הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו תא"מ 38613-08-17

לפני כבוד השופט נמרוד אשכול

התובעת:

שרה גיא
ע"י ב"כ עוה"ד ראובן פארן.

נגד

הנתבעת:

מדיקס סטלו תעשיות פרמצבטיות בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד יעקב כהן ו/או מירה כהן-מיתר ו/או אח'.

פסק דין

המחלוקת בתיק

התובעת רכשה מהנתבעת משרדים בנכס המצוי בהרצליה. השאלה שבמחלוקת היא האם הנתבעת פינתה את הנכס באופן ובמועד הקבוע בהסכם בין הצדדים. באם לא עשתה כן , האם זכאית התובעת לפיצוי מוסכם כקבוע בהסכם.

רקע ועיקרי טענות הצדדים

בפני תביעה חוזית – כספית על סך 39,900 ₪. התובעת, אדריכלית במקצועה, ביקשה לרכוש משרדים על מנת לשכן בהם את משרד האדריכלים שהיא מנהלת יחד עם בעלה והמצהיר מטעמה – האדריכל מאיר גיא. הנתבעת, בעלת נכס המצוי בקומה ב' של בניין ברחוב בן גוריון 22א' בהרצליה והידוע כגוש 6538 חלקה 667/35 (להלן " הנכס"/ "הממכר"). התובעת והנתבעת התקשרו בהסכם לטובת ממכר הנכס ביום 11.2.2016 (להלן "הסכם המכר/ ההסכם", אשר צורף כנספח "א" לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעת).

התביעה נסובה סביב המחלוקת לעניין מועד המסירה של הנכס הנמכר, מושא ההסכם. טענת התובעת היא שמסירת הנ כס בוצעה באיחור של 21 יום מהיום שבו היה אמור להימסר על פי ההסכם, ועל כן היא זכאית לפיצוי מוסכם בסך של 1,900 ₪ ליום איחור (בהתאם לסעיף 11.3 להסכם המכר).

הנתבעת טוענת שפינתה הנכס עוד לפני המועד שנקבע. בנכס נותרו מחוברים דרך קבע ומחוברים אחרים שאין עליה החובה לפנותם וזאת על פי ההסכם. כן טענה שהשאירה חלק מהרהיטים בנכס לבקשת בעלה של התובעת (אדריכל מאיר גיא) אשר העדיף לדחות המסירה לאחר קבלת תשובה מהחברה לפיתוח הרצליה ,באם היא מוכנה לשכור את הממכר או לאו. כן טענה הנתבעת, כי מר מאיר גיא הערים עליה קשיים ודרש דרישות בלתי סבירות שבראשן פירוק מחוברים שהינם חלק מהממכר. דרישות שלא באו לידי ביטוי בהסכם ועולות לכדי חוסר תום לב.

דיון והכרעה

ביום 11.2.2016 נחתם הסכם מכר לרכישת הנכס בין התובעת לבין הנתבעת. בהתאם לסעיף 8.1 להסכם, הנתבעת הייתה אמורה למסור לתובעת החזקה בממכר " כשהוא פנוי מכל אדם, חפץ (שאינו מחובר חיבור של קבע), וזכות צד שלישי, במצבה במועד חתימת הסכם זה למעט בלאי סביר, ביום 13.10.2016...".

לטענת התובעת, סעיף 11.3 להסכם הוא הסעיף הרלוונטי המרכזי לתביעה מושא ענייננו וקובע כדלקמן:
"כל איחור במסירת החזקה בממכר לידי הקונה, עד ל-7 ימים, לא יהווה הפרה כלל ולא ישולם בגינו כל פיצוי לקונה.

איחור במסירת החזקה בממכר לקונה אשר יעלה על 7 ימים ולא יעלה על 30 יום, יחשב כהפרה של הסכם זה, אם כי לא הפרה יסודית. אחור במסירת החזקה במועד זה, יחייב את המוכר לשלם לקונה פיצוי מוסכם בסך של 1,900 ₪ (אלף ותשע מאות ₪), בגין כל יום של איחור וזאת החל מיום האיחור הראשון..."

