הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 56078-05-15

לפני כבוד השופט יגאל נמרודי

התובעות:

1.רשות מקרקעי ישראל
2.פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ
3.אביוד נכסים בע"מ

נגד

הנתבעות:

1.מרים גברי
3.ציפורה גליציאן

פסק דין
(נתבעות 1 ו-3)

לפניי תביעה לסילוק יד ממקרקעין המצויים ב"שכונת הארגזים" בתל-אביב.

מדינת ישראל היא הבעלים הרשום של המקרקעין הידועים כחלקות 67 ו-68 בגוש 6136, חלק ממתחם המוכר כ"שכונת הארגזים" (להלן – המקרקעין). המקרקעין הם מקרקעי ציבור, כהגדרתם בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין ) ובחוק מקרקעי ציבור (פינוי קרקע), התשמ"א-1981. התובעת 1, רשות מקרקעי ישראל, מנהלת את קרקעות המדינה, ובכלל זה את המקרקעין. בשנת 1998 היא פרסמה מכרז לפינוי מחזיקים בחלקים משכונת הארגזים ובנייה מחדש בשכונה (להלן – המכרז). התובעות 2 ו-3 זכו במכרז והן בעלות זכויות הפיתוח במקרקעין.

בהתאם להוראות המכרז, כנגד תשלום ששולם לתובעת 1 הוסמכו הזוכות לפעול לפינוי המחזיקים בשכונה ובמקביל לבנות בניינים חדשים. ביחס למחזיקים שעומדים בקריטריונים מוגדרים (הקריטריונים כוללים התייחסות לסקר מחזיקים שנערך בשכונה במועד נתון) – על הזוכות להעניק למחזיקים אלו חבילת פיצוי (הכוללת דיור חלופי) כנגד הפינוי.

הנתבעות 1 (להלן – מרים) ו-3 (להלן – ציפורה) (שתיהן יחד, להלן – הנתבעות) מחזיקות בחלק מהמקרקעין. אלו היו טענות ההגנה שהעלתה מרים בכתב ההגנה: תוקפו של הסכם הפיתוח פג, על-כן לתובעות 2 ו-3 אין מעמד או זכות להגשת התביעה; אין מקום להורות על פינויה מדירתה, ללא הבטחת זכויותיה על ידי ערבות ריאלית; שכר דירה בשיעור של 500 דולר אינו ריאלי; מרים מחזיקה בדירתה בהסכמת המדינה; התובעות 2 ו-3 הפרו את הוראות המכרז, באופן שהחלו באיחור לבנות בניינים, כאשר הסכם הפיתוח פג; למרים זכויות שביושר, זכויות מכוח רישיון מכללא והתיישנות; ציפורה טענה (בכתב הגנה שהוגש באופן עצמאי על ידה) כי היא מתגוררת במקום מעל 45 שנה, "הנכס נקנה מבעלים קודמים" וברשותה הסכם רכישה, וכי ההצעה לקבלת פיצוי כספי שהוצעה לה – כנגד הפינוי – "אינה ברורה". היא ביקשה לדחות את התביעה, על-מנת לשכור שירותיו של עורך-דין (מאוחר יותר החלה ציפורה להיות מיוצגת על-ידי בא כוחה של מרים).

לאחר בחינת הטענות, הראיות והדין החל הגעתי למסקנה לפיה דין תביעת הפינוי כנגד הנתבעות להתקבל. פינויה של מרים ייעשה כנגד פיצוי, כמפורט להלן. טענות שלא זכו להתייחסות פרטנית נמצאו על ידי בלתי רלוונטיות להכרעה.
המדינה היא הבעלים של המקרקעין. הנתבעות מחזיקות במקרקעין. בהתאם לסעיף 16 לחוק המקרקעין, בעלים של מקרקעין זכאי לדרוש מסירה של המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין. התובעות 2 ו-3 זכאיות לעשות כן מעצם המערכת החוזית שנכרתה בעקבות זכייתן במכרז. על המחזיק מוטל הנטל להוכיח כי עומדת לו זכות חוקית להוסיף ולהחזיק במקרקעין, אשר זכות הבעלות במקרקעין כפופה לה (ע"א 127/77 קפה נ' לוי, פ"ד לא(3) 455, 646 (1977)). בהתאם, עליו הנטל להניח תשתית עובדתית ומשפטית בדבר זכאותו להוסיף ולהחזיק במקרקעין. הנתבעות לא עמדו בנטל זה.

זכאות לחבילת פיצוי מכוח הוראות המכרז:
תושבי שכונת הארגזים – אשר עומדים בקריטריונים מוגדרים – זכאים לחבילת פיצוי כנגד פינויים מהמקרקעין. בהתאם להוראות המכרז, על נספחיו, כמו גם הוראות הדין הייחודי החל על שכונת הארגזים (ראו ע"א (מחוזי ת"א) 17401-01-17 רשות מקרקעי ישראל נ' לוי (30.11.2017) (להלן – עניין לוי)), אלו הן קבוצות הזכאים בשכונה לחבילת פיצוי כנגד פינוי:
קבוצה ראשונה: "כל המיועדים לפינויים, לרבות אלה הכלולים ברשימת הפינויים הנ"ל" (סע' 3(א)(1) למסמך התנאים המיוחדים: נספח לביצוע פינויים ועבודות פיתוח התשתיות הציבוריות (להלן – הנספח)). "רשימת הפינויים" הוגדרה בנספח: "רשימה שמית ממוספרת במספר סידורי ובה מיועדים לפינוי בשכונת הארגזים כולל צילום אוויר, והמצורפת כנספח יא' למכרז. הרשימה הינה מנחה בלבד ואינה ממצה את כל המיועדים לפינוי במגרשים הכלולים בתכנית" (סע' 2 לנספח) (הרשימה השמית, להלן – הסקר);

קבוצה שנייה: "כל הפינויים שאינם כלולים ברשימת הפינויים ו/או תושבי המקום הגרים במשך 10 השנים האחרונות (ברציפות), על פי אישור משרד הפנים ואין לו דירה אחרת בבעלותו ו/או בחכירה לדורות" (סע' 3(א)(3) לנספח); המועד הרלוונטי למניין 10 השנים הוא חודש יוני 1996 (הסקר נערך בין המועדים 25-16 ליוני 1996 (סע' 1 לסקר, נספח יא למכרז)); הנטל להוכיח ולהניח תשתית עובדתית בדבר זכאות מכוח השתייכות לקבוצה זו מוטל על הטוען לכך (הטענה שלפיה יש להטיל את הנטל על התובעות, כאמור בסעיף 44 לסיכומי הנתבעים, זאת על יסוד הקביעה בפסק הדין בעניין לוי, נדחית על ידי. העברת הנטל, כאמור בפסק הדין בעניין לוי, התייחסה למקרה ספציפי שנדון, המתייחס למצב שבו הוגשה השגה אשר לא התבררה. בענייננו לא הוגשה השגה).

