הדפסה

בית משפט לעניינים מנהליים בבאר שבע עת"מ 12048-06-18

בפני
כבוד ה שופטת יעל רז-לוי

העותרת

אסום - חברה קבלנית לבנין בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד ד"ר אמיר קמינצקי

נגד

המשיבה

רשות מקרקעי ישראל - מחוז דרום
ע"י ב"כ עוה"ד אורית קרץ – פמ"ד אזרחי

פסק דין

עניינה של עתירה זו בטענתה של העותרת, כי בשני מכרזים שפורסמו ע"י רשות מקרקעי ישראל במסלול " מחיר למשתכן" בהם זכתה לאור ה גידול בכמות יחידות הדיור המותרות לבניה , יש מקום להתיר לעותרת למכור את כמות יחידות הדיור שהוגדלה מעבר לקיבולת המקורית, שלא במחירי " מחיר למשתכן". כפועל יוצא העותרת מבקשת להתערב בהחלטת רשות מקרקעי ישראל אשר קבעה, כי במקרים בהם גדל מספר יחידות הדיור שניתן לבנות במכרזי " מחיר למשתכן", ישמר היחס הקבוע שנקבע בתנאי המכרז, בין שיעור יחידות הדיור שאותן יכול הזוכה למכור ב"מחיר למשתכן" לבין שיעור היחידות שימכרו במחירי השוק החופשי.
רקע עובדתי בתמצית
העותרת חברה קבלנית לבניין זכתה בשלושה מכרזים שהוציאה רשות מקרקעי ישראל בשדרות ( להלן: "רמ"י") במסגרת " מחיר למשתכן" – מכרזים 145/2015, 334/2015 ו- 135/2015. העתירה דנא נוגעת לשני מכרזים: מכרז 145/2015 שפורסם ביום 31.08.15 לבניית 378 יחידות דיור במספר מתחמים, ומכרז 334/2015 שפורסם ביום 31.12.15 לבניית 469 יחידות דיור במספר מתחמים ( להלן: "המכרזים" או "מכרז 134 ומכרז 145" ).

במכרזים אלו נקבעו הוראות הנוגעות לתכניות שחלות על המגרשים מושא המכרז, ובכלל זה הוראות אשר מתייחסות לאפשרות של מצב בו יהיה שינוי בתכניות החלות בשטח המגרשים לאחר הזכי יה במכרז. באשר ליחס בין הדירות שימכרו ב"מחיר למשתכן" ואלו שימכרו במחיר השוק החופשי, הרי במכרז 145 שפורסם מוקדם יותר, בשלב פרסום המכרז הטבלה שהתייחסה לפרטי המתחמים כללה אך ורק יחידות דיור במסגרת " מחיר למשתכן". בהמשך תוקנה אותה טבלה והתווספה הוראה המאפשרת לקבל הקלה של 30% בתוספת של יחידות הדיור מכוח תקנות התכנון והבניה, וביחס לדירות שהתקבלו באותו הליך של הקלה תוקן סעיף 2.1.6 למסמכי המכרז, באופן שנקבע שאותן דירות שיאושרו במסגרת ההקלה, הזוכה יהיה רשאי למכור אותן שלא במסגרת " מחיר למשתכן".

בהתאם הוסף גם סעיף למכרז 145 אשר גם בו צוין, כי אותן יחידות דיור שיתווספו עקב הקלה, ככל שתאושר תכנית שבמסגרתה יגדל מספר הדירות: "היינו תוספת הדירות שניתנו במסגרת הקלה, יכולות להימכר לכלל הציבור בתנאי ומחירי שוק חופשי" ( ראה סעיף 1 לתנאי המכרז). בהתאמה אף שונו סעיפים נוספים במכרז באופן שבסופו של דבר על פי תנאי המכרז תמהיל הדירות הינו 30% מהדירות ימכרו במחיר שוק ו- 70% ב"מחיר למשתכן", וההוראות שהיו במכרז בתחילה שאסרו מכירת דירות בשוק החופשי, שונו בהתאם. עוד יוער בעניין זה, כי על פי האמור בתשובת רמ"י משניתנה אפשרות למכור חלק מיחידות הדיור במחיר שוק חופשי, הותאמה התמורה המופחתת עבור הקרקע, אשר ניתנת רק עבור יחידות דיור הנמכרות ב"מחיר למשתכן". מכאן וכנטען ע"י העותרת בכתב העתירה במכרז 145 נקבע עוד במסמכי המכרז, כי כל יחידות דיור שיתווספו מכוח הקלה או ביוזמת הקבלן, ניתן יהיה למוכרן בשוק החופשי.

