הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 49870-12-18

לפני כבוד השופט רונן אילן

התובע:

אברהם לסט

נגד

הנתבעים:

  1. עיריית בני ברק
  2. החברה הכלכלית לבני-ברק בע"מ

פסק דין

לפני תביעת מחזיק, שאיננו בעלים, לפיצויי הפקעה.
בהתאם לזכותן לפי דיני התכנון והבנייה, הפקיעו הנתבעות חלק ממגרש לשם הרחבתה של דרך , כאשר התובע היה ועודנו זה שהחזיק במגרש וזה שהפעיל במגרש עסק. התובע איננו הבעלים של המגרש, בעלות הנתונה לחברה משפחתית שהתובע נמנה על בעלי מניותיה.
התובע הרס את המבנים שהיו בחלק שהופקע ומסר את החזקה בו לנתבעות, אשר פעלו להרחבת נתיב הנסיעה תוך שימוש בחלק שהופקע.
על רקע זה, עותר התובע לחיוב הנתבעות בפיצוי על ההוצאות שנגרמו לו בהריסת המבנים בחלק שהופקע ובניית מבנים חדשים ביתרת שטח המגרש. עוד עותר התובע לחיוב הנתבעות בהקצאת שטח לפריקה וטעינה של סחורות לבית העסק שלו, על יסוד התחייבות בהסכם שכרתו הצדדים עובר לפינוי השטח שהופקע.
במוקד המחלוקות העומדות להכרעה עומדת לפיכך השאלה אם עומדת לתובע, כמחזיק, הזכות לפיצוי בגין ההפקעה, וככל שזו עומדת לו מהו שיעור הנזק שנגרם לתובע ובגינו ייעשה חיוב בפיצוי.
מחלוקת נוספת העומדת להכרעה הינה בשאלת פרשנות ההסכם שכרתו הצדדים, בכל הנוגע למתן האפשרות לתובע לפריקה וטעינה של סחורות בנתיב הדרך הסמוך למגרש.
העובדות
ברחוב הירקון 26 בבני ברק שוכן מגרש בשטח של כ- 500 מ"ר, המהווה חלק (במושע) מחלקה 2, גוש 6196 (להלן: "המגרש").
לפי הרישום בלשכת רישום המקרקעין, הבעלים של המגרש הינה חברה פרטית, חברת אומלק בע"מ (להלן: "החברה").
התובע הינו אחד מבעלי המניות של החברה (לטענתו – הבעלים של 2% ממניות החברה, כאשר לרעייתו הבעלות ב- 48% מהמנ יות – עמ' 13; ש' 4 – 6 בפרוט') .
הנתבעת 1, עיריית בני ברק, הינה הרשות המקומית שבתחום שיפוטה מצוי המגרש.
הנתבעת 2 הינה חברה עירונית אשר עוסקת בפיתוח מתחמים שונים בשטחה של הנתבעת 1, ובהם גם אותו מתחם שהמגרש מהווה חלק הימנו.

התובע מחזיק במגרש מזה שנים רבות ומפעיל במגרש עסק של אחסנה ואספקה של מתכת.
פעילותו של העסק במגרש, כל עוד החזיק בו התובע בשלמותו עד לתחילת 2017, נעשתה בעיקר ממבנים בבנייה קלה (קונסטרוקציית ברזל בחיפוי לוחות איסכורית) .
מזה למעלה מיובל שנים שהנתבעות פועלות לשיקום האזור אשר המגרש מהווה חלק הימנו, שיקום אשר במסגרתו גם הרחבת דרכי הגישה באזור, ועל בסיס תכנית מתאר המכונה תב"ע בב/580.
במסגרת תכניות פיתוח אלו, פורסמו כבר ב- 14.8.52 וב- 26.9.75, תכניות המבטאות הסדרת פיתוח האזור וכוללות, בין היתר, הוראות בדבר הפקעת שטחים שונים הנדרשים לקידום התוכנית.
ביום 15.1.13 פורסמה ברשומות הודעה על כוונת העירייה להפקיע מתחמי מקרקעין שונים, בהם גם חלק מהמגרש הנדרש לצורך הרחבתה של הדרך הגובלת במגרש, רחוב הירקון בבני ברק (להלן: "הדרך").
אותו חלק המגרש נשוא ההודעה הינו קטע שטח ברוחב של כ- 10 מ' משטח המגרש הגובל ב דרך, ומשתרע על שטח כולל של כ- 268.78 מ"ר (להלן: "השטח המופקע"), דהיינו למעלה ממחצית המגרש.
המועד הקבוע בדין להגשת התנגדויות חלף, התנגדויות לא הוגשו, וביום 15.9.13 פורסמה ברשומות הודעה שלפיה עבר השטח המופקע לבעלות הנתבעת 1.
ביום 18.12.13, פנתה הנתבעת 1 לתובע בכתב, הודיעה לו על הפקעת השטח המופקע, ודרשה ממנו לפנות את השטח המופקע מכל אדם וחפץ בתוך 30 יום.
נוכח הודעה זו, הגיש התובע לבית המשפט המחוזי בתל אביב עתירה מנהלית, ובמסגרתה בקש צו מניעה שיאסור על הנתבעות לפעול לתפיסת השטח המופקע.
בעקבות עתירה זו, החל בין הצדדים דין ודברים לגבי האפשרות שישולם פיצוי על ההפקעה. במהלך דין ודברים זה, פנתה העירייה לשמאי מטעמה לעריכת שומה באשר לשווי המגרש לצורך פינוי (השמאי מרדכי זייד), והתובע פנה לשמאי מטעמו הוא (השמאי נחמיה גנות).
נוכח הפערים שבין השמאים אליהם פנו הצדדים, הוסכם על פנייה לשמאי נוסף, וכך פנו הצדדים לשמאי אריה קמיל.
בשומה מיום 9.5.16, הציג השמאי קמיל בפני הצדדים את הערכתו באשר לדמי הפינוי הראויים (להלן: "שמאות קמיל").
בעקבות קבלת שמאות קמיל, נמשכו המגעים בין הצדדים נוכח דרישת הנתבעות לפינוי השטח המופקע ודרישת התובע לפיצוי כנגד פינוי זה.
ביום 20.2.17 נכרת בין הצדדים הסכם המסדיר את פינוי השטח המופקע (על גבי ההסכם צוין בשוגג יום 20.2.16 כמועד חתימתו; להלן: "ההסכם").

לפי ההסכם, התחייב התובע לפנות ולמסור לחזקת הנתבעות את השטח המופקע, בעוד הנתבעות הסכימו לבנייה והתאמת המבנים ביתרת שטח המגרש להמשך פעילותו של העסק.
כמו כן, הסכימו הנתבעות ל פעול בכדי לאפשר לתובע כניסה, יציאה וחניה של כלי רכב בחזית המגרש, בפאה הפונה לדרך.
ההסכם איננו קובע דבר בכל הנוגע לתשלום פיצוי לתובע, ומבהיר (סעיף 4.6 בהסכם) שאין בו כדי לגרוע מכל זכות שיש למי מהצדדים לפי שמאות קמיל.
