הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 59596-07-18

לפני כבוד השופט עמית יריב

התובעים:

  1. ואליד אבולעפיה
  2. עבד אלרחמן אבולעפיה
  3. סבונה אינטרפריזס בי.וי

ע"י ב"כ עו"ד מור דמתי ועו"ד גבי מויאל

נגד

הנתבעת:
פבר בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד אבנר מנוסביץ' ועו"ד דורון מנוסביץ'

פסק-דין
לפניי תביעה למתן צו קבוע למניעת עבודות שמבצעת הנתבעת, שהיא דיירת מוגנת לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972, במקרקעין ברחוב אלנבי 4 בתל אביב, הידועים כחלקה 2 בגוש 6914 (להלן: "המקרקעין"), על פי הסכם שכירות מוגנת משנת 1944 בינה לבין הבעלים הקודמים במקרקעין (להלן: "הסכם השכירות").
רקע עובדתי וטענות הצדדים
על זכויותיה של הנתבעת כדיירת מוגנת אין עוד מחלוקת: זכויות אלה הוכרו בפסק דין מיום 18.4.2007, שניתן על ידי כב' השופטת עידית ברקוביץ בת"א 93/04 ואושרו בפסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי תל-אביב – יפו במסגרת ע"א 2907/07. על כן, המסגרת הנורמטיבית להליך היא זכויותיה של הנתבעת כדיירת מוגנת.
הנתבעת מפעילה במקרקעין בית מלון ומסעדה בשל "מונופול", מזה למעלה משמונים שנים (להלן: " המלון" ו/ או "המושכר").
התובעים טוענים כי הם בעלי 32% מזכויות הבעלות במקרקעין.
לטענת התובעים, בחודש יוני 2018, סמוך לאחר שנמכרה השליטה בנתבעת לחברת מלון ימית בע"מ וחברת ע.ג. אבי פיתוח והשקעות בע"מ , החלה הנתבעת לבצע עבודות נרחבות של הריסה ובנייה במושכר בניגוד לדין ולהוראות הסכם השכירות ומבלי שקיבלה את ההיתרים הנדרשים או את הסכמת התובעים לביצוען .
מנגד, טוענת הנתבעת כי מאז שהרשויות הודיעו לה על כוונתן שלא לחדש את רישיון העסק להפעלת המלון, פעלה באמצעות מומחים מטעמה כדי לקבל את האישורים הנדרשים לביצוע התיקונים והשיפוצים בו, על מנת להפעילו בייעודו – מלון.
לטענת הנתבעת, מדובר בעבודות שנועדו לחזק את המבנה הישן של המלון ולשפץ את כל הדרוש שיפוץ בו על מנת לתקן את הליקויים וכדי להתאימו לדרישות המאה ה- 21 תוך ביצוע שחזור מלא ומדויק של המבנה, והכל בהתאם לדרישות ש ל מחלקת השימור בעיריית תל אביב; בכפוף להוראות חוזה השכירות; ו רישיון השיפוץ שהוצא על ידי עיריית תל אביב ביום 19.7.2018 - שבוע לפני מועד הגשת התביעה (להלן: " הרישיון").
בעניין זה טוענת הנתבעת כי עולה שיהוי של חודש ימים מצד התובעים בהגשת הבקשה לצו מניעה כאשר הפניה הראשונה של התובעים אליה נעשתה כבר בחודש יולי 2018.
עוד טוענת הנתבעת כי יש לדחות את התביעה מאחר שהיא אינה נתמכת בחוות דעת מקצועי ת כפי שנדרש על פי דין, ומאחר שהתובעים לא הוכיחו כי הם בעלים של שליש מהזכויות במקרקעין.
התובעים טוענים כי רישיון השיפוץ ניתן לנתבעת ללא הסכמתם, וכי רישיון זה אינו יכול להוות תחליף להיתר בניה כדין ולא ניתן לבצע מכוחו עבודות טעונות היתר בניה.
אציין, כי התובעים הגישו לצד תביעה זו, גם תביעה לצו מניעה זמני, בו קבע כב' השופט אהוד שוורץ בהחלטתו מיום 6.8.2018 כי "המחלוקות נשוא התיק צריכות להתברר במסגרת התיק העיקרי" הוא התיק ש לפניי, ודחה את הבקשה לסעד הזמני,
דיון והכרעה
השאלה הטעונה הכרעה בהליך שלפני, אפוא, היא האם ליתן צו מניעה קבוע העוצר את עבודות ההריסה והבנייה שמבצעת הנתבעת במקרקעין.
טענות מקדמיות
בטרם אדון בשאלה זו, אתייחס תחילה לטענות מקדמיות שהעלתה הנתבעת, הן הטענות לשיהוי, לאי תמיכת התביעה בחוות דעת כדין, ולכך שהתובעים לא הוכיחו את בעלותם במקרקעין.