באשר למכרז 334/15 הרי אף מכרז זה תוקן בטבלת "פרטי המתחמים" באופן ש 20% מכלל יחידות הדיור ניתן יהיה למכור בתנאי שוק חופשי, ללא תלות במתן ההקלה. עם זאת סעיף 2.1.6 במכרז אשר במקור קבע, כי באם יגדל מספר הדירות מכוח הבקשה להיתר שתוגש ע"י היזם, ימכרו הדירות שהתווספו ב"מחיר למשתכן", נותר בעינו במכרז זה.

עוד נקבע בהוראות שני המכרזים בסעיף 2.1.4 כי: "ככל והתכנית הנוכחית ( התקפה) תשונה ע"י גורם אחר שאינו הזוכה או מי מטעמו והשינוי יגרום לתוספת זכויות מעבר לזכויות הקיימות על פי התכנית הנוכחית ( לרבות תוספות ו/או הקלות מכוח התכנית החדשה), הזוכה לא יוכל לממש את הזכויות הנוספות אלא באישור של רמ"י בכתב ועל פי שיקול דעתה בלבד. מכל מקום, הזוכה/החוכר לא ישלם סכומים נוספים לרמ"י עבור הקרקע בגין הזכויות הנוספות. " (ההדגשות אינן במקור – י.ר.ל.).

אין חולק, כי במקרה זה העותרת זכתה בשלושה מכרזים עובר לחודש יוני 2016 ולצורך מימושם הגישה בקשות להיתר בניה לרשות המקומית, ובהמשך אושרה תכנית בניין עיר ( להלן: "תב"ע") ובה שינויים מסוימים ובכלל זה אישור להקים מבנים גבוהים של עד 10 קומות במקום 4 קומות משמע תוספת משמעותית של יחידות דיור ; דרישות לצורך מתן ההיתר ביחס לציפוי אבן למבנים; התייחסות להתקנת שתי מעליות נוסעים בכל מבנה לאור העובדה שאושרה בניה של 10 קומות; הקצאת אזור לשטח פתוח עם מתקני משחקים; תשלום היטלי השבחה לאור השינוי המשביח בתכנית ועוד.
החלטת רמ"י בטענות העותרת
העותרת פנתה לגורמים שונים ברמ"י ומשרד השיכון טרם הגשת העתירה ושטחה טענותיה בפניהם, באשר להוצאות הרבות הניכרות שהוטלו עליה בעקבות התב"ע החדשה והמעודכנת ועל כן ביקשה להתיר לה למכור את יחידות הדיור שנוספו בתכנית במחירי שוק . הרשות דנה בפניות העותרת עוד בחודש יולי 2017 והשיבה לעותרת, כאשר אף נערכו פגישות עם גורמים שונים ובכירים ברמ"י ובמשרד השיכון. בסופו של דבר ולאור פניות העותרת , הועבר העניין לבדיקת וועדת המכרזים אשר החליטה לאחר היוועצות ביעוץ המשפטי להביא את הנושא לדיון פרטני ועקרוני לה בהנהלת רמ"י .

מתשובת המדינה עלה כי ביום 2.8.17 הנושא נדון בהנהלת הרשות באופן עקרוני ובהתייחס לכלל המכרזים של " מחיר למשתכן" והוחלט כי:
"הנהלת הרשות מקבלת את עמדת ועדת המכרזים, לפיה, יישמר היחס הקבוע בתנאי המכרז בו נקבע מהו שיעור היחידות דיור הקבוע שניתן למכור שלא במסגרת מחיר למשתכן לבין היחידות שיימכרו במסגרת מחיר למשתכן כמו כן הובהר כי, דין פרויקט זה יחול גם בפרויקטים אחרים במסגרתם עובדות דומות".
תמצית טענות הצדדים בעתירה
העותרת טוענת, כי לאור אותו שינוי בתכנית שלא היא יזמה אלא עירית שדרות, התווספה עלות כלכלית גבוהה לבניה ועלויות הבניה והפיתוח עלו בצורה דרסטית, וכך גם היטל ההשבחה המלא שנדרשת העותרת לשלם בגין יחידות הדיור הנוספות שהתווספו לתב"ע, זאת בנוסף לעיכוב של כמעט שנה שהיה בביצוע התכנון לאור אותו שינוי. על כן מתחייב, כי יחידות הדיור שהוספו ימכרו במחיר שוק. עוד נטען, כי יש ללמוד מהוראות המכרז ובמיוחד מתנאי המכרזים החדשים, כי כל בניה מעבר לקיבולת המקורית אמורה להיות במחירי השוק.

