הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 8325-08-15

לפני כבוד השופטת כוכבה לוי

התובע:

אבי וגדני
ע"י ב"כ שלומי עמירם

נגד

הנתבעים:

  1. חניוני מאיה בע"מ
  2. גיא ניסן כהן
  3. נמרוד כהן

ע"י ב"כ זיו עירוני ו/או עו"ד טטיאנה חיטריק

פסק דין

בין התובע, אבי וגדני (להלן: "וגדני") לנתבעת 1, חברת חניוני מאיה בע"מ (להלן: "החברה"), נחתם ביום 17.1.2013 הסכם שבו העביר התובע לחברה הנתבעת 1 , זכות להפעלת חניון המצוי במבנה הקונסרבטוריון הישראלי למוזיקה בתל אביב (להלן: "החניון") לתקופה של 30 חודשים בתמורה לתשלום של 25,500 ש"ח לחודש בתוספת מע"מ שתשלם החברה לתובע.

זאת לציין כי קודם לחתימת ההסכם בין התובע לחברה, נחתם הסכם בין התובע לבין הקונסרבטוריון ביום 15.1.2013 בו ניתנה לתובע הזכות להפעלת החניון למשך 60 חודשים. יוצא איפוא שהתובע העביר את הזכות להפעלת החניון לנתבעת 1 , בחתימת ההסכם עם הנתבעת 1 , יומיים לאחר זו הוענקה לו .

בהסכם שנחתם בין התובע לקונסרבטוריון נכללו מס' תנאים שנועדו להכשיר את החניון לצורך הפעלתו .כן התחייב התובע לפעול לקבלת רישיון עסק מעיריית תל אביב.
תנאים דומים נכללו גם בהסכם שבין התובע לחברה.
בהקשר זה אין להתעלם מהוראות סעיף 4 להסכם שבין הקונסרבטוריון לתובע על פיו 6 החודשים של תקופת ההסכם הראשונה הוגדרו כששת חודשי ניסיון . במשמע , שהזכות שהוענקה לתובע על ידי הקונסרבטוריון , מלכלתחילה הייתה כפופה לתנאי זה . לא נוכחתי כי תנאי זה הובא לידיעת הנתבעים במסגרת החוזה שבין התובע לנתבעים .

הנתבעים 2-3 (להלן: "הערבים") חתמו על שטר חוב לטובת התובע בסכום של 500,000 ש"ח כערבים לקיומו של ההסכם שנחתם בין התובע לחברה- הנתבעת 1 .

ביום 1.6.2013 נשלח מכתב מטעם הקונסרבטוריון לתובע ובו הודעה על ביטול ההסכם שנחתם עם התובע וזאת בשל אי עמידה בחלק מתנאי ההסכם.

במכתב זה נטען כי טרם החל תהליך לקבלת רישיון עסק להפעלת החניון, לא נעשו פעולות נדרשות להכשרת החניון .בתוך כך הפנו לסעיפים שונים בהסכם שבין התובע לבין הקונסרבטוריון כגון סעיף שעוסק בניקיון החניון.

התובע שכאמור חתם על הסכם עם החברה הנתבעת 1 , בנוגע לזכות הפעלת החניון , טוען כי מאחר שהחברה הנתבעת 1 קיבלה את הזכות בהסכם להפעלת החניון , היה עליה למלא אחר הדרישות שהופיעו בהסכם עליו חתמה עם התובע אשר מבוסס על הדרישות שהציג הקונסרבטוריון .מאחר שהחברה לא עמדה בתנאים אלו היא הפרה לטע נת התובע את ההסכם עימו ולמעשה גרמה לכך שהקונסרבטוריון ביטל את ההסכם עם התובע.

על פי תחשיב התובע הנזק שנגרם לו מהווה הפסד דמי שכירות למשך 26 חודשים שנותרו מתקופת ההסכם עם החברה שלא שולמו לתובע בסכום כולל של 663,000 ₪,
אובדן הכנסות מדמי שכירות לתקופה נוספת של 30 חודשים שאותם העריך התובע בסכום של 841,500 ש"ח (התקופה הכוללת שניתנה לתובע על פי ההסכם עם הקונסרבטוריון היא 60 חודשים).
עוד נטען כי על החברה לשלם לתובע את הפיצוי המוסכם בסך 25,000 ש"ח בגין הפרת תנאי ההסכם.

