הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 58916-03-17

לפני כבוד השופטת חנה קלוגמן

התובעים:

1.אפרת יקותיאל
2.יעקב יקותיאל

שניהם ע"י ב"כ משרד עוה"ד טשורני ושות'

נגד

הנתבעים:

1.צ.ח.מ. פתרונות בע"מ
2.דוד עזר

שניהם ע"י ב"כ עוה"ד עמית בן גל

3.בלושינסקי אחזקות בע"מ
4.גיא בלושינסקי

שניהם ע"י ב"כ עוה"ד יואב הר-עוז

פסק דין

עניינה של התביעה שבפניי עסקת מכר של זכויות בעסקת מקרקעין שבוצעה באמצעות קבוצת רכישה. לטענת התובעים, הם רכשו את הנכס על בסיס מצגים שהציגו בפניהם הנתבעים לפני החתימה על הסכם המכר ולאחריו. לטענת התובעים, הנתבעים הציגו בפניהם מצגי שווא ולא עמדו בהתחייבויותיהם, כגון: איחור במסירת הדירה ; איחור במסירת החניה ו כן מכירת דירה בשטח קטן יותר ממה שהתחייבו למסור לתובעים. מנגד, טוענים הנתבעים, כי אין כל יריבות בינם לבין התובעים וכי מעולם לא התחייבו כלפיהם לדבר, ולכן לטענתם, יש לדחות את התביעה.

רקע כללי ומיהות הצדדים :
התובעים רכשו דירה, לטענתם, מהנתבעים במסגרת פרויקט של קבוצת רכישה. התובע 2 חתום על הסכם המכר . התובעת 1 היא בתו של התובע 2, אשר הייתה מעורבת בהליכי הרכישה (להלן: " התובעת" וגם "התובע". ביחד: "התובעים").

הנתבעים 1 ו-2 הם בהתאמה חברת צ.ח.מ פתרונות בע"מ, שהייתה המשווקת של הפרויקט, ומנהלה של הנתבעת 1 הוא הנתבע 2, מר דוד עזר (להלן: "חברת צחמ" וגם "מר עזר". ביחד: "הנתבעים 1 ו-2").

הנתבעים 3 ו-4 הם בהתאמה חברת ג'י גרופ מחברת בלושינסקי החזקות בע"מ ומנהלה, גיא בלושינסקי, כאשר לטענת התובעים הנתבעת 3 הייתה חברת הפיקוח והניהול של הפרוייקט. (להלן: "חברת ג'י גרופ" וגם "מר בלושינסקי". ביחד: "הנתבעים 3 ו-4") (הנתבעים 1-4 יכונו להלן: "הנתבעים").

לטענת התובעים, הם רכשו את דירה מס' 8 בקומה השנייה ברח' דיזינגוף 77, תל-אביב (להלן: "הדירה") מהנתבעים, אשר הפרו התחייבויותיהם כלפי התובעים בעניין מועד מסירת הדירה; מועד מסירת החניה וכן מכרו להם דירה הקטנה בכ- 20% משטח הדירה אותו התחייבו למסור לתובעים. התובעים העמידו את תביעתם על סך של 663,800 ₪.

מנגד, טוענים הנתבעים, כי יש לדחות את התביעה בהיעדר עילה או יריבות, וכן יש לדחותה לגופה.

להלן יובאו תמצית טענות הצדדים:

תמצית טענות התובעים:
לטענת התובעים, הנתבעים מכרו להם את הדירה כאשר הם הבטיחו במס' פגישות כי בניית הפרויקט תסתיים לאחר 18 חודשים ממועד רכישת הקרקע, וכי במידה והדבר יתאחר, הם ישלמו לתובעים דמי שכירות חודשיים בגין כל חודש איחור וזאת עד קבלת טופס 4, וכן הבטיחו כי שטח הדירה יעמוד על 35 מ"ר נטו. אולם, הנתבעים הפרו את כל התחייבויותיהם בכך שאיחרו במסירת הדירה מעל 3.5 שנים; לא שילמו דמי שכירות בגין האיחור; איחרו במסירת החניה וגם כשהיא נמסרה לא ניתן היה להשתמש בה וכך גם מסרו לתובעים דירה הקטנה בכ- 20% מהשטח אותו התחייבו למסור לתובעים.

טענה לאחריות הנתבעים:
לטענת התובעים, הוכח כי הנתבעים היו מארגני הפרויקט והאחראים על ביצועו, על הליווי שלו, ההחלטות בו ולמעשה היו הנפש החיה בניהול וביצוע הפרויקט (עדות הנתבע 2 בעמ' 62 לפרט' ש' 20-25, עדות הנתבע 4 בעמ' 50 לפרט' ש' 13-17. עדות הגב' גיל יפרח בעמ' 10 לפרט' ש' 17, עמ' 12 ש' 11-12 ועמ' 13).

לטענת התובעים, הם פגשו בנתבעים עוד במהלך המו"מ לרכישת הדירה. הנתבע 4 הציג עצמו כבעלים ויזם של הפרויקט (עמ' 20 לפרט' ש' 24-29). הנתבעים ניהלו את החתימה על הסכם המכר והמשיכו להציג עצמם כיזמים של הפרויקט ולא ציינו, כי התובעים רוכשים את הדירה כיד שנייה ממר דניאל כראדי. אף מתוך ההקלטות של התובעת עם הנתבע 4 עלתה המסקנה, כי הם מארגני הפרויקט והנהנים מרווחיו, ולכן כל האחריות היא שלהם. כך גם הנתבע 3 הודה כי קיבל כ- 20% ממה שקיבלה הנתבעת 1 במסגרת הסכם מובנה מולה (עמ' 50 לפרט' ש' 13-17).

לעניין הטענה, כי התובעים רכשו את הדירה ממר כראדי הרי שיש לדחותה על הסף. לטענת התובעים, הם מעולם לא פגשו אותו ולא שילמו לו ואף לא הוצג להם, כי מר כראדי הוא המוכר. התובע העיד כי מעולם לא פגש במר כראדי והמוכר שמכר לו את הדירה היה הנתבע 4 (עמ' 43 לפרט' ש' 4-5). התובעים שילמו את התמורה לעו"ד חג'ג', אשר היה הנאמן של הקבוצה, ומבחינתם הוא נציג מטעם הנתבעים.

בנוסף, הנתבעים הוציאו מכתבי שיפוי לדיירים אחרים בפרויקט בהם התחייבו הנתבעים 1-2 כי במקרה של איחור במסירת הדירה מעל 18 חודשים, הם ישפו את הרוכשים בשכ"ד קבוע עד קבלת טופס 4. על כן, ממכלול הראיות, הוכח כי הנתבעים מכרו את הדירה לתובעים והם אחראים כלפיהם.

טענה לאיחור במסירה וזכאות לפיצוי כספי:
לטענת התובעים, הנתבעים שכנעו את התובעים כי הם רוכשים דירה במצב המשול "לאישה בחודש תשיעי להריונה", אולם בפועל מסירת החזקה בדירה בוצעה ביום 01.06.16 כלומר באיחור של 43 חודשים, איחור של כ- 3.5 שנים.

לטענת התובעת, גם בפגישה הראשונה וגם לאחר מכן במסגרת החתימה על ההסכם התחייב הנתבע 4 כי הדירה תהיה מוכנה תוך 18 חודשים, כי קיים היתר בנייה לפרויקט וכי אין סיבה לעיכוב במסירתה (עמ' 26 לפרט' ש' 1-9 ועמ' 27 ש' 18-19).

גם בשיחה המוקלטת מיום 14.11.12 בין הנתבע 4 לבין התובעת, הנתבע 4 אמר לתובעת בבירור כי הוא יזכה אותה בגין האיחור במסירה (עמ' 6 להקלטה מיום 14.11.12 ש' 8-14 וגם עמ' 7 ש' 1-13).

לטענתם, חיזוק לטענה זו היא העובדה שהנתבעים סיפקו מכתבי שיפוי לדיירים אחרים בפרויקט ושם אישרו כי הפרויקט יסתיים תוך 18 חודשים וכי אם לא כך יהיה הרי שישולם פיצוי כספי (מכתב שיפוי מיום 03.03.11 שניתן לפרי גדעון ואדווה וצורף לכתב התביעה, מכתב שיפוי מיום 10.03.11 שניתן להדסה פרי).

טענה לאיחור במסירת החניה:
לטענתם, הדירה נמסרה ביום 01.06.16 אולם נמסרה ללא החניה. החניה נמסרה להם לטענתם בחלוף שנתיים ממועד מסירת הדירה וגם נכון ליום כתיבת הסיכומים לא ניתן היה להשתמש בחניה, שכן היא אינה פעילה ודיירי הבניין אובדי עצות בעניין זה.

טענה למסירת דירה בשטח הקטן ב- 20% מהשטח לו התחייבו:
לטענת התובעים, שטח הדירה לו התחייבו הנתבעים היה 35 מ"ר נטו. בפועל, הדירה שנמסרה לתובעים הינה קטנה בכ- 20% מהשטח לו התחייבו ובשטח של 28 מ"ר.

בתחילת הדרך הוצג לתובעים דוח אפס, חו"ד של שמאי מקרקעין ספקטור ירון בה נכתב כי הדירה הינה בשטח של כ- 34.5 מ"ר נטו (ללא מרפסת)- דירה עורפית (עמ' 21 לדוח השמאי ספקטור). גם בטבלת חלוקת ההוצאות שצורפה לחו"ד מופיע כי הדירה הינה בת שטח של 34.5 מ"ר תחת עמודה "שטח דירה נטו כולל ממ"ד".

