הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 9619-04-16

לפני כבוד השופט רונן אילן

התובעת:

טדיס-פאב בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד ניר יאיר

נגד

הנתבעים:

  1. 1492 אילת בע"מ
  2. שלמה עמר
  3. עובדיה קימה

ע"י ב"כ עו"ד לי קפלן

פסק דין

לפני תביעה לפיצויים בטענה להפרת הסכם שכירות בכל הנוגע למצב המושכר בעת ה עברת החזקה בו למשכירה.
בהתאם להסכם שכירות משנת 2004, החזיקה הנתבעת 1 נכס באילת והפעילה בו "פאב-מסעדה" במשך כעשר שנים. ביום 1.6.15 פונה הנכס, אלא שכאשר נמסרה החזקה בו לתובעת, התברר שמצבו מבטא לא פחות מהרס והשחתה. מצב שאיננו מאפשר הפעלתו מחדש מיידית, ומחייב השקעת משאבים גדולה בשיפוץ. על רקע זה הוגשה התביעה.
במוקד המחלוקות טענת התובעת באשר להפרת הסכם השכירות באופן בו נמסר הנכס, שכנגדה טענת הנתבעים להשבתו במצב שאיננו מהווה הפרה שכזו, מצב של בלאי טבעי וסביר בנכס ישן. טענה זו תיבחן על רקע טענות למסיבה שנערכה בנכס עובר לפינוי, ואשר במהלכה נעשו מעשי השחתה מכוונים בנכס.
עוד חלוקים הצדדים בהיקף הפיצוי לו זכאית התובעת ככל שתתקבל טענתה באשר להפרת הסכם השכירות, ובשאלת אחריותם האישית של נתבעים 2 ו- 3 לחבות הנתבעת 1, בהיותם בעלי השליטה בה ומנהליה.
העובדות
התובעת, חברת טדי'ס פאב בע"מ (להלן: "התובעת") הינה חברה פרטית.
התובעת הינה בעלת הזכויות במבנה שבחוף הצפוני באילת, הידוע כמגרש א' לפי תב"ע 114/03/02, בגוש 40005 חלקה 1 (להלן: "הנכס").
הנתבעת 1, חברת 1492 אילת בע"מ (להלן: "הנתבעת") הינה חברה פרטית. הנתבעים 2 ו-3, בחלקים שווים, הינם בעלי המניות והמנהלים של הנתבעת.
ביום 29.11.04 נחתם בין התובעת לנתבעת הסכם שכירות (להלן: "הסכם השכירות"), אשר לפיו שכרה הנתבעת את הנכס לתקופה בת 24 חודשים, שתחילתה ביום 15.12.04. דמי השכירות הועמדו על סך של 8,748 ₪ לחדש בחצי השנה הראשונה של השכירות, ועל 10,935 ₪ לחדש בגין יתרת תקופת השכירות. להסכם השכירות צורפה רשימת ציוד שנמסר לנתבעת וזו סומנה כנספח להסכם השכירות (להלן: "רשימת הציוד").
בכריתת הסכם השכירות יוצגה התובעת על ידי מנהליה דאז, מר טדי נדל ז"ל (להלן: "טדי") ומר שמואל חלוזין ז"ל (להלן: "שמואל").
בעקבות חתימת הסכם השכירות, נמסרה החזקה בנכס לנתבעת, וזו החלה להפעיל בו עסק מסוג "פאב – מסעדה".
לקראת תום תקופת השכירות הסכימו הצדדים על הארכתה וכך עשו פעמיים נוספות, כאשר ההסכמה באה לכדי ביטוי בחתימת נספחים להסכם השכירות. ההסכמה האחרונה להארכת תקופת השכירות הייתה ביום 19.12.11, ובמסגרתה הוארכה תקופת השכירות ב- 12 חדשים נוספים, עד ליום 14.12.12.
ביני וביני, הלכו טדי ושמואל לבית עולמם, ולנעליהם נכנסו בניהם – גיורא נדל (להלן: "גיורא") ויעקב חלוזין (להלן: "יעקב").
לקראת תום תקופת השכירות ניהלו הצדדים משא ומתן בניסיון לגבש הסכמות להארכתה פעם נוספת. משא ומתן זה לא צלח, הסכם לא הושג, וביום 30.12.14 הודיע הנתבע 2 לתובעת, באמצעות דוא"ל, כי הוא מבקש שתינתן לו שהות בת שלושה חודשים לצורך פינוי הנכס. התובעת סירבה למתן ארכה זו ואילו הנתבעת, מצדה, סירבה לפנות את הנכס בתום תקופת השכירות.
ביום 26.1.15 הגישה התובעת תביעת פינוי נגד הנתבעים (תא"ח 37612-01-15; להלן: "תביעת הפינוי") וביום 4.5.15 ניתן צו המחייב את הנתבעים לפנות את הנכס עד ליום 1.6.15 בשעה 12:00.
בעוד תביעת הפינוי מתבררת, הגישה התובעת תביעה נוספת נגד הנתבעים, ובמסגרתה עתרה לחיוב בתשלום דמי השכירות לתקופה שמיום 15.12.14 (תא"ק 37150-05-15). תביעה זו טרם הוכרעה בעת בירור תביעה זו.
בהתאם לפסק הדין בתביעת הפינוי , הגיעו גיורא ויעקב לנכס ביום 1.6.15, בסמוך לשעה 12:00, אלא שהנתבע 2 בקש מהם לשוב בשעה מאוחרת יותר שכן הפינוי טרם הושלם. כשעתיים לאחר מכן הגיעו גיורא ויעקב לנכס בשנית, ומצאו את הנכס פנוי מכל אדם. כך נטלה התובעת את החזקה בנכס מבלי שנערך פרוטוקול מסירה מסודר.
בו ביום, 1.6.15, פנתה התובעת לנתבעים והלינה, בין היתר, על מצבו של הנכס בעת השבת החזקה בו לתובעת. במקביל, פנתה התובעת לשמאי בעז גרובר, ובקשה שיערוך ביקור בנכס ויעריך את היקף הנזקים בנכס.
פניית התובעת לנתבעים לא נענתה, וביום 12.4.16 הגישה התובעת תביעה זו.
תמצית טענות הצדדים, ההליך והראיות
לטענת התובעת, הפרה הנתבעת בהפרה יסודית את התחייבותה באשר למצב הנכס בעת השבת החזקה בו לתובעת, ואף התנהגה בחוסר תום לב וגרמה במזיד לנזקים כבדים לנכס.
התובעת מדגישה את התחייבות הנתבעת בהסכם בכל הנוגע להפעלת העסק בנכס – עסק מסוג פאב-מסעדה ובשמירת שמו המקורי של העסק: " אצל טדי'ס". בכך, טוענת התובעת, באה לביטוי התחייבות הנתבעת לשמור על השם והמוניטין של העסק המנוהל בנכס .
עוד מדגישה התובעת את התחייבות הנתבעת בכל הנוגע למצב הנכס בתום תקופת השכירות והשבת החזקה בו לתובעת - כשהוא במצב תקין וראוי לשימוש. לשיטתה, בהתאם להוראות ההסכם, פירוש המונח "ראוי לשימוש" הוא כי התובעת תוכל להפעיל במושכר עסק כבר ביום שלמחרת הפינוי.
בפועל, טוענת התובעת, הפרה הנתבעת את ההסכם, באשר הנכס פונה ונמסר כשהוא הרוס לחלוטין ובלתי ראוי לשימוש. ולא אך בשל הזנחה בתחזוקה היה זה מצב הנכס, אלא פרי השחתה מכוונת וחסרת תום לב, השחתה שתכליתה היחידה לזרוע הרס בנכס.
על יסוד הערכת שמאי מטעמה, טוענת לפיכך התובעת שעל הנתבעת לשלם לה פיצוי המתבסס על אומדן ההשקעה הנדרשת לשיקום הנכס, עד למצב בו ניתן להפעילו כבית עסק מסוג פאב-מסעדה, ובסך של 804,530 ₪ ובצירוף הפסד ההכנסות לתקופה בת 7 חדשים שידרשו לשיפוץ בסך של 210,000 ₪.
עוד טוענת התובעת כי בנספח להסכם השכירות התחייבו הנתבעים לפעול להכשרת חריגות הבניה שנעשו בנכס ולשאת בעלויות הכרוכות בכך. גם התחייבות זו הפרה הנתבעת ולפיכך היא עותרת לחיוב בסך של 29,190 ₪.
על נזקים אלו מבקשת התובעת להוסיף נזקי אובדן מוניטין (100,000 ₪) והוצאות שונות, המביאות את סכום התביעה לסך של 1,154,839 ₪.
לטענת התובעת יש להשית חבות זו גם על הנתבעים 2 ו- 3 אישית, בטענה לחבות נזיקית ואף לחבות מכח הרמת מסך. לגרסת התובעת, פעלו הנתבעים 2, 3 בזדון, שיתפו פעולה בהשחתתו המכוונת של הנכס ובנוסף גם פעלו במרמה ובניסיון להסתתר מאחורי מסך אישיותה המשפטית הנפרדת של הנתבעת, ומכאן ההצדקה לחיובם האישי בנזקים שנגרמו לתובעת.
לטענת הנתבעים דין התביעה להידחות ואין היא אלא דוגמא לשימוש שרירותי, פסול וחסר תום לב בזכויות הנובעות מהסכם ובהליכי משפט.
בפתח טענות הנתבעים בכתב ההגנה, מובאת גרסתם באשר להשתלשלות האירועים שקדמה לפינוי הנכס והגשת תביעה זו. לפי טענות הנתבעים, פעלה התובעת בחוסר תום לב מובהק, עת ניהלה משא ומתן עם הנתבעים לקראת אפשרות הארכת תקופת השכירות, אך למעשה בקשה לפעול לסילוק הנתבעים מהנכס ובלא ליתן להם שהות מספקת להתארגן לכך.
לגופן של הטענות, לטענת הנתבעים, על פי הוראות הסכם השכירות היה על הנתבעת להשיב את החזקה בנכס לידי התובעת כשהוא במצב תקין, למעט בלאי סביר. לשיטתם, מצב הנכס בעת השבת החזקה בו לתובעת היה אכן כזה המשקף את מצבו של מבנה לאחר עשר שנות שימוש. עוד טוענים הנתבעים כי הם עצמם ביקשו ארכה לתיקונים שונים בנכס ודווקא התובעת סירבה לאפשר זאת.
הנתבעים מציינים כי בעת שקבלו את החזקה בנכס לא היה המקום כלל כשיר לשמש כ"פאב – מסעדה" ולשם התאמתו הם נאלצו להשקיע סכומים ניכרים ובתום תקופת השכירות, עמדה להם הזכות לפרק את אותם רכיבים שהתקינה הנתבעת על חשבונה, כגון הבר והבמה.
הנתבעים טוענים שאין ממש בחוות הדעת עליה מתבססת התביעה, בפרט כשזו איננה עוסקת בתיקון נזקים אלא בעלויות שיפוץ והקמת עסק חדש לחלוטין. בניסיון "לגלגל" עליהם תשלום מופרז. בנוסף, לטענת הנתבעים חוות דעת זו נערכה רק כשלושה חודשים לאחר פינוי המושכר, שעמד ריק וחשוף כך שסביר כי חלק מאותו הנזק שמייחסת להם התובעת נגרם בעטיים של פולשים זרים.
ביחס להכשרת חריגות הבניה, טוענים הנתבעים כי מדובר בחריגות שנעשו טרם תחילת השכירות ושעליהן כלל לא ידעו עד לשנת 2006 ש אז הסכימו לפעול להכשרתן, ברם לא הסכימו ולא התחייבו לשאת בתשלומים שאפשר וידרשו במסגרת זו. על יסוד הסכמה זו הם גם הגישו בקשה מתאימה , שאז גם התברר שההיתר המבוקש כרוך בתשלומים גבוהים של היטל השבחה ודמי פיתוח. במצב זה לא הושלם הליך קבלת ההיתר ולשיטתם, כפי שנקבע בנספח להסכם השכירות, במידה והחריגות לא יוכשרו תפרק אותן התובעת. משאין חולק כי החריגות לא הוכשרו, פנו אל התובעת על מנת שתפרק את החריגות על פי ההסכם ואין בסיס לטענה שבכך הפרו התחייבות או שהם חייבים בפיצוי.
כך גם כופרים הנתבעים בטענות לחבות על נזקים נוספים, וטוענים שבין כך או בין כך – אין בסיס לניסיון לייחס חבות אישית לנתבעים 2, 3 שכן הם אישית אינם צד להסכם השכירות, אינם ערבים להתחייבויות הנתבעת, ואין כל עילה בדין להשתת חבות אישית עליהם.
בהחלטה מיום 21.9.16, מונה המהנדס ושמאי המקרקעין שאול גפני כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה"). המומחה התבקש לחוות דעתו באשר לעלויות שיפוץ הנכס בשתי חלופות וביום 31.1.17 הוגשה חוות הדעת לבית המשפט.
התובעת תמכה גרסתה בתצהירי מנהליה, גיורא נדל ויעקב חלוזין, ובחוות דעתו של המומחה מטעמה, השמאי בעז גרובר. הנתבעים תמכו גרסתם בתצהירי הנתבעים 2, 3 ובנוסף להם זומן והעיד מטעמם גם מר אמיר בוקריס, אשר העביר לנתבעים "הצעת מחיר" לשיפוץ הנכס.
אף המומחה מטעם בית המשפט נחקר על חוות דעתו.
דיון
במוקד הטענות עומדת המחלוקת באשר למצב הנכס בעת שפונה על ידי הנתבעת.
אמנם, בפתח כתב ההגנה מעלים הנתבעים שלל טרוניות על יחסה של התובעת עובר לפינוי הנכס, ולרבות טענות לחוסר תום לב, לסחטנות, ולניצול לרעה של הליכי משפט. בשלל טענות אלו לא מצאתי ממש. כל טענות הצדדים בכל הנוגע לפינוי הנכס נדונו, והוכרעו, בתביעת הפינוי. המועד לו התחייבה הנתבעת לפינוי הנכס נקבע בפסק דין חלוט והנכס אף פונה במועד שנקבע. אין איפוא כל רלוונטיות לאותו הליך קודם שהתברר, ולטענות העומדות להכרעה בתביעה זו.
אין בין הצדדים מחלוקת על כך שיחסי התובעת והנתבעת הוסדרו בהסכם השכירות. אותו הסכם שנכרת ביום 29.11.04, ושעליו נוספו 3 נספחים שעיקרם הארכת תקופת השכירות.

