הדפסה

בית משפט לעניינים מקומיים בראשון לציון בע"א 22024-07-18

בפני
כב' סגן הנשיאה, שמעון שטיין

מבקשת

מדינת ישראל - הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ

נגד

משיבים

  1. יניב אוזנה
  2. לירז דהן

החלטה

החלטה זו עניינה בקשה למתן צו הפסקה שיפוטי בהתאם להוראות סעיף 236 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965.
ביום 9.7.18, הגישה המבקשת בקשה לצוות על המשיבים להפסיק את השימוש האסור המבוצע על ידם, במקרקעין הידועים כחלקה 416 בגוש 3928 שברחוב אמיל זולא 16 בעיר ראשון לציון ( להלן: "המקרקעין").
לטענת המבקשת בתאריך 7.6.16, ניתן היתר בניה שמספר רז/77/1278 להקמת בנין מגורים במקרקעין. המשיבים, אשר הינם בעלי השליטה במקרקעין, המשתמשים במקרקעין ומי שמחזיקים בפועל במקרקעין בשעת העבירה, הם שאחראים לשימוש האסור.
כעולה מהבקשה, במועד שאינו ידוע במדויק למבקשת, אך לא יאוחר מיוני 2017, התחילו המשיבים לבצע שימוש מסחרי במקרקעין תוך שהם החלו להשכיר חדרים כיחידות אירוח וכן את חצר הבית לקיום אירועים עד 40 איש, תמורת תשלום.
על סמך עובדות אלה, עתרה המבקשת להורות על צו הפסקה שיפוטי כאמור לעיל.
ההליכים עד כה
לאחר שעיינתי בבקשה ובמסמכים המצורפים לה ביום 10.7.18, ניתנה החלטתי שלפיה הבקשה תועבר לתגובת המשיבים, ובאותו שלב לא מצאתי ליתן צו במעמד צד אחד.

ביום 12.7.18, התקבלה תגובת המשיבים שלפיה, בשל סכסוך שכנים, הוא מתקשה לנהל אורח חיים תקין בביתו, וכי כתוצאה מכך ועקב תלונות השכנים, הוגשה הבקשה לבית המשפט.

לטענתם, שכניהם בעצמם, משכירים יחידת דיור וכך גם תושבים נוספים.

לטענת המשיבים, הם מתגוררים בבית פרטי, כאשר 2 חדרים בתוך הבית, משמשים בעיקר לאירוח משפחתי בשבתות וחגים, וכן משמשים לאירוח גם אנשים זרים בתשלום. לטענתם, אין מדובר ביחידות דיור נפרדות. הבית הוא בבעלותם הבלעדית וזכותם על פי חוק להשכיר את הבית או חלקים ממנו. לגרסתם, אין מדובר בשימוש חורג, כי חללי הבית משמשים למגורים, בין אם לבני משפחה ובין אם זרים.

לטענת המשיב, טרם החל להפעיל את החדרים ולהשכירם בשכירות משנה, פתח חברה בע"מ והגיע נציג מע"מ, על מנת לבחון את העסק ולאשר את הפעילות. עוד לטענתו, השכיר את חצר ביתו פעם אחת בלבד לחברים שביקשו לערוך מסיבה, תוך שהוא הקפיד לשמור על חוקי הרשות המקומית ומדינת ישראל, בכל הנוגע לחוק הרעש, בשעות המותרות.

עוד לטענת המשיבים, במהלך השנתיים האחרונות, פקדו את ביתו עשרות פקחים ועובדי עירייה, בלא פחות מ-30 ביקורים שונים, עוד נשלחו לביתו, שוטרי משטרת ישראל, ואולם לא הונפקו לו דוחות.

ביום 15.7.18, הוגשה תשובת המבקשת, שלפיה מתגובת המשיבים עולה כי הם מודים בביצוע שימוש מסחרי במקרקעין, שייעודם וההיתר שניתן להם הוא למגורים בלבד.

בו ביום (15.7.18), מצאתי ליתן צו הפסקה שיפוטי, לפי סעיף 236 לחוק התכנון והבניה, האוסר על המשיבים לקיים אירועים, תמורת תשלום, בחצר ביתם.