נוכח טענות מצד התובע להפרת ההסכם על ידי החברה, הוגש שטר החוב לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל ובעקבות הגשת התנגדות מצד הערבים, התקיים דיון בפני כב' הרשם דורון יעקבי ביום 8.12.2015 שבסיומו הורה על קבלת ההתנגדות ומכאן התביעה שבפניי.
דיון והכרעה

במהלך הדיון בבית המשפט העידו התובע והנתבעים 2-3 .כן העיד מטעם הנתבעים, מנהל הקונסרבטוריון, קוסטין קנליס-אוליאר .מטעם התובע, העיד מר ברוך סער, שהעיד על עצמו כמכר אישי של התובע בשנים האחרונות.

כבר בשלב זה אציין כי מצאתי שלא ליתן משקל לעדותו של מר ברוך סער, שכן היכרותו עם התובע על פי עדותו החל משנת 2016, זמן רב לאחר קרות האירועים הרלוונטיים .אשר על כן , אין בעדותו לסייע לצורך הבירור העובדתי.

כמו כן על אף היותו שמאי וכלכלן, התצהיר שהוגש מטעמו אין בו לשמש כחוות דעת מומחה .לכן גם לעניין זה אין לעדות זאת משקל כלשהו.

הפסד דמי שכירות בשל אי עמידה בתנאי ההסכם
תחילה אדרש לעדותו של מנהל הקונסרבטוריון וזאת נוכח החשיבות שמצאתי לתוכן עדותו לצורך הכרעה במחלוקת שבין התובע לנתבעים.

מנהל הקונסרבטוריון חתום על המסמך אשר נשלח אל התובע ביום 1.6.2013 ,בו נמסר לתובע על ביטול ההסכם שנחתם עמו בשל אי עמידה בתנאי ההסכם.

התובע מסתמך על מסמך זה כהוכחה לכך שהנתבעים לא מילאו בעצמם את הדרישות שהתחייבו למלא במסגרת ההסכם עם התובע, שכאמור דרישות אלו חופפות ברובן.

ברם, גרסתו של מנהל הקונסרבטוריון כפי שעולה מתצהירו ומחקירתו הנגדית שומטת את הקרקע מתחת לטענותיו של התובע.
מנהל הקונסרבטוריון העיד שביום 16.5.2013 קיבל מכתב מעיריית תל אביב שבו סיכום מנכ"ל העירייה מישיבה שהתקיימה ביום 13.5.2013 ,בה הוחלט כי חניון הקונסרבטוריון יופעל על ידי "אחוזות החוף" כחלק ממערך החניונים בתל אביב וזאת במטרה לפתור את מצוקת החניה של תושבי האזור באמצעות מתן אפשרות לחנות בחניון בשעות שאינן שעות הפעילות של הקונסרבטוריון.

מגרסה זו עולה כי עובר למשלוח המכתב אל ה תובע לעניין ביטול החוזה בשל אי עמידה בתנאי ההסכם, נודע למנהל הקונסרבטוריון כי הפעלת החניון תועבר לידי "אחוזות החוף" על ידי עיריית תל אביב ,כך שממילא לא יוכל התובע להמשיך לעשות שימוש בזכות להפעלת החניון שניתנה לו מכוח ההסכם עליו חתם ביום 15.1.2013 עם מנהל הקונסרבטוריון.

מנהל הקונסרבטוריון אישר בחקירתו הנגדית כי הוא זה שניסח את המכתב מיום 1.6.2013 אשר נשלח אל התובע בנוגע לביטול ההסכם מבלי שנעזר בייעוץ משפטי .כן אישר כי למרות שבעת שניסח את המכתב ידע על החלטת עירייה להעברת הפעלת החניון לידי "אחוזות החוף" ,בחר שלא לציין זאת במכתב אל התובע ,משום שלהבנתו לא היה קשר בין החלטת העירייה לבין אי עמידה של התובע בתנאי ההסכם שנחתם ביום 15.1.2013 אשר מקנות לקונסרבטוריון זכות לבטל את החוזה.