בכל הנוגע לטענת השיהוי, הנתבעת זנחה טענה זו בסיכומיה ודי בכך כדי לדחות טענה זו. למעלה מן הצורך אציין, כי שיהוי של חודש, כפי שטוענת הנתבעת בעצמה, אינו מהווה שיהוי המצדיק סילוקה של תביעה על הסף, וזאת להבדיל משיהוי כמשמעו בדיני הסעדים הזמניים. על כן, אני דוחה את טענת השיהוי, וקובע כי אין מקום לסילוק התביעה על הסף מטעם זה.
בכל הנוגע לטענה בדבר חוות הדעת שצורפה לתביעה, גם טענה זו אינה יכולה לעמוד. אין מחלוקת של ממש בין הצדדים בדבר עצם ביצוען של עבודות נרחבות במקרקעין – בין שנקרא לעבודות אלה "שיפוץ", כפי שמכנה אותן הנתבעת, ובין שנקרא להן "הריסה ובנייה מחדש" כטענת התובעים, בין כך ובין כך – אין מחלוקת בשאלה כי עבודות בהיקף נרחב – נעשות גם נעשות. משכך, ומטעמים שיובהרו בהמשך, אינני סבור שהיעדרה של חוות דעת קונסטרוקטור מצדיקה, כשהיא לעצמה, את דחיית התובענה על הסף.
בכל הנוגע לטענה כי התובעים לא הוכיחו שהם הבעלים במקרקעין, טענה שבצדה טענות שונות בדבר מעמדם של התובע 1 ושל התובעת 3 במקרקעין, גם בעניין זה, אין בידי לקבל את טענות הנתבעת.
על פי נסח רישום המקרקעין, המהווה ראיה חותכת לתוכנו (וראו סעיף 125 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: " חוק המקרקעין"), הנתבע 2 הוא בעלים של 1/40 (2.5%) במקרקעין, והנתבעת אינה חולקת על עובדה זו (וראו סעיף 35.5. לכתב ההגנה, נסח רישום המקרקעין צורף כנספח א' לתצהיר התובע 1).
על פי הוראות סעיף 31(א)(3) לחוק המקרקעין - כל בעל זכויות במקרקעין זכאי לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר להגנת הבעלות והחזקה במקרקעין שבבעלותו. כל בעל זכויות, כך שלמעשה – גם אילו קיבלתי את עמדת הנתבעת ביחס לתובעים 1 ו-3, די לנו לצורך הליך זה בכך שאין מחלוקת כי התובע 2 הוא בעלים במקרקעין, כדי להסמיך אותו לנקוט הליך דוגמת זה שהוגש, וראו לעניין זה רע"א 1475/94 בושאר נ' פידלנדר, (13.9.1994), שם נקבע כי:
"טענה נוספת בפי המבקש והיא כי מי שתבע את החזקה היה רק בעלים של שישית מן הדירה שהיא נשוא הדיון. בית המשפט המחוזי שדן בטענה זו החליט כי כל אחד מן השותפים בנכס זכאי, לפי סעיף 31(א)(3) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, להגיש תביעה לסילוק יד. הוראת החוק האמורה קובעת כי כל שותף במקרקעין רשאי אף בלי הסכמת יתר הבעלים לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר להגנת הבעלות והחזקה בהם. אשר על כן, סבור אני כי מסקנתו המשפטית האמורה של בית המשפט המחוזי בדין יסודה".
מכאן שלשם הכרעה במחלוקת שלפניי, די בכך שהנתבע 2 הוא בעל זכות תביעה, ועל כך אין חולק, ואין כל צורך להכריע בשאלה אם הנתבעים 1 ו-3 היו רשאים לנהל את ההליך.
האם הייתה הנתבעת רשאית לבצע את העבודות שביצעה ללא רשות בעלי הבית?
משהוסרו הטענות המקדמיות מעל הדרך, יש לבחון את השאלה, אם הנתבעת הייתה זכאית, מכוח הסכם השכירות, לבצע עבודות דוגמת אלה שהיא מבצעת, ואם לא – האם יש לעצור את עבודות ההריסה והבנייה שמבצעת הנתבעת במקרקעין. הנתבעת כאמור טענה, כי עבודות אלו נדרשו על ידי העירייה כתנאי לחידוש רישיון העסק וכי העבודות בוצעו בכפוף להוראות הסכם השכירות ובהתאם לרישיון שניתן לה מהעירייה.
כבר עתה אציין, כי לאחר ששמעתי את העדויות ועיינתי בכל חומר הראיות שבתיק, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל, וכי התנהלותה של הנתבעת – מהווה הפרה של הסכם השכירות ושל דיני הגנת הדייר, באופן המצדיק מתן צו שימנע את המשך העבודות.
כאמור, אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעת מבצעת עבודות נרחבות במקרקעין. כבר בפתח הדברים אציין, כי חרף הטענות שהעלתה הנתבעת, כי השיפוץ נובע מדרישת העירייה, הנתבעת לא צירפה מסמכים או ראיות המלמדים על דרישה לשיפוץ בהיקף המבוצע בפועל (לטענת הנתבעת – היקף כספי של מיליוני שקלים), יוער, כי גם טענת מר אבי חורמרו, יו"ר דירקטוריו ן הנתבעת (להלן: " חורמרו") כי בשל מצבו הלא ראוי לשימוש של המבנה, דרשו הרשויות המוסמכות – ובכלל זה עיריית תל אביב ומחלקת השימור של העיריה, משרד הבריאות, משטרת ישראל, ורשות כיבוי האש – את ביצוע העבודות בנכס כתנאי לחידוש רישיון העסק – לא נתמכה בראיות מתאימות.
