדיוק מתי היה הביטול ומתי הושבה התמורה. עוד כותב טלאל בתצהיר (וכך אף העיד) כי גם הסכם הביטול של הסכם המכר לפאדי הושמד במסגרת ההצפה של המכולה (סעיף 5 לתצהירו של טלאל). בחקירתו של טלאל הוא חזר וטען כי הסכם המכר לפאדי בוטל, אך סיפק גרסה עובדתית שונה לגבי מהות ההסכם עובר לביטול הנטען. לטענת טלאל בחקירתו, הוא אכן ביקש למכור שטח של 2 דונם מתוך המקרקעין לפאדי, בן דודו, אך באופן הבא: " חשבנו לעשות את העסקה בהעברה ממני לאבא שלי ומאבא שלי לאבא שלו ואז אליו. עורך הדין בזמנו אמר שזה עולה פחות מיסים" (עמ' 21 שורות 16-18). בהמשך כאשר נשאל מדוע החלק האמור במקרקעין לא נרשם על שם אביו של טלאל הוא השיב: "אני אומר שהעסקה היתה צריכה לעבור ממני לאבא שלי ולאבא של פאדי וממנו לבן שלו. מכיוון שהעסקה ביני לבין פאדי בעניין 2 דונם בוטלה, הכל התבטל" , ומוסיף כי הביטול היה בשנת 2010 (עמ' 21 שורות 27-30). בהמשך חקירתו נשאל טלאל מדוע לא ציין את הטענות בכתב הגנתו, ותשובתו היתה: "למי זה חשוב? מי שאל אותי?" (עמ' 22 שורות 7-9, 14-16).
גרסת פאדי – לטענת פאדי הסכם המכר היה כשר, נעשה בתום לב ושולמה תמורתו המלאה. עוד טען פאדי כי הסכם המכר מעולם לא בוטל, והכחיש כי התמורה הושבה. לתצהירו של פאדי צורפו העתק ההסכם ואסמכתא מהבנק לגבי העברת סך של 200,000 ₪ לטלאל. בתצהירו ציין פאדי כי הוא זוכר " כי משך כל התקופה שחלפה חתמתי על מסמכים רבים לצורך העסקה שהייתה ביני לבין הנתבע מס' 1, אך אני לא זוכר אם הייתי מקבל העתקים מהם, ואני מנסה לחפש ולאתר אם יש כאלו, שכן חלף זמן די רב מאז..." (סעיף 3), אם כי אף מסמך נוסף לא הוגש לתיק בית המשפט. בחקירתו, הכחיש פאדי את הטענה כי עסקת המכירה בוטלה וחזר על עמדתו לפיה העסקה, וזכויותיו מכוחה, שרירות וקיימות. בחקירתו הוא ציין כי לקח זמן ארוך עד שהרישום בטאבו נעשה וכי כל הזמן מסרו לו "שזה מתעכב" (עמ' 24 שורה 3), אך הוא בדק בשנת 2004 את מצב הרישום, מצא שהמקרקעין עדיין רשומים במלואם על שמו של טלאל, ולא סבר שיש בעיה. עוד טען פאדי בחקירתו כי בשל העיכוב ברישום זכויותיו היו ויכוחים בינו לבין טלאל, ולכן טלאל נתן לו המחאות מסוימות "כדי שאהיה רגוע" (עמ' 24 שורות 3-6, להלן: " ההמחאות"). פאדי אף עומת בחקירתו עם הטענה כי טלאל מסר לו את ההמחאות האמורות על רקע ביטול הסכם המכר, לצורך השבת התמורה ששולמה, אך הוא הכחיש את הטענה ושב וטען כי טלאל "נתן לי את השיקים כדי שאהיה רגוע עד שיהיה לי הערת אזהרה או עד שיהיה לי טאבו" (עמ' 25 שורות 23-24), אם כי אישר שפרע חלק מההמחאות, והשאר - "חזרו" (עמ' 25 שורה 26).