על בסיס הסכם השכירות, לפי גרסת התובעת, המצב בו צריך היה הנכס להימסר לידיה לאחר שפונה על ידי הנתבעת, היה ממש כמצבו ערב הפינוי, כשהוא במצב ראוי לשימוש כמקום עסק וכשכל המערכות והציוד הנדרשים לכך (כולל מערכות קירור, מערכות מחשוב, ריהוט וכיו"ב) נותרים בנכס ומצויים במצב תקין.
מאידך, לפי גרסת הנתבעים, המצב בו התחייבה הנתבעת למסור את הנכס לתובעת היה כמצבו בעת שנמסר לנתבעת בכריתת הסכם השכירות, בשנת 2004 ולרבות פרטי הציוד שצוינו במפורש ב רשימת הציוד שצורפה להסכם השכירות. לשיטתם, עמדה לנתבעת הזכות לפרק וליטול מהנכס את כל התוספות שהוסיפה על חשבונה במהלך תקופת השכירות.
נוכח מחלוקת זו באשר להתחייבות הנתבעת בעת פינוי הנכס, הנה אשר התברר:
בהסכם השכירות הצהירה הנתבעת על מצב הנכס בעת מסירת החזקה בו כך (סעיף 3 בהסכם השכירות):
כן מצהיר השוכר מפורשות כי המושכר הושכר לו כאשר הוא במצב פעיל וכל מערכותיו תקינות ופועלות וכי הוא מתכוון להפעיל במושכר עסק פעיל כמפורט בהמשך.
בהמשך, אף הוסדר ייעוד הנכס בתקופת השכירות (סעיף 7 (א) בהסכם השכירות):
השכירות הינה למטרת הפעלת פאב-מסעדה.
הוראות זו מבהירות כי כבר עת נמסר הנכס לנתבעת, היה הוא במצב תקין, כמצופה מעסק פעיל , ובהתאם לייעודו: פאב-מסעדה.
בהסכם השכירות נקבע שאסור לנתבעת לעשות שינויים בנכס או במערכות הנכס, בלי הסכמת התובעת מראש, ועוד הוסכם כי ככל שיבוצעו כאלו שינויים תהיה לתובעת הזכות להחליט אם לדרוש הסרתם והשבת המצב לקדמותו, אם לאו (סעיף 10 (ד) בהסכם השכירות).
על הוראות אלו הוסיפו הצדדים הוראה נוספת (סעיף 16 בהסכם השכירות):
השוכר מתחייב בזאת כי בתום תקופת השכירות לפי הוראות הסכם זה, הוא יפנה את המושכר מכל אדם וחפץ ויחזיר אותו לידי המשכיר כאשר הינו במצב טוב, תקין, נקי וראוי לשימוש כפי שקיבלו לרשותו פרט לבלאי סביר הנובע משימוש זהיר ומקובל.
השוכר מצהיר מפורשות כי בקשר עם סעיף זה ומתוך התייחסות חד משמעית לסעיף 3 דלעיל יתפרש המונח "ראוי לשימוש" כך שניתן להפעיל את המושכר באופן מלא שלו יועד מיד ביום שלאחר פינויו .
לשון הסכם השכירות ברורה אפוא. בעת פינוי הנכס והשבת החזקה בו לתובעת, שומה היה על הנתבעת לוודא שהנכס נמסר במצב תקין. כשם שעת נמסר הנכס לנתבעת בשנת 2004 היה הנכס "במצב פעיל וכל מערכותיו תקינות ופועלות" כך גם עת השבת החזקה בו לתובעת אמור היה הנכס להימסר במצב תקין, כזה המאפשר המשך הפעלתו כפאב-מסעדה.

