הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו 12

לפני
כבוד השופט עודד מאור

תובעת
מדינת ישראל –
רשות מקרקעי ישראל

נגד

נתבעים
1. סמי שעשוע

2. יפה רות בן חיים

3. כפר אז"ר -
מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ

פסק דין

תובענה שעניינה שימושים חורגים שבוצעו בקרקע חקלאית שבבעלות התובעת, וזאת בניגוד להסכם, ובניגוד לשימוש התכנוני המותר.
התובעת הגישה תובענה בה עתרה למספר סעדים, ובהם הפסקת השימוש החורג, ומניעתו הקבועה, וכן תשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש החורג.
לימים - הופסק השימוש החורג במקרקעין, ולמעשה הדיון בעניין זה התייתר, ופסק הדין יתמקד בתביעה הכספית לתשלום דמי השימוש הראויים בגין השימוש המסחרי במקרקעין שנתבעו אך כנגד הנתבעים 1 ו – 3.
הנתבע 1 הגיש הודעת צד ג' כנגד ה נתבעת 2, ומשכך יהיה מקום לדון גם בתביעה זו במסגרת פסק הדין.

כללי

  1. המקרקעין מושא תיק זה מצויים בכפר אז"ר, ואשר ידועים כחלק מחלקה 67 בגוש 6177 וחלק מחלקה 36 בגוש 6178 המצויים בחלקה א (להלן: " חלקה א"), וכן חלק מחלקה 239 בגוש 6177 המצויים על חלקה ב (להלן: "חלקה ב"), והם חלק ממקרקעין שעל פי ייעודם התכנוני הינם קרקע חקלאית, ושהוקצו לנתבעת 3 (להלן: "האגודה"), בהתאם להסכם המשבצת שנחתם בין התובעת לבין אגודה, וזאת לשימוש חקלאי ולצורך מגורי חברי האגודה ובני רשותה; הסכם המשבצת האחרון נחתם ביום 12.12.01 ותוקפו לא הוארך.
  2. כבר נקדים עתה את המאוחר ונציין כי לשיטת התובעת, הרי בהתאם להוראות סעיף 13 בהסכם המשבצת, מאחר ומקרקעי המשבצת נמצאים עדיין בחזקת האגודה ובשימושה, הרי מוסיפים לחול כל סעיפי חוזה המשבצת גם על התקופה הנוספת (היינו – לכל הפחות עד להגשת כתב התביעה, היא התקופה הנתבעת) .
  3. ייעודם של מקרקעי המשבצת הוא חקלאי ברובו, תוך שבחלקה א' שהיא חלקת מגורים, רשאי המתיישב להקים בית אחד לו ובית נוסף לבן ממשיך מטעמו, בעוד שבחלקה ב', מותר שימוש חקלאי בלבד, כאשר גם הקמת מבנים משקיים בחלקה ב', מותרת אך למטרות חקלאיות בלבד. בחלקה ב' נעדר החקלאי זכות ישירה במקרקעין, ויונק את זכותו מהסכם המשבצת בלבד .
  4. הנה כי כן, ביחס לחלקה א', נחתם ביום 24.1.1935 , בנוסף להסכם המשבצת, הסכם חכירה בין התובעת לבין ה"ה שלמה פרלמן, זאת לתקופה מיום 1.10.1934 ועד ליום 30.9.1983 (להלן: "החוכר המקורי").
  5. בשנת 1981 אישר המינהל העברת זכויות חלקה א', מהחוכר המקורי, פרלמן לנתבע 1, מר שעשוע סמי ( להלן: "שעשוע").

מכח שטר העברת זכויות זה, בא שעשוע בנעלי החוכר פרלמן , כאשר תקופת החכירה על פי חוזה החכירה הסתיימה ביום 30.9.1983 והחוזה לא חודש.

השימוש החורג הנטען
6. בשנת 1998 ניתן לשעשוע היתר מספר 1114 לבניית מחסן חקלאי וחממה שתשמש כבית צמחיה לגידולים חקלאיים בשטח של 315 מ"ר על שטח חלקה א' (להלן: "המחסן").
7. בשנת 1991 ניתן לשעשוע היתר לבניית חממה בשטח 1,296 מ"ר למטרת גידול חקלאי בלבד על שטח חלקה ב' (להלן: "החממה").
8. לימים – השכיר שעשוע את המחסן לצד שלישי, " רמי לוי יבוא ושיווק מוצרי פרחים בע"מ", וכן השכיר חלק ממבנה החממה לנתבעת 2 , גב' יפה רות בן חיים, (להלן: "בן חיים") שהוסבה על ידה לצורך הפעלת יקב בשם " יקב בן חיים".

9. השכרת המחסן לצד שלישי והשימוש החורג במחסן שנעשה ללא ידיעת התובעת, ללא הסכמתה או אישורה; השכרת החממה לבן חיים והשימוש החורג בה, ללא ידיעת התובעת, ללא הסכמתה או אישורה; שני אלה מהווים – לשיטת התובעת - ש ימוש חורג, בניגוד למטרה שלשמה הושכרו ותוך הפרת הסכם המסגרת, ובגין כך הגישה את התביעה.
הודעת צד ג'
10. כאמור, שעשוע הגיש הודעת צד ג' כנגד בן חיים, מאחר ולטענתו הוא זכאי להשתתפות או לשיפוי ממנה כאשר עשתה שימוש בחממה שהושכרה לה למטרת יקב ללא הסכמתו וללא רשותו, כאשר בגין כך אף טען שהגיש תובענה לסילוק ידה של בן חיים מהמקרקעין ותביעתו זו התקבלה – ומכאן, יש לדון אף בהודעת צד ג' זו.

