הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 8011-09-14

לפני כבוד השופטת פנינה נויבירט

התובעים:

1.שלמה מזרחי
2.ישראלה מזרחי

נגד

הנתבעים:

1.צוק איתן בע"מ
2.וקסמן גוברין גבע חברה להנדסה בע"מ
3.יעקב ויין
4.יהודה רייך

פסק דין

פתח דבר

התובעים, ה"ה שלמה וישראלה מזרחי (להלן: "מזרחי") , הם הבעלים של דירה מס' 5 בקומה השלישית בבניין משותף ברחוב בר אילן 30 ברעננה (להלן: "הבניין") , הידועה גם כתת חלקה 11 בחלקה 316 בגוש 6580 (להלן: "הדירה"). הנתבעת 1, צוק איתן בע"מ (להלן: "צוק איתן") הי א חברה יזמית , המקדמת פרויקטים לעיבוי וחיזוק מבני מגורים בהתאם לתוכנית מתאר ארצית מס' 38 (תמ"א 38) , בהם פרויקט תמ"א בבניין . הנתבעת 2, וקסמן גוברין גבע חברה להנדסה בע"מ (להלן: "וקסמן גוברין גבע"), היא חברה יזמית, שהיתה שותפתה של צוק איתן בקידום ובניה של פרויקט תמ"א 38 בבניין ( להלן: "הפרויקט". צוק איתן ווקסמן גוברין גבע תיקראנה להלן: "היזמים"). הנתבע 3, מר יעקב ויין, והנתבע 4, מר יהודה רייך, הם בעלי זכויות בבניין , ששימשו בנציגות הדיירים בבניין בעת ביצוע פרויקט תמ"א 38 (להלן בהתאמה: "יעקב" ו- "יהודה").

תביעה זו היא לפיצוי בגין ליקויים ופגמים שנגרמו לטענת מזרחי לדירה ולרכוש בה בשל עבודות הבניה, וכן בגין אובדן דמי שכירות, תשלומי חשמל ומים. בנוסף, תובעים מזרחי פיצוי בגין נזק לא ממוני בשל עגמת נפש ואי נעימות שנגרמו להם.

טענות הצדדים

תמצית טענות התובעים

אין עסקינן בתביעת ליקויי בניה גרידא, כי אם גם בתביעה חוזית ונזיקית. ביקור בית המשפט בדירה הכרחי, בפרט לאחר שניתנה ליזמים ההזדמנות להשלמת העבודות.

הנתבעים התעלמו מנספח תכניות ההדמיה שצורף להסכם , ולא צירפו לנספח התכניות הראשוניות את קומה ב' בבניין. הם התנערו מנספחי ההסכם הגוברים על הוראות ההסכם במקרה של מחלוקת, וביצעו שינויים בתוכניות מבלי שהציגו דרישה רשמית לכך. הם החליטו על דעת עצמם מהי פגיעה מהותית. הם לא השיבו את המצב לקדמותו, לא הביאו לאישור בעלי הזכויות ולחתימתם את הגרמושקה (המקורית והמתוקנת), לא תיקנו תשתית ורכוש שנפגעו במהלך העבודה, לא תיקנו פגמים ואי התאמה בעבודות וכן נזקים שהוסבו ישירות מהם, לא תיקנו נזק לרכוש שנגרם במהלך ביצוע העבודות ובעקבותן, והסירו מזגנים ולא החזירו.

מזרחי קיבלו מהנתבעים דירה בלתי כשירה למגורים, סלון מעוות ומוקטן, פיר עקום "בתוך" הסלון, מרצפות שקועות, ניאגרה מעל הראש במטבח, מרפסת קטנה בה תקוע עמוד באמצע, חדר עם חלון בצידו, קירות, תקרה, מטבח, אמ בטיה, שירותים וחדרי שינה – שהם הרוסים, ועוד.

מזרחי הסכימו לגריעה מדירתם לטובת פיר מעלית, אך לא היו מודעים לגודל השטח שייגרע מהדירה בפועל, וכן לכך ש בשל גריעת השטח הדירה למעשה תיחרב. הגריעה גדולה יותר משהוסבר. אף יש לשים לב לפגיעה הגדולה בסלון מזרחי לעומת הפגיעה הזניחה בכניסה לביתו של יעקב. הזזת מיקום החלון לא היתה מוסכמת. גם גודל המרפסת, צורתה והעמוד שהועמד בה אינם כמוסכם.

הנתבעים נמנעו מלהפנות המחלוקות למהנדס מכריע, בניגוד למוסכם.

יש לפרש את החוזה ואת תכנית ההדמיה שצורפה לו לרעת מנסח החוזה. הפרוספקט הוא נספח להסכם, ומהווה חלק בלתי נפרד הימנו, והוראותיו גוברות על יתר הוראות ההסכם.

לטענת הנתבעים, התוכניות שהיוו בסיס לבקשה להיתר הבניה לפרויקט היו מצויות בידי הנציגות במשך תקופה, ואושרו על ידי נציגות הדיירים אחר שאלה הזמינו את כל בעלי הזכויות בבניין לעיין בהן באמצעות תליית הזמנה על לוח המודעות בבניין. אך תליית ההודעה ע"ג לוח ההודעות מנוגדת להוראות החוזה. הנתבעים לא בדקו אם התובעים מודעים להודעה, על אף שידעו שהתובעים אינם גרים בדירה. עו"ד גרונברג אף הודה בחקירתו כי הנתבעים לא עדכנו אותו בדבר ההודעה מיום 4.2.10. מאותה הודעה עולה כי הנציגות ראתה ובדקה את התכניות, אך איך ידעו בנציגות לבדוק את התכניות, אם אלה הודפסו למעלה משבועיים לאחר מכן? מעבר לכך, על פי כתב ההגנה היו תכניות ההגשה מצויות בידי הנציגות לתקופה של 21 יום בלבד. יתר על כן, אף אחד מבעלי דירות אלה לא העיד, ולא אישר את טענת הנתבעים כי מרבית הבעלים עיינו בתכניות. מעבר לכך, מהתכניות הראשוניות נשכחה קומה ב'. על כן לא ניתן להמחיש ולהשיב מהן השלכות השינויים.

הודעת הנתבעים על אישור התכניות הסופיות והפקדתן במחלקת ההנדסה של עיריית רעננה נתלתה על גבי לוח ההודעות, בניגוד להסכם. על בקשת ההיתר אמורים היו לחתום כל הדיירים אך רק הנציגות, חסרת הסמכות, חתמה על יה. לא צורפו אסמכתאות למשלוח פניות לדיירים בדואר רשום.

לטענת הנתבעים על פי סעיף 6.8 להסכם התמ"א היזם רשאי לערוך שינויים בתכניות, במפרט ובבניה שיידרשו כתוצאה ממגבלות ת כנוניות. עוד טענו הנתבעים כי נעשה מאמץ לדבוק בתכנית הראשונית ושמפאת דרישות קונסטרוקטיביות נעשו שינויים. אך לא הוכח מאמץ לדבוק בתכנית הראשונית, ואף לא הוצגו מגבלות תכנוניות או דרישות קונסטרוקטיביות כנטען. יתר על כן, לפי סעיף זה, במקרה של שינוי הגורם לפגיעה מהותית בדירה יכולים הבעלים שלא להסכים והתכנית תתוקן לאחר הכרעת הגורם המכריע בעניין. המונח "פגיעה מהותית" לא הוגדר בהסכם. אף לא ניתנה לתובעים הה זדמנות שלא להסכים אם כלל לא טרחו להודיע להם, ומכל מקום, לא ברור מדוע נמנעו הנתבעים מהפניית המחלוקת לאותו "גורם מכריע" מדובר.

לא הוכחה הפרה יסודית את ההסכם מצד התובעים, נזקים שהתובעים גרמו במזיד, או קושי בתיאום ביצוע העבודות עם התובעים. לא הוצגו ראיות לבעיית יחסי אנוש של התובעים. מנהל העבודה, המפקח והעובדים לא מסרו עדות. התחייבותם החוזית של התובעים לשיתוף פעולה היתה כפופה לכך שהבקשה להיתר הבניה והעבודות תואמות את הוראות ההסכם. אף אין לקבל את הטענה כי מקור חלק מהליקויים אינו בפרויקט הבניה מושא התובענה.

נציגות הדיירים לא הוסמכה להתקשרות בפרויקט, כי אם לנהל מו"מ, לבחור מפקח ולשכור עו"ד בלבד. יעקב ויהודה לא נבחרו לשמש כחלק מהנציגות במעמד החתימה על ההסכם, ואף לא ביתר מעמדי החתימה האחרים. אף לא הוצגו הסכמות למינוי יתר חברי הנציגות. קיים קשר בעייתי בין היזמים לבין הנתבעים 3 ו- 4, חברי נציגות הדיירים, שקיבלו טובות הנאה מהיזמים, ואף ייצוג משפטי. השניים שיתפו פעולה עם היזמים ובתמורה זכו להגנתם. מעבר לכך, במרפסתו של רייך קיימת תוספת בניה שלא הופיעה בתשריט, וזאת בגיבויו של יעקב שהכחיש קיומה של חריגה. רייך ויתר על מפקח מטעם הדיירים, ויתכן שהדבר נבע מאותה חריגה. לפרויקט לא מונה מפקח, מבלי שהדבר נבחן מול בעלי הזכויות בבניין, ומבלי שאלה עודכנו על ויתור על מינוי מפקח.

טענת הנתבעים כי רק התובעים קיבלו על חשבון היזמים ויטרינות ותריסים בחזית המזרחית בעוד יתר בעלי הזכויות שילמו מכספים עבור רכיבים אלה – נטענה ללא אסמכתא.

מומחה בית המשפט מונה בלי שהצדדים ויתרו על חוות דעתם. המומחה לא תיאר את מצב הדירה ערב החתימה, לפי הסכם ובמצבה היום. המומחה לא התייחס לתמונות שצילמו התובעים בזמן אמת, כמו גם להסכם ולמצגים הנטענים. המומחה החליט שנקודת הייחוס היא התוכנית הראשונית, אך זאת ללא בסיס ראייתי. בתכנית הראשונית שצורפה יש מרפסת אחידה בצורתה, שאינה מתעוותת לפי קו האורך של חדר המגורים, מקצה המרפסת ועד לכיוון הקיר אמור להיות מדף בנוי, ללא עמוד. המומחה לא התייחס לכך. המומחה שרטט בעצמו תרשים של העמוד לפי "מיקומו בפועל", כתוצאה ממנו נגרמו לתובעים נזקים אדירים, בלי שראה תכנית אחת של בקשה מאושרת כזו, ואח"כ ניסה להפחית מחישיבות קומה ב' בתכנית, כי גילה שלא ראה אחת כזו מעולם.

המומחה לא התייחס לירידת הערך של הדירה. המומחה הגדיר ירידת ערך כקיומו של ליקוי או התאמה בין הבניה שהתחייב הקבלן לעשותה וכפי שניתן היה לצפות שיעשה על פי הדין והנוהג – לבין הבניה בפועל, שהיה גורם לקונה סביר להפחית ממחיר הרכישה – ו זה המקרה שלפנינו.

המומחה טען כי המחלוקת בין הצדדים לעניין המצב הקודם היא מחלוקת משפטית, אך לא דייק בעובדות, ויישם את הנחות העבודה שלו – בכל הנוגע ל"לפני" ו"אחרי" באופן שגוי.

החלופה הראשונה לחישוב ירידת ערך משווה בין מצב הדירה טרם ביצוע העבודות לבין מצבה לאחריהן, אך מתעלמת מזכויות הבניה ומהרווח שקיבלו הנתבעות בתמורה. בחלופה השניה והשלישית קבע המומחה מהן הטענות המשפטיות של הצדדים, אך אלה אינן בתחום מומחיותו. היה על המומחה להשוות בין שווי המצב לאחר ביצוע העבודות לבין שווי המצב לאחר ביצוע העבודות כפי שהובטח לבין שווי המצב לאחר ביצוע העבודות, והדבר לא נעשה.

היה צריך להתייחס בחוות הדעת לעובדה שתיקון הליקוי התכנוני אינו כדאי ואינו מעשי, ועל כן נדרש לכמתו. המומחה ביצע קיזוז לא ברור של ירידת הערך – הנזק נוכח מיקום העמוד מול התועלת בהגדלת חלון חדר השינה לעומת התכניות הראשוניות (נקודת ייחוס שגויה כשלעצמה).

חוות הדעת נעדרה פירוט ליקויים ורכיבים שונים. התעריפים שרשם המומחה נרשמו באופן כוללני כך שלא ניתן לדעת מה הסכום שיוחס לכל פעולה. המומחה לא השתמש במחירון "דקל".

המומחה הודה, בכל הנוגע להצפות, שקיעות אריחים ונזקים בבית, כי אם היתה עוצמת רטיבות חריגה במיוחד, היא היתה יכולה להשפיע על יציבות הריצוף, אך טען כי אין זה המקרה. הוא טען כי הראה את "הדברים האלה" אך חוות הדעת לא כללה את אותם "דברים". מדובר בעדות כבושה ובלתי מבוססת של המומחה. ב"כ התובעים נכח בשני ביקורי המומחה בדירה ומצהיר כי מעולם לא נעשה שימוש במכשיר כלשהו למדידת שקיעות או בדיקה בעניין.

המומחה ביסס את קביעותיו על היתרי הבניה שהתקבלו, אך לא צירף לחוות דעתו את הבקשה להיתר השנייה. גם הנתבעים נמנעו מלצרפה לראיו תיהם. הנתבעים משכו את חוות דעתם מהתיק, ועל כן אמור היה המומחה להתעלם מהן, אך המומחה לא עשה כן, ושילבן בחוות דעתו.

התובעים עומדים על פיצוי בגין נזקיהם ולא על קבלת תיקון. ככל שהדבר יידרש, יהיה בית המשפט יכול לפסוק פיצוי על דרך האומדנא.

שמאי התובעים נחקר על חוות דעתו, עמד מאחוריה, ובמידת הצורך לא התבייש להודות ולתקן את השומה. אך עדיין ניתן לבצע חישוב אקטוארי בהתאם לרכיבים שהתקבלו. ירידת הערך הנתבעת סבירה. מאחר שאף אחת מהחלופות שהעלה המומחה רלבנטית, ובהיעדר חוות דעת נגדית , על בית המשפט לקבל חוות דעת זו במלואה. כך גם לעניין רכיב אבדן דמי השכירות, שבאחריות הנתבעים. בנוסף, יש לפצות בגין עוגמת הנפש הרבה שנגרמה.

מטעם התובעים העידו התובעת ובתה – הגב' שרית מזרחי, המומחה – המהנדס מר יאיר אברהמי, המומחה – השמאי מר אבנר גרון, ומר פיני סולטן – מפקח בניה בפרויקטים מסוג תמ"א 38.

תמצית טענות הנתבעים

מקור התביעה במחדל התובעים וביתם אשר לא איפשרו לנתבעות 2-1 להשלים עבודות הבניה ב דירה, בחוסר תום לב, תוך התעמרות בעובדי היזמים, ואף סילוקם של אנשי מקצוע מהדירה. בוצעו ניסיונות רבים לתאם עם התובעים את השלמת העבודות , אך התובעים הכשילו נסיונות אלה.

חוות הדעת הראשונה מציינת מפורשות כי העבודות לא הושלמו. לולא התנהלות התובעים וביתם השלמת העבודות לא היתה עולה ליזמים דבר, שכן ממילא שילמו לקבלן המבצע עבור בניה מלאה. רק בסיוע בית המשפט הושלמו העבודות, לאחרן נקבע על ידי מומחה בית המשפט כי הסכום לתיקון הליקויים עומד על שיעור של 11% מהסכום שנתבע במקור.

התובעים העמידו תביעתם על סך של 649,035 ₪, ללא ביסוס, בפרט נוכח חוות דעתו המשלימה של מומחה בית המשפט, לפיה עלות הליקויים בדירה נמוכה ב- 33% מה עלות לתיקון הליקויים על פי חוות הדעת הראשונה. התובעים גררו הנתבעים להליך מייגע , אשר כלל מינוי מומחים , שמיעת עדים רבים, העלאת דרישות עיקשות ודווקניות, הצפת בית המשפט והנתבעים במסמכים לא רלוונטיים וטענות בלתי ברורות. חוות הדעת שניתנו על ידי מומחי בית המשפט שמטו הקרקע תחת התביעה המופרזת, כאשר מנגד עלויות המומחים והעדים בהן נשאו הנתבעים והזמן הרב שהושחת נותרו שרירים וקיימים. מטעמים אלה ראוי לחייב את התובעים בהוצאות לדוגמא.

התובעים קיבלו ייעוץ משפטי מעו"ד גרונברג בכל שלבי הפרויקט עד לסיומו, לרבות בשלב המו"מ לניסוח הסכם התמ"א והתכנון. התובעים היו מודעים לפרטי הסכם התמ"א. התכניות הכלליות ל פרויקט הוצגו באסיפה הכללית של דיירי הבניין, לרבות הקמת מעלית וגריעת שטחים לצורך זה.
.
בראשית שנת 2010, לאחר השלמת תכניות הבסיס לבקשה להיתר בניה לפרויקט ואישורן על ידי הנציגות, הוזמנו הדיירים לעיין בהן לרבות באמצעות הזמנה על לוח המודעות בבניין. אך התובעים לא בדקו התכניות ולא העירו עליהן הערות. בתקופה זו התגוררה בת התובעים בדירה. התובעים עצמם טענו במכתב משנת 2013 כי הדירה היא כתובתם המעודכנת. גם אחר שהיזמים הודיעו כי התכניות הופקדו לאישור במחלקת ההנדסה בעיריית רעננה, לא התנגדו להן התובעים. רק כשלוש שנים ממועד האישור הסופי של התכניות הביעו התובעים לראשונה התנגדות לפרויקט.

הפרוספקט והצילומים שצורפו להסכם היו בגדר מידע פרסומי ולצרכי המחשה בלבד, כעולה אף מהוראות הסכם התמ"א. על פי הסכם התמ"א בכל מקרה של סתירה בין הוראות ההסכם להוראות נספח כלשהו – תגברנה הוראות מפורשות בנספח, אך אין הוראות מפורשות המצדיקות העדפתו על פני הוראות הסכם התמ"א. גם מומחה בית המשפט ציין כי חתימה על פרוספקטים ותמונות אינה מיוחסת לדירה, אלא לרמת הגימור הכללית. טענת התובעים כאילו ההדמיה אינה כפופה לשינויים ואילו התכניות הראשוניות כפופות לשינויים היא שגויה. הדמיה מיוצרת על ידי התכנית ולא להיפ ך.

הוראות הסכם התמ"א מגדירות את התכניות כתכניות ראשוניות בלבד. התובעים חתמו על התכניות הראשוניות לאחר שהובהר להם על ידי עו"ד גרונברג כי הן כפופות לשינויים. הפרוספקט והצילומים היו בגדר מידע פרסומי לצרכי המחשה בלבד. הדבר עולה בקנה אחד עם הוראות ההסכם, לפיהן התכניות ראשוניות וכפופות לשינויים בהתאם לדרישות הגורמים המוסמכים.

אין מקום לטענת התובעים כי מהתכניות הראשוניות נפקד מיקומה של קומה ב. מר זוהר העיד, כי קיימת תכנית לקומה ב, הזהה לתכניות שהוצגו, רק עם מרפסת היוצאת מחדר השינה.

מרפסת התובעים נבנתה בהתאם להסכם התמ"א ובהתאם לשינויים הקונסטרוקטיבים המותרים לביצוע. התובעים הסכימו אף למצב בו לא תהיה להם מרפסת כלל ולקבלת פיצוי כספי תחתיה בסך 4,000 דולר ארה"ב. וכן חתמו על הסכמה להתקנת מרפ סת סוכה לרייך.

אין הוראות מפורשות בפרוספקט המצדיקות העדפתו על לשון הסכם התמ"א. כך אף לדברי מומחה בית המשפט, שהבהיר כי החתימה על הפרוספקטים והתמונות אינה מיוחסת לדירה הנדונה, אלא לרמת הגימור הכללית. ההדמיה מיוצרת לפי התוכנית ולא להיפך. על כן ה שינוי בתכניות הראשוניות, לו הסכימו התובעים, משפיע על ההדמיה.

זכות מינוי מפקח הוקנתה לדיירים. משלא מונה מפקח, אין כל עילת תביעה נגדם. אף לא הוכח שנגרם נזק בשל אי מינוי מפקח.

התובעים לא איפשרו ליזמים להשלים את עבודות התמ"א. היזמים ניסו אינספור פעמים לתאם עבודות בדירה ללא הצלחה. כל ביקור לווה בעימותים קשים, באלימות מילולית חריפה מצד התובעים וביתם. כך גם התנהלו התובעים כלפי יתר בעלי הזכויות בבניין. עו"ד מזרחי חיבלה במזיד בציוד שהותקן בבניין, במטרה לגרום ליזמים נזקים כלכליים ולעכב את הליך השלמת עבודות הבניין, כעולה ממכתב מענה מיעקב לתגובת עו"ד מזרחי לתלונה.

גריעת שטחים לטובת הקמת המעלית היתה ידועה ומוסכ מת, מצאה ביטוי מפורש בהסכם התמ"א, שכלל הסכמה ספציפית לנושא של כלל בעלי הזכויות בבניין. לתובעים הוקנתה זכות לבטל ההסכם ככל ששטח הגריעה בדירה יגדל ב-25% מהמופיע בתכניות הראשוניות .

לפנים משורת הדין, הסכימו היזמים להחליף הויטרינות והתריסים בחזית המזרחית בדירת התובעים, בעוד יתר בעלי הזכויות שילמו מכספם ע ל כך. כמו כן ניסו היזמים לרצות את התובעים בתיאום מועדים שונים להשלמת העבודות בדירתם, אך פניותיהם לא נענו בענייניות. התובעים עשו דין לעצמם ונטשו את הדירה תוך סיכול השלמת העבודות, ללא היגיון ובניגוד לדין, על מנת לייצר עילת תביעה יש מאין. הם לא פעלו להקטנת הנזק אלא הגדילו אותו בכך שדירתם עמדה ריקה.

התובעים חתומים על יפוי כח לנציגות. טענתם לקשר בעייתי בין הנציגות ליזמים אינה מבוססת.

היזמים לא התחייבו לבצע עבודות בדירה, למעט גריעת שטחים לצרכי המעלית והתקנת ויטרינה. מקור הליקויים ב כך שהדירה ישנה ובלתי מתוחזקת. חוות הדעת מטעם התובעים מתייחסת לליקויים שתועדו עד ליום 7.1.16, ואינה מעודכנת. מומחה ביהמ"ש קבע כי עלות תיקון הליקויים עומדת על סך של 25,400 ₪ בתוספת סך של 7,600 ₪ שנותרו לשיקול דעת ביהמ"ש. בנוסף הבה יר מומחה ביהמ"ש כי לא אותרו ממצאים המעידים על רטיבות חריגה במצע הריצוף. ככלל, משמונה מומחה מטעם ביהמ"ש יאמץ ביהמ"ש את ממצאיו זולת בהתקיים נימוקים כבדי משקל.

מומחה בית המשפט קבע כי בגין הזזת החלון נגרמה השבחת ערך. לעניין העמוד במרפסת- ציין המומחה כי אין בו כדי להשפיע על ירידת הערך, ובאשר למרפסת ציין המומחה כי בנייתה השביחה את ערך הדירה שכן הייתה קיימת אפשרות שלא תיבנה מרפסת כלל. המומחה פירט שלוש חלופות לצורך חישוב ירידת הערך. בחלופה השלישית לא נקבעה ירידת ערך למעט חישוב שטח המרפסת. אין לפרש את שטח המרפסת המוסכם כשטח נטו.

מומחה התובעים לא התחשב בכך שעל פי ההסכם ליזמים היתה אפשרות שלא לבנות מרפסת כלל בתמורה לפיצוי כספי; המומחה לא ביקר בדירה; חוות הדעת נעדרת אסמכתאות בדבר תכנון הדירה מחדש ולירידת הערך בגינו; לא הוכח נזק במיקומו החדש של החלון.

לתובעים לא נגרמו נזקי אינסטלציה בשל עבודות הבניה. אף אין מפגע רעש מהמעלית.