גם המכתב שהוצא בקשר לחו"ד של ספקטור ביום 04.06.17 ע"י גיל סיטון, משפטן ושמאי מקרקעין, ואשר צורף לתצהירי הנתבעים 3-4 נרשם בו כי מדובר בשטח נטו.

אף בהקלטות השיחה של התובעת עם הנתבע 4 הוא אומר כי הדירה היא 35 מ"ר נטו (עמ' 1 לתמלול ש' 25-30 ובהקלטה מיום 17.07.14 עמ' 9 ש' 12-18 ועמ' 11 ש' 14-28).

התובעים גילו בהתאם למודד מטעמם, כי שטח הדירה הינו 28.30 מ"ר נטו. כך גם קבע השמאי מטעם ביהמ"ש, כי גודל הדירה הינו 29.30 מ"ר נטו ולא 35 מ"ר נטו כפי שהובטח.

לסיכום, לטענת התובעים, הנתבעים אחראים לשאת בתשלום בגין איחור במסירת הדירה ובמסירת החניה וכן פיצוי בגין קבלת דירה בשטח קטן בהרבה ממה שהובטח להם.

התובעים העמידו תביעתם על סך של 663,800 ₪.

תמצית טענות הנתבעים 1-2:
טענה להיעדר יריבות:
לטענת הנתבעים 1-2, לא קיים כל קשר בין מי מהתובעים למי מהנתבעים 1-2. כתב התביעה מייחס לנתבעים "הונאה" בקבוצת רכישה. כלל המסמכים שצירפו התובעים אינו ממוען למי מהתובעים או נוגע להם.

לטענתם, הם אינם צד להסכם רכישת זכויות מה"ה כראדי במסגרתו נרכשו זכויות במגרש מקרקעין וכך גם אין להם כל קשר להסכם. הנתבע 2 מעולם לא פגש את התובעים. אמנם הנתבעת 1 שימשה כמשווקת הקרקע של הפרויקט עובר לרכישת הקרקע, אולם כל מי שלנתבעת 1 היה קשר אליו בשיווק הקרקע חתם והצהיר כי לא יהיו לו טענות או תביעות כנגדה.

הנתבע 2 לא פעל או התחייב אישית ומעולם לא קיבל תמורה אישית, הוא אינו בעל מניות בנתבעת 1, אלא עובד החברה בלבד. לאדון כראדי לא ניתנה התחייבות ע"י מי מהנתבעים 1-2 וכך גם הוא לא נתבע משום מה בתביעה זו.

התובעים היוו חלק מקבוצת רכישה ויזמי הבנייה, הם אחראים לכל שלבי התכנון והבניה, לרבות לו"ז הבניה ואופן בניית הבניין. כמי שחתומים ומחויבים להסכמי הרכישה התובעים חתמו על הסכם שיתוף לביצוע בניה עצמית והדבר אינו קשור לנתבעים.

עוד לטענתם, לאחר רכישת הקרקע ע"י כראדי ואח', הנתבעת 1 יצאה מהתמונה והתובעים אפילו לא מוכרים לנתבעים 1-2. התובעים לא רכשו דירה מהנתבעים, מעולם לא שילמו לנתבעים, מעולם לא היה להם קשר למי מהנתבעים, לא נערכה כל פגישה ביניהם, לא הוצג כל מצג, לא ניתנה כל התחייבות, מעולם לא היה לנתבעים כל קשר לפרויקט או אפשרות להשפיע על מועדי המסירה.

אפילו בשלושת התצהירים מטעם התובעים הנתבעים אינם נזכרים ולו פעם אחת. הנתבעים הגישו תצהיר מטעם דוד עזר והצהירו כי מעולם לא היה להם כל קשר עם מי מהתובעים, לא שיווקו להם קרקע ומעולם לא פגשו אותם.

אף לעניין "מסמכי ההתחייבות", לא רק שהתובעים אינם ממוענים לאותם כתבי התחייבות, אלא שהם נושאים תאריכים מלפני חתימת הסכמי הקבוצה ורכישת הקרקע והם בוטלו במסגרת הסכמי המשווק, נספח א' שצורף לתצהיר דוד עזר. אף מטענות התובעים מדובר במתן הבטחה בעל-פה למעלה משנה וחצי ממועדי אותם מסמכים, למעשה התובעים הסתמכו על "הבטחה" שניתנה להם בנובמבר 2012 אשר הסתמכה על מסמכים לכאורה ממרץ 2011 לגבי סיום הבניה בתוך 18 חודשים, כאשר נכון למועד ההבטחה כבר חלף מניין החודשים המובטח. מדובר באבסורד בלתי אפשרי.

אף העדויות לא עבדו לטובת התובעים. כך, העדה, הגב' גיל יפרח כהן, אשר הינה חברתה של התובעת, העידה כי אינה זוכרת ממתי עד מתי עבדה ב"ג'י גרופ", עם מי הייתה קשורה, היא העבירה את כל המידע ביחס לדירה לתובעת, העידה כי התובעת ידעה מהי קבוצת רכישה, כי העסקה נרקמה לאחר רכישת הקרקע, כי היא שהטעתה את התובעת לכאורה, כי מעולם לא הייתה לה אינטראקציה עם הנתבע 2.

אף עדות התובעת סתרה את הנטען בתובענה, שכן מעדותה עולה כי אין לה שום קשר לדירה, אין בידה ייפוי-כוח או זיקה לדירה וכי כל הנטען בתצהיר אינו אמת (עמ' 19-20). כמו כן, העידה, כי היא חתומה על הסכם ביחד עם עו"ד חג'ג' כאשר החתימות לא דומות לחתימתה על ההסכם השני, כך גם התובעת לא קראה את הסכם השיתוף (עמ' 28 ש' 17, עמ' 20 ש' 21). התובעת העידה כי גיא בלושינסקי (הנתבע 4) אמר לה לא להתייחס לשם המוכר בהסכם (עמ' 21 ש' 3) וכי מאוד התרשמה מהנתבעים (עמ' 21 ש' 27). התובעת הכחישה היכרות עם המוכר שמכר לה, דני כראדי, חרף כי חתימות שניהם מופיעות על הסכם המכר שהתובעת מכחישה וטענה שנחתם רק עם אביה (עמ' 24 רישא וראו נספח א' לתצהיר).

בסופו של יום התובעת לא רכשה דבר בפרויקט, אלא רק אביה. אף לעניין התמורה לא ברור מי רשם את השיק ולפקודת מי (עמ' 23).

בסעיף 14 לתצהיר התובעת היא הצהירה, כי רכשה את מלוא זכויותיו החוזיות של הרוכש המקורי (מר כראדי), קרי "נכנסנו בנעליו לעניין הפרויקט". פעם אומרת שרכשה דירה בקבוצת רכישה ופעם אמרה כי זו לא קבוצת רכישה. התובעת הודתה כי אין לה הסכם עם הנתבעת 1 (עמ' 30-31), כי אינה יודעת דבר על תשלומים (עמ' 32 ש' 11) וכי היא תבעה כי "כולם רצו לתבוע את גיא".

לסיכום, לטענת נתבעים 1-2, לתובעת אין כל זיקה למקרקעין, הנתבעים לא הציגו בפניה דבר, לא התחייבו כלפיה לדבר, לא פגשו בה והם אינם שותפים של נתבעים 3-4. אף בהקלטות אין זכר לנתבעים 1-2.

אף עדותו של התובע, אשר רכש את הזכויות, הינה פגומה. הוא העיד, כי חתם הסכם עם מישהו שמעולם לא ראה וכי השיק שנתן לא היה לפקודת המוכר וחרף טענתו שהשיק צורף בחומר שהונח בפני ביהמ"ש הוא לא נמצא. התובע העיד כי אינו יודע מהי קבוצת רכישה ולא ידע על ההתחייבות של 18 חודשים אלא "הבת שלי קראה את ההסכם". התובע אף הודה, כי מעולם לא פגש את הנתבעים וכי כל ענייניו היו עם גיא.

לטענתם, גרסת התובעים נעדרת כל בסיס ראייתי ואף נסתרת מכלל המסמכים שצורפו על ידם- הן ביחס לטענת ההתחייבות ל- 18 חודשים וממילא ביחס לטענה כי רכשו דירה של 35 מ"ר נטו. התובעים נמנעו מלתבוע את מי שממנו רכשו את הזכויות ונמנעו מלהציג ראיות ועדים שיוכלו לאשש את גרסתם- לרבות הצגת השיק שמסרו ומועד מסירתו, ולכן הדבר פועל לרעתם.

הנתבעים 1-2 מעולם לא פגשו את התובעים, לא השתתפו בשיחות, לא הציגו מצגים ולא התחייבו לדבר. הנתבעים שימשו משווק הפרויקט, ברם תפקידם הסתיים בשלב ביצוע עסקת רכישת הקרקע ע"י הקבוצה ומר כראדי בכללם. משלב זה הם יצאו מהתמונה. אף אם הייתה התחייבות לגב' שרון ענבר, הרי שהתובעים לא יכולים להסתמך על הסכם עם צד ג' שנכון היה לנסיבותיו.

לסיכום, לטענתם, דין התביעה להידחות ויש לחייב בהוצאות ושכ"ט עו"ד.

