הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 5274-12-16

בפני כבוד השופט אביים ברקאי

התובעת:

פסגות יועצי נדל"ן (אמ.די.) בע"מ

נגד

הנתבעת:

דינמיק אילד בע"מ

ב"כ התובעת: עו"ד יוסף גיא מוסרי ועו"ד שרון לחמי
ב"כ הנתבעת: עו"ד אלי שמעון ועו"ד הוד אלפסי

פסק דין

חלק ראשון – על פסק הדין; תוצאת פסק הדין; וכן הצדדים להליך והעדים שנשמעו
על פסק הדין
עניינו של פסק דין זה הוא תביעה לתשלום דמי תיווך בסך של 238,716 ₪ בצירוף ריבית מוסכמת בשיעור חודשי של 3% בגין עסקת תיווך שביחס אליה נחתם הסכם. עסקת התיווך התייחסה לשטח משרדים של 1,474 מ"ר וכן 10 מקומות חניה בבית ברחוב קפלן 8 בעיר תל אביב הידוע כ"בית האיכרים".

התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר ולאחר שניתנה רשות להגן נשמעו בה ראיות הצדדים. בתמצית שבתמצית ייאמר כי הנתבעת אינה מכחישה שהייתה בקשר עם התובעת. גם אין חולק שעסקת השכירות אכן בוצעה ואין חולק שהסכם התיווך אכן נחתם. למרות כל אלה הנתבעת מסרבת לשלם דמי תיווך בשל שורה של נימוקים וביניהם: טענה לפיה למרות שחתמה על הסכם התיווך הרי הכירה לפני כן את הנכס המוצע; טענה לפיה התובעת לא הייתה מורשית להראות את הנכס; כן טענה לפיה רשיונו של המתווך עימו היתה בקשר ואשר הוגדר בהסכם התיווך לא היה בתוקף בשל אי תשלום אגרה. בנוסף לכך טוענת הנתבעת כנגד פירוט הזמנת התיווך וכנגד היות התובעת הגורם היעיל להשלמת העסקה.

תוצאת פסק הדין
בסופו של הליך התביעה נדחתה ללא צו להוצאות, בשל אי עמידת התובעת בתנאים הנדרשים לקבלת דמי תיווך. נימוקי הדחיה יובאו בהרחבה בפסק הדין ועיקריהם יובאו בפסקה הבאה.

שלושה הם התנאים לחיוב בתשלום דמי תיווך: התנאי הראשון - המתווך היה בעל רשיון בתוקף בעת שעסק בתיווך; התנאי השני - הלקוח חתם על הזמנה בכתב; התנאי השלישי - המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. שלושת התנאים מופיעים בסעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו – 1996 , יחד עם סעיף 9 באותו חוק.

התובעת עמדה בשניים מבין שלושת התנאים. הנתבעת אכן הוחתמה על מסמך הזמנה בכתב, והמתווך שאף נקוב במסמך ההזמנה אכן היה הגורם היעיל. בכך התקיימו כאמור שני תנאים מתוך השלושה הנדרשים. דא עקא והמתווך שנקוב בהזמנה ואשר אף הציג מלכתחילה את הנכס לא היה בעל רישיון וליתר דיוק – לא שילם האגרה לחידוש הרישיון אלא רק חודשים מאוחר יותר. משכך ומהנימוקים שיפורטו בהמשך נדחתה כאמור התביעה.

על הצדדים להליך והעדים
בעלי הדין
התובעת היא, כהגדרתה, חברה ישראלית רשומה הפעילה בייעוץ שיווק ותיווך עסקאות נדל"ן.
הנתבעת היא חברה אשר ביקשה, כנטען, מהתובעת שירותי תיווך לאיתור נכס שישמש למשרדיה.

העדים בהליך
מטעם התובעת העידו שלושה:
מר מאיר גואטה – מנכ"ל התובעת;
מר דניס רצ'קוב – "סוכן" שהיה בקשר עם הנתבעת;
מר רן יצחק רביב – מנכ"ל החברה המשווקת של הנכס, חברת קוליירס.
מטעם הנתבעת העידו שלושה:
מר ליעד אגמון – מנכ"ל הנתבעת;
גב' נילי צ'לאק – עובדת הנתבעת שהייתה בקשר עם התובעת וכן חתמה על הסכם התיווך. גב' צ'לאק החלה עבודה בסמוך לאירועי התביעה - בתחילת חודש מרץ 2016, במועד הגשת תצהיר העדות הראשית מטעמה עבדה אצל הנתבעת אך לאחר מכן הפסיקה עבודתה;
גב' טלי אקרמן– מנהלת משאבי אנוש בנתבעת והמנהלת של גב' נילי צ'לאק, גב' אקרמן ביקרה בנכס שהוצג גם לה על ידי ה"ה גואטה ורצ'קוב. גם גב' אקרמן כבר לא עובדת בשורות הנתבעת.

חלק שני – העובדות הרלוונטיות והכרעה

תמצית העובדות
יצירת הקשר - כעולה מכתב התביעה " הנתבעת יצרה קשר עם מר דניס רצ'קוב" אשר הוגדר בכתב התביעה כ"בעל רישיון לתיווך מקרקעין לפי חוק המתווכים". הקשר נוצר באמצעות עובדת הנתבעת – גב' נילי צ'לאק.

פגישה ראשונה והצגת נכסים אופציונליים - בעקבות יצירת הקשר נפגשו ביום 29/3/2016 מר רצ'קוב מהתובעת וגב' צ'לאק מהנתבעת במשרדי הנתבעת. מר רצ'קוב התבקש לאתר נכס למשרדי הנתבעת. בעקבות אותה פגישה ועוד באותו יום שלח מר רצ'קוב לנציגת הנתבעת רשימה של מספר נכסים אפשריים לרבות פרטים בדבר זהות הבעלים וכן המחיר, דמי הניהול ועלות החניה. אחד הנכסים ממוקם ברחוב קפלן 8 בעיר תל אביב בבנין המוכר כ"בית האיכרים".

הנתבעת, לאחר בדיקה, מבקשת לבחון חלק מהנכסים שהוצעו - גב' צ'לאק השיבה לו לאחר יומיים כי נפגשה עם מנכ"ל הנתבעת והיא מעונינת לראות רק שלושה מתוך הנכסים שהוצעו. וכלשונה, הרלוונטית להמשך פסק הדין ( ההדגשות לא במקור): "נפגשתי עם המנכ"ל והוחלט שבשלב הזה אלך לראות את הנכסים במגדלי הארבעה, בית האיכרים ואיתמר בן אבי. השאר לא רלוונטים לנו כרגע".

ביקור ראשון בנכס - ביום 3/4/16 הציג מר רצ'קוב לגב' צ'לאק את הנכס בבית האיכרים. באותו מועד צילמה גב' צ'לאק סרטון בן 61 שניות בו ניתן לראות את הנכס. בסרטון ניתן לשמוע היטב את מר צ'רקוב מסביר אודות הנכס ומשבח אותו, מתייחס אל המיפתחים בנכס, האפשרות להושיב עובדים ב open space וחללי העבודה.

