הדפסה

בית משפט לתביעות קטנות בתל אביב - יפו ת"ק 9723-02-19

לפני כבוד השופטת עידית קצבוי

התובע:

ששון צור

נגד

הנתבעת:

נוגה אידלסון

פסק דין

1. בפניי תביעה לתשלום דמי תיווך בסך 33,900 ₪.

2. התובע הוא מתווך מוסמך ובעל רישיון תיווך . בחודש נ ובמבר 2018 התקשר בע"פ עם הנתבעת בקשר למכירת דירה ברח' אלימלך 11 ברמת גן (להלן: "ה נכס").

3. לטענת התובע, בשל קשר מקצועי קודם עם הנתבעת ומאחר שהתובעת טענה כי היא מתגוררת באזור חדרה ומתקשה להגיע לאיזור הימצאותה של הדירה, לא נחתם בין הצדדים הסכם דמי תיווך בכתב, אולם הנתבעת התחייבה לשלם לתובע דמי תיווך בשיעור 1% מסכום מכירת הדירה בתוספת מע"מ.

4. התובע טוען כי משרדו שיווק באופן מאסיבי את הנכס, וצירף לכתב התביעה אסמכתאות על פרסום הנכס באתרי אינטרנט ומודעות שונות. לטענת התובע, מאמציו נשאו פרי ואותרו קונים פוטנציאלים שהסכימו לשלם על הנכס סך של 2,150,000 ₪. לדברי התובע, בעקבות ההצעה שהובאה על ידו הסכימו גם שוכרי הנכס שהתגוררו אותה עת בדירה להעלות את המחיר שהציעו לרכישת הדירה , ולאחר מעין הליך התמחרות, במסגרתו הועלו הצעת הקונים הפוטנציאלים שהביא התובע מחד ושוכרי הדירה מאידך, מכרה הנתבעת את הנכס לשוכרי הדירה. חרף עבודתו המאומצת של התובע סירבה הנתבעת לשלם לתובע את דמי התיווך עליהם הוסכם בין הצדדים.

התובע טוען כי הנתבעת הסתירה ממנו כי התחייבה מבעוד מועד למכור את הנכס לשוכרים בסכום אותו יצליח התובע להשיג מקונים פוטנציאלים אחרים, וכי הלכה למעשה עבודתו הביאה בסופו של יום להעלאת מחיר רכישת הדירה על ידי השוכרים עצמם.

5. הנתבעת טענה כי יש לדחות את התביעה נגדה. בראשו בראשונה טענה כי אין היא הבעלים של הנכס וכי מעולם לא חתמה על הזמנת שירותי תיווך בכתב. לטענת הנתבעת, היא מעולם לא התחייבה לשלם לתובע דמי תיווך ככל שהדירה תירכש על ידי שוכרי הדירה הגרים בה.
בכתב הגנתה הפנתה הנתבעת לתנאים המקדמיים הקבועים בדין המקימים זכאותו של מתווך לדמי תיווך ומציינת כי בהעדרה של הזמנת תיווך בכתב לא קמה לתובע זכות לקבל תשלום, ואין זה רלוונטי אם בוצעו פעולות תיווך או שיווק של הנכס או לאו (ס' 10 לכתב ההגנה).
בנוסף טוענת הנתבעת כי התובע אינו הגורם היעיל בעסקה וכי לא עשה דבר לצורך קידום מכירת הנכס.

6. בדיון אשר התקיים בפני ביום 23.7.19 העידו התובע והנתבעת. לאחר שמיעת הצדדים, ניסיתי ללא הצלחה להביא את הצדדים להסכמות, ומכאן הכרעתי -

הכרעה

7. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ושמעתי את עדויות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לדחות את התביעה. לאור הוראות תקנה 15(ב) ל תקנות שיפוט בתביעות קטנות ( סדרי דין) תשל"ז, 1976 ינומק פסק הדין בצורה תמציתית:

8. המסגרת הנורמטיבית לבחינת השאלות שבמחלוקת הינה נוקשה למדי. ס' 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") קובע שלושה תנאים מצטברים המקימים את זכותו של מתווך לדמי תיווך, התנאי הראשון: המתווך הוא בעל רישיון תיווך בתוקף ; התנאי השני: המתווך החתים את הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, ובה נכללו למצער הפרטים הקבועים בתקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין, בין היתר- מחיר העסקה המבוקשת, הסכום המוסכם של דמי התיווך וכו'; התנאי השלישי: המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

