הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 50736-05-16

לפני כבוד השופטת הדס פלד

התובעים:

1.אורלי שגיא
2.שאול שגיא
ע"י ב"כ עו"ד אביתר אנגלרד

נגד

הנתבעים:

גינדי החזקות פרויקט המשתלה בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד אלי כהן

פסק דין

זוהי תביעה כספית ע"ס 451,050 ₪, שעניינה פיצוי לפי הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות") בגין איחור במסירת דירה.

רקע
1. התובעים רכשו מהנתבעת דירת פנטהאוז בפרויקט "Life" בשכונת המשתלה בתל אביב. בין הצדדים נכרת ביום 21/3/13 חוזה מכר (נספח א' לכתב התביעה), בו הוסכם כי מחיר הדירה יעמ' על סך 4,950,000 ₪ ומועד המסירה נקבע ליום 20.3.16 (להלן: "הדירה" "הפרויקט" ו- "ההסכם", בהתאמה). עת יצא הפרויקט לדרך, שימשה חברת א. דורי בנייה בע"מ (להלן:"דורי") כקבלן המבצע.

2. בחודש דצמבר 15׳ החלו דיווחים באמצעי התקשורת על קשיים בחברת א. דורי. קודם לכן, ביום 7.10.14, חתמה הנתבעת על הסכם אופציה עם חברת מליבו בניה בע"מ (להלן:"מליבו"), לפיו, תהא הנתבעת זכאית לחייב את מליבו להיכנס בנעליה של א. דורי כקבלן מבצע בפרויקט. בחודש פברואר 2016, הוחלפה דורי ע"י מליבו.

3. ביום 26.10.16 הוצא למליבו שנקלעה לקשיים כלכליים, צו ארעי להקפאת הליכים והעבודות בפרויקט הוקפאו למשך חודשיים ועד יום 26.12.16. ביום 30.11.16 נחתם הסכם אופציה בין הנתבעת לחברת דניה סיבוס בע״מ (להלן: "דניה סיבוס") ולאחר שניתן היה לחדש את העבודות בפרוייקט, נכנסה דניה סיבוס להשלימו.

4. הדירה נמסרה לתובעים ביום 24.7.17, איחור של 16 חודשים ביחס למועד המסירה הקבוע בהסכם.

5. כתב התביעה המקורי מיום 24.5.16 הוגש על סך 60,000 ש״ח. כתב תביעה מתוקן הוגש ביום 22.5.17 על סך 451,050 ₪ לפיצוי בגין כל תקופת האיחור, על בסיס דמי שכירות חודשיים בסך 19,400 ₪, בחישוב לפי הוראות סעיף 5א' לחוק המכר דירות.

6. הנתבעת טוענת כי בהתאם להסכמות החוזיות בין הצדדים, מועד מסירת הדירה עודכן כדין, הן מחמת התנהלות התובעים, עת הפרו התחייבויותיהם החוזיות ויצרו-באשמתם הבלעדית- עיכוב בהשלמת הדירה והן נוכח אירועים שלא היו בשליטת הנתבעת. הנתבעת טוענת כי התובעים נמנעו מלקדם את הזמנת השינויים ואת סגירת תיק הדייר, איחרו בתשלום התמורה, באופן המקנה לה את הזכות, לעדכן את מועד המסירה החוזי ואת זכות הקיזוז. לטענת הנתבעת עודכן מועד המסירה בפרק זמן של 24 חודשים ועד ליום 20.3.18 ומסירת הדירה התרחשה קודם למועד זה.

7. הצדדים הגישו עדויות ראשיות בתצהירים.
מטעם התובעים הוגש תצהירו של התובע 1 וחוות דעת שמאי מקרקעין מאיר פרץ לעניין אומדן דמי שכירות. מטעם הנתבעת הוגש תצהיריהם של של המהנדס הראשי של הפרויקט מר יצחק חסון, שהוחלף בתצהירו של מנהל הפרויקט אורן גולדשטיין, תצהיר סמנכ"ל לקוחות ודיירים בפרויקט רן קיט, חוות דעת מומחה ללוחות זמנים מוטי כהן ושמאי מקרקעין אנדריי כץ-אהרונוב.

8. לאחר סיום ההוכחות, הגישו הצדדים הודעה מוסכמת לפיה העמידו את דמי השכירות החודשיים על סך 14,500 ש״ח לחודש וכי ככל שיקבע שהתובעים זכאים לפיצוי בגין איחור במסירה, הרי שסכום זה יוכפל במכפלות הקבועות בסעיפים 5א'(1) ו- 5א' (2) לחוק המכר דירות.

דיון והכרעה
9. סעיף 5א לחוק המכר דירות, שנוסף במסגרת תיקון מס' 5, התשע"א-2011 קובע כדלקמן:
"(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

10. החובה למסירת החזקה בדירה היא חובתו העיקרית של כל מוכר כלפי כל קונה, ואילו חובתו העיקרית של הקונה היא לשלם למוכר את מלוא התמורה עבור הרכישה (ת"א (מחוזי ת"א) 27927-09-16 י.ד. עשוש תשתיות בע"מ נ' שלמה מזגאבקר (פורסם בנבו, 06.11.2019)). תכלית התיקון לחוק המכר דירות היא, להגן על רוכשי הדירות מפני איחור במסירת הדירה.