לטענת הנתבעים, בתקופת השכירות הושקעו על ידי הנתבעת סכומי עתק לשם התאמת הנכס לצרכיה (סעיף 31 בכתב ההגנה). תכליתה של טענה זו איננה ברורה. לנתבעת עמדה הזכות לנהל את העסק בנכס לפי שיקול דעה ולהשקיע השקעות בהתאם לצרכיה. ביצוע כאלו השקעות איננו רלוונטי להתח ייבות הנתבעת בעת סיום השכירות.
עיון בתמונות הנכס, אשר צולמו עובר לפינוי ביום 1.6.15, איננו מותיר מקום לספק.
בתמונות אשר הוצגו (למשל נספח יד לתצהירי התובעת) ניתן לראות כיצד נעקרו ממקומם כיורים, אסלות וכלים סניטריים. ניתן להיווכח במרצפות שבורות. ניתן להבחין בסבכת מערכת מיזוג האוויר כשה יא מושלכת באוויר.
בחוות דעת המומחה מטעם התובעת, אשר צורפה לכתב התביעה, מתאר השמאי גרובר את מצב הנכס בעת שביקר במקום למחרת יום הפינוי. השמאי מתאר עקירת גופי תאורה, שבירת קירות גבס ותקרת גבס, תלישת חוטי חשמל, ניפוץ מראות, ועוד ועוד סימני הרס ונזק.
ואכן, מעבר לתיאור זה בו לא כפרו הנתבעים ולא הציגו כל תיאור סותר, התמונות שהוצגו מדברות בעד עצמן. מצבו של הנכס בעת שהחזקה בו נמסרה לתובעת היה של הרס מוחלט.
לטענת הנתבעים, לא ניתנה להם ארכה קצרה שבקשו להשלמת ניקוי הפסולת מהנכס. טענה זו לא ניתן לקבל. פעולות ניקוי, ככל שבקשו הנתבעים לבצען, שומה היה עליהם לבצע עד לפינוי ולא לאחריו, מה גם שמצב הנכס כאמור, לא נבע רק מאי פינוי פסולת אלא מנזק מקיף למערכות הנכס.
ולפיכך, אני מקבל את גרסת התובעת, דוחה את גרסת הנתבעים, וקובע שהנתבעת הפרה את התחייבותה בהסכם השכירות בכל הנוגע למצב הנכס בתום תקופת השכירות. הנכס נמסר לתובעת בתום השכירות כשמצבו מבטא הרס מוחלט ובניגוד להתחייבות למסרו כך שניתן יהיה להפעילו כפאב-מסעדה מיד לאחר הפינוי.
משנקבע שהנתבעת הפרה את התחייבותה בהסכם השכירות, יש לקבוע את שיעור הפיצוי לו זכאית התובעת על הנזק שנגרם לה בעטיה של הפרה זו.
לפי גרסת התובעת, הנזק אשר נגרם לה עקב הפרת התחייבות הנתבעת מתבטא בעלויות שתידרש להשקיע לשם שיפוץ הנכס ותיקון הנזקים. על בסיס חוות דעת שמאי מטעמה, טוענת התובעת שהיקף ההשקעה שתידרש לתיקון הנזקים מסתכם בסך של 804,530 ₪ ולכך יש להוסיף אובדן דמי שכירות בתקופת השיפוצים בסך של 210,000 ₪.
מאידך, הנתבעים לא הציגו גרסה מטעמם באשר לעלויות תיקון הנזקים בנכס. הנתבעים כופרים באומדן התובעת ואף טוענים שהוא מבטא ניסיון חסר תום לב להשית עליהם שיפוץ מקיף של הנכס, ולא רק תיקון נזקים גרידא.
על רקע מחלוקות אלו מונה המהנדס גפני כמומחה.
בהחלטה על מינוי המומחה, התבקשה חוות דעתו בשתי חלופות.
החלופה האחת מתייחסת לאומדן תיקון הנזקים בנכס והבאתו למצב בו היה ערב הפינוי, כולל כל פרטי הציוד והריהוט ששמשו את הנתבעת (למעט מיטלטלין מובהקים). לפי האומדן שערך המומחה בחלופה זו, מסתכמת ההשקעה הנדרשת בשיפוץ הנכס בסך של 295,500 ₪, לרבות ההתייחסות לאובדן דמי השכירות בתקופת השיפוץ .
החלופה השנייה מתייחסת לאומדן תיקון הנזקים בנכס והבאתו למצב בו היה ערב הפינוי, כשבכלל זה נכללים אך ורק פרטי הציוד שפורטו ברשימת הציוד שצורפה כחלק מהסכם השכירות. לפי האומדן שערך המומחה בחלופה זו, מסתכמת ההשקעה הנדרשת בשיפוץ הנכס בסך של 180,000 ₪.
ההכרעה בין אומדנים אלו מחייבת פרשנות הסכם השכירות.
לפי גרסת התובעת, החלופה הראשונה היא החלופה הרלוונטית. לשיטתה, לפי הסכם השכירות לא עמדה לנתבעת הזכות לפרק מהנכס מתקנים שהתקינה אפילו מהווים הם תוספות, ושי קול הדעת המתייחס לאפשרות זו ניתן בלעדית לתובעת. חישוב הנזק בשיפוץ הנכס צריך לפיכך, לשיטתה, לכלול גם את עלויות השבת אותן תוספות שפורקו על ידי הנתבעים, כגון בר ובמה.
לפי גרסת הנתבעים, דווקא החלופה השנייה היא החלופה הרלוונטית. לשיטתם, בעת שקיבלה לידיה את ה נכס פעל במקום "בית אוכל" ולא עסק של "פאב" ו לפיכך נאלצה הנתבעת להשקיע סך של 385,000 ₪ לצורך התאמתו. תוספות אלה שהותקנו בשיפוץ הנכס שייכות לנתבעת ולפיכך עמדה לנתבעים הזכות לפרקן או ליטול אות ן בעת הפינוי . עוד טוענים הנתבעים כי אם אכן חפצה התובע ת בכך שאותן תוספות יוותרו בנכס, שומה היה עליה להודיע זאת מראש ערב הפינוי. התובעת לא עשתה כן, והנתבעים חששו שאם יותירו בנכס את אותן תוספות , תלין על כך התובעת ועל כן בחרו לפרקן מבעוד מועד.
האפשרות שייעשו בנכס שינויים ותוספות במהלך תקופת השכירות הוסדרה בהסכם השכירות כך (סעיף 10 (ד) בהסכם):
השוכר מתחייב בזה לא לערוך ולא לבצע במושכר כל שינויים ו/או תוספות ו/או עבודות בניה מכל סוג ו/או שינויים ו/או תוספות בכל המערכות שבמושכר, מבלי לקבל את הסכמת המשכיר לכך מראש ובכתב ומבלי שהסכמה כזאת, אם תינתן, תצורף כהסכם זה כנספח לו.
היה והשוכר יבצע שינויים ו/או תוספות במושכר (ו/או במערכותיו) יהיה המשכיר רשאי, לפי ראות עיניו, לחייב את השוכר להחזיר על חשבונו של השוכר את מצב המושכר לקדמותו טרם ביצוע השינויים ו/או התוספות כולן או מקצתן ו/או שהמשכיר יהיה רשאי, לפי שיקול דעתו הבלעדי, לקבל את המושכר ביחד עם השינויים ו/או התוספות הנ"ל כולם או מקצתם, ובמקרה זה המשכיר לא יהיה חייב לפצות את השוכר בגין השינויים ו/או התוספות ו/או העבודות שבוצעו במושכר ו/או במערכותיו ע"י השוכר.
הוראה זו יש לקרוא ביחד עם ההוראה באשר למצב הנכס עובר לפינוי, כזה המאפשר הפעלתו מיד לאחר הפינוי. הטענה שלנתבעת עמדה הזכות לפרק וליטול מהנכס כל תוספות שהוסיפה אפילו הן חיוניות להפעלת העסק בנכס איננה מתיישבת עם הוראה זו.
ממילא שטענה זו של הנתבעים אף איננה מתיישבת עם הוראות הסכם השכירות בכל הנוגע לאפשרות פירוק תוספות שנעשו. הוראות אלו מקנות לתובעת לבדה את הזכות לדרוש את פירוק התוספות. ברירת המחדל הינה שיש להותיר את התוספות כחלק מהנכס ובניגוד לגרסת הנתבעים.
לטענת הנתבעים, הוראות סעיף 20 (א) בחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, מקנות לשוכר את הזכות לבחור אם להשיב את מצב הנכס לקדמותו אם לאו. אכן, כך מורה אותו סעיף, אך לצידו גם מורה סעיף 2 (ג) שלצדדים הזכות להתנות על הוראותיו, וכך אכן עשו הצדדים בהסכם השכירות.
זאת ועוד, דומה שיש חוסר תום לב בגרסת הנתבעים בכל הנוגע למצב הנכס בעת הפינוי. הטרוניה כלפי הנתבעים, אותה טרוניה שנתקבלה בקביעה שהסכם השכירות הופר, מתייחסת למצב הנכס בעת הפינוי. וטרוניה זו איננה מסתכמת אך בפירוק תוספות שהוספו דוגמת בר ובמה. מצבו של הנכס בעת מסירת החזקה בו לתובעת היה חורבן והרס מוחלטים. למצבו של הנכס אין דבר וחצי דבר עם פירוק תוספות גרידא. הנתבעים עצמם העידו שכלל לא ניסו לברר את רצון התובעת בקשר עם מצב הנכס או התוספות שהוספו לו (למשל בעמ' 132 - 133 בפרוט').
לפיכך, אני מקבל את גרסת התובעת במחלוקת זו, דוחה את גרסת הנתבעים, וקובע שתחשיב אומדן הפיצוי על הנזק שנגרם לנכס, ייעשה כך שהנכס יובא למצבו ערב הפינוי, ולרבות בהשבת כל אותן תוספות שהוסיפה הנתבעת במהלך תקופת השכירות.
כאמור, אומדן הנזק שנגרם בחלופה שנקבעה, הוערך על ידי המומחה בסך של 295,500 ₪, כאשר אומדן זה כולל אובדן דמי שכירות בסך של 20,000 ₪ לחדש במהלך החדשיים שידרשו לשיפוץ.
שני הצדדים מבקשים שלא לקבל הערכה זו של המומחה.
לפי גרסת התובעת, המומחה נעדר השכלה פורמלית בתחומים הרלוונטיים למחלוקת ואף אין לו ניסיון שיצדיק את אימוץ חוות הדעת. עוד טוענת התובעת כי בחוות דעתו נפלו פגמים היורדים לשורשה ואשר מצדיקים את דחייתה – בין היתר, העובדה לא ביקש ממנה חומר נוסף שלטענתו היה דרוש לו לשם השלמת חוות הדעת. התובעת מבקשת לפיכך שתאומץ דווקא חוות הדעת של המומחה מטעמה.
הנתבעים מצידם, אף הם טוענים לטעויות מהותיות בחוות דעת המומחה. לשיטתם, מאחר שחוות דעת זו מתייחסת לעלויות הקמת עסק חדש ולא לעלויות תיקון נזקים, הרי שמדובר בחוות דעת מנופחת ומופרזת ולא ניתן להסתמך עליה.
בטרם יבחנו טענות הצדדים בכל הנוגע לחוות דעת המומחה, יש לזכור כי ככלל, רק במקרים חריגים לא תאומץ חוות דעת מומחה שמינה בית המשפט, שכן נקודת המוצא היא שמדובר בחוות דעת של מומחה ניטרלי.

