הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 42406-06-11

לפני כבוד השופט יאיר דלוגין

התובעת:

חסד קרן גמ"ח על שם רבקה ורפאל רבינוביץ תאומים
ע"י עו"ד משה מסרי

נגד

הנתבעים:

  1. יובל אדרת
  2. לילך אדרת
  3. ענת שטג
  4. דני שטג

ע"י עו"ד יהושע קליינמן ועו"ד גילי כהן ארזי
ממשרד ברנע ושות'

פסק דין

לפני שתי תביעות לסילוק יד ממקרקעין ולתשלום דמי שימוש ראויים, הנדונות במאוחד לפניי.
רקע
התובעת, אוצר חסד קרן גמ"ח על שם שרה רבקה ורפאל רבינוביץ' תאומים, ע.ר. 580488781, (להלן: "התובעת" או " העמותה"), היא עמותה רשומה אשר בבעלותה מקרקעין הממוקמים ברחוב שלוש 8 - 10 בתל-אביב ( שכונת נווה-צדק), הידועים גם כגוש 6927, חלקות 77-78 ( להלן: "הנכס" או " המקרקעין").

מדובר במבנה ישן מאוד, בן עשרות שנים, אם לא יותר, שכולל מספר יחידות. הנתבעים הם שני בני-זוג, המתגוררים במקום עם ילדיהם בחלק מהיחידות שבמבנה: ה"ה יובל ולילך אדרת ( להלן: "יובל" ו-"לילך" בהתאמה, וביחד: "בני הזוג אדרת"), המתגוררים בנכס עם ילדיהם, ביחידת גלריה בשטח של כ-100 מ"ר ( להלן: "דירת בני הזוג אדרת") והמחזיקים גם ביחידה המשמשת את יובל כסטודיו לבניית כינורות ומכירתם, בשטח של כ-40 מ"ר ( להלן: "הסטודיו"); וה"ה דני וענת שטג ( להלן: "דני" ו-"ענת" בהתאמה וביחד: "בני הזוג שטג"), המתגוררים עם ילדיהם בדירת מגורים המצויה בקומת הקרקע של הנכס ושגודלה הוא כ-80 מ"ר ( להלן: "דירת בני הזוג שטג").

בראשית המאה ה-20' של המאה הקודמת, עת היו המקרקעין בבעלותה של הגב' שרה רבינוביץ' תאומים ז"ל, שימשו חלק מהם למגוריה ולמגורי בעלה, רפאל ( להלן יחד: "המייסדים"), ואילו יתרת המקרקעין הושכרה על ידיהם לבית הספר לבנות " חובבי ציון". בשנת 1909 עבר בית הספר למשכן אחר, בעוד שהמייסדים המשיכו להתגורר במקום ולגדל בו את שמונת ילדיהם, ובהם מר יצחק אדרת ( לימים עו"ד יצחק אדרת), סבם של יובל וענת ( להלן: "יצחק"), ואילו יתרת הנכס הושכרה לשוכרים שונים.

בשלב כלשהו במהלך שנות ה-40', החל יצחק, אשר כאמור היה עורך דין במקצועו, לטפל בפן המשפטי של הנכס.

בשנות ה-50', בהיות המייסדים בערוב ימיהם, החליטו להקים אגודה למטרות צדקה ולהעביר לבעלותה את המקרקעין, אשר יהוו את התשתית הפיזית והכלכלית של האגודה, וזאת, לפי הנטען, על מנת לשמר את הנכס ברשות המשפחה, למנוע פיצולו בין צאצאיהם הרבים של המייסדים וכן להימנע מתשלומי מס ירושה כבדים שהיו נהוגים באותה העת.

בהתאם לכך, בשנת 1956 ייסדו המייסדים אגודה עותומאנית בשם " אוצר חסד קרן גמ"ח על שם שרה רבקה ורפאל רבינוביץ' תאומים".

ביום 20.3.59 העבירה המייסדת, הגב' שרה רבקה רבינוביץ' תאומים, את המקרקעין, אשר היו רשומים על שמה, לבעלותה של האגודה, ללא תמורה, באמצעות שטר מכר.

במהלך שנות ה-60' וה-70', לאחר שהלכו המייסדים לבית עולמם, המשיך יצחק לטפל בנושאים המשפטיים של הנכס, בעוד שאחותו, הגב' ציפורה רנן ( להלן: "ציפורה"), טיפלה בנושאים השוטפים של הנכס, כדוגמת תחזוקתו, איסוף שכר-דירה מדיירים שהתגוררו בנכס וכיוצא באלה. הן יצחק והן ציפורה נמנו על חברי הועד של האגודה ( ראה תקנות האגודה - נספח י"ג לתצהירו של יונתן חטר-ישי).

בשנת 1983 הלך יצחק לבית עולמו. בנו, עו"ד גיורא אדרת ( להלן: "גיורא") תפס את מקומו והמשיך לסייע לציפורה בניהול ענייני המקרקעין. בשלב כלשהו, החליטו ציפורה וגיורא לאפשר לאנשים שהם מכירים ושעליהם הם סומכים להתגורר במקרקעין וזאת בתמורה לכך שאותם אנשים ייקחו על עצמם את הנטל שבתחזוקת הנכס ובשמירה עליו מפני כניסתם של פולשים, שכן בזמנו, כך לטענת הנתבעים, הייתה שכונת נווה צדק שכונה מוזנחת ומאופיינת באוכלוסייה בעייתית, ולא שכונה יוקרתית ומטופחת, כפי שהיא כיום.

כדוגמה להמחשת האמור, יצוין כי ביום 30.8.85, שלחה עיריית תל-אביב לציפורה מכתב שבמסגרתו נכתב כי התקבלה בעיריית תל אביב תלונה על אודות קיומם של מפגעים באחת מיחידות הדיור בנכס, ועל כן התבקשה ציפורה " לדאוג לכך, שדירה זו לא תשמש למגורים ותיסגר ( עם פינויה ע"י המשפחה הנ"ל), כאמור בדו"ח הרופא ומהנדס".

בשנת 1988 עבר דני ביחד עם חברו, יואב אדרת, אחיהם של ענת ויובל, להתגורר במקום, בשתי יחידות נפרדות, לטענת דני בהרשאתם של ציפורה וגיורא. הדירה אליה נכנס דני הייתה רעועה ומוזנחת, ולאחר נישואיו לענת, שיפצו בני הזוג שטג את הדירה והשקיעו בה, תוך כך שהובטח להם לטענתם כי הם ייחשבו כדיירים מוגנים. לטענתם, הם השקיעו בנכס משאבים ניכרים, כספיים ואחרים, לרבות שיפוץ המעטפת החיצונית של המבנה המתפורר, התקנת מערכות חשמל ואינסטלציה, חיזוק המבנה, התקנת גג חדש, שיפוץ החצר, התקנת גדר, וכן הוציאו כספים מכיסם לשם ניהול הליכים משפטיים כנגד שכנים שרצו להזיק לנכס.

עוד יצוין כי באותה העת, התגוררו במקרקעין גם שני אדריכלים, ה"ה צבי הראל וברק פאוסט ( להלן: "צבי" ו-"ברק" בהתאמה), אשר היו חברים של בתה של ציפורה, וזאת בהרשאתה ובהסכמתה של ציפורה.

ביום 9.11.89, שלח גיורא מכתב לצבי וברק ובמסגרתו נכתב, בין היתר, כך: "בהמשך לשיחתנו ועל דעתה של הגב' ציפורה רנן סוכם כדלקמן: 1. צבי הראל וברק פאוסט ישאו בכל ההוצאות הכרוכות בשיפוץ הבית ברח' שלוש 10 בהתאם לדרישת עיריית תל אביב-יפו. הטיפול בכל ענייני השיפוץ יהיה באחריותם של צבי הראל וברק פאוסט ובמימונם. 2. הסכומים שיושקעו בשיפוץ, שלגביהם יוגש לח"מ אישור בחתימתכם, יראו וייחשבו לכל דבר וענין כדמי מפתח עפ"י חוק הגנת הדייר ששולמו ע"י צבי הראל וברק פאוסט. חלוקת הסכומים ביניכם תעשה עפ"י החלטתכם הבלעדית. 3. הזכויות שלכם כדיירים מוגנים יתייחסו לדירות בהם (צ"ל בהן – י"ד) הינכם מתגוררים כיום כברי רשות עפ"י הסכמי מתן רשות שנחתמו עמכם בעבר. 4. במידה ומי מכם יעזוב את דירתו לתקופה קצובה לצורך נסיעה לחו"ל יתאפשר לו להשכיר את הדירה בשכירות משנה...".

כמו כן, ביום 26.2.90, שלח גיורא מכתב דומה לגב' ליאת נישרי, שבדומה לצבי והראל, הייתה חברה של בתה של ציפורה והתגוררה בנכס, ובמסגרתו נכתב, בין היתר, כדלקמן: "1. על דעת גב' ציפורה רנן והח"מ שולם לדנוך עובדיה סכום של 28,000$ לצורך פינויו כדייר מוגן מהנכס האמור, דהיינו 2 חדרים, מטבחון ושירותים בקומה א' ברח' שלוש 8 ת"א ( להלן: "הדירה"). 2. בנוסף לאמור לעיל ישולם לקופת הבית סכום ע"ס 10,000$ אשר ישמשו למטרות של שיפוץ, תחזוקה וכד' בהתאם להחלטת בעלי הזכויות בנכס. 3. תמורת הסכומים האמורים תקבלי חזקה בלעדית בדירה האמורה וכן בחדר נוסף הצמוד לדירה ומרפסת, הכל ע"פי תשריט הרצ"ב ומסומן א'. 4. הסכום ששולם כאמור בסך 38,000 $ וכן סכומים נוספים שיושקעו על ידך בשיפוץ הדירה יהוו את דמי המפתח שישולמו על ידך עבור הדירה. ניתן לך אישור לביצוע שינויים פנימיים בדירה. 5. הסכם שכירות מוגנת ייחתם בינך לבין בעלי הזכויות בנכס לאחר הסדרת רישומה המעודכן של העמותה שעל שמה רשום הבית. 6. שכר הדירה המוגן יקבע בהסכמת הצדדים וזאת עפ"י הקריטריונים הקבועים בחוק הגנת הדייר ובתקנות על-פיו...".

ביום 1.5.90 רכשו גיורא ואחיו גדעון ( אביהם של ענת ויובל), את זכויות הדיירות המוגנת של דירה אחרת בנכס, שהייתה מושכרת למשפחת קיאני וזאת לאחר שדייר זה ביקש למכור את זכויותיו ביחידת המגורים שבה התגורר לדייר אחר, אשר לא היה מקובל על בני המשפחה. בעקבות זאת, נוהל הליך משפטי ( במסגרת ת.ש. 321/89), אשר בסופו בוטלה עסקת המכר עם הדייר האחר ואילו הזכויות בנכס נרכשו כאמור בחלקים שווים, על ידי גיורא וגדעון, בתמורה לסכום כספי על סך 7,233 ₪ ( ראה בעניין זה מכתבו מיום 29.3.98 של גיורא אל אחיו גדעון - נספח 7 לתצהיר העדות הראשית של גיורא).

במועד כלשהו שלאחר מכן, במהלך שנות ה-90', עברו יובל ולילך להתגורר ביחידת המגורים שרכשו גיורא וגדעון, כמפורט לעיל, וזאת, לטענתם, בהרשאתם ובהסכמתם של גיורא וגדעון ובתמורה לתשלום דמי שכירות סמליים לגיורא לאורך השנים ותוך כך שהוסכם כי בתמורה לשמירה על הנכס ושיפוצו ייחשבו הם לדיירים מוגנים. גם בני הזוג אדרת טוענים כי שיפצו את הנכס במהלך השנים והשקיעו בו כספים רבים.

בשנת 1992 נפטרה ציפורה. בשנים שלאחר פטירתה, היות שהאגודה לא נקטה בצעדים לרישומה כעמותה בהתאם לחוק העמותות, תש"ם – 1980 ( להלן: "חוק העמותות"), נמחקה האגודה מרישום על ידי רשם העמותות. במקביל, המשיכו הנתבעים להתגורר במקום.

בשנת 2005 התעוררה יוזמה מצד אחייניהם של ציפורה ויצחק, מר אבשלום אדרת ועו"ד סמדר וינרב ( להלן: "אבשלום" ו-"סמדר" בהתאמה), להחיות את האגודה ולרשום אותה כעמותה על פי חוק העמותות, וביום 28.12.05 נעשתה פניה לרשם העמותות בנושא זה, על ידי סמדר.

בנוסף, ביום 14.2.07, שלח עו"ד משה מסרי, בא כוחו של מר בנימין רבינוביץ' – אחיהם של ציפורה ויצחק ( להלן: "בנימין") וכיום גם בא כוחה של העמותה גם בתביעות שלפניי, מכתב לסגנית רשם העמותות, וכתב, בין היתר, כך: "1. פניה קודמת אליך בשמו של מר רבינוביץ' בענין החיאת העמותה, נעשתה ע"י עו"ד סמדר וינרב במכתבה אליך מיום 28.12.05 עליו נענתה על ידיך במכתבתך מיום 5.3.06. 2. מרשי שהינו בנה של מיסדת האגודה, שרה רבינוביץ תאומים ז"ל... הינו היחיד אשר נותר בחיים מבין שמונת ילדיה של שרה רבקה רבינוביץ תאומים, אשר נמנו כולם על מייסדי האגודה ומנהליה הראשונים. 3. יש לציין כי בחלוף השנים ומשהלכו המיסדים לעולמם, לא מונו אחרים תחתם, אם כי הפעילות נמשכה ע"י חלקם של צאצאיה של מיסדת האגודה..."

