הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 4524-03-15

לפני כבוד השופטת בכירה רחל ערקובי

התובעים:

1.גיא רפלוביץ
2.ענת רפלוביץ

נגד

הנתבעים:

1.חיים כהן
2.כרמלה כהן

פסק דין

לפניי תביעה לקבלת הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר שנחתם בין הצדדים.

רקע עובדתי;

ביום 9.8.12 נחתם הסכם מכר במסגרתו רכשו התובעים (להלן: "הרוכשים") את זכויות הנתבעים (להלן: המוכרים") בנכס המצוי ברח' כצנלסון 61 בקרית אונו, הידוע גם כגוש 6494 חלקה 465 תת חלקה 2 (להלן: "הנכס").

במסגרת התביעה טענו הרוכשים להפרות יסודיות של הסכם המכר מצד המוכרים, הפרות המקנות להם את הזכות לקבלת הפיצוי המוסכם המעוגן בו.

אביא את הסעיפים בהסכם המכר הרלוונטיים לטענות הרוכשים.

במסגרת הצהרות והתחייבויות המוכר נקבע בסעיף 2.4 להסכם המכר:
"כי נכון למועד החתימה על הסכם זה טרם נתקבל לבית המגורים "טופס 4" בהתאם להוראות סעיף 157 א לחוק התכנון ובניה, התשכ"ה-1970 ואולם למיטב ידיעתו של המוכר, אין כל מניעה לקבלו מהרשות המתאימה וכל זאת עד ולא יאוחר מחלוף 75 יום ממועד מסירת החזקה בממכר בפועל לקונה והמוכר בכפוף להוראות הסכם זה מתחייב לקבל טופס 4 לממכר במועד הנ"ל. המוכר מתחייב כי יפעל ככל שנדרש כדי שבתוך 12 חודשים ממועד חתימת ההסכם תוצא תעודת גמר לממכר".

במסגרת סעיף 2.7 להסכם המכר נקבע:
"כי ע"פ המידע המצוי ברשותו בית המגורים נבנה עפ"י היתרי בניה כדין, כי למיטב ידיעתו אין חריגות בניה בבית המגורים וכי לא בוצע בבית המגורים כל שינוי בממכר הטעון היתר בנייה.".

במסגרת סעיף 5.1.10 להסכם המכר נקבע:
במועד המסירה ימציא המוכר לקונה את כל האישורים והמסמכים הדרושים לביצוע העברת הממכר מהמוכר לקונה ואישורים בדבר הסרת המשכנתא לטובת הבנק הרובצת על הממכר במועד חתימה על הסכם זה שהינם: אישורי מס שבח, מס רכישה.......וכן בנוסף טופס 4 כמו גם תעודת גמר וייפוי כוח למחיקת הערת האזהרה שמסר הקונה לידי המוכר".

במסגרת סעיף 5.1.12 להסכם המכר נקבע:
"אם עד חלוף 180 יום ממועד המסירה לא יומצאו מלוא האישורים מאת המוכר לקונה אזי ככל וישנה שומה לתשלום יהא הנאמן מחויב לשלם מתוך כספי הנאמנות המופקדים בידו ועד לתקרת הסכומים המופקדים בידו, לכל אדם ו/או גוף ו/או לבנק שיידרש, לאלתר, כל סכום שיידרש לצורך המצאת כל האישורים לקונה.".

בהתאם לסעיף 9.1 להסכם המכר נקבע:
"לשם רישום הזכויות בממכר על שם הקונה כאמור לעיל, מתחייב המוכר להמציא לקונה בתוך 6 (שישה)חודשים ממועד חתימת הסכם זה, ובכפוף לעיכובים אשר יחולו, ככל ויחולו בשל הרשויות המוסמכות, את כל האישורים והמסמכים הבאים המפורטים להלן במצטבר.....".

בכתב התביעה טענו הרוכשים כי המוכרים הפרו את התחייבויותיהם על פי סעיפים 2.4 ו-2.7 להסכם המכר, שכן הנכס לא נבנה על פי היתר הבניה ובשל כך נדרשו תיקונים לצורך התאמת הנכס להיתר הבניה. כמו כן, אישור אכלוס, טופס 4, הוצא רק ביום 11.4.13, באיחור של 4 חודשים מהמועד הקבוע בהסכם , ותעודת הגמר, טופס 5, הוצאה רק ביום 17.7.14, באיחור של כשנה מהמועד שנקבע בהסכם.

עוד טענו הרוכשים כי במסגרת סעיף 5.1.10 להסכם המכר התחייבו המוכרים כי במועד מסירת הנכס, היינו 3.9.12, ימציאו את כל המסמכים והאישורים הנדרשים לצורך רישום הזכויות בנכס על שם הרוכשים. עם זאת, חרף התחייבותם לא המציאו המוכרים את האישורים הנדרשים במועד כאמור בהסכם.

טוענים הרוכשים כי הפרת כל אחת מהוראות סעיף 5 שלא תוקנה תוך 15 יום מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר, כשאף ההפרות האחרות הינן הפרות יסודיות של הסכם המכר שכן מולאו זמן רב לאחר חלוף המועד לביצועם.

עוד טוענים הרוכשים כי בהתאם לסעיף 2.10 להסכם המכר, על המוכרים היה למסור את פרטי בעלי המקצוע שבנו את הנכס, את פרטי הספקים מהם נרכשו חומרי הבניה וכן את תעודות האחריות, למקרה של פגם או נזק בפריט כלשהו בנכס. עם זאת, המוכרים הפרו סעיף זה ומסרו פרטים רק ביחס לחלק מבעלי המקצוע, הפרה אשר לא תוקנה, ועל כן הפכה להפרה יסודית.

אציין כי במסגרת כתב התביעה ביקשו הרוכשים פיצול סעדים בגין נזקי רטיבות אשר התגלו בנכס, בקשה אשר נדחתה על ידי בהחלטה מפורטת מיום 14.4.16.

מנגד טוענים המוכרים בכתב ההגנה, כי הנכס נמסר לרוכשים לאחר גמר הבניה ובמצבו "AS IS", למעט תוספות אחרונות שנדרשו בנכס כמו השלמת מטבח, צבע ומעקות. טוענים המוכרים כי הרוכשים קנו את הנכס לאחר שראו את הנכס ובדקו את מצבו הרישומי והתכנוני ומצאו אותו מתאים לצורכיהם.

טוענים המוכרים כי אין מדובר בהפרת חוזה כלל כשהצדדים פעלו בהתאם להסכם המכר. כך, עיון בסעיף 5.1.9 לסכם המכר מגלה כי הצדדים צפו מצב בו תהליך השגת אישורי העברת הזכויות מהרשויות יתעכב, ועל כן קבעו בהסכם מנגנון חלופי סביר ומקובל בעסקאות מכר מקרקעין לפיו חלק מכספי התמורה ישמרו בנאמנות עד לקבלת האישורים. לאור זאת, אין מדובר בהפרה יסודית של ההסכם כלל.

טוענים המוכרים כי גם אם ימצא בית המשפט כי מדובר בהפרה יסודית הרי שהתניית הפיצוי המוסכם כאמור בס' 5.3 להסכם המכר מהווה תניה גורפת ועל כן חסרת תוקף. בנוסף טוענים המוכרים כי הפיצוי המוסכם אף אינו עומד ביחס סביר והגיוני לנזק, המוכחש על ידם, שניתן היה לראותו בעת כריתת החוזה.

טוענים המוכרים כי בהתאם לסעיף 9 להסכם המכר , המועד להשגת האישורים הוא 6 חודשים מיום כריתת ההסכם, ובכפוף לעיכובים שחלים בשל הרשויות השונות. טוענים המוכרים כי מיד לאחר כריתת ההסכם פעלו להשגת האישורים ועל כן עמדו בתנאי ההסכם.

טוענים המוכרים כי העיכוב בהמצאת האישורים נגרם בשל התנהגות חסרת תום לב מצד הרוכשים, אשר מנעו את הוצאת האישורים במועד, הערימו קשיים על המוכרים ולא ש יתפו פעולה, תוך הפעלת לחץ על המוכרים לערוך שינויים בממכר שלא נכללו במסגרת הסכם המכר. טוענים המוכרים כי התנהלות הרוכשים נועדה לסכל את הוצאת האישורים במועד, וככל הנראה בחוסר תום לב על מנת להגיש תביעה זו.
כך, טענו המוכרים כי הרוכשים דרשו להתקין פרגולה בנכס אשר לא נכללה במסגרת הסכם המכר, אולם הופיעה בהיתר הבניה שהוגש לעירייה. לצורך קבלת אישורי העירייה נדרש היה לבנות את הפרגולה ע"פ ההיתר או להשמיטה ולהגיש היתר חדש מתוקן. אלא שהרוכשים, אשר חתימתם נדרשה בתור בעלי הנכס לא היו מוכנים לחתום על היתר מתוקן ואף ומנגד סרבו לדרישתם להתקנת הפרגולה כך שניסו להחזיק את החבל משתי קצותיו, ולדחוק את המוכרים להתקין את הפרגולה על חשבונם , הגם שזו לא נכללה בהסכם המכר.

בעניין זה טוענים המוכרים כי כמחווה של רצון טוב ולפנים משורת הדין סוכם כי המוכרים יקימו את הפרגולה תמורת סכום סמלי של 4,000 ₪ מאת הרוכשים הגם שעלות הפרגולה הסתכמה בסכום של למעלה מ-20,000 ₪. זאת מתוך הבנה הדדית כי עניין זה יסיים את המחלוקות בין הצדדים.

מוסיפים וטוענים המוכרים כי הרוכשים אף הערימו קשיים בתיאום ביקור בנכס של מפקח מטעם העירייה אשר נדרש לקיים ביקור בנכס. פרטי הרוכשים, הבעלים והמחזיקים של הנכס, הועברו לידי המפקח, אולם בשל מחדלם ביקור בנכס לא תואם.

טוענים המוכרים כי בהתאם לס' 9.2 להסכם המכר התחייבו הרוכשים "לפעול בהקדם האפשרי ומתוך שיתוף פעולה כדי להמציא כל אישור..", אלא שלא פעלו כן.

עוד מוסיפים המוכרים כי הרוכשים לא פנו בזמן אמת ולא דרשו לקזז מסכום הנאמנות אשר הופקד במסגרת ההסכם עד להמצאת אישורי הרשויות הדרושים לצורך רישום זכויות הרוכשים, דמי הפרה. טוענים המוכרים כי טענות הרוכשים בעניין זה כבושות, ונועדו על מנת להוציא כספים מהמוכרים שלא כדין. זאת ועוד, הרוכשים אף אישרו לשחרר מכספי הנאמנות סכום של 50,000 ₪ לידי המוכרים לפני קבלת האישורים הדרושים, דבר המעיד כי לא הייתה להם כל טענה לגבי הפרה.