"יחד עם זאת, והגם שעדות המומחה אינה שונה מכל עדות הבאה בפני בית המשפט, יש להניח כי משהחליט בית המשפט למנות מומחה מטעמו בכדי שיביא בפני בית המשפט נתונים מקצועיים רלוונטיים להכרעה בסכסוך שבפניו, יאמץ הוא את ממצאי המומחה בהעדר סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן" (ע"א 2099/08 עיריית אשקלון נ' תשלו"ז השקעות והחזקות בע"מ [פורסם בנבו] 28.10.10, פסקה 22 בפסק הדין).
בעדותו, התייחס המומחה לניסיונו רב השנים בתחום (עמ' 83 ו-84 בפרוט') והבהיר מדוע דווקא השכלתו כמהנדס ושמאי מקרקעין רלוונטית לעניינים שבמחלוקת בתביעה דנא (עמ' 90 בפרוט'). בנוסף, המומחה הבהיר בעדותו כי בהתייחס לשאלת הערכת שווי הרכוש, אותו התחום שאיננו מצוי במסגרת השכלתו הפורמלית, היה כל מומחה נתקל בקושי בהערכת השווי, וזאת בשל חיסרון במידע ספציפי אודות אותו רכוש שהערכת שוויו התבקשה. וכך העיד:
"היה, היה משפט אחד שאני כן רוצה להבהיר, לכבוד השופט, מה גם שאמרתי בתשובה, בשאלות ההבהרה, אם ניקח למשל תמחור רשימת הציוד, נספח ב', מה שבעצם אמרתי שרשימת הציוד שלכאורה גם בהסכם בין הצדדים הייתה צריכה להיות כבר מתומחרת ביניהם, לא תומחרה ביניהם ולא רק זה, כל שמאי, גם שמאי רכוש, כדברי בא כוח התובעת, ההגדרות פה, כתוב שולחן עבודה נירוסטה, לא כתוב גודל, לא כתוב מדפים, בעצם יש פה מס"ד קיים שלדעתי בעצם כתב איזה שהם סכומים כלליים ולא נכנס כי לא ברשימה הזאת ולא בחוות דעתו בכלל אומרים איזה מקרר נירוסטה, איזה גודל, איזה ויטרינה, זאת אומרת יש פה בעיה עם המס"ד נתונים הבסיסי. לא יודעים, זה כבר ציוד שכבר לא קיים בשטח, נעלם. אז, אז, לך תעריך, אני עשיתי כמיטב יכולתי בקטע הזה ואני חושב שלא פחות טוב משמאי." (עמ' 94; ש' 10 – 20 בפרוט').
עדות זו סבירה ולא מצאתי לקבל את טענות התובעת לדופי שנפל בהכשרתו של המומחה או בהתייחסותו לאומדן שהתבקש לעשות.
לטענת התובעת, יש להעדיף את חוות דעתו של המומחה מטעמה, השמאי גרובר, על זו של המומחה מטעם בית המשפט.
לגרסת התובעת, לא ציין המומחה בחוות דעתו על אילו מקורות או מחירונים התבסס ואף לא הוצגו "הצעות מחיר" עליהן יכול היה המומחה להתבסס . המומחה נשאל על כך בחקירתו, והבהיר שאכן עשה שימוש במחירונים במקומות בהם ניתן היה לעשות כן (עמ' 88 בפרוט'). לא מצאתי דופי בהתייחסות זו, מה גם שאפילו המומחה מטעם התובעת, השמאי גרובר, איננו מפרט בחוות דעתו את הבסיס למחירים בהם נקב. לא מצאתי דופי גם בבחירת המומחה שלא להתבסס על "הצעות מחיר", מה גם שכלל לא ברור עד כמה כאלו "הצעות מחיר" יכולות לבסס הערכה, כאשר כלל לא ניתן לחקור את אותו "מציע" ולהבין את מהות ההצעה.