גב' צ'לאק שלחה הסרטון אל מנהלת משאבי האנוש האחראית עליה – גב' טלי אקרמן ואל מי שניהל את משרדי הנתבעת בישראל מר עמרי מנדלביץ'. הסרטון נשלח עם הסבר לגבי מיקום הנכס והעובדה שמתנהל לגביו משא ומתן עם חברות אחרות.

חתימה על הזמנת התיווך לטענת הנתבעת והכחשת התובעת
לטענת גב' צ'לאק במועד הביקור הראשון ביום 3/4/16 נחתמה על ידה " הזמנת שירותי תיווך לקוח" שהציג לה מר רצ'קוב. כאן המקום לציין כי לטענת התובעת ההזמנה נחתמה בכלל רק ביום 19/4/16 ולכך עוד תהא התייחסות בהמשך. עוד ייאמר בהדגשה כי בתחילה הכחישה התובעת בנחרצות, בלשון המעטה, את מועד הביקור הראשון. מגרסתה הראשונית של התובעת ניתן להבין שהביקור הראשון בנכס נערך ביום 19/4/16 ולא ביום 3/4/16. מר רצ'קוב הצהיר כי הטענה לפגישה ביום 3/4/16 היא "שקר גס" וכי הוא זוכר שתוכננה פגישה ליום 4/4/16 אך לא זוכר אם התקיימה.
כבר בשלב זה ייאמר כי הצדדים ייחסו למועד חשיבות רבה שכן ביום 4/4/16 חידש מנהל התובעת את רישיון התיווך שלו. מכאן – ביחס לכל מועד שלאחר 4/4/16 ניתן היה לטעמה של התובעת לנסות להתמודד עם טענת היעדר רישיון התיווך.

כך או כך – התובעת חזרה בה מהתכחשותה לפגישה ביום 3/4/16 כך שאין חולק כי הביקור הראשון בנכס אכן נערך ביום 3/4/16.

ביקור שני בנכס וחתימה על הזמנת התיווך לטענת התובעת
ביום 19/4/16 נערך ביקור שני בנכס. אותו ביקור שהתובעת הגדירה בתחילה כביקור הראשון. באותו ביקור נכחו מר דניס צ'רקוב וכן מנכ"ל התובעת מר מאיר גואטה ומטעם הנתבעת נכחו גב' נילי צ'לאק וגב' אקרמן שהיא מנהלת משאבי האנוש של הנתבעת וכן המנהלת של גב' צ'לאק.

לטענת התובעת במועד זה נחתמה הזמנת התיווך. כעולה מגרסת התובעת – בעת שסייר מר גואטה עם גב' אקרמן החתים מר רצ'קוב את גב' צ'לאק. טענה זו מוכחשת על ידי הנתבעת. גב' אקרמן טוענת שלא נחתם כל הסכם וגב' צ'לאק מציינת כי ההסכם נחתם כבר ביום 3/4/16. ניתן היה לכאורה לפנות לתאריך הנקוב בהסכם ואולם ההסכם עצמו אמנם מובנה ומפורט אך אינו נושא תאריך, והמקום שנועד לרישום התאריך נותר ריק.

לדברי התובעת גם במועד הביקור השני בנכס נמסרו לנתבעת כל הפרטים לרבות שם בעל הנכס והמחיר המבוקש על ידו.

לאחר הביקור השני – הנתבעת שוכרת את הנכס כעבור מספר חודשים
לאחר הביקור השני בנכס ביקשה הנתבעת שהות לבדוק את ההצעה ואף שקלה לראות נכסים נוספים. הצדדים המשיכו לשמור על קשר מעת לעת במשך כחודשיים וזאת עד חודש יוני 2016, ועל כך בפסקה הבאה.

בחודש יוני 2016 נודע לתובעת כי הנתבעת מתקדמת בעסקת שכירות אל מול בעלי הנכס בבית האיכרים. התובעת פנתה והציעה את עזרתה. ביום 10/8/16 נודע לתובעת כי הנתבעת נקשרה בהסכם שכירות ביחס לנכס בבית האיכרים. בהתאם להסכם השכירות שנכרת שכרה הנתבעת שטח של 1,474 מ"ר כנגד 130 ₪ למ"ר וכן עשר חניות תמורת הסך של 1,200 ₪ בגין כל חניה.

התובעת פנתה אל הנתבעת, בירכה אותה ודרשה תשלום דמי התיווך ובתשובה התנערה הנתבעת מכל קשר והתחמקה מתשלום, על כך בפסקה הבאה.

התנערות הנתבעת מהקשר עם התובעת – מכתבה של גב' צ'לאק מיום 16/8/16
לאחר שהתובעת פנתה אל הנתבעת בדרישה לתשלום דמי התיווך שלחה גב' צ'לאק תשובה מתנערת. גב' צ'לאק אשר פנתה אל התובעת, נפגשה עם מר רצ'קוב שלוש פעמים, ביקרה בנכס פעמיים, צילמה אותו ואף הביא את המנהלת שלה לביקור במקום לא היססה לרשום מכתב התנערות בן שלושה סעיפים כאמור להלן:

הנכס לא הוצע על ידי התובעת אלא על ידי אחת בשם ורד רביב שוורץ שהציעה את הנכס למנכ"ל הנתבעת ליעד אגמון " עוד בטרם נוצר הקשר שלכם איתנו".
לא הייתה לתובעת הרשאה להראות את הנכס.
התובעת לא תרמה " שום תרומה בהליך ההתקשרות".

בסיומו של אותו מכתב ביקשה נילי צ'לאק לא ליצור עימה קשר אלא לפנות ל"מנהל האופרציות" – מר יעקב סילבר.

דיון ביחס לכל טענות הנתבעת כנגד התובעת ייערך בהמשך אך כבר עתה ייאמר כי אין לקבל את גרסת הנתבעת, לא לעניין ההרשאה ולא לעניין התנערותה מהקשר עם התובעת.

הערת מעבר – אין בעובדות שהובאו לעיל פירוט מלא של מלוא טענות וראיות הצדדים אך די בכך כדי להוות בסיס להמשך פסק הדין.

התובעת רשאית היתה להראות את הנכס
אין בסיס לטענת הנתבעת לפיה התובעת לא היתה רשאית להציג לה את הנכס. הנתבעת אשר העלתה לפתע טענה זו לא הוכיחה אותה והסתפקה באמירה לפיה כך נמסר לה מבעלי הנכס. הנתבעת אף לא העידה את בעלי הנכס ועל כך עוד יורחב בהמשך.