טוענים המוכרים כי בסופו של יום הנכס נרשם על שם הרוכשים ולא נגרם להם כל נזק בשל העיכוב שנגרם בהמצאת האישורים. מציינים המוכרים כי נדרש שיתוף פעולה של משפחת מור (השכנים) לצורך קבלת האישורים שכן הנכס הוחזק ב"מושע" בהתאם להסכם שיתוף בין הצדדים. עם זאת בענייננו, כיוון שהרוכשים נכנסו לסכסוך עם משפחת מור בנושא מיקום החניה בנכס עוכב שיתוף הפעולה של משפחת מור לצורך קבלת האישורים. מאחר והרוכשים קבלו על עצמם את הסכם השיתוף הרי בהתנהגותם גרמו לעיכובים שנגרמו בהוצאת אישורי העירייה.

טוענים המוכרים כי יתר טענות הרוכשים הנוגעות לסעיפים 2 ו-9 להסכם המכר אינ ן מקימ ות את עילת התביעה, שכן על פי לשונו של ההסכם אינם מהווים תנאים עיקריים שהפרתם מהווה הפרה יסודית המזכה בפיצוי המוסכם כאמור בהסכם.

לאחר הגשת כתב ההגנה הוגש כתב תשובה במסגרתו נטענו טענות חדשות אשר לא בא זכרן במסגרת כתב התביעה. לאור זאת לאחר שהוגשה בקשה למחיקת כתב התשובה,
קבעתי בהחלטתי מיום 14.4.16 כי יש להורות על מחיקת סעיפים 16- 20, 31, 33- 35, ו-37 במסגרתם טענו הרוכשים טענות חדשות. במסגרת טענות אלו טענו הרוכשים כי המוכרים התחייבו למכור להם את הבית על יסוד כל האמור בבקשה להיתר הבנייה לרבות בניית הפרגולה, ולא רכשו את הביתAS IS" " לפי מצבו הפיזי.

במסגרת יתר הסעיפים לכתב התשובה טוענים הרוכשים כי הפרשנות אותה מבקשים המוכרים לצקת לסעיפים 5.1.9. ו- 5.1.12 הינה שגויה.

טוענים הרוכשים כי בהתאם לסעיף 5.1.10 להסכם המכר מועד מסירת כלל האישורים היה במועד החזקה של הנכס. סעיפים 5.1.9. ו- 5.1.12 נקבעו כחלק מסעיף התמורה ועוסקים בייצור בטוחה כספית לתשלום שומות המעכבות את הוצאת האישורים במועד או בכלל. בענייננו לא נטען כלל כי היו שומות שעיכבו את הוצאת האישורים ועל כן היה על המוכרים להמציא את האישורים במועד, מה שלא נעשה על ידם. טוענים הרוכשים כי לא בכדי נמנעו המוכרים מלהתייחס לסעיף 5.1.10 להסכם הקובע במפורש כי יש להמציא את האישורים במועד מסירת החזקה.
טוענים הרוכשים כי המוכרים אף לא עמדו בהמצאתם במועד שנקבע כארכה, 6 חודשים מחתימת ההסכם.
טוענים הרוכשים כי אי המצאת האישורים על ידי המוכרים במועד מהווה הפרה יסודית של ההסכם, ועל כן זכאים הם לפיצוי המוסכם אשר נקבע במסגרתו.

טוענים הרוכשים כי דין טענת המוכרים, כי הכללת סעיף התמורה בהסכם כסעיף שהפרתו מהווה הפרה יסודית מהווה תניה גורפת שיש לבטלה, הינה שגויה. ברי כי סעיפי התמורה הינם סעיפים עיקריים ויסודיים בהסכם המכר.
טוענים הרוכשים כי גם הטענה כי סכום הפיצוי המוסכם הינו מופרז הינה שגויה, שכן מדובר בשיעור מתון ומקובל ובוודאי ביחס לסעיפי התמורה. שיעורו של הנזק הצפוי מושפע במידה רבה אף משווי הדירה ועל כן הפיצוי בענייננו עומד ביחס סביר לנזק הצפוי מההפרות היסודיות.

טוענים הרוכשים כי גם הפרה רגילה שלא תוקנה בזמן סביר וחרף שניתנה אורכה לתקנה הופכת להפרה יסודית.

טוענים הרוכשים כי בניגוד לטענת המוכרים לא היה שום צורך בבניית הפרגולה לקבלת טופס 4 והוא אכן ניתן טרם בנייתה, כשלמיטב ידיעת הרוכשים טופס 4 התעכב כיוון שהמוכרים לא בנו את הבית כנדרש ו/או בהתאם לתוכניות בניה למרות הצהרותיהם בהסכם. כך , המוכרים בעצמם מודים כי השלימו פריטים בבית כגון מעקות ומטבח לאחר מסירת החזקה.
ביחס לתעודת גמר טוענים הרוכשים כי המוכרים בעצמם בקשו לערוך שינויים בהיתר הבנייה שעיכבו את הוצאת תעודת הגמר.

טוענים הרוכשים כי לא מנעו דבר בנוגע להמצאת האישורים ואין למוכרים להלין אלא על עצמם על כך שהבית נבנה שלא ע"פ התוכניות והיתר הבניה שהגישו בעצמם.
ביחס לפרגולה טוענים הרוכשים כי לאחר שהתחוור למוכרים כי עליהם לבנות את הפרגולה על מנת שלא תבנה פרגולה באיכות נמוכה הסכימו לשלם השתתפות בבנייתה בסכום של 4,000 ₪, ובעניין זה לא דורשים מאת המוכרים דבר.
טוענים הרוכשים כי שתפו פעולה בכל עת וכי היו נכונים לתאם ביקור בנכס בכל עת, כשהמוכרים, בניסיונותיהם שלא לקיים את חובותיהם, הביאו לכך כי עד למועד בו יכלו להציג את הנכס לנציגי העירייה כשהוא בנוי לפי התוכניות עבר זמן רב.
טוענים הרוכשים כי לא התבקשו לעשות דבר לשם המצאת האישורים שכן כל האחריות הייתה על כתפי המוכרים.

אשר להסכמתם לשחרור כספי הנאמנות, טוענים הרוכשים כי עשו כן לאור תחינת המוכרים, ומבלי שהדבר יהווה הסכמה להפרה הגלומה באיחורים.

אשר לעניין החניה, טו ענים הרוכשים כי הנכס נמכר לפי ת כנית הבניה והתשריט, שם מסומן לטובתם ש תי חניות, וכי רק לאחר רכישת הנכס והשימוש שעשו בחניות טען מר מור (השכן) כי ס יכם עם הנתבע 1 אחרת מכפי שצוין בתשריט שהגישו מור ו המוכרים. טוענים הרוכשים כי לצורך שיתוף הפעולה הדרוש עם מר מור כטענת המוכרים, היה על המוכרים בעצמם לדאוג שמר מור יבצע את הדרוש לפי התשריט ותוכניות הבניה עליהם חתם.

דיון ומסקנות:

התביעה המונחת בפניי הינה לתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר בגין הפרה יסודית של ההסכם, ולא לתביעה בגין נזקים שנגרמו לתובעים עקב ההפרות, וכך תבחן.

הפיצוי המוסכם מעוגן במסגרת סעיף 10.5 להסכם המכר. בהתאם לסעיף זה על המפר הפרה יסודית את הוראות הסכם המכר לשלם לצד האחר פיצוי מוסכם בסך של 375,000 ₪ ללא הוכחת נזק. סעיף 10.2 להסכם קובע כי סעיפים 5, 6 , 7 ו-8 בהסכם המכר מהווים תנאים מהותיים ויסודיים אשר הפרת אחד מהם אשר לא תוקנה בתוך 15 יום ממועד ההתראה בדבר ההפרה, תהווה הפרה יסודית של ההסכם.

בענייננו טוענים הרוכשים כי הינם זכאים לפיצוי המוסכם לאור הפרות יסודיות מצד המוכרים.
על מנת להידרש לטענות הרוכשים יש לעשות הבחנה בין הטענה הנוגעת להפרת סעיף 5 להסכם המכר, אשר הפרתו נקבעה בהסכם כהפרה יסודית, לבין הטענה להפרות סעיפים 2.4, 2.7, 9.1 , ו-2.10. לגביהם נטען כי אומנם לא נקבע בהסכם כי הפרתם הינה בגדר הפרה יסודית, אלא שהפכו להפרות יסודיות עקב התנהגות המוכרים.

סעיף 5 להסכם המכר;

בסיס המחלוקת בענייננו נוגע לאומד דעתם של הצדדים בסוגיית מועד המצאת האישורים והמסמכים שנדרשו המוכרים להעביר לידי הרוכשים לצורך העברת הזכויות על שמם.
במסגרת סעיף 5.1.10 נקבע בהסכם כי: "במועד המסירה ימציא המוכר לקונה את כל האישורים והמסמכים הדרושים לביצוע העברת הממכר מהמוכר לקונה.....וכן בנוסף טופס 4 כמו גם תעודת גמר וי יפוי כוח למחיקת הערת האזהרה שמסר הקונה לידי המוכר".

לטענת הרוכשים בהתאם לסעיף 5.1.10 היה על המוכרים להמציא לידיהם את כל האישורים הנדרשים לצורך רישום הזכויות במועד מסירת החזקה בנכס. עם זאת, לאור אי עמידת המוכרים במועד זה זכאים הם לתשלום הפיצוי המוסכם מכוח הפרה יסודית בהסכם. מנגד, לטענת המוכרים סעיף 5.1.10 אינו עוסק במועד המצאת האישורים אלא נקבע כמנגנון חלופי למקרה בו יתעכבו האישורים. המועד להמצאת האישורים בהתאם להסכם המכר מעוגן בס' 9 הקובע כי מועד המצאתם הינו 6 חודשים מיום כריתת ההסכם ובכפוף לעיכובים שחלים בשל הרשויות השונות.

אופן פרשנות חוזה מעוגן במסגרת סעיף 25(א) לחוק החוזים, (חלק כללי), תשל"ג-1973, הקובע כדלקמן:

"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

נוסח זה של סעיף החוק הינו נוסח מתוקן אשר תוקן בתיקון מספר 2 לחוק החוזים, לאחר פסק הדין בעניין אפרופים (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ [פורסם במאגרים, 06/04/95]) ולאחר הדיון הנוסף בע"א 2553/01 ארגון מגדלי הירקות- אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל [פורסם במאגרים, 13/01/05] (להלן: "עניין מגדלי הירקות") במסגרתו בית המשפט העליון , בהרכב של 9 שופטים, הבהיר ועצב את דרכי יישומה של הלכת אפרופים וקשר את כל הקצוות אשר נותרו פרומים בעניין אפרופים.

