הדפסה

בית משפט השלום קריית גת ת"א 45927-08-16

בפני: כבוד השופט אור אדם, סגן הנשיאה

תובע:
יחזקאל שלום
ע"י ב"כ עו"ד רונן טל

נגד

נתבעים:

  1. יניב ס.א לבניין ופיתוח ח.פ 5401566122
  2. מיכאל סנה

ע"י ב"כ עו"ד אסף סיידה ועו"ד קלי בוטיגה

3. אסתר סנה - נמחקה
4. נאום זליצ'וניק - נמחק

5. יוסי כהן
6. אדי מימון -מחברת אדי מימון הנדסה
ע"י ב"כ עו"ד אסף סיידה ועו"ד קלי בוטיגה

7. הוועדה המקומית נתיבות - נמחקה
8. תאגיד המים מי אשקלון - נמחק
9. יובל אליהו – נ דחה
10. עיריית נתיבות - נמחקה

פסק דין

רקע כללי
תביעה זו הוגשה בתחילה כנגד עשרה נתבעים לפיצוי בסך 700,000 ₪, כאשר התובע לא היה מיוצג. כתב התביעה היה ערוך באופן מסורבל וקשה להבנה, וכך גם הבקשות שהוגשו בשלבים מקדמיים.
בשלב מסוים נטל התובע ייצוג משפטי, ולאחר שני קדמי משפט, מתוך עשרה הנתבעים, נותרו ארבעה נתבעים בלבד, וכתב התביעה צומצם כמעט במחצית מדרישה לפיצוי של 700,000 ₪ לדרישה לפיצוי בסך 400,000 ₪ בלבד.
כתב התביעה הנוכחי, מתייחס להסכם מכר שבין התובע ואשתו לנתבעת 1, שהיא חברת בניה ממנה רכש התובע דירה (להלן: "החברה").
פרט לחברה עצמה, נותרו בכתב התביעה רק מנהל החברה הנתבע 2 (להלן: "סנה"), מתכנן השלד ואחראי הפיקוח הנתבע 5, יוסי כהן, ומהנדס האינסטלציה הנתבע 6, המהנדס אדי מימון.
בקליפת אגוז ניתן לציין, כי מדובר בהסכם מכר בין התובע ואשתו לחברה, שנחתם ביום 2.11.12 (להלן: "הסכם המכר" ), למכירת דירה ברח' היובל 78/5 בנתיבות (להלן: "הדירה"). בעקבות טענות שונות של התובע לגבי ליקויי בניה בדירה שנמכרה לו, ולאחר כישלון הליך של בוררות בין הצדדים, הוגשה תובענה 44220-12-15 במסגרתה הגיעו הצדדים להסכמה לביטול ההסכם ולהשבת התמורה.
ביטול הסכם המכר
ביום 8.5.16 נתן בית המשפט המחוזי בבאר שבע במסגרת תיק ה"פ 44220-12-15 תוקף של פסק דין להסכמת הצדדים, לפיה הסכם המכר יבוטל, התמורה תושב לתובע ולאשתו בצירוף הפרשי הצמדה מיום התשלום בפועל, כאשר הסכום בכל מקרה לא יפחת מהסכום ששילמו.
במסגרת התיק הנוכחי, העלה התובע שוב, את מלוא הטענות שעלו במסגרת התיק הקודם, בנוגע להפרת החוזה על ידי החברה.
אין צורך לשוב ולדון בטענות אלה לעומק.
החוזה כבר בוטל. עצם הסכמת הנתבעת לביטול, מלמדת כי היתה עילה לביטול. כפי שנראה בהמשך, חוות דעת המומחה מטעם התובע מלמדת על ליקויים בדירה, המצדיקים ביטול ההסכם. די בכך כדי לקבוע כי ההסכם בוטל כדין.
במסגרת התיק הנוכחי, נותר אך ורק לדון, בהמשך להסכמת הצדדים לבטל את ההסכם, בסוגיה אם יש מקום לפיצוי בגין נזקים שנגרמו לתובע עקב ביטול עסקת מכר הדירה, כפי שהסכימו הצדדים במסגרת פסק הדין אשר אישר את ביטול ההסכם.

הסעדים הנתבעים
כעולה מכתב התביעה המתוקן, עותר התובע לפצותו כדלקמן:
215,558 ₪ בגין ההפרש בין מחיר הדירה בעת שנרכשה למחיר דירה דומה בעת הביטול ;
180,000 ₪ בגין אובדן דמי שכירות ;
19,585 ₪ בגין עלות פרעון מוקדם של המשכנתא ;
7,164 ₪ בגין תשלומים למומחה ולמעבדות ;
5,000 ₪ בגין הובלת רהיטים ;
1,000 ₪ בגין הוצאות לחברת החשמל ולוועד הבית ;
32,455 ₪, בגין ריהוט לדירה שנרכש ולא סופק ;
240,000 ₪ בגין נזק שאינו נזק ממון, לרבות בגין הוצאת לשון הרע.
יצויין כי צירוף מלוא הסכומים הנתבעים מגיע לכדי 701,063 ₪. עם זאת, התובע צמצם את תביעתו לסך של 400,000 ₪ בלבד, ולא הגדיר על איזה רכיבים הוא מוותר ומה תביעתו הקונקרטית בכל ראש נזק.
אכן, בעניין מיפרומאל (רע"א 7602/11 מגדל חברה לביטוח בע"מ נ' מיפרומאל תעשיות ירושלים בע"מ (12.7.2012)), נקבע כי אין בסכום האגרה ששילם התובע בעת הגשת התביעה, כדי להגבילו מלהוכיח בפני בית המשפט את מלוא היקף נזקיו – אפילו חורגים נזקים אלה מסכום התביעה עצמה – ובלבד שלא יגבה יותר מן הסכום שנדרש מלכתחילה, אולם בית המשפט העליון הדגיש באותו עניין , כי הצורך בהרתעה מפני ניצול לרעה של הליכי משפט ע"י תובעים, ע"י הגשת תביעות "מנופחות", יכול לבוא לידי ביטוי בדרכים אחרות, ובכללן ההוצאות הנפסקות בסיום המשפט.

טענת השתק ומניעות בעקבות פסק הדין בדבר הביטול
הנתבעים טענו כטענה מקדמית, כי משהסכימו הצדדים על השבה נומינאלית של תמורת הדירה ששולמה, אין מקום לשוב ולתבוע בגין השבה בערכים אחרים.
הצדדים הסכימו ובית המשפט נתן תוקף להסכמה זו, לפיה: "אין באמור כדי לחסום דרכם של מי מהצדדים למצות הליכים אחרים בבתי המשפט השונים, ביחס לנזק שנגרם למי מהצדדים עקב ביטול עסקת מכר הדירה".
בנסיבות אלה, יש לדחות את טענת הנתבעים בסיכומיהם, כי פסק הדין בבית המשפט המחוזי מקים מעשה בית דין או השתק המונע את הגשת התביעה הנוכחית.
אכן, הצדדים הסכימו על השבת התמורה עצמה, ולא הגדירו מהם אותם "נזקים אחרים" שנקבע כי יהיו רשאים לתבוע בהמשך.
מוטב היה, כי במסגרת התביעה לביטול ההסכם בבית המשפט המחוזי, יוכרעו גם הסוגיות האינצידנטליות של הנזקים שנגרמו בעקבות הביטול, לרבות הגדרה מפורשת, למשל, אם ריבית על כספי התמורה, או מתן פיצוי על עליית ערך הדירה, יכללו באותם נזקים עתידיים שניתן לתובע.
ואולם, בהעדר הגדרה מהם אותם נזקים שהותר לתבוע בהליכים אחרים, הרי שהסכמת הצדדים, שקיבלה תוקף של פסק דין, כי יהיו רשאים למצות הליכים אחרים בבתי המשפט השונים, ביחס לנזק שנגרם למי מהצדדים עקב ביטול עסקת מכר הדירה, היא הסכמה כללית המאפשרת את הדיון בדרישות במסגרת התיק הנוכחי.
יצויין כי לא פעם, כאשר דן בית המשפט בבקשה לביטול הסכם מכר, אם ישנה הכרעה בעניין הביטול, מותיר בית המשפט את תביעת הנזקים עקב הביטול לדיון נפרד, שכן אין הצדקה להידרש להבאת ראיות באשר לסוג הנזקים וסכומיהם, בטרם הוכרעה סוגיית ביטולו או אכיפתו של ההסכם (ר' למשל: ע"א (תל אביב) 21292-10-17 גד כהן נ' שלמה רן, (20/08/2018)).
במסגרת זו, ובמאמר מוסגר יצויין, כי התובע בעדותו כמו בתצהירו, התייחס להצעות שונות, לטענתו, של השופטת ברקאי במסגרת הליך ביטול ההסכם. ברור כי אין כל תוקף למשא ומתן המתנהל בין הצדדים, ולהצעות שונות שאינן מתקבלות. לא היה מקום להעלות טענות אלה.

הגדרת התביעה כתביעה חוזית והשלכתה על התביעה האישית
בטרם דיון בראיות שהובאו ובסוגיות המשפטיות, ראוי לציין כי התביעה הינה תביעה חוזית: מדובר ברוכשים של דירה אשר חתמו הסכם מכר. לטענתם ההסכם הופר. בעקבות זאת החליט בית המשפט המחוזי על ביטול ההסכם. במסגרת פסק הדין של ביטול ההסכם, הוסכם כי ניתן לתבוע "נזקים אחרים" בגין הביטול. התובע תובע אפוא במסגרת תביעה זו, בגין נזקים שנגרמו לו כתוצאה מהסכם המכר, ומדובר בתביעה חוזית גרידא.
גם התובע עצמו אישר בעדותו: "העילה העיקרית היא עילה חוזית..." (ע' 6 ש' 24 לפרו').
טענת התובע בבסיסה היא, כי החברה חייבת לפצות אותו בגין נזקיו, לנוכח העובדה כי הפרה את ההסכם עימו, הפרה שהביאה לביטול ההסכם.
הנתבעים 2, 5 ו-6 פעלו בשמה של החברה. לא באה כל טענה בכתב התביעה לחוסר סולבנטיות של החברה או עילה אחרת המקימה הרמת מסך.
כפי שנראה בהמשך, כאשר מדובר בעילה נזיקית, ניתן לתבוע גם עובדים בחברה, אם מוכח כי התרשלו אישית ומוכח קשר סיבתי בין ההתרשלות לנזק, אם כי גם תביעה כזו תיעשה לפי ההלכה הפסוקה באופן חריג ובמשורה. כאשר מדובר בתביעה חוזית ואין טענה להרמת מסך, אין מקום לתביעה אישית נגד עובדי החברה.
בנסיבות אלה, למעט הטענה הקונקרטית כנגד הנתבע 2 סנה, לפי חוק איסור לשון הרע, כאשר מדובר בתביעה חוזית, בנוגע לנזקים בגין הפרת חוזה המכר עם החברה וביטולו, לא היה מקום לצרף תובענה אישית כנגד הנתבעים 2, 5 ו – 6.

