הדפסה

בית משפט השלום קריית גת ת"א 51049-06-17

בפני: כב' השופט אור אדם, סגן הנשיא

התובעת:
רשות מקרקעי ישראל
ע"י ב"כ עו"ד שמואל קרניאל

נגד

הנתבע:
דוד סעדיה
ע"י ב"כ עו"ד עמיקם פלד

פסק דין

רקע כללי
התובעת, רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"), הגישה תביעה זו בגין שימוש בלתי חוקי של הנתבע בקרקע חקלאית במושב חלץ, בעתירה למתן צו מניעה קבוע שיאסור שימוש בלתי חקלאי, לצו הריסה ולתשלום דמי שימוש בסך 148,465 ₪.
ביום 29.1.2018 ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה עם המושב, הנתבעת 2.
ביום 13.6.2019 ניתן תוקף של פסק דין להסכמת הצדדים, לפיה נעשה שימוש בבית מגורים בשטח 90 מ"ר, ובמסגריה בשטח 320 מ"ר, כאשר הוסכם כי יינתן צו מניעה קבוע להפסקת השימושים הבלתי מותרים, אולם תוקפם של צו המניעה ושל צו ההריסה יידחה ב- 12 חודשים, על מנת לאפשר לקדם את התכניות ולהסדיר את השימושים הבלתי מותרים.
אשר למחלוקת בעניין דמי השימוש, הוסכם כי ימונה שמאי מכריע מטעם בית המשפט.
ביום 18.6.2019 ובהתאם להסכמת הצדדים נתמנה המומחה השמאי גיא עוז כמומחה מכריע ומוסכם מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה"), להערכת דמי השימוש הראויים.
ביום 22.12.19 ניתנה חוות דעתו של המומחה המוסכם.
לאחר קבלת חוות הדעת של המומחה המוסכם, נוהלו מגעים בין הצדדים, ואף הועברה טיוטת הסכם פשרה שנחתמה ע"י ב"כ התובע, אולם ועדת הפשרות סרבה לאשר את הסכם הפשרה.
בעקבות זאת, הגיעו הצדדים להסכמה דיונית לפיה יוותרו על חקירות נגדיות ויעברו הישר לסיכומים על יסוד חוות דעת המומחה המוסכם.

חוות דעת השמאי
בחוות דעתו של המומחה המוסכם מיום 22.12.19, נקבע כי מדובר במסגריה בשטח של 126.38 מ"ר וסככה בשטח 164.4 מ"ר וכן ביחידת מגורים בשטח 74.7 מ"ר עם פרגולה בשטח של 26.65 מ"ר.
המומחה פירט בחוות דעתו, כיצד קבע את דמי השימוש והרווח היזמי, והפנה לנהלי רמ"י בעניין.
לגבי רווח יזמי, הבהיר המומחה כי רכיב היזמות הוא חלק משווי הנכס, כפי שנשכר בשוק החופשי, והוא מיוחס להתנהגות והרווח שיש בצד הפעולות בהן נוקט היזם. היזמות כוללת את מרכיב הסיכון ומרכיב העבודה וייתר פעולותיו של היזם. בנכס בנוי, רכיב היזמות יגולם בשווי הנכס, כאשר במרבית המקרים, חלקה של רמ"י בקרקע כולל רק את רכיב הקרקע ללא מע"מ וללא פיתוח, שכן רמ"י מבצעת עסקאות על קרקע לא מפותחת, ואת המע"מ מוסיף איש העסקות בדרישת התשלום. שיעור הרווח היזמי ייקבע בהתאם למאפייני הנכס (פסקה 9.6 (ב) לחוות הדעת).
בסעיף 11 לחוות הדעת הציג המומחה טבלה של נתוני השימוש הבלתי חקלאי, כאשר פירט לגבי כל שנה ושנה, החל משנת 2009 ועד לשנת 2016, מהו רכיב שווי הקרקע כשלעצמו ומהו רכיב הרווח היזמי.
בתשובות לשאלות הבהרה מיום 16.2.20, הבהיר המומחה, כי נוהל רמ"י קובע כי יש לקבוע שווי לכל שנת עבר אשר כולל רווח יזמי. המומחה לא התייחס לשנת הוצאת הנוהל.
המומחה ציין כי בטבלה בחוות הדעת הפריד בין שווי הקרקע לרווח היזמי, כך שניתן לבחון כל אחד מהם בנפרד. עוד הבהיר המומחה כי ביצע את השומה בהתאם למדידה שערך באשר לגודל המבנים בהם נעשה שימוש שאיננו חקלאי, תוך אבחנה בין מגורים למסגריה.

