הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 52625-06-16

לפני כבוד השופטת דלית ורד

תא"מ 52625-06-16
תא"מ 16049-06-17
התובע:
חיים גורל
נגד
הנתבעת:
בבט וופלים ושוקולד בע"מ

ת"א 52756-06-16
התובע:
חיים גורל
נגד
הנתבעת:
נילי מירון

ת"א 52690-06-16
התובע:
חיים גורל
נגד
הנתבעת:
איילה מירון

פסק דין
פתח דבר
בפני ארבעה תיקים בעילה שטרית שהדיון בהם אוחד. השטרות בגינם הוגשו ההתנגדויות הם שטר חוב ושיקים. עסקת היסוד היא עסקת שכירות של נכס מסחרי. שטר החוב ניתן כבטוחה לקיום התחייבויות השוכרת בחוזה. השיקים נמסרו בגין דמי שכירות.
הצדדים:
הזוכה, מר חיים גורל ( להלן: "המשכיר"). שמו נקוב כזוכה בשטר החוב וכנפרע בשיקים.
החייבת, חברת בבט וופלים ושוקולד בע"מ ( להלן: "השוכרת או החברה "). השוכרת חתומה על שטר החוב כ"עושה השטר" וכן היא המושכת של השיקים.
הגב' נילי מירון, (להלן: "מנהלת השוכרת"), הבעלים והמנהלת של השוכרת, חתומה כערבה על שטר החוב.
הגב' איילה מרון ( להלן: "הערבה"), אמה של מנהלת השוכרת החתומה אף היא כערבה על שטר החוב.
כמו כן, נזכרים בעובדות שיפורטו בהמשך, באי הכוח של שני הצדדים בתקופה הרלוונטית. בא כוח המשכיר עו"ד רון אופיר, ובא כוח הנתבעות עו"ד ונוטריון יגאל מירון (להלן: "עו"ד מירון"). עו"ד מירון הוא בנה של הגב' איילה מרון ואחיה של מנהלת השוכרת.
העובדות, בתמצית
אדם מחזיק בנכס מקרקעין. חברה מבקשת לשכור את הנכס. בספטמבר 2012 נכרת חוזה שכירות. בחוזה מצהיר המשכיר כי הוא רשאי להירשם כחוכר בשלמות של הנכס. בנספח לחוזה, קובעים הצדדים כיצד ינהגו ככל שבית משפט יקבע כי הזכויות בנכס הם של צד שלישי ולא של המשכיר. משך השכירות שש שנים. החברה מקבלת את החזקה בנכס ומוסרת למשכיר שטר חוב ושיקים לכל תקופת השכירות. כמו כן, היא מפקידה בנאמנות פיקדון להבטחת תשלום דמי השכירות.
משך שנתיים משלמת החברה את דמי השכירות כסדרם. לאחר שנתיים, נקלעת החברה לקשיים ומבקשת לסיים את ההתקשרות. שיקים שמסרה השוכרת בעבור דמי השכירות חוזרים. נעשה שימוש בפיקדון שהופקד בנאמנות לתשלום דמי השכירות. בראשית מרץ 2015 לא נותר עוד כסף בפיקדון. השוכרת אינה פועלת לחידוש קרן הפיקדון. על מנת להקל בנטל הארנונה, השוכרת גורמת נזק למושכר. לאור הנזק, העירייה קובעת כי הנכס אינו ניתן לשימוש.
במאי 2015, לאחר חודשיים בהם השוכרת נמנעת מלחדש את קרן הפיקדון, המשכיר מגיש את שטר החוב לביצוע בהוצאה לפועל (להלן- התיק הראשון) הסכום המוגש לביצוע (70,000 ₪) גבוה מקרן הפיקדון. ככל הנראה היתרה עומדת כנגד הנזק למושכר. הסכום המוגש לביצוע אינו במלא גובה שטר החוב. ב בקשה לביצוע מציין המשכיר כי הוא שומר לעצמו את הזכות להגדילו.
מכאן ואילך לא משולמים דמי שכירות, הנכס נותר ריק ולא נעשה בו כל שימוש. במקביל מנהלים הצדדים משא ומתן לקיצור תקופת השכירות. ביולי 2015 נטען כי השוכרת תיקנה את הנזק שגרמה למושכר. בנובמבר 2015 מתקיים דיון בהתנגדות לביצוע השטר. בית המשפט נותן תוקף להסכמת הצדדים ולפיה ההתנגדות תתקבל כנגד הפקדה בגובה קרן הפיקדון הקבוע ה בחוזה.
בדצמבר 2015, נדחית התנגדות עקב אי ביצוע ההפקדה, והתיק מוחזר לביצוע בהוצאה לפועל. באותה עת, מגיע המשא ומתן לקיצור תקופת השכירות לכדי מיצוי בלא הסכמה. השוכרת מבהירה כי אין בכוונתה לעשות בנכס כל שימוש והחזקה הפיזית במושכר חוזרת בפועל למשכיר.
עם דחיית ההתנגדות בתיק הראשון, בדצמבר 2015, מבקש המשכיר להגדיל את קרן החוב בתיק בגין דמי שכירות להם הוא זכאי לשיטתו. מעת לעת, ממשיך המשכיר ומגיש לביצוע שיקים בעבור תקופות שכירות נוספות.
השוכרת והערבות מגישות התנגדויות, הן להגדלת קרן החוב בתיק הראשון, והן בתיקים הנפתחים מכוח בקשות הביצוע של השיקים.
התנגדויות להגדלת קרן החוב בתיק הראשון ולביצוע השיקים, הן מושא ארבעת התיקים שבפני. כמו כן, מתוקף הסכמה דיונית, כוחה של ההכרעה בתיקים שבפני יפה גם לשיקים נוספים אותם הגיש המשכיר להוצאה לפועל.
מצאתי כי יש לדחות את ההתנגדויות לביצוע שטר החוב, ולקבל בחלקן את ההתנגדויות לביצוע השיקים.
טענות הצדדים, בתמצית
השוכרת והערבות טוענות כי נפל פגם בעסקת היסוד. הן טוענות כי הנספח לחוזה נכרת מספר ימים לאחר מועד כריתת החוזה. בשעה שהוצג, למדו לראשונה כי קיימת אי וודאות משפטית באשר לזכויות של המשכיר במושכר. הן טוענות כי בשל אי הוודאות, החוזה בטל מעיקרו. הן ממשיכות וטוענות כי מיד לאחר מכן, כשהבינה השוכרת את משמעות הדבר, היא הודיעה על ביטול החוזה. בהתנגדות מעלות הנתבעות טענות נוספות בדבר חוסר תום לב של המשכיר בקיום החוזה וחובת המשכיר להקטין את הנזק, בצד טענות קיזוז. ראוי לציין כי לא הוגש תצהיר מטעם הערבה, אימה של מנהלת השוכרת. התצהיר היחיד שהוגש הוא מטעם מנהלת השוכרת. כך, שאין בפני בית המשפט כל גרסה מטעמה של ערבה זו.
מנגד טוען המשכיר כי עסקינן בחוזה תקף המקנה לו זכות לסכומים אותם הגיש לביצוע.
דיון והכרעה
ניתן למקד את המחלוקת בין הצדדים בשלוש סוגיות עיקריות:
האם הנספח לחוזה נחתם במעמד כריתת החוזה או מספר ימים לאחר מכן.
האם החוזה בטל מעיקרו. לחילופין, האם החוזה בוטל בסמוך למועד כריתתו.
ככל שענייננו בחוזה תקף, האם המשכיר היה רשאי להגיש לביצוע את שטר החוב.
ככל שענייננו בחוזה תקף, האם זכאי המשכיר לסכומים אותם הגיש לביצוע בהוצאה לפועל או שמא מוטל היה גם עליו להקטין את הנזק.
אפנה ואדון בסוגיות שבמחלוקת.
הנספח לחוזה, נחתם במעמד כריתת החוזה
מנהלת השוכרת טוענת כי בטרם נכרת החוזה, היא כלל לא הייתה מודעת למצב המשפטי באשר לזכויות במושכר. הנספח לחוזה המתייחס לסוגיה זו, נחתם על ידה רק מספר ימים לאחר שנכרת החוזה. זאת, בשעה שהייתה ללא ייצוג ונתונה ללחץ מצד המשכיר.
מנגד טוען המשכיר כי המצב המשפטי והסיכון כי צד שלישי יטען לזכויות במקרקעין היה ידוע למנהלת השוכרת ולבא כוחה, עו"ד מירון, עוד בטרם נכרת החוזה. בשל כך ניסח עו"ד מירון את הנספח המבטיח את זכויות השוכרת, ככל שיקבע כי צד שלישי, ולא המשכיר, הוא בעל הזכות במקרקעין. זאת ועוד, נוסח הנספח הוסכם בתום הליך של משא ומתן שהתנהל ייחודית בסוגיה זו.
מצאתי לנכון לקבוע כי הנספח לחוזה נחתם במעמד כריתת החוזה, בשעה שהשוכרת ומנהלת השוכרת היו מודעות כי ייתכן וצד שלישי יהיה בעל הזכויות במושכר, באופן חלקי או מלא. כמו כן, מקובל עלי כי נוהל משא ומתן בסוגיה זו שנועד להגן על האינטרסים של השוכרת.
ראשית אציג את החוזה והסכמות שבנספח. בהמשך אבחן את מעמד המשכיר בנכס. אמשיך ואפרט את העובדות הנובעות מהמשא ומתן שניהלו הצדדים עובר לכריתת החוזה, הן במישרין והן באמצעות באי כוחם.
החוזה וההסכמות המפורטות בנספח לחוזה
עסקת היסוד בה עסקינן היא חוזה להשכרה של חלק ממבנה תעשייתי (להלן: "הנכס" או "המושכר"). המבנה שוכן ברחוב העבודה 37 בבת ים, הידוע כגוש 7123, חלקה 105 (להלן: "המקרקעין"). תקופת השכירות היא למשך שש שנים, החל מיום 14.09.12 ועד ליום 13.09.18.
הנספח מתייחס לנסיבות בהן ערכאה שיפוטית תפסוק כי הזכויות במושכר שייכות לצד שלישי ולא למשכיר. כך נכתב בנספח:
הואיל וחיים אינו רשום כבעלי הנכס, והסכם השכירות נחתם בין היתר בהסתמך על הצהרתו כי הוא המחזיק בפועל בנכס וכי הינו זכאי להירשם כמחזיק / חוכר בשלמות כנכס. והואיל והצדדים מבקשים לתת מענה לשני מתארים הנגזרים מקביעת בית משפט כי צד שלישי כלשהו הינו בעל זכות בנכס, ביחד עם חיים או בשלמות.
(ראו נספח ז' לתצהיר מר חיים גורל מיום 18.04.17)
אין מחלוקת כי על נספח ז' חתומה רק מנהלת השוכרת, כבעלים של החברה. ראו פרוטוקול הדיון מיום 17.01.18, עמוד 18, שורות 5 ו 6, סעיף 17 לסיכומי הנתבעות.
ההוראות הקבועות בנספח מסדירות את חלוקת הסיכונים בין המשכיר והשוכרת בהינתן פסק דין כאמור. הוסכם כי ככל שהצד השלישי יבקש להעלות את דמי השכירות, ישפה המשכיר את השוכרת בסכום העולה על דמי השכירות שנקבעו בחוזה. כמו כן, הוסכם כי ככל שהצד השלישי יבקש לפנות את השוכרת מהמושכר, ישפה המשכיר את השוכרת בגין עלויות ההסבה והתאמה של המושכר לצרכיה. ראו נספח ז' לתצהיר הגב' נילי מירון מיום 20.06.16.
מעמד המשכיר בנכס
במשרד המשפטים, האגף לרישום והסדר מקרקעין, לשכת רישום המקרקעין חולון, לא רשומה זכות כלשהיא של המשכיר בנכס, הדברים נכונים גם בהתייחס למנוח, כהגדרתו להלן. העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים לנכס הידוע כגוש 7123, חלקה 105, תת חלקה 3 המובא כנספח א' לתצהיר מנהלת השוכרת, הגב' נילי מרון מיום 14.12.17. במסמך זה נרשם כי רשות הפיתוח היא הבעלים של המקרקעין והגב' תמר לוין היא בעלת זכות החכירה. לעניין זה ראו גם את התייחסות המשכיר בענין הרחבת חזית (אסורה) כמצוין בפרוטוקול הדיון מיום 17.01.18, עמוד 14, שורות 1 – 10.
ביום 23.05.10 הוענק למשכיר ייפוי כוח כללי ובלתי חוזר המתייחס בפרט למקרקעין ברחוב העבודה 37 בבת ים. מייפה הכוח הוא מר יעקב לבלזון ז"ל (להלן- המנוח). ייפוי הכוח נחתם בפני נוטריון. ראו סעיף 34 לייפוי הכוח המובא כנספח א לתצהיר מר חיים גורל מיום 18.04.17.
הממנה ומיפה הכוח, נפטר ביום 08.12.11. בצוואתו, שנערכה אף היא בפני נוטריון, צווה הממנה ומיפה הכוח את רכושו למשכיר. התייחסות למקרקעין מובאת בסעיף 4 ב. לצוואה. ראו הצוואה המובאת כנספח ב2 לתצהיר מר חיים גורל מיום 18.04.17. בסעיף 10 של הצוואה נאמר כי על אף האמור בסעיף 8 של הצוואה, המשכיר יהיה זכאי מיד אחר הפטירה להשכיר את נכסי המקרקעין שירש, וליהנות מפירותיהם. בצוואה נכלל תנאי דוחה, לפיו המשכיר יהיה זכאי למקרקעין, בכפוף לכך שיסדיר את יחסיו עם גרושתו. גרושתו של המשכיר היא הצד השלישי שאליו מתייחס הנספח לחוזה.
ביום 16.07.13 הגיש המשכיר בקשה למתן צו קיום צוואה. ראו נספח ב1 לתצהיר מנהלת השוכרת.
ביום 22.12.13 ניתן צו קיום צוואה וצו מינוי של המשכיר למנהל העיזבון. ראו נספח ב3 לתצהיר מנהלת השוכרת, נספח ג' לתצהיר המשכיר. תוקף המינוי הוארך ביום 19.10.15 למשך שנתיים נוספות.
בשולי הדברים אוסיף כי ביום 13.02.14 כתב המשכיר למנהלת השוכרת, ולאחיה, עורך דין יגאל מירון: "שלום נילי ויגאל, בהתאם לסיכום בינינו הנני מודיע על כך שקבלתי את המינוי כמנהל העזבון (מצ"ב)". ראו נספח כ1 לתצהיר המשכיר. בהודעת דוא"ל, מכתובת הדוא"ל של עו"ד מירון נכתב: "מאשר קבלת המייל". ראו נספח כ2 לתצהיר המשכיר. מכאן כי עו"ד מירון היה מודע למקור הזכות של המשכיר בנכס. יחד עם זאת, אין באמור ראיה חותכת באשר למועד בו למד על זכות זו.
מכאן:
המשכיר פעל כמיופה כוח של מר יעקב לבלזון במקרקעין עוד בחייו.
לאחר פטירתו מונה כמנהל עיזבונו. חוזה השכירות נחתם בשלב ביניים שבין פטירת המנוח לבין מינוי המשכיר כמנהל עיזבונו.
נושא המעמד המשפטי של המשכיר כנכס, עלה במפורש בשלב המשא ומתן
הצדדים ניהלו משא ומתן והחליפו טיוטות. את השוכרת ייצג אחיה של מנהלת השוכרת, עו"ד מירון. ביום 26.06.12 כתבה מנהלת השוכרת למשכיר:
קיבלתי ותודה רבה [...] אשלח את הנוסח לעורך הדין שלי ואשוב בהקדם. אמרת לי בשבוע שעבר ששוכר פוטנציאלי קיבל העתק חוזה ולכן אתה לא מקדם את הכרותי עם המקום. אשמח לקבל את תפקידו של הוא משבוע שעבר ושלא תציג את נכס לעוד שוכרים פוטנציאלים....[...] אחזור עם תשובות.
(ראו נספח ה' לתצהיר מר חיים גורל מיום 18.04.17)

