הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 46775-01-16

לפני כבוד השופט אביים ברקאי

התובעים:

נציגות הבית המשותף ואח'

נגד

הנתבעת:

מנחם פז ובניו חברה לבנין בע"מ

ב"כ התובעים: עו"ד אברהם שלו
ב"כ הנתבעת: עו"ד עופר ברוך

פסק דין

חלק ראשון – על פסק הדין; הצדדים להליך ותמצית פסק הדין
פתח דבר
על פסק הדין והסעדים הנדרשים בו
עניינו של פסק דין זה הוא תביעה לפיצוי נציגות הבית המשותף ו- 32 דיירי בניין (להלן: "התובעים") בגין ליקויים ברכוש המשותף בבניין מגורים ברחוב עוזי חיטמן 3 בחולון.

הנתבעת, חברה קבלנית (להלן: "הנתבעת") מכרה דירות בבניין לתובעים במהלך שנת 2007 ומסרה את החזקה ברכוש המשותף לידי הדיירים במהלך פברואר 2009.

לטענת התובעים, בשנת הבדק והאחריות נתגלו ליקויים ברכוש המשותף בבניין המגורים. משכך, עותרים התובעים במסגרת תביעתם לפיצוי בסך כולל של 747,000 ₪ לפי הפירוט כדלקמן:

ליקויים ע"פ חוו"ד הנדסית
(חוות הדעת נקבה בסך של 637,056 ₪) 637,000 ₪;
פיצוי בגין עוגמת נפש - 100,000 ₪;
שכ"ט מומחים - 10,000 ₪;
======
סה"כ 747,000 ₪

הנתבעת עתרה לדחות את התובענה בשל התיישנות ושיהוי בהגשתה וטענה בין היתר להעדר יריבות בין הצדדים וכן לביצוע תיקונים ברכוש המשותף.

העדים בהליך
מטעם התובעים העידו שלושה:
מר יוסף אהרוני – מבעלי הדירה בבניין התובעים;
מר שמעון אטיאס- מבעלי הדירה בבניין התובעים;
מר מלכה משה- מהנדס מטעם התובעים;
מטעם הנתבעת העידו ארבעה:
מר שי מזור – עובד בחברת איטומית בע"מ, כפי הנטען, איטומית ביצעה
את עבודות האיטום בבניין שבנתה הנתבעת;
מר מנחם פז – מנהל הנתבעת;
מר אסף פז– מנהל בחברת הנתבעת;
מר עמית זיו- שמאי מקרקעין ומהנדס מטעם הנתבעת;

חוו"ד הצדדים ומומחה בית המשפט
בסופו של יום עמדו בפני בית המשפט שלוש חוות דעת:
חוות דעת מטעם התובעים שעמדה על הסך של 637,065 ₪;
חוות דעת מטעם הנתבעת שעמדה על הסך של 3,299 ₪;
חוות דעת מומחה בית המשפט שעמדה על סך מקסימלי של 385,067 ₪.

מומחה התובעים
לתמיכת התובענה הוגשו 3 חוות דעת מומחה מטעם התובעים (חוו"ד מיום 2009,2011,2015). בסופו של יום נחקר המהנדס מלכה משה על חוות דעתו המסכמת מיום 7.12.2015 במסגרתה העמיד את שווי הליקויים ע"ס של 544,500 ₪ בצירוף מע"מ ובסה"כ 637,065 ₪.

מומחה הנתבעת
הנתבעת הגישה חוות דעת נגדית מטעמה ערוכה ע"י מר עמית זיו, שמאי מקרקעין ומהנדס. מסקנות חוות הדעת העמידו את שווי הליקויים ע"ס 2,820 ₪ בצירוף מע"מ ובסך הכל 3,299 ₪.

מומחה בית המשפט
ביום 12.3.2018 מונה מר יוסף גולדקלנג כמומחה מטעם בית משפט (להלן: " המומחה"). בדיקתו של מומחה בית-המשפט העלתה את הממצאים שלהלן:
ריכוז עלות תיקון הליקויים הועמד על
הסכום של 227,800 ₪ בתוספת מע"מ כחוק קרי
בסך הכל 266,526 ש"ח

תוספת בגין ביצוע על ידי קבלן חיצוני, בשיעור 25%.
סכום זה עומד על הסך של - 66,631 ₪
שכ"ט פיקוח הנדסי, 23,000 ₪ בצירוף מע"מ - 26,910 ₪

בנוסף מומחה המליץ על פיצוי כספי בגין שער הכניסה
לחניון בסך של 25,000 ₪. אין מדובר בעלות תיקון אלא
בפיצוי כולל ומשכך אין לצרף לו מע"מ - 25,000 ש"ח

======
סך הכל 385,067 ₪

שלוש הערות נוספות ביחס לחוות דעת המומחה:
ראשית - המומחה העריך משך ביצוע התיקונים ב-2 חודשי עבודה במסגרתם אין צורך לפנות את הדיירים.
שנית - המומחה ציין בחוות דעתו כי יש לזמנו במהלך תקופת הגשמים לצורך בדיקת מצב הנזילות במרתף המבנה. כאן המקום לציין שלאחר שמיעת הראיות ואף במעמד הגשת הסיכומים ניתנה האפשרות לבדיקה חוזרת וגם להשלמת ראיות ואולם הצדדים תובעים ויתרו על כך בהודעה בכתב. הרחבה לענין זה תובא בסעיף 12.7 להלן.
שלישית – חלק מהליקויים אליהם התייחס המומחה הם כאלה שהליקוי יתוקן במסגרת התחזוקה השוטפת. המקום היחיד שהמומחה נקב בסכום תיקון הוא במסגרת ההתייחבות לחדר המשאבות (ע"מ 24 לחוות הדעת) והסכום בו נקב המומחה הוא 2,500 ₪ בצירוף מע"מ.

חלק שני – העובדות הרלוונטיות, תמצית טענות הצדדים ודיון
טענות הצדדים
תמצית טענות התובעים
הנתבעת מכרה את דירתה לתובעים במהלך שנת 2007 והחזקה ברכוש המשותף נמסרה לידי הדיירים במהלך שנת 2009. לטענת התובעים, עוד בשנת הבדק והאחריות נתגלו ליקויים ברכוש המשותף.

ע"פ הנטען, חוו"ד מומחה המתעדת את הליקויים הומצאה לידי הנתבעת אך למעט תיקונים קוסמטיים לא נעשה דבר.

לטענת התובעים משחלוף הזמן הרב שעבר ממועד גילוי הליקויים וממחדליה של הנתבעת לטפל בליקויים אלו, תועדו הליקויים פעם נוספת והוגשה תובענה זו. לתמיכת התובענה צירפו התובעים חוו"ד מסכמת ממועד 25.11.2015.

לגישת התובעים, הנתבעים הפרו את החוזה במפורש או מכללא. לטענתם הנתבעת לא עמדה בהתחייבויותיה לתקן את הליקויים בזמן סביר וכן לא העמידה לרשות התובעים רכוש משותף בהתאם למפרט הטכני וללא ליקויי בנייה.

התובעים סבורים כי, הנתבעת התרשלה בבניית הרכוש המשותף וכן גילתה חוסר מקצועיות בניסיונותיה לתקן את הליקויים. כלשונם, עצם קיום הליקויים "מדבר בעד עצמו".