עוד צוין במכתב הנ"ל כי: "5. מקור ההכנסה העיקרי של האגודה, הינן הכנסות שכר דירה מבית דירות המצוי ברח' שלוש 8 בת"א אשר היה ביתה של מיסדת האגודה והועבר על ידה לאגודה ואשר הינו קנינה היחיד ( להלן: "הבנין"), כאשר במקביל וככל שניתן גויסו תרומות גם ממקורות אחרים. 6. לאחר פטירתה של גב' שרה רבינוביץ תאומים, ועד פטירתו בשנת 1983 טיפל בנושאי האגודה בנה, עו"ד יצחק אדרת ז"ל, אשר נמנה גם על המיסדים ומנהלי האגודה... עו"ד יצחק אדרת נפטר בשנת 1983 ומאז פטירתו סייע בנו עו"ד גיורא אדרת בטיפול בענינים שונים של האגודה. 7. במקביל פעלו במסגרת האגודה גם אחרים מילדיה של מיסדת האגוד, שנמנו גם הם על מיסדי האגודה ומנהליה והם: 7.1. הבת ציפורה רנן ז"ל, שעד פטירתה, עסקה יחד עם אחיה, עו"ד יצחק אדרת, ולאחר מותו עם בנו עו"ד גיורא אדרת, בכל הקשור לבנין ברחוב שלוש, שהכספים המועטים שהתקבלו מכנה דיירים שבו שימשו לגמילות חסדים, פעילותה של ציפורה רנן היתה בעיקר בנושאי שימור הבנין, שפירות השכרתו יועדו לצדקה לנצרכים... 7.4. עקב גילו המתקדם של מרשי ומצבו הבריאותי, צומצמה פעילות האגודה באורח ניכר. העדר פיקוח נאות נוצל ע"י חלקם של הדיירים בבנין, אשר חדלו לשלם שכר דירה, וכן חלקן נתפס באורח לא חוקי, ובכך צומצמו באורח ניכר ביותר הכנסות האגודה. 7.5. עו"ד גיורא אדרת סייע בפעילויות האגודה שהיו בהיקף מצומצם ופעל במשך כל השנים, ככל שיכול היה, למימוש מטרותיה של האגודה, גם באופן אישי וגם באמצעות בני המשפחה האחרים(ראה תצהיר של עו"ד גיורא אדרת מצ"ב)".

לטענת התובעת, בשנת 2007 אישר בית המשפט המחוזי את החייאתה של האגודה וביום 5.5.08 נרשמה האגודה כעמותה במרשם של רשם העמותות.

לאחר רישומה של האגודה כעמותה, התמנה אבשלום כיו"ר העמותה ואליו הצטרפו כחברים בעמותה סמדר, בני משפחה אחרים ואנשים נוספים שאינם מבני המשפחה. זה המקום לציין כי הנתבעים ואביהם, גדעון, לא צורפו כחברי עמותה, וזאת משום שחברי העמותה סברו כי הדבר יהווה ניגוד אינטרסים לאור עובדת מגוריהם של הנתבעים בנכס ( כפי שיפורט בהמשך פסק הדין).

ביום 29.6.08, שלח עו"ד מסרי לבני הזוג אדרת מכתב שבו נכתב, בין היתר, כך: "1. העמותה הינה חליפתה החוקית של האגודה הנושאת את אותו השם, זאת לאחר שהאגודה עברה תהליך החיאה, ונרשמה כעמותה, המחדשת את פעילותה של האגודה. 2. בתור שכזו מרשתי הינה גם הבעלים של הנכס המצוי ברח' שלוש 8-10, ובכללו חלקים אותם אתם תופסים, והכוללים יחידת מגורים, יחידת עסק ( המשמשת את מר יובל אדרת ו/או את שניכם) וכן יחידה נוספת אשר אותה הנכם משפצים ו/או שיפצתם לאחרונה, ואשר על פי הידוע למרשתי מהווה חלק מהעסק. 3. לנוכח העובדה כי הנכס לא זכה לטיפול כלשהו במשך שנים, פועלת מרשתי עתה להסדיר את נושא השימוש בנכס והמחזיקים בו. 4. לכאורה וע"פ הידוע למרשתי החזקתכם באותם חלקים ( צ"ל " חלקי" – י"ד) הנכס התפוסים על ידכם וכל הפעולות הנובעות מכך הינן שלא כדין, על כל המשתמע מכך בכל הנוגע לחובותיכם ביחס לעבר ולעתיד כתוצאה מאחזקתכם בהם, ולעצם זכויותיכם להמשיך ולהחזיק באותם חלקים. 5. ככל שהנכם טוענים טענה כלשהי ו/או שיש בידיכם מסמך כלשהו שיש בו להצביע על זכות כלשהי שעשויה להיות לכם בנכס הנכם מתבקשים להודיעני על כל ולהמציא המסמכים למשרדי וזאת בתוך 30 יום ממועד קבלת מכתבי זה. 6. הריני להודיעכם כי בתום התקופה האמורה תראה מרשתי את עצמה חופשית לפעול בכל צורה שהיא לשם מיצוי זכויותיה כבעלים של הנכס. 7. הינכם נדרשים בכל מקרה לשלם שכר ראוי בגין השימוש בנכס".

מכתב כמעט זהה ( בשינויים המחויבים) נשלח באותו היום גם לבני הזוג שטג.

נסער ממכתבים אלה, שלח גדעון, אביהם של ענת ויובל, ביום 6.7.08, מכתב תשובה לסמדר ולאבשלום, ובו נכתב, בין היתר, כך: "... 2. אני בוש ונכלם מהדרך בה בחרתם! הטענה כי הנכסים נתפסו על ידנו שלא כדין – מקוממת! 3. כשילדי נכנסו ל"נכס" לא מצאו שם בית הראוי למגורי אדם. נהפוך הוא, כל שמצאו היו עיי חרבות: הקירות מתפוררים; הגג על סף קריסה; תשתיות המים הביוב והחשמל הרוסות; עכברושים וחולדות בכל פינה ועזובה חורבן והרס מכל עבר. בחלק מהמבנה הנטוש מצאו מסתור עבריינים ומסוממים. על אף כל זאת פנה בני יואב לציפורה ז"ל, וביקש את הסכמתה לשפץ את המבנה ולדור בו. ציפורה נתנה לו רשותה תוך כדי שהביעה תמיהתה מה לו לחפש במקום המרופט והמסוכן הזה בשכונה מוזנחת בין לפושעים ועבריינים. 4. איני יכול להגדיר את קביעתו של עו"ד מסרי כי ' הנכס לא זכה לטיפול כל שהוא במשך שנים' אלא בשתי מילים בלבד: חוצפה ובורות. היכן הייתם כשהנכס היה מופקר ופרוץ לכל פולש? לנוכח גורמים עבריינים שהשתלטו עליו בחרה משפחתי להיכנס ולשמור על מורשת האבות!! היכן הייתם כשהיה צורך להשקיע מאות אלפי ש"ח בשיפוץ הנכס ואחזקתו? כיצד אתם מעזים לטעון באמצעות עורך-דין, שאין לו מושג על היחסים והמרקם המשפחתי – כי אנו עבריינים!!!!!".

עוד הוסיף גדעון במכתבו כי רק לאחר שסמדר ואבשלום ימשכו את המכתבים ששלחו לבני משפחתו, הוא יהיה " מוכן לשבת לדון, לברר ולהגיע להחלטות בקשר להמשך האחזקות בנכסים".

בו ביום, הגיב עו"ד דרור חטר-ישי – בן דודם של גדעון, סמדר ואבשלום ( להלן: "דרור חטר-ישי"), למכתבו של גדעון במכתב משל עצמו ובו כתב, בין היתר, כך: "...3. לא טיפלתי בנכס מעולם, אך ידוע לי כי אחרי פטירת יצחק ז"ל עבר הטיפול לציפורה ז"ל וממנה שמעתי כי יואב (אחיהם של יובל וענת – י"ד) פנה אליה וביקש הסכמתה לשפץ ולגור במקום והיא שמחה לכך שבן משפחה יתגורר במקום... 5. בנסיבות אלו ארשה לעצמי להציע לכל בני המשפחה שלא לערב גורמים ... (מילה לא ברורה – י"ד) ביחסים פנימיים, קל וחומר כאשר אין להם כל מידע לגבי הרקע של מתן הסכמה... (מילה לא ברורה – י"ד) ( ברשות ובסמכות מלאה לטעמי)...".

לאור המחלוקות הנ"ל, ביום 11.9.08 התקיימה פגישה בין גדעון, אבשלום ובני משפחה נוספים, וזאת במטרה לנסות ולהגיע להסדר המקובל על כל הצדדים.

כשבועיים לאחר מכן, ביום 27.9.08 שלח אבשלום לגדעון מכתב ובמסגרתו כתב, בין היתר, כך: "בישיבה של הנהלת " אוצר חסד" איתך ב 11/9/08 הגענו לסיכום הבא: 1. יש הסכמה לכך שלגבי העתיד, מעתה והלאה, היחידות המוחזקות על ידי יובל (2 יחידות) וענת ( יחידה אחת) וזו המושכרת ע"י יואב ישלמו שכר דירה לנכס המצוי בשכירות חופשית. 2. תיבדק האפשרות כי בגין תקופות העבר, יבוצעו קיזוז והתחשבנות של שכר הדירה הראוי שצריך היה לשלם כנגד השקעות שנעשו בנכס".

עוד פירט אבשלום במכתבו את הסכומים שלטענתו מקובל לגבות בשכונה כשכר דירה בעד נכסים הדומים לנכסים המוחזקים על ידי הנתבעים, כדלקמן: "לבקשתך, לאחר בדיקה של דמי השכירות המשולמים בנווה צדק, הנה דמי השכירות המקובלים בשכונה ליחידות דומות המוחזקות על ידי בני המשפחה ( שטח היחידה – על פי מה שנאמר בישיבה): א. הסטודיו המוחזק על ידי יובל ( קרקע + גלריה בשטח כולל של כ 40 מ"ר) – כ-4500 ש"ח; ב. יחידת הדיור המוחזקת על ידי יובל ( קרקע + גלריה בשטח כולל של כ-100 מ"ר) – כ-7500 ש"ח; ג. יחידת הדיור המוחזקת על ידי ענת ( קרקע + גלריה בשטח כולל של כ80 מ"ר) – כ-6000 ש"ח; ד. יחידת הדיור המוחזקת על ידי יואב ומושכרת כעת – העברה שוטפת של דמי השכירות המשולמים כיום על ידי השוכרים ( לדברי גדעון 3000 ש"ח) לעמותה, באופן מיידי, וסיום ההתקשרות איתם עם תום החוזה הנוכחי. ה. תשלום שכ"ד ריאלי בעקבות מה שדובר בישיבה, הוא פתרון ביניים מעשי, אבל הוא לא בא להחליף את הקביעה של הזכויות ולגבי עצם המשך המגורים, כמו למשל הדרישה שלנו כי הדירה של יואב תועבר מידית לעמותה".

ביום 2.10.08 השיב גדעון למכתבו של אבשלום וכתב כי אותן הסכמות שנזכרו במכתבו של אבשלום, כלל לא סוכמו בין הצדדים, אלא סוכמו סיכומים אחרים: "1. קיבלתי את מכתבך שבסמוכין שכותרתו ' סיכום הישיבה בנושא הנכס ברחוב שלוש + הצעת מחיר'. עם כל הכבוד הראוי, עלי לקבוע כי יש מידה רבה של אי-דיוק בשימוש במילה ' סיכום', שכן לא כך סוכם בישיבה. 2. גם אני, כמוך, ניהלתי רישום של עיקרי הדברים שנאמרו בדיון ובסופו אף ריכזתי מספר נקודות אותן הקראתי בקול לאזני כל הנוכחים. להלן הנקודות כפי שרשמתי וכפי שהוקראו על ידי: א. הסכמות - 1. העמותה, בכפוף להיותה היורשת החוקית של אגודת " אוצר חסד" המקורית, ובהיותה בעלת הנכס, זכאית לשכ"ד בהתאם לתקנון האגודה המקורית. 2 ההשקעות שהושקעו בנכס לשדרוגו לתחזוקתו ולהשבחתו יתומחרו וייערך חישוב לקיזוז משכר הדירה. ב. אי-הסכמות. 1. סטטוס הדירה של יואב – המושכרת על ידו. 2. מועד התחלת תשלום שכר הדירה.".