מחקירתו הנגדית של מנהל הקונסרבטוריון עולה כי נושא ההתחייבות החוזית של הקונסרבטוריון אל מול התובע,בנוגע להפעלת החניון לא עלה באופן חד משמעי בישיבת העירייה . כל זאת אף שהעיד שהחוזה שנחתם מול התובע, לא היה דבר נסתר וכי לקונסרבטוריון לא הייתה כל אפשרות למנוע מעיריית תל אביב את העברת ההפעלה לידי "אחוזות החוף

אמת , ייתכן ויש טעם לפגם בכך שמנהל הקונסרבטוריון לא ציין במכתב שנשלח לתובע את החלטת עיריית תל אביב, לפיה הפעלת החניון תועבר לידי "אחוזות החוף" אולם שאלה זו היא במישור היחסים שבין התובע לבין מנהל הקונסרבטוריון . מאחר שהתביעה לא הוגשה כנגד הקונסרבטוריון, איני נדרשת להכריע בעניין זה.

כך או כך, מסקנתי לעניין זה היא כי גם אם היו מתקיימים מלוא התנאים בהסכם מיום 15.1.2013 שבין התובע למנהל הקונסרבטוריון, נוכח החלטת עיריית תל אביב, הייתה נשללת מהתובע הזכות להמשיך ולהחזיק בזכות להפעלת החניון בסמיכות למועד בו התקבלה ההחלטה על ידי עיריית תל אביב.

נוכח מסקנה זו ,אין בסיס לטענות התובע ,לחיוב הנתבעים בשל "הפסד תשלום דמי שכירות" עבור הזכות להפעלת החניון לאחר המועד שבו הודיע מנהל הקונסרבטוריון על ביטול ההסכם, מהטעם ששלילת זכות הפעלת החניון מהתובע קשורה וכרוכה ב החלטת עיריית תל אביב שהעבירה את זכות ההפעלה מהקונסרבטוריון ל"אחוזות החוף" נוכח מצוקת חניה של תושבי תל אביב המתגוררים באזור הקונסרבטוריון ועל מנת לפתור מצוקת חניה זו באמצעות מתן האפשרות לחנות בחניון הקונסרבטוריון בשעות שאינן שעות הפעילות של הקונסרבטוריון.

לטעמי, די בעדות מנהל הקונסרבטוריון ומסמך החלטת עיריית תל אביב מיום 16.5.2013, על מנת ל הסיק מסקנה זו באופן ברור . זאת מאחר שהתובע לא הוכיח כי לו היה עומד בתנאי ההסכם שנחתם עם מנהל הקונסרבטוריון, ניתן היה להביא לביטול או לשינוי החלטת עיריית תל אביב שכאמור על פי עדות מנהל הקונסרבטוריון ניתנה למרות העובדה שקיומו של הסכם בין התובע לבין מנהל הקונסרבטוריון היה ידוע לעיריית תל אביב.

לטענת התובע בסיכומיו ,עדות מנהל הקונסרבטוריון אינה אובייקטיבית. כן טען כי לא ברור מדוע בחר לשתף פעולה עם הנתבעים, אלא שלא מצאתי בסיס כלשהו לקבוע שעדות זו אינה עדות אובייקטיבית , או חד צדדית.

מסקנתי החד משמעית היא כי גם אם נגרמו לתובע הפסדים בשל אובדן דמי שכירות , הגורם להפסדים אלו הם צדדים שלישיים (עיריית תל אביב, קונסרבטוריון) ולא הפרות ההסכם שמיוחסות לנתבעת .