טענות הצדדים
הזכויות במקרקעין
11. לטענת התובעת, משהסתיימה תקופת החכירה עם החוכר המקורי (בספטמבר 1983), לכל היותר ניתן לראות את שעשוע (שבא בנעלי החוכר המקורי) כנעדר זכויות חוזיות ולכל היותר הוא בר רשותה של האגודה, מכח הסכם המשבצת, ובכפוף להוראותיו .

12. מנגד שעשוע טוען שמעמדו במקרקעין הוא כשל חוכר, ויש לראותו ככזה, בתנאי חוזה החכירה המקורי, בשינויים המחויבים, מה גם שלשיטתו, על פי החלטת מועצת מנהל מקרקעי ישראל הוא זכאי להירשם כחוכר לדורות במקרקעין ולא כבר-רשות.

לטענתו, חוזה המשבצת שצורף לכתב התביעה ועליו מסתמכת התובעת פקע ולא חודש, ומשעך נעדר כל תוקף משפטי. וכי ממילא הוא כי הוא אינו צד לו, ואין לחייבו על פיו.

השימוש החורג
13. טענת התובעת היא כי השימוש החורג אסור בשני היבטים:
האחד, עצם השכרת המקרקעין או המבנים שעליהם לצדדים שלישיים אסורים, כאשר המקרקעין מוקצים באופן ייחודי לחבר האגודה, והשני, עת לא ניתן להשתמש במקרקעין שייעודו חקלאי, לצורכי הפעלת יקב.
כל אחד מההיבטים, הוא לבדו, לשיטת התובעת, מהווה הפרה יסודית של הסכם המשבצת, וכן עשיית עושר ולא במשפט ומזכה את התובעת בדמי שימוש ראויים מכח הוראות סעיף 24 לחוק המקרקעין.

14. ולעצם העניין – טוענת התובעת ששעשוע השכיר את המחסן שבחלקה א' לאחסנה לא חקלאית , ואת החממה בחלקה ב', וזאת לצורך הקמת יקב, וזאת, ללא ידיעתה, ללא הסכמתה ו/או אישורה, בניגוד לכל דין וללא כל תשלום, ובניגוד למטרה אשר לשמה הושכרו המקרקעין ותוך הפרת הסכם המשבצת.

15. עוד טוענת התובעת, כי בגין היקב בחלקה ב' הוגש כתב אישום פלילי ובמסגרתו הורשעה בן חיים על פי הודאתה בפסק דין חלוט.
16. לטענת התובעת, האגודה הפרה חובתה לנקוט בכל האמצעים הסבירים לאכיפתו של חוזה המשבצת, או לכל הפחות למניעת הפרתו. לשיטתה, האגודה לא פנתה לתובעת בשל הפרת חוזה המשבצת, לא מנעה משעשוע לבצע את השימושים החורגים במקרקעין, לא מנעה ממנו להשכיר מבנים לצדדים שלישיים, נמנעה מנקיטת כל פעולה, לרבות משפטית, על מנת להגן על החזקה במקרקעין בהתאם למטרת השכירות ו/או להפסיק את השימושים החורגים.
17. לטענת התובעת, הפרה האגודה את התחייבויותיה החוזיות כלפיה הפרות יסודיות, המהוות עילה לביטולו של חוזה המשבצת ולהשבת הקרקע בה מבוצע השימוש החורג לידי התובעת.

18. התובעת טוענת כי על שעשוע והאגודה לשלם לה דמי שימוש ראויים בגין השימוש שנעשה במקרקעין בהתאם לשימוש בפועל, שאינו חקלאי.

19. מנגד - שעשוע טוען, שבן חיים החזיקה ביקב ללא רשות וללא הסכמתו ובגין כך אף הגיש תביעה לסילוק יד כנגד בן חיים לבית משפט השלום בתל אביב ובית המשפט קיבל את תביעתו והורה לבן חיים לסלק ידה מהיקב.

20. בנוסף, ולעיצומו, טוען שעשוע, כי במחסן בחלקה א' אין, ולא היה כל שימוש חורג, וכי לא העביר את זכויותיו לצד ג'.

21. טענות האגודה הן כי השימוש החורג, אם נעשה, נעשה על ידי הנתבעים 1, 2 או מורשים מטעמם ללא אישורה. היא לא מסכימה לפעילות בניגוד לחוק וללא קבלת אישור התובעת, אישורה שלה ורשויות התכנון ושימוש חורג אינו מקובל עליה, וכשהדבר מובא לידיעתה היא דורשת במפגיע הפסקת השימוש החורג לאלתר.

22. האגודה טוענת להעדר יריבות בינה לבין התובעת מאחר והמעשים המיוחסים בכתב התביעה לא נעשו על ידה ו/או באישורה.

הודעת צד ג'
23. שעשוע הגיש הודעת צד ג' כנגד בן חיים בה טוען, כי בן חיים עשתה בתקופה הרלוונטית לתביעה שימוש במבנה למטרת יקב והחזיקה במבנה ללא הסכמתו וללא רשותו, וכאמור הגיש תביעה לסילוק יד שהתקבלה.

24. לטענתו, ככל שתתקבל התביעה כנגדו, על בן חיים יהיה לשאת בכל סכום ו/או תשלום שהוא יחוייב בו וזאת בגין השימוש והחזקה ביקב ו/או במקרקעין שהיא עשתה .