בנוסף, כשנשאל מר חומרו אודות רשימת הדרישות על פיה ביצעו את העבודות השיב כי בבקשה לרישיון עסק משנת 2016 (מוצג ת/6) מופיעה רשימת הדרישות (ראו ש' 18-15 עמ' 44 לפרוטוקול). אלא שעיון במסמך מלמד, כי מדובר במסמך כללי שאין בו כל התייחסות של עמידה או אי עמידה של הנתבעת מהדרישות הכלליות המפורטות במסמך. כך שטענת הנתבעת כי העבודות שהיא מצבעת נדרשו כולן על ידי העירייה או הרשויות הנוספות הן טענות שלא נתמכו בכל ראיה.
זאת ועוד. התביעה שלפניי מבוססת על טענה קניינית של התובעים ביחס לזכותם במקרקעין. התשובה שנתנה הנתבעת – לקוחה מדיני התכנון והבנייה ומדיני רישוי עסקים, קרי – במובן הקנייני, אין בפי הנתבעת תשובה של ממש.
ודוק: העובדה שרשויות התכנון והבנייה התירו ביצוען של עבודות כאלה ואחרות – שיפוץ, הריסה ובנייה וכן הלאה – מלמדת כי במישור המינהלי, עבודות אלה הן מותרות; היא אינה מלמדת כי במישור היחסים הקנייניים והחוזיים שבין הדיירת המוגנת ובין בעל הבית רשאית הנתבעת לעשות כל העולה על רוחה, אפילו קיבלה רישיון לכך מהרשויות המוסמכות (ועניין זה, כשהוא לעצמו, שנוי במחלוקת).
אין מחלוקת, כאמור, כי העבודות המבוצעות במקרקעין אינן "שיפוץ קוסמטי", אף לא "שיפוץ חירום" לשם מניעת סכנה מהמבנה. מדובר, ללא ספק וללא מחלוקת, בעבודות הריסה ובנייה מחדש של פנים המבנה הבנוי במקרקעין, תוך שיפוץ וחידוש החזית. בין יתר העבודות שהוכחו ניתן למנות הוצאת חלונות ודלתות, קדיחת חורים בתקרות, שינויים בצנרת המים והביוב, הריסת עמודים, קורות תמיכה וקירות חיצוניים ועוד (וראו תמונות בנספחים י' 1 – 5 וי"א לתצהיר התובעים).
בהקשר זה, ומאחר שקבעתי כי אין מחלוקת כי התובע 2 הוא הבעלים במקרקעין - ביצוע שינויים מרחיקי לכת בקניינו, לא רק ללא רשותו, אלא על אף התנגדותו הברורה והמפורשת (ראו לעניין זה פניית התובעים לנציגי הנתבעת נספח י"ג לתצהיר התובעים; פנייה למר חורמרו באופן אישי- מוצג ת5; ואישור מר חורמרו כי התעלם ממכתבי התובעים עמ' 50 ש' 6-4 לפרוטוקול) – מהו וה פגיעה ברורה ומהותית בקניינו.
האם הייתה הנתבעת, היא הדיירת המוגנת, רשאית לבצע את השיפוץ ללא הסכמת בעל הבית, או חלק מיחידי בעל הבית? לעניין זה יש תשובה ברורה וחדה, הן בדיני המקרקעין, הן בדיני השכירות והן בדיני הגנת הדייר. התשובה הברורה והחד-משמעית היא – לא.
נתחיל בדין הספציפי החל על ענייננו, הוא חוק הגנת הדייר. חוק זה כולל שני סעיפים שעניינם ביצוע עבודות במושכר על ידי הדייר. סעיף 68 (ג) לחוק קובע:
"לא ביצע בעל הבית תיקונים כאמור בסעיף קטן (א) הדרושים לשמירת בטחונו או בריאותו של דייר, חוץ מתיקונים המצריכים עבודות בניה יסודיות, רשאי הדייר לעשותם, ובלבד שהודיע על כך לבעל הבית מראש ובכתב ונתן בהודעה זמן סביר לעשיית התיקונים, ובתנאי שלא יגרום נזק לבניין"
סעיף 70 (א) לחוק הוא השלמה לסעיף 68 (ג), והוא קובע כי:
"תיקון המצריך עבודות בניה יסודיות והוא דרוש למניעת סכנת חיים, הרשות בידי הדייר לעשותו, ובלבד שיודיע בכתב לבעל הבית, אם מענו ידוע, תוך זמן סביר לפני עשיית התיקון, על כוונתו לעשותו, ושיעשה אותו לפי דיני הבניה"
כלומר – חוק הגנת הדייר מבחין בין תיקונים שאינם כוללים "עבודות בניה יסודיות", שאז די בכך שהתיקונים נחוצים לשמירה על בטחונו של הדייר או על בריאותו, ובין תיקונים הכוללים "עבודות בניה יסודיות", שאז הרף המצדיק את ביצוע העבודות ללא אישור בעל הבית גבוה יותר, והוא שהתיקון "דרוש למניעת סכנת חיים". בשני המקרים, נדרש הדייר למסור הודעה לבעל הבית זמן סביר לפני ביצוע העבודות.