בנוסף ובין היתר, שב גדעון במכתבו הנ"ל על הטענות שטען במסגרת מכתבו הקודם והבהיר כי ברמה העקרונית, הוא מסכים כי העמותה זכאית לגבות שכ"ד מהדיירים המתגוררים בנכס, אולם טען כי לא סוכם כי ישולמו דמי שכירות חופשיים. כמו כן, טען גדעון כי הוא עומד על כך שילדיו יתחילו לשלם שכר דירה רק לאחר ששאר הדיירים שאינם בני משפחה יתחילו לעשות כן, וכן טען כי דובר על קיזוז כל ההשקעות של הנתבעים מדמי השכירות שיסוכם שיתחילו לשלם. כמו כן, טען גדעון כי במידה והעמותה תגיש תביעות משפטיות כנגד דיירים שלא יסכימו לתנאיה, הנתבעים ימתינו לפסקי הדין, אשר ודאי יגדירו את זכויות הדיירים בנכס ומעמד העמותה ביחס אלים.
ביום 30.11.08 שלח ב"כ העמותה מכתבים נוספים לנתבעים ובהם נכתב, בין היתר, כך: "מכתבי אליכם מיום 29.6.08 נותר עד כה ללא תשובה, עם זאת ותוך ניסיון להגיע להבנות אשר ימנעו צורך בנקיטת הליכים משפטיים נפגש ועד העמותה באורח לא רשמי עם מר גדעון אדרת, אשר הודיע כי הינו פועל על דעתכם ומטעמכם. 2. במכתב שהועבר למר גדעון אדרת על ידי יו"ר העמותה מיום 27 בספטמבר 2008 הובהרה עמדת העמותה בין היתר לגבי הצורך בתשלום שכר דירה ריאלי לפחות מעתה ואילך, ובלבד שבמקביל יוסדר נושא חיובי העבר. 3. מתשובתו של מר גדעון אדרת וככל שהינו מיצג את עמדתכם נראה כי למרבה הצער אין פניכם להסדר של ממש המכיר בזכויות הבעלות של העמותה ובחובתכם לשלם שכ"ד ריאלי בגין השימוש בנכס. 4. מרשתי בהחלט מעוניינת להגיע להסדר עמכם והיא אף תהא נכונה לבדוק כל הצעה סבירה לשם כך, שכן היא מעדיפה ככל שניתן להימנע מנקיטת הליכים משפטיים. עם זאת לא תוכל מרשתי להסכים עם כל הסדר שלא יבטא הכרה מלאה בזכויותיה בנכס על כל המשתמש מכך. 5. הייתי מציע כי תמציאו הצעה סבירה שתאפשר דיון ענייני, ובכך לחסוך את הצורך בנקיטת הליך משפטי".

ביום 4.12.08, שלח גדעון מכתב לסמדר ובמסגרתו כתב בין היתר כי הוא מציע שהנתבעים יוכרו כדיירים מוגנים כפי שנעשה בעבר עם דיירים אחרים : " ציפורה ז"ל ראתה בחיוב רב את פניית ילדי בבקשה לשפץ, לתחזק, לשקם את המבנה ולהתגורר בו, שכן ראתה בכך הזדמנות בלתי חוזרת לשקם את המבנה ולמנוע נפילתו בידי זרים. בשעתו, לא נחתם עם ציפורה הסכם בכתב כיוון שגרסה כי לא היה זה ראוי לקחת שכ"ד מבני משפחה. למיטב ידיעתי, לחלק מדיירי הבית יש סטטוס של דיירים מוגנים. הצעתי: ההשקעות שהשקיעו ילדי בשיקום הנכס, תחזוקתו, שיפוצו והשבחתו ייחשבו כ"דמי מפתח" ומעמדם בנכס יוכר כמעמד של דיירים מוגנים".

בחודש יוני 2009, התקשרה העמותה עם חברת ניסים אסייג, ייעוץ וניהול בע"מ ( להלן: "הקבלן אסייג") בחוזה להקמת פרויקט בשטח המקרקעין. החוזה כלל, בין היתר, תניה אשר קבעה כי הקבלן אסייג יפנה את המקרקעין מכל הגורמים המצויים עליהם, לרבות המחזיקים, הפולשים וכל אדם או חפץ ( כלשון סעיף 30.2 להסכם עם הקבלן אסייג). כמו כן, בסעיף 9 להסכם זה נקבע כי בתמורה להקמת הפרויקט ופינוי המחזיקים במקרקעין, יקבל הקבלן אסייג מחצית מכלל הזכויות במקרקעין.

בעקבות התקשרותה של העמותה בהסכם הנ"ל עם הקבלן אסייג, הגישה סמדר, אחותו של אבשלום ושותפתו ליוזמה של החייאת העמותה וחברה בוועד העמותה, תביעה לבית המשפט המחוזי, על דרך של המרצת פתיחה ( ה"פ 1589/09), כנגד העמותה, אבשלום והקבלן אסייג ובמסגרתה עתרה לקבלת סעד הצהרתי, אשר ייקבע כי ההסכם שנכרת עם הקבלן אסייג בטל ומבוטל. סעד נוסף אשר התבקש במסגרת תביעה זו היה כי בית המשפט יאסור על אבשלום לערוך כל דיספוזיציה בנכס ללא מתן הזדמנות לכל צאצאיהם של מייסדי האגודה ( נכדים ונינים) אשר העמותה באה בנעליה, להצטרף כחברים לעמותה ולהביע את דעתם באשר לייעוד המקרקעין.

ביום 9.9.09 וביום 13.9.09, שלחו יובל וענת, בהתאמה, מכתבים לעמותה ובמסגרתם ביקשו להצטרף כחברי העמותה ( במכתבה של ענת התבקש גם צירופו של דני כחבר בעמותה). במכתביהם, פירטו יובל וענת את הפעילויות ההתנדבותיות שבהן הם ובני משפחתם עוסקים וציינו כי הם מצרים על כך שהעמותה מעולם לא פנתה אליהם או למי מבני משפחתם על מנת לצרפם לשורותיה.

לטענת הנתבעים, מכתבים אלה נותרו ללא מענה, וזאת הגם שלחלק מבני המשפחה לא הייתה התנגדות כי הנתבעים או מי מהם יצטרפו כחברים בעמותה. כך לדוגמא, במכתב ששלח דרור חטר-ישי ליובל ביום 13.9.09, נכתב, בין היתר, כי: "אשר להצטרפותכם לעמותה – כאשר אבשלום צירף חברים מן הגורן ומן היקב איני רואה מניעה כי תצטרפו. אדרבא, תוכלו להציג את עמדתכם מבפנים".

ביום 10.2.10 שלח עו"ד מסרי, מכתבים לנתבעים ובהם ציין כי הוא ואדריכלית מטעם העמותה מתעתדים לבקר בנכס בין התאריכים 23-25.2.10 וזאת על מנת לסקור את הנכס ולבצע מדידות שונות באמצעות מודד, לרבות בתוך יחידות הדיור, ומשכך מתבקשים הנתבעים להודיע מהו המועד העדיף מבחינתם לעריכת ביקור כאמור.

ביום 21.2.10, השיב ב"כ הנתבעים למכתבו של עו"ד מסרי הנ"ל וכתב, בין היתר, כך: "2. ככל שידוע למרשיי, הלגיטימיות של הפעולות שבוצעו ו/או המבוצעות בקשר עם הנכס שבנדון, על ידי העומדים היום מאחורי העמותה, שלא לדבר על הדרך בה השתלטו על העמותה, מוטלת בספק, בלשון המעטה, והדברים אף מתבררים בימים אלו בערכאות המשפטיות ומן הסתם הנסתר, אשר כרגע רב על הגלוי, ייצא לאור. 3. בכל מקרה, בטרם יינתן מענה לפנייתך, מרשיי, אשר הינם בעלי זכויות בנכס ובעלי החזקה הייחודית בו, מבקשים לקבל את כל המידע והפרטים ביחס להליכים התכנוניים ו/או האחרים, אשר לשמם נדרשות הסקירה והמדידה נשוא מכתבך".

ביום 22.2.10 השיב עו"ד מסרי למכתב הנ"ל ובו כתב, בין היתר, כי ההליכים המשפטיים בהם מצויה העמותה אינה מעניינם של הנתבעים וכי גם הנתבעים אינם חולקים על עובדת היותה של העמותה הבעלים של המקרקעין ומשכך, זכותה לבצע מדידות בנכס וחובת הנתבעים כמחזיקים להיענות לכך. עוד ציין עו"ד מסרי כי התניית ביצוע המדידות בקבלת מידע הנוגע למטרת המדידות נעשית שלא כדין. למחרת היום, השיב ב"כ הנתבעים למכתבו של עו"ד מסרי וכתב, בין היתר, כי הנסיבות מלמדות שעו"ד מסרי איננו מייצג את האינטרסים של העמותה כי אם את האינטרסים של מי שמנסה לנשלה מנכסיה בפחות מנזיד עדשים.

במהלך חודש יוני לשנת 2011, הגישה העמותה תביעה כנגד ברק פאוסט, אחד מהדיירים שאיכלסו את המתחם ( כנזכר לעיל) וכנגד הגב' סיגל פאוסט, אולם תביעה זו הסתיימה בהסכם פשרה במתווה של " פינוי-פיצוי", לאחר שהעמותה הכירה בברק פאוסט כדייר מוגן בנכס.

ביום 18.7.11 פנו יזמי הנדל"ן גיא וירון ורסנו ( באמצעות בא כוחם עו"ד אמיר חן) במכתב לעמותה והציעו לרכוש את המקרקעין תמורת סכום כספי ע"ס 15,700,000 ₪. במסגרת הצעה זו, צוין כי: "מובהר כי ההצעה הנה לרכישת הנכס כתפוס ולא כפנוי. מרשיי מודעים לכך שישנם בנכס דיירים ו/או מחזיקים הטוענים לזכות דיירות מוגנת ורכישת הנכס הנה בכפוף לכל זכויות הדיירים ו/או המחזיקים בנכס, ככל וישנן, מכל מין וסוג שהוא. על העמותה לא מוטלת חובה כלשהי לפנות או לפצות את הדיירים ו/או המחזיקים ומרשיי ייכנסו בנעלי העמותה ביחסים שבינה ובין הדיירים או המחזיקים".

כמו כן, נוצר קשר בין העמותה לבין יזמים נוספים ואף חודש המו"מ עם היזמים ורסנו, אשר הציעו הצעה כספית חדשה העולה כדי 25,000,000 ₪ בתוספת פיצוי לדיירים הקיימים. ואולם, לטענת הנתבעים, התובעת סירבה לכל מתווה שכלל פיצוי לדיירים, ומשכך טורפדה העסקה עם ורסנו ועסקאות עם יזמים אחרים.

בשולי הדברים יצוין כי לטענת הנתבעים, נכון למועד הגשת תצהיריהם ( חודש יוני 2016), הייתה מונחת על השולחן הצעה לרכוש את הנכס בסכום כספי ע"ס 30,000,000 ₪, כאשר במסגרת הצעה זו הובטח גם פיצוי לנתבעים.

ביום 29.6.11 הגישה העמותה את התביעות שלפניי כנגד בני הזוג אדרת ובני הזוג שטג, אשר כאמור נדונות במאוחד לפניי ( מאז חודש פברואר 2013 וקודם לכן בפני מותב אחר).

בכתב התביעה, טענה העמותה כי הנתבעים מחזיקים שלא כדין במקרקעין ועל כן זכותה לדרוש את סילוקם משם; כי מעשי הנתבעים מהווים משום הסגת גבול במקרקעין וכי הנתבעים גרמו, ועודם גורמים, להיזק ולהפרעה למקרקעין שלא כדין וכי העמותה סבלה בשל כך נזק ממוני וזכאית לפיצויים בשל כך; וכי הנתבעים מתעשרים על חשבונה של העמותה בכך שהם יושבים במקרקעין שלא כדין וכי עליהם להשיב לה את טובות ההנאה שהפיקו ושעודם מפיקים בשל כך.

לפיכך, עותרת העמותה כי בית המשפט יורה על סילוק ידם של הנתבעים ( בני הזוג אדרת ובני הזוג שטג) מהמקרקעין ועל העברתם של המקרקעין לחזקתה של העמותה.

כמו כן, עותרת העמותה לחייב את בני הזוג אדרת לשלם לה דמי שימוש ראויים ע"ס 1,231,519 ₪, עבור התקופה שתחילתה ביום 9.6.04 וסיומה ביום 9.6.11, לפי החישוב הבא: עבור דירת בני הזוג אדרת שכ"ד ראוי ע"ס 7,500 ₪ לחודש ובסך הכל 630,000 ₪ עבור כל התקופה; ועבור הסטודיו לבניית הכינורות – סכום כספי ע"ס 4,500 ₪ לחודש ובסך הכל 378,000 ₪ עבור כל התקופה.

לגבי בני הזוג שטג, עותרת העמותה לחייבם לשלם לה דמי שימוש ראויים ע"ס 615,760 ₪ לפי החישוב הבא: שכ"ד ראוי ע"ס 6,000 ₪ לחודש, עבור התקופה שתחילתה ביום 9.6.04 וסיומה ביום 9.6.11. יצוין כי לסכומים האמורים נוספו הפרשי הצמדה וריבית ממחצית התקופה. כמו כן, עותרת העמותה לחייב את הנתבעים לשלם לה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.

התובעת צירפה חוות דעת של שמאית מקרקעין, הגב' סילביה אלבז גדות ( להלן: "השמאית אלבז-גדות"), אשר במסגרתה העריכה השמאית אלבז-גדות את דמי השכירות הראויים במקרקעין כדלקמן: עבור הסטודיו ( שבשימושו של יובל) – 4,500 ₪; עבור דירת בני הזוג שטג: 9,100 ₪; ועבור דירת בני הזוג אדרת: 13,600 ₪.