25. בן חיים טוענת, ששעשוע הסתיר ממנה, כי אין לו זכויות חכירה בגין חלקה 239, אשר חלק ממנה, הוא ואחיו יוסף- השכירו לה את הנכס למטרת יקב, והיא לא ידעה שהזכות היחידה שיש לשעשוע, אם ישנה כזו, היא רק זכות שימוש מטעם האגודה.

26. לטענת בן חיים, המושכר היה חלק ממבנה שנבנה כמחסן חקלאי, עם יעוד לשמש כבית צמיחה לגידולים חקלאיים שונים. שטח המושכר שהושכר לבן חיים היה בתחילה 100 מ"ר בלבד. החל מ- 8/2006 שעשוע השכיר את המושכר, בשטח שהוגדל ל 337 ממ"ר, לחב' "יקב בן-חיים בע"מ", שהיא חברה בשליטתה של בן חיים.

27. בן חיים טוענת, שלא הייתה צריכה לקבל את הרישיון או הסכמה לצורך פעולות היקב ככל שהן נוגעות לגידול יין. היא פעלה לפנים משורת הדין, באמצעות שעשוע לצורך השגת האישורים ו/או ההכרה ו/או הרישיונות להפעלת המושכר כיקב, ובסופו של דבר קיבלה את ההסכמה העקרונית של כל הרשויות המוסמכות, כולל המלצה של משרד החקלאות, לעשיית שימוש במקרקעין למטרת יקב בוטיק.

28. לטענת בן חיים, על שעשוע מוטלת האחריות לאי קבלת הסכמת התובעת ככל שהדבר היה דרוש ע"פ כל דין, ועל התובעת מוטלת האחריות באי הצגת דרישה כלשהי מהנתבעת.
29. לטענת בן חיים, הליך הפקת האישורים הפורמאליים הופסק עקב הפסקת שיתוף פעולה מצד שעשוע, כנראה עקב שאין ולא היו לו האישורים ו/או המסמכים הנדרשים להוכחת זכויותיו על המקרקעין. שעשוע הפסיק את שיתוף הפעולה מיד לאחר שנודע לו כי התובעת עומדת לתבוע אותו על עסקת ההשכרה וחשב למצוא מפלט מהתביעה והאחריות בכך שיתבע אודה בתביעה לסילוק ידה.

30. בן חיים טוענת, כי אין ולא היה לה כל מעמד לפנות לתובעת בבקשה כלשהי, וכי כל האחריות בעניין זה נופלת על שעשוע, אשר התחייב ככל שהדבר בידו לפעול מכוח זכויותיו בגין המקרקעין, להשגת האישורים, ההסכמות וההיתרים הנדרשים על פי חוק, להפעלת יקב במקרקעין.

31. לטענת בן חיים, לא ידעה ומעולם לא הובא לידיעתה דבר בנוגע להתכתבויות וההתראות שנשלחו לנתבעים 1 ו- 3, ככל שהיו כאלה. לטענת בן חיים, שעשוע התרשל בכך שלא שלח לה העתק מאותן התראות, וגם לא העביר כל הודעה או דרישה מכל סוג שהוא בעניין זה.

32. בן חיים טוענת, כי החל ממרץ 2008, היא הפסיקה להשתמש במושכר למטרות יקב, תוך שהיא הגבילה את השימוש במושכר למטרות אחסון בלבד. עוד מוסיפה בן חיים כי עם קבלת כתב התביעה בתיק זה, היא החליטה גם להפסיק את השימוש במושכר למטרות אחסון- והחלה מיד להקים אתר לוגיסטי חדש לאחסון תוצרתה.

33. עוד טוענת בן חיים כי גם בימים שלאחר קבלת כתב התביעה בתיק זה, היא ניהלה משא ומתן עם שעשוע ובאי כוחו, במטרה להגיע להסדר שכירות המותנה בקבלת ההיתר הנדרש של התובעת, ואפילו תוך תשלום ההוצאות שידרשו לכך, במטרה להמשיך ולהחזיק במקום כדין, אלא ששעשוע ניסה לנצל את מצוקתה של בן חיים, והעלה דרישות בלתי הגיוניות להשגת ההסכם המותנה- שהציעה בן חיים .
34. לטענת בן חיים היא שילמה דמי שכירות לשעשוע ע"פ ההסכם שהושג בין הצדדים, ואשר תואם את מחירי השוק, ואשר מהווה סכום העולה על דמי השימוש הנדרשים ע"י התובעת בתיק זה, אפילו בהנחה שהשימוש מוגדר כשימוש לא חקלאי. על כן, ככל שישנה טענה של עשיית עושר, היא צריכה להיות מכוונת כלפי שעשוע בלבד.

35. בן חיים טוענת, כי בחרה מתוך נימוקים פרקטיים להגיע להסדר של פשרה בעניין האישום בגין ניהול עסק של יקב ללא רישיון, לצורך הנוחיות והחיסכון בהוצאות, ומתוך כוונה להתפנות לעסוק בענייניה ולא לעסוק בניהול סכסוכים, ותוך שהיא בחרה להקים את העסק במקום אחר.

36. בן חיים מוסיפה, כי ההרשעה בתיק הרישוי אין בה אלא הודאה בעובדה של העדר רישיון לקיים יקב, דבר שהוא עובדה נכונה, אך אין בה כדי לסתור את טענות הנתבעת שעל פי הדין או חובה לקבל רישיון לצורך קיום יקב בוטיק על שטח שייעודו חקלאות.