טענות הצדדים
התובעת רמ"י בסיכומיה, טענה כי בהתאם לנהלי רמ"י שאושרו בבתי המשפט, יש לחייב בדמי שימוש לפי 6% מערך הקרקע, ובהתאם לחוות הדעת של המומחה המוסכם, יש לחייב את הנתבע בתשלום בסך 103,705 ₪ עד למועד הגשת התביעה, בתוספת 65,467 ₪ עד היום.
הנתבע בסיכומיו, טען כי אף הוא מסכים עם חוות דעת המומחה "שנערכה במקצועיות ובהגינות" (ס' 2 לסיכומים).
דא עקא, לטענתו על בסיס חוות הדעת נערכו מגעים בין הצדדים, וכבר הועבר לידיו הסכם פשרה, לפיו הסכימה רמ"י לסיים את המחלוקת בתיק בתשלום בסך 86,401 ₪ בלבד, ללא הרווח היזמי, ותו ך פרי סה של החוב ל- 36 תשלומים חודשיים שווים ורצופים.
לאחר שהנתבע חתם על הסכם הפשרה שהועבר לו, וההסכם לא אושר ע"י ועדת הפשרות, קמה לטענתו דרישה חדשה לתשלום דמי השימוש, גם עבור התקופה מהגשת התביעה עד היום.
הנתבע טען אפוא, כי התנהלות רמ"י פוגעת בעקרון תום הלב במשא ומתן לקראת חוזה, כאשר לפי הפסיקה, חובת תום הלב גוברת ככל שהמשא והמתן קרבים לשלבים מתקדמים, כאשר העברת טיוטת הסכם פשרה שנחתמה, היא כבר שלב מתקדם למדי, כך שלא ניתן לאפשר לרמ"י לסגת מהסכמתה.
רמ"י בתשובה, הפנתה לשורה של תכתובות בין הצדדים, מהן היה ברור לב"כ הנתבעת כי כל הסכמה כפופה לאישור ועדת הפשרות, וכי ועדת הפשרות בדין לא אישרה תשלום דמי שימוש אך ורק עד למועד הגשת התביעה, אלא עמדה על תשלום עד הפסקת השימוש בפועל.