בתכתובת בין הצדדים ביום 08.08.12 כתבה מנהלת השוכרת למשכיר:
יהיה מאד משמעותי לדעת שכל זה ישים מבחינת זכויות ושייכות. מאוד אעריך שתראה לעורך הדין במה מדובר בכדי שנוכל להתקדם....
[ההדגשה בקו התחתון אינה במקור]
מעט מאוחר יותר באותו יום השיב לה המשכיר:
אישור מהנדס ובנית הגלריה מחדש תעלה פחות אך גם מוערך בסביבות 40-50 אלף ₪. האם את ערוכה להשקעות בסדר גודל כזה ? אם לא קיימת אפשרות שאני אשקיע בהרמת הגלריה ונוסיף זאת לשכירות החודשית. אני מחכה לתשובתך ולכן עדיין לא מעשי לפגוש את אחיך מבחינתי.
(ראו נספח ו' לתצהיר מר חיים גורל מיום 18.04.17)
כאמור, אחיה של מנהלת השוכרת, עו"ד מירון. הוא בא כוחה. ואכן לבסוף, מנהלת השוכרת אישרה בחקירתה הנגדית כי עו"ד מירון ייצג אותה במעמד חתימת החוזה. ראה, פרוטוקול הדיון מיום 17.1.2018, עמ' 7, שורות 18 – 25.
ביום 13.08.12 כתב המשכיר לשוכרת:
"[...] אין בעיה להוסיף את הסעיף הראשון שרצית בנוגע להפרשי שכ"ד אם יהיה מצד ג' כלשהו שכביכול יבוא ויטען לבעלות על הנכס. אני מעוניין להשכיר את המקום וכבר מתקרבים לאמצע אוגוסט (הקשר התחיל בסוף יוני!). להזכירך, את לא מחוייבת לשכור את המקום וגם אני לא מחוייב להשכיר לך כפי שסוכם ביננו מלכתחילה. הודיעי לי אם ברצונך בכל זאת לשכור את המבנה ואם כן לסיים את כל התהליך עד 15/8/12 [...] מעבר לתארך זה אינני מוכן יותר לעכב שוכרים פוטנציאלים אחרים".
[ההדגשה בקו התחתון אינה במקור]

מספר דקות לאחר מכן השיבה לו השוכרת:
"מעוניינת לשכור את המבנה".
(ראו נספח ח' לתצהיר מר חיים גורל מיום 18.04.17)

