הדפסה

בית משפט לתביעות קטנות בתל אביב - יפו ת"ק 35794-11-16

לפני כבוד השופט משה תדמור-ברנשטיין

התובעת:

איריס רוסנו, ת"ז XXXXXXX478

נגד

הנתבע:
שלום אבישר, ת"ז XXXXXXX844

פסק דין

רקע:
בקליפת אגוז, לפניי תביעה לתשלום סך כולל של 33,500 ₪, בגין חלקה של הנטען של התובעת, מתווכת מורשית, בעמלת תיווך ששולמה בגין עסקת מכר דירה (להלן: "עסקת המכר"), שהורתה במחלוקת בין שני מתו ווכים מורשים, על עצם זכאות התובעת לחלק מתוך עמלת התיווך ששולמה בגין עסקת המכר (להלן: "העמלה" ו-"הדירה" בהתאמה), ולחילופין – על שיעורו של חלק זה.

לטענת התובעת, היא זו שקישרה את הנתבע לקבל יחד איתה את הבלעדיות לתיווך מכר הדירה מאת הנאמן על הדירה מטעם בעליה, מר ד.ק. (להלן: "הנאמן"). לטענתה, הנתבע החליט להתחמק ממחויבותו לשלם לה את חלקה בעמלת התיווך ששולמה בגין עסקת המכר של הדירה , אף שהיא "הביאה את הדירה", וסוכם ביניהם שבמקרה של מכירת הדירה היא זכאית למחצית מעמלת התיווך שתשולם בגין קשירת העסקה [ סכום שהוא , בפועל, גבוה מהסכום שאכיפת תשלומו נתבעת בתביעה זו , שבה נתבע הסך המכסימלי בהליך של תביעות קטנות].

הנתבע מכחיש כי התובעת זכאית לכל חלק שהוא בעמלה שהתקבלה אצלו (ש בפועל, בסופו של דבר, היתה חלקית בלבד, באשר משרד תיווך נוסף היה מעורב בקשירת העסקה, וקיבל מחצית מדמי התיווך ששולמו ); זאת - הן משום , ש לטענתו, לא דובר או הוסכם בינו לבין התובעת דבר בענין שותפות או השתתפות שלה בעמלה, והן משום ש בניגוד לו (לנתבע), לתובעת לא היה כל נגיעה לקשירת העסקה ולהשלמתה. על כן, לטענת הנתבע , גם משום, שבניגוד לו, התובעת לא היתה "ה גורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב" בעסקת המכר , דין התביעה להידחות.

כפי שאפרט להלן, לאחר עיון בטענות הצדדים ובראיות שהוצגו לי, אני מוצא כי נכרת בין התובעת לנתבע הסכם מחייב (להלן: "ההסכם"), בעל פה, לפיו התובעת תקבל חלק מעמל ת התיווך שתתקבל בגין עסקת מכירת הדירה . דא עקא; מה שיעורו או גודלו של החלק וכיצד יקבע – לא הוסכם בהסכם ; כאשר שני הצדדים , התובעת והנתבע, השאירו את קביעת שיעורו של חלק זה והאופן בו יקבע - "פתוח" , כשאומד דעתם בענין זה בעת ההתקשרות בהסכם , מלמד שהיו רחוקים זה מזה. משהשתכללה עסקת המכר, התברר כי הצדדים חלוקים לגבי שיעורו של החלק; התובעת טוענת למחצית מסך כל דמי התיווך ששולמו, והנתבע טוען כי, וודאי - בנסיבות שנוצרו, אין לשלם לה דבר. לאור האמור, וכפי שאבהיר בהמשך, אני מקבל את התביעה בחלקה, לאחר שאני בוחן וקובע את שיעורו של החלק בעמלה, שבנסיבות ניתן לקבוע כי התובעת זכאית לקבלו; בחינה של שכר ראוי.