אפשר היה להסתפק בכך שהנתבעת אשר הודתה בכך שהנכס הוצג לה, אך העלתה טענת הדחה בדבר ההרשאה לתובעת כלל לא הוכיחה את טענתה לפיה הנכס הוצג ללא הרשאה. אך מעבר לכך – התובעת מנגד הוכיחה היטב כי אכן ניתנה לה ההרשאה להציג את הנכס. לעניין זה יש לומר שניים:

ראשית - התובעת העידה את מר רן יצחק רביב שהוא מנכ"ל חברת קוליירס אינטרנשיונל ישראל בע"מ היא חברת השיווק שמונתה על ידי בעלי הנכס כ"משווק הראשוני לצורך השכרת המשרדים הפנויים בנכס". מר רביב הצהיר ואף העיד על כך שחברת השיווק נעזרה בשלושה מתווכים, כאשר התובעת היא אחת מהן והתובעת "רשאית הייתה להציג ולשווק לשוכרים פוטנציאליים את הקומות הפנויות בנכס לצורך השכרתו לרבות כמובן את הנכס אשר הושכר בסופו של דבר ע"י הנתבעת";
שנית – אין להתעלם מכך שחברת השיווק הייתה בקשר הדוק עם התובעת והיא זו שדיווחה לה בדוא"ל מיום 10/8/16 כל תנאי ופרטי הסכם השכירות עליו חתמה הנתבעת.

סיכום לענין הרשות להציג הנכס
הוכח כי התובעת הציגה הנכס להשכרה ברשות ובסמכות ואין לקבל טענת הנתבעת לפיה התובעת לא היתה רשאית להציג הנכס.

נחתמה הזמנת תיווך
כללי
התובעת הציגה הזמנת תיווך שנחתמה על ידי נילי צ'לאק ובה מפורטים היטב פרטי הסוכן – מר דניס צ'רקוב ותעודת הזהות שלו; פרטי הנתבעת; סוג העסק; כתובת הנכס; וכן פרטים נוספים וביניהם התחייבות לשלם דמי תיווך "בסך חודש שכר דירה בתוספת מע"מ כחוק ( דמי התיווך כוללים שכ"ד וחניות)". עוד הוסכם כי העמלה תשולם לא יאוחר מארבעה ימים לאחר חתימת הסכם מחייב וכי ככל שלא תשולם תישא " הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן בצירוף ריבית מצטרפת של 3% לחודש מיום ביצוע העסקה עד ליום התשלום בפועל בצירוף כל ההוצאות" שיהיו לתובעת.

הזמנת התיווך ערוכה וממצה
הזמנת התיווך כללה כל הפרטים הדרושים וגם אם חסרה את תיאור הנכס ואת המחיר המבוקש הרי בנסיבות הענין אין בכך דבר. פרטים אלה היו ידועים היטב לנתבעת ועל סמכם ולכל הפחות לאחר שקיבלה אותם היא ביקשה להמשיך בהליך החיפוש ולבקר בנכס. יודגש כי כבר ביום 29/3/16, בטרם חתימת הזמנת התיווך שלחה התובעת לנתבעת פירוט מדויק של שטח הנכס, הדמיית הבניין, המחיר המבוקש, עלות דמי הניהול, עלות חניה וכן פרטים בדבר מועד אכלוס ושם הבעלים.

כל הפרטים אשר נמסרו במסגרת ההודעה מיום 29/3/16 משלימים את הזמנת התיווך והיו ידועים לנתבעת. אין מקום לקבל טענה לפיה הזמנת התיווך אינה כוללת פרטים בדבר הנכס – הגם שאלה הועברו לנתבעת במפורט ובכתב לפני החתימה על הזמנת התיווך. פרטים אלה היו ידועים לנתבעת ויש לראות בהם חלק מהזמנת התיווך.

על כך שניתן להשלים את הזמנת התיווך ר' ע"א ( ת"א) 1413/04‏‏ מטרופוליס יזום השקעות ונכסים 1993 בע"מ נ' מנחם מליק - מרכזים מסחריים בע"מ ( כב' הש' ה. גרסטל, ע. פוגלמן וא. שילה מיום 4/10/15) וכן הסקירה המקיפה במסגרת החלטה הדוחה בקשת סילוק על הסף והמפרטת פסיקת בתי המשפט לכאן ולכאן במסגרת תא ( ת"א) 28763-07-14‏, רוני מאנה נ' תעשיות מזון תנובה - אגודה שיתופית חקלאית בישראל בע"מ ( מיום 10/2/15, כב' הש' י. אטדגי).

עוד ניתן להפנות אל רע"א 6519/09, ‏ ‏ אלי חסקל נ' יצחק אוסדיטשר (26/1/2010, כב' הש' א. רובינשטיין) שם הושארה אמנם בצריך עיון השאלה האם ניתן להשלים פרטים בהזמנת תיווך אך בית המשפט העליון הביע עמדה לפיה בהחלט אפשר ויהיה מקום לאפשר השלמת פרטים כאמור כדי למנוע מעשי מירמה וכלשון כב' הש' רובינשטיין ( ההדגשות לא במקור): "יש לבדוק כל מקרה לגופו היטב היטב, כדי שלא לפגוע בתכליתו של חוק המתווכים, אך גם לא הייתי רוצה לפתוח פתח לרמאים להתחמק מחבות באופן " מתוחכם".

להשלמה יש להפנות אל ע"א 3384/16, עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ ( מיום 5/7/18, כב' הש' ח. מלצר, ד. ברק-ארז וי. אלרון) – שם קבע כב' הש' אלרון כי אין להגמיש את דרישת הכתב ואולם מנגד כב' הש' ברק ארז קובעת, תוך התאמה גם לענייננו, כך ( ההדגשות לא במקור): "לעניין חוזה תיווך בכתב שחסרים בו פרטים יש לאמץ – אם כי בזהירות – את הגישה המאפשרת הגמשה של דרישת הכתב בחוזי תיווך במקרים מסוימים ובהתאם לכך, השלמה של פרטים חסרים. תכליותיו הצרכניות של חוק המתווכים צריכות לעמוד לנגד עינינו. לכן, רק במצבים בהם הפרטים החסרים בכתב לא היו כרוכים בחוסר ודאות באשר לזיהוי החייב, זיהויו הנכס ושיעור דמי התיווך אפשר לשקול השלמה עם חסרונם. במצב דברים זה, וכאשר ניכר כי הרוכש מבקש להיתלות בחסרים מסוימים בחוזה התיווך בחוסר תום לב, אין מקום לעמוד על דרישת הכתב באופן דווקני. החלת גישה "גמישה" זו מקבלת משנה הצדקה כאשר מי שנזקק לשירותי התיווך היה מיוצג או שהיה גורם עסקי".

מועד חתימת הזמנת התיווך
שני מועדים אפשריים, 3/4/16 או 19/4/16
שתי גרסאות לנו באשר למועד חתימת הזמנת התיווך. לטענת הנתבעת זו נחתמה בביקור הראשון ביום 3/4/16. לטענת התובעת זו נחתמה רק בביקור השני, ביום 19/4/16. בתחילה אף התרעמה כאמור התובעת וטענה שכלל לא היה ביקור ראשון בנכס ביום 3/4/16. התובעת טענה כי הנתבעת אינה דוברת אמת וכי בדתה את הביקור הראשון בשל מועדי קבלת הרישיון של מר מאיר גואטה. הנתבעת מצידה דאגה להדגיש בסיכומיה כיצד התובעת התנגדה להצגת גרסה וראיות המוכיחים לטעמה של הנתבעת כי התקיים ביקור בנכס ביום 3/4/16. עם זאת בסופו של יום ולאחר שאף הוצג הסרטון שצולם ביום 3/4/16 חזרה בה התובעת מטענותיה והודתה באופן חד משמעי שאכן היה ביקור ראשון ביום 3/4/16.