תמצית טענות הנתבעים 3-4:
לטענת הנתבעים 3-4, הם אינם היזם או הקבלן בפרויקט הבנייה, אלא מדובר בקבוצת רכישה ברורה שהתובע היה חלק ממנה (להבדיל מהתובעת שלא הייתה רוכשת). התובעת מודה שלא ביקשה סעד מביהמ"ש שיקבע כי לא קיימת כאן קבוצת רכישה כדי שגרסתה תתקבל תחילה. על כן, ברור שיש כאן קבוצת רכישה (עמ' 29 לפרט' ש' 1-11).

קבוצת רכישה:
עדות לכך שמדובר בקבוצת רכישה היא העובדה שישנו הסכם מכר, הסכם שיתוף ודוחות שמאי מלווה מטעם הבנק, אשר ערך את החלוקה והערכה שקבעו את גודל הדירה המתוכננת וזו שנמסרה. במסמכים אלה מתואר בהרחבה מהי קבוצת הרכישה ומי הם האורגנים של קבוצת רכישה. מכאן עולה כי אין בין התובעים לנתבעים כל יריבות ועילה.

היעדר יריבות:
לטענתם, החברה היחידה שפעלה בפרויקט היא חב' ג.ב. אן פיקוח וניהול פרויקטים בע"מ, אשר לא נתבעה כאן, והתביעה לא תוקנה ביחס אליה, ולכן דין התביעה כנגד הנתבעים 3-4 הוא דחייה על הסף. העובדה שמר בלושינסקי היה הרוח החיה בפרויקט בתור חברת הניהול והפיקוח מעידה רק על מקצועיותו. יחד עם זאת, אין הדבר הופך אותו למוכר או לגורם שמתחייב אישית, אלא כמי שביצע את תפקידו.

יתרה מזו, תפקידו של הנתבע 4 בפרויקט היה רשום בהסכם השיתוף ובהזמנה לשירותי פיקוח וניהול שהוצגו, והתובעת מודה שלא קראה את הסכם השיתוף. שם רשום במפורש, כי חברת ג.ב. אן פיקוח וניהול פרויקטים היא חברת הניהול והפיקוח, היא כפופה להסכם השיתוף, שלמעשה התובע כחבר קבוצה שכר את שירותיה ושהנתבע 4 פועל מכוחה כמנהלה.

כמו כן, כדי לייחס לנתבע 4 אחריות אישית המתגברת על מסך ההתאגדות חייבים את החברה מטעמו שהייתה קשורה לפרויקט, אולם היא לא צורפה לתיק זה.

כמו כן, לא התבקשה כל בקשה להרמת מסך ולא הובהר מדוע בעלי המניות והמנהלים חבים באופן אישי בהתחייבות החברות הנתבעות.

הנתבע 4, אשר הוקלט ע"י התובעת בלא ידיעתו כאשר התובעת ניסתה למשוך אותו בלשונו, לא היה מודע לקיומה של התחייבות אישית שלו כלפי התובעים והוא דיבר רק כחברת הניהול והפיקוח של קבוצת הרכישה.

נתבעת 3 לא נטלה כל חלק בפרויקט הבנייה וגם נתבע 4 לא נטל חלק בפרויקט באופן אישי, אלא כמנהל חברת הניהול והפיקוח, שזו חברה אחרת בשם ג.ב. אן פיקוח וניהול פרויקטים בע"מ, כפי שהיא מוזכרת בהסכם השיתוף (ראו נספח ו' לכתב ההגנה, ראו עמ' 6 להסכם השיתוף וכן עדות הגב' יפרח בעמ' 13 ש' 12-15).

עדויות:
גב' יפרח, שהעידה מטעם התובעים, הודתה שאינה מבינה בנדל"ן, לא מכירה את הסכם המכר, לא מכירה את המוכר, לא נכחה בעת החתימה על ההסכם, לא מבינה בשטח הדירה וכי היא לא השתתפה בסיום הליך העסקה בין התובע לקבוצת הרכישה ולמוכר כדי להעיד על החוזה שנכרת בין הצדדים ומה נקבע בסופו של יום (עמ' 13 ש' 1-5). עוד העידה, כי היא אמרה לתובעת כי מדובר בקבוצת רכישה (עמ' 12 ש' 3-9).

במהלך ההוכחות התברר, כי רק התובע 2 הוא חבר קבוצת רכישה ומי שרכש את חלקו של חבר קבוצה אחר, מר דניאל כראדי, והפך בסיום הבנייה לבעלים של הדירה, ולכן רק לו יכולה להיות יריבות משפטית המקנה את הזכות להגיש תביעה בגין מחדלים בבנייה ובמסירת הדירה. על כן, אין לתובעת כל מעמד משפטי ועילת תביעה ויש לדחותה על הסף.

היעדר עילת תביעה:
לטענת הנתבעים, התובע היה חבר בקבוצת רכישה לפי הסכם שיתוף לבנייה עצמית, ואותה קבוצה היא הגורם היזמי. על כן, כל איחור במסירה או שינוי בגודל הדירה באחריות חברי קבוצת הרכישה. כל תביעה או טענה של חבר קבוצה נתבעת ביניהם לפי מנגנון הסכם השיתוף. בהיעדר כל מסמך אחר בכתב, התובע פנה בהליך לא נכון כלפי בעלי הדין הלא נכונים ולא לפי הסכם השיתוף.

התובע רכש את חלקו של חבר קבוצה בשם דני כראדי לאחר שכבר היה היתר בנייה ולאחר רכישת הקרקע. יש לדחות את הטענה המטילה ספק בקיומו של מר כראדי , ולו מעצם העובדה שעל בסיס ההסכם שנחתם איתו עבר הנכס לבעלות התובע בלשכת רישום המקרקעין. בכל מקרה, התביעה לא זימנה את מר כראדי לעדות והדבר פועל לרעתה.

כמו כן, התובעים יכלו להתייעץ בזמן אמת עם עו"ד חג'ג', אשר שימש כיועץ משפטי של קבוצת הרכישה בפרויקט. כך גם הם בחרו שלא לזמנו לעדות והדבר פועל לרעתם, שכן לגרסתם הוא יכול היה להבהיר את מעמדם בקבוצה בכלל ומול הנתבעים בפרט.

הוכחת התביעה:
עולה מחקירת התובעים, כי הם התרשלו בכניסתם לקבוצת הרכישה, לא ביררו פרטים מהותיים על אופייה, לא פגשו את המוכר, לא ביררו פרטים על קבוצת הרכישה ולא ראו שום עלון או הזמנה להצטרפות לקבוצת הרכישה. כפי הנראה זה גם לא עניין אותם בזמן אמת . אין למחול להם על היעדר הסכם בכתב. אין לחייב צדדים שהם לא היזם בפרויקט והכול בשל פרשנות חד צדדית של התובעים על דברים שהוקלטו בסתר.

לא היו כאן השגת הסכמות והבנות בכתב, צורפו נתבעים שאין להם מקום בהליך זה. הנטל הוא על הטוענים לקיומו של חוזה להראות את מה שהובטח להם וכי הנתבעים גמרו בדעתם להתחייב על המוסכם למרות שהדברים באחריות קבוצת הרכישה, אולם לא עלה בידי התביעה להוכיח זאת. יפים הדברים במיוחד לעניין גובה הפיצוי הנתבע, אשר היה עליהם להשיג הסכמה ברורה בכתב לגביו.

דווקא ניסיון ההיבנות של התובעים מכתבי שיפוי בודדים מטעם הנתבעת 1 בלבד שצורפו לתיק, מעיד על הצורך בהסכם חתום בכתב לגבי הפיצויים מושא ההבטחה, הנטענת, שכן באותם מקרים פרטיים הדבר עלה על הכתב בצירוף חתימה.

התובעים לא טענו כי מי מבין חברי הקבוצה קיבל התחייבות בעל-פה, אלא רק טענו לגבי מקרים בודדים של התחייבות בכתב.

אף לעניין גובה דמי השכירות התובעים טוענים לסך של 4,100 ₪ לחודש, כאשר מכתבי השיפוי הבודדים שצורפו נקבע סכום של 3,000 ₪ לחודש- גם כאן אין להם כל התחייבות בכתב בעניין גובה הפיצוי ובעיקר כאשר הוא גבוה בהרבה ממה שאושר לאחרים.

בנוסף, כל טענה שיש ביחס לממכר דינה להתברר במסגרת מנגנון תביעות של הסכם השיתוף על המפורט בו.

שטח הדירה:
לתובעים אין כל ראיה על התחייבות מסוימת לגודל דירה מהנתבעים, שממילא מוגנת בהסכם השיתוף. מודד מטעם ביהמ"ש אף קבע בסעיף 7 לחו"ד ששטח הדירה של התובע הוא 34.5 מ"ר לפי מדידה מסוג פלדלת, שהיא אינה ברוטו אלא שיטה חוקית הנהוגה ותואמת לצו מכר דירות (מפרט טכני), תשס"ח- 2008 וכפי שקבע דוח האפס לדירה שהוצא לבנק דיסקונט למשכנתאות, שהיה הבנק המלווה של הקבוצה. התובעים קיבלו את מה שהובטח להם ע"י קבוצת הרכישה.

