הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו תא"ח 11284-09-18

לפני כבוד השופט רמי חיימוביץ, סגן נשיא

תובעת

רשת פלאפל בריבוע בע"מ
באמצעות עו"ד ניר שמרי ועו"ד מעיין בגר שביט

נגד

נתבעים

1.נתנאל צחי מלכה
2.בריבוע נתניה בע"מ
באמצעות עו"ד אייל דן
3.דודי מוסקוביץ (ניתן פסק דין ב-5/3/19 )

פסק דין

תובענה לפינוי מושכר שהוגשה בסדר דין מיוחד, בהתאם לפרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984.
התביעה מתקבלת. הנתבעים, שהיו זכיינים של התובעת, יושבים בנכס שנשכר על ידי התובעת ומפעילים בו דוכן פלאלפל תחת מותג אחר, בניגוד למטרת השכירות ולהסכם שבין הצדדים . בנסיבות אלו אין מנוס מקבלת התביעה ומפינוי המושכר.
בעלי הדין והרקע לתביעה
התובעת מחזיקה ברשת דוכני מזון בשם "פלאפל בריבוע" המופעלים על ידי זכיינים.
ב-2011 התקשרה התובעת עם חברת ריבוע כחול נדל"ן בע"מ ושכרה ממנה חנות במרכז מסחרי קריית השרון שבנתניה שבאותה עת היה עדיין בהקמה (המושכר) (נספח 3 לתביעה). מטרת השכירות בהתאם להסכם היא "הפעלת סניף מרשת פלאפל בריבוע" ושם העסק הוא "פלאפל בריבוע" (סעיף 3 לנספח א' להסכם ). עוד הוסכם כי דמי השכירות יכללו מרכיב קבוע ומרכיב הנגזר מן הפדיון.
ב-2012 התקשרו התובעת והנתבעים 1 ו-3, בהסכם זיכיון להפעלת סניף "פלאפל בריבוע" במושכר (נספחים 5-9 לתביעה). לימים הקימו נתבעים 1 ו-3 את הנתבעת 2 והיא זו שפעלה מול התובעת ומול הריבוע הכחול. במשך השנים נתבע 3 עזב את העסק ומכר את חלקו לנתבע 1. לא ברור אם מניותיו בנתבעת 2 הועברו, אך מוסכם שכיום אינו מעורב בעסק וזה מנוהל בלעדית על ידי נתבע 1 (עמ' 52 לחקירת נתבע 1; כתב הגנתו של נתבע 3). נתבע 3 הבהיר שאין לא עניין בהליך ופסק דין נגדו ניתן ב-5/3/19. שני הצדדים בחרו שלא לזמנו לעדות.
הסכם הזיכיון ונספחיו כללו הוראות רבות הנוגעות להפעלת הסניף, לאספקת סחורה ומ זון על ידי התובעת, לפיקוח על -ידי התובעת, לתמורה שישלמו הנתבעים ולערבויות שיעמידו להבטחת התחייבויותיהם. עוד הוסכם כי הנתבעים ישלמו את דמי השכירות והניהול ישירות לריבוע כחול. אציין כבר עתה כי הוסכם בין הצדדים שהתובעת רשאית לבטל את הסכם הזיכיון בכל עת וכי עם ביטולו על הנתבעים לפנות את המושכר לאלתר (סעיפים 6 ו-7 להסכם ההרשאה, נספח 5).
במשך מספר שנים פעל הסכם הזיכיון כראוי ושני הצדדים הרוויחו ממנו אך משנת 2016 החלו מחלוקות, בין השאר משום שלטענת ריבוע כחול הנתבעים פיגרו בתשלום דמי השכירות והניהול (נספחים 11 ו-12 ).
בשנים 2017 ו-2018 הוחלפו התכתבויות בין הצדדים ובינם לבין ריבוע כחול, כשכל צד מאשים את הצד האחר בהפרת הסכם הזיכיון. כך, בין השאר, התובעת טענה כי הנתבעים אינם עומדים בתשלום דמי השכירות והניהול לריבוע כחול ומעמידים את השכירות בסיכון (ראו גם מכתבי ריבוע כחול מ-20/2/18 (נספח 13) בהם היא מתריעה מפני נקיטת הליכים משפטיים); כי הנתבעים אינם משלמים עבור מוצרי מזון שקיבלו מהתובעת (נספח 14); כי הנתבעים אינם מעמידים ערבויות מתאימות בהתאם להסכם; כי נתבע 3 עזב את העסק ללא תיאום עמה; כי בביקורות שנערכו בסניף התגלו ליקויים (תערובת קפואה); וכי הנתבעים מונעים עריכת ביקורות נוספות בסניף בניגוד להסכם הזיכיון (חלופת המכתבים הרבים צורפה לכתבי הטענות, וראו גם תצהירה של גב' יונית שי, אחראית תפעול בתובעת). הנתבעים מצדם טענו כי התובעת הקימה סניפי פלאפל מתחרים בתחנות דלק הנמצאות במרחק של פחות מ-5 ק"מ מהקניון, בניגוד להסכם הזיכיון, דבר הגורם לפגיעה מהותית בהכנסותיהם; כי עזיבתו של נתבע 3 את העסק הייתה באישור התובעת ובעליה, מר גיא יקר (שבחר שלא להעיד בהליך); וכי הסניף מתנהל היטב ובהתאם לכל התקנים והנהלים.
חילופי הדברים הלכו והחריפו וב- 8/8/18 הודיעה התובעת לנתבעים על ביטול הזיכיון בטענה כי מדובר בהפרות יסודיות של ההסכם שאינן מתוקנות ודרשו כי יפנו את המושכר (נספח 23 לתביעה).
הנתבעים לא השיבו למכתב הביטול אלא הסירו את שלט התובעת מחזית המושכר והקימו בו עסק עצמאי בשם "פלאפל בויה" שאינו חלק מרשת התובעת.
ב-15/8/18 הודיעה ריבוע כחול לתובעת כי מדובר בהפרה של מטרת השכירות ושל הסכם השכירות ודרשה את תיקון האמור או שתפעל לפינוי המושכר (נספח 27).
התביעה וההליכים עד-כה
הואיל והמצב לא השתנה, הגישה התובעת את תביעתה לפינוי המושכר.
נתבעים 1-2 טענו כי יש להעביר את התיק לסדר דין רגיל ולדון בתוקפו של מכתב הביטול וביתר המחלוקות שבין הצדדים (בנוגע להפרת הסכם הזיכיון ולחילוקי הדעות הכספיים) אך בקשתם נדחתה (החלטה מ-5/3/19) ונקבע כי יש להבחין בין שאלת השכירות שהיא פשוטה וקלה לבין יתר המחלוקות הכספיות והחוזיות אותן יש לברר בנפרד ובהליכים מתאימים.
ב-29/4/19 התקיימה ישיבת הוכחות בה נחקרו המצהירים – מנכ"ל התובעת, מר אריאל כהן, מנהלת התפעול בתובעת, גב' יונית שי, והנתבע 1. בתום הדיון נשמעו סיכומי הצדדים.