סוגיית תום הלב במשא ומתן וחיוב רמ"י בטיוטת הסכם הפשרה
אין מחלוקת כי לאחר קבלת חוות הדעת של המומחה המוסכם, נוהל משא ומתן בין ב"כ הצדדים, וב"כ רמ"י שלח לב"כ הנתבע מסמך שכותרתו: "הודעה על הסכם פשרה משלים". ברור אפוא כי רמ"י היא שהציעה וניסחה את טיוטת ההסדר, ב"כ הנתבע חתם על ההסכם והעביר לב"כ רמ"י, אשר העביר את המסמך לאישור ועדת הפשרות של רמ"י, אשר לא אישרה את ההסכם.
אין צורך להכביר מילים על חובתו של צד למשא ומתן לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב, כאמור בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973, ובכלל זה, מקל וחומר גם רשות ציבורית.
על רשות ציבורית המהווה צד לחוזה מוטלת חובת הגינות ותום-לב כפולה: עליה לפעול לא רק על-פי אמות-מידה של תום-לב הנשאבות מדין החוזים, והמחייבות כל מתקשר בחוזה, אלא גם מתוך הגינות וסבירות הנגזרות מתפקידה כנאמן הציבור. חובת הרשות הציבורית כצד לחוזה רשות לנהוג בתום-לב ובהגינות נובעת משני מקורות: המשפט הציבורי החל עליה מכוח מעמדה הציבורי, והמשפט הפרטי – מכוח היותה מתקשרת בחוזה שחל עליו דין החוזים. בשלב הטרום חוזי כמו גם בשלב קיום החוזה מוטלת אפוא על הרשות חובה מוגברת להתנהל בתום לב ולקיים סטנדרט גבוה של הגינות (ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה (4) 28 (2001)‏ פסקה 14 לפסה"ד ; ע"א 9073/07 משרד הבינוי והשיכון נ' אפרופים שיכון וייזום בע"מ (03.05.2012), פסקה 18 לפסה"ד).
באופן קונקרטי, דן בית המשפט העליון לאחרונה בסוגייה דומה, של הסכם פשרה שלא אושר ע"י וועדת הפשרות של רמ"י, במסגרת הלכת סלע (ע"א 979/17 סלע חברה למוצרי בטון בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל (19.04.2020)‏‏).
בהלכת סלע, קבע בית המשפט העליון, כי הדין מחייב את אישור ועדת הפטור של רמ"י כתנאי להסדר הפשרה. אשר לכריתת חוזה, נקבע כי לאורך כל שלבי המשא ומתן היה ברור לצדדים שהחוזה ישתכלל רק לאחר שיוסדר נושא דמי השימוש ולאחר אישור ועדת הפטור. לפיכך ודאי שהחוזה איננו מחייב. עם זאת, המערערת בהלכת סלע, הסכימה לשלם את דמי השימוש, שאחרת רמ"י לא הייתה מסכימה לקדם את העסקה, אולם ועדת הפטור של רמ"י העלתה לפתע דרישה חדשה שלא באה במהלך המשא והמתן בין הצדדים.
אשר להתנהלות הצדדים, הדגיש בית המשפט העליון שוב, כי עוצמתה של חובת תום הלב במשא ומתן הטרום חוזי הולכת וגוברת, ככל שהמשא ומתן מגיע לשלבים מתקדמים. נקבע כי העלאת דרישה מפתיעה בשלב מתקדם של המשא ומתן, ללא הצדקה עניינית, עשויה להיתפס כהפרה של החובה לנהוג בתום לב.
בהלכת סלע, נקבע כי הדרישה של ועדת הפטור להתנות את העסקה בתשלום דמי שימוש, אינה דרישה חדשה אלא ביטוי להסכמה שהושגה כבר בראשית המשא ומתן. עם זאת, הסכום שקבעה הוועדה גבוה מן הדרישות של רמ"י עד לשלב זה.
בסיכומו של דבר נקבע, כי הסכם החכירה לא נכרת, משום ששני הצדדים לא עמדו בציפיות ההדדיות שהתפתחו במהלך המשא ומתן: ועדת הפטור הגדילה ברגע האחרון, באופן משמעותי את הסכום שנדרש בגין דמי שימוש; והמערערת התנערה מהסכמתה לשלם. ואולם, לנוכח השלב המתקדם במשא ומתן, והעובדה שוועדת הפטור הוסיפה דרישה בלתי צפויה – נקבעו סכומים מופחתים מאלה שדרשה ועדת הפטור.
כך גם בענייננו:
מחד גיסא, הנתבע ידע והבין היטב, כי כל הסכם חייב לקבל אישור של וועדת הפשרות של רמ"י. הדבר נאמר לו ונכתב בהתכתבויות בין הצדדים. היה לב"כ הנתבע ברור כי ההסכם איננו משתכלל לכדי הסכם סופי, עד שלא יינתן אישור של ועדת הפשרות.
מאידך גיסא, מדובר בשלב מתקדם של המשא והמתן. הצדדים כבר הסכימו על סכום סופי ועל פריסתו. הועברה טיוטת הסכם שנוסחה ע"י רמ"י ושב"כ הנתבע חתם עליה. רמ"י הסכימה באותו שלב לוותר על רווח יזמי, וכן לא דרשה תשלום נוסף בגין הסכומים לגבי התקופה שמעת הגשת התביעה ועד היום. הסכם הפשרה הובא לאישור ועדת הפשרות, אשר עמדה על תשלום דמי השימוש גם לאחר הגשת התביעה, ולכן לא הגיעו הצדדים להסכמה.
המסקנה העולה מכך דומה למסקנה אליה הגיע בית המשפט העליון המסגרת הלכת סלע: אף שהועברה טיוטת הסכם, לא ניתן לקבוע כי המשא והמתן השתכלל לכדי הסכם סופי, עם זאת, במסגרת בחינת המחלוקות, שומה להביא בחשבון העובדה שלאחר שהצדדים כבר הגיעו להסכמה שהיתה צריכה רק לקבל אישור, נוספה לפתע דרישה חדשה שלא עלתה קודם לכן, דרישה שטרפה את הקלפים, כאשר עתה אין הסכמה לא לגבי התקופה שלאחר התביעה ולא לגבי הוויתור על הרווח היזמי.