סקירת הראיות
כמתואר במבוא, אין מדובר במחלוקת אם יש מקום לביטול ההסכם, והתובע איננו צריך להוכיח כי ההסכם הופר באופן המצדיק ביטול ההסכם. ההסכם בוטל בהסכמה. המחלוקת היא אך ורק באשר לנזקים שנגרמו לתובע, לטענתו, בעקבות ביטול ההסכם. לפיכך, לא היה הכרח בהבאת ראיות כה רבות לעניין התנהלות החברה.

עדות התובע כללי
יודגש כי התובע איננו מומחה. טענות לאי עמידה בתקנים, לתצהירים הנדרשים מכוח דיני התכנון והבניה שאינם מדוייקים, לדרישות מקצועיות גרידא שלא נתמלאו וכדומה, הן כולן טענות מקצועיות, שאם התובע עומד עליהן, היה עליו להביא חוות דעת של מומחה, כשם שהביא את חוות דעתו של המהנדס גולוד לעניין ליקויי הבניה.
תצהיר של תובע שהוא צד להסכם מכר, ואיננו מומחה, אמור להכיל אך ורק עובדות הידועות לו מידיעה אישית. ואולם, עיקר תצהירו של התובע, איננו נוגע לעובדות הידועות לו מידיעה אישית, אלא לטענות רבות כנגד החברה, הנתבעת, וכנגד עובדיה.
טענות מקצועיות שהן בגדר עדות סברה, שמומחה אמור לחוות דעתו לגביהן, טענות המבוססות על מסמכים שלא התובע בעצמו ערך אלא אחרים.
כך למשל, סעיפים 38-74 לתצהיר התובע, עוסקים כולם בהטחת האשמות כבדות ביותר בחברה, בעובדיה, ברשויות התכנון ועוד ועוד. מדובר בטענות שראוי היה כי מומחה ייתן דעתו עליהן, ויבהיר מבחינה מקצועית מה משמעותן של אותן עובדות (שגם הן, בחלק הארי, הובאו כעדות שמיעה ללא עורכי המסמכים).
דיני הראיות עורכים הבחנה ברורה בין עדות בדבר "עובדות" לבין "הסקת מסקנות" מאותן עובדות לגביהן ניתנה עדות כאמור. לשם הוכחת "עובדות" מעיד בבית המשפט עד אשר קלט אותן בחוש מחושיו, ואילו מטרת עדותו של מומחה הינה הסקת מסקנות רלוונטיות מן העובדות, בדבר שבמומחיות. זו הסיבה גם לכך שעדות מומחה נדחית בד"כ מפני עדות ישירה, שכן לעולם נשארת היא עדות סברה. יתר על כן, כמובן שמסקנות המומחה לעולם אינן באות במקום מסקנותיו של בית המשפט, ומלאכת הסקת המסקנות, המכריעות בשאלות השנויות במחלוקת, מופקדת לבסוף בידי בית המשפט, אשר קובע אותן עפ"י העובדות.
בעניין קרישוב (ע"א 1639/01 קיבוץ מעיין צבי נ' יצחק קרישוב, פד נח (5), 215 (02/06/2004) הבהירה כב' השופטת נאור כי כחריג לכלל הפוסל עדות סברה, למומחה מותר להעיד על מסקנות, מקום שללא מומחיות, אדם רגיל לא היה מסוגל "לקלוט" מסקנות אלו מהעובדות הפרושות בפניו. בית המשפט מתיר למומחה להעיד על מסקנות, מקום שהוא זקוק לכך שיגלה לו את ה"צופן" להבנת העובדות (שם, פסקה 25 לפס"ד המיעוט).
כך גם בענייננו – ללא חוות דעת מומחה, לא פוענח "הצופן" של העובדות שהביא התובע (גם הן לא מכלי ראשון כידיעה אישית, וללא עורכי המסמכים או הבדיקות השונות) – מה המשמעות של בדיקת מעבדה זו או אחרת ; מה המשמעות של תעודת גמר מול טופס 4 ; מדוע חתימה על תצהירים למפרע היא רשלנות ; מהם התקנים לפיהם יש לבנות כאשר היתר קודם חודש ; ועוד שפע סוגיות מקצועיות, שהתובע איננו רשאי להביע עמדתו לגביהן. ההתייחסות לראיות תהא אפוא רק לדברים עליהם העיד התובע מידיעה אישית ושאינם כרוכים בעניינים שבמומחיות.
לגופה של עדות התובע, ניתן היה להתרשם מרמה גבוהה של שטנה שיש בליבו של התובע כלפי החברה ועובדיה, עד כדי אובססיביות בלתי רגילה כלפיה. התובע הודה כי שיגר קרוב למאתיים תלונות לגבי התנהלות החברה ועובדיה (ע' 15 ש' 25 לפרו'). התובע התייחס לפרטי פרטים של טענות ובירורים שערך, אשר חורגים באופן משמעותי ביותר מהתנהלות אפילו של רוכש קפדן ביותר, ומלמדים על רמה חריגה של עוינות כלפי החברה ועובדיה. כך למשל, התובע התעקש כי הנתבע העיקרי הוא לא החברה אלא המנהל סנה (ע' 7 ש' 9 לפרו').
סעיף 54 (2) לפקודת הראיות [נוסח חדש] תשל"א 1971, קובע כי יש להזהר מעדות יחידה של בעל דין, ולנמק מדוע נסמכים עליה. בעניינו של התובע, לנוכח מכלול הנסיבות, קשה לבסס הכרעה עובדתית על בסיס עדותו.

חוות הדעת השונות בנוגע לדירה
כיוון שהמחלוקת המרכזית בין הצדדים נגעה לטענת התובע בדבר ליקויי בנייה משמעותיים בדירה, הגישו שני הצדדים חוות דעת באשר למצב הדירה. מטעם התובע הגיש חוות דעת המומחה המהנדס סטניסלב גולוד ואילו מטעם הנתבעים הגיש חוות דעת המומחה המהנדס רון ארד.
כבר כאן יצוין כי בניגוד לחוות דעתו של המהנדס גולוד שהיא מקיפה, מפורטת וממצה, הרי שחוות דעתו של מומחה הנתבעים ארד, היא "רזה", היא איננה מפורטת, ואין בה התייחסות מלאה לכל הטענות שבחוות דעתו של גולוד. למעשה, כל מה שעשה המומחה רון ארד, הוא לבחון טענות ראשוניות שהיו לתובע עצמו מיד לאחר קבלת הדירה ולהתייחס אליהן.
כאמור לעיל, התובע איננו מומחה, ולא היה מקום לשלל הטענות המקצועיות שהופיעו בתצהירו ושעליהן העיד. לעומת זאת, המהנדס גולוד הוא מומחה שערך חוות דעת מקיפה לגבי הליקויים בדירה.
המהנדס גולוד מטעם התובע, בדק את הדירה בדיקה ראשונית מיד לאחר חתימת החוזה ביום 30.12.12 וערך חוו"ד ראשונית וחלקית. לאחר מכן, הוא ערך חוות דעת מקיפה לגבי ליקויי הבניה, כמעט שנה לאחר קבלת החזקה ביום 4.11.13.
חוות הדעת מיום 4.11.13 כוללת אפוא את הליקויים שנמצאו בחוות הדעת הראשונה, בצירוף ליקויים נוספים שנמצאו בבדיקה המקיפה שערך, כאשר הדירה הייתה כבר ברשות התובע והיה ניתן לערוך בדיקה מקיפה.
בנסיבות שפורטו, ובניגוד לטענת ב"כ הנתבעים, אין כל פגם בבדיקה כפולה כזו.
המהנדס גולוד פירט בחוות הדעת לגבי כל אחד ואחד מהליקויים מה הוא טיב הליקוי, האם הוא סותר את התקן, מה יש לעשות על מנת לתקנו. המהנדס גולוד צירף תמונות מפורטות המלמדות על הליקויים.
בחוות הדעת הראשונה שערך גולוד מיד לאחר קבלת החזקה בדירה, מצוינים הליקויים הבאים: ליקויי אלומיניום וליקויים נלווים שעלות תיקונם 24,000 ₪ ; ליקויים במרפסת השמש שעלות תיקונם 16,000 ₪ ; ליקויים בחדרי הרחצה, במרפסת השירות ומסתור הכביסה שעלות תיקונם 26,000 ₪ ; ליקויים במטבח שעלות תיקונם 11,000 ₪ ; ליקויים בממ"ד שעלות תיקונם 900 ₪ ; ליקויים בהול הכניסה שעלות תיקונם 600 ₪ ; ליקויים שונים לרבות סטיות של קירות שעלות תיקונם 8,000 ₪ ; ליקויים במערכת הסולארית שעלות תיקונם 1,000 ₪. בסך הכול, העלויות בגין הנזקים שאובחנו עוד בבדיקה הראשונה, לרבות פיקוח הנדסי ומע"מ מגיעים לכדי 113,575 ₪.
בבדיקה החוזרת שנערכה שנה לאחר מכן ביום 4.11.13 נמצאו ליקויים נוספים מעבר לאלה שצוינו בבדיקה הראשונית: ליקויי ריצוף שעלות תיקונם 60,000 ₪ ; ליקויים במרפסת השמש בעקבות נסיונות תיקון של הליקויים בחוות הדעת הראשונה, שלא נסתיימו ; ליקויים במטבח שעלות תיקונם 18,000 ₪ ; ליקויים בממ"ד שעלות תיקונם 10,000 ₪ ; ליקויים שונים נוספים בעלות של 20,000 ₪. בסך הכול, כולל פיקוח הנדסי ומע"מ, מגיע אומדן הליקויים הנוספים לעלות של 140,084 ₪.
הסכום המצטבר של כלל הליקויים, לרבות פיקוח הנדסי ומע"מ מגיע לכדי 253,759 ₪.
המומחה גולוד העיד בבית המשפט ונחקר בחקירה נגדית ארוכה ומקיפה ביום 13.1.19 וחוות דעתו לא נסתרה, וניתן לאמץ את חוות דעתו בחלק הארי שלה, למעט בסוגיה אחת של היות הדירה ראויה למגורים.
באשר לשני חלקי חוות הדעת, גולוד הסביר, כי כאשר הגיע לבדוק את הדירה בשנת 2012 מדובר היה בבדיקה ראשונית בלבד, בטרם המסירה, ולכן חוות הדעת לא הייתה מושלמת והוא נאלץ לשוב לבדוק את הדירה לאחר שהתובע קיבל את החזקה בה (ע' 20 ש' 20 - 23 לפרו').
כך למשל, המומחה נשאל, כיצד בחוות הדעת הראשונה טען לליקויים בממ"ד בעלות של 900 ₪ ואילו בבדיקה השניה טען לליקויים שעלות תיקונם 10,000 ₪. הוא השיב כי רק בבדיקה השניה גילה את העדרה של מערכת סינון אוויר הנדרשת לפי התקנים, וכן חוסר בפתח אויר אחד, ולכן העלה את סכום התיקונים (ע' 21 ש' 16 – 19 לפרו').
דוגמה נוספת להסברי המומחה, ניתן להביא בעניין הריצוף - המומחה הסביר מדוע לדעתו יש מקום להחלפת כל הריצוף בבית, שכן לטענתו קיימים שמונה ליקויים שונים באריחים ובריצוף, ולכן אין ברירה אלא להחליף את כל הריצוף בבית (ע' 24-25 לפרו').
המומחה ציין כי את עלות התיקונים העריך לפי מחירון דקל כמקובל בענף, למרות שניתן למצוא גם עלויות נמוכות יותר (ע' 23 לפרו'). אין כל פגם בקביעת מחיר לפי מחירון דקל המקובל בענף. עם זאת, המומחה אישר כי תיקון באמצעות הקבלן, יכול להגיע עד כדי 25% או 30% פחות מהעלויות שקבע, שהן עלויות של פנייה לקבלן מזדמן (ע' 25 ש' 14 - 15 לפרו').

