הדפסה

בית משפט לתביעות קטנות בפתח תקווה ת"ק 46445-01-18

בפני
כבוד ה רשמת בכירה זהבית אלדר

תובעים

1.אלי חנוך
2.סוזי חנוך

נגד

נתבעת

יעקבי יוניברסל ייזום והשקעות בע"מ

פסק דין

המחלוקת העיקרית בתיק שלפניי, נוגעת לזכאותם של התובעים לפיצוי מאת הנתבעת ( להלן: "הקבלן"), בשל איחור במסירת הדירה מחמת שינויים שהתבקשו וכן מחמת עיכובים אשר כפי הנטען, לא היו בשליטת הנתבעת.

רקע ונסיבות המקרה:

התובעים רכשו דירת מגורים מאת הקבלן בהתאם להסכם מכר מיום 25.10.15 ( להלן: "הסכם המכר"). בהסכם המכר התחייב הקבלן למסור את הדירה לחזקת התובעים עד ליום 31.3.17. ( להלן: "מועד המסירה החוזי"). אין מחלוקת שהדירה נמסרה בפועל לתובעים ביום 3.7.17, וזאת בחלוף 3 חודשים ו-2 ימים ממועד המסירה החוזי. בנסיבות אלה טוענים התובעים לזכאותם לפיצוי בגין איחור במסירת הדירה וזאת בגובה של פי 1.5 מדמי השכירות החודשיים המקובלים לכל תקופת האיחור במסירה, אשר הועמד על ידם ע"ס 27,600 ₪ ( לפי 6,000 ₪ לחודשX1.5 X 3 חודשים ו-2 ימים).

מנגד, טוען הקבלן כי ביום 26.11.15, בסמוך לאחר חתימת הסכם המכר, חתמו התובעים על הסכם הזמנת שינויים ותוספות בדירה ( להלן: "הסכם השינויים"), אשר בגדרו הוסכם בין הצדדים כי עקב ביצוע השינויים יידחה מועד מסירת הדירה ב-12 שבועות, היינו עד ליום 30.6.17. אין מחלוקת כי התובעים אכן הזמינו שינויים וחתמו על הסכם השינויים.

בנוסף טוען הקבלן כי לנוכח עיכובים שלא היו בשליטתו ואשר מקורם בהתנהלותן של חברת החשמל וכיבוי האש, נמנע ממנו מלמסור לתובעים את הדירה עד ליום 21.6.17, וזאת מאחר וטרם ניתן טופס 4 לבניין. לפיכך, ולנוכח הוראות סעיפים 8. ד. ו-11.ג להסכם, המאפשרים לקבלן לדחות את מועד מסירת הדירה כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתו, וכן לנוכח הוראת סעיף 8. ו. להסכם, המאפשר דחייה נוספת בת 60 ימים במועד המסירה, אין התובעים זכאים לכל פיצוי בגין האיחור במסירה.

דיון והכרעה:

כאמור לעיל, השאלה המרכזית הטעונה הכרעה בעניינו הינה, האם זכאים התובעים לקבלת פיצוי בגין איחור במסירה בנסיבות העניין. בתוך כך, יש להכריע בשתי טענות הגנה שהעלה הקבלן; האחת – כי האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתו. השנייה – כי במסגרת הסכם השינויים הוסכם על מועד מסירה נדחה.

5.א. המסגרת הנורמטיבית
סעיף 5א(א) לחוק, שעניינו פיצוי שמגיע לרוכש דירה מקבלן בגין איחור במסירתה, הוסף במסגרת תיקון שהוכנס בו (תיקון מס' 5 תשע"א-2011). הסעיף קובע:
"לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך."