התובעים הוסיפו וטענו כי, הנתבעת הפרה חובה חקוקה. וכן הפרה את תקנות הבניה, תקנים רשמיים, תקנים ומפרטים כמפורט בחוות הדעת ההנדסית.

בנוסף טענו התובעים כי, סעיפים 11.8 ו-1.10 לחוזה המכר הם תניות מקפחות בחוזה אחיד המנוגדות לתקנת הציבור ודינן להתבטל.

תמצית טענות הנתבעת
הנתבעת עתרה לדחות את התובענה או למחקה על הסף מחמת התיישנות ו/או בשל שיהוי בהגשתה.לטענת הנתבעת, החזקה בבניין נמסרה לתובעים בשנת 2009 ועל כן אין כל צידוק להגשת תביעה זו שנים כה רבות לאחר מכן.

לטענת הנתבעת, מרביתם של התובעים, 18 מתוך 32 (למעט נציגות הבית המשותף, אשר לטענתם אין לנציגות מעמד), לא התקשרו עמה כלל בהסכם ומשכך אין יריבות חוזית ו/או אחרת בין הצדדים כך שדין תביעתם להיות מסולקת על הסף.

הנתבעת הפנתה לכך שלא צורף לכתב התביעה חוזה מכר וציינה כי ההסכם שצורף לא נערך בינה לבין מי מהתובעים. בנוסף לטענתה, ככל שמדובר ב"קוני משנה" שרכשו את דירתם מהדיירים שהנתבעת התקשרה עמם בהסכם, הרי שלטענתה בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 אין לה כל אחריות כלפיהם. בנוסף נטען כי קיומם של הליקויים הנטענים גולם במחיר הרכישה מרוכשי הדירות הראשונים.

הנתבעת הוסיפה כי לתובעים הנזכרים בכתב התביעה שלא התקשרו עמה בהסכם ו/או שאינם בעלי זכויות במקרקעין אין מעמד בתביעה בקשר לליקויים הנטענים ברכוש המשותף. זאת ועוד חלק מהתובעים אינם בעלי זכויות במקרקעין, ומשכך אין להם כל זכות ו/או עילת תביעה כנגד הנתבעת ו/או ביחס לזכויות ברכוש המשותף ודין תביעתם להיות מסולקת על הסף.

הנתבעת סבורה כי יש לדחות את התביעה של התובעים 23-33 (להלן: "התובעים החדשים") מחמת התיישנות. לטענת הנתבעת, תובעים אלו צורפו לראשונה להליך זה במועד הגשת כתב התביעה המתוקן ביום 27.7.2016.

הנתבעת הוסיפה וטענה כי תקופת הבדק ביחס לרכוש המשותף החלה במועד 13.2.2009 וזהו המועד בו נמסר הרכוש המשותף.על כן לשיטתה במועד צירופם של התובעים החדשים חלפו למעלה משבע שנים וחמישה חודשים ומשכך תביעתם הוגשה לאחר חלוף תקופת ההתיישנות ודינה להידחות על הסף.

לטענת הנתבעת, התובעים אינם רשאים לטעון בגין ליקויים שאירעו באותם החלקים מן הרכוש המשותף שהוצמד לדירותיהם של בעלי דירות אחרים בבניין שאינם נמנים על התובעים. לטענת הנתבעת מאחר שאין לתובעים כל זכות ברכוש זה דין טענותיהם ותביעתם להידחות על הסף.

לטענת הנתבעת, לתובעת- נציגות הבית המשותף אין סמכות להגיש תביעה שעניינה קבלת פיצוי כספי בגין ליקוי בנייה ברכוש המשותף וכי סמכויותיה מוגבלות רק לאותם עניינים המנויים בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. הנתבעת הוסיפה לעניין זה כי הנציגות לא הוסמכה אף להגיש תביעה כנגדה.

הנתבעת טוענת כי במהלך שנת 2010 בתום שנת הבדק הראשונה, ביצעה תיקוני שנת בדק ברכוש המשותף (לרבות על ידי קבלן האיטום, חברת איטומית בע"מ) וזאת בהמשך לפניותיהם של בעלי הדירות בבניין שנשלחו אליה באופן מרוכז.ע"פ הנטען, גם לאחר המועד שבו נערכה חוות הדעת האחרונה (מועד 7.2.2015, ולטענת הנתבעת לא הומצאה לידיה), ביצעה הנתבעת תיקונים בקומת החניון של הבניין.

לטענת הנתבעת כל הליקויים הנזכרים בחוות הדעת שצורפה לכתב התביעה התיישנו ואלו שלא התיישנו אינם כלולים בתקופת הבדק כמשמעותה בחוק, אלה באים בגדר תקופת האחריות ככל שזו לא חלפה. לטענתה נטל ההוכחה כי הליקויים הנטענים הם תוצאה ממעשה או מחדל של הנתבעת רובץ לפתחתם של התובעים.

הנתבעת הוסיפה לטעון כי אלו מבין התובעים שהתקשרו עמה בהסכם הפרו את ההסכמים בחוסר תום לב באופן בו לא יידעו את הנתבעת ו/או מנעו ממנה לתקן את הליקויים. הנתבעת הוסיפה כי לפי הוראות ההסכם שבין אותם התובעים שהתקשרו עמה היה על התובעים לפנות אל הנתבעת בזמן סביר ולמסור לה הודעה בכתב וליתן לה הזדמנות סבירה לתקן את הליקויים הנטענים. משלא עשו כן, הרי שוויתרו בכך על זכויותיהם.

כמו כן, טענה הנתבעת כי, ההסכמים שנערכו בינה לבין התובעים שהתקשרו עמה אינם מהוים חוזה אחיד. בנוסף נטען כי ההסכם שצורף לכתב התביעה לא נערך בין הנתבעת לתובעים והסעיפים הנזכרים בו אינם כוללים תניות מקפחות או מנוגדות לתקנת הציבור.

ע"פ הנטען, ככל וביהמ"ש יקבע כי אכן קיימים ליקויים ברכוש המשותף הרי שעותרת הנתבעת לאפשר לה לתקן ליקויים אלה.

הנתבעת הוסיפה וציינה כי התובעים אינם יכולים לתבוע פיצוי אלא אך ורק כדי חלקם היחסי ברכוש המשותף ומשכך, התובעים אינם זכאים לתבוע בגין החלק היחסי ברכוש המשותף העולה על זה שהוצמד לדירתם.

הנתבעת הוסיפה וטענה כי מכל סכום שייפסק אם וככל ייפסק יש לקזז או לנכות את כל העלויות והנזקים שנגרמו בשל אשם תורם של התובעים להיווצרות הליקויים הנטענים או בשל כך שהתובעים לא פעלו להקטנת הנזק בניגוד לחובתם. זאת ועוד הוסיפה הנתבעת כי התובעים תרמו להגדלת הנזקים במחדליהם לרבות הכך שלא תחזקו כיאות את הרכוש המשותף.

הערת מעבר – אין בעובדות שהובאו לעיל פירוט מלא של מלוא טענות וראיות הצדדים אך די בכך כדי להוות בסיס להמשך פסק הדין.