האם הדירה היתה ראויה למגורים?
בנקודה אחת בלבד מצאתי שלא לקבל את חוות דעת המומחה גולוד: המומחה נשאל אם לנוכח הליקויים שמצא הדירה לא הייתה ראויה למגורים והשיב : "בוודאי" (ע' 22 ש' 17 לפרו'). בית המשפט מתקשה לקבל אמירה כה החלטית, שאיננה עולה מחוות הדעת.
התובע עצמו, בפתח חקירתו נשאל אם בתקופה מקבלת המפתח ועד לביטול ההסכם, התגורר בדירה. התובע השיב, כי הוא ואשתו לא גרו בדירה ולו יום אחד. הם גרו אצל חמותו ולטענתו ניתן ללמוד על כך מהעובדה שלא צרכו מים בדירה. לטענתו, לא ניתן היה לגור בדירה עקב הרטיבות במרפסת (ע' 4 לפרו'). עם זאת התובע אישר כי הוא העביר לדירה את כל הריהוט שלו מהדירה הקודמת (ע' 13 ש' 24 – 25 לפרו').
נמצא אפוא, כי השיקול המרכזי להעדר המגורים בדירה, לטענת התובע, נבע מהרטיבות במרפסת. התובע לא הסביר מדוע לא ניתן היה לעשות שימוש בדירה, לבד מהמרפסת, עד שתתוקן. אין ספק כי היו ליקויים בדירה, אולם העובדה שאחרים התגוררו בדירה לפני שנמסרה לתובע, ומיד לאחר ביטול ההסכם היא נמכרה לאחר שעבר להתגורר בה, מקשה לקבל את טענת התובע והמומחה מטעמו, כי הדירה לא היתה ראויה למגורים, כמפורט להלן:
ראשית, בלתי סביר שהכרעה כה חשובה איננה מצויינת בחוות הדעת המקורית של גולוד, כאשר לא היה למומחה הסבר מניח את הדעת, מדוע עניין כה חשוב לא צויין בחוות דעתו המקיפה.
שנית, כמתואר לעיל, התובע עצמו טען כי לא ניתן היה לעשות שימוש בדירה בגלל התיקונים במרפסת. ברור שעניין כזה איננו מונע שימוש בכלל הדירה.
שלישית, כאשר התובע נשאל ע"י בית המשפט, ברחל בתך הקטנה, אם נאמר לו שהבית איננו ראוי למגורים השיב בשלילה (ע' 8 ש' 3 לפרו').
רביעית, יש לזכור כי טרם מסירת החזקה בדירה, התגוררה בדירה משפחת חדד, ומיד לאחר ביטול ההסכם, נמכרה הדירה לרוכשים אחרים המתגוררים בה. עובדות אלה מקשות לקבל את האמירה הבוטחת של המהנדס גולוד כי הדירה לא היתה ראויה למגורים.
חמישית, מעיון בחוות דעתו של המומחה לעומקה ניכר כי אף אחד מהליקויים הנטענים, איננו חמור במידה כזו שלא ניתן היה לתקנו בתקופה קצרה, ולהתגורר בדירה.
בנסיבות אלה, בהחלט ניתן לקבוע כי היו בדירה שורה ארוכה של ליקויים, בהם גם ליקויים כבדי משקל, אולם לא ניתן לאמץ את קביעת המומחה לפיה הדירה לא היתה ראויה למגורים, למעט תקופה קצרה להחלפת הריצוף, והעדר אפשרות לעשות שימוש במרפסת לתקופה קצרה עד השלמת התיקון במרפסת.

חוות הדעת הנגדית -
הנתבעת הגישה כאמור את חוות דעתו של המהנדס רון ארד, אולם אין בה התייחסות מפורטת ומלאה לכל אחת ואחת מן הטענות של המהנדס גולוד בחוות הדעת מטעמו.
המהנדס ארד העיד כי נטל רק את הרשימה הראשונית של הליקויים (שערך התובע בעצמו), והתייחס לכל אחד מהם בנפרד. להלן רק כמה דוגמאות חלקיות מחוות דעתו של המהנדס ארד:
לגבי המרפסת למשל, מצוין ליד הליקויים החמורים במרפסת: "יתוקן". בכתב יד הוסיף המומחה: "תפורק המרפסת ותרוצף מחדש כפי שצריך כולל שיפוע". למעשה, בכך יש הודאה של מומחה הנתבעת בליקוי חמור זה, ואין קביעה כי הליקוי תוקן.
לגבי קירות לא ישרים, נרשם בחוות הדעת של ארד, כי הדייר אינו מציין היכן מדובר בקירות לא ישרים ובסקירה לא נמצאו קירות עקומים. אין התייחסות לחוות דעתו של גולוד, אשר מפרטת במדויק במה מדובר, לרבות תמונות של הקירות ותיאור מדויק של הסטייה (ראה למשל: ע' 51 לחוות דעת גולוד).
מול הטענה של איטום לקוי בין הריצוף למסילה, כותב המהנדס ארד: "יותקנו פאנלים". גם בכך יש למעשה הודאה כי מדובר בליקויי שמחייב תיקון, ולא ברור מדוע לא תוקן עד למועד חוות הדעת של גולוד, כמעט שנה לאחר המסירה.
לגבי הטענה שאין אטימה טובה של הזכוכית במרפסת, ציין המומחה ארד בכתב יד: "הוחלפו שתי זכוכיות ותוקן. איש האלומיניום יבדוק שוב". לא ברור אם הנושא נבדק שוב ומה המצב כעת לדעת המומחה.
לגבי הטענה לסוגר דלת הכניסה השבור, רשם המומחה ארד: "יורכב מחדש".
לגבי הליקוי של גימור לדלת הכניסה רשם המומחה ארד: "יתוקן כולל ליקוי שיש".
לגבי ליקוי במטבח לפיו השיש לא מסתיים בסוף העץ, רשם המומחה ארד: "יטופל על פי חוות דעת איש השיש".
לגבי הטענה כי בחוזה המכר הובטח שיש של ארבעה מטר שיש ובפועל הורכב שיש של 3.5 מטר בלבד, השיב המומחה ארד: "מדובר בכ-4 מטר מרובע, הותקן אורך מקסימלי ככל שניתן. אין ליקוי".
בחקירתו של המומחה ארד בבית המשפט מיום 13.1.19, הוא אישר כי הוא לא התייחס לחוות דעתו של המומחה מטעם התובע, המהנדס סטניסלב גולוד, על כל הליקויים המפורטים בה (ע' 35 ש' 10 לפרו').
המומחה ארד הסביר, כי ערך את חוות דעתו בינואר 2013, מייד לאחר המסירה, ולא במועד הרשום בראש חוות הדעת. הועברה לו רק רשימת הליקויים הראשונית שרשם הדייר בעצמו, ותפקידו היה רק לבדוק מה צריך לתקן ומה לא צריך לתקן ולא להיכנס לעלויות ולתקנים (ע' 36 ש' 1 – 3 לפרו'). המומחה ארד הסכים עם המומחה גולוד כי תמחור בחוות דעת נעשה בדרך כלל לפי מחירון דקל.

הכרעה בעניין המומחים
במחלוקת שבין חוות דעת המומחים, יש להעדיף את חוות דעתו של המומחה המהנדס גולוד מטעם התובע (למעט בעניין היות הדירה ראויה למגורים).
ראוי היה כי הנתבעים יעבירו את חוות דעתו של גולוד לעיונו של מומחה, אשר יבחן את הליקויים להם טוען המהנדס גולוד אחד לאחד, ויתייחס לטענותיו של גולוד, ולא רק לרשימה חלקית שערך התובע, שאיננו איש מקצוע, בעצמו.
זאת לא נעשה.
המהנדס רון ארד עצמו אישר בחוות הדעת חלק ניכר מטענות התובע, כי הדבר מחייב תיקונים. בנסיבות אלה, צפוי היה כי הנתבעים יגישו חוות דעת נוספת לאחר ביצוע התיקונים, על מנת לוודא כי אכן לא נותרו ליקויים או מה הם הליקויים שנותרו ומה עלותם. גם זאת לא נעשה.
מכל האמור לעיל עולה כי בין שני מומחי הצדדים, יש להעדיף את חוות דעתו המקיפה של המהנדס גולוד.
עם זאת, מומחים בחוות דעת הנוגעות לליקויי בנייה, רושמים לא אחת אם הליקויים מונעים שימוש סביר בדירה, מהו משך זמן התיקונים ואם ניתן להמשיך להתגורר בדירה בתקופת התיקונים. המומחה גולוד לא פירט דבר לעניין זה, למרות שערך חוות דעת ארוכה ומקיפה. בנסיבות אלה, תשובתו בחקירה הנגדית כי הדירה לא הייתה ראויה למגורים, היא תשובה שיש לייחס לה משקל אפסי, כמתואר לעיל.
כאמור בפתיח, הצדדים כבר הסכימו על ביטול הסכם המכר לנוכח הליקויים בדירה. לפיכך, בית המשפט לא צריך לקבוע את עלות התיקונים או האחראי לתיקונם. די בכך שייקבע, כי הדירה שנמסרה לתובע סבלה מליקויי בנייה רבים, אשר הצדיקו את ביטול הסכם המכר, כפי שאכן פעלו הצדדים בסופו של דבר.