רווח יזמי
אשר לדמי השימוש בקרקע, שנועדה לשימוש חקלאי בלבד, אולם נעשה בה שימוש שאינו חקלאי – אין למעשה מחלוקת בין הצדדים. המחלוקת נוגעת לעניין הרווח היזמי שתואר בחוות דעת המומחה.
לאחר שבחנתי את הסוגיה, ובנסיבות הייחודיות של תובענה זו, לא מצאתי מקום לחייב את הנתבע ברווח יזמי, לנוכח מכלול שיקולים כדלקמן:
ראשית, המומחה ציין בחוות דעתו כי מקור הסמכות של רמ"י לעניין הערכת רכיב היזמות הוא בקווים מנחים של השמאי הממשלתי מחודש אוגוסט 2016, אשר אומצו בנהלי רמ"י מאפריל 2018 ומיוני 2019.
בעניין אורה (ע"א (מחוזי ת"א) 1495-09 מינהל מקרקעי ישראל נ' אורה חברה למכונות בע"מ (11.10.2010) ), נקבע כי לא היה מקום שהמינהל יערוך לחברה החוכרת חיוב רטרואקטיבי לתשלום דמי חכירה , בהעדר פרסום הנוהל הנוגע במועד החיוב, לאור חובת ההגינות המוגברת של המינהל (שם, פסקה 9 לפסה"ד).
כך גם בענייננו - מדובר ברשות ציבורית, ועל פניו יש טעם לפגם בהטלת תשלום רטרואקטיבית על הציבור, לפני שניתנה החלטה על הטלתו. רמ"י הסכימה לחוות הדעת והיא לא הבהירה בסיכומיה מדוע ניתן לטענתה לחייב ברווח יזמי לפני הוצאת ההנחיות הללו.
שנית, יש בהלכה הפסוקה דעות לכאן ולכאן בנוגע לחיוב ברווח יזמי:
בית המשפט המחוזי מרכז, ציין לאחרונה בעניין הרווח היזמי, כי ניתנו בבתי המשפט הכרעות סותרות בעניין חיוב כזה, ובסופו של דבר העדיף את עמדת רמ"י בסוגיה, בציינו כי רמ"י כבעלת הקרקע זכאית לקבל דמי שימוש ראויים בהתאם לשימושים החורגים שבוצעו בפועל, כששווי זה כולל גם את רכיב הרווח היזמי.
עם זאת, ציין בית המשפט כי ייתכנו מקרים בהם יוכיח הנתבע כי ראוי ומוצדק להפחית מדמי השימוש את שיעור הרווח היזמי, המהווה מעין "שכר ראוי" עבור פעולותיו והסיכון שלקח על עצמו, אם כי בעניין קלקודה לא נמצא שיקול כזה (ת"א (מחוזי מרכז) 37802-10-13 מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל נ' יצחק קלקודה (19.12.2019)‏),, פסקאות 106 – 109 לפסה"ד ; ר' גם: ת"א (מחוזי י-ם) 46736-02-15 עוזי בן צבי נ' מינהל מקרקעי ישראל (04.02.2020), פסקה 51 לפסה"ד).
מנגד, היו פסקי דין שדחו דרישה לרווח יזמי. כאשר מדובר היה בנחלה שבגינה שולמו דמי חכירה לשימוש המותר – נקבע כי השימוש האסור לא גרם לחסר כיס של רמ"י. עוד צויין, כי אפילו בקווים המנחים של השמאי הממשלתי, הותוו שתי חלופות לעריכת שומה לשווי קרקע בה נעשה שימוש לא מורשה: גזירת מרכיב היזמות משווי השוק של הנכס בצירוף קביעת מרכיב שווי הקרקע על פי השימוש בפועל, ולחלופין, קביעת שווי השוק של הקרקע בשימוש מיטבי שישקף את השימוש האלטרנטיבי שנמנע מהבעלים עקב השימוש הבלתי מורשה (ת"א (של' חי') 33174-11-15 רמ"י נ' יפה ספיר (16.9.2019), פסקה 134 לפסה"ד ; ר' גם ת"א (מחוזי ב"ש) 39627-04-10 חיים חג'ג' נ' מנהל מקרקעי ישראל (05.08.2013)‏‏, פסקה 18 לפסה"ד).
סיכומו של דבר, כאשר ישנן דעות סותרות בעניין הרווח היזמי, וכאשר רמ"י במסגרת משא ומתן לפשרה בענייננו כבר הסכימה לוותר עליו, ואף וועדת הפשרות אישרה זאת (אם כי לא אישרה את הסכם הפשרה מסיבה אחרת), וכאשר לא הובהר מכוח איזו הוראה ניתן לגבות רווח יזמי לפני המועד בו נקבעו הקווים המנחים של השמאי הממשלתי ונקבעה הוראת נוהל של רמ"י בעניין – הרי שהשילוב של מכלול הנתונים מטה את הכף כנגד חיוב ברווח יזמי בתיק זה, מבלי שהדבר יהווה תקדים.

