הדפסה

בית משפט לתביעות קטנות בכפר סבא 14

בפני
כב' הרשם הבכיר צוריאל לרנר

תובע

מיכאל פארן

נגד

נתבע
צבי און

פסק דין

רקע ועובדות
1. בפני תביעה קטנה, ע"ס 5,625 ₪, שעניינה דרישת נציגות בית משותף (שהתובע הוא נציגה) מדייר (הנתבע) להשתתף בהוצאות שהוציאה הנציגות בקשר עם רישום הבית כבית משותף – הוצאות שהוחלט על יהן חרף התנגדות הנתבע, שהצביע נגד ההצעה.

2. ככלל, וכפי שכבר נכתב בפרוטוקול הדיון, נראה כי נכון היה שתביעה זו היתה מתבררת בפני המפקח על רישום המקרקעין, על פי סמכותו הנתונה לו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. אלא, שכפי שטען התובע במהלך הדיון, הוא אכן ניסה להגיש את תביעתו בפני המפקח, ונדחה משם על ידי המזכירות, שהורתה לו להגיש את התביעה בבית המשפט. במצב דברים זה, ובהסכמת הנתבע, הוריתי בהחלטה מנומקת במעמד הדיון, כי התיק יישמע בבית המשפט בו הוגש.

3. עובדות המעשה (או לפחות עיקרן) אינן שנויות במחלוקת: הנתבע הוא בעליהן של 3 יחידות בבית משותף, המהוות מיעוט מכלל היחידות. רישומו של הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים נמסר לטיפולו של עורך-דין מסוים, שאף קיבל את שכרו, אולם מסיבות כאלה ואחרות התעכבה השלמת הרישום במשך תקופה ממושכת. בשלב מסוים, נואשו בעלי היחידות מלהמתין, והחליטו – בניגוד לדעתו החולקת של הנתבע – לשכור שירותי עורך דין נוסף, בתשלום נוסף, על מנת ש ישלים את המלאכה.

4. החלטתם נשאה פרי, ועורך-הדין החדש אכן הצליח להשלים את משימתו. שכרו שולם על ידי הנציגות, וכל אחד מבעלי היחידות שתמכו בהחלטה שילמו את חלקם (דהיינו: הסכום המתקבל מחלוקת סך ההוצאה בסך מספר היחידות), אולם הנתבע סרב לכך, וטען כי די בסכום שכבר הוציא עבור הרישום, כחלק מהסכום ששולם לעורך-הדין הראשון, ואין לכפות עליו את ההשתתפות גם בהוצאה הנוספת, שלא היתה על דעתו. הנציגות סבורה שעל הנתבע לשאת בחלקו, ומכאן התביעה.
הוראות הדין
5. במחלוקת שבין הצדדים, דעתי כדעת הנתבע, ועל כן הגעתי למסקנה, שדין התביעה להידחות.

6. ככלל, הבסיס המשפטי להכרעה, מופיע בשילוב של מספר הוראות בחוק המקרקעין.

7. סעיף 77ג קובע, כי בית משותף שאינו רשום (וכך היה מצב הבית הנדון לפני השלמת ההרשמה) "יתנהל לפי התקנון המצוי שבתוספת".

8. סעיף 12(ב) לתקנון המצוי קובע, כי "החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין... לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה."

9. מכאן, כי על הנתבע לשאת בעלות התשלום לעורך-הדין השני רק בהינתן אחת משתי אפשרויות: (א) הוא הסכים לכך; או (ב) מדובר בתשלום מסוג שנקבע במפורש בפרק ו' לחוק המקרקעין. האפשרות הראשונה אינה מתקיימת, כמובן, ועל כן יש לבחון אם ההוצאה המדוברת מופיעה בפרק ו' לחוק המקרקעין.

10. פרק ו' כולל הוראות רבות, אולם אלה הדנות בהוצאות מתחלקות ל-2: סעיפים ספציפיים (הדנים בהוצאות מיוחדות, כגון: דוד שמש, מערכות חימום וגז, קביעת מעלית כמעלית שבת, וכיו"ב), וסעיף כללי, הוא סעיף 58(א), הקובע: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג... לעניין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות".

דיון
11. די ברור, כי ההוצאות המדוברות בענייננו אינן נופלות תחת "החזקה תקינה" או "הבטחת שירותים", ועל כן כל שנותר לקבוע הוא, האם מדובר ב"ניהולו של הרכוש המשותף", שאז תהיה זו הוצאה המפורשת בפרק ו', ועל הנתבע יהיה לשאת בה; או שמא מדובר בהוצאה החורגת מניהולו של הרכוש המשותף, שאז יחול סעיף 12(א) לתקנון המצוי, והנתבע, שלא הסכים להוצאה, יהיה פטור מלהשתתף בה.

