הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 4645-05-17

לפני כבוד השופטת נאוה ברוורמן

התובעים:

  1. ארז כהן החזקות בע"מ
  2. ארז כהן

ב"כ: עו"ד יצחקניא

נגד

הנתבעים:

  1. י.צ פנלב בע"מ
  2. אילן גלזר , עו"ד
  3. א.ל מדיקל השקעות בע"מ
  4. גל ניניו יזמות ופרוייקטים בע"מ

ב"כ נתבעות 1,3-4 עו"ד רסקין
ב"כ נתבע 2: עו"ד אורן מאור ועו"ד מורן צח

החלטה

עסקינן בכתב תביעה מתוקן שיסודו בהסכם אופציה למכר דירה, עליו חתמה נתבעת 1 עם התובעת 1 (להלן: " הסכם האופציה").

רקע:

בקליפת אגוז, כעולה מכתב התביעה, נתבעת 1 הינה בעלת זכויות חוזיות במקרקעין המצויים ברחוב השרון 19-21 בהרצליה, מכוח הסכם קומבינציה, בינה ובין בעלי הדירות במקרקעין.

מבלי להכביר מילים, ביום 23.07.2014, נחתם הסכם האופציה בין התובעת ונתבעת 1 , זו האחרונה היא בעלת הזכויות במקרקעין, לפיו הוענקה לתובעת זכות לרכישת דירת ארבעה חדרים בשטח של 94 מ"ר בתוספת מרפסת בקומה החמישית בבניין אשר ייבנה על ידי הנתבעת על המקרקעין תמורת סך של 1,593,000 ₪ (כולל מע"מ).

התובעים מגוללים במסגרת כתב התביעה את ההסכמות וההסכמים שהיו בין הצדדים, ושבסופו של יום נתבעת 1 ונתבעת 3 באמצעות בעלי מניותיה, החלו לטעון בפני התובעת כי העסקה אינה כדאית עבורה, ואינה רווחית כפי שהוצגה לה על ידי נתבעת 4. לאור האמור, גמלה החלטה בלב הנתבעת 1 והנתבעת 3 להתכחש להסכם האופציה עם התובעת.

לאור האמור, עותרות התובעות, בין היתר למתן פסק דין המצהיר כי הסכם האופציה נכנס לתוקפו עם מסירת הודעת המימוש, שהתובעת זכאית לממש את זכויותיה על פיו, ושיש לאכוף על נתבעת 1 לקיימו.

לחילופין, מתבקש בית המשפט לחייב את נתבע 2 לשלם לתובעת סך של 1,070,000 ₪, בגין רשלנות הנתבע, שהינו עו"ד, בניסוח הסכם האופציה.

במסגרת כתב ההגנה המתוקן מטעם הנתבעות 1, 3-4 (להלן: "הנתבעות"), הן מדגישות כי בין התובעת לנתבעת 1 נכרתו שני הסכמים נפרדים, שתוקפם הותנה בקיום תנאי מתלה שנכרת בין התובעת לבין נתבעת 1 ונתבעת 3.

בין לבין, הועלו בין היתר טענות מקדמיות, והועלתה שאלת הסמכות העניינית. כמו כן, שאלה זו התעוררה גם במסגרת דיון קדם המשפט מיום 11.04.2019.

נתבע 2, מצטרף לטענת הנתבעות, בנוגע לסוגיית הסמכות העניינית.

יצוין, נעשה על ידי ניסיון לסייע לצדדים למצוא מתווה לסיום הסכסוך, לגופו של עניין, וזאת מבלי לקבוע מסמרות בנוגע לטענות הצדדים, אך הניסיון לא צלח, והנתבעות עמדו על הכרעה בסוגיית הסמכות העניינית, כבר עתה.

לאור האמור, הורתי לצדדים להגיש טיעוניהם.

בתמצית טענות הנתבעות:

לשיטתן, בהתאם לפסיקה יש לקבוע את הסמכות העניינית על פי מבחן הסעד המבוקש בתובענה. במקרה שבו הסעד המבוקש הינו הצהרה על זכויות במקרקעין, הסמכות העניינית נתונה לבית המשפט המחוזי, ללא הבחנה בין זכות קניין במקרקעין, לזכות אובליגטורית במקרקעין.

