הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 51775-03-18

לפני כבוד השופטת חנה קלוגמן

התובעים:
(המבקשים)

  1. חוה ברטלר
  2. גרשון ברטלר

נגד

הנתבעים:
(המשיבים)

  1. נחמני דור הבניה בע"מ
  2. דוד נחמני

3. נציגות הבית המשותף ברחוב ברדיצ'בסקי 1 גבעתיים

החלטה

התובעים (להלן: "התובעים" או "המבקשים") הגישו בקשה למתן צו מניעה זמני כנגד הנתבעים 1 ו- 2, האוסר עליהם להמשיך ולנהל הליכים בפני הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים (להלן: " הוועדה" או " הוועדה המקומית") בבקשה מספר 20180175 (להלן: "הבקשה") במסגרת תיק בניין 1308 (להלן: "התיק"), שעניינה בקשה לתיקון היתר בניה שניתן לבניין ברחוב ברדיצ'בסקי 1 גבעתיים, גוש 6160 חלקה 670 (להלן: "הבניין"), וזאת עד למתן הכרעה בתביעה המתנהלת בפניי.

טענות המבקשים:
לטענת המבקשים, הנתבעים 1 ו-2 (להלן ביחד: "הקבלן" או " המשיבים") בנו בפועל את מעליות הנוסעים בבניין בניגוד להיתר בנייה שניתן להם ותוך פגיעה בתובעים ובדיירי הבניין. בפועל, לטענתם, בנה הקבלן את המעלית השמאלית המערבית כך שתגיע עד לקומה השישית בלבד בבניין במקום עד לקומה השביעית (המבקשים מתגוררים בקומה השביעית) . כמו כן, התקין הקבלן את מנגנון פיקוד השבת במעלית הימנית מזרחית (להלן: "המעלית הימנית") במקום במעלית השמאלית מערבית (להלן: "המעלית השמאלית").

עוד לטענתם, הקבלן הטעה את רוכשי הדירות בבניין תוך שהציג בפניהם מצג כוזב אודות היתר הבנייה שניתן לו ומצג נוסף לפיו הוא בונה את הבניין בהתאם להיתר הבנייה.

לטענתם, לאחר הגשת התביעה כנגדו מנסה כעת הקבלן לפגוע בהליך המשפטי דנן, כשהוא מגיש לוועדה בחוסר תום-לב בקשה לשינויים בהיתר הבנייה, שמהותה "הכשרת השרץ" ושינוי ההיתר כך שיתאים לבנייה בפועל ולמניעיו האישיים. הקבלן הודיע על כוונתו להגיש את הבקשה לוועדה כאמור בסעיף 20 לכתב ההגנה שלו.

עצם הגשת הבקשה לוועדה ע"י הקבלן מלמדת על חוסר תום-לבו, כאשר מחד טוען בסעיף 17 לכתב ההגנה מטעמו, כי אין לרשות התכנון כל סמכות לקבל החלטה בעניין הפעלת מעלית השבת, ומנגד עותר הוא לאותה רשות תכנון כדי שתשנה את מיקומו של מנגנון השבת. יודגש, כי רוב בעלי הזכויות בקרקע הודיעו על התנגדותם לשינוי המבוקש ע"י הקבלן.

הם מוסיפים, כי הבקשה שהגיש הקבלן לוועדה מטרתה לסכל את ההליך המשפטי דנן ולבצע "מחטף" של החלטה מערכאה אחרת המשפיעה על ההליך דנן, בטרם יכריע ביהמ"ש בתביעה דנן.

התביעה דנן מבוססת על מכלול עילות: חוזיות, נזיקיות, מקרקעין, אשר הבנייה בניגוד להיתר הבנייה היא רק אחת מהן. ככל שהנתבעים יחפצו בשינוי בהיתר הבנייה שעניינו תביעה זו, עליהם להמתין קודם להכרעת ביהמ"ש דכאן, והיא זו שצריכה לעמוד בפני הוועדה.

המבקשים מדגישים, כי תביעה זו הוגשה לפני הבקשה לוועדה, ומן הראוי כי היא תידון ראשונה ולא ששתי הערכאות ידונו במקביל באותו עניין, גם מחשש להכרעות סותרות.

בהתאם להלכה הפסוקה, על המבקש סעד של צו מניעה זמני, להוכיח עילת תביעה רצינית המתבססת על זכות אשר לכאורה קנויה לו (ע"א 483/85 לב ואח' נ' דגם מערכות בע"מ, פ"ד ל"ט (4) 729). בענייננו, לטענת המבקשים, קיימות טענות טובות לכאורה במסגרת התביעה, המתפרשות על פני עילות רבות (בתחום החוזי, בתחום הנזיקי, בתחום הקנייני).