להשלמת התמונה אציין, כי סעיפים 68 (ג) ו-70 (א) הנ"ל קובעים את התנאים שבהם יהיה הדייר רשאי לבצע תיקונים בעצמו, ללא רשות מאת בעל הבית – וללא צורך בפנייה לבית הדין, שכן בכל יתר המצבים שבהם יש צורף בביצוע תיקונים (וראו לעניין זה סעיף 68 (א) לחוק הגנת הדייר), אין לדייר רשות לבצע בעצמו פעולות לתיקון, ועליו לפנות בהליך מתאים לבית הדין לשכירות.
אם נסכם את המצב החוקי באשר לביצוע עבודות תיקונים ושיפוצים במושכר שחוק הגנת הדייר חל עליו:
לבעל הבית יש חובה לבצע תיקונים "הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש" (סעיף 68 (א) לחוק הגנת הדייר). כאשר בעל הבית אינו מקיים את חובתו זו, על הדייר לפנות לבית הדין לשכירות, המוסמך לחייב את בעל הבית בביצוע התיקונים (סעיף 69 לחוק);
כאשר בעל הבית אינו מבצע את התיקונים האמורים, והתיקונים דרושים "לשמירת בטחונו או בריאותו של דייר" (להבדיל מתיקונים שעניינם "איכות חיים" גרידא) – רשאי הדייר לעשות את התיקונים בעצמו, ללא צורך בפנייה לבית הדין, ובלבד שהתיקונים אינם מצריכים "עבודות בנייה יסודיות" (סעיף 68 (ג) לחוק);
כאשר בעל הבית אינו מבצע את התיקונים האמורים, והתיקון דרוש "למניעת סכנת חיים", רשאי הדייר לבצע את התיקון גם אם הוא כולל "עבודות בנייה יסודיות", ובלבד שאלה יבוצעו על פי "דיני הבנייה", כלשון החוק (סעיף 70 (א) לחוק).
עד כאן – דיני הגנת הדייר. בהקשר זה יש לציין, כי הנטל להוכיח את העמידה בתנאי הסעיפים הרלוונטיים – מוטל על כתפי הטוען, ובענייננו – אם הנתבעת טוענת כי העבודות שהיא מבצעת נכנסות לגדרי סעיף 70 (א) לחוק – הנטל עליה להוכיח קיומה של "סכנת חיים".
כפי שציינתי כבר לעיל, אף שאין מחלוקת כי העבודות שמבצעת הנתבעת במקרקעין הן "עבודות בניה יסודיות", הנתבעת לא הביאה כל ראיה, מכל סוג שהוא, המאפשרת ללמוד כי במועד כלשהו נשקפה סכנת חיים מן המושכר, ואפילו לא הובאה הדרישה הנטענת מעיריית תל-אביב לביצוע השיפוץ. הנתבעת לא הציגה צו מבנים מסוכנים שהוצא למבנה, דרישה לביצוע שיפוץ או כל מסמך אחר שיוכל ללמד, כי מקור העבודות הנרחבות המבוצעות במושכר – הוא בהיות המבנה הקיים סכנה – ודאי לא סכנת חיים, כדרישת סעיף 70 (א) לחוק, אך גם לא סיכון לשמירת "בטחונו או בריאותו" של הדייר.
ודוק: הנתבעת הגישה חוות דעת של מהנדס הבניין דניאל שפירא, המתוארכת ליום 26.7.2018, שבה מציין המהנדס (בסעיף ג 1, עמ' 4):
"איכלוס המלון ללא שיפוצו היה מהווה סכנה ממשית למשתמשים בנכס. השיפוץ מחויב המציאות".
אלא שמדובר בחוות דעת רטרואקטיבית, שניתנה לאחר תחילת העבודות, ובוודאי אינה יכולה לבסס את זכותה של הנתבעת להתחיל בביצוע העבודות ללא אישור בעלי הבית או רשות בית הדין לשכירות. בהקשר זה יש לציין, כי המהנדס שפירא בעצמו מציין, כי מצב המבנה התגלה לו רק לאחר תחילת ביצוע העבודות:
"13. במהלך ביצוע שיפוץ פנים ובעת ההריסה ביקרתי בנכס מספר פעמים וביצעתי סקר הנדסי על האופן שבו המבנה בנוי. הסקר כלל בדיקת מיקומי עמודים, קורות ואופן מתיחת התקרה.
