הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו תא"מ 54733-06-15

לפני
כבוד ה שופט עמית יריב

התובעת והנתבעת שכנגד

נציגות בית משותף הירקון 61 בתל אביב
ע"י ב"כ עו"ד אלכסנדר כהן

נגד

הנתבעת והתובעת שכנגד

ד"ר ירושלמי ישראל בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד אבירם מזיוב

פסק דין

לפני תביעה בסך 28,000 ₪ בגין תשלומי ועד בית שלא שולמו. כן נמצאת לפני תביעה שכנגד לתשלום 258,000 ₪ בגין הוצאות ונזקים שנגרמו לבעל דירה עקב רשלנות נטענת של נציגות הבית המשותף בטיפול ברכוש המשותף.
הנתבעת והתובעת שכנגד, חברת ד"ר ירושלמי ישראל בע"מ (להלן: " ירושלמי"), היא הבעלים של תת חלקה 1 בבית משותף ברחוב הירקון 61 בתל אביב. השטח שבבעלות ירושלמי שימש בעבר כאולם קולנוע ואולם אירועים , והוסב ל-6 יחידות מלונאיות . במ הלך השנים סבלו היחידות שבבעלות ירושלמי מהצפות חוזרות ונשנות , וירושלמי נשא ה בהוצאות התיקונים והנזקים בעצמ ה. בשנת 2009 חתמו התובעת – נציגות הבית המשותף ברחוב הירקון 61 (להלן: "הנציגות") וירושלמי על הסכם שלפיו דמי ועד הבית שישלם ירושלמי יעמדו על 1,260 ₪ בחודש במקום 800 ₪ לחודש טרם חתימת החוזה ומנגד התחייבה הנציגות לוותר על טענותיה בדבר בנייה ללא היתר בקשר עם הבנייה שהייתה קיימת נכון לזמן חתימת החוזה. סעיף 12 להסכם קובע כי תוקפו של ההסכם 3 שנים מיום חתימתו.
תביעת ועד הבית
התביעה המקורית של הנציגות הייתה לתשלומי ועד בית מ-5/2012 ועד 5/2015, ולא הייתה מחלוקת כי מ-5/2012 ועד ל-3/2014 שילמה ירושלמי 800 ₪ לחודש ולאחר מכן הפסיקה את התשלום לחלוטין. המחלוקת בין הצדדים נסובה הן בנוגע לגובה התשלום , כאשר ה נציגות טוענת כי על ירושלמי לשלם 1,260 ₪ , והן בנוגע להפסקת התשלום. כבר בשלב מוקדם של ההליך שבה ירושלמי לשלם את דמי ה וועד כסדרם והעבירה לנציגות 21,980 ₪ בגין תשלומי העבר, ועל כן הנציגות העמידה את תביעתה עתה על סך של 6,620 ₪ (פסקה 4 לסיכומי הנציגות). בין הצדדים נותרה מחלוקת בנוגע לגובה התשלום החודשי, האם חייבת ירושלמי לשלם 1,260 ₪ כשיטת ה נציגות, או שמא 800 ₪ בלבד כשיטת ירושלמי.
אין מחלוקת כי ההסכם שנחתם ביום 9.2.2009 קבע כי דמי הניהול יעמדו על 1,260 ₪. אין מחלוקת גם כי תוקף ההסכם הוא ל- 3 שנים בלבד. הנציגות עצמה צירפה לכתב התביעה (נספח 3) מכתב שכתב עו"ד רפאלוב (מי שניסח את ההסכם בין הצדדים) לבקשת ירושלמי, ובו מאשר עו"ד רפאלוב כי הגבלת תוקף ההסכם ל-3 שנים ה יא רק ביחס לגובה דמי הניהול. את המכתב הזה ציר פה כאמור הנציגות, כך שלא יכולה להיות מחלוקת כי ההסכמה לגבי גובה דמי הו ועד הייתה ל-3 שנים בלבד. טענת הנציגות שלפיה ברור מתוך ההסכם כי בתום 3 שנים ניתן יהיה רק להעלות את גובה דמי הוועד ולא להפחיתם, איננה משתמעת מלשון ההסכם, והנציגות לא הביאה ראיה כלשהי לגבי אומד דעת הצדדים בעניין זה.