עוד טענה התובעת, כי סעיף 12.1 להסכם קובע שההסכם ממצה את כל הסכמות הצדדים וכי "לא תהא כל נפקות לכל משא ומתן, הבנה, הסכמה, התחייבות, או מצג אשר היו, ככל שהיו, בין במפורש ובין במרומז, בין בכתב ובין בעל-פה, בין הצדדים בקר עם הדירה עובר לחתימה על הסכם זה, אלא אם כן נעשו במסמך שנחתם על ידי כל הצדדים."

התובעת צירפה לתצהיר עדותה הראשית נספחים "ב" ו- "ג" המהווים תיעוד לחילופי התכתבויות בין מנהל הנתבעת לבין נציג החברה לפיתוח הרצליה אשר בחנה את אפשרות שכירת המשרדים מהתובעת כולל חלק מהריהוט שנמצא בו. התובעת טענה כי נספח "ג" מהווה הודאת בעל דין של הנתבעת לפיה, ביום 30.10.2016 המסירה טרם בוצעה שהרי הריהוט לא הוצא והמפתח לא הועבר לתובעת (ראה סעיף 18 לסיכומי התובעת).

נספח "ג" לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעת, הוא מייל שנשלח ביום 31.10.2016 על ידי הגב' שרון דרור ,מנהלת תפעול וכ"א מהחברה לפיתוח הרצליה ,ותוכנו כדלקמן:
"סטלו בוקר טוב,
מעדכנת אותך שתוך יום יומיים נהיה מגובשים יותר לגבי שכירת המשרד ובהתאם לכך נחליט לגבי הריהוט כמובן שאין לנו צורך בריהוט אם לא נשכור בסופו של דבר את המשרדים ארז או אני נעדכן בהקדם
תודה רבה"

מייל מיום 30.10.2016, אשר נשלח על ידי סטלו רובינסון לארז מהחברה לפיתוח הרצליה צורף כנספח "ב" לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעת וסומן כמוצג "מב/2", בו צוין: "... אנו מוסרים היום בסוף היום את המפתח למתחם לגיא מאיר הבעלים החדש ומשאירים חלק מהריהוט שטרם נמכר במקום לבדיקתכם. אשמח לקבוע איתך עוד היום אם אפשרי לראות את הריהוט הנ"ל ולקבל הצעה ממך לגבי ריהוט זה... ממתין לתשובתך."

ללמדך, שאין לראות במייל זה הודאת בעל דין כטענת התובעת, נהפוך הוא: הנתבעת ציינה במייל כי "גיא מאיר הבעלים החדש ומשאירים חלק מהריהוט שטרם נמכר..." . הנתבעת מגדירה במסמך זה את גיא מאיר הבעלים החדש – הווה אומר, שמבחינתה הליך המכר הסתיים . כן ראה נספח " ה" אשר צורף לתצהיר עדות ראשית מטעם הנתבעת ,הסכם שכירות בין "מרקורי חברה לניהול בע"מ" לבין הנתבעת מיום 20.9.2016. כן ראה קבלה מחברת ההובלות, אשר צורפה כנספח "ו" לתצהיר עדות ראשית מטעם הנתבעת.

התובעת טענה שטענת סטלו רובינסון לפיה הריהוט נותר בנכס "לבקשת התובעת", היא טענת כזב כיוון שהתובעת לא נכחה בביקור במשרדים, לא ניהלה מו"מ עם החברה לפיתוח הרצליה, וממילא שלא קיים מסמך בכתב בו מאשרת התובעת הסכמתה לאיחור, כמתחייב על פי ההסכם וכאמור לעיל. דינן של טענות אלו – דחייה, וזאת כמפורט להלן.