לטענת התובעת, שגה המומחה באשר נקב בהערכות בלי לבקש לנקות את הנכס, למשל לשם הערכת עלות תיקון הריצוף. לא מצאתי ממש בטענה זו. לא ברור מה צורך יש לנקות נכס כדי להעריך עת עלות תיקון הריצוף, ומה גם שלא נטען שמי מנציגי התובעת הציע זאת במהלך הסיור או בכלל.
ככלל, בבחינת חוות דעתו של המומחה, ניכר כיצד בחן המומחה אחד לאחד כל סעיף מסעיפי ההשקעה הנדרשים להבאת הנכס למצב של עסק פעיל, ואף בחן לבקרה ולהשוואה, את שווי השקעות הנתבעת בנכס במהלך למעלה מעשור של הפעלתו.
זאת ועוד, דווקא בחינת חוות הדעת של המומחה מטעם התובעת, זו של השמאי גרובר, מעלה סימני שאלה רבים.
בעת חקירת מומחה התובעת התברר כי המומחה כלל לא בדק מהן עלויות השבת הנכס למצב ראוי לשימוש, ובדיקתו התייחסה אך ורק לאפשרות השבת המושכר למצב "כחדש". מומחה התובעת הודה למעשה כי כלל לא התייחס לעלויות תיקון הנזקים כי אם לעלויות החלפה מלאה (עמ' 21; ש' 14 – 16 בפרוט'). בחקירתו, טען בתחילה, כי קביעה זו נבעה מן המסקנה כי עלות התיקון איננה כדאית בשים לב לנזקים שהיו במושכר ולהיקפם (עמ' 21; ש' 15 בפרוט') ואולם בהמשך הודה כי מסקנה זו אינ נה תולדה של היעדר כדאיות כלכלית, אלא משום שכלל לא נתבקש על ידי התובעת (אשר הזמינה את חוות הדעת) לבחון חלופה זו וכך העיד (עמ' 26; ש' 22 בפרוט'):
"אני התבקשתי להתייחס להחזרת המקום למצב כחדש."
כך, בעצם, הודה השמאי גרובר, המומחה מטעם התובעת, כי התבקש על ידי התובעת להעריך את השבת מצב הנכס למצב חדש. לא למצב תקין וראוי לשימוש. לא למצב שיביא בכלל חשבון שמדובר במבנה ישן בו נעשה שימוש במשך שנים ושאפשר ובינתיים לקה בבלאי הנובע משימוש סביר ורגיל.
ולמעלה מכך. השמאי גרובר העריך את הנזק שיגרם באובדן דמי שכירות במהלך ביצוע עבודות השיפוץ בסך של 210,000 ₪, בהתבסס על תחשיב של 7 חדשי שכירות (סעיף ה' בעמ' 8 בחוות הדעת) אך בחקירתו הודה שהשיפוץ יצריך חדשיים בלבד (עמ' 41; ש' 32 בפרוט'). עיון בסעיפי התמחור השונים של חוות הדעת של השמאי גרובר, מלמד שאלו אף כוללים חיוב בעלויות רכישת שולחנות וכסאות (סעיפים 28 ו- 30 בחוות הדעת). לא ניתן להבין את הבסיס לניסיון לחייב את הנתבעת לשלם עבור ציוד זה. ניתן להבין כיצד דרישה זו מתיישבת עם המגמה הכללית בחוות הדעת של השמאי גרובר להביא את הנכס למצב "חדש" ולא למצבו ערב הפינוי.
נוכח כל זאת, אני דוחה את טענות התובעת, וקובע שלא מצאתי בטיעוניה סיבה שלא לקבל את חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט.
אף לטענת הנתבעים, אין לקבל במלואה את חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט.
לטענת הנתבעים, הסיור שערך בנכס המומחה, נערך זמן רב לאחר הפינוי כאשר במהלך התקופה עמד הנכס פרוץ וחשוף ולא מאובטח. המומחה התייחס לאפשרות זו בחוות הדעת:
"לטענת הנתבעים חלק מהנזקים נגרם לאחר יום הפינוי, כתוצאה מפלישות של חסרי דיור לנכס (כלומר באחריות התובעים) ואין לכלול אותם בתחשיב. לפי בדיקתי נושא זה הוא שולי והנזקים שאובחנו בביקורי בנכס זהים לנזקים המתועדים בתמונות הנכס ביום הפינוי ובחוות דעת השמאי מטעם התובעים (למעט אולי חלונות שנפרדו)" (סעיף 8.3 בחוות הדעת).
לא מצאתי סיבה שלא לקבל הערכה זו, מה גם שהתברר כי דווקא הנתבע 2 לא טרח לערוך פרוטוקול מסירה מסודר (עמ' 197; ש' 19 - 25 בפרוט'). ובכלל, דומני שנדרשת מידה לא מבוטלת של עזות מצח להעלות כזו טענה, לאחר שהתברר שפינוי הנכס נעשה במהלך מסיבת הרס, ועל כל פנים – לו בקשו הנתבעים לטעו ן לכאלו נזקים שאירעו לאחר הפינוי , שומה היה עליהם להביא על כך ראיות ולהציג תחשיבים, וזאת לא עשו. לא מצאתי איפוא בסיס לטענה שחלוף הזמן מהפינוי הביא להגדלת הנזקים אליהם נחשף המומחה.
עוד טוענים הנתבעים כי אין עליהם לשאת בתשלום עבור פרטי ציוד חסרים מאלו שפורטו ברשימת הציוד, שכן חלקו נתרם בהסכמת התובעת, חלקו התבלה וחלקו נגנב במהלך השנים הרבות שחלפו מאז נכרת הסכם השכירות. טענה זו איננה מתיישבת עם ההסכמה המפורשת בהסכם השכירות (סעיף 10 (ז) בהסכם השכירות) לפיה "השוכר מתחייב בזאת כי במקרה של נזק כלשהו למושכר ו/או חוסר בפריט ציוד כלשהו ו/או במקרה שיגרם נזק ו/או פגיעה לפריט כלשהו הכלול ברשימה, לרבות כתוצאה מבלאי סביר, מתחייב השוכר לפעול מיידית ועל חשבונו לתיקונו ו/או החלפתו בחדש ו/או להשבתו לקדמותו כאמור לעיל וזאת לשביעות רצון המשכיר ואם לא ינהג כאמור ישלם השוכר למשכיר סכום בשיעור שוויו כחדש של פריט החסר ו/או המקולקל ובמקרה ששוויו נקוב בנספח ב' הנ"ל – את הסכום הנקוב בגינו". ממילא שלא הובאו ראיות לביסוס הטענה להסכמה מאוחרת של התובעת לוויתור על פריטים מרשימת הציוד והטענה – נדחית.
לקביעה לפיה יש לקבל את הערכת המומחה מטעם בית המשפט חריג בודד – עלות הדשא הסינטטי אותה אמד המומחה בסך של 12,000 ₪. מעדות מומחה התובעת (עמ' 34; ש' 25 בפרוט' וכן עמ' 35; ש' 2 בפרוט') ומהתמונות הצבעוניות שצולמו בסמוך למועד הפינוי וצורפו לחוות דעתו של מומחה התובעת, ניתן לראות בבירור כי הדשא הסינטטי נותר בנכס בעת הפינוי. לפיכך, ככל שאכן הדשא הסינטטי נעלם מהמקום בעת ביקורו של מומחה בית המשפט, הרי שאין מנוס מן המסקנה כי הדבר לא נעשה על ידי הנתבעים.
לטענת הנתבעים, עלות הפיקוח בה נקב המומחה, 15,000 ₪, מופרזת ויש להעמידה על 6,500 ₪ בלבד. טענה זו מתבססת על עדותו של מר בוקריס, אלא שבמהלך עדותו התברר שהוא כלל לא בקר בנכס עובר למתן הצעתו וזו ניתנה בהתבסס על מסמכים בלבד (עמ' 123; ש' 2 - 14 בפרוט'). לא מצאתי בעדות זו בסיס להעדפת אותה "הצעת מחיר" על הערכת המומחה.
כך ניתן לערוך סיכום ביניים – על יסוד הערכת המומחה מטעם בית המשפט על הנתבעת לשלם לתובעת סך של 283, 500 ₪ (הסכום שאמד המומחה בסך של 295,500 ₪ בהפחתת עלויות הדשא הסינטטי בסך של 12,000 ₪).
לטענת התובעת, יש להשית על הנתבעים גם פיצוי בסך של 100,000 ₪ על "אובדן מוניטין".
עיון בסיכומי התובעת מלמד שאין בהם כלל התייחסות לפן זה בטענות התובעת, כך שיש להתייחס לטענה זו כטענה שנזנחה.
ונראה שלא בכדי נזנחה הטענה. תחת הביטוי "מוניטין" באים לכדי ביטוי "מכלול היתרונות שנצברו לעסק בשל תכונותיו – מיקומו, שמו הטוב, דימויו, איכות השירותים שהוא מציע ואיכות המוצרים שהוא מספק" (ע"א 5321/98 אינווסט אימפקס בע"מ נ' פקיד השומה תל אביב 1, פ"ד נח(2) 241, 249 ). מורכבותו של הביטוי משיתה נטל כבד על כתפיו של העותר לפיצוי בשל פגיעה במוניטין ובדרך כלל מחייבת הצגתה של חוות דעת מקצועית, המנתחת את כל הגורמים הרלוונטיים להערכת המוניטין. בחינת הראיות שהוצגו מלמדת שבאלו אין ולו ניסיון להתמודד עם הטענה לפגיעה במוניטין. לא בחוות דעת שלא הוגשה ולא בכלל.
לפיכך, הן בשל זניחת הטענה והן בהיעדר ראיות לביסוסה – הטענה לנזק עקב פגיעה במוניטין נדחית.
לטענת התובעת, יש לחייב את הנתבעת בפיצוי על הפרת התחייבותה להכשרת חריגות בנייה בנכס.
טענה זו מתבססת על ההוראה בנספחים של הסכם השכירות. כבר בנספח הראשון מיום 5.12.06, סיכמו הצדדים כי הנתבעת תפעל להסדרת חריגות הבניה בנכס. על הסכמה זו חזרו הצדדים בנספח הנוסף מיום 8.4.08 ובנספח השלישי מיום 19.12.11. לשיטת התובעת, לא עמדה הנתבעת בהתחייבות זו, לא הגישה בקשה להיתר בתקופה הנקובה בנספחים להסכם השכירות , ולאחר שכבר ניתנה החלטה עקרונית למתן היתר לחריגות, סירבה לשאת בתשלומים הכרוכים בכך והבקשה נמחקה. במצב זה, נאלצה התובעת לפעול על חשבונה להכשרת חריגות הבנייה בנכס, ולשאת בעלויות הכרוכות בכך, ואלו הסתכמו בתשלום היטל השבחה בסך של 29,190 ₪ ובהוצאות בסך של 6,500 ₪ לשמאי ועוד סך של 2,169 ₪ ששילמה לבורר המכריע.
הנתבעים כופרים בטענה זו. לטענת הנתבעים, כל שהתחייבו לו בקשר לאותן חריגות בנייה בנכס, הוא לנסות ולקבל להן היתר כדין, ובמסגרת קצובה של 120 יום (עליה חזרו בכל אחד מהנספחים) , כאשר כלל לא התחייבו לשאת בעלויות או בהיטלים הכרוכים בכך. בהתייחס להסכמה האחרונה בנספח מיום 19.12.11, טוענים הנתבעים שבחלוף מועד זה וככל שלא יתקבל ההיתר לאותן חריגות, היה על התובעת לפעול על חשבונה להריסה ולסילוק חריגות הבנייה. בפועל, טוענים הנתבעים, כך היה. ההיתר לחריגות לא ניתן, התובעת אמורה הייתה לבצע ההריסה על חשבונה, וככל שבחרה לפעול בעצמה להכשרת החריגות – אין לה זכות לבוא על כך חשבון עם הנתבעת.