טרם פסק הדין בעניין אפרופים, נלמד אומד דעתם של הצדדים ראשי ת מתוך החוזה עצמו ורק בשלב השני, במידה והשלב הראשון לא מוביל למסקנה ברורה, נלמד אומד דעתם של הצדדים מתוך הנסיבות החיצוניות לחוזה, שיטה אשר שלטה בדיני החוזים וכונתה "תורת שני השלבים". בעניין אפרופים הגדיר בית המשפט , תחת תורת שני השלבים , שיטת פרשנות חד שלבית לפיה אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים לחוזה, היא הכוונה המשו תפת האמיתית העומדת ביסוד החוזה, נלמדת באמצעות בחינה מקבילה של לשון החוזה ושל הנסיבות החיצוניות לו. עוד נקבע בפסק הדין כי במקרים בהם לא ניתן לאתר את הכוונה האמיתית , פרשנות החוזה תעשה בהתאם לאמות מידה אובייקטיביות אשר יבטאו כוונה היפותטית של צדדים לחוזה כאנשים סבירים.
בעקבות הביקורת שעוררה הלכת אפרופים אשר התמקדה בעיקרה בטענות של פגיעה באוטונומיה של הצדדים לחוזה בקביעת תנאיו ואי הוודאות המשפטית בשיטת הפרשנות החד שלבית, החליט המשנה לנשיא מ' חשין על קיום דיון נוסף בעניין מגדלי הירקות. בעניין מגדלי הירקות הדגיש בית המשפט העליון כי בבואו של בית המשפט לפרש חוזה, התכלית הסובייקטיבית של החוזה, המבטאת את האינטרסים, הערכים , המטרות והיעדים שהצדדים לחוזה בקשו להגשים, היא העליונה. עוד הובהר והודגש כי למרות המעבר לשיטת הפרשנות החד שלבית , לבחינת אומד דעתם של הצדדים ללשון החוזה עדיין נותר מקום חשוב ומרכזי בתהליך הפרשנות. לשון החוזה היא נקודת המוצא של הפרשנות והיא התוחמת את גבולות הפרשנות, כאשר אומד דעתם של הצדדים נלמד מהמשמעות הטבעית והרגילה של לשון החוזה ומכוח קריאת הוראות החוזה כמכלול. כך , על משמעות לשונית של סעיף ספציפי בחוזה ניתן ללמוד בעקיפין מתוכנם של סעיפים אחרים ב חוזה או מקריאתו של החוזה כמכלול.
ברע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ [פורסם במאגרים, 26/02/12], אשר סקר את המצב המשפטי טרם תיקון מספר 2 לחוק החוזים ולאחריו ביחס לפרשנות חוזה, פסק בית המשפט ברוב דעות כי תיקון מספר 2 לחוק החוזים לא הביא לשינוי אמ יתי במצב המשפטי הנוהג בפרשנות חוזים ולמעשה אימץ את השיטה הפרשנית שהונהגה בהלכת אפרופים ובדנ"א בעניין מגדלי הירקות, תוך הדגשת חשיבותה ומרכזיותה של לשון החוזה בתהליך הפרשנות.

בענייננו, אכן סעיף 5.1.10 קובע כי על המוכרים להמציא את כל האישורים והמסמכים במועד מסירת הנכס , כטענת הרוכשים. עם זאת , ניתן לראות כי סעיף זה אינו עולה בקנה אחד עם לשון סעיפים אחרים בהסכם.
כך, בעוד סעיף זה אף כולל טופס 4 וטופס 5 הוא טופס גמר, ניתן לראות כי במסגרת סעיף 2.4 להסכם נקבעו מועדים אחרים בנוגע לטופס 4 ולתעודת גמר.
כן, במסגרת סעיף 9 להסכם אשר כותרתו "רישום הזכויות על שם הקונה ואישורים" נכתב כי לשם רישום הזכויות על שם הקונה מתחייבים המוכרים להמציא תוך 6 חודשים ובכפוף לעיכובים אשר יחולו ככל ויחולו בשל הרשויות, אישורים אשר אף הם מפורטים במסגרת סעיף 5.1.10.
מכאן, כי לא ניתן ללמוד על מועד המצאת המסמכים רק ממשמעותם הלשונית של המילים "במועד המסירה" כאמור בסעיף 5.1.10, ויש להתחקות אחר התכלית הסובייקטיבית של הצדדים כפי שעולה מהוראות החוזה כמכלול, ממטרתו ותכליתו.

עסקינן בחוזה מכר של דירה אשר נמכרה "AS IS", היינו במצבה הגמור.

בפסיקה עלתה לא אחת השאלה מהי אחריות המוכר כלפי הקונה במצב בו הדירה נמכרת "AS IS". ניתן לראות כי בפסיקה ישנה הבחנה בין הסכם מכר אשר נעשה בין קונה לבין חברה קבלנית או צד אשר עוסק בממכר דירות מגורים עליו חלות הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), לבין הסכם מכר אשר נחתם בין צדדים שווים לעסקת המכר עליו חלות הוראות חוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר"). עת עסקינן בחוזה מכר עליו חלות הוראות חוק המכר דירות, מעניק הדין לקונה הגנה מיוחדת אשר מקורה בפ ערי הכוחות בין הצדדים להסכם. כך, במסגרת סעיף 7א(א) לחוק המכר דירות נקבע כי אין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת הקונה או קונה המשנה (לעניין זה ראה 52396-03-16 אליעזר פרידלר נ' אהוד כהן [פורסם במאגרים, 30/1.18] וכן תא (ת"א) 1520/07 אלברט קודרה נ' פנינה רובננקו [פורסם במאגרים, 03/11/14]).

בענייננו, במסגרת ס' 2.9 להסכם הצהיר המוכר כי אינו קבלן ו/או עוסק בממכר בתי מגורים ו/או דירות מגורים, כי בית המגורים נבנה לשימושו העצמי של המוכר ובני משפחתו, ובשל נסיבות אישות החליט בסוף למכרו.
בתצהירו טען התובע כי למרות האמור בסעיף 2.9 כי מדובר בבניה עצמית שלא ע"י קבלן, עוד קודם לחתימה על ההסכם אמר לו הנתבע כי בנה מספר יחידות וכי עשה מספר עסקאות בנדל"ן וידאג להשלמת הבניה עד תום (ס' 7 לתצהירו).
בעדותו, משהופנה התובע לסעיף 2.10 להסכם במסגרתו המחה הנתבע את הזכויות כלפי הקבלנים וקבלני המשנה לרוכשים, שב וחזר התובע כי הנתבע ראה בעסקה עסקת מכר של דירה והציג עצמו בתור יזם קבלני, כאשר מנסיבותיו העדיף לא להיות רשום כקבלן בהסכם (פרוטוקול דיון מיום 1.1.18 עמ' 33 שורות 28 – 32, עמ' 34 שורות 1- 3).

סבורני כי הרוכשים לא הוכיחו כי בניגוד ללשון ההסכם, במסגרתו נכתב חד משמעית כי הנתבע אינו קבלן או עוסק בממכר בתי מגורים וכן הייתה המחאת זכויות לקבלנים, אכן יש להתייחס לעסקה כאל חוזה מכר דירות.
בחקירתו עומת הנתבע עם עדותו במסגרת הליך אחר, הליך בוררות אשר התנהל בנוגע לעסקה זו, שם אמר כי הבית תוכנן להשקעה ומכירה. בעניין זה הסביר בעדותו לפניי כי מבחינתו הבית היה להשקעה ומכירה אלא שאשתו רצתה לגור ליד אוניברסיטת בר אילן, שם למדו ילדיהם. עם זאת, לאחר שבהגרלה עם שכניהם איתם קנו את הקרקע במושע, זכו בחלקה הפנימית יותר, אשתו לא ה ייתה מעוניינת לגור שם. בהמשך חזר על הדברים ואמר כי אשתו שכנעה אותו לגור שם ואכן מסיבות אישיות החליטו למכור אותו. עוד העיד כי זה הבית היחיד שמכר, וכי הוא עוסק בהוצאה לאור של ספרי לימוד של בתי ספר (פרוטוקול דיון מיום 6.12.18 עמ' 48, שורות 17- 31, עמ' 50 שורות 20- 26) .
סבורני כי הסברו של הנתבע את הדברים מניח את הדעת, כאשר לא הוכח בפניי כי הנתבע עוסק בממכר של דירות מגורים. לא הוכח בפניי כי מעבר לדירה זו מכר הנתבע דירות נוספות או הובאה כל ראיה אחרת המעידה כי מדובר ביזם קבלני, כטענת הרוכשים. לאור זאת, לא מצאתי כי יש מקום להחיל על המקרה דנא את הוראות חוק המכר דירות המעניק הגנה מיוחדת לקונה.

לאור מסקנתי, המקרה יבחן בהתאם להוראות חוק המכר ולא בהתאם להוראות חוק המכר דירות.

במסגרת הסכם המכר הצהירו הרוכשים כי ידוע להם שהנכס נמכר במצבו כפי שהוא ביום החתימה על ההסכם "AS IS", בהעדר טופס 4 ותעודת גמר, כי הנכס נמכר לאחר שבדקו את מצבו הרישומי והתכנוני ומצאו אותו מתאים לצורכיהם. מועד המסירה במסגרת ההסכם נקבע פחות מחודש מיום החתימה על ההסכם. כך ההסכם נחתם ביום 9.8.12 כאשר מועד המסירה במסגרת ההסכם נקבע ליום 3.9.12.

במצב דברים זה, סבורני כי קשה לקבל את פרשנות הרוכשים כי כוונת הצדדים הייתה כי במועד מסירת החזקה בנכס יומצאו לידיהם כל האישורים אשר נכללו במסגרת סעיף 5.1.10 להסכם.

ראשית, עיון בסעיף 5.1.10 עצמו, המפרט את האישורים והמסמכים אשר על המוכרים היה להעביר לידי הרוכשים, מגלה כי אין מדובר רק באישורים הכרוכים בפעולות מצד המוכרים עצמם. הוצאת רבים מהאישורים תלויה ברשויות שונות, ולוקחת לא מעט זמן לאור בירוקרטיה המעכבת את הוצאתם. מציאות זו הפועלת בשטח, אינה מתיישבת עם פרשנות הרוכשים כי כוונת הצדדים אכן ה ייתה כבסעיף 5.1.10 כי מועד מסירת כלל האישורים תהא במועד מסירת הנכס.

מנגד, בחינת אומד דעתם של הצדדים בהתאם למכלול ההוראות הקבועות בהסכם, מתיישבת עם פרשנות המוכרים כי הסעיף הרלוונטי לקביעת מועד המצאת האישורים אינו סעיף 5.1.10 להסכם במסגרתו הסדירו הצדדים את העברת התמורה מידי הקונה למוכר. אלא, הסדרת המועדים למסירת האישורים והמסמכים על ידי המוכרים נקבעה במסגרת סעיפים ספציפיים, סעיפים אשר נקבו במועדי המצאה מאוחרים יותר למועד המסירה.

