הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 47031-12-14

לפני כבוד השופטת הדס פלד

התובעים:

1.שרון שמעון
2.יונה שרון
ע"י ב"כ עו"ד גיא סגלוביץ ועו"ד תמר כהן

נגד

הנתבעים:

1.אבן עזרא 3 רמת גן בע"מ
2.נצח ויקטור ארביב
ע"י ב"כ עו"ד ניר מנחם

3.בסיס הנדסה בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד מירב לוי

פסק דין

זוהי תביעה כספית ע"ס 250,000 ₪ (לצרכי אגרה) בגין טענות להפרת הסכם/איחור במסירה וליקויי בנייה ותביעה שכנגד ע"ס 492,000 ₪ בגין הפרת חוזה ועשיית עושר ולא במשפט.

רקע ותמצית טענות הצדדים

1. התובעים הינם בעלי הזכויות בבית משותף ברח' אבן עזרא 3 ברמת גן (להלן: "הבניין").

2. בין התובעים לבין הנתבעת 1 (התובעת בכתב התביעה שכנגד), נחתם בחודש יוני 2009 הסכם לביצוע עבודות בניה לפי הוראות תמ"א 38 ובכלל זה עבודות חיזוק מפני רעידת אדמה, שיפוץ וביצוע תוספת בנייה של חדר ממ"ד, התקנת מעליות, התקנת מקומות חניה ובניית מחסנים (להלן: "ההסכם" ו"הפרויקט" בהתאמה). הנתבע 2 הינו בעל השליטה בנתבעת 1 ומי שעל פי הנטען ניהל את המשא ומתן עם התובעים. הנתבעת 3 הינה הקבלן המבצע של הפרויקט.

3. התביעה העיקרית הוגשה בגין טענות התובעים לליקויי בנייה בהיקף נטען של 77,166 ₪; לפיצוי בגין איחור במסירה בסך 128,550 ₪; לפיצוי מוסכם בסך 240,000 ₪ ולפיצוי בגין נזק לא ממוני בסך 50,000 ₪.
התביעה שכנגד הוגשה ע"י הנתבעת 1, בגין השבת תמורה ייחודית שניתנה לנתבעים שכנגד; השבת תמורה בגין חדר נוסף בשטח של 7 מ"ר שניתנה לאחר שעפ"י הנטען הפעילו הנתבעים שכנגד אמצעי לחץ פסולים; נזקים שנגרמו לנתבעת 1 עקב סירוב הנתבעים שכנגד להמציא יפויי כח בלתי חוזרים תוך הפרת ההסכם; השבת תמורות שניתנו לנתבעים שכנגד ביתר מעבר למוסכם בהסכם בשוגג על מנת שהנתבעים שכנגד לא יתעשרו שלא כדין על חשבון התובעת שכנגד.

4. התובעים טוענים כי התגוררו באתר בנייה במשך חודשים וכי הנתבעת אשר התחייבה לסיים את כל העבודות בבניין, לרבות כל מתקני הבית המשותף עד ולא יאוחר מ-12 חודשים מיום קבלת היתר בניה (עד ליום 13.11.12), לא סיימה את העבודות, אף לא במועד הגשת כתב התביעה. התובעים מוסיפים וטוענים כי העבודה שבוצעה אינה ראויה ואינה עומדת בדרישות ההסכם.

5. התובעים טוענים כי ביום 5.6.13 קיבלו את החזקה בתוספת הבנייה בדירה. מסירת החזקה בוצעה חרף העובדה שליקויים רבים טרם תוקנו. אי לכך לא ניתן לראות בעצם קבלת החזקה משום מסירה כדין. התובעים פנו לנתבעים מספר פעמים לתיקון כלל הליקויים אולם הנתבעים ביצעו תיקון חלקי בלבד והתנערו מאחריותם לתיקון מלוא הליקויים.

6. התובעים ביקשו לממש את זכותם לרכישת מחסן שהוצמד לדירתם, בהתאם לאמור בסעיף 23(א)(ג) להסכם. הנתבעים הערימו קשיים על התובעים בקשר עם מסירת המחסן ועיכבו את הדבר במשך חודשים. רק לאחר עיכובים רבים עלה בידי התובעים לקבל את מחסן הדירה ביום 6.7.14 ואת החניה מספר ימים לאחר מכן.

7. עבודות הבניה טרם הסתיימו גם במועד הגשת התביעה ויש לראות בנתבעים כמי שלא מסרו את הרכוש המשותף במועד ולפצות את התובעים בגין האיחור במסירה. בשל מעשי ומחדלי הנתבעים זכאים התובעים לפיצוי משמעותי, לרבות פיצוי מוסכם בסך 150 ₪ בגין כל יום איחור. עד למועד הגשת התביעה חוב הנתבעים לתובעים בגין האיחור במסירה הן של תוספת הבניה בדירתם והן של כלל העבודות בבניין עומד על 128,550 ₪.

