הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 48036-12-13

לפני כבוד השופט בכיר אהוד שוורץ

התובעת/נתבעת שכנגד:

נצבא החזקות 1995 בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד ברימר ועו"ד ליאת אדלר

נגד

הנתבעים/תובעת שכנגד:
1.ניו יורק סאן גלסס בע"מ
2.יצחק כהן
3.אמיר פרדון
ע"י ב"כ אסף שפירא

פסק דין חלקי

כללי וטענות הצדדים
זו תביעה כספית ע"ס 497,199 ₪, בגין הפרת חוזה שכירות.
הנתבעים הגישו תביעה שכנגד , ע"ס 599,377 ₪ , והועמדה לבסוף על סך 382,774 ₪ בגין הפרת חוזה שכירות, ניהול מו"מ בחוסר תו"ל והטעיה.

התובעת, הינה בעלים בלתי רשום של חלקה 36 בגוש 6603, והחוכרת הבלתי רשומה של חלק מחלקה 6 בגוש 6603 הידוע כחלקהC על המקרקעין קיים בניין הידוע בשם "רב מכר" (להלן: "סינמה סיטי").
לטענתה, ביום 1.11.11, התקשרה הנתבעת 1 עם התובעת בחוזה שכירות , במסגרתו שכרה דוכן בשטח 16.5 מ"ר, הנמצא בקומת הבידור והידוע כדוכן מס' 1 , למטרת ממכר משקפי שמש ו/או אביזרים למשקפי שמש, לתקופה של 24 חודשים מיום מסירת החזקה במושכר לידי הנתבעת, דמי השכירות החודשיים עמדו ע"ס 30,000 ₪ בצירוף מע"מ והצמדה לחודש יולי 2011 .

הנתבעים 2-3 ערבים כלפי התובעת, ביחד ולחוד , לכל התחייבויותיה של הנתבעת על פי הוראות חוזה השכירות , כן התחייבו בחתימתם על שטר חוב, לשלם לתובעת על פי דרישה סך של עד 300,000 ₪ .

נטען כי ביום 9.10.12 , ולבקשת הנתבעת, חתמו על תוספת לחוזה שכירות , לפיה תינתן לנתבעת הנחה בסך 5,000 ₪ בצירוף מע"מ , מדמי השכירות החודשיים, לתקופה של שישה חודשים.
נקבע בסעיף 7 לתוספת, כי ההנחה ניתנת , בכפוף להתחייבות ה נתבעת, לשלם את כל התשלומים החלים עליה , על פי חוזה השכירות במועדם וכסדרם , ובמקרה שלא תעמוד בתשלומי ם, תחויב רטרואקטיבית, ויהיה עליה להחזיר את סכום ההנחה.

לטענת התובעת, בסעיף 3.3 להסכם השכירות הצהירה הנתבעת, כי עובר לחתימה על החוזה, בדקה את המושכר ואת המקרקעין והסביבה בה ממוקמים המקרקעין, בחנה את מצבם המסחרי, את קומת הבידור, קיבלה את כל המידע הרלוונטי בקשר למושכר, ומצאה את אלה מניחים את הדעת מכל הבחינות, ובתוך כך ויתרה על כל טענה.
בנוסף, בסעיף 5.3 נקבע כי הנתבעת לא תהיה רשאית להפסיק את תקופת השכירות ו/או לפנות את המושכר, לפני תום תקופת השכירות . עוד הוסכם, כי ככל שהנתבעת תפנה את המושכר קודם לסיום תקופת השכירות, תהיה חייבת לשלם לתובעת את כל התשלומים, וזאת עד לתום תקופת השכירות.
בנוסף התחייבה הנתבעת לשלם ריבית פיגורים במקרה של פיגור בתשלום דמי השכירות, תשלומי חשמל.
בנוסף התחייבה הנתבעת לנהל את עסקיה במושכר , ולפתוח אותו לקהל הרחב באופן סדיר ורציף , מיום הפתיחה ולמשך כל תקופת השכירות. הצדדים חתמו על פרוטוקול מסירה ביום 15.12.11.

נטען כי הנתבעת ניהלה את עסקיה במושכר , החל ממועד מסירת החזקה, עד שביום 20.1.13 שלחה מכתב , בו העלתה שלל טענות כנגד התובעת, וביחס להפרת הבטחות , עוד צוין במכתב, כי הנתבעת אומדת את נזקיה לצורך דרישה לפיצוי. ביום 4.2.13 שלחה התובעת מכתב תגובה , לפיו דוחה את הטענות נגדה, וציינה כי לפנים משורת הדין ניתנה לנתבעת הנחה בסך 5,000 ₪, ולמשך חצי שנה.
נטען כי ביום 7.2.13 שלחה הנתבעת מכתב נוסף, בו הודיעה על ביטול חוזה השכירות ועל הפסקת פעילותה במושכר, ובאותו לילה נטשה הנתבעת את המושכר , ללא הסכמת התובעת.
ביום 11.2.13 שלחה התובעת מכתב לנתבעת, לפיו הודעת הביטול מהווה הפרה יסודית של החוזה, ומבחינת התובעת חוזה השכירות עדיין בתוקף. למחרת שלחה הנתבעת מכתב תגובה, וללא כל התייחסות כי הנטישה מהווה הפרה יסודית של ה חוזה.

לטענת התובעת, הואיל והנתבעת נטשה את המושכר, תוך הפרת חוזה השכירות, זכאית התובעת לתשלומים החלים על הנתבעת , בהתאם ל חוזה השכירות , וזאת עד לתום התקופה . בנוסף זכאית לקבל חזרה את ההנחה שהעניקה לנתבעת במשך 6 חודשים. סה"כ חוב 646,687 ₪, לרבות פיצוי מוסכם עבור 6 חודשים (218,968 ₪), חוב שהצטבר בגין דמי שכירות כולל מע"מ (29,927 ₪), חשבונות חשמל (262 ₪), יתרת חוב תקופת השכירות, כולל ההנחה שניתנה ומע"מ (381,968 ₪ ), ריבית פיגורים (15,562 ₪) .

נטען כי תובעת פעלה לצמצום הנזקים שנגרמו, והשכירה את המושכר לשוכרים מזדמנים, באופן שעזר לה להפחית את הנזק (בסך 149,488 ₪).
סה"כ החוב לתובעת 497,199 ₪ .