התובענה שהוגשה לבית משפט זה, הינה לאכיפת הסכם למכר זכויות קניין במקרקעין, ואם תתקבל, יקבע כי לתובע 2, אם יקיים את הוראות ההסכם שנכרת עם מימוש האופציה, בעלות בדירת מגורים, מסוימת. בהקשר זה יש להפנות לה"פ (חי') שרה שוויצר נ' אילן רפאל (להלן: "פרשת שוויצר").

מכאן, שכל תביעה הנוגעת למקרקעין, בין רשומים ובין אם לא, מסורה לסמכותו של בית המשפט המחוזי.
יודגש, בעניין "פרשת שוויצר" דבק כב' השופט עמית במבחן הסעד, לצורך קביעת הסמכות העניינית, מבלי להידרש לאבחנה בין זכות קניינית וחוזית.

העמדה שלפיה מסורה לבית המשפט המחוזי הסמכות לדון בכל תביעה שעניינה מקרקעין, בין אם רשומים הם ובין אם לא (ובלבד שהסעד המבוקש בתובענה אינו חזקה או שימוש במקרקעין או חלוקתם) מצאה חיזוק רב של פסיקה (ראו סעיפים 7-8 לטיעונים).

החלטתה של כב' השופטת נאור ברע"א 7451/10 נבון יפתח נ' אדם אורן (להלן: "פרשת יפתח") [פורסם בנבו] אינה תומכת בטענה שלפיה הסמכות לדון בתביעה שהסעד המתבקש במסגרתה הינו אכיפה של הסכם למכר זכויות אובליגטוריות במקרקעין, נקבעת על פי שווי הסעד, עקב הבחנה בין זכויות קניין לזכויות אובליגטוריות במקרקעין.

לא זו אף זו, גם אם הסמכות העניינית לדון בתובענה שהסעד המבוקש במסגרתה, הינו הצהרה על תוקפו של הסכם אופציה, המעניק עם מימושה זכויות בעלות בדירת מגורים, הייתה נקבעת על פי שווי הזכות, ולא על פי מהותה (וכאמור לא זה הדין), שהרי הסמכות לדון בפן זה של התביעה בענייננו, הייתה מסורה עדין לבית המשפט המחוזי, מאחר ששווי הזכות , קרי שווי הדירה, הינו – 2,663,000 ₪.

קבלת טענה לפיה אין לבית המשפט סמכות להידרש לתביעה שבמסגרתה מתבקשת אכיפה של הסכם אופציה המעניק זכויות בעלות בדירת מגורים, תגרום לפיצול הדיון. שכן, הסמכות לדון בכל שאר רכיבי התביעה נגד הנתבעות, העוסקים בתשלום פיצויים, והוא הדין כלפי נתבעת 2, כך שהתביעה שהינה בסמכותו של בית משפט זה לא תוכל להתברר לפני שיוכרע גורלה של התביעה לאכיפת הסכם האופציה.

בנסיבות אלה, יש להורות על מחיקת התביעה, ולחילופין למחוק מהתביעה כל עיסוק באכיפת הסכם האופציה.

תמצית טיעוני נתבע 2

הנתבע 2 מצטרף לעמדת הנתבעות לעניין הסמכות העניינית, וסבור כי יש להורות על מחיקת התביעה כולה, ולחילופין למחוק מהתביעה כל עיסוק באכיפת הסכם האופציה.

בנסיבות אלה ברור שיש למחוק כליל את התביעה כנגד עו"ד גלזר, שהרי התובעים עצמם מגדירים את התביעה כנגד נתבע 2 חלופית בלבד.

בתמצית טיעוני התובעים:

התובעים מדגישים כי בסעיף 3.1 להסכם האופציה נקבע שאם תממש התובעת את זכותה על פיו ייחתם הסכם אחר ונפרד למכר דירה. אם וככל ייחתם הסכם המכר גם אז יומחו בו לתובעים זכויותיה החוזיות של הנתבעות בקשר לאחת הדירות.