ביום 25.9.11 הגישו הנתבעים כתבי הגנה מטעמם, ובמסגרתם טענו כי יש לדחות את התביעה משום שהעובדות המופיעות בכתבי התביעה אינן מפורטות ואינן מוכחות דיין; כי התובענות אינן אלא ניסיון של גורמים אינטרסנטיים, אשר השתלטו על העמותה לנשל את הנתבעים שלא כדין ובחוסר סמכות מזכויותיהם, וזאת על מנת שיוכלו למכור את הנכס; כי תמורת שיפוץ והשקעה בנכס, ניתנה לנתבעים על ידי ציפורה שטיפלה בזמנו בנכס הרשאה להתגורר במקום והבטחה לזכויות של דיירות מוגנת ולחילופין כי הם ברי הרשאה בלתי הדירה להתגורר בנכס; כי הנתבעים קיבלו לאורך כל הדרך את הרשאתם של נציגי האגודה ואישורה של המשפחה להחזיק בנכס וזאת ללא הגבלת זמן, ועל כן לא רכשו הנתבעים דירות מגורים אחרות אלא השקיעו את כספם בנכס; כי בני משפחה ואחרים קיבלו חזקה וזכויות ביחידות נוספות בנכס במתווה ובתנאים דומים; כי השקעתם של הנתבעים בנכס אפשרה למעשה את שימורו במשך תקופה של כ-20 שנים ומנעה את החרבתו; כי אבשלום ביקש בעצמו להתגורר בנכס, אולם משעה שלא מצא מקום פנוי, פנה להשתלט על העמותה על מנת לנסות ולפנות את הנתבעים מהנכס וכדי להפיק רווחים אישיים לעצמו, ומשכך, מנועה העמותה מלטעון כי הנתבעים פלשו לנכס.

עוד טענו הנתבעים כי ההסכם שנכרת עם הקבלן אסייג עומד בסתירה למטרות ולתקנון העמותה וכי ממילא מטרתו המוצהרת היא פינוי הדיירים המחזיקים כדין מהנכס; כי ככל שבית המשפט המחוזי יקבע כי ההסכם עם הקבלן אסייג בטל ויכפה על העמותה לצרף את כל הצאצאים כחברי העמותה, אזי תבוטל ללא ספק דרישת העמותה לפנות את הנתבעים מהנכס; כי טענות התובעת בתביעה דנא סותרות את האמור במכתבה מיום 14.2.07 לרשם העמותות ומשכך היא מנועה מלהעלות אותן כעת; כי העמותה תובעת גם דמי שימוש ראויים על תקופה שבמהלכה לא הייתה העמותה קיימת; כי הנתבעים נשאו בכל התשלומים הקשורים באחזקתו של הנכס הגם שהיה בבעלותה של העמותה; וכי דמי השימוש הנתבעים הם לפי מצב הדירות כיום ( דהיינו, משופצות וראויות למגורים), אולם בעבר היו הדירות מוזנחות והרוסות.

כמו כן, טענו הנתבעים כי ככל שייקבע כי עליהם לשלם דמי שימוש ראויים, אזי יש לקבוע כי אלו יהיו לכל המוקדם החל משנה קודם למועד דרישת התשלום ע"י התובעת, וכי ככל שיתקבל רכיב כלשהו מרכיבי התביעה, הרי שיש לפצות את הנתבעים בסכום ההשקעה שהשקיעו בנכס מיום כניסתם לדירה ועד היום.

ביום 23.10.11 וביום 30.10.11 הגישה התובעת כתבי תשובה, ובמסגרתם חזרה על עיקרי טענותיה והכחישה את טענותיהם של הנתבעים, ובהן הטענה לפיה אבשלום פנה למי מבני המשפחה על מנת שימצאו לו דירה בנכס שבה יוכל להתגורר בעצמו. כמו כן, נטען כי ציפורה ז"ל פעלה על דעת עצמה ולא מטעם האגודה ומשכך, אין בהסכמתה של ציפורה כדי לחייב את האגודה או את העמותה, כחליפתה.

עוד נטען במסגרת כתבי התשובה כי בניגוד לטענת הנתבעים, מעולם לא הייתה כוונה להקים מעין הקדש משפחתי בקשר עם הנכס וכי הדבר כלל לא נזכר בתקנון האגודה; כי לפי תקנון העמותה, ועד העמותה רשאי להחליט אילו חברים לקבל ואין בתקנון כל זכר לנושא ההשתייכות למשפחה; וכי הנתבעים לא טרחו לשלם ולו שקל אחד לעמותה או לנסות להסדיר את זכויותיהם מולה, הגם שידעו שזכויותיהם אינן מובטחות, והגם שהוזמנו לעשות כן.

להשלמת התמונה, יצוין כי ביום 9.11.11 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי ( כב' השופטת רות רונן) ובמסגרתו נקבע כי היות שההסכם שנכרת בין העמותה לבין הקבלן אסייג לא אושר כדין על ידי האורגנים המוסמכים של העמותה, והואיל והקבלן אסייג ידע, ולמצער היה עליו לדעת על כך, הרי שההסכם בטל ואין בו כדי לחייב את העמותה.

ביום 1.1.12, הוגש ערעור לבית המשפט העליון על פסק דינה של כב' השופטת רונן, ובמקביל הגיש הקבלן אסייג תביעה כספית כנגד העמותה, אבשלום, יצחק הלוי ( אחד מבני המשפחה) ועו"ד מסרי. ואולם, בהמשך פנו הצדדים להליך גישור אשר הסתיים בהסדר פשרה וקיבל תוקף של פסק-דין על ידי בית המשפט העליון, ובמסגרתו הוסכם כי העמותה תשלם לקבלן אסייג פיצוי כספי.

עוד יצוין בהקשר זה כי ביום 7.6.15, הגישה העמותה לרשם העמותות מסמכים שונים ובמסגרתם צוין כי " בחודש יוני 2012 הוגשה תביעה מצד ניסים אסייג כנגד העמותה וחברי הועד שלה בגין הפסד רווחים בפרויקט. שתי התביעות הנ"ל מצויות יחדיו בהליך גישור. במהלך 2014 גובש הסכם פשרה. המתווה שגובש ע"י המגשר הוגש לבית המשפט המחוזי והעליון במאי 2015 לצורך קבלת תוקף של פס"ד. במתווה הוסכם כי העמותה תשלם לניסים אסייג סך של 3 מיליון ₪ בתוספת מע"מ עם מכירת הנכס. נכון לתאריך חתימת הדוחות הכספיים ובהתבסס על דברי יושב ראש העמותה, העמותה פועלת למכירת הנכס ובוחנת הצעות מרוכשים פוטנציאליים. כאשר תגובש הצעה ראויה תכונס ישיבת ועד לאישור המכירה".

יצוין כי בירור התביעות שלפניי התעכב במשך תקופה ארוכה ביותר וזאת בין היתר עקב הליך גישור שהתנהל במשך תקופה ארוכה ביותר, לפני המגשר עו"ד עמוס גבריאלי ושלמרבה הצער לא צלח. גם מותב זה עשה מאמצים להביא את הצדדים להסדר, אולם ללא הועיל.

במסגרת דיוני ההוכחות בתיק, בית המשפט שמע את עדויותיהם של השמאית אלבז-גדות ומר יונתן חוטר ישי, שהעידו מטעם התובעת, וכן את עדויותיהם של גיורא, יובל, ענת ויזם הנדל"ן גיא ורסנו, אשר העידו מטעם הנתבעים. לאחר מכן, סיכמו הצדדים את טענותיהם בכתב.

דיון
כבר בפתח הדברים, אני מוצא לנכון להבהיר כי לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שלפניי, נחה דעתי כי דין התביעות שהגישה העמותה כנגד הנתבעים, להידחות, הכל כפי שיפורט להלן בהרחבה.

ציפורה וגיורא היו נציגי האגודה והיו מוסמכים לאשר לנתבעים מגורים במקום וגם להבטיח להם בשם האגודה זכויות של דיירות מוגנת
אחת מטענותיה המרכזיות של העמותה היא כי הנתבעים עברו להתגורר במקרקעין וזאת מבלי לקבל את אישורה של בעלת הזכויות במקרקעין – האגודה ( אשר לימים הפכה לעמותה), וכי ככל שקיבלו הנתבעים את הרשאתם של ציפורה וגיורא, הרי שאין בהרשאה זו כדי לחייב את העמותה, היות שציפורה וגיורא לא היו רשאים להתקשר בשם האגודה וכל הבטחה שנתנו, אם נתנו, נעשתה על דעת עצמם ולא על דעת האגודה.
מנגד, טענו הנתבעים כי בעת ההיא, היו ציפורה וגיורא הגורמים המוסמכים להתקשר בשם האגודה, שכן גיורא טיפל בענייניה המשפטיים של האגודה, בעוד שציפורה טיפלה בענייניה השוטפים של האגודה, ומלבדם אף לא אחד מבני המשפחה גילה עניין במקרקעין או התנגדות למגוריהם של הנתבעים במקרקעין.

לאחר שעיינתי בחומר הראיות שלפניי, נחה דעתי כי ציפורה ז"ל וגיורא פעלו בסמכות ובהרשאה מלאה מטעם האגודה בכל הנוגע לטיפול ולניהול המקרקעין, וזאת לרבות מתן ההרשאה לנתבעים להתגורר במקרקעין ולהשקיע בהם בתמורה לזכויות של דיירים מוגנים. במה דברים אמורים?

אין חולק על כך שציפורה ויצחק היו חברים בוועד האגודה כעולה מהתקנות של האגודה ( נספח י"ג לתצהירו של יונתן חטר-ישי). ציפורה ויצחק טיפלו בעת ההיא במשותף במקרקעין ועם פטירתו של יצחק, החליף אותו בנו גיורא בטיפול בעניינים המשפטיים של המקרקעין.

כמו כן, העמותה לא טענה כי מאן דהוא אחר מבין בני המשפחה סייע בידיהם של הנ"ל בכל הנוגע לטיפול ולניהול ענייני המקרקעין ונראה כי ציפורה, יצחק וגיורא, טיפלו באופן " בלעדי" בענייני המקרקעין, ללא מעורבותם של שאר בני המשפחה, וזאת בהסכמתם.

זאת ועוד - ממכתבו של ב"כ העמותה עצמו, עו"ד מסרי, אשר נשלח לרשם העמותות ביום 14.2.07, נכתב ברחל בתך הקטנה, כי ציפורה ויצחק ( ולימים גיורא), היו מנהליה ומייסדיה של האגודה וכי הם טיפלו בענייניה. על יסוד פעולותיהם, התבקש רשם העמותות " להחיות" את העמותה.

חלקים ממכתבו זה של עו"ד מסרי צוטטו לעיל, אך מפאת חשיבותו של המכתב מובאים החלקים הרלוונטיים בשנית, כדלקמן: "...יש לציין כי בחלוף השנים ומשהלכו המייסדים לעולמם, לא מונו אחרים תחתם, אם כי הפעילות נמשכה ע"י חלקם של צאצאיה של מייסדת האגודה, מתוך ראיית החשיבות מטרות האגודה, וביצוע, הלכה למעשה, של פעילות גמילות חסדים במישורים שונים, בהתאם לרוח מטרות האגודה... 6. לאחר מותה של גב' שרה רבינוביץ' תאומים, ועד פטירתו בשנת 1983 טיפל בנושאי האגודה בנה, עו"ד יצחק אדרת ז"ל, אשר נמנה גם על המיסדים ומנהלי האגודה. פעילויותיו כללו בעיקר איסוף כסף מהדיירים שגרו בבנין וחלוקתו לנצרכים. עו"ד יצחק אדרת נפטר בשנת 1983, ומאז פטירתו סייע בנו עו"ד גיורא אדרת בטיפול בענינים שונים של האגודה. 7. במקביל פעלו במסגרת האגודה גם אחרים מילדיה של מיסדת האגודה, שנמנו גם הם על מיסדי האגודה ומנהליה והם: 7.1 הבת ציפורה רנן ז"ל, שעד פטירתה, עסקה יחד עם אחיה, עו"ד יצחק אדרת, ולאחר מותו עם בנו עו"ד גיורא אדרת, בכל הקשור בבנין ברחוב שלוש, שהכספים המועטים שהתקבלו מכמה דיירים שבו שימשו לגמילות חסדים, פעילותה של ציפורה רנן היתה בעיקר בנושאי שימור הבנין, שפירות השכרתו יועדו לצדקה לנצרכים... 7.5 עו"ד גיורא אדרת סייע בפעילויות האגודה שהיו בהיקף מצומצם, ופעל במשך השנים, ככל שיכול היה למימוש מטרותיה של האגודה, גם באופן אישי וגם באמצעות בני המשפחה האחרים ( ראה תצהיר של עו"ד גיורא אדרת מצ"ב)" (ההדגשות שלי – י"ד).

הנה כי כן, ממכתבו של עו"ד מסרי לרשם העמותות עולה בצורה מפורשת שאינה משתמעת לשתי פנים, כי ציפורה ויצחק נמנו על מייסדי ומנהלי האגודה, וכי גיורא החליף את יצחק בטיפול בענייני המקרקעין לאחר פטירתו של יצחק בשנת 1983, ובמובן זה, גם גיורא פעל כמנהל בפועל של ענייני האגודה.

