הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו תא"ח 55251-11-18

לפני כבוד השופט יגאל נמרודי

התובעים:

מלי ברשנטיין שילון
גיא שילון
ע"י ב"כ עו"ד נירה גראפי מלכין

נגד

הנתבע:
ערן אגאי
ע"י ב"כ עו"ד הראל גל ים

פסק דין

לפניי תביעה לפינוי מושכר לפי פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.
מבוא וטענות הצדדים
התובעים הם הבעלים של דירה בקומה הראשונה של בניין הבנוי על המקרקעין הידועים כגוש 7091, חלק מחלקה 21, ברחוב דיזינגוף 89 בתל אביב (להלן – הדירה). הנתבע שכר מהתובעים את הדירה מכוח הסכם שכירות שנערך בחודש אוקטובר 2014 (להלן – הסכם השכירות). יצוין כי התובעים רכשו את הדירה בשנת 2011 בעוד שהנתבע כבר החזיק בדירה (הוא שכר אותה בשנת 2010 מבעליה הקודמים). הנתבע מחזיק במספר דירות נוספות בבניין. הוא שכר את הדירה על מנת להשכיר אותה לשוכרי משנה בטווחי זמן משתנים (סעיף 6 להסכם השכירות).

התובעים טענו כי הנתבע המחה את זכויותיו בהסכם השכירות לצד שלישי – מר עמית פורת (להלן – עמית), חרף התנגדותם (סעיף 25 לכתב התביעה). כן הם טענו כי הוא השכיר את הדירה לעמית בשכירות משנה ללא הסכמתם (סעיפים 17 ו-26 לכתב התביעה). בנוסף, הם טענו כי הנתבע הפר את הסכם השכירות באופן הבא: ערך שינויים בדירה מבלי ליידע את התובעים וללא הסכמתם (סעיף 19 לכתב התביעה); לא ערך פוליסת ביטוח (סעיף 20 לכתב התביעה); לא הפקיד שטר חוב החתום על ידי ערבים (סעיף 21 לכתב התביעה); לא שילם את דמי השכירות במועד הגשת התביעה (סעיף 23 לכתב התביעה); וכן הוא ו/או מי מטעמו פנה לעיריית תל אביב בבקשה לקבל רישיון עסק לצורך הקמת בית מלון. לטענת התובעים הבקשה הוגשה ללא ידיעתם והסכמתם והם "רכשו את המושכר למטרת מגורים, הא ותו לא. לפיכך, כל מתן היתר לבית מלון, כמובן שייפגע בקניין של התובעים ובזכויותיהם לממש את קניינם כראות עיניהם, כמובן למטרת מגורים בלבד" (סעיף 36 לכתב התביעה). התובעים טענו כי הנתבע הפר את הסכם השכירות הפרה יסודית (סעיף 40 לכתב התביעה).

הנתבע הכחיש את הטענות האמורות. הוא טען כי העובדה שהוא עושה שימוש במושכר לשם השכרתו בשכירות משנה לטווחי זמן משתנים הייתה ידועה היטב לתובעים. הוא הדגיש כי "זוהי פרנסתו של ערן ולשם כך המושכר הושכר על ידו וכך גם הושכרו על ידו כל יתר היחידות במבנה בו מצוי המושכר" (סעיף 9 לכתב ההגנה). הוא ציין כי הוא אכן ביקש להעביר את הזכויות במושכר לשוכר חלופי – לעמית ו/או לחברה בבעלות אשתו של עמית, חברת ע.ש. יזמות והשקעות בע"מ (להלן – חברת ע.ש.) (עדות עמית, עמ' 11, ש' 31). לטענתו, על אף שהסכם השכירות אפשר לו לעשות כן, התובעת 1 סירבה לכך (סעיף 17.4 לכתב ההגנה). הנתבע הכחיש גם את יתר טענות התובעים המייחסות לו הפרות שונות של הסכם השכירות.

לאחר בחינת טענות הצדדים, העובדות, הראיות והדין הגעתי למסקנה לפיה דין התביעה להתקבל. טענות שלא זכו להתייחסות פרטנית נמצאו על ידי בלתי רלוונטיות להכרעה.