הסכם האופציה לא מתייחס לדירה מסוימת, אלא קובע מאפיינים עקרוניים בלבד. הנה, הנתבעת 1 אינה אוחזת בזכויות קניין במקרקעין, וההסכם בינה ובין התובעת אינו הסכם מכר. טענת הנתבעות כאילו ענייננו ב"אכיפת הסכם למכר זכויות קניין במקרקעין" שגויה בעליל.

התובעת הודיעה על מימוש האופציה על פי ההסכם, וביקשה לחתום על הסכם מכר, משסירבה נתבעת 1 להכיר בתוקפו של ההסכם, עתרה התובעת למתן פסק דין המצהיר כי הסכם האופציה נכנס לתוקפו עם מסירת הודעת המימוש, ויש לאכוף על נתבעת 1 לקיימו.

יתרה מכך, במשך שנתיים מאז הוגשה התביעה לא עתרו הנתבעים בכל בקשה בעניין הסמכות העניינית, להיפך ניהלו הליכים מקדמיים, ואף פנו בבקשה לבית המשפט לתיקון כתב הגנתם.

בעניינו, המדובר בתובענה לאכיפת זכות אובליגטורית, הואיל והמדובר באכיפת הסכם אופציה, ולא הסכם מכר שלא נחתם עד כה, והן מאחר ולנתבעת 1 אין זכויות קניין. זכות האופציה הינה זכות אובליגטורית ואינה זכות במקרקעין.

יודגש, אם תתקבל התביעה ויינתן צו המצהיר שהסכם האופציה תקף, לא יקנה הדבר לתובעים זכויות במקרקעין, אלא זכות לחתום על הסכם אחר.

בענייננו, יש להפנות לרע"א 4890/15 אהרון אלוש נ' עיריית טבריה (להלן: " פרשת אלוש") [פורסם בנבו], וכן יש להיבנות מפרשת יפתח, שהוזכרה לעיל. הלכה היא, בפסיקה מפורשת של בית המשפט העליון, שכאשר מדובר בזכות חוזית במקרקעין, הסמכות העניינית לדיון תקבע על פי שוויה. כלומר, כל עוד אין מדובר בפועל בסעד הנוגע לזכות קניינית, הסמכות העניינית תיקבע בהתאם לשוויו של הנושא, ובמקרה של זכויות אובליגטוריות הנוגעות למקרקעין, שווין של הזכויות.

ההסכם בענייננו, מקנה זכות לחתימת הסכם להקניית זכות חוזית. משאין עסקינן באכיפת מכר של זכות קניין, כנטען, כלל פסקי הדין אליהם הפנו הנתבעות, אינם רלוונטיים.

יתרה מכך, הנתבעות טוענות כי הסכם האופציה מעניק "בסופו של יום" זכות "בעלות" בדירה אשר שוויה עולה על גבול סמכותו של בית משפט זה. המדובר בטענה שגויה.

אין לקרוא לכתב התביעה את שאין בו, ויש לבחנו על פי הסעד המבוקש בו. שוויה של זכות האופציה אינו כשווי הזכות במקרקעין. הסכם אופציה הוא עסקה עצמאית בעלת שווי כלכלי נפרד. בענייננו, שווי הזכות הנתבעת הוא שיעור ההפרש שבין שווי הדירה והסכום אשר יהא על התובעים לשלם עבור רכישתה. קרי – שווי הזכות יהא בסך של 1,070,000 ₪. יובהר, שיחתם הסכם המכר תהא התמורה על פיו בסך של 1,593,000 ₪.

בנוסף לאמור, יש לדחות את טענת הסמכות העניינית, מטעמי מניעות ויעילות.

בתמצית טיעוני הנתבעות :

אם לא ניתן לזהות את הדירה שתירכש עם מימוש האופציה, מימוש האופציה לא יכול להוביל לכריתת חוזה לרכישת דירה.

הפסיקה אליה מפנים התובעים (למשל פרשת אלוש) ניתנה על ידי דן יחיד, ואינה מחייבת. מה גם, שפרשת יפתח אין לה מקום לענייננו, הואיל ודובר שם בהסכם שנערך בין שני צדדים, שלאף לא אחד מהם לא הייתה זכות במקרקעין.