כמו כן, בתצהירו של בנימין שצורף למכתבו של עו"ד מסרי, צוין מפורשות כי: "7. לאחר מותה של אמי טיפלו גם אחי ואחיותי, יצחק אדרת, ציפורה רנן... אשר נמנו גם הן (צ"ל " הם" – י"ד) על מייסדי האגודה ומנהליה בעניני האגודה, וסייעו בידי בני משפחה שונים... 10. ציפורה רנן ז"ל, אחותי התאומה, עסקה במשך שנים רבות, ועד מותה, בניסיון לשמר את הבית, כדי שיוכל בבוא הזמן לשמש מקור להכנסות האגודה, כפי שרצתה אמי ז"ל..".

ואם לא די בכך, צירף עו"ד מסרי למכתבו הנ"ל גם תצהיר מאת גיורא שבו נכתב כי: "לאחר פטירתם (של המייסדים – י"ד) המשיכו אבי, יצחק אדרת ז"ל, ודודתי, ציפורה רנן ז"ל לפעול בהתאם למטרות האגודה, כך עד פטירת ציפורה בשנת 1992 ( אבי נפטר בשנת 1983) ".

עינינו הרואות כי העמותה עצמה ראתה בציפורה ויצחק, ולימים גם בגיורא, משום מנהליה ומייסדיה של האגודה וכן ראתה בפעולותיהם לשימור המקרקעין כפעולות מטעם האגודה אשר על בסיסן התבקש רשם העמותות להחיות את האגודה אשר נמחקה מרישום.

למעשה, העמותה לא הציגה ראיות אשר יש בהן כדי להעיד על כך שבזמנו היו סמכויותיהם של מנהליה ומייסדיה של האגודה בכלל, וסמכויותיהם של ציפורה, יצחק וגיורא בפרט, מוגבלות בדרך כלשהי, במובן זה שלא היה בכוחן לבד כדי לחייב את האגודה לכל עניין ודבר.

משכך, על רקע מכתבו הברור של עו"ד מסרי ושאר האסמכתאות הנזכרות לעיל, אין מנוס מן המסקנה ולפיה גם לשיטתה של העמותה, היו ציפורה, יצחק וגיורא, נציגיה המוסמכים של האגודה בכל הנוגע למקרקעין, וכי הם לא פעלו על דעת עצמם, כי אם על דעת האגודה ( שלימים הפכה לעמותה).

בכל הכבוד, העמותה איננה יכולה לאחוז את המקל משני קצותיו ולטעון בפני רשם העמותות, כדי להחיות את האגודה, כי היא המשיכה להתקיים במשך השנים באמצעות מייסדיה ומנהליה, ציפורה יצחק וגיורא, ולאחר מכן לטעון בפני בית משפט זה, בקשר לתביעה נגד הנתבעים, כי פעולותיהם של הנ"ל לא נעשו על דעת האגודה ולכן לא מחייבות את האגודה. לפיכך, העמותה מנועה מלהעלות בתיק דנא גרסה הסותרת ב-180 מעלות את הטענות שהעלתה לפני רשם העמותות, מה גם שברור כי בנסיבות העניין אין לתת כל אמון בגרסה חדשה, כבושה והפוכה זו, אשר מועלית בחוסר תם לב מוחלט.

יתרה מכך, מעיון בחומר הראיות המונח לפניי, לא מצאתי כי מישהו מבין בני המשפחה גילה התנגדות לפעולותיהם של ציפורה וגיורא בזמן אמת או קבל על הימצאותם של הנתבעים במקרקעין, בין אם על דרך של שליחת מכתב, הגשת תביעה וכיוצא באלה.

עובדה זו הוכחה גם מעדותה של ענת, שלפיה בני המשפחה הגיעו לביתם לחגוג אירועים משפחתיים וידעו היטב כי הנתבעים מתגוררים שנים ודרך קבע במקום ולא אמרו דבר על כך מעולם: "... במפגשים משפחתיים זה דובר, זה לא היה משהו מוסתר. חגגתי שם בר מצווה, חתונה, חינה. אותם אנשים שאתה מדבר עליהם היו מוזמנים אליי לחתונה והגיעו אליי לאירועים משפחתיים. הם לא הגיעו לפה כי הם לא יכולים להסתכל לי בעיניים" (פרוט' 30.4.17, עמ' 58, ש' 13-15).

עובדה זו, יש בה כדי לחזק את טענות הנתבעים ולפיהן איש מבין בני המשפחה לא גילה עניין במקרקעין, אלא בחלוף כשני עשורים, כאשר הפכו המקרקעין להיות " פנינה נדל"נית", וכפי שהעידה ענת: "...היינו באים לבקר וידענו שזה שכונת פשע. צחקו עלינו שהלכנו לגור בשכונת פשע. בתור נערה עברתי הטרדות לא פשוטות. סילקתי נרקומנים מהחצר שלי כשהייתי יוצא ( צ"ל יוצאת – י"ד), משטרה לא פעם ולא פעמיים. פנינת נדל"ן נווה צדק לא היתה כי אם מישהו היה חושב לא היו מכניסים ילדונת בת 17 לגור שם" (פרוט' 30.4.17, עמ' 57, ש' 16-20).

זאת ועוד, גם מעדותו של חבר ועד העמותה והמצהיר הראשי והיחיד מטעמה, עו"ד יונתן חוטר ישי ( להלן: "יונתן חטר-ישי"), ניתן ללמוד כי פעולותיהם של ציפורה, יצחק וגיורא נעשו בהרשאה.

כך לדוגמא, כאשר נשאל יונתן חטר-ישי במסגרת חקירתו הנגדית, האם הוא מסכים לקביעה שפעולותיה של ציפורה לא נעשו על דעת עצמה וכי בני המשפחה האחרים הסכימו לפעולותיה, השיב: "לפי המסמכים שיש לפניי כנראה שהיתה הסכמה על חלק מהדברים. אבל אף אחד מהם לא מדבר על דיירות מוגנת" (פרוט' 27.4.17, עמ' 26, ש' 10-14), וכן " ידוע שציפורה גרה בנכס, ידוע בעבר היא טיפלה בחלק מזה, יחד עם זאת, הטענה לדיירות מוגנת הוכחשה לאורך כל הדרך, אין שום אסמכתא לכך" (פרוט' 27.4.17, עמ' 24, ש' 21-24).

הנה כי כן, גם יונתן חוטר-ישי, הגם שסייג בדבריו את נושא הדיירות המוגנת, הרי בכל הנוגע לסמכותה, באופן עקרוני, של ציפורה לפעול בשם האגודה, לא טען כי ציפורה פעלה על דעת עצמה, שכן מדבריו עולה כי בני המשפחה ידעו כי ציפורה מטפלת בענייני המקרקעין וכלשונו, אף הייתה הסכמה " על חלק מהדברים".

דברים אלה, שומטים את הקרקע מתחת לטענה שלפיה ציפורה פעלה על דעת עצמה ובפרט משעה שאיש מבין בני המשפחה לא הביע כל התנגדות לפעולותיה בזמן אמת ואף לא בחלוף זמן סביר לאחר מכן.

ויודגש – בכל הנוגע להסכמות בעל-פה שהושגו בזמנו עם ציפורה או גיורא, העיד יונתן חטר-ישי כי " ככל שהיו הסכמות בעל פה, אין לי ידיעה על זה" (פרוט' 27.4.17, עמ' 27, ש' 15-16), וכן העיד כי הצטרף כחבר לעמותה רק בחודש מרץ 2017 וכי הוא מכהן כחבר ועד עמותה החל מחודש ספטמבר 2017 ( פרוט' 27.4.17, עמ' 22, ש' 9-14).

במילים אחרות, יונתן חטר-ישי הצטרף לעמותה רק במהלך השנה האחרונה, בעוד שהאירועים מושא התביעות דנן קרו לפני כ- 30 שנים. בנסיבות אלה, ובכל הכבוד, ברי כי עדותו הנה בבחינת עדות מפי השמועה וגם אם הנה קבילה בהעדר התנגדות לה מטעם זה, הרי שלכל הפחות אין לתת לה משקל ממשי, משעה שלא היה מעורב כלל ועיקר באירועים אשר הובילו להגשת התביעות שלפניי, בעוד אשר גיורא, אשר היה מעורב, העיד דברים הפוכים.

ודוק: ביני לביני תמהתי מדוע לא זימנה העמותה לעדות לכל הפחות את אבשלום, אשר לפי טענת הנתבעים, היה בזמנים הרלוונטיים מעורב באירועים הנוגעים לאכלוס הנכס, במובן זה שהוא עצמו ביקש להתגורר במקרקעין ועל כן, לכל הפחות ברור כי הוא עד מתאים הרבה יותר מהעד יונתן חוטר ישי, הצעיר ממנו בשנים רבות ואשר כאמור, כלל לא היה מעורב באירועים הנ"ל ויתרה כך, הצטרף כחבר העמותה רק בשנת 2017 וסביר להניח כי בזמנים הרלוונטיים לתביעה היה לכל היותר בגיל של ילד או נער צעיר.

גם כאשר נשאל יונתן חטר-ישי מדוע חברי העמותה הנ"ל לא זומנו למתן עדות, השיב: "התביעה כיום היא על דיירות מוגנת שניתנה מתישהו בשנות בשמונים, והעמותה לא היתה קיימת ולכן כל החברים האלה כלל לא רלוונטיים" (פרוט' 27.4.17, עמ' 29, ש' 9-10).

עם כל הכבוד, אין בטענה זו כל ממש. אם עדותו של אבשלום, או של אחרים כדוגמתו, אשר היו יותר מעורים בנעשה עם הנכס מאשר העד יונתן חטר-ישי, איננה רלוונטית, וודאי שעדותו של האחרון רלוונטית אף פחות, משעה שהלה הצטרף לעמותה רק בשנה האחרונה וממילא כאמור היה ילד בעת שאירעו האירועים הרלוונטיים.

לעומת זאת וכאמור, מטעם הנתבעים העיד גיורא, אשר היה מעורב באופן אישי וישיר באירועים הנ"ל, ואשר העיד בין היתר כך: "כשיואב אדרת נכנס לנכס ואחר כך יובל וענת אף לא אחד מבני המשפחה התעניין בנכס הזה, אף אחד לא היה מוכן ומעוניין לבוא ולהיכנס אליו בתנאים שהיו, היום רואים את הנכס כאזור יוקרה נווה צדק, המצב היה שונה לחלוטין, ציפורה ואני חיפשנו אנשים, עובדה שהכנסנו שני אדריכלים ונתנו להם זכויות המקבילות לדמי מפתח, כי היו בעיות ביוב וטיח, הם תיקנו את זה מכספם" (פרוט' 27.4.18, עמ' 37, ש' 13-17).

עוד העיד גיורא כי: "... בתקופה ההיא אחרי פטירת הסבא וסבתא ואני וכפי שאמרתי שחברי העמותה הדורים (צ"ל הדודים – י"ד) והדודות שלי, איש מהם שהיה עוד בחיים לא התעניין, לא היה ועד עמותה, לא היה חשבון, וציפורה על דעת בני המשפחה לקחה עליה להמשיך את המסורת של הסבתא, וראתה בזה את הצוואה של הסבתא לשמור על הבית הזה שלא ייהרס ולא יתמוטט ולא יפלשו אליו, זה מה שנחרט בזכרוני וזו האמת לאמיתה..." (פרוט' 27.4.18, עמ' 38, ש' 2-7); כמו כן, העיד גיורא כי ציפורה "... פעלה ברוח צוואת ההורים שלה ובידיעת והסכמת אחיה שהם היו מקימי העמותה" (פרוט' 27.4.17, עמ' 38, ש' 16) וכי הוא ( גיורא) סייע לציפורה "... כי לא היתה משפטנית, היתה צריכה לעזרה ( צ"ל עזרה – י"ד) במכתבים וכו'" (פרוט' 27.4.17, עמ' 39, ש' 9).

הנה כי כן, מעדותו של גיורא עולה כי ציפורה והוא חיפשו באופן אקטיבי דיירים אשר יאכלסו את הנכס, יתחזקו אותו ובתמורה הבטיחו להם זכויות של דיירות מוגנת. עוד עולה מעדותו של גיורא כי יתר בני המשפחה ידעו כי ציפורה והוא מטפלים בענייני הנכס, שכן לדבריו אף אחד מבני המשפחה לא היה מוכן לבוא ולגור בנכס, ומכך משתמע כי בני המשפחה ידעו כי ציפורה וגיורא מבקשים לאכלס את הנכס, אולם איש מבין בני המשפחה לא היה מעוניין להיכנס להתגורר בנכס.

עדותו זו של גיורא לא נסתרה ואני מוצא גם אותה כעדות מהימנה ביותר, אשר יש לתת לה משקל רב ובפרט לנוכח העובדה כי מדובר בעדות מכלי ראשון, בשונה מעדותו של יונתן חטר-ישי, אשר לא היה מעורב באירועים הנ"ל ולמד עליהם רק בדיעבד, וכפי שהעיד יונתן חוטר-ישי: "אני נכנסתי לעמותה לפני בערך שנה וחצי שנתיים, את הצד המשפחתי הזה לא הכרתי, קראתי פרוטוקולים ונפגשתי עם בני משפחה וכו', קראתי מסמכים. אין לי היכרות קודמת לפני שהכרתי את העמותה" (פרוט' 27.4.17, עמ' 24, ש' 18-20).