דיון והכרעה
הטענה כי הנתבע העביר את זכויותיו בדירה
התובעים טענו בסיכומיהם כי "הנתבע העביר את החזקה במושכר לשוכר אחר". לטענתם, "אין עסקינן בהשכרה בשכירות משנה כפי שמציג זאת, הנתבע, בצורה שרירותית, עסקינן בהעברת ההסכם לגורם אחר, העברה שהייתה צריכה להיות מאושרת על ידי התובעים כמשכירים מראש ובכתב" (פסקת המבוא לסיכומי התובעים).

הנתבע התגונן בסיכומיו מפני הטענה לפיה הוא השכיר את הדירה בשכירות משנה לעמית ו/או לחברת ע.ש. הוא טען כי הסכם השכירות התיר לו לעשות כן. הוא טען כי כך הוא נהג עוד טרם שהתובעים רכשו את הדירה. הוא הוסיף כי התובעים ידעו היטב שהוא עושה שימוש בדירה לצורך השכרתה "בטווחים שונים, לרבות ארוכים, לשוכרי המשנה" (סעיף 12 לסיכומי הנתבע). הנתבע לא התגונן בסיכומיו מפני הטענה לפיה הוא המחה את זכויותיו מכוח הסכם השכירות לצד שלישי. הוא טען בהקשר זה כי "מקריאת סיכומי התובעים מתקבל הרושם שמא הטיעון המרכזי בהליך זה – לא פחות – הינו כי ערן, כאמור, העביר את הסכם השכירות אל חברה מטעמו (ולא אל שוכרי המשנה), תוך זיוף ההסכם כנטען", והוסיף כי מדובר בהרחבת חזית אסורה ולכן "אין בכוונת ערן להתייחס לטיעון כאמור" (סעיפים 6 ו-7 לסיכומי הנתבע).

הנתבע נתפס לכלל טעות. הטענה לפיה הוא העביר את זכויותיו בדירה לצד שלישי נטענה בכתב התביעה (בסעיף 25 לכתב התביעה צוין: "בניגוד מפורש לעמדתם של התובעים, המחה הנתבע את זכויותיו בהסכם השכירות לצד ג' כשהתובעים התנגדו לכך"). לפיכך, טענה לפיה הנתבע המחה את זכויותיו לעמית ו/או לחברת ע.ש אינה מהווה הרחבה של חזית המחלוקת. סיכומי הנתבע אינם מגלים הגנה מפני טענה זו. אכן, בכתב התביעה טענו התובעים, בנוסף, כי הנתבע השכיר את הדירה לעמית בשכירות משנה, באופן שמנוגד להסכם השכירות. במהלך ההליך, בעקבות פנייה יזומה של התובעים לעיריית תל אביב, גילו התובעים כי בין הנתבע וחברה בבעלותו לבין חברת ע.ש. נערך ביום 19.10.2015 הסכם (כותרתו: "הסכם שכירות בלתי מוגנת") המתייחס, בין היתר, לדירה (להלן – הסכם 2015). בסיכומיהם הותירו התובעים את טענתם לעניין המחאת הזכויות לצד שלישי (משתמע כי הטענה בדבר השכרת המשנה נזנחה).

הוראות הסכם השכירות, הרלוונטיות לענייננו, קובעות כדלקמן:

השוכר אינו רשאי להעביר זכות מזכויותיו מכוח הסכם השכירות (סעיף 12.1 להסכם השכירות) (הוא רשאי עם זאת להשכירה בשכירות משנה, כאמור בסעיפים 6 ו-12.2 להסכם השכירות);

העברת הסכם השכירות לשוכר חלופי אפשרית. המשכיר לא יתנגד אלא מטעמים סבירים , והכל בתנאים מוגדרים שנקבעו (סעיף 8.3 להסכם השכירות);

השוכר אינו רשאי להרשות לאחר להשתמש דרך קבע במושכר אלא בכפוף להסכמת המשכיר מראש ובכתב (סעיף 3.3 להסכם השכירות);