מנהלת המבקשת נשאלה בחקירתה הנגדית בנוגע להתאמה בין התרחיש שתואר בהודעה מיום 13.08.12, לפיו יכול ותידרש על ידי צד שלישי לשלם דמי שכירות גבוהים יותר לבין נוסח הנספח שנועד להבטיח את השוכרת בסיטואציה מעין זו, ולבסוף אישרה "אני רואה זיקה, התאמה, חפיפה" (פרוטוקול הדיון מיום 17.1.2018, עמ' 8, שורות 14 – 15)
ניתן לראות אפוא כי המתארים אליהם מתייחס הנספח נידונו במשא ומתן שנוהל לקראת כריתת חוזה השכירות.
ביום 19.08.12 המשיכו הצדדים בחלופת דואר אלקטרוני בעניין נוסח החוזה. וכך גם ביום 20.08.12. ראה, נספחים, ט1 – ט5 לתצהיר המשכיר. וכך, ביום 20.08.12 כותב המשכיר למנהלת השוכרת, "אנא שלחי ליגאל שיגיב על גרסה זו", ובהמשך: " לגבי הנספח הסכמנו שמדובר עד לקבלת צו ירושה". יגאל הוא עו"ד מירון.
השוכרת התאגדה ביום 19.08.12. ראו נספח ט6 לתצהיר המשכיר. באותו יום, בפרוטוקול ישיבת הנהלה, אושרה ההתקשרות בחוזה עם המשכיר לצורך שכירת המושכר. ראו נספח ט7 לתצהיר המשכיר. במסמך צוין כי מנהלת השוכרת היא בעלת זכויות החתימה בחברה.
מכאן הוכח:
קדם לכריתת החוזה נוהל משא ומתן. ראשיתו בחודש יוני 2012. תחילה התנהל המשא ומתן בין המשכיר לבין מנהלת השוכרת. המשכו במעורבות של באי כוח מטעמם.
הסיכון כי צד שלישי יטען כי הוא בעל הזכויות הנכס, עלה במפורש בשלב המשא ומתן.
השוכרת, ומנהלת השוכרת, בין אם במישרין ובין אם באמצעות בא כוחן, עו"ד מירון, היו מודעות למצב המשפטי באשר לזכויות המשכיר במקרקעין עובר לכריתת החוזה.
חלוקת הסיכונים בנסיבות בהן צד שלישי יטען לזכויות בנכס, הוסדרה בטרם נכרת החוזה
הנוסח הסופי של החוזה התגבש ביום 11.09.12, עת בא כוח השוכרת החזיר נוסח זה לבא כוח המשכיר. החוזה נכרת שלושה ימים לאחר מכן, ביום 14.09.12. בפרק המצגים בחוזה, הצהיר המשכיר כי הוא זכאי להירשם כחוכר בשלמות של המבנה. ראו לעניין זה נספחים ה' עד ט' לתצהיר מר חיים גורל מיום 18.04.17. ראו תצהירו של עו"ד רון אופיר לרבות הנספחים לו.
בהתייחס לעיתוי החתימה על הנספח, די בראיה בכתב אשר הובאה בפני בית המשפט בכדי לאמת את גרסת המשכיר ולפיה הנספח נחתם במעמד כריתת החוזה. ראיה זו משתלבת עם ראיות נוספות כמפורט להלן.
כאמור, ביום 11.09.12 שלח עו"ד יגאל מירון, בא כוח הנתבעות, לעו"ד רון אופיר, בא כוח המשכיר, הודעת דואר אלקטרוני. בהודעה כותב עו"ד מירון כי הוא מצרף טיוטה מוסכמת של חוזה השכירות. כמו כן, מציין עו"ד מירון כי הוא מצרף נוסח של הנספח לחוזה, בו ביצע שינוי מהותי. בשולי הדברים מתייחס עו"ד מירון לשיקים לכל תקופת השכירות אותם ביקש המשכיר כי יופקדו בידיו מראש. ראו נספח לתצהירו של עו"ד רון אופיר מיום 02.04.17.
עו"ד רון אופיר זומן לעדות מטעם המשכיר. בחקירתו הנגדית אישר העד כי היה בקשה טלפוני עם בא כוח הנתבעות (ראו פרוטוקול הדיון מיום 17.01.18, שורות 26 – 27). יחד עם זאת, לכל אורך חקירתו הנגדית לא נשאל העד דבר באשר למקוריות של הודעת הדואר האלקטרוני הנזכרת בתצהירו בהתייחס לקבצים ובהם נוסח החוזה והנספח אשר צורפו אליה. ראו פרוטוקול הדיון מיום 17.01.18, עמודים 21 – 24 שורה 2. מכאן יש להסיק כי תוכן עדותו בעניין זה אינו שנוי במחלוקת.
השוואה של נוסח החוזה והנספח מיום 11.09.12 אשר צורפו להודעת הדואר האלקטרוני, לנוסח הסופי של שני המסמכים, אשר הצדדים חתמו עליהם ביום 14.9.12, מורה כי מדובר בהעתקים זהים, למעט תיקונים אותם הוסיפו הצדדים בכתב יד. בכלל זה עדכון התאריך, מהמועד המודפס, למועד בו בוצעה החתימה בפועל. בפני ראיה בכתב ומנגד עדות בעל פה. אין לקבל עדות בעל-פה כנגד ראיה בכתב, ראו הוראות סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותמני.
על כך יש להוסיף כי תשובותיה של מנהלת הנתבעת, לשאלות שהופנו אליה בעניין זה בחקירתה הנגדית היו מתחמקות. בעוד שאישרה כי היא החתומה על המסמכים, ובכלל זה הנספח, חזרה וטענה כי אינה זוכרת, וזאת בהתייחס לעניינים מהותיים. ראו פרוטוקול הדיון מיום 17.01.18, מעמוד 5 שורה 1 ועד עמוד 9 שורה 14.
אוסיף כי, בא כוח השוכרת, עו"ד מירון, אשר היה צד לתכתובת, לא הובא לעדות. על פי ההלכה הנוהגת שחזקה כי בעל דין לא ימנע מבית המשפט ראיה שהיא לטובתו. כאשר בעל דין נמנע מהבאה של ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו מבלי שסיפק לכך הסבר סביר, ניתן להסיק שאילו היה מביא את הראיה, היא הייתה פועלת כנגדו. ככל שהראיה משמעותית להוכחת טענותיו, רשאי בית המשפט להסיק מאי הצגתה מסקנות מכריעות יותר כנגד מי שנמנע מלהביא אותה בפניו. ראו ע"א 548/78 פלונית נ' פלוני, ל(1) 736 (1980) פסקה 3 לפסק דינה של כבוד השופטת הדסה בן – עתו. אין ספק שעסקינן בעד מהותי, ואי זימונו לעדות, פועלת לחובת הנתבעות.
מכאן יש להסיק כי עו"ד מירון היה מודע למצב המשפטי באשר לזכויות של המשכיר במקרקעין עוד בשלב המשא ומתן שקדם לכריתת החוזה. כפועל יוצא, הוא הבטיח את זכויותיהן של השוכרת ושל מנהלת השוכרת והערבה למקרה בו יתממש הסיכון שצד שלישי, ולא המשכיר, הוא בעל הזכויות במקרקעין, במלואן או בחלקן. הנספח שצורף לחוזה, הוא הסכמה מפורשת של המשכיר והשוכרת בה הסדירו את חלוקת הסיכונים ככל שצד שלישי יטען לזכויות במושכר. ראו לעניין זה ע"א 5054/11 ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' עו"ד יעקב אמסטר (07.03.2013), ע"א 7168/03 חבר נ' לביא (26.9.2005) ובג"ץ 4157/98 "צוות" אגודת גימלאי שירות הקבע בצה"ל נ' שר האוצר, פ"ד נח(2) 769, 790 (2004). כפועל יוצא יש לדחות את טענותיהן בדבר מצג שווא הטעיה או טעות הנובעים מהמצב המשפטי של הזכויות במקרקעין.
המסקנה היא כי הנספח לחוזה נחתם במעמד כריתת החוזה.
לסיכום השאלה בדבר עיתוי החתימה על הנספח לחוזה
מקור הזכות של המשכיר במקרקעין, בהיותו יורש של מר יעקב לבלזון ז"ל, ומי שזכאי על פי הצוואה להשכיר את המקרקעין מיד לאחר הפטירה. על כך, יש להוסיף כי בדצמבר 2013 מונה המשכיר כמנהל עזבונו של המנוח.
בשלב המשא ומתן, מנהלת השוכרת ובא כוחה היו מודעים לכך שהמשכיר מחזיק במקרקעין אך אין זכות רשומה לטובתו במרשם המקרקעין.
הנספח לחוזה, המסדיר את חלוקת הסיכונים ככל שיקבע כי צד שלישי הוא בעל הזכויות במקרקעין, נחתם ביום 14.09.12, במעמד בו נחתם החוזה וכתב הערבות המצורף לו.
החוזה אינו בטל מעיקרו והוא לא בוטל בסמוך למועד כריתתו
החוזה אינו בטל מעיקרו
כאמור, טוענות הנתבעות כי החוזה בטל מעיקרו. טענה זו מנומקת בכך שלמשכיר אין כל מעמד במקרקעין, בשעה שנכרת החוזה למשכיר לא הייתה כל זכות משפטית במקרקעין והוא לא היה רשאי להתקשר בחוזה.
מנגד, טוען המשכיר כי אין מחלוקת כי הוא המחזיק במקרקעין. המצב המשפטי, ובכלל זה הסיכון כי בית משפט יפסוק כי צד שלישי הוא בעל זכות במקרקעין הייתה ידועה לשוכרת, למנהלת השוכרת ולבא כוחן בטרם נכרת החוזה. כמפורט לעיל, טענה זו הוכחה.
הקביעה כי חוזה בטל, מעוגנת במספר דברי חקיקה. ראו לעניין זה סעיפים 6א ו 20 לחוק חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, התשכ"ב-1962 וסעיפים 13 ו 30 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973(להלן: "חוק החוזים"). אין עסקינן בעסקה שביצע קטין, חוזה הטעון אישור בית המשפט או בחוזה למראית עין. ענייננו בחוזה מסחרי, אשר הצדדים לו הם חברה מסחרית ("השוכרת") ואדם פרטי ("המשכיר"). תחולת החוזה הוא מתן זכות שכירות. הסיכון כי צד שלישי יטען כי הוא בעל הזכות במושכר, בא לידי ביטוי בנספח לחוזה. בנסיבות אלה, גם אין להסיק על בטלות החוזה מכוח סעיף 30 לחוק החוזים.
מסקנה זו מתיישבת עם ההלכה הנוהגת. בת"א 248/53 + 176/59 האב פייר דה קונדה בתור מנהל מסדר האבות של נוטר-דם-דה ציון בירושלים נ ' מדור חברה לבניין ולפיננסים בע"מ, פ"מ לב' 277 (1962), פסק בית המשפט המחוזי כי ההיגיון מצדיק להטיל על השוכר השתק מלטעון נגד זכותו של המשכיר להגיש תביעה בעניין הנובע מיחסי השכירות שבין הצדדים. ראו פסקה 14 לפסק דינו של כב' השופט יהודה כהן. הטעם הוא בכך כי השוכר יודע מראש כי זכותו נובעת מזכותו של המשכיר, וככזה הוא מושתק מלהעלות כל טענה כשהוא עצמו, בהסכם, הסכים להכיר בו כבעל הזכות.
בית המשפט חזר וישם הלכה זו גם בהחלטות בעשור החולף. ראו החלטת הרכב השופטים בע"א (מחוזי מרכז) 14232-09-09 חאן עדן בע"מ נ' מול גולן בע"מ (18.04.2010) וכן ראו החלטת כב' השופט ש' שילה בע"א (מחוזי מרכז) 5844-05-09 חפציבה ים-קסאר נ' אבנר כהן (29.09.2009). כך פסק כב' השופט שילה:
דין הוא כי יש להשתיק שוכר המבקש לטעון כלפי המשכיר שאין הוא בעל דברו, שהרי בעצם ההתקשרות עמו ראה השוכר במשכיר את בעל המעמד והסמכות להשכיר לו את הנכס, שעל כן אינו יכול לכפור בזכויותיו של המשכיר

על החלטה זו של כבוד השופט שילה הוגשה בקשת רשות ערעור. בהחלטה בבקשת רשות הערעור, אישרה כבוד השופטת מרים נאור את החלטת בית המשפט המחוזי:
הנמקה זו של בית המשפט המחוזי מקובלת עליי (ראו: ע"א 18/91 אוחנה נ' עיריית בת ים, סעיף 5 לפסק הדין (לא פורסם, 19.11.1996); רע"א 5518/98 יוסף נ' עוקשי, פ"ד נה(3) 294 (2001), אשר נסיבותיו שונות אך ההפניה היא לאמור שם, בעמ' 307, מול האות א' לגבי אי תחולת טענת Ius Tertii.