סעיף זה יש לקרוא יחד עם סעיף 7א(א) לחוק הקובע:
"אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה".
בתי המשפט חזרו ושנו בדבר נקודת המוצא באשר לזהירות שיש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות. רכישת דירת מגורים היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי לצורך הגנה על האינטרס הציבורי (ע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין [פורסם בנבו] (21.4.2011); ע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג(1) 617, 624). במערכת היחסים, מבחינת כח המיקוח והתמרון לעיתים נעדר הבסיס השוויוני ופערי כוחות אלה באים בין היתר לידי ביטוי בהקשר של איחור במועד המסירה. היות שמועד המסירה הוא קריטי עבור רוכש הדירה, יש לכלול תנייה מפורשת ולוודא שמועד המסירה ברור ושקוף במידה המאפשרת לרוכש לסמוך עליו (רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בנייה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו] (21.2.2016), סע' 23, 26, להלן: "עניין שמש").

הסדר הפיצוי הסטטורי כולל הוראת סיכול מיוחדת, בסעיף 5א(ג) לחוק, אשר מאפשרת לפטור את הקבלן מתשלום הפיצוי בנסיבות הקבועות בו. בהתאם להוראה זו, הקבלן רשאי להתנות בחוזה המכר, כי הפיצוי הסטטוטורי לא יחול "על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

הסעיף כולל, אפוא, שני תנאים מצטברים : האחד, במישור העובדתי , כי העיכוב נגרם עקב נסיבות שאינן בשליטת המוכר; והשני, במישור המשפטי, כי הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן של אותן נסיבות אינו מוטל על המוכר. (ראו: תא"מ (שלום פ"ת) 42039-06-16 אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ [פורסם בנבו] פסקה 9 (3.5.18); יוער כי תלוי ועומד ערעור על פסק דין זה, להלן: " עניין אליהו"; תא"מ (ראשל"צ) 39450-03-17 נכסי יונט יגאל אלון תל אביב בע"מ נ' יקותיאל ביזנס סנטר בע"מ (4.9.18) (פורסם בנבו) .

הסכם המכר בעניינו אכן כולל תניות שלפיהן מועד המסירה שנקבע ניתן להארכה על ידי הקבלן, זאת בין היתר, במידה שיחולו עיכובים או מניעות כלשהם מכל סוג שהוא ושאין הקבלן יכול למנעם , ובכלל זה עיכובים הקשו רים עם חברת החשמל, כיבוי אש או עם כל רשות שלטונית ו/או ציבורית אחרת. (ראה סעיפים 8ד, 11א. ו-11ג להסכם המכר). עוד קובע ההסכם בסעיף 8.1 ,כי בנוסף לאיחורים הנ"ל מוסכם כי הקבלן רשאי לדחות את מועד המסירה מכל סיבה שהיא לפרק זמן נוסף של 60 ימים.

נדמה ששינויים שמבקש רוכש דירה לבצע בבניית הדירה אינם נכנסים בגדרי החריג האמור בסעיף 5א(ג) לחוק, הן משום שמדובר בהסכמה חוזית לה היה שותף הקבלן ועל פי רב אף גבה עבור אותם שינויים תשלום ולפיכך לא ניתן לומר שהם אינם בשליטתו. שנית, בקשה לשינויים במבנה הדירה אינם עומדים בתכלית של פטור מפיצוי בשל סיכול של החוזה.

בפסק הדין בעניין שמש הכיר בית המשפט העליון באפשרות שבגין שינויים שמבקש רוכש דירה מהקבלן לבצע בדירתו, יסכימו הצדדים על מועד מסירה חוזי חדש ובלבד שיהיה מדובר במועד שהוא פרי הסכמת הצדדים, וכי יהיה זה מועד ברור. כך גם צריך מועד המסירה החדש לעמוד בסבירות להיקף השינויים המבוקש.
אם כן, רשאים רוכש הדירה והקבלן להסכים ביניהם על מועד מסירה חוזי חדש נדחה בשל שינויים, וכי האיחור במסירה יימנה מאותו מועד מסירה נדחה עליו הסכימו הצדדים.