החניה:
לטענת הנתבעים, גם בעניין החנייה לתובעים אין התחייבות ספציפית מטעם הנתבעים אשר יכולה להקים חבות. אחד העיכובים המרכזיים בפרויקט, כפי שהצהיר הנתבע 4, היה השינוי מהתוכנית המקורית מחניון חצי אוטומטי לחניון אוטומטי והוא היה מושא החלטת חברי הקבוצה והתובעים ביניהם ובניגוד לחו"ד של חב' הניהול והפיקוח והנתבע 4 העומד בראשה, שהבהירה שהדבר יגרור גידול בתקציב. טענה זו לא נסתרה.

על כן, לטענת הנתבעים, דין התביעה להידחות ויש לחייב את התובעים בהוצאות ושכ"ט עו"ד.

דיון והכרעה:
בספטמבר 2011 התובע רכש 2.57% זכויות בנכס הידוע כגוש 7092 חלק ה 112 (להלן: " הנכס"), המקנים זכויות בעלות בדירה שמספרה הזמני 8 (להלן: " הדירה"). התובע רכש את הזכויות בנכס ממר כראדי, אשר היה חבר בקבוצת הרכישה בפרויקט בנייה שבוצע ברחוב דיזיגוף 77, תל אביב. בפועל, רכ ש התובע את זכויותיו של מר כראדי כחבר בקבוצת הרכישה (להלן: " קבוצת הרכישה" ו "הפרוייקט" בהתאמה) , כמפורט בהסכם המכר שבין התובע למר כראדי (נספח א' לתצהיר התובע – להלן : " הסכם המכר"). בפועל , נרשם התובע כבעלים של הדירה בלשכת המקרקעין בשנת 2014, וליתר דיוק ביום 18.02.14 (נסח הטאבו צורף כנספח 1 לתצהיר התובעים).

התובעת הצטרפה לתביעה זו משום שליוותה את אביה, התובע, לאורך הדרך ברכישת הדירה (להלן כאמור: "התובעת"). אולם, היא איננה בעלת הדירה נשוא התביעה. יובהר, כי התובעת טענה כי בידה ייפוי כוח מאביה בכל הנוגע לעסקאות בדירה הנידונה, אולם ייפוי כוח שכזה לא צורף.

הנתבעת 1, צ.ח.מ. פתרונות בע"מ (להלן כאמור: "חברת צחמ" או "הנתבעת 1" ) היא מי ששיווקה, כאמור, יחידות דיור בפרויקט ומי ששיווקה את הדירה נשוא התביעה לחבר הקבוצה, מר דניאל כראדי (להלן: " מר כראדי" או "המוכר"), אשר מכר את זכויותיו בנכס לתובע.

הנתבע 2 הינו מנהלה של הנתבעת 1 (להלן כאמור: "מר עזר" או "הנתבע 2").

הנתבעת 3, ג'י גרופ מקבוצת בלושינסקי החזקות בע"מ, נתבעה במסגרת כתב התביעה, אולם לא צורף נסח מרשם החברות, או הסבר כלשהו לגבי תפקידה בפרויקט.

הנתבע 4, אשר נתבע כמנהל הנתבעת 3, העיד כי הנתבעת 3 איננה חברה פעילה וכי ג'י גרופ הוא רק שם מותג אשר הוא עשה בו שימוש לקידום עסקיו (עמ' 49 ש' 1-8).

הנתבע 4 הינו מי שעמד בראש חברת הניהול והפיקוח ההנדסי בפרויקט, היא "חברת ג.ב. אן פיקוח וניהול פרויקטים בע"מ" (להלן: "חברת הניהול") (ראו נספח ו' לתצהיר הנתבע 4). חברת הניהול לא נתבעה במסגרת תביעה זו.

דמויות נוספות בפרויקט: לקבוצת הרכישה בפרויקט היה יועץ משפטי, אשר שימש אף כנאמן, עו"ד יצחק חג'ג' (להלן: "עו"ד חג'ג'" או "הנאמן").

מר כראדי, כאמור, היה חבר בקבוצת הרכישה והינו האדם ממנו רכש התובע את הזכויות בדירה נשוא התביעה.

מועד רכישת הקרקע היה ביום 28.03.11. ביום 08.09.11 רכש התובע ממר כראדי, אשר היה חבר בקבוצת הרכישה בפרויקט, את זכויותיו בנכס בפרויקט דיזינגוף 77 בתל-אביב (נספח 1 לכתב התביעה). ביום 18.02.14 נרשמה בעלותו של התובע על הנכס בפנקס רישום המקרקעין (נספח 1 לכתב התביעה). עוד יובהר, כי כאשר נרכשו הזכויות בנכס כבר היה היתר בנייה לפרויקט.

התובעים טוענים, כי מעולם לא ראו או הכירו את מר כראדי וכי מי שמכרו להם את הדירה נשוא התביעה הם הנתבעים בתיק, ולכן הם אחראים מכוח התחייבותם: הן בסוגיית האיחור במסירת החזקה בדירה, הן בסוגיית האיחור במסירת החניה והיעדר שמישותה והן בסוגיית גודל הדירה.

הנתבעים 1 ו-2, אשר היו המשווקים בפרויקט, טוענים כי שיווקו את הזכויות בנכס למר כראדי וכי מעולם לא פגשו בתובעים עד יום הגשת התביעה, וכי מרגע שמכרו את הזכויות למר כראדי הם יצאו מהתמונה . אין להם כל אחריות לגבי מה עשה מר כראדי עם הזכויות מאותו מועד ואילך. כך גם, לטענתם, התובעים לא הציגו כל ראשית ראיה הקושרת אותם לנשוא התביעה.

הנתבעים 3 ו-4 טוענים, כי ראשית, התביעה כנגד הנתבעת 3 צריכה להידחות על הסף מחמת היעדר יריבות ועילה. כך גם, טוען הנתבע 4, כי אין כל יריבות מולו משעה שלא נתבעה החברה הנכונה וכן מאחר שמי שאחראי על הסוגיות נשוא התביעה הם חברי קבוצת הרכישה, אשר הם היזם. חברת הניהול, אשר לא נתבעה כאן, ואשר הנתבע 4 שימש כמנהלה, נשכרה ע"י קבוצת הרכישה למתן שירותי ניהול ופיקוח הנדסי, ותו לא.

אתייחס למחלוקת המהותיות שבין הצדדים כדלקמן:

האם מדובר בקבוצת רכישה:
ישנה מחלוקת אף באשר לשאלת היסוד בתיק האם מדובר בקבוצת רכישה אם לאו. התובעת העידה, כי אך למראית עין כתבו בכותרת "קבוצת רכישה". למעשה, בכתב התביעה עצמו בעמוד הראשון נכתב, כי מדובר בקבוצת רכישה, ולכן לא ברורה ההתנערות של התובעת מקביעה זו במסגרת הליך ההוכחות.

אין בידי לקבל טענה זו. המסמכים שצורפו מעידים על כי הזכויות בנכס נרכשו במסגרת קבוצת רכישה. אף מתוך הסכם המכר שצירפו התובעים כנספח 1 לתביעתם ניתן ללמוד על כך (להלן: " הסכם המכר").

בהסכם המכר ב"הואיל" הראשון נכתב כך: "הואיל וביום 28.03.11 חתמו חברי הקבוצה, באמצעות הנאמן, עו"ד יצחק חג'ג' (להלן: "הנאמן") על הסכם מלוא הזכויות במגרש הידוע כחלקה 112 המצוי בגוש 7092 המהווים זכות להקמה של בניין מגורים (להלן: "הבניין") ברח' דיזינגוף 77 תל אביב. העתק הסכם הרכישה מצ"ב כנספח ב' להסכם זה כחלק בלתי נפרד הימנו (להלן: "הסכם הרכישה")." (הדגשה במקור- ח.ק.)

אף בהסכם השיתוף מיום 26.03.11, שצורף כנספח א' לתצהיר הנתבעים 3-4, נאמר כי הוא מסמך המסדיר את ענייניהם הפנימיים של חברי הקבוצה.

מכל מקום, ולמען הסר ספק, אני קובעת, כי הנכס/הדירה נשוא התביעה נרכשו במסגרת קבוצת רכישה.

מעמדה של התובעת בתיק:
אין מחלוקת, כי מי שרשום בפנקס רישום המקרקעין כבעלים יחיד של הדירה נשוא התביעה הינו התובע.

ניתן ללמוד מחומר הראיות ומעדויות הצדדים, כי התובעת ליוותה את התובע (אביה) במסגרת ביצוע עסקת רכישת הדירה. עצם הליווי ועזרה לאביה במהלך רכישת הדירה אינו מקנה לתובעת מעמד משפטי, ובעיקר כאשר התובע הוא האדם היחיד, כאמור, הרשום בנסח לשכת רישום המקרקעין כבעלים של הדירה. התובעת, בנסיבות שפורטו לעיל הייתה עדה נחוצה, אך לא מצאתי כי קיימות לה זכויות כצד לתביעה ובוודאי שלא כבעלים של הדירה.

התביעה מבוססת על התחייבות חוזית, אשר לטענת התובעים, הופרה בשלושה נושאים עיקריים: איחור במסירת חזקה, במסירת חניה ובגודל הדירה. חומר הראיות שהוגש על ידי הצדדים לא נותן את כל הפרטים הנדרשים לקביעת ההתחייבויות, אשר נטען כי הופרו, כפי שיפורט בהמשך הדיון.