בעקבות כריתת ההסכם פינה התובע את השטח המופקע ומסר את החזקה בו לנתבעות. מאידך, לא עלה בידי הצדדים להגיע להסכמות נוכח טענת התובע לפיצוי המגיע לו בגין ההפקעה והפינוי. בהיעדר הסכמה, הוגשה תביעה זו ביום 23.12.18.
תמצית הטענות, ההליך והראיות
לטענת התובע, עומדת לו הזכות שבדין לפיצוי על הנזק שנגרם לו בגין פינוי השטח המופקע.
לפי גרסת התובע, כיוון שהוא הוא זה שהחזיק בשטח המופקע, עומדת לו זכות לפיצוי על הנזק וחסרון הכיס שנגרמו לו עקב ההפקעה. בשטח שהופקע היו מבנים שונים אותם הקים, והוא נאלץ להרסם ולהקימם מחדש ביתרת שטח המגרש שלא הופקע, ובהוצאה כספית גדולה, שעליה הוא זכאי לפיצוי. פיצוי זה לו הוא זכאי, טוען התובע, הינו פיצוי נפרד מזה לו זכאית החברה כבעלת המגרש.
הנזק שנגרם לו בגין הפקעת השטח המופקע, לפי גרסת התובע, כולל שני ראשים נפרדים.
הראשון, כולל את עלויות ההריסה וההקמה מחדש של המבנים שהיו בשטח המופקע. היקף עלויות אלו מתבסס על חוות הדעת של השמאי מטעמו, השמאי גנות, ועומד על סך של 1,600,000 ₪, ולחילופין על האומדן של השמאי המוסכם, השמאי קמיל, בסך של 710,000 ₪.
השני, כולל את ההפסד שנגרם לו עקב הפסקת פעילותו הסדירה של העסק במשך חודשים ובנוסף לכך גם שכירת שטח חלופי. נזק זה, בהתבסס על חוות הדעת של השמאי מטעמו, השמאי גנות, מסתכם בסך של 940,000 ₪, ולחילופין על האומדן של השמאי המוסכם, השמאי קמיל, בסך של 280,000 ₪.
סך הנזק שנגרם לפיכך לתובע, לטענתו, בגין ההפקעה ושאותו הוא מבקש להשית על הנתבעות, עומד על 2,540,000 ₪, ולצורכי אגרה הועמד על הסך של 990,000 ₪.
בנוסף לעתירה לפיצוי על נזקי ההפקעה כאמור, עותר התובע לצו המחייב את הנתבעות לאפשר לו פריקה וטעינה של סחורות בקטע הדרך אשר בחזית המגרש.
לפי גרסת התובע, התחייבו לכך הנתבעות בהסכם, אך הן אינן עומדות בהתחייבות זו ואף הציבו פקח המונע עצירת לקוחות בחזית בית העסק.
לטענת הנתבעות, אין בסיס לתביעה, אין לתובע זכות לפיצוי כלשהו ואין לתובע זכות לסדרי החניה שהוא דורש.

לפי גרסת הנתבעות, אכן התנהל בין הצדדים משא ומתן לקביעת אומדן הפיצוי שישולם, ובמסגרתו גם פנו הצדדים במשותף לשמאי קמיל כדי שיערוך אומדן מכריע, ברם כל זאת נעשה בהתייחס לאפשרות לפינוי מלא של המגרש בשלמותו, ולא לשם הפינוי החלקי של השטח המופקע. ביחס לפינוי השטח המופקע, טוענות הנתבעות, ההסכם מסדיר את הפינוי, איננו כולל הסכמה לתשלום פיצוי לתובע, ושולל מהתובע זכות לפיצוי שכזה החורג מאשר מורה ההסכם.
הנתבעות מכחישות את הטענה לזכות שעומדת לתובע לפי הדין לפיצוי, וטוענות שכלל אין בסיס לטענות התובע לנזקים שנגרמו לו. הרי החברה היא בעלת המגרש בעוד התובע, כך טוענות הנתבעות, מוסיף לנהל במגרש את עסקיו ובאותם מבנים שהיו בו, כך שלא ברורה הטענה לנזק כלשהו שנגרם לו עקב ההפקעה.
ביחס לטענות לזכות לה עותר התובע להקצאת מקום לפריקה וטעינה, טוענות הנתבעות שלא ניתנה לתובע כל התחייבות שכזו, אלא לתקופת הביניים של ביצוע עבודות הסלילה בדרך . תקופה זו הסתיימה זה מכבר, בחזית המגרש שני נתיבי תנועה עמוסים ואין כל היגיון בטענה לזכות שיש לתובע לחסום אחד מהם בשל צרכי העסק שהוא מפעיל במגרש.
התובע תמך את גרסתו בתצהירו ובחוות דעת מומחה של השמאי אילן שמשוני.
הנתבעות תמכו את גרסתן בתצהירו של מר שלום שמעון, מנכ"ל הנתבעת 2 בתקופה הרלוונטית.
הנתבעות ויתרו על חקירתו של השמאי שמשוני, ובמועד שנקבע לדיון נחקרו בחקירה נגדית המצהירים. בתום החקירות הנגדיות סיכמו ב"כ הצדדים את טענותיהם בעל פה.
דיון
טענות התובע נפרשות על שני מישורים שונים.
המישור הראשון של טענות התובע, עוסק בנזקים שנגרמו לו עקב פינוי השטח המופקע ובזכות שעומדת לו לפי דין לפיצויים על נזקים אלו.
המישור השני של טענות התובע, עוסק בשימוש בקטע הדרך שבחזית המגרש לצורכי פריקה וטעינה של רכבים, ובטענות התובע לזכות שעומדת לו לשימוש שכזה לפי ההסכם.
טענות אלו יידונו בנפרד וכסדרן.
יצוין, כי בטענותיהן להדיפת התביעה, לא בקשו הנתבעות להבחין בין הנתבעת 1, עיריית בני ברק, לבין הנתבעת 2, החברה הכלכלית לבני ברק בע"מ. משכך, אף בפסק הדין תיעשה ההתייחסות לנתבעות יחדיו.
חלקה הראשון של התביעה, אותו חלק במסגרתו עותר התובע לחיוב הנתבעות בתשלום פיצויים, מתבסס על הזכות הקבועה בדין לפיצוי מחזיק על נזקים שנגרמו לו עקב הפקעת השטח בו החזיק.
אין בין הצדדים מחלוקת על כך שהנתבעת 1 פעלה לרכישת השטח המופקע בהתאם לסמכות הנתונה לה בסעיפים 189 ו- 190 בחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה").
אין גם מחלוקת על כך כי ככלל במצב שכזה, מצב של הפקעת חלק ממגרש ולא את המגרש בשלמותו, חייבת הנתבעת 1 בתשלום פיצוי (ראו למשל: ע"א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל נ' אחמד מסרי [פורסם בנבו] 24.5.18, פסקה 97 בפסק הדין של השופט עוזי פוגלמן). בפרסום שנעשה ברשומות על ההפקעה (פרסום מיום 15.1.13 – נספח ג' לכתב התביעה) אף הצהירה הועדה המקומית לתכנון ולבנייה על נכונותה לשלם פיצויים לבעל זכות בקרקע.