קבוצה שלישית: "אלה שיימצאו זכאים מתוך רשימת ההשגות כמפורט בנספח טו'" (סע' 3(א)(1) לנספח; ראו עניין לוי, פס' 25 ("ערוץ הגשת ההשגות התאפשר למטרה אחת בלבד והיא מתן אפשרות להוכיח כי חלה השמטה ברשימת המפונים וכי נגרעו ממנה שמות שמלכתחילה אמורים היו להיכלל בה. זאת ותו לא. כפועל יוצא, אין המדובר בפתיחת דיון מחודש בזכויות קנייניות כאלו ואחרות של המשיג או של אבות אבותיו; ההשגה אף אינה אכסניה לטענות בתחום המשפט המנהלי, אכיפה מפלה, או למחזור טענות שכבר נדחו בעבר. תכליתו של הסדר הגשת ההשגות נעוץ בבירורה של השאלה האחת והיחידה היא האם בחודש יוני 1996 התגורר המשיג במתחם")).

התביעה כנגד מרים
מרים רשומה בסקר המחזיקים. היא מתגוררת במקום משנת 1971. היא אישה מבוגרת, אשר מתגוררת במקום בגפה. המכרז נערך, בראש ובראשונה, עבורה ועבור אנשים במצבה. הוא נועד להבטיח כי עם פינויה מהמקרקעין היא לא תיוותר ללא קורת גג או ללא אמצעים כספיים שיאפשרו לה לרכוש לעצמה קורת גג. כך קובעות הוראות המבוא במסמכי המכרז:
"מטרת מכרז זה לרכז "ביד אחת" קרי: בידי הזוכה במכרז הקמת השכונה בפיקוח חברת מבני תעשיה בע"מ, מטעם מינהל מקרקעי ישראל ועיריית ת"א, תוך מתן פתרון הולם ונאות לצרכי האוכלוסייה המתגוררת במתחם המיועד לבניה.

המכרז כולל התחייבות הזוכה במכרז לפינוי התושבים, ולאחר מתן פיצוי כאמור בתנאי המכרז, לצורך הקמת מבנים ולפיתוח כל התשתיות הציבוריות בפיקוח חברת מבני תעשיה בע"מ.

המכרז מחייב מתן פיצוי למתפנים על-ידי הזוכה, שלא יפחת מהעמדת דיור חליף (דירה בשטח רישוי שלא יפחת מ- 110 מ"ר) או פיצוי כספי שווה ערך, על פי קריטריונים המצורפים כנספח למכרז וכל זאת מבלי להתערב בשיקולי הזוכה המכרז לעניין צרכי הקמת השכונה" (פרק "מבוא כללי" למסמכי המכרז; ההדגשה במקור).

התובעות טוענות, כי טרם הגשת התביעה הן פנו אל מרים על-מנת להגיע להסכם בדבר פינויה. בהיעדר הסכמה מצידה, הוגשה התביעה, ומשעה שהוגשה מרים אמנם זכאית לפיצוי כנגד הפינוי, אלא שמבין שתי חלופות פיצוי הקבועות במכרז – פיצוי מיטיב (כך להגדרת התובעות) ופיצוי אחר, שאינו מיטיב (להלן – פיצוי שאינו מיטיב), בידי היזם (התובעות 2 ו-3) לבחור איזה פיצוי יינתן למפונה – "לפי שיקול דעתו" (סעיף 17 לסיכומי התובעות).

לשיטת התובעות, פיצוי מיטיב כולל "פיצוי משולש" שרכיביו הם דירה בת 110 מ"ר (נראה כי בטעות צוין בסעיף 15 לסיכומי התובעות כי מדובר בדירה בשטר של 100 מ"ר); שכר דירה חודשי בסך של 500 דולר לחודש למשך תקופה של עד שלוש שנים; תשלום על סך של 50,000 דולר (ראו סעיפים 3(א)(4)-(6) לנספח ז' למסמכי המכרז); פיצוי שאינו מיטיב כולל פיצוי כספי בלבד, בעל שני ראשים: אחד – תשלום בהתאם ל"קריטריונים לקביעת דמי פינוי-שכונת הארגזים" משנת 1993, לפי הוראות נספח יב' למסמכי המכרז (ראו סעיף 3(א)(4) לנספח ז' למסמכי המכרז); שני – תשלום על סך של 50,000 דולר. פיצוי שאינו מיטיב מסתכם, בהתאם לתחשיב שערכו התובעות, על-סך של 304,000 ₪, אלא שהתובעות 2 ו-3 נתנו הסכמתן להוסיף רכיב של הצמדה, ומשכך מסתכם הפיצוי על-סך של 697,037 ₪. אף בהיעדר חוות דעת כלכלית – ברי כי פיצוי כאמור לא יאפשר למרים להסדיר לעצמה קורת גג, לא בסביבת המגורים הנוכחית ולא בכל מקום אחר. לשיטת התובעות, הן זכאיות – לפי שיקול דעתן – לבחור איזה פיצוי ישולם למרים, והן בחרו לשלם לה פיצוי שאינו מיטיב. המנגנון הקובע מדרג של פיצויים נועד לשיטתן לתמרץ פינוי בהסכמה ולשלול מהזכאים אפשרות לנהל הליכי סרק ולהעמיד לפני היזם דרישות סחטניות, בידיעה כי אלמלא אותו מנגנון אין להם מה להפסיד.