התובע אמנם טען כי לו היו עומדים הנתבעים בכל תנאי ההסכם עד למועד בו נשלח המכתב מטעם מנהל הקונסרבטוריון בדבר ביטול ההסכם, יכול היה התובע לפעול לשינוי החלטת עיריית תל אביב בדבר העברת זכות ההפעלה בחניון לידי "אחוזות החוף" ובכך לכפות על הקונסרבטוריון להמשיך את קיום ההסכם שנחתם עם התובע לכל תקופת ההסכם, אלא שהתובע לא הציג ראיות המוכיחות את הטענה והיא נותרה בגדר השערה. אציין כי גם עדותו של מנהל הקונסרבטוריון לא תמכה בטענה זו, אלא להיפך .
ניכר מעדותו שלא ניתן היה להביא לשינוי החלטת עיריית תל אביב בעניין זה שכן ההחלטה ניתנה חרף ההסכם שנחתם בין התובע לבין מנהל הקונסרבטוריון.

לסיכום, אני דוחה את טענות התובע לחיוב הנתבעים בתשלום הפסדי דמי השכירות ליתרת התקופה שנקבעה בהסכם שבין התובע לחברה למשך 26 חודשים וממילא גם לתקופה הנוספת של 30 חודשים שהיא תקופת האופציה שנקבעה בהסכם שבין התובע לבין החברה.

פיצוי מוסכם
סעיף 33 להסכם שבין התובע לחברה קובע כי הפרת יסודית של הוראות ההסכם תחייב את המפר בפיצוי מוסכם בסכום של 25,000 ש"ח.

התובע הוכיח שהחברה לא עמדה לפחות בשתי דרישות שהוסכם לגביהן שהן ייחשבו כהפרת יסודית של תנאי ההסכם, הן לגבי הוצאת רישיון עסק להפעלת החניון והן לעניין התקנת מערכת אוטומטית לניהול החניון.
תשובותיו של גיא כהן בנוגע להוצאת רישיון עסק:
ש. לא קיבלתם רישיון עסק עד ליום עזיבת המקום?
ת. נכון.
ש. האם הגשתם בקשה לרישיון עסק?
ת. לא.
ש. כמה זמן הייתם במקום עד שפינתם?
ת. מיום הכניסה עד יום היציאה - 6 חודשים. נכנסנו בחודש ינואר 2013.

וכן תשובותיו בנוגע להתקנת המערכת האוטומטית:
ש. מפנה לסע' 4 לנספח 1 לתצהירך, את המערכת האוטומטית שעליה מדבר סעיף 4 לא התקנתם?
ת. נכון.
ש. סע' 5 להסכם, האם התקנת מצלמות אבטחה?
ת. היו מותקנות מצלמות אבטחה. אני לא זוכר, יכול להיות שהוספנו כי היו מצלמות של הקונס'. אני לא זוכר -זה עניין של מצלמה.
ש. בסע' 5.ג התחייבתם להתקין עמדת תשלום בתוך הבניין התקנתם?
ת. עמדת תשלום היא חלק ממערכת אוטומטית ולכן שעניתי בשאלה לפני שלא התקנתי מערכת אוטומטית זה כולל גם את עמדת התשלום.

כמו כן מתשובותיו של נמרוד כהן בחקירתו הנגדית ניתן ללמוד כי הנתבעים ביקשו להפסיק את הפעלת החניון מטעמים של כדאיות כלכלית.
ש. הסיבה שבגללה לא ניסיתם להוציא רישיון עסק לחניון זה בגלל העובדה שביקשו לבצע שינוי ייעוד ולשלם היטל השבחה?
ת. הסיבה העיקרית שלא הוצאנו רישיון למקום כי רצינו לצאת משם. המקום אינו רווחי, אין אירועים כמו שנאמר לנו וכמו שהובטח לנו. ביקשנו לצאת לאחר 90 יום. אין שום עסק בתל אביב שמוציא רישיון עסק בתוך 90 יום - לא קיים דבר כזה.

בהסכם נקבע כי על החברה למלא אחר דרישות אלו תוך 90 ימים מיום חתימת החוזה. כלומר עד ליום 19.4.2013, היה על החברה להשלים את הפעולות שנדרשו כדי למלא אחר דרישות ההסכם.