במוקד המחלוקות שנתגלעו בין הצדדים נוכח תפיסתו של השטח המופקע, עומדת השאלה אם לתובע, כמי שאיננו הבעלים של המגרש ברם החזיק בשטח המופקע עד למסירתו לנתבע ות, עומדת זכות לפיצויים בגין ההפקעה.
בין הצדדים נתגלעה מחלוקת עובדתית באשר לנפקות ההסכם בכל הנוגע לזכות התובע לפיצויים בגין ההפקעה. אף ששני הצדדים מקבלים את ההסכם ככזה שמחייב אותם בכל דבר, לא מסכימים הצדדים באשר למשמעותו בכל הנוגע לזכות התובע לפיצויי הפקעה ומחלוקת זו מחייבת הכרעה.
לטענת הנתבעות, בכריתת ההסכם, הגיעו הצדדים להסכמה הכוללת את כל הטענות והתביעות של התובע בקשר עם פינוי החלק המופקע.
כך, על בסיס ההסכמות בהסכם, פעלו הנתבעות לסייע לתובע לקבל אישור חריג לבנייה על יתרת שטח המגרש, כך שלא תגרם פגיעה לעסק שהוא מנהל ביתרת המגרש. הגשת תביעה זו איפוא, לשיטת הנתבעות, עומדת בסתירה להסכם ונעשתה שלא בתום לב.
התובע כופר בטענה זו. לפי גרסת התובע, נכרת ההסכם במטרה אחת ויחידה – הסדרת מסירת החזקה בשטח המופקע לנתבעות כדי שלא תתעכב הרחבת הדרך לשמה נועדה ההפקעה. כך גם טוען התובע שההסכם לא כלל הסדרה של הפיצוי לתובע ולא כלל ויתור על זכותו לפיצוי.
מחלוקת זו באשר לנפקות ההסכם בכל הנוגע לטענות התובע לפיצוי, הינה לפיכך מחלוקת על פרשנותו של ההסכם. אם כולל ויתור של התובע על תביעה לפיצוי כגרסת הנתבעות; או שמא איננו כולל הסכמה שכזו כגרסת התובע.
עיון בהסכם מלמד שאין בו כל אמירה המבטאת כזו הסכמה לה טוענות הנתבעות. נהפוך הוא. כך למשל מורה ההסכם (סעיף 4.6):
"אין בהסכם זה כדי לגרוע מכל זכות המגיעה למי מהצדדים על פי שומת השמאי אריה קמיל ולמען הסרת ספק מובהר כי המחזיק לא קבל במסגרת הסכם זה [וגם לא במסגרת כל הסכם אחר] שום פיצוי מאת הרשות המקומית או מי מטעמה לרבות החברה, למעט האמור בהסכם זה."
כך מסתבר שהצדדים הסכימו, במפורש, שלא לוותר על זכויות שעומדות להם בקשר עם שומת קמיל והסכימו שאין בהסכם כדי לבטא פיצוי לתובע. הוראה זו איננה עולה בקנה אחד עם הטענה להסדר הכולל גם ויתור על טענות התובע לפיצוי המגיע לו.
זאת ועוד, הנתבעות עצמן טוענות כי הציעו לתובע סך של 100,000 ₪ "לשם ביצוע עבודות ההתאמה לנכס" אך התובע סירב להצעה זו (סעיף 14 בתצהיר הנתבעות) . ומשמע, הנתבעות מודות כי לא הייתה הסכמה בכל הנוגע לפיצוי אותו דרש התובע.
ומשכך, הן בהיעדר כל הוראה בהסכם הקובעת ויתור על טענת התובע לפיצוי המגיע לו, הן נוכח הוראות בהסכם המלמדות דווקא על שמירת זכויות הצדדים בקשר עם הפיצוי, והן נוכח חילופי הדברים במשא ומתן שקדם לכריתת ההסכם – אני דוחה את גרסת הנתבעות וקובע שאין בהסכם כדי לבטא ויתור על טענות התובע לפיצוי בגין הפקעת השטח המופקע.
ההסכם, כטענת התובע, הסדיר את פינוי השטח המופקע ומסירתו לחזקת הנתבעות, אך לא הסדיר את המחלוקות בקשר עם הפיצוי לו טען התובע.
בהעדר הסכם המסדיר את טענות התובע לפיצוי בגין השטח המופקע, מתבססת התביעה על הטענה לזכות כזו העומדת לתובע לפי הדין.
לפי טענת התובע, בהיותו זה שהחזיק בשטח המופקע ובכלל שטח המגרש, מקנה לו הדין את הזכות לפיצוי על ההוצאות וההפסדים וחיסרון הכיס שנגרמו לו עקב מסירת השטח המופקע לנתבעות. הוצאות הכוללות את עלויות הריסת המבנים שהיו בשטח המופקע והקמתם מחדש ביתרת שטח המגרש שלא הופקעה ולרבות פיצוי על הפסדי הכנסות בתקופת ההסתגלות. זכות זו לפיצוי, טוען התובע, עומדת לו בנפרד ובלי קשר לזכות שאפשר ויש לבעלת המגרש, החברה, על אותה ההפקעה.
בבחינת טענות לפיצוי המגיע בגין הפקעה, יש לזכור כי נקודת המוצא בבחינת השלכותיה של הפקעה הינה זכותו של הנפגע מההפקעה לפיצוי על נזקיו בגין ההפקעה. כך נפסק:
מטרת הפיצויים בגין הפקעה הינה להעמיד את בעל הזכות שהופקעה במצב דומה לזה בו היה נמצא אלמלא ההפקעה. בקביעת הפיצויים אין לשפר או להרע את מצבו של התובע" ( ע"א 9396/07 כסלו נ' רכבת ישראל, [פורסם בנבו] 4.11.10, פסקה 26)
כך בהפקעת מגרש בשלמותו וכך גם בהפקעה של חלק ממגרש. פיצויים אלו מיועדים להעמיד את בעל הזכות שהופקעה במצב דומה לזה בו נמצא אלמלא ההפקעה.
מקור סמכותן של הנתבעות להפקעת החלק המופקע הינו סעיף 190 (א) בחוק התכנון והבנייה המורה כך :
במידה שלא נקבעו הוראות מיוחדות בחוק זה, תבוצע ההפקעה על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, כאילו הורשתה הועדה המקומית בהודעה ברשומות להשתמש בסמכויות ולמלא את התפקידים של הממשלה או של היועץ המשפטי לממשלה לפי הפקודה האמורה, לענין המקרקעין העומדים להפקעה...
הוראה זו מפנה להוראות פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות"), בהן, בין היתר, מוסדרת האפשרות לתשלום פיצוי בגין ההפקעה.