(ראו רע"א 7735/09 חפציבה ים קסאר נ' אבנר כהן, סעיף 1 להחלטת כב' השופטת מרים נאור (29.09.2009))
ראו גם תמ"ש (משפחה ירושלים) 43087-03-15 פלונית נ' אלמוני, פסקה 70 לפסק דינה של כבוד השופטת אורית בן דור ליבל (12.11.2017).
אוסיף כי הלכה היא, כי חזקה משמשת נושא להגנה גם כאשר אין מקורה בזכות קניינית, אלה בחזקה של המקרקעין בפועל. אסור לאדם, אף אם הוא הבעלים או בעל זכות החזקה החוקית, לעשות דין לעצמו ולהוציא את החזקה במקרקעין מידי האדם המחזיק בהם בפועל. ככל שיעשה זאת, הוא יצווה, על-פי התביעה הפוססורית של המחזיק, להחזיר את המצב לקדמתו. ראו סעיף 19, רישא, לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. ראו והשוו, בג"ץ 109/70 המוטראן הקופטי האורתודוכסי של הכסא הקדוש נ' שר המשטרה, ירושלים, כה(1) 225 (1971). כפועל יוצא, נפסק כי זכותו של פולש למקרקעין, גוברת על זכותו של מי שפלש למקרקעין במועד מאוחר יותר. ראו רע"א 5518/98 יצחק יוסף נ' אביגדור עוקשי, נה(3) 294, 303 (2001):
מחוקק חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן – החוק) שילב בפרק ג' על אודות הבעלות והחזקה סימן מיוחד המסדיר את ההגנה המשפטית על הבעלות והחזקה: סימן ב' סעיפים 15 עד 20. מטרת הסדר זה היא לפרוס הגנה על המחזיק במקרקעין, בין שהוא בעלים של הקרקע, בין שהוא זכאי להחזיק בהם שלא בתורת בעלים ובין שהוא מחזיק בקרקע בחזקה בפועל, שלא מכוח זכות כלל. כל אלה מוגנים בפני מי שמבקש לנשלם מחזקתם

כאמור, בעניינו אין חולק כי המשכיר החזיק במקרקעין. בתקופה שקדמה לחוזה, הוא יורש של המקרקעין, כאשר ניתן צו קיום צוואה ומינויו כמנהל עיזבון ביום 22.12.13.
לסיכום סוגיה זו, עסקינן בחוזה תקף המקים זכויות וחובות לשני הצדדים.
החוזה לא בוטל בסמוך למועד כריתתו
מנהלת השוכרת ממשיכה וטוענת כי מהעובדות להן נחשפה בעת שפנה אליה המשכיר על מנת שתחתום על הנספח, הבינה כי המשכיר הטעה, הסתיר והציג מצג שווא בכל הקשור למעמדו במושכר. אלמלא מצג זה, לא היה נכרת החוזה. על כן, פנתה ביום 07.10.12 למשכיר והודיעה לו על ביטול החוזה.
אין לקבל טענה זו.
ראשית, נמצא כממצא שבעובדה כי מנהלת השוכרת הייתה מודעת למצב המשפטי באשר לזכויות המשכיר במקרקעין. די בכך בכדי לשמוט את הבסיס לטענה כי השוכרת התקשרה בחוזה עקב טעות שהיא תוצאה של הטעיה שהטעה אותה המשכיר (סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973). ככל שלא הוכחה הטעיה שאך בגינה נכרת החוזה, הרי שהשוכרת לא הייתה רשאית לבטלו.
שנית, קיימת מניעות מלהעלות טענה זו מפאת השתק שיפוטי. שכן, הטענה כי החוזה בוטל בסמוך למועד כריתתו, אותה מעלה מנהלת השוכרת כעת, היא טענה עובדתית הסותרת טענה עובדתית שטענה מנהלת השוכרת בתצהיר אותו נתנה בתיק הראשון, ת"ט 39058-06-15. באותו הליך טענה מנהלת השוכרת כי השוכרת עמדה בכל החיובים לפי החוזה. או בלשונה:
הזוכה והחייבת התקשרו בהסכם שכירות. [...] דמי השכירות משולמים מידי שלושה חודשים בתחילת החודשים מרץ, יוני, ספטמבר ודצמבר....בהיעדר חוב לא היה מקום להפעלת השטר.
(ראו תצהיר הגב' נילי מירון מיום 22.05.15, התצהיר הוגש בהליך ת"ט 39058-06-15)
לא ייתכן כי במאי 2015 תטען מנהלת השוכרת כי עסקינן בחוזה אשר התמורה בגינו משולמת כסדרה, ובהליך הנוכחי תטען כי החוזה בוטל בסמוך למועד כריתתו בשנת 2012. לעניין השתק שיפוטי במקום בו אחד מבעלי הדין מעלה טענות עובדתיות או משפטיות סותרות באותו הליך או בשני הליכים שונים, ראו פסקה 9 לפסק דינו של כבוד השופט אשר גרוניס ברע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ, נט(6) 625 (2005).
שלישית, המושכר כולל את קומת הקרקע של המבנה, חלק מהקומה הראשונה אשר חלקו בחזקה בלעדית של השוכרת וחלקו משותף. מנהלת השוכרת טוענת כי ביום 10.10.12 נאות המשכיר להתיר לה להכניס דייר משנה לקומת הקרקע. לשיטתה, הדבר תומך בטענתה כי פנתה בבקשה לבטל את החוזה זמן קצר קודם לכן. ראו סעיף 31 לתצהיר הגב' נילי מירון מיום 14.12.17. אולם, בניגוד לטענה של מנהלת השוכרת כי ההסכמה מתייחסת לקומת הקרקע, תוכן נספח ו' אליו מפנה היא עצמה מורה כי ההסכמה מתייחסת לחלק המושכר שבקומה הראשונה לרבות השטח המשותף ולא לקומת הקרקע. מכל מקום, הסכמה זו אינה מלמדת על סיום חוזה השכירות.
רביעית, הטענה כי מנהלת השוכרת ביטלה את חוזה השכירות הועלתה לראשונה בהתנגדויות דנן, ולא נתמכה בכל מסמך מטעם מנהלת השוכרת. על אף שעסקינן בחוזה שכירות שתקופתו למשך שש שנים, ועל אף שבין הצדדים נוהלה תכתובת ערה באמצעות הודעות אי -מייל לפני כריתת החוזה, הרי שבאופן תמוה מנהלת השוכרת לא מצאה לנכון להעלות על הכתב הודעה כה חשובה בדבר ביטול חוזה השכירות.
חמישית, באשר לעובדה שהשוכרת המשיכה לשלם את דמי השכירות, מסבירה מנהלת השוכרת כי הוסבר לה כי מאחר והיא מסרה את השיקים למשכיר, היא חייבת לפרוע את תמורתם. ראו סעיף 37 לתצהיר הגב' נילי מירון מיום 14.12.17 אשר הוגש בתיק 16049-06-17. בתצהיר מיום 28.03.17 הועלתה גרסה אחרת, שם טענה מנהלת השוכרת כי המשיכה לשלם את דמי השכירות מתוך אימוץ הכלל "היה חכם ולא צודק", ובמקביל פעלה נמרצות לאיתור שוכר חלופי (סעיף 38 לתצהיר). כבר עתה ייאמר כי אין כל ראיה כי מנהלת השוכרת פעלה לאיתור שוכר חלופי החל משנת 2012. נוכח הקשיים הכספיים אליהם נקלעה השוכרת במחצית שנת 2014, נערכת התכתבות בין הצדדים בנוגע להשכרת קומת הקרקע לשוכר משנה. ביום 30.11.2014 המשכיר מתריע בפני מנהלת השוכרת כי לא פעלה לאיתור שוכר משנה לקומת הקרקע (נספח כח/1 לתצהיר המשכיר), ביום 20.1.2015 הוא מודיע למנהלת השוכרת כי אינו מסכים לסיים את החוזה, ואינו רואה כל פרסום מטעמה בנוגע להשכרת המושכר לשוכר משנה (נספח כח/4). ביום 25.1.2015 הוא מציע את עזרתו באיתור שוכר משנה (נספח כח/5 לתצהיר המשכיר). רק בפברואר 2015 מנהלת השוכרת נפגשת בנכס עם שוכר חלופי (ראה נספח כח/8 לתצהיר המשכיר), וניתן ללמוד מחומר הראיות כי גם בחודשים הבאים היא פעלה לאיתור שוכר חלופי.
אין צורך לומר כי קיים קושי להבין את הטענה בדבר אימוץ הכלל "היה חכם ולא צודק", זאת כאשר עסקינן בחוזה שכירות ארוך טווח . אין אלא להסיק כי מנהלת השוכרת ידעה כי אין לה כל עילה לבטל את חוזה השכירות עקב פגם בכריתתו. וכך למשל, ביום 1.03.2015 הודיעה מנהלת השוכרת למשכיר כי תהיה מוכנה להמשיך ולשכור את הקומה הראשונה למשך תקופה מסוימת, ובלבד ש המשכיר ישחרר אותה מחוזה השכירות בכללותו (נספח כח/8 לתצהיר המשכיר). ברור, אם כן, כי השוכרת ראתה עצמה קשורה בחוזה השכירות, כפי שאכן הייתה.
שישית, השוכרת המשיכה לשלם דמי שכירות במשך למעלה משנתיים לאחר כריתת חוזה השכירות. יש לראות בהמשך תשלום דמי השכירות, משום חזרה של השוכרת מהודעת הביטול, ככל שהייתה הודעה כזו. המשך תשלום דמי השכירות, הינו בגדר מצג בעל נפקות רבה, לפיו החוזה ממשיך לעמוד בתוקפו. השוכרת מנועה כיום מלטעון כי חוזה השכירות בוטל עוד ביום 7.10.12, וכי היא זכאית להשבת כל דמי השכירות ששילמה מאותו מועד ואילך, זאת לאור מצגה האמור, הסתמכות המשכיר, והנזק העלול להיגרם לו נוכח טענתה ב דיעבד בדבר זכותה להשבה.
אפנה גם לעובדה ששטר החוב נושא תאריך 08.11.12, עובדה שאינה מתיישבת עם הטענה שהחוזה בוטל כביכול עוד ביום 07.10.12. (ראה,נספח יט /1 לתצהיר המשכיר בו הוא מפרט ביום 26.10.12 אלו מסמכים עדיין חסרים בהקשר לשכירות, כולל שטר חוב). כמו כן, ביום 10.1.13 מוגשת בקשה לשלטונות מע"מ להעברת המס מהמשכיר לשוכר הנכס, וזאת בחתימת השוכרת והמשכיר (נספח יט/3 לתצהיר המשכיר).
מכאן יש לקבוע כי חוזה השכירות לא בוטל בסמוך למועד כריתתו, ביום 07.10.12.
לסיכום הטענות כי החוזה בטל או לחילופין בוטל
עסקינן בחוזה תקף.
החוזה לא בוטל בסמוך לכריתתו.
המשכיר רשאי היה להגיש את השטר לביצוע בהוצאה לפועל
כאמור, טוענת הנתבעות כי המשכיר כלל לא היה רשאי להגיש את שטר החוב להוצאה לפועל. איני מקבלת טענה זו.
אין מחלוקת כי הסכום הנקוב בשטר החוב הוא בסך 150,000 ₪ וכי חתומות עליו שלוש הנתבעות: השוכרת, מנהלת השוכרת, הגב' נילי מירון, ואמה הגב' איילה מירון. כמו כן, אין מחלוקת כי השלוש חתמו על שטר החוב ביום 08.11.12. ראו נספח יז'2 לתצהיר מר חיים גורל מיום 18.04.17.
כאמור, הוסכם כי שטר החוב ניתן כבטוחה לקיום חובות השוכרת על פי החוזה. זאת בכפוף לתנאים אותם קבעו הצדדים בחוזה. ביום 05.05.15, הגיש המשכיר את בקשת הביצוע הראשונה להוצאה לפועל בתיק הוצאה לפועל מספר 203725-05-15. הבקשה, בסך 70,000 ₪, הוגשה בגין שטר החוב. הנתבעות טוענות כי המשכיר לא עמד בתנאים אלה בשעה שהגיש את השטר לביצוע. יש לדחות טענה זו.
בחוזה קבעו הצדדים כי המשכיר יהיה רשאי לעשות שימוש בשטר החוב בכפוף לשלושה תנאים. ראשית, אי עמידה של השוכרת בהתחייבות כלשהי על פי החוזה. שנית, מתן התראה לשוכרת בכתב 15 ימים מראש. שלישית, מצב בו השוכרת לא תיקנה את ההפרה. ראו סעיפים 15.1, 15.2 לחוזה.
כאמור, מעת שנכרת החוזה בספטמבר 2012 ועד דצמבר 2014, שולמו דמי השכירות כסדרם. בחודש דצמבר 2014, לא כובדו שיקים אשר נמסרו למשכיר בעבור רבעון 12/2014 – 02/2015. הבנק נימק את החזרת השיקים בכך ש"אין כיסוי מספיק".
לאחר ההפרה של החוזה על ידי השוכרת, שבאה לידי ביטוי באי מתן התמורה בגין שכירות ברבעון 12/2014 – 02/2015. פנה המשכיר לבא כוחה, עו"ד מירון. בעקבות פנייה זו, שחרר עו"ד מרון, בהדרגה, את כספי הפיקדון כנגד חוב דמי השכירות. כנגד התשלום שקיבל, הפיק המשכיר ביום 10.12.14 חשבונית. בחשבונית, מספר 01043, נרשם כי התקבלו דמי שכירות בסך 18,539 ₪ ובתוספת מע"מ, סך 21,876 ₪. סכום זה זהה לסכום התמורה בגין רבעון שכירות הרלבנטי. כמו כן ,נרשם על גבי החשבונית כי התשלום התקבל מהפיקדון ("התש' הועבר מפקדון שאצל יגאל מירון").
גם ברבעון העוקב, 03/2015 – 05/2015 שולמו דמי שכירות בסכום זהה, התשלום בוצע בשיק וביתרת הסכום שבפיקדון. כנגד התשלום הפיק המשכיר ביום 09.03.15 חשבוניות מספר 01062. לאחר התשלום, לא נותר עוד כסף בפיקדון. כך כתב עו"ד מירון למשכיר ביום 09.03.15:
[...] והיום נתתי הוראה להעביר אליך את יתרת הפיקדון, בסך 12,517 ₪ . רצ"ב אסמכתה על ביצוע ההעברה. עם ביצוע ההעברה, לא נותרו כל יתרות לזכותך בחשבון.