השתלשלות הדברים עד למסירת המפתח לנתבע – גרסת התובעת והעד מטעמה
התובעת הכירה את הנאמן, כמי שהיה נאמן של הבעלים של דירה בה התגוררה בשכירות [ש' 24-25 ו-ש' 30 בעמ' 7 ו-ש' לפרו'].
הנאמן סיפר לתובעת, שהוא מעונין למכור את דירה אחרת ב אותו בנין, שגם לגביה הוא נאמן של אותם בעלים , היא - הדירה נשוא תביעה זו. עוד סיפר הנאמן לתובעת, כי אף שהעמיד את הדירה לשיווק ומכירה באמצעות מתווכת, חלפו מספר חודשים בלי הצלחה [ש' 24-28 בעמ' 7 לפרו'].
הנאמן, אשר התובעת הביא לעדות מטעמה, העיד, כי התובעת "אמרה שהיא תדאג שימכרו את הדירה.", כי היא מתעסקת בתיווך, והנאמן הסכים, ובלבד שהמוכר (בעל הדירה) לא משלם עמלה, אלא רק הקונה [ש' 1 בעמ' 8 לפרו'].
התובעת מעידה, כי "ב-17/12/16 (צ"ל 2015) קיבלתי מחיר מהבעלים [ד. - הנאמן ], 3.7 מליון.", וכי היא פנתה ודיברה עם הנתבע בטלפון ביום 21.12.15 (בעדות: "21/12/16"), ותיאמה עמו, ועם הנאמן פגישה משולשת, במהלכה מסרה לנתבע את המפתח של הדירה [ש' 16-19 בעמ' 4 לפרו'].
התובעת מעידה, שהיא זו שהכירה בין הנאמן לנתבע בפגישה בבית קפה, שבמהלכה גם העבירה לנתבע את המפתח של הדירה.
התובעת מעידה, שבמהלך הפגישה בבית הקפה היא סיכמה עם הנתבע בעל פה, שהם ישתפו פעולה לצורך מכירת הדירה, וכי סוכם על חלוקה שווה של עמלת התיווך ביניהם; קרי, חלוקה שווה של דמי התיווך הצפויים בשווי שני אחוזים; "הוא מביא את הלקוח ואני מביאה את הדירה" [ש' 11-12 בעמ' 1, ש' 16 בעמ' 4 ו-ש' 3 בעמ' 5 לפרו'].
הנאמן, מאשר בעדותו את גרסת התובעת – חלקית; היינו, מאשר הגרסה, למעט - הטענה שבמהלך הפגישה עלתה לדיון החלוקה של העמלה בין המתווכים, או שהגיעו לדון בחלוקה לפי "חצי-חצי" [ש' 30 בעמ' 7 עד ש' 11 ב-עמ' 8 לפרו'], כדלקמן:
"היא שוכרת בדירה שלי ואמרה שהיא מתעסקת בתיווך ואמרה שתעזור לי למכור את הנכס. ההנחיה הייתה שבעל הדירה לא משלם עמלה אלא הקונה. נפגשנו והיו לי את המפתחות של הדירה, בבית קפה ושם היא הציגה את שלום ואמרה שהוא יעזור למכור את הדירה כי הוא עזר לאחיה למכור דירה ושיסמוך עליו. ובנוכחות שניהם נתתי את המפתחות לשלום והודעתי למתווכת הקודמת שהיא מפסיקה לעבוד.
...
אני מתעסק בנדל"ן כל כך הרבה שנים, ולכן אמרתי גם לתובעת וגם לנתבע איך שאתם מדברים ביניכם לגבי השכר שלכם זו לא הבעיה שלי.
לשאלת בית המשפט: לא היה ויכוח בבית הקפה מי מקבל את דמי התיווך.
לשאלת בית המשפט: מה הבנת מי יקבל את דמי התיווך, אני מ שיב ש איריס מביאה לי את שלום והם עושים זאת בחלוקה שלהם.".
השתלשלות הדברים עד למסירת המפתח לנתבע – גרסת הנתבע
הנתבע בעדותו, מאשר שהתובעת הכירה בינו לבין הנאמן, וכן - את הפגישה בבית הקפה עם הנאמן; אך , הוא שולל את גרסת הפגישה המשולשת (של התובעת ושל הנאמן) , וטוען כי הנאמן שכר את שירותיו בלבד (ללא התובעת) [ש' 32 ב-עמ' 10 ו-ש' 1-7 בעמ' 11 לפרו']:
"לשאלת בית המשפט: אני לא מכחיש את הפגישה בבית הקפה שתיאר העד [ד. – הנאמן] . לשאלת בית המשפט: מדוע ההתרשמות מכתב ההגנה שאתה אומר שלא היו דברים מעולם, אני משיב שגם הוא אומר את זה. איריס הכירה בנינו. אמרתי שלא הייתה פגישה או דיבר על חלוקה בנינו. יש לי הקלטות פה. שישבנו בבית הקפה איריס הכירה בנינו. והבנתי שאני מקבל את כל דמי התיווך. עבדתי לבד. עשיתי חלוקה . מפנה שבכתב ההגנה טענתי מי שהשתתף איתי קיבל מה שמגיע לו. הפגישה בבית הקפה הייתה 30 שניות ו[ד. – הנאמן] אמר שנתן את הדירה להמר נכסים, ואז עשינו שוב פגישה בבית הקפה, ו [ד. – הנאמן] הלך. התובעת לא הייתה נוכחת. אני במקצועי כמתווך לא עושה שיתוף פעולה עם אף אחד.".
לא ניתן להתעלם מכך, שכלל לא ברור מדברי הנתבע מה אירע בפגישה בינו לבין התובעת, וניתן למצוא סתירות בדבריו; כאמור, הנתבע מאשר שהתקיימה פגישה בבית קפה, כפי שתי אר הנאמן, מאשר ש"איריס הכירה בנינו", ומאידך טוען "התובעת לא היתה נוכחת.". הנתבע, שלא הביא עד לתמיכה בגרסתו (גם לא לגבי ההתפתחויות לאחר קבלת המפתח) , הודיע לאחר עדותה של התובעת, כי אין לו מה לשאול אותה, בינתיים [ש' 26-27 ב-עמ' 5 לפרו']. הנתבע גם לא מצא לחקור את הנאמן (אף שחקר אותו בנושאים אחרים) לגבי הפגישה וההסכמה הנטענת מטעם התובעת, אותה תיאר הנאמן בעדותו , כאמור [ש' 27-32 ב-עמ' 8 ו-ש' 1-4 ב-עמ' 9 לפרו'].