העותרת מפנה בעניין זה למכרז 145 בו נקבע, כי אם היזם מגדיל את כמות יחידות הדיור בהליך תכנוני של הקלה שהוא עצמו יוזם, הוא רשאי למכור את הדירות הנוספות במחיר שוק ולא ב"מחיר למשתכן" ואם הוא יוזם תב"ע, הרי אף אז הוא רשאי למכור את הדירות במחיר שוק בכפוף לתשלום תוספת הוצאות פיתוח. מכאן לטענת העותרת, הרשות הביעה את דעתה, כי כל בנייה מעבר לקיבולת המקורית אמורה להיות במחירי שוק וכך גם צריך להיות במקרה זה. שכן לטענתה מקום בו נוצר מצב עובדתי ומשפטי שאינו מוסדר על פי הוראות המכרז, וכאשר מדובר בשינוי שבא בשל כפיה של הוועדה המקומית אשר רצתה למנוע תדמית שלילית לדירות במסלול " מחיר למשתכן", הרי אין מקום שהיזם הוא שיישא בעלות הנוספת.

עוד הודגש, כי העובדה שבמכרז 145 נקבע, שגם הקלה ביוזמת היזם וגם הקלה בתכנית יאפשרו מכירת כל הדירות בשוק החופשי, מלמדת שאין " קדושה" למכירת הדירות מעבר לקיבולת המקורית של המכרז, "במחיר למשתכן" וניתן למכרן במחירי שוק .

המשיבה טוענת מנגד, כי הוראות המכרז הותירו את שיקול הדעת לרמ"י ביחס למצב של תוספת יחידות דיור שלא ביוזמת הקבלן או בהקלה, ובמקרה זה רמ"י שקלה את הדברים ומצאה לנכון שלא לקבל את עמדת העותרת כי כל יחידות הדיור שיתווספו ימכרו במחירי שוק; כי אין לכך עיגון בהוראות המכרז; כי לא בכדי נותר שיקול הדעת בידי רמ"י לאור מטרת המדינה במכרזים של " מחיר למשתכן" בהם גם כך ניתנו הקלות רבות ליזמים; וכי רמ"י הפעילה את שיקול דעת באופן ראוי ומדובר בהחלט רוחבית וכלל ארצית אשר אין להתערב בה.
דיון והכרעה
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים אל מול הוראות שני המכרזים שבהם עסקינן , באתי לכלל מסקנה, כי דין העתירה להידחות. שכן לא מצאתי יסוד להתערב בהחלטת הנהלת רמ"י אשר אימצה את עמדת וועדת המכרזים, לפיה מקום בו התווספו יחידות דיור לאור שינוי בתוכנית התקפה החלה, יישמר אותו יחס שהיה במכרז עצמו - בין יחידות הדיור שיימכרו ב"מחיר למשתכן" - לבין אלו שיימכרו במחירי השוק החופשי .

הסעיף המהותי ביותר בענייננו הינו סעיף 2.1.4 להוראות שני המכרזים אשר קבע, כי במקרה כגון זה שבפנינו בו התוכנית התקפה שונתה על ידי גורם שאינו הזוכה והשינוי הביא עמו תוספת של זכויות בניה מעבר לאלו הקיימות, מימוש הזכויות הנוספות יהיה באישור ועל פי שיקול דעתה של רמ"י.

אין חולק, כי בענייננו חולשות הוראות סעיף זה על הסיטואציה שנוצרה בשני המכרזים . שכן תוספת זכויות הבניה ובה הגדלה משמעותית של יחידות הדיור על פי התכנית העדכנית נעשתה ע"י גורם אחר - עירית שדרות - עובר להוצאת היתרי הבניה על ידי העותרת. עוד אין חולק, כי בהתאם להוראות סעיף 2.1.4 למכרז אופן מימוש הזכויות הנוספות כפוף לאישורה ושיקול דעתה של רמ"י.