ראו נספח מ5 לתצהיר המשכיר. שתי החשבוניות והשיקים הנזכרים לעיל, צורפו כנספחים ט' ו י' לתצהיר הגב' נילי מרון מיום 20.06.16.
בעניין הפיקדון הוסכם כי יופקד בו בסכום שלא יפחת מסך 33,000 ₪. כמו כן, הוסכם כי הפיקדון יוחזק בנאמנות עבור המשכיר, בידי בא כוח השוכרת, עו"ד יגאל מירון. נקבע כי ככל שהשוכרת תפר התחייבות יסודית, ולא תתקן אותה בתוך שבעה ימים, יהיה המשכיר זכאי לדרוש מהנאמן, עו"ד מירון, להעביר אליו כספים מתוך הפיקדון. נקבע כי ככל שהמשכיר יחליט שלא לבטל את החוזה, יהיה על השוכרת להפקיד סכום נוסף ולהעמיד את הפיקדון על סך 33,000 ₪. ראו סעיף 16 לחוזה.
כאמור, בסעיף 16(ה) לחוזה היה על השוכרת לחזור ולהעמיד את הפיקדון על סך 33,000 ₪. ביום 17.04.15 פנה המשכיר לשוכרת ולעו"ד מרון. בעניין ניצול מלא היתרה בחשבון הנאמנות. כך כתב:
בנוסף, אני דורש ממך להחזיר את סכום הפיקדון בשלמותו לחשבון שמנהל אחיך עוד" יגאל מירון, אחרת אני שוקל לפנות להוצאה לפועל בקרוב מאד. להזכירך אני לקחתי בחוזה אחריות על נזקים אפשריים שהיו עלולים להיגרם לך מהשקעה במקום אם לא אמונה למנהל העיזבון בסכום של מאות אלפי שקלים. אני מצפה ממך לנהוג בהגינות ולקחת אחריות על מעשייך. אני מציע לך להתחיל להבין זאת ולפעול באשר להקטנת הנזק שלך כתוצאה מהחלטתך שלא להשתמש במקום.

ביום 26.04.15 כתב המשכיר לשוכרת ולעו"ד מרון הודעת דואר אלקטרוני הנושאת את הכותרת: "התראה אחרונה לפני נקיטת הליכים". כך כתב המשכיר בהודעה:
ניתנת לך בזאת ארכה אחרונה בת 5 ימים למילוי כל חובותיך כמפורט במכתבי אליך במייל מיום 17.4.15 ובהתאם להסכם השכירות. הנך נדרשת בזאת לפרוע את שטר החוב בסך 150,000 ₪. היה ולא תעמדי בכל חובותיך כאמור אעשה שימוש באמצעים החוקיים העומדים לרשותי.