9. מבדיקת לשונו של סעיף 9 לחוק המתווכים עולה כי המחוקק בחר בלשון נחרצת וחד משמעית, וקבע באופן מפורש כי מתווך לא יהיה זכאי לשכרו, אלא אם חתם הלקוח על טופס הזמנה שבה נכללו כל הפרטים. הנה כי כן- עסקינן בהוראה קוגנטית בלשון ציווי, אשר אינה משתמעת לשתי פנים ואינה מותירה ספק באשר לחיוב האמור.

10. אין מחלוקת על כי במקרה דנן לא נחתם הסכם תיווך בין הצדדים, קל וחומר כי לא נחתם הסכם תיווך הכולל את הפרטים הנדרשים על פי חוק. השאלה הנשאלת הינה אם יש בנסיבות המקרה דנן כדי להצדיק חריגה מלשונו הברורה של החוק מטעמים מיוחדים של צדק והגינות.

11. ודוקו- השאלה אם ניתן להתגבר על הדרישות הקוגנטיות המנויות בס' 9(א) לחוק המתווכים מכוח החובה לקיים זכות בתום לב (סעיפים 39 ו- 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973), נדונה רבות בפסיקה.

12. בית המשפט העליון נדרש לשאלה זו ביחס לס' 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969, (ראו: ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185 (1996)), שם נקבע כי "המאפיין מצבים אלה הוא שעולה מהם 'זעקת ההגינות' המצדיקה סטייה מעקרון הכתב" וכי "ראוי להעניק תפקיד מרכזי לשני רכיבים: האחד, האם התחולל שינוי מצב בעקבות החוזה (הבלתי אכיף או הבלתי תקף), כגון שהוא קוים או שהייתה עליו הסתמכות; השני, מהי מידת אשמתו של הצד המתנער מביצוע החוזה. משקלם המצטבר של שני הרכיבים הוא שיכריע אם במקרה נתון ניתן לוותר על דרישת הכתב".

13. על סמך פסיקה זו קבעו חלק מבתי המשפט המחוזיים כי בהתקיימה של "זעקת ההגינות" ניתן יהיה להתגבר על אי-אלו מדרישות החובה המנויות בסעיף 9( א) לחוק ובתקנה 1 לתקנות, המשלימה אותו . מנגד יש לציין כי היו שקבעו כי אין מקום להשוות בין הפסיקה שדנה בדרישת הכתב שבסעיף 8 ל חוק המקרקעין לבין הדרישות הקבועות בסעיף 9( א) לחוק המתווכים ולתקנה 1 לתקנות המתווכים (לסקירת העמדות השונות ראו: ת"א ( מחוזי ת"א) 28763-07-14 מאנה נ' תנובה תעשיות מזון – אגודה שיתופית חקלאית לישראל בע"מ(10.2.2015).
כך למשל ב ע"א 1691/09 לנדאו נ' קראסן הייטס בע"מ (24.6.2010), התקבל ערעור על פסק דין אשר דחה על הסף תביעה לתשלום דמי תיווך מהטעם שלא התקיימה הזמנה בכתב, אולם התקיימה בין הצדדים תכתובת בדואר אלקטרוני שכללה התחייבות לתשלום דמי תיווך במקרה שייחתם הסכם. בפסק הדין נקבע כי ככל שיימצא בתום הבירור הראייתי, שהנתבעת הפרה את חובת תום הלב והתנהלותה כוונה להתחמקות מההתחייבות לשלם דמי תיווך, ייתכן שניתן יהיה להתגבר על התנאים המנויים ב סעיף 9( א) ובתקנה 1 באמצעות עקרון תום הלב.
בע"א 2819/00 בן אור מרדכי נ' רוזן אבי (30.6.02) חתמו הצדדים על הסכם תיווך בכתב, אולם החסירו פרטים המנויים בתקנה 1 לתקנות, לרבות מחיר העסקה המבוקשת. בית המשפט קיבל את הערעור של התובע וקבע כי הוא זכאי לתשלום דמי תיווך חרף החסרת חלק מהפרטים.