דמי שימוש לאחר הגשת התביעה
המחלוקת המרכזית בין הצדדים נוגעת לתשלום דמי השימוש ממועד הגשת התביעה ועד היום, כאשר במסגרת טיוטת הסכם הפשרה המשלים, הסכימו הצדדים למעשה על הסכום עד למועד הגשת התביעה, אולם וועדת הפשרות דרשה להוסיף סכום נוסף בגין השימוש עד היום.
כתב התביעה עתר לסעד כספי של תשלום דמי שימוש וכן צו עשה, צו הריסה וצו מניעה קבוע. סעיף 44 אשר מתווה בסיום כתב התביעה את שורת הסעדים, מציין ארבעה סעדים שונים:
צו מניעה קבוע לשימושים בלתי חוקיים.
צו הריסה לבניה בלתי חוקית.
תשלום דמי שימוש כולל רווח יזמי עד ליום הגשת התביעה.
תשלום דמי שימוש ממועד הגשת התביעה ועד ליום הפסקת השימוש.
לגבי סעדים א' ו-ב' הסכימו הצדדים בעבר וניתן פסק דין חלקי.
לגבי הסעדים הכספיים נתמנה מומחה מטעם בית המשפט שחוות דעתו מקובלת על שני הצדדים.
דא עקא, כמתואר לעיל, במסגרת משא ומתן, הסכימו ב"כ הצדדים הלכה למעשה על סיום מוסכם בנוגע לסעד שמפורט בסעיף 44 ג', כאשר וועדת הפשרות עמדה על תשלום דמי שימוש עד היום, היינו הסעד הרביעי בכתב התביעה.
רמ"י נסמכת בעניין זה על הלכת מפעלי תחנות (רע"א 6713/15 מפעלי תחנות בע"מ נ' מדינת ישראל (23.12.2015), שם קבע כב' השופט סולברג, כי ניתן ל תבוע סעד כספי עד מועד הפינוי. בית המשפט העליון הדגיש, כי על פי רוב מתן סעד הצהרתי הוא עניין שבשיקול דעת, וכי בתי המשפט אינם נוטים לקבל תביעות לסעד הצהרתי, כאשר יש בידי התובע היכולת לתבוע סעד מהותי-אופרטיבי, כגון סעד כספי. על תובע לרכז את כל התביעות הכספיות העומדות לו מאותה עילה במסגרת תביעה אחת, שכן אין לעודד פיצול סעדים, מקום בו הדבר יגרום לבזבוז זמן ולריבוי התדיינויות.
בהלכת מפעלי תחנות, התביעה הוגדרה כתביעה כספית, אולם בכתב התביעה נדרש תשלום דמי השימוש גם בגין התקופה שממועד הגשת התביעה ועד לפינוי השטח בפועל. בית המשפט הדגיש שגם אם מדובר בסכום שאיננו מסוים (ושאינו יכול להיות מסוים כל עוד לא פונה השטח), נדחתה הפרשנות כאילו מדובר בסעד הצהרתי, ונקבע כי מדובר בסעד כספי (שם, פסקה 16 לפסה"ד).
מנגד, במקרה דומה נדחתה תביעה לתשלום דמי שימוש בגין התקופה שממועד הגשת התביעה ועד לפינוי השטח בפועל, שכן בניגוד לעניין מפעלי תחנות, בכתב התביעה בהליך שם, הסעד המבוקש היה חיוב בתשלום דמי שימוש ראויים עד ליום הגשת התביעה (ת"א (שלום י-ם) 9078-11-14 רשות מקרקעי ישראל נ' אפרים חיית (06.11.2019)).