עוד ובמסגרת החלטה זו, הוריתי למבקשת ליתן התייחסותה, לסעיף 1 לצו רישוי עסקים ( עסקים טעוני רישיון), תשע"ג 2013, הקובע חובת רישוי לסוגי העסקים המפורטים בתוספת לצו, כאשר סעיף 7.1 ב' לתוספת הנ"ל מציין חובת רישוי, כשמספר יחידות האירוע המיועדות להשכרה עולה על ארבע. בעוד שבענייננו, מדובר בהשכרת שני חדרים בלבד, מתוך בית המגורים.

לטענת המבקשת, השכרת חדרי אירוח היא למעשה שימוש " למלונאות" וזאת בניגוד לתכנית החלה על המקרקעין והינה בניגוד להיתר. השימוש אותו מבצעים המשיבים, טעון, לטענת המבקשת, היתר לשימוש חורג ולעיתים אף שינוי ייעוד או תב"ע.

עוד לטענת המבקשת, חדרי האירוח, נבנו תוך הפרת חוק התכנון והבניה, שכן המשיבים פתחו כניסות נפרדות לכל אחת מהיחידות ובאחת מהן אף בנו מקלחת ושירותים. כל זאת ללא היתר בניה כמתחייב בחוק. שימוש במבנים שנבנו ללא היתר, מהווה כשלעצמו שימוש אסור. יצוין כי בהקשר לטענה זו מצד המבקשת לא מצאתי ליתן משקל בהחלטתי, נוכח כך שלא בוצעו פעולות אכיפה כלשהן לא בדרך של הגשת כתב אישום או פעולות מנהליות אחרות.

לטענת המבקשת, העובדה כי השכרת חדרים לאירוע במספר יחידות שאינו עולה על 4, אינו עסק הטעון רישו לפי חוק רישוי עסקים, אין משמעותה כי השימוש אינו טעון היתר לפי חוק ובענייננו, חוק התכנון והבניה, התשכ"ה 1965.

לטענת המשיבים, לא נעשה שימוש חורג כלל והחדרים משמשים למגורים ולינה על פי ההיתר. החדרים משמשים את ילדי המבקשים, כאשר הם מגיעים על פי הסדרי ראיה, כמו כן, משמשים את משפחתם המורחבת של המשיבים, כשהם מגיעים להתארח, ולעיתים הם מאפשרים לזרים להתארח, בתשלום.

המשיבים מוסיפים כי מדובר בהשכרה של 2 חדרים מתוך 7 אשר שייכים לבית פרטי, בבעלות פרטית, כאשר המשיבים בעצמם מתגוררים בבית ומקיימים בו חיי משפחה רגילים. לטענת המשיבים, החדרים לא השתנו מזה 40 שנה, אכן בחדר אחד קיימים מקלחת ושירותים, אשר לא מופיעים בהיתר, ואותו חדר מופיע בהיתר כמוסך, אך יכול להיות, שככל שהופעל שם מוסך, היה בחלקו שירותים וכיור.

עוד מוסיפים המשיבים כי בעיר ראשון לציון פועלות מאות דירות אשר משכירים בהם חדרים והעירייה לא פועלת כנגדם.

טענות הצדדים בדיון מיום 7.11.18
ביום 7.11.18, התקיים דיון במעמד הצדדים בבקשת המבקשת להוצאת צו הפסקה שיפוטי. המבקשת הדגישה כי השימוש בנכס הוא אסור וכי המשיבים ביצעו בנכס כניסה נפרדת לחדרים והגדילו את השטח.

לטענת המשיבים, חלל הבית כולל 2 חדרים, ילדיהם של המשיבים מגיעים בסופי שבוע וחופשות והחדרים הללו משמשים אותם. בבית, 6 חדרי שינה, חוץ מסלון ומטבח. בחדרים הרלוונטיים אין מקרר, אין כיריים, אין מערכות בנפרד חשמל או מים. הבית כולל ארבעה מפלסים ומרתף. 2 חדרים אותם הוא משכיר מידי פעם על בסיס יומי. לטענתם, החדרים בבית בנויים על פי היתר.