אישור גורמי התכנון
התובע העלה טענות רבות בנוגע להתנהלות החברה ועובדיה. הנתבעת טענה, כי עצם העובדה שהמיזם קיבל את אישור גורמי התכנון, לאחר שקיבלו את כל טענות התובע ובחנו אותן אחת לאחת, מלמדת כי אין ממש בטענות התובע.
התובע נשאל בחקירתו, אם הוא חוזר בו מטענותיו כלפי החברה, לנוכח העובדה שכל רשויות התכנון האמונות על מתן האישורים, אישרו בסופו של דבר את הפרויקט. התובע השיב, כי הוא עדיין סבור כי גם גורמי התכנון הרלוונטיים שגו במתן האישור ופעלו בניגוד לדין (ע' 7 לפרו').
אין מחלוקת כי מדובר בפרוייקט גדול ורב דירות. התובע שלח שלל תלונות לכל הגורמים הרלוונטיים. טענותיו של התובע הגיעו לידי רשויות התכנון, אשר בחנו אותן לעומק, ומצאו לנכון לאשר את הפרוייקט למגורים. בנסיבות אלה, קמה חזקת התקינות של מעשי המינהל, שהנטל להסירה הוא כבד במיוחד.
בעניין עפרת (ע"א 8366/99 גדעון עפרת נ' שר הפנים, פד נו (1) 155 (03/09/2001)), נקבע כי אין די בטענת בדבר העדר מידע על אומד דעתו של עובד ציבור, או על המסמכים שהיו בפניו, כדי לסתור את חזקת תקינות ההליך המנהלי, שעה שבסופו של דבר ניתן האישור על ידי עובד הציבור (פסקה 12 לפסק דינה של כב' השופטת שטרסברג כהן).
בעניין עיסא (רע"פ 1429/19 באסמה מוחמד עיסא נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, (24/02/2019)), הורחבה חזקת החוקיות גם להליך פלילי, ונקבע כי לוועדה לתכנון ובניה עומדת חזקת תקינות המינהל, וחזקה היא שהוועדה לתכנון ולבניה פעלה כדין.
בעניין אוטו טסט (עע"מ 3861/14 אוטו טסט בע"מ נ' משרד התחבורה (24/07/2018)), נפסק שוב, כי ביחס לפעולותיה של רשות מינהלית, עומדת חזקת התקינות המינהלית וחזקת החוקיות, ועל הטוען כנגד התנהלות הרשות - מוטל הנטל להפריכן. לצורך כך, אין די בטענה סתמית, אלא יש צורך בביסוס הנשען על תשתית ראייתית הולמת (שם, פסקה 31 לפסה"ד).
בענייננו, עם כל הכבוד לתובע, חלק מטענותיו מתבססות על מסמכים שלא הוא ערך, וחלק מטענותיו הן בגדר עדות סברה שבמקצועיות, כאשר איננו מומחה לעניין.
האישור של גורמי התכנון, והעובדה שחלף זמן ניכר והדירות מאוכלסות ללא כל בעיה – שילוב הנתונים הללו בצוותא, מלמד כי הנטל הכבד להפריך את חזקת תקינות מעשי המינהל לא הורם.
בעניין זה, ראוי להדגיש כי למרות שבית המשפט הורה כי כל העדים יקדימו תצהיר לעדותם, הנתבעת ביקשה באופן חריג להביא לעדות את מהנדס העירייה יוליוס חיימוביץ ואת מפקח הבנייה בעיריית נתיבות, מר אפרים אביב, למרות שלא ערכו תצהירים.
ואולם, למרות שהם זומנו על ידי הנתבעים, ב"כ הנתבעים נמנעה מלשאול אותם כל שאלה שהיא (!). בנסיבות אלה, מתמיהה התנהלות ב"כ הנתבעים, אשר דרשו באופן חריג לזמן עדים אלה ללא תצהיר.
מהנדס העירייה, מר יוליוס חיימוביץ, העיד כי בתקופה הרלוונטית הוא היה מהנדס העירייה והוועדה המקומית. לדבריו, באותה תקופה עיריית נתיבות לא נתנה לקבלנים תעודת גמר, אלא אם היתה דרישה קונקרטית בעניין, שכן לדבריו די בטופס 4, המאשר אכלוס ואין צורך בתעודת גמר. לדבריו :"כמעט כל הרשויות לא נותנות תעודות גמר" (ע' 28 ש' 11 לפרו'). התובע לא הפריך טענה זו.
התובע הגיש באמצעות המהנדס, מסמך מיום 28.11.07 שסומן ת/1, ובו רשימת בדיקות. מדובר במסמך חלקי, שאין כל חתימה עליו ולא ברור מי ערך אותו ולאיזה פרויקט הוא מתייחס.
התובע הגיש באמצעות המהנדס את המסמך ת/2, שהוא דרישה של העיריה מהקבלן להשיב על טענות של התובע בעניין ליקויים, ולצרף חוות דעת הנדסית מקצועית לעיין בטיחות ויציבות המבנה. המהנדס חיימוביץ' הסביר, כי איננו זוכר היום מה הוגש לו כתגובה, אולם ללא ספק הועברו מסמכים כלשהם שהניחו את דעתו (ע' 29 לפרו').
גם המסמך ת/3 שהוגש כמכתב שנשלח ביום 15.12.09 לנתבעת 1, לגבי דרישות לחידוש היתר הבנייה, הוא מסמך לא שלם ולא חתום כך שקשה להתייחס אליו.
באשר לצו ההפסקה, המהנדס הסביר, כי לאחר שהקבלן הקודם הפסיק לבנות, יצא מכרז חדש, שהחברה הנתבעת 1 זכתה בו, אולם היא החלה בבנייה לפני השלמת כל המסמכים שנדרשו לחידוש ההיתר ולכן הוצא לה צו הפסקת עבודות (ע' 30 ש' 1 - 2 לפרו').
המהדס הבהיר כי הוועדה המקומית איננה מבצעת בדיקה פרטנית של כל הדרישות אלא רק בודקת את הניירת אם הוגשו אישורים המתאימים. בסופו של דבר הדגיש המהנדס, כי בתום הבנייה נבדקו כל האישורים על ידי שמעון עזריאל שהיה מהנדס העירייה באותה עת, ורק אז, רק לאחר שמלוא האישורים הניחו את דעתה של העירייה, ניתן לפרוייקט טופס 4 (ע' 30 ש' 19 לפרו').
העד אפרים אביב שימש כמפקח בנייה בעיריית נתיבות והוא זה שהוציא בשנת 2009 את הצו להפסקת עבודות כנגד החברה.
העד אביב הסביר, כי הנתבעת החלה לבנות את הפרויקט על סמך היתר ישן, כאשר הובהר בוועדה המקומית, שלנוכח החלפת הבעלים, יש צורך בחידוש ההיתר ולכן הוצא צו הפסקת עבודות (ע' 31 ש' 20 - 21 לפרו').
התובע הגיש במהלך עדותו של העד אביב, מסמך דרישה למסמכים ואישורים שסומן ת/5, אולם גם מסמך זה, איננו שלם, איננו חתום, לא ברור למי נשלח ובאיזה מסגרת ולכן קשה להתייחס אליו.
העד אביב הופנה למסמך ת/6, הכולל את הערותיו בעקבות ביקורת שנערכה בפרויקט ביום 24.1.12, וסומנה ת/6, הוא נשאל אם נעשה סיור נוסף על מנת לוודא כי כל הליקויים תוקנו, וציין, כי הוא מניח שכן (ע' 31 ש' 24 לפרו').
בכל מקרה, הדגיש אביב, כי עד קבלת טופס 4 נערך סיור נוסף עם מהנדס הוועדה ונערכו סיורים בשטח אשר בדקו את כל הדרוש (ע' 33 ש' 1 – 2 לפרו'). גם העד אביב ציין כי בעיריית נתיבות לא נהוג לתת תעודת גמר (ע' 34 ש' 1 לפרו').
הנתבע 2 העד סנה הוא מנכ"ל החברה. סנה נשאל לגבי דרישות העירייה לתיקון ליקויים, והשיב כי העירייה וגורמי התכנון דורשים מהקבלן שורה ארוכה מאוד של דרישות. הוא איננו זוכר כל דרישה ודרישה, אולם כל דרישה שהגיעה נענתה והוגש המסמך המתאים לעירייה, שאחרת, לא הייתה נותנת טופס 4 לבניין.
באופן זה התייחס סנה לדרישות העירייה שעולות מהמסמך ת/5. העירייה בדקה לדבריו את כל טענותיו של התובע, ודחתה את כולן אחת לאחת (ע' 40 לפרו').
באופן קונקרטי, באשר לעבודות אלומיניום וזכוכית, אישר סנה כי הבנייה נעשתה בהתאם לתקן של 2003 שכן אז היה מדובר בחידוש היתר משנת 2003. לאחר שהתקבלה דרישה להתאים את זכוכיות המעקים לתקן העדכני, הוחלפו הזכוכיות של המעקים כך שיתאימו לתקן 1099 (עמוד 42 לפרו').
סנה נשאל לגבי הטענה כי החלו בבניה לפני קבלת דו"ח יועץ קרקע. הוא הדגיש כי לא ניתן להתחיל בבניה לפני שעומדת חוות דעת של יועץ קרקע, אשר נדרשת לקונסטרוקטור לשם תכנון השלד, ולכן להערכתו כנראה היה דוח קודם של יועץ קרקע (ע' 43 ש' 11 – 19 לפרו').
סנה נשאל לגבי צו להפסקת עבודות מנהליות שהוצא כנגדו, והסביר כי לא היה מדובר בצו עקב העדר היתר, אלא מדובר בעניין פרוצדוראלי, עקב החלפת הבעלים, כאשר החברה נכנסה לנעליו של הקבלן הקודם זגורי שפשט את הרגל, היה עליו להסדיר בהיתר את עניין החלפת הקבלן. מדובר בעניין טכני שהוסדר מייד לאחר מכן והבנייה נמשכה (ע' 44 ש' 14 - 19 לפר').
סנה הודה כי תחילה נבנו הקירות באופן עקום ולא ראוי, ולכן תבעה החברה את המהנדסת יבגניה, אולם לאחר מכן הם הרסו את הקירות ובנו אותם מחדש כמו שצריך (ע' 45 ש' 19 – 25 לפרו').
באשר לבריכות הביוב שהתובע טען כי היו עקומות, ציין סנה כי בפרויקט היו 32 בריכות שרק אחת מהן המכסה לא עמד ישר. בעקבות דוח איזוטופ תוקן העניין ואושר על ידי המהנדס (ע' 48 ש' 12 – 26 לפרו').
הנתבע 5 יוסי כהן העיד בדיון ביום 6.2.19. העד כהן היה מתכנן הבניין לפני שעבר לבעלות החברה הנתבעת 1. לדבריו הוא לא היה בשום שלב אחראי על השלד וחתימתו על ת/18 נעשתה רק כמתכנן לצורך אישור נושא המיגון. ניתן להבין כי אף אם הדבר לא הולם את האמור במסמך, מדובר בעניין טכני ופורמאלי בלבד.
כהן אישר כי ערך את התצהיר ת/22 המעיד על העדר ליקויים, והדגיש כי הוא נותן אישור לפי הניירת שעומדת בפניו ולא מבדיקה בפועל. הוא מקבל את בדיקות המעבדה ומעביר את האישורים לוועדה המקומית ואין זה מתפקידו לבדוק בפועל את הבדיקות.
בהמשך חקירתו של כהן, הציג לו בא כוח התובע בדיקות קרקע מפברואר 2010 ותהה כיצד החלה הבניה ללא דו"ח ביסוס קרקע. כהן השיב כי הוא הסתמך על דוח הקרקע המקורי וביסוס השטח שהיה נשוא ההיתר המקורי, ולא יתכן כי הוא אישר להתחיל בניה, אם לא היה בפניו דוח יועץ קרקע. התובע לא הוכיח את טענתו, לפיה לא היה אישור יועץ קרקע טרם תחילת הבניה ע"י הקבלן הקודם.
הנתבע יוסי כהן נשאל לגבי הצהרת המהנדס המתכנן שהוגשה וסומנה ת/19, ונחתמה ביום 20.12.09, אם היה צורך לדעתו לבנות בתקנים של שנת 2003 או בתקנים של שנת 2009 ואישר כי הוא מחויב לתקנים של 2009 (ע' 56 ש' 14 – 15 לפרו').
במהלך חקירה חוזרת, הסביר כהן כי כאשר חודש ההיתר המקורי משנת 2003 בשנת 2009, הוא כמתכנן בדק אם יש צורך בשינויים, אולם במקרה זה התקנים משנת 2003 היו מחמירים מאלה משנת 2009 כך שלא היה צורך לשנות דבר (ע' 61 ש' 4 – 6 לפרו').
הנתבע 6, אדי מימון העיד ביום 13.1.19. ב"כ התובע הציג לו במהלך הדיון את תצהירו כי מערכות האינסטלציה תקינות, כאשר לאחר מכן, לטענת התובע, בדיקות המעבדה יצאו לא תקינות. מימון השיב כי כמתכנן השלד עליו לבצע פיקוח עליון בלבד. בפניו עמדו אישורים לפיהם המערכת תקינה, ולכן חתם על התצהירים.
בסופו של דבר ציין מימון, כי מערכת האינסטלציה עובדת באופן תקין, הבניין מאוכלס ואין כל תקלה. מימון ציין כי הרטיבות שנמצאה בסיור, נובעת כנראה מחדירה מבחוץ של גשם ולא בעיה באינסטלציה (ע' 50 לפרו').
מימון נשאל גם לגבי המערכות הסולריות, והסביר כי מערכות סולריות מותקנות על ידי חברות חיצוניות, בדומה למעליות. האחריות במלואה מוטלת על הקבלן החיצוני, והוא כמתכנן רק מאשר על יסוד דברים שנמסרו לו על ידי הקבלן.
סיכומו של דבר –
עדי הנתבעים אישרו כי היו ליקויים אלה ואחרים בפרוייקט, אולם לטענתם, הכול תוקן כדבעי, להנחת דעתן של רשויות התכנון, אשר היו ערות לכל טענות התובע כולן.
כמתואר לעיל, הפסיקה קבעה כי אין די בטענות בעלמא כדי לסתור את חזקת תקינות ההליך המנהלי, שעה שבסופו של דבר ניתן האישור על הגורם הרלוונטי. לרשויות התכנון עומדת חזקת תקינות המינהל, וחזקה היא שהוועדה לתכנון ולבניה פעלה כדין. הנטל להפריך את חזקת תקינות המעשה השלטוני הוא נטל כבד, החייב להשען על תשתית ראייתית הולמת.
אכן, היו ליקויים בהתנהלות החברה, למשל בתחילת הבנייה בלי להסדיר את העניין הפרוצדוראלי של חידוש ההיתר ליזם החדש. היו גם לא מעט ליקויים בבניה, אשר הובאו לידיעת גורמי התכנון. עם זאת, בסופו של דבר אושר המיזם ע"י גורמי התכנון, לאחר תיקון הליקויים, ניתן טופס 4 וחזקת תקינות המעשה המינהלי לא הופרכה.