השכרת משנה לטווחים משתנים מותרת – השכרת משנה כאמור היא בהתאם לשיקול דעת השוכר אשר יהיה אחראי לשוכרי המשנה שישהו או יתגוררו במושכר לרבות לפינויים בפועל מהדירה (סעיפים 6 ו-12.2 להסכם השכירות).
הנתבע אינו חולק על כך כי הסכם השכירות אסר עליו להמחות את זכויותיו לצד שלישי או להעביר את התחייבויותיו לשוכר חלופי ללא הסכמת התובעים (סעיף 16 לתצהיר המשלים מטעם הנתבע). אלא שלטענתו הוא לא עשה כן. קיימת אפוא מחלוקת עובדתית המצריכה הכרעה: האם הנתבע המחה זכויותיו מכוח הסכם השכירות לעמית ו/או לחברת ע.ש. או שמא הוא השכיר להם את הדירה בשכירות משנה, כטענתו. ככל שיימצא כי הנתבע השכיר את הדירה בשכירות משנה יהיה מקום להידרש למחלוקת הפרשנית בשאלה האם השכרת משנה כאמור – שאינה כפופה להסכמת התובעים מראש ובכתב – מותרת או שמא יש בה כדי להוות הפרה של הסכם השכירות. אדון בדברים כסדרם.

מחלוקת עובדתית – האם הנתבע המחה את זכויותיו במושכר
כאמור, התובעים טענו כי הנתבע המחה זכויותיו מכוח הסכם השכירות לעמית ו/או לחברת ע.ש., בעוד הנתבע כפר בכך. גרסתו ביחס למערכת היחסים עם עמית בקשר עם הדירה לא הייתה עקבית והיא מעוררת סימני שאלה כבדים. בכתב ההגנה טען הנתבע כי עמית הינו שוכר חלופי אשר הוצע מטעמו ובסופו של יום לא נכנס לנעליו מפאת סירוב התובעים. הוא טען כי הותר לו להשכיר את הדירה בשכירות משנה, אולם הוא לא טען כי הוא השכיר את הדירה באופן זה לעמית. עמית נשאל האם הוא שוכר את הדירה. הוא השיב: "אני מנהל עבור ערן, משווק" (עמ' 11, ש' 20). הנתבע ציין כי הוא לא העביר את הזכויות בדירה לעמית. הוא העיד: "עמית היא חברת הניהול שלי עוד לפני, כשנתיים" (עמ' 16, ש' 21). הטענה כי עמית הינו שוכר משנה בדירה לא הועלתה כלל בשלב המוקדם של ההליך. אף אחד מהם לא הזכיר את קיומו של הסכם 2015. רק לאחר חשיפת הסכם זה על ידי התובעים טען הנתבע לראשונה כי "מדובר בהסכם במסגרתו התחייבה החברה, בין היתר, להשכיר לעמית וע.ש. בשכירות משנה יחידות שונות אותן שכר הח"מ ו/או החברה בבניין בו מצוי המושכר" (סעיף 12 לתצהיר המשלים מטעם הנתבע). אותו הסכם, אשר הנתבע מכנה כ"ראייה הטובה ביותר עבורי בתיק זה", הינו הסכם אשר ניכר היה ניסיונו של הנתבע להסתיר את קיומו; הוא אינו נזכר בכתב ההגנה; אף לא בתצהיר הנתבע; הוא לא צוין בעדות הנתבע מיום 13.1.2019 והנתבע לא הגיש אותו כראייה מטעמו. ספק אם הוא היה מגלה את דבר קיומו אלמלא נחשפו התובעים להסכם זה.

הסכם 2015 תומך בטענת התובעים לפיה הנתבע העביר לחברת ע.ש. זכות מהותית שניתנה לו בהסכם השכירות. כך, מסעיף 9 להסכם 2015 עולה כי הנתבע המחה לחברת ע.ש. את הזכות להשכיר את הדירה בשכירות משנה לצדדים שלישיים לטווחי זמן משתנים.