דיון והכרעה
לאחר שמיעת הראיות והסיכומים שוכנעתי כי דין התביעה להתקבל ו כי יש להורות לנתבעים לפנות את המושכר. עם זאת, הואיל ומדובר בנכס מסחרי שמהווה מקור פרנסה לנתבע 1 ועובדיו, יש לאפשר לנתבעים פרק זמן סביר לה יערך, ועל-כן נקבע כי הפינוי יבוצע עד 30/8/19.
אין חולק כי מטרת השכירות היא "הפעלת סניף מרשת פלאפל בריבוע". לצורך זה התקשרה התובעת עם ריבוע כחול ושכרה את המושכר עוד טרם הקמת הקניון וכך ביססה עוגן מסחרי במקום מרכזי שבו חשיפה גבוהה וקהל לקוחות פוטנציאלי גדול. זוהי גם מטרתה של ריבוע כחול, בעלת הנכס, אשר רשאית לבחור את השוכרים בהתאם ליציבותם הכלכלית וכן לקבוע את תמהיל העסקים בקניון ולבחור רשתות מוכרות שיוכלו למשוך כמות מרבית של קונים.
אין חולק גם כי מטרת שכירות המשנה הנובעת מהסכם הזיכיון היא זהה – הפעלת סניף של רשת פלאפל בריבוע במושכר. כך עולה מהסכם הזיכיון ונספחיו, וזוהי הסיבה היחידה והבלעדית למסירת המושכר לידי הנתבעים
אין חולק גם כי מטרה זו – שכל הצדדים הסכימו לה – אינה מתקיימת, שכן מאז אוגוסט 2018 מפעילים הנתבעים במושכר עסק שאינו תחת שמה של פלאפל בריבוע אלא בשם "פלאפל בויה".
הנתבעים תופסים אפוא מיקום עסקי השייך לתובעת בניגוד לתכליתם של הסכם השכירות והסכם הזיכיון ושלא על דעתו של בעל הנכס . בנסיבות אלו והואיל והנתבעים פועלים בניגוד להסכמים ובניגוד למטרתה הברורה והמפורשת של השכירות יש לקבל את התביעה ולהורות על פינוי המושכר.
דומה כי די בכך כדי להבהיר שדין התביעה להתקבל, ברם הנתבעים הוסיפו וטענו טענות לגוף העניין ועיקרן שמכתב התובעת מאוגוסט 2018 על ביטול הסכם הזיכיון אינו תקף, בין משום שהסכם הזיכיון לא הופר הפרה-יסודית ובין משום שמי שהפרה אותו היא התובעת עצמה. ואם מכתב הביטול אינו תקף הסכם הזיכיון ממשיך להתקיים ויש לאפשר לנתבעים להשאיר במושכר.
אין לקבל טענות אלו.
ראשית, עניינו של ההליך הנוכחי בפינוי המושכר והוא אינו המסגרת הדיונית הנכונה לבירור טענות הנתבעים שמשמען אכיפה עקיפה של הסכם הזיכיון והכרעה במחלוקות הכספיות שבין הצדדים. הדברים הובהרו בהרחבה בהחלטה מ-5/3/19, וכאמור שם, המחלוקת שבלב התובענה הנוכחית היא האם תכלית השכירות מתקיימת או לא – וכאמור: אין חולק כי היום מטרת השכירות אינה מתקיימת – ו השאלות העובדתיות והמשפטית הקשורות למחלוקת זו אינן מחייבות הכרעה בכלל הסכסוכים שבין הצדדים.
שנית, הנתבעים בחרו להותיר את הודעת התובעת על ביטול הסכם הזיכיון ללא מענה משפטי , לא הגישו תביעה לביטול ההודעה או לאכיפת הסכם הזיכיון, ואף פתחו במושכר דוכן שאינו שייך לרשת פלאפל בריבוע – פע ולה שניתן לפרשה כהסכמה לביטול ה זיכיון. בנסיבות אלו אין לקבל את דרישתם לבחון את תוקפה של הודעת הביטול במסגרת הגנתם בתביעה לפינוי המושכר.