37. עוד טוענת בן חיים, כי אין ההרשעה רלוונטית לתביעה זאת מכוח סעיף 42 לפקודת הראיות. לטענתה , הרשעתה הינה בגין העדר החזקת רישיון כדין, במסגרת הסכם טיעון אשר העניק לה אורכה להשגת הרישיון, בהנחה כי שעשוע יסכים לפעול להשגתו, מכוח זכויותיו בקרקע וע"פ הסכם השכירות, ועל כן אין הרשעתה רלוונטית לתביעה זו.

38. לסיכום - טוענת בן חיים, כי כל האחריות לתשלום דמי שימוש ו/או תשלום מכל סוג אחר לתובעת בתביעה העיקרית, רובץ לפתחו של שעשוע בלבד, ועתרה לדחיית הודעת צד שלישי כנגדה.

דיון והכרעה
39. כאמור, הסעדים המתייחסים לשימוש החורג הנטען הופסקו ומשכך אין צורך לדון בשאלת סילוק היד, ויש לדון בסעדים האחרים, ובמיוחד בתביעה לדמי שימוש.

זכויות שעשוע במקרקעין
40. אין חולק ששעשוע נכנס בנעלי החוכר המקורי, פרלמן.

41. הסכם החכירה פג ביום 30.9.83. גם על כך אין חולק.
בסעיף 10 לתצהיר עדותו הראשית מציין שעשוע כך: "כבר עתה אציין כי במועד חידוש חוזה החכירה לא פעלתי, כמו חקלאים רבים אחרים, לחידוש חוזה החכירה וזאת מאחר והייתי עסוק בעבודתי בחקלאות והאמנתי שמדובר בשטח שאין כל הרהור או ערעור שהוא שייך לי וחשבתי לתומי שהתובעת יודעת זאת ותא תעלה כל טענה סותרת והיא תחדש לי את חוזה החכירה בכל מועד שאפנה אליהם".
הדברים מדברים בעד עצמם, ונדמה שככל שאוסיף כך אגרע.

42. משלא חודש הסכם החכירה, לא ניתן לראות את שעשוע אלא כבר רשות מטעמה של האגורה מכח הסכם המשבצת, וזאת כטענת התובעת.

שימוש חקלאי
43. כאמור, בין המנהל לבין האגודה, קיים הסכם שכירות משבצת דו-צדדי, המקצה לאגודה שטחים לשימושה, למטרת עיבוד חקלאי ובכלל זה, את המקרקעין נשוא התובענה. ייעודם של המקרקעין הינו חקלאי, עת חלקה א' מיועדת למגורים, בעוד שבחלקה ב' מותר שימוש חקלאי בלבד.
וכך נקבע בסעיף 3 להסכם המשבצת:
"מטרת השכירות היא:
(א) ניצול השטח העליון של הקרקע לצרכי חקלאות בלבד.
(ב) הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית בלבד...".
כשבהמשך בסעיף 8 להסכם המשבצת מצוין, שחל איסור להעביר את זכויות השימוש במקרקעין בכל דרך שהיא לצד שלישי, מבלי שהתקבלה רשות מהתובעת מראש ובכתב.

בסעיף 1 לחוק ההתיישבות החקלאית ( סייגים לשימוש בקרקע חקלאות ובמים) תשכ"ז – 1967, מגדיר מהי קרקע חקלאית כדלקמן:
""קרקע חקלאית" - קרקע שנועדה לשמש לייצור תוצרת חקלאית, לגידול פרחים, למשתלה, לגידול בעלי חיים או להחזקתם או למרעה להם, או להחזקת ציוד חקלאי או מלאי חקלאי;
"שימוש חורג", לענין קרקע חקלאית - שימוש שהוגדר כך בתוספת הראשונה.".
התוספת הראשונה של חוק ההתיישבות החקלאית קובעת בסעיף 1 כדלקמן:
"ואלה פעולות בקרקע חקלאית שהן שימוש חורג:
העברה או הקנייה של כל זכות שיש למחזיק בקרקע או בחלק ממנה, או שעבוד הזכות; ואולם עיבוד הקרקע על ידי שכירים או על ידי מי שקיבל על עצמו את העיבוד בקבלנות ועל חשבון המחזיק לא יראו כשימוש חורג....".

כמו כן סעיף 156( א) לחוק התכנון והבנייה קובע כדלקמן:
"156(א) לא ישתמש אדם בקרקע חקלאית אלא בהתאם לאמור בתוספת הראשונה.".
סעיף 7 לתוספת הראשונה שעניינו הגבלות בשימוש בקרקע חקלאית קובע כי:
"7.(א) לא יינתן על ידי מוסד תכנון היתר לבניה או לשימוש בקרקע חקלאית למטרה לא חקלאית אלא בהתאם לתכנית שנתמלאו בה הדרישות של סעיף 6 או אם הסכימה לכך הועדה.
(ב) "מטרה לא חקלאית", בסעיף זה - בניה או שימוש בקרקע שאינם דרושים במישרין לייצור חקלאי, לעיבוד חקלאי של האדמה או לגידול בעלי חיים.
(ג) שימוש חורג בקרקע חקלאית טעון אישור הועדה ואישור הועדה המחוזית."

בבר"ע 30/86 פ.א.ב שירותים בע"מ נ' מדינת ישראל פ"ד מ"ו (1) 249 קבע כב' הנשיא ( כתוארו אז) מ' שמגר, ששימוש חורג באדמה חקלאית מהווה כל שימוש שאינו דרוש במישרין לייצור חקלאי.

השכרת המחסן לצדדים שלישיים
44. בענייננו, עולה כי שעשוע התיר לצד ג' "רמי לוי יבוא ושיווק מוצרי פרחים בע"מ" שימוש במקרקעין לצרכי אחסנה.