היינו, הנתבע המחה זכות מזכויותיו מכוח הסכם השכירות לחברת ע.ש., כאשר המחאה כאמור מהווה הפרה של סעיף 12.1 להסכם השכירות. טענות הנתבע לפיהן הוא לא העביר את התחייבויותיו מכוח ההסכם לצד שלישי וכי הוא נותר שוכר ראשי הנושא בתשלום דמי השכירות אינן מסייעות. כך גם לא מסייעות לו טענותיו בקשר עם הסדרים אליהם הוא הגיע עם חברת ע.ש. בהסכם 2015 המתייחסות למקרה בו לא יותר לחברה להיכנס כשוכרת ראשית בדירה (סעיף 13 לתצהיר המשלים מטעם הנתבע). אין חולק כי בסופו של יום הנתבע לא הכניס את עמית ו/או את חברת ע.ש. בנעליו כשוכר חלופי, אולם בכך אין מענה לטענת התובעים לפיה הנתבע המחה זכות מזכויותיו לצד שלישי, בניגוד להסכם השכירות.

חרף העובדה כי במסגרת הסכם 2015 מצוין כי ע.ש. שוכרת את הדירה מהנתבע בשכירות משנה – איני סבור כי מדובר בשכירות משנה מהסוג שלגביה התכוונו הצדדים להותירה לשיקול דעתו הבלעדי של השוכר. הסכם 2015 נועד במהותו להמחות את זכויות הנתבע לצד שלישי. לא מתקיים החריג הקבוע בסעיף 12.2 להסכם השכירות לעניין השכרת משנה מותרת. על כך להלן.

המחלוקת הפרשנית – זכות השכרת המשנה שהוקנתה לנתבע בהסכם השכירות
חרף ניסוח כתב התביעה (אשר השתמע ממנו כי הנתבע לא היה רשאי להשכיר את הדירה בשכירות משנה כלל ללא הסכמת התובעים), אין מחלוקת כי עמדה לנתבע זכות להשכיר את הדירה בשכירות משנה לטווחים משתנים. התובעת הייתה מודעת לכך כי הנתבע עצמו אינו מתכוון להתגורר במושכר (עמ' 7, ש' 29-25). הצדדים פירשו את זכות הנתבע מכוח הסכם השכירות להשכיר את הדירה בשכירות משנה באופן שונה. הנתבע סבור כי הסכם השכירות הקנה לו זכות להשכיר את הדירה בשכירות משנה גם לטווחי זמן ארוכים, לפי שיקול דעתו הבלעדי, ללא צורך בהסכמת התובעים. התובעים טענו כי זכות השכרת המשנה שבהסכם השכירות מתייחסת להשכרת משנה לטווחי זמן קצרים ולאורחים מזדמנים המגיעים לשהות בדירה. בכתב התביעה הם טענו כי זכות זו כפופה להסכמתם (סעיף 26 לכתב התביעה).

הדין: בעת פרשנות חוזה, על בית המשפט להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים לחוזה – הוא תכליתו הסובייקטיבית של החוזה. רק כאשר לא ניתן לאתר את התכלית הסובייקטיבית, יפורש החוזה בהתאם לתכליתו האובייקטיבית (רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר, פסקה שלישית לפסק דינו של המשנה לנשיאה ריבלין (26.2.2012)). סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 קובע כי אומד דעת הצדדים יילמד באמצעות בחינה משותפת הן של לשון החוזה הן של נסיבות העניין. אולם, מקום בו אומד דעת הצדדים משתמע באופן מפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו. בעניין זה נפסקו שני עקרונות פרשניים: "האחד, כי לשון החוזה היא "כלי הקיבול" של אומד דעת הצדדים, התוחם את גבולות הפרשנות ואינו מאפשר לייחס לחוזה פרשנות שאינה מתיישבת עם לשונו [...]. השני, כי קיימת חזקה שלפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב, היא המשמעות האינטואיטיבית הקמה עם קריאת לשון החוזה על רקע הקשרו הכללי [...]. לשון אחר – במקרים שבהם לשון החוזה היא ברורה על פניה, קיימת חזקה שהיא משקפת את אומד דעת הצדדים" (ע"א 8080/16 עמודי שחף בע"מ נ' לברינצ'וק, פסקה 12 (8.8.2018)).