מקור הסמכות לבחור את מסלול הפיצוי שישלם היזם לדייר מצוי, כך לשיטת התובעות, בהוראות סעיפים 3(א)(4) ו-3(א)(8) לנספח ז' למסמכי המכרז. כך קובעים הסעיפים:

"היוזם מתחייב לשלם לכל מפונה שיתפנה סכום שלא יפחת מהמגיע לו על –פי הקריטריונים לפינוי שכונת הארגזים, כמפורט בנספח יב', או, וזאת כל פי שיקול דעתו, ובהסכמת המתפנה, מתן דירה בת 4 חדרים בשטח רישוי כולל (עיקרי ושרות) שלא יפחת מ- 110 מ"ר במיקום שיקבע ע"י היוזם (להלן: "דיור חליף")" (סעיף 3(א)(4) לנספח ז' למסמכי המכרז; ההדגשה אינה במקור – י.נ.)).

"באותם מקרים בהם על היוזם לפנות לערכאות לצורך הגשת תביעת פינוי ו/או סילוק יד יביא המינהל לאישור היועץ המשפטי את שם בא כח היוזם לצורך הפניה כאמור, ובלבד שהיוזם הציע למפונה דיור חליף ו/או שווה ערך לדיור חליף על-פי הקריטריונים הנהוגים במינהל באותה עת, ו/או על פי הוראות מכרז זה לפי הפתרון המטיב עם המפונה" (סעיף 3(א)(8) לנספח ז' למסמכי המכרז).

עדים שעשויים היו להעיד – עדות ישירה – על-אודות הוראות המכרז (היינו – גורמים שהיו שותפים לניסוח הוראות המכרז), לא העידו בהליך. עובדה זו נזקפת לחובת התובעות, במיוחד כאשר עולה – דומני כי עניין זה אינה במחלוקת – כי ניסוח הוראות המכרז לוקה בחסר. הוא מסורבל מדיי, אינו בהיר ואינו קוהרנטי. פרשנות הוראות המכרז תיעשה בהתאם למסד הראייתי שהונח לפני בית המשפט. תמונת המצב המשפטית אינה מתיישבת עם עמדת התובעות. מעצם ההדגשה שלפיה על היזם להציע לדייר – לפני הגשת תביעה – את "הפתרון המטיב עם המפונה" (סעיף 3(א)(8) לנספח ז' למסמכי המכרז), אכן עולה כי שתי חלופות הפיצוי הנדונות משקפות חלופות שיש ביניהן מדרג. אלא שלא שוכנעתי – כלל ועיקר – כי מבחינה מהותית, החלופה שהתובעות מגדירות כחלופה המשקפת את הפיצוי המיטיב היא אכן החלופה המיטיבה.
בנוסף, כלל לא שוכנעתי, כי על יסוד הוראות המכרז, סירוב לחתום עם היזם על הסכם פינוי, הוא כשלעצמו, מקים עילה לשלול מהדייר המפונה את הפיצוי בהתאם לחלופה הכוללת מסירת דירה. אבהיר את עמדתי להלן:

מבין שתי חלופות הפיצוי האפשריות, קיימת חלופה אחת אשר המפונה (הדייר) נדרש להסכים לה – אותה חלופה המזכה בפיצוי שהתובעות הגדירו כפיצוי מיטיב. מבחינה פרשנית, אם נדרשת הסכמת המפונה, אין לומר כי חלופה זו היא החלופה הטובה יותר. חלופה שהענקתה מחייבת הסכמה של המפונה, מהווה חלופה שקבלתה על-ידי המפונה היא פרי של פשרה מבחינתו. מסקנה ראשונית היא, כי החלופה הכספית (שאינה כוללת קבלת דירה), שאינה דורשת הסכמה של הדייר המפונה לקבלה – היא החלופה שנחזית על-פי מסמכי המכרז להיות החלופה הטובה יותר עבור הדייר;

החלופה הכספית נחזית להיות טובה יותר גם מנקודת מבט נוספת. דייר סביר, אשר אמור לבחור בין קבלת דירה בשווי נתון לבין קבלת "פיצוי כספי שווה ערך" (ראו בפרק "מבוא כללי" למסמכי המכרז) – יבחר ב"קבלת פיצוי כספי שווה ערך". פיצוי כאמור יאפשר לו לרכוש דירה חדשה – לרבות את אותה הדירה שהיזם עשוי היה להציע לו, אולם היא מאפשרת לו גם מנעד רחב יותר של אפשרויות: רכישה של דירה אחרת, באותו השווי – במקום אחר, בשכונה אחרת או באותה השכונה, אולם בבניין אחר; רכישה של דירה קטנה וזולה יותר, באופן שיוותר ברשותו סכום כסף למטרות אחרות. לא מן הנמנע, כי אדם מבוגר, אשר מתגורר בגפו, יעדיף לגור בדירה קטנה ולהותיר ברשותו כספים למחייתו; רכישה של דירה אחרת – ליד בן משפחה; רכישה של דירה באותו הבניין שבונה היזם, אולם גדולה יותר, כאשר הוא יוסיף כספים מהונו האישי, ויוכל ליהנות מתנאי מחייה נוחים יותר;

חלופות הפיצוי האפשריות – שתיהן – נועדו לאפשר למפונה (הדייר) "פתרון הולם ונאות לצרכי האוכלוסייה המתגוררת במתחם המיוחד לבניה". "המכרז מחייב מתן פיצוי למתפנים על-ידי הזוכה, שלא יפחת מהעמדת דיור חליף (דירה בשטח רישוי שלא יפחת מ- 110 מ"ר) או פיצוי כספי שווה ערך [...]" (ראו הוראות המבוא הכללי למסמכי המכרז). הפיצוי למפונה צריך להיות אפוא פיצוי ש"לא יפחת מהעמדת דיור חליף". דירה בשטח של 110 מ"ר היא אפוא פיצוי ברף התחתון האפשרי. בנוסף, אם מדובר בפיצוי כספי בלבד (פיצוי שאינו כולל מסירת דירה), עליו להיות "שווה ערך" לדיור החליף (דירה בשטח של 110 מ"ר). אין לומר אפוא כי מדרג חבילות הפיצוי כלל חבילות פיצוי שהן שונות באופן דרמטי, באופן שאחת תשמש פיצוי של ממש (קבלת דירה גדולה), בעוד האחרת לא תספיק להסדיר דיור של קבע;