מסקנה: החברה לא עמדה בתנאי ההסכם שנחתם עם התובע משום שלא פעלה למילוי התנאים שנקבעו בהסכם למרות שחלפו מס' חודשים .זאת עובר להודעת מנהל הקונסרבטוריון לתובע מיום 1.6.2013 בדבר ביטול ההסכם בין הצדדים .לכן לא ניתן לייחס את ההפרות להחלטת עיריית תל אביב להעברת הפעלת החניון לידי "אחוזות החוף" או להודעת ביטול ההסכם מצד מנהל הקונסרבטוריון שנשלחה לתובע.

מאחר שהתובע הוכיח שהחברה הפרה את ההסכם הפרות יסודיות, אני סבורה כי על החברה ועל הערבים להתחייבות החברה לפצות את התובע בהתאם לפיצוי המוסכם שנקבע בין הצדדים. הפיצוי המוסכם הוא פיצוי ללא הוכחת נזק .בנסיבות העניין מצאתי כי סכום הפיצוי המוסכם שנקבע על ידי הצדדים הוא פיצוי סביר ואין עילה להתערבות בסכום הפיצוי (שווה ערך לתמורה שהתחייבה החברה לשלם כדמי שכירות חודשיים).

הנתבעים העלו טענות בנוגע לכך שלאחר חתימת ההסכם עם התובע התברר כי לא הייתה היתכנות לקבלת רישיון עסק מעיריית תל אביב להפעלת החניון ולכן תנאי זה לא התקיים. כן העלו טענות בנוגע לכדאיות הכלכלית להפעלת החניון.

בשים לב לניסיונם הרב של הנתבעים בהפעלת חניונים כפי שהעידו בעצמם ובהינתן העובדה שההסכם בין החברה לבין התובע נחתם יומיים בלבד לאחר שהתובע קיבל את זכות ההפעלה של החניון בהסכם שנחתם בין התובע לבין הקונסרבטוריון , המסקנה היא כי המו"מ בין החברה לבין התובע היה מו"מ שהתנהל במשך ימים בודדים .זאת ככל הנראה מאחר שהנתבעים סמכו על ניסיונם בהפעלת חניונים אחרים . אשר על כן איני מקבלת את טענות הנתבעים כי רק לאחר חתימת ההסכם עם התובע התגלו להם עובדות חדשות שבגינן הם (הנתבעים) לא עמדו בתנאי ההסכם עם התובע לעניין מילוי הדרישות השונות הקשורות בהפעלת החניון.

עוד אציין כי הנתבעים 2-3, חתמו על שטר החוב כערבים להתחייבויות החברה בהסכם שבין האחרונה לבין התובע .למעשה הם אינם צד לעסקת היסוד. אני מקבלת את טענות התובע כי מאחר שבפניי תביעה בעילה שטרית, נטל ההוכחה מונח על כתפי הערבים באשר לעמידה בתנאי ההסכם .כאמור לעיל מהראיות שהובאו בפניי לא שוכנעתי שהנתבעים עמדו בתנאי ההסכם משום שלא מילאו את הדרישות השונות שנכללו בהסכם לצורך הפעלת החניון.

לאור מסקנותיי דלעיל , אני מחייבת את הנתבעים שהם החברה והערבים להתחייבויות החברה החתומים על שטר החוב שהוגש ללשכת ההוצאה לפועל, לשלם לתובע ביחד ולחוד סך של 25,000 ש"ח שנקבע כפיצוי מוסכם בהסכם שבין התובע לבין החברה. סכום זה יישא הפרשי ריבית והצמדה כחוק ממועד הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

תשלום דמי שכירות
החברה שילמה לתובע את דמי השכירות ממועד חתימת ההסכם ביום 17.1.2013 ועד ליום 17.5.2013. לטענת התובע , מאחר שהחברה הפעילה את החניון במשך 8 חודשים היא נדרשת לשלם עבור 4 חודשי שכירות נוספים.