מן הכלל אל הפרט

האם הוכחה טענת הקבלן בדבר עיכובים בלתי צפויים?
כאמור טען הקבלן כי חלו עיכובים הקשורים עם חברת החשמל וכיבוי האש באופן שלא ניתן טופס 4 לבניין.
ואולם, הקבלן לא ביסס בראיות כלשהן את טענותיו לפיהן העיכוב לא היה תלוי בהתנהלותו וכי לא היתה לו שליטה על כך. הטענות כפי שהועלו על ידי הקבלן הן במסגרת כתבי הטענות, והן במהלך הדיון בפניי באמצעות מנהל הנתבעת , נטענו באופן כללי ללא אסמכתאות וללא פירוט באשר לעיכוב שנגרם. בנקודה זו אפנה לפס"ד בעניין אליהו, שם נקבע כי יש לבדוק הן את היכולת של המוכר למנוע את עצם ההתרחשות של הנסיבות שגרמו לאיחור והן את היכולת שלו לפעול לביטול או למיתון ההשפעה של אותן נסיבות. (פיסקה 14). בנוסף, לא די בממצא כי נסיבה מסוימת גרמה לעיכוב, אלא על הקבלן הנטל לכמת את משך העיכוב שנגרם בשל אותה נסיבה.

זאת ועוד, בנסיבות שבהן הקבלן קבע לוח זמנים הדוק מידיי המקצה זמן בלתי סביר לביצוע עבודות ושירותים על ידי צדדים שלישיים שהקבלן תלוי בהם, הרי שאיחור שייגרם במסירת הדירה אינו תוצאה בהכרח של התרשלות של צדדים שלישיים , אלא הוא עשוי לנבוע כל כולו מלוח הזמנים הבלתי סביר שהקבלן קבע, שהינו נסיבה המצויה בשליטתו המלאה. מכאן שככלל, הוכחת הרכיבים המקנים לקבלן את הפטור מתשלום פיצוי בגין איחור, טעונה חוות דעת של מומחה ללוחות זמנים. (ראה למשל: רע"א 9172/17 בולווארד נדל"ן שותפות מוגבלת נ' ע.ע. אבו ראס חברה לבניין ופיתוח בע"מ ( 15.2.18), כן ראה עניין אליהו.

הקבלן, אשר טען כי העיכוב במסירה היה נעוץ בהתנהלותן של חברת החשמל וכיבוי האש, לא הגיש כראייה מטעמו את לוח הזמנים המתוכנן של הפרויקט. לפיכך, בהעדר הגשה של לוח הזמנים המתוכנן של הפרויקט ובהעדר בחינה כוללת של הגורמים לאיחור במסירה , לא ניתן לדעת האם פרק הזמן שהקבלן טיפל באותם אישורים חורג מפרק הזמן הסביר, וכן האם הוא חורג מפרק הזמן שהקבלן נטל או היה צריך ליטול בחשבון בעת עריכת לוח הזמנים. בנוסף, לא ניתן לדעת האם הפנייה לחברת החשמל ולכיבוי האש נעשתה במועד המתוכנן, או שמא היא התעכבה בשל עיכובים קודמים הקשורים בקבלן עצמו. העדר חוות דעת מטעם הקבלן וכן העדר הבאת העדים הרלבנטיים מטעם הקבלן ביחס לעבודות החשמל אינם מאפשרים לברר האם הקבלן עשה די בפעולותיו מול אותם גורמים , והאם יכול היה בהתנהלות סבירה למנוע את העיכוב או למצער למנוע את הקשר הסיבתי בין העיכוב של הצד השלישי לבין האיחור במסירת הדירה. אוסיף לציין בהקשר זה כי טענת התובעת 2 , כפי שנטענה על ידה בדיון בפניי, לפיה בניין נוסף שבנה הקבלן הסמוך לבניין בו רכשו התובעים את דירתם , אוכלס ללא עיכוב – לא נסתרה.
(לקביעה זהה בהליך נוסף שהוגש כנגד הנתבעת בגין אותו הפרויקט ראה: ת"ק ( פ"ת) 40-07-18 מסרמן ואח' נ' יעקבי יוניברסל ייזום והשקעות בע"מ ואח' , ( ניתן ביום 28.10.18).