בין מועד המכרז, ולאחריו – המועד בו זכו התובעות 2 ו-3 במכרז (חוזה הפיתוח נחתם עמן בשנת 1999), ובין המועד שבו הוגשה התביעה (2015), חלפו קרוב ל-15 שנה. בהתאם להוראות המכרז (סעיף 9(ו)(2) לפרק הכללי במסמכי המכרז), "אופן ביצוע הפינויים ולוח הזמנים לביצוע, יבוצע כמתחייב בתנאים המיוחדים לחוזה הפיתוח (נספח ז')". חוזה הפיתוח אינו כולל "נספח ז'". נספח כאמור קיים במסמכי המכרז. על-פיו, "היוזם" נדרש לפנות על חשבונו את המיועדים לפינויים, כאשר "עם החתימה על הסכם הפיתוח יחל היוזם לפעול בצורה נמרצת ובאופן רצוף לפינוי המתחם הכלול בתכנית" (סעיפים 3(א)(1) ו-3(א)(2) לנספח ז' למסמכי המכרז; ההדגשה אינה במקור). קשה לומר כי פרק זמן של 15 שנה מעיד על ביצוע הליכי הפינוי "בצורה נמרצת ובאופן רצוף" (זאת, מבלי להמעיט מקשיים של ממש שעמדו לפני התובעות). ביקורת זו מובאת לעניין אחד בלבד, מבלי לקבוע מסמרות בשאלה מי גרם לעיכוב. היא נועדה להראות, כי מסקנת התובעות כיום, שלפיה הפיצוי הכולל מסירת דירה הוא פיצוי מיטיב ביחס למסלול הפיצוי האחר – שעניינו פיצוי כספי בלבד - שגויה. שווי הנדל"ן עלה באופן דרמטי. השווי הכספי (כעולה מנספח יב' למסמכי המכרז, אשר מגלם שווי "בהתאם להחלטת ועדת פינויים עליונה בישיבתה מיום 30.5.93 [...]") – אינו משקף שווי ריאלי. למעשה, הערכה נאמנה יותר למקור, אמורה הייתה להוביל לפיצוי בשיעור של 304,000 ₪ בלבד (ראו האמור בסעיף 22 לסיכוי התובעות). הוצע על יד התובעות 2 ו-3 פיצוי כספי בשיעור גבוה יותר (ע"ס כולל של 697,037 ₪), אך בשל הסכמת התובעות כאמור, "לפנים משורת הדין" (ובהתאם לפסיקה קודמת), להוסיף מרכיב של הצמדה למדד המחירים לצרכן. אף אם סירבה מרים לחתום עם התובעות 2 ו-3 על הסכם פינוי לפני הגשת התביעה, אין מקום להענישה וליתן לה פיצוי כספי זעום. אין לכך עיגון בהוראות המכרז. סירובה הנטען של מרים לחתום על הסכם פינוי ערב הגשת התביעה אינו מצדיק להענישה ולגרום לה להסתפק בפיצוי כספי בלבד, ששיעורו כיום – לאחר שנשחק במהלך השנים – אינו עולה כדי "שווה ערך" לפיצוי שכלל מסירה של דירה חדשה. מרים – היא עצמה – אינה אחראית לעיכוב ואינה אמורה להינזק כתוצאה ממנו, גם אם "סירבה" לחתום על הסכם פינוי;

סעיף3(א)(8) למסמך התנאים המיוחדים (נספח ז' למסמכי המכרז) קובע כי אם היזם נדרש להגיש תביעה כנגד דייר, עליו לקבל את אישור היועץ המשפטי לצורך הגשת תביעה כנגדו. הסעיף אינו מורה כי דייר שנתבע איבד את הזכות לקבלת חבילת פיצוי הוגנת, לה התחייב היזם במסמכי המכרז. אין לקרוא בסעיף את שלא נאמר בו.

כתב התביעה, ככל שהוא נוגע למרים, נוסח באופן שהוא לוקה בחסר. לא צוין מהו הפיצוי המגיע לה. לא צוין כי מחמת אי הסכמה על אודות קבלת פיצוי מסוים היא תהא זכאית לפיצוי בשווי מופחת. טענה זו – שהיא בלב המחלוקת – אמורה הייתה להופיע בגוף התביעה, על-מנת שהיה מתאפשר למרים לדעת מהן הטענות כלפיה ולהתגונן מפניהן. עם זאת, זכויותיה של מרים לא קופחו. אף שהדבר לא צוין במפורש בכתב התביעה, היא ידעה מפני אילו טענות עליה להתגונן, והעלתה את טענותיה.

התובעות זכאיות לפעול לפינויה של מרים, כנגד פיצוי שכולל רכיבים כדלקמן: דירה בת 110 מ"ר; שכר דירה חודשי בסך של 500 דולר לחודש למשך תקופה של עד שלוש שנים – מכוח הוראות המכרז, ולתקופה שעד לקבלת דירה – מכוח הרחבת מסגרת הפיצוי, כמפורט להלן; תשלום על סך של 50,000 דולר (ראו סעיפים 3(א)(4)-(6) לנספח ז' למסמכי המכרז).

