הדפסה

בית משפט לתביעות קטנות בתל אביב - יפו ת"ק 8262-01-18

לפני כבוד השופט רמי חיימוביץ, סגן נשיא

תובעים

1.שי מקדש
2.ויקטוריה מורזוב מקדש

נגד

נתבעת

דרור שרמן את עומר הנדסה בע"מ

פסק דין

תביעה על סך 25,592 ₪ בטענה לליקוי בשירותי האורחים בדירה שרכשו התובעים מהנתבעת.
התביעה מתקבלת בחלקה.
הצדדים והתביעה
הנתבעת היא חברה קבלנית.
התובעים רכשו מהנתבעת דירה חדשה בעיר רמת גן.
טענת התובעים היא כי שירותי האורחים בדירה קטנים באופן שפוגע ביכולת השימוש בהם. הם תובעים פיצוי של 20,000 ₪ בגין ירידת ערך הדירה ו פיצוי בסך 2,000 ₪ בגין עגמת נפש. לתמיכה בטענותיהם צירפו התובעים את חוות דעתו של השמאי מר אלי סידאוי.
הנתבעת טוענת כי השירותים תואמים את תכנית הבניה ואת התקן הישראלי ולכן אין בהם ליקוי כלשהו. הנתבעת הגישה חוות דעת של השמאית שלי קרגולה, הסותרת את חוות דעת התובעים, ובה נכתב, בין השאר, כי לא נגרמה ירידת ערך ולכן לא נגרם כל נזק.
בבית-המשפט העידו התובעים ומר זאב סלנט, אחד ממנהלי הנתבעת. שני הצדדים הגישו, כאמור, חוות דעת שמאיות מנוגדות, אך השמאים לא זומנו להעיד.
דיון והכרעה
הראיה המרכזית בתיק היא סרטון שצילמו התובעים את חדר השירותים ובו ניתן לראות כי מדובר בחדר צר וקטן . הדלת נפתחת פנימה, וחולפת צמוד לכיור. קצה הדלת כשהיא פתוחה קרוב מאוד לאסלה. אדם המבקש להשתמש בשירותים עובר בין הכיור לדלת ואז חייב להידחק למרווח צר שבין האסלה לבין ה קיר אחרת לא ניתן לסגור את הדלת. תהליך היציאה דומה. המשתמש נכנס למרווח שבין האסלה לקיר. פותח את הדלת ורק אז עובר בינה לבין הכיור בדרכו החוצה .
בחינת הסרטון מלמדת, כממצא עובדתי, כי אכן יש קושי רב בשימוש בחדר שירותי האורחים וכי הגישה לאסלה והחוצה מן החדר אינן נוחות באופן בלתי סביר.
חרף האמור לעיל טוענת הנתבעת כי אין כל ליקוי בחדר השירותים, שכן, כאמור, הם תואמים את תקן הבניה הישראלי. עמד על כך מנהלה מר זאב סלנט:
שירותי אורחים מעצם טיבם הם חלל קטן והשימוש בו קשה. לא גדול במיוחד. יש מידות שהתקן מגדיר והשירותים בוצעו בדיוק בהתאם למידות המופיעות בתקן. התובע בהסתמך על חוות דעתו מציג שיש פגיעה במרחב השימוש, מרחב השימוש הוא מושג הקיים בהל"ת [הוראות מתקני תברואה] בהוראות אלה, נקבע במפורש המרחב החופשי שאמור להיות בסמוך לכל קבועה סניטרית – קבועה סניטרית הם: כיור, אסלה. המידות בחדר השירותים של התובעים לא נופלות מהקבוע בהוראות מתקני תברואה"
הנתבעת נסמכת אפוא על התקן הישראלי הקובע מרווח שימוש לאסלה וכיור אך מתעלמת מהדלת שמצמצמת מרווח זה ומקשה על השימוש בשירותים. כשנשאל על כך מר סלנט השיבי:
הדלת שנעה בתחום מרחב השימוש אינה מהווה פגיעה במרחב השימוש שכן הוראות למתקני תברואה קובעים שרק אלמנט קבוע הנמצא במרחב השימוש מהווה הפרעה . ...אין מדובר באלמנט קבוע. הדלת סובבת.