בחינת הליקויים ואפשרות הביטול
התובע טען כי החתימה על החוזה נעשתה ביום 12.11.12, אולם לטענתו הוא לא ראה את הדירה לפני החתימה. מספר ימים לאחר מכן, הוא הגיע עם מומחה, העביר לנתבעת רשימה של ליקויים, כאשר הנתבעת הכינה חו"ד נגדית ביום 30.12.12 (ע' 8 לפרו').
ניכר כי התובע הוא אדם שעומד על זכויותיו. אפילו בעת קבלת המפתח הוא עמד על רישום המחאה לנוכח טענותיו. קשה להאמין אפוא, כי רכש דירה מבלי לראות אותה לפני החתימה.
ביום 30.12.12 נמסר המפתח, אולם זאת תחת מחאה לנוכח טענות התובע לגבי ליקויים, כאשר הנתבעת התחייבה לתקן את כל הליקויים בתוך שבעה ימים. התובע אישר כי כבר בספטמבר 2013 חודשים ספורים לאחר שקיבל את מפתחות הדירה ובעקבות טענותיו הרבות בשל ליקויים, הוצע לו ביטול ההסכם והשבת כל התמורה, אולם הוא דחה בקשה זו (ע' 10 לפרו').
סירובו של התובע להצעה כזו של הנתבעת בשלב מוקדם יחסית, מקים לחברה טענה של הקטנת הנזק, בהתאם להוראות סעיף 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, לפיה אין המפר חייב בפיצויים בעד נזק שהנפגע יכול היה לצמצם, באמצעים סבירים. עם זאת, עמדתו של התובע בשלב זה, כאשר כבר רכש דירה וביקש לתקן את הליקויים שבה, היא עמדה סבירה.

לשון הרע
התובע טען כי על הנתבע 2 סנה לפצותו בגין הוצאת לשון הרע, שכן ביום 28.1.2015, התלונן סנה במשטרה כי התובע איים עליו, ומדובר בתלונת שווא שפגעה בו קשה.
סנה חזר בעדותו על כך שהתובע הטיח בו דברים קשים ביותר במהלך הסכסוך ביניהם (ע' 38 ש' 11 - 12 לפרו'). העד סנה נשאל מדוע בהקלטה לא נשמעים הדברים שהוא טוען שהתובע הטיח בו, ולא היה לו הסבר על כך. עם זאת ההקלטה עצמה לא הוגשה, ומדובר כנראה בהקלטה שערך התובע עצמו, ולכן ניתן היה להקליט או להגיש את השיחה רק בחלקה. סנה טען, כי היה במקום עובד ששמע את הדברים הקשים שהטיח בו התובע, אלא שלא ניתן היה להביאו מהשטחים ולכן התיק נסגר.
בסופו של דבר, מדובר בעדות מול עדות, כאשר בהתאם להוראות סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש] תשל"א 1971, יש להיזהר שעה שמדובר בעדות יחידה של בעל דין. שמעתי ארוכות את התובע ואת העד סנה, ולא ניתן היה להתעלם מרמת השטנה ביניהם. לנוכח שלל ההליכים המתנהלים בין הצדדים, בהחלט ייתכן שנאמרו ע"י שני הצדדים דברים שמוטב היה שלא ייאמרו, אולם מכאן ועד לטענה להוצאת לשון הרע, במסגרת חקירה משטרתית שיזם התובע עצמו (!), הדרך ארוכה למדיי.
יודגש כי אין מדובר בנתבע שמיוזמתו ניגש ומסר תלונת שקר. מעדותו של סנה במשטרה עולה, כי סנה הוא זה שזומן למשטרה בחשד לכך שאיים על התובע. במסגרת התייחסותו לחשדות שהועלו כנגדו, הוא ציין את התנהגות התובע ואת הדברים שאמר לו התובע.
התובע לא הגיש כל מסמך לגבי פגיעה שנגרמה לו כתוצאה מגרסתו של סנה, שכן הוא זה שיזם את הפניה למשטרה, אשר לא ראתה בו חשוד (ולפחות לא הוגשה ראיה לעניין זה). לפיכך לא ברור מה מצא התובע להגיש תביעה זו.
בנוסף לכך, סעיף 15 (8) לחוק איסור לשון הרע, קובע הגנה אם הפרסום נעשה בתום לב לרשות המוסמכת לקבל תלונות. הפסיקה פרשה הגנה זו באופן נרחב, כדי שלא ליצור הרתעה מהגשת תלונות.
בעניין כהן ודבורקין (רע"א 6307/12 משה כהן נ' זוהר דבורקין (11/11/2012)), קבע כב' השופט זילברטל כי: " מידת הזהירות הנדרשת בפרסום שאופיו הוא דרישה לפתוח בחקירה (למשל בהגשת תלונה למשטרה), אינה שקולה למידת הזהירות הנדרשת בפרסום המציג עניין כלשהו כוודאי, ולא מותיר פתח לחקירה ולבדיקה" (שם, פסקה 7 לפסה"ד).
בעניין פלקסר (ת"א (מח' ת"א) 2174-00 אברהם פלקסר נ' חנינא ברנדס (16/08/2011)), נקבע כי ההגנה קמה, שכן תכליתה של הגנה זו, לאזן בין זכותו של אדם להגנה על שמו הטוב לבין האינטרס החברתי החשוב של עידוד הבריות להתלונן לפני רשויות החקירה והאכיפה, בלי להסתכן בסנקציה פלילית או בחיובי ממון אזרחיים בשל הוצאת שם רע.
יתרה מכך, בענייננו הטענה היא, כי סנה הוציא דיבתו של התובע, במסגרת חקירה תחת אזהרה בתלונת התובע עצמו.
בחקירה פלילית קיים אינטרס ציבורי רב משקל, כי חשודים יפרשו את מלוא גרסתם ללא חשש. אם תתקבל טענת התובע, הרי שכל חשוד בעבירה, אשר מביא הסברים הסותרים את גרסת המתלונן, צפוי לתביעת לשון הרע. יש אפוא סכנה של ממש בקבלת עמדת התובע, בכך שחשודים הנחקרים במשטרה, יהססו לשטוח את גרסתם.
נוכח כל האמור לעיל, מצאתי לדחות את התביעה האישית נגד סנה בעניין הוצאת לשון הרע.