כעולה מן העתירה ואף מתשובת רמ"י, במקרה דנא התמונה המצטיירת בבירור היא, כי רמ"י לא הפעילה את שיקול דעתה באופן שרירותי. נהפוך הוא, רמ"י שמעה את העותרת לפני קבלת החלטה ואף לאחריה , אפשרה לה לפנות אליה בכתב ולפרוש את מלוא טענותיה בעניין זה ואכן נשלחו פניות ארוכות ומפורטות ע"י העותרת ובא כוחה אל רמ"י. בהמשך לאמור נערכו פגישות של מנהל העותרת שבחלקן אף נכח בא כוחה, עם גורמים בכירים ברמ"י וזאת לאור טענות העותרת בדבר כך שהדרישות הנוספות של עירית שדרות לקבלת ההיתר ייקרו מאוד את עלויות הבניה ועל כן מצדיקות את מכירת יחידות הדיור הנוספות כולן במחירי שוק. טענות העותרת נבחנו אפוא בכובד ראש ע"י כל הגורמים הנוגעים בדבר ברמ"י וכאמור העניין אף הובא בפני הנהלת רשות מקרקעי ישראל להחלטתה.

אין לומר אפוא, כי הרשות פעלה בשרירות או הפעילה את שיקול דעתה ללא בדיקת התשתית העובדתית הרלוונטית. נהפוך הוא, במקרה זה הרושם הוא שרמ"י בחנה באופן ענייני ובנפש חפצה את כל טענות העותרת, בשל העובדה שאכן השינוי בתכנית שנעשה ע"י עירית שדרות (ובו הוספו יחידות דיור רבות מחד ומאידך הוספו דרישות לתוספות במפרט הבניה כגון חיפוי אבן וכיו"ב), לא היה שינוי של מה בכך.

הלכה היא כי:
"אין בית המשפט שם עצמו בנעליה של ועדת המכרזים ומחליף את שיקול- דעתו בשיקול-דעתה. תפקידו לבחון את החלטותיה על פי מידת עמידתן בעקרונות דיני המכרזים. נקודת המוצא בבחינה זו היא כי רק סטייה מהותית מעקרונות יסוד של ניהול מכרז תקין תצדיק התערבות שיפוטית בהחלטות הוועדה... בית המשפט מבחין בהקשר זה בין פגמים מהותיים במכרז, הפוגעים בשוויון ובתחרות ההוגנת בין המשתתפים, לבין פגמים טכניים שנעשו בתום לב, ואשר אין בהם כדי לפגוע בעקרונות היסוד של דיני המכרזים..."(עע"מ 3190/02 קל בנין בע"מ נ' החברה לטיפול בשפכים רמת לבנים בע"מ, פ"ד נח (1) 590, 598 (2004) ( להלן: עניין קל בנין); וראה גם עע"מ 3499/08 רון עבודות עפר ייזום ופיתוח מ.א. בע"מ נ' ועדת המכרזים, עיריית עפולה, [פורסם בנבו] פסקה 11 (18.1.2009)).

וראה גם ספרו של המלומד שמואל הרציג: "סעדים בדיני מכרזים" עמ' 481:
"הביקורת השיפוטית על החלטה של וועדת המכרזים נערכת על פי הכללים החלים על בחינת החלטותיה של כל רשות מנהלית. ביסוד ביקורת שיפוטית זו, עומד הכלל שלפיו בית המשפט אינו ממיר את שיקול דעתה של ועדת המכרזים בשיקול דעתו. התערבות שיפוטית בהחלטתה של ועדת המכרזים תיערך רק אם יתברר כי הוועדה פעלה בניגוד לדיני המכרזים או חרגה מכללי המשפט המנהלי, כגון הגינות, העדר משוא פנים, סבירות וכיוצא באלה".

הדברים נכונים אף ביתר שאת מקום בו הוראות המכרז המפורשות הותירו את שיקול הדעת ביחס ליחידות אשר נוספו בנסיבות האמורות, בידי רשות מקרקעי ישראל. משאלו הם פני הדברים, יש ליתן משקל להוראות המכרז אשר באופן מכוון הותירו מקרים מסוג זה לשיקול דעתה של הרשות, שהיא אשר ערכה את המכרזים האמורים, על מאפייניהם הייחודיים. ויודגש, מקום בו באופן מפורש הוראות המכרז ציינו, כי שיקול הדעת יהיה לרשות אשר צפתה מראש מצב שבו יהיו תוספות בניה והיא בחרה להכפיף את מימושן לשיקול דעתה כבעלת הקרקע, הרי ההלכות לפיהן אל לו לבית המשפט לשים שיקול דעתו תחת שיקול דעתה של הרשות, חלות במלוא עוזן.