לטענת הנתבעת 1, התובעת היא זו שהפרה את החוזה בין הצדדים, ועליה לפצות את הנתבעת. לטענתה, המושכר נמצא בשטח שייעדה התובעת לצורך הרחבת הפעילות המסחרית בסינמה סיטי, במתחם חדש. חתימת החוזה נעשתה לאחר מו"מ, במסגרתו הגב' לימור בן חיים , שהייתה אז מנהלת המתחם הבטיחה הבטחות, מפרטים ומצגים שונים בדבר "המתחם החדש" , והעתיד הוורוד הצפוי לו. הובטח שהמתחם החדש יכלול שדרת דוכנים אקסקלוסיביים, ויעבור שיפוץ ושדרוג מאסיבי, וכי מרבית החנויות והדוכנים במתחם כבר הושכרו, ואף הוזכרו שמות של שוכרים ספציפיים.

לטענת הנתבעת הובטח שקיר שהפריד בין שדרת הדוכנים, בה מצוי המושכר, ובין מתחם הקולנוע – יוסר, כך שתתאפשר תנועה חופשית של מבקרים וקונים . ובהסתמך על מצגים אלה נחתם חוזה השכירות, כאשר דמי השכירות הגבוהים נקבעו על יסוד אותם מצגים והבטחות.

ביחס לנתבעים 2-3, הערבים, נטען כי כל אחד מהם הוא בבחינת "ערב יחיד", ואין לתבוע מהם סכום העולה על שטר החוב עליו חתמו, וכי התובעת לא גילתה להם את חוזה הערבות ופרטיו , אלא נתבקשו לחתום על עמודים מסוימים , ונוכח התנהלות התובעת מופטרים מערבותם.
עוד נטען כי התובעת אינה אוחזת כשורה בשטר.

כאמור, הנתבעת הגישה כתב תביעה שכנגד, בו טענה כי ביום 15.12.11 , הודיעה הגב' בן חיים, באופן מפתיע, כי על הנתבעת לקבל החזקה במושכר, ולהפעילו באופן מיידי, הודעה זו ניתנה, על אף שבאותו שלב במתחם החדש לא היו שוכרים אחרים, והיה עדיין שומם ובשלבי ביצוע עבודות ע"י התובעת .
נטען כי הגב' בן חיים הבטיחה שהמתחם החדש עומד להיפתח כולו בזמן הקרוב, משכך הנתבעת השלימה את הקמת הדוכן, תוך מס' ימים, והחלה להפעילו.

לטענתה, בחלוף הזמן התברר שכל המצגים וההתחייבויות בעניין היו כקליפת השום. המתחם החדש, היה כאתר בניה, לא נפתחה אף חנות או דוכן נוספים בשדרה, למעט שתי חנויות שלהן חזית גם למתחם הישן וחשיפה לעוברים בו, כמו כן נפתח דוכן תכשיטים, שבתוך זמן קצר ביטל את החוזה עם התובעת והפסיק את הפעילות.

נטען כי הקיר החוסם את המעבר לאולמות הקולנוע נותר במקומו ולא נפתח. ולמעשה המתחם החדש הפך להיות מסדרון נטוש וצדדי, שלא עובר בו איש. הנתבעת פנתה לגב' בן חיים בענין זה, וזו הבטיחה כי הדברים ישתנו ויטופלו כפי שהובטח , ושיתאזרו בסבלנות, אולם למעט עבודות מינוריות שבוצעו תוך הפרעה לנתבעת, לא השתנה דבר.
עוד נטען כי במקום פיתוח ושיפוץ, התובעת חסמה את מרבית המתחם החדש באמצעות קירות שנבנו שם. בנוסף התובעת אפשרה הצבת דוכנים זמניים, שהסתירו את דוכן הנתבעת וחסמו פיזית הגעת קהל לקוחות, התו בעת אפשרה הצבת דוכני מזון סמוך לדוכן הנתבעת , תוך הפצת ריח ורעש , ובמקום שדרת חנויות ודוכנים אקסקלוסיבית כפי שהובטח.
במצב זה, פנתה הנתבעת מס' פעמים לתובעת , וכדי להימנע מביטול החוזה, והפצירה בתובעת להתאים את תנאי השכירות, ובעיקר את דמי השכירות, ולאחר שבועות ארוכים נאותה התובעת להפחית את דמי השכירות.

עוד נטען כי בסמוך לאחר מכן , גילו נציגי הנתבעת, כי מי מטעם התובעת שרטט קו בעט כחול במקום בתשריט, בו סומן הפתח , שנועד להווצר עם הסרת הקיר , תוך שמבהירה כי החתימה על ה חוזה לא נעשתה במעמד שני הצדדים , ותחילה חתמה על החוזה הנתבעת , וא ח"כ נשלח לתובעת לחתימה.
נטען כי התובעת ידעה כי לא תעמוד בהתחייבותה בעניין הסרת הקיר החוסם, הסתירה זאת מהנתבעת, ושינתה באופן חד צדדי נספח שכבר נחתם ע"י הנתבעת .
עוד התברר כי לתובעת לא היו כלל רשיונות והיתרים כדין לפתיחת המתחם החדש.

נטען כי התובעת הפרה את חוזה השכירות, בכך שבניגוד למצגיה והתחייבויותיה לא פעלה לשיפוץ ושדרוג המתחם החדש, ולא פעלה לאכלסו, השקתו ופרסומו. לא הסירה את הקיר המפריד, ולו הנתבעת הייתה יודעת כי הקיר לא יוסר, לא הייתה מתקשרת בחוזה עם התובעת.
נטען כי התובעת ניהלה מו"מ בחוסר תו"ל ,וכבר בעת החתימה ידעה כי הקיר לא יוסר. שינתה באופן חד צדדי ובהיחבא את התשריט שצורף כנספח לחוזה השכירות, לאחר שכבר נחתם, מסרה את החזקה במושכר , מ בלי שהיו בידיה אישורים והיתרים, דרשה מהנתבעת לקבל את החזקה ומבלי שהושלמו העבודות במתחם החדש, טרם אוכלס בשוכרים נוספים, וטרם נפתח הקיר החוסם, והכל בניסיון לגרום לנתבעת להתחיל בתשלום דמי השכירות מוקדם ככל הניתן, ולהעשיר קופתה על חשבון הנתבעת, ובהעדר תיקון כל ההפרות שנמנו, הייתה לנתבעת הזכות לביטול החוזה.
נטען כי לא ניתן לתבוע ריבית פיגורים על פיצוי מוסכם, לא ניתן לתבוע גם פיצוי מוסכם וגם את יתר תשלומי דמי השכירות עד לתום התקופה.