14. סיכומו של דבר- חרף הוראותיו הקוגנטיות של חוק המתווכים, התשתרשה בפסיקה העמדה לפיה במקרים מסוימים בהם כוונת הצדדים לערוך הסכם התקשרות הייתה ברורה והסירוב לשאת בדמי התיווך הינו חסר תום לב , ניתן יהיה לחרוג מהוראות הדין ולחייב בתשלום דמי התיווך חרף היעדרו של הסכם בכתב.

15. אינני סבורה כי המקרה דנן נופל בגדרם של אותם מקרים חריגים.

16. אין מחלוקת בין הצדדים על כי הנתבעת התקשרה בחוזה בע"פ עם התובע למציאת לקוחות לרכישת הנכס, וכי התובע פעל לפרסום הנכס ואף מצא לקוחות פוטנציאלים (הגם שבמסגרת כתב ההגנה לא התייחסה הנתבעת לטענות אלו, הרי שבמסגרת עדותה בבית המשפט, ברור היה כי אין הנתבעת מכחישה קיומה של התקשרות לצורך מתן שירותי תיווך לקניית הנכס). אלא שהמחלוקת בענייננו אינה מתייחסת לשאלה אם בין הצדדים נקשר חוזה תיווך בעל פה, אלא באשר להסכמות הצדדים בכל הנוגע לרכישת הדירה על ידי שוכרי הנכס, דהיינו בכל הנוגע למקרה ספציפי בו הנכס יירכש על ידי הדיירים המתגוררים בו באותו מועד.

17. חוששתני כי בחינת הראיות וטענות הצדדים באשר לכך מעלה כי גרסת התובע לעניין זה הייתה בלתי עקבית. כך למשל, בכתב התביעה טען התובע כי הוסכם בין הצדדים כי "הנתבעת תשלם לתיווך צור 1%+מע"מ". דהיינו- נטען כי ההסכם בין הצדדים התייחס באופן כללי לתשלום 1% ללא הבחנה בין המקרים השונים. במכתב המצורף לכתב התביעה (מכתב שנשלח על ידי התובע לנתבעת ביום 6.1.19) מציין התובע כי הוסכם ש" עד תחילת עבודתנו במכירת הדירה את תהיי משוחררת מעמלת דמי תיווך אבל אם נצליח להביא הצעה והשוכרים יקנו את הדירה תשלמי 1%+מע"מ" (סעיף 4 למכתב).
במהלך הדיון ולאחר השמעת הקלטת שיחה טלפונית בין התובע לנתבעת (אליה אתייחס בהרחבה בהמשך) אומר התובע כי הצדדים הסכימו כי לא ייגבה שכר ככל שהשוכרים ירכשו את הדירה תוך 48 שעות , אולם לאחר חלוף המועד הזה תהיה הנתבעת מחויבת בתשלום, ובלשונו של התובע (עמוד 12 שורות 10-13): "לגבי השיחה נאמר שאני לא אגבה שכר תיווך אם השוכרים יקנו את הדירה תוך 48 שעות מאותה שיחת טלפון הזו שהנתבעת השמיעה. הנתבעת התקשרה אלי 5-6 פעמים כולל יום שבת. לא יודע מתי הקליטה אותי ומתי נאמר העניין של 48 שעות". למותר לציין כי טענה זו באשר ל48 השעות, לא הועלתה בכתב התביעה או במכתב שנשלח לנתבעת, אלא הועלתה לראשונה על ידי התובע במועד הדיון.
הנה כי כן- התייחסותו של התובע להסכמות הצדדים באשר לרכישת הדירה על ידי השוכרים הייתה בלתי עקבית.