11. בהתאם לסעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות, על הנתבעת להוכיח, כי האיחור במסירה נגרם בפן העובדתי, כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתה ובפן המשפטי, שהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליה (ר' ת"א (שלום ת"א) 46743-05-17  טליה כסיף נ' גינדי החזקות פרויקט המשתלה בע"מ (פורסם בנבו, 15.08.2019) (להלן: "עניין כסיף").

12. בתא"מ (שלום פ"ת) 42039-06-16 אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ (להלן: "עניין פלסים") קבע השופט לוקשינסקי-גל כי:
"יש לזכור שלא כל מחדל או אירוע בלתי צפוי הגורם לסטייה מלוח הזמנים המתוכנן, ישפיע בהכרח על מועד מסירת הדירה. לעניין זה יש להבחין למשל בין פעולות היכולות להתבצע במקביל, כך שאיחור בביצוע אחת מהן לא יעכב את מועד הסיום של הפרויקט בכללותו; לבין פעולות שביצוען נעשה בטור, כך שעיכוב באחת מהן יגרור עיכובים נוספים ויוליך בסופו של דבר לאיחור במסירה. כן יש לבחון, בהתאם למבחן "הסיבה שבלעדיה אין" האם אלמלא הנסיבה המעכבת לא היה נגרם איחור במסירה, או שמא האיחור היה נגרם בכל מקרה, עקב מחדלים עצמאיים של הקבלן". 

13. נקבע כי המוכר נדרש להוכיח את היעדר יכולתו לנקוט באמצעים סבירים, כדי למנוע את עצם התרחשות הנסיבות המעכבות, ואת השפעתן על מועד מסירת הדירות בפועל.שליטת הקבלן על הנסיבות המעכבות משמעותה, יכולתו לנקוט באמצעים סבירים כדי למנוע את עצם התרחשות הנסיבה המעכבת. יש להראות כי אלמלא אותו עיכוב היתה המסירה מתבצעת במועד (רת"ק (מחוזי ת"א) 45849-05-18  רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ נ' ניר פנחס צולה (04.07.2018)).

14. בענין פלסים מפנה ביהמ"ש למאמרו של פרופ' א. זמיר לפיו בפרוייקטים מורכבים מקובל להשתמש בלוח זמנים מפורט המאפשר תכנון, פיקוח ומעקב אחר התקדמות הפרוייקט וכי:
"לוח-זמנים שנערך מראש באופן מקצועי, נכלל בין מסמכי החוזה, ועודכן באופן שוטף במהלך ביצוע הפרויקט על בסיס תיעוד מספק, הוא ראיה מרכזית בסכסוכים העלולים להתגלע בין המזמין לקבלן בקשר לאיחורים בקיום, גורמיהם ותוצאותיהם. לעומת זאת, לוח-זמנים שנערך בדיעבד בידי אחד הצדדים.. או שלא עודכן בהתאם להתפתחות הפרוייקט, או שאין סימוכין לכך שעדכוניו תאמו את המציאות, ייאבד את משקלו הראייתי". (איל זמיר, חוק חוזה קבלנות, תשל"ד-1974 (תשנ"ה-1994) עמ' 250-259).
 
15. טענות הנתבעת לענין הגורמים המעכבים יבחנו בהתאם לעקרונות אלה.

סגירת תיק הדייר
16. לצד הוראות סעיף 8.1 להסכם המאפשרות לקבלן שלא לאפשר השינויים ככל שהתובעים לא יעמדו בלוחות הזמנים, קובע סעיף 8.3 להסכם, כי העמדת הדירה ״יתכן ותידחה עקב הזמנת שינויים ביחידה, ובהתאם לכך יתעדכן וידחה מועד המסירה (כאמור בסעיף 7 לעיל) לתקופה שתקבע על ידי המוכר (ואשר בכל מקרה לא תפחת מ-30 ימים, אלא אם יוסכם אחרת ע״י המוכר) ולקונה לא תהא כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כלפי המוכר״. בנספח השינויים נקבע לעניין סעיף זה כי במועד הזמנת השינויים "יימסר לקונה, עפ"י דרישתו, משך העיכוב במסירה הנובע מהשינויים המבוקשים, כפי שיתואם עם הקבלן המבצע, ואשר יצוין בטופס הזמנת השינויים". בסעיפים 7.2 ו-23.2 להסכם נקבע כי עיכוב מצד התובעים בביצוע התחייבויותיהם לפי ההסכם, יגרום לעדכון מועד המסירה החוזי בפרק זמן הזהה לעיכוב בביצוע ההתחייבות.

17. ביום 4.2.14 הודיעה הנתבעת לתובעים כי קיבלה היתר בניה (נספח 2 לתצהיר רן קיט). התובעים נדרשו לחתום על מסמכים מעודכנים עד ליום 16.3.14. לטענת התובע בחקירתו הנגדית, במסמכים המעודכנים לא נכללה הצמדת שטח הגג ליחידה ולכן התובעים לא חתמו על המסמכים. לשאלה "מדוע גררת את הקבלן במשך חודשים במו"מ?" השיב התובע: "נלחמתי שילמדו את תנאי החוזה שלנו והשינויים שביצענו בו. למשל הנמכת ריצוף 1.8 ס"מ יבוצע ללא חיוב וללא עיכוב, הזזת קירות לפי תכנית אדריכלית.. גם את זה הם לא הסכימו לעשות. אמרתי להם לכו לנתבעת תלמדו את ההסכם".
 