נטען כי בשל מעללי התובעת נגרמו לנתבעת הפסדים כבדים. הנתבעת נקטה במאמצים רבים לשיווק מרכולתה, אך בהעדר נגישות קהל לקוחות, דבר לא הועיל. מדובר בהפסד מצטבר, לשנים 2011-2012 , בסך 199,193 ₪
עם סיום הפעילות, נותרה הנתבעת חייבת סך של 534,379 ₪ בגין התחייבויות שוטפות וסך 82,339 ₪ בגין הלוואות שנטלה לצורך הפעלת העסק.
נטען כי נותר מלאי בשווי 49,863 ₪ , אשר ברובו המכריע לא נעשה בו שימוש שכן מדובר בקולקציה שעבר זמנה ולא ניתן למכור אותה. וכן נותר רכוש קבוע שהותאם לדוכן הספציפי , ואינו ניתן לשימוש בשום מקום אחר .
סך הפסדיה של הנתבעת מסתכם בסך 599,377 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 31.12.12, בסיכומים נטען בהקשר זה לחישוב אריתמטי שגוי, שבעקבות תיקונו התביעה הנגדית הועמדה על סך 382,774 ₪.

בכתב הגנה שכנגד, טוענת התובעת כי בהתאם לסעיף 25.2 לחוזה השכירות, הנתבעת מאשרת את העובדה שחוזה השכירות , עליו חתומה בכל עמוד, מכיל ומבטא את כל התנאים המוסכמים בין הצדדים, והובהר כי כל השינויים שנעשו בנוסח הסופי לחוזה לעומת נסחים קודמים לא יהוו ראיה על אומד דעת הצדדים , כך שיש לדחות את כל טענות הנתבעת בדבר קיומם של תנאים מוסכמים נוספים.

נטען כי ערבותם של הנתבעים עונה להגדרה של סכום קצוב על פי מבחני הפסיקה, שכן בהיות סכום דמי השכירות והניהול ידוע, באופן שניתן לחשב את הסכום לו ערבים.
נטען כי יש לדחות הטענה כי מדובר במסדרון נטוש וצדדי, שכן דוכן הנתבעת היה ממוקם על המעבר הראשי במתחם הסינמה סיטי, ומול שער הכניסה הראשי , כך שכל באי המתחם נחשפו אליו מיד עם כניסתם.
טענות הנתבעת כי עבודות שבוצעו במקום השפיעו על הנתבעת וגרמו לה לנזקים, לרבות הצפה, יש לדחות ,נטענות בעלמא ומטרתן לכסות על נטישת המושכר באמצע תקופת השכירות. נטען שיש לדחות הטענה לחסימה ע"י הצבת דוכנים זמניים , ובשל העובדה שדוכן הנתבעת היה הדוכן הראשון אליו נחשפים עם הכניסה למתחם הסינמה סיטי.

נטען כי הנתבעת חתמה על תשריט בו הקיר החוסם קיים, חתמה עליו מרצונה ומנועה מלטעון טענות בדבר אי ידיעה. עוד נטען כי בפרוטוקול המסירה הנתבעת מעלה השגות בדבר מצבו של הדוכן וסביבתו אך נעדרת ממנו טענה בדבר אי הסרת אותו קיר, והדבר מלמד כי מדובר בטענה מאוחרת כדי להצדיק את נטישת המושכר. עוד נטען כי מדובר ב"קיר אש" שהוא למעשה תכתיב של רשות כיבוי אש, הסרתו או אי הסרתו , אינה נתונה לשיקול דעת התובעת, קיר זה גם תוחם את הכניסה לבתי הקולנוע , ונדרשת לכך הסכמת הבעלים של בתי הקולנוע.

התובעת טוענת כי בשלב המו"מ ובזמן מסירת החזקה, היה ל מתחם הסינמה סיטי רשיון עסק בתוקף, בנוסף חנות לממכר משקפיים, מסוג דוכן הנתבעת, אינו מחייב רשיון עסק עפ"י צו רישוי עסקים. בנוסף לא נטען כלפי הנתבעת כי מנהלת עסק ללא רשיון ולא נמנע ממנה להפעיל את הדוכן, עד שהחליטה לנטוש את המושכר.

נטען כי התובעת לא חייבה בריבית פיגורים, אלא רק בהצמדה למדד, כ פי שהוסכם בסעיף 24.2 לחוזה השכירות, וכי הפיצוי המוסכם הנתבע הוא בשל הפרת החוזה, ולא במקום דמי השכירות שלא שולמו.
הפסדי הנתבעת אינם באחריות התובעת, ונגרמו מניהול עסקי כושל.

נטען גם למניעות ביחס להעלאת טענות בעניין, ונוכח הוראות התוספת לחוזה השכירות מיום 9.10.12.

דיון והכרעה
הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית.
מטעם התובעת העיד מר פריאל אטיאס – מנכ"ל התובעת.
מטען הנתבעים העידו הגב' רחל דדון ומר כהן שגיא.
והוגשו סיכומים בכתב.