עוד הוסיפו המשיבים, כי האורחים מגיעים אך ללינה, ללא ארוחת בוקר. בחדר סדינים ומגבות. האורחים מחנים את רכבם בהתאם לחוק, ברחוב. האירוח לא מפריע לדיירי הרחוב, לאותו שכן שהגיש כנגדו תלונה יש יחידת דיור לא חוקית.

דיון והכרעה
לאחר עיון בטענות הצדדים, מצאתי לדחות הבקשה למתן צו שיפוטי להפסקת שימוש, וזאת מהנימוקים כמפורט להלן.

בענייננו, אין כל מחלוקת כי ייעוד המקרקעין על פי התכנית החלה במקום הוא למגורים בלבד. אין מחלוקת בדבר העובדה כי הבית היא בית מגורים בבעלותם של המשיבים. כאשר לטענת המשיבים, החדרים הפנויים משמשים קודם כל את ילדיו שמגיעים לביקור ואת משפחתו המורחבת.

בנוסף, אין חולק כי השימוש הנעשה בבית המגורים, לצורך השכרה קיצרת טווח, ונעשה באמצעות פרסום באתר " Booking" ו/או פרסום בדף " הפייסבוק" וזאת לאנשים המבקשים להתארח בחדרים.

סלע המחלוקת נעוץ בפרשנות הצדדים למונח " שימוש למגורים".

המבקשת טוענת כי ככל שמתבצעת במקום תחלופה של מתארחים לתקופות קצובות ובתשלום, ענייננו בשימוש אסור בדירת מגורים ומעין שימוש בחדרים כ"ווילת או יחידות אירוח" לצורכי נופש ובילוי.

מנגד טוען המשיב, כי מדובר בבית פרטי אותו הוא משכיר למגורים כאשר תקופת השכירות אינה משנה את ייעוד הבית.

המסגרת הנורמטיבית
צו הפסקה שיפוטי
ביום 25.10.17, נכנס לתוקפו תיקון 116 לחוק התכנון והבניה, במסגרת התיקון, נערכו שינויים משמעותיים ונוספו כלי אכיפה שונים, שניתן לנקוט בהם כנגד עבירות הבניה.

סעיף 236 לתיקון 116 לחוק התכנון והבניה, קובע שינויים בעניינו של צו הפסקה שיפוטי, והוא מורה כהאי לישנא:
" 236.
א) בוצעה עבודה אסורה או שנעשה שימוש אסור, רשאי בית המשפט המוסמך כהגדרתו בסעיף 234( ג), לבקשת תובע, לצוות על הגורמים המנויים בסעיף 243( ג) או ( ו), לפי העניין, על הפסקת העבודה האסורה או השימוש האסור, או לתת צו לסגירת הבניין או המקום ( בסימן זה - צו הפסקה שיפוטי).
(ב) בית המשפט המוסמך כאמור בסעיף קטן ( א) לא ייתן צו הפסקה שיפוטי אלא אם כן נוכח שיש בידי מבקש הצו ראיות לכאורה לביצוע עבודה אסורה או שימוש אסור, לפי העניין.
(ג) מתן צו הפסקה שיפוטי אינו מותנה בנקיטת הליכים נוספים לפי פרק זה."
כעולה מהתיקון, צו ההפסקה השיפוטי, במתכונתו החדשה, אינו מוגבל לתקופה מסוימת ואינו תלוי בנקיטת הליכים נוספים. הוראות התיקון לחוק, קבעו כלי אכיפה עצמאי שאינו תלוי בנקיטת הליכים נוספים ( הצעת חוק הממשלה 1074, כ"ו תמוז תשע"ו - 1.8.16).

רמת ההוכחה הנדרשת כיום ממבקש הצו היא גבוהה יותר, ונדרשת רמה של " ראיות לכאורה" לביצוע עבירות.

בעבר בסעיף 239( א) הוגדר צו ההפסקה השיפוטי, כסעד זמני, עד להגשת כתב אישום, אזי, רמת ההוכחה שנדרשה למבקש הצו, היה להראות לכל הפחות קיומו של נאשם פוטנציאלי ( רע"פ 631/06 אשר נ' מדינת ישראל, [פורסם בנבו] (ניתן ביום 23.1.069).

