הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 52268-12-17

לפני כבוד השופט נמרוד אשכול
התובעות:

  1. דבי זילברשטיין
  2. מישל גולר

ע"י ב"כ עוה"ד דוד קדישב'ץ'

נגד

הנתבע:
אבי זמר
ע"י ב"כ עוה"ד אמנון שובל – מינוי לשכת הסיוע המשפטי

פסק דין

1. התובעות הינן הבעלים הרשום של דירת מגורים ברחוב הכרם 6 בתל-אביב, הידועה כגוש 6968, חלקה 92858 תת חלקה 12 (להלן: " המושכר"). הנתבע הינו דייר מוגן על פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"). (לעניין זה ראה: סעיף 2 לכתב התביעה, פרוטוקול מיום 14.05.2018, עמ' 1 שורות 11-13 וסעיף 1.3 לסיכומי תובעות).

2. כתב התביעה עניינו פינוי וסילוק יד וכן תביעה כספית על סך 11,621 ₪ עד מועד הגשת התביעה. כתב התביעה מפרט כי מצבו של המושכר הולך ומתדרדר, הנתבע נמנע במכוון מלטפל במושכר, מצבו של המושכר מסוכן לנתבע, לתובעות ולכל צד ג'. בשל כך התובעות פנו לנתבע לבצ ע תיקונים במושכר. בנושא זה צרפו, נספ ח ג' לכתב התביעה, חוות דעת מהנדס המפרט את התיקונים שלדעתו יש לבצע במושכר.

3. התובעות מבקשות את ביטול ההסכם, השבת המושכר וכן דמי שימוש ראויים החל ממועד ביטול ההסכם. התובעות מציינות כי בשים לב לחוק הגנת הדייר אי שמירה על המושכר ועל תקינותו מהוות הפרה יסודית של סעיף ה' להסכם ומהוות עילת פינוי כנגד הנתבע בהתאם לסעיפים 131 (2) ו – 131 (3) לחוק הגנת הדייר וסעיף ח'(1) להסכם.

4. הנתבע הגיש כתב הגנה וטענתו העיקרית היא, כי מטרת כתב התביעה המופרך היא להכניס את הנתבע למו"מ לצורך פיצוי וסילוקו של הנתבע מהמושכר. לעמדתו, הנתבע משלם את דמי הש כירות בדווקנות וללא כל איחורים. הנתבע עבר הליך פש"ר במסגרת הליך 34527-10-11 וקיבל את ההפטר רק ביום 13.03.2017. למרות הליכי הפש"ר הנתבע מעולם לא חדל לשלם את דמי השכירות ולא איחר בתשלומם.

5. לנתבע ילד נכה בשיעור של 100%: "שעליו לטפל במסירות נפש, דבר המקשה קושי אמיתי לניהול חייו של הנתבע ובנו (סעיף 7 לכתב הגנה)."

6. הנתבע מציין כי לאור מצבו הרעוע של הבית אולצו התובעות לשלם עבור שיפוץ הבניין. הסכום אשר היה על התובעות לשלם בגין חלקן בשיפוץ היה סך של 22,915 ₪ , מחצית הסכום הושת על הנתבע. הנתבע, בשל מצבו, ביקש מהתובעות כי הסכום יפרש לתשלומים אולם התובעות, לגרסת הנתבע, ראו בכך הזדמנות לסילוק הנתבע מהנכס וסירבו לפריסת החוב בתשלומים.

7. עוד מוסיף הנתבע כי סעיף 68 לחוק הגנת הדייר מגדיר את חובו של בעל הבית לעניין התיקונים. התובעות לא עמדו בהתחייבות זו. לעניין זה אף מפנה הנתבע לסעיף 7 לחוק הגנת הדייר המקנה זכות לביהמ"ש להשית את חיוב הפיצויים על התובעות גם אם הן לא מסכימות לשלם עבור השיפוץ הנ רחב. לגופו של עניין, ובשים לב לחוות הדעת, טוען הנתבע כי סכום השיפוצים נמוך בהרבה.