יישום הדין: בכל הקשור לזכותו של הנתבע להשכיר את הדירה בשכירות משנה – לשון החוזה אינה בהירה דיה. המונח של השכרה "בטווחים משתנים" אינו מוגדר. לא ברור מלשון ההסכם מהי השכרת משנה הנתונה לשיקול דעתו הבלעדי של הנתבע (סעיף 12.2); מהי זכות שימוש "דרך קבע", לגביה נדרשת הסכמה מראש ובכתב של התובעים (סעיף 3.3), והאם יש חפיפה בין השניים. מלשון ההסכם לא ברור האם שוכר משנה, לו רשאי להשכיר הנתבע את הדירה, הוא רק מי ששוהה בדירה בעצמו או שמא גם מי שקיבל את הזכות להשכיר את הדירה בשכירות משנה. על מנת להתחקות אחר אומד דעת הצדדים, יש להידרש הן ללשון החוזה הן לנסיבות החיצוניות לו.

מחומר הראיות והעדויות עולה כי הצדדים התכוונו להתיר לנתבע להשכיר את הדירה בשכירות משנה לפרקי זמן קצרים, לאורחים מזדמנים אשר ישהו בפועל במושכר. התובעים הותירו לנתבע – אותו הכירו ועמו התקשרו בהסכם – את שיקול הדעת להחליט מיהם שוכרי המשנה אשר ישהו בפועל בדירה מעת לעת. פרשנות זו מתיישבת עם לשון ההסכם והגיון הדברים.

ראשית, העובדה כי הצדדים התכוונו להותיר לשיקול דעתו של הנתבע השכרת משנה לפרקי זמן קצרים בלבד עלתה ישירות מהעדויות שנשמעו בפניי. ב"כ הנתבע עצמו שאל את התובעת: "זה נכון שהיה ידוע לך שהנתבע כבר השכיר את המקום לטווחים קצרים?". התובעת השיבה: "כן. גם היתה רשימה שהדגימה את זה. לא חשבתי שמישהו מתגלית בא לגור שם שנתיים" (עמ' 7, ש' 14-12) (התובעת אמנם הבהירה כי רשימה כאמור צורפה להסכם השכירות הקודם שנערך עם הנתבע והוא אינו מצורף להסכם הנוכחי. היא ציינה כי השינוי נבע מכך כי הסכם השכירות נחתם מול הנתבע ישירות ולא מול חברה כבעבר). גם עמית העיד בהקשר זה: "ידוע לי שהדירה בשיתוף פעולה שופצה ביחד לטובת השכרה לשכירות משנה לטווחים קצרים [...] כל הדירות הן להשכרה לטווח קצר" (עמ' 11, ש' 17-13; וגם עמ' 12, ש' 7). יתרה מזאת, בהסכם 2015 המחה הנתבע לחברת ע.ש. את הזכות להשכיר את הדירה בשכירות משנה לצדדים שלישיים "בטווחים משתנים, ובכלל זה, לטווח קצר ולהשכרה לפי לילה [...]" (סעיף 9 להסכם 2015). דהיינו, כאשר הנתבע עצמו נדרש לפרט את המונח "טווחים משתנים" בהסכם 2015, הוא שם דגש על העובדה כי מדובר בהשכרה קצרת טווח.

אשר למהות שוכרי המשנה אשר לגביהם מתייחס הסכם השכירות – מלשון ההסכם עולה כי התובעים הותירו לשיקול דעתו של הנתבע את הזכות להשכיר את הדירה לשוכרי משנה שישהו בפועל במושכר. בסעיף 12.2 להסכם השכירות מצוין כי "השוכר אחראי לשהיית שוכרי המשנה בדירה ופינויים בפועל". עוד מצוין כי אין בסעיף להטיל אחריות על המשכיר "כלפי שוכרי המשנה שישהו/ויתגוררו בדירה מטעם השוכר [...]" [ההדגשות הוספו – י.נ.]. עובדה זו נלמדת גם מכך כי הסכם השכירות הגדיר כי מטרת השכירות הינה למגורים (הכוללת השכרה בשכירות משנה) (סעיף 6 להסכם השכירות). כלומר – אמנם, הצדדים לא התכוונו כי הנתבע עצמו יתגורר בדירה, אך כוונתם הייתה שהוא ישכיר אותה לשוכרי משנה על מנת שהללו יתגוררו בו. לעומת זאת, הנתבע השכיר לעמית את הדירה על מנת שהלה יפעיל בה עסק – "ניהול והפעלת מלונית להשכרת חדרי סוויטה לצדדים שלישיים ו/או כל פעילות אחרת כמקובל במלונית מסוג זה (ובכלל זה שירותי מזון ומשקאות וספא)" (סעיף 5.8 להסכם 2015; נתתי דעתי לכך כי הסכם 2015 מתייחס למספר דירות בבניין. הדירה לא הוחרגה מסעיף זה). כלומר - הדירה לא הושכרה לעמית לצרכי מגוריו שלו. אין מדובר בהשכרת משנה אליה התכוונו הצדדים להסכם השכירות.