ביום 29.04.15 כתבה מנהלת השוכרת למשכיר:
"חיים שלום. אני בכל זאת רוצה להציע פגישה. אבוא אליך אם צריך. מאוד מבקשת שנשוחח. אני בטוחה שנצליח להגיע להסכמה. אתה מתעקש לראות בי מי שלא רוצה לפרוע את חובה. העניין הוא שאינני מסוגלת לעמוד בחוזה ולא אהיה מסוגלת בעתיד הנראה לעין. אולי אצליח להבהיר זאת טוב יותר בפגישה. ממתינה לתשובתך נילי."
(ראו נספח מ6 לתצהיר מר חיים גורל מיום 18.04.17)
העובדה שהשוכרת לא חזרה והעמידה את סכום הפיקדון על סך 33,000 ₪. היא הפרה של הוראות סעיף 16 לחוזה.
מכאן, הוכח כי המשכיר הגיש את שטר החוב לביצוע רק לאחר שהתקיימו כל התנאים שהוגדרו בחוזה:
השוכרת הפרה חיובים שנטלה על עצמה במסגרת החוזה. בין השאר לא נאותה להפקיד סכום בפיקדון על אף שלא נותר עוד כסף בפיקדון, זאת בניגוד לסעיף 16ה' בחוזה.
השוכרת קיבלה שתי התראות בכתב בטרם פתח המשכיר בהליכי ההוצאה לפועל. בעניין ראו מסמכים מיום 17.04.15 ו 26.04.15 המצורפים כנספחים כב1 ומ6 לתצהיר המשכיר.
על אף שבסעיף 15.2 לחוזה נקבע שדי במתן שהות של 15 ימים לתיקון ההפרה, המשכיר המתין 19 ימים, מיום מתן ההתראה הראשונה 17.04.15.
מכאן כי בשעה שהמשכיר הגיש את שטר החוב לביצוע, הוא היה זכאי לעשות כן.
השטרות שהוגשו על ידי המשכיר לביצוע במסגרת הוצאה לפועל
תיק הוצאה לפועל מספר 503725-05-15
במאי 2015, פנה המשכיר לראשונה להוצאה לפועל, ונפתח התיק הראשון. הסכום אותו הגיש לביצוע עומד על 70,000 ₪. השוכרת ושתי הערבות הגישו התנגדויות. ההתנגדויות נידונו במסגרת תיק ת"ט 39058-06-15. בית המשפט נתן תוקף להסכמת הצדדים ולפיה תינתן רשות להתגונן, כנגד הפקדת ערבות בסך של 33,000 ₪ בקופת בית המשפט. הסכום לא הופקד והתיק הוחזר לביצוע בהוצאה לפועל ביום 01.12.15. ראוי לציין כי המשכיר הגיש את השטר לביצוע על סך של 70,000 ₪, בעוד שסכום דמי הפיקדון שלא הופקד מחדש עמד על סך של 33,000 ₪. את הההפרש בסך של 37,000 ₪ יש לייחס לנזקים ולהרס שגרמה השוכרת במושכר, זאת לשם השגת פטור מתשלום ארנונה. ראו, פרוטוקול הדיון מיום 27.09.16 עמוד 7, שורות 28 – 32, עמוד 8, שורות 1 – 4.
ככל שלאחר תאריך 05.05.15, שהוא יום הגשת בקשת הביצוע של שטר החוב, השוכרת תיקנה באופן מלא או חלקי את הנזקים שגרמה למושכר, הרי תרופתה היא במסגרת הליכי הוצאה לפועל.
נזכיר כי לפי הטיוטה של הסכם הפשרה ששלח עו"ד מירון ביום 25.06.15, טרם בוצעו עבודות במושכר לשם תיקון הנזקים (ראה, נספחים לה1-לה2 לתצהיר המשכיר מיום 18.04.17). בהודעה נוספת ששלח עו"ד מירון ביום 5.07.15 (לה צורף נוסח מתוקן של הסכם פשרה- נספח לו1 לתצהיר המשכיר מיום 18.04.17), נטען כי מצב המושכר הושב לקדמותו. המשכיר מצידו טען כי התיקון שבוצע על ידי השוכרת היה חובבני. בשולי הדברים אציין כי איש מהצדדים לא הביא בפניי אסמכתאות כלשהן בנוגע לסכום הנזקים או ההוצאות שהוציא לשם תיקון הנזקים.
ביום, 20.12.15, פנה המשכיר להוצאה לפועל וביקש להגדיל את קרן החוב בתיק ההוצאה לפועל, בסכום נוסף בסך 68,255 ₪. כך כתב המשכיר בתיאור הבקשה: "מבוקש להגדיל החוב בתיק ע"ב שטר החוב בעוד 68,255 ₪ עבור 6 חודשי שכירות שלא שולמו בנוסף לחוב הקודם. באותה עת, זכאי היה המשכיר לדמי שכירות בגין התקופה שבין חודש 06/2015 ועד וכולל 02/2016. למעשה, מדובר בתשעה חודשי שכירות, ולא בשישה חודשים, כפי שציין המשכיר.
ביום 09.03.16, הגיש המשכיר בקשה בתיק נוספת בתיק. בבקשה זו ביקש להגדיל את קרן החוב בסכום נוסף של 10,725 ₪. זאת בגין "שיקים נוספים של שכ"ד 3/16, 4/16, 5/16" אשר תמורתם לא שולמה. באותה עת, זכאי היה המשכיר לדמי שכירות בגין התקופה שבין חודש 03/2016 ועד 05/2016.
הגדלה זו בסכום כולל של 78,980 ₪ היא הנדונה בשלושה מהתיקים שבפני: ת"א 52625-06-16, ת"א 52690-06-16 ות"א 52756-06-16.
תיק הוצאה לפועל מספר 514748-03-17
בחודש מרץ 2017, הגיש המשכיר בקשה לביצוע שישה שיקים בסכום כולל של 70,053 ₪. השוכרת, הח ייבת על פי השיק, הגישה התנגדות במסגרת תיק ת"א 16049-06-17. באותה עת, על פי החוזה, זכאי היה המשכיר לדמי שכירות בגין התקופה שבין 06/2016 לבין 05/2017.
תיקי הוצאה לפועל מספר 524719-11-17 ו 526667-12-17
בנובמבר ודצמבר 2017 הגיש המשכיר שיקים נוספים לביצוע בהוצאה לפועל. הסכומים שהוגשו לביצוע עומדים על 33,872 ₪ ו 15,282 ₪ בהתאמה. על פי הסכמת הצדדים, כוחה של ההכרעה בהליכים שבפני, יהא יפה גם ביחס לשיקים שהוגשו לביצוע בהליכים אלה. ביום 19.02.18, ניתן להסכמת הצדדים תוקף של החלטה. באותה עת, על פי החוזה, זכאי היה המשכיר לדמי שכירות בעבור התקופה שבין 06/2017 לבין 02/2018.
יצוין כבר עתה כי המשכיר השכיר את הקומה התחתונה של המושכר עוד באוגוסט 2017.
המשכיר זכאי רק לחלק מהסכומים אותם הגיש לביצוע כאמור
בנסיבות שבפני, עומד מצד אחד חוזה תקף. מצד שני, הוכח היא החזקה הפיזית במושכר הוחזרה לידי המשכיר, אשר ידע כי מזה קרוב לשנה כי השוכרת מבקשת להפסיק את חוזה השכירות ואינה עושה עוד שימוש במושכר.
להלן אבחן את ההלכה הנוהגת ויישומה בנסיבות שבפני.
ככל שהשוכרת בחרה שלא לעשות שימוש במושכר, היה עליה לאתר שוכר שיבוא בנעליה
עקרון מנחה במערכת המשפט הוא כי חוזים יש לקיים ויש לנהוג בתום-לב בביצועם. ראו סעיף 39 לחוק החוזים. ראו והשוו ע"א 8728/07 אגריפרם אינטרנשיונל בע"מ נ' שמואל מאירסון, פסקה 37 לפסק דינו של כב' השופט יורם דנציגר (15.07.2010). ראו גם ד"נ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד גונ'ס ג.מ.ב.ה., מב(1) 221, 277 – 278 (1988). אין באמור בכדי לגרוע מהחובה המוטלת על צד לחוזה, שלא לעמוד בצורה דווקנית על ביצועו של החוזה. ראו לעניין זה פסקה 14 לפסק דינו של כב' השופט מנחם איילון בדבר צד לחוזה הנוהג כ "נבל ברשות חוזה", ע"א 148/77 שאול רוט נ' ישופה (בניה) בע"מ, לג(1) 617, 636 (1979).
משעה שנכרת חוזה, אין צד לחוזה יכול להשתחרר מהחיובים אותם נטל, ללא עילה שמקורה בהוראות החוזה או מכוח הדין. מסירה של הודעת ביטול, בהעדר כל הפרה של הצד השני, משמעה ביטול החוזה שלא כדין.
הוראות בדבר מצב בו מבקש המשכיר להעביר את זכות השכירות לאחר, קבועות בסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971. החוק מאפשר למשכיר להציב תנאים סבירים להסכמתו לאפשר את העברת השכירות לאחר. התנאה לפיה השוכר המקורי, יהיה ערב לקיום החיובים על ידי השוכר החילופי, אינה נחשבת כשלעצמה בגדר התנאה בלתי סביר. לעניין זה, ראו הצעת חוק דיני ממונות, התשע"א – 2011, בדברי ההסבר לסעיף 546 המוצע:
יצוין כי מקום שבו המשכיר מתנה את הסכמתו לביצוע עסקה בשכירות בכך שהשוכר המקורי יהיה ערב לקיום חיובי הנעבר, התנאה זו כשלעצמה לא תיחשב לבלתי סבירה.
לעניין התמורות המוצעות בהצעת חוק דיני ממונות, ראו גם מיגל דויטש, דיני השכירות לאור הקודכס האזרחי, הפרקליט מח, 265, 280. פרופ' דויטש מציין כי לפי הקודקס, ניתן יהיה לכפות על משכיר שהעלה סירוב בלתי סביר, להסכים להעברת חבויות השוכר ולא רק להעברת זכויותיו לפי הסכם השכירות. טענה זו תיסמך על התפיסה כי יש למנוע פיצול בעייתי במיהות הצדדים לקשר, כאשר הזכויות מצויות אצל האחד (השוכר החליף) והחבויות אצל האחר.
בעניינו, הסכימו הצדדים כי הוראות חוק השכירות והשאילה, התשל"א – 1971 לא יחולו על השכירות, ככל שהן נוגדות או סותרות או אינן מתיישבות עם הוראות החוזה. כמו כן, הוסכם במפורש כי השוכר לא יוכל להעניק זכות כלשהי במושכר לאחר וכי סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה אינו חל במערכת היחסים שבין הצדדים. ראו סעיפים 1.2 ו 12 לחוזה.
על אף האמור בחוזה השכירות, המשכיר נכון היה לאפשר לשוכרת להעביר את השכירות לשוכר משנה. זאת ועוד, הוא אף סייע לה לבקשתה באיתור שוכרים. כך, בחודש מאי 2015 איתר המשכיר שוכר אשר היה מוכן לשכור את קומת הקרקע תמורת סכום של 4500 ₪ לחודש לערך. הוכח כי המשכיר דרש כי השוכרת תהיה ערבה לקיום החיובים על ידי השוכר. לעניין זה, אפנה להודעת דואר אלקטרוני מיום 21.05.15. כך כתב המשכיר לשוכרת כך:
מצאתי היום שוכר שמוכן לשכור את החלק התחתון של המבנה במחירים כפי שמופיע בהצעתו בשתי אפשרויות. [...] אם תקחי אותו כשוכר משנה אני צריך להבטיח את עצמי מבחינת התשלומים שאת טוענת שאינך יכולה לשלם ולכן אני דורש [...] את ממשיכה להיות אחראית עד לסוף החוזה שלך על כל מה שהתחייבת.
(ראו נספח ל1 לתצהירו של מר חיים גורל, מיום 18.04.17)
ביום 25.06.15, העביר עו"ד מירון למשכיר הצעה לסיום ההתקשרות בין הצדדים. הצעה זו כוללת השבה של מצב המושכר לקדמותו, תוך תיקון הנזקים שגרמה מנהלת השוכרת במטרה להשיג פטור בתשלום הארנונה בגין נכס ריק. כן כוללת ההצעה התחייבות לתשלום יתרת דמי השכירות החלים על השוכרת עד יום החתימה על ההסכמה המוצעת. ביצוע התשלום בפועל עד ליום 13.07.15 ופיצוי בסך 15,000 ₪. ראו נספחים לה1 - לה3 לתצהירו של המשכיר מיום 18.04.17. הצעה נוספת הועברה ביום 05.07.15. עדכון ההצעה מקורו בטענה עו"ד מירון כי בוצע כבר התיקון הנדרש ומצב המושכר הושב לקדמותו. הוצע תשלום יתרת דמי השכירות עד יום 25.06.15 (מועד ההצעה הקודמת). ביצוע התשלום בפועל בצירוף פיצוי בסך 15,000 ₪, עד יום 16.07.15. ראו נספח לו' 1 – לו'3 לתצהירו של המשכיר מיום 18.04.17.
ביום 13.07.15 הבהיר המשכיר כי הוא אינו מקבל את ההצעה. הוא נימק את הסירוב בכך שנותרו שלוש שנים לתום החוזה. יתרת דמי השכירות בגין תקופה זו עומדים כל כ 300,000 ₪, בתוספת חיוב ארנונה העומד סך של כ 2,500 לחודש. המשכיר ממשיך ומסביר כי אין כל היגיון שיסכים לפיצוי בסך 15,000 ₪ כנגד הסיכון העסקי שהשוכרת מבקשת שהוא ייטול על עצמו, עד למועד איתור שוכר חלופי.
ביום 14.07.15 שיפר עו"ד מירון את ההצעה. בהצעה החדשה הציע כי השכירות תסתיים ביום 31.07.15, כאשר כפיצוי, יקבל המשכיר תוספת של 2,000 ₪ על שכר הדירה לחודשים 01.08.15 ועד יום 31.07.16. ראו נספח לח' לתצהירו של מר חיים גורל, מיום 18.04.17.
ביום 12.11.15, כתב המשכיר להוצאה לפועל כלהלן:
הזוכה מדגיש כי מדובר בנזק מתמשך הצפוי לגדול ולהמשיך עוד 3 שנים עד לסוף חוזה השכירות של הנכס.
ביום 23.11.15 העביר עו"ד יגאל מירון הצעה לסיום הסכסוך בהליך שהתנהל באותה עת במסגרת ת"ט 39058-06-15. כך כתב למשכיר:
רצ"ב הצעתי לסיום הסכסוך. זה הטוב ביותר לעשות במצב הדברים הנוכחי וללא סיוע הוריה של נילי אשר אחד מהם אינו יכול והאחר אינו מסכים. מצורפים גם דפי חשבון של אילה מירון מחודש 08/2015 ואילך.