18. ביום 23.12.14 נפגשו התובעים עם מתאמת השינויים. בסיכום פגישה זו (נספח 15 לתצהיר רן קיט) נכתב כי "הוסבר לדיירים כי כל בקשת שינויים תהיה מלווה בתוספת חודשי עיכוב במסירה". בסיכום הפגישה צוין כי הודע לתובעים כי התאריך לסגירת תיק הדייר הינו יום 31.1.15. הלכה למעשה נסגר תיק הדייר רק ביום 27.10.2015 (9 חודשי איחור) כמתואר להלן;

19. סעיף 81 לנספח השינויים להסכם המכר קובע כי "לקונה תהא אופציה להודיע לקבלן המבצע על דרישתו להתקנת ריצוף מונמך, בהתאם לבחירת המוכר, ביחידה למעט בממ"ד, במרפסות ובחדרים הרטובים, והכל בכפוף להוראות סעיף 8". סעיף 80 להסכם השינויים קובע כי "מוסכם כי המוכר יפעל באופן סביר על מנת להקטין את מספר המתקנים המשותפים הממוקמים בשטח הגג שמעל ליחידה, באופן שיגדיל בהתאם את שטח הגג בו לא ממוקמים מתקנים משותפים ואשר ניתן להצמידו ליחידה, הכל ככל שהדבר אפשרי עפ"י דין ו/או תקן, ובמקרה שיתאפשר הדבר כאמור יציג בפני הקונה, תוך 30 יום ממועד חתימת הסכם זה, תכנית מכר מעודכנת". מנוסח הסעיף לא ברור האם הייתה על הנתבעת חובה באותו מועד, להגדיל את שטח הגג כדרישת התובעים והאם יש בסוגיה זו כדי להצדיק את העיכוב בחתימת התובעים. מאידך, המסמכים עליהם נדרשו התובעים לחתום (הסכם להזמנת שינויים) כללו תניה לפיה אין לנתבעת כל אחריות על תאריך המסירה בעקבות השינויים.

20. ביום 16.6.15 הודיעה הנתבעת לתובעים כי הבניה תתעכב בשמונה חודשים לאור השינויים שהוזמנו על ידם (נספח 5 לתצהיר התובע). באותו היום נשלחה לתובעים דרישה מקבלן הביצוע לסגור את תיק הדייר ולחתום על המסמכים, שכן ״במידה והתיק לא ייסגר עד התאריך האמור (23.6.15), דירתך תבוצע בהתאם לתוכניות הסטנדרט של הפרויקט ועפ"י בחירות חומרים שיבחרו ע"י נציגי היזם״. באותו יום שלח התובע הודעה לפיה "התיק מבחינתנו סגור. יש לכם את כל התכניות לרבות החומרים. עוד היום יושלם/יוסדר הכל למעט חתימה על הסכם השינויים שחייב להתעדכן בהתאם להסכם שלנו עם גינדי. כולל אי איחור במועדים!!!" בהודעה לב"כ הנתבעת מיום 01.07.15 טען התובע כי "בהסכם שלנו הוסכם כי כל עוד לא יהיו שינויים קונסטרוקטיביים לא יחולו עיכובים במסירה". לא מצאתי סימוכין לטענה זו.
 
21. המשא ומתן באשר לתנאי הסכם השינויים נמשך כחמישה שבועות ועד לסוף חודש יולי 2015. ביום 30.06.15 הודיע סמנכ"ל לקוחות ודיירים לתובעים כי ""אי איחור במסירה ע"פ ההסכם" יחול אך ורק על התוספות המגיעות לך כמתנות שיווק עפ"י הסכם המכר. חשוב לציין כי בגין תוספות ושינויים נוספים אותם תבקש לבצע יחולו ימי עיכוב ותשלום נוספים".

22. בהודעת דוא"ל מהנתבעת מיום 28.6.15 (נספח 11 לתצהיר רן קיט) נכתב "הרינו להודיעך כי השינויים אשר הוזמנו ע"י מרשייך לא יבוצעו ומרשייך אינם זכאים עוד לבקש לבצע שינויים ביחידה והיחידה תיבנה בהתאם למפרט הטכני והתכניות המצורפים כנספחים להסכם".

23. מנגד המשיכה דורי להתנהל מול התובע בעניין השינויים ובהצעת מחיר לשינויים אשר נמסרה לתובעים ביום 1.7.15 צוין כי "הצעה זאת תהיה בתוקף למשך חודש ממועד הצעתה". יום לאחר מכן במכתב דורי מיום 2.7.15 (נספח 13 לתצהיר רן קיט) הודע כי דירת התובעים תבוצע בהתאם לתוכניות הסטנדרט של הפרויקט. במכתב מב"כ הנתבעת מיום 13.07.15 נכתב כי " מרשיך רשאים לממש את מתנת השיווק שניתנה להם במסגרת ההסכם ולהזמין תוספת של 25 נקודות חשמל רגילות ללא תשלום מאת הקבלן המבצע ולצורך ביצוע האמור עליהם ליצור קשר עם נציגי הקבלן המבצע ולמסור תכנית חשמל מעודכנת. למען הסר ספק הזמנת נקודות החשמל כאמור תגרום לדחיית מועד המסירה בפרק זמן אשר יימסר למרשיך על ידי הקבלן המבצע".