8. בתיק העיד, מטעם התובעות, המהנדס אלכס הלר אשר התובעות הגישו חוות דעת הנדסית שהוכנה על ידו לגבי מצב המושכר והתיקונים שיידרשו. כן העידו מטעמן מר רוני זילברשטיין, בעלה של אחת התובעות והתובעת זילברשטיין דבי. הנתבע העיד מטעמו.

דיון והכרעה

9. הבסיס הנורמטיבי לדיון הינו חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") וכן החוזה בין הצדדים. החוזה שצורף לכתב התביעה הינו חוזה מיום 27.12.1973 (להלן: "הסכם השכירות" ו/או "החוזה") שנחתם בין סביהם המנוח של התובעות, אפרים ב ילבסקי ז"ל, לבין הוריו המנוחים של הנתבע, סמי והילדה זלמן ז"ל (סעיף 4 לתצהיר עדות ראשית דבי זילברשטיין). הנתבע טוען שהוא דייר מוגן . הנתבעות מכחישות אך מציינות שאין להן דרך להפריך טענה זו של הנתבע. כן ראה סעיף 1.3 לסיכומים מטעם התובעות. אין מחלוקת בין הצדדים, לגבי התיק דנא ,שהנתבע הוא דייר מוגן כהגדרתו בחוק.

10. סעיף ח'(1) להסכם קובע כדלקמן: "כל סעיפי החוזה עומדים בתוקפם למשך זמן השכירות והפרת סעיף אחד או חלק ממנו נחשב כהפרת החוזה והרשות ביד המשכיר לבטל את החוזה ולדרוש פנוי הדירה".

11. ברם, מאחר ועסקינן בנתבע המוגדר כדייר מוגן בהתאם לחוק הגנת הדייר, ומפאת חשיבות העניין - בטרם אדון לגופם של דברים אדון בטענת ב"כ התובעות המלומד, בסיכומי התשובה שהגיש. ט ענתו היא כי בית המשפט העלה מיוזמתו את שאלת הסמכות העניינית. כן ובנוסף העלה ב"כ התובעות המלומד טענה לפיה, שיטתנו המשפטית הינה שיטת משפט אדוורסרית ומשכך בית המשפט ממעט מלהעלות טענות שצד יכול היה להעלותו מיוזמתו, וכי לא היה לבית המשפט להעלות את שאלת הסמכות העניינית.

12. בשים לב לעילות המפורטות בכתב התביעה ובשים לב לסעיף 140 לחוק הגנת הדייר, נקבע על ידי מותב זה, במסגרת הליכים מוקדמים בתיק, בהחלטה מיום 03.06.2019, כדלקמן:

"א. לגופו של עניין, ובשים לב להחלטות מהתאריכים: 4.4.2019, 6.5.2019: נקבע על ידי בית המשפט כי בהתאם לסעיף 140 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן " חוק הגנת הדייר") המפנה לסעיפים 41-73 לחוק הגנת הדייר, ובדגש על סעיף 68(ד) לחוק הגנת הדייר בית הדין לשכירות הוא אשר מוסמך לקבוע בנושא סבירותם של ההוצאות והתיקונים. הוא הדין בכל נושא דמי השכירות, שירותים ותיקונים ושאר הנושאים בהם הוקנתה סמכות ייחודית לבית הדין לשכירות.

ב. בנסיבות העניין ובזיקה להחלטתי מיום 4.4.2019, מורה על מחיקה מכתב התביעה של כל אותם סעדים אשר הסמכות העניינית בהם נתונה לבית הדין לשכירות, קרי: "הזנחת המושכר" (ראה סעיפים 3-7), "אי תשלום חלקו של הנתבע בשיפוצים אשר בוצעו בבניין" (ראה סעיף 8 על סעיפי המשנה שלו), "ביטול ההסכם, דרישה להשבת המושכר ודמי שימוש ראויים" (ראה סעיף 9).

ג. למען הסר ספק, מותב זה מוסמך לדון בכל הנוגע לסוגיית סילוק היד ופינוי המושכר על כן מותיר על כנן את העילות והסעדים בכתב התביעה המתייחסים לעניין זה, קרי: "עילות התביעה ככל הנוגע לתביעת הפינוי" (ראה סעיף 10 על סעיפי המשנה שלו), "סעדים בגין תביעת סילוק היד" (ראה סעיף 11 על סעיפי המשנה שלו)."