מטעם הנתבעים העידו עו"ד רונן גרונברג, מר דין זהר, נציג היזמים, מר יהודה רייך ומר יעקב ויין.

דיון והכרעה

ביום 19.7.09 חתמו התובעים על הסכם (נושא תאריך 21.6.09) במסגרתו הוזמנו עבודות חיזוק ושיפוץ, וכן תוספת בניה בבניין, על פי תכנית תמ"א 38 (להלן: "הסכם התמ"א ").

במסגרת תביעה זו טענו התובעים, כי היזמים התנהלו בחוסר תום לב, בשלב המו"מ לקראת ההתקשרות בהסכם התמ"א ובתקופת ביצועו, הטעו את התובעים להתקשרות בהסכם התמ"א, התרשלו בביצוע הסכם התמ"א , עד כדי תרמית והפרת חובה חקוקה. לדבריהם, היזמים הפרו את הסכם התמ"א, והסבו לדירה ולתשתיותיה נזקים, ללא הסכמתם לכך. עוד טענו התובעים, כי לא היתה התאמה בין המצגים שהוצגו להם קודם להתקשרות בהסכם התמ"א לבין הביצוע בפועל. התובעים הלינו כי הנציגות בחרה דווקא ביזמים, ככל הנראה מחמת טובות הנאה אישיות שהובטחו לחבריה, וכי ויתרו על שירותי מפקח בניה מטעם הדיירים מבלי ליידע הדיירים בדבר.

לאחר ששמעתי את טענות הצדדים ואת עדיהם, ועיינתי בכל אשר הובא לפני, השתכנעתי כי דין התביעה נגד היזמים להתקבל בחלקה , וכי דין התביעה נגד יעקב ויהודה להידחות.

התחייבות היזמים על פי הסכם התמ"א לאור תכנית הבניה הראשונית שצורפה כנספח להסכם

הנספחים להסכם התמ"א צורפו כחלק בלתי נפרד ממנו. נספח ב להסכם התמ"א כלל רשימת עבודות, מפרט טכני כללי, הדמיה ותכניות ראשוניות (סעיף 3.2 להסכם התמ"א). תמונות ההדמיה הוצגו לתובעים במעמד החתימה על הסכם התמ"א ונחתמו על ידם. התכניות הראשוניות, נושאות תאריך 24.9.09, נחתמו על ידי בעלי הזכויות בבניין, בהם התובעים.

בכל הנוגע למרפסת חדר המגורים (להלן: "המרפסת") , התגלו הבדלים בין תמונות ההדמיה, הסכם התמ"א, התכניות הראשוניות והביצוע בפועל . כך, בסעיף 11(א) לנספח ב להסכם התמ"א, התחייבו היזמים להוספת מרפסת בחזית המזרחית. בתכניות הראשוניות הוצגה בחזית המזרחית מרפסת, שבפינתה הצפון מערבית הוצב עמוד (ראו בחוות דעת המהנדס רון, בעמ' 65). לעומת זאת, בתמונות ההדמיה הוצגה בחזית המזרחית מרפסת בה לא הוצב עמוד. בפועל, נבנתה מרפסת חדר מגורים צרה ועמוקה יותר מזו שהוצגה בתכניות הראשוניות, והוצב עמוד בפינתה הצפונית מזרחית.

בנוסף, התגלו הבדלים בין מיקום חלון חדר השינה הצפוני ע"פ התוכניות הראשוניות לבין מיקומו בפועל, כפי שמצא המהנדס רון בחוות דעתו, כפי שארחיב להלן.

נוכח קביעתו של המהנדס רון, כי לא נגרמה ירידת ערך כתוצאה מהזזת החלון, אודותיה ארחיב להלן, אתמקד בהשלכות ההבדלים בין תמונות ההדמיה, הסכם התמ"א, התכניות הראשוניות והביצוע בפועל של המרפסת בלבד.

לטענת התובעים, יש להעדיף המצג שהוצג בתמונות ההדמיה על פני המצג שהוצג בתכניות הראשוניות ובהסכם התמ"א. לדבריהם, בניית המרפסת בניגוד לתמונות ההדמיה מהווה הפרת הסכם התמ"א. עוד טענו התובעים, כי אין להידרש לתכניות הראשוניות, שכן תכנית קומה ב לבניין המשותף נפקדה מהן. כפי שאפרט להלן, אני מצאתי טעם לפגם בכך שדבר הצבת העמוד במרפסת נפקד מהסכם התמ"א ומהתכניות הראשוניות, אך לא השתכנעתי כי יש מקום להעדיף תמונות ההדמיה על פני לשון הסכם התמ"א והתכניות הראשוניות.

אין מקום להעדפת תמונות ההדמיה על פני התכניות הראשוניות

סעיף 3.1 להסכם התמ"א מסדיר סתירה אפשרית בין לשון הסכם התמ"א לבין נספחיו באופן הבא:

3.1. הנספחים להסכם זה מהווים חלק בלתי נפרד מההסכם והוראותיהם תחשבנה להוראות ההסכם לכל דבר ועניין. בכל מקרה של סתירה בין הוראות ההסכם לבין הוראות נספח כלשהו, הוראות אותו הנספח תגברנה בנושאים בהם דן הנספח במפורש, ואילו ביתר העניינים הוראות ההסכם תגברנה.

לדברי התובעים, מאחר שתמונות ההדמיה צורפו כנספח להסכם התמ"א, הן גוברות על הוראות ההסכם, ואף על הוראות התוכניות הראשוניות. אך לא מצאתי עוגן לשוני לפרשנות התובעים . בהתאם לסעיף 3.1 להסכם התמ"א, רק בנושאים בהם נספח דן במפורש תגברנה הוראותיו על הוראות הסכם התמ"א. אך בתמונות ההדמיה אין כל דיון מפורש בנושא כלשהו, זולת המחשה כללית של חזות הבניין לאחר השלמת פרויקט התמ"א. אין, לפיכך, הצדקה חוזית להעדפ ת המחשה כללית זו על פני הפירוט שבהסכם התמ"א ובתכניות הראשוניות של גודל המרפסת ושל העמוד המוצב בה. אף אין היגיון מעשי בהעדפת תמונות הדמיה כלליות על פני תוכניות בניה מפורטות. תמונות ההדמיה משקפות פרספקטיבה על חזיתות הבניה, אך אינן מפורטות דיין על מנת להתרשם באופן מספק על מהות ההסכמות בין הצדדים.

התכניות הראשוניות צורפו כנספח ב להסכם התמ"א, ונחתמו על ידי בעלי הזכויות בבניין. עם זאת, הוצגו תשריטי התכניות ראשוניות לקומת הקרקע וכן לקומה הראשונה והשלישית בלבד, ולא הוצג תשריט הקומה השנייה. בחקירתו הנגדית של מר דין זוהר, מנכ"ל משותף בצוק איתן (להלן: "דין"), אישר דין, כי התכניות הראשוניות אינן מלאות ללא תשריט הקומה השני יה (עמ' 80 לפרוטוקול, שורות 25 - 26 ). הוא טען, כי היו במקור תכניות ראשוניות מלאות, לרבות תשריט הקומה השנייה (שם, בשורות 28 – 29) , אך הודה באפשרות כי תשריט הקומה השנייה לא הוצג לתובעים במעמד החתימה על התכניות הראשוניות , ובלשונו: "היה וזה התוכנית היחידה, הדיירים שואלים אז למה אין קומה ב, ואנחנו אומרים שזה אותו דבר רק שהמרפסת יוצאת מחדר השינה" (עמ' 81, שורות 7 – 8). דין אף אישר כי כחלוף עשור ממועד כריתת הסכם התמ"א, אין באפשרותו להציג את תשריט הקומה השנייה. עם זאת טען דין, כי אינו רואה רלוונטיות של תשריט קומה ב לדירה מושא התביעה, ובלשונו: " ... החתימות נעשו לפני עשור, לנסות לאמת אותי עם מידע לפני עשור אני באמת שלא זוכר. אני גם לא רואה שום רלוונטיות לדירה של התובעים" (עמ' 81, שורות 2 – 4).

התובעים טענו כי תשריט הקומה השנייה לא הוצג להם, כי השמטתו לא היתה מקרית, שכן עבודות החיזוק והבניה שבוצעו בקומה השניה, ובפרט מרפסת הסוכה שנבנתה בדירת משפחת רייך, הסבו נזק לדירה . עוד טענו התובעים, כי בהיעדר תשריט הקומה השני יה כלל לא ניתן להמחיש מהן השלכות השינויים שנעשו בבניין לאחר התכניות הראשוניות. מטעמים אלה, טענו התובעים, יש להעדיף המצג בתמונות ההדמיה על פני המצג בתוכניות הראשוניות. איני מקבלת טענות אלה.

אין להקל ראש בחשיבות מסירת מלוא המידע אודות הפרויקט, לרבות בהצגת תשריט כל קומות הבניין לתובעים קודם להתקשרות בהסכם התמ"א. היעדרו של תשריט הקומה השני יה מעלה תהיות על מידת השקיפות בה נהגו מול התובעים קודם לכריתת הסכם התמ"א. זאת בפרט נוכח הפערים בין תמונות ההדמיה לבין התכניות הראשוניות, אודותיהם ארחיב להלן. אך אף אם תשריט הקומה השניה כלל לא הוצג לתובעים במעמד כריתת הסכם התמ"א, אין בכך כדי לשמוט הקרקע תחת מעמדן החוזי המחייב של התכניות הראשוניות . הדירה ממוקמת בקומה השלישית. תשריט הקומה השלישית, בו ממוקמת הדירה, הוצג לתובעים וליתר בעלי הזכויות בבניין ונחתם על ידיהם , ודי בו כדי ללמד על היקף העבודות והשינויים שתוכננו בדירה.

אף לא התרשמתי מטענת התובעים, כי השמטת תשריט הקומה השנייה נבעה מכך ש מרפסת הסוכה שנבנתה בדירת רייך בקומה השנייה (להלן: "מרפסת הסוכה") הסבה נזק לדירה. טענה זו הועלתה בכלליות, ללא פירוט מספק של הפגיעה הנטענת בדירה, ותוך מסירת גרסאות סותרות בעניין.

כך, בכתב התביעה טענו התובעים כי הזזת מרפסת הסוכה הביאה לקיצור מרפסת בדירה ולהצבת העמוד, ובלשונם: "המשמעות של הזזת מרפסתו של נתבע 4 היתה קרדינאלית: כמפורט לעיל, נגדע רצף חיבור המרפסת בדיר ה, והיא קוצרה, כך שהסתיימה בצורה לא פרופורציונאלית תוך שינוי מבנה הסלון" (סעיף 84 לכתב התביעה). אין בטענה זו ממש.

התובעים הסכימו במפורש לבניית מרפסת הסוכה, וזאת בסעיף 11(ד) לנספח ב להסכם התמ"א, כדלקמן: "לעניין תת חלקה שבבעלות משפחת רייך – תותקן מרפסת באופן שמעליה לא יתבצע קירוי (פתיחה מחדר שינה)". מרפסת הסוכה אף הופיעה בתמונות ההדמיה, כפי שהעיד דין בחקירתו הנגדית: "גם בהדמייה שהראית קודמת, המרפסת של רייך מופיעה בצד שיוצאת מחדר ההורים" (עמ' 81, שורה 13). עצם ציון מרפסת הסוכה בהסכם התמ"א ובתמונות ההדמיה מקהה את ביקורת התובעים על השמטת תשריט הקומה השנייה מתוכניות הבנייה, שכן אף ללא תכניות הבניה הראשוניות היו התובעים מודעים ל קיומה של מרפסת הסוכה. התובעים לא הוכיחו כי מיקומה של מרפסת הסוכה שונה מהמיקום המקורי שהוצג לה, ואף לא הוכיחו כיצד היה בשינוי מיקום מרפסת הסוכה הנטען כדי להשפיע על גודל המרפסת ועל הצבת העמוד בה.

ואכן, בתצהירי העדות הראשית מטעם התובעים שינו התובעים את גרסתם וטענו, כי הפגיעה בדירה נבעה מהגדלת מרפסת הסוכה של רייך, ולא משינוי מיקומה. העידה על כך הגב' מזרחי, כדלקמן: "אם לא די בזה, במהלך ביצוע הפרויקט עוד הגדילו את המרפסת של יהודה רייך כלפי חוץ. זה לא היה בתכניות, זה לא היה בהסכם. בקיצור, יהודה רייך קיבל את מה שדרש, על חשבון הדירה שלנו" (סעיף 34 לתצהיר). התובעים נמנעו מלהסביר את השינוי בגרסתם, ואת פשר זניחת טענתם המקורית כאילו הזזת המרפסת היא שהסבה לדירה נזק. הם אף נמנעו מלספק כל אסמכתא להגדלת מרפסת הסוכה הנטענת, או מלבאר הקשר הנטען בין ההגדלה לבין הפגיעה בדירה.

התובעים אף לא תמכו את טענותיהם לעניין הקשר בין בניית מרפסת הסוכה לבין הנזק לדירתם בכל קביעה שבמומחיות. סוגיית מרפסת הסוכה נפקדה כליל מחוות הדעת מטעם התובעים. עמד על כך המהנדס רון בחקירתו הנגדית, כדלקמן (במענה לשאלה: "את חוות הדעת שלך, כשכתבי הטענות מפרטים על הבעייתיות של קומה ב', אתה יכול להגיע למסקנות גם בלי התוכנית של קומה ב'?") : "... מפנה אותך לחו"ד השמאית שלך ששם לא נאמר כלום בהתייחס לראשי הנזק שטוען השמאי לגבי קומה ב'" (עמ' 107, שורות 3 – 5).

במילים אחרות, לא הוכחה גרימת נזק לדירה כתוצאה מעבודות החיזוק והבניה שנעשו בקומה השנייה. הטענות שהעלו התובעים בנוגע למרפסת הסוכה לא היו מבוססות, התובעים שינו גרסתם בדבר מקור הנזק (תחילה מיקום מרפסת הסוכה ואחר כך הגדלתה), לא ביססו קיומו של קשר סיבתי בין בניית מרפסת הסוכה לבין נזק לדירה, ולא תמכו את טענותיהם בקביעה שבמומחיות. בהיעדר הוכחה לקשר בין עבודות החיזוק והבניה בקומה השניה לבין הנזק לדירה, ולאור מיקומה של הדירה בקומה השלישית, כאמור, הרי שאין מקום לקביעה, כי בהיעדר תשריט הקומה השנייה אין ערך לתכניות הבניה הראשוניות עליהן חתמו התובעים.

בתמונות ההדמיה לא מופיע עמוד במרפסת. העמוד במרפסת הופיע רק בתכניות הראשוניות (אף כי במיקום שונה מהמיקום בו הוצב העמוד בפועל) , ויש לתמוה על כך. זאת בפרט נוכח הבהרתו של עו"ד גרונברג בחקירתו הנגדית, לפיה: "הדמיה מיוצרת על פי התוכנית ולא להפך" (עמ' 72, שורה 22). אם כבר בשלב כריתת הסכם התמ"א ידעו היזמים על הכוונה להצבת עמוד כלשהו במרפסות, ואם תמונות ההדמיה אמורות היו להיות מיוצרות על פי התוכניות הראשוניות כאמור, מצופה היה כי הדבר יבוא לידי ביטוי גם בהמחשה על גבי התכניות. קשה מאוד להבחין בקיומו של העמוד על גבי התכניות הראשוניות . התובעים לא היו אמורים להבין לבד מהתכניות הראשוניות כי נוסף עמוד למרפסת, מבלי שתשומת ליבם תוסב לכך בתמונות ההדמיה.

מן הראוי היה כי דבר הצבת העמוד במרפסת יופיע גם בתמונות ההדמיה, וזאת מכוח חובת תום הלב בניהול מו"מ בהתאם להוראת סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) ו חובת הגילוי הנגזרת מ כך. עם זאת, נוכח קביעותיו של המהנדס רון בדבר הנזק הממוקד שנגרם כתוצאה מהצבת העמוד, איני מתרשמת כי די בעצם השמטת דבר הצבתו מתמונות ההדמיה כדי לזכות התובעים בסעד נוסף מעבר לפיצוי שקבע המהנדס רון, זולת פיצוי בגין עגמת נפש, כפי שארחיב להלן.

סיכום

אין להעדיף את תמונות ההדמיה על פני התכניות הראשוניות והסכם התמ"א. הדבר אינו עולה מלשון הסכם התמ"א ואינו הגיוני. אין בעובדה כי תשריט הקומה השנייה נפקד מהתכניות הראשוניות כדי להשפיע על מעמדן. זאת בפרט מאחר שלא הוכח כי בניית מרפסת הסוכה בקומה השנייה הסבה נזק לדירה. מן הראוי היה כי העמוד במרפסת יוצג גם בתמונות ההדמיה. אך נוכח הנזק הממוקד שנגרם בשל הצבת העמוד, אין הצדקה להעניק לתובעים סעד נוסף מעבר לפיצוי כפי שיפורט להלן.

לא הוכחה הטעיה וטעות בכריתת ההסכם

בכתב התביעה טענו התובעים להטעייתם במכוון בידי הנתבעים, ולטעות בחתימתם על הסכם התמ"א (סעיפים 72 – 76 לכתב התביעה, תחת הכותרת "הטעייה וטעות"). בכלל זה טענו התובעים, כי חתימתם על הסכם התמ"א לוקה בפגם ברצון ובגמירות דעתם, וכי הם זכאים לסעדים מכוח סעיפים 14, 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. כן טענו התובעים לחוסר תום לב בקיום הסכם התמ"א, ולסעדים מכוח סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) (סעיף 74 לכתב התביעה).

בסיכומיהם, זנחו התובעים כמעט כליל את טענתם זו, ונמנעו מלטעון במפורש להטעייתם במכוון, או לבטלות ההסכם בגין כך. הם הסתפקו בייחוס רשלנות לנתבעים, תוך שרבובה האגבי של טענת תרמית, ובלשונם: "יותר מדי סימני שאלה, ויותר מכך סימני קריאה, מעטרים את התנהלותם של המעורבים, הקשורים לתיק. התנהלותם היתה במקרה הטוב – רשלנית ולא מקצועית, במקרה הרע – רשלנות רבתי, ובמקרה הגרוע – תרמית ותאוות בצע. התובעים בטוחים שלא יהא לבימ"ש ספק בדבר רשלנות והפרת ההסכם ע"י הנתבעים, כנטען בתביעה" (סעיפים 67 – 68 לסיכומים). אמנם בפתח סיכומיהם טענו התובעים כי אין באי איזכור טענה מהטענות שפורטו בכתב התביעה בסיכומים משום ויתור על טענה זו. עם זאת, בחירת התובעים להימנע מפירוט טענות אלה בסיכומיהם מלמדת על מידת החשיבות הפחותה שהם מייחסים להן. למען הסר ספק, ולגופם של דברים, לא מצאתי בטענות אלה של התובעים כל ממש.

בכתב התביעה טענו התובעים, כי כלל לא הוצגו להם התכניות הראשוניות ונספחי הסכם התמ"א, וכי הם לא חתמו על מסמכים אלה (סעיף 72 לכתב התביעה). עוד טענו התובעים, כי הוטעו במכוון על ידי היזמים, שלא גילו להם עובדות מהותיות שהיה עליהם לגלות על פי דין (סעיף 73 לכתב התביעה). בנוסף, הלינו התובעים על עו"ד גרונברג, בטענה כי היה עליו לוודא כי הם חותמים על כל הנספחים ובכלל זה על תכניות הבניה הראשוניות (סעיף 109 לכתב התביעה).

אך טענת התובעים כי נספחי הסכם התמ"א לא הוצגו להם התבררה כבלתי נכונה, אחר שהתגלו חתימותיהם על הנספחים הנטענים. בנוסף, בתצהירי העדות הראשית שינו התובעים גרסתם, הודו כי חתמו על התכניות הראשוניות, והסתפקו בטענה כי לא היו מודעים למשמעותן, כפי שהעידה ישראלה: "מייעוץ משפטי שקיבלתי ודבר שאף בתי, שרית הבינה במהלך ביצוע הפרויקט כשגודל האסון התגלה לנו, שלהסכם שעליו חתמנו צורפה תכנית ראשונה שגם עליה חתמנו (כמובן מבלי להבין מה היא אומרת, כי אף אחד לא הסביר לנו והיה ברור לנו שהיא מתאימה אחד לאחד לתמונות)" (סעיף 28 לתצהיר). העובדה כי התובעים טענו טענות שהתבררו בלתי נכונות בתביעתם מעמידה את גרסתם כמכלול באור בעייתי ושומטת הקרקע תחת טענתם לפגמים בכריתת ההסכם.

אף יוער, כי בתצהירה טענה ישראלה לראשונה, כי לא נכח עו"ד במעמד חתימת הסכם התמ"א, ובלשונה: "הגענו לכתובת שמסר לנו יהודה רייך כדי להיפגש עם עורך הדין של הדיירים. בדלפק שבכניסה היתה בחורה, למיטב הבנתי היא היתה המזכירה ... אותה בחורה היא הביאה ערמה של ניירות והראתה לנו היכן לחתום. בסיום שלחה אותנו לדרכנו. אציין שבכל אותה "פגישה" לא נכח עורך הדין שיענה על שאלות ובטח שלא קיבלנו מעורך דין הסבר על מה אנחנו חותמים או אם יש משהו חריג בעניין הדירה שלנו" (סעיפים 22 – 24 לתצהיר).

הטענה כי לא נכח עו"ד במעמד החתימה לא הועלתה בכתב התביעה, ומהווה הרחבת חזית. אף לגופם של דברים לא מצאתי בה ממש. עו"ד גרונברג, שייצג את הצדדים להסכם התמ"א, העיד כי נכח במעמד חתימת הסכם התמ"א, וכי הסביר לתובעים על מה הם חותמים. הוא אף הפנה להסכם התמ"א בו הוא מתועד מאמת את חתימות התובעים, כדלקמן: "בעניין הטענה בדבר החתמת התובעים על הסכם שלא בנוכחותי – מדובר באמירה שאינה אמת. עיון בהסכם ... מראה שאני אישית אימתתי את חתימות התובעים, וכך היה. מעודי ... לא אימתתי חתימות כאמור שלא נעשו בנוכחותי. גם חתימות התובעים על ההסכם ונספחיו, נעשו בנוכחותי, והאימות של חתימותיהם מעיד על כך. אציין כי במהלך ההחתמה על ההסכם, גם הסברתי לתובעים על מה הם חותמים" (סעיף 4 לתצהיר). עדותו הברורה של עו"ד גרונברג לא נסתרה. כשעומתה ישראלה בחקירתה עם עדות עו"ד גרונברג הכחישה באופן סתמי את נוכחות עו"ד גרונברג במעמד החתימה, אך נמנעה מלהבהיר פשר אימות החתימות ע"ג ההסכם ובלשונה: "שקר. שקר. שקר. שקר מליון פעם שקר. לא ראיתי את הפרצוף שלי ואני ללא יודעת איך הוא נראה. גם בפגישות שהיו בבית של רייך הוא לא היה שם" (עמ' 51, שורות 21 – 22). עו"ד מזרחי, מנגד, בחרה למסור תשובה מתחמקת, מבלי לפרט האם נכח עו"ד גרונברג בעת החתימה או לא, ובלשונה (במענה לשאלה: "עו"ד גרונברג בתצהירו אומר שהוא הסביר והכל היה ברור?"): "על תצהירו תשאל אותו" (עמ' 59, שורה 16). אך בסיכומיהם, בחרו התובעים להימנע מכל התייחסות לשאלה האם ראו או לא ראו את נספחי הסכם התמ"א, כמו גם לשאלה האם נכח או לא נכח עורך דין במעמד החתימה על הסכם התמ"א. התעלמותם ש ל התובעים מסוגיות אלה מלמדת, כי הם עצמם אינם עומדים על טענותיהם המקוריות בעניין.