כך גם עצם חתימת התובעת על הסכם מכר (בנפרד) עם מר כראדי אינו מקנה לה מעמד משפטי. הסכם המכר עליו חתום התובע כולל תאריך בכותרתו וכן חותמת וחתימה של עו"ד חג'ג' עם כיתוב "נאמן למקור". לא כך הסכם המכר של התובעת עם מר כראדי, שם חסר תאריך וחסרה חתימתו של הנאמן, עו"ד חג'ג'. "בסופו של דבר" כפי שהעידה התובעת " הדירה נרשמה על שם אבא שלי הוא הקונה" (פרוטוקול עמוד 20 שורות 14-15).

לאור כל האמור לעיל, לתובעת אין כל מעמד משפטי במסגרת התיק.

טענה להיעדר יריבות:
הנתבעת 3:
ראשית, ייאמר בעניין הנתבעת 3, כי בהתאם לכתב הזמנה לפיקוח וניהול הנדסי (נספח ו' לתצהיר נתבעים 3-4) נכתב, כי הצדדים להסכם השיתוף מינו את חברת "ג.ב. אן פיקוח וניהול פרויקטים בע"מ" כ"מנהל ומפקח הנדסי" של הפרויקט (להלן כאמור: "חברת הניהול"). השירותים שהוזמנו מחברת הניהול פורטו באותו מסמך (כגון: הכנת מסמכים לניהול מו"מ עם קבלנים, ליווי בתכנון, כולל אדריכלות וכד', תיאום ופיקוח על עבודות בניה וכו'). הנתבע 4 הינו מי שעמד בראש חברת הניהול. כאמור לעיל, חברת הניהול לא נתבעה במסגרת תביעה זו.

התובעים לא פירטו בכתב התביעה מה היה תפקידה של הנתבעת 3 בפרויקט, לא צירפו נסח מרשם החברות ולא הציגו כל ראיה הקושר ת את הנתבעת 3 לפרויקט . בהיעדר טענה הסותרת את עדותו של הנתבע 4, כי הנתבעת 3 אינה פעילה וכי ג'י גרופ הוא שם מותג בלבד אשר הנתבע 4 עשה בו שימוש לקידום עסקיו, הרי שיש לסלק את התביעה כנגד הנתבעת 3 על הסף מחמת היעדר יריבות.

הנתבע 4:
הנתבע 4 העיד, כי הוא "לא עוסק בג'י גרופ בבלושינסקי מקבוצת ג'י גרופ אחזקות. אני בעלים לחברה של פיתוח הנדסי שמנהלת ומפתחת בעיקר קבוצות רכישה." לטענתו, מאחר שחברת הניהול לא נתבעה במסגרת התביעה ומאחר שהוא קשור לתביעה במסגרת כובעו כמנהל חברת הניהול ולא באופן אישי וכן מאחר שחברי קבוצת הרכישה הם היזם ולא הוא, הרי שיש לסלק את התביעה כנגדו מחמת היעדר יריבות ועילה.

עוד העיד הנתבע 4, כי ע"פ ההסכם שהיה לו בפרויקט עם בעלי הקרקע והיזמים החברה שלו שימשה כמנהלת אדמיניסטרטיבית בחברת פיקוח הנדסי שהחזיקה מתחתיה מפקח שטיפל בנושאים ההנדסיים (עמ' 49 ש' 1-8).

עוד העיד הנתבע 4, כי את קבוצת הרכישה ארגנה הנתבעת 1, וכי היא הייתה אחראית על כל השיווק ע"פ ההסכם (עמ' 49 ש' 27-31). הוא העיד כי הנתבעת 1, אשר הייתה משווקת הפרויקט, הייתה מקבלת ייעוץ הנדסי וניהולי מהחברה אשר בבעלותו של הנתבע 4, ולכן גם היא הייתה זכאית ל- 20%. הנתבע 4 העיד, כי הוא קיבל 20% עבור השיווק ובנוסף תשלום חודשי שנע בין 30,000 ₪ ל- 40,000 ₪ (עמ' 50).

הנתבע 4 העיד, כי חברת הניהול של הפרויקט הייתה חברת ג.ב. אן פיקוח וניהול פרויקטים בע"מ, אשר היא החברה שבבעלותו. עוד העיד, כי גם בשלב רכישת הקרקע הנתבעת 1 קיבלה ממנו ייעוץ הנדסי וניהולי וכי לא היה לו שום קשר חוזי לרכישת הקרקע או לשיווק (עמ' 51 ש' 19-23).

בעניין מכתבי השיפוי העיד הנתבע 4, כי החברה בבעלותו חתמה רק על התחייבות בפני דיירת בשם שרון ענבר וזה היה נכון במקרה שלה בלבד. כמו כן, העיד כי הוא לא חתום ולא מוזכר במכתבי השיפוי לדיירים נוספים בפרויקט (עמ' 52 ש' 18-26).

הנתבע 4 העיד כך:

"ש.ב. אין מחלוקת שאתה נתת את השירותים שאתה ציינת לפרויקט דיזינגוף 77?
ת. כן.
ש. אתה עשית את זה במסגרת ישירה?
ת. לא. במסגרת ג.ב. אן פיקוח וניהול פרויקטים בע"מ. בלושינסקי החזקות זה חברה אחרת בכלל. לא קשורה לפרויקט. היא אפילו לא פעילה. ג'י גרופ זה היה שם של מותג שבתקופה מסוימת השתמשתי בו לקידום העסקים שלנו."
(עמ' 52 ש' 27-32).

אפנה כעת להוראות החקיקה וההלכה הפסוקה הנוגעים לענייננו בטרם אמשיך את הדיון, להלן:

הפן הנורמטיבי:
יפים הדברים שנאמרו בעניין הדרישה לכתב בעסקת מקרקעין במסגרת ע"א 5566/18 עזבון המנוח סמי שמעון ז"ל נ' רשות מקרקעי ישראל, מפי כב' השופט ע' גרוסקופף (פסק דין מיום 03.12.20) :

"ההבטחה הנטענת, על מכלול רכיביה, היא בגדר התחייבות לעסקה במקרקעין. דיני החוזים מתנים את תוקפה של התחייבות שכזו בכך שניתנה בכתב (סעיף 8 ל חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969), וזאת הן בשל הקושי המהותי לייחס גמירות דעת להתקשר בעסקה כבדת משקל בלא שהדברים הועלו על הכתב, הן בשל הקושי הראייתי ללמוד על קיומה של ההתקשרות ועל תנאיה מדברים שעל פה (ראו דניאל פרידמן נילי כהן, חוזים כרך א', 468-464 (מהדורה שנייה, 2018)) ".

ראו באותו עניין גם הדברים שנאמרו במסגרת ע"א 380/88 מוהיב טוקאן נ' פאטומה פאהיימה אלנששיבי, פ"ד מה(5) 410, עמ' 424 , מפי כב' השופט ג' בך:

"נוכל, אם כן, לסכם, כי דרישת הכתב היא מהותית במובן זה, שללא מסמך בכתב, המעיד על קיום עיסקה במקרקעין (על כל פרטיה המהותיים שאינם ניתנים להשלמה מהחוק), העיסקה איננה תקפה, ולא ניתן להוכיח את קיומה בדרכים חלופיות (וראה הסבריה של כהן במאמרה הנ"ל, בעמ' 396-400). עם זאת, אין המסמך חייב לגלם את ההתחייבות עצמה, אלא מספיק שהוא מעיד באופן ברור על קיומה."

יפים לענייננו אף הדברים שנאמרו בעניין חזקת החתימה על מסמך. בעניין זה ראו את הדברים שנאמרו מפי כב' הנשיא זוסמן (כתוארו דאז) במסגרת ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113, בעמ' 117, להלן:

"בדרך כלל דין הוא, שאדם החותם על מסמך בלא לדעת תוכנו, לא יישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא".

ובהמשך לדברים אלה נאמר:
"על המעלים טענת אפסות לסתור חזקה זו, ולהוכיח את גירסתם בראיות פוזיטיביות כאפשרות קרובה." (ראו ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם [7], בעמ' 91-92; ע"א 624/88 גולד נ' מעוז [8], בעמ' 503 ).

כך גם ראו את הדברים שנאמרו במסגרת ע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' רייז, פ"ד נח(3), 934, עמ' 945, להלן:

"אכן, כלל הוא, כי חזקה על אדם החותם על מסמך, כי הוא קרא והבין את תוכנו. כך בכלל, וכך בוודאי מקום בו מדובר בחתימה על מסמך כה מהותי כגון שטר משכנתא (ע"א 1513/99 חיים דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נד(3) 591; ע"א 6645/00 שלמה ערד, עו"ד נ' ז'אק אבן, פ"ד נו(5) 365). אדם החותם על מסמך מבלי שטרח לעיין בו, לא יישמע, בדרך-כלל, בטענת Non Est Factum או בטענה דומה (וראו ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' לופו, פ"ד נד(2) 559)."

הראיות בתיק :
כאן המקום לציין, כי חסרים בענייננו מסמכים ופרטים מהותיים, כגון: הסכם רכישה, אשר הינו חלק בלתי נפרד מהסכם המכר, אולם לא צורף אליו (אף הסכם השיתוף צורף ע"י הנתבעים 3-4 ולא ע"י התובעים והוא מצוין בהסכם המכר) ; חסר העתק השיק ששולם עבור דמי קדימה לרכישת הדירה וכן רשומה בנקאית להעברת יתרת הכספים; לא ידוע למי הועבר השיק שנרשם במעמד החתימה על הסכם המכר (התובע העיד, כי רשם שיק אבל אינו זוכר לפקודת מי- על כך בהמשך). כך גם לא הובאו לעדות עדים רלבנטיים כמו: עו"ד חג'ג' ומר כראדי, אשר היו יכולים לשפוך אור על המקרה דנן. אין ספק שהפרטים שניתן היה ללמוד ממסמכים אלו היו מהותיים ורלוונטיים למחלוקות שבין הצדדים.

