הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו תא"ק 15327-09-16

לפני כבוד השופט יגאל נמרודי

המשיבות:

  1. רשות מקרקעי ישראל
  2. פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ
  3. אביוד נכסים בע"מ
  4. אלעד ישראל מגורים בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד יוסי אשכנזי

נגד

המבקש:
דוד (דודו) אזולאי
ע"י ב"כ עו"ד אריק בן שמחון

החלטה

בפניי בקשה למתן רשות להתגונן:

המשיבה 1 הינה הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 99 בגוש 6137 בתל-אביב, מתחם המוכר בשם "שכונת הארגזים". המקרקעין הם מקרקעי ציבור, כהגדרתם בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין ) ובחוק מקרקעי ציבור (פינוי קרקע), התשמ"א-1981. המשיבה 1 פרסמה מכרז שעניינו פינוי מחזיקים בחלקים משכונת הארגזים ובנייה מחדש בשכונה. המכרז לא צורף לכתב התביעה. היה על המשיבות לצרפו ולהתייחס אליו בכתב התביעה. חסרונו הושלם בעצם צירוף חלקים ממנו (לא את כולו) לבקשה לביטול פסק הדין (בהתאם להחלטת בית המשפט מיום 17.1.2019, בקשה זו מהווה בקשה למתן רשות להתגונן). נתונים עובדתיים ורלוונטיים נוספים הושלמו בחקירתו הנגדית של המבקש.

המשיבות 2 ו-3 זכו במכרז. ביחד עם המשיבה 4 (הוצגה אסמכתה לפיה הוגשה בקשה, שטרם הושלמה, להעברת זכויות על שמה; ראו גם עמ' 3, ש' 18-16), המשיבות 4-2 הן בעלות זכויות הפיתוח במקרקעין. בהתאם להוראות המכרז, כנגד תשלום ששולם למשיבה 1 הוסמכו הזוכות לפעול לפינוי המחזיקים בשכונה ובמקביל לבנות בניינים חדשים. ביחס למחזיקים שעומדים בקריטריונים מוגדרים (הקריטריונים כוללים התייחסות לסקר מחזיקים שנערך בשכונה במועד נתון) – על הזוכות להעניק למחזיקים אלו חבילת פיצוי (הכוללת דיור חלופי) כנגד הפינוי.

המבקש מחזיק בחלק מהמקרקעין. על-פי הנטען, הוא פלש למקום במועד שאינו ידוע למשיבות והחזקתו במקרקעין אינה כדין. משתמע מהתביעה, מעצם ההימנעות מלהתייחס להוראות המכרז, כי לדעת המשיבות המבקש אינו נמנה על המחזיקים שזכאים לחבילת פיצוי כנגד הפינוי.
המבקש ביקש כי תינתן לו רשות להתגונן. הוא טען כי הוא מחזיק במקום מזה כעשרים וחמש שנים, מאז שנת 1993, למעט בתקופה בה הוא היה נתון במעצר בית או ריצה מאסר. הוא שיפץ את הבית והשקיע בו כספים רבים, ופינויו כפוף לקבלת חבילת פיצוי בהתאם למכרז החל על פינויים בשכונת הארגזים, ולחילופין, כנגד קבלת פיצוי בגין השקעותיו במקרקעין. הוא טען כי המשיבה 4 לא השתתפה ולא זכתה במכרז והיא אינה רשומה כבעלת זכויות במקרקעין. עוד הוא טען כי מכוח הוראות המכרז יש להעניק לו פתרון דיור הולם. בנוסף, המבקש טען כי הוא בר רשות במקרקעין וביטול הרשות מותנה בזיכויו בתשלום פיצויים. בנוסף טען המבקש לשיהוי מצד המשיבות.

המבקש נחקר על תצהירו התומך בבקשה והצדדים סיכמו את טענותיהם בעל-פה.

הלכה היא, כי במסגרת דיון בבקשה למתן רשות להתגונן די אם יראה המבקש שעומדת לו הגנה לכאורה, כאשר בדיון בבקשה למתן רשות להתגונן אין בודקים כיצד יצליח המבקש להוכיח את הגנתו; אין בוחנים את טיב ראיותיו; ואין מקום לקבוע ממצאי מהימנות (ראו אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה אחת עשרה, 2013), 803). עם זאת, על בעל דין אשר מבקש שתינתן לו רשות להתגונן בפני תביעה שהוגשה בסדר דין מקוצר להתכבד ולפרט את הטענות המבססות את הגנתו (ראו ע"א 527/07 נחום נ' קרן אהרונסון בע"מ (18.2.2008)).

לאחר בחינת טענות הצדדים, ממצאי החקירה שכנגד והסיכומים, הגעתי למסקנה לפיה דין הבקשה למתן רשות להתגונן להידחות.