הפער בין הגרסאות שמסרו התובעים לעניין הצגת תכניות הבניה הראשוניות ונספחי הסכם התמ"א ולעניין נוכחות עורך דין במעמד החתימה על הסכם התמ"א מעורר תהיות. ומכל מקום, וכאמור, עולה מהתשתית הראייתית כי התובעים אכן ראו את נספחי הסכם התמ"א, בהם התכניות הראשוניות, היו מודעים לתוכנם, וחתמו על הסכם התמ"א בנוכחות עו"ד גרונברג. על כן אין בסיס לטענה כי התובעים הוטעו לחתום על הסכם התמ"א.

הליקויים שהתגלו בדירה בהתאם לחוות דעת המהנדס רון

התובעים והנתבעים הגישו חוות דעת הנדסיות, ובתיק מונה מהנדס הבניין ושמאי המקרקעין מר צבי רון כמומחה מטעם בית המשפט בתחומי ההנדסה והשמאות (להלן: "המהנדס רון"). המהנדס רון ביקר בדירה ביום 30.6.15, והגיש ביום 2.8.16 את חוות דעתו. לאחר הגשת חוות דעתו של המהנדס רון ביצעו היזמים עבודות תיקון בדירה. בעקבות זאת, ביצע המהנדס רון ביום 21.1.19 ביקור משלים בדירה, והגיש ביום 18.3.19 חוות דעת משלימה. בנוסף מונו מומחים מטעם בית המשפט בתחומי האקוסטיקה והאינסטלציה.

לאחר הגשת חוות הדעת וחוות הדעת המשלימה, בתום ישיבת ההוכחות שהתקיימה ביום 23.6.19, משכו הנתבעים את חוות הדעת מטעמם.

בחוות דעתו מיום 2 .8.16 הכיר המהנדס רון במספר ליקויים הנדסיים בדירה . המהנדס רון אמד את עלות התיקונים וההשלמות של הליקויים ההנדסיים בסך של 37,000 ₪ (לא כולל מע"מ). בנוסף, מנה המהנדס רון תיקונים והשלמות של הליקויים השנויים במחלוקת בסך של 7,600 ₪.

בעקבות עבודות תיקונים והשלמות שביצעו היזמים בדירה ערך המהנדס רון ביום 21.1.19 ביקור משלים בדירה, והגיש ביום 18.3.19 חוות דעת משלימה, העוקבת אחר הליקויים הנטענים. בחוות הדעת המשלימה קבע המהנדס רון כי עדיין קיימים ליקויים הנדסיים בדירה, הטעונים תיקון, אותם אמד בסך של 25,400 ₪ (לא כולל מע"מ). המהנדס רון שב וציין את אומדן תיקון הליקויים השנויים במחלוקת בסך של 7,600 ₪. סכומים אלה הם בתוספת מע"מ, ובתוספת שיעור של 25% בגין ביצוע עצמי של עבודות התיקון, כפי שארחיב להלן.

מעבר לכך, התייחס המהנדס רון לירידת הערך בגין גריעת שטח מהדירה לצרכי פיר מעלית, הזזת חלון בחדר השינה הצפוני, והזזת העמוד במרפסת. המהנדס רון הציע שלוש חלופות לחישוב ירידת הערך. החלופה הראשונה משווה בין שווי הדירה טרם ביצוע עבודות החיזוק והבניה (הוערך בסך של 1,600,000 ₪), לבין שווי הדירה לאחר ביצוען (הוערך בסך של 2,115,000 ₪). לפי חלופה זו, למעשה ערך הנכס כתוצאה מביצוע עבודות החיזוק עלה, ועל כן לא קיימת ירידת ערך לנכס (סעיף 9.1 לחוות דעת המהנדס רון). החלופה השניה משווה בין שווי הדירה לאחר ביצוע עבודות החיזוק והבניה ( הוערך בסך של 2,2 00,000 ₪), לבין שווי הדירה לאחר ביצוע עבודות החיזוק והבניה, המתחשב בממוצע של שמונה חודשים של הארכת משך החשיפה היחסי הדרוש לשם מימוש הזכויות בנכס עד להסדרת המפגעים הנטענים או לחילופין בהפחתת מחיר פוטנציאלית בעת רכישת הנכס בגין מרכיבים אלה (הוערך בסך של 85,000 ₪). החלופה השלישית משווה בין שווי הדירה בהתאם לתכנית הבניה הראשונית שצורפה להסכם התמ"א (לה לא סיפק המהנדס רון הערכה) , לבין שווי הדירה לאחר ביצוע עבודות החיזוק והבניה. על פי חלופה זו, קבע המהנדס רון, כי לא קיימת ירידת ערך. מבין שלוש החלופות, צידד המהנדס רון בחלופה השלישית, כפי שהבהיר בחקירתו הנגדית, ובלשונו: "החלופה הראשונה הייתה קו המחשבה של שמאי הנתבעת, והשנייה זה התובעים, והשלישית זה העמדה שלי" (עמ' 107, שורות 7 – 8). המהנדס רון העדיף את החלופה השלישית, לפיה לא נגרמה ירידת ערך, זולת בגין הקטנת שטח המרפסת, כפי שארחיב להלן.

בהתאם להלכה הפסוקה, ככלל, יאמץ בית המשפט את חוות הדעת של המומחה המקצועי אותו מינה, זולת אם תוכח טעות בולטת בה (ראו ע"א 2099/08 עיריית אשקלון נ' תשלו"ז השקעות והחזקות בע"מ ( פורסם במאגרים 28.10.10)). לא התרשמתי כי הוכחה טעות בולטת בחוות דעת המהנדס רון, ועל כן אין הצדקה לסטייה מ קביעותיו, כפי שאפרט להלן.

הליקויים ההנדסיים על פי חוות דעת המהנדס רון

בחוות הדעת המשלימה קבע המהנדס רון כי עלות תיקון הליקויים ההנדסיים עומדת על סך של 25,400 ₪ (לא כולל מע"מ) ועלות תיקון הליקויים השנויים במחלוקת עומדת על סך של 7,600 ₪. לא התרשמתי כי יש מקום להפחי ת מקביעותיו של המהנדס רון בדבר ליקויים הנדסיים, אחר שחוות דעת הנתבעים נמשכה מהתיק. בנוסף, אני מוצאת לפצות את התובעים בגין הליקויים השנויים במחלוקת, הכוללים מזגן חלון בקיר המרפסת, התקנת מקלחון בחדר הרחצה, התקנת מזגן חלון בחדר השינה הצמוד לסלון, תיקון ה מפגע הבטיחותי בכך שגובה סף חלון המטבח ומרפסת השירות נמוך מהנדרש, והשלמת חבלי כביסה. בחוות דעת המהנדס גיל הוטל ספק בדבר זהות הפוגע במזגן שעל קיר המרפסת, נטען כי התובעים הם שביקשו את פירוק המקלחון, הוכחש קיומו של מזגן בחדר השינה הצמוד לסלון, כי היזמים לא בנו את הקיר במטבח, אלא החליפו תריס חלון כך שלא ניתן לחייבם בגין הנזק הנטען שגובה סף חלון המטבח ומרפסת השירות נמוך מהנדרש, וכן נטען לעלות השלמה של חבלי כביסה בסך של 450 ₪ בלבד. חוות דעת הנתבעים נמשכה מהתיק. הנתבעים עצמם נמנעו מפירוט גרסה פוזיטיבית בדבר הליקויים המדוברים בכתב ההגנה מטעמם או בתצהיריהם. על כן טענותיהם של התובעים לקיומם של הליקויים ואמדנם על ידי המהנדס רון לא נסתרו. אמנם בכתב התביעה טענו התובעים כי הנזק למזגנים עומד על סך של 3,000 ₪ גרידא, ואילו המהנדס רון אמד הנזק בסך של 4,000 ₪, אך בהינתן הפער הזניח בין הנזק הנטען לבין הנזק בו הכיר המהנדס רון, איני מוצאת להפחית מקביעתו האמורה של המהנדס רון.

לא נגרמה ירידת ערך לפי החלופה השלישית על פי חוות דעת המהנדס רון

כאמור, המהנדס רון מנה שלוש חלופות לאמדן ירידת הערך בגין גריעת שטח מהדירה לצרכי פיר מעלית, הזזת חלון בחדר השינה הצפוני, וכן פחת פונקציונאלי בשל העמוד במרפסת.
מבין שלוש החלופות, צידד המהנדס רון בחלופה השלישית, כפי שהבהיר בחקירתו הנגדית, ובלשונו: "החלופה הראשונה הייתה קו המחשבה של שמאי הנתבעת, והשנייה זה התובעים, והשלישית זה העמדה שלי" (עמ' 107, שורות 7 – 8). ואכן, אני מתרשמת, כי החלופה השלישית, המשווה בין שווי הדירה בהתאם לתכנית הבניה הראשונית לבין שווי הדירה לאחר ביצוע עבודות החיזוק והבניה – היא החלופה ה הולמת.

אין בסיס להשוואה בין שווי הדירה טרם ביצוע עבודות החיזוק והבניה, לבין שווי הדירה לאחר ביצוען, כמוצע ע"פ החלופה הראשונה, שכן טענת התובעים היא להפרת ההסכמות החוזיות עימם על פי הסכם התמ"א, בשל אי התאמה בין ההסכמות שהושגו לבין מה שסופק בפועל. על כן אין במצב הדירה קודם לביצוע עבודות החיזוק והבניה – כדי ללמד על אי ההתאמות הנטענות. אף אין בסיס להשוואה בין שווי הדירה לאחר ביצוע עבודות החיזוק והבניה לבין שווי הדירה לאחר ביצוע עבודות החיזוק והבניה בניכוי משך הזמן הנדרש לשם מימוש הזכויות בנכס להסדרת המפגעים הנטענים או בהפחתת מחיר בעת רכישת הנכס – כמוצע בחלופה השניה. חלופה זו אינה מתחשבת בפערים בין המוסכם לבין שבוצע בפועל. היא אף אינה שמה את ירידת הערך בגין גריעת שטח הדירה, בניית העמוד והתקת החלון, כי אם מתחשבת במשך הזמן להסדרת הפגמים האחרים בנכס.

התובעים עצמם טענו בסיכומיהם, כי ראוי להשוות "בין שווי המצב לאחר ביצוע העבודות, כפי שהובטח, לבין שווי המצב לאחר ביצוע העבודות תוך בחינת המפגעים הנטענים" (סעיף 58 לסיכומי התובעים). בהשוואה שכזו מתמקדת החלופה השלישית. אמנם התובעים טענו כי יש להשוות בין שווי הדירה המובטח כעולה מתמונת ההדמיה לבין שווי הדירה בפועל, ואילו המהנדס רון השווה בין שווי הדירה המובטח כעולה מהתכניות הראשוניות לבין שווי הדירה בפועל. אך לא מצאתי ביסוס חוזי להעדפת תמונות ההדמיה על פני התכניות המקוריות, כפי שהבהרתי לעיל. לאור האמור, אתמקד להלן בחלופה השלישית.

לפי המהנדס רון יש להשוות בין שווי הדירה בהתאם לתכנית הבניה הראשונית לבין שווי הדירה לאחר ביצוע עבודות בניה והחיזוק. לדבריו שווי הדירה לאחר ביצוע עבודות החיזוק והבניה כאמור הוא בהתאם לתכניות בקשה להיתר מס' 20120923, למעט לעניין מיקום העמוד במרפסת (סעיף 9.3 לחוות דעת המהדס רון, בעמ' 64).

על בסיס הנחה זו מצא המהנדס רון, כי מיקום פיר המעלית נותר כפי המיקום המקורי על פי התכניות הראשוניות, עליו הוסכם בהסכם התמ"א. עם זאת, ציין המהנדס רון, כי פיר המעלית הורחב, באופן שהגדיל את גריעת שטח הפיר משטח הדירה בכ- 20 סמ"ר, אך במקביל הגדיל את מידות פיר המעלית ושיפר את רמת תפקודה.

בנוסף, מצא המהנדס רון, כי מיקום חלון חדר השינה הצפוני שונה ל פינת החדר, בעוד שמיקום החלון המקורי על פי התכניות הראשוניות לא היה בפינת החדר . עם זאת, קבע המהנדס רון, כי מידות החלון המקורי הוגדלו באופן ניכר, וכי החלון במצבו הנוכחי אינו אלא הגדלה של החלון המקורי עד לפינת החדר, בעוד קו סיום החלון בפועל זהה לקו סיום החלון המקורי. לפיכך קבע המהנדס רון כי המצב הקיים משופר יחסית למצב הקודם.

באשר לעמוד במרפסת, קבע המהנדס רון כי על פי התכניות הראשוניות היה העמוד אמור להיות ממוקם בפינה הצפון מערבית של המרפסת, בעוד בפועל הוא ממוקם בפינה הצפון מזרחית של המרפסת, באופן הפוגע במרחב הראייה הנשקף למרפסת.

המהנדס רון קבע, כי בהשוואת התכניות הראשוניות למצב בפועל, הגדלת מידות חלון חדר השינה מחד גיסא, ושינוי מיקום העמוד במרפסת והפגיעה במרחב הראיה מאידך גיסא, לא נגרמה ירידת ערך, ובלשונו: "באם נביא בחשבון את התכנית הראשונית החתומה במצב הקודם למול המצב בפועל, ובין היתר הגדלת מידות חלון חדר השינה מחד כתוצאה ממיקום העמוד המרפסת בפועל והפגיעה במרחב הראיה הנשקף מאידך, אזי לא קיימת ירידת ערך בין המצבים השונים, כמפורט לעיל, באופן שמרכיבי הדחיה במצבים השונים מתאימים (סעיף 9.3 לחוות הדעת, בעמ' 65).

ירידת ערך בגין הקטנת שטח המרפסת

המהנדס רון הכיר בירידת ערך בגין הקטנת שטח המרפסת. בסעיף 11(א) לנספח ב להסכם התמ"א התחייבו היזמים להוספת מרפסת חדר מגורים לדירה "בגודל של 3.78 מ"ר", כלשון הסעיף. המהנדס רון קבע, כי בפועל שטח המרפסת קטן מהמוסכם, ועומד על 3.63 מ"ר ברוטו ו- 2.61 מ"ר נטו (סעיף 9.4 לחוות דעת המהנדס רון, בעמ' 66). המהנדס רון העריך כי שווי מ"ר מרפסת הוא בגבולות 8,000 ₪. לפיכך קבע המהנדס רון, כי ככל שיקבע ביהמ"ש, כי שטח המרפסת המוסכם (על פי סעיף 11(א) לנספח ב להסכם התמ"א) הוא שטח ברוטו, יש לפצות את התובעים בירידת הערך בגין גריעת השטח בסך של 1,200 ₪, המהווה מכפלת ההפרש בין שטח המרפסת המוסכם ברוטו (3.78 מ"ר) לבין שטח המרפסת בפועל ברוטו (3.63 מ"ר) בשווי מ"ר מרפסת (8,000 ₪). מאידך גיסא, קבע המהנדס רון, כי ככל ששטח המרפסת המוסכם הוא שטח נטו, יש לפצות את התובעים בירידת הערך בגין גריעת השטח בסך של 9,360 ₪, המהווה מכפלת ההפרש בין שטח המרפסת המוסכם נטו (3.78 מ"ר) לבין שטח המרפסת בפועל ברוטו (2.61 מ"ר) בשווי מ"ר מרפסת (8,000 ₪).

לשון סעיף 11(א) לנספח ב להסכם התמ"א אינה מבהירה במפורש האם שטח המרפסת הנקוב הוא בערכי ברוטו או נטו. במעמד חתימת הסכם התמ"א הוחתמו בעלי הזכויות בבניין, ובכללם התובעים, על פרוספקט הכולל תמונות המדמות את הבניין לאחר ביצוע עבודות התמ"א, כחלק מהסכם התמ"א. למעמדו המשפטי של הפרוספקט נדרשתי לעיל. אזכיר, כי בפרוספקט מוצגות מרפסות החזית המזרחית בקומה השלישית כמרפסות רחבות משמעותית מהמרפסת שנבנתה בפועל. תמונות ההדמיה תומכות, אם כן, בפרשנות לפיה שטח המרפסת שהוצג היה בערכי נטו כאמור.

לטענת הנתבעים שטח המרפסת פורט בערכי ברוטו ולא נטו, אך הנתבעים לא תמכו את טענתם בכל ראיה לכך שאומד דעת הצדדים במועד כריתת הסכם התמ"א היה כי שטח המרפסת המוסכם בערכי ברוטו כנטען. הנתבעים משכו את חוות הדעת מטעמם, ולא תמכו את טענתם בעניין בקביעה שבמומחיות. אף יש לזכור, כי הסכם התמ"א נוסח על ידי היזמים. לפיכך, בהיעדר כל תימוכין לפרשנות לפיה שטח המרפסת המוסכם הוא בערכי ברוטו, ראוי להעדיף הפרשנות לפיה שטח המרפסת המוסכם הוא בערכי נטו, כטענת התובעים, על פני הפרשנות לפיה שטח המרפסת המוסכם הוא בערכי ברוטו, כטענת היזמים (לעניין יישום כלל הפרשנות כנגד המנסח, ראו, בין היתר, בע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, נ(1) 826 (1996), בפסקה 10).

נמצאנו למדים, כי המהנדס רון הכיר בירידת ערך בסך של 9,360 ₪ בגין הקטנת שטח המרפסת, אך לא הכיר בירידת ערך נוספת כתוצאה ממיקומו של העמוד, שלדבריו מתבטלת ביחס לעליית ערך הדירה כתוצאה משינוי מידות החלון בחדר השינה.

חוות דעת המהנדס רון נסמכה על תכניות הבניה הראשוניות

לטענת התובעים התשריט שצורף לחוות דעתו של המהנדס רון כלל לא נלקח מהתכניות הראשוניות, שכן לדבריהם, לא הופיע עמוד במרפסת בתכניות הראשוניות. איני מקבלת טענתם זו. בחקירתו הנגדית המחיש המהנדס רון את מיקומו המקורי של העמוד על גבי תשריט התכניות הראשוניות הח תום, וכן את מיקומו בפועל, כדלקמן: "זה לא שלא היה עמוד קודם. גם בתוכניות הזו יש עמוד. (מראה בתשריט) מציג תוכנית חתומה, הנה העמוד כאן, והעמוד השני מופיע פה" (עמ' 117, שורות 23 – 25 , וכן עמ' 120, שורות 28 – 31 ).

קביעותיו אלה של המהנדס רון לא נסתרו. מומחה התובעים, השמאי גרון, נמנע מכל התייחסות לתכניות הראשוניות לשם אומדן ירידת הערך. בחקירתו הנגדית אף הודה השמאי גרון כי אין לו את מיומנות ניתוח תכניות הבניה (עמ' 65, שורות 32 – 34). לפיכך מתחייבת המסקנה כי חוות הדעת של המהנדס רון אכן נסמכה על התכניות הראשוניות.

אין פסול באומדן שווי הדירה על פי התכניות הראשוניות

לטענת התובעים, היה על המהנדס רון לבחון את שווי הדירה במצבה הקודם לפי תמונות ההדמיה ולא לפי התכניות הראשוניות, אל מול שווי הדירה בפועל. לא השתכנעתי מטענה זו. אך הטענה לפיה תמונות ההדמיה גוברות על התכניות הראשוניות נבחנה לעיל ונדחתה. על כן אין מקום להלין על המהנדס רון כי נסמך על התכניות הראשוניות לצורך אומדן ירידת הערך.

אף לא מצאתי כל היגיון מעשי בציפייה כי המהנדס רון יעריך את שווי הדירה במצב הקודם על בסיס תמונות הדמיה של חזית הבניין בלבד, כפי שהבהיר המהנדס רון בחקירתו: "איך הגדירו את שטח הדירה? בלי תוכניות? לא מכיר כזו חלופה. הייתה הצגה בכתב התביעה איזה הדמיה, אבל לא של הדירה ... יש תוכניות שמראות את החזית האחורית ... אני יוצא מנקודת הנחה שזה משהו ערטילאי, זו הנחת העבודה, גם אם תגיד שהיא לא נכונה. והירידה לרזולוציה באה תמיד ברמה של תוכנית, לא כך. זה ציור. זה פרספקטיבה. אני לא משתמש בביטוי משפטי" (עמ' 107, שורות 22 – 32 ), וכן בתשובה 11 לשאלות ההבהרה מטעם התובעים מיום 3.7.17, בה הבהיר המהנדס רון, כי "חתימה על פרוספקטים ועל תמונות איננה מיוחסת לדירה הנדונה אלא לרמת הגימור הכללית".

אשוב ואזכיר, כי מחוות דעתו של השמאי גרון, מומחה התובעים, נשמטה התייחסות לתכניות הראשוניות, וכי השמאי גרון הודה כי אין לו את מיומנות ניתוח תכניות הבניה (עמ' 65, שורות 32 – 34) . הדבר מחזק הרושם כי חוות דעת התובעים נסמכה על תמונות ההדמיה מחמת היעדר מומחיות מספקת, ולא מטעמים עקרוניים.

מטעמים אלה, דין טענות התובעים לעניין תמונות ההדמיה להידחות.

במאמר מוסגר, וכפי שארחיב להלן, בחקירתו הנגדית ובתשובתו לשאלת ההבהרה מיום 10.11.20 הבהיר המהנדס רון, כי גם אם היינו משווים את הדירה כפי שהיא מתועדת בתמונות ההדמיה, ללא עמוד במרפסת, למצב הדירה במצבה בפועל – לא היו קביעותיו משתנות. די בכך כדי לייתר הדיון בביקורת התובעים על הימנעותו של המהנדס רון מבחינת שווי הדירה לפי תמונות ההדמיה.

אין בעובדה כי לא צורף תשריט הקומה השניה כדי לפגום בממצאי חוות דעת המהנדס רון

התובעים הלינו על כך שהמהנדס רון הפחית מחשיבות קיומו של תשריט הקומה השני יה בתכניות הראשוניות. למעלה מכך, טענו התובעים כי נפקדה מחוות דעת המהנדס רון התייחסות להשפעת מרפסת הסוכה של משפחת רייך על הליקויים בדירה.

אכן, המהנדס רון הודה בחקירתו, כי תשריט הקומה השנייה לא הוצג לו, וכי הוצגו לו תשריטי הקומה הראשונה והשלישית בלבד (עמ' 105, שורה 8). אך אין בכך כ די להפריך את קביעותיו.

לעיל קבעתי כי אין בהשמטת תשריט הקומה השניה כדי לאיין את התכניות הראשוניות. גם הטענה כי עבודות הבניה בקומה השנייה הסבו נזק לדירה נבחנה ונדחתה. טענה זו לנזק כתוצאה מעבודות הבניה אף נפקדה כליל מחוות הדעת מטעם התובעים. לאור זאת, ובפרט בהיעדר כל קביעה שבמומחיות מטעם התובעים לקשר בין עבודות בניה בקומה השנייה לנזק לדירה כנטען, אין בכך שהמהנדס רון לא נדרש לתשריט הקומה השנייה כדי להחליש את קביעותיו.

פירוט רכיבי ירידת הערך בחוות דעת המהנדס רון

כזכור, לפי החלופה השלישית קבע המהנדס רון, כי לאחר בחינת מכלול הנתונים הנזכרים, ומתוך התחשבות בהגדלת מידות חלון חדר השינה מחד גיסא ובשינוי במיקום העמוד במרפסת והפגיעה במרחב הראיה מאידך גיסא – לא קיימת ירידת ערך בגין שינוי מיקום העמוד ב מרפסת (למעט ירידת הערך בגין גריעת השטח, סעיף 9.3 לחוות הדעת, בעמ' 65).

התובעים הלינו על כך שהמהנדס רון נמנע מלנקוב בירידת הערך שנגרמה בגין כל אחד מהליקויים התכנוניים, כך שלא ניתן לדעת מה הסכום המיוחס לכל ליקוי.

אכן, חוות הדעת נעדרת פירוט ספציפי של ירידת הערך שנגרמה בגין הצבת העמוד, או של עליית הערך שנגרמה בגין שינוי מידות החלון. בחקירתו הנגדית תירץ המהנדס רון את אי פירוט ירידת הערך ועליית הערך כאמור בטענה כי אין משמעות גדולה לעצם מיקומו של העמוד, בין בתכניות הראשוניות, ובין כפי שנבנה בפועל (עמ' 117, שורות 23 – 25). הוא אף ביטל את טענת התובעים לפגיעה במרחב הראייה, וטען כי מדובר בפגיעה בלתי משמעותית נוכח ריחוק העמוד, ובלשונו: "אין הבדל משמעותי בין המיקומים בשני המצבים. (מראה בתשריט)" (עמ' 117, שורות 27 – 28).