8. התובעים זכאים לפיצוי מוסכם הקבוע בהסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם בשיעור של 240,000 ₪ ואילו מנגד הציעו הנתבעים פיצוי זעום בשווי של 8,330 ₪ בלבד. חלק מבעלי הזכויות בבניין נכנעו ללחץ שהופעל עליהם ע"י המוכרים וחתמו על כתב ויתור כנגד פיצוי זעום. התובעים ממהנים להיכנע להתנהלותם הפוגענית של הנתבעים.

9. הנתבעים 1 ו-2 טוענים מנגד, כי התביעה מגלמת ניסיון נוסף של התובעים לסחוט כספים מהנתבעים, בהמשך להתנהלותם הסחטנית לאורך הפרויקט. התובעים אשר היו בעלי דירה בבניין ישן ומוזנח ברמת גן, זכו -אודות לעבודות הנתבעת 1 במסגרת פרויקט תמ"א 38- לשיפור וש דרוג דירתם , כך שבניין מיושן ומוזנח שערך הדירות בו עמד על כ-700,000 עד 800,000 ₪ בלבד, הפך בסופו של יום לבניין מפואר וחדיש , עמיד בתקני רעידת אדמה , מהמחמירים שיש וכל אחד מבעלי הדירות, ובכללם התובעים, זכה לתוספת ממ"ד, ללובי מפואר, לחניה, למחסן ולמעלית. בהתאם, עלה ערך הדירות בבניין ב יותר מ-100%.

10. לטענת הנתבעים, תאוות הסחטנות של התובעים לא ידעה שובע והם בחרו לתקוע במכוון מקלות בגלגלי הפרויקט ובשל הפעלת אמצעי לחץ וסחטנות זכו לקבל הטבות ייחודיות המסתכמות במאות אלפי ₪.

11. ביצוע הפרויקט התמשך, בשל עיכובים וסחבת מצד הדיירים ובכללם עיכוב ב מתן אישור להסכם הקבלן וביצוע עבודות הרחבת פיר המעלית ובעיקר בשל העובדה לפיה, לאחר שנמצא פתרון לצורך שעלה במהלך הפרויקט לחיזוק עמודי החניות- פתרון לו התנגד התובע נחרצות- אולצה הנתבעת 1 לשנות את ההיתר הקיים.
הצורך בהגשת היתר שינויים אשר נכפה על הנתבעת 1, לצורך הפתרון של 10 מכפילי חניה, גרם לה להוצאה נוספת של למעלה ממיליון ₪ וכן לעיכוב ב סיום הפרויקט עד לקבלת היתר השינויים. כעת, בעזות מצח, מבקשים התובעים לסחוט מהנתבעת 1 כספים נוספים ולגלגל לפתחה עיכובים שאינה באחריותה.

12. רוב רובם של בעלי הדירות חתמו עם הנתבעת 1 על הסכם ויתור תביעות בו הוסכם כי יקבלו בגין טענותיהם לעיכוב בסיום הפרויקט, מחסן בשווי של כ-8,500 ₪. מדובר בסכום הנמוך בעשרות מונים מהסכום אותו דורשים התובעים, דבר המעיד כאלף עדים על חוסר תום לבם.

13. בתביעה שכנגד טוענת הנתבעת 1 כי הנתבעים שכנגד קיבלו תמורות ביתר ובכלל זה התקנת דוד שמש חדש והתקנת תריסים חשמליים בשווי של 23,000 ₪; נטען כי התובעת שכנגד נאלצה בלית ברירה לחתום עם הנתבעים שכנגד אשר התנהלותם איימה להביא לטרפוד הפרויקט, על הסכם ייחודי במסגרתו קיבלו תוספות בשווי של כ-80,000 ₪ הכוללות, בין היתר, מרפסת שמש, בניית חדרון וממ"ד ו-25,000 ₪ לצורך התקנת מטבח. בנוסף, קיבלו הנתבעים שכנגד הטבה משמעותית נוספת בדמות חדר ליד הממ"ד בשטח של כ-7 מ"ר בשווי של 140,000 ₪ וגם זאת בשל הפעלת אמצעי לחץ וסחטנות פסולים לטרפד את הפרויקט. בנוסף, עותרת התובעת שכנגד לחייב את הנתבעים שכנגד בסך 129,000 ₪, המהווים עמלה שנתית בגובה של 1.5% בגין ערבויות חוק המכר אותן לא ניתן היה לבטל במשך כשישה חודשים בהם הפרו הנתבעים שכנגד את התחייבותם למסירת יפוי הכח לנתבעת שכנגד וכן לסך של 120,000 ₪ אובדן תשואה אלטרנטיבית בגובה של 15% על יתרת הפיקדונות והעו"ש.

14. הנתבע 2 טוען לסילוק על הסף של התביעה אשר הוגשה לטענתו ממניעים טקטיים פסולים וללא כל זכות שבדין, במיוחד נוכח הסכמות הצדדים למחיקת סעיף הערבות האישית מההסכם תמורת הגדלת ערבות הביצוע.