דמי שימוש לאחר הגשת התביעה: סעד הצהרתי וסעד כספי - הסעד הנתבע בסעיף 44 (ד) לכתב התביעה, הוא סעד כספי שלא כומת כמתחייב מסעד כספי.
בדרך כלל, לא ייעתר בית המשפט למתן סעד כספי במהותו, כל עוד הסעד לא כומת במסגרת כתב התביעה ושולמה אגרה בגינו (רע"א 4312/10 חבס ח.צ השקעות (1960) בע"מ נ' אהובי (1.8.2010) ; רע"א 6350/14 ורדה דסאו נ' משה ויזל (14.01.2015), פסקה 8 לפסה"ד ; רע"א 4863/15 איליה מגאלשבילי נ' השניידרים בע"מ (25.08.2015) ; רע"א 3889/09 יתרן תקשורת בע"מ נ' דן רפאלי (05.10.2009)‏, פסקה 3 לפסה"ד ועוד).
אכן, מירב ההחלטות הנוגעות לעניין עוסקות בעניין תשלום אגרה לסעד כספי, כאשר המדינה ממילא איננה חייבת באגרה. ואולם, לטעמי אין מקום להעדיף בעל דין שאיננו חייב באגרה, על פני בעלי דין אחרים.
כך למשל, אם בעל בית פרטי יתבע דמי שכירות משוכר בסכום מסויים עד למועד התביעה, יכמת את הסכום וישלם אגרה, בהנחה כי השוכר המשיך להתגורר במושכר בעת התנהלות התובענה, האם ראוי יהיה לפסוק לו בפסק הדין דמי שכירות עד למועד פסק הדין, בלא ששילם אגרה מלאה עבור תביעתו הכספית?
נדמה כי התשובה לכך היא שלילית. יש לצפות מהתובע כי יתקן את תביעתו, יכמת את התקופה שלא נכללה בכתב התביעה המקורי וישלם אגרה בגינה.
לא סביר כי דרישה כזו לכימות תחת סעד הצהרתי, לא תבוא כאשר מדובר בבעל דין הפטור מתשלום אגרה, שכן ההנחה היא שתביעה כספית חייבת להיות מכומתת, כדי שהנתבע ידע בפני מה הוא עומד.
יתרה מכך, בענייננו שני הצדדים הסכימו לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט.
שני הצדדים ויתרו על חקירתו הנגדית והסכימו להגיש סיכומיהם על יסוד חוות הדעת. המומחה העריך את דמי השימוש עד לשנת 2016. הערכתו של המומחה המוסכם היא שונה משנה לשנה בהתאם לשומת הקרקע לכל תקופה.
אין בשמאות המוסכמת מתווה לדמי שימוש ראויים לשנים 2017, 2018, 2019, 2020.
ויובהר, זכותה של רמ"י לעמוד על הסעד שבסעיף 44 (ד) לכתב התביעה, אלא שאז צפוי היה כי רמ"י תפנה למומחה המוסכם בשאלות הבהרה לגבי דמי השימוש לתקופה שעד עתה, ובהתאם, ניתן היה לתקן את הסעד הכספי הנתבע בכתב התביעה.
זאת לא נעשה.
יתרה מכך, הראציונאל של הלכת מפעלי תחנות שאוזכרה לעיל, היא שיש להעתר לסעד הנוסף של דמי שימוש לאחר הגשת התובענה, כדי למנוע ריבוי התדינויות.
ואולם, הנתבע ממשיך לעשות שימוש בלתי חוקי במקרקעין, כאמור בסעיף 3 להסכם הפשרה החלקי, היינו ממילא תהיה לרמ"י זכות תביעה לגבי דמי שימוש ראויים עד לתום השימוש המלא בפועל, גם לאחר מועד פסק הדין, כך שגם היענות לדרישת רמ"י בסיכומים, וחיובו של הנתבע בדמי שימוש עד ליום 1.7.2020, לא תביא לחסכון ותחייב התדיינות לגבי המשך השימוש לאחר מועד זה!
אכן, לא ניתן להתעלם מהראציונאל שנקבע ע"י בית המשפט העליון בהלכת מפעלי תחנות הנ"ל. ברור כי הנתבע חייב לשלם דמי שימוש כל עוד הוא ממשיך בשימוש הבלתי חוקי.
עם זאת, מכלול השיקולים שפורטה לעיל במצטבר, בד בבד עם העובדה שב"כ הצדדים כבר הסכימו במסגרת משא ומתן (שעדיין לא השתכלל לכדי הסכם של ממש! ), לגבי דמי שימוש עד להגשת כתב התביעה בלבד, ורק התנגדות וועדת הפשרות מנעה זאת, והעדר חוות דעת של המומחה המוסכם לגבי דמי השימוש לתקופה הנוספת – כל אלה בצוותא מטים את הכף לעבר הסתפקות, בשלב זה , בדמי השימוש עד למועד התביעה .
יודגש כי הקביעה באשר לחיוב בפועל בפסק דין זה, לא תמנע תביעה עתידית, אם תחפוץ בכך רמ"י התובעת, באשר לדמי שימוש משנת 2017 עד להפסקת השימוש בפועל (או הסדרתו) , ולמען הסר ספק, ככל שיש צורך בכך, ניתן בזאת סעד של פיצול סעדים בעניין זה.