רשיונו של מר מאיר גואטה, מיום 4/4/16
המחלוקת ביחס למועד חתימת ההסכם עשויה היתה להיות רלוונטית בכל הקשור לתוקף רשיון התיווך של מר מאיר גואטה מנהל התובעת. כפי שהוכח, רשיונו של מר מאיר גואטה חודש מיום 4/4/16 ועד לסוף שנת 2016. מכאן מובנת הקפדת התובעת ביחס למועד חתימת ההסכם – ככל שההסכם נחתם לאחר יום 4/4/16, כגרסת התובעת, ניתן יהיה להעלות טענה לפיה אין פגם ברישיון התיווך. ככל שנחתם לפני 4/4/16 אזי אפילו הסתמכות על רישיונו של מר מאיר גואטה לא תסייע לתובעת.

הכרעה ביחס למועד החתימה – הזמנת התיווך אכן נחתמה ביום 3/4/16
בסופו של הליך זה ייקבע כי לצורך דמי התיווך יש לבחון תוקף הרישיון של מר דניס רצ'קוב ולא של מר מאיר גואטה. רשיונו של מר רצ'קוב חודש רק ביום 21/8/16, ומשכך המחלוקת האם הזמנת התיווך נחתמה ביום 3/4/16 או ביום 19/4/16 לכאורה אינה רלוונטית.

עם זאת ולמען הסר ספק ייאמר כי יש לקבל את גרסת הנתבעת לפיה מועד חתימת הזמנת התיווך הוא 3/4/16 ולא 19/4/16. גרסה זו מתקבלת בשל הנימוקים הבאים:
ראשית ביחס לכך שההזמנה נחתמה ביום 3/4/16 - נתתי אמון בטענת נילי צ'לאק לפיה הזמנת התיווך נחתמה בביקור הראשון בנכס. הגיוני וסביר שהזמנת תיווך תחתם במועד הראשון בו מבקר לקוח בנכס.
זאת ועוד – אפילו מכתב התביעה ומגירסת התובעת עולה כי ההסכם נחתם בביקור הראשון ו"במועד הצגת הנכס" רק שלפי גרסתה הראשונה של התובעת מועד הצגת הנכס היה 19/4/16 ומגירסה זו היא חזרה. כלומר – אם הזמנת התיווך נחתמה " במועד הצגת הנכס" ומועד ההצגה היה 3/4/16 – הרי ברור הוא שהחתימה נעשתה ביום 3/4/16.

שנית ביחס לכך שההזמנה נחתמה ביום 3/4/16 - ביום 19/4/16 נכחו בנכס מר דניס רצ'קוב אליו נלווה מנכ"ל התובעת, מר מאיר גואטה ומנגד - גב' נילי צ'לאק אליה נלוותה המנהלת שלה שהיא גם מנהלת משאבי האנוש של הנתבעת, גב' טלי אקרמן. כאשר הגיעה בכירה יותר בנתבעת לא מופרך היה לצפות שהיא גם תחתום על הזמנת התיווך, או לכל הפחות שנילי צ'לאק תפנה אליה לצורך החתימה. כך לא קרה.

שלישית ביחס לכך שההזמנה נחתמה ביום 3/4/16 – העובדה שהזמנת התיווך חסרת תאריך היא עובדה מטרידה. התובעת היא זו שהייתה צריכה לרשום מלכתחילה את התאריך על אותה הזמנה. התובעת אף צריכה הייתה להוכיח המועד על ידי הצגת פנקס ההזמנות ממנו ניתן ללמוד מועדי הוצאת הזמנות סמוכות. כך לא נעשה. יתרה מכך, נטען שמר דניס רצ'קוב לא נוהג לרשום תאריכים על הזמנות התיווך שבטיפולו.
התנהלות התובעת ואי רישום התאריך לא תורמת לגרסת התובעת ומביאה לדחייתה. זאת ועוד, אפילו נמעיט בעובדה שהתובעת נמנעה מלרשום תאריך, הרי עדיין נטל הראיה להוכחת מועד החתימה רובץ על כתפיה והיא לא הרימה נטל זה אלא מנעה מלכתחילה אפשרות הוכחתו.

סיכום לענין הזמנת התיווך
הנתבעת אכן חתמה על הזמנת תיווך אשר בנסיבות הענין די בה כדי לקיים דרישות חוק המתווכים. הזמנת התיווך נחתמה ביום 3/4/16.

התובעת היא הגורם היעיל
כללי
התובעת היתה בקשר ישיר עם הנתבעת, הציגה לה את הנכס ויש לראות בה הגורם היעיל לביצוע העסקה. הצגת הנכס והביקורים בו די בהם כדי להוות הגורם היעיל ולענין זה ר' למשל תא ( מרכז) 15706-01-14‏, עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ ( כב' הש' ר. שמולביץ מיום 16/3/16) שם נקבע כי " די לעיתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך ייחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות. בהיעדר נסיבות מיוחדות, אין המתווך נדרש לנהל את המו"מ עבור הצדדים או לבצע פעולות החורגות מעצם יצירת הקשר בין הצדדים. פעולתו של המתווך היא להביא למפגש בין הצדדים ולא לפעול כשלוחם בניהול המשא ומתן".
הנתבעת טענה, בדיעבד והרבה לאחר חתימת הזמנת התיווך כי הנכס שהוצג היה ידוע ומוכר לה עוד בטרם הקשר עם התובעת. טענה זו, במלוא הכבוד, אינה עולה בקנה אחד עם התנהלות הנתבעת, כפי שתפורט להלן. אפילו תתקבל גרסתה המאוחרת של הנתבעת הרי יש לומר כי לכל היותר הנתבעת יכולה הייתה לדעת אודות הנכס גם ללא התובעת אך בפועל לא כך קרה.

על הצגת הנכס לנתבעת ועל כך שהנתבעת אף פעם לא ציינה כי היא מכירה הנכס
אין מדובר במקרה בו התובעת הציגה נכס ומיד עם הצגתו ציינה הנתבעת כי היא מכירה אותו. ההיפך הוא הנכון. פעם אחר פעם הנתבעת הייתה הנתבעת בקשר עם התובעת ורק לקראת סיום החלה הנתבעת להעלות טענות. לעניין זה יובאו הדברים הבאים:

הנתבעת מקבלת רשימת נכסים ובוחרת מתוכה את המושכר מבלי לציין שהיא מכירה את הנכס
התובעת העבירה לנתבעת בתחילת הקשר רשימה של נכסים. זו בחנה את הרשימה, סיננה נכסים שאינם רלוונטיים והחליטה לבקר בשלושה נכסים, אחד מהם הוא הנכס אותו שכרה. לענין זה נחשף הדוא"ל ששלחה גב' צ'לאק מהנתבעת בזמן אמת ובו ציינה "נפגשתי עם המנכ"ל והוחלט שבשלב הזה אלך לראות את הנכסים במגדלי הארבעה, בית האיכרים ואיתמר בן אבי. השאר לא רלוונטים לנו כרגע". אם היתה אמת בטענת הנתבעת לפיה הכירה את הנכס הרי מלכתחילה היתה מודיעה על כך. בוודאי לא היתה מבקשת, לאחר פגישה עם המנכ"ל, לבקר בנכס אותו הכירה.