24. ביום 20.10.15 שלחה דורי לתובעים הצעת מחיר נוספת לביצוע שינויים (נספח 14 לתצהיר רן קיט) בלא התייחסות למשך העיכוב שיידרש לאור ביצוע השינויים. בהודעת דוא"ל מיום 21.10.15 נמסר כי בהמשך לפגישה מיום 20.10.15, הדירה הורדה לביצוע סטנדרט וביום 24.10.15 השיב התובע בדוא"ל (נספח 15 לתצהיר רן קיט) כי "מאחר ולא קיבלנו פירוט על האיחורים במסירה וקביעתכם הינה שרירותית ומנצלת בין 4-8 חודשי איחור ללא כל פירוט וצידוק מקצועי, אנו עומדים על זכותנו לקבל את דירתנו על פי תכניות הבניה שהועברו אליכם ואושרו על ידכם וע"י יועצי הפרויקט לרבות הטבות יזם בנקודות החשמל והמים כל זאת על פי הסכם המכר החתום ביננו לבין גינדי וללא איחור במסירה כמפורט בהסכם" (ר' גם הודעת דוא"ל לנתבעת מיום 24.10.15 (נספח 15 לתצהיר רן קיט). ביום 27.10.15 שלחה הנתבעת הודעה סופית על בניית הדירה כסטנדרט.

25. לאור ההתנהלות המתוארת לעיל, טוענת הנתבעת לאשם תורם בשיעור של 100% בכל הנוגע לפרק זמן של תשעת החודשים בהם לא פעלו התובעים לסגירת תיק הדייר. לדידה, התובעים לא התנהלו כרוכש סביר ולא השלימו את תיק הדייר כנדרש, בעוד התכוונו לבצע שינויים מהותיים שאומדן עלותם מסתכם לסך של כ-130,000 ₪.

26. כאמור התובעים נדרשו לאשר כי הבניה תתעכב בשמונה חודשים לאור השינויים שהוזמנו על ידם ולא ניתן לקבל את טענת הנתבעת, לאשם תורם עת לא הוכח הקשר בין השינויים המבוקשים למשך העיכוב במסירה. למצער היה מצופה מהנתבעת לפרט, מדוע לצורך ביצוע השינויים נדרש פרק זמן של שמונה חודשי ומהו משך העיכוב ביחס לכל שינוי (תא"מ (שלום פ"ת) 34181-08-17 פלד נ' אזורים בנין (1965) בע"מ (28.5.2019)).
 
27. ברע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ  (21.2.16)(להלן: "עניין שמש"), קבעה כב' השופטת ברק-ארז, כי כאשר חוזה המכר קובע הוראה רחבה המאפשר לקבלן לדחות את מועד המסירה ללא קביעת מועד מסירה חדש וברור, הרי מדובר בתניית פטור מובהקת ואסורה. וכי אין תוקף לתניה המאפשרת לדחות את מועד המסירה ב- 60 יום כ"תקופת התארגנות" מעבר לימים העומדים במבחנים הקבועים בסעיף 5א(ג) הנ"ל. כב' השופטת ברק-ארז מוסיפה כי: "קביעתו של מועד חדש על רקע בקשתו של רוכש הדירה לבצע בה שינויים עשויה לעורר שאלות נוספות כאשר המועד שנקבע לשינוי נמצא ללא כל יחס סביר להיקף השינוי המבוקש...."

28. לפיכך, הנתבעת אינה יכולה להישמע בטענה לפיה העובדה שהתובעים לא חתמו על המסמכים המעודכנים, מהווה חוסר תום לב. יתירה מכך, למחלקת הדיירים של הנתבעת יש מעקב שבועי על תיקי דייר וקצב התקדמותם (כעולה מחקירת רן קיט, עמ' 73 ש' 11) ולפיכך יכלה הנתבעת לעקוב אחר התנהלות התובעים, לא להמתין לחתימותיהם ולפנות לבנייה בעיצוב סטנדרט, כפי שאף נעשה בפועל.

29. אכן, יש בהימנעות התובעת 1 אשר שמשה אדריכלית הדירה, ממתן עדות, כדי לחזק את טענת הנתבעת לפיה, היו התובעים מודעים בזמן אמת להיקף השינויים שהוזמנו על ידם ולדחיית מועד המסירה, אולם מנגד, העדים מטעם הנתבעת לא היו מעורבים בהזמנת השינויים ולא הובאה כל עדות מטעם הקבלן המבצע בעניין זה. המומחה ללוחות זמנים כלל לא קיבל את תיק הדירה הספציפי בפרויקט (עמ' 86 לפרוטוקול ש' 18). חוות הדעת אינה מניחה תשתית לטענה כי בניית הדירה התעכבה בשל אי סגירת תיק הדייר. רן קיט העיד כי לא היה מעורב בהליך הזמנת השינויים מקבלן הביצוע (עמ׳ 69 לפרוטוקול ש' 20). אמנם טען כי תמחור הקבלן שהגיע רק ב-1.7.2015 נובע מעיכוב התובעים בהגשת התכניות, אך הוסיף: "אני מניח שבאותו מועד היינו צריכים לבדוק בצורה קצת יותר מעמיקה את היקף העיכוב שנגרם בעקבות אי סגירת תיק דייר במשך החודשים ינואר עד יולי", ואישר כי אינו יודע מה היה מצב הדירה בתקופת בה נוהל המשא ומתן על תיק הדייר.
 