15. הנתבעת 3 טוענת להעדר יריבות עם התובעים, שכן לטענתה ביצעה עבודות עבור נתבעת 1 והכול עפ"י הוראותיה. הנתבעת 3 מוסיפה וטוענת כי במעמד מסירת החזקה בדירה לידי התובעים, חתמו התובעים על פרוטוקול מסירה המאשר את שביעות רצונם, למעט ליקויים אשר תוקנו במלואם, כפי שאישר תובע 1 בחתימת ידו. הדירה נמסרה לתובעים במסגרת לוח הזמנים כפי שנקבע בהסכם ההתקשרות בינה לבין נתבעת 1.

מהלך הדיון

16. הצדדים הגישו עדויות ראשיות בתצהירים ובכלל זה חוות דעת מומחים מטעמם. מטעם התובעים צורפה לכתב התביעה חוות דעת של מהנדס יעקב מרזוק המפרטת ליקויים נטענים בהיקף של 77,166 ₪ ו הוגש תצהיר עדות ראשית של התובע 1; במסגרת התביעה שכנגד הגישו הנתבעים שכנגד חוות דעת נגדית מטעם המהנדס יגאל ברגמן מיום 18.3.2014; מטעם הנתבעים 1 ו-2 והתובעת שכנגד הוגשה חוות דעת של מהנדס נחום פרמינגר, על פיה עומד לזכות הנתבעת 1 סך של 2,950 ₪ לאור זיכוי בגין חניה וכן תצהירי עדות ראשית של אינג' גוטמן יעקב, תצהיר עדות ראשית של נתבע 2; מטעם נתבעת 3 הוגש תצהירו של רג'א שנאי וכן תצהירו של סמיר מחמיד.

17. ביום 29.6.2016 מונה המהנדס דן אורמן כמומחה מטעם בית המשפט לבדיקת הליקויים הנטענים בכתב התביעה (להלן: "מומחה בית המשפט").

18. ביום 18.10.2016 המציא מומחה בית המשפט את חוות דעתו ולפיה אומדן הליקויים בדירת התובעים מסתכם בסך שנע בין 12,200 ₪ ל-14,600 ₪ ובתביעה שכנגד נמצאו שני פריטים ביתר בסך 7,800 ₪, כאשר יתר השאלות העולות בתביעה שכנגד הינן משפטיות.

19. לאחר הגשת חוות הדעת פנו הצדדים למומחה בית המשפט בשאלות הבהרה וניתנו תשובות בימים 6.2.2017, 26.6.2017, 13.7.2017. בהחלטה מיום 12.2.2017 התבקש מומחה בית המשפט להתייחס לפלוגתא בין הצדדים ולהבהיר האם סביר וניתן היה מלכתחילה לעמוד על הצורך בעיבוי עמודי הבטון, דבר שהיה מייתר צורך בשינוי היתר הבניה ומן הסתם מונע את האיחור הנטען.

20. במסגרת דיוני ההוכחות זומן מומחה בית המשפט ע"י נתבעים 1 ו-2 להיחקר על חוות דעתו.
גוטמן יעקב וסמיר מחמיד לא התייצבו לחקירה על תצהיריהם ותצהיריהם נמחקו בהחלטה מיום 7.3.2018.

דיון והכרעה

21. בבסיס התביעה טענות התובעים לליקויי בניה ואי עמידה בלוחות זמנים. בהתאם עותרים התובעים לפיצוי בגין ליקויי הבניה, וכן לפיצוי יומי בסך 150 ₪ בגין האיחור במסירה החל מיום 13.1.12 ולפיצוי מוסכם בסך 240,000 ₪ בגין הפרה יסודית של ההסכם - לפי הגבוה .
התובעים עותרים אף לפיצוי בגין נזק שאינו ממוני בסך 50,000 ₪.

ליקויי בנייה

22. בגין רכיב ליקויי הבניה הוגשה התביעה בהתבסס על חוות דעת מומחה מטעם התובעים ע"ס 77,166 ₪. בסיכומיהם טוענים התובעים לפיצוי בגין ליקויים בסך 55,030 ₪ בהתבסס על חוות דעת מומחה ביהמ"ש.

23. אין זאת אלא שהתובעים מתעלמים בסיכומיהם מתשובותיו של מומחה ביהמ"ש, בחקירתו בביהמ"ש, ביחס לתשובות לשאלות הבהרה מיום 6.2.17;