כאן המקום לציין כי מי שניהל את משרדי הנתבעת בישראל הוא מר עמרי מנדלביץ' וכעולה מהטענות, כאשר נילי צ'לאק רשמה " נפגשתי עם המנכ"ל" הכוונה היא לפגישה עימו ולא עם המנכ"ל מניו יורק, ליעד אגמון אליו עוד תהא התייחסות בהמשך.

ביקור ראשון, סרטון שצולם ונשלח עם מסרון לבכירי הנתבעת
גם בביקור הראשון בנכס ביום 3/4/16 לא טענה נציגת הנתבעת, מיד כשנכנסה, כי הנכס מוכר. נכון הוא שגב' צ'לאק היתה באותה עת עובדת חדשה ואולם אפילו אם לצורך הענין נצא מהנחה ששתיקתה אינה מלמדת דבר – עדיין אין להסביר את שתיקת גב' אקרמן ומר עמרי מנדלביץ'. נילי צ'לאק שלחה לעמרי מנדלביץ' וטלי אקרמן סרטון, ומסרון ופרטים אודות הנכס בעודה נמצאת בו – ואף אחד מהם לא אמר כי מדובר בנכס מוכר.

ביקור שני בנכס, לאחר כשבועיים וחצי. הכל מבלי לציין שהנתבעת מכירה את הנכס
לאחר הביקור הראשון תואם ביקור שני בנכס ליום 19/4/16 כשבועיים וחצי מאוחר יותר. לביקור השני התייצבה כבר מנהלת בנתבעת, גב' אקרמן שהיא מנהלת משאבי האנוש וגם המנהלת הישירה של נילי צ'לאק. במשך שבועיים וחצי לא מסרה הנתבעת כי היא מכירה את הנכס. גם בביקור במקום לא נמסר כי הנכס מוכר.

התכתבות נוספת במסרונים. גם כאן מבלי לציין שהנתבעת מכירה את הנכס
גם לאחר הביקור השני המשיכו דניס צ'רקוב ונילי צ'לאק להיות בקשר הן במסרונים והן כפי שעולה מהם בהצגת נכסים. גם כאן, למרות מסכת המסרונים לא הוצג כי הנתבעת מכירה את הנכס אותו שכרה.

שיחה מיום 20/6/16
התובעת הציגה תמלולי הקלטות מיום 20/6/16. בהקלטה שניה שהוצגה ניתן לראות כי הנתבעת כבר מעלה טענות ביחס לתיווך ואולם הטענות לא מתייחסות לכך שהנכס הוצג בעבר לנתבעת. הטענות התייחסו לשאלה מי המתווך בנכס והאם לא ניתנה בלעדיות למתווך אחר. וכך נילי צ'לאק אומרת: "אני לא הבנתי כאילו מה, מה הולך פה כי נראה לי שיש פה איזה טלפון שבור. אני מבחינתי אתם המתווכים שהראתם לי את הנכס... כי איך, אה, אני, אני, אני מקבלת מהם דברים שונים כאילו...".
בהמשך עולה התמיהה מי המתווך הבלעדי, כשמאיר גואטה מצדו נשמע בהסברים שונים לפיהם – "הוציאו את זה לשוק להשכרת שלושת הקומות בבניין... אתם לא היחידים היינו עם הרבה לקוחות בבניין וכפי שאמרתי אנחנו גם סגרנו עכשיו את קומה שלישית בבנין והבאנו אתכם לסיור בבנין".

כך או כך, כבר בשיחה זו מציינת נילי צ'לאק:
"... ממש ממש לא הולכים לשלם פעמיים ומה שאני ביקשתי משלי [מהמשכירה – א.ב], היא פשוט לא, לא עונה לי כרגע, אז שלחתי לה אימייל, שמבחינתי היא תסגור את הנקודה הזאתי, מבחינתי either way או שאני משלמת לכם או שאני משלמת לו – שהיא תסגור ביניכם. אני לא נכנסת אה, אתה יודע"
כלומר – אכן מתעוררת השאלה האם התובעת היתה רשאית להציג את הנכס. אך לגופו של ענין, לא נאמר דבר וחצי דבר ביחס לכך שהנכס בכלל הוצג כבר קודם לכן.

נתתי דעתי לטענת הנתבעת לפיה השיחה המתומללת היא שיחה קטועה שכן אינה מתחילה מראשיתה. לכך יש להוסיף שאף קיימים פעמים בהם דיברה נילי צ'לאק ונרשם " לא ברור". הדבר נכון. עם זאת עיון בתמלול מגלה שהאמירות ביחס לתשלום למתווך נאמרו ברציפות ובשטף ולא הוזכרה בהם טענה מכרעת לפיה כלל אין זכאות לתשלום. ובמילים אחרות – נילי צ'לאק דנה בלהט בשאלה האם התובעת היתה רשאית להציג הנכס, לא סביר להניח שדיון כה סוער היה מתנהל אם ממילא עלתה טענה לפיה הנתבעת מכירה את הנכס עוד בטרם הוצג על ידי התובעת.

פניות בדוא"ל לנתבעת תוך התייחסות ספציפית לנכס
ביום 19 ו-20 ליוני 2016 פנתה התובעת בדוא"ל אל הנתבעת. בתחילה בדוא"ל עליו חתום דניס צ'רקוב ולאחר מכן בהודעה בחתימת דניס צ'רקוב ומאיר גואטה מיום 20/6/16 בה נרשם –
"בהמשך לשיחתנו הנעימה היום שמחנו לשמוע שהחלטתם להתקדם בעסקת השכירות המוצעת בבית האיכרים קומה 1 וקומה 2 על ידי חברת פייבר ושאתם מצויים במו"מ עם המשכיר בקשר לתנאי השכירות. נשמח לעמוד לרשותכם לכל שאלה וסיוע בקשר עם העסקה"
עוד נרשם בהודעה כי התובעת טיפלה בהשכרת הקומה השלישית בבנין אל מול גב' שלי מור בחברת פייבר ורן רביב מחברת השיווק,. גם כאן לא השיבה הנתבעת כי היא מכירה את הנכס ללא קשר לתובעת.