כידוע, צווי הפסקה שיפוטיים, אינם מהווים סנקציה עונשית, מטרתם היא להפסיק הפרתם המתמשכת של הוראות החוק, מוקדם ככל הניתן ( רע"פ 47/07 מור נ' ועדה מקומית גבעת אלונים, [פורסם בנבו] (ניתן ביום 14.6.07)). תכליתו של צו ההפסקה השיפוטי, היא למנוע המשך ביצוען של עבירות והמשך הפקת רווח כלכלי מהן ( רע"פ 707/17 נבון נ' מדינת ישראל, [פורסם בנבו] (ניתן ביום 19.3.17)).

בית מגורים או דירת נופש
על ההבדלים בין " דירת נופש" או " אירוח" לבין " בית מגורים", עמדה הפסיקה לא אחת.

במסגרת עע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע [פורסם בנבו] (ניתן ביום 7.12.06), נקבע:
"[...] את המונח " דירות נופש" יש לפרש על פי הניסוח המילולי והן על פי התכלית - הסובייקטיבית והאובייקטיבית כאחת - כדירות שנועדו לשימוש ציבורי למטרות נופש. שימוש זה שולל מגורים רגילים דרך קבע במתחם".

על פרשנות המונח דירת נופש אל מול " בית מגורים" בתכנית המתאר, עמד בית המשפט העליון, בעע"מ 8411/07 מעוז דניאל בע"מ נ' אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה [פורסם בנבו] (ניתן ביום 28.1.10):

"[...] דירת נופש מיועדת כידוע למטרות הבראה, מנוחה ומרגוע והיא משמשת לבילוי של חופשה וקיט לפרק זמן קצוב. לעומת זאת דירת מגורים היא דירה בה מנהל אדם את שגרת חייו ובה הוא מתגורר דרך קבע במשך רוב ימות השנה".
זאת ועוד, בע"א 1046/12 פרדריק חכים נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה [פורסם בנבו] (ניתן ביום 21.1.14), נקבע כי:
"[...] התפישה המקובלת כורכת איפוא " דירת מגורים" עם מגורי קבע, ו"דירת נופש" עם מגורי ארעי, כך שדירה אשר לא ניתן להתגורר בה דרך קבע, אין לראותה כ"דירת מגורים".

בתי המשפט השונים, עמדו על ההבחנה בין מקרקעין המשמשים למגורים ובין מקרקעין המשמשים לנופש. עיון בפסיקה, מלמד כי חשיבות ההבחנה בין השימושים השונים, נועדה בין היתר, על מנת שלא תתבצע עקיפה של הליכי התכנון כעולה מחוק התכנון והבניה, כמו גם מתן אפשרות לציבור הרלוונטי להביע עמדתו ביחס לתכנית בדרך של הגשת התנגדויות - כלי זה הוגדר ככלי חשוב, על מנת להבטיח את תקינות ההליך התכנוני ( ע"א 1054-98 חוף הכרמל נופש ותיירות (1989) בע"מ נ' עמותת אדם טבע ודין אגודה ישראלית להגנת הסביבה, פ"ד נו (3) 385).

מקרקעין המשמשים לנופש, הינם בעלי " אופי מלונאי", אשר מעצם טיבו הינו ארעי ומתחלף ( עניין מעוז דניאל שהובא לעיל), זאת בניגוד לאופייה של שכונת מגורים, שהוא האופי הנוצר מזהות תושבי הקבע שבו. כאמור לעיל, נקבע כי יש לפרש את המונח " דירת נופש" הן על פי ניסוחה המילולי והן על פי תכליתה, כאשר שימוש למטרות נופש, שולל בהכרח מגורים רגילים דרך קבע ( עניין אי התכלת לעיל).

בענייננו, המשיבים מתגוררים במקרקעין דרך קבע, 2 חדרים מכל חדרי הבית, משמשים את ילדיו של המשיב 1, כשהם מגיעים לביקור, וביתר הימים, המשיב משכיר את 2 החדרים ללינה, כאשר המשיב 1 והמשיבה 2, ממשיכים להתגורר בבית המגורים.

זאת ועוד, המשיבים מציינים כי נכון אמנם כי באחד החדרים יש מקלחת ושירותים, ואולם לטענתו, אלה הם חלק מהיתר הבניה של נכס המקרקעין. מלבד לינה, לא מקבלים האורחים שירותים נוספים, החדר לא כולל מטבחון ו/או ציוד שיש בו כדי להוסיף על הגדרת החדר.