עוד גרסה מעט מורכבת יותר, שנטענת מטעם הנתבע ב-ס' 17 לכתב הבקשה לביטול פס"ד (שניתן נגד הנתבע בהיעדר הגנה והתייצבות לדיון הראשון), היא שהיתה פגישה של 5 דקות עם הנאמן וכי דובר על אפשרות לשיתוף פעולה עם "המר נכסים", משרד תיווך אלי ו הנאמן פנה בעבר; שהם נפרדו כידידים אחרי תודה של הנתבע; ושאז, לימים, נפגש הנתבע שוב עם הנאמן באקראי ברחוב, ואז ביקש ממנו הנאמן להפנות לו לקוח אם ימצא במחיר של "3.7 מיליון ₪ גמיש" . יש לציין, כי גרסה זו לא הושמעה בבית המשפט כלשונה, ובעיקר – הנתבע לא מצא לעמת בגרסה זו את הנאמן שחקר בחקירה נגדית, ולאמת גרסה זו מולו.
השתלשלות הדברים מאז מסירת המפתח לנתבע ועד להגשת התביעה – גרסת הנתבע
לגרסת הנתבע "היו שני שלבים בעסקה האחד זה שאיריס הכירה לי את [ד. - הנאמן ]"; השני - שבאזור יוני עשה הנתבע הסכם שותפות מיום 10.5.16 עם " נדל"ן לב ת"א" [נספח א' למסמכים שהציג הנתבע לפי דרישתי בהמשך הדברים; בו מוסכם על העברת 1% לשותף].
הנתבע טען עוד, כי בתאריך ה-24.4.16 פנה אל הנתבע עו"ד נ.י. ואמר לו כי הנאמן לא מטפל ולא מייצג את הבעלים במכירת הדירה, וכי מרגע זה אם ימצא לקוח עליו ליצור קשר רק עמו.
הנתבע הציג דרך חקירתו את הנאמן, כי לאחר שהנתבע הכיר את הנאמן ודבר עמו לגבי תיווך בעסקה, בשלב מסוים א יפשר הנאמן לעורך הדין להיכנס לתמונה על מנת לאתר קונה, באשר לא עניין אותו להפוך לשליח של עורך הדין; הוא יצא מהתמונה, והמחיר השתנה [ש'29-32 בעמ' 8 ו-ש' 1-4 בעמ' 9 לפרו'].
אעיר, כי בענין זה ביררתי את עמדת הנאמן לגבי המשך המחויבות והסגירה מול התובעת והנתבע לענין זכאותם לקבלת עמלת תיווך מהקונה במקרה של עסקה, והוא השיב שהמחויבות שלו כלפי המתווכים – נותרה בעינה [ש' 16-18 בעמ' 9 לפרו'] :
"לשאלת בית המשפט:
האם הכניסה של עורך הדין לתמונה הייתה בעקבות הדרישה של הדוד שלך ולא שלך, אני משיב שלא. נתתי לעו"ד ניב יעקב כי הוא עורך דין של המשפחה וגם אני בתוך המשפחה. התזוזה שלי הצידה הייתה כדי לאפשר לעורך הדין מהלך חופשי לסגירת עסקה, ואין בזה כדי לשנות את התפקיד שלי כמי שנאמן עבור הדוד שלי וכמי שעשה הסכם מול המתווכים שהם יוכלו לקבל על מכירה את דמי התיווך.".
הנתבע חקר את הנאמן בענין חלקו של הנתבע בתיווך, כדלקמן [ש' 21-23 בעמ' 9 לפרו']:
"ש. מה כוונתך לבלעדיות, האם רק אני עבדתי על הדירה?
ת. אתה הבאת עוד מתווך מטעמך. ועוד פעם בא מישהו לראות את הדירה. לא ידעתי כמה מה הבלעדיות. ברגע שהייתי עם איריס אני יודע ששלום זה שמסיים את העסקה.".
כמו כן, מוסיף, וטוען הנתבע בסעיף 19 לבקשתו למחיקת פסק דין שניתן בהיעדר הגנה והתייצבות , כי ביום ה-10.5.16 פנו אליו ממשרד תיווך "נדל"ן לב ת"א", וביקשו את עזרתו במציאת דירה עבור לקוח מטעמם, הלקוחות י.ש. ו-ר.ש., אשר הם שרכשו את הדירה בתום מו"מ שהוא ערך, וביום 19.7.16 נחתם חוזה מכירה.
יש לציין, כי לשאלות בית המשפט, אישר הנתבע כי מי שהביא את הלקוחות היו משרד תיווך "נדל"ן לב ת"א"; וכי "על פניו לא היה צריך אותי שם, יכול להיות שאם היה מכיר את העורך דין בעצמו לא היה צריך."; אך טוען כי גם הוא היה גורם יעיל בעסקה, ותרומתו היתה התנהלות מול העו"ד "היו הרבה דברים בדרך"; "לא היתה לי שותפה אף פעם" [ ש' 20-25 בעמ' 11 לפרו']. הנתבע מעיד : "העסקה היתה עם עוד מתווך הוא הביא אני לא הבאתי. היא לא הביאה כלום."; מתווך אחר, ש מולו היה לנתבע הסכם שיתוף פעולה ; כמו תמיד – בקופה משותפת זה חצי-חצי [ש' 19 בעמ' 11 לפרו'].