יש ליתן משקל אף לטענת המשיבה לפיה הרשות כבעלת הקרקע מכרה את הקרקע בציפייה שרובן הגדול של הדירות שייבנו בשטח יהיו כאלו הניתנות לחסרי דיור במסגרת מחיר למשתכן. על כן ניתנו במסגרת אותם המכרזים הטבות משמעותיות לזוכים וביניהן הנחה של 80% מערך הקרקע, סבסוד הוצאות הפיתוח לכל יחידת דיור ועוד. עוד יש לזכור, כי הקרקע נמכרה מראש במחיר נמוך כדי שהבניה בפועל תגשים את תכלית המכרז – מכירת דירות במחיר מסובסד – מחיר למשתכן. לכן עמדת העותרת, כי כל יחידות הדיור שהתווספו יימכרו במחירי שוק, לא רק שאינה עולה מהוראות המכרז, אלא אף אינה עולה בקנה אחד עם רוח המכרז ותכליתו.

במאמר מוסגר אציין, כי טענות העותרת בעתירה עליהן חזרה בדיון על פה, לפיהן השינויים בתב"ע שנעשו על פי דרישת הרשות המקומית מייקרת את עלות בניית הדירות ליזם ב- 20%, לא בוססה ולא הונחה תשתית לטענות האמורות. למעשה מעבר למכתב של מהנדס הוועדה לתכנון ובניה בעיריית שדרות (נספח ד' לעתירה) שציין מהן דרישות הוועדה מהעותרת על מנת שזו תקבל היתר בניה – חיפוי של החזיתות באבן טבעית, יחס מסוים של חניות לכל בניין , התקנת שתי מעליות לכל מבנה שגדל למבנה של 10 קומות וכיו"ב – לא צורף דבר לעתירה ואף התצהיר שהוגש אינו מתייחס או מבסס את הנטען ביחס לשיעור ההתייקרות בעלויות הבנייה . מכאן, והגם שלא בכך העיקר, לא הונחה תשתית מתאימה ע"י העותרת לביסוס טענתה, כי מדובר בדרישות המייקרות את מחיר בניית יחידות הדיור בעשרות אחוזים. אותו מסד נתונים עובדתי בו מנסה העותרת לתמוך את טענתה לפיה לאור ייחודיות מקרה זה בשל אותן עלויות כספיות ניכרות, אין מקום להחיל בעניינה את ההחלטה הרוחבית שהתקבלה ע"י רמ"י – אותו מסד נתונים לא הוכח ולא בוסס. עוד יוער, כי באם סברה העותרת כי השינוי בתוכנית בעקבות תוספת המשמעותית של יחידות הדיור יחד עם דרישות נוספות של עירית שדרות אינן לרוחה וכרוך בייקור עלויות משמעותי כנטען , הרי העותרת יכלה להתנגד לתוכנית בזמן אותו שינוי מול עיריית שדרות, והיא לא עשתה כן;תחת זאת בחרה לעתור לחיובה של רמ"י להתיר לה למכור את כל יחידות הדיור שנוספו במחיר שוק, ללא כל עיגון לכך.

יתרה מכך ולגופה של החלטה – בחינת החלטת רמ"י, לפיה בכל מקרה של תוספת יחידות הדיור על פי התב"ע יישמר בהן אותו היחס – התמהיל שנקבע בהוראות המכרז, מובילה למסקנה כי המדובר בהחלטה סבירה וכמעט מתחייבת במכלול נסיבות העניין. לטעמי החלטה זו מצויה בלבו של מתחם הסבירות ואין כל מקום להתערב בה.
החלטת רמ"י אף עולה בקנה אחד עם דיני המכרזים, עם החובה לשמור על עקרון השוויון אל מול מתמודדים אחרים ומציעים פוטנציאליים ולא ליצור מצב בו ישנה סטייה מתנאי המכרז המקוריים באופן שיש בו משום פגיעה במציעים פוטנציאליים. העובדה, כי בתנאי המכרז נקבע יחס מסוים בין מספר יחידות הדיור שיימכרו ב"מחיר למשתכן" לבין מספר יחידות הדיור שיימכרו במחיר שוק, הינה עובדה מהותית היורדת לשורשו של המכרז, משליכה על ההצעה עצמה ועל שיקולי המציעים הפוטנציאליים שכן ממנה נגזרת אף גובה ההצעה.