ההסדר בכל הנוגע לחריגות הבנייה נקבע בסעיף 7 בנספח להסכם השכירות מיום 19.12.11, כך:
א) השוכר מצהיר כי הובאו לידיעתו ההליכים הננקטים ע"י עיריית אילת בגין בניה ללא היתר ו/או שימוש לא חוקי בנכס, כמפורט בהודעת העירייה מיום 5.9.06 המצ"ב כחלק בלתי נפרד מנספח זה (להלן: "החריגות").
ב) השוכר מצהיר כי ידוע לו וכי הוא מסכים כי המשכיר לא יהא אחראי בשום צורה שהיא להכשרת החריגות ולהוצאת ההיתרים ע"י הרשויות המוסמכות לחריגות הנ"ל והוא מוותר בזה על כל טענה, דרישה ו/או תביעה כלפי המשכיר אם יסולקו ו/או יהרסו החריגות הנ"ל.
ג) מובהר בזה כי לא יהא בסילוק ו/או הריסה של החריגות, כדי לשנות מגובה דמי השכירות וכן מוסכם ומוצהר בזה במפורש כי המשכיר לא ידרש ולא יהא חייב לשלם כל תשלום, היטל, אגרה, דמי היתר וכיו"ב גם אם תשלומים אלה ידרשו ע"י הרשויות המוסמכות כתנאי לאישור החריגות על ידן.
ד) השוכר מתחייב לפעול, ככל הנדרש במטרה לנסות ולהכשיר את החריגות, כולן או חלקן ולקבל היתר כדין, מהרשויות המוסמכות, לחריגות אלה וזאת בתוך 120 יום מיום חתימת נספח זה, אולם מובהר בזה כי אי מתן ההיתרים ע"י הרשויות הנ"ל מסיבות שאינן תלויות בשוכר לא יחשבו להפרת נספח זה ע"י השוכר .
...
ז) (1) אם לא יעלה בידי השוכר להשיג את ההיתרים הדרושים לחריגות הנ"ל במועד הנ"ל, יבוצעו ההריסה והסילוק של החריגות (מלבד המכולה) ע"י המשכיר ואולם ככל שהדבר יהיה תלוי בשיתוף פעולה מצד השוכר מתחייב השוכר לשתף פעולה ולסייע בידי המשכיר כדי לאפשר ביצוע ההריסה של החריגות והתאמת המושכר להיתרים.
די לעיין בפרטי ההסדר כדי להיווכח שאין בו כל התייחסות לחבות בתשלום העלויות שאפשר שיידרשו להסדרת אותן חריגות בנייה. הצדדים מסדירים את אחריות הנתבעת לפעול כדי "לנסות ולהכשיר את החריגות" , אך אינם קובעים שהיא גם זו שתישא בהוצאות הכרוכות בכך.
אין למעשה מחלוקת על כך שאכן התברר שניתן להכשיר את אותן חריגות בנייה.
התברר כי בקשה לקבלת ההיתר הוגשה על ידי הנתבעת ביום 27.5.10 (נספח י' לכתב התביעה, ועדות יעקב בעמ' 68; ש' 3 - 5 בפרוט'). התברר שניתן אישור עקרוני להכשרת החריגות, כאשר האישור הותנה בתשלומי היטל השבחה ודמי הפיתוח לחברה לפיתוח חוף אילת (נספח יט' לתצהיר יעקב; נספח כ' לתצהירי הנתבעים). והתברר שנוכח התשלומים שנדרשו לשם קבלת ההיתר, החליטה הנתבעת לחדול מקידום הליכי האישור.
כאשר התברר היקף התשלומים שנדרשו לשם קבלת ההיתר, נתגלעו בין הצדדים מחלוקות באשר לחבות בתשלום, ועל רקע זה חדלה הנתבעת מהשלמת הליך קבלת ההיתר (למשל כעולה מההתכתבות בנספח טז' לתצהיר יעקב).
אכן, האחריות לתשלום שאפשר ויידרש להכשרת חריגות הבנייה איננה מוס דרת מפורשות באותו נספח מיום 19.12.11 , ואף לא באלו שקדמו לו. מאידך, הסכם השכירות מסדיר במפורש את היקף חבות הנתבעת בתשלומים שונים, בנוסף לחבותה בדמי השכירות.
לפי הקבוע בהסכם השכירות (סעיף 9), התחייבה הנתבעת לשאת גם בכל תשלומי המסים "שיוטלו בגין המושכר על מחזיקיהם של נכסים, לרבות ארנונה עירונית, מס עסקים, מס שלטים וכיו"ב". חבותה של הנתבעת בתשלום המיסים השונים, התייחסה לאלו שנובעים מהחזקת הנכס. לא מהבעלות בו. מיסים הנובעים מהבעלות (ולמשל ההתייחסות המפורשת למס רכוש) לא הושתו בהסכם השכירות על הנתבעת.
אותם תשלומים שנדרשו להכשרת חריגות הבנייה בנכס, בין אם "היטל השבחה" ובין אם "דמי פיתוח", אינם תשלומים הנובעים מהחזקת הנכס על ידי הנתבעת, ולכן אינם כאלו שלפי טיבם הושתו בהסכם השכירות על הנתבעת.
זאת ועוד, כנגד אותם תשלומים עשויות היו להיות "מוכשרות" חריגות הבנייה בנכס כאשר התובעת – היא היא שתהנה מהכשרה זו גם בתום תקופת השכירות. וכאשר התובעת היא זו אשר "נהנית" מהכשרת החריגות – אך הגיוני שגם תישא בעלות הכרוכה בכך.
אם כך, הכלל אשר קובע ההסכם הינו שתשלומי מיסים שאינם נובעים מהחזקת הנכס חלים על התובעת, המשכירה. תשלומי היטלי ההשבחה והפיתוח בגין הכשרת חריגות בנייה הינם כאלו שמטיבם אינם נובעים מהחזקת הנכס ולכן חלים על התובעת. ככל שבקשו הצדדים לסטות מהסדר זה שומה היה עליהם לעשות כן במפורש בהסכם השכירות או בנספחיו וזאת לא עשו.
במצב זה, לא נמצא בסיס לטענה התובעת להשית על הנתבעת את התשלומים שהוציאה התובעת להכשרת חריגות הבנייה ופן זה של התביעה – נדחה .
לאחר שנקבע היקף חבותה של הנתבעת, יש לבחון את הטענה לפיה יש לחייב את הנתבעים 2 ו- 3 לשאת אישית בחבות זו של הנתבעת.
לפי גרסת התובעת, יש לחייב את הנתבעים 2 ו- 3 לשאת בחובות הנתבעת נוכח מעשי ההרס המכוונים שנעשו בהליך פינוי הנכס בתום תקופת השכירות. התובעת איננה טוענת לערבות אישית של הנתבעים לחובות הנתבעת בהסכם השכירות, אך טוענת שהתנהגותם עובר לפינוי הנכס, ובפרט אחריותם למעשי הרס מכוונים שנעשו בנכס, מצדיקים השתת חבות אישית זו, בין אם לפי דיני הנזיקין ובין בהרמת מסך התאגדותה של הנתבעת.
לפי גרסת הנתבעים, אין בסיס לטענה זו. לשיטתם, אין הם ערבים לחובות הנתבעת ואין הם צד להסכם השכירות, ושרבובם לתובענה נעשה באופן מלאכותי וחסר בסיס בדין.
הנתבעים מכחישים הטענה למעשי הרס מכוונים בעת פינוי הנכס וכופרים בטענות שיש בסיס כלשהו להשתת חבות אישית עליהם בגין חובות הנתבעת. הנתבעים מאשרים את הצורך בעבודות נוספות בנכס לאחר הפינוי, אך טוענים שאין מדובר במעשי זדון והרס מכוונים, כי אם בפסולת שנותרה במקום כתוצאה מכך שמועד הפינוי נכפה עליהם וכתוצאה מסירוב הת ובעת לאפשר להם ארכה להשלמת הניקיון.
נוכח מחלוקת זו, יש להבהיר את השתלשלות האירועים, כפי שהתבררה.
כאמור, הפינוי נקבע ליום 1.6.15. לקראת מועד הפינוי, אורגנה בנכס "מסיבה" אליה הוזמנו רבים, כולל כאלו שהיו עובדים בעסק שהפעילה הנתבעת בנכס במשך כ- 10 שנים. אותה מסיבה החלה ונמשכה גם לאחר חצות הליל של יום 31.5.15, ונמשכה עד סמוך לשעה 03:00 לפנות בקר ביום המיועד לפינוי, 1.6.15.
ועוד התברר, כי באותה מסיבה שנערכה בנכס נעשו לא פחות ממעשי השחתה מכוונים, ונדליזם, בנכס. על כך העיד הנתבע 2, מר שלמה עמר, כך (עמ' 178 בפרוט'):
"קודם כל אני רוצה להודות שהתמונות מעידות על מצב קיצוני. היה וונדליזם בהמון אירועים שאנשים הרשו לעצמם תחת השפעת אלכוהול להגיב בצורה כזו או אחרת. אני לא זוכר שהגיע אירוע למצב כזה. התמונות הן over ממחישות את, את הבלגן אבל לחליפין היו באירוע הזה אמוציות שפעלו לא, לא שלי, יותר של האורחים שהגיעו למקום. האורחים הגיעו למקום זה עובדים שעבדו אצלנו במהלך ה-10 שנים, בכל מיני תקופות, שבאו במיוחד לסוף שבוע האחרון, הוזמנו במיוחד. הדברים מבחינתי קצת יצאו משליטה, עצרתי איפה שיכלתי לעצור. אני, אני מדגיש ואומר שחלק מהדברים הם נראים קצת קיצוניים אבל זה לא, יש פוקוס מסוים על, על, וזה נותן תחושה כללית כאילו הכול איבד שליטה, זה לא היה מדויק. המסיבה הייתה עד 03:00 לפנות בוקר, אני נעלתי את המקום. היו כמה דברים שפורקו מהמקום ואלה הדברים שמצולמים פה....