30. נטל הוכחת הזיקה בין משך הדחייה במועד מסירת הדירה הנדרש או מוכתב על ידי היזם או הקבלן מטעמו לבין ביצוע השינויים המבוקשים רובץ על כתפי הקבלן/היזם, אשר בידיהם נמצאים או צריכים להימצא כל הנתונים הרלוונטיים לאילוצי הזמן הנוצרים בעקבות בקשות שינויים (ת"ק (תביעות קטנות חד')58798-02-19 יסמין בלו נ' אאורה ישראל- יזמות והשקעות בע"מ (פורסם בנבו, 22.10.2019)). הנתבעת מציינת את הלכת ״ביבי כבישים״ (ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (פורסם בנבו, 20.11.2019)) כמחייבת פירוש סובייקטיבי להסכם דנן. עם זאת, קבע כב' השופט שטיין בפסק הדין כי תיאור זה של הדינים החלים על חוזים סגורים איננו מתייחס לחוזים מיוחדים אשר נשלטים על ידי מערכות דינים מיוחדות, רגולטוריות בבסיסן, דוגמת חוק המכר דירות. לפיכך, לא ניתן להקיש מהלכה זו לענייננו.
 
31. אפילו ניתן היה לייחס לתובעים מידה של אשם תורם בגין התנהלותם בקשר עם סגירת תיק הדייר, הרי שמהראיות עולה כי ממילא העיכוב בסגירת תיק הדייר אינו סיבה בלעדיה אין וכי העיכוב היה נגרם בכל מקרה. ובמה דברים אמורים? במכתבה של דורי לנתבעת מחודש אוגוסט 2015 (מוצג ת/6), נכתב כי הפרויקט מצוי באיחור של שבעה חודשים. מדובר בתקופה חופפת ברובה. נטען כי הנתבעת היא זו שגרמה לעיכובים בפרויקט מפאת איחורים בהגשת תוכניות סופיות, הגשת מפרטים שגויים, עיכובים בקבלת הזמנות, היעדר החלטות והיעדר מידע (עמ' 7-8 לבקשה). רן קיט טען לעניין מסמך זה כי "לא יכלו לבדוק אם האשמה של גינדי או דורי נכונה" (עמ' 78 ש' 9). ואולם, בהיעדר כל עדות הסותרת את הנטען במכתב, ברי, כי העיכוב בסגירת תיק הדייר אינו "הסיבה שבלעדיה אין" לעיכוב.

איחור בתשלום
32. הנתבעת טוענת כי התובעים פיגרו בתשלום בסך 765,744 ש"ח, בגין שלב השלד, תשלום שהיה עליהם לשלם ביום 3.9.15 ושולם ביום 1.11.15. התובע טען לעניין זה כי היה בחו״ל למשך חודש במועד קבלת דרישת התשלום, וכן שסבר כי מועד התשלום לא הגיע, שכן שלב הבניה לא בוצע. התובעים טוענים כי הסתמכות קבלן בשלילת פיצוי, על איחור בתשלום, מנוגדת לחובת תום הלב ואינה מתיישבת עם הוראות החוק והפסיקה.
אציין כי טופס 4 התקבל ב-13.9.16 (מוצג ת/4) והתשלום בוצע ביום 1.11.15 (נספח 17 לתצהיר רן קיט). מכאן, שלא היה באיחור זה, כדי להשפיע על מועד המסירה (ר' תא (ת"א) 4903-05-17‏ ציון דלל נ' אוניל בניה בע"מ (8.9.19)).

"צוק איתן"
33. בסעיף 7.11 להסכם נקבע כי המועד הקבוע יהיה ניתן לעדכון ע״י המוכר ״בתקופה נוספת בשל עיכובים הנעוצים בכוח עליון ו/או מלחמה ו/או פעולות מעין מלחמתיות". עוד נקבע כי "במקרה של עיכוב כנ״ל, יתעדכן וידחה מועד מסירת היחידה לתקופה בה לא התנהלה העבודה כסדרה או לא נעשו דברים כסדרם מהסיבות הנ״ל ו/או של כל עיכוב ו/או איחור כאמור, וכן לתקופה נוספת של: 60 יום בין היתר לצרכי התארגנות והמוכר לא יחשב במקרה כזה כמפר את התחייבויותיו כלפי הקונה על פי הסכם זה״.