תקופת תשלום דמי השכירות והטענה המתייחסת לצורך בהעמדת ערבות ריאלית:

הוראות המכרז מחייבות את התובעות 2 ו-3 לשלם, בגדרה של חבילת הפיצוי, דמי שכירות חודשיים על-סך 500 דולר למשך תקופה של עד שלוש שנים. אין ספק כי סכום של 500 דולר אינו מאפשר כיום לשכור דירה. מגבלת שלוש השנים מעוררת קושי, שהרי כלל לא בטוח כי במהלך פרק זמן כאמור תזכה מרים לקבל דירה חדשה כנגד הפינוי. פינוי כנגד התחייבות לקבל דירה חדשה – מבלי להבטיח את מסירתה באמצעות בטוחה הולמת – מעורר קושי. טיעון כללי הובא על ידי מרים בכתב ההגנה (ראו סעיף 10 לכתב ההגנה). עם זאת, מרים לא התמודדה עם הסוגיה בשלב הבאת הראיות ובשלב שמיעת העדויות. היא אף לא התמודדה עם הסוגיה בסיכומים, ולמעשה – מהסיכומים עולה כי הטיעון נזנח. הוא הובא בהקשר אחד – לצורך התייחסות למשא ומתן שקיימו הצדדים; אין די בכך; אין די בהעלאת טיעון כללי באשר לקשיים שמתעוררים, מבלי לטעון לגופם של דברים בסוגיה ומבלי להביא ראיות לביסוס הטיעון. לא עלה בידי מרים להניח תשתית עובדתית ומשפטית בדבר האפשרות להתערב בהוראות המכרז ולשנות אותן. אף אם ניתן היה לומר כי מרים הניחה תשתית עובדתית לפיה בית המשפט מוסמך לסטות מהוראות המכרז ולהוסיף עליהן, הרי שהיא לא הוכיחה, כלל ועיקר, את שיעור הסכום: שיעור דמי השכירות שיש לחייב את התובעות 2 ו-3 לשלם לה אגב פינויה מהמקרקעין; שיעור הערבות הבנקאית שעל התובעות 2 ו-3 להעמיד לרשותה. חוות דעת לא הוגשו, והחסר הראייתי נזקף לחובת הנתבעות. אבהיר, כי הסכמה שהיו התובעות 2 ו-3 מוכנות לקבל על עצמן במסגרת משא ומתן, אינה יכולה לחייב את התובעות. הסכמה לחוד והכרעה בסוגיה לחוד. מספר אפשרויות עמדו לפני מרים: (1) ראשונה – לנסות ולקדם הסכמה עם התובעות על-אודות משך התקופה בגינה ישולמו ל ה דמי שכירות בשיעור גבוה מהמפורט בהוראות המכרז; (2) להסתפק בהצעה שהציעו התובעות 2 ו-3 למרים, ולחתום על הסכם מתאים; (3) לטעון ביחס לסוגיה במפורש בכתב ההגנה, להביא ראיות לביסוס הטענות ולהתייחס לסוגיה בהרחבה ובפירוש בכתב הסיכומים. אלא שמרים לא עשתה כן. היא לא הגיעה להסכם עם התובעות 2 ו-3, היא הסתפקה בהעלאת טענות באשר לנכונות שהביעו התובעות 2 ו-3 להרחיב את מסגרת הפיצוי בגדרו של המשא ומתן, אולם היא לא הביאה ראיות לביסוס טענתה באשר לסמכות בית המשפט להתערב בהוראות המכרז ולהוסיף עליו, כמו גם בנושא הכספי (היא טענה כי יש לחייב את הנתבעות 2 ו-3 בתשלום דמי שכירות בשיעור שלא יפחת מ-5,000 ₪, וכן העלאת טיעון כללי, לא מבוסס, בנושא הערבות). אין די בכך.

על-אף האמור, ראיתי מקום להורות על הרחבה של תקופת תשלום דמי השכירות, באופן שהחובה לשלם את דמי השכירות תעמוד במהלך כל התקופה שמיום הפינוי ועד למועד קבלת דירה חדשה, ומגבלת שלוש השנים הקבועה במכרז לא תחול. ציינתי, כאמור, כי מרים לא הוכיחה בהליך הנוכחי זכאות להרחבה של מסגרת הפיצוי. מקור ההרחבה אינו בטענה שהעלתה מרים. הבסיס להרחבת מסגרת הפיצוי הוא שונה: דין מיוחד חל על שכונת הארגזים. הוא מבוסס על הוראות מכרז ראשוני, על סקר מחזיקים ועל הרחבה של מעגל הזכאים לפיצוי מכוח פסיקה של בית המשפט, שבאה לידי ביטוי במכרז הנוכחי (ראו סקירה: עניין לוי; תצהיר עדת התביעה, הגב' גילה כהן). הנחת המוצא היא, כי התובעות כולן מחויבות לנהוג בשוויון. רכיב פיצוי, שהוא תולדה של פסק-דין חלוט (היינו, אין מדובר בהסכם פשרה שאושר), שאינו מתייחס לנסיבות ייחודיות של מקרה נדון, ראוי כי בהיעדר טעמים מיוחדים ומכוח החובה לנהוג בשוויון – יחייב את התובעות 2 ו-3 כלפי כלל הזכאים. רכיב כאמור – הרחבת מסגרת הפיצוי, שבאה לידי ביטוי בהרחבה של תקופת תשלום דמי השכירות – נקבעה בתא"ק (שלום ת"א) 59056-12-14 רשות מקרקעי ישראל נ' כתובים, פס' 61-57 (11.1.2017) (כב' השופטת כ' האפט). התובעות ערערו אחר פסק הדין. הן חזרו בהן מהערעור והוא נמחק (ע"א (מחוזי ת"א) 52714/02-17 רשות מקרקעי ישראל נ' כתובים (11.1.2018)). פסק דינה של הערכאה הדיונית הפך חלוט, על-כל הכרוך והמשתמע מכך.

טענות התובעות, באשר לשיעור הפיצוי המגיע למרים, נדחות. עם זאת, על-מנת שהתמונה המלאה בעניינה תוצג, חשוב להדגיש כי לאורך כל הדרך הסכימו התובעות כי למרים ישולם הפיצוי המיטיב (הפיצוי שהתובעות מגדירות כפיצוי כאמור). בית המשפט ביקש אף הוא לקדם, במספר הזדמנויות, את הסדרת זכויותיה של מרים, באופן שיוענק לה פיצוי של דיור חלופי, אלא שבנסיבות שאין מקום לשוב ולהידרש להן, ניסיונות אלו לא נשאו פרי.