בחקירתו הנגדית אישר המבקש כי הוא מכיר את המכרז לפינוי שכונת הארגזים מהשנים 1998-1996 (עמ' 1, ש' 26-24); כי שמו אינו מופיע בסקר התושבים הנמצאים במקום והזכאים לפיצוי כנגד הפינוי (עמ' 2, ש' 3-1) וכי הוא לא נכלל ברשימת האנשים שהגישו השגה על אי הכללתם בסקר התושבים (עמ' 2, ש' 6-4).

המשיבה 1 היא הבעלים של המקרקעין. המבקש מחזיק במקרקעין. בהתאם לסעיף 16 לחוק המקרקעין, בעלים של מקרקעין זכאי לדרוש מסירה של המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין. על המחזיק מוטל הנטל להוכיח כי עומדת לו זכות חוקית להוסיף ולהחזיק במקרקעין, אשר זכות הבעלות במקרקעין כפופה לה (ע"א 483/62 קוך נ' לנדוי, פ"ז יז 1953 (1963); ע"א (מחוזי ת"א) 16482/92 עיריית תל אביב נ' גרינשטיין, פ"מ תשנ"ג(4) 353 (1994)). בהתאם – עליו הנטל להניח טיעון עובדתי ומשפטי לפיו פינויו כפוף לתנאי מסוים; בענייננו – קבלת חבילת פיצוי הכוללת דיור חלופי או תשלום פיצויים בגין השקעות . לא עלה בידו לעשות כן.

בהתאם להוראות המכרז (כאמור, רק חלקים ממנו צורפו לבקשה למתן רשות להתגונן), כמו גם הוראות הדין הייחודי החל על השכונה (ראו ע"א (מחוזי ת"א) 17401-01-17 רשות מקרקעי ישראל נ' לוי (30.11.2017) (להלן – עניין לוי)), אלו הן קבוצות הזכאים בשכונת הארגזים לחבילת פיצוי כנגד פינוי:

קבוצה ראשונה: "[...] כל המיועדים לפינויים, לרבות אלה הכלולים ברשימת הפינויים הנ"ל" (סעיף 3(א)(1) למסמך התנאים המיוחדים: נספח לביצוע פינויים ועבודות פיתוח התשתיות הציבוריות (להלן – הנספח)). "רשימת הפינויים" הוגדרה בנספח: "רשימה שמית ממוספרת במספר סידורי ובה מיועדים לפינוי בשכונת הארגזים כולל צילום אוויר, והמצורפת כנספח יא' למכרז. הרשימה הינה מנחה בלבד ואינה ממצה את כל המיועדים לפינוי במגרשים הכלולים בתכנית" (סעיף 2 לנספח) (הרשימה השמית, להלן – הסקר); הסקר לא צורף לכתב התביעה והוא אינו מהווה חלק מנספחי הבקשה למתן רשות להתגונן; מענה לשאלה האם המבקש נכלל בסקר נמסר בחקירתו הנגדית.

קבוצה שנייה: "[...] כל הפינויים שאינם כלולים ברשימת הפינויים ו/או תושבי המקום הגרים במשך 10 השנים האחרונות (ברציפות), על פי אישור משרד הפנים ואין לו דירה אחרת בבעלותו ו/או בחכירה לדורות" (סע' 3(א)(3) לנספח); מועד עריכת הסקר – שהוא מועד רלוונטי למניין 10 השנים – לא צוין בכתב התביעה, אף לא בבקשה למתן רשות להתגונן. גם הסקר, כאמור, לא צורף, והמועד הרלוונטי למעשה לא נמסר. חסרונו הושלם בחקירתו הנגדית של המבקש (בנוסף, ולמעלה מהדרוש, יצוין כי מועד זה מצוין בפסק-הדין בעניין לוי).

קבוצה שלישית: "[...] אלה שיימצאו זכאים מתוך רשימת ההשגות כמפורט בנספח טו'" (סעיף 3(א)(1) לנספח; ראו עניין לוי, פס' 25 ("ערוץ הגשת ההשגות התאפשר למטרה אחת בלבד והיא מתן אפשרות להוכיח כי חלה השמטה ברשימת המפונים וכי נגרעו ממנה שמות שמלכתחילה אמורים היו להיכלל בה. זאת ותו לא. כפועל יוצא, אין המדובר בפתיחת דיון מחודש בזכויות קנייניות כאלו ואחרות של המשיג או שלב אבות אבותיו; ההשגה אף אינה אכסניה לטענות בתחום המשפט המנהלי, אכיפה מפלה, או למחזור טענות שכבר נדחו בעבר. תכליתו של הסדר הגשת ההשגות נעוץ בבירורה של השאלה האחת והיחידה היא האם בחודש יוני 1996 התגורר המשיג במתחם")).