בכל הנוגע לזהות מי שזכאי לפיצוי בגין ההפקעה, מורה סעיף 9 בפקודת הקרקעות כי זכות זו נתונה ל"כל אדם שיש לו, או התובע, כל זכות או טובת-הנאה בכל קרקע". לפי הוראה זו, אף לשוכר נתונה הזכות לפיצוי בגין הפקעת מקרקעין בהן הוא מחזיק.
בכל הנוגע לעצם החבות בפיצוי במצב של הפקעה חלקית של מקרקעין, מורה סעיף 20 בפקודת הקרקעות כך:
(א) מקום ששטח הקרקע שנלקח, והוא נכלל במגרש, אינו עולה על רבע כלל שטחו של המגרש, ואין שום בנינים, עצים או דברים אחרים מחוברים אל הקרקע שנלקחה, לא ישתלמו פיצויים, ואם מצויים בנינים, עצים או דברים אחרים כאלה כל שהם המחוברים כן, יופחתו הפיצויים בסכום העולה כדי שוויה של הקרקע בלבד הנכללת בחלק המגרש שנלקח;
(ב) מקום ששטח קרקע שנלקח, והוא נכלל במגרש, עולה על רבע כלל-שטחו של המגרש, יופחתו הפיצויים בסכום שמתכונתו לערך הקרקע בלבד, הנכלל בחלק המגרש שנלקח, היא כמתכונת רבע כלל-שטחו של המגרש לכלל שטח-הקרקע, הנכלל בחלק המגרש שנלקח;
הוראה זו בפקודת המקרקעין, מבהירה כי הזכות לפיצויים בגין ההפקעה כוללת גם פיצוי על "בניינים, עצים או דברים אחרים כאלה" אשר מחוברים לשטח שהופקע.
אם כך, כאשר אין מחלוקת על כך שהנתבעות הפקיעו את השטח המופקע לפי הסמכות הנתונה להן בחוק התכנון והבניה, הרי שחבות תשלום הפיצויים בגין ההפקעה כוללת גם פיצוי על מבנים בשטח המופקע, והזכות לפיצוי על הנזק שנגרם בגין ההפקעה נתונה גם לשוכר המקרקעין שהופקעו.
על בסיס חבותן העקרונית של הנתבעות לפצות בגין ההפקעה, והאפשרות לחבות שכזו גם כלפי שוכר, יש לבחון אם הוכיח התובע כי הוא עומד בתנאים הנדרשים לביסוס התביעה.
ראוי לציין כי לביסוס טענותיו לנזקים שנגרמו לו, מבקש התובע להתבסס על שומת קמיל, אותו שמאי אליו פנו הצדדים נוכח הפערים בשומות שנערכו עבור כל אחד מהם. עם זאת, אף התובע איננו טוען להסכמה שפיה מונה השמאי קמיל כ"שמאי מכריע". התובע איננו טוען לקיומה של הסכמה שלפיה שומת קמיל תחייב את הנתבעות, וגם לשיטתו שומת קמיל הייתה בסך הכל "בסיס למשא ומתן" (סעיף 26 (ב) בכתב התביעה המתוקן).
עוד ראוי לציין כי התובע איננו עותר כלל לפיצוי על שווי הזכויות בשטח המופקע, באשר אלו, לפי טענתו , זכויות הנתונות לבעלת המגרש – החברה (סעיף 27 (א) בכתב התביעה המתוקן).
לטענת התובע, הוא זה אשר מחזיק במגרש מאז נרכש על ידי החברה ב- 1976, והוא זה אשר השקיע בבניית המבנים השונים בשטח, באמצעותם הוא מנהל את העסק במגרש. בשל ההפקעה, טוען התובע, הוא נאלץ להרוס את המבנים שנבנו בשטח שהופקע, לבנותם מחדש ביתרת שטח המגרש.
חלקה הראשון של התביעה לפיצוי מתבסס על הטענה לעלויות אותה הקמה מחדש של המבנים ביתרת שטח המגרש. חלקה השני של התביעה לפיצוי מתבסס על הטענה להפסד שנגרם לתובע עקב ההפסקה בפעילות העסק, בתקופה שבה נהרסו המנים והוקמו מחדש ביתרת שטח המגרש.
נוכח טענות אלו הנה אשר התברר:
התברר שאין כל ניסיון להראות את ההסדר שבין התובע לחברה, בעלת המגרש.
לטענת התובע, בתפיסת השטח המופקע גרמו לו הנתבעות לנזקים כספיים, נוכח אובדן השקעותיו במבנה שהיה בשטח המופקע ושאותו נאלץ להרוס, ונוכח הכספים שנאלץ להשקיע בבנייה מחדש ביתרת השטח.
אלא שהתובע איננו הבעלים של המגרש אלא "המחזיק" בלבד. אותו "בעלים" של המגרש כולו הינה החברה. ואם טוען התובע למערכת יחסים כזו במסגרתה הוא לבדו, לא הבעלים, נושא בעלויות ההקמה והפירוק של המבנים, מצופה היה שיובא פירוט מלא של מערכת יחסי התובע עם החברה.
כך למשל נפסק:
המבקש עתר גם לפיצוי בגין אובדן השקעות בנכס. הכלל היסודי הוא שפיצויי הפקעה נועדו להעמיד את בעל הזכות שהופקעה במצב בו היה אלמלא ההפקעה. לכן, השאלה שיש לשאול היא האם המבקש היה זכאי להחזר השקעותיו במושכר עם סיום הסכם השכירות, אלמלא ההפקעה. התשובה על שאלה זו שלילית. נראה כי הגישה הרווחת הינה ששוכר זכאי בתום תקופת השכירות להחזר השקעותיו, שהן בגדר מחוברים שלא ניתן ליטול מהמושכר, אפילו הוספו ללא רשות המשכיר, כפי שניתן ללמוד מהוראת סעיף 21 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, המתייחסת למסיג גבול. אך תוצאה זו מותנית בכך שהמשכיר מודיע כי הוא מעוניין להותיר השקעות אלו, עם החזרת המושכר המושבח לידיו. בעל המקרקעין זכאי לבחור בין האפשרות לדרוש את סילוקן של ההשקעות מן הקרקע, לבין האפשרות להשאירן תמורת תשלום לשוכר; זכות בחירה זו איננה נתונה לשוכר, אשר חייב להחזיר את הנכס במצבו המקורי, אלא שהיא נתונה רק למשכיר (ראה: י, ויסמן, דיני קנין – החזקה ושימוש, תשס"ו-2005, בעמ' 401; מ' דויטש, קנין, חלק ב', התשנ"ט-1999, עמ' 389-390; ש' לרנר, שכירות ונכסים, תש"ן-1990, עמ' 205-208). ת.א. (ת"א) 1641/09 הפ (ת"א) 1641-09 בנימין אבן נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב [פורסם בנבו], 30.12.12, פסקה 18)
אם כך, כאשר התובע טוען שהוא הוא זה שהקים את המבנים במגרש, הוא הוא זה שפירק אותם בשטח שהופקע והוא הוא זה שגם נשא בעלויות בנייתם מחדש ביתרת המגרש, מצופה היה שיראה שאלו אלו זכויותיו במערכת היחסים מול החברה – בעלת המגרש.