14. בעת ביצוע הסקר גילינו כי שלד המבנה סובל מבעיות קורוזיה. ועל כן הוחלט לשפצו ולחזקו ולהתאימו לתקנים הרלוונטיים" (חוו"ד שפירא, עמ' 3 סעיפים 13 – 14, נספח א'2 לתצהירי הנתבעת, ההדגשה במקור – ע"י)
את העובדה שהעבודות הנרחבות בשלד בוצעו לאחר מעשה אנו למדים גם מנוסחה של הבקשה להיתר שיפוץ – נספח א'5 לתצהירי הנתבעת – בבקשה זו כלולות כל העבודות שביקשה הנתבעת לעשות, ואף שהן עולות בהחלט כדי "עבודות בניה יסודיות", ולא רק שיפוץ קוסמטי או חיצוני, לא עולה מהן כל חשש לחיי אדם.
די בכך כדי לקבוע, שהנתבעת לא הייתה רשאית לבצע את העבודות הנרחבות שהיא מבצעת במושכר (ואזכיר, כי גם לשיטתה מדובר בעבודות בעלות של מיליוני שקלים, וראו לעניין זה סעיף 25 לתצהיר חורמרו), אלא באישור בעלי הבית כולם, או ברשות מאת בית הדין לשכירות.
יש לציין, כי נושא השיפוץ במושכר עלה על סדר יומו של דירקטוריון הנתבעת ביום 5.7.2018 (מוצג ת/9). במסגרת הישיבה לא הועלתה הטענה, שלפיה השיפוץ נחוץ כדי למנוע סכנת חיים, ולעומת זאת, הועלתה שאלה של הדירקטור מר גד אבישר, אם אין צורך באישור בעלי הזכויות:
"גד: העניין עוד פעם אין איזה שהוא חשש שבעלי הבית שיקפצו ואם עד היום נזהרנו ועם אותו עו"ד זלוטי שאמר אל תגעו בחדרים אל תשנו אותם אל תשברו קירות אל תעשו עבודות בהיקף כזה [.] יבואו הבעלים ויגידו אנחנו 30 שנה אנחנו מחפשים אתכם מעבר לפינה ואנחנו כל פעם לא תופסים אתכם [...]
אבנר [עו"ד מנוסביץ'] : אולי תסביר שמה שאנחנו הורסים את הבית או משקמים אותו
גד: למיטב הבנתי הבסיסית צריך לקבל אישור מבעלי הבניין
אבנר: למה
דן [אבישר, בעל מניות בנתבעת] : שאלה משפטית
אבנר: שאלה משפטית היא הפוכה האם בעלי הבית צריכים להשתתף בזה אל תגיד לי אם אני שומר על הקונטור של הבית ואני מבצע את כל השיפורים בעל הבית צריך לשלם וצריך להגיד תודה אני שאני לא מבקש ממנו אני אחראי לזה " (עמ' 16 לפרוטוקול ת/9, ש' 18 – 28)
עינינו הרואות, שאף שהשאלה עלתה, ואף שהתבקשה חוות דעתו של עו"ד מנוסביץ', היועץ המשפטי של הנתבעת, לא הציג עו"ד מנוסביץ' חוות דעת משפטית שלפיה קיימת זכות לנתבעת לבצע את העבודות מכוח סעיף 70 (א) לחוק הגנת הדייר, אלא שקיימת זכות לבצע את השיפוץ לפי שיקול דעתה של הנתבעת, ואף קיימת לה, לכאורה, זכות להשתתפות בעל הבית.
עוד אציין, כי הן מר דן אבישר והן מר גד אבישר לא השתכנעו, וביקשו לעמת את עו"ד מנוסביץ', כמו גם את חורמרו, עם חוות דעת קודמת שקיבלו (ת/9, עמ' 16 ש' 32 ואילך), ומבקשים תשובה ברורה, אם אין חשש שביצוע עבודות בהיקף זה יסכן את מעמדה של הנתבעת כדיירת מוגנת (וראו עמ' 17 למוצג ת/9, ש' 1). אלא ששאלה זו נענתה בתשובה של עו"ד מנוסביץ', שבכל הכבוד – קשה לראות בה חוות דעת משפטית: " אנחנו משפרים את מצב בעלי הבית אז הם עוד באים אלינו בטענות זה מדהים" (מוצג ת/9, עמ' 17 ש' 19), וסיכם את הדיון חורמרו בקביעה: "הזכויות של בעלי הקרקע ישמרו. אנחנו לא ניפגע בבעלי הקרקע." (עמ' 17 למוצג ת/9, ש' 20).
מכאן שהנתבעת הייתה מודעת – ולכל הפחות דירקטורים בה היו מודעים – לחובתה לקבל את אישור בעלי הבית לביצוע השיפוץ, ודאי בהיקף זה, אך השאלה "מוסמסה" בישיבת הדירקטוריון בידי יו"ר הדירקטוריון חורמרו והיועץ המשפטי עו"ד מנוסביץ', מבלי שהועלתה הטענה ל"סכנת חיים" או ל"פגיעה בביטחון או בבריאות", תוך מה שנראה כזלזול גמור בזכויותיהם של בעלי הבית.