למען הסר ספק, פניתי למהנדס רון בשאלה האם קביעתו בנוגע לירידת ערך בהתאם לחלופה השלישית היתה משתנה לו לא היה מופיע עמוד במרפסת בתשריט התכנית הראשונית. בתשובתו מיום 10.11.20 הבהיר המהנדס רון, כי גם בהיעדר עמוד בתכנית המקורית, לא היתה קביעתו לעניין ירידת הערך משתנה, ובלשונו: "לא. קיומו של העמוד הנדון בפינה הצפון מערבית של מרפסת הדירה הנדונה במצב הקודם מהווה רכיב ניטראלי ואינו בעל השלכות על שווי המצב הקודם, ועל כן העדר קיימו (כך במקור) במצב הקודם אינו בעל השלכה על מסקנתי בחלופה זו". בחקירתו בעניין טען המהנדס רון, כי כתוצאה משינוי מיקום העמוד (בין התכניות הראשוניות לבין המצב בפועל) לא נגרמה ירידת ערך (עמ' 124, שורות 3 – 5), אך הבהיר, כי לו לא היה מופיע עמוד בתכניות הראשוניות, היה המצב על פי תכניות הבניה משופר ביחס למצב הקיים, ובלשונו: " אם לא בונים בכלל, בוודאי שזה משהו אחר. אם לא היה עמוד בכלל, היה אוויר, אז המצב הקודם היה משופר מהמצב הקיים אבל זה לא המצב בכלל. אני מתייחס לקיומו של עמוד, אין ספק שיש בנייה שם אבל אנו לא יודעים מהו טיבה." (עמ' 124, שורות 7 – 9).

עולה, אם כן, מחוות הדעת ומהבהרותיו האמורות של המהנדס רון, כי הפגיעה במרחב הראיה כתוצאה מהצבת עמוד במרפסת "מתקזזת" מול הגדלת מידות חלון חדר השינה, וכי אין משמעות לעצם שינוי מיקום העמוד במרפסת.

קביעותיו אלה של המהנדס רון מתיישבות במידה מסוימת אף אם קביעות מומחה התובעים השמאי גרון, אודותיהן ארחיב להלן. השמאי גרון קבע ירידת ערך בגין פחת פונקציונאלי במרפסת בסך של 22,000 ₪, ונמנע מלקבוע ירידת ערך נוספת בגין הקטנת שטח המרפסת (לרבות בגין גריעת השטח בשל הצבת העמוד) , וכן נמנע מלהתייחס לעליית הערך כתוצאה מהגדלת החלון. אזכיר, כי לפי המהנדס רון בגין הקטנת שטח המרפסת נקבעה ירידת ערך בסך של 9,360 ₪. משמע שבניכוי ירידת הערך בגין הקטנת שטח המרפסת, ובניכוי עליית הערך בגין הגדלת החלון, בפועל, אף לדידו של השמאי גרון ירידת הערך בגין הפגיעה במרחב הראיה נמוכה.

מדובר, אם כן, בירידת ערך מינורית, המתבטלת מול עליית הערך בגין שינוי מידות החלון, ולפיכך איני מוצאת כי די באי פירוט רכיבי ירידת הערך כדי להפריך את קביעותיו של המהנדס רון.

אף לא השתכנעתי מהטענה כי אין להתחשב בהשבחה שבשינוי מידות החלון בחדר השינה ולקזזה כנגד ירידת הערך בגין הצבת העמוד. המהנדס רון פירט בחוות דעתו את העקרונות, הגורמים והשיקולים שנלקחו בחשבון לצורך בחינת ירידת הערך הנטענת. הוא הבהיר כי האומדן נעשה לפי גישת "לפני ואחרי" (Before and after approach), המחייבת, ביצוע השוואה מהותית בין המצב החדש לעומת המצב הקודם, על פי שלוש החלופות שנמנו לעיל (סעיף 7 לחוות הדעת, בעמ' 58).

התובעים לא הפריכו שיטת אומדן זו, ואף לא פירטו מתודות חלופיות לאומדן ירידת ערך. ההיפך הוא הנכון, בסיכומיהם אימצו התובעים את גישת השומה של המהנדס רון – "לפני ואחרי", אך טענו כי לא יושמה על ידו כנדרש, תוך התמקדות בביקורת על הגדרת המהנדס רון את המצב הקודם. למעלה מכך, גם השמאי גרון מטעם התובעים אימץ בפועל גישה זו. הוא אמנם לא פירט לפי איזו גישת שומה אמד את הפגיעה הנטענת במקרקעין, והסתפק בפירוט שיטות מקובלות להערכת שווי לצורך מסד הנתונים לצרכי אומדן שווי הדירה בלבד. אך בפועל אף הוא נקט בגישת ה"לפני ואחרי", וכלל בחוות דעתו התייחסות להשבחה לדירה בעקבות התקנת המעלית. עצם התייחסותו לעליית הערך מלמדת כי לדידו גישת השומה בה נקט המהנדס רון נכונה (אף כי בסופו של דבר לא הכליל השמאי גרון את ההשבחה בגין התקנת המעלית בחישוב ירידת הערך, מאחר שבחר אף שלא להכליל בחישוב את ירידת הערך כתוצאה מהתקנת המעלית, והסתפק בירידת הערך בגין הצורך בתכנון מחדש של הדירה בלבד, כמבואר לעיל). על כן דין טענות התובעים בעניין להידחות.

הנזקים התכנוניים הנטענים ל מרפסת

בהתאם לחלופה השלישית, מצא המהנדס רון כי שטח המרפסת הוקטן, וכי מיקום העמוד במרפסת הוסט מהפינה הצפון מערבית של המרפסת לפינה הצפון מזרחית של המרפסת.

לטענת התובעים, המהנדס רון התעלם מ נזקים תכנוניים נוספים שנגרמו למרפסת, לרבות שינוי צורת המרפסת, פריסת ברזנט תחת בניית מדף במרפסת, עיוות המרפסת לפי קו אורך הסלון והתקנת העמוד. לא מצאתי ממש בטענות אלה.

טענות התובעים לעניין היעדר אחידות, היעדר מדף בנוי ועיוות המרפסת נפקדו כליל מחוות הדעת מטעמם , זולת בהקשר של הצבת העמוד במרפסת. השמאי גרון אמנם התייחס לשינוי צורת המרפסת, אך כתוצאה מהצבת העמוד, ומכך בלבד, כפי שכתב בחוות הדעת: "מדובר בעמוד מסיבי שנבנה בקצה המרפסת (חדר השינה צמוד לסלון) באופן שגרע משטח המרפסת וגרם אובדן ערך למרפסת ... מדובר בליקוי תכנוני מובהק! פתח האור הוקטן משמעותית בשל העמוד. צורת המרפסת השתנתה, נפגעה ונגרעה" (סעיף 10(ג) לחוות דעת השמאי גרון, בעמ' 11). בשל ליקוי תכנוני זה קבע המהנדס גרון כי נגרמה ירידת ערך בסך של 22,000 ₪ (סעיף 13.3 לחוות דעת השמאי גרון, בעמ' 13). גם המהנדס אברהמי נדרש אך ורק להשלכות הצבת העמוד על המרפסת, תוך שהוא מצטט מדברי השמאי גרון (סעיף 10 לחוות דעת אבהרמי, בעמ' 15). ואכן, בחקירתו הנגדית הדגיש המהנדס רון כי לא תואר כל מום זולת העמוד בחוות דעת התובעים, ובלשונו (במענה לשאלה: "... וזהו? זה שהמרפסת מעוותת זה לא כלול, זה שהיא יותר קטנה?"): "תראה לי מום אחד שהשמאי שלך לקח ..." (עמ' 110, שורה 10).

מאחר שטענות התובעים לליקויים נוספים מעבר להצבת העמוד לא הועלו בחוות הדעת מטעמם, אין מקום לביקורת שהטיחו התובעים במהנדס רון על הימנעותו מהתייחסות לכך.

אף לא מצאתי ממש בטענות שהעלו התובעים בנוגע להתעלמות המהנדס רון מהשלכות בניית העמוד על שטח המרפסת. כפי שהרחבתי לעיל, המהנדס רון הכיר בירידת ערך בגין הקטנת שטח המרפסת אותה אמד בסך של 9,360 ₪ (חלופה ב משתי החלופות לאומדן שהוצעו בחוות דעת המהנדס רון). ירידת הערך בגין הקטנת שטח המרפסת כוללת בתוכה את ירידת הערך בגין השטח שנגרע כתוצאה מהתקנת העמוד, שכן היא משווה בין שטח המרפסת עליו הוסכם בהסכם התמ"א , בו לא צויין דבר הצבת העמוד במרפסת (3. 78 מ"ר, כמובא בסעיף 11(א) לנספח ב להסכם התמ"א, אודותיו הרחבתי לעיל), לבין שטח המרפסת בפועל, הכולל עמוד (2.61 מ"ר נטו).

דווקא השמאי גרון מטעם התובעים נמנע מלשום את ירידת הערך בגין הקטנת שטח המרפסת. הוא אמנם טען לגריעת שטח המרפסת בגין הצבת העמוד (סעיף 10(ג) לחוות הדעת, בעמ' 11), אך לא אמד את ירידת הערך בגינה. בחקירתו הנגדית אף חזר בו השמאי גרון מקביעתו המקורית, שלל כל הקטנה של שטח המרפסת בגין הצבת העמוד, ואף טען כי שטח המרפסת בפועל לא קטן, כי אם גדל, ובלשונו: "אני רוצה להבהיר שלא נגרע שטח מהמרפסת, ואם נגרע זה לא בכלל לא נכנס לחישובים שלי. את הסעיף שאני מבקש לתקן בחוות הדעת הוא בעמ' 11 סעיף ג. כתבתי את המידות שנגרעו משטח המרפסת והסתבר שלא נגרע שטח המרפסת, אפילו גדל קצת. המרפסת עכשיו היא 4 מ' על 0.55 ס"מ. אני לא התייחסתי לסנטימטרים שנוספו או נגרעו אלא לפונקציונאליות של המרפסת" (עמ' 62, שורות 5 – 8, וכן בשורה 15). משמע שדווקא המהנדס רון, בשונה מהשמאי גרון, התייחס לירידת ערך בגין הקטנת השטח, וממילא אין לתובעים להלין עליו בעניין זה .

גריעת שטח חדר המגורים בגין פיר המעלית

המהנדס רון קבע כי מיקום פיר המעלית נותר כפי המיקום המקורי על פי התכניות הראשוניות. פיר המעלית הורחב, כך בפועל נגרעו כ- 20 סמ"ר נוספים משטח חדר המגורים מעבר למוסכם. במקביל, הגדלת מידות פיר המעלית שיפר ה את תפקוד המעלית. בחקירתו הנגדית העריך המהנדס רון את הפגיעה בגין הקטנת שטח חדר המגורים בכ- 4,000 ₪, אך מנגד ציין את הנוחות בהגדלת המעלית , ובלשונו: "יש גריעה בשטח של 0.2 מטר. גרעו משטח הדירה אקסטרה. ברור שבמצב הקודם צריך להיות מעלית. אני בא ואומר שבשטח הזה של 0.2 מטר מצד אחד יש גריעה, מצד שני המעלית גדלה, יש יותר משתמשים במעלית, אז יש יותר נוחות ונגישות לדירה הזו, וגם לא ראיתי פגיעה משמעותית, אבל לקחתי בחשבון את הפגיעה הזו של 0.2 מטר. שזה לכל היותר 4,000 ₪ שזה חלק מהמרכיבים של ירידת הערך אצלי" (עמ' 117, שורות 30 – 33, עמ' 118, שורות 1 – 2).

לטענת התובעים , הם לא הסכימו, ידעו או הבינו מה גודל השטח שייגרע בפועל, וכ ן לא הסכימו לגודל השטח שנגרע בפועל. לא השתכנעתי מטענה זו.

התובעים אישרו בתצהיריהם, כי היו מודעים לתכנית לגריעת שטח חדר המגורים לשם התקנת פיר המעלית עוד קודם לכריתת הסכם התמ"א. ישראלה הודתה , כי נכחה באסיפות הכלליות של דיירי הבניין בהם נדון העניין (סעיפים 17 – 18 לתצהיר העדות הראשית מטעמה, וכן בחקירתה הנגדית, בעמ' 50, שורה 20). וכן אישרה, כי הובהר לה במפורש קודם לכריתת הסכם התמ"א כי תתבצע גריעה מחדר המגורים לצורך התקנת פיר המעלית, ובלשונה (במענה לשאלה: "ידעת שהולכים לגרוע שטח?"): "בוודאי. עורך הדין עלה וירד אצלנו. לא חשוב לי שזה כתוב, אבל זה ידוע לי" (עמ' 52, שורה 12). ביטוי נוסף למודעות התובעים לתכנית לגריעת שטח חדר המגורים עוד קודם לכריתת הסכם התמ"א ניתן למצוא בכתבה שפורסמה בעיתון דה מרקר ביום 8.2.08, למעלה משנה קודם לכריתת הסכם התמ"א, בה צוטט שלמה כשהוא מבטא התנגדותו לגריעת השטח מחדר המגורים. משמע שבעת כריתת הסכם התמ"א, היו התובעים מודעים לגריעת שטח חדר המגורים המעוגנת בו.

הסכמת התובעים לגריעת שטח חדר המגורים לצרכי התקנת פיר המעלית תועדה בנספח ב להסכם התמ"א (סעיף 2), ובתוכניות הראשוניות. ההבדל בין שטח הגריעה שבתכניות הראשוניות לבין השטח שנגרע בפועל עומד על 20 סמ"ר בלבד, כפי שקבע המהנדס רון. לפיכך טענת התובעים, כאילו הומחש להם שטח גריעה קטן משמעותית מהשטח שנגרע בפועל, או כי הם זכאים לבטלות הסכם התמ"א, אינה מתיישבת עם המצג שהוצג להם בתכניות הבניה הראשוניות.

התובעים מבססים את הטענה כי לא הסכימו, ידעו או הבינו מה גודל השטח שייגרע בפועל על עדותה של ישראלה מזרחי בתצהיר העדות הראשית מטעמה, כי בעת ביקורו של דין בדירה, המחיש להם דין בידיו את שטח הגריעה – כמחצית מהשטח שנגרע בפועל, ובלשונה: "דין גם סימן בידו, באחד מביקוריו בדירה, גריעה של מחצית מהשטח שנגרע בפועל. היה זה לאחר שבתי שרית ביקשה ממנו להדגים לנו את גודל הגריעה" (סעיף 12 לתצהיר). אך אין כל היגיון בהעדפת המחשה ידנית שביצע דין על פני תכניות הבניה בהן הוגדר באופן מפורש שטח הגריעה.

למעלה מכך, ומאחר שהשטח הגריעה הוגדר במפורש בתכניות הראשוניות בחר השמאי גרון מטעם התובעים שלא להתחשב בגריעת השטח מחדר המגורים לשם בניית פיר המעלית לצרכי אומדן ירידת הערך כתוצאה מהתקנת המעלית, והתמקד אך ורק בירידת הערך בגין הצורך בתכנון מחדש של הדירה, ובלשונו: "היות והוסכם בין הצדדים כי תתוקן (כך במקור) מעלית אשר תגרע חלק משטח הבית לא הכנסתי את גריעת השטח לירידת הערך וכן, לא את ההשבחה כתוצאה מהתקנת המעלית ... ירידת הערך היא בגין הצורך בתכנון מחדש של הדירה אותו הערכתי בסכום של 300,000 ₪ ..." (סעיף 13.1(ג) לחוות הדעת, בעמ' 12). בחקירתו הנגדית אף חזר בו השמאי גרון מעצם קביעת ירידת הערך בגין גריעת שטח חדר המגורים, והבהיר כי אינו עומד על פיצוי בגין הגריעה (עמ' 63, שורה 20). על כן טענת התובעים לנזק בגין גריעת השטח אינה עולה בקנה אחד עם הסכמתם החוזית לתכניות הראשוניות, ואף מנוגדת לחוות הדעת של השמאי גרון מטעמם.

במילים אחרות, טענות התובעים לעניין היקף השטח שנגרע בגין פיר המעלית מנוגדות להסכמתם לשטח הגריעה בתכניות הבניה, ולחוות דעת השמאי גרון מטעמם, וככאלה, אין להן על מה לסמוך.

עוד טענו התובעים, כי לא הסכימו, ידעו או הבינו כי כתוצאה מהגריעה משטח חדר המגורים הדירה "למעשה תיחרב", כלשונם (סעיף 36 לסיכומים). זאת על בסיס קביעת השמאי גרון בחוות דעתו, כי בשל גריעת השטח נגרם פחת תכנוני המצריך תכנון מחדש של הדירה (סעיף 13.1(ג) לחוות הדעת, בעמ' 12). איני מקבלת את קביעתו של השמאי גרון.

אין כל עוגן חוזי לטענת התובעים, כי הם זכאים לפיצוי בגין הצורך בתכנון מחדש של הדירה בשל גריעת שטח חדר המגורים לצורך פיר המעלית. ההיפך הוא הנכון. שטח הגריעה הופיע במפורש בתכניות הראשוניות. סעיף 2 להסכם התמ"א קבע, כי רק במקרה של חריגה בשיעור של 25% משטח הגריעה המוסכם, תקום עילת בטלות הסכם התמ"א, כדלקמן:

"אם וככל שתידרש הגדלת מידות הגריעה בדירות הבעלים בכניסה ב' של מעל 25% לעומת המופיע בתוכניות הראשוניות המצורפות להסכם, וזאת כתוצאה מבניית פיר המעלית, יהיה הבעלים הרלוונטיים רשאי לדרוש את ביטול ההסכם ובמקרה זה יבוטל ההסכם, אל אם כן יגעו הצדדים להסכמות בקשר עם האמור"

על כן אין בחריגה הקלה, 20 סמ"ר בלבד, כדי להקים עילת בטלות. מעבר לכך, לא הוסכם על כל פיצוי בגין החריגה, לרבות בגין צורך בתכנון מחדש של הדירה, ולא ניתנה כל התחייבות מטעם היזמים לכך שגריעת השטח מחדר המגורים לא תעוות את צורת הבית.

מטעמים אלה, המהנדס רון לא הכיר בירידת ערך בגין הצורך בתכנון מחדש של הדירה, כפי שהבהיר בחקירתו: "התבססתי על מצב נתון שמופיע בתוכנית שראיתי, אותה ראיתי כבסיס עקרוני למו"מ או לחתימה בין הצדדים ... אמרתי בתוכנית אחת נגר (כך במקור) שטח X, בתוכנית אחרת נגרע שטח Y, ההפרש ביניהם זה ירידת הערך בנוסף התייחסות למיקום שלה והשבחה של פיר המעלית" (עמ' 108, שורות 11 – 16, וכן בשורות 19 – 20). מאחר שהתובעים הסכימו לגריעת השטח מדירתם, ובהיעדר עוגן חוזי לטענותיהם בנוגע להתחייבות בקשר למיקום המעלית, ולהשלכותיה על תכנון הבית, אין מקום להכיר בנזק הנטען בגין הצורך בתכנון מחדש של הדירה.

התובעים אף לא הוכיחו צורך בתכנון מחדש של הדירה. השמאי גרון לא הסביר כיצד גריעת השטח השפיעה על תכנון הדירה, לא הבהיר איזה תכנון מחדש נדרש, ולא נקב בעלות התכנון מחדש. אף לא הוצגה תכנית אדריכלית לבניית פנים הדירה מחדש. למעלה מכך, השמאי גרון הודה בחקירתו, כי על פי תכניות הבניה הראשוניות כלל לא ניתן להתרשם מצורך בתכנון מחדש, ובלשונו (במענה לשאלה: "אתה לא צירפת לחוות הדעת שלך תוכנית של הדירה, מפנה לסקיצה שנמצאת בחוות של מומחה ביהמ"ש ... למה זה דורש לבנות מחדש את כל אגף המגורים של הדירה?"): "אתה צודק, על פי התשריט אני לא יכול להסביר לך, בוא נצא לשטח ואראה לך" (עמ' 64, שורה 6). הוא אף הודה כי אומדן התכנון מחדש לא התבסס על מפרט מסודר של העבודות הטעונות ביצוע או על חוות דעת אדריכלית, כי אם על סמך התרשמותו האישית גרידא, ובלשונו (אתה יכול להראות לי הצעות מחיר מה המפרט שעל בסיסו אתה מכמת את אותו 300 אלף ₪, ריהוט אדריכלות?"): "לבנות את הדירה פנים מחדש. כך נראה לי. זה דעתי" (עמ' 63, שורה 33).

סיכומם של דברים, טענת התובעים כי הומחש להם כי שטח הגריעה יהיה קטן משטח הגריעה בפועל מנוגדת לתכניות הראשוניות, אינה נתמכת בחוות דעת שבמומחיות, ונסמכת על עדותה של ישראלה מזרחי בלבד בדבר המחשה שביצע דין בידיו, שאין בה די. טענת התובעים לזכאות לפיצוי בגין ירידת ערך כתוצאה מעיוות הדירה ומהצורך בתכנונה מחדש נטולת ביסוס חוזי, ואף לא סופקה הנמקה מספקת לצורך בתכנון מחדש של הדירה. על כן לא מצאתי לסטות מקביעות המהנדס רון בנוגע לירידת הערך בגין גריעת שטח חדר המגורים.

חלון חדר השינה

המהנדס רון קבע , כי מיקום חלון חדר השינה הצפוני שונה לפינת החדר, כי מידותיו הוגדלו באופן ניכר ביחס למידות החלון המקורי , וכי הדבר גרם לעליית ערך הדירה.

לטענת התובעים הזזת החלון היתה בניגוד למוסכם, שלא לפי המצג שהופיע בתמונות ההדמיה, וללא יידועם. אך מאחר שלפי המהנדס רון בגין הזזת החלון והגדלתו עלה ערך הדירה ולא ירד, ממילא אין מקום לטענות התובעים בנוגע להזזת החלון.

אף לא השתכנעתי מקביעותיו של השמאי גרון כי נגרמה ירידת ערך בסך של 50,600 ₪ בגין הזזת החלון (סעיף 13.2 לחוות הדעת, בעמ' 13) . השמאי גרון התמקד בחוות דעתו בנזקים כתוצאה מהזזת החלון, אך נמנע מכל התייחסות לכך שלצד הזזת החלון, הוא גם הוגדל, וכי הגדלת החלון הביאה לעליית ערך הדירה, ודי בכך כדי לשמוט הקרקע תחת קביעותיו.

למעלה מכך, השמאי גרון טען, כי הזזת החלון הביאה ל"פגיעה בפרטיות, פגיעה באור ובזרימת האוויר ופגיעה בתכנון החדר", כלשונו (סעיפים 10(ב) ו- 13.2 לחוות הדעת). אך לא מצאתי בקביעותיו ממש. בחקירתו הנגדית הודה השמאי גרון, כי הוא מתקשה להתמודד עם התשריט ולהצביע על ההבדל בין מיקום החלון לפי התשריט לבין מיקומו בפועל, וטען כי קביעותיו נסמכו על צילומים שצילם של הנוף שאמור היה להיות נשקף מהחלון במיקומו המקורי אל מול הנוף הנשקף מהחלון במיקומו הנוכחי, ובלשונו: "אני בעצמי קשה לי לקרוא את השרטוטים האלה. אני הייתי במקום הראו לי איפה היה החלון מה הבטיחו להם בהדמיה, צילמתי, החלון פונה אל השנים, ומקודם הוא היה פונה יותר לכיון הנוף, לכיון הגן הציבורי" (עמ' 65, שורות 32 – 34).