כך סעיף 2.4 להסכם עגן את המועד להמצאת טופס 4 וטופס 5, וסעיף 9.1 להסכם עגן את המצאתם של אישורים שונים מידי הרשויות השונות הנדרשים לצורכי רישום הנכס על שם הרוכשים, אישורים ומסמכים אשר כולם מוזכרים אף במסגרת סעיף 5.1.10, ואשר נדרש זמן להוציאם.

כך במסגרת סעיף 9.1 התחייבו המוכרים להמציא את האישורים תוך שישה חודשים ממועד החתימה על ההסכם ובכפוף לעיכובים ככל ויחולו על הרשויות. האמור בסעיף זה עולה בקנה אחד עם הזמן הסביר שלוקח לרשויות הממשלתיות והעירוניות השונות להמציא את המסמכים תוך לקיחה בחשבון כי ייתכן ויהיו עיכובים שונים בהוצאתם.
ניתן להיווכח כי תכלית הוראות סעיף 9 כולו אשר כותרתו הינה "רישום הזכויות על שם הקונה ואישורים", הינה המצאת אישורי הרשויות השונות לצורך רישום הזכויות. כך ס' 9 מונה אישורים ספציפיים המופנים לרשויות, כאישורים המופנים לרשם המקרקעין, אישורי עירייה, אישורי שלטונות מס רכוש.
עם זאת, סעיף 5.1.10 מונה את כלל האישורים ומעוגן במסגרת פרק הכולל הוראות הקשורות בנושא התמורה, ובין היתר כולל מנגנון נאמנות בעת איחור בהמצאת האישורים. היינו כי בעוד ס' 9 הינו סעיף ספציפי לגבי האישורים הנדרשים מהרשויות, סעיף 5.1.10 אינו סעיף אשר עוסק ספציפית באישורים אלו ובמועד המצאתם.

אציין במאמר מוסגר, כי בנושא זה העידו שני עורכי הדין שייצגו את הצדדים להסכם בנוגע לכוונתם, ולמו"מ שהיה ביניהם, עובר לכריתת ההסכם, עו"ד מגזניק ועו"ד שריקי, ביני לביני העדפתי את עדותו של עו"ד שריקי שמהימנותה הייתה ניכרת לאורך כל עדותו. לאור התרשמותי מעדותו של עו"ד מגזניק אינני יכולה לקבוע ממצאים עובדתיים על יסוד עדותו.

עדותו של עו"ד מגזניק אשר ייצג את הרוכשים בהסכם המכר ואף ייצג אותם בהליך בפניי בעניין זה, אינה נותנת הסבר המניח את הדעת לפרשנות הרוכשים את סעיף 9.1.
בעניין זה העיד עו"ד מגזניק כי מועד המסירה הינו ביום מסירת החזקה כאמור בסעיף 5.1.10 , כאשר המועד הקבוע במסגרת סעיף 9.1 הוא למעשה אורכה שניתנה למוכרים להמצאת המסמכים. משנשאל עו"ד מגזניק היכן כתובה המילה אורכה בקש לייחס למילה "בתוך", את המשמעות של הארכה.
עו"ד מגזניק הסביר כי המשמעות של אורכה זו הייתה כי לא תהא לרוכשים זכות תביעה בפרק זמן זה (שם, עמ' 19 שורות 1- 13).
מעבר לכך כי לא מצאתי את המילה 'אורכה' בלשון ההסכם, הפרשנות אותה מבקש עו"ד מגזניק לצקת לסעיף 9.1 אינה עולה בקנה אחד עם האמור בסעיף בנוגע להמצאת אישורים ספציפיים המנויים בו ולמשך הזמן הדרוש להמצאתם. כל זאת, בשים לב כי מועד המסירה נקבע למועד , אשר הינו פחות מחודש מיום החתימה על ההסכם.
אזכורם של האישורים והמסמכים הקבועים במסגרת סעיף 9.1 אף במסגרת סעיף 5.1.10 מתיישבת עם פרשנות המוכרים. פרשנות לפיה עניינו של סעיף 5.1.10 אינו קביעת המועדים אלא הותרת הכספים בנאמנות כמנגנון למקרה בו יהא איחור בהמצאת האישורים. כך האישורים אף אוזכרו בסעיף 5.1.10 כחלק מכלל האישורים הנדרשים.

סבורני כי תת סעיף 9.2 מחזק את פרשנות המוכרים כי כוונת הצדדים לא הייתה כי במועד המסירה יינתנו לרוכשים כל האישורים, כאשר המועד הקבוע בסעיף 9 הוא המועד אשר נקבע להמצאת האישורים.
כך ניתן לראות כי במסגרת סעיף 9.2 התחייבו הצדדים לפעול מתוך שיתוף פעולה להמצאת האישורים. סעיף זה מחזק את הפרשנות כי מאחר שנדרשו השלמות שונות על ידי המוכרים אף לאחר מועד החתימה על ההסכם, נדרש סעיף אשר יעגן את שיתוף הפעולה מצד הרוכשים לצורך הוצאת האישורים.
מאחר שכאמור האישורים המפורטים בסעיף אינם אישורים התלויים רק בשיתוף פעולה בין הצדדים להוצאתם אלא באישורי רשויות, קשה לקבל כי שיתוף הפעולה שנדרש במסגרת סעיף זה הינו שיתוף פעולה שנקבע עד למועד המסירה, פחות מחודש מיום החתימה על ההסכם.

שנית, פרשנות המוכרים מתיישבת עם מצבו של הנכס בעת המסירה.
במסגרת כלל האישורים אשר נדרשו המוכרים להמציא לידי הרוכשים, כאמור בסעיף 5.1.10 , נכללו אף טופס 4 וטופס 5 (תעודת גמר).
אין מחלוקת כאמור כי הנכס נרכש " "as is וכי נדרשו השלמות אחרונות בנכס מצד המוכרים אף לאחר החתימה על ההסכם. סבורני כי מצב דברים זה מתיישב עם המועד שנקבע במסגרת סעיף 2.4 כמועד המצאת המסמכים. כאמור בסעיף 2.4 להסכם התחייבו המוכרים להמציא טופס 4 תוך 75 יום ממועד מסירת החזקה בממכר, וכן התחייבו לפעול להמצאת תעודת גמר ככל שנדרש כדי שבתוך 12 חודשים ממועד חתימת ההסכם תוצא תעודת גמר לממכר.
לא ברור כיצד טענת הרוכשים, כי מועד המצאת המסמכים הינו מועד המסירה כאמור בסעיף 5.1.10 המפרט את כלל האישורים, מתיישבת עם מצבו של הנכס בעת החתימה על ההסכם כפי שהיה ידוע לרוכשים בהתחשב בכך שמועד המסירה נקבע פחות מחודש ממועד החתימה על ההסכם, ועם האמור בסעיף 2.4 להסכם, הנוגע ספציפית להמצאת טופס 4 וטופס 5.

בחקירתו העיד התובע כי קרא את הסכם המכר הבין אותו, ביקר בנכס לפחות 4 פעמים לפני רכישתו וכי בעת רכישתו הנכס לא היה גמור, אולם היה בשלבי סיום. כמו כן העיד כי שילם את כל הכסף עבור הנכס עוד טרם קבל את החזקה לידיו ועוד לפני שהבית היה גמור (פרוטוקול דיון מיום 1.11.18 עמ' 29 שורות 24- 32, עמ' 30 שורות 1- 9).

הנתבע בעדותו העיד כי אכן התחייב בפני הרוכשים כי הבית יהיה גמור עד למועד המסירה במובן של השלמת העבודות, אולם לא במובן של המצאת הטפסים, שכן מעולם לא מכר בית ולא ידע כלל כמה זמן לוקח להוציא את הטפסים. עוד העיד כי מי שטיפל בהוצאת הטפסים הוא השכן שלו עו"ד מור, השותף במקרקעין. בעדותו הסביר כי גם אם כתוב כי במועד המסירה ימסרו מסמכים שונים הדבר הינו בלתי אפשרי, בעיקר לאור הטווח הקצר בין מועד החתימה למועד המסירה (פרוטוקול דיון מיום 6.12.18 עמ' 49 שורות 16- 26).

בעוד עדותו של הנתבע מתיישבת עם ההיגיון, נשאלת השאלה אם אכן אומד דעתם של הצדדים היה כי כל האישורים יומצאו במועד מסירת החזקה בנכס כטענת התובע, מדוע שלם התובע את כל התמורה טרם הומצאו האישורים לידיו וטרם הנכס היה גמור? בעדותו לא ידע התובע ליתן הסבר מניח את הדעת לעניין זה.

אם אכן בהתאם להסכם המכר המועד להמצאת האישורים היה במועד המסירה כשבהסכם נקבע מנגנון לאי המצאת האישורים, נשאלת השאלה מדוע לא עיכבו הרוכשים חלק מכספי התמורה?

משנשאל התובע לעניין זה העיד כי לא עשה כן כיוון שישנו סעיף במסגרתו נקבע כי סכום של 375,000 ₪ נשארים בנאמנות, ויועבר לידי המוכרים רק בסיום תיקון הליקויים. משנתבקש להפנות לסעיף הקובע כי כספי הנאמנות ישמשו לתיקון הליקויים לא ידע לעשות כן. לבסוף אישר בעדותו כי אינו מוצא התייחסות ישירה לכסף בנאמנות ולשימוש בו לסיום בניה (שם, עמ' 30 שורות 20- 32, עמ' 31 שורות 1- 5).

ניתן לראות כי בהמשך עדותו הוסיף התובע גרסה נוספת, אשר לא הופיעה בכתב הטענות מטעם הרוכשים ולא במסגרת תצהיר יהם. לגרסתו, בעת שהגיעו הרוכשים למועד החתימה עם הנתבע דרשו להוסיף להסכם נספח שמתאר את ההשלמות הדרושות, כשהנתבע סרב ובקש כי לא יהיה נספח לליקויים והציע בתור תרופה כי הוא יתחייב לסיים את הבית לפי ההיתרים בעירייה. עוד טען כי הבית בנוי ב -97% וכי יכול לסיים את הבנייה לפני מועד המסירה. ברי כי טענותיו בעניין זה מהוות הרחבת חזית, כאשר התפתחות הגרסה בעניי ן זה, יש בה כדי להעיד על מהימנותו של העד.

סבורני כי העברת הסכום עולה בקנה אחד עם גרסת המוכרים כי על מנת להבטיח את המצאת האישורים נקבע מנגנון הנאמנות כאמור בסעיף 5.1.19 להסכם, כשהמועד שנכתב במסגרת סעיף 5.1.10 אינו המועד שנקבע כמועד המצאת האישורים.