מן הכלל אל הפרט
לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, במסמכים שהוגשו עובר לדיון ולאחריו, ולאור חקירת המשיב 1, בדיון שהתקיים לפניי ביום 7.11.18, הגעתי לכלל מסקנה, כי אין מקום ליתן צו הפסקה שיפוטי כנגד המשיבים, בכל הנוגע לבית המגורים שלהם ולשימוש בו.

בית המגורים אשר נמצא בבעלות המשיבים, משמש אותם ואת משפחתם המורחבת, באופן יום יומי, על פי תכלית המונח " למגורים", כקבוע בתכנית החלה על המקרקעין.

אין חולק, כי המשיב משכיר 2 חדרים הנמצאים בתוך בית המגורים, לשכירות לתקופה קצרה, אך אינני סבור כי המבקשת עמדה בנטל להוכיח כי פעלה זאת אינה נכללת במסגרת היתר הבניה של הבית ושימושו למגורים וכי היא מחייבת הצורך בבקשה לשימוש חורג עקב השכרתו כאמור.

אני סבור כי מקום בו השימוש העיקרי בנכס הוא כבית מגוריהם של בעלי הבית, והשכרת החדרים, הינה אגבית לשימוש העיקרי בנכס, וכאשר אופי ההשכרה אינו כולל מתן שירותים נוספים הניתנים במסגרת אירוח מלונאי רגיל, כגון : " שירותי הסעדה, כביסה, וכיו"ב", אין לשלול מבעלי הנכס, האפשרות להעמיד חלק ממנו לטובת השכרה לתקופה קצרה וקצובה.

נראה כי אין מחלוקת כי לו היה מדובר בהשכרה לתקופות ממושכת יותר - שנה, חודשים ספורים ואף שבועות, המדובר היה בפעולה חוקית ובזכות של כל בעל נכס לעשות בקניינו שימוש כזה, בין בתמורה ובין שלא בתמורה.

בבקשתה, טענה המבקשת כי המשיבים עושים שימוש בבית כיחידות אירוח, כאמור לעיל, בהחלטתי מיום 15.7.18, ביקשתי את התייחסות המבקשת לצו רישוי עסקים ( עסקים טעוני רישוי), תשע"ג 2013, הקובע חובת רישוי לסוגי העסקים המפורטים בצו.

סעיף 7.1 ב' לתוספת הנ"ל מציין חובת רישוי מסוג: "השכרת יחידות אירוח למטרת נופש, המלווה במתן שירותים לשוכרים, כשמספר יחידות האירוח המיועדת להשכרה עולה על ארבע".

הצו משתמש במונח " יחידת אירוח" ולא " חדר".

דווקא העובדה שנעשה שינוי בנוסח הצו ונקבע כי הבדיקה צריכה להיעשות לגבי " יחידת אירוח" ולא " חדרים", מטה במידה מסוימת את הכף, כנגד פרשנות המבקשת, זאת בנוסף לקביעה כי בכל מקרה אין צורך ברשיון עסק להשכרה של פחות מארבעה חדרים כבמקרה שלנו.

נכון אמנם כי יש ממש בטענת המבקשת, כי גם אם השכרה של יחידת נופש אחת, אינה פעילות עסקית אשר דורשת רישיון עסק, אין זה אומר כי השכרה של יחידת נופש, אינה מצריכה אישור לשימוש חורג, בהיותה מנוגדת להוראות התכנית מכח חוק התיכנון והבניה. .

ואולם, כפי שקבעתי לעיל, בנסיבות הספציפיות של התיק שלפניי, לא מצאתי כי פעילות המשיבים בביתם, עולה כדי הצורך לקבל היתר לשימוש חורג בנכס.

טרם סיום ברצוני להדגיש מספר נקודות

במסגרת החלטה זו, קבעתי כי פעולות המשיבים בנכס, אינן נכללות במסגרת " יחידות אירוח" ו/או " דירות נופש", אלא דומה יותר לשכירות משנה, על פי הוראות חוק השכירות והשאילה, תשל"א 1971, ובנסיבות האמורות, לא מצאתי להיעתר לבקשה ולהורות על צו הפסקה שיפוטי בנכס.