טענתה של הנציגות כי התשלום של 800 ₪ לחודש הוא תשלום שהיה נכון רק לפני שחילק ה ירושלמי את הנכס ליחידות דיור היא טענה שהועלתה בסיכומים ולא הועלתה במועד המתאים לכך, ועל כן היא בבחינת הרחבת חזית מובהקת, וממילא אף לא הוכחה. די בעובדה זו כדי לדחותה.
הנציגות לא הציגה גם חישוב מסודר כלשהו שבעזרתו ניתן לקבוע מהם דמי הוועד הראויים ביחס לשטח היחידות שבבעלות ירושלמי. ירושלמי לעומת זאת הוכיח ה כי דמי הוועד ש בהם חויב עידו יונש (נתבע 2 , שהתביעה נגדו נמחקה), המחזיק נכס אחר בבניין , לא השתנו מאז שנת 2006 ונותרו כשהיו. נמצא כי טענת ה שלפיה דמי ועד הבית אמורים לחזור ולעמוד בגובה שבו עמדו לפני ההסכם לא נסתרה ואף נמצאו לה תימוכין. התביעה שלפניי היא תביעה על דמי ועד שלא שולמו בעבר, ולפיכך הנטל להוכיח את גובה דמי הוועד שבהם חייבת הנתבע ת מוטל על כתפי התובעת. כפי שקבעתי לעיל , הנציגות לא עמדה בנטל זה, ולאור האמור, דין התביעה להידחות. עם זאת, יוער, כי אין בקביעתי זו כדי להשליך על קביעת גובה דמי הוועד הראויים , משלא הובאו ראיות לכך, או על גובה דמי הוועד שייקבעו בעתיד על ידי דיירי הבניין.
התביעה שכנגד
כאמור לעיל, ירושלמי הגיש ה נגד התובעת תביעה שכנגד. לטענת ירושלמי, לאורך השנים בהן ה יא מחזיק ה את הנכס הוא סבל מהצפות שונות שנגרמו לטענת ה מתקלות בביוב הנמצאות באחריות נציגות הבניין. לטענת ה, על אף פניות חוזרות ונשנות לנציגות הבית, היא לא זכתה לשיתוף פעולה, נאלצה לטפל בהצפות על חשבונ ה, ולשפץ את יחידות הדיור אשר ניזוקו כפועל יוצא מהצפות אלו. לטענת ירושלמי, הוצאותי ה הסתכמו ב -257,752 ₪ ואותם היא תובעת. לטענת הנציגות, האחריות על הבעיות בביוב מוטלת על ירושלמי ו הן נגרמו משינוי הייעוד של הנכס מאולם קולנוע ומרתף ליחידות מגורים. לטענת הנציגות, כל הבעיות ב מערכת הביוב ייפתרו אם תשיב ירושלמי את המצב לקדמותו. ה נציגות טוענת כי שעה שירושלמי ביצע ה עוולה ושינ תה את ייעוד הנכס שלא כדין, אין ה יא יכולה לתבוע עתה את נזקיה.
בהחלטה מיום 3.4.2016 הוריתי על מינוי מומחה מטעם בית המשפט , אשר יבדוק את מערכת הביוב בנכס וייקבע אם קיימת פגיעה במערכת הביוב בנכס , וככל שישנה כזו אם מקורה ה וא בהתנהלות ירושלמי, או שמא מדובר בפגיעה בתשתית הביוב אשר באחריות ה נציגות. מתן חוות הדעת התעכב בשל עיכוב בהעברת שכר הטרחה של המומחה על ידי הנציגות תוך התעלמות מוחלטת של ה נציגות ממספר רב של החלטות בעניין, ויוער כי יש לראות התנהלות זו לחובת הנציגות.