עו"ד מגזניק, אשר כאמור ייצג את הרוכשים בהסכם המכר, אף הוא לא הצליח להשיב בחקירתו כיצד סעיף 5.1.10 מתיישב עם האמור בסעיף 2.4 להסכם. בעניין זה שב וחזר בעדותו כי מה שסוכם בין הצדדים היה כי המועד להמצאת האישורים ולמתן בית גמור הינו מועד מסירת החזקה כאמור בסעיף 5.1.10. עוד הוסיף כי עורך הדין דאז של המוכרים רצה אורכה להמצאת הטפסים אלא שזה לא מה שסוכם בין הצדדים. לטענתו , משמעות סעיף 2.4 ה יא רק לקבלת פטור מתביעה במקרה בו יאחר בתקופת זמן זו, אולם ברגע שעבר פרק הזמן האמו ר בסעיף זה, למעשה עומדת להם הזכות לתבוע בהתאם למועד שנקבע להמצאת האישורים – הוא מועד המסירה. בחקירתו טען עו"ד מגזניק כי קניית הנכס " AS IS " רלוונטית ליום חתימת ההסכם, אולם לא למצב בו נמסר (פרוטוקול דיון מיום 25.10.18 עמ' 16 שורות 1- 28, עמ' 16 שורות 29- 32).
פרשנות זו אותה מבקש עו"ד מגזניק לצקת לסעיף 2.4 להסכם, אינה עולה מלשון הסעיף עצמו, אינה עולה בקנה אחד עם יתר הוראות ההסכם ועם הלך הדברים בעסקאות מכר מסוג זה.
כאמור לעיל, סעיף 2.4 נוקב במועדים אחרים להמצאת טפסי 4 ותעודת גמר, כשהמילה "אורכה" נעדרת מהסעיף, מבלי שעו"ד מגזניק נתן הסבר המניח את הדעת בעדותו לכך.

כאמור לעיל, הרוכשים רכשו את הנכס מידי מוכרים אשר אינם קבלנים ולא הוכח בפניי כי עוסקים במכירת דירות כעסק, רכשו נכס" "AS IS, בהעדר טופס 4 ותעודת גמר, נכס אשר מסירתו הייתה פחות מחודש מיום החתימה על ההסכם, תוך שאין חולק כי נדרשו עוד השלמות עובר לקבלת האישורים.
לאור זאת, בשים לב כי הוצאת האישורים הנדרשים הינה תלויה כאמור בהסכמה של רשויות אחרות, קשה לקבל את גרסת הרוכשים כי אכן כוונת הצדדים הייתה כי במועד המסירה יימסרו לידם כל האישורים והמסמכים. פרשנות זו מלבד במילים "במועד המסירה" כאמור בסעיף 5.1.10 אשר ככל הנראה נכתבו בטעות בשל כך שמטרת הסעיף כאמור לא הייתה קביעת המועדים, אין לה כל אחיזה אחרת בלשון ההסכם אשר קובע במסגרת סעיפים אחרים מועדים ספציפיים מאוחרים יותר למועד המסירה.
לאור זאת, מעדיפה אני את פרשנות המוכרים כי לא ניתן ללמוד על מועד המצאת האישורים מסעיף 5.1.10, סעיף אשר כעולה מבחינת מכלול הוראות ההסכם ובעיקר במסגרת תת פרק זה, סעיף 5, אכן נקבע כמנגנון חלופי לאי המצאת האישורים במועדים המעוגנים במסגרת סעיפים אחרים בהסכם.

הפרת סעיפים 2.4, 2.7 ו- 9.1 להסכם;

כאמור בהתאם להסכם נקבע כי הפיצוי המוסכם יינתן בגין ההפרה יסודית, כאשר הפרות סעיפים אלו לא הוגדרו במסגרת ההסכם כהפרות יסודיות. מכאן כי יש לבחון את טענת הרוכשים האם חלוף הזמן מיום המצאתם הופכת את ההפרות להפרות יסודיות המזכות אותם בפיצוי המוסכם.

ההבחנה בין הפרה יסודית להפרה שאינה יסודית קבועה בס' 7 חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות"). כך, בעוד הפרה יסודית מקנה לנפגע זכות לביטול החוזה ללא ארכה הפרה שאינה יסודית מכפיפה את זכות ביטול החוזה לתן ארכה שלא נוצלה על ידי המפר וכן לסייג הצדק.

בהתאם לס' 6 לחוק החוזים תרופות הפרה יסודית היא "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית;".
ניתן לראות כי בהתאם להוראות ס' 6 סיווג הפרה כהפרה יסודית נעשה בהתאם למבחן אובייקטיבי של סבירות, האם האדם הסביר היה מתקשר בחוזה לו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה.
מכאן, בהעדר קביעה לעניין יסודיות ההפרה בהסכם גופו, יש לחפש אחר אומד דעתו של האדם הסביר ולהעמידו בנעלי הנפגע במועד כריתת ההסכם. אמת המידה לבחינת חומרת ההפרה וסיווגה תהא אובייקטיבית, להבדיל מבחינה סובייקטיבית של הנפגע הספציפי לאחר התרחשותה.
עת מדובר בהפרה יסודית מוסכמת אין בהכרח שתבחן על פי סבירותה, הגם ויכול שבנסיבות מסוימות אף הפרה יסודית מוסכמת תלבש מחלצות של הפרה שאינה יסודית. סוגיית יסודיות ההפרה אינה מוכרעת על פי כלל אחיד וגורף, אלא משתנה ממקרה למקרה בהתאם למכלול נסיבות העניין, ככל שבידיעתו של מתקשר סביר במועד כריתת החוזה. בבחינת יסודיות ההפרה, בית המשפט יבחן בעיקר את עוצמת חומרתה של ההפרה ואת מידת הפגיעה שתגרם בעטיה לאינטרס הקיום של הנפגע. במסגרת זו בית המשפט יתחשב במידת יכולתו של הנפגע לתקן את נזקי ההפרה לאחר התרחשותה.
(ראה ע"א 8741/01 Micro Balanced Products נ' תעשיות חלאבין בע"מ [פורסם במאגרים, 03/02/03], וכן עא 7402/11 בשמא השקעות ומימון בע"מ נ' אליהו ניאגו [פורסם במאגרים, 13/08/13]).

בענייננו, הצדדים הסכימו כי סעיפים מסוימים יחשבו כהפרות יסודיות, כאשר סעיפים 2.4, 2.7, 2.10 ו- 9.1 להסכם לא נכללו בגדרם של סעיפים אלו. עם זאת, הטענה היא כי חלוף הזמן מיום המצאת האישורים הפך הפרות אלו להפרות יסודיות. מכאן, כי מעבר לשאלה האם הייתה הפרה, יש לבחון האם הפרת סעיפים אלו אכן מהווה הפרה יסודית, היינו האם האדם הסביר היה מתקשר בהסכם לו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה.

סבורני כי בעניין זה הדין עם המוכרים. אתייחס לכל טענה וטענה.

הפרת סעיף 2.7 להסכם;

במסגרת כתב התביעה טענו הרוכשים כי הנכס לא נבנה ע"פ היתר הבניה וכי המוכרים בצעו שינויים המחייבים שינוי בהיתר הבניה או החזרת המצב לקדמותו.
כאמור לעיל, במסגרת כתב התשובה טענו הרוכשים טענה שונה, לפיה המוכרים נדרשו להשלים את הבניה ע"פ תכניות הבניה כפי שצורפו לכתב התביעה. היינו , לשיטתם , המוכרים היו צריכים לבנות את כל האמור בבקשה להיתר בנייה אשר הוגש ה לעירייה , וזוהי משמעות המונח ."AS IS" במסגרת זו אף טענו כי היה עליהם לבנות את הפרגולה המצוינת במסגרת היתר הבניה. כאמור טענה זו נמחקה במסגרת החלטתי מיום 14.4.16, בשל הרחבת חזית. למרות וטענה זו נמחקה מכתב התשובה חזר התובע על טענה זו בתצהירו ובעדותו. (סעיף 10 לתצהירו, עדותו במסגרת פרוטוקול דיון מיום 1.1.18 עמ' 33 שורות 24- 25, עמ' 34 שורות 4- 6).

אתייחס בתמצית לטענה ז מעבר לדרוש לטעמי. טענה זו חסרת הגיון, מדוע? הרוכשים רכשו את הנכס במצבו כמות שהוא, ובדיעבד מסתבר כי בתכנית קיימת פרגולה. אם כך, מתי גילו הרוכשים כי בתכנית קיימת פרגולה? אם תאמר כי רק כאשר התבקשה חתימתם על תכנית השינוי, אזי ברי כי הצדדים חתמו על הסכם המכר כשהם יודעים שאין פרגולה ולא התכוונו כי המוכרים יבצעו בנייה שלה, ואם תאמר כי ידעו על כך עוד בטרם החתימה? כשבדקו את היתר הבנייה, הרי המדובר היה בית שנמכר במצבו, מדוע נושא הפרגולה לא הובא ל דיון במסגרת המו"מ להסכם?
כאמור בהחלטתי הנוגעת לכתב התשובה, אין מקום לקבל טענות אלו והן מהוות הרחבת חזית. מכאן אתייחס לטענה כפי שנטענה במסגרת כתב התביעה בלבד, ואבחן האם הנכס לא נבנה בהתאם להיתר הבניה והאם נעשו שינויים אשר חייבו שינויים בהיתר הבנייה.

בענייננו, הרוכשים כאמור רכשו את הנכס " "AS IS לאחר שהצהירו כי בדקו את מצבו הפיזי, המשפטי והתכנוני מכל בחינה שהיא , וכן כי הם מוותרים על כל טענה ו/או תביעה ביחס למצבו הפיזי המשפטי והתכנוני לרבות טענות בגין פגם או מום נסתרים, אלא אם המוכרים ידעו אודותיהם ולא גילו אותם למוכרים. התובע אישר בעדותו כי התוכניות לא צורפו להסכם המכר (פרוטוקול דיון מיום 1.1.18 עמ' 37 שורות 20- 21).
במסגרת ההסכם הצהירו הרוכשים כי הם יודעים שאין לנכס טופס 4 ותעודת גמר, וויתרו על כל טענה ו/או תביעה בגין אי התאמה או ליקויים בנכס לרבות מצב הרישוי שלו. כמו כן הרוכשים שחררו מאחריות את המוכרים בגין פגמים או ליקויים במבנה מבלי לגרוע מזכויותיהם כלפי הקבלנים וקבלני המשנה (סעיפים 3.1 ו-3.3 להסכם המכר).
עם זאת, אין חולק כי בעת החתימה על ההסכם הנכס לא היה גמור ונדרשו השלמות שונות בנכס, כהשלמת המטבח, צבע ומעקות וכן הריסת קיר המרתף, אשר נדרשו לצורך הוצאת טופס 4.