45. לשיטת התובעת המדובר באחסנה לא חקלאית, של חומרי בנייה, מחסן קטן ומכולות, ללא כל גידול חקלאי ( ראה בעניין זה דו"חות התובעת שצורפו כנספח ב' לתצהיר העד שי קרפ, נספחים ג'-ד' לתצהיר העד ניקי פרנקו ונספחים ט'-י' לתצהיר העדה גליה יפרח), ואילו לשיטת שעשוע עצמו המדובר בשימוש במחסן לאחסון ציוד למשתלות של ידידו, רמי לוי, וזאת כטובה אישית (ראו סעיף 32 לתצהיר שעשוע). ב המשך הסעיף מאשר שעשוע כי קיבל תשלום עבור אחזקת המחסן מאת רמי לוי, אולם זאת כ"השתתפות בעלויות הוצאות אחזקת המחסן כולל ארנונה, חשמל ביטוח וכו'". אין טוב מהודאת בעל דין עצמו ביחס להשכרת הנכס לצד שלישי, הוא רמי לוי.

46. ביחס ליקב - אין מחלוקת כי שעשוע השכיר את חלקה ב' לבן חיים כדייר משנה ושהוסבה בחלקה לצורך הפעלת יקב, זאת בניגוד לייעוד המקרקעין ולהוראות חוזה המשבצת, כאשר לכתחילה הושכר שטח של כ- 100 מ"ר ובהמשך התרחב השטח המושכר ליותר מ- 300 מ"ר, כשעבור השכרת השטח, קיבל שעשוע לידיו מאת בן חיים , דמי שכירות בסך של 2.25$ ל- 1 מ"ר.

47. רשות מהתובעת להשכרת המקרקעין לא ניתנה. נהפוך הוא; מעיון בחומר הראיות שהוגש על ידי התובעת, עלה כי כבר ביום 9.11.2006 נשלח לשעשוע מכתב התראה ( ראה נספח יח' לתצהירה של העדה גב' גליה יפרח), בו דרישה להפסיק השימושים החורגים, לרבות הריסת כל מבנה או מתקן שנבנו שלא כדין וסילוק מהשטח של כל צד ג'.

48. ואילו בחלקה ב' הוסב השטח לצורך הפעלת יקב, בניגוד לייעוד המקרקעין.
על כך אין ולא יכול להיות חולק, כאשר בן חיים הורשעה במסגרת הליך פלילי שהוגש כנגדה בשימוש חורג במקרקעין בהתאם להודאתה בעובדותיו של כתב האישום, הרי שגם שעשוע העיד כי בן חיים, הפעילה את היקב לצורך ייצור יין, מכירתו ושיווקו ( ראה שורות 1-5 בעמוד 58 לפרוטוקול הדיון). כך שעולה שהיקב היווה בעצם עסק מסחרי לכל דבר ועניין ואין בידי לקבל את טענות בן חיים בעניין כפי שהובאה במסגרת סעיף 12 לסיכומיה.
בע"א ( מחוזי ת"א) 3138-11-13 מינהל מקרקעי ישראל- מדינת ישראל נ' עיון (04.12.14), נקבע כי השכרת המקרקעין לצד שלישי, ללא הסכמת התובעת, מהווה הפרה של הסכם המשבצת, יהא אופי השימוש במקרקעין, אשר יהא, משכך אני קובע כי שעשוע הפר את הסכם המשבצת.

49. השאלה כעת היא האם המדובר בשימוש חק לאי אם לאו:

50. אני מקבל את גרסת התובעת כי באחסנה לא חקלאית, של חומרי בנייה, מחסן קטן ומכולות, ללא כל גידול חקלאי כפי שעולה מנספח ב' לתצהיר העד שי קרפ, ונספחים ג'-ד' לתצהיר ניקי פרנקו ונספחים ט'-י' לתצהיר העדה גליה יפרח).

51. ביחס ליקב: השימוש שנעשה על ידי בן חיים, אינו אלא שימוש לשם עיבודו של פרי הענבים, לאחר שהתקבל, לצורך יצירת מוצר אחר ייעודי, הוא היין לשם שיווקו ומכירתו, משכך, אין לראות בשימוש זה בכדי להוות שימוש חקלאי.

52. הנה אם כן, לאור כל האמור לעיל, הרי שלא ניתן אלא לקבוע כי שעשוע עשה שימוש חורג במקרקעין, כששימוש חורג זה, לא היה רק בעצם הפעלת היקב בחלקה ב' (על ידי בן חיים) , אלא בעצם השכרת המקרקעין על ידי שעשוע הן בחלקה א' והן בחלקה ב' לידי צדדים שלישיים, הדבר המהווה שימוש חורג אסור על פי הוראות הסכם המשבצת.

עשיית עושר ולא במשפט
53. התובעת מבססת, בין היתר, את עילת תביעתה על חוק עשיית עושר ולא במשפט תשל"ט – 1979 וטוענת כי הנתבעים עשו עושר שלא במשפט על חשבונה עת עשו שימוש מסחרי במקרקעין בגינו גבו דמי שכירות חודשיים מצדדים שלישיים.

54. סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט תשל"ט – 1979 ( להלן: "חוק עשיית עושר") קובע:
"(א) מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת ( להלן - הזוכה) שבאו לו מאדם אחר ( להלן - המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויה.
(ב) אחת היא אם באה הזכיה מפעולת הזוכה, מפעולת המזכה או בדרך אחרת."