אני יכול להגיד שהיו אמוציות שהיו לא ברורות מבחינת העובדים, עובדים ואורחים של המקום, שהתארחו במקום במשך שנים. שהיה להם איזה תחושה שכאילו הכול מותר. אני לא יודע מאיפה התחושות האלה, בטוח שזה לא נבע ממני ."
עדותו של הנתבע 2 מתיישבת עם אשר עולה מסדרת תמונות שפורסמו באתר הפייסבוק של הנתבעת (נספחים יד' לתצהירי התובעת). בתמונות אלו נראים אותם אנשים שהגיעו למסיבה שנערכה בנכס, כולם צוהלים ושמחים, ורבים מהם עסוקים במה שנראה כלא פחות מהשחתה שיטתית של הנכס. כך אותו אדם צוהל הנראה רוקד וסבכת מערכת מיזוג אוויר בידיו; כך אותם מבלים שמחים האוחזים בשילוט שפורק; כך אותו אדם המצולם כשהוא מפרק כיור (!); כך אותם אנשים המצולמים עם כיסויי אסלות; וכך בכלל צילומים למכביר של אנשים החוגגים על רצפה המכוסה כליל בסימני הרס.
התמונות שפורסמו ועדותו של הנתבע 2 אינם מותירים מקום לספק. ראיות אלו מלמדות כי לא "מסיבת פרידה" גרידא נערכה בנכס עובר לפינוי, כי מסיבת השחתה והרס. אורחי הנתבעת השתוללו באין מפריע, השחיתו והרסו, והתנהלו בתחושה שהכל מותר.
מצבו של הנכס עת פינויו איפוא, לא בטא "בלאי סביר" אלא השחתה בוטה, ברוטלית ומכוונת.
ככלל, תאגיד, כאישיות משפטית נפרדת, נושא באחריות לחובותיו ואף לעוולותיו. יחד עם זאת, אין בכך כדי לשלול את אחריותם האישית של בני האדם הפועלים בתאגיד. אחריות זו עומדת על רגליה שלה ונפרדת מזו של התאגיד (ע"א 2273/02 חברת פסל בע"מ נ. חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ , פד נח (2) 36, 42). אחריות אישית זו שונה מהאחריות המיוחסת לאורגן בחברה מכוח הרמת מסך ואיננה פוגעת בעיקרון אישיותה המשפטית הנפרדת של החברה .
מי אשר מבקש להטיל אחריות אישית על בעל תפקיד בתאגיד, נדרש להצביע על עילה ספציפית נגדו, ולהניח תשתית ראייתית שעולה ממנה כי בעל התפקיד קיים את יסודותיה.
הבסיס לבחינת חבותם האישית של הנתבעים 2 ו- 3 מצוי בעוולת הרשלנות, סעיף 35 בפקודת הנזיקין [נוסח חדש], עוולה אשר יסודותיה שלושה: חובת זהירות, התרשלות ונזק. מהעדויות שהוצגו, מתברר שהנתבע 2 עצמו נכח באותה "מסיבה". הנתבע 2 טען בעדותו כי כאשר הבחין באותם מעשי השתוללות גם ניסה לעצור אותם (למשל בעמ' 182; ש' 4 בפרוט'). מאידך, התברר שהנתבע 2 עצמו, הוא ולא אחר, מצולם כשפניו צוהלות ועל צווארו כיסוי אסלה (עדות הנתבע 2 בעמ' 179; ש' 30 – 32 בפרוט'). תמונה זו מבטאת היטב את מעורבותו הישירה של הנתבע 2 באותה מסיבה של הרס והשחתה. תמונה זו מקשה על מתן אמון בניסיונו לטעון שעשה ניסיון כלשהו לעצור את מעשי ההשחתה. לכך גם מצטרפת עדותו לפיה כלל לא ניסה לבוא חשבון עם מי מאותם "חוגגים" שבצעו את מעשי ההשחתה (עמ' 182; ש' 7 – 12 בפרוט'). הנתבע 2 עצמו, דווקא הוא שהיה נציג הנתבעת באותה מסיבה, שיתף פעולה באופן מלא עם אותם "חוגגים". לא זו בלבד שנתבע 2 לא הביא ולו ראיה אחת לתמוך בטענתו שניסה "לעצור" את מעשי ההשחתה, העדויות מלמדות על ההיפך המוחלט – על מעורבותו הפעילה באותם מעשי השחתה. אין איפוא ספק באשר לרשלנותו של הנתבע 2 ואחריותו הישירה למצבו של הנכס עובר לפינוי.
אשר לנתבע 3, התברר כי ביום 28.5.15 יצא הנתבע 3 את ישראל, ולא נכח בנכס בעת הפינוי או במהלך אותה "מסיבה" ערב הפינוי. מאידך, התברר שטרם יציאתו את ישראל היה הנתבע 3 שותף להחלטה שנתקבלה להפעיל את העסק בנכס עד ליום האחרון ממש כשהוא מותיר לנתבע 2 לבדו את העיסוק בהפעלת הנכס (עדות הנתבע 3 בעמ' 138 – 139 בפרוט'). עוד התברר שכאשר שב הנתבע 3 לישראל, לא נעשה על ידו דבר וחצי דבר כדי לברר כיצד הגיע הנכס למצב שהגיע בעת הפינוי. הנתבע 3, לגרסתו, הסתפק בטענת הנתבע 2 לפיה "בסך הכל" לא ניתנה לו האפשרות להשלים את "פינוי הזבל" מהנכס (עמ' 140; ש' 19 – 20 בפרוט'). במצב זה, קשה ליתן אמון בגרסת הנתבע 3 לפיה לא ידע על אופן התנהלותה של אותה "מסיבת הרס" וברור בעליל שהנתבע 3 היה אדיש לאופן בו ינוהל הנכס עובר לפינוי. הנתבע 3 היה אדיש לאפשרות שהנכס יושחת, והנתבע 3 המשיך באדישותו זו גם כשחזר לישראל ונוכח במצב הנכס.
כאחד משני מנהלי הנתבעת, חייב היה הנתבע 3 לפעול כדי לוודא שאם הוא עצמו נעדר מישראל, מתבצע הפינוי בצורה הגונה ובשמירה על מצב הנכס. בחירת הנתבע 3 לעצום עיניו ואדישותו למצב הנכס משיתה עליו אותה אחריות ואותה רשלנות למצבו של הנכס.
בהכרעה זו התייתר הצורך לדון בטענה לחבות הנתבעים 2 ו- 3 על יסוד הרמת מסך ההתאגדות של הנתבעת. לפיכך, בקליפת אגוז ממש, יצוין שניתן היה להשית את החבות האישית גם על יסוד דינים אלו.
כידוע, בהתאם לסעיף 6 בחוק החברות, התשנ"ט-1999, בית משפט רשאי לייחס חוב של חברה לבעל מניה בה, אם מצא כי בנסיבות העניין צודק ונכון לעשות כן. הגישה להרמת מסך היא כאל עניין חריג. היא נשקלת כאשר ברור שנעשה שימוש לרעה באישיותה המשפטית הנפרדת של החברה, אם כדי להונות ואם כדי שלא לפרוע חובות. במקרים כאלה נתפסת החברה כמסך שמאחוריו נעשים מעשים שלא ייעשו. נטל הוכחת התקיימות הנסיבות המצדיקות הרמת מסך, מוטל על הטוען לכך. עליו להציג ראיות ולשכנע כי אכן מדובר במקרה חריג, כי צודק ונכון לעשות כן, כי קיים יסוד נפשי של ידיעה או עצימת עיניים. בנוסף, עליו להראות כי האחריות מיוחסת לבעל מניות פעיל, כי הופרו חובות ההגינות ותום הלב של בעל המניות וכי החברה נעדרת יכולת פירעון.
במהלך הצגת הראיות, הודו הנתבעים שלנתבעת אין כל פעילות מאז פינוי הנכס, היא לא מנהלת עסקים ואין לה הכנסות (למשל עדות נתבע 3 בעמ' 148 בפרוט') ועוד התברר שפעילות חדשה של הנתבעים 2 ו- 3 לאחר פינוי הנכס, לא נעשתה באמצעות הנתבעת (למשל עדות נתבע 3 בדיון שהתקיים ביום 8.11.15 בתיק 37150-05-15 – מוצג ת/4, בעמ' 6 – 7). כך התברר שהנתבעת נותרה כלי ר יק, שאפילו לא פורקה רשמית, איננה פעילה ולא הוצגה האפשרות שיש לה נכס כלשהו שיאפשר לה לפרוע חובות. ברי הדבר שעובדה זו לבדה איננה מספקת להשתת חבות אישית על בעלי השליטה בה לחובותיה, אלא שלכך יש להוסיף את נסיבותיו החריגות של מקרה זה. את אותו מעשה הרס מכוון של הנכס עובר לפינוי. אותו מעשה הרס מכוון מצדיק כשלעצמו את הרמת המסך. אין לקבל מצב בו נעשים כאלו מעשי הרס זדוניים, ובה בעת נעשה ניסיון להסתתר תחת מעטה האישיות המשפטית הנפרדת של החברה כדי להימנע מלתת את הדין ולשאת בפיצוי על אותם מעשים.
לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.
כך ניתן לסכם.
בהתאם להסכם השכירות התחייבה הנתבעת לפנות את הנכס ולהשיב החזקה בו לתובעת כשהוא במצב תקין, כזה המאפשר המשך הפעלתו כפאב-מסעדה. הנתבעת הפרה התחייבות זו. הנכס נמסר לתובעת בתום השכירות כשמצבו מבטא הרס מוחלט ובניגוד להתחייבות למסרו כך שניתן יהיה להפעילו כפאב-מסעדה מיד לאחר הפינוי.