במצב דברים זה וכאשר הרשות עורכת כיום בכל רחבי הארץ מכרזים מסוג זה, ישנה חשיבות רבה לשמירה על עקרון השוויון ולכך שלא יהיה כל שינוי בדיעבד של תנאי המכרז. בענייננו הוראות המכרז צפו מקרה מסוג זה בו יהיה שינוי בתכנית לאחר הזכייה במכרז. שהרי מדובר במכרזים לרכישת הקרקע בהתאם לתכניות קיימות, כאשר הוצאת היתר הבניה עצמו הינה באחריות הקבלן וכפופה לתכניות התקפות בעת הוצאת היתרי הבנייה, דבר הכרוך לעיתים בשינויים. מכאן צפה המכרז אפשרות של שינוי במספר יחידות הדיור שניתן יהיה לבנות עם קבלת ההיתר ועובר לתהליך הוצאת היתר הבניה ותיקוף התכניות. משכך הם פני הדברים, ישנה חשיבות לילך על פי המנגנון שנקבע במכרז, אשר לא בכדי הותיר את שיקול הדעת במקרה כזה בידי רמ"י.

ודוק, בחינת עמדת העותרת מגלה, כי למעשה העותרת מבקשת לחייב את רמ"י להפעיל את שיקול דעתה באופן אחד יחיד ומסוים – קביעה כי כל יחידות הדיור שנוספו על פי התוכנית ימכרו במחיר השוק החופשי, וזאת ללא כל עיגון בדין או במסמכי המכרז. הדברים מקבלים משנה תוקף משעסקינן במכרז שהצדקתו הינה ביצירת מאגר דירות לחסרי דיור וזכאים אחרים, ולא בתוספת של יחידות דיור במחירי שוק גבוהים, אשר ידם של אותם זכאים אינם משגת לרוכשן.

לעותרת טענה נוספת לפיה לאור העובדה שבמכרזים מאוחרים יותר שונה התמהיל במכרזי " מחיר למשתכן" בפריפריה ליחס של 50:50, (מחצית מיחידות הדיור נמכרות ב"מחיר למשתכן" ומחצית במחיר שוק) , יש להחיל הוראה זאת בדיעבד גם על המכרזים מושא העתירה בהם זכתה העותרת. אלא שאין כל עיגון בלשון המכרזים המוביל להחלה רטרואקטיבית כזו כפי שחפצה העותרת. אין גם פסול בכך שהרשות בהתאם לנסיבות שונות מתאימה ומשנה מכרז מאוחר יותר או את תנאיו. כך למשל כאשר רשות יוצאת במכרז שלא מתקבלות בו הצעות או שמתקבלת הצעה יחידה, לעיתים מבוטל המכרז והרשות יוצאת למכרז בשנית בתנאים אחרים לאור הבנתה, כי יש מקום לאור הנסיבות החדשות לשנות מתנאי המכרז הקודם שבוטל. כך פעלה גם רשות מקרקעי ישראל אשר לאור מכרזים קודמים, ראתה לנכון לשנות מתנאי המכרז המאוחרים יותר ומהתמהיל שהיה (בדומה לאותם עדכונים שנעשו תוך כדי במכרזים מושא העתירה, אשר במקור על פי הטבלאות והוראות המכרז, כל יחידות הדיור היו במחיר למשתכן).

המשיבה בתשובתה המשלימה חזרה והדגישה, כי אותה מדיניות אשר שינתה במכרזים מאוחרים יותר את התמהיל ביחס בין הדירות שנמכרות במחירי שוק לבין אלה שנמכרות ב"מחיר למשתכן", אינה רלוונטית למכרזים מושא העתירה. שכן זו אותה מדיניות הגיעה לאור הניסיון שהיה לרמ"י בעקבות כך שלחלק מהמכרזים של " מחיר למשתכן" בפריפריה לא הוגשו כלל הצעות. המשיבה הפנתה בעניין זה גם לפסק דין של כבוד השופט גרוסקופף בעת"מ 47433-08-17 פרשקובסקי השקעות ובניין בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל ואח' [( פורסם בנבו)(27.09.17)].שם עלתה טענה דומה ונטען להפליה, ובית המשפט דחה את הטענה. תוך שציין, כי אין זכות לעותרת שתנאי המכרז המאוחרים יהיו זהים לתנאי המכרז הראשון, וכי העותרת היא שבחרה לגשת למכרז הראשון; כאשר מראש יכלו להיות לעניין זה יתרונות, גם אם בסופו של דבר בפועל, ובדיעבד, תנאי המכרזים הבאים היו לכאורה טובים יותר.