12. לא מצאתי פסיקה הדנה במקרה זהה, שכן מדובר במצב חריג למדי. עם זאת, משני טעמים אני סבור שהתשובה לשאלה היא שלילית, לאמור: אין מדובר בחלק מניהולו של הרכוש המשותף. הטעם הראשון הוא הגיון הדברים, והטעם השני הוא פרוצדורלי-משפטי.

13. הפרשנות המסתברת בעיני של הסעיף, המתייחס (לפי כל הפסיקה שמצאתי לגבי מקרים אחרים שהגיעו להכרעה בשאלת תחולת הסעיף) לעניינים הקשורים בטיפול שוטף ברכוש המשותף. יהא זה טיפול בצנרת או בטיח מתקלף ("החזקה תקינה"), בפינוי אשפה וניקיון ("שירותים מחויבים"), או בביטוח מפני סיכונים ("ניהול") – כל אלה עניינים שוטפים הם, הבאים לאפשר את המשך תפקודו הנאות של הבית המשותף, ועל כן הגיון הדברים יחייב כי הדיירים כולם ישאו בעלויות הכרוכות בכך, גם אם לא תמיד יש הסכמה פה אחד באשר לדרך פעולה זו או אחרת.

14. ההוצאה המסוימת הנדונה כאן שונה מהדוגמאות שהובאו לעיל, באשר אין היא נוגעת בתפקוד הנאות של הבית המשותף, כלל, אלא בהסדרת זכויות בעליו והשלמת המהלך המשפטי-קנייני של רכישת הזכויות ביחידות השונות. לפי היגיון הדברים, אפוא, נראה כי רישום הבית המשותף עצמו חורג מהמסגרת שיוצר המושג "ניהול הרכוש המשותף".

15. ולנימוק הפרוצדורלי-משפטי: כזכור, התעוררה בעיית סמכות בית משפט זה לדון במחלוקת כולה, ובעייה זו מתחדדת עם היינו קובעים, כי רישום הבית המשותף הוא חלק מניהול הרכוש המשותף, שאז היתה המחלוקת נכנסת לגדרי סעיף 58(א) הנזכר, ואילו סעיף זה, על פי הוראות סעיף 72 לחוק המקרקעין, הוא בסמכותו הבלעדית של המפקח על רישום המקרקעין. גם בהחלטה שניתנה בדיון, במעמד הצדדים, נימקתי את המשך קיום הדיון בכך שניתן לראות את רישום הבית המשותף כחורג מ"החזקתו התקינה וניהולו" של הרכוש המשותף, וזאת בהתרשמות ראשונה. קביעה הפוכה עתה עשויה להוביל, למעשה, לתוצאה לפיה למפרע לא היה בית המשפט מוסמך כלל לדון בתביעה. זוהי תוצאה לא רצויה, כשלעצמה, וכאמור, אני סבור כי היא גם שגויה.

מסקנה
16. הפועל היוצא מכל האמור, אפוא, הוא שאני קובע שגמר הטיפול ברישום הבית המשותף עצמו חורג מניהול הבית המשותף, ועל כן אינו נכלל בגדר ההוצאות שעל כל בעלי הדירות לשאת בהן, בין אם הסכימו להן ובין אם לאו, אלא נכנס הוא לגדרן של אותן הוצאות, שבעל דירה מחויב בהן רק אם הסכים להן. משכך, לא ניתן לכפות על הנתבע לשאת בהוצאות אלה, ואין מנוס אלא להורות, שהנציגות תישא בהן בעצמה, ע"י שאר בעלי הדירות שהסכימו להוצאה.

17. דין התביעה להידחות, אפוא, והיא נדחית בזה.

18. עם זאת, ומאחר שגם הנתבע נהנה מתוצאת המהלך בו נקטה הנציגות, גם אם לא סבר שיש לפעול על פיה, ומאחר שלא נשא בעלויות הכרוכות בה, אינני סבור שיש הצדקה לחייב את הנציגות בהוצאותיו עבור ניהול ההליך. לפיכך, אינני עושה צו להוצאות, וכל צד ישא בהוצאותיו.

המבקש להשיג על פסק הדין, זכאי לבקש רשות ערעור מבית המשפט המחוזי, תוך 15 יום.

המזכירות תשלח העתק פסק-הדין לצדדים.

ניתן היום, י"ז טבת תש"פ, 14 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.