24. בתשובותיו לשאלות ההבהרה קצב המומחה עלויות לתובעים ככל ויוכיח ו טענותי הם בעניינים אלה;
סעיף 5.12 לחוות הדעת – רצפה במסתור כביסה; בתוכנית ההיתר מיום 23.4.2014 אין רצפת בטון. מכאן עולה שביחס לסעיף 3 לתשובות ההבהרה מיום 6.2.2017 התובע ים אינ ם זכאי ם לעלות יציקת הרצפה.
סעיף 5.13 לחוות הדעת- צנרת מזגן עוברת במחסן שכן; מומחה בית משפט חזר והבהיר כי עת מדובר בתמ"א 38, היזם כפוף לאילוצים קיימים שהרי אין מדובר בתכנון מלכתחילה של בניין חדש. מכל מקום לא הוצגה כל אסמכתא ע"י התובעים לביצוע העבודות הנטענות.
סעיף 5.16.6 לחוות הדעת – לעניין מעלית תקנית; מומחה בית המשפט הבהיר כי התכנון הראשוני כלל מעלית במידות שאינן תקניות. בתמ"א 38 לא ניתן להיכנס לרזולוציה עד הסכם סופי עם הדיירים או עד שמוגשות תכניות לעירייה. לאחר מכן מוגשות התוכניות ליועצים ואז ובהתאם מוגשת תכנית תיקונים. המומחה גרס כי מדובר בפגיעה שולית וכי לא ניתן להשית על היזם חובת פיצוי לדיירים , עת נאלץ לערוך שינויים כתוצאה מאילוצים של תכנון או של רשות הרישוי . לדבריו:
"כאשר בפועל הדירה הושבחה, הוא קיבל ממ"ד חדש ומטבח חדש וגם מעלית. המטבח מחוזק לרעידת אדמה... לבוא לקבלן בשביל חצי מטר של המעלית זה לדעתי מוגזם. אני מבקש להוסיף, הקבלן לא הרוויח מזה שהגדיל פר מעלית. המעלית עלתה לו יותר כסף כי מעלית יותר גדולה, יותר יקרה, עלה לו קירות לצקת, טיח בצבע. הדיירים קיבלו מעלית גדולה ששיפרה את שווי הדירות. זה לא מהלך שהקבלן עשה על מנת להרוויח."
(פ' ע' 38 ש' 27-31; ע' 39 ש' 1-3).

לשאלת ב"כ התובעים, הדגיש המומחה כי תוספת השטח למעלית השליכה על כל הדירות וכי נהוג כי הדיירים מגיעים להסכמות בינם לבין עצמם. "בדרך כלל פיצוי כזה נעשה ע"י הדיירים עצמם בינים לבין עצמם. מי שיש לו פגיעה יותר גדולה, מקבל מהדיירים האחרים. זה לא פיצוי שהקבלן נותן" (פ' ע' 43 ש' 15-16).

סעיף 5.17 לחוות הדעת – מכפילי חניה ;
המומחה אישר כי במיקום אשר היה מיועד לשתי חניות נוספות נבנו קירות בטון לחיזוק (פ' ע' 40 ש' 10-13). לשאלת בית המשפט הבהיר המומחה, כי במסגרת הפתרון שנבחר , נוצל השטח לחניות בצורה האופטימלית וכי לאור הדרישה לקירות החיזוק לא הייתה אפשרות אחרת (פ' ע' 42 ש' 5-8). המומחה הבהיר, כי השינוי בתכנון החניות הטיב עם הדיירים, מאחר ובתכנית המקורית תוכננו חניות עם שלושה מכפילים, בשווי נמוך יותר הגורם לירידת ערך הדירות, ביחס לחניות שנבנו בפועל. המומחה חזר וציין כי הפתרון שנבחר הינו הפתרון המיטבי ( ע' 39 ש' 22-23; ע' 40 ש' 3-4) וכי אין לתובע כל עילה לפיצוי בעניין זה.

25. עולה אם כן, כי על פי חוות דעתו של מומחה ביהמ"ש היקף הליקויים בגינם זכאים התובעים לפיצוי מסתכם בסך של 9,400 ₪ בתוספת 15% בגין פיקוח הנדסי ובתוספת מע"מ (סה"כ 12,648 ₪) . סכום זה אינו כולל סעיפים 5.14 ו- 5.15 בגינם לא הוצגו למומחה אסמכתאות.

לוחות הזמנים

26. בסעיף 13 להסכם נקבע כי העבודות יחלו בתוך 60 ימים מקבלת ההיתר ויסתיימו ביחס לתוספת לדירות, בתוך 270 ימים וביחס לכלל העבודות ומסירתן , בתוך 12 חודשים.
נקבע כי איחור שלא יעלה על 90 ימים במועד גמר העבודות ומסירתן, לא יהווה הפרה של הוראות הסעיף.
27. אם כן, אבן הדרך לחישוב המועדים הינה, מועד מתן היתר הבניה . אין מחלוקת כי היתר הבניה הראשון ניתן ביום 13.11.11 (נ/2). בהתאם היה על הנתבעת להתחיל את ביצוע העבודות בתוך 60 ימים ולסיימן בתוך 9 חודשים ממועד קבלת ההיתר . מועד סיום העבודות בקשר לדירות הינו עד לא יאוחר 13.8.12 ומועד סיום כלל העבודות הינו עד לא יאוחר מיום 13.11.12 כאשר 90 ימים נוספים (13.2.13), אינם מהווים הפרה של לוחות הזמנים.

28. לציין כי מחתימות גורמי הרישוי הקיימות על היתר הבניה הראשון (נ/2), עולה כי הבקשה להיתר הוגשה בשנת 2009.