משכך, לאור כל המקובץ לעיל, נחה דעתי כי ציפורה ויצחק, ולאחר מכן ציפורה וגיורא, היו נציגיה המוסמכים של האגודה לכל עניין ודבר וזאת בידיעתם ובהסכמתם של יתר בני המשפחה אשר כלל לא גילו עניין באגודה ובנכס היחיד שלה, הלא הם המקרקעין מושא התביעות דנן.

משכך, יש בפעולותיהם של ציפורה וגיורא בשם האגודה כדי לחייב אותה ואת העמותה אשר באה בנעליה, לרבות בכל הנוגע להסכמות שאליהם הגיעו ציפורה וגיורא עם הנתבעים.

הנתבעים הם דיירים מוגנים במקרקעין
משעה שקבעתי כי ציפורה וגיורא היו מוסמכים להתחייב בשם האגודה, עתה נשאלת השאלה מה היה תוכן ההסכמות בין ציפורה וגיורא לבין הנתבעים ולאילו זכויות, אם בכלל, זכאים הנתבעים.

כאמור, לטענת הנתבעים, הובטחו להם זכויות של דיירים מוגנים, בתמורה לכך שיעברו להתגורר במקרקעין, ישפצו אותם וישמרו עליהם מפני פולשים. מנגד, מכחישה העמותה את טענות הנתבעים וטוענת כי הנתבעים מחזיקים שלא כדין במקרקעין ויתרה מכך, אף טוענים כי נוכחותם במקרקעין עולה כדי הסגת גבול.

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובחומר שלפני, נחה דעתי כי לנתבעים יש מעמד של דיירים מוגנים במקרקעין. במה דברים אמורים?

לנתבעים הובטחו זכויות של דיירות מוגנת בתמורה לשיפוצו ושמירה עליו מפני פלישתם של גורמים זרים
לטענת הנתבעים הובטחו להם זכויות של דיירים מוגנים, בתמורה לכך שישפצו את הנכס וישמרו עליו מפני פלישתם של גורמים זרים. בעניין זה, עדויותיהם של הנתבעים היו חד משמעיות ועקביות.

כך לדוגמא העיד יובל: "לא היה בידי המשפחה שניהלה את הנכס יכולות לא כלכליים (צ"ל כלכליות – י"ד) לשפץ, לתחזק, למנוע את ההריסה, היו דירות שנאטמו והיו דירות שנדרש סעד של אטימה כיוון שלא ראויות למגורי אדם, היו חלקים במבנה שביקשו להרוס אותם והאפשרות היחידה של בני המשפחה שתחזקו וניהלו את הנכס הזה כל אותם שנים היתה להכניס לתוך הכנס הזה אנשים מוכרים להם, אנשים שהם סומכים עליהם, אנשים שיוכלו לקחת על עצמם את המחויבות ולהירתם וגם שיהיה ביניהם יחסי אמון להיכנס לנכס, להשקיע את כל אונם בנכס הזה וכאמור כפי שהובטח לנו בכפוף לקבלת זכויות דיירות מוגנת. כך הובטח לנו וכך עשינו" (פרוט' 30.4.17, עמ' 45-46, ש' 25-30, 1-2).

עוד העיד יובל כי: "השימור והדיירות הוא. כנגד זה היו שתי משמעויות למגורים שלנו כאן, היתה משמעות אחת לתפוס את הנכס, שאנחנו נהיה הלכה למעשה בנכס. לא דובר על זה שאשפץ את הנכס ואלך לגור במקום אחר. דובר על זה שאגור בנכס הזה" (פרוט' 30.4.17, עמ' 46, ש' 25-27); "...סוכם איתנו שההשקעות שלנו בנכס הן אלה שיהוו את תשלום שכר הדירה של הדיירות המוגנת" (פרוט' 30.4.17, עמ' 48, ש' 12-13); "אתנו סוכם שאנחנו ניכנס לנכס, נתפוס בו חזקה, נשפץ אותו וכנגד זה אנחנו דיירים מוגנים... אני יודע מה שאמרו לי. אמרו לי כנס לנכס, שפץ אותו, אתה מוגן, אתה יכול לחיות כאן כל ימי חייך. זה מה שנאמר לי" (פרוט' 30.4.17, עמ' 48, ש' 23-26).

דברים דומים השמיעה ענת במסגרת חקירתה הנגדית: "בשלב מסוים אנחנו נורא פחדנו. אמרתי לאבא שלי יש אפשרות לקנות במחיר מגוחך. באותה תקופה עיריית ת"א רצתה לאכלס את השכונה אנשים ( צ"ל באנשים – י"ד) טובים. פנו לאומנים, בעלי שחקן, והיתה לנו אפשרות לקנות ב-30 אלף ₪ בית בנווה צדק... באתי לאבי ולגיורא דודי ושאלתי אותם האם במקום הכסף שקיבלנו מהחתונה להשקיע בבית או לקנות בית אחר ואמרו לי את יכולה להיות רגועה, תשקיעי בבית והשכר שתשימי עליו זה דמי המפתח שלך וגם ילדייך יוכלו להתגורר שם... גיורא באותה תקופה אמר לי חד וחלק אין לך מה לקנות. אם הייתי חושבת שזה עשב שוטה כמו אבשלום וניסים ואחותו יקומו יום אחד ויתהפכו עלינו שאנחנו שימרנו את הנכס אז מי היה חושב, הייתי קונה דירה והיום היה לי ראש שקט" (פרוט' 30.4.17, עמ' 57-58, ש' 23-30, 1-3).

עוד העידה ענת כי: "כשפניתי לגיורא ושאלתי האם אנחנו גם צריכים לעשות הסכם כזה ואמר לי אתם משפחה ועם משפחה לא צריך שום נייר, שום בטיח. אמר לי במפורש אין שום צורך בנייר, את תשקיעי, דמי ההשקעה שלך בנכס זה שווה ערך לדמי מפתח ודיירות מוגנת" (פרוט' 30.4.17, עמ' 58, ש' 5-8); "... אני ידעתי שאמרו לי תשימי, תשפצי, תגורי כל חייך את וילדייך כמו שברק וצבי, היינו אך (צ"ל היינו הך – י"ד) את, צבי ויובל" (פרוט' 30.4.17, עמ' 62, ש' 15-16); "יכולתי לדבר עם דוד שלי ולהגיע להבנות שאת הכסף אני יכולה להשקיע בבית הזה ולא לקנות בית. שוב, שכונת פשע ולא פנטהאוז במשכנות צמרת. אתה לא היית שם, אני הייתי" (פרוט' 30.4.17, עמ' 85, ש' 25-26).

עדויותיהם של יובל ושל ענת, שרק חלקן מצוטטות לעיל, נשמעו בפניי בחודש מאי 2017, אולם המהימנות שלהן ואותות האמת הניכרים בהן, שמטבע הדברים לא באים לידי ביטוי מלא בפרוטוקול מודפס וחד מימדי, זכורות לי היטב ומהדהדות עד היום.

כמו כן, גם גיורא העיד כי: "... היה הסדר עם האדריכל פאוסט וגם עם גב' נישרי, ההבדל הוא שמול אנשים זרים נעשו הסדרים טובים יחסים ( צ"ל " יחסית" – י.ד.) מפורטים מול בני המשפחה לא מצאנו לנכון לעבוד באותו פורמט, אבל ההסכמות וההבנות היו זהים" (פרוט' 27.4.17, עמ' 35, ש' 1-3) (ההדגשה שלי – י"ד).

הנה כי כן, גם מעדותו של גיורא עולה כי לא נערכו עם הנתבעים הסכמים בכתב וזאת בשל היותם בני המשפחה, אולם בפועל ומבחינה מהותית, לא היה מבחינתם של ציפורה וגיורא כל הבדל בין מעמדם של הנתבעים לבין מעמדם של הדיירים האחרים שקיבלו זכויות של דיירות מוגנת, וכפי שכבר ציינתי לעיל, אני נותן משקל רב לעדותו של גיורא, אשר גם מתיישבת עם ההיגיון והשכל הישר.

למעלה מן הדרוש, יצוין כי הלכה היא כי אין כל חובה לערוך הסכם לשכירות מוגנת בכתב, שכן הסכם בדבר זכויות של דיירות מוגנת, איננו מהווה הקניה של זכות במקרקעין במובן זה שחלה עליה דרישת הכתב, לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 .

בעניין זה, נקבע על ידי כב' השופט לנדוי בבע"א 564/79 עמוס רומנו נ' מהדי כהן שוחט ( פורסם בנבו, 1.2.82), כדלקמן: "טענה נוספת היתה, שהעיסקה היתה חייבת להיעשות בכתב, לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הקובע, כי " התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". את הסעיף הזה יש לקרוא ביחד עם סעיף 6 לחוק, שלפיו " עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה". השאלה היא, אם העברתה של דיירות על-פי החוק היא " הקניה של זכות במקרקעין לפי רצון המקנה", כאמור בסעיף 6. לצורך זה אני מניח, כי " זכות במקרקעין", כמשמעותו בסעיף זה, היא לא רק אחת הזכויות, הנזכרות בסעיפים 2 עד 5 של אותו חוק, אלא שהיא יכולה להיווצר גם לפי חוק אחר, כגון חוק הגנת הדייר [ נוסח משולב]. אולם, הדיירות על-פי החוק, היא עצמה, הנה כל כולה יציר החוק, המאפשר לדייר להמשיך ולהחזיק במושכר על-פי תנאי השכירות שהיו בעבר, ואין היא מקנה לדייר מעמד לגבי המושכר אלא בתוקף החיסיון מפני פינוי הקיים בידי הדייר, כמו ששנינו בפסיקה, שתחילתה עוד בתקדימים אנגליים, כגון: [8] (1921) .barton v. Fincham ממילא גם נשוא ההעברה של דיירות מוגנת תמורת דמי מפתח אינו בבחינת זכות במקרקעין. אכן, העברת הדיירות מתבצעת בדרך הסכם דו-צדדי או, כמו במקרה שלנו, בדרך הסכם תלת-צדדי, אבל, לדעתי, אין בכוחו של היסוד ההסכמי הזה לשנות את תוכנה של הזכות עצמה שהיא, כאמור, כולה יציר החוק. ואם יש ספק בניתוח עיוני זה, שבו כרוך הוויכוח, שאין לו סוף, בין חכמי המשפט על הגדרת המושג " זכות במקרקעין", עדיף בעיני הפירוש, המוציא עיסקה כזאת מתחולת ההוראה הנוקשה של סעיף 8 של חוק המקרקעין, הטעונה פירוש מצמצם בשל עצם נוקשותה, המונעת לעתים מתן תוקף רצון הצדדים, שהתבטא כאן בהסכם שלם בעל-פה".

גם בפר"ק ( מרכז) 10472-04-16 יאיר לוסטיג נ' אופיר יצחק ( מנהל מיוחד) ( פורסם בנבו, 30.7.17), קבע בית המשפט המחוזי ( כב' השופטת ע' וינברג-נוטוביץ) כי: "מכל מקום, כידוע, חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם הייתה צורה מסויימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים ( סעיף 23 לחוק החוזים ( חלק כללי), תשל"ג-1973), כאשר נפסק כי דיירות מוגנת אינה טעונה מסמך בכתב, ויכול שתכרת בהסכם בעל פה ( ע"א 564/79 רומנו נ' שוחט, פ"ד לו (1) 634; ע"א ( י-ם) 1356/00 שלום הדאיה נ' נחום פלדמן (9.1.01))." ( לעיון נוסף ר' גם ת"א ( מחוזי ת"א) 17564-09-13 דוידוב נ' ורשבסקי ואח' ( פורסם בנבו, 5.2.15)).

הנה כי כן, מעמדם כדיירים מוגנים של בני הזוג שטג, נעוץ בהבטחה, אשר העניק להם גיורא, אשר כאמור היה מוסמך לכך.

בכל הנוגע לבני הזוג אדרת, אשר זכויות הדיירות המוגנת ביחידה הספציפית שבה הם מתגוררים כיום נרכשו בזמנו על ידי גיורא וגדעון ( ראה תצהירו של גיורא ומכתבו לגדעון - נספח 7 לתצהירו), הרי שזכותם לדיירות מוגנת נעוצה בהבטחה שניתנה להם על ידי גיורא, אשר היה מוסמך לכך, הן בשל העובדה שרכש את זכויות הדיירות המוגנת בדירה עם אחיו ( אביו של יובל, שאין מחלוקת כי גם הוא מכיר בזכויותיהם של הנתבעים) ולא פחות מכך, מכוח העובדה שגיורא פעל באותה עת כנציגה המוסמך של האגודה.

מכאן, שגם אם במצב רגיל, דייר מוגן לא רשאי להעביר זכויותיו לאחר ללא ביצוע הפעולות הנדרשות לשם כך לפי חוק הגנת הדייר, הרי שאם הדייר המוגן הוא גם הנציג המוסמך של הבעלים של הנכס, ברי כי הוא מוסמך לאשר, בשם הבעלים, להעביר את זכויות הדיירות המוגנת שלו לאחר.