קביעות המומחה ביחס לליקויים
בחוות דעתו מיום 8.7.2018 פירט המומחה את ממצאיו תוך התייחסות לתיאור הליקויים שאותרו ולעלות תיקונם. לאור אופן ניהול הדיון ועל מנת שניתן יהיה להתייחס לרכיבי הליקויים השונים יובאו אלה בטבלה להלן:

פירוט הליקוי
עלות התיקון ע"פ חוו"ד מומחה בית משפט
רטיבות בתקרה מתחת לחדר האשפה (ראש פרק 3 בחוות דעתו של המומחה, חניון תת קרקעי, טענה 3.1.1).
המומחה העמיד את עלות התיקון בבגין ליקוי רטיבות בתקרה מתחת לחדר האשפה על הסך של 10,000 ₪.

רטיבות בתקרה מעל חניה מספר 31 (ראש פרק 3 טענה 3.1.2 )
בדיקת המומחה העלתה כי מקור הרטיבות הוא מתחת לחדר האשפה ועל כן הפנה המומחה בייחס לעלות התיקון לסעיף 3.1.1 בחוות דעתו (מתחת לחדר האשפה).
רטיבות בתקרה מעל חניה מספר 39 ל-40 (ראש פרק 3 טענה 3.1.3).
המומחה העמיד את עלות התיקון בבגין רטיבות בתקרה מעל חניה מספר 39 ל-40 על הסך של 25,000 ₪.

רטיבות בתקרה מעל חניה מספר 38 (ראש פרק 3 טענה 3.1.4).
המומחה הפנה להתייחסות לממצאיו בסעיף 3.1.3 לחוות דעתו.

רטיבות בתקרה מעל חניה מספר 32 (ראש פרק 3, טענה 3.1.5).
המומחה קבע כי העובדות נכונות והפנה להתייחסותו בסעיף 3.1.2.
חדירת רטיבות בתקרה מעל חניה מספר 43 (טענה 3.1.6 ).
המומחה העמיד את עלות התיקון בגין חדירת רטיבות בתקרה מעל חניה מספר 43 על הסך של 20,000 ₪.

רטיבות בתקרה באזור מעבר רכב צמוד לקיר חניה מספר 26 (טענה 3.1.7).
המומחה העמיד את עלות התיקון על הסך של 35,000 ₪.

רטיבות בתקרה מעל חניה מספר 24 (טענה 3.1.8).
המומחה העמיד את עלות התיקון על הסך של 25,000 ₪.
חדירת רטיבות בתקרה ליד מחסן מספר 1 (טענה 3.1.9).
המומחה העמיד את עלות התיקון על הסך של 40,000 ₪.

רטיבות בתקרה סביב מעבר צינור סניקה 4 של משאבות מים ליד חניה מספר 6 (טענה 3.1.10).
המומחה העמיד את עלות התיקון על הסך של 35,000 ₪.

רטיבות מעל חניה מספר 41 ובקיר הצמוד לחניה זו (טענה 3.1.11).
המומחה העמיד את עלות התיקון על הסך של 20,000 ₪.
קביעת המומחה בדבר הימצאות ליקוי בריצוף שבור במשטח לפני כניסה לחדר המשאבות(טענה 4.3).
המומחה העמיד את עלות הליקוי על הסך של 500 ₪.
קביעת המומחה בדבר הימצאות ליקוי בלובי כניסה וקומת כניסה ראש פרק 5 (טענה 5.1).
המומחה העמיד את עלות הליקוי על הסך של 500 ₪.

קביעת המומחה בדבר הימצאות ליקוי באיטום מעבר אש בין הקומות וארונות פתוחים (טענה 5.2).
המומחה העמיד את עלות הליקוי על הסך של 3,000 ₪.
קביעת המומחה בדבר הימצאות ליקוי בחיפוי אריחי שיש בקירות (טענה 5.7).
המומחה העמיד את עלות הליקוי על הסך של 5,000 ₪.
קביעת המומחה בדבר הימצאות ליקוי בארון אינסטלציה (טענה 6.7).
המומחה העמיד את עלות הליקוי על הסך של 600 ₪.

קביעת המומחה בדבר הימצאות ליקוי בלובי קומה 2 (טענה 7.2).
המומחה העמיד את עלות הליקוי על הסך של 3,000 ₪.

קביעת המומחה בדבר הימצאות ליקוי בלובי קומה 4 (טענה 7.4) .
המומחה העמיד את עלות הליקוי על הסך של 150 ₪.
קביעת המומחה בדבר הימצאות ליקוי בלובי קומה 5 (טענה 7.5).
המומחה העמיד את עלות תיקון הליקוי ע"ס 250 ₪.
קביעת המומחה בדבר הימצאות ליקוי בלובי קומה 6 (טענה 7.6).
המומחה הפנה להתייחסותו לגבי נקודת ההדלקה לסעיף 7.2.

קביעת המומחה בדבר הימצאות ליקוי בלובי קומה 7(טענה 7.7).
המומחה העמיד את תיקון הליקוי על הסך של 250 ₪.

קביעת המומחה בדבר הימצאות ליקוי בלובי קומה 8 (טענה 7.8).
המומחה העמיד את עלות הליקוי על הסך של 500 ₪.

קביעת המומחה בדבר הימצאות ליקוי בלובי קומה 9 (טענה 7.9).
המומחה העמיד את עלות הליקוי על הסך של 150 ₪.

קביעת המומחה בדבר הימצאות ליקוי בגג הבניין (טענה 8.1).
המומחה העמיד את העלות בגין הליקוי על הסך של 400 ₪.
קביעת המומחה בדבר הימצאות ליקוי בירידה לחדר משאבות (טענה 4.1 לפרק ב' ממצאים חדשים/נוספים).
המומחה העמיד את עלות הליקוי על הסך של 500 ₪.

קביעת המומחה בדבר הימצאות ליקוי מעל ירידה לחדר משאבות (טענה 4.2 לפרק ב' ממצאים חדשים/נוספים).
המומחה העמיד את עלות הליקוי על הסך של 500 ₪.

קביעה ביחס לחדר משאבות
המומחה העריך הליקוי בסך של 2,500 ₪ בצירוף מע"מ ואולם ציין כי מדובר בתיקון שיש לבצע במסגרת התחזוקה השוטפת.

קביעת המומחה בדבר הימצאות ליקוי בשער הכניסה לחניון (טענה 3.4)- המומחה מצא בבדיקתו כי "גובה תקרת הכניסה לחניון מקורה הינה כ-2.00 מ' וזאת בניגוד לתוכניות ההיתר המקורית ובניגוד להנחיות שהוציא משרד התחבורה פרק ד' סעיף 7 שקובע "גובה החניון לא יקטן מ-2.20 מ' בכל השטחים בהם קיימת תנועת מכוניות כולל מעברים, תאי חניה והרמפות, ומידה זו נכונה לכל רמות השירות".

המומחה קבע בבדיקתו כי לא ניתן להגדיל את פתח הכניסה לחניון היות ובמפלס התחתון קיים מאגר מים ובמפלס העליון קיימת תקרת בטון. משכך המליץ על פיצוי כספי בשיעור 25,000 ₪.