ובפועל, לא הובא על כך פירוט כלשהו. והקושי התעצם במהלך חקירתו הנגדית של התובע.
התובע טען כי החברה, בעלת המגרש, הינה "חברה מחוקה" (סעיף 9 בתצהיר התובע). אלא שהתובע העיד כי הוא עצמו בעל 2% ממניות החברה ורעייתו הינה בעלת 48% נוספים ממניות החברה (עמ' 13; ש' 1 – 8 בפרוט'). התובע לא הסביר ולא הביא ראיות שיסבירו מדוע הוא, כבעל מניות, אפשר את מחיקת החברה. התובע לא הסביר ולא הביאו ראיות לגבי עמדתם של יתר בעלי המניות בחברה. התובע לא הסביר ולא הביא ראיות לגבי אותו הסכם היולי שמכוחו הוא זה שמחזיק במגרש וההסדר מול החברה או מול יתר בעלי המניות בחברה.
במהלך עדותו טען התובע כי המבנים במגרש הוקמו עוד סמוך לשנת 1976 (עמ' 15; ש' 22 בפרוט') וכן טען שהפעיל את העסק במגרש ביחד עם אחיו המנוח , בעל מניות נוסף בחברה, עד לפטירת אחיו בשנת 1983 (עמ' 13; ש' 19 בפרוט'). ומשמע, לכאורה לא התובע לבדו זה שהשקיע בהקמת המבנים במגרש, כי אם גם אחיו, בעל המניות הנוסף בחברה.
מצב זה מעורר קושי.
אכן, אין מחלוקת על כך שהתובע החזיק במגרש עובר לתפיסת השטח המופקע וניהל בו עסק, ברם עובדה זו איננה מספקת לקבלת הטענה שהתובע, כמחזיק, ספג הפסדים בשל עלויות פירוק והרכבת המבנים במגרש. כדי להראות שהפסדים אלו היו נחלתו הבלעדית של התובע, חייב היה התובע לפרוש תמונה מלאה של יחסיו כמחזיק עם בעלת המגרש – החברה. כך ודאי כאשר מסתבר שלצד התובע בעלי מניות נוספים שעמדתם לא נשמעה ואפשר, כפי שעלה במהלך החקירה הנגדית (עמ' 27; ש' 30 – 33 בפרוט'), שיש להם עניין רב בתביעה לפיצויים בגין ההפקע ה.
אי הצגת תמונה שלמה של מערך זכויות התובע כמחזיק ומול בעלת המגרש, החברה, מציב קושי בפני קבלת טענת התובע לנזקים שנגרמו לו עצמו לבדו עקב ההפקעה.
התברר שניתן צו הריסה לסככות במגרש.
במהלך החקירה הנגדית של התובע, ושוב במהלך הסיכומים, טענו הנתבעות שיש לדחות כל ניסיון לתבוע פיצויי הפקעה בקשר עם הריסת המבנה בשטח שהופקע, שכן מדובר במבנה לא חוקי לגבי ו ממילא תלוי ועומד צו הריסה.
טענה זו הועלתה, לראשונה, במהלך החקירה הנגדית של התובע (עמ' 16 בפרוט') ולא נטענה בכתב ההגנה. למרות זאת, לא נטענה כל טענה להרחבת חזית או לשינוי חזית מצד התובע. כיוון שבכתב ההגנה הוכחשה כל זכות של התובע לפיצוי לפי דין על פינוי חלק מהמגרש בלבד (סעיף 55 בכתב ההגנה), לא ברור מאליו שניתן היה לטעון לשינוי חזית או להרחבת חזית בקשר עם טענה זו לחוקיות המבנים במגרש. על כל פנים, מאחר וטענה כזו להרחבת חזית לא הועלתה כלל, אין צורך לבחון אם הטענה מתיישבת עם כתב ההגנה וניתן להתייחס לטענה גופה.
במהלך חקירת התובע הציגו הנתבעות גזר דין שניתן בת.פ. 386/14 ביום 2.7.15 (מוצג ת/1), ובמסגרתו נגזר דינו של התובע לאחר שהורשע בעבירה של אי קיום צו שיפוטי.
אותו צו שיפוטי שלא קיים התובע, ניתן עוד במאה הקודמת, ב- 17.2.97, ובמסגרתו הצטווה התובע להרוס 2 סככות שנבנו במגרש בניגוד להוראות חוק התכנון והבנייה.
באותן הוראות שעל בסיסן נעשתה ההפקעה גם ההוראה הבאה בסעיף 190 (3) בחוק התכנון והבנייה:
לא תחול חובת תשלום פיצויים על הפקעת כל מבנה, גידול, עץ או דבר אחר המחובר לקרקע אם הוקמו, ניטעו או חוברו תוך הפרת חוק זה; אך רשאית הועדה המקומית לשלם פיצויים לתובע אם ראתה כי הוא פעל בתום לב וכי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות תשלום פיצויים.
ההוראה הקושרת את הזכות לפיצוי בגין הפקעה עם הקפדה על הוראות החוק בכל הנוגע לשימוש במגרש, משקפת את האינטרס הציבורי להקפדה על שימוש במקרקעין על בסיס ייעודה התכנוני, ובהקפדה על עקרונות שלטון החוק והציות לחוק.
וכך נפסק:
הפרשנות לפיה במסגרת שומת הפיצויים בגין הפקעה לא יינתן ביטוי לשימוש בלתי-חוקי בקרקע אף עולה בקנה אחד עם עקרון שלטון החוק ותקנת הציבור. כפי שתואר לעיל בהרחבה, עקרון שלטון החוק, המהווה עקרון יסוד בשיטת המשפט הישראלית, מטה את הכף לטובת פרשנות השוללת ממי שהפר את הוראות החוק לקבל פיצוי המשקף את המעשה הבלתי-חוקי שביצע. לאורו של עקרון זה, לא ראוי כי אדם אשר פעל בניגוד לחוק במשך שנים יקבל מהמדינה פיצוי אשר מתחשב בפעילות הבלתי-חוקית שביצע. במובן זה, ניתן לראות בפיצוי הניתן על-ידי המדינה בגין הפקעה המתחשב בשימוש הבלתי-חוקי בקרקע, משום גושפנקא, אישור ואף פיצוי, ולו בדיעבד, להפרת החוק. הדבר אף עלול לתמרץ אנשים להשתמש באופן בלתי-חוקי בקרקעותיהם תוך ידיעה כי לשימוש זה יהיה ביטוי בפיצוי אותו יקבלו, אם וכאשר תופקע מהם הקרקע. ( ע"א 3015/06 ‏ ‏ מדינת ישראל נ' פנינה פינקלשטיין [פורסם בנבו] 9.12.18, פסקה 23)
במקרה דנא, הנה התברר שהתובע עותר לפיצוי בטענה להוצאות שהוציא בקשר עם מבנה שבכלל היה חייב להרוס לפני כשני עשורים.