הנתבעים שיפצו את הנכס ושמרו עליו מפני פלישת גורמים זרים ופעולותיהם אלה מהוות " דמי מפתח"
כאמור, לטענת הנתבעים סוכם עם ציפורה וגיורא כי הכספים שישקיעו הנתבעים בשיפוץ ובשימור המקרקעין, יהוו את התשלום בעד זכויות לדיירות מוגנת. ואכן, מעדויותיהם של הנתבעים וגיורא עולה תמונה עגומה ביותר על מצבו של הנכס, עת עברו הנתבעים להתגורר בו, וכן ניכרות ההשקעות הרבות שהשקיעו הנתבעים בהפיכתו כמקום הראוי למגורים.

כך לדוגמא, העידה ענת כי: "הגענו לבית רעוע מט ליפול, מקלחת בחוץ, היינו צריכים לצאת ולעבור בגשם. אני מדברת על 30 שנה אחורה. שכונת פשע, בית הרוס, קירות מלאים בטחב, לא למחיית אדם. היה אפילו שהעירייה שלחה פעם שזה לא ראוי למגורי אדם. כך קיבלנו את המקום... מבחינת שטח, כשהשקענו את מיטב כספנו לאחר שהתחתנו בשנת 95' היה בידינו קצת כסף שיכולנו להשקיע במגורים אז כל הכסף שהיה שמנו על הבית הזה..." (פרוט' 30.4.17, עמ' 56, ש' 3-10).

עוד העידה ענת כי " שיפצתי את כל מערכת הביוב, החשמל והמים, צנרות בשלוש 10 ושלוש 8 " (פרוט' 30.4.17, עמ' 60, ש' 25); "...לא היו מגיעים באותה תקופה לבקר אותנו. מי מגיע למקום הזה? אתה יודע את גודל העכברושים בחצר? חתולה הייתה מפחדת מעכברושים" (פרוט' 30.4.17, עמ' 59, ש' 4-5); "... אנחנו גם קרקע, זה קירות כורכר. היינו צריכים לחצוב 1.5 מ' בתוך האדמה לחצוב ולזפת כדי שמי הביוב לא יעלו למעלה" (פרוט' 30.4.17, עמ' 59, ש' 27-28); "באותה תקופה הביוב היה עולה והיו הצפות ואנחנו ברק וצבי, כל שאר הדיירים אין להם כסף לאכול אפילו ואנחנו עוזרים להם... ואנחנו מימנו את כל התשתית החדשה של הביוב, ברק, אנחנו, יובל, יואב וצבי. זה מי שיכול היה לשאת בנטל הזה" (פרוט' 30.4.17, עמ' 60, ש' 8-12); "אני בניתי את הבית הזה. הבית שאני חיה בו שאתה רוצה ממני שכירות 10 אלף דולר, כמו במגדלים עם חניה ובריכה, אני בניתי במו ידיי. כל ילד שנולד שיפצתי מחדש כדי שיהיה לו כוך לגור. לך תשאל כמה עולה לבנות בית" (פרוט' 30.4.17; עמ' 60, ש' 17-19).

גם יובל העיד על מצבו של הנכס ועל הכסף שהשקיעו הנתבעים בשיפוצו, כדלקמן: "... אנחנו שיתפנו פעולה, כל דבר שקרה, בין אם היו פתאום הביוב התפרץ והציף את כל החצר והיינו צריכים להתבוסס בשחי ( צ"ל סחי – י"ד) אז כמובן ששיתפנו אותו ושיפצנו על חשבוננו. בין אם פרצו לדירה בסמוך אליי ונכנסו ואני הוצאתי את הפולש. זה לא קרה פעם אחת ומיד הודעתי את גיורא..." (פרוט' 30.4.17, עמ' 50, ש' 12-15).

גם גיורא העיד כי: "... אי אפשר לשכוח את המצב הנתון בשטח, מדובר בבניין בנווה צדק, שנבנה בסוף שנות 1800, שעם השנה וקרבה לים הבניין עבר תהפוכות ומט ליפול, עד כדי כך, אני זוכר את המרפסת שהיינו יושבים עליה והתקבל צו מהעירייה להוריד אותה. מצד שני, היתה בעיה של אוכלוסיה מאוד קשה באזור הזה. אתה מתעלם מהצורך להכניס אנשים למבנה הזה על מנת לתחזק אותו ולשמר אותו ולהשקיע בו ולמנוע מכל מיני פולשים ואנשים בלתי רצויים להשתלט על הבניין היו נסיונות כאלה" (פרוט' 27.4.17, עמ' 35, ש' 10-15).

על מצבם המקורי של המבנים שבהם מתגוררים הנתבעים, ניתן ללמוד גם ממצבם המקורי של המבנים הסמוכים שבהם התגוררו צבי והראל וששופצו על ידיהם ושלגביהם העידה ענת כי "... עד היום יש חגורות בטון מחוץ לבניין בשביל שהבניין יעמוד על תילו" (פרוט' 30.4.17, עמ' 60, ש' 6).

הנה כי כן, לאור העדויות הנ"ל ולאור העובדה שמדובר במבנים ותיקים מאוד והגם שהנתבעים לא צירפו אסמכתאות בכתב לצורך הוכחת הסכומים הספציפיים שהשקיעו לאורך השנים בשיפוצו ובתחזוקתו של הנכס, נחה דעתי כי הנתבעים השקיעו סכומי כסף לא מבוטלים בשיפוץ ובשימור המקרקעין, שכן אני נותן אמון רב בעדויותיהם של הנתבעים, וגם משום שאין זה סביר להניח כי מבנים בני עשרות או מאות שנים המצויים בקרבה לים ושלא תוחזקו לאורך השנים, היו במצב ראוי למגורים, אלמלא שופצו כאמור.

גם אין זה סביר לצפות כי הנתבעים ישמרו קבלות והוכחות לשיפוצים שערכו במבנים במשך עשרות שנים, ודאי לא בנסיבות שבהן קיבלו אישור מבני משפחתם להתגורר במקרקעין, ללא עריכת חוזה פורמאלי או תשלום דמי שכירות ובמשך עשרות שנים לא טענו כנגדם דבר.

אשר על כן, שוכנעתי כי הנתבעים השקיעו כספים רבים בשיפוץ ובשימור הנכס וזאת בתמורה לזכויות דיירות מוגנת שהובטחו להם על ידי ציפורה וגיורא.

ויודגש - שיפוצו של הנכס מוכר לפי הדין כתשלום של דמי מפתח. כבר נקבע בפסיקת בית המשפט העליון כי "... כל תמורה ( מלבד דמי- שכירות), הניתנת לבעל הבית בקשר לשכירות, היא בגדר דמי-מפתח. התמורה אינה חייבת להיות תשלום דמים דווקא. כל דבר בעל ערך, שהוא בבחינת תמורה של ממש, ייחשב כתשלום דמי-מפתח..." (ע"א ( עליון) 320/76 עוודאללה סאלם סאם (מוסטפה) נ' פרח אלתרזי ( פורסם בנבו, 21.9.76)).

כמו כן, גם ב- ש' (שלום ת"א) 114/04 זידנברג לאה נ' שחר רון ( פורסם בנבו, 24.10.06) נקבע כי "סיווגה של תמורה מסוימת כ'דמי מפתח', מותנה בזיקתה של אותה תמורה אל בעל הבית ובהתחשב בטובת ההנאה שהפיק ממנה. השאלה אם בעל הבית הפיק טובת הנאה, אם לאו, הינה עניין שבעובדה הנגזר, בין היתר מהשאלה, אם התשלום או הפעולה נעשו בהסכמתו ובתיאום עימו. כאשר התמורה ( בין אם הינה תשלום ובין אם הינה פעולה של הדייר) ניתנה בתיאום עם בעל הבית ובהסכמתו, הסבירות היא, כי צמחה לו מכך טובת הנאה המכשירה את התמורה כ"דמי מפתח". מאידך, כאשר התמורה ניתנה בלא הסכמתו ובלא שיתופו של בעל הבית הסבירות היא שלא צמחה לו תועלת ממנה ועל כן לא תיחשב כ"דמי מפתח". מכל מקום יש לבחון כל עניין לגופו ועל פי נסיבותיו הקונקרטיות" (ההדגשות שלי – י"ד).

התובעת טוענת כי בהתאם לפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 462/76 ש' חסיד בע"מ נ' ישראל ו-לאה קנופף ( פורסם בנבו, 12.4.77) (להלן: "עניין חסיד"), הסכמתו של בעל בית לעבודות שיפוץ המבוצעות על ידי דייר, אין בהן כדי להצביע על הסכמתו של בעל הבית להפוך את השכירות של המושכר לדיירות מוגנת. בעניין זה, ציטטה התובעת מתוך פסק הדין כדלקמן: "הסכמתו של בעל-בית לעבודות שיפוץ המבוצעות על ידי דייר אין בה כדי להצביע על הסכמתו להפוך את השכירות של המושכר לדיירות מוגנת".

אלא מאי? שמשפט זה איננו מסתיים בנקודה כפי שהוצג על ידי התובעת בסיכומיה, אלא ממשיך כך: "כשההיפך נובע מתנאי ההשכרה".

הנה כי כן, הסיפא שהשמיטה התובעת רלוונטית ביותר לענייננו והיא משנה לחלוטין את הקונטקסט של הטקסט. הקונטקסט הנכון של הטקסט הוא שככלל, לא יוכל דייר לזכות בזכויות לדיירות מוגנת על סמך עבודות שיפוץ אשר ביצע, כשההיפך נובע מתנאי ההשכרה. בענייננו, ההפך אינו נובע מתנאי ההשכרה. תנאי ההשכרה עצמם היו כי בתמורה לשיפוץ הנכס ושמירה עליו, מוקנית לנתבעים הזכות לדיירות המוגנת. יש להצטער על כך שב"כ התובעת בחר להשמיט את הסיפא ולהציג תמונה שונה ממה שנקבע בפסק הדין.

זאת ועוד, בהקשר זה ביקש ב"כ התובעת לצטט מפסק דין נוסף ( ע"א ( י-ם) 6143/05 ניידות חב"ד להפצת יהדות בארץ הקודש נ' חנניה (פורסם בנבו, 27.10.05) (להלן: "עניין ניידות חב"ד") אשר בו נקבע כי: "זה מכבר דחו בתי המשפט טענות של מחזיקים לזכויות דיירות מוגנת שהסתמכו רק על יסוד עריכת שיפוצים ניכרים במושכר. השקעות אשר לא הוסכם מראש כי תהוונה תשלום דמי מפתח, אינן יכולות להוות את התשלום ההוני הנדרש לרכישת הזכויות" (ההדגשה שלי – י"ד).

הנה כי כן, גם בפסק הדין בעניין ניידות חב"ד, נקבע מפורשות כי לא תישמענה טענות לזכויות של דיירות מוגנת שהסתמכו על עריכת שיפוצים במושכר, אלא אם הוסכם מראש כי השיפוצים יהווה תשלום דמי מפתח. בענייננו, כאמור, הוסכם מראש בין נציגי האגודה לבין הנתבעים כי תינתנה לנתבעים זכויות של דיירות מוגנת בתמורה לשיפוץ הנכס, ומשכך, הפסיקה שאליה הפנתה התובעת לא רק שאיננה תומכת בטענותיה, אלא שהיא קובעת בדיוק את ההפך ממה שטוענת התובעת ותומכת דווקא בטענות הנתבעים.

למעלה מן הדרוש אציין כי בענייננו, לבד מכך שנכרת הסכם מפורש לקבלת זכויות דיירות מוגנת כנגד שיפוץ הנכס על ידי הנתבעים ושמירה עליו מפני פולשים כאמור, גם ברור בכל מקרה כי צמחו לעמותה טובות הנאה כתוצאה מכך ובהן, האפשרות להחיות את האגודה על יסוד פעולות של שימור המקרקעין על ידי הכנסת דיירים מוגנים שהתחייבו לשפץ ולשמור על הנכס, דבר שאפשר קבלת דמי שכירות, גם אם מעטים או סמליים ולפי מכתבו של עו"ד מסרי לרשם העמותות, אפשר לעמותה לפעול בתחום של גמילות חסדים. כמו כן, ברי גם כי השיפוץ העלה את הערך של המקרקעין.

ברור גם כי הנתבעים לא שיפצו את הנכס על דעת עצמם, אלא עשו זאת בתיאום מלא עם נציגי הבעלים, ציפורה וגיורא, כמפורט בהרחבה לעיל, ומתוך הסכמה כי שיפוץ ושימור הנכס יקנה להם זכויות בנכס. לפיכך, אין מנוס מן המסקנה ולפיה השיפוץ שערכו הנתבעים בנכס מהווה " דמי מפתח", כמשמעותם בחוק הגנת הדייר.

העובדה שהעמותה מבקשת כיום להרוס את המבנים על מנת להקים עליהם מבנה חדש, איננה מעלה או מורידה לעניין זה. טענת העמותה שלפיה היא לא הפיקה כל תועלת מישיבתם של הנתבעים בנכס וכי אלמלא היו הנתבעים נכנסים לנכס והנכס היה נתפס על ידי פולשים, היה לעמותה קל יותר לפנות פולשים מהנכס מאשר לפנות דיירים מוגנים, ובפרט משעה שהנכס ממילא מיועד להריסה, אין לראות אותה אלא כחכמה שבדיעבד.

כאמור, בזמנים הרלוונטיים לפני שנים, האגודה ומייסדיה ראו בשמירה על הנכס והכנסת דיירים קבועים וקרובים למשפחה כדבר חשוב ביותר, כעולה משלל הראיות שהובאו בעניין זה ואשר חלקן פורט לעיל.