הנתבעת טענה כי גובה שער הכניסה לחניון הועלה לראשונה בחוו"ד מלכה בדצמבר 2015 ומשכך תקופת האחריות בגין ליקוי זה חלפה בעת עריכת חוות הדעת. לטענת הנתבעת על פי התוספת לחוק המכר תקופת האחריות הכוללת בגין אי ההתאמה היא ארבע שנים בלבד. כך שתקופת האחריות חלפה כבר בפברואר 2013 ומשכך אין לחייב את הנתבעים בתשלום פיצוי בעילה זו. כבר מיד ייאמר שאין לקבל טענה זו של הנתבעת. יודגש כי הקמת השער בגובה ובאופן שהוקם – נוגד את דיני התכנון והבניה וזה נעשה בגובה של 2.0 מ' בלבד ולא 2.20. משכך – מדובר בבניה שמלכתחילה לא נעשתה כראוי וכדין.

קביעת מומחה בית משפט בדבר הימצאות ליקויים אשר יש לתקנם במסגרת התחזוקה השוטפת
המומחה מצא בבדיקתו כי נדרש לבצע תיקוני צבע וטיח במסגרת תחזוקה שוטפת וקבע כי עלות התיקון עומדת על הסך של 2,500 ₪.

הנתבעת טענה כי אין לחייבם בתשלום פיצוי בגין הליקויים הנזכרים בסעיף 4.1 לחוות הדעת שהרי בייחס לכולם נקבע כי יש לתקנם במסגרת התחזוקה השוטפת. לטענתם מומחה ביהמ"ש אישר בעדותו כי תחזוקה שוטפת חלה על חברת הניהול ולא על הקבלן. משכך אין לחייבם בגין תשלום הליקוי כאמור.

בנוסף עברה הנתבעת וחילצה מחוות דעת מומחה בית המשפט רכיבים שונים בסך כולל של 6,350 ₪ וזאת בגין רכיבי תיקון שונים שלטעמם יש לחייב במסגרת התחזוקה השוטפת. הנתבעת מגיעה בטיעוניה עד לתיקון בסך של 250 ₪. לענין קבלת עמדות חוות דעת מומחה בית המשפט, תוך שאיני יורד לטענות שונות המגיעות בחלקן לסך של שברירי אחוזים מכלל חוות הדעת – אתייחס בהמשך.

מעמד מומחה בית המשפט, המסגרת המשפטית
מומחה אשר מונה על ידי בית המשפט הוא מומחה אובייקטיבי שאדיש לתוצאות חוות הדעת כאשר חזקה היא שהשיקולים היחידים העומדים לנגד עיניו הם שיקולים מקצועיים גרידא. לעניין זה ראה ע"א 680/87 המגן חברה לביטוח נ' יוסף אליהו:" הליך זה של מינוי מומחה מטעם בית המשפט מקל על הדיון, מייעלו ומקצרו וראוי לעודדו. בית המשפט נעזר בבעל מקצוע שהוא אובייקטיבי, שאין לו נגיעה לעניין הנדון ולבעלי הדין. בוחן הוא את הסוגיה כשופט עצמו, ללא משוא פנים".

הלכה היא כי בית המשפט לא יסטה ממסקנות חוות דעתו של מומחה שמונה על ידו אלא במקרים חריגים. לעניין זה ר' ע"א 4179/17, יותר סוכנות לביטוח (1989) בע"מ נגד ערן רובין, (מיום 6/12/18, כב' הש' נ. הנדל, ג. קרא וד. מינץ) שם נקבע כי "סטייה מחוות דעתו של מומחה הממונה מטעם בית המשפט ומהווה ידו הארוכה, תיעשה במשורה, במקרים חריגים ומנימוקים כבדי משקל". ניתן להפנות אף אל רע"א 9828/17, דרור אבני נ' ד. שליט בע"מ (מיום 18/1/18, כב' הש' י. וילנר) שם נקבע כך: "מומחה מטעם בית המשפט משמש כידו הארוכה של בית המשפט, וכי סטייה מחוות דעתו תיעשה אך במקרים חריגים ובמשורה", להרחבה ר' גם ע"א 544/10, פלונית נ' עיריית כפר קאסם (מיום 12/3/13).

ברע"א 6920/14 תשעה חודשים בע"מ נ' בנק דיסקונט (מיום 04.01.2015) נקבע כדלקמן: לגופו של עניין, תקנה 130 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 מאפשרת לבית המשפט למנות מומחה מטעמו כדי להגיע לפתרון יעיל של הסכסוך. חוות דעת המומחה מהווה אחת מן הראיות המוגשות בהליך. היא אינה כובלת את שיקול הדעת של בית המשפט ואינה גורעת מסמכותו להכריע במחלוקת, אך כפי שנפסק לא אחת ככלל יאמץ בית המשפט את ממצאי המומחה, למעט אם הוצגה סיבה בולטת לעין שלא לעשות כן".

בע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' איתן (מיום 2.6.96) נקבע כי יש לקבל את ממצאי חוות דעת ניטראלית של מומחה בית משפט גם אם לא כל מה שנקבע בה הוא לטעמם ולרוחם של כל הצדדים ואפילו אם ניתן להצביע על טעויות או על אפשרויות של קביעות אחרות בנושאים כאלה או אחרים. אמנם פסק הדין התייחס למומחה שהתמנה בהסכמת הצדדים, אך האמור בו רלוונטי לענייננו, וכך נקבע (ההדגשות לא במקור):"למרבית הצער, מעוררים פרוייקטים של בניה, מחלוקות והתדיינויות בהקשר לליקויי בניה ולאי מילוי ההתחייבויות ההדדיות של כל הגורמים המעורבים. הגיעה העת, שכל הצדדים המעורבים יבינו, שיש סוף פסוק לכל אלה, בחוות דעתו של מומחה המתמנה על ידי בית המשפט בהסכמת באי כח הצדדים. סביר להניח שאף אחד מהצדדים אינו יוצא - במקרים כאלה - כשכל תאוותו בידו. אולם, על כל צד להבין כי משנתקבלה חוות דעת ניטרלית של מומחה, שיש בה משום נסיון רציני להתמודד עם הבעיות המקצועיות הרבות המובאות בפניו, יש לקבל אותה, גם אם לא כל מה שנקבע בה הוא לטעמם ולרוחם של כל הצדדים וגם אם ניתן להצביע על טעויות או על אפשרויות של קביעות אחרות בנושאים אלה או אחרים.. "

בענייננו חוות דעת מומחה בית המשפט מפורטת ומתייחסת אחד לאחד לטענות הצדדים. חוות הדעת אף מפרטת התייחסות כל אחד ממומחי הצדדים. חוות הדעת אף מביאה את נימוקי מומחה בית המשפט ביחס לכל אחת ממסקנותיו – כך שאין מדובר בקביעה שרירותית וחסרת בסיס אלא במסקנה שניתן לעקוב ולבקר במידת הצורך אחר המהלכים לקבלתה.

בנסיבות אלה לא הוצגה בפני כל סיבה שיהיה בה כדי להצדיק סטייה מחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט. זאת ועוד ולאור חוות דעתו המנומקת והמפורטת של מומחה בית המשפט הרי שלא מצאתי מקום לשנות מממצאיו.

יש לדחות טענת הנתבעים להתיישנות
הנתבעת עתרה לדחות את התובענה או למחקה על הסף מחמת התיישנות ו/או בשל שיהוי בהגשתה.לטענת הנתבעת, החזקה בבניין נמסרה לתובעים בשנת 2009 ועל כן אין כל הצדקה להגשת תביעה זו שנים כה רבות לאחר מכן.