בחינת האמור מחייבת את המסקנה כי גם לגבי חוליה זו של מסכת האירועים – לא הונחה תשתית שמאפשרת לקבל את הגרסה לגבי זכויותיו הנטענות של פאדי. ראשית, אם הסכם המכר לפאדי הוא הסכם "אמיתי" ואם התמורה שולמה במלואה עוד במועד חתימת ההסכם (18.12.2000) או בסמוך לכך – מדוע לא הועברו הזכויות על שמו של פאדי עוד בשנת 2000, או לכל המאוחר במהלכה של שנת 2001? שנית, אמנם הוצג מסמך לגבי הסכם המכר לפאדי, אך לא הוצגו כל מסמכים לגבי דיווח על העסקה לרשויות המס כמתחייב – בשנת 2000 או בכלל. שלישית, עצם העובדה שטלאל טוען שההסכם בוטל ולעומתו טוען פאדי שהוא תקף – מעוררת קושי ושני הצדדים לא הביאו עדים נוספים שיוכלו לשפוך אור על הסוגיה. לגבי מחלוקת זו אומר כי לחובת גרסת טלאל יש לזקוף את העובדה שלשיטתו נחתם גם הסכם ביטול אשר אף הוא נעלם בהצפה הנטענת (שלא הוכחה), ומנגד, קשה לקבל את הטענה של פאדי לפיה ההמחאות התקבלו רק כדי "להבטיח" את זכויותיו בשל העיכוב ברישום, אך למרות זאת – הוא הפקיד אותן, כאשר חלקן נפרעו וחלקן "חזר". רביעית, אני מייחסת חשיבות מכרעת לכך שהערת האזהרה לטובת פאדי נרשמה רק ביום 30.1.2013, למרות שהעסקה הנטענת הינה משנת 2000, ויש אף לתהות מדוע נרשמה "רק" הערת אזהרה ולא העברת בעלות לגבי 2,000 מ"ר. יתרה מכך. עמדתי היא כי מועד הגשת הבקשה לרישום הערת האזהרה (31.12.2012) אינו מקרי אלא נובע מכך שביום 12.12.2011 נרשמה הערת האזהרה ביוזמת רשמת המקרקעין לגבי כך שמתנהל בירור באשר לזכויותיו של טלאל וביום 7.8.2012 נרשמה הערה נוספת לגבי כך שיש לקשור בין ההערה שרשומה לגבי טלאל לבין ההערה שרשומה לגבי סאבא כרם (אשר אף הוא מחזיק בזכויות בחלקה בה עסקינן). עולה האפשרות שהבירורים והערות האזהרה לגבי כך שיש ספק בדבר זכויותיו של טלאל, גרמו לטלאל ולפאדי לחשוש שמא יתברר שזכויותיו של טלאל נרשמו שלא כדין, והשניים מיהרו וניסו למנוע חלק מ"הנזק" בכך שפעלו לרישום הערת האזהרה לטובת פאדי. כל אלו מעוררים חשד בכל הנוגע לעסקת המכר עם פאדי ובכל הנוגע לכשרותם של המהלכים שהובילו לכך שבסופו של דבר נרשמה הערת האזהרה לטובתו של פאדי.
הסכם המכר לפאדי - הטיעון המשפטי -
עד כאן קביעותיי העובדתיות – ועתה נבחן את טענת פאדי לפיה יש להחיל לגביו את הוראות סעיף 10 לחוק המקרקעין, שכן הוא רכש את הזכויות בתמורה ובתום לב בהתבסס על המרשם. לא אוכל לקבל טענה זו. תחילה, לא שוכנעתי שפאדי אכן רכש את הזכויות כנטען, ולא שוכנעתי כי שולמה התמורה הנטענת. בנוסף, יש לראות כי סעיף 10 מתייחס אל "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים", אך היות ועסקת המכירה לפאדי כלל לא הסתיימה ברישום הרכישה אלא רק בהערת אזהרה – אפשר שאין לראות בו כמי שרכש זכות במקרקעין. מעבר לכך, וחשוב מכך, הרי שלא שוכנעתי בתום לבו של פאדי, דהיינו כי הוא הסתמך בתום לב על כך שלפי המרשם זכויות הבעלות רשומות על שם טלאל. ייתכן שבמועד עריכת הסכם המכר לפאדי בשנת 2000, סבר פאדי שטלאל הוא אכן הבעלים החוקי של המקרקעין, אלא, שעל פי הפסיקה לא די בקיומו של תום לב במועד העסקה, אלא נדרש קיום מתמשך של תום הלב עד למועד רישום הזכות במרשם המקרקעין על שם הרוכש (ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס, פ"ד נו(6) 832 (2002)). לאור הערות האזהרה שנרשמו על ידי רשמת המקרקעין ביום 12.12.2011 וביום 7.8.2012 (אליהן התייחסתי לעיל) – חייב היה פאדי להבין שיש חשש שמא זכויותיו של טלאל אינן כפי שנחזה מהרישום, והכל – עובר למועד רישום הערת האזהרה על שמו ביום 31.1.2013. מן האמור עולה, כי הערת האזהרה נרשמה על ידי פאדי כאשר הוא כבר ידע, או יכול היה לדעת, כי ישנם ספקות משמעותיים באשר לזכויותיו של טלאל במקרקעין, עד כדי שרשמת המקרקעין מצאה להודיעם לכל המתעניין במצבם של המקרקעין באמצעות רישום ההערה. בנסיבות האמורות, אינני סבורה שניתן לייחס תום לב לרישומה של הערת האזהרה לזכותו של פאדי, ונוכח העובדה כי זכותו של פאדי לא נרשמה - בוודאי שלא מתקיים רכיב ההסתמכות בתום לב הנדרש על פי סעיף 10 לחוק המקרקעין - וראו בהקשר זה דבריו של בית המשפט העליון, מפי כב' השופט אנגלרד בעניין סונדרס, 840-841, ואת ע"א 767/11 להיגי נ' עזורי (27.8.2013), פסקה 14, לאמור:
"חשיבותה הרבה של תקנת השוק טמונה בכך שהיא מגבירה את הוודאות בעסקאות במקרקעין ומבצרת את מעמדו של המרשם כמנגנון המשקף נאמנה את המצב הזכויות במקרקעין. יחד עם זאת, בהינתן מעמדה החוקתי של זכות הקניין בכלל, ומעמדן המיוחד של זכויות קניין במקרקעין בפרט, ... הפגיעה בבעל הזכות המקורית הנגרמת בעטיה של תקנת השוק מצריכה נקיטת זהירות יתר ומחייבת בחינה מדוקדקת על מנת לוודא כי תנאי תקנת השוק אכן התקיימו ... מטעמים אלה אף הקפידה הפסיקה לתחום את ההגנה הניתנת על-פי סעיף 10 לחוק ולהחילה רק לגבי מקרים מובהקים של הסתמכות על הרישום, דהיינו כאשר מי שרשום כבעל הזכות איננו בעליה לאמיתו של דבר בשל רישום שאינו נכון."