הנתבע הדגיש בעדותו, אם כן, שבסופו של יום, תיווך את הדירה באוגוסט 2016 בשיתוף עם משרד תיווך אחר "נדל"ן לב ת"א" ולא – בשיתוף עם התובעת, והציג בעניין, בהשלמה מאוחרת, מסמכים, לפיהם ב-15.8.16 מסר לאותו משרד תיווך שתי חשבוניות בגין העסקה של מכירת הדירה: חשבונית מס' 78 ל"נדל"ן לב ת"א שורטי בע"מ", על סך 19,000 ₪ בתוספת מע"מ (22,230 ש"ח) בגין "עמלת תיווך עסקה משותפת" - בענין הדירה, וחשבונית מס' 77 לקונים של הדירה, על סך 19,000 ₪ בתוספת מע"מ (22,230 ש"ח) בגין שכ"ט עסקה בשיתוף פעולה - בענין הדירה [נספחים ב' ו-ג' למסמכים שהציג הנתבע לפי דרישתי בהמשך הדברים] .
הנתבע מבהיר בעדותו, כי [ש' 16-17 בעמ' 11 לפרו']:
"דמי התיווך לכלל העסקה היו 2 אחוז פלוס מע"מ שהם 76,000 פלוס מע"מ בסה"כ 88,920 ₪ כלומר אני קיבלתי 44,460 כולל מע"מ.
לשאלת בית המשפט האם זה תמיד חצי חצי אני משיב שכן. הסכם שיתוף פעולה זה קופה משותפת.".
השתלשלות הדברים מאז מסירת המפתח לנתבע ועד להגשת התביעה – גרסת התובעת
התובעת מעידה כי בשלבים הראשונים לאחר מסירת המפתח, הראתה את הדירה שלה כדירת דוגמה, באשר היא גרה דירה מעל לדירה נשוא התביעה [ש' 9-10 ב-עמ' 5 לפרו'].
התובעת מעידה שלאחר פגישת ההסכם, כאמור, הנתבע החל להתלונן "שיש בעיה בחוזה", והחל להתחמק ממנה ולהתלונן שמדובר בדירה בעייתית , ובסופו של דבר, היא שמעה על מכר הדירה לא מהנתבע. היא לא ידעה "בזמן אמת" על כך שהנתבע התחלק עם משרד תיווך אחר ב הסכם לגבי עמלת התיווך (משרד ש היא איננה מכירה), אלא רק לאחר חתימת העסקה [ש' 4-18 בעמ' 5 לפרו'].
לאחר ששמעה על העסקה, לא מהנתבע, כאמור, היא חכתה ל חלקה בכסף, והנתבע התנער ממנה, וגם נערכו שיחות טלפון בסיוע בעלה, בהן , לפי עדותה, התבטא הנתבע בבוטות, כשהוא מסרב בעזות מצח להכיר בחובו, ולנוכח ה"גזל" הזה הגישה את התביעה [ש' 17-24 בעמ' 5 לפרו'] .
בשולי הדברים, אפנה לכך שבתיק זה נערך דיון ראשון אליו הנתבע לא התייצב, בו ניתן פסק דין בהיעדר הגנה, כאשר התובעת הציגה תצהיר של השומר בבני ין בו מצויים משרדיו של הנתבע, שלפי הנטען מסר לנתבע את כתב התביעה.
הנתבע טוען, כי כתובת ביתו ידועה, וניתן היה להמציא לו כתב תביעה למענו על פי משרד הפנים. הנתבע טוען כי מיקום משרדיו לא השתנה משך 7 שנים , וניתן היה להמציא בדואר למשרדיו. הנתבע טוען עוד, כי עד שקיבל לידיו את פסק הדין בהיעדר הגנה בדואר רשום למשרדיו, מעולם לא קיבל לידיו כתב תביעה או זימון כלשהוא, לא משומר הבניין או כל אדם אחר, כך שברור שלא יכול היה לסרב לחתום על מסירת כתב התביעה, וכי ככל שהשומר חתם על קבלת המעטפה מאת התובעת "בשמו" , הרי היה זה היה בהיעדר סמכות ובהיעדר יחסי שליחות.
התובעת הביאה את השומר למתן עדות. הנתבע, שמכחיש את המסירה כאמור , מצא לחקור את השומר. השומר העיד, שאכן הובהר לו על ידי הנהלת הבניין כי לא מתפקידו למסור מעטפה מסוג זה לנתבע באותו בנין בו ממוקמים משרדיו, אך - הבהרה זו ניתנה לו רק לאחר שמסר את המעטפה לנתבע; ועוד העיד, כי הנתבע פתח את המעטפה והחזיר לו אותה , כשאת תוכנה נטל עימו . הנתבע מפנה לכך, שהמסירה הנטענת בוצעה לכאורה על ידי שומר שאיננו עובד או שלוח שלו, וכי פסק הדין שניתן הגיע אליו בלי בעיה - על ידי דואר ישראל.
בנסיבות לעיל, במצב של גרסה מול גרסה, כאמור, לא שוכנעתי ברמה הנדרשת לחסום את דרכו של הנתבע מבירור התביעה מולו, כי היה ידוע לו על הדיון שהתקיים בבית המשפט בהיעדרו, דיון שנקבע בתחילת שנת 2017. מהתרשמותי מהנתבע, ספק בעיני שלו הנתבע היה מודע לתביעה ולמועד הדיון שנקבע, היה מסתכן בפס"ד נגדו בתיק זה, ובוחר שלא להגיש כתב הגנה או להתייצב לדיון. מכל מקום, משנשמעו הראיות בענייננו במלואן, אני מוצא ליתן פסק דין לגופו , ואני מבטל בזאת את פסה"ד שניתן במעמד צד אחד בנדון .
דיון והכרעה
אפתח תחילה בניתוח הדין הרלוונטי . על פי ס' 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "החוק"): "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין". במקרה שלנו, טוענת התובעת כי ההסכם שלטענתה נכרת בינה לבין הנתבע לקבלת חלק מדמי התיווך - היה בעל פה, אך הוא מחייב ככל הסכם אחר בו הוסכם על שיתוף. האם קיים קושי בשל כך שאין בידי התובעת הזמנה מאת הלקוח, או בשל כך שההסכם מול הנתבע נעשה (לשיטתה) בעל פה , ולא בכתב?