התביעה כנגד ציפורה
ביום 24.6.2015 הגישה ציפורה כתב הגנה, ערוך בכתב יד. היא ציינה:

"אנו גרים בכתובת הנ"ל מעל 45 ש'. הנכס הנ"ל נקנה מבעלים קודמים וברשותנו חוזה רכישה. הקבלן פנה אלינו באמצעות עו"ד יוסי אשכנזי בהצעת פינוי כפי שמופיעה בכתב תביעה שאינה ברורה לנו לחלוטין. למרות כל פניותינו לעוה"ד לנהל משא ומתן על תנאי הפיצוי והזכויות שלנו לא הצלחנו להגיע לשום תשובה או פתרון [...] אנו מבקשים לדחות את תביעתו של עוה"ד ע"מ שנועל להצטייד בעו"ד מטעמו".

כתב הגנה זה הוגש גם בשם הנתבע 6, מר אבי גליציאן. בהמשך הוגש כתב הגנה ערוך על ידי עורך דין יוסי רפפורט, אלא שהוא הוגש בשם "נתבעים 1, 6, 7". הוא לא הוגש מטעמה של ציפורה. בבקשה מיום 26.10.2015 ביקש עו"ד רפפורט לדחות את המועד להגשת שאלונים וגילוי מסמכים. גם בקשה זו הוגשה מטעם הנתבעים 1, 6 ו-7. היא לא הוגשה מטעמה של ציפורה. ביום 12.1.2016 הגיש עו"ד רפפורט תשובה לבקשה שהגישו התובעות (תשובה לבקשה להתיר כניסה לחצרים). בתשובה הוא ציין כי היא מוגשת מטעם הנתבעים 1, 3, 6 ו-7. לא הוגשה הודעת עדכון על ייצוגה של ציפורה על-ידי עו"ד רפפורט. אין מחלוקת כי עו"ד רפפורט מייצג את ציפורה. ההתייחסות לסוגיה נועדה להבהיר, כי ייצוגה החל רק בשלב מתקדם, לאחר שלב הגשת כתב ההגנה. יוצא, אפוא, כי כתב ההגנה מטעם ציפורה הוא כתב ההגנה מיום 24.6.2015. כתב ההגנה שהגיש עו"ד רפפורט לתיק הוגש מטעם נתבעים אחרים – הנתבעים 1, 6 ו-7 בלבד – על כל הכרוך והמשתמע מכך.

יוצא, אפוא, כי אין בכתב ההגנה שהגישה ציפורה התייחסות לשאלה מניין היא זכאית לחבילת פיצוי מכוח הוראות המכרז. אכן, הערתי כבר כי ניסוח כתב התביעה לוקה בחסר. אלא שהערה זו יפה בעיקר ביחס לנתבע שרשום בסקר המחזיקים. אין לומר כי היה הכרח לנסח את כתב התביעה באופן שונה, בכל הקשור לנתבע שאינו רשום כמחזיק בסקר המחזיקים. על אף האמור, מבלי להתיר שינוי או הרחבה של חזית המחלוקת, למעלה מהדרוש ועל-מנת להבהיר כי ניתן לציפורה יומה המלא בבית המשפט, אבחן להלן האם יש לה זכויות מכוח הוראות המכרז.

ציפורה אינה רשומה בסקר המחזיקים. היא לא הגישה השגה על אי הכללתה בסקר. היא תהיה זכאית לפיצוי אם תעמוד בדרישות להכרה על-פי זכאי הקבוצה השנייה: מגורים במקום במשך 10 שנים ברציפות, מחודש יוני 1986 ועד לחודש יוני 1996, רישום במשרד הפנים ו-"אין לו דירה אחרת בבעלות ו/או בחכירה לדורות" סעיף 3(א)(3) לנספח). מדובר בתנאים מצטברים. הנטל להוכיח ולהניח תשתית עובדתית בדבר זכאות מכוח השתייכות לקבוצה השנייה מוטל על הטוען לכך. אקדים ואבהיר, כי לא עלה בידי ציפורה להוכיח כי היא משתייכת לקבוצה השנייה.

ציפורה היא בעלים של דירה ברחוב אלנקווה, וזאת החל משנת 1984 ועד עתה (בנוסף לשמינית דירה שירשה בדרך לוד) (ראו האסמכתאות המובאות בהערת שוליים 13 לסיכומי התובעות). די בכך כדי לשלול זכאות מכוח הקבוצה השנייה. בנוסף ולמעלה מהדרוש, אפנה לאישורי משרד הפנים בעניינה, אשר אף הם אינם תומכים בטענתה שלפיה היא מתגוררת במקום זה 45 שנים (כך טענה בכתב ההגנה; ראו האסמכתאות המובאות בהערת שוליים 14 לסיכומי התובעות). תימוכין נוספים להיעדר מגורים רצופים במהלך השנים הרלוונטיות מובאים בסעיף 23 לסיכומי התובעות. ציפורה נמנעה מלהביא ראיות שעשויות היו לתמוך בגרסתה באשר למגורים רצופים בשכונת הארגזים בשנים הרלוונטיות (היא לא הציגה חוזי שכירות של דירתה ברחוב אלנקווה, על מנת להוכיח כי היא עצמה לא התגוררה באותן שנים במקום; היא לא הביאה לעדות עדים חיוניים: בנה, שוכרים ושכנים; הימנעותה מלהביא עדים נזקפת לחובתה (ראו ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה(1) 736, 760 (1980)). מעבר לאמור – עדותה אינה מהימנה עליי. היא אינה משכנעת, אינה מפורטת ואין בה משום התמודדות עם העובדות כהווייתן.

טענה נוספת – אף היא עולה כדי הרחבה של חזית המחלוקת – הועלתה על-ידה. אבהיר כי איני מתיר שינוי או הרחבה של חזית המחלוקת, והדיון להלן מובא למעלה מהדרוש. ציפורה טענה כי היא זכאית לחבילת פיצוי, בכובעה כיורשת של אמה המנוחה, יפה גליציאן ז"ל, אשר היא עצמה – האם – התגוררה בשכונת הארגזים ורשומה בסקר המחזיקים. יפה גליציאן ז"ל נפטרה בשנת 1994 (ת/1). הסקר, כאמור, נערך בשנת 1996.