הנתבע העניק בהסכם 2015 לחברת ע.ש. זכות שימוש בדירה לתקופה בת 9 שנים (סעיף 7.1 להסכם 2015). תקופה זו חופפת לתקופת השכירות מכוח הסכם השכירות במלואה, לרבות תקופת אופציה. למעשה, לא מדובר בהשכרת משנה לטווח ארוך כי אם מתן זכות שימוש דרך קבע – קרי, לכל משך התקופה בה הנתבע עצמו מחויב כלפי התובעים מכוח הסכם השכירות. מתן זכות כאמור כפופה לקבלת הסכמת התובעים מראש ובכתב (סעיף 3.3 להסכם השכירות). הסכמה כאמור לא ניתנה לנתבע. איני מקבל את טענת הנתבע לפיה ההסכמה ניתנה במסגרת הסכם השכירות. אם הסכם השכירות התכוון לאפשר מראש מתן זכות שימוש דרך קבע לצדדים שלישיים, הרי שהסכמה כזו הייתה ניתנת כבר בגוף ההסכם. הסכמה כזו לא רק שלא ניתנה, אלא שמתן זכות שימוש דרך קבע נאסר במפורש בכפוף להסכמה עתידית של התובעים שתינתן מראש ובכתב. פרשנות אחרת אינה סבירה. היא גם אינה מתיישבת עם הוראות אחרות של ההסכם השכירות מהן ניתן ללמוד כי רוח הסכם השכירות ביקשה שלא לאפשר לנתבע להעביר זכויותיו ו/או התחייבויותיו בדירה דרך קבע לאחרים וללא הסכמת הבעלים (כדוגמת איסור המחאת זכויות; הכפפת שוכר חלופי להסכמת הבעלים).

למעשה, העובדה כי הסכמת הבעלים להסכם 2015 נדרשה נלמדת הן מההצהרה של הנתבע בהסכם 2015 כי הוא הודיע לבעלים על ההתקשרות והם נתנו הסכמתם (סעיף 5.3 להסכם 2015), הן מעצם הסתרת ההסכם מהתובעים והן בניסיון להסתיר את מהות ההתקשרות עם עמית ו/או חברת ע.ש. גם במסגרת הליך זה.

סיכום: הנתבע המחה לחברת ע.ש. זכות מזכויותיו בניגוד להסכם השכירות (סעיף 12.1 להסכם השכירות). אף אם הייתי קובע כי הסכם 2015 מהווה הסכם שכירות משנה – ממילא לא מדובר בשכירות משנה המותרת בהתאם לתנאי הסכם השכירות (סעיפים 6 ו-12.2 להסכם השכירות): אין מדובר בשכירות משנה לטווח קצר; אין מדובר בשוכר משנה אשר מתכוון להחזיק במושכר בעצמו אלא במי שבכוונתו להפעיל במושכר עסק. כמו כן, הנתבע הפר את הסכם השכירות גם בעצם מתן זכות שימוש דרך קבע במושכר לחברת ע.ש. ללא קבלת הסכמת התובעים מראש ובכתב (סעיף 3.3 להסכם השכירות).