מנגד טוענים הנתבעים ,שלאור בקשות מצד החברה לסיים את ההתקשרות בתום תקופת הניסיון שנקבעה על ידי הצדדים למשך 4 חודשים מהטעם שהפעלת החניון אינה רווחית, ומאחר והתובע הוא שהציע שהחברה תמשיך בהפעלת החניון לתקופה נוספת ללא תוספת תשלום מצד החברה כאשר התשלום שכבר שולם עבור חודש שכירות אחד יהווה תשלום עבור 2 חודשי שכירות ובכך תוענק לחברה תקופת ניסיון נוספת מתוך ציפייה כי הגדלת הפעילות בקונסרבטוריון תביא לכך שההפעלה של החניון תהיה רווחית עבור החברה.

להוכחת טענה זו הציגו הנתבעים חשבונית מס מיום 31.3.2013 שבה עבור תשלום דמי שכירות השווה לחודש אחד על פי ההסכם נכתב כי "עבור שכירות 2 חודשים".

לגרסת הנתבעים הם הפעילו את החניון במשך 6 חודשים ולא למשך 8 חודשים כפי שטוען התובע והחזקה נמסרה לתובע בחודש יולי 2013.

התובע בתצהירו טוען כי למיטב זכרונו החברה הפעילה את החניון במשך 8 חודשים ובכל מקרה יותר מ – 6 חודשים כפי שנטען על ידי הנתבעים, אולם אין כל ראיה שהתובע הציג בנוגע למועד סיום הפעלת החניון על ידי החברה. כמו כן אין מחלוקת כי למרות טענות התובע שהחברה נותרה חייבת דמי שכירות, הפניה הראשונה אל החברה נשלח רק ביום 15.4.2015 במכתב ששלח בא כוח התובע, עו"ד עמירם.
כמו כן ברור כי כבר בחלוף 4.5 חודשים ממועד חתימת ההסכם, נודע לתובע כי החוזה שחתם עם מנהל הקונסרבטוריון בוטל בשל טענות לאי עמידה בתנאי ההסכם על ידי התובע, כאשר החלטת עיריית תל אביב להעביר את הפעלת החניון לידי "אחוזות החוף" התקבלה כבר בחלוף 4 חודשים ממועד חתימת ההסכם עם החברה .
למעשה כבר משלב זה לא ניתן היה להמשיך בקיום ההסכם עם החברה.

התובע טען בסיכומיו כי באשר לטענה לעניין הסדר תשלומים שונה, הנתבעים לא נחקרו בנוגע לאותה חשבונית עליה צוין "עבור שכירות 2 חודשים" מאחר שבתצהירי הנתבעים לא הייתה התייחסות לחשבונית זו. אלא שלא כן העובדות.
בסעיף 12 לתצהירו של כל אחד מהנתבעים נרשמה באופן מפורש הטענה לעניין התשלום עבור 2 חודשי שכירות בסכום השווה לחודש שכירות אחד והחשבונית הרלוונטית צורפה כחלק מנספח 6 לתצהירים . אשר על כן אני דוחה את טענות התובע כי לא הייתה התייחסות לחשבונית זו.

לסיכום חלק זה הגעתי למסקנה כי אין להשית על הנתבעים חיוב עבור חודשי שכירות נוספים מעבר לתשלומים ששילמה החברה בפועל לתובע..

סיכום
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת הראיות והעדויות שהוצגו לבית המשפט, מצאתי כאמור לעיל כי יש לקבל את התביעה באופן חלקי בלבד.

מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובע את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם בסכום של 25,000 ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

תשומת לב הצדדים כי מאחר שהתובע מצוי על פי ההודעות שהוגשו לבית המשפט תוך כדי ניהול ההליך בהליך חדלות פירעון, הסכום שנפסק יועבר בהתאם להוראותיו של בעל התפקיד שמונה בהליך חדלות הפירעון או באופן שבו יקבע בית המשפט שדן בהליך חדלות הפירעון.

יתר טענות התובע נדחות בזה

בנוסף מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד ,בהוצאות התובע, שכר טרחת עו"ד והשתתפות יחסית באגרת בית המשפט -בסכום כולל של 7,000 ש"ח.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י"ח חשוון תשפ"ב, 24 אוקטובר 2021, בהעדר הצדדים.