התובע לא טרח להסביר כיצד מתיישבות טענותיו עם אותו גזר דין (ת/1) ממנו, כך עולה, מדובר בכלל בסככות שניבנו בלי היתר כדין. התובע אף לא הראה שפעל בתום לב או שמתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות תשלום פיצויים גם בנסיבות אלו, ולמעשה, כאשר מוצג גזר דין המבטא הפרת צו שיפוטי, קשה לראות כיצד יעלה הדבר בקנה אחד עם טענה להתנהלות בתום לב.

התברר שהתובע לא הציג כל ראיה להוצאות שהוציא בקשר עם הריסת ובניית המבנים במגרש נוכח ההפקעה.
ביסוד טענות התובע לפיצוי המגיע לו בגין תפיסת החלק המופקע, עומדת הטענה לנזק ישיר שנגרם לו, לחיסרון כיס, נוכח ההוצאות שנאלץ להוציא להריסת אותו חלק במבנים בשטח שהופקע ובנייתם מחדש. נוכח טענה זו, שומה היה על התובע להציג ראיות לאותו נזק לו טען. לאותו חסרון כיס שנגרם לו. לאותן הוצאות שהוציא בגין ההפקעה.
עיון בתצהיר התובע מלמד שכך בדיוק מצהיר התובע (סעיף 41 בתצהיר התובע):
על מנת להמשיך לקיים את העסק על יתרת הקרקע, נאלצתי להרוס את כל המבנים שהקמתי ולהקימם מחדש על יתרת הקרקע והדבר הצריך משאבים כלכליים רבים.
בהמשך תצהירו (סעיף 47), מביא התובע תיאור של העבודות הכרוכות בהתאמת המבנים נוכח פינוי השטח שהופקע. התובע איננו מציין מועדים, זמנים או כספים שהושקעו באותן עבודות, אך טוען כך (סעיף 47 (ט) בתצהיר התובע):
מרבית החומרים שנדרשו לשם ביצוע העבודות המתוארות בדו"ח השמאי שמשוני, היו מוצרים מהמלאי של העסק, ורוב העבודות בוצעו על ידי עובדי העסק. לא לקחתי קבלן חיצוני שיבצע את העבודה.
כך מצהיר התובע ובכך מסתכמות טענותיו להוצאות שהוציא בגין ההפקעה.
התובע איננו מפרט דבר וחצי דבר בקשר עם אותן הוצאות. התובע איננו מפרט כמה זמן נמשכו עבודות ההריסה וההקמה מחדש. התובע איננו מפרט מי אלו אשר עסקו במלאכת ההריסה וההקמה מחדש, ואם היו אלו עובדיו – זהותם והיקף הזמן שהשקיעו. התובע איננו מציין אילו תשלומים שילם בגין עבודות אלו של הריסה והקמה מחדש, ואם היו אלו עובדיו – שכרם בגין הזמן שהשקיעו בעבודות אלו. התובע איננו מציין כיצד מימן את אותן עבודות. והתובע איננו מנסה כלל להפנות לאסמכתאות שיבססו טענות להוצאות שהוציא. אסמכתאות כגון שיקים שמשך, או חשבוניות שקבל, או רישום כדין שנערך בהנהלת החשבונות על תשלומים שכאלו. דבר מאלו לא מביא התובע בראיותיו.
התובע מוסיף וטוען לשעות עבודה שהושקעו (סעיף 49 בתצהיר התובע), כך:
אני מעריך שהושקעו על ידי ועל ידי בני המשפחה שלי לפחות 1,000 שעות עבודה נוספות בכל המהלך של הריסת העסק, בנייתו מחדש, והפעלתו המאולתרת בכל אותה תקופה קשה בשנים 2017 – 2017 (כך במקור – הח"מ) ואני זכאי לקבל מהנתבעות פיצוי של 300,000 ₪ עבור כל הטרחה הזו. (מחושב לפי 300 ₪ לשעה).
ואף טענה זו (גם בהתעלם מכך שלא נטענה כלל בכתב התביעה) הובאה בלי כל ניסיון להביא לה פירוט, להביא רישום שעות שהושקעו, להסביר במה ועל ידי מי הושקעו השעות, או להראות מה בסיס יש לטענה לשווי "שעת עבודה" של התובע או בני משפחתו.

חלף פירוט ואסמכתאות לאותן עלויות להן טען, מבקש התובע להפנות לחוות דעת שמאיות. כך לשומת קמיל וכך גם לחוות דעת נוספת שצירף לתצהיר מטעמו – חוות דעת של השמאי אילן שמשוני. דא עקא, שהפוך והפוך באותן חוות דעת, ולא תמצא במי מהן תשתית עובדתית שתבסס את מסקנות השמאים ביחס למגרש דנא.
בכל הנגוע לשמאות קמיל, עיון בשומה מלמד שהיא בכלל מתייחסת לפינוי כלל שטח המגרש והעברתו לנתבעות, כאשר הפיצוי אותו אומד השמאי קמיל בסך כולל של 3,000,000 ₪ בכלל מופנה לבעלת המגרש (סעיף 11 בשומת קמיל). השמאי קמיל איננו מתייחס כלל לאומדן הנזק למחזיק המגרש ובגין הפקעת החלק המופקע בלבד. שומת קמיל איפה, כטענת הנתבעות, כלל איננה רלוונטית לטענות התובע.
התובע מבקש לבסס את נזקיו על חוות הדעת של השמאי שמשוני.
חוות דעת זו נערכה ביום 27.8.19. מספר שנים לאחר השלמת אותן עבודות. השמאי שמשוני הרי יכול היה בנקל לבקש נתונים על העלויות שהיות בפועל אך בחוות דעתו אין כל אינדיקציה לכאלו נתונים.
השמאי שמשוני מציין בחוות דעתו כי הביא בחשבון "עלויות הריסה ופינוי פסולת" (סעיף 8 (ה) בחוות הדעת), אך איננו מציין כאלו הוצאות שהוציא בפועל התובע. והרי אם אכן היו לתובע כאלו הוצאות, לא ברור מדוע לא ניתן להציג להן פירוט ואסמכתאות.
השמאי שמשוני מציין בחוות דעתו כי במסגרת הערכת העלויות אף הביא בחשבון "הצעות מחיר מספקים" (סעיף 8 (ו) בחוות הדעת) אך איננו מציין אם אלו הצעות מחיר שנתקבלו בזמן אמת, בקשר לאותן עבודות נשא חוות הדעת, ואיננו מציין אם בקש כאלו הצעות מחיר ואם היו כאלו הצעות מחיר.
די בדוגמאות אלו כדי להמחיש את הקושי בקבלת טענה המבקשת להתבסס על חוות דעת מומחה. קושי הנובע מאי הצגת נתוני אמת על עלויות. אי הצגתן בפני בית המשפט ואי הצגתן בפני השמאי עצמו.
ומשכך, התברר שהתובע לא הביא כל נתון של ממש אשר עשוי היה לאפשר בחינת טענותיו לגבי ההוצאות שהוציא, לטענתו, בהריסה ובהקמה מחדש של מבנים עקב ההפקעה.