ככלל, הפרה יסודית מזכה נפגע בביטול מיידי של ההסכם (סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970). ביחס להפרות שאינן יסודיות, על הנפגע ליתן למפר ארכה לתיקון ההפרה טרם ביטול ההסכם (סעיף 7(ב) לחוק האמור). בענייננו, סעיפים 6 ו-12.2 להסכם השכירות הם "מעיקרי ההסכם". סעיף 14.1 להסכם השכירות מקנה לתובעים זכות לפנות את השוכר באופן מיידי בהפרת הוראות עיקרי ההסכם. התובעים זכאים, אפוא, לפנות את הנתבע מהדירה בגין הפרת סעיפים אלו. סעיפים 3.3 ו-12.1, אשר הופרו אף הם על ידי הנתבע, אינם סעיפים יסודיים. לגביהם היה על התובעים לשלוח התראה טרם ביטול ההסכם. הם שלחו לנתבע שני מכתבים בטרם הגשת התביעה (נספחים ו'1 ו-ו'3 לתצהיר התובעת). במסגרתם הם הלינו התובעים על העברת זכויותיו של הנתבע לעמית ו/או למי מטעמו. הגם שלא צוין במכתב (נספח ו'1 לתצהיר התובעת) כי ניתנת לנתבע הזדמנות לתיקון ההפרה, ניתן היה להבין מלשונו כי התובעים סבורים שהנתבע פעל בניגוד להסכם השכירות ולפיכך עליו לפעול לתיקון ההפרה.

התובעים העלו טענות רבות נוספות לתמיכה בטענתם כי הנתבע המחה את זכויותיו במושכר (כדוגמת טענות הקשורות בבקשה לרישיון עסק שהוגשה ביחס לבניין; טענות הקשורות לשינוי שם המחזיק במושכר בעיריית תל אביב וטענות הקשורות לזהות מבצע תשלומים בקשר עם הדירה). לאור המסקנה אליה הגעתי, לא ראיתי צורך להידרש גם לטענות אלו. עוד יש לציין כי התובעים הקדישו את עיקר סיכומיהם לטענות המתייחסות לעובדה כי הנתבע הגיש לעיריית תל אביב את הסכם השכירות תוך שהוא הוסיף צד נוסף להסכם – חברה בבעלותו. טענות המתייחסות להעברת זכויות מכוח הסכם השכירות לחברה שבבעלות הנתבע אינן מהוות חלק מגדר המחלוקת, כפי שהיא עולה מכתבי הטענות. כתב התביעה לא תוקן. בנסיבות אלו גם התייתר הצורך להכריע במשמעות המשפטית של הוספת הכיתוב להסכם השכירות כאמור.

טענות הפרה נוספות: התובעים טענו להפרות נוספות של הסכם השכירות. הן נזכרו בסיכומיהם באופן אגבי ובלתי מפורט (סעיף 2.8 לסיכומי התובעים). לאור תוצאת פסק הדין על יסוד הנימוקים לעיל, מתייתר הצורך לדון בטענות הנוספות. אדרש להן באופן תמציתי:

הטענה כי הנתבע לא ערך פוליסת ביטוח: התובעים טענו כי הנתבע הודה כי הוא לא ערך פוליסת ביטוח כמתחייב. הטענה נדחית. הנתבע טען כי הוא ערך פוליסת ביטוח "לא רק עבור המושכר כי אם עבור כל הבניין" (סעיף 31 לסיכומי הנתבע). הוא צירף לכתב ההגנה פוליסת ביטוח המתייחסת לבניין (נספח 3 לכתב ההגנה). התובעים לא טענו, ממילא לא הוכיחו, כי הפוליסה אינה מקיימת את דרישות הסכם השכירות.

הטענה כי הנתבע לא הפקיד שטר חוב: הנתבע אכן לא מסר שטר החוב. האחריות לאי מסירת שטר החוב רובצת לפתחם של שני הצדדים. הסכם השכירות קובע כי השוכר ימסור שטר חוב "בתנאים ובנוסח שיקבע המשכיר" (סעיף 15.2 להסכם השכירות). התובעים לא טענו, ממילא לא הוכיחו, כי מסרו לנתבע נוסח כאמור. מעדות התובעת עולה כי הצדדים, שניהם, לא הקפידו למלא אחר כל תנאי הסכם השכירות במלואם. התובעת עצמה טענה כי עד לשלב בו פנה הנתבע בבקשה להכניס שוכר חלופי תחתיו, הוא היה "שוכר טוב ולא היו לתובעים טענות כלפיו" (סעיף 2.6 לסיכומי התובעים). כן היא העידה כי רק בשלב הזה היא פנתה לנתבע וביקשה "מעכשיו להיצמד לחוזה" (עמ' 8, ש' 10). בנסיבות העניין, עמידתם הדווקנית של התובעים על הוראות ההסכם (שהם עצמם לא הקפידו עליהן) אינה עולה בקנה אחד עם התנהלות שני הצדדים בשנים שקדמו להגשת התביעה.