התכתבות במסרוני טלפון תוך התייחסות ספציפית לנכס
עד כמה אין בסיס לטענת הנתבעת ניתן ללמוד מתכתובת שנערכה ביום 17/7/16, כאשר הנתבעת התקדמה בהליכי שכירת הנכס. המסרונים מיו8ם 17/7/16 מובאים כאן כלשונם:

נילי צ'לאק רושמת לדניס צ'רקוב:
"היי דניס אני בפגישה
אין חדש ויש לנו אירוע על הראש"
דניס צ'רקוב משיב:
"היי נילי, אנחנו מבינים שהכל מתנהל
בסדר בבית האיכרים עם חברת פייבר,
כמו שציינתי בעבר נשמח לסייע בכל
דבר שקשור בעסקה.
בברכה, דניס ומאיר"
תשובתה של הנתבעת היתה פשוטה:
"נהיה בקשר כשיירגע"
כך, מבלי שיהיה כל רמז להתנערות עתידית מתשלום.

על הקשר עם נילי צ'לאק
גב' נילי צ'לאק היתה במועדים הרלוונטיים עובדת חדשה אצל הנתבעת. עם זאת אין לקבל כל טענה לפיה הקשר עימה לא חייב את הנתבעת. אין גם לקבל טענה משתמעת המנסה להפריד בין גב' צ'לאק לבין בכירי הנתבעת אשר כפי שהוצג היו " בתמונה" ובקשר עמה כל העת. לענין זה ייאמר:
ראשית – הנתבעת היא זו ששמה בחזית ובשמה את גב' צ'לאק. שלחה את נילי צ'לאק ליצור קשר לצורך איתור משרד, לחתום על הזמנת התיווך, ולהיות בקשר עם דניס צ'רקוב.
שנית – גם לדברי גב' צ'לאק וגם כעולה מהראיות, היא דאגה לעדכן את המנהלת הישירה שלה וכן את מנהל האתר בישראל.
שלישית – גם מכתב ההתנערות נעשה על ידי גב' צ'לאק, ללמדנו שגם כשהתחוור לנתבעת שעליה לשלם את חובה – היא לא טענה להיעדר סמכות של נילי צ'לאק.

טענות ליעד אגמון, מנכ"ל הנתבעת
כתמיכה לגרסתה הביאה הנתבעת תצהיר מטעם ליעד אגמון, מנכ"ל הנתבעת אשר ישב בניו יורק וטען בדיעבד כי הנכס היה מוכר לנתבעת. נילי צ'לאק הצהירה כי כלל לא פגשה את ליעד אגמון וכדבריה " לא היה לי מושג כי הוא מכיר את סמנכ"לית חברת פייבר ... ( להלן: "המשכירה") או שבינו לבינה התנהל מו"מ בקשר לנכס".

לדברי ליעד אגמון, הנתבעת והמשכירה " חולקים משקיעים", הוא עצמו בקשרי היכרות רבת שנים עם מנכ"ל המשכירה ואפילו חלקו " את אותו סמנכ"ל כספים במשרה חלקית".

ליעד אגמון הציג התכתבות בת שלוש הודעות דוא"ל, שלושתן מיום 6/3/16. בהודעה הראשונה מוסרת לו נציגת המשכירה את מספר הטלפון שלה; בהודעה השנייה מאותו יום פונה נציגת המשכירה ושואלת את ליעד אגמון האם הוא מעונין בבנין. לא ידוע האם הכוונה היא לבית האיכרים או בנין אחר של המשכירה, וכפי שעלה מהראיות קיים לפחות בנין נוסף; בהודעה השלישית מודיע ליעד אגמון למשכירה שלא ניתן לשכור בניין שלם וכי יהיה מעונין לשכור נכס בשטח של 1,000 מ"ר בבנין הקיים של המשכירה או בבנין החדש אם הדבר אפשרי. וכלשון ההודעה ( ההדגשות לא במקור:
"Taking the entire building will be tough for us, we'll be glad to take around 1,000 sqm either in your building or the new one if it becomes an option"

"הבנין החדש" אליו התכוון ליעד אגמון הוא " בית האיכרים". כך ניתן ללמוד ממכתב שהציג ליעד אגמון שנחזה להיות חתום על ידי ורד רביב שוורץ מהמשכירה ובו נרשם כי התקשורת החלה ביום 6/3/16 כאשר "באותו מועד כתב לי מר אגמון כי הוא מעונין בשטח של כ – 1,000 מ"ר בבנין הישן של פייבר או בבנין החדש קרי בית האיכרים ככל שאחד משטחים אלה יהיה זמין ואני הבטחתי לעדכן אותו אם אכם יתפמנ שטח כאמור לשכירות". ההדגשות לא במקור.

כלומר – באותו מועד כלל לא היה משא ומתן ביחס לבית האיכרים. כל אשר דובר הוא ביחס לבנין אחר של המשכירה. כעולה מהמכתב שנחזה להיות של ורד רביב שוורץ, היא הבטיחה לעדכן את ליעד אגמון. עוד עולה כי בהמשך היא אכן פנתה לליעד אגמון וכאמור במכתב: "לאחר שהמו"מ עם שוכר פוטנציאלי אחר הפסיק פניתי שוב למר אגמון ואמרתי לו כי יש לי שטח להשכרה כפי שביקש ופתחנו במו"מ שהבשיל בסופו של דבר להסכם".

אין לקבל את טענותיו המאוחרות של ליעד אגמון וזאת בשל שורה של כשלים הן בגרסתו והן בגרסתה הכוללת של הנתבעת. על כך בפסקה הבאה.

על עדים שהוסתרו על ידי הנתבעת וראיות שלא הובאו
התנהלותה של הנתבעת מסתירה יותר מידי פרטים ועדים וכך למשל:
ראשית, המשכירה הוסתרה – הנתבעת הסתפקה במכתב מגב' ורד רביב שוורץ מטעם המשכירה ונמנעה במופגן מלהציג תצהיר שלה וממילא להעיד אותה. יודגש כי נטל הראיה להוכיח שאכן הנכס הוצג במועד מוקדם רובץ על הטוענת כך, קרי על הנתבעת ולמרות זאת הוסתרה העדה המרכזית.
שנית, לא הוצגה שום התכתבות עם המשכירה – לו אכן היה ליעד אגמון בקשר עם המשכירה הדבר היה מותיר " עקבות" כלשהן. הודעות דוא"ל בהן המשכירה מודיעה כי הנכס אכן פנוי; מסרונים בדבר אנשי קשר רלוונטיים, טיוטת הסכם ובה מועד המשלוח או כל דבר אחר. שום דבר מאלה לא הוצג.
שלישית, לא הוצגה שום התכתבות פנימית – לו אכן היתה גרסת ליעד אגמון נכונה, ניתן היה לצפות שיציג התכתבות פנימית של הנתבעת בה הוא מודיע לסניף בישראל אודות אותו משרד בבית האיכרים. גרסת אמת הייתה מלווה, למשל, בהודעת דוא"ל אל המנהל בישראל מר עמרי מנדלביץ' או אל גב' טלי אקרמן. ממכתב ההתנערות של הנתבעת ניתן ללמוד על קיומו של " יעקב סילבר מנהל האופרציות" עימו יש להיות בקשר. גם אליו לא שלח ליעד אגמון כל הודעה.
רביעית, הנתבעת לא העידה את מנהל האתר בישראל או את מנהל האופרציות – כל גרסתו של ליעד אגמון שמורה עימו. גם אם נניח שאכן לא היתה התכתבות עם מנהל האתר בישראל ועם מנהל האופרציות, הרי לכל הפחות היה מקום להביאם לעדות. עדות בה יסבירו כיצד התנהלה הנתבעת משך חודשים ביחס לנכס שהיה ידוע לה זה מכבר ובעיקר יסבירו באיזה מועד, אם בכלל, מסר להם ליעד אגמון כי מכיר את הנכס.