אין לי אלא להצטרף לאמור בפסק דין זה, כאשר ברי שרשות מנהלית ורמ"י בכלל זה, רשאית ואף נדרשת להתאים את פעולתה לתנאי השוק המשתנים מעת לעת.

טענה נוספת בפי העותרת לפיה יש לבחון את התוצאה לאור הוראת סעיף 2.1.6 שעודכנה במכרז 145 ( ולא קיימת במכרז 334) בה נקבע, כי במקרה בו יגדלו מספר יחידות הדיור במסגרת הקלה שתינתן לפי חוק התכנון והבניה, היזם רשאי למכור דירות אלו שלא במסגרת " מחיר למשתכן", וכך גם במקרה בו היזם מגדיל את כמות יחידות הדיור בהליך תכנוני של הקלה שהוא יזם. על בסיס האמור בסעיף 2.1.6 במכרז 145 טוענת העותרת, כי הרשות הביעה את דעתה שכל בניה מעבר לקיבולת הבניה המקורית, אמורה להיות במחירי שוק; וכך גם יש להקיש ולקבוע לגבי מכרז 334 (ראה סעיפים 23 – 26 לעתירה).

טענה זו אין לקבלה ולא ברור על מה היא מבוססת. אין בהוראות המכרז אליהן הפנתה העותרת כדי ללמד שהרשות הביעה את דעתה שכל בנייה מעבר לקיבולת המקורית תהא במחירי שוק. שכן אם אכן כך הם פני הדברים לשם מה נכתב סעיף 2.1.4 להוראות המכרז המופיע בשני המכרזים מושא העתירה וחל בדיוק על הסיטואציה שבפנינו – שינוי בתכנית שלא ביוזמת היזם או שלא מחמת הקלה – ובו הוראה מפורשת כי במקרה כזה, הזכויות הנוספות ימומשו רק באישור רמ"י בכתב ועל פי שיקול דעתה. ודוק, העותרת אינה מתמודדת כלל עם עניין זה ועם ההוראות הברורות של סעיף 2.1.4 למסמכי המכרז.

אין גם מקום להסיק מהעובדה, כי על פי הוראות המכרז שעודכנו לא כל יחידות הדיור במכרז ימכרו במחיר למשתכן, את שמבקשת העותרת להסיק , כאילו המדינה מיצתה את הצורך או הדרישה של יחידות דיור במחיר למשתכן , או כי כל יחידה שתתווסף מעבר לתוכנית שהייתה , ת מכר במחירי שוק. השינוי בתנאי המכרז שהתיר מכירת חלק מהיחידות במחיר שוק בא כדי לעודד קבלנים להציע הצעות ולהפוך את המכרז לאטרקטיבי יותר, אך אין בכך כדי להוביל למסקנה כי המדינה מיצתה את הצורך שלה ביחידות דיור ב"מחיר למשתכן ". לא ברור מדוע העותרת אשר השתתפה במכרז בתנאים מסוימים ובחלוקה מסוימת בין היחידות שימכרו במחיר שוק לבין אלו שימכרו ב"מחיר למשתכן", תהא זכאית למכור מספר רב של יחידות דיור שנוספו לה בתוכנית, אשר לגביהן לא גבתה ממנה רמ"י כל תשלום, במחיר שוק, ואף לא שוכנעתי שיש מקום לשינוי היחס ל 50:50 כנטען.
.
לא מצאתי אף לקבל את טענת העותרת, לפיה אין כל פגיעה בשוויון באם רמ"י תקבל את עמדתה ותורה אחרת ביחס ליחידות הדיור הנוספות, זאת כיון שישנה אפשרות של שינוי התנאים בהוראות המכרז עצמו. לעמדת העותרת לאור כך שבסעיף 2.1.4 נקבע שבמקרה כזה שיקול הדעת הינו לרמ"י, הרי בהוראות המכרז עצמו קיימת למעשה אפשרות של שינוי תנאי ההתקשרות עם היזם . על כן אין כלל פגיעה בשוויון באם יוחלט, כפי שמבקשת העותרת, כי יחידות הדיור שנוספו ימכרו כולן במחיר שוק; ודווקא אי היעתרות לעתירה יוצרת פגיעה בשוויון והפרה של עקרון השוויון ( ראה סעיפים 52 – 66 לעתירה).