34. ביום 15.6.14 החל מבצע ״שובו אחים״ וביום 8.7.14 החל מבצע ״צוק איתן" שנמשך עד ליום 26.8.14. בחוות דעת המומחה נטען כי מבצע "צוק איתן" עיכב את השלמת הפרויקט בכ-90 יום. לטענת הנתבעת, פועלים מהרשות הפלשתינאית היוו את "רוב פועלי הפרויקט" (ס' 10 לתצהיר אורן גולדשטיין), תפוקת העובדים שהגיעו היתה ירודה וגורמים אזרחיים ובכללם אנשי מפתח בפרויקט גויסו בצווי 8 לשירות מילואים. (ר' מכתב המהנדס הראשי בפרויקט מיום 13.7.14 (נספח G לחוות הדעת) שכותרתו אירוע כוח עליון.

35. המומחה לא צירף יומני עבודה, נתוני כוח אדם לתקופה, תכתובות או ראיות בדבר גיוס עובדים. לדברי המומחה בחקירתו הנגדית "ברגע שאין פועלים באתר, שלא מגיעים לעבוד כתוצאה מסגר, מבחינתנו יש אורכת לו"ז" וכי "צוק איתן השפיע באופן הזה שפועלים לא הגיעו לעבודה.. העבודה מבוצעת על ידי פועלים שמגיעים מהשטחים בעיקר". לפיכך, ובהיעדר מעקב בזמן אמת אחר השינויים וההתפתחויות בפרוייקט, לא ניתן לקבל את עמדת המומחה.

כפי שאף נקבע ברע"א 9172/17 בולווארד נדל"ן שותפות מוגבלת נ' ע.ע אבו ראס חברה לבניין ופיתוח בע"מ :
"אם הצדדים היו מנהלים יומני עבודה כנדרש, עוקבים בזמן אמת אחר השינויים וההתפתחויות בביצוע הפרויקט, או אז ניתן היה לחוות דעה הנדסית-מקצועית באשר לסוגיה שבמחלוקת" (ר' גם רע"א (ת"א) 44422-09-17‏ אאורה ישראל - יזמות והשקעות בע"מ נ' יצחק ליכטנשטיין (פורסם בנבו, 27/9/17)).

36. יתר על כן, בהעדר נתונים מזמן אמת, לא ניתן לקבוע האם האיחור במסירה נבע מגורמים חלופיים והאם יכולה היתה הנתבעת למנוע את הפגיעה כתוצאה ממבצע זה. גם במענה לשאלון (מוצג ת/4), ענה מנהל הפרויקט לגבי תקופת המבצע כי "באותה עת הייתה מחשבה כי ניתן יהיה להדביק את הפערים בהמשך הפרויקט (מה שלא קרה לבסוף לאור הנסיבות החריגות והבלתי צפויות הנוספות שאירעו) מה עוד שלא היה ברור בזמן אמת משך האירועים והשלכותיהם הברורות על הפרויקט (ולכן גם לא נעשו עדכונים בזמן אמת) ".

37. עולה אם כן כי לא הוכחה הטענה לפיה מבצע "צוק איתן" השפיע על מועד המסירה בהיקף הנטען, כגורם בלעדי או כי הנתבעת לא יכלה למונעו או לצמצמו.

38. עם זאת, מסכימה אני עם דבריו של כב' השופט שליו בעניין כסיף לפיה "יש יסוד להניח שהפעילות המלחמתית הובילה לשיבוש מסויים בקצב העבודה בפרוייקט כפי ששיבשה את כל ענף הבנייה. ביטוי לכך ניתן למצא בהנחיית החשב הכללי מיום 7.8.14 ..." (ענין כסיף, עמ' 12 ס.34 לפסה"ד) ומכאן גם לקביעתו לאמוד את העיכוב הנובע מהמצב הכללי הבטחוני ב-30 יום.

החלפת קבלן
39. הנתבעת טוענת כי נאלצה להחליף את הקבלן המבצע בפרוייקט וזאת בשל חילופי שליטה פתאומיים אצל הקבלן המבצע והבנה והכרה של הנתבעת בכך שהקבלן המבצע תחת בעל השליטה החדש, לא יוכל לעמ' בהתחייבויותיו (סעיף 16(ה) לכתב ההגנה המתוקן.
ככלל, האפשרות שקבלן משנה ייקלע לקשיים כלכליים, נמצאת בתחום הסיכון שהקבלן הראשי אחראי לו: "הקבלן הוא בעל הניסיון והידע לצפות מראש עיכובים אפשריים במסירת החזקה, הוא שבוחר את קבלני המשנה עמם הוא מתקשר, הוא מפקח על עבודתם ובידו לבחון את מצבם הכלכלי ולחשב מראש את הסיכון שלא יצליחו לעמ' בהתחייבויותיהם כלפיו. ככזה הוא האחראי לסיכון הנובע מהתקשרותו עם קבלן הביצוע ובסיכון שמסירת החזקה תתעכב בשל כך. בידו אף לקבוע מראש מועד מסירה מאוחר הלוקח אפשרות זו בחשבון. בנסיבות אלו אין המדובר ב"איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו"" (תא"מ (שלום ת"א) 35269-08-17 פריש נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ (22.12.2018); הקבלן המבצע הוא ספק "פרטי" שנבחר ומנוהל על ידי המוכר, בעוד שלקונה אין כל מעורבות או השפעה על זהותו (עניין כסיף, עמ' 14). הסיכון לקריסה כלכלית של הקבלן המבצע מוטל על הנתבעת (תא"מ (שלום ראשל"צ) 39450-03-17 נכסי יונט יגאל אלון תל אביב בע"מ נ' יקותיאל ביזנס סנטר בע"מ (4.9.2018)).