יצוין, כי גם בסיכומיו של פאדי הועלתה הטענה הנוגעת לכך שלכאורה על פי גרסתה של בן נתן בחקירתה עולה כי למעשה נערכה עסקה בין המנוח לבין בן נתן עוד בחייו של המנוח לגבי המקרקעין (סעיף 33 עד 34 לסיכומי פאדי). לעיל פרטתי בהרחבה את עמדתי ביחס לטענה זו - ואין מקום לחזור על הדברים בשנית. אף פאדי מעלה את הטענה כי הוכח שמשנת 1994 לכל המאוחר, כבר היתה מודעת בן נתן לכך שהמקרקעין לא הועברו על שמה - אך במחדלה היא לא פעלה לשנות מצב זה (בין אם על ידי הוצאת צו ירושה לגבי המנוח באותו מועד ובין אם באמצעות איתור עו"ד משעלי ואיתור ייפוי הכוח שהושאר במשרדו של עו"ד משעלי - וביצוע העברת המקרקעין מכוחו של יפויי הכוח).
כפי שצוין לעיל, אכן עסקינן במצב של שיהוי מצידה של בן נתן, אך אין בו לשיטתי כדי להטות את הכף במידה המצדיקה דחייתה של התביעה מצד בן נתן, בין היתר - בהינתן הנסיבות העובדתיות האופפות את הרישומים שבוצעו לגבי המקרקעין בשנת 2000 (כפי שתוארו בהרחבה לעיל) ובהינתן שלא נטען שמי מהנתבעים נפגע עקב השיהוי או שנגרמו לו נזקי הסתמכות.
לכן, כפי שקבעתי שיש למחוק את ההערה לטובת נאזם, כך גם יש למחוק את ההערה לטובת פאדי – ואף כאן אבהיר, כי אינני נדרשת במסגרת הכרעתי דנן להכריע במחלוקות שבין פאדי לבין טלאל.

סיכום -
אשר על כן, לאור כל האמור מעלה, דין התביעה להתקבל, ואני מורה לבטל את הרישומים בלשכת רישום המקרקעין באשר לשלושת הנתבעים, כיוף טלאל ת.ז. XXXXXX488; אבו סעדה נאזם ת.ז. XXXXX079 ו-כיוף פאדי ת.ז. XXXXX796, בהתייחס למקרקעין - גוש 17166 חלקה 35. המשמעות הינה שיש להשיב את הרישום למצב בו הזכויות לגבי השטח של 5,689 מ"ר יהיו על שמו של המנוח אלקנה קניבסקי ז"ל ת.ז. XXXXXX584.
אבקש מהמזכירות לשלוח העתק של פסק הדין ללשכת רישום המקרקעין ולהפנות את תשומת הלב גם לפסק הדין שניתן בעניינו של טלאל לגבי חלקה נוספת בגוש המדובר – פסק הדין בה"פ 3802-07-09 על ידי כבוד השופט סוקול – שמא יש להוסיף ולברר את הנתונים לגבי הגוש הרלבנטי או שמא יש מקום לרשום הערות אזהרה נוספות.
טלאל ישלם לתובעת הוצאות בסך 12,000 ₪ (כולל מע"מ). נאזם ופאדי ישלמו לתובעת, כל אחד, הוצאות בסך 6,000 ₪ (סכום הכולל מע"מ). כמו כן ישיבו שלושת הנתבעים לתובעת את האגרה ששולמה – משוערכת להיום, כאשר כל אחד נושא בתשלום שליש מהסכום.

ניתן היום, כ"ח אייר תשע"ה, 17 מאי 2015, בהעדר הצדדים.