יחד עם זאת, יודגש, כי השכרת דירות כ"יחידות אירוח" דרך אתר האינטרנט Airbnb, Booking ומקומות נוספים, הפכה לתופעה ידועה ונפוצה במחוזותינו, שיטוט קצר באתרי האינטרנט השונים, מעלה כי מידי יום מושכרות מאות אם לא אלפי דירות לשכירות קצרת טווח ומנגד, חיפוש במאגרים המשפטיים השונים, מלמד כי בשנים האחרונות הוגשו בקשות בודדות בלבד, מטעם הרשויות השונות, לצווי הפסקה שיפוטיים, אשר יורו לאותם בעלי נכסים להפסיק הפעילות בנכסים.

נראה כי על המחוקק או אף מחוקק המשנה ליתן דעתו לעניין זה וכי יש מקום להסדיר הפעילות במסגרת נורמטיבית ברורה.

חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, קובע בסעיף 3 כי: "אין פוגעים בקנינו של אדם". שיטת המשפט בישראל מכירה בזכות הקניין כזכות חוקתית. חוק המקרקעין, התשכ"ט 1969, נתן ביטוי לעצמתה של זכות הקנין במקרקעין בהוראות השונות וזו קנתה לה מעמד מיוחד בין הזכויות הרכושיות של האדם, כמו גם יכולתו לעשות בו כרצונו.

בתי המשפט פירשו את המונח " קניין" בחוק היסוד, באורח מרחיב, הכולל בין היתר גם זכויות חוזיות, בעלות ערך רכושי. רוצה לומר, כיום במושג " קניין" בחוק היסוד, כלולות לא רק זכויות קניין במובן הקלאסי אלא גם זכויות חוזיות בעלות ערך כלכלי ( ע"א 6821/93 בנק המזרחי המאוחד נ' מגדל כפר שיתופי, פ"ד מט (4), 221; ע"א 5209/91 מדינת ישראל נ' רמיד את בנימין בע"מ, פ"ד מט (4) 830)).

תנאי המידתיות הינו לב ליבה של פסקת ההגבלה, והוא בוחן את האמצעי שנבחר להגשמת תכלית החקיקה, בהנחה שתכלית זו ראויה. ועל מנת להשיג את האמצעי הנבחר, יש לעשות את כל המאמץ, על מנת שהפגיעה בזכות האדם המוגנת תהא קטנה ביותר.

בשולי הדברים אם כי לא בשולי חשיבותם, יצוין כי בהשכרת דירות כ"יחידות אירוח" ו/או " דירות נופש", מתעוררות סוגיות נוספות, שעניינן דיני מס, דיני רישוי עסקים ודינים נוספים. אין באמור בהחלטתי זה, כדי לגרוע מחובת המשיבים לפעול בהתאם לחקיקה הקיימת ומול הרשויות השונות בהסדרת פעילותם.

סוף דבר
אני דוחה את בקשת המבקשת ליתן צו הפסקה שיפוטי האוסר על המשיבים להשכיר את חדרי ביתם בשכירות קצרה.

צו ההפסקה השיפוטי האוסר על המשיבים לקיים אירועים, תמורת תשלום בחצר ביתם בעינו עומד.

לא נעלמה מעיניי החלטתה של המפקחת על הבתים המשותפים, כב' המפקחת יעל ענתבי שרון, בתיק 5/993/2017 נציגות הבית המשותף מרחוב חברון 12 בתל אביב נ' דריי לני, [פורסם בנבו], (ניתן ביום 10.10.18), ואולם, עניינו של אותו תיק שונה מענייננו שכן הסוגיה שנבחנה באותו מקרה התייחסה להשכרה של דירת מגורים כיחידת אירוח בבניין משותף, שחוק הבתים המשותפים חל עליו.

הכרעה באותו עניין נסבה על הוראה בתקנון המוסכם של אותו בית משותף, אשר קבעה כי: "השימוש בדירות יהיה אך ורק למגורים אפילו לא שימוש מעורב".

המזכירות תשלח החלטה זו לצדדים.

ניתנה היום, כ"ד טבת תשע"ט, 01 ינואר 2019, בהעדר הצדדים.