40. ואכן, על מנת להקטין נזקים עתידיים פוטנציאליים, התקשרה הנתבעת ביום 7.10.14 עם מליבו בהסכם אופציה, לפיו, קבלה הנתבעת אופציה לחייב את מליבו להיכנס בנעליה של דורי כקבלן מבצע בפרויקט, שתכליתו להבטיח גיבוי למקרה שדורי לא תעמ' בביצוע הפרויקט (נספח B לחוות דעת המומחה). בהסכם צויין כי " לאור מצבה הפיננסי של דורי, גינדי מעוניינת להיערך למצב בו דורי לא תוכל להשלים הפרויקטים". בחודש דצמבר 15׳ החלו דיווחים בעיתונות על מצבה המידרדר של א. דורי. בחודש פברואר 2016 הוחלפה דורי במליבו. בהסכם בין הנתבעת לדורי מיום 2.2.16 (נספח B לחוות הדעת) נכתב כי " למזמין ולקבלן טענות הדדיות והוסכם בין הצדדים לסיים את כלל המחלוקות ביניהם בנוגע לפרויקט ו/או לחוזה הביצוע".

41. לאור הסכם האופציה, ברי כי הנתבעת נערכה מבעוד מועד לאפשרות לפיה דורי לא תעמ' בהתחייבויותיה להשלמת הפרוייקט. אולם לא הוכח, כי ההחלפה נבעה ממצבה הכלכלי של דורי, עת בהסכם מיום 2.2.16 צויין כי "למזמין ולקבלן טענות הדדיות והוסכם בין הצדדים לסיים את כלל המחלוקות בינהם בנוגע לפרוייקט.."

42. לפי חוות דעת לוחות הזמנים, בעקבות החלפת דורי, התעכב הפרויקט ב-5 חודשים: מליבו פעלה לחידוש חוזים עם קבלני משנה במשך 4 חודשים (תצהיר גולדשטיין, מענה לשאלון) בחוות הדעת (עמ' 14) וכי במסגרת החידוש ניסו קבלני המשנה "לשפר עמדות" בדמות דרישות חדשות וקבלת התשלום שדורי טרם שילמה. כך למשל, במשך שלושה חודשים לא שולמו חובותיו של ספק הריצוף. יתר על כן, 7 מהספקים הינם ספקים חדשים ונדרש לחתום מולם הסכמים חדשים. הנתבעת לא הוכיחה את העיכוב הנטען בחידוש החוזים. רשימת ההסכמים וההסכמים עצמם צורפו לחוות הדעת. אולם לא ניתן לקבוע כי חידוש או עריכת ההסכמים גרם הלכה למעשה לעיכוב הנטען בהיקף הנטען.

43. יתירה מכך, לא שוכנעתי כי חידוש חוזים עם קבלני המשנה במשך 4 חודשים גרם בהכרח לעיכוב מקביל בלוחות הזמנים. בחקירתו הסביר המומחה כי חוות דעתו אינה מבוססת על לוח זמנים גנט מפורט אלא על "לוח זמנים חוזי מתי מתחיל ומתי מסתיים" (עמ׳ 81), וכן כי "מנסיוני 40 שנה במקצוע אני יכול לקבוע את הנתיב הקריטי מבלי לראות לוחות זמנים" (באותו עמ' שורה 29). המומחה טען כי לא בדק היתכנות השפעת אירועים נוספים על לוחות הזמנים, וכן כי האירועים המעכבים הינם "הפסקות עבודה קרדינליות" בתוך ציר הזמן של הפרויקט: "בתקופות האלה הכל מושבת באתר או באופן ניכר". בנוסף, כאמור, לא הוכח כי ההחלפה נבעה ממצבה הכלכלי של דורי.

44. מכאן שהנתבעת לא הוכיחה את העיכוב הנטען בהקשר זה.

הקפאת הליכים
45. בסעיף 7.11 להסכם נקבע, כי מצבים של הקפאת הליכים וצווים שיפוטיים יהוו עילה לעדכון מועד המסירה. וכי המועד הקבוע יהיה ניתן לעדכון ע״י המוכר ״בתקופה נוספת בשל הוראת חיקוק (לרבות תקנה וצו) ו/או הקפאת בניה על פי דין שלא כתוצאה ממעשה"
ביום 26.10.16 ניתן צו הקפאת הליכים ארעי לחברת מליבו, שנקלעה לקשיים כלכליים. ביום 30.11.16 נחתם הסכם אופציה בין הנתבעת לדניה סיבוס, בו נקבע כי הפרויקט יהיה מוכן למסירה בתוך 5 חודשים, וביום 23.12.16 יצא הפרויקט מגדר הקפאת ההליכים. הנתבעת טוענת כי היתה זכאית לעדכן את מועד המסירה בפרק זמן של ארבעה חודשים: חודשיים בהם הוקפא הפרויקט, וחודשיים נוספים לצורך ״התארגנות״, בהתאם להסכמה החוזית אל מול התובעים.