הצילומים של הנוף הנשקף מהחלון החדש ושל הנוף הנשקף מהחלון הישן (בעמ' 10 – 11 לחוות הדעת) הוצגו על ידי השמאי גרון באופן מגמתי, שאינו משקף נכוחה את המציאות. צילום הנוף הנשקף מהחלון החדש פונה חזיתית אל הבית שלפניו, ומייצר רושם כאילו הנוף היחיד הנשקף מהחלון הוא חזית הבניין שממול. לעומת זאת, צילום הנוף הנשקף מהחלון הישן פונה ימינה, אל עבר הנוף שמימין הבניין שממול. לא ניתן להעלות על הדעת כי כתוצאה מהסטת החלון מטר שמאלה נשללה לחלוטין התצפית לנוף. השמאי גרון עצמו לא הכחיש בחקירתו את מגמתיות הצילום, ופטר ה בטענה כי הוא שמאי ולא צלם, ובלשונו: "עשיתי את מה שיכולתי. אני לא יכול להזיז את החלון. לשאלת ביהמ"ש בתמונה שמראה את המצב היום לא רואים את הדופן הימנית של המרפסת, אין דופן ימנית? אני משיב שיכול להיות אני שמאי אני לא צלם" (עמ' 66, שורות 7 – 9). בנסיבות אלה, אין די בצילומי הנוף כדי להוכיח ירידת ערך בגין הזזת החלון.

עולה, אם כן, כי קביעות המהנדס רון לעליית ערך בעקבות שינוי מידות החלון לא הופרכו. השמאי גרון כלל לא נדרש לשינוי מידות החלון, וטענותיו לירידת ערך בגין הזזת החלון נטענו ללא ביסוס.

היתר הבניה

לצורך אומדן שווי הדירה לאחר ביצוע עבודות החיזוק והבניה הפנה המהנדס רון לתכנית בקשה להיתר מס' 20120923. המהנדס רון צירף לחוות דעתו תשריט תכנית הבקשה להיתר, על גביו שרטט המהנדס רון את מיקום העמוד במרפסת בפועל (סעיף 9.3 לחוות דעת המהדס רון, בעמ' 64). המהנדס רון ציין, כי בארכיון תיקי הבניין האלקטרוני בעיריית רעננה לא אותר היתר הבניה המקורי לנכס, כי בתאריך 2.4.12 התקבל היתר בניה מס' 20120114, כי בתאריך 3.2.13 התקבל היתר בניה מס' 20130035, וכי בתאריך 3.12.13 התקבל אישור להספקת שירותים (טופס 4) לבניין.

בחקירתו שב המהנדס רון והבהיר, כי תשריט תכנית הבקשה להיתר מס' 20120923, שצורף לחוות הדעת, משקף את המצב הנוכחי בדירה, למעט מיקום העמוד ב מרפסת. עוד הבהיר המהנדס רון, כי את מיקום העמוד בפועל ע"ג התשריט המדובר הוסיף הוא בעצמו לשם המחשה, ובלשונו: "מה שרואים שתשריט מתחת לכותרת הוא תוכנית ההיתר שאני מציג כעת לבית המשפט, את מיקום העמוד בפועל כפי שמופיע בכיתוב בחוות הדעת אני הוספתי, הסטתי את העמוד מזרחה. הבהרתי שהכל תואם למעט מיקום העמוד" (עמ' 109, שורות 25 – 27).

התובעים קבלו על כך ש המהנדס רון עדכן בעצמו את מיקום העמוד ע"ג התשריט, מבלי שהציג בקשה להיתר מאושרת למיקומו הנוכחי של העמוד. לדבריהם, המהנדס רון מעולם לא ראה תכנית אחת של בקשה מאושרת למיקומו הנוכחי של העמוד, ואף היזמים נמענו מהצגתה של תכנית שכזאת. עוד טענו התובעים, כי המהנדס רון הפנה בחוות הדעת להיתר בניה שהתקבל ביום 2.4.12, אך לא הציג בקשה כלשהי הקשורה למתן ההיתר האמור, ואף היזמים נמנעו מהצגתה. לא השתכנעתי כי יש בטענות אלה כדי להחליש את קביעותיו של המהנדס רון.

המהנדס רון הבהיר באופן מפורש בחוות דעתו, כי מיקומו הנוכחי של העמוד במרפסת אינו מעודכן בתכניות בקשה להיתר מס' 20120923, כדלקמן: "המצב החדש .... הינו בהתאם לתכניות בקשה להיתר מס' 20120923, למעט מיקום עמוד מרפסת חדר המגורים אשר הוסט מזרחה" (סעיף 9.3 לחוות הדעת, בעמ' 64). על כן אין כל פגם בכך שהמהנדס רון הוסיף בעצמו את מיקום העמוד בפועל על גבי תשריט תכנית הבקשה להיתר, לצרכי המחשת מיקומו.

אף לא מצאתי ממש בביקורת התובעים על כך שלא הוצגה תכנית מאושרת למיקומו הנוכחי של העמוד, או כי לא הוצגה בקשה הקשורה להיתר הבניה שהתקבל ביום 2.4.12. התובעים כלל לא טענו בכתב התביעה כי בניית העמוד נעשתה ללא היתר. טענה כזאת אף נפקדה כליל מחוות הדעת של השמאי גרון ושל המהנדס אברהמי מטעמם. מאחר שהטענה כי בניית העמוד נעשתה ללא היתר כלל לא נכללה בגדרי המחלוקת בין הצדדים, לא היה צורך כי היזמים יציגו תכנית מאושרת כאמור, ומכל מקום אין להלין על המהנדס רון, שמונה לשם "בחינת טענות הצדדים בהתייחס לליקויים ועבודות שלא הושלמו, וכן בהתייחס לטענת התובעים לירידת ערך" (החלטת ביהמ"ש מיום 8.3.15, והחלטה משלימה מיום 25.3.15), על כי לא נדרש לסוגיית אישור התכנית לבניית עמוד, שכלל לא היוותה חזית מחלוקת בתובענה.

לא נגרמה ירידת ערך בגין הליקויים ההנדסיים

המהנדס רון קבע, כי הליקויים ההנדסיים ניתנים לתיקון מוחלט, ועל כן אין להכיר בירידת ערך בגינם, ובלשונו: "נלקח בחשבון כי כלל הליקויים ההנדסיים ניתנים לתיקון באופן מוחלט וסופי, תחת פיקוח הנדסי מתאים, באופן אשר אינו מותיר ירידת ערך לנכס הנדון, לאחר ביצוע העבודות הנדרשות, כמפורט לעיל" (סעיף 7.4 לחוות הדעת, בעמ' 59, וכן בחקירתו בעמ' 102, שורות 17 – 20). המהנדס רון אף הבהיר בחקירתו , כי לא נותרת ירידת ערך לאחר תיקון ליקויים הנדסיים, זולת במקרים של תיקונים קונסטרוקטיביים, כדלקמן: "ליקויים שהם ברי תיקון, באופן מוחלט וסופי תחת פיקוח הנדסי, אין ירידת ערך ... אם יש תיקונים קונסט רוקטיביים שבעטיים של תיקונים יש אי ודאות, ביסוס עמוק, חוסר בביסוס וכד', יש ירידת ערך גם אחרי תיקון. יש נושא של רטיבויות וכד'" (עמ' 112, שורות 12 – 13).

לטענת התובעים, גם בגין הליקויים ההנדסיים נגרמה ירידת ערך. התובעים הפנו לקביעות השמאי גרון, שאמד את ירידת הערך בגין הליקויים ההנדסיים בסך של 37,500 ₪, כדלקמן: "להערכתי גם לאחר תיקון הליקויים תהיה ירידת ערך מסוימת לדירה. אני מעריך ירידת ערך זאת בכ- 1.5% משווי הדירה וסה"כ 2,500,000 ₪ X 0.015 סה"כ 37,500 ₪" (סעיף 13.4 לחוות הדעת, בעמ' 13). עוד הפנו התובעים לחוות דעת מטעם המהנדס רון, שניתנה בעניין דירת שכניהם, הצמודה לדירה, בה הכיר המהנדס רון בירידת ערך בגין ליקויים הנדסיים בגין הצפות, נזילות ועובש, אותה צירפו לשאלות ההבהרה שהציגו למהנדס רון עוד בשנת 2017. הם טענו כי גם בדירה דנן התגלתה רטיבות חדשה וישנה, המצדיקה הכרה בירידת ערך בגינה.

ברם המהנדס רון שלל דבר קיומה של רטיבות פעילה בדירה, וקבע כי לא אותרו ממצאים ויזואליים המעידים על תכולת רטיבות חריגה בחול המילוי שתחת הריצוף, כי לא אותרו רטיבות פעילה או סימני רטיבות בתקרה המונמכת בפרוזדור הצמוד לחדר המגורים ובתקרת המטבח, וכן רטיבות ממושכת הגורמת להיווצרות נבגים ופטריות (סעיפים 5 ו- 7 לחוות הדעת) . המהנדס רון נדרש לכך מפורשות בתשובותיו לשאלות ההבהרה מטעם התובעים מיום 3.7.17, כדלקמן: "לא, במהלך ביקורי לא אותרו ממצאים ויזואליים המעידים על תכולת רטיבות חריגה במצע הריצוף כדוגמת סימני רטיבות קפילרית וסימני תפרחת סידנית ואף התובעים לא תמכו טענה זו באמצעות בדיקות מעבדה כנדרש. שקיעת האריחים המקומית ... הינה בסבירות גבוהה פועל יוצא מיישום לקוי עוד טרם ביצוע העבודות ע"י הנתבעות. תיקון הליקויים מיוחסים לפגיעות המכניות בלבד" (תשובה 2). משמע שכלל לא אותרו ליקויי רטיבות שלדידם של התובעים ראוי להכיר בירידת ערך בגינם.

נוכח ממצאים אלה, הבהיר המהנדס רון בחקירתו כי אין מקום לקביעת ירידת ערך פסיכולוגית, ובלשונו: " ... ירידת ערך פסיכולוגית בנושא רטיבות אומרת שברגע שהרטיבות חוזרת בערך בתקופה של בין 5 ל-7 שנים, אחרי פרק זמן כזה שלא נפתר, יכול להיות מרכיב של יר ידת ערך ואנו לא נמצאים בסיטואציה כזו וביקשתי שיעשו תכולת רטיבות ולא מצאתי סימן והרטיבות לא קיימת מבחינתי ולא היתה רטיבות וכך לא מציגים רטיבות פעילות לא בבדיקת מעבדה ולא במימצאים ויזואליים" (עמ' 98, שורות 20 – 24) , וכן: "... בית המשפט סייג נושאים של רטיבות מתמשכת ואמר שיש נושאים של ירידת ערך תדמיתי וזה לא המקרה ולכן, כל הליקויים ההנדסיים ברי תיקון" (עמ' 101, שורות 21 – 24 , וכן בעמ' 103, שורות 26 – 27) .

בהיעדר ממצאים לרטיבות פעילה בדירה, ונוכח הבהרות המהנדס רון כי הליקויים ההנדסיים ניתנים לתיקון מלא, לא מצאתי כל הצדקה להכיר בירידת ערך בגין הליקויים ההנדסיים.

חוות דעת המהנדס רון אינה נסמכת על הנחות משפטיות

לטענת התובעים, המהנדס רון קבע מהן הטענות המשפטיות של הצדדים לצורך חישוב ירידת הערך לפי החלופה השלישית שהציג, אף כי טענות אלה אינן בתחום מומחיותו. אך מאחר שלאחר בחינה משפטית מצאתי את החלופה השלישית כהולמת למקרה זה, מתייתרת ההכרעה בטענות התובעים לעניין קביעות משפטיות של המהנדס רון, שכן ההנחה המשפטית עליה הסתמך המהנדס רון לצורך חישוב ירידת הערך לפי החלופה השלישית נמצאה נכונה.

למעלה מן הצורך, לא מצאתי פגם בכך שפירוט שלוש חלופות שונות לאומדן ירידת הערך על בסיס טענותיהם המשפטיות של הצדדים, תוך חישוב ירידת הערך לפי כל טענה. המהנדס רון לא הכריע בין שלוש החלופות, ואף הבהיר במפורש, כי המחלוקת בדבר בסיס ההשוואה אל מול מצב הדירה הנוכחי היא מחלוקת משפטית, ובלשונו: "המחלוקת שבין הצדדים לענין המצב הקודם, הינה מחלוקת משפטית, אשר הינה לפתחו של כב' בית המשפט" (סעיף 7.2 לחוות הדעת, בעמ' 59).

משיכת חוות דעת הנתבעים אינה פוגמת בקביעות חוות דעת המהנדס רון

לטענת התובעים היה על המהנדס רון להתעלם מחוות הדעת של הנתבעים שנמשכה, אך הוא לא עשה כן ושילבה בחוות דעתו. לא מצאתי ממש בטענה זו. כזכור, חוות דעתו של המהנדס רון ניתנה ביום 2.8.16 וחוות דעתו המשלימה ניתנה ביום 18.3.19, ואילו הנתבעים העלו לראשונה את בקשתם למשיכת חוות הדעת מטעמם רק ביום 23.6.19. משמע שבמועד עריכת חוות הדעת לא היה המהנדס רון אמור להיות מודע לכוונה העתידית של הנתבעים למשוך חוות הדעת מטעמן, ולא ניתן להלין כלפיו על כי התייחס לחוות דעת אלה בחוות דעתו.

אף לא השתכנעתי כי יש במשיכת חוות הדעת מטעם הנתבעים כדי להשפיע על משקל חוות דעת המהנדס רון. חוות הדעת ניתנו לאחר בחינת טענות הצדדים וחוות דעותיהם, ביקור בדירה ובדיקתה. המהנדס רון לא תלה את ממצאיו העובדתיים בחוות דעת הנתבעים, ולא ביסס את קביעותיו עליהן. ניכר היה מלשון חוות הדעת, כי המהנדס רון הכיר בליקויים הנדסיים מהם התרשם באופן בלתי אמצעי, וכי נמנע מהכרעה במחלוקות עובדתיות בין הצדדים, אותה הותיר לבית המשפט. העיד על כך המהנדס רון בחקירתו הנגדית: "לגבי ליקויים, מה שראיתי ציינתי ואם הייתי סבור שאינני יודע להחליט בפן העובדתי, השארתי לשיקול דעת בית המשפט וזה שזור שחוות דעתי. הצד השני לא מסכים לחלק מהדברים והשארתי לשיקול דעת" (עמ' 99, שורות 1 – 3).

ההקשר היחיד בו שולבו טענות שבמומחיות מטעם הנתבעים הוא אגב הדיון בחלופה הראשונה מבין שלוש חלופות השונות לחישוב ירידת הערך שהוצעו על ידי המהנדס רון. אך כפי שפירטתי לעיל, חלופה זו ממילא נדחתה, כך שאין בהתייחסות לעמדת הנתבעים בעניין זה כדי להעלות או להוריד.

התובעים עצמם לא הצביעו על קביעה כלשהי בחוות הדעת שהושתתה על חוות דעת הנתבעים. על כן לא מצאתי כי יש במשיכת חוות דעת הנתבעים כדי להשליך על קביעות המהנדס רון.

אין פגם בכך שחוות הדעת המהנדס רון לא התייחסה לתמונות התובעים

לטענת התובעים המהנדס רון נמנע מלהתייחס בחוות הדעת מטעמו לתמונות שהציגו התובעים, בהן תיעוד נזילות והצפות בדירה. לא השתכנעתי מטענתם. בחוות הדעת ובחוות הדעת המשלימה התייחס המהנדס רון לטענות לרטיבות ממושכת וכן לתכולת רטיבות גבוהה בחול המילוי שתחת לריצוף ודחה טענות אלה בטענה כי לא אותרו ממצאים ויזואליים המעידים על כך. המהנדס רון גם דחה הטענה לסימני רטיבות בתקרה ובתקרת האינטרסול. קביעות אלה נסמכו על בדיקת הדירה ועל ההתרשמות הבלתי אמצעית של המהנדס רון מהיעדר רטיבות פעילה. לאור זאת מתייתרת התייחסות לתיעוד של נזילות והצפות בעבר, כפי שהבהיר המהנדס רון בחקירתו: "בית המשפט יכול להתרשם מהתמונות ואני מחפש את המצב הקיים היום. אין מצב שיראו לי ואבסס את חוות דעתי על תמונות. רטיבות, אמרו שהיה סיפור וראיתי את התיעוד ולא היה ואמרתי שעושים בדיקת תכולת רטיבות ובדיקת צנרת ואמרתם שלא ולא ראיתי סימנים" (עמ' 100, שורות 32 – 33, עמ' 101, שורות 1 – 2). עוד הבהיר המהנדס רון , כי אין בתמונות המתעדות רטיבות או הצפה כדי לייתר בדיקת תכולת רטיבות, אשר רק היא יכולה להעיד על קיומה של רטיבות בפועל. אך התובעים נמנעו מלהציג בדיקה שכזאת, ובלשונו: "התמונות לא מייצגות מצב ואם היה אירוע היסטורי של הצפה, או.קיי. המים יכולים להתייבש. תוכיחו לי ... רציתי לדעת מה מצב תכולת הרטיבות. אלה מכשירים של אינדיקציה שלא ראיתי ... כל טענה כזו או אחרת לא יכולה לייתר בדיקה של תכולה נכונה היום ... " (עמ' 101, שורות 6 – 15).

פירוט אומדן התיקון בחוות דעת המהנדס רון

לטענת התובעים התעריפים והסכומים שרשם המהנדס רון נרשמו ללא פירוט ובאופן כוללני, כך שלא ניתן לדעת מהו הסכום שיש לייחס לכל פעולה. אין בידי לקבל טענה זו. חוות הדעת וחוות הדעת המשלימה פירטו באופן מסודר ומפורש את הליקויים ההנדסיים ואת אומדן עלות תיקונם, תוך התייחסות לכל אחד מסעיפי הליקויים ההנדסיים בחוות דעת המהנדס יאיר אברהמי מטעם התובעים. אף לא מצאתי כל ממש בטרוניה על כך שהמהנדס רון לא הפנה באופן מפורש למחירון דקל (אף שהבהיר בתשובותיו לשאלות ההבהרה מיום 3.7.17 כי אומדן העלויות נעשה בהתאם למחירון "דקל" תוך ביצוע התאמות נדרשות, בסעיף 1). זאת בפרט מאחר שגם מחוות דעת המהנדס אברהמי נפקדה כל התייחסות מפורשת למחירון על בסיסו נקבעו תעריפי התיקון.

קביעותיו של השמאי גרון

לטענת התובעים, על בית המשפט לאמץ את קביעות השמאי גרון בדבר ירידת הערך שנגרמה לדירה במלואן. זאת מאחר שהחלופות שהועלו על ידי המהנדס רון לחישוב ירידת הערך אינן "רלוונטיות", כלשון התובעים, ובהיעדר חוות דעת נגדית מטעם הנתבעים. לא מצאתי הצדקה לאמץ את קביעות השמאי גרון. לעיל דנתי באריכות בטענותיהם של התובעים נגד אומדן ירידת הערך על ידי המהנדס רון, שנדחו. גם כל קביעותיו של השמאי גרון נבחנו לגופן. קביעותיו של השמאי גרון בדבר ירידת ערך בגין התקנת המעלית, בגין הזזת החלון ובגין הליקויים ההנדסיים נדחו. באשר לקביעות השמאי גרון בדבר ירידת ערך בגין פחת פונקציונאלי במרפסת, כלשונו, וכאמור, קביעות אלה דווקא מאששות במידה את קביעותיו של המהנדס רון, מאחר שאף לדידו של השמאי גרון נגרמה ירידת ערך קטנה בלבד בגין הפגיעה במרחב הראיה או בצורת המרפסת, שכן השמאי גרון לא סיפק אומדן נוסף לירידת ערך בגין הקטנת שטח המרפסת (בעוד המהנדס רון אמד ירידת ערך להקטנת שטח המרפסת). מעבר לכך, טענות התובעים לעניין היעדר אחידות, היעדר מדף בנוי ועיוות המרפסת, וכן טענותיהם לעניין היעדר בקשה מאושרת למיקום העמוד כלל לא נתמכו בקביעות השמאי גרון.

מעבר לכך אזכיר, כי השמאי גרון חזר בו מחלק מקביעותיו. כך טען השמאי גרון בחקירתו , כי קביעתו בחוות דעתו כי נגרע שטח מהמרפסת אינה נכונה, ובלשונו: " ... את הסעיף שאני מבקש לתקן בחוות הדעת הוא בעמ' 11 סעיף ג. כתבתי את המידות שנגרעו משטח המרפסת והסתבר שלא נגרע שטח המרפסת, אפילו גדל קצת. המרפסת עכשיו היא 4 מ' על 0.55 ס"מ. אני לא התייחסתי לסנטימטרים שנוספו או נגרעו אלא לפונקציונאליות של המרפסת" (עמ' 61, שורות 28 – 31). השמאי גרון אף חזר בו אף מקביעותיו בדבר מידות המרפסת (עמ' 62, שורה 1). השמאי גרון אף חזר בו מקביעתו, כי בגין התקנת המעלית הושבחה הדירה בשיעור של 11%, וטען להשבחה בשיעור של 5% בלבד, ול שינוי עליית הערך שנקבעה בחוות הדעת בגין המעלית מסך של 275,000 ₪ לסך של 125,000 ₪ (עמ' 64, שורות 28 – 35, עמ' 65, שור ות 1 – 2). עוד הודה השמאי גרון, כי לא היתה הצדקה לקיום ירידת ערך בגין גריעת שטח חדר המגורים בשל התקנת פיר המעלית (אף כי לכתחילה קביעות אלה לא נכללו בחישוב ירידת הערך הסופי שערך ), ובלשונו: "אני מסכים איתך לא צריך לגרוע את המטרים, אם עשיתי את זה אני חוזר בי" (עמ' 62, שורה 33, וכן עמ' 63, שורה 8).

בנוסף, וכאמור, השמאי גרון אישר, כי קביעותיו לעניין ירידת הערך בגין צורך בתכנון מחדש של הדירה ובגין הזזת החלון לא התחשבו בתכניות הראשוניות. הוא אף הודה, כי התקשה בקריאת התשריטים, וכי קביעותיו ניתנו על סמך התרשמותו בעין מביקור בדירה בלבד (עמ' 63, שורה 29, עמ' 65, שורות 19 – 20) . עוד הודה השמאי גרון כי לא נסמך על חוות דעת אדריכלית, מפרט הצעות מחיר או כל בסיס ראייתי אחר לתמחור עלות תכנון מחדש של הדירה, וכי קביעותיו בעניין נעשו על סמך אומדן נטול ביסוס ראייתי (עמ' 63, שורה 21). השמאי גרון אף לא שלל כי הצילומים על בסיסם קבע ירידת ערך בגין הזזת החלון, צולמו באופן מגמתי (עמ' 65, שורות 28 – 30). עוד אישר השמאי גרון, כי קביעותיו לעניין גובה שכר הדירה החודשי לא נסמכו על נתונים משווים, ופטר העניין בטענה כי "אין מאגר אמין לחוזה שכירות" (עמ' 66, שורה 8).

חזרת השמאי גרון מקביעותיו השונות, ואישורו כי חלק מקביעותיו לא נסמכו על ביסוס ראייתי מספק, מעמידה, אם כן, באור בעייתי את חוות דעתו כמכלול. ומכל מקום, וכאמור, אחר שחלק מקביעותיו של השמאי גרון מאששות את קביעות המהנדס רון, אחר שהתברר כי לא כל טענות התובעים נתמכות בחוות דעת השמאי גרון, ומשיתר קביעותיו של השמאי גרון נבחנו לגופן ונדחו, אין הצדקה להעדפת קביעותיו על פני קביעות המהנדס רון.

אין מקום לפיצוי על דרך האומדנא

בסיכומיהם טענו התובעים בתמצית לפיצוי על דרך האומדנא, תוך שהם מפנים לפסיקת בית המשפט בע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, לה(2) 800 (1981) (להלן: "עניין אניסימוב"). איני מוצאת בטענה זו ממש. בעניין אניסימוב הוגבל השימוש באומדנא לנסיבות בהן קיים קושי אובייקטיבי בהוכחת היקף הנזק. עוד נקבע, כי לא ניתן לייתר חובת הוכחת הנתונים העובדתיים לביסוס גובה הפיצוי באמצעות אומדנא, וכי התשתית העובדתית לנזק תיבחן לאור האפשרות המעשית לכימותו במידת הוודאות המתאפשרת (שם, בעמ' 806, 808 – 810). בהתאם, נקבע בשורה של פסקי דין כי לא ייפסק פיצוי על דרך האומדנא ללא תשתית ראייתית לביסוס הנזק (רע"א 3918/19 נחשון ורול נ' קיבוץ להבות הבשן (פורסם ב מאגרים 18.12.2019 ), בפסקה 13; ע"א 1081/00 אבנעל חברה להפצה בע"מ נ' מדינת ישראל, נט(5) 193 (2005), בפסקה 21).