אשר על כן, ומשלא עלה בידי הקבלן להוכיח כי התנהלות חברת חשמל וכיבוי אש גרמו לעיכוב במסירת הדירה לרבות חוסר שליטתו על העיכובים – הרי שדין הטענה להידחות.

מועד המסירה הנדחה על פי הסכם השינויים
אין חולק כי התובעים ביקשו לבצע שינויים בדירתם.
במסגרת הסכם השינויים עליו חתמו התובעים , הסכימו התובעים בחתימתם לתניה שלפיה עקב ביצוע השינויים יידחה מועד המסירה החוזי ב-12 שבועות, וזאת מעבר לתקופות הדחייה שנקבעו בהסכם המכר. (ראה סעיף 3.1 להסכם השינויים).

כפי שצוין לעיל, בעניין שמש הכיר בית המשפט באפשרות קביעת מועד מסירה חוזי חדש, ובלבד שיהא מועד ברור שהינו פרי הסכמת הצדדים. אלא שלא די בכך. בעניין שמש נקבע כי על מועד המסירה החדש לעמוד בסבירות להיקף השינויים המבוקש ( פסקה 34 לפס"ד),שאם לא כן יוכל הקבלן לעקוף בנקל את הוראת סעיף 5 א לחוק המכר.

במסגרת כתב ההגנה טען הקבלן בכלליות כי התובעים ביקשו לבצע שינויים נרחבים ורבים בדירה. (סעיף 37 לכתב ההגנה). במהלך הדיון בפניי ביקש מנהל הנתבעת להפנות להצעות המחיר שצורפו כנספח ב' לכתב ההגנה, מהן ניתן ללמוד לטענתו על היקף השינויים אותם ביקשו התובעים לבצע, הכוללים: עבודות בתחום הריצוף , האינסטלציה, החשמל , האלומיניום (הצעת מחיר מיום 26.11.15), וכן עבודות ריצוף הכוללת חיפוי ועבודות שונות (הצעת מחיר מיום 22.3.16), וכן עבודות בנייה הכוללת הנמכה בגבס , עבודות מיזוג אוויר ועבודות שונות (הצעת מחיר מיום 10.5.16).

בתגובה לטענות מנהל הנתבעת, העידו התובעים במהלך הדיון כי במסגרת הסכם השינויים, אשר נחתם כאמור כחודש לאחר החתימה על הסכם המכר , הם ביקשו לבטל חדר בדירה שרכשו. לפיכך לטענתם, כל השינויים שנדרשו בדירה הינם פועל יוצא של ביטול אותו חדר. זאת ועוד, שבו התובעים וטענו כי במועד בו חתמו על הסכם המכר וכן על הסכם השינויים, טרם החל הקבלן בבניית דירתם המצויה בקומה החמישית בבניין. לשאלת בית המשפט השיב מנהל הנתבעת כי אינו יודע להתייחס לטענתם זו של התובעים. (ראה עמ' 3 לפרוטו').

בנוסף לכך, ובהתייחס לכל אחד מהשינויים אשר כפי הנטען בוצעו בדירת התובעים, טענו התובעים כי לא שינו את הריצוף והחיפוי בדירה וקיבלו את הסטנדרט שנתן הקבלן, כי הטענה לעבודות חשמל מתייחסת להוספת נקודת חשמל אחת במטבח וכן לנקודה נוספת שהוזזה עקב ביטול החדר. כן טענו כי לא ביצעו שינויים באמבטיה למעט הרכבה של ברז אינטרפוץ ארבע דרך במקום שלוש דרך ( המדובר בשינוי בסוג הברז). באשר לטענה כי ביצעו הנמכה לפרקט, טענו כי מאחר והדירה טרם נבנתה, לא היה מה להנמיך אלא להניח פחות חול בבנייה . בכל הנוגע לעבודות מיזוג האוויר והגבס הסבירו התובעים כי אף עבודות אלה נובעות מביטול החדר בדירה. באשר לעבודות האלומיניום הנטענות, העידו התובעים כי העבודה שכללה החלפה לתריס חשמלי במקום ידני בוצעה לאחר כניסתם לדירה בחודש ספטמבר 2017.