אין חולק כי "הסכם אופציה" מקנה זכות אובליגטורית ומעמדו של הסכם כזה אינו שונה, לעניין זה, ממעמדו של כל חוזה למכר זכויות ו/או למכר זכויות אובליגטוריות במקרקעין.

הנתבעות תוהות האם מכאן, שהסמכות לדון בכל מחלוקת סביב מימושה של זכות אובליגטורית, שיוצרת כל עסקה במקרקעין תוכרע על פי שווי הזכות? ברור שלא. המבחן הוא מבחן הסעד המבוקש, ואם הסעד המבוקש הינו אכיפת הסכם למכר זכות במקרקעין, הסמכות לדון בתביעה נתונה לבית המשפט המחוזי, גם אם הזכות הינה אובליגטורית, ובלי קשר לשווי הזכות.

בענייננו, הסעד המבוקש הינו אכיפת הסכם אופציה שיקנה, אם יינתן, בעלות בדירת ארבעה חדרים.

בנוגע לשווי הזכות הנטענת, זכות האופציה, יש להידרש לשווי הסעד העיקרי, ולא לשווי הסעד החלופי שהינו 1,070,000 ₪. השווי הכספי של הסכם האופציה, הינו שווי הדירה שתירכש עם מימושה, ואליבא כתב התביעה, שווי הדירה שהנתבעות יאלצו למכור לתובע אם יתקבלו טענותיו, מסתכם בלא פחות מ- 2,663,000 ₪, כך שגם על פי מבחן שווי הסעד, הסמכות לדון בתביעה נתונה לבית המשפט המחוזי.

יש לדחות את טענת המניעות והיעילות שהעלו התובעים, הואיל והנתבעות העלו את טענת הסמכות העניינית במסגרת כתב ההגנה, הגם שעל בית המשפט מוטלת החובה לבדוק את סמכותו העניינית מיוזמתו, ואין הדבר מוטל על בעלי הדין.

דיון והכרעה:

עסקינן בתביעה שעניינה בהפרת הסכם אופציה, והתובעים מבקשים שיינתן פסק דין המצהיר כי הסכם האופציה נכנס לתוקפו עם מסירת הודעת המימוש, על כן זכאית התובעת לממש את זכויותיה על פי ההסכם, ויש לאכוף על הנתבעת לקיימו.

לחילופין, וככל שלא יינתן צו כאמור, מבקשים לחייב את נתבע 2 לשלם לתובעת סך של 1,070,000 ₪.

הועלתה שאלת הסמכות העניינית של בית משפט זה לדון בתביעה, ועל בית המשפט להכריע בסוגיה זו.

אקדים ואומר, לאחר שעיינתי בכתב התביעה, בסעדים הנתבעים, שמעתי את טענות הצדדים ועיינתי בטיעוניהם, הגעתי לכלל מסקנה כי לבית משפט זה יש סמכות עניינית לדון בתביעה דנן, ולהלן נימוקיי.

בענייני מקרקעין קובע סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד – 1984 (להלן: "החוק"), בזו הלשון:

"51. (א) בית משפט שלום ידון באלה:
(1) [...]

(2) תביעות אזרחיות - למעט תביעות הנוגעות למקרקעין - כשסכום התביעה או שווי הנושא אינו עולה על 2,500,000 שקלים חדשים ביום הגשת התובענה, והוא אף אם עלה הסכום או השווי לאחר מכן מחמת שערוך, הצמדה, ריבית, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין;

(3) תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שענינן חזקה או שימוש במיטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין".