בית המשפט ערך ביקור במקום, ראה פרוטוקול מיום 22.3.17, ממנו עולה כי הכניסה הראשית מובילה למספר אזורים, מהכניסה ישר נמצאת השדרה המרכזית, בה קיימים חנויות מסעדות ודוכנים, מהכניסה שמאלה נמצאות קופות בתי הקולנוע. בהמשך לקופות ומסביב לקומה כולה - בתי הקולנוע, מימין לאזור הקופות המתחם נשוא התביעה.
והוגשו סיכומים בכתב.
ב"כ התובעת בסיכומיו טוען כי הוכח סכום החוב של הנתבעת, ושהנתבעים האחרים ערבים לו, על בסיס כרטסת הנה"ח שצורפה לתצהירו של מר פריאל, כן צורפו חישובי הצמדה וריבית. הנתבעים לא הציגו חישוב נגדי ולא כפרו בנכונות החישובים. מר פריאל נחקר על אותם תחשיבים ולא נסתרו. נטען כי התובעת הפחיתה מסכום החוב את התקופה בה אוכלס הדוכן ע"י שוכרים זמניים עד כניסתה של חב' "קרולינה למקה" באופן קבוע לדוכן, משכך התובעת פעלה כדין להקטנת הנזק.
נטען כי הנתבעים 2-3 לא כפרו בחתימתם על כתב הערבות ובחיובם על פיו, ולא הופיעו לדיונים שהתקיימו , וערבותם אינה שנויה במחלוקת.

טענות הנתבעת בקשר להבטחות והתחייבויות שניתנו מפי מנהלת השיווק של המתחם דומות לטענות שהועלו ע"י שוכרת דוכן נוסף, הגב' רחלי דדון שעזבה אף היא את הדוכן, אולם עשתה כן לאחר חודש ולא לאחר שנה. נטען כי בעניינה של הגב' דדון התקיימו הליכים משפטיים בבימ"ש השלום ובבימ"ש המחוזי כערכאת ערעור.
נטען כי מר כהן היה זה שיזם את הפניה לתובעת, ולא נעשה ניסיון מצד התובעת לשכנע אותו לשכור, ומשכך, לא היה צורך בהבטחות מפתות כדי שישכור , ואף ערך, טרם פנייתו, סקר במקום והכין תכנית עסקית עם צפי עתידי, שלא צורפה לתיק.
נטען כי החוזה נחתם מס' שבועות, לאחר שמר כהן קיבל אותו , וקרא גם את נספחיו, ולא חשב שצריך להכליל את ההבטחות שלטענתו קיבל בחוזה. נטען כי מר כהן ידע שהגב' לימור בן חיים אינה מוסמכת להתחייב בשם התובעת, שמעבירה את התנאים לאישור ההנהלה , ושלא נכחה במעמד החתימה על החוזה. נטען כי סעיף 25.2 לחוזה קובע במפורש כי החוזה מכיל את כל התנאים המוסכמים, בין הצדדים, הוראה שבאה למנוע אי הבנות ולהסיר ספקות בקשר להתחייבויות הצדדים. וכן ניהלה את המו"מ בתום לב.
נטען כי הנתבעת לא העלתה את טענותיה בעת עריכת פרוטוקול המסירה ומנועה כעת מהעלאתן ,והן בשל הויתור המפורש, שהנתבעת ויתרה בחתימתה על התוספת להסכם השכירות.
ב"כ הנתבעים בסיכומיו טוען כי התובעת שיווקה את המתחם החדש, כמתחם יוקרתי ונוצץ והבטיחה לבצע בו שיפוץ מקיף ולשווקו, עוד התחייבה לבצע שינוי מבני, ולפתוח מעבר בקיר אל בתי הקולנוע, כדי שתתאפשר תנועת קונים שוטפת על פני הדוכנים ובתי העסק במתחם החדש. על יסוד כל אלה התקשרה הנתבעת 1 לשכירת דוכן במתחם החדש , החוזה נוסח והוכן ע"י התובעת. נטען כי התובעת הפרה את התחייבויותיה, והביקור שנערך במקום, ובמיוחד מה שנחשף שהסתירה התובעת מאחורי קירות הגבס, העיד היטב על מה שהתרחש במקום בזמן אמת.

נטען כי המתחם נכשל כישלון חרוץ, כל בתי העסק נטשו בזה אחר זה, התובעת אינה מכחישה כי ניתנו מצגים והבטחות , אך אינה מכירה בהם כהתחייבות .
נטען כי מטעם התובעת העיד רק המנכ"ל , וארבעה עדים נוספים, אשר הכירו היטב את הנתבעת , והיתה להם נגיעה לארועים הנטענים , לא הובאו לעדות ,כמו הגב' לימור בן חיים- מנהלת הקניון בתקופה הרלוונטית, ומי שניהלה את המו"מ עם הנתבעת 1. מר אמיר כהן- סמנכ"ל השיווק , שהיה צד להתכתבויות עם הנתבעת, מר יוני ישראלי – מנהל הנכסים של התובעת- שנתן הבטחות, ומר איתי בירן שהחליף את הגב' בן חיים , הימנעות מהבאתם לעדות פועלת לחובת התובעת.
בנוסף, מטעם הנתבעת העידו מר שגיא כהן , והגב' רחל דדון – מי ששכרה דוכן בתקופה הרלוונטית , שניהלה תביעה כנגד התובעת בטענות דומות. שניהם העידו על ההבטחות בשלב המו"מ, ושדבר לא קוים. ו שגם כיום המתחם עומד נטוש.
נטען כי מר שגיא כהן התריע על הפסדים כבדים בפני התובעת, במכתבו לגב' לימור בן חיים כבר ב 6/12 וכן לאמיר כהן ב7/12 . גם השוכרת "קרולינקה למקה" שבאה לאחר הנתבעת ,נטשה את המושכר , ועברה לתוך הקניון עצמו.
תמלילי השיחות עם הגב' בן חיים, מלמדים על הרוח הברורה של הדברים, תומכ ים בגרסת הנתבעת, ומלמדים על חוסר תו"ל בניהול המו"מ.

נטען כי ההבטחה לתנועת לקוחות במתחם החדש , נוגעת להבטחה שאין חולק שלא התקיימה , שהקיר לא הוסר, והמתחם הפך למסדרון סגור ללא מוצא. התובעת לא העלתה גרסה נגדית, והטענה כי הסרת הקיר דרשה את הסכמת מכבי אש והסכמת בעלי הקולנוע, אינן אלא הרחבת חזית. התשריט שבו סומן פתח בקיר המפריד, עליו חתמה הנתבעת יחד עם החוזה, היכן שאמור היה להיות מוסר, אינו אותו תשריט מטעם התובעת עליו חתמה ה נתבעת, שמאן דהוא הוסיף סימון בעט שסוגר את הפתח. הן מר אטיאס ו הן מר כהן העידו ששני הצדדים חתמו בנפרד, תחילה השוכר ואחרי כן התובעת, ו שאינם חותמים באותו מעמד.