29. התובע אישר כי מה שעמד בבסיס קביעת לוחות הזמנים הינו הרצון להפחית את משך הבניה, על מנת שלא לחיות באתר בניה (עמ' 18 ש' 21-22). לפיכך חשוב לציין כי עבודות הבנייה החלו בתחילת חודש אפריל 12.

30. היתר הבניה השני (נ/3) ניתן ביום 23.4.14.

31. ברי, כי טענת התובעים לפיה יש לחשב את פרק הזמן לצורך חישוב משך האיחור החל מיום 13.1.12- שזהו המועד הקבוע בהסכם לתחילת העבודות עפ"י ההסכם ( 60 ימים מקבלת היתר הבניה) – שגויה, שהרי בכך מחשבים התובעים באופן תמוה אף את המועדים שנקבעו בהסכ ם לביצוע העבודות עצמן . מאידך טענת הנתבעים לפיה נבע העיכוב בתחילת העבודות ממחדלי הדיירים לא הוכחה.

32. דירת התובעים נמסרה ביום 5.6.13 (נספח 7 לתצהיר העדות הראשית של התובע), הווה אומר 562 ימים ממועד קבלת ההיתר, חלף 270 ימים על פי ההסכם.
אם מחשבים את המועד ממועד תחילת העבודות, הרי שמדובר ב- 420 ימים ( 14 חודשים ), ממועד תחילת העבודות . אכן במועד המסירה טרם ניתן טופס 4, אולם התובעים עשו שימוש בדירתם.

33. טענת התובעים לפיה מחוות דעת המומחה עולה, כי שנים אחרי מועד המסירה , עדיין לא הושלמה העבודה, נסתרה מניה וביה הן מפרוטוקול המסירה והן בחוות דעת מומחה ביהמ"ש, ממנה עולה, כי הליקויים זניחים בהיקפם.

34. טענת הנתבעת לפיה ביום 13.10.13 סוכם עם הנציגות על מסירת הבניין במלואו ואף בטרם ניתן טופס 4 - לא נסתרה (סעיף 27 לתצהיר הנתבע 2; נספח 18) . התובעים נמנעו לזמן לעדות מטעמם את מי מחברי הנציגות או דיירי הבניין. כך, לא נסתרה טענת הנתבעת לפיה לאחר מסירת הבניין ומאחר והנאמן לא העביר לידיה את יפויי הכח כמתחייב מההסכם, הסכימה לפנים משורת הדין לבצע עבודות נוספות בפרויקט, בשווי 50,000 ₪ (נספחים 24 ו-25 לתצהיר העדות הראשית של הנתבע 2 ). אכן מנספח 24 עולה כי מדובר בתיקון ליקויים. אולם הצורך בתיקון ליקויים כשלעצמו, אינו סותר בהכרח את הטענה לפיה הבניין נמסר. ככל והתובעים מבקשים להוכיח כי העבודות נשוא נספח 24 לתצהיר הנתבע 2 מעידות על איחור נוסף בהשלמת הבניין או על ליקויים מהותיים בעבודות , או להסתמך על הנטען במכתבי הנאמן (סעיף 25 לסיכומי התובעים) היה עליהם לזמן למצער את הנאמן לתמיכה בטענותיהם אלה .

35. מהמקובץ עולה, כי דירת התובעים נמסרה באיחור של לכל היותר 292 ימים והבניין נמסר באיחור 240 ימים (מעבר ל-90 ימים שאינם מהווים הפרה). מכאן שהפיצוי לו זכאים התובעים בגין האיחור, מסתכם לכל היותר בסך 43,800 ₪.
יצויין, כי בחישוב המועדים מתחילת עבודות הבניה בפועל – עת בהסכם לא נקבע מועד קלנדרי לתחילת העבודות ועפ"י הרציונל אותו אישר התובע בחקירתו הנגדית, לפיו ביקש שלא לחיות באתר בנייה - עולה כי בחישוב המועדים ממועד תחילת העבודות נמסרה דירת התובעים באיחור של 5 חודשים והבניין נמסר באיחור של 6 חודשים לפיכך נטען בסיכומי הנתבעים 1 ו-2 כל הפיצוי מסתכם לכל היותר בסך 27,000 ש"ח.

36. מתצהיר עדותו הראשית של הנתבע 2 עולה לאחר שניתן אישור עקרוני להיתר הבניה, החל ה הנתבעת בחפירות גישוש לחשיפת יסודות הבניין ועלה כי יש צורך בעיבוי היסודות דבר אשר הצריך ביצוע שינויים בתוכניות. מנספח 11 לתצהירו של הנתבע 2 עולה, כי נציגות ה דיירים עודכנה כבר בחודש יולי 11 (בטרם ניתן היתר הבנייה), כי הצורך בעיבוי היסודות יגרום ל ביטול שתי חניות וכי קיימות שתי חלופות לפתרון. בהתאם להעדפת הדיירים הוחלט על פתרון שלא יצריך שינוי של היתר הבנייה ולפיו יוקמו שני מכפילי חניה תלת קומתיים. ודוק' מומחה ביהמ"ש אישר כי בהיתר הראשון תוכננו מכפילי תלת "בתוכנית המקורית עשו מכפילים של שלוש קומות" (עמ' 39 ש' 15-16).