אם נסכם עד כאן – הנתבעת לא הוכיחה, כי היא הייתה רשאית לעשות את העבודות הנרחבות שנעשו מכוח סעיף 70 (א) לחוק הגנת הדייר, אף לא מכוח סעיף 68 (ג) לחוק; בישיבת דירקטוריון הנתבעת הועלתה השאלה אם יש צורך באישור בעלי הבית לביצוע השיפוץ, ונותרה ללא תשובה של ממש, ומכאן שהנתבעת הייתה מודעת לצורך לבחון את עמדת בעלי הבית, אך נמנעה מכך.
עוד ייאמר, כי גם כאשר הוצג מיזם השיפוץ לדירקטוריון התובעת, לא הועלתה כל טענה בדבר הצורך לבצע שיפוץ כדי למנוע סכנת חיים או נזק לבריאות ולביטחון, אלא רק כדי להשמיש את הנכס, ולאפשר הקמת מלון פעיל ומתפקד בו – קרי, השיקול היה שיקול כלכלי-עסקי, שאינו מוכר בדיני הגנת הדייר כשיקול המצדיק ביצוע עבודות נרחבות ללא אישור.
בהעדר ראיות לכך שמתקיימים הטעמים המצדיקים ביצוע עבודות ללא אישור מראש של בעל הבית – ובהעדר פניה מקדימה לבית הדין למתן רשות לבצע את השיפוצים – יש לקבוע כי הנתבעת לא הייתה רשאית להתחיל בביצוען של העבודות במושכר, וכי העבודות חורגות מזכויותיה כדיירת מוגנת.
לאלה יש להוסיף את העובדה, כי גם על פי דיני הקניין ודיני השכירות הכלליים, לבעל מקרקעין יש זכות לקבוע מה ייעשה בקניינו (וראו סעיף 31 (ג) לחוק המקרקעין, סעיף 16א (א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971, האוסר על שוכר לבצע שינויים במושכר, אלא בהסכמת המשכיר).
הנתבעת טענה, כי לא חלה עליה חובה לקבל את הסכמת התובעים הואיל והיא מחזיקה בכובעה השני גם כבעלים של רוב הזכויות במקרקעין. טענה זו אינה יכולה לעמוד מכמה טעמים.
ראשית, הנתבעת לא הוכיחה כי היא מחזיקה ברוב זכויות הבעלות במקרקעין שכן במועד בו התחילה הנתבעת בביצוע העבודות, היו רשומות לטובתה הערות אזהרה על כ-3% בלבד מהזכויות במקרקעין (ראו נוסח טאבו מיום 5.7.2018 מצורף לנספח א' לכתב התביעה). גם בחקירתו של חורמרו, הוא הודה כי הנתבעת עצמה מחזיקה כ 5% מהבעלות במקרקעין (ראו ש' 30 עמ' 49, וש' 1 עמ' 50 לפרוטוקול).
אלא שלא הובאה כל ראיה לכך שאותם תאגידים קשורים אכן נתנו את הסכמתם לביצוע העבודות על-ידי הנתבעת, וכעולה מחקירתו של חורמרו:
" ש. עבודות של 20 מיליון שקל, התבקשת לבצע על ידי הבעלים של הנכס?
ת. התבקשתי לעשות את זה על ידי הדירקטוריון של חברת פבר שהיא מוגנת, ועל ידי שישים אחוז מהבעלים של הנכס, ואני מחזיק במאה אחוז מהבעלות של חברת פבר, ויש שם בעל מניות, אבישר
ש. אתה עונה שוב על מה שלא שאלתי. תראה לי את הדרישה של הבעלים
ת. הבעלים זה אני
בית המשפט: אני בטוח שמכיוון שאתם מחזיקים 3 תאגידים שונים, אתם מבינים את הרעיון של האישיות המשפטית הנפרדת.
מר חורמרו: מבין מצוין
בית המשפט: זאת אומרת, ככל שע.ג ומלון ימית פנו לפבר ואמרו: נא לעשות שיפוץ, זה היה צריך להיות בכתב. ועל זה שאל עו"ד מויאל.
ת. אבי חורמרו גם יו"ר חברת פבר, גם יו"ר דירקטוריון ימית וע.ג ולכן אבי חורמרו יכול לקבל החלטות לבד.
בית המשפט: זה יפה מאוד, אבל אבי חורמרו לא יכול להגיד לאבי חורמרו מה לעשות.
ת. מאחר ומדובר באינטרסים שווים בין כל בעלי המניות שמחזיקים ב"פבר" בחלקים זהים, אז ע.ג שזה אני, מלון ימית שזה אני, אמר לפבר, שזה גם אני, תעשה שיפוצים.
ש. תראה לי מסמך?
ת. אין לי את זה פה. אין לי כזה מסמך, ההחלטות התקבלו." (עמ' 46 לפרוטוקול הדיון, ש' 27 ואילך)
ואבהיר: גם אם היה חורמרו יו"ר הדירקטוריון של שתי החברות הנוספות, ואפילו היה בעל המניות היחיד בשתיהן, גם אז – הוכחת קיומה של הסכמה מטעם אותן חברות מחייבת החלטה רשמית של אותן חברות, לכל הפחות בישיבת דירקטוריון ובהחלטה פורמלית שלו, מסמכים שלא הומצאו, ולמעשה – אינם קיימים.