יישום הקריטריונים על עניינו של המבקש: המבקש אינו נמנה על אחת מקבוצות הזכאים:

המבקש לא כלול בסקר. כאמור, הסקר (הרשימה השמית) אמנם לא צורף לכתב התביעה, אף לא לבקשה למתן רשות להתגונן, אולם המבקש אישר בעדותו כי הוא אינו כלול בסקר (עמ' 2, ש' 3-1); תנאי הזכאות מכוח השתייכות לקבוצה הראשונה לא מתקיימים;

המבקש לא התגורר במקום ב-10 השנים הרלוונטיות ברציפות;

כאמור, מועד עריכת הסקר – שהוא מועד רלוונטי למניין 10 השנים – לא צוין בכתב התביעה, אף לא בבקשה למתן רשות להתגונן. אולם המבקש אישר כי המכרז (במסגרתו נערך הסקר) נערך בין השנים 1998-1996 (עמ' 1, ש' 26-24). המבקש הצהיר: "אני מחזיק ומתגורר במקום מזה כעשרים וחמש שנים, מאז שנת 1993, למעט בתקופה בה הייתי נתון במעצר בית ו/או ריציתי עונש מאסר" (סעיף 3 לתצהיר המבקש). בהתאם לטיעון שהעלה המבקש, מתוך התקופה של 10 השנים הרלוונטיות, הוא החזיק במקום 3 עד 5 שנים בלבד . היינו, גם לשיטת המבקש – הוא לא החזיק במקום "במשך 10 השנים האחרונות (ברציפות)" (סע' 3(א)(3) לנספח); תנאי הזכאות מכוח השתייכות לקבוצה השנייה לא מתקיימים;

המבקש לא הגיש השגה. רשימת ההשגות לא הוגשה, אולם המבקש אישר בחקירתו הנגדית כי הוא לא הגיש השגה (עמ' 2, ש' 6-4); תנאי הזכאות מכוח השתייכות לקבוצה השלישית לא מתקיימים. רשימת הזכאים לחבילת הפיצוי (הסקר) היא אמנם רשימה מנחה בלבד. הטיעון המתייחס להיותה של הרשימה "מנחה" בא לכדי מיצוי בעצם העובדה שתושבים עשויים להימצא זכאים לחבילת הפיצוי מכוח השתייכותם לקבוצת הזכאים השנייה או השלישית.

כאמור, אין מחלוקת כי המבקש אינו נמנה על הזכאים לפי אחת מהקבוצות הללו. בכך נסתם הגולל על הטענה בדבר עילת התגוננות מכוח הוראות המכרז.

פינוי כנגד תשלום בגין השקעות במקרקעין: אין מקומה של דרישה לתשלום פיצוי בגין השקעות להתברר במסגרת תביעת הפינוי. ככל שעומד המבקש על טענתו כאמור, פתוחה בפניו הדרך להגיש תביעה נפרדת (ראו רע"א 7924/06 אביטן נ' באום (3.10.2006) ("כן קבעה הפסיקה, כי זכות הפינוי העומדת לבעלי קרקע כלפי בני הרשות עם סיום הרישיון אינה שלובה בזכות הפיצויים של בני הרשות, וכי האחרונים זכאים להגיש תביעה נפרדת לפיצויים בשל סיום הרישיון"); ע"א 68544-03-16 עמרם נ' עיריית תל-אביב-יפו, פס' 67-65 (8.3.2017)). ממילא, הטיעון המתייחס להשקעות המבקש במקרקעין לא פורט כדבעי. הטיעון המובא בסעיף 4 לתצהיר אינו עולה כדי פירוט שנדרש במסגרת בקשה למתן רשות להתגונן.

שיהוי: טענת השיהוי לא פורטה כדבעי. היא נטענה באופן כללי ביותר, מבלי לנמקה ומבלי לפרט את השפעת השיהוי על אודות זכויותיו של המבקש ביחס למקרקעין.