37. על אף שבתוכנית ההיתר נכללו מכפילי תלת כאמור, ולאחר שהתברר הצורך בעיבוי היסודות, התנגדו הדיירים ובראשם התובע לביצוע מכפילי תלת. התובע שהינו דייר בקומה הראשונה, אישר בחקירתו הנגדית, כי התנגד ביתר שאת לפתרון זה (עמ' 15 ש' 23-26).
לפיכך, הגישה הנתבעת בקשה להיתר שינויים (ר' נספח 15 לתצהיר העדות הראשית של הנתבע 2 ממנו עולה כי הערות ראשונות לבקשה להיתר שינויים ניתנו ע"י הועדה בחודש ינואר 13).
כאמור, היתר השינויים ניתן ביום 23.4.14 ו-5 ימים לאחר מכן (!) ניתן טופס 4 לבניין. מובן, כי הבניין היה מושלם וכי טופס 4 המתין לאישור היתר השינויים.

38. עולה אם כן, כי בקשה להיתר שינויים הוגשה גם בעטיים של הדיירים אשר דרשו שינוי במכפילי החניה . בנסיבות אלה יש לדחות טענת התובע ולפיה יש לחשב המועדים בהסכם לצורך חישוב האיחור, ממועד קבלת היתר הבנייה המקורי ועד לקבלת טופס 4 אשר התעכב כאמור עד קבלת היתר השינויים .

39. זאת ועוד, מומחה ביהמ"ש הבהיר, כי בהליך קבלת היתר בנייה במסגרת תמ"א 38, נעשות תכניות הקונסטרוקציה רק אחרי שיש תכניות סופיות מאושרות ע"י העיריה וכי מדובר בהליך המצריך מעצם טיבו וטבעו עריכת שינויים לאחר הגשת התוכנית הראשונה (עמ' 41 ש' 8-9)
לדבריו, יזם המחליט להכין תכניות מראש , יתעכב ממילא , פרק זמן ממושך עד קבלת ההיתר ולכן התוכניות נעשות רק לאחר קבלת האישור בוועדה.

"יש כאלה שלוקח להם שנתיים לקבל היתר כי נכנסים לכל הדברים האלה בראש (צ"ל "מראש" – הערה שלי ה.פ.) ויש כאלה שעובדים בשלבים. קודם כל בוא תקבל היתר, נראה שהעירייה מאשרת ויש היתר והדיירים חתמו ואז עושים תוכנית שינויים. ויש כאלה שעושים את זה לפני ההיתר ואז לוקח הרבה יותר זמן עד קבלת ההיתר.
ש. תוכנית שינויים זה דבר שגור בתמ"א 38?
ת. כן " (ע' 41 ש' 4-19).

40. בכך השיב המומחה הלכה למעשה להבהרה שנתבקשה ע"י ביהמ"ש בפרוטוקול מיום 12.2.17, האם סביר וניתן היה מלכתחילה לעמוד על הצורך בעיבוי עמודי הבטון, דבר שהיה מייתר צורך בשינוי ההיתר ומן הסתם מונע את האיחור הנטען.

41. ככלל בית המשפט יאמץ את ממצאיו המקצועיים של המומחה, זאת למעט בקיום נסיבות מיוחדות המצדיקות אחרת (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי
(31.12.1988)). הדברים נכונים במיוחד עת מדובר בליקויי בניה. יפים לעניין זה דברי כב' השופטת שטסברג- כהן בע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' ארז איתן (02.06.1996) :

"הצדדים תקפו - זה בכה וזה בכה - את מסקנותיו והערכותיו של המומחה ואת אימוץ חוות דעתו על ידי בית המשפט.... כל קביעותיו ומסקנותיו של המומחה הן בתחום המומחיות המקצועית שלו. בהתחשב בטיב ובהיקף המחלוקות בין הצדדים ובהסכמתם למינוי המומחה, אין לתמוה על אימוץ חוות דעתו על ידי בית משפט ואין מקום לבדיקה מחודשת של חוות הדעת, על ידינו. באי-כוח הצדדים לא השכילו להצביע על פגמים או וליקויים מהותיים בה או בקביעות בית המשפט על פיה, שיש בהם כדי להצדיק את התערבות ערכאת הערעור.
4. למרבית הצער, מעוררים פרוייקטים של בניה, מחלוקות והתדיינויות בהקשר לליקויי בניה ולאי מילוי ההתחייבויות ההדדיות של כל הגורמים המעורבים. הגיעה העת, שכל הצדדים המעורבים יבינו, שיש סוף פסוק לכל אלה, בחוות דעתו של מומחה המתמנה על ידי בית המשפט בהסכמת באי-כוח הצדדים. סביר להניח שאף אחד מהצדדים אינו יוצא - במקרים כאלה - כשכל תאוותו בידו. אולם, על כל צד להבין כי משנתקבלה חוות דעת ניטרלית של מומחה, שיש בה משום ניסיון רציני להתמודד עם הבעיות המקצועיות הרבות המובאות בפניו, יש לקבל אותה, גם אם לא כל מה שנקבע בה הוא לטעמם ולרוחם של כל הצדדים וגם אם ניתן להצביע על טעויות או על אפשרויות של קביעות אחרות בנושאים אלה או אחרים.." .
(ראה גם עא 5154/10 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה נ' כלפון נווה ארזים בע"מ (22.08.12); עא 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ' אבנר ואח' (1.12.08) )