ובהמשך הבהיר מר סלנט כי הואיל והדלת היא אלמנט סובב אין קשר בינה לבין מתקני השירותים.
אינני מקבל את גישת הנתבעת ויש לדחותה מכל וכל. חדר הוא יחידה שלמה שנועדה לשימוש מסוים ולא ניתן לבנות אותו ללא ראיה כוללת ותוך הפרדה בין מתקניו השונים. יש לראות את החדר כחלל אחד וחובתו של הקבלן לבנותו באופן שיאפשר בו שימוש סביר. גישתה של הנתבעת המבחינה בין מתקניו הקבועים של החדר לבין הדלת תוך התעלמות מן ההפרעה שיוצרת פתיחת הדלת במתקנים מביאה לאבסורד את השימוש בתקנים שנועדו להיטיב עם רוכשי הדירות ומנוגדת לחובתה שבדין. ואכן, ההלכה היא כי בנוסף לתקנים, ולהוראות ההסכם שבינו לבין הקונה, חייב הקבלן לנהוג גם על פי כללי מקצוע נאותים המכונים good practice המחייבים אותו לבנות את הדירה על כל חלקיה באופן שניתן יהיה להשתמש בה למטרות מגורים בלא כל הפרעה, אי נעימות או מגבלה כלשהי. עמד על כך כב' השופט חגי ברנר בת"א (שלום תל אביב-יפו) 22962/04 שוהם נ' זלינגר חברה לקבלנות (31 /5/05):
"אם קבלן סוטה מכללי מקצוע טובים (good practice), מוכרים ומקובלים, מהווה הדבר ליקוי גם אם אין בענין זה תקן מחייב. העדרו של תקן בתחום מסוים אינו מסיר מהקבלן את חובתו לבנות את הדירה על כל חלקיה באופן מקצועי ומיומן, כך שניתן יהיה להשתמש בה למטרות מגורים בלא כל הפרעה, אי נעימות או מגבלה כלשהי ... קביעתו של תקן מסייעת בקביעת אמות מידה אובייקטיביות, בנות מדידה, שחריגה מהן תחייב את הקבלן בנזיקין או בגין הפרת חוזה. הא ותו לא ... גם עמידה בדרישותיו של תקן מסוים אינה בבחינת 'תעודת ביטוח' לקבלן והוא עלול לחוב בגין ביצוע רשלני של עבודה (ראה ע"א 668/96 שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563, 572)".ב
והשוו גם פסק דינה של כב' השופטת תמר אברהמי בתא ( שלום ת"א) 32237-01-10 אוצ'לדייב נ' ע.ע. אבו ראס (23/01/2012) (שם התקבלה הטענה העקרונית אך נדתחה טענה של צפיפות בשירותים); ופסק דינה של כב' השופטת דורית פיינשטיין בת"א (שלום ירושלים) 4394-09 שוורץ נ' קוטלר-עדיקא חב' לבניה (3/4/11) והאסמכתאות הרבות שם.
במקרה הנוכחי מצאתי כי אכן יש קושי רב בשימוש בחדר השירותים. אכן, חדר שירותי אורחים אינו חלל גדול מעצם טיבו, אך אינני מקבל את גישת הנתבעת שמניחה כי מדובר בחלל שמעצם טיבו "השימוש בו קשה". דומה כי מדובר בגישה פסולה לקבלן אשר בונה ומוכר דירות. יתרה מכך, שוכנעתי כי בנסיבות העניין הנתבעת חרגה מחובתה לבנות את השירותים בהתאם לכללי מקצוע סבירים שכן לא ניתן להשתמש בה למטרות מגורים בלא כל הפרעה, אי נעימות או מגבלה כלשהי.