לאחר עיון בחומר שבתיק , הדיון , ביקור במקום, וסיכומי הפרקליטים אני מחליט כדלקמן:

בתיק 5026-06-12, שלום ת"א, רחל דדון נ' נצבא החזקות 1995 בע"מ (להלן: "תיק דדון"), ובקשר לדוכן סמוך לדוכן הנתבעת כאן, נקבע על ידי השופטת יסכה רוטנברג לעניין המסגרת המשפטית:

"הכלל הבסיסי הוא כי " כאשר נערך חוזה בכתב הנחזה כשלם וכולל את כל תניות ההסכם, הרי לפחות לכאורה אין להשלימו ולהוסיף לו מצגים או אמרות שהצדדים השאירו מחוץ למסמך" (פרידמן וכהן, חוזים, כרך ב סעיף 15.91). עם זאת, מדובר בהנחה לכאורית, והיא כפופה לכוונת הצדדים ( פרידמן וכהן, שם, כרך ג', עמ' 2).
"השאלה מתי מצג נהיה לתניה חוזית היא שאלה מורכבת, הקשורה בין היתר גם לפרשנות החוזה על-פי כוונת הצדדים או על-פי מבחנים אובייקטיביים .... ואמנם, התמונה העולה מן הספרות ומן הפסיקה משקפת את מורכבות הסוגיה, כשריבוי המבחנים מצביע על גישה פרגמטית בעלת מגמות סותרות" (כב' השופט אנגלרד בע"א 8737/00 שלפרד חברה לפיתוח ובניין בע"מ נ. ז'אק [פורסם בנבו] (להלן: "שלפרד"); וכן ע"א 5888/08 אלרומלי נ. החברה הכלכלית לפיתוח רהט בע"מ [פורסם בנבו] והאסמכתאות שם).
שיקולים נוספים המתייחסים למצגים בכלל ניתן למצוא בספרם הנ"ל של פרידמן וכהן, בהם ניתן למנות את חשיבות המצג, כאשר ככל שהמצג מתייחס לנושא חשוב יותר תגבר הנטייה לראותו כתנאי בחוזה; את השאלה אם היתה לעושה המצג מומחיות או ידיעה מיוחדים בנושא, כאשר במידה וכך הדבר תהא נטייה לראות במצג כהתחייבות חוזית; או השאלה אם מתוך המצג עצמו נראה שמדובר בעמדה, דעה, דברים כללים וכיו"ב, שאזי הנטייה תהא שלא לראות בדברים שהוצגו כתניה חוזית מחייבת ( פרידמן וכהן, חוזים, כרך ב' עמ' 880; וראה לדוגמא ת.א. 5768-08-07 מירון נ'LAKE MARION GOLF ESTATES LTD [פורסם בנבו]).
שיקול נוסף ומרכזי הוא, כמובן, החוזה עצמו. בענייננו נקבע בחוזה כך: "חוזה זה מכיל, מגלם, ממזג ומבטא את כל התנאים המוסכמים בין הצדדים. מובהר כי כל שינויים שנעשו בנוסח הסופי להסכם, לעומת נוסחים קודמים להסכם, לא יהוו ראיה על אומד דעת הצדדים" (סעיף 25.3 לחוזה)."
בתיק דדון, נדונה והוכרעה תביעה ותביעה שכנגד של שוכרת דוכן אחר הסמוך לדוכן הנתבעת כאן, ובמתחם המדובר, אותו דוכן נפתח ביום 22.12.11 ופונה ע"י השוכרת, ובגין טענות הדומות לטענות הנ תבעת כאן ביום 15.2.12, בסמוך לתחילת השכירות.

באותו תיק העידה מטעם התובעת כאן, הנתבעת שם – הגב' לימור בן חיים, שאין חולק בין הצדדים שבאותה עת עבדה אצל התובעת ושיווקה את הדוכנים המדוברים. יצויין שעדה זו, לא העידה בפניי והדבר כמובן פועל לחובת התובעת בהקשר זה. התובעת שם, הגב' דדון, העידה בתיק שבפניי מטעם הנתבעת.

כבוד השופטת רוטנברג בתיק דדון הנ"ל, קבעה כי אין לראות בהבטחות ובמצגים החוץ-חוזיים, הנטענים, חלק מחוזה השכירות עצמו, ותוך אבחנה בין מצגים בעניין שיפוץ המתחם, אופיו ופרסומו, שהינן בגדר הבטחות כלליות כלשונה, ומנגד מצג ספציפי המתייחס להסרת הקיר.

נקבע בהקשר זה שבשני העניינים אין מדובר בהבטחות המהוות חלק מן ההסדר החוזי, ואולם ביחס להסרת הקיר נקבע שמדובר במצג טרום-חוזי מחייב שלא בוצע, ושלא גולה כראוי לשוכרת, ומצדיק מכוח סעיף 12(ב) לחוק החוזים את פיצוי התובעת/השוכרת שם , בהקשר של ההוצאות שנגרמו לה עקב כריתת החוזה וקיומו. התביעה לפיצוי בגין אובדן רווחים נדחתה שם, באשר ב רגיל פיצוי הנפסק לפי סעיף 12 לחוק, הינו פיצוי הסתמכות או פיצוי שלילי.

בסופו של יום נפסקו בתיק דדון לתובעת/ לשוכרת שם, פיצויים בסך 131,703 ₪, ואילו התביעה הנגדית בגין נטישת המושכר, אי תשלום דמי שכירות, ופיצוי מוסכם בסך 259,022 ₪ נדחתה ונוכח הקביעות שצוינו לעיל.

בתיק דדון נקבע גם שהתשריט שצורף להסכם השכירות, עניין שבמחלוקת מרכזית גם בפניי, לא נועד להוות תיאור מדויק של המתחם, אלא רק לציין את מיקום, שטח ומספר הדוכן המושכר (אותו תשריט צורף גם בענייננו), נקבע גם כי יש לדחות את טענת נצבא שאי פירוק הקיר כמובטח, אינו רלוונטי, בהיות דוכן התובעת דדון חשוף לכניסה הראשית, עני ין שאין לפסוק בו על פי התשריט, ושהוא עניין שבמומחיות.