התביעה האישית נגד הנתבעים 2, 5, 6
כמתואר לעיל, מדובר בתביעה חוזית, לפיצוי בגין ביטול חוזה עקב הפרתו, חוזה שהחברה הנתבעת 1 היא הצד השני לו. למעט העילה בגין לשון הרע כלפי הנתבע 2, מייחס התובע אחריות לנתבעים 2, 5 ו- 6 גם בגין עצם הפרת החוזה.
סקירה מקיפה של האחריות האישית של אורגנים, ניתנה בעניין מרכז אשדוד (ע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד בע"מ נ' שמעון שמואל (22/01/2015)).
בית המשפט עמד על האבחנה שבין הרמת מסך לבין הטלת אחריות אישית על אורגן בחברה. אחריות אישית, פירושה הטלת חבות על האורגן עצמו באופן אישי בשל פעולותיו, בעוד שהרמת מסך היא תרופה שמהותה התעלמות מהאישיות המשפטית הנפרדת של החברה, ויצירת קשר משפטי ישיר בין צד שלישי לבין בעלי המניות בחברה.
מירב הפסיקה שעסקה בשאלת הטלת אחריות אישית על אורגן בחברה, פסעה ב מסלול דיני הנזיקין, כשבעניין זה נקבע לא אחת, שעצם העובדה שאדם פועל בכובעו כאורגן, נושא משרה או עובד של החברה, אינה מקנה לו חסינות מפני חבות בנזיקין, ככל שמעשיו או מחדליו ממלאים אחר יסודותיה של עוולה נזיקית.
לצד נתיב זה של אחריות נזיקית, התפתח בפסיקה מסלול נוסף שניתן לכנותו "מסלול תום הלב", במסגרתו נקבע כי החובה לנהל משא ומתן בתום לב בטרם כריתת החוזה, אינה חלה רק על החברה אלא גם על האורגן מטעמה. עם זאת, הודגש כי להטלת חבות אישית על המנהל, אין די להיווכח כי נורמת תום-הלב הופרה, אלא יש להוכיח שעל המנהל רובץ אשם אישי למעשים או למחדלים, שיש בהם משום ביצוע עוולה או הפרת חובה חוקית. בית המשפט העליון הדגיש, כי את השימוש בהטלת חיוב חוזי על אורגנים או נושאי משרה בחברה, בגין הפרת חובה של החברה עצמה, יש לשמור למקרים חריגים.
כב' השופט דנציגר ציין, שבדרך כלל אין מקום להטיל אחריות אישית בגין התחייבות של נושא משרה או בעל מניות בתאגיד, להשתדל להביא לקיום התחייבויותיו החוזיות של התאגיד כלפי הצד השני, אלא באותם מקרים שבהם נלוו להתחייבות זו סממנים של הטעיה או מרמה.
בעניין מרכז אשדוד, כאשר היה מדובר באחריות אישית של בעלים ומנהלים של חברות קבלניות שהפרו חוזים, ולמרות שהמנהלים היו מעורבים עד צוואר בהתנהלות הכושלת - נקבע, כי מקרה זה איננו מתאים להטלת אחריות אישית על נושא משרה בגין הפרת החוזה על ידי החברה מכוח עיקרון תום הלב, כיוון שהתנהלותם של בעלי החברות לא הגיעה לכדי "אשם אישי" וחוסר תום לב סובייקטיבי שיש בו סממנים של הטעיה או מרמה, וכי בוודאי לא מדובר במקרה חריג של תרמית. (עניין מרכז אשדוד, פסקאות 60-64 לפסה"ד, והפסיקה הרבה המאוזכרת שם). יצויין כי כב' השופטת ברק-ארז הביעה עמדת מיעוט, לפיה די ברמה גבוהה של חוסר תום לב.
גם בעניין נשאשיבי (ע"א 313/08 עזמי נשאשיבי נ' איהאב רינראוי, (2010)), קבע כב' השופט דנציגר, כי ראוי לנקוט גישה מצמצמת בקביעת אחריות אישית על אורגן בחברה מכוח דיני החוזים: "הפרת חוזה על ידי חברה אינה מובילה להטלת אחריות וחבות אישית על האורגן או נושא המשרה הפועל בשמה של החברה... ...קיימת הפרדה בין אישיותה המשפטית של החברה לבין האורגנים ונושאי המשרה אשר אינם אחראים כלפי מאן דהו שהתקשר בהסכם עם החברה..." (שם, פסקה 43).
גם אם ייתכנו מקרים שבהם ניתן להטיל חבות אישית חוזית על נושא משרה בחברה, בשל התנהגותו חסרת תום הלב שתרמה להפרת החוזה - אין ליצור זהות בין סטנדרט ההתנהגות שחריגה ממנו יוביל להטלת חיוב חוזי על החברה, לבין סטנדרט ההתנהגות המצופה מאורגן או נושא משרה, לצורך הטלת חבות אישית מכוח דיני החוזים.
לעומת זאת, שונים הדברים במישור הטענות מדיני הנזיקין: נושה נזיקי, אינו צריך להיפגע מעצם העובדה כי חברה ביצעה את העוולה כלפיו. אין בכך הצדקה להרמת מסך, אך יש בכך הצדקה לנקיטת הדרך המתונה של הטלת אחריות אישית על מנהלים, אם הם עצמם באופן אישי, קיימו את יסודות האחריות בנזיקין (שם, פסקה 48).
לעומת הרוח המצמצמת באחריות חוזית של מנהלים בהלכת נשאשיבי, הרי שבעניין רפאלי, הטיל כב' השופט ג'ובראן אחריות אישית על מנהלים שנמנעו מלגלות לצד השני לחוזה פרטים מהותיים (ע"א 7991/07 שמעון רפאלי נ' שמואל רזין, (12.4.2011)).
לקביעתו, האחריות האישית מקיימת את העיקרון היסודי בדבר אישיותה המשפטית הנפרדת של החברה, ויתרונה הוא בהרחבת מעגל היריבויות ובפיתוח סטנדרטים לאחריות אישית של נושאי משרה ובעלי שליטה בחברה, מבלי לכרסם בכלליותו של עיקרון האישיות המשפטית הנפרדת (ע"א 7991/07, שם, פיסקה 22).
בעניין מגדלי לוד (ת"א (מח' מרכז) 58601-12-14 מגדלי לוד -סנטר חברה לבנין בע"מ נ' אחוזת יערים בניה ויזום בע"מ, (23/10/2018)), שב בית המשפט והדגיש כי אחריות אישית לחוב של תאגיד, תוטל על אורגן בתאגיד, רק בנסיבות חריגות ויוצאות דופן כדוגמת מקרים של הטעייה או מרמה.
כאשר תובע שכרת חוזה עם חברה, מגיש תביעה כנגד החברה ומצרף לתביעה גם אורגן או נושא משרה בה - ובמסגרתה טוען כי החברה הפרה את החוזה עימו, ובנוסף טוען כי יש הצדקה להטיל אחריות אישית בגין אותה הפרה, לא רק על החברה עצמה אלא גם על האורגן או נושא המשרה בחברה בהתאם לעיקרון תום הלב - עליו להוכיח כי מדובר במקרה חריג שמצדיק נקיטה בצעד שכזה, דהיינו מקרה שנופל בגדר אותם מקרים נדירים דוגמת תרמית, או מקרה שבו רובץ על האורגן או נושא המשרה אשם אישי (סובייקטיבי) למעשים או למחדלים.
מכל האמור לעיל עולה, כי בניגוד לאחריות נזיקית, שניתן בייתר קלות להטיל על עובד או אורגן בחברה, אם הפר חובת זהירות, הרי שכאשר מדובר בעילה חוזית, כמו בענייננו, הנטל הוא כבד להוכיח כי מדובר במקרה קיצוני של תרמית מכוונת. זאת לא הוכח.
אכן, הדירה שנמכרה לתובע סבלה מליקויים רבים.
אכן, ליקויים אלה מהווים הפרה של ההסכם והם הצדיקו את ביטולו של ההסכם.
אכן, התובע זכאי לפיצוי בגין נזקים שנגרמו לו עקב הפרת ההסכם.
עם זאת, לא הוכחה רמה גבוהה של הטעייה או מרמה מצד הנתבעים 2, 5 ו- 6 אשר מצדיקה הטלת אחריות אישית על עובדי החברה או מנהלה.
סנה מנהל החברה התחייב אישית לוודא תיקון הליקויים ע"י החברה. לו היה מבוקש ליתן צו עשה לתיקון הליקויים, ניתן היה לצרף גם את סנה כנתבע נוסף. ואולם, בהתאם לפסיקה שתוארה לעיל, רק בנסיבות חריגות ויוצאות דופן של מרמה או הטעייה, יש מקום להטיל חבות חוזית של חברה, על אורגנים של החברה. כאשר מדובר בפיצויים עקב ביטול הסכם בעקבות ליקויי בניה – בנסיבות ענייננו נטל כבד זה לא הורם.
אשר על כן, אני דוחה את התביעה האישית נגד הנתבעים 2, 5 , 6 בגין פיצויים הנובעים מביטול הסכם המכר.