זאת ועוד הנתבעת סבורה כי יש לדחות את התביעה של התובעים 23-33 (להלן: "התובעים החדשים") מחמת התיישנות. לטענת הנתבעת, תובעים אלו צורפו לראשונה להליך זה במועד הגשת כתב התביעה המתוקן ביום 27.7.2016. יאמר מיד כי בייחס למחיקת תובעים 23-33 ניתנה החלטה מפורשת מיום 14/11/17 המורה על מחיקתם ועל כן לא יורחב ביחס לטענה זו.

הנתבעת הוסיפה וטענה כי תקופת הבדק ביחס לרכוש המשותף החלה במועד 13.2.2009 וזהו המועד בו נמסר הרכוש המשותף.על כן לשיטתה במועד צירופם של התובעים החדשים חלפו למעלה משבע שנים וחמישה חודשים ומשכך תביעתם הוגשה לאחר חלוף תקופת ההתיישנות ודינה להידחות על הסף.

מנגד טענה התובעת בייחס לטענת התיישנות ו/או חלוף תקופת הבדק והאחריות כי טענות אלה נטענו בעלמא וללא כל סימוכין. זאת ועוד טענה התובעת כי טרם חלפו 7 שנים מיום גילוי עילת התובענה.

החלטה: אין לקבל טענת התיישנות- יאמר מיד כי בתובענה שעניינה ליקויי בנייה המועד הקובע להיווצרות עילת התביעה הוא ביום בו מקבל הקונה את החזקה בנכס וכן לפי חוק ההתיישנות, התובענה לא תתיישן כאשר היא מוגשת במשך 7 שנים מיום גילוי העילה. כלל זה חל גם אם בנסיבות העניין גילוי העילה נעשה כעבור שנים רבות מקבלת הדירה ומהיווצרות העילה. בענייננו, החזקה בנכס נמסרה לתובעים במועד פברואר 2009 כך שבמועד הגשת התובענה 24.1.2016 טרם חלפו שבע שנים מיום המסירה. לאור זאת, אני קובע כי התביעה לא התיישנה.

יש לדחות טענת הנתבעת לחלוף תקופת האחריות
הנתבעת העלתה בסיכומיה טענות מקדמיות, לרבות הטענה כי התביעה הוגשה לאחר חלוף תקופת האחריות ועל כן דינה להידחות. הנתבעת הרחיבה כי תקופת האחריות המוסדרת בחוק קובעת תקופת אחריות כוללת בת שש שנים (3 שנות בדק ו-3 שנות אחריות). הנתבעת ציינה כי, הבניין נמסר בפברואר 2009 ומשכך תקופת האחריות חלפה בפברואר 2015. לטענתה מאחר שחוו"ד מלכה נערכה כשבע שנים לאחר מסירת הבניין, זמן רב אחרי חלוף תקופת האחריות שבחוק המכר, הרי שתקופת האחריות בגין ליקויים אלו חלפה כבר בעת הגשת התביעה.

קיומה של תקופת אחריות איננה רלוונטית לאחריות ביצוע התיקונים על ידי הנתבעת מכוח הוראות חוק המכר, פקודת הנזיקין, והוראות חוק החוזים. הנתבעת אחראית לתיקון הליקויים שהתגלו במשך כל תקופת ההתיישנות וזאת מכוח החוקים השונים.

אין מקום לתיקון הליקויים ע"י הנתבעת
לטענת הנתבעת, אף אם ימצא בית המשפט כי נתקיימו ליקויים הטעונים תיקון, עומדת לנתבעת הזכות לתקן ליקויים אלו.

הוראות סעיף 4 ב(א) לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 (להלן:- "חוק מכר דירות") קובע כי על הקונה לתת למוכר הדירה הזדמנות נאותה לתקן אי התאמה וכי על המוכר לתקנה תוך זמן סביר. מוכר שאינו מודה בליקויים או מוכר שממתין להגשת תביעה נגדו לבית המשפט ורק לאחר מכן מביע את רצונו לתקן אינו ממלא את חובתו לתקן תוך זמן סביר כקבוע בהוראות החוק.

הלכה היא כי הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו. עניין זה נדון בע"א 472/95 זלוצ'ין נ' דיור לעולה (שניתן ביום 26.9.96) כדלקמן: "זאת ועוד, הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו. ספק רב בעיניי אם זכות זו עומדת למוכר המכחיש את עצם הליקויים, או המזלזל בהם מראש."

לעניינינו, הנתבעת לא הודתה במלוא היקף הליקויים שמצא המומחה וכראיה ליקויים רבים הוכחשו על ידי הנתבעת בכתב הגנתה. מן האמור ניתן ללמוד כי הנתבעת לא מודה בליקויים הנטענים ועל כן הרי שאין מקום ליתן לה את הזכות לבצע תיקונים באופן עצמי. זאת ועוד – אין מדובר בפניה ראשונה אל הנתבעת או במחלוקת שנולדה זה עתה. השנים שחלפו ממועד המסירה והשנים שחלפו בנסיונות לביצוע תיקונים – הביאו לכך שהתיקונים ממוקדים לאלה המופיעים בפסק הדין. משלא הצליחה הנתבעת לבצע התיקונים במלואם במשך שנים – אין מקום "לנסות" פעמים נוספות לביצוע תיקונים אלה.

על סמכות נציגות הבית המשותף לתבוע בשם הדיירים
בעניין זה טענה הנתבעת כי לא התקבלה כל החלטה כדין המסמיכה את נציגות הבית המשותף לנהל את התביעה של התובעים וכן לא הוגש ייפוי כוח המסמיך את הנציגות לנהל את ההליך מטעם התובעים.זאת ועוד הוסיפה וטענה כי לא הובאה כל ראיה לכך שהנציגות פועלת כשלוחה של בעלי הדירות, לא הוצג ייפוי כוח המסמיך את הנציגות וכן לא הוצג פרוטוקול החלטה המסמיך את הנציגות להגיש את התובענה.

סמכויותיה של הנציגות הוגדרו בסעיף 69 לחוק המקרקעין הקובע כדלקמן: "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בענינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות."

נציגות הבית המשותף, אשר מופקדת על ניהולו התקין של הרכוש המשותף כאמור בסעיף 69 לעיל, היא בעלת הסמכות ביחס לליקויים ברכוש המשותף בשם כל בעלי הדירות בין אם ניתנה הסכמה ובין אם התנגדו לפעולה.

לעניין זה ראה את שנקבע ברע"א 1025/17 נאות מזרחי בע"מ נ' נציגות הבית המשותף מנדל זינגר 23 חיפה (מיום 27.6.2017) כדלקמן:" שאלת מעמדה של נציגות הבית המשותף העסיקה בעבר את בית משפט זה. ההלכה קובעת כי הנציגות כשרה להיות צד לפעולות משפטיות שונות, אולם כשרות זו מוגבלת בגדרי סעיף 69 לחוק המקרקעין, התוחם את גבולותיה לעניינים הנוגעים "להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף". לדברי הנשיא א' ברק, נציגות בית משותף רשאית לבצע פעולות משפטיות שונות בשם הדיירים ביחס לעניינים הכרוכים בתחומים המשותפים לכלל הדיירים, בדגש על ניהול הרכוש המשותף. תפקידיה של הנציגות כוללים את הניהול הפנימי השוטף של הבניין, את הרכוש המשותף, החזקתו התקינה, ביצוע תיקונים בו וכיוצא בכך. חוזה שנכרת על ידי הנציגות במסגרת סמכויותיה על פי חוק המקרקעין, הינו בעל נפקות כפעולת נציגות. פעולה זו מחייבת את כל בעלי הדירות – אלה שהסכימו ואלה שהתנגדו לפעולה (ע"א 98/80 קדמת לוד בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד, לו(2) 021, 024 (1981); רע"א 46/94 אברמוב נ' הממונה על מרשם המקרקעין, נ(2) 202 (1996)). (ההדגשה אינה במקור).