הנתבעת הציגה לבית המשפט ראיות התומכות בעדותה ובגרסתה לפיה פינתה הנכס במועד הקבוע בהסכם, למעט רהיטים וציוד המחוברים ד רך קבע אשר אין היא מחויבת לפנות על פ י ההסכם. כן השאירה בנכס חלק מהרהיטים וזאת לבקשת התובעת ו/או מי מטעמה עד למיצוי המשא ומתן שבין התובעת ל בין החברה לפיתוח הרצליה, אשר בדקה אפשרות לשכירת הנכס לרבות הרהיטים הנ"ל. בנושא זה ראה הראיות הבאות:
הסכם שכירות מיום 20.9.2016 בין "מרקורי חברה לניהול בע"מ" לבין הנתבעת. בסעיף 5 להסכם צוין כי תקופת השכירות תהא לתקופה של שנתיים ושלושה חודשים, אשר תחל ביום 9.10.2016 ועד ליום 31.12.2018. כן נקבעו בהסכם זה דמי שכירות חודשיים בסך של 5,800 ₪ לחודש בתוספת מע"מ. ללמדך, שתחילת תקופת השכירות הייתה קודם למועד פינוי הנכס כמתחייב בהסכם מושא התביעה דנן.

קבלה מחברת ההובלות בנוגע לפינוי הנכס בסך של 5,265 ₪ בגין הובלה מיום 10.10.2016. ללמדך, ביום זה ביצעה הנתבעת העברת משרדיה מהנכס למשרדים החדשים.
סעיף 5 לתצהירו של מר סטלו רובינסון, מטעם הנתבעת, המציין: "הסיבה בגינה לא נקבעה קבלה בהסכמה, טמונה בהתנהגותו של בעל התובעת, אשר סבר כי יוכל להשכיר את הממכר לשימושה של עיריית הרצליה, והעדיף לדחות את המסירה בטענות שווא עד אשר יקבל תשובה מעיריית הרצליה, האם בכוונתה לשכור את הממכר או לא. כאשר הודיעה לו עיריית הרצליה כי אין בכוונתה לשכור ממנו את הממכר נאות הוא לקבל את החזקה."

כן ראה עדותו בעמוד 10, שורות 1-5 , 17-23:
" ת. עצם העובדה שאני לא נשאר זה היה ברור לגמרי. שאלת והדברים סולפו קצת. הפניה אלי של גיא לגבי החברה הכלכלית היתה מתי שהוא בתחילת ספטמבר כאשר הוא אמר לי שבשל הקשרים שלו בעירייה כי הוא אדריכלי הבית של העיריה יש סיכוי טוב שהחברה הכלכלית תוכל לקחת את המשרדים ואז הוא בא ושאל אותי אם ברצוני להמשיך את ה- 18 חודש ואמרתי לו לא.
...
ש. במועד הפינוי היית אמור לקבל השיק 200 אלף שקל. תראה לי מתי פנית לראשונה לגיא ואמרת שפינית ב 10 לחודש ואתה רוצה את הכסף?
ת. הודעתי לגיא שאני מפנה את המקום ולקחתי את הרהיטים שנחוצים לי במשרדים החדשים. גיא ביקש שאשאיר הרהיטים כדי ששרון מהחברה הכלכלית תוכל לראות. היא חזרה פעמיים. בפעם השניה ביקשתי שבמידה והיא תיקח את הרהיטים. ואז החלטתי שאני תורם את הרהיטים האלה ותרמתי בתאריך שהרהיטים פונו את הכיסאות לבית הכנסת ואת הרהיטים לעמותה של עיריית תל אביב."
חילופי התכתבויות במייל אשר צוינו לעיל המלמדים על הותרת חלק מהרהיטים לבקשת התובעת ולצורך קידום משא ומתן עם החברה לפיתוח הרצליה.
עדותו של מר מסיקה, מטעם התובעת, המלמדת על משא ומתן שהתקיים עם החברה לפיתוח הרצליה לגבי השכרת הנכס. ראה עמוד 16, שורות 7-23:
"ש. את מי ייצגת בעסקה שהייתה אמורה להיות?
ת. לא ייצגתי אף אחד. כשנודע לי על הנכס שהגיע למשרד, עיריית הרצליה עברה ממקום מסוים למקום ההוא. כשהבנתי שהנכס להשכרה, מיוזמתי פניתי לחברה הכלכלית של עיריית הרצליה, שהוא כפופה לעיריית הרצליה. עניינתי אותם בנכס להשכרה. קבענו, דיברנו עם מאיר גיא בעל הנכס, תיאם לי פגישה. הגעתי עם האנשים הרלוונטיים. הייתה פגישה אחת שהגיע המנכ"ל והבחורה שהתנהלתי איתה בטלפון. הם באו לראות את הנכס. בעל הנכס הקודם פתח לנו את הנכס, שנמצא באולם. הוא עשה לנו סיור, ראו התרשמו. במהלך הסיור נושא הריהוט הוא אמר שזה למכירה, הם אמרו אין בעיה. גם לא המשיך הלאה, לאחר מו"מ ביני לבין העירייה חב' הניהול, היה מחיר שהם באו לראות לפי מחיר מסוים והם נתנו הצעה שאפילו לא העברתי לבעלים. כי הביאו הצעה נמוכה. אחרי 3 שבועות חודש קיבלתי הודעה שהם ירדו מהנושא.
המו"מ התנהל 3 שבועות. לא זוכר תאריכים מתי התנהל המו"מ.
כשהבאתי את ההצעה לא רציתי להביא את ההצעה שנתנו לי כי היא הייתה הצעה מעליבה, לא התקדמתי איתם לשום מקום. היה מו"מ שהתנהל, כשביקשתי מהם שיביאו הצעה יותר רצינית, לקח 3 שבועות, מעבר לזה נגמר הסיפור.
גיא ידע שאני נתתי לו את ההצעה. אמרתי לו שהם ירדו מהסיפור, שהם נתנו הצעה מעליבה. כשהבאתי אותם הם ראו את הנכס."