התשובה לשאלות אלה היא בשלילה. לגבי השאלה, האם נדרשת לתובעת הזמנה מאת הלקוח, אני מוצא כי לפי הדין די לה בהסכמת שותפה, הנתבע (הסכמה, ל פי עמדתה) למסור חלק מהעמלה לידיה; ההסכם שלה הוא מול הנתבע. אפנה לכך, שגם הנתבע בענייננו לא הציג טופס הזמנה מאת הלקוחות שהיו הקונים בעסקה, ועדיין זכה לקבל את חלקו מ משרד התיווך "נדל"ן לב ת"א", שלהם היה טופס הזמנה חתום כדין – מול הקונים של הדירה בעסקת המכר [נספח ד' למסמכים הנוספים שהציג הנתבע , בהמשך הדברים, לפי דרישתי].
לגבי האופן בו נכרת ההסכם, בעל פה, אפנה לכך שהוראות החוק אינן מתייחסות להסכמי שיתוף פעולה בין מתווכים במקרקעין לבין עצמם , אלא דנות במערכת היחסים שבין מתווך ללקוחו בלבד ; ומשכך , לא ניתן להקיש מדרישת הכתב כאמור בס' 9(א) לחוק, לצורת הסכמי שיתוף פעולה בין המתווכים ובין עצמם, שיכולים להיעשות גם בעל פה [ר' גם ס' 19ח' ו-21 בפסק הדין בענין ת.א. (השלום בתל אביב) 35922/07 מרדכי עוז נ. משה עזרא (פורסם;12.3.09)].
הקושי של התובעת בתביעתה הוא שלא הוכח עובדתית שהצדדים להסכם ליבנו, דברו או קבעו את יחס חלוקת דמי התיווך או עמלת התיווך ביניהם; כך - גם לפי גרסת העד מטעמה, הנאמן, לא היה כל "דיבור" בענין זה. עם זאת, בתשובה לשאלתי: מי משני המתווכים, הוא, הנאמן, הבין בעת השיחה שיקבל את דמי התיווך? הנאמן השיב, שהבין "שאיריס מביאה את שלום והם עושים זאת בחלוקה שלהם.". ודוק. גרסת התובעת בכל הקשור לליבון חלקה במפורש – בעת כריתת ההסכם - מול הנתבע היא בחינת "עדות בעל דין יחידה" שלא רק שלא הובא לה סיוע, אלא שהעד מטעמה סתר אותה, כאמור.
וכשבית המשפט שאל אותו, כמי שלכאורה בקיא בעובדות והיה במקום "בזמן אמת" , לגבי מה ראוי, בנסיבות, השיב כדלקמן [ש' 24-26 בעמ' 8 לפרו'] :
"לשאלת בית המשפט: מה דעתי ואיך צריך להתחלק בסכום, אני משיב שאין ספק שאם מישהו המליץ על מישהו אחר, מגיע לו איזה שהוא חלק, הוא לא הביא אותו לחינם.
לשאלת בית המשפט: למה היה עורך דין, אני משיב כי הוא עשה את העסקה אבל לא הביא את הקונה.".
ודוק. התובעת טוענת כי אין להתחשב בכך שהנתבע חתם עם מתווך אחר, מבלי להתייעץ עמה (כאשר, היא שמעה על כך מהנאמן ולא מהנתבע, ובדיעבד). לעמדתה, למרות החתימה מול מתווך נוסף, על הנתבע לשלם לה את מלוא הסכום שסוכם עמה – חצי מדמי התיווך ששולמו בעסקה ; היינו, סך של 44,460 כולל מע"מ [כאמור, לפי עדות הנתבע, דמי התיווך לכלל העסקה היו 2 אחוז פלוס מע"מ שהם 76,000 פלוס מע"מ בסה"כ 88,920 ₪]. אזכיר, כי התובעת תבעה 33,500 ₪, בשל מגבלת הסכום המכסימלי בתביעות קטנות, ב"וותרה" על שארית הסכום שהיא טוענת שהיא זכאית לו.
למול עמדתה של התובעת, כאמור, הנתבע מחזיק בעמדה שלא היה הסכם, כי הוא לא עושה הסכמים בעל פה עם אף אחד. לשיטתו, התובעת היתה צריכה אותו כאיש מקצוע, כי היא מתווכת בניו יורק ולא כאן [ש' 11-15 בעמ' 11 לפרו'].
הנתבע טוען כי התובעת לא עשתה דבר, וכי את ההזדמנות לפעול לקידום עסקה זו, בעצם, השיג – בעצמו , כי פגש את הנאמן גם , באקראי, חודשים אחרי הפגישה שהתובעת טוענת כי הביאה לקיומה, וק יבל על עצמו ישירות מאת הנאמן לנסות לסייע במכר הדירה .
הנתבע טוען כי התובעת שלא עשתה דבר, לא ידעה מה קורה, לא הייתה מעורבת בשום הליך לקראת מכירת הדירה, לא השתתפה ולא לקחה חלק בפגישות או מגעים עם לקוחות, ואף לא עם הנאמן של הדירה בנדון; וודאי , שלא היתה הגורם היעיל ליצירת העסקה. ולכן , לשיטתו - גם לא ראוי שתקבל כל תמורה כלשהי.
לחילופין, שואל הנתבע: כיצד התובעת מבקשת מחצית מעמלת התיווך בסך 33,500 ₪, כאשר – בנסיבות שנוצרו בגין שיתוף משרד תיווך נוסף, כל שכרו – בפועל - הוא בערך סכום כזה!?
כאן המקום להזכיר, כי הנתבע השמיע לקראת תום הדיון חלק משיחת טלפון שהוקלטה על ידו, שבה מטלפן אליו , בסמוך לאחר המכירה של הדירה, בעלה של התובעת (שהתייצב לדיון באולם בית המשפט ונכח ). פרטי השיחה לא נרשמו בפרוטוקול , אך עולה מהדברים, שהצדדים היו חלוקים, האם בנסיבות מגיע לתובעת חלק בעמלה ומה שיעורו, גם במגעים טרם הגשת התביעה.