מעבר לשאלה האם יורשי עיזבונו של מי שהיה רשום בסקר המחזיקים ונפטר זכאי לחבילת פיצוי, אם כן, באילו תנאים באה לידי ביטוי ההכרה בזכות ומיהו הזכאי (כל היורשים; רק יורש שנותר להתגורר במקום וכיוצא באלה) – שאלה שאינה דרושה הכרעה בהליך הנוכחי – הרי שהבסיס העובדתי והמשפטי המונח ביסוד הטענה נשמט, מעצם העובדה כי במועד עריכת סקר המחזיקים, בשנת 1996, אמה המנוחה של ציפורה, יפה גליציאן ז"ל, לא הייתה בין החיים. הכללתה בסקר המחזיקים כמי ש"מתגוררת" במקום היא לכל הפחות תולדה של טעות. מדובר בטעות ברורה, מובהקת, חד משמעית ואינה משתמעת לשני פנים. מדובר בטעות הגלויה על-פני סקר המחזיקים. על אף הרישום, אין להתייחס אל המנוחה כמי שנכללת בסקר המחזיקים, כך בשים לב לנסיבות העניין וסדר הזמנים (פטירה שקדמה למועד עריכת הסקר).

מעבר לאמור, אם נדרש מקור נוסף (איני סבור כך) לעצם האפשרות להרהר אחר הרשום בסקר המחזיקים, הוא נמצא בעצם ההוראה שלפיה רשימת התושבים הינה רשימה "מנחה" (רשימת הפינויים מוגדרת במכרז כך: "רשימה שמית ממוספרת במספר סידורי ובה המיועדים לפינוי בשכונת הארגזים כולל צילום אוויר, והמצורפת כנספח יא' למכרז. הרשימה הינה מנחה בלבד ואינה ממצה את כל המיועדים לפינוי במגרשים הכלולים בתכנית"; סעיף 2, לנספח ז' במסמכי המכרז, מסמך "תנאים מיוחדים"). את הסבריה של ציפורה לרישום אמה המנוחה בסקר (עמ' 88-87), איני מקבל, באשר מדובר בהסברים שאינם מהימנים. ציפורה אינה יכולה אפוא להיות מוכרת כזכאית לחבילת פיצוי מכוח זכות שעמדה לטענתה לאמה המנוחה.

התובעות זכאיות לפעול לפינויה של ציפורה מהמקרקעין, ואין עליהן חובה לשלם לה פיצוי כלשהו מכוח הוראות המכרז.

התייחסות לטענות נוספות:
רשות במקרקעין: רשות מפורשת להימצא במקרקעין לא ניתנה לנתבעות. ממילא, בהתאם לדין, "צריכות להתקיים [...] נסיבות חריגות ונדירות עד מאוד כדי שיוכר רישיון מכללא במקרקעי הציבור" (ע"א 3846/13 מדינת ישראל נ' היפר-חלף (21.7.2015)). כאשר מדובר במקרקעי ציבור, משך הזמן הארוך של הישיבה בנכס אינו הופך את הרשות לבלתי-הדירה (ע"א 6757/13 נחום נ' מדינת ישראל (19.8.2017)). רשות הדירה באה על סיומה עם מסירת הודעה של הבעלים (או מי מטעמם) על דרישתו לקבל חזקה במקרקעין. הגשת תביעה עולה כדי מסירת הודעה כדין. עם מסירת הודעה בדבר סיום הרשאה, ממילא לא יכולה לעמוד לבני רשות הגנה כלשהי מפני פינוים מנכס בו הם מחזיקים (ראו גם רע"א 10346/06 ארז נ' מדינת ישראל (12.6.2007); רע"א 7607/16 שלום נ' מנהל מקרקעי ישראל (30.10.2016); ע"א (מחוזי ת"א) 43018-10-15 עיריית תל-אביב נ' שובלי (8.3.2017); ע"א (מחוזי ת"א) 24660-07-17 שטיינפלד נ' עיריית בני ברק (13.5.2018)). לנתבעות לא ניתנה רשות מפורשת להחזיק במקרקעין. אם ניתנה – אין מדובר ברשות בלתי הדירה.

התיישנות: חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן – חוק ההתיישנות) קובע תקופת התיישנות סטטוטורית. המקרקעין עברו הליכי הסדר. סעיף 159(ב) ל חוק המקרקעין קובע כי " חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה". השאלה היא אפוא האם עמדה לנתבעות טענת התיישנות "לפני תחילת חוק זה", כלומר לפני יום 1.1.1970 (סעיף 169 ל חוק המקרקעין). תקופת ההתיישנות, ככל שמדובר במקרקעין מוסדרים, היא 25 שנה (סעיף 5(2) ל חוק ההתיישנות). יש לבחון האם מלאו 25 שנים להחזקתן של הנתבעות במקרקעין קודם ליום 1.1.1970 (ראו ע"א (מחוזי ת"א) 22408-01-16 גרנות נ' רשות הפיתוח (13.3.2017); ע"א (מחוזי ת"א) 2399/05 לוי נ' מינהל מקרקעי ישראל (31.1.2007); ת"א (שלום י-ם) 12820-01-14 הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית נ' כהן (25.12.2016)). לטענת הנתבעות, הן החלו להתגורר בשכונת הארגזים בשנת 1971 (ראו סעיף 13 לסיכומי הנתבעות). לא הונחה תשתית עובדתית לטענת ההתיישנות.

חוסר יריבות: טענת היעדר יריבות, שעניינה הגשת התביעה על ידי רשות מקרקעי ישראל ולא על ידי מדינת ישראל, נטענה בסיכומים. היא מהווה חזרה על בקשה מספר 53. בהחלטתי מיום 16.5.2018 דחיתי בקשה להורות לתובעות לתקן את שמה של התובעת 1. ציינתי כי טענה שלפיה בעל הדין הנקוב בכתב התביעה אינו בעל הדין הנכון יש לכלול בכתב ההגנה. הוספתי, כי ככל שיש ממש בטענה, וככל שאין בטענה משום שינוי או הרחבה של חזית המחלוקת, ניתן יהיה לטעון לעניין זה בסיכומים. לאחר בחינה של כתבי הטענות, נחה דעתי, כי מדובר בניסיון להרחבה ושינוי של חזית המחלוקת, על-כן איני מוצא מקום להוסיף ולהידרש לטענה. בכתב ההגנה נטען כי לתובעות 2 ו-3 אין זכות להגיש את התביעה. טענה במישור זה המתייחסת לתובעת 1 לא הועלתה, על כל הכרוך והמשתמע מכך.