שלישית, והדברים נכתבים בזהירות הנדרשת, לא שוכנעתי כי הודעת הביטול בטלה מעיקרה. לשונו של הסכם הזיכיון תומכת בעמדת התובעת ומאפשרת לה להפסיק את מתן הזיכיון כמעט בכל עת (סעיף 6 להסכם ההפעלה) ועם ביטולו נדרשים הנתבעים לפנות את המושכר באופן מידי (סעיף 7 להסכם ההפעלה וסעיף 19 להסכם הזיכיון ). התובעת הציגה ראיות לכאורה להפרות, ואפילו להפרות יסודיות של ההסכם, שעשויות להצדיק את ביטולו. כך, למשל, הוכח כי הנתבעים פיגרו בתשלום דמי השכירות והניהול (ראו, למשל, מכתב ריבוע כחול מ-15/8/18 – נספח 27) וכך הפרו את ההסכם וסיכנו את השכירות . הצדדים בחרו אמנם שלא לערב את ריבוע כחול בהליך ולא לזמן גורם מטעמה לעדות, אך ניתן ללמוד על כוונותיה מן המסמכים – הסכם השכירות שקבע כי מטרת השכירות היא "הפעלת סניף מרשת פלאפל בריבוע", והמכתבים בהם התריעה על הפרת ההסכם ועל כוונתה לפעול לפינוי המושכר – ולהסיק כי הסכם הזיכיון הופר. טענות נוספות, כמו סוגיית חובם של הנתבעים לתובעת, חסרונה של ערבות בנקאית כנדרש בהסכם (משום שהערבות הקודמת מומשה), והחלפת הזכיין נוכח עזיבתו של נתבע 3, שנויות במחלוקת ולא אדרש להן.
רביעית, מבחינה מעשית קבלת עמדת הנתבעים תוביל למצב משפטי ועובדתי בלתי אפשרי, שכן התוצאה הנובעת מקבלת עמדתם היא שהנתבעים ימשיכו לשבת במושכר אף שהסכם הזיכיון בטל. הנתבעים סבורים שהחזקת המושכר תהווה מנוף לאכיפת הסכם הזיכיון באמצעות השתלטות על המושכר ולחלופין לקבלת פיצוי מן התובעת כדי שיפנו אותו (ראו למשל דברי בא כוחם בעמ' 70-69) , אך ברור שלא לשם כך נועד הסכם השכירות ושרצון זה אינו מצדיק לאפשר להם להחזיק במושכר בניגוד לתכלית שלשמה נמסרה להם החזקה בו.
מוסיפים הנתבעים וטוענים כי השקיעו ממון רב, כ-800,000 ₪ בהתאמת המושכר, ולכן לא ניתן לפנותם ממנו ללא פיצוי. טענה זו לא הוכחה, ועלה כי עיקר ההשקעה נעשתה עם קבלת הנכס, ב-2012, ומאז הפיקו ממנו הנתבעים רווח שבוודאי כיסה לפחות חלק מהשקעתם. יתרה מכך, הנתבעים יושבים במושכר כעשרה חודשים בניגוד להסכם הזיכיון ומונעים מהתובעת את הרווח שהייתה עשויה להפיק בחודשים אלו, כך שהסכומים עשויים להתקזז.
סיכום
המסקנה העולה מכל אלו היא כי דין התביעה להתקבל. הנתבעים קיבלו לידיהם את המושכר למטרה מסוימת שאינה מתקיימת עוד. בנסיבות אלו עליהם לפנותו, והם אינם יכולים להחזיק בו ולשלול מן התובעת את האפשרות להפעיל סניף מטעמה בנכס אותו שכרה לפני שנים רבות. אמנם קימות מחלוקות כספיות רבות בין הצדדים, אך המקום לבירורן הוא בהליכים מתאימים ולא במסגרת תביעה זו.
בנסיבות אלו יש מקום לתת צו המורה על פינוי המושכר.