בבחינת טענה זו, לא הוכח בפניי כי השלמת העבודות נעשו בניגוד להיתר הבניה ובמסגרת שינוי כלשהו אשר הצריך את שינוי היתר הבנייה, למעט הריסת הקיר מול הממ"ד. אף לשיטת המוכרים הריסת הקיר נדרשה לאור דרישת העירייה מאחר ולא הייתה חלק מהיתר הבניה. מכאן כי בעניין זה הפרו המוכרים את התחייבותם בהתאם לסעיף 2.7 לבנות את הבית בהתאם להיתר הבניה.
עם זאת, כאמור לעיל, הצדדים לא הגדירו הפרה זו כהפרה יסודית, כשאיני מקבלת את טענת הרוכשים כי הפרה זו הפכה יסודית שעה וסבורני כי הרוכשים היו מתקשרים בהסכם אף לו ידעו על הפרה זו. כאמור בסופו של יום הקיר אשר לא היה כלל בהיתר הבניה נהרס בהסכמת הרוכשים וניתן טופס 4 לנכס, כשלא מצאתי כי הרוכשים פנו וטענו להפרה יסודית בהסכם בזמן אמת ודרשו את הפיצוי המוסכם.

זאת ועוד, קשה לקבל את טענת הרוכשים בעניין זה, וסבורני כי יש בהעלאת הטענה חוסר תום לב, ואנמק. כפי שעולה מעדותו של התובע בעצמו, מרתף שלם בנכס נבנה שלא כאמור בהיתר הבניה, כשהתובע העיד כי בגין השכרת המרתף מקבל מעל 6,000 ₪. התובע אף העיד כי אומנם פועל להכשירו ולהסדירו ועם זאת העיד כי אין בידו כל ראיה לעניין זה. קשה לקבל את עדותו של התובע בעניין זה כי המרתף, חלל שלם בן 20 מ"ר בנכס התגלה לו רק במהלך תיקון נזילה בשנת 2016 לאחר קבלת ההיתר (פרוטוקול דיון מיום 1.11.18 עמ' 35 שורות 22- 31, עמ' 36 עמ' 37 שורות 9- 19).
מכאן כי התובע לא יכול מצד אחד לטעון כי הבית לא נבנה בהתאם להיתר ולטעון כי מדובר בהפרה יסודית המזכה אותו בפיצוי המוסכם, ומאידך גיסא להיבנות ולהרוויח כספים בגין השכרת חלק מהבית אשר אף הוא לא היה חלק מההיתר.

אין חולק כי לאחר מספר חודשים השלימו המוכרים באמצעות בעלי מקצוע מטעמם את העבודות והרוכשים קבלו טופס אכלוס, טופס 4 (ס' 8 לתצהירו של התובע וכן עדותו מיום 01.11.18 עמ' 38 שורות 1- 16). מכאן כי לא ניתן לקבל את טענת הרוכשים כי המוכרים הפרו את התחייבותם באשר למצבו של הנכס.

אשר לטענת הרוכשים כי בוצעו שינויים אשר חייבו שינוי בהיתר הבניה, שינויים אשר בין היתר גרמו לעיכוב בהוצאת האישורים, סבורני כי דין הטענה להידחות.

לטענת המוכרים ככל שנדרשו שינויים הדבר נבע מבקשות אשר לא נכללו במסגרת הסכם המכר. כפי שעולה מתכתובת המיילים בין עו"ד מגזניק אשר ייצג את הרוכשים לבין עו"ד שריקי אשר ייצג את המוכרים, הלינו המוכרים כי ישנם שינויים המבוקשים אשר אינם חלק מהסכם המכר.
לא הוכח בפניי כי אכן המוכרים בצעו שינויים אשר הצריכו שינוי בהיתר הבנייה. לעניין טענה זו הפנה התובע בתצהירו (ס' 10) לבקשה להיתר מספר 20130282 מיום 17.7.13 אשר עניינה ביטול פרגולות וסבכות הצללה קלות.

בעניין זה, האדריכל אשר הובא לעדות מטעם הרוכשים והוא אשר ערך את הבקשה לשינויים, העיד כי מעבר להכנת התוכניות אותן נדרש לבצע לא היה מעורב בקבלת היתר לתוכנית, לא היה מעורב בהוצאת טופס 4 וטופס 5 ולא יודע איזה תכנית התקבלה. (פרוטוקול דיון מיום עמ' 21 שורות 19- 32, עמ' 22 שורות 3- 5).

כאמור בתעודת עובדת ציבור של הגב' בר הוגשה בקשה לשינויים ביום 17.7.13 ע"י האדריכל דר נועם אשר הוגשה על ידי המוכרים, כהן חיים וכרמלה, ושכניהם משפחת מור, אולם הבקשה בוטלה ע"י המבקשים ביום 19.5.14.

ביטול הבקשה לשינויים עולה בקנה אחד עם גרסת המוכרים, כפי שתובא להלן בהרחבה במסגרת הטענה לאיחור בהוצאת תעודת גמר לנכס, בעניין הפרגולה, לאור הפער בין המוסכם בהסכם המכר עת הנכס נמכר " "AS IS לבין האמור בהיתר הבניה שם שורטטה הפרגולה, וסיום הפרשה עם הסכמת המוכרים לבנות את הפרגולה, דבר שהוביל לביטול הבקשה לשינויים אשר לא נצרכה יותר.

הפרת סעיף 2.4 להסכם;

סעיף 2.4 להסכם מעגן את התחייבות המוכרים להמצאת טופס 4 לא יאוחר מחלוף 75 יום ממועד מסירת החזקה בנכס לידי הרוכשים. כמו כן מעגן את התחייבותם לפעול ככל שנדרש כדי שבתוך 12 חודשים ממועד חתימת ההסכם תוצא תעודת גמר (טופס 5) לממכר.

כאמור, לטענת הרוכשים אישור האכלוס הוצא רק ביום 11.4.13 באיחור של ארבעה חודשים, ותעודת הגמר הוצאה רק ביום 17.7.14 באיחור של כשנה. בתצהירו הצהיר התובע כי הוצאת הטפסים התעכבה בין היתר בגין העובדה כי המוכרים לא בנו את הנכס בהתאם להיתר הבנייה ובקשו לשנותו.
מנגד טענו המוכרים כי כתוצאה ממכירת הנכס לפני הוצאת טופס 4 וטופס 5 וכפועל יוצא לפני קבלת אישור העירייה, נוצר מצב אבסורדי לפיו השליטה בהמצאת האישורים הינה בידי הרוכשים, כשלמעשה המוכרים הם אשר נושאים לכאורה בסיכון כתוצאה מהאיחור.
בתצהירו הצהיר הנתבע כי הסעיף כפוף ליתר הוראות ההסכם ובכלל זה להוראה הקבועה בסעיף 9.2 להסכם המכר, לפיה הצדדים צריכים לפעול בשיתוף פעולה להשגת כל האישורים. עם זאת, בענייננו, שיתוף כזה לא היה מצד הרוכשים והם בהתנהגותם עכבו את הוצאת האישורים.

בעניין זה שוכנעתי לקבל את גרסת המוכרים כי העיכוב בהמצאת האישורים היה בעיקר בשל חוסר שיתוף פעולה מצד הרוכשים. בכל מקרה גם אם הייתי מגיעה למסקנה אחרת, סבורני כי הפרת סעיף זה אשר לא הוגדרה במסגרת ההסכם כהפרה יסודית, אינה מהווה הפרה יסודית המזכה את הרוכשים בקבלת הפיצוי המוסכם כאמור בהסכם המכר.

אשר לטופס 4, מועד מסירת החזקה בממכר נקבע בהסכם ליום 3.9.12 כך שטופס 4 בהתאם להסכם היה צריך להתקבל לא יאוחר מיום 16.11.12. עם זאת אין חולק כי טופס 4 לא התקבל במועד זה אלא מאוחר יותר.
כפי שעולה מתעודת עובד ציבור (סומנה ביום 25.10.18 כת/3) אשר הוגשה ע"י הגב' אנדה בר מהנדסת העיר קריית אונו (להלן: "הגב' בר") טופס 4 הוגש ביום 24.12.12 כשבחקירתה בפניי העידה כי טופס 4 התקבל ביום 11.4.13. מידע זה לא היה רשום בתעודת עובד ציבור לטענתה כיוון שלא שאלו אותה לעניין זה, אולם ניתן לראות כי טופס 4 אכן התקבל במועד זה כפי שעולה מנספח ב1 לתצהיר הנתבע.

מכאן חלוקים הצדדים מהי סיבת עיכוב המצאת טופס 4. לטענת הרוכשים העיכובים נגרמו בשל בניית הבית שלא בהתאם להיתר הבניה בניגוד להצהרות המוכרים בהסכם המכר. מנגד טוענים המוכרים כי העיכובים נגרמו בשל התנהגות הרוכשים אשר דרשו שינויים ותוספות אשר לא נכללו במסגרת הסכם המכר.

אין חולק כי הרוכשים קיבלו את הנכס כמעט גמור למעט השלמות שונות אשר נדרשו על מנת להוציא טופס 4. בהתאם לסעיף 2.10 להסכם הימחו המוכרים כלפי הקונים את זכותם כלפי הקבלנים, קבלני המשנה וספקי החומרים והציוד לביצוע העבודות. כמו כן התחייבו לשתף פעולה עם הרוכשים לשם מימוש המחאת הזכויות כלפי הקבלנים והמצאת מסמכי ההתקשרות בינם לבין הקבלנים.
מכאן כי על מנת שהמוכרים יוכלו לקיים את התחייבותם להמצאת טופס 4 על פי ההסכם חייבים הם את שיתוף הפעולה מצד הרוכשים לביצוע העבודות הנדרשות לקבלת טופס 4. לא יתכן כי המוכרים יהיו אחרים לאיחורים בהמצאת טופס 4 הנגרמים בשל ביצוע עבודות אשר בשליטת הרוכשים בעצמם.

לאחר עיון בתכתובת המיילים בין עו"ד מגזניק, אשר ייצג את הרוכשים לבין עו"ד שריקי אשר ייצג את המוכרים, שוכנעתי כי המוכרים שיתפו פעולה עם הרוכשים למימוש הזכויות אשר הומחו להם. זאת ועוד, בפועל, השליטה בבעלי המקצוע הי יתה בידי הרוכשים, הם שהפעילו את בעלי המקצוע כאמור בהסכם, והם שב יכרו עבודות מסוימות תחת עבודות אחרות.
ניתן לראות מיילים במסגרתם נכתב כי הנתבע שוחח עם בעלי המקצוע וכי עו"ד שריקי מבקש מעו"ד מגזניק לוודא שהרוכשים ישלימו עם בעלי המקצוע סבב שיחות, שכן הרוכשים הם שמפעילים אותם למעשה. ניתן לראות כי אף הוצע על ידי המוכרים לקיים פגישת עבודה בין הצדדים ליישוב המחלוקות אשר לטענתם בנקל ניתן לפתור אות ם.