התובעת מצרפת נספחים רבים המעידים על חליפת תכתובות בינה לבין הנתבעת, בהם היא שבה וחוזרת על בקשותיה לפנות הנכס במלואו כמתחייב בהסכם (ראה נספחים " ז-יג" לתצהיר עדותה הראשית של התובעת). מנגד, ניתן לראות כי התובעת בעצמה צירפה לתצהיר עדותה הראשית את נספח " יא" מיום 20.11.2016 בו עו"ד יעקב כהן, מטעם הנתבעת , ממען מכתב לעו"ד פארן , ב"כ התובעת, אודות מסירת המקרקעין כהאי לישנא:

"1. המשרדים היו מוכנים עוד ביום 9.10.2016, וגם אם היו טענות מסוימות אין בכך כדי למנוע מסירה וגמר תשלום.
2. מאז אתם דוחים את מרשתי בלך ושוב, ונתפסים לזוטי דברים, כגון 'ארונות העץ במטבח' או 'וילונות הצללה', וזאת בייחוד כאשר ברור וידוע כי מרשך עומס להרוס מחיצות ולבצע שינויים פנימיים מהותיים במבנה.
3. בכל זאת מרשתי נענתה לדרישות, גם בלתי סבירות, ופינתה עוד דברים בכדי לקבל את התשלום האחרון בסך 200,000 ₪.
4. המושכר עומד לרשותכם החל מיום 9.10.2016, ואין לקבל הדחיות.
5. ביקשתי ממך להסדיר עניין פשוט זה ואני מצפה כי אכן יוסדר ללא דיחוי נוסף.
6. הגב' דנה מזור הודיעה פעמיים כי היא מתייצבת אך היא לא נענתה. גם אנוכי צלצלתי למשרדך מספר פעמים בימים ד' ו-ה' ואף היום... אך לא זכיתי לכל מענה.
7. חבל שנידרש להליכים משפטיים בשל התעקשויות משוללות תום לב ועמידת דווקניות על זכויות לכאורה, בביצוע המסירה.
8. ויאמר מפורשות כי עמידה מיצוי קיצוני של הליך המסירה כגון הוצאת 'מדפי מתכת מחדר התקשורת' או '2 לוחות שעם בחדרים' היא עמדה משוללת כל תום לב, ומרשך ייאלץ לשאת בהוצאות ובתוצאות.
9. מרשתי מוסרת כי היא מסירה עוד פריטים (כמו לוחות השעם המסכנים), אפילו שאין זה עליה, רק כדי לקדם הענין, אבל צלונים נשארים (חלק מן המבנה, ארונות מטבח תחתון (שהותקנו עוד ברכישה והם בילט-אין), וארונות נישה ליד המבואה (גם הם בילט אין)..."