לאחר עיון בטענות הצדדים ובראיות שהוצגו לי, ובשל התמיכה שניתן למצוא בעדות הנאמן, מצאתי לקבל כי אכן נערכה פגישה משולשת בה מסר הנאמן בלעדיות לתובעת ולנתבע על בסיס הבנה שימצאו דרך להתחלק בעמלה ; והתובעת והנתבע לא דברו מהי החלוקה. לאחר עיון בטענות הצדדים ובראיות שהוצגו לי, אני מוצא כי נכרת בין התובעת לנתבע הסכם, בעל פה, לפיו התובעת תקבל חלק מעמלת התיווך שתתקבל בגין עסקת מכירת הדירה. מהו שיעורו או גודלו של החלק וכיצד יקבע – לא הוסכם בהסכם; כאשר שני הצדדים, התובעת והנתבע, השאירו את קביעת שיעורו של חלק זה והאופן בו יקבע - "פתוח", כשאומד דעתם בענין זה בעת ההתקשרות בהסכם - רחוק.
משהשתכללה עסקת המכר, התברר כי הצדדים חלוקים לגבי שיעורו של החלק, ואינם מצליחים לגשר על הפערים ביניהם, ומכאן התביעה. התובעת טוענת למחצית מסך כל דמי התיווך ששולמו, והנתבע טוען כי, בנסיבות שנוצרו, אין לשלם לה דבר. כאמור, מצאתי עובדתית כי בעת כריתת ההסכם לא דובר על אופן או יחס החלוקה של העמלה בין הצדדים, ומכאן , ש לא היה מפגש רצונות לגבי שיעורו המדויק של החלק בעמלה בו תזכה התובעת, לו עסקת מכר ת שתכלל, להבדיל - מעצם קיומו של הצורך לדבר ולהסכים על כך בעתיד .
לפי הדין, דרישת המסוימות, משמעותה היא, כי על ההצעה לכלול לפחות את מסגרת העסקה ותחומיה, ואת הפרטים החסרים ניתן יהיה להשלים [ראה פסק דינה של כב' השופטת דורנר ב-רע"א 4976/00 בית הפסנתר נ' דליה מור ואח', פ"ד נו (1) 577, 588[. בענייננו, אף שאין מסוימות בענין שיעור יחס חלקה של התובעת בעמלה, כאמור, ההסכם שקבעתי שנכרת השתכלל להסכמה מחייבת . מצאתי כי קיימת גמירות דעת באשר לעצם המבנה העסקי, שבו התובעת הביאה את ההזדמנות, והנתבע יפעל למימושה; ולגבי החלוקה של העמלה – בסופו של יום - קיימת הסכמה מכללא בין הצדדים, שבענין זה ידברו הצדדים בעתיד. הסכמה, שמשמעה הוא, שהצדדים להסכם מתחייבים, בין היתר, לפעול בתום לב ובדרך מקובלת [ס' 39 ל חוק החוזים (חלק כללי)]להסכים ביניהם, בעקבות מו"מ שינהלו - על יחס החלוקה הסופי של העמלה.
על מנת לבחון מהי חלוקה סבירה של העמלה, ראוי לבחון מה היה אומד דעת הצדדים בענין זה - בעת ההתקשרות בהסכם ביניהם. אינני מוצא סבירות בעמדת התובעת כי דעתה (הסובייקטיבית) בעת כריתת ההסכם היתה כי "מגיע" לה מחצית מעמלת התיווך – בכל מקרה של השתכללות עסקת מכר שבה הנתבע הוא הגורם היעיל המביא להתקשרות הצדדים . את אומד דעתה האובייקטיבי של התובעת, בעת כריתת ההסכם – על פי הראיות שלפני, ניתן לגזור מ ניסיון החיים, המלמד, כי כשהרצון מחודד וברור (כפי שהתובעת טוענת כי סובייקטיבית הבינה או חשה בעת כריתת ההסכם ), בעל הרצון, כצד להסכם, מעלה אותו בדרישה ברורה ומפורשת כלפי הצד השני; ובנושאים כספיים הנוגעים לעתיד שעשוי להשתכלל, אף - בכתב. התובעת אולי קיוותה בעת כריתת ההסכם לנתח מסוים מהעמלה, אך העדיפה בעת כריתת ההסכם, שלא "לסגור" מהו; ו אותה שתיקה היא מכשול מסוים בתביעתה כיום. מאידך, פעולותיה בגיוס הנתבע וביצירת פגישה בה נכחה ודאגה שמפתח הדירה יימסר לנתבע, ונכונותה להציג את דירתה כדירת דוגמה, מלמד ים, כי אכן ציפתה לחלק בעמלה.
שוכנעתי מהעדויות, כי התובעת פנתה לנתבע כי היא מחזיקה ממנו איש מקצוע טוב, ולשאלתי, לא ממש הובהר לי על ידה, מדוע היתה צריכה אותו לתווך הדירה אם היא מתווכת כבר 17 שנה [ש' 21-24 בעמ' 4 לפרו']. אומד דעתה של התובעת לטעמי, מלמד, שהיא הבינה כבר בעת כריתת ההסכם, שחלקה קטן בחלוקה, וכי אולי אין מה לדבר על גודלו בטרם תראה איך מתקדמת העסקה, ומה יהיה חלקה בפועל בהשגתה וגיבושה. אחרת, כאמור, לא ברור כלל מדוע לא העלתה את הנושא מול עיני הנאמן, בדרישה לסגור על 50%-50% (כפי שמצאתי – עובדתית) .