על פי הצעה זו, החזקה תוחזר למשכיר. כמו כן, ישולם למשכיר סכום של 42,000 ₪. כן יישאו הנתבעות בחובות הארנונה עד ליום 31.12.15 או עד להשכרת המושכר לצד שלישי, לפי המוקדם. ראו נספחים לט1 – לט 2 נספח לתצהירו של מר חיים גורל, מיום 18.04.17.
כחודש לאחר מכן, ביום 28.12.15, הוסיף עו"ד מרון וכתב למשכיר:
הריני להודיעך כי מפתח דלת המושכר נסגר (שוב) בבלוקים, וזאת על מנת להקפיא את חיובי הארנונה בגין המושכר. יחד עם זאת, על מנת שלא תימנע ממך היכולת להציג את המבנה לשוכר פוטנציאלי, אסביר כי בקיר שמשמאל לדלת ההזזה, ננעצו 2 מסמרים אשר אם תשלוף אותם מהקיר, יאפשרו תנועה של הדלת [...]
(ראו נספח מ2 לתצהירו של מר חיים גורל, מיום 18.04.17)
אציין כי האמור לעיל מתיישב גם עם תכתובת הדואר האלקטרוני שהובאה בפני בית המשפט. ראו נספחים כב1 – כב4 לתצהירו של מר חיים גורל, מיום 18.04.17.
לאור האמור:
אני סבורה כי השוכרת יכולה הייתה להקטין את נזקיה, אך היא בחרה שלא לעשות כן, היות וסירבה להישאר ערבה ולשלם את הפרש דמי השכירות. מכאן, כי כל עוד לא החזירה בפועל השוכרת את החזקה הפיזית במושכר , זכאי המשכיר למלא גובה דמי השכירות עליהם הסכימו הצדדים בחוזה.
יחד עם זאת, יש בעובדות שהוכחו בכדי ללמד כי ביום 31.12.15 היה ברור לשני הצדדים כי אין בכוונת השוכרת לעשות עוד כל שימוש במושכר וכי המשכיר זכאי להשכירו לאחר.
כמו כן, היה ברור למשכיר כי השוכרת לא תשלם דמי שכירות עד לתום תקופת השכירות, כעולה ממכתבו להוצאה לפועל מיום 2.11.2015.
לאחר שהיה ברור למשכיר כי השוכרת נטשה את המושכר, היה עליו להקטין את הנזק
משכיר אינו יכול להתעלם ממצב בו השוכר נטש בפועל את המושכר ואינו עושה בו עוד שימוש , כאשר אף ידוע לו כי אין בכוונת השוכר לחזור ולהשתמש במושכר בעתיד. בנסיבות אלה, הוא אינו פטור מהנטל להקטין את הנזק. לעניין הקטנת הנזק אשר נגרם למשכיר בשל נטישת נכס על ידי השוכר, כותב המלומד שלום לרנר, כי בנסיבות אלה, על המשכיר לתור אחר שוכר אחר:
לדעתנו, הנטל הכללי על נפגע להקטין את נזקו חל גם על יחסי שכירות, וכאשר השוכר נוטש את המושכר ומסרב לשלם דמי שכירות, על המשכיר לתור אחר שוכר אחר"
(שלום לרנר שכירות נכסים 225 (1990) ( להלן: לרנר))
דעתו של המלומד לרנר אומצה בפסיקה. לעניין זה אפנה לע"א 4893/14 וליד חמודה זועבי נ' מדינת ישראל - משרד האוצר (03.03.2016) (להלן: עניין " זועבי"). באותו עניין נדרש בית המשפט לנסיבות בהן שוכרת הפסיקה את תשלום דמי השכירות. עוד קודם לכן, היא חדלה לעשות שימוש במושכר. כל זאת, בשעה שהמשכיר מודע לכך. נפסק כי על אף שהשוכר הפר את חוזה השכירות, אין המשכיר פטור מהנטל להקטין את הנזק שנגרם לו עקב כך.
לעניין זה אפנה לסעיפים 14 – 16 לפסק דינו של כב' השופט יצחק עמית:
באספקלריה זו, הפיצוי שנפסק הוא סביר, גם בהנחה שיש לראות את המדינה כמי שהפרה את ההסכם. זאת, לאור הנטל של הקטנת הנזק המוטל על המערער לפי סעיף 14 לחוק החוזים ( תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות): "לדעתנו, הנטל הכללי על נפגע להקטין את נזקו חל גם על יחסי שכירות, וכאשר השוכר נוטש את המושכר ומסרב לשלם דמי שכירות, על המשכיר לתור אחר שוכר אחר" (שלום לרנר שכירות נכסים 225 (1990) ( להלן: לרנר)).
(עניין זועבי, סעיפים 14 – 16 לפסק דינו של כב' השופט יצחק עמית)
כבוד השופט עמית הוסיף כי :
ומזוית נוספת: מאחר שמדובר בהסכם שכירות ארוך טווח, הרי שעלול להיווצר מצב בו המערער יקבל פיצוי בדמות דמי השכירות המלאים עד לתום תקופת השכירות, אך בחלוף תקופה, ישכיר את הנכס לצד שלישי וכך נמצא מתעשר מעבר לנזקו הממשי. הדברים נכונים במיוחד אם דמי השכירות בשוק יעלו...
[...]
הנה כי כן, לאור הנטל של הקטנת הנזק, על בית המשפט להביא בחשבון כי יעלה בידי המשכיר למצוא שוכר חלופי בחלוף תקופת-מה. באספקלריה זו, גם אם נניח כי המשיבה הפרה את החוזה ולמערער אין אשם תורם, עדיין נראה כי המערער קיבל פיצוי הולם, ואף יותר מכך, ובנקודה זו ניתן היה לסיים את דיוננו ולדחות את הערעור.
בהמשך מציין כבוד השופט עמית כי בנסיבות המיוחדות שנידונו שם, ניתן לטעון כי אכיפת החיוב הכספי לתשלום דמי שכירות עד לתום תקופת השכירות אינה צודקת, כשלדבריו על אף שעסקינן באכיפת חיוב כספי, הרי:
"פתרון אפשרי לקושיה זו הוא שכאשר הענקת מלוא הסכום היא בלתי צודקת, הנפגע יזכה רק באכיפה חלקית של חובו, כאשר אל תוך תרופת האכיפה בית המשפט מחדיר שיקולים של הקטנת הנזק, וכך נמצאנו חוזרים שוב לנטל הקטנת הנזק שנזכר לעיל (נילי כהן "זכות ותרופה באכיפת חיוב כספי" הפרקליט מח 355, 362, 373 (התשס"ו)). במילים אחרות, האפשרות להקטנת הנזק יכולה להיות נימוק לתחולת סעיף 3(4) לחוק התרופות (גד טדסקי "סיכול החוזה" מסות במשפט 106, 183 (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הארי סאקר, התשל"ח)".
כאמור, הוכח כי ביום 31.12.15. היה ברור לשני הצדדים כי אין בכוונת השוכרת לעשות עוד כל שימוש במושכר וכי המשכיר זכאי להשכירו לאחר. למשכיר אף היה ברור כי השוכרת לא תשלם דמי השכירות בשנים הבאות, זאת עד תום תקופת השכירות, כפי שציין במכתבו להוצאה לפועל . בעיתוי זה, המשכיר היה מודע לכך שהשוכרת נטשה את המושכר, וכי הצדדים מצויים לאחר תקופה של כשנה במהלכה השוכרת שבה ופנתה אליו, במישרין או באמצעות בא כוחה, על מנת להגיע להסכמה בדבר סיום תקופת החוזה, תוך כדי שהעלתה הצעות שונות לפיצוי.
המשכיר לא היה חייב לקבל את ההצעות הכספיות שהועלו מטעם השוכרת כפיצוי עבור נזקיו, אך מוטל היה עליו לפעול להקטנת הנזק, בפרט כשעסקינן בחוזה ארוך טווח. לעניין זה, אפנה לדברי המלומד לרנר וקביעות כב' השופט עמית בעניין זועבי שהובאו לעיל.
הסכום לו זכאי המשכיר
אין מחלוקת כי בחודש מרץ 2015 שילמה השוכרת את דמי השכירות עד הרבעון המסתיים בחודש 05/2015 כולל. כאמור, בפסק דין חלוט נדחתה התנגדות לביצוע סכום של 70,000 ₪ מכוח שטר החוב. סכום זה כולל סך 33,000 שהם קרן הפיקדון בגין דמי השכירות, להם השלכה על הסכום לו זכאי המשכיר.
בחוזה נקבע כי תקופת השכירות היא שש שנים (24 רבעונים), מיום 14.09.12 עד יום 13.09.18. באשר לתמורה, הוסכם כי דמי השכירות לשנה הראשונה הם בסך 5,500 ₪ בתוספת מע"מ לחודש. הוסכם כי סכום זה יעודכן מדי שנה ב 6% או ב 2% מעבר לעליית המדד, לפי הגבוה. תשלום דמי השכירות יבוצע מראש אחת לשלושה חודשים: בראשית החודשים ספטמבר, דצמבר, מרץ, ויוני. ראו סעיף 8 לחוזה. ראו נספח ו' לתצהיר הגב' נילי מירון מיום 20.06.16.
חישוב אריתמטי פשוט, מורה כי שכר הדירה המוסכם על פי החוזה, תוך יישום התניה של עדכונו ב 6% מדי שנה, לתקופה הרלוונטית לעניינו, כלהלן:
ברבעונים בתקופה שבין 09/2012 לבין 08/2013, סך 5,500 ₪ לחודש.
ברבעונים בתקופה שבין 09/2013 לבין 08/2014, סך 5,820 ₪ לחודש.
ברבעונים בתקופה שבין 09/2014 לבין 08/2015, סך 6,180 ₪ לחודש.
ברבעונים בתקופה שבין 09/2015 לבין 08/2016, סך 6,550 ₪ לחודש.
ברבעונים בתקופה שבין 09/2016 לבין 08/2017, סך 6,943₪ לחודש.
ברבעונים בתקופה שבין 09/2017 לבין 08/2018, סך 7,360 ₪ לחודש.