מהמכתב עולה כי המשרדים היו מוכנים עוד קודם למועד המוסכם על פי הסכם המכר, כי לעמדת הנתבעת הדרישות לפינוי הרהיטים בלתי סבירות ועמידה עליהם היא דווקנית המשוללת תום לב. מה גם, שהרהיטים אשר הושארו בנכס מחוברים חיבור של קבע ולכן על פי ההסכם אין מחויבת הנתבעת להוצ יאם (ראה לעניין זה מפרט הרהיטים אשר צמודים לקרקע, בנספח "ג" לתצהיר עדות ראשית מטעם הנתבעת).

ממארג הראיות המונחות בפני, ונוכח האמור לעיל, אני קובע כי התובעת הייתה ערה למשא ומתן מול החברה לפיתוח הרצליה ואף הייתה חלק מהמו"מ להשארת הרהיטים אשר הושארו בנכס לבקשתה. כמו כן אני קובע שהנתבעת עמדה במועד הפינוי כמתחייב בהסכם. ברי שמדובר בזוטי דברים עת התובעת סירבה להיכנס לנכס עקב הימצאותם של לוחות שעם, ארון חשמל, ארון תקשורת ורצפה מלוכלכת , בייחוד לאור הטענה שארון החשמל וארון התקשורת מחוברים לקרקע. ראה לעניין זה עדותו והודאתו של מר מאיר גיא בעמ' 7, שורות 9-17 שחלק מהרהיטים אכן מחוברים ולדידו על הנתבעת הייתה החובה לסלקם:

" ש. אתה חושב שחיבורי התקשורת האלה?
ת. אני היתי צריך להעיף אותם כי אני לא התכוונתי להשתמש בטלפונים שלו.
ש. לגבי התריסים של החלונות?
ת. חלק הוא סילק.
ש. זה מסגרות מעץ ממתכת צמודים לקיר ואתה ביקשת שיוריד את זה?
ת. זה לא צמוד לקיר. זה תריס שמוברג לחלון. אם הוא כבר סילק חלק שיסלק הכל אבל הוא לא סילק. הוא השאיר. חלק הוא העיף וחלק לא.
ש. במשרד היו מחיצות בנויות שהפרידו בין החדרים שרובינסון התקין בתחילת השכירות שלו?
ת. כן. הוא השאיר מחיצה אחת בוודאי שהוא צריך לסלק הכל."

אין מקום לדרוש סילוקם של קירות מחיצה בנויים שכן הם חלק מהממכר ועל פי הסכם המכר הנכס נמכר "As Is" (ראה סעיף 3.3 להסכם המכר), כשם שעל פי ההסכם אין חובה לסלק את כל אותם "מחוברים". הלכה היא כי "על צדדים לחוזה לנהוג בתום לב על מילוי חובות וקיום חיובים הנובעים מחוזה ועל שימוש בזכויות הנובעות ממנו. דרישתו של סעיף 39 לחוק החוזים היא קוגנטית, ומדובר בדרישה מצטברת אשר מצטרפת לכל חיוב ולכל הוראה חוזית במשפט הישראלי... עקרון זה מהווה ביטוי משפטי לעקרונות מוסריים ותמציתו מתבטאת בדרישה לנהוג כלפי הצד האחר לחוזה באנושיות, יושר והגינות. העקרון אינו מחייב לנהוג באלטרואיזם תוך הזנחת האינטרסים האישיים, אך הוא דורש להתחשב בזולת ובאינטרסים שלו, תוך שיתוף פעולה עמו לשם הגשמת מטרת החוזה..." [ראה ע"א 1966/07 עמליה אריאל נ' קרן הגמלאות של חברי אגד בע"מ (פורסם בנבו) (להלן " פרשת עמליה אריאל")]. מהכלל אל הפרט, אלמלא התובעת הייתה נוהגת בתום לב וחפצה להיכנס לנכס, היה עליה לשתף פעולה עם התובעת לפינוי הרהיטים לשם הגשמת מטרת החוזה, או לחילופין לפנות הרהיטים בעצמה ולאחר מכן לדרוש מהנתבעת לשפותה.