הטענה כי במועד הגשת התביעה הנתבע שילם את דמי השכירות בהעברה בנקאית ולא באמצעות המחאות: הנתבע הודה כי הוא לא מסר לתובעים 12 המחאות בגין שנת השכירות האחרונה (עמ' 16, ש' 10-9). הוא פנה לתובעת ביום 28.11.2018 וביקש למסור לה המחאות. הוא ציין כי בוצעה העברה בנקאית ודמי השכירות שולמו במלואם (ת/2). המחאות היה עליו למסור 60 יום לפני תחילת שנת שכירות (סעיף 8.6 להסכם השכירות). שנת שכירות החלה ביום 1.11.2018. הנתבע פנה למסור את ההמחאות באיחור של כשלושה חודשים. עלה מהעדויות כי הוא עמד לאורך השנים על ביצוע הוראות ההסכם בקשר עם תשלום דמי השכירות, באופן קפדני, במלואן ובמועדן ("בדיוק של "שעון שוויצרי" (סעיף 37 לסיכומי הנתבע); התובעת 1 העידה כי "כל השנים הוא שילם את כל השכירות, בשיקים 12 חודשים מראש ולפעמים גם שנתיים מראש. לפעמים גם שלוש").

לא הוסכם לסטות מהוראות הקשורות לדמי השכירות. גם לא הייתה סטייה מהן לאורך שנים עברו. היה על הנתבע להקפיד אחר הוראות ההסכם בקשר עם תשלום דמי השכירות, כלשונן. סעיף 8 הינו סעיף עיקרי בהסכם. הנתבע הפר את הוראת סעיף 8.6 להסכם השכירות והתובעים זכאים היו אפוא לעתור לפינויו מהדירה גם מכוח הפרת סעיף זה.

הטענה כי הנתבע ביצע שינויים במושכר: הטענה אינה נזכרת בסיכומי התובעים וחזקה כי היא נזנחה על ידם. דינה להידחות גם לגופם של דברים, שכן התובעת העידה כי התובעים הסכימו לביצוע שיפוץ בדירה ואף נשאו בתשלום בגינו (עמ' 7, ש' 24-16).

נתתי דעתי לטענת הנתבע בסיכומיו כי התובע 2 לא העיד בתיק. לא ראיתי הכרח בעדותו. עלה מהעדויות ומחומר הראיות כי ההתנהלות בין הצדדים התבצעה, כולה, מול התובעת 1.

סיכום
הנתבע הפר את הסכם השכירות באופן יסודי. הפרות שאינן יסודיות לא תוקנו לאחר פניית התובעים אל הנתבע. דין התביעה להתקבל.

הנתבע יפנה את הדירה (כהגדרתה בסעיף 1 לפסק הדין) וימסור את החזקה בה לתובעים עד ליום 11.7.2019 בשעה 14:00.

הנתבע ישלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך-דין על סך כולל של 15,000 ש"ח. התשלום ייעשה בתוך 30 יום, שאם לא כן הוא יישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק, מיום פסק-הדין ועד לתשלום המלא. בעת פסיקת ההוצאות נלקחה בחשבון התנהלות הנתבע בהליך (ראו ההחלטות הבאות: עמ' 3, ש' 14; עמ' 6, ש' 15-12). כן נלקחו בחשבון העובדה כי הנתבע לא גילה את הסכם 2015, באופן שהצריך הגשת בקשה ודיון נוסף (עמ' 24, ש' 30-29); כמו גם העובדה כי בראשית ההליך מסר הנתבע גרסה שנמצאה בהמשכו חסרה, חלקית ובלתי מדויקת.

המזכירות תשלח את פסק הדין אל ב"כ הצדדים.
התיק ייסגר.
ניתן היום, ח' סיוון תשע"ט, 11 יוני 2019, בהעדר הצדדים.