המומחה חילק את חוות דעתו לשני חלקים. ראשית בדק המומחה את מערכת הביוב בחצר הצפונית, ולאחר מכן חיווה דעתו לגבי מערכת הביוב המפלס המדרכה. ממצאי המומחה היו אלה:
במערכת הביוב בחצר הצפונית אין כל פגיעה, אך ציין מספר גורמים העלולים לגרום להצפה, כדוגמת מעבר מים מבור הרקב לבור החלחול או הצפה הנובעת מי גשמים שלא נוקזו. המומחה קבע כי יש לבצע פעולות שונות על מנת להפריד בין הבורות ועל מנת לבצע ניקוז למי הגשמים וציין כי לירושלמי אין כל אחריות להצפות.
במערכת הביוב במפלס המדרכה קיימת פגיעה. המומחה קבע כי קיים קדח (חור) בצינור הביוב, וכאשר צינור זה סתום, המים גולשים אל בור הרקב, הבור עולה על גדותיו והמים מחלחלים אל יחידות הדיור של ירושלמי.
המומחה דחה את טענת הנציגות כאילו השינויים המבניים שערכה ירושלמי בנכס הם שגרמו לתקלות. המומחה ציין בחוות הדעת כי אם מקור הסתימות היה בצנרת הביוב הקשורה ליחידות הדיור, אופן ההצפה היה שונה (הערה בעמ' 4 לחוות הדעת). יוער, כי הנציגות בחרה שלא לחקור את המומחה מטעם בית המשפט, ומכאן שאין היא מערערת על ממצאיו אלה. מכל מקום, חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט מקובלת עליי, ואף לא נסתרה. יוער, כי טענתה היחידה של הנציגות הייתה כי השינויים שביצעה ירושלמי שלא כדין הם שגרמו לתקלות, טענה שנדחתה כאמור על ידי המומחה, ולא נטען כי בורות הביוב נמצאים בשימוש בלעדי של ירושלמי ואינם חלק מן הרכוש המשותף. הנציגות אף התנגדה בתוקף להגדרת ירושלמי לאגף שבבעלותה כאגף נפרד (כתב ההגנה לתביעה שכנגד סעיף 6). מכל האמור עולה כי הנציגות היא שהייתה צריכה לדאוג לתחזוקה השוטפת של בורות הביוב. העד מטעם הנציגות העיד באופן מפורש כי לא כך היה:
ש: בנוגע לבעיות בביוב היחידות שבבעלות ד"ר ירושלמי האם הזמנת שירות או בעל מקצוע לתקן את מערכות הביוב?
ת: לא הזמנתי.
ש: האם נערכו אליך פניות על ידי ד"ר ירושלמי או על ידי גלעד פדן מטעמו לתיקון?
ת: בעל-פה, בטלפון.
ש: מה אמרת להם?
ת: פניתי לראש ועד הבית ומה שהוא אמר שזה נופל על ד"ר ירושלמי, הטיפול בביוב שלו. מה שהוא משתמש בבורות הביוב העמוקים יותר, נופל עליו.
ש: מי זה ראש ועד הבית שאמר את זה?
ת: משה פינטו. (עמ' 8 שורה 12)
טענת הנציגות כי מעוולת ירושלמי בהסבת הנכס למגורים לא תצמח עילת תביעה, נדחית אף היא. הנציגות לא הוכיחה כי מדובר בהסבת נכס שלא כדין, ולמעלה מזאת הציגה את ההסכם שהוזכר לעיל, אשר מאשר כי לא תהיה לנציגות הבית כל טענה ביחס לבנייה שנעשתה עד אותה העת בנכס. הטענה שנטענה בהליך זה סותרת אפוא את התחייבותה של הנציגות עצמה. לאור האמור יש לקבוע כי ירושלמי זכאית להשבת הסכומים שהוציאה על תיקון צנרת הביוב ובגין הנזקים שנגרמו לה עקב התנהלותה הרשלנית של הנציגות.