כך גם העותר בבקשה לצו מניעה זמני צריך להראות, כי מאזן הנוחות פועל לטובתו, כלומר שאם לא יושט לו הסעד המבוקש, ייגרם לו נזק שאינו ניתן לפיצוי כספי ואי הנוחות שתיגרם לו עולה על זו שתיגרם לצד השני. במקרה דנן, אם לא יינתן צו המניעה, עלולה להיות פגיעה בהליך המשפטי ופסיקת ביהמ"ש עלולה להיות לא רלבנטית בהסתמכה על היתר בנייה קיים שאולי ישתנה תוך כדי ההליך בוועדה.

בעניין טענת המשיבים לשרטוט שצורף לחוזי המכר כנספח להיתר הבנייה, הרי שמדובר בשרטוט מזויף שאינו תואם את היתר הבנייה שניתן לו, אלא את הבנייה הלא חוקית בפועל- בה המעלית הימנית היא מעלית שבת.

כמו כן, אין ממש בטענת הקבלן, כי רוב מוחלט של הדיירים נתנו הסכמתם כי המעלית המגיעה לכל הקומות תשמש מעלית שבת. כך גם חתימות הדיירים אותם הציג הקבלן בכתב ההגנה, זויפו על-ידו באופן שערורייתי מאחורי גבה של נציגות הבית המשותף ומאחורי גבם של התובעים ובעלי הזכויות בקרקע. בכתב התשובה הוצגו הודעות חתומות ע"י דיירים המבטלים את חתימותיהם מהטעם שהם הונו ע"י הקבלן.

כך גם, לטענתם, פסק-דין שחמון (הפנייה לפסק-הדין מצויה בטענות המשיבים) אותו מציג הקבלן, הוצג באופן מסולף ומטעה ודווקא תומך בטענות המבקשים.

טענות המשיבים:
לטענת המשיבים, יש לדחות את הבקשה לצו מניעה זמני. לטענתם, ע"פ הסכם הקומבינציה וע"פ המפרט שצורף להסכם הקומבינציה (להלן: "ההסכם" או "החוזה") התחייבה המשיבה 1 להתקין בבניין מעלית אחת בלבד המכילה 6 נוסעים, אולם בפועל שדרגה את המפרט במעלית על חשבונה והתקינה שתי מעליות המכילות 8 נוסעים.

יחד עם זאת, נפלה טעות סופר לפיה בתשריט ההגשה של הבקשה להיתר הבנייה (להלן: "התשריט") שורטטה המעלית הקצרה יותר (שהתווספה מרצונם הטוב של המשיבים) כאילו היא אמורה להגיע עד לקומה השביעית. מבחינה טכנית ועובדתית הדבר אינו אפשרי שכן החל מהקומה השביעית ומעלה אין שטח פנוי אליו יכולה המעלית הנוספת להגיע. המבקשים מעזים בחוסר תום-לב לנצל את הטעות הטכנית ולהעלות טענות שהמעלית אינה מגיעה לקומתם.

בשל דרישתה של מהנדסת הרישוי בעירייה הועבר הסימון של מעלית השבת מהמעלית הימנית אל המעלית השמאלית שמגיעה עד לקומה השישית, תוך שנוצר מצב שכל מי שמתגורר בקומות העליונות לא ייהנה ממעלית השבת.

לטענתם, אין כל נפקות לדרישתה של מהנדסת הרישוי בעירייה, שכן מדובר בהחלטה הנתונה לשיקול דעתם של דיירי הבניין, ולא בהנחיה תכנונית, שכן ממילא יכולים הדיירים להחליט כיצד והיכן להתקין ולהפעיל את מנגנון השבת. לכל דייר הזכות לדרוש בבניין רב קומות, כי המעלית תהיה מעלית שבת שתגיע עד לדירתו.

על אף זאת, ולשם הזהירות בלבד, לטענתם, הגישו המשיבים את הבקשה לוועדה, אשר תכשיר את המצב הקיים בבניין.

לטענתם, רוב מוחלט של דיירי הבניין נתנו הסכמתם, כי המעלית אשר מגיעה לכל הקומות בבניין, תשמש כמעלית שבת, כך שבהתאם לחוק המקרקעין התובעים מנועים להעלות טענות בעניין זה, ואין להם זכות לדרוש כי מעלית מסוימת תהיה מעלית שבת.

לאחר הגשת התביעה, אישרו בחתימתם 13 מתוך 25 בעלי דירות (נספח ג' לכתב ההגנה) כי אין להם התנגדות כי המעלית הימנית תשמש כמעלית שבת.