מן הסעיף עולה אפוא, כי חובת השבה בעילת עשיית עושר ולא במשפט תקום בהתקיים שלושה יסודות. היסוד הראשון הוא היסוד העובדתי, והוא דורש קבלת נכס, שירות או טובת הנאה. היסוד השני הוא היסוד הנורמטיבי, ומכוחו נדרש כי הנכס, השירות או טובת ההנאה נתקבלו על-ידי הזוכה שלא לפי זכות שבדין. היסוד השלישי הוא יסוד הקשר הסיבתי, הבוחן אם הנכס, השירות או טובת ההנאה באו לזוכה מן המזכה. נפנה, אם כן, לבחון, אם יסודות אלה מתקיימים במשיבים שלפנינו. (ראו: דברי כב' הנשיא ( כתוארו אז) מ' שמגר ברע"א 371/89 אילן ליבוביץ נ' א. את י. אליהו פ"ד מד (2) 309, פסקה 4 לפסק הדין; דברי כב' השופט ע' פוגלמן בע"א 276/09 דן טאבא ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל ( מיום 2/1/11) [ פורסם במאגרים [ פורסם בנבו]] – פסקה 35 לפסק הדין).

55. בעניינו, הוכח ואף אין מחלוקת כי שעשוע השכיר את המקרקעין שקיבל מהתובעת, באמצעות האגודה, לצדדים שלישיים וכי בגין השכרה זו קיבל תמורה מרמי לוי ומבן חיים, ומשכך הרי שבענייננו, התקיימו שלושת היסודות הנדרשים לחיוב בגין עשיית עושר ולא במשפט:

  1. הנתבע קיבל תמורה כספית מצדדים שלישיים, משך מתקיים היסוד העובדתי.
  2. כפי שנקבע לעיל, בעצם השכרת המקרקעין לצדדים שלישיים, הנתבע הפר את חוזה המשבצת, וכך מתקיים בעצם היסוד הנורמטיבי.
  3. התמורה שהתקבלה בגין השכרת המקרקעין שקיבל שעשוע מהתובעת באמצעות האגודה, ובכך מתקיים היסוד של הקשר הסיבתי.

56. נוכח האמור, התגבשו יסודות עילת ההשבה מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט, ולתובעת קמה הזכות לתבוע מהנתבע את הסכומים שקיבל בגין הפרת הסכם המשבצת, ומשכך, בנסיבות אלה קמה לתובעת הזכות להגיש את התביעה שבפניי לתשלום דמי שימוש ראויים.

57. עתה יש לבחון שלוש שאלות:
האחת, מהו היקף השטחים שהושכרו לצדדים שלישיים, השנייה מהי תקופת השימוש בשטחים, ואילו השאלה השלישית הנה שיעור דמי השימוש הראויים.

58. באשר לשאלה הראשונה לעניין היקף השטחים, הרי שבחוות דעתה של גב' רחל קראוזה מטעם התובעת, פורטו השטחים של השימושים החורגים, כאשר בחלקה א', שטח השימוש במחסן הוערך על פני שטח כולל של 315 מ"ר ואילו שטח השימוש ביקב השתרע על שטח כולל של 337.5 מ"ר.
מדידות אלו של השטחים לא זו בלבד שלא נסתרו, הרי אין לגביהם כל מחלוקת, שכן גם בחוות דעת המומחה מר טובי גרש מטעם שעשוע, קבע הוא את אותו היקף השטחים.

59. אמנם שעשוע טען שהוא אפשר לרמי לוי להשתמש בחלק קטן ממנו, אולם הנטל להוכיח מהו גודל השטח שאותו השכיר לרמי לוי רובץ לפתחו, ומשלא עשה כן, ואף חוות הדעת מטעמו מתייחסת לנתונים של מלוא גודל המחסן, זהו שטח המחסן לחישוב.

60. עוד יצויין שבן חיים לא הביאה כל ראיה לסתור את חוות דעתה של המומחית באמצעות חוות דעת נגדית, אלא הסתפקה בעדותו של היינן איתי בן חיים, שלא ניתן לקבל את עדותו בתחום זה כלל ועיקר.

61. גם ביחס לשאלה השנייה, נדמה שאין מחלוקת בין הצדדים באשר לתקופות בהן נעשה שימוש בחלקות, כאשר בחוות דעתה של הגב' קראוזה פורטו תקופות השימוש בשטחים, כדלקמן:
ביחס לשימוש במחסן שבחלקה א' נקבעה תקופת השימוש לחמש שנים מתאריך 11/2001 ועד ל- 11/2006.
ביחס לשימוש ביקב שבחלקה ב' נקבעה תקופת השימוש ל- 40 חודשים, מתאריך 11/2006 ועד ל- 2/2010.

62. תקופות אלו לא נסתרו בחוות דעתו של המומחה מטעם שעשוע, ומכל מקום הרי שחוות דעת המומחה מטעם שעשוע נערכה לאחר שהמומחה גרש ביקר במקרקעין אך בחודש 6/2011, לאחר תום תקופות השימוש ולאחר שהשימושים החורגים בשטחים הופסקו.

63. עתה יש לבחון מהם דמי השימוש הראויים:
מחד, יש את חוות דעתה של המומחית גב' קרואזה ומנגד המומחה מר גרש.

64. חוות דעתה של גב' קראוזה, עסקה בשווי קרקע בשימוש בפועל , ולא על פי ייעדם החלקאי, כך שהתייחסה אל היקב כאל מחסן לאחסון בקבוקי יין, באותו אופן ששמה את השימוש שנעשה בפועל ביחס למחסן, וזאת תוך שביצעה הפחתות הנובעות מהעדר תשתיות מתאימות לכך, דבר המתאים את עצמו למציאות העובדתית המתחייבת .