האם זכאי התובע להפרשי עליית מדד מחירי הדירות
התובע נסמך על הוראות סעיף 11 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א 1970 אשר קובעות כלדקמן: "הופר חיוב לספק או לקבל נכס או שירות ובוטל בחוזה עקב ההפרה, זכאי הנפגע, ללא הוכחת נזק, לפיצויים שבין התמורה בעד הנכס או השירות לפי החוזה, ובין שוויים ביום ביטול החוזה". בהתאם להוראה זו ולהלכה הפסוקה, טען התובע כי מעבר להשבת התמורה ששילם, על החברה לפצותו בערך עליית מדד הדירות לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, במשך התקופה מעת שהדירה נרכשה ועד שההסכם בוטל. הנתבעת מנגד, טענה כי בפועל נמכרה הדירה לאחר ביטול ההסכם במחיר נמוך יותר.
התובע נסמך על ההצמדה למדד מחירי הדירות שנקבעה בעניין אורקי ובעניין טופ.
בעניין לביא-אורקי (ע"א 7259/15 רפאל לביא נ' אורקי בניה שירותים והשקעות בע"מ, (17/01/2017)), נקבע כי ניתן להצביע על מספר שיקולים לעניין פיצוי בעת השבת תמורה בחוזה מכר ובהם: התנהגות הצדדים לחוזה ושאלת האשָם; האפשרות לצפות מראש את הסיבות שגרמו לשינוי בשווי הנכס; הנזקים שנגרמו לנפגע עקב הפרת החוזה; מניעת התעשרות מופרזת של צד לחוזה; שיקולי צדק; וכן שיקולי מדיניות הנובעים מן הרצון לשמר את ההרתעה מפני הפרת חוזים.
באשר לשיטת השיערוך, נפסק כי בעניין זה אין כללים נוקשים, והכול תלוי בנסיבות העניין. לעתים ניתן לשערך סכום שניתן ושיש להשיבו על-פי ערך מכונה, לעתים משערכים סכום על-פי עליית מדד המחירים, וייתכנו מקרים אשר בהם יש לשערך את התמורה באופן שישקף את שוויו העדכני של הנכס, ולא רק את ירידת ערך הכסף.
בית המשפט העליון ציין, כי שערוך מסוג זה זכה לביקורת מסוימת בספרות המשפטית, בנימוק שמטרתו של חוזה מכר היא להעביר מן המוכר אל הקונה את הסיכויים והסיכונים ביחס לערכו הריאלי של הנכס, ועל כן אין מקום לשערוך שאינו נובע משינוי בערך הכסף. בנסיבות אלה, נקבע כי השימוש במנגנון זה ראוי לו כי ייעשה בזהירות ובמשורה.
בעניין הקונקרטי של לביא-אורקי, נקבע שיש מקום לבצע שערוך של יתרת התמורה והתוספת שעל המערער לשלם למשיבה, כתנאי למסירת דירת הגג והעברת הזכויות בה, תוך שימוש במנגנון של הצמדה למדד מחירי הדירות (שם, פסקאות 14-16 לפסה"ד).
מהאמור לעיל עולה, כי בעניין לביא-אורקי מדובר היה על פיצוי לצד סעד של אכיפה ולא סעד של ביטול. בספק אם ניתן ללמוד מכך על שערוך התמורה במקרה של השבה עקב ביטול הסכם המכר, ומכל מקום, בית המשפט מסייג את מסקנתו בכך שיש לנקוט בדרך זו באופן זהיר.
בעניין טופ (ע"א 6634/15 טופ במרחבי השרון ייזום בע"מ נ' אורית קפלן, (24/10/2017)), נקבע כי באותה פרשה, הרוכשים נותרו ללא כסף וללא הדירות, ועם חוזי הלוואה שחתמו, המחייבים אותם לפרוע לבנק את הסכומים שנטלו ממנו. בנסיבות אלה, בעת קביעת מנגנון השערוך של סכומי ההשבה, נקט בדרך שיהיה בה כדי לקרב את המשיבים ככל הניתן אל השווי של הדירות במועד מתן פסק הדין וזאת משיקולי צדק. בנסיבות אלה, נעשה שימוש בקריטריון של מדד מחירי הדירות המתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (שם, פסקאות 18-19 לפסה"ד).
לעומת הלכות לביא-אורקי וטופ, ישנה שורה ארוכה של פסקי דין בהם קבע בית המשפט כי מן הראוי להגיש חוות דעת פרטניות וקונקרטיות, כמתואר להלן.
בית המשפט העליון דן בסוגייה דומה בעניין ואן דאם (ע"א 2251/05 בנימין יעקב ואן -דאם ואח' נ' דניאל כהן (05/07/2007)).
נקבע שם, כי קביעת שיעור ההשבה יעשה לאור העקרונות של מניעת ההתעשרות שלא כדין על ידי מי מהצדדים. חישוב סכום ההשבה ייעשה אפוא, החל מהיום בו הועברו הכספים למוכר, וזאת חרף העובדה שחובת ההשבה קמה רק מרגע הביטול, כי התעשרותו של מחזיק הכספים החלה מיום החזקתו בהם (שם, פסקה 11 לפסה"ד).
באשר להוראות סעיף 11 (א) הנ"ל, קבע בית המשפט העליון, כי בקביעת שיעור הפיצויים בשל הפרשי שווי, המבחן הנוהג הינו "מבחן מחיר השוק". זהו מבחן גמיש, אשר יופעל בהתאם לנסיבות העניין, כאשר המועד הקובע לעניין מדידת שיעורו של הנזק אינו אחד ואחיד, אלא יכול להיות שונה, בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה (שם, פסקה 15 לפסה"ד).
באותה פרשה, כמו בענייננו, לאחר הביטול מכרו המוכרים את הדירה במחיר נמוך יותר. בית המשפט אישר את קביעת בית המשפט המחוזי, לפיה: "מחיר המכירה השנייה שיקף את מחיר השוק של הדירה, כמו גם את מחירה במספר החודשים שקדמו לה" (שם, פסקה 16 לפסה"ד).
בעניין כהן ירמיהו (ע"א 3026/98 יעקב כהן נ' מרדכי ירמיהו (18/12/2001)), נתקבל ערעור בגין פיצוי עקב הפרש לנוכח עליית מחירי הדירות. נקבע כי קביעתו של בית המשפט קמא, בדבר עליית ערך הדירה בכ- 20%, מיום שנעשה זיכרון הדברים ועד שבוטל - אינה יכולה לעמוד, שכן עליית ערכה של הדירה לא הוכח, למרות הגשת חוות דעת קונקרטית בסוגיה זו. בענייננו לא הוגשה חוות דעת קונקרטית לגבי מחיר הדירה במועד הביטול.
גם בעניין איינשטיין (רע"א 2371/01 שריר איינשטיין נ' אוסי תכנון והקמת מבנים בע"מ פ"ד נז (5) 787 (31.7.2003)), נקבע הפיצוי לפי סעיף 11 (א) לחוק לפי התמורה שהתקבלה בפועל לאחר ביטול ההסכם (שם, פסקה 10 לפסה"ד).
בעניין ברבר (ת"א (מח' חי') 28877-03-16 גידי ברבר נ' ערן עמור (20.4.2017)), נפסק כי ראוי לקבוע מנגנון פיצוי פשוט, בגין ההפרש שבין התמורה על פי החוזה לבין שווי הנכס או השירות ביום ביטולו של ההסכם. לשם כך על הנפגע להוכיח מהי התמורה המוסכמת ומה שוויו של הנכס או השירות ביום הביטול (שם, פסקה 56 לפסה"ד).
באותו עניין הוגשה חוות דעת שמאית קונקרטית, ובית המשפט קבע כי אין בכך די לשם הוכחת עליית מחיר הדירה, שכן השמאית לא ביקרה בדירה פנימה. בהעדר ראיה מספקת לשווי השוק, נקבע כי ניתן להיעזר במחיר שבו נמכר הנכס לצד שלישי, או למחיר שהוצע על ידי צד שלישי כמשקף את שווי הנכס (שם, פסקה 58 לפסה"ד).
בעניין טורצ'ין (ת"א (חיפה) 4753-04-15 דני טורצ'ין נ' רפאל איפרגן, (11/06/2017), אושר בעליון רע"א 5917/17 רפאל אפרגאן נ' דני טורצ'ין, (25/07/2017)), נקבע ערך עליית הדירה על פי חוות דעת קונקרטית לגבי מחירה ביום הביטול, נדחו עתירות לפיצויים נוספים שלא הוכחו ונקבע כי כל נזק מחוייב בהוכחה.
בעניין כהן – לב טוב (ת"א (מח' י-ם) 24249-08-13 שי כהן נ' דוד לב טוב (21.4.2016)), נקבע שוב, כי על הנפגע להביא ראיות שיתמכו בטענה בעניין שווי הנכס. באותו עניין, לא נמכר הנכס לאיש, ולכן לא הוצגה לפני בית המשפט ולו ראיית-עזר בעניין שווי הדירות. התובעים הסתפקו בהצגת תדפיס מאתר אינטרנט בנוגע למחירי דירות בגבעת זאב, ובית המשפט קבע כי אין די בכך, והיה עליהם להביא לפחות חוות דעת שמאי, שתביא בחשבון את המאפיינים של הדירות הספציפיות ושל המקרקעין (שם, פסקה 71 לפסה"ד).
במקרים בהם לא עמדה בפני בית המשפט חוות דעת קונקרטית או ראיה על מחיר הדירה לאחר הביטול, נעשה שימוש בריבית לפי חוק:
בעניין שלו (ע"א 3172/15 עופרה שלו נ' תמרה זיגר, (15/06/2017)), מדובר היה ביורשיה של מוכרת דירה, שעל רוכשת הדירה היה להשלים את התמורה, בחלוף זמן ניכר מההסכם. נקבע כי יש לשלם ליורשי המוכרת את הנזק של "אובדן ערך" באמצעות שערוך כספי הקרן, והן על הנזק של "אובדן רווח", המתבטא באובדן הריבית על הכסף שעוכב, שכן נזק זה משקף את ההפסד העקיף שנגרם לצד הנפגע כתוצאה מאי שימוש יעיל בכסף לשם ייצור הכנסה. הפסיקה הכירה בריבית כנזק טבעי, ועל כן גם כנזק צפוי, ומכאן שהצד הנפגע זכאי לפיצוי גם בגינו נכון וצודק יהיה לפצות את המערערים על העיכוב בקבלתו, באמצעות פסיקת ריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 (פסקה 31 – 32 לפסה"ד).
בעניין גמח"ל (ע"א 480/07 גמח"ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' ישי טהוליאן (10/09/2009)), הפך בית המשפט העליון פסק דין של בית המשפט המחוזי, וקבע כי בהעדר קביעה חוזית אחרת, תשלום פיצוי מוסכם עקב הפרת חוזה, יעשה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה (שם, פסקה 79 לפסה"ד).

מן הכלל אל הפרט
מהפסיקה דלעיל ניתן ללמוד, כי הנטל הוא על הניזוק להוכיח נזק שנגרם לו. קיימת העדפה ברורה לחוות דעת פרטנית לגבי עליית מחיר הדירה הקונקרטית. חוות דעת כזו לא הוגשה, והנטל לא הורם.
התובע טען בכתב התביעה המתוקן כי: "על פי ההערכות המקובלות, עליית המחירים בנתיבות היתה גבוהה יותר מזו של מדד מחירי הדירות ולא נמוכה יותר" (ע' 30 לכתב תביעה מתוקן ש' 1-2). ואולם, לא הובאה כל חוות דעת שמאית להוכחת אמירה זו, ואף לא הוכח כי מדד מחירי הדירות בנתיבות עלה כמו מדד מחירי הדירות הארצי (במאמר מוסגר, יש להניח כי במרכז הארץ מחירי הדירות עלו יותר מאשר בפריפריה, אולם זו רק הנחה שאף היא לא הוכחה).
התובע יכול היה להעיד על עלות דירה חלופית דומה שרכש בנתיבות, אלא שככל שעלה מהראיות, הוא רכש בסופו של דבר דירה במרכז הארץ.
נמצא אפוא כי אין בידי בית המשפט ראיה ברורה לגבי עליית מחירי הדירה מעת שהתובע קיבל את החזקה בדירה ועד לביטול ההסכם.
כפי שראינו לעיל, ההלכה הפסוקה קבעה לא אחת, כי מכירה לרוכש חלופי יכולה לשמש אינדיקציה למחיר הדירה בעת הביטול.
בנסיבות אלה, ניתן היה לשקול לקבוע את מחיר הדירה, לפי המחיר בו נמכרה בסופו של דבר לרוכש אחר, ג'קי כהן, לו נמכרה הדירה ביום 14.11.16 בסכום של 775,000 ₪ (נספח 17 לראיות הנתבעים).
התובע הציע אפוא במהלך הסיכומים, לחלופין להצמדה למדד עליית מחירי הדירות, לקבוע את מחיר הדירה במועד הביטול, כפי המחיר שנמכרה לרוכש החלופי, בתוספת עלות השיפוצים לפי קביעות המומחה.
בענייננו, בניגוד לפסיקה שהוצגה לעיל, הדירה נמכרה לרוכש חלופי במחיר הנמוך ממחירה כמה שנים קודם לכן, בעת שנרכשה ע"י התובע ואשתו.
תוספת של עלות השיפוצים, כפי שהציע ב"כ התובע, נראית בלתי סבירה בנסיבות העניין. התובע לא חקר את עדי הנתבעת בשאלות רלוונטיות לגבי אופן קביעת גובה המכירה לרוכש החלופי. התובע לא זימן לעדות את אותו רוכש ג'קי כהן, כדי לברר אם הביא בחשבון עלות שיפוצים בסדר גודל כזה.
לא ניתן לדעת אפוא, אם הרוכש החלופי היה ער לחוות הדעת המדברת על ליקויי בניה בעלות של כשליש ממחיר הדירה (!). על פניו, נראה כי ג'קי כהן לא ידע זאת, וכי גובה הליקויים לא שימש קריטריון ממשי לקביעת מחיר הדירה.
בנסיבות אלה, לא מצאתי מקום לקבל את הגישה החלופית שהציע התובע, לראשונה, במסגרת הסיכומים.
יתרה מכך, כפי שהתובע העיד, עוד בשנת 2013, חודשים ספורים לאחר קבלת החזקה בדירה, לנוכח טענותיו החוזרות ונשנות על ליקויים בדירה, הציעה לו החברה ביטול ההסכם והשבת התמורה ששולמה. התובע סירב באותו שלב, שכן עמד על ביצוע התיקונים ולכן פנה לבוררות כקבוע בחוזה. זכותו של התובע לעמוד על זכויותיו, אולם התובע ככל ניזוק מחוייב להקטנת הנזק, וקשה ליישב סירוב זה עם הדרישה לפצותו בגין עליית מחירי הדירות, כאשר החזיק בדירה עוד שלוש שנים נוספות.
עם זאת, אין ספק כי התובע ואשתו זכאים לדמי השימוש בכסף.
התובע ואשתו שילמו ביום 10.10.12 סך של 15,000 ₪, ביום 29.11.12 סך של 545,000 ₪, וביום 4.1.15 (במסגרת השבת הלוואה) סכום של 243,670 ₪. למרות זאת, במסגרת ההשבה הם קיבלו רק את הסכום נומינאלית בסך 800,000 ₪. החברה עשתה שימוש בכסף, ולפיכך בהתאם להלכה הפסוקה, זכאי התובע לדמי השימוש בכסף, היינו לריבית בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה.
כאשר משערכים להיום את מלוא הסכומים ששילמו התובע ואשתו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מגיע הסכום לכדי 857,874 ₪, ואילו כאשר משערכים להיום את מלוא סכומי ההשבה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מגיע הסכום לכדי 832,379 ₪. התובע ואשתו זכאים אפוא להפרש בסך מעוגל של 26,000 ₪.