סיכום לענין הגורם היעיל - התובעת הציגה את הנכס לנתבעת. הנתבעת לא העלתה כל טענה ביחס להיכרות הנכס. יתרה מכך – גם כאשר כבר עלו טענות כנגד התובעת בשיחה מיום 20/6/16 הרי הדבר היה ביחס לאי בהירות האם היא רשאית להציג את הנכס ולא נאמר דבר ביחס לטענה המאוחרת כאילו הנכס הוצג כבר בעבר.

העדר רישיון
כללי
כפי שהוכח על ידי הנתבעת רשיונו של דניס צ'רקוב לא היה בתוקף ב שנת 2016 אלא רק החל מיום 21/8/2016. תשלום אגרת הרישיון ביום 21/8/16 נעשה ביום ראשון בשבוע - חמישה ימים ( כולל סוף שבוע) לאחר מכתב ההתנערות של הנתבעת. לא מופרך יהיה לסבור שהסיבה לחידוש הרישיון היה אותו מכתב בו הבהירה הנתבעת כי לא תשלם את דמי התיווך.

יש לבחון את רשיונו של דניס צ'רקוב
בכתב התביעה צוין במפורש כי הנתבעת יצרה קשר עם דניס צ'רקוב וכן הובהר שהוא בעל רישיון לתיווך במקרקעין. בתצהירי העדות הראשית התייחסה התובעת בעיקר לרשיונו של מר מאיר גואטה, ציינה שלמר מאיר גואטה חודש הרישיון כבר ביום 4/4/19 וכדבריו – "חתימת הנתבעת על הסכם התיווך בוצעה בעת הביקור בנכס ביום 19.4.16 בנוכחותי שעה שגם רישיון התיווך המחודש שלי הונפק ביום 4.4.16" .

אין לקבל את גרסת התובעת המבקשת להתייחס לרישיונו של מר מאיר גואטה וזאת בשל שניים: ראשית – כך או כך הזמנת התיווך נחתמה לפני 4/4/16 ור' הדיון בסעיף 6.3 לעיל; שנית ועיקר – יש לבחון העסקה בהתאם לרישיון התיווך של המתווך המעורב בה והרשום בהזמנת התיווך, קרי דניס צ'רקוב ועל כך בפסקאות הבאות.

דניס צ'רקוב הוא המתווך שהיה בקשר עם הנתבעת ובכל מקרה הוא זה המופיע בהזמנת התיווך. מסמך הזמנת התיווך הוא רכיב יסודי בעבודת התיווך וכלליו נקבעו בסעיף 9 ( א) לחוק המתווכים הקובע כך: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין".

שמו של המתווך ופרטיו חייבים להופיע בהזמנת התיווך. לא ניתן להפנות אל חברת תיווך או ליהנות מרישיונו של אחר, וכך בסעיף 1(1) לתקנות המתווכים במקרקעין ( פרטי הזמנה בכתב) תשנ"ד – 1994 נקבע כי ההזמנה תכלול "שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח".

משנרשם שמו של דניס צ'רקוב ומספר תעודת הזהות שלו, לא ניתן להפנות לרישיונו של אחר.

גם אין כל רבותא בכך שהתובעת היא חברה בע"מ ושלמנהלה רישיון תיווך שכן כל מתווך בה חייב להחזיק רישיון כאמור. על החובה לפיה כל סוכן ועובד בחברה העוסק בתיווך יהיה בעל רישיון מתווך למדים מסעיף 13 לחוק המתווכים הקובע כי "אדם לא יעסיק אדם אחר בתיווך במקרקעין אלא אם כן המועסק הוא בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה; סעיף זה לא יחול לגבי העסקת אדם בתפקיד מינהלתי". עוד ר' ע"א ( חי') 3455/06, דה כהן בע"מ נ' אלון עמרם ( מיום 28/8/2007, כב' הש' ש. ברלינר, י. עמית ור. סוקול) שם נקבע כי אמנם מתווכים רשאים להתאגד כחברה ואולם " פעולות התיווך עצמן צריכות להיעשות על ידי יחיד המחזיק ברישיון תיווך. עליו יחולו כל הכללים וחובות האמון והזהירות האישיים החלים על מתווך במקרקעין, ועליו לקיים את התנאים הנדרשים בסעיף 14 לחוק, שאם לא כן, התאגיד לא יהיה זכאי לדמי תיווך" (כב' הש' י. עמית, עמדה זהה נקבעה על ידי כב' הש' ש. ברלינר ור. סוקול).

העדר רישיון מאיין את הזכות לתשלום דמי תיווך
סעיף 14 ( א) לחוק המתווכים קובע באופן קוגנטי כי אחד התנאים לתשלום דמי תיווך הוא היות המתווך "בעל רישיון בתוקף". תשלום האגרה השנתית הוא בגדר חובה תוך שנאסר במפורש על עיסוק בתיווך מקרקעין ללא תשלום זה, וכלשון סעיף 18( ב) לחוק המתווכים: "לא שילם בעל רשיון את האגרה במועדה, לא יהא רשאי לשמש כמתווך במקרקעין כל עוד לא שילם את האגרה בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כאמור בחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961".

המשמעות ברורה. ללא תשלום האגרה וללא רישיון – לא קמה הזכאות לדמי תיווך. המחוקק ייחס לתנאי זה חשיבות רבה ואף הוקם מרשם מיוחד המפורסם לציבור ולפיו "הרשם יפרסם באתר האינטרנט את רשימת שמות בעלי הרישיונות שבתוקף ואת מספרי הרישיונות שלהם" [סעיף 11( ג) לתקנות המתווכים במקרקעין, תשנ"ז-1997].