העדה אשר כן זומנה למתן עדות מטעם התובעים, הגב' גיל יפרח (להלן: "הגב' יפרח"), אשר פעלה כמתווכת "פרי לנסרית" בהליך השיווק של הדירות, לא נתנה מענה מספק על דוכן העדים ועדותה לא הועילה לגרסת התובעים , וזאת מבלי להתייחס לחברות שבין התובעת לעדה, אשר הייתה זו שעניינה את התובעת בפרוייקט. לאור האמור, אין ספק, כי התובעים התקשו מלכתחילה לעמוד בנטל ההוכחה. מדובר בעדה שהעידה כי זו הייתה עסקת התיווך היחידה שביצעה .

הדבר המהותי החסר, אשר יש לו משקל של ממש, הינו הסכם ישיר המקשר בין הצדדים. הפגישות הפרונטל וית שהתקיימו בין הנתבע 4, מר בלושינסקי, לבין התובעת, אינם תחליף להסכם בכתב בעסקת מקרקעין . בעניין זה יוער, כי אמנם מתוך ההקלטות שצירפו התובעים עולה, כי הנתבע 4 השתמש במילים כמו "אנחנו רכשנו את המגרש.. קיבלנו חזקה.." בגוף ראשון, אולם סגנון דיבור שכזה אינו יוצר חבות משפטית, ובוודאי שלא במקרקעין, כאשר החוק דורש מסמך בכתב (סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 וכן ראו את הדברים בפרק הפן הנורמטיבי ). שיחה מוקלטת שכזו יכולה לכל היותר להיות עדות מסייעת כאשר מדובר בעסקת מקרקעין, שכן כאמור, כאשר מדובר בעסקה במקרקעין דרישת הכתב הנה מהותית .

קיומן של התחייבויות חוזיות בכתב לדיירים אחרים (כמו כתבי השיפוי שצורפו), מחזקת את הטענה שהיה צורך במסמך בכתב ליצירת התחייבות, ומסמך שכזה בין מי מהתובעים למי מהנתבעים לא הוצג לבית המשפט, ועולה מחומר הראיות שגם לא קיים. הצורך במסמ ך בכתב לעיגון כל שינוי או התחייבות נוספת מצוי בסעיף 11.3 להסכם המכר שצורף לכתב התביעה.

אין חולק, כי הדירה נמסרה לאחר יותר משמונה עשר חודשים ממועד רכישת הקרקע, אך יחד עם זאת, לא עלה בידי התובעים להוכיח, כי הובטח להם שיקבלו חזקה בדירה לאחר 18 חודשים כפי שהוצג במכתבי שיפוי לשני דיירים אחרים בפרויקט. עצם העובדה שדיירים מסוימים קיבלו מכתב בעניין האיחור במסירת החזקה בעוד שאחרים לא קיבלו מכתב כזה, כמו התובעים, מעיד כי לצורך קבלת הפיצוי היה צורך במסמך בכתב. לתובעים לא היה מסמך כזה ואף למר כראדי, ממנו רכשו את הזכויות.

הנתבעים 1-2:
הנתבע 2, מר דוד עזר, העיד, כי תפקידו בפרויקט היה לשווק יחידות קרקע בקבוצות רכישה (עמ' 60 ש' 17). עוד העיד, כי הוא מכר דירה למר כראדי ולגבי מה שעשה כראדי אח"כ אין לו מושג (עמ' 60 ש' 22-23).

הנתבע 2 העיד, כי החברות שבבעלותו ובבעלות הנתבע 4 היו בין מארגני הפרויקט (עמ' 62 ש' 24-25). הנתבע 2 העיד, כי לא ניתנה כל התחייבות לשיפוי על איחור במסירה לתובעים, אלא לדיירת בשם שרון ענבר וכי לתובעים אין שום קשר לכך (עמ' 63 ש' 3-8).

לטענת הנתבע 2, הוא מכר את הדירה למר דניאל כראדי והוא שנרשם בטאבו. לאחר כמה חודשים נודע לו, לטענתו, שהדירה הועברה הלאה. עוד העיד, כי הוא לא דיבר עם התובע וכי קיבל את שכרו ביום רכישת הקרקע ולא היה לו שום קשר לפרויקט (עמ' 65 ש' 5-7).

הנתבע 2 אף הפנה להסכם משווק שנחתם עם דיירים אחרים בפרויקט (להלן: "הסכם משווק"- נספח א' לתצהיר הנתבע 1), לפיו נכתב ברחל בתך הקטנה כי "עם החתימה על הסכם לרכישת הזכויות במקרקעין, יסתיים תפקיד המשווק, והמשווק לא יהיה אחראי לבניה ו/או לניהולה". יחד עם זאת, לא הוצג הסכם משווק עם התובעים, או עם מר כראדי, אשר לו שיווקה הנתבעת 1 את הדירה הנידונה.

מכאן, לאחר דיון בסוגיות הסף, יש לבחון את התביעה לגופה:

טענה לאיחור במסירת הדירה:
לטענת התובעים, הובטח להם, כי תוך 18 חודשים בלבד מיום רכישת הקרקע (28.3.11), הם יקבלו את החזקה בדירה, דהיינו בנובמבר 2012. בפועל, לטענתם, מסירת החזקה בוצעה ביום 01.06.16, באיחור של 43 חודשים.

ביום 09.06.16 התקבל אישור אכלוס (צורף כנספח ד' לתצהיר התובעים).

ביום 15.02.17 התקבל אישור אכלוס נוסף עבור מתקן החניה והושלם אישור לאכלוס ושימוש לבניה (נספח ה' לתצהיר הנתבעים 3-4).

יובהר, כי אין מחלוקת שהחזקה בדירה לא נמסרה תוך 18 חודשים ממועד רכישת הקרקע. המחלוקת הינה לגבי ההתחייבות למועד כלפי התובעים.

בכל הנוגע למועד מסירת החזקה העידה התובעת כך:

"ש.ב. בהסכם שאתם חתמתם עליו מה כתוב בהסכם מתי צריך לקבל את הדירה ?
ת. לא מופיע. זה לא רשום.
ש. כשראית שזה לא רשום שחתמתם על ההסכם ?
ת. לא ביקשתי כי גיא אמר לי אם הדירה לא מוכנה תוך 18 חודשים אז את מקבלת שכירות כל חודש עד שהיא תהיה מוכנה. את ההסכמה הזאת לא עיגנתי בכתב. סמכתי על גיא. אין לנו מחלוקת. מה גם כשכל הרוכשים האחרים קיבלו הבטחה בכתב. היזם התחייב לכולם אותו הדבר. .. כשעברו 18 חודשים ולא קיבלתי חזקה ולא קיבלתי את הפיצוי באתי מצוידת במכשירי הקלטה ואז גיא הסביר לי שיש איחור של 5 חודשים ושעוד 5 חודשים אם אני לא אקבל חזקה בדירה אז אני אקבל פיצוי. יש את זה מוקלט. זה מופיע בתמלול."
(פרט' עמ' 25 ש' 31-32 ועמ' 26 ש' 1-8).

ועוד העידה התובעת כך :

"ש. לשאלת ביהמ"ש את חתמת על הסכם שאת או אביך בצד אחד ?
ת. כן. בצד השני היה עו"ד חג'ג' מטעם גיא בלושינסקי. "
(פרט' עמ' 28 ש' 16-17).

התובעת העידה, כי מעולם לא דיברה עם הנתבע 2 וכי היא לא יודעת האם הוא בעלים או מנהל של הנתבעת 1, אבל יש לו חלק מהותי בחברה (עמ' 29 ש' 26-27, 30-31). היא העידה כי אין לה הסכם משווק כמו של שרון ענבר (עמ' 30ש' 19-20).

התובע העיד כי היה אצל הנתבע 4 במשרד לרכישת הדירה והוא אמר שיש אדם שקנה דירה והוא מבטל אותה והשם שלו כראדי ואמר שהתובע ייכנס במקומו. כמו כן, העיד כי הוא השאיר את השיק אצל הנתבע 4, אבל לא זוכר לפקודת מי רשם את השיק, אבל בטוח שלא לפקודת כראדי (עמ' 35 ש' 8-10). עוד העיד כי לא קרא את ההסכם, אלא האמין באנשים (עמ' 35 ש' 15-20).

התובע העיד, כי מסר את השיק לנתבע 4 במאי 2011 (שיק דמי קדימה בסך 575,000 ₪), כלומר טרם חתם על הסכם המכר , אשר נחתם רק בספטמבר. הדירה נרכשה בסכום כולל של כ- 1,340,000 ₪ (עמ' 38 ש' 32 ועמ' 42).

הנתבע 4 העיד, כי לא הוא ולא החברה מטעמו אחראים על שיפויים או זיכויים הקשורים באיחור במסירת הדירה וכי בהקלטות הוא דיבר בשם הקבוצה שהוא ניהל. הוא הסביר כי הוא הגורם המקשר מול הקבלן והוא מביא את תלונות הדיירים לקבלן אשר צריך לפצות או לשפות בהתאם (עמ' 57 ש' 30-32 ועמ' 58 ש' 1-11).