כן ראה החלטה בנושא מיום 17.03.2020.

12. אכן, ובהתאם לאמור לעיל, בית המשפט העלה מיוזמתו את שאלת הסמכות ה עניינית בהחלטתו מיום 04.04.2019, לפיה, לכאורה, אין למותב זה סמכות עניינית לדון בנושא ההליך דנא באשר לסעדים שבסמכות בית דין לשכירות .

13. ראשית, נקודת המוצא היא כי "פסק דין שניתן בחוסר סמכות עניינית, בטל מעיקרו. נפקות הדבר היא כי אין לו תוקף משפטי, וכי אין בקביעות העובדתיות הכלולות בו כדי לחייב את בעלי הדין להליך." [ע"א 255/89 דניאל פרדו נ' מדינת ישראל, פ"ד מו(5) 641 (1992) ].

14. שנית, חרף אימוץ שיטת המשפט האדוורסרית - לעניין שאלת הסמכות העניינית, שלא כמו בשאלת הסמכות המקומית, אין הצדדים רשאים להתנות כי בית משפט מסוים ידון בעניין למרות שהנושא הנדון אינו במסגרת סמכותו העניינית . [לעניין זה ר' ע"א 119/87 מונדר חדר מרהג' נ' רפקיא עיסא רמדאן, פ"ד מד(4) 377 (1990) ].

15. לא זו אף זו, "על בית המשפט מוטלת החובה לבדוק את סמכותו העניינית לדון בתובענה שלפניו ולא להמתין ליוזמת בעלי הדין. בית המשפט הוא שחייב בבדיקת העובדות המקנות לו את הסמכות, אפילו לא חלקו עליה בעלי הדין "[ע"א 613/77 פאני לאה אדלר נ' שומרי אמונים בע"מ , פ"ד לב(1) 788 (1978) ].

16. מן הכלל אל הפרט: בענייננו מעת שמותב זה הגיע לכלל מסקנה כי נושאים מסויימים בתובענה שלפניו אינם בסמכותו , הרי שמחוייב הוא לדון בשאלה הסמכות העניינית והתוצאה היא בהתאם להחלטתי הנ"ל מיום 03.06.2019.

17. הנה כי כן, ובשים לב לאמור לעיל, יש לדון האם הוכיחו התובעות כי יש בסיס לתביעת הפינוי ולתביעת סילוק היד שהגישו. בעניין זה ראה סעיף ה' להסכם:

"במשך זמן החוזה מתחייב השוכר לתקן את הדברים שהסב בהם נזק ע"י שמוש גרוע ומופרז ואי זהירות כגון: זכוכית צינורות המים ושופכין. מפתחות הדלתות, אינסטלציה סניטרית וחשמלית לשמור על ניקיון הדירה והמדרגות וכו'. בסוף תקופת החוזה מתחייב השוכר בזה להפקיע את כל זכויותיו על הבית המושכר לו ולמסור למשכיר את הדירה במצב טוב כמו בעת קבלו את הדירה."

18. נטל ההוכחה כי הדייר הפר את הסכם השכירות ולפיכך, כמפורט בסעיף ח 1. להסכם , "והרשות בידי המשכיר לבטל את החוזה ולדרוש פינוי הדירה", הוא על התובעות. לענין זה ראה הכלל במשפט האזרחי הוא כי נטל השכנוע מוטל על התובע בבחינת: "המוציא מחברו עליו הראיה", ראה: ע.א. 192/85 קצין התגמולים נ' הכט פד '(3) 646, 654 וכן ראה: רע"א. 8744/08 קרנית קרן לפיצויי נפגעי תאונות דרכים נ' דוד ויצמן, סעיף 10 (פורסם בנבו ביום 21.10.2010).