ולבסוף, התברר שאין לתובע כל טענה לפגיעה ביכולת השימוש שלו ביתרת המגרש שלא הופקעה ביחס לשימוש שעשה קודם לתפיסת החלק המופקע.
פן אפשרי נוסף לפגיעה הנגרמת כתוצאה מהפקעה חלקית של מגרש, הינה פגיעה ביכולת השימוש ביתרת המגרש שלא הופקעה. מצב בו הופקע חלק ממגרש, עלול להביא לכך שתפגע אפשרות השימוש ביתרת המגרש שלא הופקעה או שיפגע המוניטין של העסק אשר נאלץ להיערך מחדש ביתרת השטח נוכח ההפקעה. אלו פגיעות אשר עשויות היו לבסס טענה לפיצוי בכלל, ופיצוי מחזיק בפרט.
דא עקא, שהתובע כלל לא טוען לכאלו נזקים, ולא כל שכן שאיננו מביא נתונים שיאפשרו לאמוד כאלו נזקים.
וכך ניתן לסכם את אשר התברר בבירור טענת התובע לפיצוי על הנזקים שגרמה לו הפקעת השטח המופקע.
נקודת המוצא של הדיון הייתה החובה העקרונית המוטלת על הנתבעות, לשלם פיצוי על הנזקים שנגרמו עקב ההפקעה, חובה החלה עליהן גם כלפי התובע, כמי שהחזיק במגרש עובר להפקעה וממשיך להחזיק ביתרת שטח המגרש לאחר ההפקעה. כמי שניהל עסק במגרש עובר להפקעה וממשיך לנהל עסק ביתרת המגרש לאחר ההפקעה.
כיוון שהתביעה הוגשה על ידי מי שאיננו הבעלים של הקרקע והתבססה על טענות עובדתיות לזכויות שיש לו, כמחזיק, במבנים שהוקמו ונהרסו ונבנו מחדש במגרש, שומה היה על התובע להציג תשתית עובדתית מלאה ומפורטת שתראה את יחסיו וזכויותיו כמחזיק מול החברה, בעלת הזכויות במגרש. שתראה כי במערכת יחסים זו דווקא הוא הוא, המחזיק ולא הבעלים, זה שנפגע ונשא בעלויות פינוי השטח שהופקע. תשתית עובדתית ליחסי התובע כמחזיק מול החברה כבעלת המגרש – לא הוצגה.
כיוון שהתביעה הוגשה בהתייחס למבנים שנהרסו, חלה ההוראה שבחוק לפיה לא ישולם פיצוי על מבנים שהוקמו בניגוד להוראות חוק התכנון והבנייה. במהלך הדיון התברר שכבר ב- 1997, ושוב ב- 2015, ניתנו פסקי דין המצווים על התובע להרוס סככות שנבנו במגרש בלי היתר. התובע לא הסביר ולא הביא ראיה שתסביר כיצד עומדת לו זכות לפיצוי הפקעה על הריסת מבנים שממילא הצטווה להרוס שכן נבנו שלא כדין.
התובע עתר לפיצויים בטענה להוצאות שהוציא להריסת ובנייה מחדש של מבנים במגרש. נוכח טענה זו, רבץ לפתחו של התובע הנטל לפרט ולהביא ראיות לאותן הוצאות שהוציא, אלא שכאלו ראיות לא הוצגו. במקום ראיות להוצאות שהוצאו בפועל, הציג התובע חוות דעת שמאי שאין בה בכלל התייחסות לתשתית העובדתית הרלוונטית להוצאות שהוצאו בפועל על ידי התובע.
ולבסוף, התברר שהתובע לא טוען לנזק שנגרם לפעילות העסק עקב צמצום פעילותו ליתרת שטח המגרש שלא הופקעה, וממילא שגם לא מביא ראיות לנזק אפשרי שכזה.
נוכח כל הטעמים הללו, כל אחד מהם בנפרד וודאי נוכח משקלם המצטבר, לא ניתן לקבל את הטענה שעומדת לתובע הזכות לפיצוי עקב ההפקעה. זכות שכזו אפשר ועומדת לחברה, בעלת המגרש, אך לא לתובע כמחזיק.
טענתו השנייה של התובע הינה שיש לצוות על הנתבעות לאפשר לו הסדרי פריקה וטעינה בדרך הסמוכה לעסק.
לפי גרסת התובע, במסגרת ההסכם התחייבו הנתבעות לאפשר לו פריקה וטעינה של סחורות לעסק, כפי שמתחייב מאופי פעילותו של העסק. התחייבות זו של הנתבעות בהסכם, צריכה להתבטא במתן רשות לרכבים המגיעים לעסק של התובע, לעצור לצרכי פריקה וטעינה בחזית העסק הפונה לדרך, אותה דרך שהורחבה ונסללה אגב ההפקעה, ובמשך שעות סבירות – 4 שעות לפחות ביום עבודה.
הנתבעות, טוען התובע, הפרו התחייבות זו ולפיכך הוא עותר לצו האוכף אותה עליהן. לצו שיורה לנתבעות לאפשר פריקה וטעינה בקטע הדרך שבחזית המגרש לפחות 4 שעות ביום.
הנתבעות כופרות בטענה זו. לפי גרסת הנתבעות, כל שהוסכם הוא מתן האפשרות לתובע לבצע פעולות פריקה וטעינה בחלק הדרך שבחזית המגרש, במהלך ביצוע פעולות סלילתה והרחבתה של הדרך, והתחייבות זו קוימה עד להשלמת עבודות הסלילה . לשיטתן, לא ניתנה לתובע כל התחייבות שכזו לתקופה שלאחר תום עבודות הסלילה ולא יתכן שתינתן כזו התחייבות, שכן תוואי הדרך החדש כולל 2 נתיבים בלבד ואין הגיון בטענה להסכמה לחסימה של אחד הנתיבים.
המחלוקת שנתגלעה בהקשרה של טענה זו הינה מחלוקת פרשנית. מחלוקת על אומד דעת הצדדים בהסכם.
אין בין הצדדים מחלוקת על כך שההסכם כולל התייחסות לסוגיה זו, פריקה וטעינה של סחורות בעסק של התובע, ואין בין הצדדים מחלוקת על כך שההסכם מחייב אותם.
ולפיכך, יש לבחון את ההסכם ולמצוא את אומד דעת הצדדים ביחס לסוגיה זו.
נקודת המוצא בהתחקות זו הינה ההוראה בסעיף 2.8 בהסכם המורה כך:
בזמן ביצוע עבודות סלילת הכביש תעשה החברה כמיטב יכולתה על מנת לאפשר למחזיק להמשיך ולפעול בשטח הנותר, ובין היתר, תתאפשר עד כמה שניתן כניסה, יציאה וחניה זמנית של כלי רכב בחזית השטח הנותר, בצמוד למדרכה וזאת למטרות פריקה ו/או טעינת סחורה בלבד ולא יוצבו מחסומים בחזית המגרש, אלא לשם ביצוע עבודות חפירות לשם הטמנת תשתיות ו/או לשם סלילת הכביש, ו/או המדרכה ובכפוף לאמור ובמידת האפשר, תתאפשר חניה זמנית של כלי רכב עד השלמת סלילת הכביש.