65. גב' קראוזה גם לקחה בחשבון נתוני השוואה מכפר אז"ר עצמו, ומאזור התעשייה אור יהודה, המצוי בסמיכות לכפר אז"ר, אשר במועדים הרלבנטיים לעריכת השומה, היה חלק מהמועצה האזורית רמת אפעל, ונכלל בתחומה של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "אונו", כמקרקעין נשוא התובענה.

66. מנגד, חוות דעתו של מר גרש, התבססה בין היתר על נתונים שנטל ממושב בצרה, שבאזור חוף השרון וכן, ממושבים נוספים לא ידועים במרכז הארץ .

67. בניסיון למעט מערך הקרקע, הביא המומחה מר גרש בחשבון, גם קושי בנגישות והעדר חשיפה ותשתיות מתאימות (עמוד 15 לחוות דעתו), בעוד שהלכה למעשה, מושב כפר אז"ר נהנה מנגישות לדרכים בינעירוניות ומנגישות לצמתים, כגון צומת אלוף שדה ומחלף תל השומר וגם, כי במקרקעין הוכשרה חניה לבאי היקב.

68. מעבר לאמור לעיל, חוות דעתו של המומחה מר גרש נערכה בהתבסס על נתונים שנמסרו לו מפי שעשוע וכי הביקור בנכס היה הרבה לאחר שהופסקו השימושים החורגים בנכס, והא ביסס את חוות דעתו בין היתר גם על סמך חוות דעתו של המומחה ניקי פרימו, חוות דעת שנערכה בקשר לאזור סמוך, אולם מר פרימו לא הובא למתן עדות ולא ניתן לסמוך ידינו על אותה חוות דעת ולא הוכח שיש לאמץ את ממצאי אותה חוות דעת.

69. בנוסף, מר גרש העריך השימוש ביקב כחקלאי (עמוד 15 לחוות דעתו, ס' 7 לפרק יא' – עקרונות ושיקולים בהערכה), שעה שזה בוצע על ידי צד שלישי ששכר המקרקעין ולא על ידי שעשוע עצמו, לשם הפעלתו של עסק מסחרי ובהתאם, הביא בחשבון בחוות דעתו מחירי מכירה של נכסים בשימושים חקלאיים במושבים (עמודים 14 ו- 15 לחוות דעתו), בעוד שהגב' קראוזה, הבהירה בחוות דעתה, כי נתוני השוואה ממושבים הנם נמוכים, שכן יש בהם כדי לבטא את הסיכונים, ההוצאות והקנסות, הכרוכים בשימוש חורג ללא היתר, אותם נוטל, דרך כלל, השוכר וזאת, בהשוואה לנתוני השוואה ממחסנים ואולמות מלאכה באזורי תעשייה סמוכים, בהם השימוש לאחסנה ולמלאכה מותר מההיבט התכנוני.

70. מכל האמור, הרי חוות דעתה של גב' קראוה הייתה מפורטת מנומקת וברורה ועדותה הייתה מהימנה בעיני. אני מעדיפה על חוות דעתו של מר גרש.

71. באשר לשאלה השלישית, לעניין גובה דמי השימוש, הרי שבחוות דעתה של המומחית קראוזה, נקבע כי עבור השימוש בחלקה א' בגין התקופה מ- 11/2001 ועד ל- 10/2006, יש לשלם דמי שימוש על סך של 212,512.71 ₪, משוערכים למועד הגשת התביעה וכולל מע"מ כחוק. ואילו ביחס לחלקה ב' נקבע כי עבור השימוש בחלקה ב' בגין התקופה מ- 11/2006 ועד ל- 2/2010 יש לשלם סך של 119,325.19 ₪, משוערך למועד הגשת התביעה וכולל מע"מ כחוק.

חיוב האגודה בתשלום דמי שימוש ראויים
72. טוענת התובעת כי האגודה הפרה את הסכם המשבצת בעת שידעה על השימוש החורג במקרקעין ולא פעלה למניעתו. בנוסף טוענת התובעת כי האגודה לא הציגה כל ראיה מטעמה לסתור עמדה זו של התובעת.
בנסיבות אלה טוענת התובעת כי הנתבעים פעלו בידיעתה וברשותה של האגודה ולכן כי עליה לשאת עמם בתשלום דמי השימוש שייפסקו לטובתה, ככל שייפסקו.

73. מנגד טוענת האגודה כי אין לחייבה בכל סעד אופרטיבי במצב שבו הנתבעים הם שהפרו את הסכם המשבצת ללא הסכמתה, ובעת שהאגודה לא הפיקה כל רווח כלכלי מהשכרת המקרקעין לצדדים שלישיים.

74. כפי שכבר הובהר לעיל עילת התביעה שבפניי נסמכת על חוק עשיית עושר ולא במשפט הנשענת, בין היתר, על יסוד עובדתי לפיו יש לחייב את הזוכה בהשבת הזכייה שקיבל לידו.

75. בענייננו התובעת לא טוענת כי האגודה קיבלה לידה כל זכייה בדמות נכס, שירות או טובת הנאה כמפורט בחוק אלא שטוענת היא כי האגודה לא פעלה לשם מניעת השימוש החורג במקרקעין. בעניין זה בל נשכח כי נטל ההוכחה מוטל על כתפי התובעת.
(ראו גם: ת"א ( חד') 5052/01 מנהל מקרקעי ישראל נ' פרידמן משה ( מיום 9/8/07) [ פורסם במאגרים] [פורסם בנבו].
76. זאת ועוד האגודה הינה אישיות משפטית נפרדת מחבריה ( ראו לעניין זה: בג"ץ 333/85 אלי אביחי נ' שר העבודה והרווחה פ"ד מה (4) 581, 589). משלא ביצעה האגודה בעצמה כל פעולה במקרקעין אין לייחס לה הפרה של הסכם המשבצת שנעשתה על ידי שעשוע שהוא בר הרשות מטעמה.