מכתבי הטענות, העדויות ומארג הראיות המונחים בפני עולה כי התובעת עומדת עמידה דווקנית על זכות חוזית ומנצלת זכויותיה החוזיות באופן השולל תום לב [ראה לעניין זה ספרה של גבריאלה שלו, "דיני חוזים", מהדורה שניה בעמ' 63-64; גבריאלה שלו, דיני חוזים – החלק הכללי 96 (2005) בעמוד 109-111; דניאל פרידמן ונילי כהן בהשתתפות מנחם מאוטנר " חוזים" ג 337, 350-360 (2003)] כן ראה לעניין זה פרשת עמליה אריאל:

"לעקרון תום הלב ישנם מספר ביטויים קונקרטיים ביחסים החוזיים, אולם הרלוונטיים לענייננו הם האיסור לנהוג באופן שיפגע ברוח העסקה ובמטרתה [שלו, בעמוד 106; פרידמן וכהן, בעמודים 337-339]. השני, קרוב ונגזר במידת מה מהאיסור הראשון, האיסור בדבר עמידה דווקנית על זכות [שלו, בעמוד 109-111; פרידמן וכהן, בעמודים 350-360].

36. האיסור לנהוג באופן שיפגע ברוח העסקה ובמטרתה. כאשר צד לחוזה מתנהל באופן שפוגע בהגשמת החוזה ובמטרתו הרי שהוא חותר תחת אושיות החוזה ובכך הוא מכשיל את רצון הצדדים, ולכן יש לומר כי הוא מתנהג בחוסר תום לב. אחד מנגזרותיו של כלל זה היא החובה בדבר שיתוף פעולה לצורך הגשמת הצפיות הסבירות של הצד האחר לחוזה... הפרת עקרון תום הלב בהקשר זה עשויה להתרחש כאשר צד לחוזה נוקט בהקפדה דווקנית על לשון החוזה מקום שההקפדה אינה נחוצה ויש בה להכשיל את הגשמתו [שלו, בעמוד 106]. עקרון תום הלב מטיל על הצדדים במישור זה את החובה להגשים את רוחה של הנורמה המשפטית המפורשת החלה על ההתקשרות ביניהם, גם כאשר הדבר חורג מלשון הנורמה [פרידמן וכהן, בעמוד 338-339]. עמד על כך השופט מ' אלון (כתוארו אז) ב ע"א 391/80 לסרסון נ' שכון עובדים בע"מ, פ"ד לח(2) 237, 263 (1984), בקובעו: 'כללו של דבר. שבסעיף 39 לחוק החוזים בא להורות על קיומו וביצועו של חיוב מחיובי החוזה בדרך עשית הישר והטוב ומתוך רצון לקיים את כוונתם של הצדדים לחוזה לפי רוחו של החיוב ולא רק לפי אותיותיו הטכניות והפורמאליות, שבהן הוא נוסח..."

על התובעת היה להגשים את החוזה ולנהוג בתום לב כלפי הנתבעת, זאת מבלי לדבוק בלשון הטכנית והפורמלית של הסכם המכר.

סוף דבר

בשים לב לאמור לעיל, קובע כי הנתבעת פינתה הנכס במועד המוסכם על פי ההסכם ולא חל עיכוב במסירה.

מורה על דחיית התובענה.

התובעת תשלם לנתבעת הוצאות משפט בסך 2,500 ₪.

כל צד יישא בשכר טרחת עורך דינו.

זכות ערעור כדין.

ניתן היום, כ"ח סיוון תשע"ט, 01 יולי 2019, בהעדר הצדדים.