במסגרת ההקלטות הנתבע 4 הסביר לתובעת, כי היא רכשה את הדירה בקבוצת רכישה וכי "אנחנו רכשנו את המגרש... קיבלנו חזקה באוקטובר (2011- ח.ק.)", עוד הבהיר כי בניין כזה לוקח לבנות שנה וחצי במינימום (תמלול הקלטה צורף כנספח ב' לתצהיר התובעת. ראו עמ' 4 ש' 15 ואילך ועמ' 5 ש' 23). הנתבע 4 המשיך בדבריו ואמר לתובעת: "אבל אה, מה שאני עושה אתך... יגיע התאריך של שנה וחצי מאוקטובר... אנחנו ניקח את הסכום מה שמגיע לך, או שאני אזכה אותך בסוף..." (עמ' 6 ש' 8-11).

הנתבע 2 (מר עזר) העיד, כך:

"ש. כשאתם שיווקתם את הפרויקטים, נציגים מטעמך, כחלק מהמידע שהעברתם היה הפרויקט להסתיים בתוך 18 חודשים ?
ת. כן, זו הייתה האמונה באותו זמן".
(פרט' עמ' 63 ש' 13-15).

הנתבע 4 (מר בלושינסקי) העיד בעניין האיחור במסירת החזקה בדירה, כך:

"ש. זאת אומרת שאותם מכתבי השיפוי שיצאו מטעמך ?
ת. לא. תדייק לא יצאו ממני שום מכתבי השיפוי.
ש. זאת אומרת שמה שאתה וטוען למרות שניתנו מכתבי ההתחייבות שניתנו במסגרת הפרוייקט לפיהם איחור במסירת הדירות בגין איחור יי נתן פיצוי ולמרות דבריך בתמלול ההקלטה אתה טוען שלא התחייבת בפני הגברת יקותיאל?
ת. אחד, לא התחייבתי בפני הגברת יקותיאל. שניים: לא התחייבתי בפני כל הרוכשים על מכתב ההתחייבות שאתה מדבר עליהם. שלוש: גם על המכתב שהתחייבתי למיטב יד יעתי, לא מגיע לה פיצוי, הואיל שבקבוצות רכישה היזם הוא הרוכשים, הייתה פה החלטה של הרוכשים וביניהם הגב' יקותיאל, להחליף את החניון, החלטה שאני התנגדתי לה, יש לי הוכחות שאני התנגדתי לה, החלטה זו גרמה לעיכוב של מעל שנתיים וחצי, כך שגם למכתב היחידי שאני שהתחייבתי לגברת ענבר - אני לא חושב שמגיע לה פיצוי כספי. "
(פרט' מיום 17.05.20 עמ' 58 ש' 12-22).

לאחר עיון בכל המסמכים שצורפו ומשמיעת העדים, אני קובעת לעניין האיחור במסירת החזקה בדירה, כי אמנם היה איחור במסירת החזקה, אולם לא מצאתי, כי על הנתבעים לפצות את התובעים בעניין זה .

כאמור לעיל , קבעתי כי אין יריבות חוזית בין הצדדים, שעה שלא הוצג הסכם בכתב בין התובע למי מהנתבעים, וזאת למרות שמדובר בעסקה במקרקעין, אשר דרישת הכתב הנה מהותית בה . ההקלטות שתמלולן צורף (בעניינו של הנתבע 4) אין בהן לבד ליצור התחייבות חוזית במקרקעין ולהטיל אחריות על הנתבעים. כך גם, כפי שההלכה הפסוקה מורה, קיים קושי ראייתי ללמוד על קיומה של ההתקשרות ועל תנאיה מדברים שנאמרו בעל-פה, או לחילופין, משיחות ספורות שהוקלטו אשר הנימה האישית בהן מודגשת. לאור כך, לא עלה בידי התובעים להוכיח את אחריות הנתבעים לעצם האיחור במסירה מחד, ומאידך לחבותם לפיצוי כלפי מי מהתובעים.

טענה לאיחור במסירת החניה והיעדר שמישותה:
לטענת התובעים, אף במסירת החניה היה איחור וגם לאחר שקיבלו את החזקה בחניה לא ניתן להשתמש בה כלל.

במסגרת נספח ג' לתצהיר הנתבעים 3-4 חברת הניהול הבהירה במכתבה מיום 19.11.12, באמצעות עו"ד חג'ג', כי אין באפשרותה לרכוש את מתקני החניה האוטומטים כחלק מהתקציב. עוד הבהירה, כי רוכש שברשותו חניה צריך להוסיף 50,000 ₪ לידי עו"ד חג'ג' בנאמנות. כמו כן, צוין כי רוכש שלא ישלים את יתרת התשלום שנקבעה לעניין החניה יוחזרו לו 50,000 ₪ אשר שילם עבור החניה ומקום החניה יימכר.

הנתבע 4 העיד לעניין החניה כך:

"ש. זיכיתי (צ.ל. "זיכית"- ח.ק.) אותה ?
ת. בטחה זיכיתי אותה. אתה יודע שהגב' יקותיאל לא שילמה על מקום חניה. בתמליל כתוב שאני אזכה אותה ואני אכן זיכיתי אותה באמצעות הקבלן. הגרת (צ.ל. "הגברת"- ח.ק.) עשתה מזכן (צ.ל. "מזגן"- ח.ק.) ולא שילמה על צנרת עד הגג למזגן. הגב' יקותיאל לא שילמה על חנייה. "
(פרוטוקול מיום 17.05.20, עמ' 58 ש' 23-26).

גרסת הנתבע 4, כי התובעים לא שילמו על חנייה - לא נסתרה. כמו כן, לא הוצג בפניי כל מסמך לפיו התובעים שילמו סכום כספי כלשהו עבור החניה. אף אם מדובר בסכום אשר הינו חלק מהסכום ששולם בגין רכישת הדירה, הרי שגם מסמך כזה לא היה בידי התובעים להציג.

יתרה מזאת, לא זומנו דיירים נוספים בפרויקט להעיד בעניין זה כדי לחזק את גרסת התובעים לאחריות מי מהנתבעים כלפי התובעים לאיחור במסירת החזקה בחניה או שמישותה.

על כן, לא עלה בידי התובעים להוכיח ראש נזק זה ואני דוחה טענה זו.

טענה כי שטח הדירה קטן ממה שהובטח:
לטענת התובעים, כבר בתחילת הדרך הוצג להם דוח אפס, כלומר חוות-דעת של שמאי המקרקעין מר ספקטור ירון, עליו גם חתום השמאי והמתכנן העירוני, מר גיל סיטון (להלן: "מר ספקטור", "מר סיטון" ו" חו"ד ספקטור" או "דוח אפס" בהתאמה), בה נכתב בפירוש כי הדירה אותה רכשו התובעים הינה בשטח של כ- 34.5 מ"ר נטו (ללא מרפסת)- דירה עורפית (התובעים הפנו לעמ' 21 לדוח אפס, שצורף כנספח ד' לתצהיר הנתבעים 3-4).

לטענת התובעים, שטח הדירה לו התחייבו הנתבעים היה 35 מ"ר נטו. בפועל, הדירה שנמסרה לתובעים הינה קטנה בכ- 20% מהשטח לו התחייבו ובשטח של 28 מ"ר.

לעניין שטח הדירה העיד הנתבע 4 כך: " לא הובטח לגברת יקותיאל מעולם שום גודל של דירה." עוד העיד, כי בקבוצות רכישה אי אפשר להבטיח גודל של דירה וכי יש בארץ כל מני שיטות מדידה (עמ' 53 ש' 9-23). עוד העיד כי הדוח הקובע ע"פ ההסכמים בעניין זה הוא דוח אפס (עמ' 53 ש' 32). עוד העיד, כי העו"ד של הפרויקט היה עו"ד יצחק חג'ג' והוא חבר טוב של מר כראדי ממנו נרכשה הדירה (עמ' 57 ש' 14-19).

בהקלטות שצירפה התובעת נשמע הנתבע 4 משיב בחיוב לשאלת התובעת האם הדירה באמת 35 מ"ר שטח רצפה (תמלול הקלטה נוסף שצורף כנספח ב' לתצהיר התובעת).
בתמלול נוסף מיום 17.07.14 (נספח ב' לתצהיר התובעת) אמר הנתבע 4, כי הדירה 35 מ"ר נטו וברוטו פלדלת 42 מ"ר (עמ' 9 ש' 17 לתמלול).

בעניין שטח הדירה, טען הנתבע 2 בעדותו, כי אין להסתמך על דוח אפס אלא על הגרמושקה (עמ' 64 ש' 17-18).

בשל המחלוקת בעניין שטח הדירה התמנה מומחה מטעם ביהמ"ש, מר אבו ריא, אשר הינו מודד מוסמך (להלן: " מומחה ביהמ"ש"). חוות-דעתו של מומחה ביהמ"ש צורפה לתיק ביום 20.02.19.

בהתאם לחו"ד מומחה ביהמ"ש נקבע, כי שטח הדירה נטו הינו 29.30 מ"ר (כולל קירות פנים), ושטח הדירה ברוטו (פלדלת) הינו 34.50 מ"ר.