אין מדובר במקרה בודד בו המחוקק החליט להתערב ולמנוע תשלום ממי שעוסק בתחום מפוקח ללא רישיון. כך למשל ניתן להפנות לשורה של חוקים וביניהם ( הסקירה בעיקרה מבוססת על פסק דינו של כב' הש' ק. ורדי בע"א ( ת"א) 3252/05, יחיאל טרכטנברג נ' אפריקה ישראל מגורים בע"מ ( מיום 28/5/2008, כב' הש' י. שנלר, ק. ורדי ור. לבהר שרון):
סעיף 41( ב) לחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים ( ביטוח), תשמ"א-1981 קובע כי "מבטח או סוכן ביטוח לא ישלם דמי עמילות בעד תיווך בין כל אדם לבינו אלא למי שיש בידו רשיון סוכן";
סעיף 8 לפקודת הרופאים ( נוסח חדש), תשל"ז – 1976 קובע כי "מי שאינו רופא מורשה לא יוכל להיפרע בבית משפט שכר טרחה או תשלום אחר בעד עבודה או שירות שעשה ושלפי פקודה זו היו צריכים להיעשות בידי רופא מורשה";
סעיף 9 לחוק רואי חשבון, תשט"ו – 1955 קובע כי "מי שאין בידו רשיון בעל תוקף לפי חוק זה, אינו ראוי לתבוע שכר בעד ראיית חשבון למעט שכר בעבור שירות שנתן בתקופה שבה היה בידו רישיון כאמור";
סעיף 49( א)(2) לחוק הנוטריונים, תשל"ו – 1976 קובע כי העושה פעולה שיוחדה לנוטריון מבלי שיהיה מוסמך " אינו זכאי לשכר בעד הפעולה, ואם שולם שכר - יחזיר אותו למי ששילמו".

הקביעה הסטטוטורית האוסרת תשלום גם למי שביצע עבודה היא גם בגדר החריג לדיני עשיית עושר ולא במשפט ור' גם דניאל פרידמן ואלרן שפירא בר-אור, דיני עשיית עושר ולא במשפט כרך ב, מהד' 3, 2017, בע"מ 767 במסגרת הדיון בחוזים הפגומים או בטלים מלכתחילה.

התוצאה של שלילת דמי תיווך ממי שאינו בעל רישיון תקף נבחנה פעם אחר פעם וכן עלתה השאלה האם ניתן לקבוע תשלום דמי תיווך ובכך לעקוף את כוונת המחוקק. ניתן לראות בפסיקת בתי המשפט דיון תוך שימוש בדוקטרינות תום הלב, או עשיית עושר ולא במשפט ובאמצעות סעיף 31 לחוק החוזים ( חלק כללי) תשל"ג – 1973. ואולם כל הנסיונות להביא לחיוב תשלום דמי תיווך עוקפות ופוגעות בכוונת המחוקק ומשכך גם לא התקבלו. ניתן להפנות לענין זה לדברי כב' הש' ר. סוקול בפרשת דה כהן בע"מ נ' אלון עמרם הנזכרת לעיל, לפיהם:
"בשל אופיו המיוחד של הסכם התיווך ותכליותיו של חוק המתווכים, יש להיזהר בהכרה בעילות תביעה חלופיות, שמא נמצא עצמנו מרוֹקנים את החוק מכל תוכן. במיוחד יש להדגיש כי לשלילת הזכות לדמי תיווך יש חשיבות הרתעתית, ועקיפתה בדרך של הכרה בעילות חלופיות תסכל את תכליתו של החוק"

נכון הוא שלעיתים דן בית המשפט בעסקת תיווך כעסקת אקראי אשר אפשר שלא נכללת בחוק המתווכים ובכך נפתחה הדרך לדון בשאלה האם יש לשלם דמי תיווך אך בענייננו אין ספק שאין מדובר בעסקת אקראי אלא בעסקה שהיא לב ליבו של עיסוק אנשי התובעת. כך או כך, גם פסקי הדין אשר דנו בשאלת עסקת האקראי אסרו באופן מפורש תשלום דמי תיווך כאשר אין מדובר בעסקת אקראי כאמור. לענין זה ר' ע"א ( ת"א) 3252/05, יחיאל טרכטנברג נ' אפריקה ישראל מגורים בע"מ הנזכר לעיל, וכן ת"א ( מרכז) 21922-01-10, אהוד סלמנוב יזמות בע"מ ואי' נ' א. דורי חברה לעבודות הנדסיות בע"מ ( מיום 15/4/2012, כב' הש' תמר שרון נתנאל).

שתי הערות לפני סיום הדיון בפסקה זו
הדיון בכל הקשור לרישיון התיווך התייחס ל"מתווך" שנרשם כדין על DCH הזמנת התיווך ומי שהוצג כבר בכתב התביעה כ"מתווך" עימו הייתה הנתבעת בקשר. אותו מתווך חידש את רישיון התיווך רק ביום 21/8/16 לאחר שהתחוור כי הנתבעת מסרבת לשלם את דמי התיווך. לצד זאת ולמעלה מהנדרש יודגש שוב שאף אם הבחינה והדיון היו ביחס למר מאיר גואטה הרי התוצאה לא היתה משתנה שכן אף הוא לא היה בעל רישיון תיווך במועד חתימת הזמנת התיווך.

התובעת ניסתה, בעיקר בסיכומיה, לטעון שיש לראות את עסקת התיווך ככזו שנערכה ביום 29/3/16.
התובעת הפנתה אל סעיף 13 לתקנות המתווכים במקרקעין לפיו תשלום אגרה מותר עד ליום ה–31 לחודש מרס בכל שנה ורק ככל שלא שולמה האגרה עד למועד זה אזי לא יהיה תוקף לרישיון התיווך. במילים פשוטות – שולמה האגרה עד ליום 31 למרס יהא הרישיון בתוקף רטרואקטיבית מתחילת השנה ועד סיומה, וככל שלא שולמה האגרה – יהא הרישיון בתוקף ממועד התשלום עד לסיום השנה.

בהתאם למבנה המשפטי לו טוענת התובעת בסיכומיה, ביום 29/3/16 כאשר נפגשו דניס רצ'קוב ונילי צ'לאק עדיין היה רישיונו של מר רצ'קוב בתוקף, שכן לא היה ידוע שלא ישלם עד ליום 31/3/16. משכך לטעמה יש לראותו כבעל רישיון בתוקף.

אין לקבל עמדה זו של התובעת: ראשית - בסופו של יום לא שילם מר רצ'קוב את האגרה אלא רק ביום 21/8/16. כך שהדיון בטענה הוא אקדמי בלבד; שנית – אם תתקבל הטענה נאלץ לקבוע כי בפועל כל " מתווך" הוא בעל רישיון בשלושת החודשים הראשונים של כל שנה קלנדרית, בין אם שילם ובין אם לאו. אין מקום לפרשנות זו; שלישית וספציפית לענייננו – כך או כך, הסכם התיווך, הנכס אליו התייחס, דמי התיווך וכל פרטיו לא נחתמו ביום 29/3/16 ומשכך ממילא אין מקום לעמדת התובעת.

סוף דבר
לאור האמור לעיל אין לקבל את התביעה. התובעת שלא עמדה בתנאי חוק המתווכים אינה זכאית לדמי התיווך. באשר להוצאות המשפט – התביעה אמנם נדחית ואולם לאור תוצאת ההליך וההתנהלות וכן מה שכונה בהילכת טרכטנברג דלעיל " הפן המוסרי" אין מקום לחייב את התובעת בהוצאות משפט או שכר טרחת עורך דין.

אשר על כן אני דוחה את התביעה ללא צו להוצאות.

ניתן היום מוצ"ש , כ"ה אדר א' תשע"ט, 02 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.