המקרה שלפני אינו נמנה על אותם מקרים בהם קיים קושי אובייקטיבי בהוכחת היקף הנזק המצדיקים פיצוי באמצעות אומדנא . היו ברשות התובעים כל הנתונים הנדרשים על מנת להציג תשת ית ראייתית מספקת לאומדן הנזק. קביעותיו של המהנדס רון, שנעשו בין היתר על בסיס התשתית הראייתית שהוצגה לו על ידי התובעים, נמצאו משכנעות ולא הופרכו. מנגד, קביעותיו של
השמאי גרון נדונו ונדחו. אין, אם כן, בנסיבות אלה, כל הצדקה להתעלם מקביעות המהנדס רון, ולהעדיף אומדנא מצידו של בית המשפט, שאינה נסמכת על חוות דעת שבמומחיות – על פניהן.

לא הוכחו נזקי אקוסטיקה

חוות דעתו של ד"ר ראובן ברכה, מומחה בית המשפט בתחום האינסטלציה מדצמבר 2018 ניתנה לאחר ביקוריו בדירה ביום 27.11.18 (תחילה בשעת הצהריים ואח"כ בשעת הערב). ד"ר ברכה ביצע בחדר המגורים בדירה בדיקות רעש מבוקרות מהפעלת המעלית ומדידות לקביעת זמן ההדהוד בסלון. הוא קבע, כי פעילות המעלית לא גורמת לרעש חריג ועומדת בדרישות התקנים הישראלים, ולא הכיר בליקויים כלשהם בתחום האקוסטיקה.

לא הוכחו נזקי האינסטלציה

חוות דעתו של מר יהודה בכר, מומחה בית המשפט בתחום האינסטלציה מיום 19.3.19 ניתנה לאחר ביקורו בדירה ביום 3.9.19. מר בכר בדק את המערכות בדירה, וקבע כי צנרת אספקת המים תקינה, כי מערכות הדלוחין של חדר הרחצה והמטבח תקינות, כי מערכות המים החמים והקרים תקינות, וכן כי צריכת המים הגבוהה בדירה לא נבעה מתקלה, כי אם משימוש.

מר בכר קבע, כי מערכת הניקוז של האמבט דולפת, וכי נדרש תיקון והחלפת צנרת אביק האמבט, בעלות של 4,000 ₪ (לא כולל מע"מ). אך מר בכר אישר בחקירתו, כי מקור הדליפה אינו בעבודות התמ"א (עמ' 95 לפרוטוקול, שורה 20). הוא אף שלל ההיתכנות כי עבודת החלפת הצנרת החדשה בבניין פגעה בצנרת בדירה, ובלשונו: "צנ רת המים החמים בדקה ונמצאה תקינה, וכך גם צנרת המים הקרים. המערכות ישנות בדירה, אבל תקינות. לגבי החיבור של צנרת חדשה, ברגע שמחברים אותה במסגרת התמ"א ומתחברים לצנרת הישנה והיא נשארת באותו מצב, קורה לפעמים שצנרת ישנה מברזל סופגת סתימות וכד'" (עמ' 96, שורות 5 – 8). הוא גם שלל ההיתכנות כי עבודות ה קונגו על הגג הסבו נזק לצנרת, ובלשונו: "קורה לפעמים שזה משפיע. הרעידות. החלודה. לפעמים זה לא משפיע, וכך לדעתי גם במקרה הזה. הצנרת עובדת והמערכת תקינה לגמרי" (שם, שורות 19 – 20). בנוסף, הבהיר מר בכר כי לא היה מצופה מהיזמים להוסיף מפחיתי לחץ כדי למנוע נזקים אפשריים (שם, שורה 12). חוות הדעת שוללת, אם כן, ליקויי צנרת כתוצאה מעבודות התמ"א.

לא הוכחו נזקי חשמל ומים

לטענת התובעים במהלך תקופת הבניה נאלצו לשלם חשבונות חשמל מנופחים בשל הפעלת דוד חשמל, וכי הנתבעים לא החזירו עלות זו חרף התחייבותם החוזית. עוד טענו התובעים, כי בחודש אוגוסט 2013 התקבל בדירה חשבון מים ע"ס 780 ₪, בשל חריגת שימוש שנגרמה כתוצאה מהזזת שעוני המים או מערכת המים או התחברות לשעון המים של התובעים. התובעים טענו כי בגין השימוש העודף בחשמל ובמים הם זכאים לפיצוי בסך של 6,000 ₪. לא השתכנעתי מטענותיהם.

בהתאם לסעיף 12.19 להסכם התמ"א התחייבו היזמים לשאת בעלות שימוש בחשמל לשם חימום מים במקרה של הפסקת שימוש בדודי שמש למשך למעלה משלושים יום. אך התובעים לא הציגו כל אסמכתא לכך שהשימוש בדודי השמש הופסק למשך התקופה הנדרשת, נמנעו מלמסור גרסה מסודרת בדבר משך השימוש בדוד החשמל, ואף לא הציגו אסמכתא לחשבונות החשמל במהלך התקופה הנטענת. באשר לטענותיהם של התובעים לחריגת שימוש במים – התובעים לא פירטו באופן מספק את הסיבה לחריגת שימוש, והעלו השערות בעניין בלבד. התובעים אף לא תמכו טענותיהם בחוות דעת שבמומחיות, וכן לא הציגו אסמכתא לתשלום החשבון. על כן דין טענותיהם בעניין להידחות.

נזקים לרכוש

לטענת התובעים נגרם להם נזק לציוד ולרכוש בסך כולל של 19,500 ₪. התובעים מנו פגיעה בשני מזגנים, מיטה זוגית, ארון, כעשרים מגבות, מפזר חום, שטיח בלגי, ספה וכורסה, שתי מכונות תפירה, פסנתר וכן מזרן.

בחוות דעתו אמד המהנדס רון הנזק למזגן חיצוני על קיר המרפסת שפורק והנזק למזגן שפורק בחדר השינה הצמוד לסלון בסך כולל של 4,000 ₪, ומצאתי לפצות התובעים בגין כך, כפי שביארתי לעיל. באשר ליתר הרכוש, התובעים נמנעו מלהציג ראיה לעצם הפגיעה ברכוש או מלהציג אמדן שמאי לנזק. חלק מהרכוש אמנם הוזכר בחוות דעת המהנדס אברהמי (למשל, הנזק למיטה הזוגית בסך של 2,000 ₪, בסעיף 17 לחוות הדעת). אך המהנדס אברהמי לא ראה את הרכוש הפגוע וקביעותיו בעניין נעשו על סמך מידע שנמסר לו מאת התובעים בלבד, ללא תימוכין מספקים. על כן דין טענות התובעים בעניין להידחות.

השיהוי בתיקון הליקויים ההנדסיים

לטענת הנתבעים, התובעים אחראים לשיהוי בתיקון הליקויים, שכן תיקון הליקויים בדירה לא התאפשר בשל חוסר שיתוף פעולה מצד התובעים וביתם, כפי שהעיד דין בתצהירו: "משהעלו בני הזוג מזרחי טענות בדבר ליקויים בדירתם ניסו החברות היזמיות אין ספור פעמים לתאם את ביצוע העבודות בתוך דירתם, ניסיונות אלו לא צלחו וכל מהלך של ביקור בדירתם של בני הזוג לווה בעימותים קשים בין הגורמים השונים, לרבות מנהל העבודה, פועלים ומפקח הבנייה. עימותים אלו, לצערנו, היו מלווים אלימות מילולית חריפה מצד המשפחה, או מי מטעמם, לרבות קללות, גידופים והתבטאויות גזעניות כלפי העובדים ואף הגיעו, מספר פעמים, לכדי גירושם בצורה ברוטאלית מהדירה. התובעים וביתם עו"ד שרית מזרחי ... לא רק שמנעו את ביצוע העבודות, הם אף גרמו במזיד לחברות היזמיות וליתר בעלי הזכויות בבניין, נזקים רבים והכל מתוך טעמים אינטרסנטים זרים ... " (סעיפים 20 – 21 לתצהיר), וכן בחקירתו: "הרבה מאוד דברים יכולנו לעשות ולא עישינו (כך במקור) כי מזרחי לא נתנו לנו להיכנס ... הם לא נתנו לנו להיכנס לדירה שלהם. עשרות פעמים ניסינו להיכנס, כולל הקבלן שנתקל בקללות" (עמ' 85, שורות 14 – 16).

הנתבעים הפנו, לעניין זה, בין היתר, למכתב מטעם מפקח הפרויקט מטעם היזמיות, מר חן בר, שמוען ליזמיות, מיום 29.8.13, בו פירט המפקח חוסר שיתוף פעולה מצד התובעים וביתם בביצוע תיקוני טיח וחשמל, וכן הפנה למכתב תלונה שהגישה הנציגות ללשכת עורכי הדין נגד עו"ד מזרחי, בו מפורטות טענות הנציגות בדבר חבלה מכוונת בתהליך הבניה, גידוף פועלים ודיירים, השתוללות, זריקת חפצים, סירוב לאפשר לעובדים כניסה לדירה ועוד. דין אף העיד על כך שעו"ד מזרחי מנעה מהפועלים לעבוד על הפיגומים, תוך שימוש בקללות, וכי בשל התנהלות עו"ד מזרחי סירבו העובדים להיכנס לדירה (סעיפים 20 – 22 לתצהירו, וכן בחקירתו ב עמ' 85, שורות 19 – 22, 29 – 30).

התובעים, מצידם, איששו במידה את טענות הנתבעים. הם אמנם הכחישו כי הקשו על ביצוע העבודות, אך הודו כי סירבו לאפשר ליזמים להשלים את התיקונים לאחר שהתרשמו כי הם נעש ו בצורה חובבנית (סעיף 60 לתצהיר ישראלה). עו"ד מזרחי אף אישרה בתצהירה אירוע אחד בו סילקה איש מקצוע מהדירה, לדבריה אחר שלא ביצע את התיקונים המוסכמים (סעיף 78 לתצהיר).

יש לתמוה על חוסר שיתוף הפעולה מצד התובעים וביתם. לא ניתן להימנע מהרושם כי לו היו התובעים מגלים אורך רוח ומאפשרים ביצוע התיקונים בעת שהתייצבו במקום אנשי המקצוע, היה בכך כדי למתן את היקף הנזק שנגרם.

אך לא התרשמתי כי הנתבעים הוכיחו הצדקה לשיהוי בתיקון הליקויים. לבד מעדותו של דין, נמנעו יתר המעורבים, בהם יהודה ויעקב, מלהעיד על תרומת התובעים ועו"ד מזרחי לעיכוב בתיקון הליקויים. הנתבעים נמנעו מלזמן לעדות את המפקח, מר חן בר, שעל מכתבו ביקשו להסתמך, או כל עד אחר להתנהלות הנטענת. התלונה שהוגשה ללשכת עורכי הדין, אליה הפנו הנתבעים – נדחתה. על כן ספק אם ניתן לייחס לתובעים א חריות בלעדית בעיכוב בביצוע התיקונים. מסקנה זו מתחייבת בפרט נוכח העובדה, כי לאחר הגשת חוו"ד המהנדס רון מיום 2.8.16 ניתנה ליזמים הזדמנות לביצוע תיקונים בדירה ללא התערבות מצידם של התובעים או מי מהם. חרף זאת, וכעולה מחוות הדעת המשלימה של המהנדס רון מיום 18.3.19 – רק חלק מהתיקונים בוצע, ואילו החלק הארי של הליקויים נותר על כנו. התנהלות הנתבעים מחזקת את טענת התובעים כי עבודות התיקון שבוצעו לא היו מקצועיות דיין ומלמדת כי ל א התנהלות התובעים גרמה לעיכוב השלמת ביצוע התיקונים, אלא דווקא התנהלות היזמים עצמם, חרף ההזדמנויות הרבות שניתנו להם. נוכח השיהוי בהסדרת הליקויים, צודקת תביעת התובעים לקבלת פיצוי כספי בגין הליקויים שטרם הוסדרו, תחת ביצוע עבודות תיקון בפועל.

לא הוכחה הסכמת התובעים לביצוע שינויים בתכניות הבניה

לטענת היזמים, אין מקום לחייבם בפיצוי התובעים בגין ירידת הערך שנגרמה כתוצאה מ שינויים בתכניות הראשוניות, הכוללים הגדלת השטח שנגרע מחדר המגורים בשל התקנת פיר המעלית בכ- 20 סמ"ר, מיקום העמוד במרפסת , הזזת החלון בחדר השינה והקטנת שטח המרפסת. זאת מאחר שמדובר בשינויים שנבעו מצרכים תכנוניים ומדרישת הרשויות. הנתבעים הפנו, לעניין זה, להגדרת תכניות הבניה הראשוניות ככאלה הכפופות לשינוי, כמפורט בסעיף 2.21 להסכם התמ"א, שזו לשונו:

"2.21. "התכניות"; תכניות הבנייה הראשוניות המצורפות להסכם זה, נספח ב', ולאחר מכן ובהתאם להוראות הסכם זה הגרמושקה, תכניות העבודה וכל התכניות הנחוצות לביצוע ה פרויקט, לרבות כל שינוי בתכניות אלו, כאמור ובכפוף להסכם זה."

כמו כן הפנו הנתבעים להוראות סעיף 6.8 להסכם התמ"א, המורות כי תכניות הבניה הראשוניות והמפרטים הטכניים עשויים להשתנות , לרבות לעניין המרפסות, כתוצאה מאילוצים תכנוניים או דריש ות הרשויות, וכי בשל אילוצים או דרישות כאמור יהיו היזמים רשאים לערוך ש ינויים בתכניות, במפרט ובבניה, כדלקמן:

"6.8. באשר לכל התחייבויותיו של היזם לרבות ומבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל, בהתייחס לתוכניות, למפרטים הטכנים, לתוכניות הבניה, לרבות לענין מרפסות, חניות וכל תופסות הבניה לסוגיהן, כולם כפופים לאישור הרשויות המוסמכות ולמגבלות תכנוניות. היזם יהיה רשאי לערוך שינויים בתוכניות ו/ או במפרט ו/ או בבניה, שידרשו כתוצאה ממגבלות תכנוניות ו/ או מדרישות הרשויות המוסמכות, לרבות לבטל פרטים ו/ או תוספות ו/ או כל פרט תכנוני, ובעלי הדירות מוותרים מראש על כל טענה ו/ או תביעה ו/ או דרישה לעניין זה. למרות האמור לעיל, מוסכם כי ככל שידרש שינוי בתוכניות הגורם לפגיעה מהותית בדירה מדירות הבעלים, יוכלו הבעלים שלא להסכים לתוכנית והיא תתוקן ככל האפשר באופן שתוסר הפגיעה. בכל מקרה של מחלוקת לגבי הפגיעה, יכריע הגורם המכריע כאמור בהסכם זה להלן."

עוד הפנו היזמים להוראת סעיף 9.5 להסכם התמ"א , לפיה תכניות הבניה הראשוניות כפופות לשינויים ע"פ דרישת רשויות התכנון או האדריכל, כדלקמן:

"9.5. בכפוף לחתימת ההסכם ע"י 75% מבעלי הדירות, היזם מתחייב להגיש לנציגות בתוך 3 חודשים מיום חתימת הרוב על ההסכם את הגרמושקה. בעלי הדירות יאשרו את הגרמושקה ויחתמו עליה תוך 21 יום מיום קבלתה, או לחילופין יעבירו את הערות בעלי הדירות, ככל שתהיינה, במרוכז ליזם, בתוך 21 יום כאמור. לאחר ביצוע השינויים הדרושים, יחתמו הדיירים על הגרמושקה, בתוך 7 ימים מיום שנמסרה להם על ידי היזם גרמושקה מתוקנת. יובהר כי הגרמושקה תוכן בהתבסס על התוכניות הראשוניות בכפוף לשינויים שידרשו על יד רשויות התכנון ו/ או האדריכל."

בנוסף הפנו היזמים לעדות עו"ד גרונברג, כי התובעים חתמו על התכניות הראשוניות לאחר שהובהר להם על ידו כי תכניות אלה כפופות לשינויים בגין דרישת הרשויות ע"פ הוראות הסכם התמ"א (סעיפים 6, 28 לתצהיר עו"ד גרונברג).

מעבר לכך הפנו היזמים להזמנה לעיון בתכנית הבניה מיום 4.2.10 שנתלתה, לדבריהם, על לוח המודעות בבניין, בה נכתב, בין היתר, כי הנציגות ראתה ובדקה את התכנית ומצאה אותה מתאימה לסיכומים עם היזמים, וכי לאחר שהות בת שבוע לבעלי הזכויות לעיין בתכנית ולהגיב לה, תוחזר התכנית ליזמים לצרכי הגשתה. עוד הפנו היזמים למכתב מיום 25.2.10, שנתלה על לוח המודעות בבניין, בו עדכנו היזמים את בעלי הזכויות בבניין בדבר השלמת הליך הכנת התוכניות ואישורן בידי הנציגות, וכן בכוונת היזמים לחתום על התוכניות בש ם בעלי הזכויות באמצעות ייפוי הכוח שנמסר להם בהתאם להסכם. לטענת היזמים, על אף שניתנה לתובעים ההזדמנות לעיין ולהגיב לתכני ות הבניה שהוגשו עם הבקשה למתן היתר בניה, הם נמנעו מהעלאת כל טענה עד ליום 26.8.13, עת פנו לראשונה בכתב ליזמים, למעלה מארבע שנים לאחר כריתת הסכם התמ"א, ולמעלה משלוש שנים לאחר אישורן הסופי של התוכניות .

עם זאת, היזמים לא הסבירו מדוע נדרש שינוי התכניות הראשוניות, לא פירטו מגבלה תכנונית או דרישה קונקרטית מצד הרשויות שאילצו ביצועו. הם גם לא הסבירו מדוע לא ניתן היה להימנע מביצוע השינוי באופן שיעמוד במגבלות התכנוניות הנטענות ובדרישות הרשויות מחד גיסא, אך לא יקפח את זכויות התובעים מאידך גיסא. לשם התרשמות, בחקירתו הנגדית פטר דין את השינוי ב"אילוצים שגרמו לשינוי תכנוני" (עמ' 82, שורה 15), ובכך בלבד.

למעלה מכך, היזמים לא הצביעו על כל הזדמנות בה גולה לתובעים דבר השינוי הנדרש, קודם לביצועו. תחת זאת, הסתפקו היזמים בהפניה להוראות הסכם התמ"א ולתצהיר עו"ד גרונברג בלבד. אך בהיעדר תירוץ מפורש לשינוי כנדרש , אין די בהוראות הסכם התמ"א כשלעצמן כדי לפטור היזמים מאחריות לפיצוי התובעים בגין ירידת הערך.

יתר על כן, בהתאם לסיפא של הוראת סעיף 6.8 להסכם התמ"א דלעיל, במקרה של פגיעה מהותית בדירה כתוצאה משינוי נדרש בשל מגבלה תכנונית או דרישת הרשויות כאמור, רשאים הבעלים שלא להסכים לשינוי, ובמקרה זה יבוצע תיקון בתכניות הבניה ככל האפשר באופן שיסיר את הפגיעה. עוד נקבע בסיפא של סעיף 6.8, כי בכל מקרה של מחלוקת לגבי הפגיעה, יכריע במחלוקת הגורם המכריע, כהגדרתו בהסכם התמ"א.

אותו "גורם מכריע", שאמור היה להכריע במחלוקות לגבי פגיעה בהתאם לסעיף 6.8 להסכם התמ"א, תואר בסעיף 25 להסכם התמ"א, כ"מהנדס מכריע". על פי סעיף 25.1 להסכם התמ"א, מדובר במהנדס או אדריכל, לפי העניין, שאמור היה להיות ממונה על ידי כל הצדדים כגורם מפשר ומכריע. אך במקרה זה כלל לא הובא דבר הפגיעה לידיעת התובעים, וממילא אף לא מונה מהנדס מכריע . בחקירתו הכחיש דין כי נעשה שינוי שפגע בזכויות התובעים, ואף פטר את הפגיעה בהם כ"זוטות" (עמ' 83, שורה 19). אך בהיעדר הצדקה מספקת לפגיעה, אחר שלא ננקטו מהלכים לחשיפת דבר הפגיעה לתובעים, ולא ננקט מהלך מינוי גורם מכריע לבירור חומרת הפגיעה ולהכרעה במחלוקות הצדדים בעניין, נדמה כי דווקא הוראת סעיף 6.8 להסכם התמ"א, ממנה מבקשים היזמים להיבנות כתירוץ לאי פיצוי התובעים, מאששת את טענות התובעים בדבר זכאותם לפיצוי.

אף לא השתכנעתי מטענת היזמים כי די היה בתליית מודעות העדכון ע"ג לוח המודעות של הבניין כדי להכשיר את השינוי בתכניות הראשוניות. בהתאם לסעיף 28 להסכם התמ"א כל הודעה שתישלח בדואר רשום לפי הכתובת המפורטת ברישא של ההסכם תיחשב כאילו הגיעה אל ידיעת הנמען. תליית ההודעה ע"ג לוח המודעות אינה נחשבת, לפיכך, כאילו הגיעה לידיעת התובעים. ומכל מקום, אף אם היו ההודעות בדבר אישור התכניות הסופיות והכוונה להגשת בקשה למתן היתר בניה נשלחות במתכונת שהוסכמה, לא היה בכך כדי להכשיר השינוי מתכניות הבניה הראשוניות, בהיעדר הסבר לפשר הצורך בשינוי.

גובה הפיצוי המוסכם בגין השינוי שנעשה בתכניות הראשוניות

ההבדל בין תכניות הבניה הראשוניות לבין המצב בפועל מסתכם, ברמה המעשית, בשינוי במרפסת בלבד (הזזת העמוד והקטנת השטח) , שכן המהנדס רון לא הכיר בירידת ערך בגין גריעת שטח חדר המגורים עבור פיר המעלית, וקבע כי היתה השבחה בגין השינוי בחלון חדר השינה.

לטענת הנתבעים, בנסיבות בהן נעשה שינוי מהתכניות הראשוניות במרפסת, התובעים אינם זכאים לפיצוי העולה על סך של 4,000 דולר ארה"ב, שהוא הפיצוי המוסכם לו התחייבו היזמים במקרה של אי בניית מרפסת, מכוח להוראת סעיף 6.9 להסכם התמ"א, שזו לשונה:

"6.9. במידה ולא יינתן אישור הרשויות המוסמכות להקמת מרפסת כמצויין בתוכניות הראשוניות בכל דירה קיימת בחזית העורפית של הבניין, לאחר שהיזם פעל כמיטב יכולתה (כך במקור) לענין זה, במסגרת המגבלות נשוא הסכם זה, מתחייב היזם לפצות את בעל הדירה שלא נבנתה לו מרפסת, בסכום של 4,000 $ (כולל מע"מ) על פי השער היציג של הדולר ארה"ב או בשווה ערך כפי שיוסכם בין הצדדים, קרי על פי החלטת הדייר יבוצעו ע"י היזם עבודות בדירתו בשווי של 4000 $ (כולל מע"מ). ..."

אך משקבע המהנדס רון פיצוי בגין ירידת הערך, הנמוך מהפיצוי המוסכם, בסך של 9,360 ₪ בלבד, מתייתרת הכרעה בטענה זו. למען הסר ספק אבהיר, עם זאת, כי על פניו מלשון סעיף 6.9 להסכם התמ"א עולה, כי הפיצוי המוסכם נקבע בנסיבות בהן לא הוקמה מרפסת מאחר שלא ניתן אישור הרשויות המוסמכות להקמת המרפסת, אחר שהוכח כי היזמים פעלו כמיטב יכולתם בעניין. אך במקרה שלפני כלל לא ניתן הסבר לפשר ביצוע השינוי במרפסת, וממילא אף לא הוכח כי היזמים פעלו כמיטב יכולתם למניעתו, כך שספק אם יש הצדקה להגבלת גובה הפיצוי בגין השינוי כנטען.