למעלה מן הצורך אוסיף כי במקרה הנוכחי מתעורר ספק רב אם חדר השירותים אכן עמד בהוראות התקן. בהוראות למתקני תברואה - התשסז 2007. (הל"ת) נקבע כי מרחב השימוש המינימאלי לכיור הוא 75 ס"מ לאורך ולרוחב ואילו מרחב השימוש המנימאלי לאסלה הוא 80 ס"מ לאורך ו-76 ס"מ לרוחב. שני הצדדים וכן השמאים מטעמם לא מדדו את מרחבי השימוש ולא נמסרו מידות מדויקות, אך בחוות דעת השמאית מטעם הנתבעת צוין דוח ליקויי בניה שערכה עבור התובעים גב' גלינה מילר ובו נכתב כי המרחק שבין הכיור לדלת הוא "פחות מ-75 ס"מ". דוח זה לא הוגש ולא צוינו מידות מדויקות של המרחבים השונים, לכן לא ניתן לקבוע אם הנתבעת עמדה בתקן אם לאו.
מסקנתי היא כי נמצא ליקוי בדר השירותים וכי הנתבעת הפרה את חובתה לנהוג כקבלן סביר והתרשלה בתכנון חדר שירותים שמיש בביצועו. אשר-על-כן דין התביעה להתקבל.
הנזק
התובעים טוענים, בהתבסס על חוות דעת שמאית, כי הליקוי גורם לירידת ערך הדירה ומעריכים את ירידת הערך בסכום של 20,000 ₪. הנתבעת טוענת, בהתבסס על חוות הדעת מטעמה, כי אין ירידת ערך כלשהי. מבין שתי חוות הדעת עדיפה חוות דעת התובעים, שכן קשה לקבל כי פגם בשימוש בחדש שירותי אורחים אינו פוגם בשוויה וביכולת למכור אותה בהמשך. קיים חשש סביר ביותר כי קונה עתידי שיבחן את הדירה יירתע מרכישתה בשל פגם שכזה, ומכאן נגזרת ירידת ערך.
עם זאת, לא ניתן לקבל את דרישת התובעים במלואה, טעם הדבר – קיימים אמצעים לצמצום הנזק ולהכשרת השירותים. אמצעי אחד שעלה, אך לא לובן בין הצדדים, הוא הוצאת הכיור מחוץ לשירותים (בדיון הוזכרה האפשרות אך לא ברור היכן ניתן למקמו, ועלה כי לא נעשה ניסיון של ממש לתיקון הליקוי). אמצעי שני – קל וסביר בהרבה – הוא הפיכת כיוון דלת השירותים כך שתפתח החוצה. הנתבעת הציעה לתובעים אמצעי זה, שיכול היה להקטין את הנזק, אך התובעים סירבו בטענה שהם חוששים כי דלת הנפתחת למסדרון תסכן את ילדיהם הקטנים. חשש זה, גם אם יש בו ממש, לא יהא משתף, בהכרח, גם לקונים עתידיים של הדירה – בוודאי אם מדובר במשפחה שאין לה ילדים קטנים – ואף שאני מקבל כי פתיחת דלת שחוסמת את המסדרון נוחה הרבה פחות מפתיחת הדלת פנימה – ומכאן שעדיין נותרה ירידת ערך מסוימת – חובתם של התובעים להק טין את הנזק, ולמצער מדובר בירידת ערך פחותה.
בשקלול הנתונים הקיימים, בהנחה שהיפוך הדלת יאפשר שימוש טוב בהרבה בחדר השירותים אך יפגע, במידת מה בשימוש במסדרון, דבר שיש בו ירידת ערך פחותה בהרבה, מצאתי לפסות לתובעים פיצוי כולל בסך 10,000 ₪ בשל ירידת הערך, עלות היפוך הדלת, והפגיעה בשימוש בחדר השירותים ובמסדרון שהסבו להם עוגמת נפש לא מבוטלת.
סוף דבר
התביעה מתקבלת.
הנתבעת תשלם לתובעים פיצוי בסך 10,000 ₪ בתוספת הוצאות משפט בסך 4,500 ₪ הכוללות את שכר השמאי מטעמם. הסכומים ישולמו תוך 30 ימים ולאחר מועד זה ישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין.
הצדדים ראשים להגיש בקשת רשות ערעור לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב בתוך 15 ימים מיום המצאת פסק הדין.

ניתן היום, י"ג אב תשע"ח, 25 יולי 2018, בהעדר הצדדים.