בהמשך פסק הדין נקבע כדלקמן:" משהובהר כי הנציגות מוסמכת לפעול בתחום הרשאתה החוקי – נותר לבחון האם הפעולה שביצעה המשיבה נכנסת לגדרי סעיף 69 לחוק המקרקעין. על פי עובדות המקרה, המשיבה הגישה תביעה בשם דיירי הבניין בגין ליקויים שונים ברכוש המשותף: נשירת אריחי חיפוי חיצוני בבניין, ליקויים במעליות, וכן נזילות ברחבי הרכוש המשותף. ליקויים אלה נכנסים לגדרי סעיף 69 לחוק המקרקעין בהיותם עניינים הנוגעים "להחזקתו התקינה" של הרכוש המשותף ולתיקונים בו. מכאן שעל פי הלכת קדמת לוד, המשיבה רשאית לפעול בשם הדיירים להגשת תביעה כספית על הנזקים שנגרמו לרכוש הציבורי בבניין"

מהאמור לעיל עולה כי הנציגות מוסמכת להגיש תביעה הנוגעת לרכוש המשותף מקום בו נתגלו ליקויים בין אם הוסכמה ע"י בדיירים ובין אם לאו.

למעלה מן הצורך יצוין כי הנציגות הציגה בין היתר מסמכים שונים המצביעים על סמכותה להגשת התובענה. לאור האמור אין מקום לקבל את טענת הנתבעת בייחס להעדר סמכות הנציגות להגשת התובענה.

יש לדחות תביעת התובעים ל פיצוי בגין ע וגמת נפש
לטענת הנתבעת, התובעים ביקשו לתקן ולהגיש תצהיר לעניין עוגמת הנפש ואולם אך אחד מהעדים החתומים על תצהיר זה לא התייצב לחקירה. הנתבעים הפנו להחלטת ביהמ"ש בעניין זה כי עד שלא התייצב לחקירה נמשך תצהירו בחקירה הראשית. משכך טוענים הנתבעים כי תצהיר זה אינו מהווה ראיה בתיק.

עוד טוענת הנתבעת כי בסיכומי התובעים אין שום התייחסות לרכיב עוגמת הנפש וכן רכיב זה לא הוכח ובפועל נזנח ע"י התובעים כבר בשלב ההוכחות.

לטענת הנתבעת, מטעם התובעים הוגש תצהיר משותף בקשר לעוגמת נפש ואולם התובעים לא התייצבו על מנת להיחקר על תצהיר זה. לטענת הנתבעת חקירתם של שני התובעים מסך 18 התובעים שכן העידו העלתה כי הרטיבות בתקרת החניה של מר אהרוני תוקנה וביחס לעד השני מר אטיאס נטען כי לא סבל מרטיבות בחניה שלו, כך שלטענתם לא נגרמה למי מהעדים שנחקרו עוגמת נפש.

לפני סיום הדיון ברכיב זה אציין כי אכן יש מקום לבצע תיקונים שונים או לפצות בגינם. עם זאת, אין מקום לכך שפיצוי בגין עגמת נפש יהפוך למעין תוספת קבועה לכל דרישת פיצוי. ובמילים אחרות – לא כל חיוב במתן פיצוי בגין ליקוי בניה או כל עוולה אחרת נושא יחד עימו כחלק בלתי נפרד גם פיצוי בגין עגמת נפש.

במסגרת הדיון בשאלת הפיצוי בגין עוגמת נפש, בהקשר לליקויי בנייה, יפים הדברים בע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (ניתן ביום 28.2.2005): "מטרתו של הפיצוי הינה להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אלמלא אירעה ההפרה והנזק שנגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד (ראו גם: א' נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) עמ' 421)."

לפיכך, על מנת שבית המשפט ייפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש יש לקחת בחשבון בין היתר את מידת השפעתם של הליקויים על התובעים. כמו כן, יש לקחת בחשבון את הפגיעה בתובעים לאור הצורך לבצע תיקונים נוספים.

זאת ועוד אציין כי השאלה האם נציגות הבית המשותף זכאית לפיצוי בגין נזק לא ממוני היא שאלה שנדונה בת"א (חיפה) 243/01 נציגות הבית המשותף- "בית החמנית" ברח' מנחם בגין 19 קרית מוצקין נ' חברת גב-ים לקרקעות בע"מ (2008) שם קבע בית המשפט המחוזי באופן עקרוני כי נציגות בית משותף אינה זכאית לפיצוי בגין עגמת נפש וציין בפסק דינו כי: "לא ניתן לפצות את הנציגות בפיצוי עבור "עוגמת נפש", שכן לא ברור איזו נפש יש לה לנציגות הבית המשותף, שנתעגמה בשל הליקויים בבניין".

מן האמור לעיל, הרי שנציגות הבית המשותף אינה זכאית לפיצוי בגין עוגמת נפש. כמו כן ולאחר עיון במהות הנזקים, משך הזמן שחלף ובהתחשב בתיקונים הנדרשים ומשך העבודות הצפוי וכן בעיקר בהתחשב בכך כי עוגמת הנפש שנגרמה לתובעים היא רק בגין ליקויי הרכוש המשותף לא מצאתי לפסוק פיצוי בגין רכיב זה לתובעים.

יש לדחות טענת הנתבעת להעדר יריבות
לטענת הנתבעת, מרביתם של התובעים לא התקשרו עמה כלל בהסכם ומשכך אין יריבות חוזית ו/או אחרת בין הצדדים כך שדין תביעתם להיות מסולקת על הסף.

יש לדחות טענה זו. התביעה נוגעת לליקויים ברכוש המשותף. הנתבעת היא הקבלן שבנה את הבניין ובהתאם להוראות סעיף 11 להסכם המכר והחוק היא הגורם האחראי לליקויים בבניין.

הוראות חוק המכר דירות, תשל"ג- מקנים זכויות גם לקונה המשנה סעיף ההגדרות מגדיר כי קונה משנה הוא : "קונה משנה" – מי שרוכש דירה מקונה וכן חליפיו וחליפי הקונה".

מהאמור לעיל הרי שבוודאי קיימת לתובעים אשר לא התקשרו ישירות עם הנתבעת הזכות לתבוע נזקיהם בגין אי ההתאמה ברכוש המשותף.

לעניין זה ראה גם סעיף סעיף 4א (ב) :" הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה יסודית שלא היה ניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו..." (ההדגשה אינה במקור).