עיכוב במסירת הדירה

בכתב התביעה טענו התובעים, כי החל מחודש דצמבר 2013, המועד בו התקבל טופס 4, יועדה הדירה להשכרה. אך בפועל הוכרזה הדירה כבלתי ראויה למגורים, ועל כן תבעו פיצוי בסך של 46,400 ₪, המהווה מכפלה של שכר הדירה ע"פ חוות דעת השמאי בסך של 5,800 ₪ בשמונת החודשים ממועד קבלת טופס 4 ועד להגשת התביעה. התובעים אף ציינו את כוונתם להגיש תביעה נפרדת בגין דמי שכירות ממועד הגשת התביעה ועד מועד השכרת הדירה בפועל. בחקירתה הנגדית של ישראלה מיום 23.6.19 הבהירה ישראלה, כי הדירה עדיין עומדת ריקה (עמ' 55, שורה 17).

לא השתכנעתי כי התובעים זכאים לפיצוי כלשהו בגין הזמן הנדרש להכשרת הדירה לשימוש. לטענת התובעים הדירה "הוכרזה" כבלתי ראויה למגורים על ידי עיריית רעננה, שפטרה אותם מתשלום ארנונה בגינה. אך התובעים לא הציגו כל אסמכתא להחלטת הפטור הנטענת. התובעים צירפו פסק דין מטעם המפקחת על רישום המקרקעין בפתח תקוה מיום 11.3.15 בתביעה שהגישה הנציגות כנגד התובעים בגין אי תשלום דמי אחזקת הרכוש המשותף. אך בפסק דין זה אין כל עיגון של ההכרזה הנטענת של הדירה כבלתי ראויה למגורים, כי אם מתן תוקף להסכמות שהשיגו הצדדים בדבר מתווה לתשלום דמי אחזקת הרכוש המשותף. למעלה מכך, בפסק הדין נכתב במפורש כי הדירה אינה מאוכלסת לטענת התובעים (הנתבעים בהליך שם), אך לא מכוח הכרזה על היותה בלתי ראויה למגורים, ובלשון פסק הדין: " ... לאור העובדה שלעת הזאת דירת הנתבעים איננה מאוכלסת לטענתם בשל הליך חיזוק שהתקיים בבית ... " (סעיף 1 לפסק הדין). גם התנהלותה של עו"ד מזרחי עצמה, שהתגוררה, על פי עדותה, בדירה עד סוף דצמבר 2013 (סעיף 5 לתצהירה), מעמידה בספק את היות הדירה בלתי ראויה למגורים, ואת טענת התובעים לפיצוי בגין שמונה חודשים בהם עמדה הדירה ריקה מאוגוסט 2013 ועד אפריל 2014 . בפועל על פי עדות עו"ד מזרחי, התפנתה הדירה רק בינואר 2014, ולכן עמדה ריקה פחות מארבעה חודשים.

הטענה כי הדירה היתה בלתי ראויה לשימוש, עד כדי הצדקת השבתתה עד היום, אף אינה עולה מחוות דעת המהנדס אברהמי מטעם התובעים , שאמד את עלות תיקון הליקויים ההנדסיים בדירה בסך של 196,500 ₪ (כולל מע"מ, לא כולל פיקוח הנדסי), והעריך כי נדרשים חודשיים להשלמת התיקונים (בהם, לדבריו , על הדירה להיות ריקה ופנויה). משמע שאליבא דמומחה התובעים זכאים היו התובעים לפיצוי בגין חודשיים בהם הדירה היתה מושבתת משימוש, אך לא מעבר לכך.

המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס רון, מנגד, אמד, בחוות דעתו מיום 2.8.16, את עלות תיקון הליקויים בדירה על סך של 37,700 ₪, וכן אמד סך נוסף של 7,600 ₪ של עלות תיקונים והשלמות לשיקול דעת בית המשפט (לא כולל מע"מ ופיקוח הנדסי), ולא העריך משך השבתה של הדירה לצרכי תיקונים. משמע שבפועל, עלות התיקונים מסתכמת בכרבע מעלות התיקון שאמד המהנדס אברהמי. אזכיר, כי לאחר ביצוע תיקונים בדירה, הוגשה ביום 18.3.19 חוות דעת משלימה מטעם המהנדס רון, בה נאמדה עלות ביצוע התיקונים שנותרו בסך של 25,400 ₪, וכן עלות תיקונים והשלמות לשיקול דעת בית המשפט בסך של 7,600 ₪ (לא כולל מע"מ ופיקוח הנדסי)

היקף התיקונים המצומצם שנקבע על ידי המהנד ס רון, שומט הקרקע תחת טענת התובעים כי הדירה אינה ראויה למגורים. ויתור התובעים על דמי שכירות, עד להגשת התביעה ואף לאחר יה, משך שנים ממושכות, אינו סביר בנסיבות אלה, ומנוגד לחובת הפחתת הנזק שעל כתפיהם. על כן דין טענות התובעים לפיצוי בגין משך הזמן בו עמדה הדירה מושבתת להידחות.

עגמת נפש

מהשתלשלות העניינים שנסקרה לעיל עולה, כי בתמונות ההדמיה לא נכלל עמוד במרפסת על אף שהופיע בתכנית הראשוניות. עוד עולה, כי בשל הקטנת שטח המרפסת נגרמה ירידת ערך קלה לדירה, וכי בדירה אותרו ליקויים הנדסיים, שלא תוקנו במלואם, חרף ההזדמנות שניתנה ליזמים לתקנם, לאחר פרסום חוות דעת המהנדס רון. אני מחייבת את היזמים בפיצוי התובעים בסך של 10,000 ₪ בגין עוגמת נפש והטרחה שנגרמו לתובעים בשל אירועים אלה. הפיצוי המתון מתחשב בהיקף הנזק הממוקד שנגרם, כמו גם בחוסר שיתוף הפעולה של התובעים וביתם עם עבודות התיקון. אמנם לא היה בהתנהלות התובעים כדי להצדיק את השיהוי בתיקון, אך היה בכך כדי להכביד על קידום עניינם.

סיכום

בהתאם לחוות הדעת המהנדס רון יש לפצות התובעים בגין ליקויים הנדסיים בסך של 25,400 ₪ וכן בגין ליקויים שנויים במחלוקת, בהם אני מכירה, בסך של 7,600 ₪ , בתוספת מע"מ ובתוספת שיעור של 25% בגין ביצוע עבודות התיקון בידי התובעים . כמו כן יש לפצות התובעים בגין ירידת ערך בשל הקטנת שטח המרפסת בסך של 9,360 ₪ ובפיצוי בגין עגמת נפש בסך של 10,000 ₪ .

אין הצדקה לסטות מקביעותיו של המהנדס רון.

קביעותיו של המהנדס רון בדבר ליקויים הנדסיים לא נסתרו. לפי המהנדס רון אין הצדקה להכיר בירידת ערך נוספת כתוצאה ממיקום העמוד במרפסת, המתקזזת אל מול עליית הערך בשל שינוי מידות החלון בחדר השינה.

אין מקום לירידת ערך בגין ליקויים הנדסיים נוכח קביעת המהנדס רון כי אלה ניתנים לתיקון מלא. לא היתה הצדקה לכך שחוות הדעת תתבסס על תמונות ההדמיה. אין פסול בכך שהמהנדס רון לא התייחס לתמונות התובעים שתיעדו רטיבות בדירה, בהיעדר ממצאים לרטיבות פעילה. אין בחוות הדעת קביעות משפטיות החורגות מתחום מומחיות המהנדס רון. הסכומים בהם נקב המהנדס רון פורטו דיים. מקרה זה אינו נמנה על המקרים בהם קיים קושי אובייקטיבי בהוכחת הנזק המצדיקים פיצוי באמצעות אומדנא.

לא הוכחו נזקי אקוסטיקה או אינסטלציה . אף לא הוכחו נזקים בגין שימוש בחשמל או מים, או נזקי רכוש נוספים, מעבר לאלה בהם הכיר המהנדס רון.

השיהוי בתיקון הליקויים מצד הנתבעים לא היה מוצדק, ועל כן זכאים התובעים לפיצוי כספי בגין הליקויים ולא לתיקונם בידי הנתבעים.

לא הוכחה הסכמת התובעים לביצוע שינויים בתכניות הבניה. בהיעדר הסבר לפשר השינוי בבניית המרפסת, או הוכחה כי היזמים פעלו למניעתו, ספק אם יש הצדקה להגבלת גובה הפיצוי בגין השינויים במרפסת.

אין לפצות התובעים בגין משך הזמן בו עמדה הדירה מושבתת, בהתחשב בהיקף התיקונים המצומצם שנקבע על ידי המהנד ס רון, ולאור חובת הפחתת הנזק בה נושאים התובעים.

דין טענות התובעים נגד יעקב ויהודה להידחות

יעקב ויין ויהודה רייך , הנתבעים 3 ו- 4, הם שניים מבין ארבעה בעלי דירות בבניין, שמונו על ידי בעלי הזכויות בבניין כחברים ב"ועד פעולה מטעם הבניין" לשם יישום פרויקט התמ"א (להלן: "הנציגות"). הנציגות הוסמכה מכוח ייפוי כוח שנחתם בשנת 2008 על ידי בעלי הזכויות בבניין, בהם התובעים. במסגרת פעילותה, אישרה הנציגות את תכניות הבניה שהוגשו עם הבקשה למתן היתר בניה לפרויקט התמ"א, וכן חתמה על הבקשה למתן היתר בניה. התובעים העלו טענות שונות לפעולה בחוסר סמכות של הנציגות, לקבלת טובות הנאה בחוסר תום לב ולהתרשלות, אך לא מצאתי בטענות אלה ממש, כפי שאפרט להלן.

לא הוכח כי הנציגות פעלה בחוסר סמכות בהגשת הבקשה למתן היתר בניה

לטענת התובעים בהתאם לסעיף 9.5 להסכם התמ"א היה על בעלי הזכויות בבניין לחתום על הבקשה למתן היתר בניה, וכי הנציגות חרגה מגדרי הסמכות שניתנו לה באשרה את תכניות הבניה ובחתימתה על בקשת ההיתר. התובעים הפנו לייפוי הכוח משנת 2008 במסגרתו מונתה הנציגות והוסמכה, לטענת התובעים, לניהול מו"מ, בחירת מפקח ושכירת עו"ד בלבד. הם טענו כי לא הובעה הסכמה של בעלי הזכויות בבניין כי הנציגות תחתום בשמם על בקשת ההיתר. התובעים הפנו לעדותו של דין בחקירתו, שטען כי אינו זוכר מה היה מקור הסמכות של הנציגות (עמ' 82, שורות 1 – 2). עוד הפנו התובעים לעדות שמסר יעקב בחקירתו, שטען לקיו ם מסמך חתום בידי בעלי הזכויות ומסמיך את הנציגות, שהועבר, לדבריו, לעורך הדין (עמ' 93, שורות 4 – 5). התובעים טענו, כי עדותו זו של יעקב היא עדות כבושה, שלא נתמכה בראיות. לא מצאתי כל ממש בטענות אלה.

הטענה להיעדר סמכות של הנציגות לא הועלתה על ידי התובעים בזמן אמת, עת חתמה הנציגות על הבקשה למתן היתר, וכן לא הועלתה בתכתובות שבין התובעים לבין היזמים. הטענה נפקדה כליל מכתב התביעה, ואף לא הועלתה במפורש בתצהירי העדות הראשית מטעם התובעים. ההיפך הוא הנכון, בתצהירה העידה שרית, כי הנציגות מונתה על ידי בעלי הזכויות בבניין, מבלי לסייג את היקף הסמכות של הנציגות בכל דרך, ובלשונה: "הנציגות "מונתה" לאחר מכן, ויותר נכון כבר היתה "מוכנה מראש" כאשר יעקב ויין, יהודה רייך וצ'רבין דחפו עצמם אליה ועשו עצמם כ"מתנדבים" ... המשמעות המידית של "מינוי" הנציגות לאחר שנבחר היזם היא שהנציגים, ורק הם (אפילו לא הנציגות !) הם אלה שבאו עם תכנית סדורה ומוכנה, וביטלו כל רעיון שעלה על מנת להיטיב עם הדיירים ... " (סעיף 24 לתצהיר). גם ישראלה נמנעה מלטעון בתצהירה להיעדר סמכות, והסתפקה בטענה כי יעקב ויהודה לא ייצגו את האינטרסים של בעלי הזכויות בבניין בלבד, ובלשונה: "יקי ויין ויהדה רייך לא "ייצגו" את הדיירים ואותנו, ולא היו בעלי היכולת והכישורים לייצג אותנו ... " (סעיף 47 לתצהירה). לראשונה בחקירתה הנגדית טענה ישראלה, כי כלל לא היתה מודעת לקיומה של הנציגות, וכי מדובר היה בחברי ועד הבית בלבד, ובלשונה (במענה לשאלה: "את ידעת שיש נציגות?"): "לא. הם היו ועד בית" (עמ' 53, שורה 36), אך גם במעמד חקירתה הנגדית נמנעה ישראלה מלטעון מפורשות להיעדר סמכות לנציגות. טענה להיעדר סמכות כאמור הועלתה לראשונה רק על ידי ב"כ התובעים במעמד ההוכחות, במסגרת החקירות הנגדיות את עדי הנתבעים . על כן אין מקום להידרש לטענה זו, בהיותה הרחבת חזית.

מאחר שהטענה לא הועלתה עד לשלב ההוכחות, אין מקום לביקורת על עדי הנתבעים כי לא זכרו את מקור ההסמכה, כי מסרו גרסה "כבושה", או כי לא גיבו את טענותיהם לקיו ם הסמכה כנדרש בראיות. לא ניתן היה לצפות מ עדי הנתבעים להיערך לטענה שלא הועלתה עד לשלב ההוכחות .

לא הוכח כי יעקב ויהודה קיבלו תמורה וטובות הנאה מהיזמים , או כי התנהגו בחוסר תום לב

לטענת התובעים, פעילות יעקב ויהודה בנציגות בוצעה תוך ניגוד עניינים וכנגד קבלת תמורה ישירה או טובת הנאה מהנתבעות. התובעים ייחסו לשניים חוסר תום לב והתנהגות שאינה מקובלת במשא ומתן, וזאת בשל מצגי שווא שהבטיחו לבעלי הזכויות בבניין. כמו כן טענו התובעים כי יהודה ביקש הסכמתם לבניית מרפסת סוכה בדירתו, וכי הם נתנו הסכמתם לכך, אך רק בדיעבד התברר להם כי בשל בניית מרפסת הסוכה נגרם נזק לדירתם. לא מצאתי ממש בטענות אלה, ולא הוכח דופי בהתנהלות יעקב ויהודה שפעלו בהתנדבות למען קידום הפרויקט.

התובעים נמנעו מלפרט בכתב התביעה את התמורה הישירה או טובות ההנאה שקיבלו יעקב ויהודה מהנתבעות. טענותיהם בעניין הועלו בכלליות, ללא ביסוס ראייתי, בגדר השערה בלבד, כדלקמן: "דא עקא, שהנתבעים 3-4 יזמו את הפרויקט ובחרו דווקא את הנתבעות, כיוון שככל הנראה, הובטחו להם טובת הנאה אישיות. ובשל כך נמנעו מלקבל הצעות נוספות, אשר יכול והיו טובות יותר לכך הדיירים" (סעיף 88 לכתב התביעה , וכן ראו בסעיף 80). אין בהשערות בלתי מבוססות אלה כדי להקים עילת תביעה נגד יעקב ויהודה .

אף לא מצאתי ממש בטענה כי יעקב ויהודה התנהגו בחוסר תום לב בהשגת הסכמת התובעים לבניית מרפסת הסוכה בדירת רייך. בעלי הזכויות בבניין, בהם התובעים, ביטאו את הסכמתם המפורשת לבניית מרפסת הסוכה בהסכם התמ"א. מרפסת הסוכה אף הופיעה בתמונות ההדמיה. משמע שבעלי הזכויות בבניין היו מודעים, קודם לכריתת הסכם התמ"א, לרצונה של משפחת רייך לבניית מרפסת סוכה במתכונת המדוברת, והסכימו לכך. למעלה מכך, וכפי שהרחבתי לעיל, לא הוכח כי בניית מרפסת הסוכה הסבה כל נזק לתובעים. על כן לא ברור פשר הטרוניה.

בסיכומיהם טענו התובעים, כי בניית מרפסת הסוכה בדירת רייך היוותה טובת הנאה ליהודה, ואף כרכו בין בנייתה לבין ויתור הנציגות על מינוי מפקח חיצוני לפרויקט (אודותיו ארחיב להלן). טענ ה זו לא נטענה בכתב התביעה, ודי בכך כדי להביא לדחייתה. אף לא מצאתיה משכנעת. התובעים הסכימו לבניית מרפסת הסוכה בדירת רייך. מרפסת הסוכה הותאמה לצרכיה של משפחת רייך בכך שהיציאה למרפסת נעשתה מחדר השינה ולא מהסלון ובכך שלא נבנה קירוי מעליה . לא הוכח כי בנייתה היטיבה עם יהודה על חשבון בעלי הזכויות בבניין, וכי היה פסול בבנייתה.

לראשונה בשלב ההוכחות, העלה ב"כ התובעים את הטענה, כי מרפסת הסוכה נבנתה ללא היתר. התובעים פירטו הטענה בסיכומיהם, וטענו, כי "ניתן לראות בנקל", כלשונם, כי קיימת תוספת החורגת מקו הבניין ומהיתר הבניה בגודל של 1 מ"ר, שלא נכללה בתשריט ההיתר או בכל תשריט אחר. איני מקבלת טענה זו. הטענה כי מרפסת הסוכה נבנתה ללא היתר נפקדה מכתב התביעה ומתצהירי העדות הראשית מטעם התובעים, ודי בכך כדי להביא לדחייתה.

התובעים אף לא הציגו אסמכתאות מספקות לבניית מרפסת הסוכה ללא היתר. הם הסתפקו בהצגת צילום מרפסת הסוכה, על גביו סימנו את החריגה הנטענת, וכן בהצגת התשריט שצורף לבקשת היתר הבניה, לגביו טענו בכלליות כי החריגה נפקדת ממנו. אך התובעים נמנעו מלבאר את התשריט, ובכלל זה מלהבהיר על גבי התשריט את מקום מרפסת הסוכה ואת הפער הנטען בין התיעוד בתשריט לבין המצב בפועל. טענתם כי תשריט ההיתר אינו כולל את החריגה, ללא הפניה מפורשת, ומבלי שהטענה נתמכת בחוות דעת שבמומחיות אינה מספקת.

עיתוי העלאת הטענה לבניית מרפסת הסוכה ללא היתר מנע מהנתבעים האפשרות למסירת גרסתם בנוגע לטענה זו, ולהציג ראיות כתימוכין לה. טענה זו אף לא הוצגה למהנדס רון, ועל כן לא התקבלה התייחסותו המקצועית לנטען. אזכיר, בהקשר זה, כי גם בנוגע לעמוד במרפסת הדירה טענו התובעים כי הוא אינו מופיע בתכניות הבניה הראשוניות. אך טענה זו נבחנה על ידי המהנדס רון ונדחתה. הדבר מעמיד בספק אף את פרשנותם את התשריט בכל הנוגע למרפסת הסוכה.

התובעים הפנו לעדותו של יהודה בתצהיר העדות הראשית מטעמו, לפיה כתוצאה מטעות של הקבלן והאדריכל, לאחר יציקת הבטון והורדת מחיצות העץ, התברר כי השטח הלא מקורה בסוכה היה קטן מידי, וכי לכן נבנתה תוספת של 30 ס"מ במעקה של המרפסת, וכי הדבר אושר בידי "בודקים", כלשונו: "לאחר שיצקו את הבטון והורדו מחיצות העץ, התברר להפתעתנו כי נשאר שטח לא מקורה של 40X40 סמ"ר, דבר הפוסל את הסוכה. ההסכם להקמת הסוכה היה מעוגן בחוזה וחתום ע"י כל דיירי הבניין. לבסוף נמצא פתרון הלכתי כדי שהסוכה תהיה כשרה ע"י תוספת של 30 ס"מ במעקה של המרפסת. הבודקים שהיו צריכים לתת אישור לטופס 4 קיבלו זאת וחתמו. זה לא היה שום צ'ופר, פשוט טעות של הקבלן והאדריכל" (סעיף 10 לתצהיר). בחקירתו הנגדית אישר יהודה כי כתוצאה מאותה טעות בבנייה, חלק מקורת המרפסת "בולט החוצה", ובלשונו (במענה לשאלה: "אני אומר לך שהדבר הזה לא מופיע בשום תשריט בתיק, התוספת הזו, איך זה שבתיק הבניין זה לא מופיע?"): "אני ביקשתי סוכה וביקשתי מחדר השינה למרות שצויין כאן שזה פחות שווה כשזה מהסלון, אמרתי שסוכה כשרה זה 70 ס"מ על 70 ס"מ וזה קיבלתי. אז יש קצת מהקורה שבולט החוצה" (עמ' 87, שורות 18 – 20). הוא אף אישר כי התיקון אינו מופיע בתשריט, ובלשונו (במענה לשאלה: "התיקון הזה הוא התוספת שלא מופיעה בתשריט?"): "נכון" (עמ' 90, שורה 5). ברם כעולה מתשובתו של יהודה, הוא לא אישר כי נעשתה חריגה מההיתר, רק אישר כי התיקון לא הופיע בתשריט. מאחר שלא ברור מלשון השאלה מאיזה תשריט נפקד התיקון, אין די בתשובה כדי להוכיח הטענה לחריגה מההיתר. ומכל מקום, נוכח עיתוי העלאת הטענה לחריגה מהיתר, ובהיעדר ביסוס מספק לטענות התובעים, כמפורט לעיל, לא ניתן להסתמך על עדות זו בלבד כדי לבסס הטענה לקבלת טובת הנאה בדמות בניית מרפסת הסוכה ללא היתר.

למעלה מן הצורך, ואף לו היתה החריגה הנטענת נפקדת מהתשריט שצורף לבקשת ההיתר , לא היה בכך כדי ללמד, בהכרח, על מתן טובת הנאה כלשהי ליהודה, בפרט בהיעדר הוכחה לכך שהחריגה הנטענת היתה בלתי נמנעת, או שמקורה בעצם הדרישה לבניית מרפסת סוכה מצידו של יהודה, ולא בתכנון לקוי מצד היזמים, תוך הפרת ההתחייבות לבניית מרפסת סוכה על פי ההסכם.

טענה חדשה נוספת שהעלו התובעים לראשונה בתצהירי העדות הראשית מטעמם היתה, כי מרפסת הסוכה הוגדלה על חשבון דירתם, ובלשונה של ישראלה: "אם לא די בזה, במהלך ביצוע הפרויקט עוד הגדילו את המרפסת של יהודה רייך כלפי חוץ. זה לא היה בתכניות, זה לא היה בהסכם. בקיצור, יהודה רייך קיבל את מה שדרש, על חשבון הדירה שלנו" (סעיף 34 לתצהיר). גם טענה זו נפקדה מכתב התביעה, ולא נתמכה בכל אסמכתא המוכיחה את הגדלת מרפסת הסוכה, או המבהירה את הקשר בין ההגדלה הנטענת לבין הפגיעה בדירה, ועל כן דינה להידחות.

עוד העלו התובעים, לראשונה בסיכומיהם, טענות לתמורה ישירה ולטובות הנאה שקיבלו יעקב ויהודה מהיזמים, שלא הועלו בכתב התביעה. התובעים טענו, כי יעקב ויהודה קיבלו תריסים חשמליים בחינם מאת היזמים, כי היזמים שילמו לקבלן חיצוני שביצע תיקון ליקויים בדירת ויין, וכן כי יעקב ויהודה יוצגו בחינם על ידי ב"כ היזמים בהליך זה. טענות אלה, כאמור, לא נכללו בכתב התביעה, ודי בכך כדי להביא לדחייתן. אף לגופם של דברים, לא מצאתי בטענות אלה ממש.