מנגד ניתן לראות כי לאחר מיילים אלו עו"ד מגזניק מודה על הסיוע ואומר כי יפעלו לפי הצורך, כשמאידך גיסא מפנה אל המוכרים טענות בדבר ליקויים ואי התאמות נוספות אשר אינם באחריותם של המוכרים בהתאם להסכם המכר עת הבית נמכרAS IS ולא מידי קבלן (ראה מייל מעו"ד שריקי לעו"ד מגזניק מיום 2.9.12 (נספח 1 לתצהירו של עו"ד שריקי, וכן מיום 4.9.12 (סומן ת/7, וכן נספח א 7-10 לתצהירו של התובע)).
בעניין זה משנשאל התובע מהן העבודות אשר השלמתן הוטלה על המוכרים , השיב בעדותו כי המוכרים התחייבו להשלים את כל עבודות הבניה אשר נדרשו בהיתר. כאמור לעיל טענה זו נדחתה על ידי בשל הרחבת חזית.
לא הוכח בפניי כי הרוכשים פעלו להשלמת כל העבודות כשנראה כי העבודות התעכבו לאור התנהלותם.

זאת ועוד, כפי שניתן לראות במייל מיום 23.1.13 מעו"ד מגזניק לעו"ד שריקי, טופס 4 לא התקבל בין היתר בגין הצורך בשבירת קיר במרתף ובנייתו מחדש.
בתצהירו הצהיר הנתבע כי ניסה לתאם עם הרוכשים את הריסת הקיר אשר לא הופיע בהיתר הבניה, אולם הם התנגדו לכך. רק לאחר דין ודברים ארוך וניסיונות רבים נעתרו הרוכשים להריסת הקיר בתנאים. האחד, כי הקיר יבנה על ידי המוכרים לאחר קבלת טופס 4 , והשני, כי המוכרים יסכימו לשלם 100 ₪ בגין כל איחור בבניית הקיר למרות והקיר כלל לא נכלל בהיתר הבניה.
כתמיכה לטענתם צרפו המוכרים את תצהירו של עו"ד שריקי אשר יצג את המוכרים בעסקת המכר, וכן את תצהירו של מר חדד מצליח (להלן: "מר חדד") שהצהיר כי היה אחראי על ביצוע עבודות הגמר בנכס מטעם המוכרים.
מר חדד הצהיר כי ניסה לתאם עם הרוכשים את הריסת הקיר, אולם הרוכשים התנגדו להריסתו, ולפיכך נגרמו האיחורים בהגשת טופס 4. כגרסת הנתבע, אף לגרסתו לאחר דין ודברים ארוך וניסיונות להריסת הקיר הסכימו להריסתו בתנאים למרות ולא היה כלל בהיתר הבניה.

גרסת המוכרים בעניין זה לא נסתרה.
כאמור ללא הסכמת הרוכשים לא ניתן היה להרוס את הקיר בפועל ובהתאם אף להוציא טופס 4. אמנם כאמור לעיל, הקיר אשר נדרשה הריסת לא היה בהיתר הבניה, עם זאת עת הרוכשים ממשיכים להתגורר בנכס לא יכולים מחד גיסא למנוע את הריסת הקיר אשר כאמור בהיתר הבניה נדרשת הריסתו ומאידך גיסא לטעון לאיחורים בהמצאת טופס 4 אשר לא יכול להינתן ללא הריסת הקיר בנכס. במקרה זה שבויים למעשה המוכרים בידי הרוכשים. התנהלות זו של הרוכשים שזורה לאורך כל הדרך.

בהתאם לתצהירו של התובע ועדותו, בסופו של יום לאחר מספר חודשים כל העבודות אשר נדרשו לשם הוצאת טופס 4 מולאו על ידי המוכרים באמצעות בעלי המקצוע מטעמם לרבות שבירת הקיר, וטופס 4 הוצא על ידי המוכרים (ס' 8 לתצהירו של התובע, פרוטוקול דיון מיום 1.11.18 עמ' 38 שורות 1- 9).

לאור המקובץ, שוכנעתי כי המוכרים פעלו ככל יכולתם על מנת לבצע את העבודות. עם זאת הרוכשים אשר למעשה קבלו את השליטה בנכס לרבות התיאום עם בעלי המקצוע, הם אשר עיכבו את ביצוע העבודות מעצם היותם בעלי השליטה בנכס, עת החזיקו בנכס, ועת הזכויות של הקבלנים לביצוע העבודות הומחו להם.
מעבר לכך אציין כי גם אם הייתי משוכנעת כי האיחור בהמצאת האישורים היה תלוי במידת מה במוכרים, כפי שאפרט בהמשך פסק הדין לגבי כלל האישורים, איני סבורה כי הפרה זו, אשר לא הוגדרה בהסכם כיסודית , הינה הפרה יסודית , במיוחד כאשר הרוכשים עמדו בקשר רציף עם הקבלנים לביצוע הע בודות ובמיוחד עם מר חדד.

אשר להמצאת טופס 5, תעודת הגמר, כאמור בהתאם לסעיף 2.4 התחייבו המוכרים להשתדל לפעול ככל שנדרש כדי שבתוך 12 חודשים ממועד החתימה על ההסכם תוצא תעודת גמר לנכס. כאמור על מנת שתוצא תעודת גמר נדרש שיתוף הפעולה מצד הרוכשים.
בעניין זה טענו המוכרים כי תעודת הגמר התעכבה בשל התעקשות הרוכשים להתקין פרגולה אשר לא נכללה במסגרת הסכם המכר, אולם הופיעה בהיתר הבניה שהוגש לעירייה.
בחקירתם העידו הרוכשים כי אכן התעקשו כי הפרגולה תבנה.

כך בעדותו העיד התובע כי לאחר קבלת טופס 4, לצורך קבלת תעודת גמר נדרש היה להשלים את הפרגולה. התובעת העידה כי הם עמדו על זכותם לבנות את הפרגולה בהתאם להיתר, כשלקח חצי שנה כדי להגיע להסכמות, במסגרתם בסופו של יום הנתבע ש ילם את הפרגולה מכיסו, לטענתה ע"פ ההיתר שהוא התחייב (שם, עמ' 44 שורות 1- 4) .

גם עו"ד מגזניק אשר ייצג את הרוכשים בהסכם המכר אישר כי הרוכשים לא הסכימו לאשר תוכנית שינויים שתגרע את הפרגולה מההיתר.

היינו, כי בעדותם אשרו הרוכשים את גרסת המוכרים כי אכן היה בין הצדדים ויכוח האם הפרגולה נכללה במסגרת הסכם המכר אם לאו, כשלבסוף המוכרים הם אלו שהתפשרו ובנו את הפרגולה מכיסם. לטענת הרוכשים משום שזו הי יתה חובתם בהתאם להסכם.
עדותם של מר דר, האדריכל שכתב את התוכניות ושל הגב' בר מטעם העירייה, אינה יכולה לשפוך אור בעניין זה.
כך הגב' בר העידה כי אין בין בניית פרגולה לתעודת אכלוס דבר, עם זאת בנוגע לתעודת הגמר (טופס 5), אינה יודעת אם במקרה זה לא ניתנה תעודת גמר לאור פרגולה אשר הופיעה בהיתר ולא נבנתה.
כך מר דר העיד כי לא היה מעורב בהוצאת טופס 5.

בעניין זה מקבלת אני את גרסת המוכרים כי שעה והרוכשים רכשו את הנכס " AS IS " והבית נקנה ללא פרגולה, מידי מוכר שהוא אינו קבלן, כשאין כל התחייבות במסגרת הסכם המכר לבנות את הפרגולה, לא הייתה כל התחייבות מצד המוכרים לבנות את הפרגולה רק משום שהיא מצויה בהיתר. טענה זו כאמור אף לא נטענה במסגרת כתב התביעה. שוכנעתי כי התנהגות הרוכשים אשר מחד גיסא לא רצו לתקן את ההיתר ולהשמיט את הפרגולה, ומאידך התעקשו על בניית הפרגולה על ידי המוכרים למרות ולא נכללה בהסכם המכר היא אשר למעשה עיכבה את הוצאת תעודת הגמר.
עניין זה מבטא את שיתוף הפעולה אשר היה דרוש במסגרת ההסכם שנחתם בין הצדדים להוצאת האישורים, מה ששוכנעתי כי לא קוים על ידי הרוכשים.

כאמור לעיל, הרוכשים רכשו את הנכס "AS IS", כשפרשנותם לרכישה ""AS IS, ככוללת את התחייבות המוכרים להשלים את כל המצוין בהיתר הבניה הינה טענה אשר לא נטענה על ידם במסגרת כתב התביעה, ולמעשה הועלתה רק כאשר הסתבר כי בהיתר הבנייה יש פרגולה. בזמן אמת, במועד עריכת ההסכם , הרוכשים לא העלו טענה מסוג זה. לאור זאת, לא הותרתי הוספתה במסגרת כתב התשובה, ואין מקום לקבלה אף במסגרת עדותו של התובע, או במסגרת עדותה של התובעת 2 (פרוטוקול דיון מיום 1.11.18 עמ' 38 שורות 19- 24, עמ' 43 שורות 8- 9).

אציין כי אומנם לטענת המוכרים כבר באוקטובר 2013 הגיעו עם הרוכשים להסכמות כאשר כאמור במסגרת תעודת עובד ציבור אשרה הגב' בר כי תעודת גמר ניתנה ביום 17.7.14, אלא שבעדותה לא ידעה הגב' בר לומר מתי התבקשה תעודת הגמר, וכשנשאלה האם סביר כי לוקח שנה וחצי או שנתיים להוצאת טופס 5 העידה כי הדבר תלוי בנסיבות המקרה.

הפרת סעיף 9.1;

בעניין זה טענו הרוכשים כי היה על המוכרים להמציא כל האישורים המפורטים בסעיף 9.1, והנדרשים לשם רישום הזכויות על שמם, לכל היותר תוך 6 חודשים מיום החתימה על ההסכם. עם זאת, המוכרים הפרו סעיף זה.

כאמור בסעיף 9.1 המצאת אישורי הרשויות הינו בכפוף לעיכובים אשר אינם תלויים במוכרים אלא בשל עיכובים החלים ברשויות.
אשר לאישורי מס שבח אשר נדרשו במסגרת סעיף 9.1.1 ניתן לראות כי דיווח למס שבח נשלח כבר ביום 24.8.12, כשעיכוב בהמצאתם לא היה תלוי במוכרים. המוכרים באמצעות בא כוחם, עו"ד שריקי עשו כל שלאל ידם על מנת להוציאם (נספח ד' לכתב התביעה).

אישור ביטול משכון הומצא לרוכשים במועד וכבר ביום 12.9.12.