לא מצאתי ממש אף בטענה זו. ראשית נשוב ונזכיר את ההלכה הידועה לפיה התערבות בית המשפט בשיקול דעתה של הרשות ייעשה רק מקום בו החלטתה חורגת ממתחם הסבירות. על כן על העותרת לשכנע את בית המשפט, כי החלטת הרשות הינה בלתי סבירה באופן המצדיק התערבות וטיעון זה של העותרת בוודאי אינו מצביע על אי סבירות בהחלטת רמ"י את האמור. שנית, אין ללמוד את שמבקשת העותרת ללמוד מהוראות המכרז ואין לומר שמקום בו קיים בהוראות המכרז מנגנון להפעלת שיקול דעת ע"י רמ"י , הרי לא משנה באיזה אופן יופעל אותו מנגנון, לא יהיה בכך פגיעה בשוויון. שלישית ובעיקר, גם אם אלך לשיטת העותרת ואקבל טענתה שמתן אפשרות למכור את יחידות הדיור שהתווספו בתוכנית שלא במחיר למשתכן אינו יוצר אי שוויון כלפי מציעים קודמים או פוטנציאליים במכרז, לאור כך שהוראות המכרז צפו מראש מקרה של שינוי נסיבות והוספת יחידות דיור - עדיין אין בכך כדי להוביל למסקנה שהחלטת רמ"י הינה בלתי סבירה באופן שמחייב התערבות. שכן החלטת רמ"י לא התבססה רק על הטעם לפיו קבלת עמדת העותרת יהיה בה משום פגיעה בשוויון אל מול מציעים אחרים, אלא התבססה על נימוקים נוספים - ו בכלל זה העובדה שהיזם קיבל תוספת של יחידות דיור משמעותית ללא שנדרשה ממנו כל תוספת תשלום לרמ"י עבור מרכיב הקרקע; בכך שמכרזי " מחיר למשתכן" הינם מכרזים ייחודיים שתכליתם להגשים את מדיניות הממשלה לאפשר לחסרי דיור, זוגות ויחידים צעירים דיור בר השגה, ולכן ישנו אינטרס ממשי לרמ"י בכך שלמצער חלק מיחידות הדיור שהתווספו ימכרו ב"מחיר למשתכן"; כי במסגרת אותם מכרזים ניתנו הטבות משמעותיות לזוכים ואף הנחה מערך הקרקע וסבסוד הוצאות פיתוח; ושיקולים נוספים הנוגעים אף לכך שאין זה המכרז היחידי הנערך ברחבי הארץ ומכאן יש לבחון את ההחלטה בעניינה של העותרת באופן פרטני לצד ראיה רוחבית וכלל ארצית.

עוד יש משקל לכך שכפי שרמ"י ציינה בתגובתה, הרי למרות התוספת המשמעותית של יחידות הדיור שמתאפשר ליזם לבנות לאור השינויים בתוכנית התקפה, לא נדרש היזם להוסיף או לשלם סך כלשהוא נוסף לרמ"י, ואף עניין זה נלקח במסגרת שיקוליה טרם קבלת ההחלטה ובדין נעשה כ ן.

נוכח האמור, גם אם אלך לשיטת העותרת שהקדישה חלק ניכר מעתירתה כדי לשכנע את בית המשפט כי קבלת העתירה לא יהיה בה כדי לפגוע בעקרון השוויון כפי שסוברת רמ"י, עדיין קיימים נימוקים משמעותיים העומדים בבסיס החלטת רמ"י - נימוקים הגיוניים וסבירים - המורים לנו שאין מקום להתערב בה. שיקולים אלו עולים בקנה אחד ונלמדים אף מהוראות המכרז, והעובדה שלא בכדי רמ"י הותירה את שיקול הדעת בידיה ביחס לאותן יחידות דיור שיתווספו במקרה כמו זה שבפנינו.

נוכח כל האמור מסקנתי היא, כי העותרת לא הצביעה על כל פגם בהחלטת רמ"י, או כי החלטת רמ"י חורגת ממתחם הסבירות ועל כן אין כל מקום להתערב בה.
העתירה נדחית אפוא.
העותרת תישא בהוצאות המשיבה בסך כולל של 15,000 ₪.

ניתן היום, כ"ד טבת תשע"ט, 01 ינואר 2019, בהעדר הצדדים.