הטענה כאילו יהודה ויעקב קיבלו תריסים חשמליים בחינם מהיזמים נטענה ללא ביסוס, והסתמכה אך ורק על כך שהנתבעים לא הציגו במסגרת הליך זה אסמכתאות לביצוע תשלום. התובעים הפנו, לעניין זה, לתצהיר העדות הראשית מטעם יהודה, בו ציטט מ תשובתו למכתב עו"ד מזרחי שנכלל במכתב מ יום 30.4.14 מטעם רכזת ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין, שדנה בתלונה שהגישה הנציגות ללשכת עורכי הדין כנגד עו"ד מזרחי. התשובה אינה נושאת תאריך, אך נשלחה קודם לתאריך 25.10.14, בו השיבה עו"ד מזרחי לתשובה. במסגרת התשובה הדף יהודה את טענות התובעים כי קיבל הטבות בשל היותו חבר הנציגות, וטען כי שילם ליזמים תוספת של 12,000 ₪ בגין התקנת תריסים חשמליים (סעיף 9 לתצהיר יהודה). התובעים הלינו על כך שיהודה לא הציג אסמכתא לביצוע התשלום במסגרת ההליך. אך התכתובת המדוברת היתה ידועה לתובעים עוד בשנת 2014. חרף זאת, התובעים לא כללו כל טענה להתקנת תריסים חשמליים כטובת הנאה בכתב תביעתם, וטענו בעניין רק בסיכומיהם, ללא הסבר מספק לעיתוי בו הועלתה הטענה לראשונה. מאחר שסוגיית התקנת התריסים החשמליים לא הופיע בכתב התביעה, לא ניתן היה לצפות מיהודה כי יציג אסמכתא לתשלום במסגרת הליך זה, ולא ניתן לזקוף הדבר לחובתו.

יוער, בהקשר זה, כי בסיכומיהם טענו התובעים, כי אף בתצהיר העדות הראשית מטעם יעקב הצהיר יעקב על תשלום עבור תריסים חשמליים, והלינו על אי המצאת אסמכתא לביצוע התשלום, אך בתצהירו של יעקב לא מפורטת התייחסות לתריסים חשמליים, ואף לו היתה מופיעה התייחסות כאמור, משבחרו התובעים שלא להעלות טענה בעניין בכתב תביעתם, אין הם יכולים להיבנות מאי המצאת אסמכתא לביצוע תשלום עבור תריסים חשמליים לביסוס טענה מאוחרת זו, כאמור לעיל.

אף לא השתכנעתי מטענת התובעים החדשה כי היזמים העניקו טובת הנאה ליעקב בכיסוי עלות שיפוץ שערך. התובעים הפנו לתצהירו של יעקב בו צ וטטה תשובתו למכתב המדובר מיום 30.4.14 (התשובה אינה נושאת תאריך). יעקב כתב, כי שכר שירותי קבלן שיפוצים מטעמו, העביר ליזמים את רשימת הליקויים שנגרמו על ידיהם והעלות שולמה על ידיהם , וכן כי ברשותו חוזה שיפוצים וקבלות (סעיף 9 לתצהיר). התובעים הלינו על כך שיעקב לא הציג האסמכתאות לטענותיו. אך, כאמור, על אף שהתובעים היו מודעים לטענותיו של יעקב עוד בשנת 2014, הם נמנעו מהעלאת טענות לטובת הנאה בדמות התשלום שהתקבל מהיזמים בגין השיפוץ עד לשלב הגשת הסיכומים, וזאת ללא הסבר מתקבל על הדעת. משלא נכללה הטענה בכתב התביעה, לא ניתן להלין על יעקב כי לא הציג האסמכת אות הנטענות במסגרת ההליך. למעלה מן הצורך, אף לא השתכנעתי כי ביצוע התשלום עולה כדי קבלת טובת הנאה פסולה. בחקירתו הנגדית הבהיר יעקב, כי מדובר בתשלום עבור תיקון ליקויים שנוכה מיתרת התשלום ש חב ליזמים (עמ' 94, שורות 24 – 25). נשיאת היזמים בעלות תיקון ליקויים שבאחריותם אינה בהכרח טובת הנאה פסולה.

עוד טענו התובעים, כי רק לאחר פתיחת ההליך התברר להם כי ייצוגם של יהודה ויעקב במסגרת הליך זה נעשה על ידי ב"כ היזמים, מבלי שיהודה ויעקב נדרשו לממן הייצוג. אכן, יהודה ויעקב אישרו בחקירתם הנגדית כי לא נדרשו לשאת בעלות מימון ייצוגם במסגרת הליך זה. אך אחר שכל יתר טענות התובעים לקבלת טובות הנאה על ידי יהודה ויעקב התבררו כבלתי מבוססות, אין עצם ייצוגם של השניים על ידי ב"כ היזמים במסגרת התביעה שבחרו התובעים להגיש כנגדם , לאחר תום פרויקט התמ"א, כדי ללמד על קבלת טובות הנאה במסגרת פרויקט התמ"א, או כדי להעיד כי השניים היו מונעים ממניעים פסולים בבחירת היזמים ובהתנהלותם לאורך פרויקט התמ"א.

לסיכום, השערת התובעים כי יהודה ויעקב קיבלו טובות הנאה, כמפורט בכתב התביעה, נמצאה בלתי מבוססת, ולא הצדיקה ניהול ההליך נגדם. גם הטענה שפורטה בכתב התביעה כי יהודה ויעקב התנהלו בחוסר תום לב מול התובעים בכל הנוגע לבניית מרפסת הסוכה בדירת רייך לא היתה משכנעת, נוכח הסכמת התובעים לבניית מרפסת הסוכה ובהיעדר הוכחה של נזק שנגרם לדירת התובעים בגין בניית מרפסת הסוכה. כל יתר הטענות שהועלו על ידי התובעים כלפי יהודה ויעקב לאורך ההליך נפקדו מכתב התביעה - בהן הטענה כי בניית מרפסת הסוכה היוותה טובת הנאה שניתנה ליהודה, כי מרפסת הסוכה הוגדלה על חשבון התובעים, וכי היא נבנתה ללא היתר, כי יהודה ויעקב קיבלו תריסים חשמליים מהיזמים וכי אלה נשאו בעלות השיפוץ של יעקב. על כן דין טענות אלה להידחות. אף לגופם של דברים לא נמצא לטענות אלה ביסוס. באשר לטענה כי היזמים נשאו בעלות ייצוגם של יהודה ויעקב במסגרת הליך זה – בהיעדר הצדקה ליתר הטענות שהוטחו בשניים על ידי התובעים במסגרת ההליך, אין די בעצם ייצוגם בידי ב"כ היזמים ובמימון היזמים במסגרת הליך זה שנקטו התובעים נגדם כדי ללמד על קבלת טובות הנאה לאורך פרויקט התמ"א.

לא הוכחה התרשלות מצד הנציגות

בכתב התביעה ייחסו התובעים ליהודה ויעקב התרשלו ת ואף תרמית. הביקורת המרכזית שהופנתה כלפי השניים היתה, כי אלה ויתרו על מינוי מפקח מטעם בעלי הזכויות בבניין. התובעים הפנו להוראות סעיף 12.25 להסכם התמ"א, לפיו בעלי הזכויות בבניין רשאים למנות מפקח מטעמם, על חשבון היזמים, כדלקמן:

"12.25. בעלי הדירות יהיו רשאים למנות מפקח מטעמם, שאינו אחד מבעלי הדירות בבנין ושאין לו זיקה ישירה למי מבעלי הדירות בבנין, למעט בכל הנוגע לעבודות בתוך דירות היזם. היזם ישא בהוצאות המפקח אותו יבחרו בעלי הדירות עד לסך של 2,000 ₪ (בהוספת מע"מ) בגין כל חודש, בו מבוצעת עבודה בשטח ועד למועד סיום העבודות (למעט העבודות בדירות היזם) ובכל מקרה לא יותר מסכום כולל של 45,000 ₪, (ארבעים וחמישה אלף ₪) בתוספת מע"מ. המפקח מתחייב להעביר את הערותיו ליזם במהלך הבניה באופן שלא יעכב את ביצוע העבודות. היזם מתחייב לאפשר למפקח לעיין בכל תוכנית ו/ או מסמך, ובכלל זה ביומני העבודה ולשתף פעולה עם המפקח."

חרף הוראות סעיף 12.25 להסכם התמ"א, לא פעלה הנציגות מלפעול למינוי מפקח חיצוני, מבלי שניתן הסבר משכנע לכך.

יהודה ויעקב נמנעו מהתייחסות לסוגיית מינוי המפקח החיצוני בתצהירי העדות הראשית מטעמם. בחקירתו טען יהודה, כי הנציגות לא פעלה למינוי מפקח מאחר שלא ייחסה חשיבות לכך, בהיעדר דרישה למינויו מצד בעלי הזכויות בבניין. עוד טען יהודה, כי הנציגות העדיפה כי התקציב יתועל לטובת הפרויקט, ובלשונו: "לא חשבנו שזה חשוב. אף אחד לא דרש את זה. אם הגברת מזרחי הייתה דורשת את ז ה, היינו מתחשבים ... לא הבנו שצריך. רצינו שהכל יהיה לטובת הפרויקט" (עמ' 91, שורות 12 – 13, 19). באשר ליעקב, בתשובתו למכתב מיום 30.4.14 מטעם לשכת עורכי הדין בנוגע לתלונה נגד עו"ד מזרחי , אותה הזכרתי לעיל, תירץ יעקב את אי מינוי המפקח בכך שהנציגות הסתפקה בפיקוחם של המפקח מטעם היזמים ומטעם העירייה, כמו גם בידע של חלק מדיירי הבניין, מתוך ציפיה לתיעול התקציב לטובת הפרויקט, כדלקמן: "היות וקיים מפקח בחברה פיקוח שאינה קשורה לקבלן והיות וקיים פיקוח עירוני מעת לעת. והיות ובבניין דרים לפחות בעלי ידע והכשרה מקצועיים בנושא הבניה. ובחוזה כתוב שאינם יכולים לקבל שכר הסכימו חברי הנציגות שבגין אי לקיחת מפקח חיצוני שיסתובב כאן פעם בשבוע. או פעם בשבועים, יבדוק כמות בטון תקני, כמות ברזלים, ותקן עובי בניה או גג, שממילא יש כאן פיקוח צמוד, ואנו נדרוש מהיזם שווה ערך לבניין בגין כסף זה (לובי מפואר יותר, תאורת חצר ותאורה היקפית רבה יותר. כולל סגירות דקורטיביות לארונות חשמל/ תקשורת וכד' כמו כן שיפורים בחדרי מדרגות דלתות ללובי ואת כל אלו ניתן לראות כאן בבניין. וכל זה ללא שום עלות לדיירים" (שם, בעמ' הרביעי). בחקירתו הנגדית שב יעקב וטען, כי במקום מינוי המפקח, התקבלו שיפורים בבניין ללא עלות נוספת.

אך יהודה ויעקב לא תמכו טענותיהם להסכמות עם היזמים להמרת תמורת המפקח החיצוני בשיפורים בבניין בכל אסמכתא. הם לא הציגו הסכם המתעד הסכמות שכאלה, ואף נמנעו מלפרט באופן מספק את השיפורים שסופקו בפועל תחת מינוי המפקח החיצוני. למעלה מכך, הטענה כי תחת מינוי המפקח החיצוני נעשו שיפורים בבניין לא נטענה על ידי מי מעדי היזמים. לשם התרשמות, דין העיד בתצהיר העדות הראשית מטעמו כי "אי מינוי המפקח לא גרעה במאומה מאיכות הפרויקט" (סעיף 39 לתצהיר), אך לא טען לשיפורים בבניין תחת מינוי המפקח.

נמצאנו למדים, כי על אף שעמדה לנציגות האפשרות למנות מפקח חיצוני במימון היזמים, היא נמנעה מלעשות כן, וויתרה על זכות זו, ללא הסבר משכנע. מינוי מפקח חיצוני היה מסייע בשמירה על האינטרסים של בעלי הזכויות בבניין לאורך ביצוע פרויקט התמ"א , ויש לתמוה על כך שהנציגות לא פעלה למינויו. עם זאת, אין בעצם אי מינוי המפקח החיצוני כדי להוכיח התרשלות הנציגות בהיעדר הוכחה מספקת לכשלים משמעותיים בביצוע עבודות התמ"א, כפי שהרחבתי לעיל, או להשלכות אי מינוי מפקח חיצוני.

התובעים תמכו את טענתם בדבר השלכות חסרונו של מפקח חיצוני בעדותו של מר פיני סולטן (להלן: "פיני") , המשמש, לדבריו, מפקח בניה מטעם דיירים בפרויקטים מסוג תמ"א 38. מטעמו של פיני לא הוגשה חוות דעת ערוכה כדין. מר סולטן נמנע מלפרט את השכלתו והכשרתו המקצועית וכן את ניסיון עבודתו, כמו גם את המסמכים עליהם נסמכה עדותו. בחקירתו הנגדית הודה פיני כי אינו עורך חוות דעת מומחה לבית משפט (עמ' 67, שורה 5). הוא אף אישר, כי עדותו נסמכת על גרסת התובעים, כפי שהשמיעו אלה באזניו, וכן על התרשמותו מביקור בבניין, ומכך בלבד (עמ' 67, שורה 9). על כן כלל לא ניתן להתרשם ממומחיותו, ומהמשקל שיש לייחס לטענותיו.

לגופם של דברים, פיני העיד בתצהירו על ביצוע לקוי ועבירות בניה, לרבות ריכוז לקוי של המזגנים במסתורים בקומת הקרקע, ביצוע חובבני לניקוז מ זגן יחיד, שימוש לקוי בגבס, ביצוע לקוי של זוויות 90 מעלות, היעדר הומוגניות בחזית האחורית ועיוות מיקום העמוד במרפסת, וכן ספי חלון ללא אף מים מתפקד. לטענת פיני, כשלים אלה היו יכולים להימנע לו היה ממונה מפקח החיצוני. אך למעט לעניין הצבת העמוד במרפסת, לא הוצגו כל אסמכתאות או חוות דעת שבמומחיות לכשלים הנטענים. כשלים אלה אף ל א נכללו בכתב התביעה, ועל כן לא ניתן להיבנות מהטענה לקיומם לביסוס הטענה להתרשלות הנציגות באי מינוי המפקח החיצוני. באשר להצבת העמוד במרפסת אזכיר, כי המהנדס רון אמד את ירידת הערך בגין הפחתת שטח המרפסת בפיצוי צנוע בסך של 9,360 ₪ בלבד, וכי לא מצא לפצות בגין ירידת ערך נוספת. הפער בין היקף הכשלים הנטען (והבלתי מוכח) בתצהירו של פיני לבין היקף הכשלים מהם ניתן היה להתרשם בפועל, מחזק הרושם, כי אף חרף אי מינוי המפקח החיצוני התבצעה בניית הפרויקט באופן סביר.

פיני אף מתח ביקורת בתצהירו על עבודות בניה שביצעו היזמים, שלדבריו לא היו מבוצעות לו היה ממונה מפקח חיצוני, בהן הזזת החלון בחדר השינה, קידוחים בריצוף, התקנת אף מים במרפסות, היעדר בניית מחיצת הפרדה באזור החלפת האלומיניום, התעקשות על מינוי יועץ אקוסטי לבידוד פיר המעלית ויועץ אינסטלציה, ועוד (סעיפים 16 – 17) . גם טענות אלה נטענו ללא פירוט מספק, ו לא נתמכו בחוות דעת שבמומחיות. חיוניות הפעולות המדוברות לא הובהרה, ואף לא הוכח כי נגרם נזק בגין אי נקיטתן. לשם המחשה, על אף שפיני ביקר את אי מינויים של יועצים בתחום האקוסטיקה והאינסטלציה, מומחי בית המשפט שללו את טענות התובעים לקיומם של ליקויים בתחומים אלה. בנוסף, על אף שפיני הלין על הזזת החלון בחדר השינה, קבע המהנדס רון כי בגין הפער בין מיקום החלון ומידותיו על פי תכניות הבניה הראשוניות לבין מיקומו ומידותיו בפועל נגרמה עליית ערך ולא ירידת ערך.

מעבר לכך, פיני נסמך על תיאורי התובעים את הליקויים בדירה שניתן היה למנוע, לדבריו, לו היה ממונה מפקח חיצוני, בהם נזקי רטיבות מאסיביים, נזילות וכן פגיעות בצנרות ובתשתיות (סעיפים 17 – 18 לתצהיר). אך לא הוכחו נזקי רטיבות, נזילות ו פגיעות בתשתיות כנטען, והדבר מייתר טענותיו של פיני בעניין זה. בנוסף, ביקר פיני בתצהירו את ממצאי המהנדס רון, וטען כי תחשיב העלויות שערך אינו נכון (סעיף 17 לתצהיר). אך בהיעדר מומחיות, אין די בביקורת שהשמיע.

עולה, אם כן, כי אין בעדותו של פיני כדי לבסס הטענה להתרשלות מצידה של הנציגות או אף לנזק שנגרם בגין אי מינוי המפקח החיצוני.

מסקנה זו מתחייבת בפרט נוכח עדותו של פיני , כי עלות המפקח החיצוני, בה התחייבו היזמים לשאת מכוח סעיף 12.25 להסכם התמ"א, בסך של 2,000 ₪ בחודש ובסך כולל של 45,000 ₪ (בתוספת מע"מ) אינה מכסה את עלות שכירת שירותיו של מפקח חיצוני, ובלשונו: "הוצג בפני גם ההסכם, ולפיו "הקצו" הנתבעות 45,000 ₪ בלבד עבור הפיקוח. יוצא שמיום החתימה על ההסכם ... ועד סיום הפרויקט ... היה מקבל מפקח ... פחות מ- 1,000 ₪ לחודש עבור טיפולו. כדי לסבר את אוזניו של ביהמ"ש, עלות ממוצעת לחודש למפקח היא כ- 5,000 ₪, וזה לא מעשי ולא ריאלי להקציב סכום זעום כזה, אשר גם אם היה ממונה מפקח, רגליו היו מקוצצות, והוא לא היה יכול לספק את השירות שהוא אמור לספק, כפי שאפרט בקצרה" (סעיף 7 לתצהיר, וכן בחקירתו הנגדית, בעמ' 67, שורות 27 – 28, 31). בחקירתו הנגדית אף הדגיש פיני, כי הסכום אותו התחייבו היזמים לשלם אף לא היה מאפשר מינוי מפקח לחלק מתקופת פרויקט התמ"א, ובלשונו (במענה לשאלה: "למה לא מונה מישהו לחלק מהתקופה?"): "כי הסכום לא היה ריאלי להשיג מפקח" (עמ' 68, שורה 3 ). לדברי פיני, עלות מפקח חיצוני עומדת על פי חמישה מהעלות בה התחייבו היזמים לשאת (5,000 ₪ לחודש במקום 1,000 ₪ בחודש דה פקטו). משמע שאליבא דתובעים עצמם מינוי מפקח חיצוני היה כרוך בהשתת עלות נוספת על בעלי הזכויות בבניין, שלא הוכח כי היתה מוצדקת בנסיבות העניין, ואף מטעם זה אין להלין על הנציגות שלא בחרה לממש זכותה למינויו כאמור.

אזכיר, כי בכתב התביעה לא הלינו התובעים כלפי יהודה ויעקב על כך שההסכמה למימון חלקי של המפקח החיצוני לא היתה סבירה. הם גם לא הפנו טענה בעניין כלפי היזמים. הטענה היחידה שהעלו התובעים בנוגע לסעיף 12.25 להסכם התמ"א היתה כי היה על הנציגות לשכור שירותיו של מפקח חיצוני. אך אם לדברי התובעים שכירת שירותי מפקח חיצוני היתה כרוכה בעלות נוספת, אין להלין על בחירתה של הנציגות שלא לשכור את שירותי המפקח החיצוני, בפרט בהיעדר ראיות לכשלים חריגים ב פרויקט התמ"א.

מעבר לביקורת על אי מינוי המפקח החיצוני, העלו התובעים טענות נוספות כלפי יהודה ויעקב, בהן ההשערה כי יהודה ויעקב בחרו דווקא לשכור את שירותי היזמים כיוון שככל הנראה הובטחו להם טובות הנאה, ובשל כך נמנעו מלקבל הצעות טובות אחרות. אך מאחר שלא הוכח כי יהודה ויעקב קיבלו טובות הנאה מהיזמים – נשמטת הקרקע תחת הנחה זו, ואיני מוצאת הצדקה לדון בה .

בנוסף, טענו התובעים כי יהודה ויעקב ביצעו את עבודתם ברשלנות, תוך הפרת חובת הנאמנות המוטלת עליהם כלפי התובעים, בחלקיות ובשטחיות, מבלי שעמדו בהתחייבויות שלקחו על עצמם. אך טענות אלה נטענו בכלליות, ללא פירוט וללא ביסוס , וככאלה אין בהן די.

סיכום

דין טענות התובעים כנגד הנציגות בכלל, וכנגד יעקב ויהודה בפרט – להידחות. הטענה כי הנציגות פעלה בחוסר סמכות לקבלת היתר הבניה עולה כדי הרחבת חזית, אחר שלא הועלתה עד לשלב הסיכומים. טענה זו אף לא הוכחה.

לא הוכח כי פעילות יעקב ויהודה בנציגות בוצעה תוך ניגוד עניינים וכנגד קבלת תמורה ישירה או טובת הנאה מהנתבעות. טענות התובעים הסתכמו בהשערות גרידא, שנמצאו בלתי מבוססות. הטענות לעניין בניית מרפסת הסוכה בדירת רייך נדחו נוכח הסכמת התובעים לבניית מרפסת הסוכה ובהיעדר הוכחה לנזק לדירה בגין בנייתה , יתר הטענות הועלו בעלמא, ולא היו משכנעות.

כמו כן לא הוכח כי הנציגות התרשלה במילוי תפקידה. אמנם הנציגות לא חתרה למינוי מפקח חיצוני, אך לא הוכח כי הדבר עולה כדי התרשלות או כי נגרם נזק בגין כך. מעבר לכך לא הובאו ראיות להתנהלות רשלנית מצד הנציגות או מי מחבריה.

סוף דבר

אני מחייבת את הנתבעות 1 ו- 2, צוק איתן בע"מ ווקסמן גוברין גבע חברה להנדסה בע"מ, בפיצוי התובעים בגין ליקויים הנדסיים בדירה בסך של 57,623 ₪ , אשר הוא הסכום האריתמטי של הסכומים הבאים: סך של 25,400 ₪ בגין ליקויים הנדסיים וסך של 7,600 ₪ בגין ליקויים שנויים במחלוקת (שני סכומים אלה – בתוספת מע"מ ובתוספת שיעור של 25% בגין ביצוע התיקון ע"י התובעים ) וכן סך של 9,360 ₪ בגין ירידת ערך. הפיצוי, ב סך של 57,623 ₪ כאמור, ישולם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין, ממועד הגשת התביעה ועד ליום התשלום המלא בפועל.

בנוסף, אני מחייבת את הנתבעות 1 ו- 2 לשלם לתובעים פיצוי בגין עגמת נפש בסך של 10,000 ₪, מחצית משכ"ט המהנדס רון, בו נשאו התובעים, שיעור של 10% משכר טרחת המומחים המהנדס אברהמי והשמאי גרון, כפי ששולם בפועל, בכפוף להצגת אסמכתא לתשלום, שיעור של 10% מאגרת בית המשפט, כפי ששולמה , וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 8,500 ₪.

אני מורה על דחיית התביעה נגד הנתבעים 3 ו- 4, ה"ה יעקב ויין ויהודה רייך, ומחייבת את התובעים לשלם לכל אחד מהנתבעים 3 ו- 4 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪.

הסכומים הכולל ים ישול מו בתוך שלושים יום.

29בפסיקת ההוצאות ו שכ"ט עו"ד התחשבתי בתוצאת פסק הדין, ובפער בינה לבין הסכום עליו הועמדה התביעה (סך של 649,305 ₪). פער זה מעמיד בספק את ההצדקה להיקף המשאבים שהושקעו בניהול הליך ממושך, מורכב ומרובה דיונים .

ניתן היום, כ"ט סיוון תשפ"א, 09 יוני 2021, בהעדר הצדדים.