19. התובעות צירפו חוות דעת של המהנדס אלכסנדר הלר אשר ערך ביקורת במושכר ביום 19.07.2017. חוות הדעת מציינת: "עקב סכנת הנפילה החלקית של טיח, המבנה מסוכן ואינו ניתן לשימוש עד גמר העבודות". עוד ציין המומחה כי יש להחליף את גג אסבסט, כן התייחס בחוות דעתו לעבודות איטום וליקוי רטיבות אשר מצא במושכר וציין כי יש להחליף את חלונות העץ בדירה. בנוסף מפרטת חוות הדעת כי יש להחליף את המטבח. המומחה פירט בחוות דעתו עבודות נוספות שיש לבצע במושכר תוך שהוא מפרט את העבודות ועלותן בעלות כוללת של 412,934 ₪ (סכום זה כולל מע"מ).

20. החקירה הנגדית של המומחה על ידי ב"כ הנתבע התמקדה בנושאים המנויים בסעיף ה' להסכם השכירות. קודם לכן, אישר העד כי מדובר בבניין ישן "לפחות 60-70 שנה" עמ' 4 שורה 14. כעולה מחקירתו: "התבקשתי על ידי המזמין לבדוק את מצב הדירה ולתת חוות דעת עליה" (עמ' 6 שורה 7).

יש בחוות הדעת התייחסות לנושא האינסטלציה בדירה אך אין בה קביעה כי הנזקים למערכת האינסטלציה, סניטרית וחשמלית, נגרמו כתוצאה ממעשיו של השוכר: "שהסב בהם נזק על ידי שימוש גרוע ומופרז ואי זהירות" כקבוע בסעיף ה' להסכם.

21. יובהר כי בפני ביהמ"ש לא הוצג כל אישור לפיו המבנה הוכרז כמבנה מסוכן. בנוסף, מהמסמכים שצורפו לתביעה , ראה נספח ד' לכתב התביעה , עולה כי חברת עזרה ובצרון, חברה לשיכון בע"מ שיפצה את הבניין ודרשה מבעלי הזכויות בדירות לשלם את חלקן בשיפוץ. לעניין זה ראה מכתבו של עו"ד אבי נימצוביץ בשם מרשתו ,חברת עזרא ובצרון ,מיום 11.07.2013.
עוד יש לציין כי מדובר במושכר הנמצא בין שתי קומות. אין בפנינו כל מסמך ו/או התראה ממי מבעלי הדירות הרלוונטיות לעניין זה. כמו"כ ראה לעניין זה עמ' 7 שורות 19-22 בפרוטוקול הדיון מיום 26.11.2019.

22. מר רונן זילברשטיין, בעלה של התובעת, הגיש תצהיר עדות ראשית אליו צירף תמונות שצילם במושכר בביקור שערך בחודש ספטמבר 2015 (סעיף 4 לתצהיר). העד הצהיר: "התרשמתי שמצב הדירה בכי רע ואף מסוכן. באותו ביקור צילמתי בנוכחותו של הנתבע ובצורה גלויה תמונות המשקפות את מצב הדירה."

בהמשך הצהיר: "התרשמתי שמצבו של המושכר רק הלך ומתדרדר. הנתבע נמנע מלטפל במושכר. מצבו של המושכר הפך להיות מסוכן לנתבע, לבנו, לתובעות ולכל מי שבא לבקר במושכר".

בחקירה נגדית, מיום 26.11.2019, העיד: "הנזקים שראיתי היו בתוך הדירה. ראיתי את המצב של הדירה, הוא היה במצב כזה נורא שהבנתי שהמצב מתדרדר." עמ' 7 שורות 21-22
בהמשך העיד: "... ראיתי את מצב הדירה, חילופי הבטון הצבע והטיח. מבחינתי זה מסוכן לגור." שם עמ' 7 שורות 29-30, וכן ראה עדותו: "אני רואה ברזל בניין גלוי וחלוד לגמרי, כאשר יש ברזל חלוד אני רואה שזה עלול להתפרק". עמ' 8 3-4.

העד נשאל לעניין הפרת סעיף ה' לחוזה השכירות (עמ' 9). לא עולה מעדותו כי ראה שהנזקים לאינסטלציה, ולברזים נגרמו ממעשיו של הנתבע: "לא ראיתי את הנתבע שובר בעצמו ברזים והורס דלתות. ממה שראיתי והתחלתי בדירה מצב הברזים והדלתות היה רע מאוד." עמ' 9 שורות 24-25.