כתוצאה מהפרת התחייבויות הנתבעת, נגרם לתובעת נזק המתבטא בסכומים שתידרש להשקיע כדי לשקם את הנזק בנכס ולהביאו למצב תקין. מצב תקין, דהיינו מצבו ערב הפינוי ולא למצב של "נכס חדש" כפי שבקשה התובעת בתחשיבים שהגישה. לצורך עריכת חישוב הנזקים נקבע שיש לאמץ כמעט בשלמותה את חוות הדעת של המומחה שמונה מטעם בית המשפט. נמצא שעל הנתבעת לשלם לתובעת סך של 283,500 ₪.
נדחתה הטענה שיש לחייב את הנתבעת בפיצוי על פגיעה במוניטין, טענה שנזנחה ולא נתמכה בראיות. נדחתה אף הטענה שיש לחייב את הנתבעת בפיצוי על עלויות הכשרת חריגות בנייה בנכס, משנמצא שאלו עלויות שלא הושתו כלל על הנתבעת בהסכם השכירות, עלויות המתייחסות לבעלות בנכס ולא לחזקה בו.
נמצא שיש להשית את חבות הנתבעת בנזקי התובעת על נתבעים 2 ו- 3. כך נמצא בעיקר לאחר שהתברר שנטלו חלק, בין פעיל (הנתבע 2) ובין בשתיקה והסכמה (הנתבע 3), במסיבת השחתה והרס שנערכה בנכס עובר לפינוי ממש. מסיבה שכל כולה השחתה מכוונת של הנכס והסבת נזקים גבוהים, ומיותרים לחלוטין, לתובעת. חבות זו מתבססת על אחריו תם האישית של הנתבעים 2 ו- 3 ברשלנות, וגם על הרמת מסך ודחיית הניסיון להסתתר בנסיבות אלו תחת מטעה אישיותה המשפטית הנפרדת של הנתבעת – כחברה חסר ת פעילות ואמצעים.
אשר על כן, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעים לשלם לתובעת סך של 283,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה.
כמו כן אני מחייב את הנתבעים לשאת בהוצאות התובעת, באגרת בית המשפט, במלוא התשלום ששילמה התובעת למומחה בית המשפט, ובנוסף לכך גם בשכר טרחת עו"ד בסך של 50,000 ₪.
ניתן היום, י"ד אייר תשע"ט, 19 מאי 2019, בהעדר הצדדים.