46. הנתבעת טוענת כי ההחלפה הכפולה של הקבלנים המבצעים גרמה לעיכובים, בין היתר לאור הצורך לחתום מחדש על הסכמים עם כ-30 קבלני משנה, להעריך את יתרת העבודה בכל הבניינים והדירות לפי מצבם בפועל, לבחון מחדש את סטטוס ביצוע השינויים בפועל בדירות, להסב הסכמי שינויים של הדיירים ולבדוק אילו מן החומרים הדרושים לבניית הדירה סופקו בפועל, בבניה של כ-232 יח״ד (סעיף 48 לתצהיר אורן גולדשטיין).

47. אין אחידות בפסיקה בסוגיית האחריות מקום בו ניתן צו הקפאת הליכים. הגישה לפיה צו הקפאת הליכים שמוטל על קבלן משנה הינו ככלל סיכון שמצוי באחריות היזם, אומצה בפסיקת השלום (עניין כסיף, עמ' 18, ת.א (שלום ב"ש) 40906-11-15 סבן נ' י.משעל ובניו יזמות בע"מ (17.10.2018)); תא"מ (שלום ת"א) 35269-08-17 פריש נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ (22.12.2018); תא"מ (שלום ראשל"צ) 39450-03-17 נכסי יונט יגאל אלון תל אביב בע"מ נ' יקותיאל ביזנס סנטר בע"מ (4.9.2018)).
מנגד נקבע, כי "קריסתו הכלכלית של קבלן המשנה וכתוצאה ממנה צו הקפאת הליכים שיפוטי שמונע מהנתבעת המשך ביצוע עבודות הבנייה באתר, אינם בגדר סיכונים צפויים שצריכה היתה הנתבעת כמוכרת סבירה לשקול בעת ההתחייבות למועד המסירה החוזי" וכן: "קריסת קבלן משנה היא סיכון שאינו במסגרת הסיכונים "הרגילים" הכרוכים בפרוייקט בנייה, אשר יש מקום להטילם על המוכר. מדובר בהתרחשות חריגה, שלא היה צריך לצפות אותה ולא היה צריך לקחת אותה בחשבון בעת ההתחייבות על מועד המסירה החוזי. בנסיבות אלה גם אין מקום להטיל את הסיכון המשפטי להתרחשותה על המוכר" (ת"ק (שלום פ"ת) 37185-06-17 שוקר נ' מנרב פרויקטים בע"מ .((4.3.2019)

48. יתר על כן, מדברי כב' הנשיא אהרן פרקש בע"א (מחוזי י-ם) 57221-12-16 גילה צירל שם טוב נ' אחים חסיד חברה קבלנית לבניה בע"מ (פורסם בנבו, 16.08.2017)): "לא מצאתי כי בהחלטות שבתיק הפירוק בהן עיינתי יש כדי להביא למסקנה ש"הנסיבות" (מצבו הכלכלי של קבלן המשנה קודם לתחילת הליכי הפירוק) ו"הסיכון להן", כלשון סעיף 5א ב חוק מכר דירות, הן באחריות המשיבה". ואולם בנסיבות פסק דין זה, לא ידעה הנתבעת על קשייו הכלכליים של הקבלן במועד ההתקשרות. אין בראיות שבתיק זה כדי להכריע לעניין ידיעה מוקדמת של הנתבעת. גם הסכם האופציה עם דניה סיבוס נעשה לאחר צו הקפאת ההליכים.

49. במקרה זה, צו הקפאת ההליכים לא אפשר את המשך ביצוע העבודות בפרויקט. העבודות באתר הוקפאו. הנתון המשמעותי בעיני הינו כי טופס 4 התקבל בסמוך לפני מתן הצו, ביום 13.9.16 (מוצג ת/4). ממועד שחרור הפרוייקט ועד למסירת הדירה בפועל חלפו כ-7 חודשים. ניתן להסיק מכך שלאור העובדה לפיה קודם למתן הצו התקבל טופס 4, שאלמלא הצו, האיחור היה מצטמצם למצער בחודשיים בהם לא ניתן היה לבצע עבודות בפרוייקט.

סוף דבר
50. מהמקובץ עולה כי על הנתבעת לפצות את התובעים בגין איחור במסירת הדירה לתקופה של 13 חודשים. הצדדים העמידו את דמי השכירות החודשיים על סך 14,500 ש״ח לחודש. בהתאם לחישוב בסעיף 5א' לחוק המכר דירות, בגין 8 חודשי האיחור הראשונים 8*1.5*14500= 174,000 ₪, ובגין יתרת תקופת האיחור 5*1.25*14500=90,625 ₪ ובסה"כ 264,625 ₪.

טענת הנתבעת לחוב התובעים בסך 38,853 ש״ח בקשר לגמר החשבון- לא נסתרה ואף לא נטען בענינה דבר בסיכומי התובעים. לכן, יש לקזז סכום זה מסכום הפיצוי.
אשר על כן, תשלם הנתבעת לתובעים את הסך של 225,772 ₪ בתוספת ריבית והפרשי הצמדה ממועד הגשת כתב התביעה המתוקן ועד התשלום בפועל.

51. הנתבעת תישא בהוצאות התובעים בגין אגרת התביעה ביחס לסכום פסק הדין ובשכ"ט עו"ד התובעים בסך 25,000 ₪ בתוך 30 ימים.

ניתן היום, י"א שבט תש"פ, 06 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.