שלישית, גם אילו היה בידי הנתבעת רוב הזכויות במקרקעין הרי שעל פי הדין היה עליה לפנות לכל בעלי המקרקעין ולקבל הסכמתם להיתר ( ראו לעניין זה תקנה 36 לתקנון התכנון והבנייה (רישוי בנייה), תשע"ו-2016 הקובעת כי לא תוגש בקשה להיתר אלא אם כן ניתנה הסכמתם של כל בעלי הזכויות במקרקעין), שכן זהו תנאי ראשוני להגשת בקשה להיתר, ואף יותר מכך: זהו תנאי ראשוני לביצוע עבודות במקרקעין מן ההיבט הקנייני, אך הודעה כאמור לא נשלחה לתובעים. בנוסף, רישיון השיפוץ שניתן לנתבעת אינו מהווה תחליף להוצאת היתר בנייה כדין (לא ארחיב בנושא, מאחר שגם אילו היה בידי הנתבעת היתר כדין - לא מוקנית לה הזכות לפגוע בקניינו של אחר פגיעה מהותית כפי שנקבע לעיל).
עוד בהקשר הרישיון יוער, כי הוא הוצא בדיעבד רק ביום 19.7.2018, דהיינו כמעט חודש ימים לאחר תחילת עבודות ההריסה במקרקעין (ראו פניות התובעים מיום 24.6.2018 נספח י"ג המצוין לעיל, ואישור מר חורמרו בסעיף 95 לתצהירו כי הנתבעת החלה בביצוע העבודות עוד לפני שקיבלה את רישיון השיפוץ) כך שהנתבעת ביצעה עבודות במושכר עוד בטרם ניתן לה הרישיון לביצוען, ובכך הפרה גם את הוראות הסיפה לסעיף 70 (א) לחוק הגנת הדייר, גם אילו חל בענייננו.
בנוסף, נציג מטעם העירייה שביקר במקרקעין ציין כי "מתבצעות עבודות ללא רישיון" (ראו נספח י"ד לתצהיר התובעים), וביום 9.10.2018 הוציאה העיריה צו מנהלי להפסקת עבודה מס' 3023-2018 (מצורף לנספח י"ט לתצהיר התובעים ומוצג ת/3) במסגרתו נדרשה הנתבעת "להפסיק מיד את כל העבודה האסורה המבוצעת בניגוד לחוק". זאת ועוד – ביום 11.2.2019, ולאחר פניית התובעים לעירייה (ראו נספח כ1 – כ5) הוציאה העירייה צו הריסה מנהלי להריסת העבודות שבוצעו ללא היתר (מצורף לנספח כא לתצהיר התובעים).
לא זו אף זו: ביום 23.4.2019 ניתן נגד הנתבעת צו שיפוטי למניעת פעולות במקרקעין (נספח 4 לתצהיר הנתבעת), כאשר פעולות הנתבעת לביטולו נדחו בהחלטתו של כב' השופט דן סעדון מיום 23.7.2019 - בית המשפט לעניינים מקומיים, במסגרתה נקבע כי הנתבעת ביצעה עבודות ללא היתר ובניגוד לרישיון השיפוץ (סומן ת/2). אציין, כי בעקבות בקשת העירייה להארכת תוקפו של הצו – הוארך תוקפו של הצו, בהתאם להחלטת השופט סעדון עד ליום 23.3.2020.
מכאן, שהעבודות שבי צעה הנתבעת נעשו ללא היתר כדין ותוך דרישת התובעים להפסקת העבודות , כך שלא ניתן אפילו לטעון לטעות בתום לב.
בכל הנוגע לטענה כי העבודות בוצעו בכפוף להראות הסכם השכירות – טועה הנתבעת כי העבודות שביצעה במושכר נעשו במטרה להחזיר את המצב לקדמותו בהתאם לקבוע בסעיף 9 להסכם השכירות שקובע כלהלן:
"השוכר מתחייב בזה להחזיר למשכירים את הבית המושכר במצב שימצא ביום 24.2.1941, והמשכירים יהיו רשאים להכניס בבית הנ"ל על חשבון השוכר בכל עת את כל התיקונים הדרושים להחזרתו למצב הנ"ל"
ודוק: מחומר הראיות שלפניי הוכח כי הנתבעת בונה במושכר בריכת שחייה ומעלית (ראו עמ' 52 ש' 17-2 לפרוטוקול), כך שאין חולק כי מדובר בשיפוץ מעבר למה שהיה במושכר בשנות הארבעים. כשנשאל על סוגיה זו מר חורמרו, הוא הודה כי עבודות אלה בוצעו לצורך התאמת המבנה לשנת 2020 (ראו עמ' 52 ש' 16-14 לפרוטוקול).
בניית בריכת השחייה והמעלית מעידות כי אין לקבל גם את טענת הנתבעת כי מדובר בעבודות תיקון, שיקום, שחזור וחיזוק המבנה הישן - עבודות אשר מות רות בהתאם לסעיף 8 להסכם השכירות. מכאן, שהסכם השכירות לא מקנה לנתבעת זכות כלשהי לבצע במושכר עבודות בהיקף בו היא מבצעת ורוצה לבצע, ובתוך כך לגרום לשינויים מהותיים במושכר.