למעשה, אין מסמך אליו מפנים התובעים אשר מציין ברחל בתך הקטנה את שטח הדירה הנידונה.

כאשר מעיינים בדוח אפס של השמאים, מר ספקטור ומר סיטון (נספח ד' לתצהיר נתבעים 3-4), בעמ' 11 בפסקה י' נכתב כך: "בהתאם לפרוטוקול ישיבת ועדת המשנה לתכנון ולבנייה מספר 179ב' מתאריך 11.12.1996, הוחלט בין היתר, כי ברחובות דיזינגוף, בן יהודה, אלנבי ונחלת בנימין תאשר הוועדה חלוקה לדירות בתנאי שגודל דירה לא יפחת משני חדרים, בשטח ברוטו מינימלי של 35 מ"ר".

התובעים הפנו לעמ' 21 בדוח אפס, שם ישנה טבלה שכותרתה "הכנסות (כולל מע"מ)". בטבלה יש תיאור יחידות הדיור השונות. לטענת התובעים, צוין כי "דירת 2 חדרים בשטח 34.5 מ"ר נטו (ללא מרפסת) – דירה עורפית" היא הדירה נשוא התביעה, ולכן, לטענתם, מכאן ניתן ללמוד ששטח הדירה צריך היה להיות 35 מ"ר נטו ולא ברוטו. לטענתם, מתוך חישוב שערכו יש לשלם להם פיצוי בגין כך בסך של 420,000 ₪ (סעיף 25 לכתב התביעה).

יצוין, כי בסיכומיהם התובעים אינם נוקבים בסכום הנזקים, אשר לטענתם על הנתבעים לשלם בגינם. הסכומים נקובים בכתב התביעה וביחד מגיעים לסך של 663,800 ₪. יחד עם זאת, אין פירוט אודות גובה הנזקים הנטענים בסיכומי התובעים או בסיכומי התשובה מטעמם , אלא נכתב כי יש לקבל את התביעה במלואה, מבלי שנערכו השינויים בסכומים לאחר שהתקבלה חו"ד מומחה ביהמ"ש (בעניין שטח הדי רה).

לאחר עיון במסמכים ושמיעת העדויות אני קובעת, כי לא עלה בידי התובעים להוכיח, כי נגרם נזק בעניין שטח הדירה שהובטח, שכן לא הוצג מסמך או הסכם ממנו ניתן ללמוד מהו שטח הדירה במ"ר שהובטח לתובע כאשר רכש את ה זכויות בדירה. דוח אפס הינו דוח רעיוני ממנו ניתן ללמוד באופן כללי על הפרויקט והדירות שיימכרו במסגרתו, אולם אין הדבר יכול להחליף הסכם ספציפי של דירה, אשר בו מפורטים כל פרטי היסוד של הדירה הנרכשת, ביניהם שטח הדירה. הסכם המכר קובע כי התובע רוכש 2.57 אחוז מהנכס ואין שום הוכחה שהדירה שנמסרה לתובע הייתה פחות מ2.57 אחוז משטח המגרש.
משכך, אני דוחה את הטענה בדבר שטח הדירה.

סיכום הדברים :
ממכלול הראיות עולה, כי התובע רכש זכויות (2.57%) בנכס מקרקעין, שהיה מגרש ברחוב דיזינגוף 77 בתל אביב, ואשר היה מיועד לבניית בניין מגורים. באופן מעשי רכש התובע דירה בשטח ברוטו (פלדלת)של 34.50 מ"ר ( שטח זה כולל שטח נטו ומחצית מהקירות המשותפים וקירות חוץ בשלמותם – מתוך חוות דעת מומחה ביתה משפט סעיף 3 ב). התובעת לא רכשה כל חלק בנכס , אלא ייצגה את אביה בהליך הרכישה . מעמד זה לא יוצר יריבות בינה לבין מי מהנתבעים ובוודאי שלא יריבות חוזית, וזאת לאור מהות התביעה.

התובעת כמובן יכולה להעיד על השתלשלות העניינים, אך היא בגדר עדה ולא תובעת. לגבי הנתבעים 1,2, ו - 4 הרי שקיימת יריבות תיאורטית, אך נטל ההוכחה רובץ לפתחם של התובעים, או למעשה התובע, אשר לא הצליחו להרימו.

לגבי הנתבעת 3 - לא הוכח, כי קיימת ולו יריבות תיאורטית ולא הוכח , כי קיים כל קשר בינה לבין הפרויקט המדובר. התובע רכש את הזכויות בנכס ממוכר בשם דניאל כראדי, כפי שמצוין בהסכם המכר אשר צורף ע"י התובע לכתב התביעה ולתצהיר ו.

ממכלול הראיות עולה , כי התובע למעשה רכש את זכויותיו של מר כראדי בקבוצת הרכישה. לא צורף כל הסכם היוצר קשר חוזי בין התובע לבין מי מהנתבעים. התובע אף לא הגיש תצהיר, או זימן לעדות , את מר כראדי או את עו"ד חג'ג' כדי לתת פרטים נוספים על רקימת העסקה. פרטים מהותיים רבים נותרו עמומים, במיוחד שמעדות התובע עולה שהוא עצמו לא זוכר פרטים מהותיים שיכול והיו מעידים על קשר מחייב בין מי מהנתבעים לתובע, כמו למשל, העתק ההמחאה שניתנה כתמורה לרכישת הנכס, או ההעברות הבנקאיות שבוצעו לשם כך (מסמכים שניתן היה לאתר בקלות). התובע אף לא זכר לטובת מי רשם את ההמחאה ולטובת מי ביצע את ההעברות הבנקאיות. אף את מיקום משרדי הנתבעים לא זכר התובע (פרוטוקול עמוד 36 שורה 13 ).

כאמור, לטענת התובעים, הנתבעים לא עמדו בהתחייבות ם בשלושה נושאים : מועד מסירת החזקה בדירה, מסירת החזקה בחניה ושטח הדירה. אין למעשה מחלוקת בין הצדדים, כי אף אחד מנושאים אלו אינו מעוגן בהסכם בכתב שמי מהנתבעים צד לו. לא הוצג גם אף הסכם המעגן נושאים אלו בין מר כראדי, ממנו קנה התובע את הנכס, לבין מי מהנתבעים.

התובעים מבססים חבויות אלו על המצגים שהוצגו כלפיהם בעל-פה על ידי הנתבע 4, כשהם תומכים טענה זו בשיחות מוקלטות שהוקלטו על ידי התובעת עם הנתבע 4 וכן על מכתבים שנ יתנו לדיירים אחרים.

כלל ידוע הוא, כי עסקה במקרקעין אמורה להיות מוסדרת במסמך בכתב. הקלטות יכולות לשמש סיוע, אך לא תחליף למסמך בכתב החתום על ידי הצדדים הרלוונטיים. גם מכתבים לרוכשים אחרים אינם תחליף למסמך בכתב בין התובעים למי מהנתבעים, מה גם שאף אחד מהם לא זומן להעיד על הנסיבות לאותה התחייבות.

מדובר בתנאים עיקריים של הסכם המכר, אשר התובעים מבקשים כי יהוו חלק מההסכם, למרות שאין מחלוקת כי הם לא מופיעים בו. מדובר למעשה בצירוף צד להסכם, קביעת מועדים וקביעת שטח דירה במ"ר . תנאים אלו היה על הצדדים לוודא לפני חתימת ההסכם, ואינני יכולה לקבל את טענת התובעים שהם לא בדקו את הדברים מתוך אמון שהיה להם בנתבע 4. על ההסכם המחייב חתם התובע, אשר מבקש בתביעה זו להכיר בהתחייבויות שלא מופיעות בו ואשר ניתן היה להתייחס אליהם במועד חתימת ההסכם. יוער, כי ייתכנו מקרים בהם תינתן משמעות משפטית להתחייבויות בעל-פה או להסברים שניתנו בעל-פה, אך במקרה הנדון מדובר בתנאים הבסיסיים של ההסכם שעל פניו איננו מורכב ותנאיו ברורים.

לדברי התובעים, אין זו העסקה הראשונה בה הם מעורבים, וייתכן וחשבו שמדובר בעסקה
טובה ולכן נכנסו אליה (התובע הוא זה שחתם, כאמור), ולפחות לטענת הנתבעים מדובר בעסקה טובה ובנכס שהשביח את עצמו בצורה משמעותית - טענה זו לא נסתרה.

בנסיבות אלו, מצאתי , כי לא עלה בידי התובעים להוכיח התחייבויות אלו, ולכן יש להורות על דחיית התביעה על כל חלקיה.

סוף דבר:
לאור האמור לעיל, אני דוחה את התביעה במלואה .

הנתבעת 3 נמחקת מהתביעה מחמת היעדר יריבות.

בעניין הוצאות ושכ"ט עו"ד- אמנם לא מצאתי לחייב את הנתבעים בתשלום פיצוי, אך אני סבורה שניתן היה ללבן את המחלוקות שהתעוררו בזמן אמת ולמנוע הליכים משפטיים ולכן מצאתי שלא לפסוק הוצאות. אמנם לא מצאתי את הדברים שנאמרו בהקלטות כיוצרות חבות משפטית, אך כן ככאלו המצדיקים אי הטלת הוצאות על התובעים .

המזכירות תמציא העתק פסק-הדין לצדדים.

ניתן היום, י"א אייר תשפ"א, 23 אפריל 2021, בהעדר הצדדים.