גובה הנזק
ירושלמי הציג ה קבלות, מכתבים וכן דו"ח שמאי ביטוח בהיקף משמעותי . הנציגות בחרה להתייחס להגשתן של 3 קבלות בלבד ולדו"ח השמאי ברקאי כפי שיפורט להלן , אך נמנעה מלטעון דבר לגבי יתר הקבלות. לאחר שסכמתי את הקבלות שהגישה ירושלמי, הגיע סכום הקבלות לסך של 125,644 ₪.
לעניין זה לא הובאו בחשבון המסמכים הבאים שבמובהק אינם יכולים להיחשב כראיה להוצאות המזכות בשיפוי לעניין הליך זה, וזאת על אף שבא כוח הנציגות לא חקר את ירושלמי בגינם :
מכתב הנתבע לנציגות הבניין 27.7.08.
צו מעיריית תל אביב – על פי חוק העזר תל אביב יפו.
קבלות מטעם נציגות הבניין.
חשבונית עו"ד רפאלוב מיום 9.2.2009
מכתב אינסטלטור מיום 1.6.2009
קבלה AM:PM 02.11.2011
מסמך חברת הביטוח הראל 24.01.12, נלקח בחשבון רק נתון ההשתתפות העצמית.
עדי היופי שבעיצובים 22.3.2012.
מכתב הפסדי שכר דירה 15.4.2012.
קבלה עו"ד אלכס כהן 26.8 .2014.
רישום בכתב יד הנוגע להחזרי שכר דירה.
קבלות "אושר עד".
קבלה "אמיגוס".
מסמך חברת הביטוח הראל 05.11.2014 , נלקח בחשבון רק נתון ההשתתפות העצמית.
הקבלות שעליהן חקרה הנציגות:
קבלה 1064 של א.א.א בע"מ וכן קבלה 1193 של א.א. שרברבות אינן נכללות כלל בכתב התביעה וצורפו רק בתצהיר, ואינן נכללות בסכום שלהלן.
קבלה 2994 'צרור רפאל' – שעליה נשאלה ירושלמי ולא ידע ה להפריד בין רכיביה , ולפיכך יש להפחית סך של 1,500 ₪ מתוך הקבלה בגין רכיבים לא ברורים הכלולים בה, ולהשאיר על כנו סך של 500 ₪ שפורט כי שולם על פתיחת סתימות.
סכום הקבלות עומד על 125,644 ₪ ובניכוי 1,500 ₪ כאמור עומד על 124,144 ₪.
סוף דבר
הוכח כי הנציגות אחראית לאחזקת צנרת הביוב בנכס ובכלל זאת אחראית גם על התקלות שאירעו בנכסים שבבעלות ירושלמי. הנציגות לא הציגה טענות הגנה מניחות את הדעת ולא ערערה על הקבלות שהציגה ירושלמי, ולפיכך יש לחייבה בסכומן.
התביעה העיקרית נגד ירושלמי נדחית, אך אין לחייב את ה נציגות בהוצאות בגינה שעה שירושלמי שילמה את מרבית החוב הנטען, עקב הגשת התביעה ובמהלך ניהול ההליך. התביעה שכנגד מתקבלת בחלקה והנציגות תשלם ל ירושלמי סך של 124,144 ₪ . סכום זה יישא הפרשי ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה ועד יום התשלום המלא בפועל. כן תישא הנציגות בהוצאות ירושלמי בסך 5,000 ₪ (מחצית האגרות, בתוספת שכר טרחת המומחה). כמו כן ת ישא הנציגות בשכר טרחת עורך דין בסך 8,000 ₪. סכומים אלו יישאו הפרשי ריבית והצמדה מיום מתן פסק הדין ועד יום התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, ח' ניסן תשע"ז, 04 אפריל 2017, בהעדר הצדדים.