אשר לאישורי עירייה, בתחילת חקירתה העידה הגב' בר כי אין קשר בין אישור עירייה להעברת זכויות בטאבו לבין טופס 4 וטופס 5, כשלצורך קבלת אישור להעברת זכויות בודקים רק האם יש חובות כספיים לעירייה. בהמשך עדותה, משעומתה הגב' בר עם מייל אשר נשלח מהגב' אורלי שוהם (הגב' בר אשרה בעדותה כי הגב' שהם היא שעסקה באישורים לטאבו מטעם העירייה), העידה הגב' בר כי לאור האמור במייל ככל הנראה בשנת 2012 לפני שהוציאו אישור עירייה לטאבו היה צורך בהתחלת תהליך הוצאת טופס 4 ותעודת גמר (שם עמ' 25 שורות 16- 31, עמ' 26 שורות 1- 26).
לאור זאת, משאישורי העירייה היו תלויים בהוצאת טופס 4 ותעודת גמר, ולאור האמור לעיל באשר לטפסים אלו, לא ניתן לטעון כי עיכובם נגרם בשל התנהגות המוכרים.

בעניין זה טענו המוכרים כי לצורך קבלת אישורי העירייה נדרש שיתוף פעולה בין הרוכשים לבין משפחת מור, שכניהם בעניין החניה, אלא שהתגלע סכסוך בין הצדדים.

בעניין זה אף צרפו (סומן נ/1) פסק בוררות בין משפחת מור לבין הרוכשים, הם התובעים שבענייננו. במסגרת פסק הבוררות קבע הבורר כי הזכויות הקנייניות של משפחת מור במסגרת ההסכם מול המוכרים, גוברות על הזכות התכנונית שהייתה קיימת ע"פ היתר הבניה. פסק הבוררות התייחס לכך כי שני הבתים , הן של המוכרים והן של מר מור , נבנו שלא בהתאם להיתר הבניה, ועל כן אין להיצמד להיתר הבניה דווקא בעניין החניות.

אומנם הרוכשים הגישו בקשה לביטול פסק בורר בעניין החנייה, עם זאת, כאמור לעיל באריכות, הרוכשים רכשו את הבית "AS IS" כאשר להסכם המכר צורף הסכם השיתוף עם משפחת מור. לא הוכח בפניי כי הרוכשים התעניינו מעבר לאמור בהסכם השיתוף או לקיומו של מסמך, כתשריט, אשר יכול להעיד כי לא פעולתם מול משפחת מור היא אשר עכבה את הוצאת אישורי העירייה.

אשר להמצאת כלל האישורים;

מעבר לכל האמור לעיל, גם אם הייתי מגיעה למסקנה כי המוכרים התעכבו במידת מה בהוצאת האישורים, עיכוב אשר היה תלוי בהם, אין מחלוקת כי הצדדים לא הגדירו את הפרת סעיפים 2.4 , 2.7, ו9.1 כהפרות יסודיות בהסכם, כשלא שוכנעתי כי מדובר בהפרות יסודיות, אשר אדם סביר לא היה מתקשר בהסכם לו צפה הפרות אלו טרם החתימה על ההסכם. כאמור לעיל, רק הפרה יסודית מזכה את הרוכשים בהתאם להסכם בפיצוי המוסכם, כשזה מה שנתבע בפניי .

בענייננו הצדדים יצרו מנגנון של שמירת כספים בנאמנות במקרה של איחור בהמצאת האישורים. סבורני כי הצדדים לקחו בחשבון כי ייקח זמן עד להמצאת האישורים לאור העובד ה כי הוצאתם אינה תלוי ה רק בשיתוף הפעולה בין הצדדים אלא אף בהתנהלות הרשויות השונות.

הרוכשים כאמור נכנסו לנכס עוד טרם התקבל טופס 4, כשבעדותו העיד התובע כי ביום 5.1.9 קבל את המפתחות (איחור סביר לטענתו), וכי נכנס עוד טרם קבלת האישורים כיוון שהבית היה ראוי למגורים. גם התובעת 2 העידה כי נכנסו לבית לאחר שנותרו כמה השלמות במועד המסירה. היינו כי לא נגרם לרוכשים נזק שכן הבית היה ראוי לאכלוס עוד טרם קבלת טופס 4.

שוכנעתי כי יום מסירת החזקה בנכס נקבע פחות מחודש לאחר החתימה על ההסכם ולא בכדי, שכן הרוכשים ביקשו לעבור במועד זה לנכס בשל רישום ילדיהם לגנים ולבתי הספר. בכל מקרה לא היו מתעכבים במעבר לנכס עד לקבלת האישורים, אם טופס 4 ואם טופס 5.
בעניין זה מעדיפה אני את עדות המוכרים אשר התקבלה עליי כמהימנה יותר כי הרוכשים ביקשו להיכנס לנכס עם תחילת שנת הלימודים על מנת להסדיר את ילדיהם במסגרות השונות, סיבה המתיישבת עם ההיגיון. בעניין זה אף העידה התובעת 2 כי הדירה של הם ברמת גן נמכרה כשהתחייבו למוסר ה בסוף חודש ספטמבר. מכאן , כי בכל מקרה היה עליהם לעזוב את הדירה בה התגוררו ברמת גן עד ס וף חודש ספטמבר.
מכאן, כי למעשה הרוכשים לא היו נמנעים מלהיכנס לנכס ולהמתין עד קבלת אישור אכלוס או עד תעודת גמר, כשמעדותם עולה כי בכל מקרה הייתה בכוונתם לעבור לנכס עוד טרם קבלת אישורים אלו .

זאת ועוד, עו"ד מגזניק אישר בעדותו, כי בזמן אמת , למרות וידע על האיחורים , לא דרש את הפיצוי המוסכם (פרוטוקול דיון מיום 25.10.18 עמ' 17 שורות 24-28). לא זאת בלבד, אלא שאין חולק כי בעת שב יקשו המוכרים לשחרר מתוך כספי הנאמנות 50,000 ₪ אישרו הרוכשים את שחרור הכספים מהנאמנות ויהיו הסיבות אשר יהיו.

נשאלת השאלה, לו אכן סברו הרוכשים בזמן אמת כי מועד מסירת האישורים הוא מועד מסירת החזקה בנכס, וכי איחור במסירתם במועד זה הינו בגדר הפרה יסודית, האם היו מסכימים לשחרר כספים מכספי הנאמנות?

סבורני כי שחרור הכספים מעיד על כך כי הרוכשים לקחו בחשבון עוד במועד החתימה על ההסכם, כי איחור בהמצאת האישורים, מה שסביר שיהא בנסיבות המפורטות לעיל, לא הוא שיכריע את הכף האם להתקשר בהסכם המכר אם לאו. יודגש כי בענייננו אין בפניי תביעה בגין נזקים אשר נגרמו לרוכשים בשל האיחורים אלא בקשה לקבלת הפיצוי המוסכם בשל טענה להפרה יסודית.

אין להתעלם כי בסופו של דבר העסקה נגמרה ברישום.
מעבר לכך כי שוכנעתי כי חוסר שיתוף הפעולה מצד הרוכשים אף הוא גרם לעיכובים בהמצאת האישורים, כי הבקשה לקבלת הפיצוי המוסכם, כעת, לאחר שלא נטענה בזמן אמת אינה בתום לב, לא מצאתי כי נגרם נזק לרוכשים באיחור המצאת האישורים.

הפרת סעיף 2.10;

במסגרת סעיף זה המחו המוכרים כלפי הרוכשים את כל זכויותיהם כלפי בעלי המקצוע וכן התחייבו לשתף פעולה עם הרוכשים, ככל שתידרש כלפי הקבלנים, וכן להמציא לרוכשים את מסמכי ההתקשרות בינם לבין הקבלנים המצויים בידם, לרבות תעודות אחריות ככל וישנם.
לטענת הרוכשים המוכרים הפרו התחייבותם למסור את פרטי בעלי המקצוע שבנו את הנכס ואת פרטי הספקים מהם נרכשו חומרי הבניה ותעודות האחריות שמסרו. לטענתם רק במסגרת צו בית משפט במסגרת תשובות לשאלון ספקו המוכרים פרטים על בעלי המקצוע.
בחקירתו העיד עו"ד מגזניק כי המוכרים לא עמדו בהתחייבותם למסור את פרטי הקבלנים וספקי הציוד והחומרים (פרוטקוול הדיון מיום 25.10.18 עמ' 18 שורות 7- 13).

כאמור, התביעה שבפניי הינה לתשלום הפיצוי המוסכם בגין הפרה יסודית, כאשר הפרה זו לא הוגדרה במסגרת ההסכם כהפרה יסודית.
כפי שניתן לראות מהמיילים בין עו"ד מגזניק לעו"ד שריקי, כותב עו"ד שריקי כי הרוכשים עוד מחתימת ההסכם פועלים מול בעלי המקצוע בעצמם. כמו כן, מבקש מעו"ד מגזניק כי יבקש מהרוכשים לשוחח עם בעלי המקצוע על מנת לקדם את ביצוע העבודות.

לא הוכח בפניי כי המוכרים התנערו מחובתם לספק את שמות בעלי המקצוע, כששוכנעתי כי המוכרים ככלל שתפו פעולה עם הרוכשים לקיום התחייבויותיהם ע"פ ההסכם, לרבות מסירת מספרי הטלפון של בעלי המקצוע אשר התבקשו מהם. לאור זאת, גם אם המוכרים לא ס יפקו כפי התחייבותם את רשימת כל בעלי המקצוע כמפורט בסעיף 2.10 להסכם, לא נוכחתי כי הרוכשים לא היו מתקשרים בהסכם לו ידעו כי זה לא יסופק להם, שעה וניתן לראות אף כי המוכרים לא זו בלבד שמסרו את שמות בעלי המקצוע אותם ביקשו הרוכשים, אלא אף בצעו את כל העבודות שנדרשו על מנת להוציא טופס 4 על ידי בעלי המקצוע מטעמם.

סוף דבר:

לסיכום, טענות התובעים נשענו רובן ככולן על גרסתו של עו"ד מגזניק ואולם כאמור לעיל העדפתי ללא ספק את גרסתו של עו"ד שריקי להשתלשלות העניינים. קבעתי כי כוונת הצדדים לא הייתה שהאישורים יסופקו עד למועד כניסת הרוכשים לבית, דבר שאינו אפשרי ואינו מתיישב על הדעת לאור סמיכות הזמנים ושאר הסעיפים בהסכם. קבעתי כי הרוכשים הם שמנעו את השלמת הנדרש להמצאת האישורים הדרושים כאשר בחוסר תום לב דרשו בנייתה ש ל פרגולה שלא נכללה במסגרת ההסכם. קבעתי כי הרוכשים קיבלו שיתוף פעולה מלא מהמוכרים לצורך המצאת האישורים והשלמות שנדרשו. קבעתי כי חלק מהעיכוב נבע כתוצאה ממחלוקת שהייתה בין הרוכשים לבין השכן מר מור שבגינה נוהל הליך בוררות. לאור כל המקובץ אני סבורה כי התובעים לא הוכיחו שהנתבעים הפרו את ההסכם ומכאן התביעה לקבלת הפיצוי המוסכם נדחית.

התובעים יישאו בהוצאות הנתבעים בסכום של 40,000 ₪.

ניתן היום, ו' תמוז תשע"ט, 09 יולי 2019, בהעדר הצדדים.