תביעת האשה
התובע ואשתו חתמו ביחד על חוזה מכר. החברה הפרה את הסכם המכר כלפי התובע ואשתו במשותף. התובע ואשתו עתרו במשותף לביטול ההסכם. בנסיבות אלה, צפוי היה כי האשה תתבע אף היא.
התובע נשאל בחקירתו הנגדית, מדוע אם מדובר בתביעה חוזית שלו ושל אשתו במשותף, האישה לא תבעה יחד עימו. התובע לא הביא הסבר מניח את הדעת. הוא ציין כי אין חובה שבדין לצירוף האשה, וכל ההתנהלות של החברה הנתבעת היתה מולו ולא מול אשתו, ולכן לא מצא מקום לצרף אותה לכתב התביעה (ע' 15 לפרו').
בית משפט השלום בתל-אביב דן בטענה דומה, כאשר בעל תבע ללא אשתו, ודחה את הטענה, אולם זאת כאשר נקבע כי האשה המחתה את זכותה לבעלה התובע (ת"א (של' ת"א) 43657/99 שמואל זמיר נ' לאה קליבנסקי (11.6.2002) פסקה 5 לפסה"ד).
בית המשפט המחוזי בתל אביב, דן בתביעה לאכיפת חוזה להעברת מניות שנערך ע"י שני בני זוג, וקבע כי: "היה על התובע לצרף גם את אשתו כצד לתביעה, כמי שזכאית לפחות למחצית המניות להן זכאי התובע. התובע, מטעמים השמורים עימו בחר שלא לצרף את אשתו כצד להליך, ומשום כך, תביעתו לגבי קבלת המניות, ולמצער מחציתן להידחות..." ((ת"א) 1894/07 תא ( ת"א) 1894-07 אבשה בטאשוילי נ' יצחק בן אברהם (13.5.2012), פסקה 16 לפסה"ד).
לנוכח הפסיקה האמורה, יש ממש בטענת החברה בעניין זה. כאמור במבוא, מדובר בתביעה חוזית לפיצוי בגין הפרת חוזה שהביאה לביטולו בהסכמה. התובע ואשתו היו רוכשי הדירה במשותף. משנקבע כי החברה חייבת לפצות את הרוכשים בגין דמי השימוש בכסף, ממילא מחצית מהנזק שייך לאשה. התובע יכול היה להביא המחאת זכות מאשתו, כפי שנעשה בעניין זמיר, אולם הוא לא עשה כן. אם הנזק כולו ייפסק לתובע, אפשר כי ביום מן הימים תתבע האשה את נזקיה בגין הפרת החוזה וביטולו, והחברה תמצא קרחת מכאן ומכאן.
בנסיבות אלה, התובע זכאי רק למחצית הפיצוי בגין ערך הכסף (זאת להבדיל מהחזר הוצאות, בהן התובע עצמו נשא, ומפיצוי בגין נזק שאיננו נזק ממון, שנגרם לתובע עצמו), דהיינו סך של 13,000 ₪.

שכר דירה
התובע עתר לתשלום שכר דירה בסך 180,000 ₪ בגין ההנאה שיכול היה להפיק מדמי שכירות, אלמלא הליקויים בדירה. כפי שנקבע לעיל, לא הוכח כי הדירה לא היתה ראויה למגורים. התובע עצמו, לא הוציא הוצאות דמי שכירות בתקופת ההחזקה בדירה, אלא בחר לגור אצל בני משפחה. את חוסר הנוחות בכך ניתן להביא בחשבון במסגרת הפיצוי הלא ממוני שייפסק.
אם היה המומחה מטעם התובע, עושה מלאכתו נאמנה, וקובע כמה זמן היה השיפוץ של תיקון הנזקים אמור להיערך, ובאיזה תקופת זמן לא ניתן היה לעשות שימוש בדירה, ניתן היה להביא זאת בחשבון, שכן לפחות בעת החלפת הריצוף, ודאי שלא ניתן היה לגור בדירה למשך כמה ימים או שבועות. עוד ניתן היה להעריך את עלות אי השימוש במרפסת עד לתיקונה. ואולם, נתונים אלה לא הובאו בפניי. אין לבית המשפט אלא לשקלל אותם במסגרת הפיצוי הלא ממוני שייפסק.

הוצאות
התובע ואשתו נטלו הלוואה מובטחת במשכנתא לשם רכישת הדירה. עקב ביטול ההסכם הם נאלצו לפרוע את ההלוואה בפרעון מוקדם. התובע עצמו נשא בעלות הפרעון המוקדם בסך של 19,856 ₪, העומדים היום על במעוגל על סך של 21,000 ₪. מדובר בנזק ישיר כתוצאה מן ההפרה וביטול ההסכם שבא בעקבותיה, ולכן התובע זכאי להשבת סכום זה.
התובע זכאי גם להשבת עלות המומחה מטעמו המהנדס גולוד, אשר בהתאם לקבלות עמדה על 4,194 ₪ אשר נכון להיום הם סך של כ- 4,500 ₪.
התובע עתר בנוסף גם להשבת הוצאות הובלת ריהוט, תשלומים לוועד הבית ולחברת החשמל, וריהוט שהוזמן אולם לא סופק. לא הוצגו כל קבלות או אישורים לטענה זו. לגבי הריהוט בלתי סביר כי התובע, אשר ניכר כי הוא אדם אשר עומד על כל תג ותג בזכויותיו, שילם על ריהוט ולא קיבל אותו.
מכל מקום, במסגרת הפיצוי בגין הנזק הלא ממוני, יביא בית המשפט בחשבון גם הוצאות מינוריות אלה ואחרות.

נזק לא ממוני
קשה לאמוד את נזקיו של התובע, בגין התנהלות החברה, אשר מכרה לו דירה שהיו בה ליקויים רבים, שלא תוקנו שנים ארוכות, עד להסכמה על ביטול ההסכם.
פסק הדין המנחה לגבי פיצוי בגין עוגמת נפש בתיקי ליקויי בניה, הוא הלכת סגל (ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (28.2.2005)).
בעניין זה, הפחית בית המשפט העליון את הפיצוי הלא ממוני בשליש, כיוון שפיצוי זה הגיע לגבי חלק מהדירות לגובה הליקויים או אף מעבר לכך. נפסק כי בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים, טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה, התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו, עלות תיקון הליקויים ועוד (הלכת סגל, שם, פסקה 16 לפסה"ד).
מכאן שגם אם לעיתים נזק של עוגמת נפש הוא ניכר ומשמעותי מעבר לנזק הישיר, הרי בחישוב הנזק הלא ממוני, שומה להביא בחשבון את הנזק הישיר.
בענייננו, יש להביא בחשבון את העובדה שהתובע התכוון להיכנס לדירת מגורים, ותחת זאת, עקב הליקויים הרבים, נאלץ להתגורר בבית קרובי משפחה. יש להביא בחשבון את מסכת ההליכים המשפטיים בהם נאלץ התובע לקחת חלק. יש להביא בחשבון את התקופות בהן הדירה לא היתה ראויה למגורים, אם החברה היתה מתקנת את הליקויים בהתאם לחוות דעתו של המהנדס גולוד. מאידך גיסא, יש להביא בחשבון את האובססיביות של התובע, אשר מנעה כפי הנראה אפשרות להגיע להסכמות, את העובדה שהוצע לו חודש ים ספורים לאחר הרכישה לבטל את ההסכם ולקבל את מלוא כספו והוא סירב לכך וגרם להגדלת הנזק, ואת העובדה שהוא בחר מרצונו שלא לעשות שימוש בדירה, למרות שהיתה ראויה למגורים, חרף הליקויים.
בסופו של דבר, כאשר אני בוחן את מגמת הפסיקה לנוכח הראיות שעלו בתיק זה, אני פוסק לתובע פיצוי בגין נזק שאינו ממוני בסכום כולל של 40,000 ₪.

סיכומו של דבר
נוכח כל האמור לעיל, אני מחייב את החברה הנתבעת 1 לשלם לתובע סכום כולל של 78,500 ₪.
באשר להוצאות - אין לשכוח כי התובע הגיע תביעתו תחילה נגד עשרה נתבעים לפיצוי בסך 700,000 ₪, וסופו של דבר עתר רק ל פיצוי של 400,000 ₪ נגד ארבעה נתבעים בלבד.
התובע תחילה לא היה מיוצג והוא הגיש עשרות בקשות באופן מסורבל שהקשה על הטיפול בהן. בסופו של יום, חויבה רק החברה, הנתבעת 1, וגם זאת בסכום של כעשירית מהתביעה המקורית. עוד יצויין כי התביעה האישית נגד עובדי החברה, הנתבעים 2, 5 ו- 6. נדחתה.
בנסיבות אלה, יהיו ההוצאות מינוריות, ויעמדו על סך של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ העומדים על 11,700 ₪ בלבד, וכן השבה של רבע בלבד מהאגרה ששולמה, ואם שולם למהנדס גולוד סכום נוסף בגין התייצבותו לחקירה נגדית, על הנתבעת להשיב לתובע גם סכום זה (כפוף להצגת קבלה מזמן אמת) . הסכומים הללו ישולמו בתוך 30 יום ממועד קבלת פסק הדין.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.
זכות ערעור בתוך 45 יום לבית המשפט המחוזי.

ניתנה היום, כ"א אדר ב' תשע"ט, 28 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.