בהתאם לסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".
על בסיסה של הוראה זו, נקבע זה כבר כי לשון החוזה היא "כלי הקיבול" של אומד דעת הצדדים, התוחם את גבולות הפרשנות ואינו מאפשר לייחס לחוזה פרשנות שאינה מתיישבת עם לשונו. ועוד נקבע, כי קיימת חזקה שלפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את המשמעות ה פשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב, ומשמע: במקרים שבהם לשון החוזה היא ברורה על פניה, קיימת חזקה שהיא משקפת את אומד דעת הצדדים (ע"א 8080/16 עמודי שחף בע"מ נ' אנטונינה לברינצ'וק [פורסם בנבו], 8.8.18, עמ' 8 – 9 בפסק הדין).

על בסיס כללי פרשנות אלו, די לעיין בלשון הסעיף עליו מתבסס התובע, כדי להיווכח בקושי הניצב בפניו.
לשון אותו סעיף הרי נוקבת במפורש בהתחייבות שתחולתה "בזמן ביצוע עבודות סלילת הכביש". לא לאחר סיום עבודות הסלילה. ואף בהמשך הסעיף מובהר כי מדובר בהסכמה אשר תחולתה "עד השלמת סלילת הכביש".
למעשה, אף ב"כ התובע הודה כי אותה התחייבות תפקע בהשלמת סלילת הכביש, כך (עמ' 5 בפרוט' הדיון מיום 18.5.19):
אני לא טוען לזכות ללא הגבלת זמן, סלילית הכביש טרם הסתיימה וכאשר יגיע היזם ויתחילו תוכניות בנייה ויתחילו לבצע אותם אז תפוג ההתחייבות. כאשר כל רחוב הירקון יהיה עם שני נתיבים ועבודות הסלילה של הכביש יסתיימו אז תפוג ההתחייבות.
באותה נשימה, המשיך התובע וטען שלמעשה טרם הסתיימו עבודות הסלילה בדרך (סעיף 56 בתצהיר התובע), אלא שהתובע לא הציג כל ראיה שתתמוך בטענה זו. ראיה כגון פירוט או תיעוד שימחישו את אותן עבודות להן הוא טוען.
למעשה, לשון טענת התובע נראה כמבטאת ניסיון לפרשנות שקשה לקבל. התובע טוען כי עבודות סלילת הדרך טרם הושלמו ב"חלקים ניכרים" של רחוב הירקון. נראה כי לשיטתו אפילו מבצעים עבודות בתוואי הדרך הרחק מהמגרש – עדיין עומדת לו הזכות שנקבעה בהסכם.
טענה זו קשה לקבל. התובע לא הסביר מה הגיון יש בניסיון לקשור התחייבות הקשורה למגרש ולעסק שהוא מנהל עם עבודות שמתבצעות הרחק ממנו, וכיצד פרשנות שכזו מתיישבת עם אומד דעת הצדדים בכריתת ההסכם.
לביסוס הטענה לאי השלמת העבודות לסלילת הדרך שומה היה על התובע להציג ראיות לעבודות שעודן מתבצעות ובקטע הדרך הסמוך למגרש וכאלו – לא הוצגו.
בהיעדר ראיות סותרות, אני מקבל את טענת הנתבעות שלפיה בכל הנוגע להסכם הרי שעבודות הסלילה של הדרך הסתיימו.
זאת ועוד, לשון הסעיף מלמדת כי בכלל מדובר בחיוב שהיו מהסוג המכונה "חיוב השתדלות". דהיינו, "חיוב לנקוט באמצעים המתאימים למען השגת המטרה מבלי להתחייב להשגתה" (ע"א 2887/91 גול נ' אוריעל, [פורסם בנבו] 28.9.95). כך עולה מהלשון בה השתמשו הצדדים: "תעשה החברה כמיטב יכולתה" וכן "עד כמה שניתן", וכן "ובמידת האפשר".
לשון זו מלמדת על התחייבות שהיא אך ורק השתדלות. לא התחייבות קטגורית.
ואף שאפשר שאף התחייבות מסוג זה תופר, למשל אם התנהג המתחייב באופן המלמד שלא התכוון למלא אחת התחייבותו, לא הועלתה טענה שכזו ולא הובאו ראיות לתמיכה בטענה שכזו.
לפי טענת הנתבעות, לא ניתן כלל לאפשר כזו חסימה קבועה של נתיב שלם בציר התנועה הכולל שני נתיבים בלבד, ומכאן חוסר ההיגיון בפרשנות לה טוען התובע. הגיונה של טענה זו ברור, ולא הוצגו על ידי התובע ראיות שיבהירו אם בכלל ניתן היה להותיר בידיו אפשרות קבועה של פריקה וטעינה, כזו החוסמת למשך שעות ארוכות נתיב נסיעה.
נוכח כל זאת, אני מעדיף את גרסת הנתבעות על זו של התובע, וקובע כי התחייבותן של הנתבעות להשתדל לפעול למתן אפשרות פריקה וטעינה של סחורות לעסק של התובע ומנתיב הנסיעה בדרך, רחוב הירקון שבחזית המגרש, ניתנה לפרק זמן מוגבל של עבודות הסלילה ולא מעבר לכך. כיוון שעבודות הסלילה הסתיימו, הרי שגם התחייבות זו פקעה.
לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.
ולסיכום:
טענת התובע לפיצוי המגיע לו בגין ההפקעה נדחית, מאחר והתברר שהוא איננו הבעלים אלא המחזיק ולא הובאו ראיות לביסוס זכויות התובע במבנים שפורקו; מאחר והתברר שבכלל מדובר במבנים שנבנו בניגוד להוראות חוק התכנון והבנייה וניתן צו שיפוטי להריסתם; מאחר ולא הובאו ראיות לחישוב הנזק שנגרם לתובע בשל פירוק והרכבת מבנים; ובהיעדר טענה לנזקים נוספים שנגרמו לתובע עקב ההפקעה, כגון פגיעה בהכנסות העסק או במוניטין שלו.
אכן אפשר, ועניין זה לא התברר כלל, ובגין ההפקעה ימצאו הנתבעות חבות בפיצוי החברה, בעלת הזכויות במגרש, אך התובע עצמו בכובעו כמחזיק – איננו זכאי בנסיבות אלו לפיצוי.
אף טענות התובע לצו המחייב את הנתבעות במתן אפשרות לשימוש בנתיב הדרך לפריקה וטעינה נדחו, באשר אותה התחייבות בהסכם עליה התבסס הטענה נמצאה כחיוב לפרק הזמן המוגבל של עבודות סלילת הדרך ולא לאחר שהסתיימו, ומה גם שמדובר בחיוב השתדלות ותו לא.
אשר על כן אני דוחה את התביעה.
התובע יישא בהוצאות הנתבעות בגין בירור התביעה בסך של 35,000 ₪.
ניתן היום, ט"ז תשרי תשפ"א, 04 אוקטובר 2020, בהעדר הצדדים.