כללי: הטענה בסעיף 1.6 לסיכומי הנתבעות לא נטענה בכתב התביעה. מדובר בניסיון להרחבת חזית, שאין להתירו. טענה שלפיה חלה חובה על המדינה להיות תובעת קשורה בטענה לעניין חוסר יריבות. גם הטענה בדבר האצלת סמכויות לא חוקית לטובת התובעות 2 ו-3 לא נטענה במפורש בכתב התביעה. ראוי להוסיף ולהתעכב עליה. טענה זו – כמו טענות נוספות שהועלו בכתב ההגנה מטעם הנתבעת 1 ונזנחו בסיכומים (לדוגמה, טענות בדבר פקיעת תוקפו של הסכם הפיתוח) – מבקשות לקעקע את זכויותיהן של התובעות 2 ו-3 מכוח הוראות המכרז. טענות במישור זה, לו היו מתקבלות, היו גורמות נזק לאותם דיירים אשר זכאים מכוח המכרז לפיצוי כנגד הפינוי, שהרי אלמלא אותו מכרז, אלמלא הזכויות שקיבלו התובעות 2 ו-3 מכוחו, עשויים היו הדיירים להיות מחויבים בפינוי דירות המגורים, מבלי להבטיח שיזכו בפיצוי הולם כנגד פינויים.

טענתה של ציפורה, כי היא זכאית להוסיף ולהחזיק במקרקעין מכוח "רכישה" של המקרקעין נזנחה בסיכומים. ממילא, היא לא הוכחה. טענות שהעלתה מרים ביחס לחבילת הפיצוי, לפיהן אין להורות על פינויה ללא הבטחת זכויותיה לקבלת חבילת פיצוי על ידי ערבות ריאלית, וכי שיעור שכר הדירה שהוצע לשלם לה אינו ריאלי, הן טענות כבדות משקל. אלא שהן לא זכו להתייחסות כלשהי בסיכומים. לא הובהר מהו המקור החוקי על-פיו מוסמך בית המשפט להתערב בהוראות המכרז, לשנות אותן ולהרחיב את מסגרת הפיצוי. מדובר בסוגיה שמערבת עניין שבעובדה ובמשפט. היה מקום להקדיש לה – במסגרת שלב שמיעת הראיות ובסיכומים – את המקום המתאים. הנתבעות – הן אלו שהעלו את הטענה – לא עשו כן. הטענות נזנחו ולא זכו להתייחסות בסיכומים שהגישו, על כל הכרוך והמשתמע מכך, וממילא לא התאפשר לתובעות להתייחס להשיב לטענות. מן הטעם האמור, לא מצאתי מקום להוסיף ולהידרש אליהן בפסק-הדין.

גם בטענה, המובאת בסעיף 6.9 לסיכומי הנתבעות, לפיה לא ניתנה הסכמה של היועץ המשפטי לממשלה להגשת תביעה כנגד "דייר סרבן" לא מצאתי ממש, שהרי רשות מקרקעי ישראל היא בעלת-דין בהליך והיא הסמיכה את עורכי הדין שהופיעו בתביעה לייצגה, על כל הכרוך והמשתמע מכך.

פסיקתה

הנתבעת 1 – הגב' מרים גברי – תסלק את ידה מהמקרקעין, כהגדרתם לעיל וכאמור בתשריט, נספח א' לכתב התביעה, המהווה חלק בלתי נפרד מפסק הדין, ותמסור אותם לתובעת 1 ולתובעות 3-2, כשהם פנויים מכל אדם וחפץ השייכים לה, וזאת בתוך 90 ימים מן המועד בו תימסר לה הודעות התובעות 3-2, בכתב, כי המקרקעין דרושים להן, ובכפוף לכך שהן החלו לשלם לה בפועל דמי שכירות בשיעור של 500 דולר לכל חודש או ימסרו לה דירה חדשה, כמפורט להלן. בכפוף לפינוי, על התובעות 3-2 להעניק לנתבעת 1 פיצוי כדלקמן: דירה בת 4 חדרים בשטח רישוי כולל (עיקרי ושירות) שלא יפחת מ-110 מ"ר; סך של 500 דולר לחודש, עבור דמי שכירות לתקופה שמיום הפינוי ועד למועד קבלת דירה חדשה (מגבלת שלוש השנים הקבועה במכרז אינה חלה); סך של 50,000 דולר בש"ח, שישולם לפי השער היציג הידוע ביום התשלום בפועל.
בנסיבות העניין, לפיהן התביעה לפינוי הנתבעת 1 התקבלה, אולם עמדת התובעות באשר לשיעור הפיצוי המגיע לנתבעת 1 לא התקבלה, איני רואה מקום לעשות צו להוצאות במישור היחסים בין התובעות לנתבעת 1. כל צד יישא אפוא בהוצאותיו.

הנתבעת 3 – הגב' ציפורה גליציאן – תפנה את המקרקעין, כהגדרתם לעיל וכאמור בתשריט, נספח א' לכתב התביעה, המהווה חלק בלתי נפרד מפסק הדין, ותמסור את החזקה בהם לתובעות כשהם פנויים מכל אדם וחפץ עד ליום 2.4.2020 בשעה 12:00.
הנתבעת 3 תישא בהוצאות התובעות על סך של 5,000 ₪ ובשכר טרחת עורך-דין על סך של 25,000 ש"ח. התשלום ייעשה בתוך 30 יום.

המזכירות תשלח את פסק-הדין אל ב"כ הצדדים.

ניתן היום, ג' טבת תש"פ, 31 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.