באשר לתשלום יתרת דמי שכירות עד יום 31.12.15, בעבור התקופה שבין חודש 06/2015 ועד 12/2015 זכאי המשכיר לסך 6,180 ₪ למשך שלושה חודשים וסך 6,550 ₪ למשך ארבעה חודשים נוספים. סך הכול: 44,740 ₪ ובתוספת מע"מ בשיעור 17% עומד סכום זה על 52,346 ₪.
באשר לפיצויים בגין הנזק שנגרם למשכיר, עקב הפרת החוזה והצורך באיתור שוכר חליפי , כפי שצוין לעיל, בבוא בית המשפט להעריך את הנזק בנסיבות אלה, עליו ליתן משקל לעובדה כי בחלוף זמן, יעלה בידי המשכיר לאתר שוכר אחר. בעניין זה, ציין המשכיר לפרוטוקול הדיון ביום 17.09.17:
קראתי את ההתנגדות ,השיקים ניתנו על פי חוזה של השכרת נכס לנתבעת. החוזה הופר. הנכס עמד ריק משנת 2015, רק לאחרונה הצלחתי להשכיר, בסוף חודש אוגוסט את קומת הקרקע. היא שכרה את כל קומת הקרקע, וגם חלק עיקרי מהקומה העליונה. זה לא נכון שהמבקשת שלחה לי הודעת ביטול, להפך היא עוד שילמה כמה שנים. היא השתמשה בנכס ואחסנה שם ציוד, רק לאחרונה כתבתי שתבוא לקחת משם את הדברים שלה, יש לה שם תנור וכיור ושולחן מנירוסטה, בקומה העליונה יש לה הרבה קופסאות שלא פינתה. אני כתבתי לה וקיבלתי תשובה, אבל לא קיבלתי תגובה לעניין החפצים. השוכר החדש עומד להוציא את הדברים החוצה.
(ראו תיק: 16049-06-17, פרוטוקול הדיון מיום 17.09.17, עמוד 1, שורות 8 – 14)

מכאן כי אף לגרסת המשכיר, הנכס היה ריק בשנת 2015. כמו כן, עולה מהאמור כי גם לשיטתו אין הוא זכאי לדמי שכירות מלאים מחודש 08/2017 ואילך.
יחד עם זאת, איני סבורה כי יש לזכות את המשכיר במלא דמי השכירות עד חודש 08/17, זאת משאין כל גרסה מטעם המשכיר מהו המועד בו החל לפעול לשם הקטנת הנזק ואיתור שוכר חלופי. נראה כי המשכיר לא פעל במשך תקופה ארוכה להקטנת הנזק, אלא במשך כשנתיים המשיך באופן שוטף לבצע הגדלות קרן או להפקיד את השיקים עבור דמי השכירות, בטענה כי חובת הקטנת הנזק מוטלת אך על השוכרת. השוכרת מצידה טענה בפניו בהודעה ששלחה ביום 02.6.16, כי אין מקום להפקיד את השיקים היות וחוזה השכירות אינו בתוקף עוד (ראה, התכתבות הצדדים בנספח מ/7 לתצהיר המשכיר מיום 18.04.17) נציין כי אף לשיטת המשכיר, בשנת 2015, הוא איתר שוכר חלופי בתוך תקופה של חודשים ספורים. על דרך האומדנה אני סבורה כי המשכיר זכאי לפיצויים בשיעור דמי השכירות לתקופה שמיום 01/2016 ועד 10/16 (כולל) בשיעור עליו הוסכם בחוזה. המשכיר זכאי לסך 6,550 ₪ למשך שמונה חודשים וסך 6,943 ₪ למשך חודשיים נוספים. סך הכול: 66,326 ₪ ובתוספת מע"מ בשיעור 17% עומד סכום זה על 77,601 ₪.
מכאן כי סך הסכומים להם זכאי התובע בגין יתרת דמי השכירות והפרת החוזה על ידי השוכרת הם בסך 129,947 ₪. מסכום זה יש לקזז סך 33,000 שהיא קרן הפיקדון אשר אושרה לביצוע בהליך קודם, אשר הינה תחליף לפיקדון הנדרש על פי חוזה השכירות, כאשר הכספים מצויים כיום ברשות המשכיר.
התובע זכאי להגיש לביצוע סך של 96,947 ₪.
בתא"מ 52625-06-16, 52756-06-16, 52690-06-16 (תיק הוצאה לפועל מספר 50372-05-15) הגיש המשכיר שתי בקשות, האחת בסך 68,255 ₪ והשנייה בסך 10,725 ₪. סך הכול: 78,980 ₪. המשכיר זכאי לביצוע סכום זה. ההתנגדות נדחית.
ת"א 16049-06-17 (תיק הוצאה לפועל מספר 514748-03-17) הגיש המשכיר בקשה לביצוע של שישה שיקים. ההתנגדות נדחית בהתייחס לסכום של 17,967 ₪, זאת מביצוע (חלקי) של זוג השיקים מספר 0010019 ו 0010584 אשר תאריך הפירעון הנקוב בהם 01.09.16. באשר ליתרת הסכום, ההתנגדות מתקבלת.
ההתנגדויות בגין השיקים אשר הוגשו לביצוע בתיקי ההוצאה לפועל מספר 524719-11-17 ו 526667-12-17 יתקבלו, והתיקים ייסגרו.
בשולי הדברים
באשר לטענת הקיזוז אשר מעלות הנתבעות. טענה זו נסמכת על זכאות להשבה של כל הסכומים שקיבל על פי החוזה, בצד פיצויים בגין נקיטת הליכי הוצאה לפועל שלא כדין. ראו סעיף 74 לסיכומי הנתבעות. מאחר שטענת הנתבעות כי החוזה בטל או לחילופין בוטל נסתרה, הרי אין הן זכאיות, לא להשבה ולא לפיצויים בגין הליכי ההוצאה לפועל בהן נקט המשכיר.
לאור האמור לעיל, מתייתר הדיון ביתר טענות הצדדים.
סוף דבר
תא"מ 52625-06-16, 52756-06-16, 52690-06-16:
התביעה מתקבלת. ההתנגדויות לביצוע שטר החוב נדחות.
הליכי גביה נגד הנתבעות בתיק ההוצאה לפועל מספר 50372-05-15 ימשכו כסדרם.
תא"מ 16049-06-17:
ההתנגדות בתיק ההוצאה לפועל מספר 514748-03-17 מתקבלת בחלקה. ההתנגדות נדחית בהתייחס לסכום של 17,967 ₪ וזאת מביצוע זוג השיקים מספר 0010019 ו 0010584 אשר תאריך הפירעון הנקוב בהם הוא 01.09.16 . בהתייחס ליתרת סכום החוב בתיק -ההתנגדות מתקבלת. סכום האגרה ושכר הטרחה יעודכנו בתיק ההוצאה לפועל בהתאם.
תיקי הוצאה לפועל מספר 524719-11-17 ו 526667-12-17. הליכי הגבייה יפסקו והתיקים ייסג רו.
הנתבעות ישלמו לתובע הוצאות משפט בגין הדיון בסך של 8,000 ₪. הסכום יצורף לתיק ההוצאה לפועל מספר 50372-05-15.

המזכירות תשלח את פסק הדין צדדים, ותסגור את ארבעת התיקים.

ניתן היום, י"ז טבת תשע"ט, 25 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.