23. כן העידה התובעת בעצמה וזאת לאחר שהגישה תצהיר עדות ראשית. התובעת הצהירה כי ביקרה בדירה, כי ביקשה מהשוכר לתקן את הדרוש תיקון, וכן הצהירה: "מצבו של המושכר הלך והתדרדר. הנתבע נמנע מלטפל במושכר. מצבו של המושכר הפך להיות מוסכן לנתבע, לבנו, לתובעות ולכל מי שבא לבקר במושכר." סעיף 7 לתצהיר.
אף העידה:
"הדירה קיבלתי בירושה, זו דירה שסבא שלי בנה בשנות ה – 50, אני נכנסתי לדירה וחשכו עיני, נורא ואיום, אני לא יכולה להגיד לו תסדר, אני ואחותי רשומות כבעלות הדירה. הבאנו מהנדס מטעמנו שיבדוק את הדירה והמהנדס העיד פה." עמ' 13 שורות 24-26.

כאשר נשאלה בשים לב לפירוט בסעיף ה' לגבי אחריות הושכר השיבה:
"לא. עילת הפינוי שלי היא הזנחת המושכר." עמ' 15 שורה 9.
וכן העידה: "על פי יעוץ משפטי שקיבלתי אי שמירה על המושכר מהווה עילה לפינוי." עמ' 15 שורה 11. העדה לא יכלה להצביע על פריט ו/או רכיב, מאלו המפורטים בסעיף ה' להסכם, אותם שבר ו/או קלקל השוכר בהתנהגותו.

24. כאמור הבסיס הנורמטיבי הוא חוק הגנת הדייר וההסכם ובנושא הנדון סעיף ה' לה סכם בין הצדדים. מי מהעדים שצוינו לעיל והמסמכים והתמונות שהציגו כחלק מעדותם, אינו מלמד כי הנתבע הפר את חיוביו על פי סעיף ה' בהסכם השכירות בין הצדדים. אין ספק כי מדובר בבניין שנבנה בשנות ה – 50, לא שופץ במשך שנים רבות אולם שופץ בשנת 2013 או בסמוך לכך על ידי חברת עזרא ובצרון. אין בפני ביהמ"ש כל אישור שהמבנה הוכרז כבית מסוכן ואין ביהמ"ש כל ראיה לפיה הגורמים המוסמכים הוציאו תחת ידם צו כלשהו בנושא זה. בנסיבות העניין לא מצאתי כי השוכר הפר את סעיף ה' להסכם באופן מיוחד ו/או הפר כל סעיף אחר בהסכם וממילא לא הוכיחו התובעות כי בנסיבות העניין "...והרשות ביד המשכיר לבטל את החוזה ולדרוש פינוי הדירה."

25. במהלך הדיון ציינו הצדדים כי מתנהל ביניהם מו"מ וזאת מבלי לפגוע בזכויותיהם ו/או בטענותיהם. עדות לכך ניתן למצוא בסעיף 20 לתצהירה של התובעת, בסעיף 7 לתצהיר עדות ראשית של רונן זילברשטיין, בעלה של התובעת, וכן ראה בעניין זה עמ' 18, שורות 13 ו – 14 לישיבת ביהמ"ש מיום 06.01.2016. ייתכן כי ההצעות אשר הציעו התובעות, תוך שמירת זכויותיהם וטענותיהם לכל דבר ועניין, הן הצעות הוג נות שניתנו בתום לב ומשקפות את הערך הכלכלי של הזכות לדיירות מוגנת במושכר. יחד עם זאת, ההחלטה בנושא זה היא גם בידי השוכר וזאת בשים לב, ראה עדותו בעניין, לצרכיו לרבות הנושא של טיפול בבנו, (מחמת צנעת הפרט, ביהמ"ש בוחר שלא להרחיב בנושא זה).

סוף דבר

26. בנסיבות העניין מורה על דחיית התובענה.

מכיוון שהנתבע מיוצג על ידי הסיוע המשפטי, אין צו להוצאות.

ניתן היום, כ"ו ניסן תש"פ, 20 אפריל 2020, בהעדר הצדדים.