בסיכומיה, טענה הנתבעת כי גם אילו התובעים הם בעלי המקרקעין אין מקום לשמוע את התנגדותם לביצוע העבודות, וזאת בהסתמך על פסק הדין בת"א 5403-05 הקסטודיה די טרה סנטה נ' האגודה לפיתוח וקידום התעשייה בירושלים, פורסם בנו 20.4.2006 (להלן: "עניין הקסטודיה"). אולם, מעיון בפסק הדין עולה כי השוכרת שם הייתה רשאית לבצע עבודה נקודתית של חיזוק בקיר גם ללא הסכמת המשכירה, זאת לאחר שהוכח כי העירייה דרשה את ביצוע העבודה ושלחה התראה על מבנה מסוכן לציבור, וכי השוכרת פנתה מראש למשכירה ודרשה ממנה לבצע את התיקון אולם זו סירבה. בעניינו הנתבעת לא הוכיחה כי ביצעה עבודה נקודתית אלא ההפך - הוכח כי מדובר בשיפוץ נרחב, והנתבעת לא רק שלא פנתה לתובעים טרם התחילה את עבודות השיפוץ אלא התעלמה מהתנגדויותיהם, וכאמור – לא הובאה כל ראיה להוכחת הטענה כי העירייה הוציאה התראת מבנה מסוכן.
גם ש"א 134020/20 חיה הילטש נ' רגינה אלג'ים, פורסם בנבו 14.11.2002, עליו מסתמכת הנתבעת אינו רלוונטי לעניינו, שכן שם בית המשפט קבע כי מדובר בשיפוץ הכרחי עקב מצבו הרעוע והרקוב של המושכר ועקב היותו סכנה לבריאות ולגוף וקבע כי "דהיינו, לא לשנות את המושכר על ידי בניה/הריסה/הרחבה/פתחים אחרים וכד', אלא לבצע שיפוץ של החלפת ישן בחדש בלבד...".
טרם סיום אציין, כי הטענה שעבודות הבנייה תכליתן חיזוק המבנה הישן, וכי אלמלא ביצוען סבירות גבוהה ביותר כי המלון היה קורס נסתרה בחוות דעתו של המומחה מטעם הנתבעת – מר שפירא, אשר קבע בחוות דעתו כי: " אין שום סכנה של קריסה או יציבות למבנה קיים" (ראו סע' 4 לחוות דעתו המצורפת לנספח ב' לתשובה לבקשה לצו מניעה זמני, מיום 31.7.2018).
זאת ועוד, בסיכומיה, טענה הנתבעת כי התובעים הרחיבו חזית בסיכומיהם, כאשר טענו כי מתבצעות עבודות בנייה בעוד שכתב התביעה עוסק בעבודות הריסה. אולם, בכתב התביעה ביקשו התובעים צו מניעה קבוע אשר אוסר על הנתבעת "לבצע עבודות הריסה ובניה כלשהן בנכס, ללא הסכמה מפורשת של התובעים וללא היתר בניה כדין" (ראו סעיף 34 לכתב התביעה). לכן, לא מדובר בהרחבת חזית ודין טענה זו להידחות.
גם טענת הנתבעת כי טענות התובעים לעבודות בניה אסורות במושכר הן בגדר הרחבת חזית להידחות, שכן הטענה כי מבוצעות במושכר עבודות מהותיות הטעונות היתר בנייה נטען זה מכבר בכתב התביעה, ומכל מקום – אין רלוונטיות לטענה זו, שכן כפי שקבעתי העבודות שמצבעת הנתבעת פוגעות פגיעה קניינית בתובעים בלי קשר אם היא ביצעה אותן מכוח היתר אם לאו.
סוף דבר
הפועל היוצא הוא שהנתבעת, דיירת מוגנת במקרקעין, מבצעת בו עבודות בנייה והריסה בהיקפים משמעותיים, החורגים חריגה רבתי מההיקף המותר לביצוע על-ידי שוכר, גם אם הוא בבחינת דייר מוגן, מבלי שקיבלה הסכמה של התובעים, שהם בעלי חלקים מן הנכס, ובידיעה ברורה שהבעלים מתנגדים לאמור.
ביצוע שינויים מרחיקי לכת במקרקעין, כפי שביצעה ורוצה לבצע הנתבעת במושכר, פוגעת פגיעה בסיסית ביותר – פגיעה באנטומיה הקניינית, ובזכותו של בעל הקניין (לכל הפחות התובע 2 בענייננו) לקבוע מה ייעשה בקניינו.
לנוכח האמור, אני מקבל את התביעה במלואה.
ניתן בזה צו האוסר על הנתבעת להמשיך בביצוע עבודות הבנייה או ההריסה במקרקעין, אלא ברשות הבעלים כולם.
הנתבעת תישא בהוצאות ההליך בסך 15,000 ₪ וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 35,000 ₪. סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.
ניתן היום, י"א סיוון תש"פ, 03 יוני 2020, בהעדר הצדדים.