77. בנסיבות אלה בהן התובעת לא הוכיחה כי האגודה עשתה שימוש במקרקעין בעצמה או כי קיבלה לידה כל טובת הנאה או התעשרה על חשבונה ולא במשפט, לא מצאתי כי יש לחייבה יחד.
ראה בעניין זה גם את פסקי הדין שצורפו על ידי האגודה לסיכומיה ע"א 51618-01-15 ( מחוזי ת"א) מינהל מקרקעי ישראל נ' דב רונן ואח' (ניתן ביום 7.12.15) וכן, ע"א ( מחוזי ת"א) 3138-11-13 מינהל מקרקעי ישראל- מדינת ישראל נ' עיון (ניתן ביום 4.12.14), שם נקבע בהסכמת התובעת שאין לפסוק סעדים אופרטיביים כנגד האגודה גם אם יקבע שנעשה שימוש חורג בחלקה א' או בחלקה ב' של הנחלה.

78. לאור כל האמור, בנסיבות אלו בהן התובעת לא הוכיחה כי האגודה עשתה שימוש במקרקעין בעצמה או כי קיבלה לידה כל טובת הנאה או התעשרה על חשבונה ולא במשפט, לא מצאתי כי יש לחייבה ויש להטיל את החיוב על שעשוע בלבד, ודין התביעה נגד האגודה להידחות.

ביחס להודעת צד ג' שהגיש שעשוע כנגד בן חיים, הרי שדינה דחייה.
79. כפי שנקבע לעיל, הרי שחיוב שעשוע נובע בין היתר מעצם השכרת השטח בחלקה ב' לבן חיים, ללא הסכמתה של התובעת, דבר אשר כשלעצמו מהווה שימוש חורג בנכס, זאת ללא כל קשר לעניין שבן חיים הייתה אמורה לפעול לקבלת היתר לשימוש חריג, שכן חלה חובה על שעשוע עצמו, כבר רשות של האגודה, ובהתאם להוראות הסכם המשבצת לפעול לקבל את הסכמת התובעת לצורך השכרת הנכס לצדדים שלישיים, זאת במיוחד לאור טענתו שלו עצמו כי הינו חוכר של המקרקעין, משכך, הרי שהאחריות בעניין זה הינה שלו.
80. חובת התשלום לתובעת חלה על שעשוע מכח הפרת חוזה החכירה; בין שעשוע לבין בן חיים נחתם הסכם שכירות.

81. בנסיבות אלה אין ממילא תחולה לחוק עשיית עושר ולא במשפט, ויש להחיל את הוראות ההסכם הספציפי שבין שני הצדדים (שעשוע ובן חיים). בן חיים שילמה לשעשוע את מלוא דמי ה שכירות שנקבעו בהסכם השכירות ביניהם. לא הייתה בהסכם השכירות כוונה כי בנוסף תשלם בן חיים גם תשלומים לתובעת, ומשכך אין לדרוש ממנה את התשלום שהושת על שעשוע מכח הפרתו את ההסכם מול התובעת.

82. התביעה לסילוק יד אותה הגיש שעשוע כנגד בן חיים לא מעלה ולא מורידה, כאשר ממילא הדבר נעשה מכח ההסכם הישיר ביניהם ולא מכח ההסכם עם התובעת. זאת אנו למדים מעיון מפסק הדין שניתן על ידי בית משפט השלום במסגרת הליך הפינוי (ת.א. 66591/06) במסגרתו עתר שעשוע לפינוי בן חיים מאחר והמשיכה להחזיק בו מעבר לתקופת השכירות ההסכמית.
מעיון בסעיף 5 לפסק הדין אנו למדים מה היו טענות שעשוע. אין הוא דרש את הפינוי בשל החשש מהפרת ההסכם עם התובעת אלא מסיבות אחרות (ובהן אי קבלת היתר לשימוש חורג וההליך הפלילי במסגרתו הורשע שעשוע).
לכל היותר יכול שעשוע לדרוש מבן חיים תשלום דמי שכירות, על פי ההסכם ביניהם – ביחס לתקופה שעד לפינוי. לא מעבר לכך.

83. הודעת צד השלישי אינה מתייחסת לכך – ולאור האמור לעיל, דינה דחייה.
סוף דבר
84. על שעשוע לשלם לתובעת דמי שימוש כמפורט להלן:
א. ביחס לחלקה א', הרי שעשוע ישלם לתובעת סך של 212,512.71 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה 19.4.2010 ועד למועד התשלום בפועל.
ב. ביחס לחלקה ב', ישלם שעשוע סך של 119,325.19 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה 19.4.2010 ועד למועד התשלום בפועל.
ג. באשר לאגודה, הרי שדין התביעה כנגדה דחייה כאמור.
ד. באשר להודעת צד ג' נגד בן חיים , הרי שהיא נדחית .

בנסיבות התיק – אינני עושה צו להוצאות. את פסקי הדין שצורפו על ידי הנתבעת 3 לסיכומיה ע1/2006 ועד ל- 2/2010חורגים בנכסת דעתו התבססה על נתונים שמנסרו לו מהנת

המזכירות תעביר העתק פסק הדין לצדדים.
ניתן והודע היום, ו' תמוז תשע"ו, (12 יולי 2016), בהיעדר הצדדים.