אשר למועד הפינוי – יש לאזן בין זכויות הצדדים. אמנם הסכם הזיכיון קובע, כאמור, כי עם ביטול ההסכם על הנתבעים לפנות את המושכר באופן מידי, אך הואיל ומדובר בעסק מסחרי המהווה מטה לחמם של נתבע 1 ושל עובדי הנתבעת 2, יש לאפשר לנתבעים פרק זמן מסוים להיערך לסגירת העסק או העברתו למקום אחר. באיזון בין הצדדים, בהתחשב ביחסי הכוחות שבין רשת גדולה לבין זכיין קטן, אך גם בעובדה שהנתבעים ידעו על הביטול זמן רב והם מפעילים במושכר עסק משלהם כבר עשרה חודשים, נקבע כי יפנו את המושכר עד 30/8/19 (עוד כשלושה חודשים, וכשנה מיום שידעו על הדרישה לפינוי המושכר).
סוף דבר
התביעה מתקבלת.
ניתן צו המורה לנתבעים לפנות את המושכר נושא התובענה ולהשיבו לתובעת, בהתאם להסכם הזיכיון, וזאת לא יאוחר מ-30/8/19 בשעה 14:00.
הנתבעים יישאו בהוצאות התובעת בסך 10,000 ₪. אין ספק בעיני כי הוצאות התובעת בגין ההליך היו גבוהות יותר, אך מצאתי כי התנהלותה הן טרם ההליך והן במסגרתו, לרבות סירובה לכל מתווה של פשרה שהיה חוסך זמן והוצאות (לרבות פינוי הנכס וקביעת זמן מוסכם להיערכות ולפינוי), היו גורם משמעותי בהוצאות אלו ואין לה אלא להלין על עצמה שגררה את הצדדים לאותן הוצאות.

ניתן היום, ט"ו אייר תשע"ט, 20 מאי 2019, בהעדר הצדדים.