את אומד דעתו האובייקטיבי של הנתבע בעת כריתת ההסכם - על פי הראיות שלפני, ניתן לגזור מהנסיבות, בהן התובעת נותנת לו בהקשר של הדירה - ההזדמנות לעבודה, דהיינו - לא הזדמנות ממשית לעסקה תפורה, אך ההזדמנות לקבל בלעדיות בעניינה של הדירה. הוא מקבל הזדמנות שיש לה ערך מסוים; ואף שנדרשת עבודה רבה להפוך את ההזדמנות שניתנה לו לרווח כספי, הוא יודע ומבין שהתובעת מצפה לאיזושהי תמורה עבור הערך הזה. ומכאן, בבחירתו בשתיקה, ובאי-הבהרה "בזמן אמת" לתובעת , ש לתפיסתו - אין במתן הזדמנות זו כדי לזכות את התובעת בחלק מהעמלה , מהווה מכשול מסוים בהגנתו נגד ה תביעה הנדונה. אינני מוצא סבירות בעמדת הנתבע כי דעתו הסובייקטיבית בעת כריתת ההסכם הי תה שהוא מקבל "מתנה"; שבבחירת התובעת בו ובארגנה פגישה למסירת הבלעדיות לידיהם (ידי שניהם), בעצם התובעת "עושה לו טובה" , שאין תמורה בצידה. סביר יותר שהנתבע הבין ש"מגיע" לתובעת שכר /תמורה על קשירת הקשר בינו לבין הנאמן, מעין "שכר מוצא" (finder's fee).
מהפרוטוקול עולה כי כיום, אולי – בדיעבד בגין הנסיבות והתלאות בקשירת העסקה, כאמור , הנתבע מעריך "שכר" זה כסכום שיכול להגיע ל -10% פלוס מע"מ - כדבריו בתום הדיון, המפנים לכך, שלשיטתו - הכל גם השתנה, וכי העסקה לא הושגה כלל בזכות הנאמן או התובעת [ש' 8-11 בעמ' 12 לפרו'] :
"לפנים משורת הדין אני מוכן לתת 10% פלוס מע"מ שזה 5,000 ₪. אני עשיתי הכל ועבדתי על הדירה 8 חודשים. גם אם היה מה שהיא טוענת הרי שזה עבר למשהו אחר בכלל. העסקה השתנתה גם מבחינת הבעלים וגם מבחינת הסכום וגם [ד. – הנאמן] העיד על כך. לשאלת בית משפט נהוג לשלם עד דבר כזה 10%. במיוחד אם היא לא עשתה כלום.".
מאידך, התובעת לא הוכיחה את מנהג השוק במקרים מעין אלו, בהם חלקו של המתווך המוסר קטן ומתמצה בהפניית ההתקשרות עם המוכר לצורך הבלעדיות. תחילה טענה כי די בכך ש"הביאה את הדירה" כדי לקבל מחצית מהעמלה ; בתום עדותה, נסוגה ל טענה ש-25% משלמים בעסקאות רק על מידע [ש' 2-3 בעמ' 12 לפרו']; וכאן נשאלת השאלה האם אין מדובר על מידע שבמרחק בינו לבין סגירת עסקה נראה לעין. מכל מקום, טענה זו נטענת כהשלמה, "עדות כבושה" - בעדות בעל דין יחידה, שאינה נתמכת בראיה מסייעת, כשהנטל להוכיח נקודה זו חל עליה.
אני מוצא, כי אומד דעת הצדדים מלמד ששני הצדדים הבינו בעת כריתת ההסכם, כי לגבי חלקה של התובעת מדובר בחלק קטן מהעמלה (כשיש פער בין תפיסת כל צד - מהו "קטן") , ועל כן היה כבר אז פער באומד הדעת הסובייקטיבי של הצדדים בהקשרה של החלוקה, כאמור ; הקושי המעשי, נולד, בעצם, בעת שהדברים השתנו במהלך "חיי ההסכם" , כשהנתבע נאלץ לחלוק מול מתווך נוסף, כשרק הוא עובד בפועל ליצירת העסקה, ולא – התובעת.
מקום שאומד הדעת הסובייקטיבי של אחד הצדדים שונה מזה של הצד השני, כמו בענייננו, אין כל אפשרות לגבש אומד דעת סובייקטיבי משותף, החוזה יפורש על פי תכליתו האובייקטיבית, דהיינו – המטרות, האינטרסים והתכליות שחוזה מסוג זה או מטיפוס החוזה שנכרת נועד להגשים. התכלית האובייקטיבית מוסקת, מתוך אופייה ומהותה של העסקה שנקשרה בין הצדדים. היא נלמדת מסוג ההסכם והיא נקבעת על פי מבחן אובייקטיבי המושפע מעקרון תום הלב וממערכת הערכים שהוא מבטא ונגזרת משיקולים של היגיון ומשיקולי יעילות עסקית.
ההסכם בענייננו , תכליתו לדחות את ההכרעה בענין החלוקה בין הצדדים של העמלה לאותו רגע שבו העמלה מושגת וניתן להסתכל אחורה ולראות מה ראוי שכל צד יקבל . בחלוקה זו יש להתחשב מה כל צד הביא כבסיס לפעילות (התובעת – הזדמנות לבלעדיות, "דירה" כלשונה, והנתבע – מומחיות ויכולת לבצע את מלאכת התיווך), ומה בפועל השקיע כל צד בהמשך הדברים עד להשגת העמלה.
אינני מסכים עם הנתבע שהתובעת לא נתנה לו דבר. מעדות הנתבע עולה כי המתווך הנוסף הוא זה שהביא את הלקוחות; וכלל לא הובהר לבית המשפט מדוע בכלל הסכים/רצה המתווך הנוסף , שהוא איתר את הקונים, לקשור גם את הנתבע ל"צוות" התיווך (המסמכים של ההזמנה מצד הקונים מול "נדל"ן לב ת"א" ושל השיתוף בין המתווכים הם מאותו יום 10.5 .16). הגיון הדברים מלמד, ש"כוחו" של הנתבע ל הגיע ולהצטרף כשותף לתיווך בעסקה שבעצם איתר משרד תיווך אחר, ולקבל נתח מעמלת התיווך , נבע – אפילו אם זה באופן עקיף - מעצם קשירתו הראשונית לדירה - בשל הסכמת הנאמן למתן בלעדיות גם לנתבע , שהושגה בזכות התובעת. לשון אחר, הנתבע לא הוכיח שקשירתו לעסקה על ידי "נדל"ן לב ת"א" אינה נובעת מעצם מעורב ותו קודם לכן בענין תיווך הדירה , בזכות ה של התובעת, כאמור. הנתבע לא הסביר מדוע היו צריכים אותו משרד התיווך "נדל"ן לב ת"א", ואי-הבאתם לעדות מטעמו, עומדת נגדו.