סיכומו של דבר
המומחה קבע שומה נפרדת לדמי השימוש ולרווח היזמי. המומחה פירט את ערך הקרקע בכל שנה. אין מחלוקת בין הצדדים כי דמי השימוש בהתאם לנהלי רמ"י ולפסיקה עומדים על 6% מערך הקרקע בכל שנה.
לפי חישוב של בית המשפט, גזירת 6% משווי רכיב הקרקע עבור שבע שנים טרם הגשת התביעה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מתחילת השנה העוקבת ובצירוף מע"מ, מגיע לכדי 84,683 ₪, אולם כיוון שהנתבע עצמו הסכים בסיכומיו לסכום שהוצע לו בטיוטת הפשרה בסך 86,401 ₪, ניתן לחייבו בסכום זה.
אשר על כן אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת רמ"י סכום כולל של 86,401 ₪.
בנסיבות העניין, לאחר שהנתבע הסכים לסכום זה - ישא כל צד בהוצאותיו.
אשר לפריסה לתשלומים, בהעדר הסכמה אני קובע כי הסכום ישולם בתוך 30 יום ממועד קבלת פסק הדין, אולם הצדדים רשאים להסכים על פריסתו לתשלומים כפי שהוסכם בעבר, ועל סנקציות מוסכמות אם איזה מהתשלומים לא ישולם במועד.
כמתואר לעיל, עם תום השימוש או הסדרתו, תהא רמ"י רשאית לדרוש דמי שימוש משנת 2017 ועד לתום השימוש המפר בפועל.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים
זכות ערעור בתוך 45 יום לבית המשפט המחוזי.

ניתנה היום, י"ג תשרי תשפ"א, 01 אוקטובר 2020, בהעדר הצדדים.