42. חוות דעת מומחה נהנית ממעמד מיוחד הן ביחס לעובדות בבסיס חוות הדעת והן ביחס למסקנות המקצועיות בה. משאין מחלוקת באשר לניטרליות של המומחה, על הצד המבקש מבית המשפט לסטות מחוות הדעת לחקור את המומחה ולשכנע את בית המשפט כי המומחה טעה ( ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' חנן רוזנטל, נב (4) 563 וההפניות שם). אני סבורה כי דברים אלה יפים ונכונים אף בשאלה שבפני לעניין הנסיבות בגינן חל עיכוב בקבלת טופס 4 עד קבלת היתר השינויים.
43. מהמקובץ עולה, כי הצורך בחיזוק היסודות התברר בחפירות גישוש ש נעשו לאחר שהתקבל אישור הועדה. מומחה ביהמ"ש אישר כי מדובר באירוע שגרתי בהליך קבלת היתר בנייה במסגרת תמ"א 38. כתוצאה מהצורך לשנות את התוכניות בעניין החניות נבחר פתרון שהטיב עם הדיירים ביחס לחניות שתוכננו בהיתר הראשון והעלה את ערך נכסיהם .

פיצוי מוסכם

44. סעיף 13 (סעיפים קטנים ה' -ו') להסכם קובע:
"על אף האמור בסעיף 13 ב. לעיל – איחור שלא יעלה על 30 ימים קלנדריים בסיומו של שלב כלשהו, מלבד מועד גמר העבודות ומסירתן לגביו הוסכם על איחור של עד 90 ימים קלנדריים – לא יהווה הפרה של הוראות סעיף זה ולא יזכה את הבעלים בפיצוי כלשהו.
ו. איחור העולה על 30 ימים לגבי השלמת שלב כלשהו ו/או איחור העולה על 90 ימים במועד גמר העבודות ומסירתן יחשב הפרה יסודית של הסכם זה ויזכה כל אחד מהבעלים בפיצוי קבוע ומוסכם מראש בסך 150 ₪ ( מאה וחמישים ₪) בגין כל יום קלנדרי של איחור, מיום האיחור הראשון, מבלי לגרוע מתרופות ו/או סעדים אחרים כלשהם".

45. סעיף 22 (סעיפים קטנים ה' ו-ו' ) להסכם תחת הכותרת הפרות וסעדים קובע:

"ה. הפר צד מהצדדים התחייבות יסודית מהתחייבויותיו שעפ"י הסכם זה ישלם למשנהו כפיצוי קבוע ומשוערך מראש סך בשקלים השווה ל-240,000 ₪ ( מאתיים וארבעים אלף ₪) וזאת מבלי לפגוע בזכותו של הנפגע להיזקק בנוסף לכל תרופה השמורה לו עפ"י כל דין, לעמוד על ביצוע בעין של הסכם זה, או לדרוש ביטולו, וכן לדרוש ולקבל כל תשלום נוסף בגין כל נזק נוסף שייגרם לו, אם ייגרם, ובשיעורו כפי שיוכח.
ו. מובהר ומוסכם כי בכל הנגוע לפיצוי בגין אחור במסירת העבודות כאמור בסעיף 13 ז. לעיל יחול הגבוה מבין פיצוי כאמור לבין הפיצוי המוסכם כאמור בסעיף זה, לשיקול דעתם של הבעלים".

46. מלשון ההסכם עולה כי בסעיף 22 סעיף הפיצוי המוסכם מתייחס לצד ולמשנהו ואילו בסעיף 13 נקבע הפיצוי ביחס לכל אחד מהבעלים. התובע לא הציג ראיות לענין טענתו לפיה הפיצוי המוסכם בסך 240,000 ₪ מתייחס לכל אחד מהבעלים, בניגוד להגדרת צד בכותרת להסכם, ובכלל זה לסבירות סכום הפיצוי המוסכם עת הצד מונה 12 בעלים. לא הוצגו ראיות לענין אומד דעת הצדדים עובר לקביעת סכום הפיצוי המוסכם ביחס להיקף הכספי של ההסכם ויש לפרש ההסכם כלשונו.