18. אל מול התייחסותו הבלתי עקבית של התובע, שבה הנתבעת וטענה כי לא התחייבה לשלם לתובע דמי תיווך במקרה בו תירכש הדירה על ידי השוכרים שלה, ואף כי דאגה להחריג סיטואציה זו מהסכמות הצדדים. לתמיכה בטענותיה השמיעה הנתבעת הקלטת שיחה טלפונית שנערכה בין הצדדים. בפתח השיחה המוקלטת נשמעת הנתבעת כשהיא פונה לתובע ומבקשת ממנו להבין אם תחויב בדמי תיווך ככל שהדירה תירכש על ידי שוכרי הדירה או מישהו מבני משפחתה. הנתבע נשמע כמי שמבקש להניח את דעתה ולהרגיעה כי אין הוא מתכוון לנהוג בחוסר הגינות. מחילופי הדברים בין הצדדים משתמע כי על פי הסיכום בין הצדדים דווקא הוסכם באופן פוזיטיבי כי רכישת הדירה על ידי השוכרים לא תחויב בדמי תיווך.
בתגובה לשיחה זו, המחזקת את גרסת הנתבעת בסוגייה זו, טען התובע כי נערכו שיחות נוספות לאחר מכן בהן שונו התנאים וחודדו הסכמות הצדדים באשר לנושא זה, אלא שאסמכתא לכך לא הובאה על ידי התובע, אשר נושא בנטל הראיה.

19. יתר על כן, אני סבורה כי דווקא אותן הסכמות משתנות בין הצדדים מלמדות על כי חיובה של הנתבעת לשלם דמי תיווך בנסיבות המקרה דנן תחטא ללשון חוק המתווכים ולרציונל הניצב בבסיסו, שכן יש בכך כדי להצביע על חוסר הבהירות והוודאות בהסכמות הצדדים ובתנאי ההיקשרות ביניהם- אותה חוסר וודאות שביקש המחוקק לצמצם באמצעות חקיקתו של חוק המתווכים.

20. התובע טוען כי הנתבעת "ניצלה" את שירותיו על מנת לשפר את הצעת שוכרי הנכס, וכי הסתירה מהתובע כי בכוונתה למכור לשוכרים את הנכס וכי שמורה להם זכות ראשונה לכך. למעשה טוען התובע להיותו גורם יעיל בחוזה ההתקשרות בין השוכרים לבין הנתבעת.
אינני סבורה כי יש בכך בטענות אלו של התובע כדי לסייע לו בהוכחת תביעתו.
בראש ובראשונה, וכמפורט לעיל, לפחות מהראיות שהוצגו על ידי הנתבעת עולה כי היא שוחחה עם התובע על האפשרות כי השוכרים יקנו את הנכס ולא הסתירה ממנו את האפשרות שכך יקרה. יתרה על כן, גם על פי גרסת התובע הסכום שבו נקנה לבסוף הנכס על ידי השוכרים היה זהה לסכום שהוצע על ידי הלקוחות שהביא התובע עצמו, כך שלא ניתן לקבוע כי הנתבעת הייתה מוכרת את הנכס לשוכרי הדירה בכל מחיר גם אם התובע היה מביא הצעת מחיר טובה או משופרת יותר.
יתר על כן, הגם שלא ניתן לשלול את האפשרות כי פעולותיו של התובע לשיווק הדירה הביאו לשיפור הצעת השוכרים, אין הדבר מצמיח מיניה וביה זכות לקבלת דמי תיווך מאת הנתבעת. סעיף 14 לחוק המתווכים מציין את עובדת היות המתווך הגורם היעיל בהתקשרות בין הצדדים כ אחד התנאים ההכרחיים לזכאותו של המתווך לדמי תיווך, אולם תנאי זה מצטרף אל התנאים הנוספים הקבועים בסעיף 11, בהם בראשו ובראשונה חובתו של המתווך לעגן את הסכם התיווך בכתב. עובדת היותו של המתווך גורם יעיל אינה מאיינת את התנאים הנוספים הקבועים בחוק ורק בהצטבר כל התנאים המפורטים, יוכל המתווך לקבל את דמי התיווך בגין עסקת הרכישה. במקרה הנדון כמפורט לעיל, לא פעל התובע להחתים את הנתבעת על הסכם תיווך מפורט בכתב. הסכמות הצדדים לעניין סמכותו של התובע וזכאותו לדמי תיווך נותרו בלתי מעוגנים וכיוצא מכך בלתי בהירים. בנסיבות אלו לא ניתן לראות בתובע כזכאי לדמי התיווך על פי הוראות הדין.

21. לאור כל האמור לעיל התביעה נידחית. התובע ישלם לנתבעת הוצאות משפט בסך 300 ₪.

זכות להגשת בקשת ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב תוך 15 יום ממועד מתן פסק הדין.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה.

ניתן היום, כ"א תמוז תשע"ט, 24 יולי 2019, בהעדר הצדדים.