מעצם טיבה ואופייה, כטענה שמבקשת לשנות את תקופת ההתיישנות, נפסק כי "[...] התנאים לקבלה הם מטבע הדברים מחמירים, ונסיבות החלתה נדירות [...]" (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ החיים בירושלים נ' הוועדה המקורית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 445 (2003)).
שיהוי בתוך תקופת ההתיישנות נוצר מקום שיש בהשתהות בהגשת התביעה שימוש לא נאות בזכות התביעה של התובע העולה כדי ניצול לרעה של ההליך המשפטי, ופגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע (שם, בעמ' 446). לצורך ביסוס טענת שיהוי על הטוען לכך להוכיח כי בנסיבות המקרה זנח התובע את זכות התביעה העומדת לו או שבמשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה. תנאי נוסף קיים: התנאי בדבר שינוי מצבו לרעה של הנתבע אחוז ושלוב בדרישה כי שינוי כאמור ינבע מהתנהגותו הבלתי ראויה של התובע. תשתית עובדתית – ולו מינימאלית – להנחת בסיס באשר לטענת השיהוי, לא הובא בתצהירו של המבקש. מהות התביעה – השבת חזקה במקרקעין לבעלים החוקיים – המדינה (וממנה – לחברות שזכו במכרז שנועד להביא לפיתוח השכונה) – אינה יכולה לסגת בפני טיעון שמהותו שיהוי בלבד. אין בחלוף הזמן כדי למנוע מהמבקש להוכיח את זכאותו לחבילת הפיצוי, שהרי התנאי העיקרי שנדרש להציג לגביו ראיות הוא עובדת המגורים במקום בתקופה נתונה. כאמור, המבקש אישר כי הוא מתגורר במקום משנת 1993 בלבד, לא קודם לכן. מגורים שהחלו באותה השנה – ללא שהמבקש נכלל בסקר – אינם מזכאים בחבילת פיצוי על פי הוראות המכרז.

רשות במקרקעין: המבקש לא פירט את המקור המשפטי לישיבתו במקרקעין. אם הבעלים (המשיבה 1) ייעד את המקרקעין לפינוי ולאחריו בינוי חדש, אין לומר שהוא ביקש או הסכים להעניק רשות – לא במפורש אף לא מכללא – לגורם אחר שבאותו זמן ממש בחר להתיישב במקום. בנוסף, זכות של בר רשות – ככל שהייתה למבקש – היא זכות אישית שאינה ניתנת להעברה. המבקש העביר את זכותו לאחר או התיר לאחר לעשות שימוש במקרקעין, בעצם השכרתם (סעיף 15 לתצהיר המבקש (פסקה שנייה)). יש באמור כדי להקשות על האפשרות להכיר במבקש כבר רשות. עם זאת, בהינתן השלב הראשוני בו נבחנות טענות המבקש, איני רואה צורך לקבוע מסמרות בשאלה זו. דין הבקשה למתן רשות להתגונן להידחות גם אם אצא מנקודת מוצא לפיה המבקש הוא בר רשות במקרקעין.

אף אם המבקש בר רשות במקרקעין, הרי שמדובר ברשות הדירה שבאה על סיומה עם מסירת הודעה של הבעלים (המשיבה 1) על דרישתו לקבל חזקה במקרקעין. הגשת תביעה עולה כדי מסירת הודעה כדין. עם מסירת הודעה בדבר סיום הרשאה, ממילא לא יכולה לעמוד לבר רשות הגנה כלשהי מפני פינויו מנכס בו הוא מחזיק (ע"א 3846/13 מדינת ישראל נ' היפר-חלף (21.7.2015); ע"א 6757/13 נחום נ' מדינת ישראל (19.8.2017); רע"א 10346/06 ארז נ' מדינת ישראל (12.6.2007); רע"א 7607/16 שלום נ' מנהל מקרקעי ישראל (30.10.2016); רע"א 78/16 אלקובי נ' עיריית תל-אביב (5.1.2016); ראו גם ע"א (מחוזי ת"א) 43018-10-15 עיריית תל-אביב נ' שובלי (8.3.2017)). ככלל, החזקה כשלעצמה – גם כשהיא נמשכת שנים ארוכות – אינה גוברת על זכות הבעלות של המשיבה 1 במקרקעין, שהם כאמור מקרקעי ציבור.
אשר לטיעון המתייחס למשיבה 4: ראו האמור בסעיף 1 (פסקה שנייה). מעבר לאמור, די בכך שביחס למשיבה 1 – המדינה, הבעלים הרשומים, והמשיבות 2 ו-3, הזוכות במכרז, אין למבקש הגנה מפני תביעת הפינוי, על-מנת שהבקשה למתן רשות להתגונן תידחה. מערכת היחסים הפנימית, בין המשיבות 3-1 או מי מהן אל מול המשיבה 4, היא כשלעצמה אינה מצדיקה מתן רשות להתגונן.

פסיקתה

הבקשה למתן רשות להתגונן – נדחית.

המבקש יפנה את המקרקעין וישיב את החזקה בהם למשיבות כשהם פנויים מכל אדם וחפץ עד ליום 31.7.2019 בשעה 12:00.

המבקש יישא בהוצאות הגשת התביעה והדיון בבקשה למתן רשות להתגונן על סך של 12,000 ש"ח. התשלום ייעשה בתוך 30 יום.

המזכירות תשלח את פסק-הדין אל ב"כ הצדדים.

ניתנה היום, כ"ב אייר תשע"ט, 27 מאי 2019, בהעדר הצדדים.