התביעה כנגד הנתבע 2

47. דינה של התביעה האישית כנגד הנתבע 2 להידחות.
התובעים לא הניחו כל תשתית לעילה בגינה ניתן להטיל אחריות אישית על הנתבע 2. ההסכם נחתם ע"י הנתבעת 1 באמצעות מנהלה הנתבע 2. הטענה לפיה הנתבע 2 לקח על עצמו את התחייבויות הנתבעת 1 (סעיף 1 לסיכומי התובעים), נטענה בעלמא ולא הוכחה. התובעים לא הניחו כל תשתית עובדתית או משפטית להרמת מסך או להטלת אחריות אישית.

48. טענת הנתבע 2 בתצהירו לפיה הוסכם לוותר על ערבות אישית של בעלי הענין בנתבעת 1 ובהתאם נמחקה מטיוטת ההסכם (נספח 23 לתצהיר הנתבע 2), כנגד הגדלת ערבות הביצוע לא נסתרה.

התביעה כנגד הנתבעת 3

49. הנתבעת 3 אינה חתומה על הסכם עם התובעים ולטענתה אין כל יריבות בינה לבין התובעים.

50. עת בוחנים את הסעדים המבוקשים, ברי , כי בכל הקשור והנוגע לרכיבי התביעה הנוגעים לפיצוי המוסכם בגין האיחור , ואין כל עילה כנגד הנתבעת 3 אשר אינה חתומה על ההסכם עם התובעים ולא ניתן לחייבה בסעד של פיצוי מוסכם בגין הפרתו.

51. לעניין הליקויים כפי שנקבע בחוות דעתו של מומחה ביהמ"ש, מקים כתב ההתחייבות נספח ז1 לכתב התביעה, עילה גם כנגד נתבעת 3.

התביעה שכנגד

52. כתב התביעה שכנגד הוגש ע"ס 492,000 ₪ בעילה של עשיית עושר ולא במשפט ובשל הפרת הסכם.

53. התובעת שכנגד טוענת כי על הנתבעים להשיב לה סך 240,000 ₪ בגין הטבות אשר ניתנו להם במסגרת הסכם ייחודי ובכלל זה תוספת חדר ליד הממ"ד בשטח של 7 מ"ר. לטענת התובעת שכנגד הטבות אלה ניתנו לנתבעים כפועל יוצא מסחיטה והפעלת אמצעי לחץ פסולים. לא הונחה כל תשתית לטענת התובעת שכנגד לפיה הינה זכאית להשבת שוויון של אותן הטבות או כי מתקיימות נסיבות בגינן קמה לה הזכות לבטל את ההסכמות שהושגו.

54. כמו כן, עותרת התובעת שכנגד לחייב את הנתבעים שכנגד בסך 129,000 ₪ תשלום עמלה בגובה 1.5% בגין ערבויות חוק המכר אותן לא יכלה לבטל במשך כל המועדים בהם הפרו הנתבעים את התחייבותם למסירת יפויי הכוח לחברה וכן בסך 120,000 ₪ תשואה אלטרנטיבית על סכומי הערבויות שניתן היה להשיג בכל אותם מועדים. גם לרכיב זה של התביעה לא הונחה כל תשתית ולא הובהר מדוע יש ליחס את אי השבת הערבויות לנתבעים שכנגד דווקא, עת הערבויות ניתנו להבטחת כלל דיירי הבניין והוחזקו ע"י הנאמן .

55. בנוסף, עותרת התובעת לחייב את הנתבעים בהטבות אשר ניתנו להם בשוגג ואשר לא נכללו בהסכם בגין התקנת תריסים חשמליים והתקנת דוד שמש חדש בסך כולל של 23,000 ₪.מומחה ביהמ"ש אישר בחוות דעתו כי תריס חשמלי ודוד שמש, אכן לא נכללו בהסכמים ובתוכניות והעריך את שווים בסך 7,800 ₪. קביעתו זו של מומחה בית המשפט בנוגע לשווי התריס החשמלי ודוד השמש חרגה מהסמכות שניתנה לו בכתב המינוי.

56. התובעת שכנגד לא הניחה תשתית לקבלת התביעה שכנגד או כל חלק ממנה.

סוף דבר

57. אני מחייבת את הנתבעת 1 לשלם לתובעים סך של 43,800 בגין האיחור וסך של 12,648 ₪ בגין ליקויי הבניה.
התביעה כנגד הנתבע 2 נדחית.
התביעה כנגד הנתבעת 3 מתקבלת בגין ליקויי הבנייה על סך 12,648 ₪ אשר חופף וישולם ביחד ולחוד עם הנתבעת 1.

58. לאור היקף הליקויים ובנסיבות בהן הפיצוי בגין האיחור חושב ממתן היתר הבנייה ולא מתחילת העבודות בפועל, איני מוצאת לפסוק פיצוי בגין נזק לא ממוני.

59. לאחר ששקלתי את סכום פסק הדין ביחס לסכום התביעה וכן את דחיית התביעה נגד נתבע 2 ודחיית התביעה שכנגד, אני מחייבת את הנתבעות 1 ו-3 לשאת בהוצאות התובע ובשכ"ט עו"ד בסך כולל של 7,500 ₪, ביחס לשיעור חלקן בסכום פסק הדין.

ניתן היום, ב' חשוון תשע"ט, 11 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.