כך גם המשיבים הפנו לפסק-דין במסגרת עע"ם 3493/08 אפרים שחמון ואח' נ' רשות הרישוי המקומית לתכנון ובניה תל-אביב יפו ואח' (פסק-דין מיום 13.12.10) (להלן: " פסק-דין שחמון"), לפיו לא מונעים מהוועדה לתכנון ובנייה מלדון ככל ויש הליך משפטי אחר שמתנהל. הוועדה מוסמכת לדון בהליכים התכנוניים ובבקשה שהוגשה לה, מאחר שאין היא קובעת זכות קניינית או חוזית, ולכן היא לא באה לסתור את ההליכים המתקיימים בביהמ"ש דנן. מדובר בשני מסלולים מקבילים, אשר אינם סותרים זה את זה.

בנוסף, עומדת למבקשים הדרך להגיש התנגדות לבקשה שהוגשה לוועדה כקבוע בתקנה 37 לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), תשע"ו- 2016.

בעניין התנאים הנדרשים לשם מתן צו מניעה זמני, המבקשים לא עומדים באף-אחד משלושת התנאים המצטברים (עילת תביעה על בסיס ראיות מהימנות לכאורה, הגשת הבקשה ביושר ובניקיון כפיים ומאזן הנוחות), ולכן אין לתת להם את הסעד המבוקש על-ידם.

דיון והכרעה:
המבקשים חוזרים וטוענים, כי תביעתם מבוססת על הסכמה חוזית שהופרה על ידי הנתבעים 1 ו- 2, ואשר אותה מבקשים הם לתקן על ידי מתן צו האוסר על שימוש במעלית העו לה לכל הקומות כמעלית שבת, כפי שלטענתם, סומן בתשריט שצורף להסכם שבין הצדדים.

כבר עתה ניתן לומר, כי החלטת הוועדה המקומית איננה רלוונטית לעניין ההתחייבות החוזית והנפקות המשפטית שיש לתת לה, שכן לטענת המבקשים, על הנתבעים 1 ו-2 לעמוד בתנאי ההסכ ם כתבו כלשונו.

יפים הדברים שנאמרו בביהמ"ש העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים בעניינים מנהליים במסגרת פסק-דין שחמון, אליו הפנו המשיבים כמצוין לעיל. אפנה לדברים שנאמרו מפי כב' השופט ס'. ג'ובראן, להלן:

"הלכה למעשה, הנקודות הנתונות במחלוקת בין הצדדים לעניין זה, הנן קנייניות וחוזיות. המערערים אף טענו לזכויות אלו בסיכומיהם, תוך טענה כי אל לה לרשות תכנונית לפטור עצמה מהסוגיות הקנייניות המוטלות לפתחה. בעניין זה, אין לי אלא לחזק את החלטת המשיבה 1, ופסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים שעה שקבעו כי אין המשיבה 1 מוסמכת לדון בטענות כגון אלו. תקנה 2ג(ב) לתקנות ההיתרים קובעת כך:

"(ב) הוגשה התנגדות למתן היתר מצד מי שהיתה חובה להודיע לו לפי תקנה 2ב על הגשת הבקשה להיתר, לא תיתן הועדה המקומית את ההיתר על אף האמור בתקנת משנה (א) אלא לאחר שנתנה למתנגד הזדמנות לנמק את התנגדותו, הודיעה לו בכתב על החלטתה, ולאחר שחלפו 30 ימים מיום ששלחה הועדה המקומית הודעה למתנגד על דחיית התנגדותו, אם החליטה לדחותה; החלטת הועדה המקומית תונחה על פי שיקולים תכנוניים הנובעים מהוראות החוק והתקנות לפיו ועל פי אלה בלבד". (ההדגשה שלי – ס'.ג').

כאמור בסיפא לתקנה, מוסמכת המשיבה 1 לדון אך ורק בהתאמתו של ההיתר המבוקש להוראות תכנוניות שונות המופיעות בחוק ובתקנות. בהינתן מצב בו מתעוררות שאלות קנייניות או חוזיות, על הועדה להפנות את הצדדים לבית המשפט המוסמך על מנת שיכריע בהן. מחוקק המשנה קבע למעשה כי ועדות התכנון ידונו אך ורק בנושאים תכנוניים, ובאין מניעה תכנונית – ינתן ההיתר למבקש. בפני מתנגד להיתר זה עומדות ככלל שתי דרכים לתקיפת ההחלטה: על ידי הגשת התנגדות באם הוא בעל זכות לכך, או על ידי פניה לערכאות המתאימות על מנת לעמוד על זכויותיו (ראו: ש' רויטל דיני התכנון והבניה, חלק ראשון – המשך, 400-399 (2008); להלן: רויטל). על כך עמד בית המשפט בהלכת אייזן:

"אם השאלות הקנייניות שנויות במחלוקת או אם יוצא שלכאורה יש למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין או שבאין התנגדות לאחר שנשלחו הודעות כדין לזכאים, אין זכויות הקנין שנויות במחלוקת, תדונה הועדות בשאלות התכנוניות המתעוררות. בשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלות הקנייניות לגופו של הענין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד". "

וכך נאמר בהמשך:

"ככלל, לא נראה לי שיש לכבול את ידי הועדות מלדון קטגורית בכל נושא לגביו מתנהל הליך תלוי ועומד, שכן מטבע הדברים, נושאי תכנון ובניה הנם דינאמיים, ולועדות התכנון סמכויות תכנוניות נרחבות על מנת להתגבר על קשיים שונים הנערמים בדרך להגשמת פרויקט בניה מורכב, על כלל היבטיו. ברם, על רשויות התכנון לנהוג בזהירות יתרה שעה שהן בוחנות מקרים מעין אלו, ולהיזהר מלומר על טמא כשר, ועל כשר טמא."

לאור ההלכה הפסוקה, ניתן ללמוד, כי לוועדות התכנון והבניה סמכויות תכנוניות, וכי בשום מקרה לא תכרענה הוועדות בשאלות קנייניות לגופו של עניין. כך גם קובע ביהמ"ש העליון בפסק-דין שחמון, כי ככלל אין לכבול את ידי הוועדות מלדון בנושאים לגביהם מתנהל הליך תלוי ועומד, כמו במקרה דנן, וכי זאת מאחר שנושא תכנון ובנייה הנו דינאמי ולוועדות נתונה סמכות תכנונית בעניינים אלה, וכי אין הדבר סותר זה את זה. אם כי, ממשיך ביהמ"ש העליון וקובע, כי על רשויות התכנון לנהוג בזהירות שעה שהון בוחנות מקרים, אשר תלויים ועומדים בבית-המשפט.

כך גם ניתן להגיש התנגדויות לבקשה לוועדה עצמה, אשר תבחן את הבקשה מבחינה תכנונית. להחלטת הוועדה יכולה להיות נפקות מייעצת, אך אין היא מחייבת את בית המשפט בפן החוזי.

ככל שהוועדה תדחה את הבקשה לתיקון היתר הבנייה, הרי שתהיה לכך נפקות משפטית לגבי המשך ההליכים בתיק זה, אך ככל שהוועדה תקבל את הבקשה ותתקן את ההיתר, עדיין נותרת העילה החוזית על כנה ויהיה על בית המשפט להחליט בה.

לאור האמור לעיל, החלטת הוועדה המקומית מתייחסת להיבט התכנוני של הבניין ולא מצאתי כי על בית המשפט להתערב בכך, ומשכך אני דוחה את הבקשה למתן צו מניעה זמני, כאמור.

בעניין התנאים הנדרשים לשם מתן צו מניעה זמני (עילת תביעה על בסיס ראיות מהימנות לכאורה, הגשת הבקשה ביושר ובניקיון כפיים ומאזן הנוחות), לא מצאתי צורך לדון בהם, וזאת לאור התוצאה אליה הגעתי.

סוף דבר:
לאור האמור לעיל, אני דוחה את הבקשה למתן צו מניעה זמני.
בנסיבות תיק זה אינני עושה צו להוצאות.

בנוסף אני קובעת כדלקמן:
קדם משפט לאחר הגשת תצהירים יתקיים ביום 27.3.19 שעה 10:30.
התובעים יגישו תצהירי עדות ראשית תוך 30 יום והנתבעים תוך 30 יום שלאחר מכן.
הצדדים יצרפו לתצהירים תיק מוצגים עם כל המסמכים הרלוונטיים . מסמך שלא צורך לא ניתן יהיה להגישו ולא יוכל להוות חלק מחומר הראויות, אלא אם תינתן החלטה אחרת.
צד המעוניין לזמן עד שלא ניתן לקבל ממנו תצהיר יגיש בקשה, בה יציין את זהות העד, מהות העדות ומדוע לא ניתן לקבל ממנו תצהיר.

דיון ההוכחות יתקיים ביום 14.5.19 משעה 10:00 עד השעה 14:00.

המזכירות תמציא ההחלטה לצדדים.

ניתנה היום, ה' טבת תשע"ט, 13 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.