בקשר לתיק דדון הוגשו ערעור ים לכבוד בית המשפט המחוזי בת"א, ע"י שני הצדדים,
ע"א 16356-09-15, וע"א 49747-10-15, שם נקבע על ידי כב' הרכב שנלר, ורדי ורביד, כדלקמן:

"ב"כ המערערת:
התשובה שלנו לאשר הוצע על ידי בית המשפט היא חיובית, דהיינו הקביעות העקרוניות אשר יינתן להם תוקף של פסק דין במסגרת הערעור יכילו את ההיבטים הבאים:
קביעת בית משפט קמא שאותן הבטחות נטענות לרבות הקשור לנושא הקיר אינן חלק מהחוזה ויש תוקף לטענת הפטור שהחוזה ממצה ולכן לא ניתן לראות בכך הפרת חוזה וכי גם אם יש הפרה של סעיף 12 (נושא תום לב) הפתרון הוא בהתאמת דמי השכירות לפי חוק השכירות והשאלה אולם אין הדבר מצדיק ביטול החוזה מעילה זו.
עם זאת, למרות ההשגות שיש לנו בנושא הפיצוי לא נעמוד על ההיבטים הכספיים – כל זאת בהמלצת בית המשפט. נבקש ליתן תוקף של פסק דין לאמור וכשכל צד יישא בהוצאותיו במסגרת הערעור.

ב"כ המשיבים:
גם עלינו זה מקובל.

<#3#>
פסק דין

1. יפה עשו הצדדים שקיבלו את המלצת בית משפט לפתרון הסכסוך בדרך האמורה, וכשניתן תוקף של פסק דין לאמור בדברי באי כוח הצדדים דלעיל.

2. מובהר ומודגש כי במקרה דנן ולאור אשר נטען מצאנו לנכון להמליץ את אשר ציין בא כוח המערערת וזאת לרבות מהפן המשפטי.

3. כאמור, כל צד יישא בהוצאותיו.

4. המזכירות תחזיר לכל אחד מהצדדים את העירבון שהפקיד באמצעות בא כוחו.

<#4#>
ניתן והודע היום ט' אלול תשע"ו, 12/09/2016 במעמד הנוכחים."

עולה מן הפסיקה האמורה שבגין הפרת חובת תום הלב לפי סעיף 12 לחוק בתיק דדון ובקשר לדוכן סמוך לענייננו , נותרו קביעות הערכאה הדיונית בעינן, יחד עם זאת נקבע כי אין מדובר בהפרה המצדיקה ביטול חוזה, והפתרון לעניין, הוא בהתאמת דמי השכירות לפי חוק השכירות והשאלה.

בתיק כאן התובעת מבקשת להסתמך על קביעות שהיו בתיק דדון הנ"ל, ולעניין העדר מצג מחייב כללי, שהופך לתניה חוזית מחייבת ולהבחין בין הקביעה לחובתה שם, בקשר לניהול מו"מ שלא בתום לב בקשר לקיר, ולבין המצג ב עניין זה כאן.

הנתבע בענייננו סבור כי הפסיקה בתיק דדון יפה לאותו מקרה, שהסכמה שהייתה בערעור , נקנתה בכסף מלא, שכן הפיצוי שקיבלה השוכרת שם לא שונה או הוחזר. לגופו הוא מציין שקביעת כב' בית המשפט המחוזי שבנסיבות שם נדרשת התאמת דמי שכירות לפי חוק השכירות, תואמת בדיוק לבקשת הנתבעת כאן לאורך כל הדרך, אלא שהתובעת כאן, לא פעלה לתיקון נדרש, וניתנה הנחה זמנית מינימלית, שלא היה בה לתקן ההפרה. התובעת סבורה שנוכח התוספת להסכם שנחתם בין הצדדים, ולעניין הנחה ושוללת טענות נוספות בעניין, חלה מניעות בעניין מצד הנתבעת.

לטעמי ולאחר עיון בכלל החומר והראיות, ובקשר לדוכן המשקפיים נשוא הדיון כאן, וכן חנויות ה"ה בינשטוק וסמארט, בתיק נוסף 54038-1-14, יש להחיל חלק מהקביעות שבתיק דדון. ככלל מדובר בדוכנים שכ נים במתחם, מספר 1 ו-3 בתשריט, וכאשר בפועל ובאופן זמני לגב' דדון נמסר דוכן מס' 2 שצמוד ממש לדוכן הנתבעת כאן . ו/או סמוכים, חנויות בינשטוק וסמארט.

מדובר באותו מתחם באזור שסמוך לקופות בתי הקולנוע, ועל כך אין חולק. מדובר בציר זמן, אזור בקניון, ונפשות פועלות זהות, ולהוציא השוכר הספ ציפי והעסק השונה בכל מושכר. בתביעה שבפניי נחתם כאמור הסכם לתקופה של 24 חודש ב-1.11.11 ונמסרה חזקה ב-15.12.11. כאמור וכפי שנקבע בתיק דדון, אף אני סבור ולפי החומר שבפניי, שהמצגים הכללי ים הנטענים בקשר למתחם החדש ובקשר למונחי "אווירה", כגון "שוקק חיים", "נוצץ", "אקסקלוסיבי", "השקה חגיגית" וכיו"ב, אינם חלק מן החוזה המחייב, ואף אין לקבוע שאי קיומם, גם אם נאמרו באופן זה או דומה, מהווה ניהול מו"מ שלא בתום לב, שכן מדובר במונחי "אווירה" שיכול ומקובל להשתמש בהם במהלך מו"מ שיווקי לעניין זה ראה: תא (חי') 281/95 הראל ו-18 אחרים נ' אחים רויכמן (שומרון) בע"מ, כב' השופט ד.ביין:

"אשר לטענה בדבר הפרת הבטחת הנתבעת ו/או מי מנציגיה, כי הדירות תיבננה בסטנדרט ובאיכות בניה גבוהים, כי השכונה תצטיין באיכות חיים ותמוקם באזור ירוק מוקף פרדסים - סבורני כי אין לראות בכך מצג שווא שכן דברים אלו נאמרו כדרכם של סוחרים המשבחים את מרכולתם ומגזימים בשבחהPuffing) בלעז). לא כל אי התאמה בין ההצהרה לבין המציאות מהווה הצגה במובן שעליו מדובר כאן ומילות הגזמה כגון: "איכות חיים" "איכות בניה" "אזור ירוק" וכיו"ב הינם דברים כלליים השגורים בפיהם של סוכנים, שאיש לא לוקחם ברצינות ושאין בהם עבירה - "אלה להטוטים נהוגים מאז שהבריות נושאות ונותנות" ( צלטנר, חוזים כרך א' עמוד 499).
בע"פ 515/71 אברהם קאופמן ואח' נ' מ"י פד"י כו (2) 429, 434 קובע השופט י' כהן כי:
"הלכה פסוקה היא, הן לפי הדין הפלילי והן לפי דיני חוזים, שהודעה המגזימה בשבח הסחורה איננה בהכרח מרמה, כי כך דרכם של נושאים ונותנים, שהם מהללים את סחורותיהם, והצד שכנגד אינו מושפע בדרך כלל על ידי דברי שבח אלה".

וכן ראה: תא (חי') שלמה ודפנה גיגי נ' פנורמה הצפון - חברה לבניה בע"מ, כב' השופטת ש. שטמר:

בתא (חי') 948-98 שלמה ודפנה גיגי נ' פנורמה הצפון – חברה לבניה בע"מ, (פורסם בנבו), בסעיף 30 קובעת כב' השופטת ש. שטמר כי:
"הבניין מתואר בפרוספקט בביטויים כמו "איכות של חיים בפרוייקט יוקרתי", "בניין לובי מפואר", "איכות בניה וגימור מעולים" ועוד. מקובלת עלי טענת הנתבעת, כי המושגים עמומים וניתנים לפירושים שונים. הפרוספקט אינו מתאר את החומרים והציוד מהם ייבנה הבניין. המפרט הטכני שצורף לחוזה הוא שמתאר אותם לפרטי פרטים, כפי שכבר הובהר לעיל. בעוד שהפרוספקט הוא כלי שיווקי למכירת הדירות, המתאר בקווים כלליים את המבנה והדירות, המפרט הוא חלק מהחוזה עליו חתומים הרוכשים, ועל הנתבעת לעמוד בסטנדרט המובטח במפרט. להבדיל מפרשת צמיתות (ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פ"ד נ(1) 826), שם הפרוספקט סיפק את המידע היחיד על שטח הדירות. בנדוננו, המפרט, המאוחר לפרוספקט נתן תיאור מדויק של החומרים והמתקנים, ולכן אין לבדוק אם הנתבעת עמדה בסטנדרט שהציב הפרוספקט".

יחד עם זאת, אני סבור שהמצג לגבי הקמת מתחם חדש בשטח, שהיה בעבר מסעדת המייז, ושצפויה בו זרימת ותנועת קהל מכיוון ואל קופות הקולנוע, ובנוסף לתנועה שבשדרה הראשית משער הכניסה הצפוני, ובהקשר של עצם הקמת מתחם חדש, הינו מצג שהגם שאין לו תוקף של תניה חוזית, עדיין מהווה מצג והתחייבות שניתנה במסגרת המו"מ להשכרת הדוכנים, התחייבות שהופרה בשל התובעת וגם בגינה זכאים שוכרי הדוכנים /חנויות להתאמת דמי השכירות , וכפי שנקבע בערעור בעניין דדון ובנסיבות כאן, התאמה כלפי מטה, שעה שהוכח לטעמי, שבסופו של יום המתחם החדש לא הוקם כמובטח, וכפי שהשוכרים כולם יכלו להבין מדברי נציגה בכירה של התובעת, היא הגב' לימור בן חיים, ובהקשר זה אין מדובר בטענות "אווירה" אלא בעניין בסיסי יותר ושקשור לא רק לדוכנים עצמם אלא לסביבתם ונגישותם, מהעדויות בתיק זה , ובתיק תביעת בינשטוק וסמארט כנגד התובעת כאן, שאף הוא נשמע בפניי, לרבות בהקשר זה, וניתן בו פסק דין במקביל, ובעיקר לנוכח המצגים שהציגה בעניין הגב' לימור בן חיים, מנהלת השיווק מטעם הנתבעת באותה עת, ושכאמור הנתבעת לא זימנה לעדות, והגם שבתיק דדון כן העידה בהקשרים אלו מטעם התובעת. יצויין שגם נוגעים בדבר אחרים , במו עדים הרלוונטיים מטעם התובעת, לא מסרו עדות בעניין, וכפי טענת השוכרים כולם, והדבר פועל לחובת התובעת כאן.

לטעמי, עולה בבירור מטענות השוכרים שלא נסתרו בעניין , וכן מתמליל שי חות עם הגב' בן חיים שצורפו לתיקים, שהמצג הנטען בקשר לעצם הקמת המתחם , אכן התקיים , ולא כתכנית על תנאי או עניין שיווקי גרידא, של שאיפה מסחרית בלתי מחייבת.

כאמור המונחים "שוקק חיים" או "נוצץ" הינם מושגי אווירה שאינם מחייבים, בהעדר התחייבות מפורשת בחוזה, ושאר הוראות ההסכם. ואולם לגבי עצם המצג , לפיו יוקם מתחם חדש, באזור מסעדת המייז לשעבר, שוכנעתי מתיק זה, ומתיק בינשטוק וסמארט, שאכן הוצג לשוכרים מצ ג לפיו עומד לקום במקום מתחם חדש, ומסיבות עלומות, שאינן קשורות לשוכרים , המתחם בסופו של דבר לא קם, ואף נבנה קיר גבס במסדרון , בסמוך לקצה חנות בינשטוק, וחרף מצג, שאותו מסדרון ישמש ציר תנועה לבאי הקניון לחנויות/עסקים נוספים שבהמשך. בתיק בינשטוק וסמארט העניין מתחזק, ולנוכח העובדה שהכניסה וחזית החנויות היו לכיוון המסדרון הפנימי, ולא לכיוון שדרת הולכי הרגל הקיימת בקניון מלכתחילה.