חובת זהירות – גם כלפי רוכשי דירות "יד שניה" - זאת ועוד בהקשר הנזיקי אין הכרח לקיומה של התקשרות חוזית בין המזיק לבין הנפגע ובהתקיים עוולה עלול מזיק לחוב בנזקים של ניזוק שאינו צד לחוזה עמו. הפסיקה הכירה בקיומה של חובת זהירות של קבלן גם כלפי רוכשי דירות מיד שניה (לעניין זה ראה ע"א 11512/04 קרניל חב' לעבודות הנדסיות בע"מ נ' גב ים חב' לקרקעות בע"מ (מיום 16/11/06), ולפיכך ברור כי ניתן לחייב מעוול בפיצוי בגין נזק לא ממוני של תובע שאינו קשור עמו ביחסים חוזיים.

ולענייננו, אכן ניתן לחייב את הנתבעים בפיצויי של דיירי הבניין ואין נפקות לשאלה אם מדובר ברוכשי דירות שהתקשרו מול הנתבעת בהסכם או ברוכשי דירות משנה.

יש לדחות טענת הנתבעת להעדר מתן הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים
הנתבעת טענה כי אלו מבין התובעים שהתקשרו עמה בהסכם הפרו את ההסכמים בחוסר תום לב באופן בו לא יידעו את הנתבעת ו/או מנעו ממנה לתקן את הליקויים. הנתבעת הוסיפה כי לפי הוראות ההסכם שבין אותם התובעים שהתקשרו עמה היה על התובעים לפנות אל הנתבעת בזמן סביר ולמסור לה הודעה בכתב וליתן לה הזדמנות סבירה לתקן את הליקויים הנטענים. משלא עשו כן, הרי שוויתרו בכך על זכויותיהם.

לטענת הנתבעת בהתאם לסעיף 4ב(א) לחוק המכר(דירות) היה על התובעים לפנות אל הנתבעת בזמן סביר, למסור לה הודעה בכתב וליתן לה הזדמנות סבירה לתקן את הליקויים.

ע"פ הנטען, הפנייה האחרונה אל הנתבעת מטעם הנציגות נעשתה ביום 20.5.2012. כנטען משך כמעט 4 שנים לא פנתה הנציגות אל הנתבעת בעניין הרטיבות ו/או ליקוי בנייה ברכוש המשותף.

מנגד טענה התובעת כי כל הליקויים הובאו לידיעתה של הנתבעת בתקופת הבדק והאחריות למעט עניין שער הכניסה לחניון .

סעיף 4ב' לחוק המכר קובע כדלקמן: "התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר." ככל שלא ניתנה לקבלן הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים, או אז יש מקום להעמיד את סכום הפיצוי על בסיס עלות לקבלן, דהיינו העלות לנתבעת. תמיכה לאמור ניתן למצוא גם בבת"א (חי') 1512/94 אלקיים ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ שם נקבע כי: "הזכות של הקבלנים לבצע את התיקונים מותנית בכך שהקבלן יבצע את התיקונים תוך זמן סביר. אם הקבלן אינו מבצע את התיקונים תוך זמן סביר אין הוא זכאי עוד לבצע את התיקונים בעצמו, ועליו לשלם פיצויים לתובעים, הגם שבדרך זו עלות התיקונים היא גדולה יותר".

וכן בהמשך: "הנה-כי-כן, השאלה מתי זכאי הקבלן לתקן בעצמו את הליקויים (או ליתר דיוק, מתי זכאי הוא לשלם רק את העלות שהיה עולה לו התיקון), איננה שאלה שיש לה תשובה חד-משמעית. הכול תלוי בנסיבות המקרה. כך למשל נפסק שכאשר בעל דירה מסרב לאפשר לקבלן לתקן, הפיצוי יחושב על-פי עלות התיקון לקבלן ..." " לדעת המחבר, אם לפני הגשת התביעה נתן הקונה למוכר הזדמנות נאותה לתיקון אי-ההתאמה, אין לדרוש ממנו מתן הזדמנות נוספת במסגרת ההליך השיפוטי. דברים אלה מקובלים עליי" (ההדגשות לא במקור).

מבלי לגרוע מן האמור נקבעה בפסיקה גם האפשרות לוותר על דרישת ההודעה הפורמלית על הליקויים מקום שהמוכר ידע על אי ההתאמות, וייתכן שאף מקום שהיה עליו לדעת עליהם (ראה לעניין זה ע"א 2299/99 שפייר נ' חברת דיור לעולה בע"מ).

לגופו של עניין, מעיון באסמכתאות ובנספחים שצורפו לכתב התביעה עולה כי נשלחו התראות בייחס לליקויים הנטענים. זאת ועוד לנתבעת ניתנה ההזדמנות לתיקן את הליקויים ואולם משהתכחשה הנתבעת לקיומם של ליקויים אלו דין טענתה להידחות.

הליקויים בחניון ואחריות הנתבעת
בסיכומיהם טענו התובעים כי מאז אכלוס הבית המשותף (החל בחודש 2.2009) חודרים מי גשמים לחניון. ע"פ הנטען, מומחה ביהמ"ש חילק את האזורים הממוקמים מעל לחניון בשבעה אזורים שונים כמוקדי רטיבות. כאמור וכפי הנטען, בחלקים של אזורים אלו נתגלו רטיבויות פעילות במהלך ביקורו של מומחה ביהמ"ש ובחלקים האחרים נתגלו סימני רטיבות בתקרה וכן על פני ריצוף החניון עצמו.

מנגד טענה הנתבעת כי בחניון הבניין אין כל רטיבות והוא יבש לחלוטין. לטענתה, התובעים לא הוכיחו קיומה של רטיבות כלשהי במרתף החניה. לתמיכה בעמדתה ציינה הנתבעת כי המומחה המהנדס יוסף גולדקלנג אישר כי לא ראה נזילות או רטיבות פעילה בעת ביקורו. כן הוסיפה כי בביקורת שנערכה במועד 22.2.2016 בקומת החניון של הבניין לאחר שירדו גשמים חזקים, לא נצפתה נזילת מים או רטיבות ונמצא כי החניון יבש לחלוטין.

הנתבעת הוסיפה כי בוצעה שורה נרחבת של תיקונים ועבודות איטום במרתף החניה ובקומה שמעליו לרבות בחדר האשפה, בגינות ובשטחים המשותפים.

ביקורתה של הנתבעת, בהקשר לחוות דעת מומחה בית המשפט בכל הנוגע לליקויי הרטיבות בחניון מתמקדת בטענה עיקרית ולפיה המומחה הבהיר שאינו יכול לדעת אם מדובר ברטיבות ישנה שהייתה ותוקנה ואם לאו. ע"פ הנטען, המומחה העיד כי על מנת שניתן יהיה לקבוע אם יש רטיבות עליו לבקר בבניין במהלך תקופת הגשמים ואולם המומחה לא זומן ע"י התובעים –ולטענתם לא בכדי.

לטענת הנתבעים לא קיימת כל תשתית ראייתית שניתן לקבוע על פיה קיומה של רטיבות בפועל. הנתבעת מפנה לעדותו של מומחה ביהמ"ש ולפיה ענה במסגרת חקירתו כדלקמן:
ש: "אני מנסה לסכם את הדברים, את שאלת בית המשפט ומה שאני שואל אותך. שכל התיקונים שאתה מציין בפרק 3 לחוות הדעת, בפרק שעוסק בנושא של הרטיבות בחניון, זה בעצם בתנאי שתבוא בחורף ותראה שבאותם מקומות יש אכן רטיבות פעילה?
ת:. כן. אני לא מבקש לבצע תיקונים איפה שלא צריך. אם לא, אין נזילות, לא צריך לבצע תיקונים".