כבר נקבע לא אחת כי ההכרעה בשאלת הסמכות העניינית נעשית על פי מבחן הסעד, במסגרתו נבחן הסעד כפי שנתבקש בכתב התביעה, תהא עילת התביעה אשר תהא [ע"א 27/77 טובי נ' רפאלי, פ"ד לא(3) 561 (1977); ע"א 8130/01 מחאג'נה נ' אגבאריה [פורסם בנבו] (4.5.2003); ע"א 2846/03 אלדרמן נ' ארליך, פ"ד נט(3) 529 (2004)]. בענייני מקרקעין, כאשר הסעד המבוקש נוגע לחזקה או שימוש במקרקעין, הסמכות תהא בידי בית משפט השלום, בעוד כאשר מתבקש סעד אחר הנוגעות למקרקעין, הסמכות הי נה של בית המשפט המחוזי. סעד אחר כגון דא עשוי להיות סעד הדורש דיון בביטולו, תקפותו ואכיפתו של חוזר מכר מקרקעין [ ע"א 476/88 אשתר נ' נפתלי, פ"ד מה(2) 749, 758 (1991)].

ב"כ הנתבעות סבור כי לבית משפט זה אין סמכות עניינית לדון בתביעה, ומפנה תחילה לפרשת שוויצר, ששם נקבע: " המבחן הפשוט, היעיל והברור ביותר לקביעת הסמכות העניינית הוא מבחן הסעד, והפסיקה חזרה על הכלל לפיו הסמכות העניינית הולכת אחרי הסעד". כמו כן, מדגיש כי שם נקבע שהמבחן הוא מבחן הסעד, ללא קשר אם התביעה היא לגבי מקרקעין רשומים או לגבי זכויות אובליגטוריות במקרקעין.

מכאן, ב"כ הנתבעות שם יהבו בטענה שכל תביעה הנוגעת למקרקעין, בין רשומים ובין אם לאו, מסורה לסמכותו של בית המשפט המחוזי.

ב"כ התובעים סבור אחרת, ולשיטתו, המסקנה אליה הגיע ב"כ הנתבעות שגויה, ומפנה לרע"א 4890/15 בפרשת אלוש, שם הועלתה שאלת הסמכות העניינית. כאשר קיימת מחלוקת האם הסעד המבוקש מתייחס לזכות קניינית או לזכות אובליגטורית, נקבע שעת עסקינן בזכות אובליגטורית תקבע הסמכות לדון בה בהתאם לשווי הזכות.

ביני לביני, סבורה אני שטיעוני ב"כ התובעים עולים בקנה אחד עם הפסיקה הנוהגת, וברוח זו יש לאמץ טיעוניו, כאמור.

ראשית, יש חשיבות לה בחנה בין התחייבות להעברת זכות קניינית עתידית, לבין המחאת זכות חוזית , סוגיה זו נדונה בע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' רייך פ"ד נג(2) 218 (1999). וכן, בפרשת אלוש נקבע, שעל מנת להכריע בשאלה זו נקבע שבמסגרת מבחן הסעד יש להוסיף ולבחון " האם הדיון בסעד המבוקש משמעו הכרעה באשר להתחייבות להעברת זכויות קנייניות או שמא מדובר בזכויות חוזיות בלבד" (עמ' 8).

יוער, בהקשר זה יש לבחון את ההסכם בין צדדים, כדי להכריע האם הוא עוסק בהתחייבות להעביר זכות קניינית, או שמא מדובר בהתחייבות להעביר זכות חוזית הנוגעת למקרקעין.

לדידי, בענייננו, מדובר בהסכם אופציה, שהינו התחייבות להעביר זכות חוזית הנוגעת למקרקעין. כלומר – זכות האופציה הינה זכות אובליגטורית. וכן, עת מדובר בסעד הנוגע לזכות אובליגטורית הנוגעת למקרקעין, זו תידון על פי שוויה של הזכות.

יפים לענייננו הדברים שנאמרו בפרשת יפתח:

"עיון בחומר המונח לפניי מוביל למסקנה, כי ההסכם בו עסקינו אינו הסכם מכר מקרקעין. כותרת ההסכם – "הסכם למכירת דירה" – אינה העיקר, ואופיו של ההסכם נקבע לפי תוכנו ומהותו. בהסכם לא נמכרה דירה ספציפית. כל שיש בהסכם היא התחייבות של המוכר – המשיב כאן – למכור דירה בעלת מאפיינים שפורטו בהסכם, אם וכאשר יוקם הבניין. חיזוק לכך שמדובר בהתחייבות למכור דירה, בבוא העת, ניתן למצוא בסעיף 7 להסכם, לפיו "ייערך חוזה מחייב בין הצדדים לאחר אישור ת.ב.ע ר.מ 8 ר"ג/13/1001 ברוח הסכם זה" . אף אילו היה מוקם הבנין, לא יכול היה המבקש לעתור לאכיפת ההסכם באופן שתירשם הדירה שרכש על שמו, שכן ההסכם אינו מקנה לו זכויות כלשהן בדירה ספציפית. המבקש יכול היה, לעומת זאת, לתבוע את המשיב לקיים את התחייבותו למכור לו דירה, ולצורך כך לחתום על הסכם מכר ברוח ההסכם מיום "1.3.1991.

ב"כ הנתבעות המלומד מבקש לתקוע יתד נאמן בפרשת שוויצר, ששם נקבע שהמבחן הפשוט היעיל והברור לקביעת הסמכות העניינית הוא מבחן הסעד, ושההבחנה בין זכויות אובליגטוריות ביחס למקרקעין לבין זכויות קניין, "עשויה לעורר תילי תילים של קושיות, שיש בהן כדי לסבך את מבחן הסעד...".

ברם, בהתחשב בפסיקה המאוחרת שיצאה תחת ידו של בית המשפט העליון, סבורני כי נכון לאמץ את הגישה לפיה יש לערוך הבחנה בין זכות קניית לזכות אובליגטורית במקרקעין, שהרי להבחנה זו נפקות, המשליכה ג ם על סוגיית הסמכות העניינית.

הנה כי כן, אם תתקבל התביעה, ויינתן צו המצהיר שהסכם האופציה תקף, התובעים "ייהנו" מזכות לחתום על הסכם אחר. שהרי, הדבר לא יקנה לתובעים זכויות במקרקעין.

משקבעתי כי עסקינן בזכות אובליגטורית, יש לבחון את שוויה.

לטענת ב"כ הנתבעות גם אם הסעד המבוקש הינו הצהרה על תוקפו של הסכם אופציה, המעניק בסופו של יום זכויות בעלות בדירת מגורים, הייתה נקבעת על פי שווי הזכות, ולא על פי מהותה, בעניינו הסמכות הייתה מסורה עדיין לבית המשפט המחוזי. שהרי, שווי הזכות הינו כשווי דירת המגורים, קרי – 2,663,000 ₪.

מנגד, ב"כ התובעת מבקש לדחות טענה שגויה זו, ולשיטתו, שווי זכות האופציה אינו כשווי זכות המקרקעין.

לדידי, גם הפעם יש לאמץ את גישת ב"כ התובעות.

הסכם האופציה הוא עסקה עצמאית, בעלת שווי כלכלי נפרד, שבענייננו שוויו 1,070,000 ₪, בהתאם לחישוב כאמור – ההפרש שבין שווי הדירה – 2,663,000 ₪ והסכום שיהא על התובעים לשלם עבור רכישתה – 1,593,000 ש"ח.

צא ולמד – שווי האופציה הינו 1,070,000 ₪, שהינו בגדר סמכותו של בית משפט זה.

בשולי הדברים אתייחס לטענת ב"כ התובעות לעניין המניעות והיעילות, שכן לא ניתן להתעלם כי במשך כשנתיים מאז הגשת התביעה הנתבעים לא הגישו בקשה בעניין הסמכות העניינית , למרות שמדובר בסמכות שחובה על בית המשפט לבחון. הגם, שטרחו לנהל הליכים מקדמיים בדבקות.

סוף דבר:

לאור המקובץ לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי עסקינן בתביעה העוסקת בזכות אובליגטורית, הנוגעת למקרקעין, ששוויה בגדר סמכותו של בית משפט זה.

לאור האמור, טענה מקדמית זו מטעם הנתבעים, בדבר חוסר סמכות עניינית, דינה להידחות.

הנתבעות שהעלו טענה מקדמית זו יישאו בהוצאות ובשכ"ט עו"ד התובעות בסך של 5,000 ₪ שישולמו תוך 30 ימים.

ניתנה היום, כ"ט אייר תשע"ט, 03 יוני 2019, בהעדר הצדדים.