לנתבעת כאן ולתובעים בתיק בינשטוק וסמארט, היה יסוד סביר להאמין, על סמך מצגי הגברת לימור בן חיים בשם התובעת, כי עומד לקום במקום מתחם חדש. לא ניתן לומר שקמה התחייבות לגבי הצלחתו המובטחת, כמה יהי ה "נוצץ" או "אקסקלוסיבי" או "שוקק חיים", אולם עדיין מצג, ו התחייבות בסיסית, בשלב המו"מ, לפיו צפוי לקום במקום מתחם חדש, שהחנויות המדוברות חלק ממנו, היה, והדבר מצדיק התאמת דמי השכירות, גם אם לא נרשם בהסכם , וגם חרף התניה שההסכם ממצה את כל ההסכמות. למעשה, חוזי השכירות עוסק ים בעיקר ם בדוכן עצמו, בלתי סביר בעיניי ששוכר, יתחייב לשלם שכירות בגובה עשרות אלפי ₪ לחודש , בגין שטח מצומצם, של דוכן או חנות קטנה, וכאשר העניין תלוש מסביבת הדוכן והנגישות אלי הם, בקניון בכלל , ובמתחם החדש בפרט, רכיב עצם הקמת המתחם, נגישות, ומסלול תנועת קהל, הוא עניין בסיסי בהקשר זה.

אני מקבל את טענת הנתבעת, בינשטוק וסמארט, שמסיבות הקשורות בתובעת , הוצאתה לפועל של התוכנית להקמת המתחם לא באה למימוש. אין מדובר בשאלה של הצלחה או לא, עניין שאינו בשליטת התובעת, אלא בעניין שהוא בסיסי יותר, שנוגע ל עצם הקמת המתחם, כפי שהוצג לנתבעת, בינשטוק וסמארט, ובהקשר קיר שיוסר, קיום דוכנים נוספים, עם ציר תנועה נגיש, ושאינו השדרה הראשית בלבד, או מסדרון חסום.

העובדה שהתובעת אינה מתחייבת להצלחת המקום או להיותו נוצץ ושוקק חיים אינה פוטרת אותה מן החובה על פי מצגיה שהוכחו, וגם אם לא באו לידי ביטוי בהסכם, ולגבי עצם קיום המתחם.

בצד האמור, לא ראיתי כאמור לקבוע כי מדובר בהתחייבות מצד נצבא, שהפכה לתניה חוזית מחייבת, מדובר במצג במהלך המו"מ שהופר, וללא הסבר מצד התובעת, ושיש בו לזכות כל אחד מן השוכרים, בהתאמת דמי השכירות ששילם, כל שוכר לפי נסיבותיו הפרטניות , לרבות פרוטוקול מסירה, תוספות או שינויים בהסכם הבסיסי, מיקומו המדויק, אורך תקופת ההחזקה, אופציה ככל שמומשה, אפשרויות יציאה אחרות מן ההסכם , ונסיבות העזיבה למועדה, וכאשר אין באמור למצות.

מדובר במצג שהשוכרים כאנשי עסקים מנוסים, היו אמורים לדרוש פירוט נוסף שלו וקביעת תניה ברורה בהקשרו בחוזה עצמו, ומשלא עשו כן, אין מקום לפסיקת פיצויי קיום. אני מקבל עמדת הנתבעת, וכפי שנקבע גם בתיק דדון, שהתשריט שצורף לכל אחד מן ההסכמים, לא יכול להוות יחד עם שאר תניות ההסכם, תניה חוזית מחייבת לעניין הקמת מתחם חדש, מפואר, שוקק חיים ונוצץ, העניין אינו מפורט דיו שם. יחד עם זאת, יש בתשריט, לחזק טענת השוכרים לגבי מצג שעל בסיסו, בין השאר, התקשרו בהסכמים עם הנתבעת ובקשר למתחם דוכנים וחנויות שלם, ולא רק בהקשר לחנות או דוכן בודד.

העובדה שהדוכן הנתבע כאן, בצורה רבה יותר, וחנויות בינשטוק וסמארט, גבלו כולם בשדרה המרכזית והקיימת של הקניון, יש בה לטעמי להקהות במידה מסויימת, את שיעור התאמת דמי השכירות לכיוון מטה, ואולם אין בה לאיין הפחתה.

כאמור, לפי פסיקת כב' בית המשפט המחוזי בערעור, וכן לגופו בעניין כאן, וכן בתביעת בינשטוק וסמארט , קבעתי שיש להתאים את דמי השכירות לפי חוק השכירות והשאילה. סיכומי הצדדים בהקשר זה - דרך החישוב הכספי בתיקים הנדונים לביצוע ההתאמה הנדרשת, נעדרים התייחסות מפורטת, ולכלל המשתנים והסעדים המבוקשים , ובקשר לכל אחד מן הדוכנים/חנויות נשוא התיקים שבפניי, משכך ומשנקבע בעניין רק כעת, אני מחליט , ועל מנת לאפשר מיצוי טענות בקשר ליישום כספי של ההתאמה שנקבעה, ומבלי שהדבר יפגע בקביעות לעיל ו/או יהווה פתח לטענות מחודשות בהקשרן, להורות על הגשת סיכומים משלימים של הצדדים, ולעניין היישום הכספי של הנקבע כאן , ולפי החומר הקיים בכל תיק, אורך הסיכומים המשלימים בכל תיק ובהקשר האמור יהיה עד 6 עמודים לכל צד.

התובעת בתיק זה תגיש השלמה בתוך 45 יום מקבלתה פסק דין חלקי זה והנתבעים בתוך 45 יום מקבלתם השלמת התובעת.

התובעים בתיק 54038-11-14 בינשטוק וסמארט יגישו השלמה בעניין בתוך 45 יום מקבלתם פסק דין חלקי זה, והנתבעת בתוך 45 יום מקבלת אותה השלמה.

התיקים נקבעים ליום 19.1.20 בשעה 13:00 לדיון במעמד הצדדים, ובזמינות/נוכחות של נציג מוסמך, לצורך מיצוי ניסיון הסדר בהקשר זה , ולאחר עיון בהשלמה שנקבעה.

בקשר להוצאות ההליך , לרבות פסק דין חלקי זה, ייקבע עובר לפסיקה סופית.

5129המזכירות תשלח עותק לב"כ הצדדים, תוציא זימון מתאים ותקשור תיק זה עם תיק 54038-11-14.

ניתן היום, כ"ז אלול תשע"ט, 27 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.