כאמור מעדותם של התובעים – אשר לא נסתרה, עולה כי רוב רובם של השינויים קשורים בבקשתם לביטול חדר בדירה , שינוי אשר נתבקש על ידם בסמוך לאחר חתימתם על הסכם המכר ובטרם נבנתה הקומה החמישית בבניין בו מצויה הדירה שרכשו. בנסיבות אלה, לא היה בשינויים ובתוספות שנדרשו כפועל יוצא מביטול החדר, כדי לעכב את הבניה והיה בידי הקבלן די זמן לקבל את האישורים הנדרשים מאת מנהלי התכנון וקבלני הביצוע. (ראה: ת"ק ( פ"ת) 2688-07-17 מוטי שטרן נ' משהב חברה לשיכון בניין ופיתוח בע"מ 2.4.18, (פורסם בנבו).

המסקנה הינה אפוא כי בקשת השינוי מצד התובעים, אשר כללה בקשה לביטול חדר ואשר נתבקשה על ידם טרם החלה בניית הקומה בה מצויה דירתם, לכאורה אינה גורמת לעיכוב בבניית הדירה , ולפיכך אינה מצדיקה שינוי של מועד המסירה החוזי.

מהאמור עולה, כי תכליתה האמיתית של התניה בהסכם השינויים , אשר הקנתה לקבלן את הזכות לדחות את מועד המסירה ב-12 שבועות, היא פטור עתידי מחובת פיצוי במקרה של איחור במסירה.
זאת ועוד, במסגרת הבאת ראיותיו לא הציג הקבלן הסכמי שינויים של רוכשים אחרים בבניין וממילא לא טען כי הנתבעת עורכת אבחנה של משך דחיית מועד המסירה החוזי בין הרוכשים השונים , בהתאם להיקף השינויים אותו מבקש כל אחד מהם לבצע. חזקה כי ככל שהיתה נעשית אבחנה כאמור, היתה מבקשת הנתבעת להציגה ולהיבנות ממנה.

אשר על כן, הגעתי לכלל מסקנה כי אין ליתן תוקף למועד המסירה הנדחה עליו הוסכם בהסכם השינויים.
משכך, יש לקבוע כי הדירה נמסרה לתובעים באיחור בן שלושה חודשים ו-2 ימים.

הפיצוי
כאמור, בהתאם לסעיף 5 א(א)(1) לחוק המכר, יחושב הפיצוי בשיעור 1.5 ביחס לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ומיקומה.
התובעים טענו בכתב התביעה כי דמי השכירות הראויים עבור דירה דומה בשטחה ובמיקומה לדירה שרכשו מהקבלן הינם בסך של 6,000 ₪ לחודש לפחות. התובעים לא ביססו טענתם בחוות דעת שמאית. מנגד הנתבעת לא הביאה בעניין זה ראיות לסתור את טענת התובעים באשר לגובה דמי השכירות של דירה דומה בשטחה ובמיקומה. סבורני כי יהא זה אך סביר להניח כי ככל שהיתה בידי הנתבעת ראיה לפיה דמי השכירות הינם נמוכים יותר מאלה הנטענים על ידי התובעים , היתה זו מוגשת על ידה. בנסיבות אלה, ובהעדר טענה אחרת יחושב הפיצוי לפי סך של 6,000 ₪ לחודש.
מכאן, שהפיצוי הכולל עבור 3 חודשים ו-2 ימים נוספים עומד על סך 27,600 ₪.

לסיכום
אשר על כן, ובהתאם לכל האמור לעיל, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 27,600 ₪, בתוספת 1,000 ₪ הוצאות משפט וזאת בתוך 30 ימים מהיום, שאחרת יישא סכום זה הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז לוד בתוך 15 ימים.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ו חשוון תשע"ט, 04 נובמבר 2018, בהעדר הצדדים.