אם כן, אני מוצא כי התובעת יצרה קשר עם הנאמן ראשונה, וניסתה למצוא קונים במשך מס' חודשים, וכשזה לא עלה בידה, היא זו שקישרה בין הנאמן לנתבע, ומשכך היא הגורם היעיל שהביא בפועל לקשירה של הנתבע כחלק מצוות התווך בעסקה הסופית.
על כן, אני מוצא כי יש לקבוע לתובעת שכר ראוי בגין הפניה של הנאמן אל הנתבע ומסירת הבלעדיות לידיו (לידיהם), כאמור; זאת - אף שבסופו של דבר, להבנתו של הנתבע , היא לא היתה כלל גורם – לא בקשירת ה עסקה, ולא בכך שהוא זכה לקבל עמלה בגינה; וודאי – לא "הגורם היעיל".
מצאתי כי הנטל והמלאכה לאיתור עסקה ול קשירת קוני הדירה לעסקה נפל בפועל רק על כתפיו של הנתבע (לבד מתרומתם של "נדל"ן לב ת"א") , ולכן כשכר ראוי הוא זכאי למרביתו סכום עמלת התיווך שקיבל בחלקו .
אבהיר, כי אינני מקבל את טענת התובעת , כי קיימת כאן התחייבות חלוטה של הנתבע לתשלום מחצית ממלוא דמי התיווך שיתקבלו בעסקה. זאת משום, שראשית, לא מצאתי שזה הוסכם; ושנית, בנסיבות, אין לתובעת זכות לזקוף את אי-מעורבותה ועדכונה בתלאות שעובר הנתבע (תלאות, לעמדתו) , כבסיס לבוא ולטעון, שהיה צריך לעדכן אות ה. וכי מה היתה עושה התובעת אילו עודכנה?! "מפוצצת" את העסקה שנקשרה בענין מכר הדירה, רק משום שבפועל נקשרה העסקה על ידי משרד אחר, שהתקשר עם הנתבע בהסכם?! מה עוד, שלצורך בסיס להעלאת טענה כזאת, היה על התובעת לעמול "בזמן אמת" לצדו של הנתבע; מה שלא הוכח לי כי פעלה להבטיח שיוסכם מראש , וגם לא עמדה על כך, שיתקיים "בזמן אמת"; הנתבע התלונן אצלה, והיא בחרה להמתין ולראות מה יניב יום.
לפיכך, בנסיבות, אני מוצא על פי אומדנא דדיינא, בעקבות הדיון שערכתי באומד דעת הצדדים, ובגין הנסיבות (בהן התובעת לא הפנתה לנתבע עסקה, אלא הזדמנות אפשרית לאיתור עסקה, שהתברר שמימושה ארך זמן, נטל משאבים, והצריך שותפים), יש לקבוע לתובעת כשכר ראוי 12.5% מהסכום הכולל שקיבל הנתבע לידיו בגין עמלת תיווך או שכ"ט בקשר עם העסקה של מכר הדירה נשוא ענייננו ; היינו , 12.5% מ-38,000 ₪ בתוספת מע"מ ( שהם: 4,750 ₪ + 17% = סה" כ 5,558 ₪) . יש לזכור, כי מדובר , בעצם - בפועל , אך ב-6.25% מסך כל העמלה ששולמה בגין העסקה בעניינה של הדירה ; אך תוצאה זו היא תוצר של ההסכמה של הצדדים אותה הבהרתי לעיל - להסתכל לאחור בתום קבלת העמלה בפועל , ולראות מהי החלוק הראויה; וכאמור, לא מצאתי כי הנתבע התחייב לתובעת להשיג 2%, ויהי מה.
בקביעת ההוצאות להלן, אני מתחשב בכך שהתובעת הוטרדה בגין תביעה זו פעמיים לבית המשפט ; אף שלגבי הדיון הראשון , לא הובהר לחלוטין, האם באשמו של התובע; ומאידך, מתחשב בכך שהתביעה התקבלה בחלקה בלבד, ובחירתה של התובעת להגיש תביעה ולשלם אגרה על הסכום המקסימלי שניתן בתביעות קטנות , היא בחירה שלה, שלא מצאתי כסבירה, בנסיבות.
סוף דבר
לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה בחלקה בלבד ; כך שהנתבע ישלם לתובעת סך כולל של 5,558 ₪; סכום זה ישולם , כנגד קבלת חשבונית מע"מ בגינו שתימסר לנתבע כנגד התשלום.

בנוסף, ישלם הנתבע לתובעת סך של 450 ₪ - בגין החזר הוצאות בתביעה הנדונה.

הסכומים האמורים ישולמו בתוך 30 יום ממועד קבלת פסק הדין על ידי הנתבע , שאם לא כן – יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, החל ממועד מתן פסק דין זה ועד למועד התשלום בפועל.

ניתן להגיש בקשת רשות ערעור לבית משפט המחוזי בתוך 15 יום ממועד קבלת פסק דין.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה.

ניתן היום, י"ז שבט תשע"ח, 02 פברואר 2018, בהעדר הצדדים.