כעולה מהאמור, טוענים הנתבעים כי אין שום בסיס על פיו ניתן לחייב את הנתבעת בתשלום כאשר מומחה ביהמ"ש קבע באופן מפורש שהוא כלל אינו יודע אם יש צורך בביצוע תיקונים וכאשר לטענתם כל הסכומים הנזכרים בפרק 3 לחוות דעתו הם סכומים "על תנאי" שיוכח קיומה של רטיבות פעילה.

ניתנה האפשרות לנהל סבב נוסף בו תינתן חוות דעת נוספת מטעם מומחה בית המשפט
אין לקבל טענת הנתבעת לפיה חוות דעת המומחה ניתנה "על תנאי". לענין זה יודגש כי לאחר הגשת הסיכומים ניתנה אפשרות לערוך "סבב" נוסף שבו גם תינתן חוות דעת המומחה. לענין זה ותוך התייחסות לגשמים שירדו לאחר מועד הדיון קבעתי ביום 30/1/19 כך:
"2.ברגיל היה מקום לסיים ההליך משהוגשו סיכומים – אך שני הצדדים מבקשים להתייחס לאירוע שלאחר הגשת הראיות תוך שהם מתייחסים לגשמים שירדו וחשפו, או לא חשפו קיומם של ליקויים.

3. הנתבעת תודיע עד ליום 7/2/19 האם היא מתנגדת לבקשה, בהיעדר התנגדות יינתן צו למומחה וכן תהא התייחסות לבקשה להביא ראיות נוספות".
ניתן היה לצפות שהנתבעת תעמוד על כך שאכן תינתן הוראה למומחה בית המשפט, ובכל מקרה שהנתבעת לא תתנגד לכך ש"יינתן צו למומחה" תוך התייחסות לגשמים שירדו לאחר הגשת הראיות.
הנתבעת דווקא התנגדה. בתגובה מיום 7/2/19 ציינה הנתבעת באותיות מודגשות כי "אין צורך" בעריכת חוות דעת משלימה מטעם המומחה. הנתבעת אף סיכמה וציינה באותיות מודגשות כך:
"מאחר ומדובר בשאלה עובדתית פשוטה ועל מנת שלא לפתוח פתח לסבב נוסף של הגשת חוות דעת וחקירות נגדיות די בהגשת צילומים מטעם הצדדים ואין כל צורך בביקורים נוספים של בית המשפט ו/או של המומחה".

צא וראה - הנתבעת יכולה היתה להסכים לביקור נוסף של מומחה בית המשפט, אשר יבדוק טענותיה. הנתבעת לא הסכימה לכך. זאת ועוד – בסבב נוסף, שני במספר, ולאחר שהתובעים הודיעו שאינם מעוניינים בהוספת ראיות, ציינה מיד הנתבעת בהודעה מיום 18/2/19 כך:
"מתגובת התובעים מיום 17 דנא עולה כי הם חוזרים בהם מבקשתם (לצירוף ראיות נוספות, לחקירת עדי הנתבעת ולזימון המומחה מטעם בית המשפט) לכן ולאור זאת מסכימה הנתבעת שבית המשפט הנכבד ייתן פסק דין בתיק שבכותרת על יסוד החומר הקיים בתיק"
ושוב – הנתבעת יכולה היתה לבקש ולכל הפחות להסכים לחוות דעת נוספת של מומחה בית המשפט, ומצידה היא עתרה לכך שפסק הדין יינתן "על יסוד החומר הקיים בתיק".

בעל דין אחראי לאופן בו הוא מנהל ההליך ולהתנהלות הדיונית תוצאות מהותיות, ור' רע"א 9499/16 גיא אורלי נ' ריה חברה בע"מ (מיום 7/3/17, כב' הש' נ. הנדל) וכן ע"א (ת"א) 28482-10-15, אורלי גיא נ' ריה חברה בע"מ (מיום 7/11/16 כב' הש' י.שבח, ש. שוחט וי. אטדגי). כאשר ניתנה האפשרות לחוות דעת נוספת והנתבעת בחרה משיקוליה להשיב כפי שפורט לעיל – הרי אין לקבל טענה לפיה יש להתעלם מחלק מחוות הדעת.

לא ניתן להתעלם מכך שהיה צורך להמתין לאחר רדת הגשמים כדי לראות האם אכן קיימים ליקויים, ולכך השפעה על הן על חוות הדעת והן על תוצאות פסה"ד.משוויתרו התובעים במודע על הבאתו של המומחה לבדיקת החניון לאחר רדת הגשמים , הרי שיש ליתן לוויתור זה משמעות במתן פסק הדין.

יש להעניק פיצוי בגין הליקויים ברכוש המשותף לנציגות
הנתבעת טענה בייחס להיקף הזכות לפיצויים כי כאשר רק חלק מבעלי הדירות בבית המשותף תובעים פיצוי כספי בגין ליקויים בבניין המשותף יש לפצותם רק כפי חלקם היחסי ברכוש המשותף.

מצב שבו מצויה תביעת הנציגות ותביעת מקצת הדיירים ושתיהן מתייחסות לליקוי כאשר אין מחלוקת על כך שאותה ליקוי הוא חלק מהרכוש המשותף בבניין, יש לקבוע מתן פיצוי לנציגות הבית המשותף על פני מתן פיצוי לבעלי הדירות על פי חלקם היחסי ברכוש המשותף.

משאין ספק בדבר אחריותה של הנתבעת לליקויים הנטענים, הרי יש לחייב את הנתבעת בפיצוי. אשר על כן התובעת נציגות הבית המשותף זכאית לקבל פיצוי בגין תיקון ליקויים ברכוש המשותף.

סוף דבר
לאור האמור לעיל יש לחייב את הנתבעת בתשלום בסך מסקנות חוות הדעת. אין לחייב בגין עגמת נפש. בנוסף – ביחס להוצאות התובעים הרי אלה ימצאו ביטויים במסגרת ההוצאות שייקבעו בהליך זה. סכום חוות הדעת עומד כאמור בסעיף 1.3.4 לעיל על הסך של 385,067 ₪. מסכום זה יש לנכות, כאמור בסיפת סעיף 1.3.4 לעיל את הסך של 2,500 ₪ בצירוף מע"מ ובסך הכל 2,925 ש"ח. סכום מסקנות חוות הדעת עומדת אפוא על הסך של 382,142 ₪(=2,925 – 385,067 ₪).

אשר על כן אני מחייב את הנתבעת בתשלום לנציגות הבית המשותף הסך של 382,142 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 8/7/18 מועד מתן חוות הדעת ועד למועד התשלום בפועל. בנוסף אני מחייב את הנתבעת בתשלום לנציגות הבית המשותף הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 35,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל. נתתי דעתי לכך שהחיוב הוא לטובת נציגות הבית המשותף ולא יתר התובעים, בנסיבות הענין אין בכך כדי לקבוע הוצאות משפט כלשהן לטובת הנתבעת.

ניתן היום, ה' אב תשע"ט, 06 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.