כיום, כאשר קיימת תכנית בנין עיר המאפשרת בנייה והשבחה של המקרקעין, ואשר מימושה מחייב מבחינת התובעת את הריסת המבנה הקיים, קל מאוד לטעון, בבחינת חכמה שלאחר מעשה, כי אולי היה עדיף לו פולשים היו מחזיקים בנכס במשך כל השנים במקום דיירים מוגנים.

כאמור, הבסיס להחייאת העמותה והנימוקים שהעלה עו"ד מסרי בעניין זה בפני רשם העמותות היו מושתתים על קיומו של המבנה ועל כך שההכנסות שלו מדיירות מוגנת יועדו לצרכי גמילות חסדים וכי באופן זה האגודה המשיכה למעשה לפעול במשך השנים. כיצד ניתן אם כן לבוא כיום ולטעון שלא צמחה כל תועלת מהכנסת הנתבעים כדיירים מוגנים לנכס, לא ברור לי.

זאת ועוד - העובדה שבני הזוג שטג לא שילמו דמי שכירות ( בני הזוג אדרת שילמו לגיורא סכומים סמליים מעת לעת כפי שהעיד גיורא ( פרוט' 27.4.17, עמ' 36, ש' 13-16)), איננה מעלה או מורידה מבחינת תוצאת פסק הדין, שכן כפי שבעלים של נכס רשאי להעניק נכס או זכויות במתנה, כך רשאי הוא לוותר על קבלת תשלום או טובת הנאה ( כגון דמי שכירות מוגנים), אשר אמורים להיות משולמים לו.

משלא דרש מאן דהוא מטעם האגודה תשלום דמי שכירות כלשהם מאת הנתבעים במשך שנים כה רבות, ומשלא נשמעה ולו טרוניה על כך, יש לראות בעמותה כיום כמי שמנועה וכמושתקת מלהעלות טענות בנוגע לאי תשלום דמי שכירות כסיבה למנוע הכרה בנתבעים כדיירים מוגנים.

לנוכח כל האמור לעיל, ברור שיש לדחות את טענת העמותה שלפיה הנתבעים לא הרימו את הנטל להוכיח כי הם דיירים מוגנים. כפי שפורט בהרחבה לעיל, הנתבעים הרימו גם הרימו את נטל ההוכחה והוכיחו כי בינם לבין האורגנים המוסמכים של האגודה בזמנו נכרת הסכם בע"פ למתן זכויות בדמות זכויות של דיירות מוגנת וכי שולמו דמי מפתח בעד זכויות אלה. עדויותיהם המהימנות של הנתבעים ועדותו של גיורא לא נסתרו וצירופן עם שאר הראיות בתיק, מובילות למסקנה כי הנתבעים הרימו את נטל ההוכחה להוכחת קיומן של זכויות לדיירות מוגנת בנכס.

עוד טענה העמותה כי ציפורה לא הייתה מוסמכת לבצע פעולה שאינה לטובת העמותה. דין הטענה להידחות, הן מטעמי השתק ומניעות, והן לגופו של עניין, משעה ששוכנעתי כי פעילותה של ציפורה הייתה בסמכות ולטובת העמותה, שכן בפעילותה לאכלוס המבנים שבמקרקעין על ידי אנשים המקורבים למשפחה, אפשרה את המשך קיומו של הנכס, כמו גם את החייאת העמותה כאמור.

כמו כן, לטענת העמותה, הסכמת בעלים של נכס לגרוע מקניינו וליתן למחזיק מעמד של דייר מוגן מחייבת הסכמה מפורשת וחד משמעית, ולשיטתה של העמותה, לא ניתנה הסכמה מפורשת וחד משמעית מצד האגודה למתן זכויות של דיירות מוגנת. גם טענה זו דינה להידחות, שהרי כפי שקבעתי לעיל בהרחבה, הוכח כי הגורמים המוסמכים, היינו ציפורה וגיורא, הבטיחו לנתבעים במפורש זכויות של דיירות מוגנת בתמורה לשמירה ולהשקעה בנכס.

לבסוף, לטענת העמותה, יש במכתביו של גדעון שנשלחו בזמנו לעמותה ולאבשלום ( כמפורט לעיל בפרק הרקע של פסק הדין), כדי להוכיח שלא הובטחו לנתבעים זכויות של דיירות מוגנת, שכן אם היו מובטחות להם זכויות כאלה, היה גדעון מציין זאת בצורה מפורשת במסגרת מכתביו.

דין הטענה להידחות. אמנם, במכתבים ששלח גדעון, לא נמצאת טענה מפורשת ברחל בתך הקטנה כדוגמת - " הובטח לנתבעים דיירות מוגנת", אולם ניתן למצוא במכתביו את הבסיס העובדתי למסקנה זו, שגם עולה בקנה אחד עם גרסת הנתבעים, היינו, כי הכניסה של הנתבעים לנכס הייתה בהסכמתם המפורשת של ציפורה וגיורא, כשמצב הנכס היה רעוע ביותר ומשכך לא נדרש מהנתבעים לשלם שכר דירה אולם הנתבעים נטלו על עצמם לשמור על הנכס ולתחזק אותו, ובפועל גם שיפצו אותו והשקיעו בו כספים רבים.

זאת ועוד, לדידי, בהתחשב בנסיבות העניין, אין במכתבים אלה אשר נשלחו על ידי גדעון ולא על ידי הנתבעים עצמם, בשעה שהיה גדעון נתון לסערת רגשות עקב כך שהעמותה החלה לפעול לפינוי ילדיו מבתיהם ( כעולה ממכתביו ובפרט המכתב הראשון), כדי להוות חזות הכל, מבחינת גרסת הנתבעים לנסיבות שליוו את כניסתם למגורים בדירותיהם לפני 20 שנה.

לא ניתן לבוא ולדחות את גרסת הנתבעים בדבר ההבטחה והסיכום על דיירות מוגנת, אשר נתמכת בעדותם המהימנה והמהדהדת כאמור, רק בשל העובדה שבמכתבים ששלח אביהם לא נכתב ברחל בתך הקטנה המשפט - " הובטח לנתבעים דיירות מוגנת", וזאת בפרט משעה שעיון במכתבים מגלה כאמור כי גדעון כעס מאוד והיה נסער באותה עת מהתנהלות העמותה, שחבריה הם לא פחות מבני משפחתו. כמו כן, יש לתת את הדעת לכך שבעת שבה נשלחו המכתבים, מדובר היה בתחילת ההתכתבויות שבין הצדדים ובניסיון למו"מ ראשוני ולא פחות חשוב מכך, בכל מכתביו של גדעון אין הסכמה לגבי גובה שכר הדירה שישולם מעתה והלאה וגם אין הסכמה מצדו לראות בנתבעים כבעלי מעמד שהוא פחות ממעמד של דיירים מוגנים.

אדרבא, גדעון הגדיר את דירתו של יואב " כשייכת" לו וכך התייחס, מן הסתם, גם לדירות של יובל וענת ( ראה מכתבו מיום 2.10.08 ס' 4.2 – נספח 9 לתצהירה של ענת). זאת ועוד - במכתבו מיום 4.12.08, טען גדעון במפורש כי יש לראות בנתבעים כדיירים מוגנים ( ס' 6 למכתב – נספח 10 לתצהירה של ענת).

גם יובל התייחס לנושא מכתבים אלה במסגרת חקירתו הנגדית, כדלקמן: "אבא שלי הבנתי שנפגש עם אנשים מהעמותה, הוא לא נשלח בשמי. הוא נפגש אתם. הוא לא נפגש בשמי. אני לא שלחתי אותו. כאב שדואג לילדיו הוא רצה לראות האם יש ביכולתו לפשר ולהגיע לאיזשהן הבנות. הוא עשה את זה על דעת עצמו" (פרוט' 30.4.17, עמ' 49, ש' 4-6); "... אני הבאתי את המכתב הזה כיוון שהיו כאן פגישות בין אבי לבין אנשי המשפחה, פגישות שלא ביקשתי אותם ( צ"ל אותן – י"ד), פגישות שנעשו ברצונם המשותף" (פרוט' 30.4.17, עמ' 49, ש' 14-15); וגם " לא נתתי לאבא שלי שום אינפורמציה או יפוי כח לשאת ולתת בשמי" (פרוט' 30.4.17, עמ' 49, ש' 17).

עדותו הנ"ל של יובל, בעיקרה, אמינה והגיונית בעיני. כאמור, גם אם אניח שיובל וענת היו ערים לעצם קיומן של ההתכתבויות, אין ראיה לכך שגדעון הביא את המכתבים לאישורם לפני ששלח אותם לעו"ד מסרי או כי הנוסח שלהם אושר על ידם בדרך אחרת.

לאור האמור, מכתביו של גדעון אינם סותרים את טענת הנתבעים שלפיה סוכם עמם כי יהיו דיירים מוגנים בנכס.

לבסוף, ובבחינת למעלה מן הדרוש, אוסיף ואומר כי גם לו הייתי משתכנע כי לא נאמר לנתבעים ברחל בתך הקטנה שהם ייחשבו כדיירים מוגנים בנכס, לדידי, כלל נסיבות העניין, המיוחדות יש לומר, כפי שתוארו בהרחבה בפסק הדין ובהן ההרשאות שניתנו לנתבעים לגור במקום, העובדה כי מדובר בבני משפחה, הרצון של ציפורה וגיורא למצוא אנשים קרובים אליהם ושניתן לסמוך עליהם שישמרו על הנכס, העובדה שלא דרשו מהנתבעים תשלום שכר דירה כלשהו במהלך כל השנים וההשקעות הרבות שהשקיעו הנתבעים בנכס, כמו גם העובדה שאנשים זרים למשפחה שגרו במקום זכו למעמד של דיירים מוגנים בתמורה לשמירה והשקעה בנכס, הופכים את הנתבעים לבעלי מעמד של דיירים מוגנים.
התביעה לדמי שימוש ראויים
משקבעתי כי הנתבעים הם דיירים מוגנים, פשיטא כי התביעה לדמי שכירות חופשיים דינה להידחות. למעלה מן הדרוש, אציין כי, בנסיבות, גם אין עילה לחייב את הנתבעים לשלם רטרואקטיבית ולו דמי שכירות מוגנים.

לפי עדותם של הנתבעים אשר הייתה אמינה עליי, כאמור, ואשר נתמכה בעדותו של גיורא ( פרוט' 27.4.17, עמ' 36, ש' 13-16), בני הזוג אדרת שילמו במשך השנים דמי שכירות סמליים לגיורא, אולם גם אלמלא עשו כן, משלא נדרשו הנתבעים במשך עשרות שנים לשלם דמי שכירות כלשהם, גם לא מוגנים, העמותה מושתקת ומנועה מלדרוש תשלומים אלה כיום באופן רטרואקטיבי וזאת מששינו הנתבעים את מצבם לרעה והסתמכו על כך שעניין זה לא מהווה חלק מהוצאות המחיה שלהם.

לפיכך, גם הרכיב הכספי של התביעות ביחס ל"דמי שימוש" דינו להידחות.

חוסר תום לב מצד העמותה
לא ניתן לסיים פסק דין זה ללא התייחסות לחוסר תם הלב שאפיין את העמותה בהתנהלותה מול הנתבעים בתיק זה.

התנערותה של העמותה מהצהרותיה בדבר מעמדם של ציפורה, יצחק וגיורא שפורטו במכתבה ובתצהירים שמסרה לרשם העמותות והצגת גרסה הפוכה בעניין זה בתיק דנא; ויתור העמותה על דמי השכירות במשך כעשרים שנים ותביעתם כעת כ"דמי שימוש" לפי שווים כיום שהנו גבוה לאין ערוך משווים בתקופה שבה עברו הנתבעים להתגורר בנכס; סירוב העמותה להעניק לנתבעים מעמד של דיירים מוגנים, למרות שנאותה לעשות כן לגבי דיירים זרים שנסיבות כניסתם לנכס היו פחות או יותר זהים לנתבעים ויתרה מכך, הגדרת הנתבעים כמסיגי גבול במסגרת התביעה; הימנעותה של העמותה מלהביא לעדות את הגורמים הרלוונטיים אשר היו מעורים בסיפור המעשה; סבורני כי כל אלה, ממחישים היטב את חוסר תם הלב של העמותה בהתנהלותה מול הנתבעים.

סוף דבר
לאור כל האמור לעיל, התביעות כנגד הנתבעים, נדחות, אפוא.

עתה לנושא הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד. בהינתן כי התביעה נדחתה, ברי כי יש לחייב את העמותה בהוצאות הנתבעים. לעניין שיעור ההוצאות, יש להתחשב במספר פרמטרים ובין היתר, השווי הכספי של התובענה לצדדים, חשיבות התובענה לצדדים, משך ההתדיינות, היקף הבקשות והליכי הביניים והתנהלות הצדדים.

לעניין, השווי הכספי של התובענה, הרי שמדובר בסדר גודל של מיליוני שקלים לכל אחד מבני הזוג. עובדה זו עולה מדברים שציין העד ורסנו לגבי הסכום שהציע לשלם לענת יובל ויואב כפיצוי על פינויים מהנכס במסגרת הצעתו לבצע עסקת קומבינציה עם העמותה, כאשר לפי דבריו הציע בשנת 2010 סכום של 10,000,000 ₪ לשלושתם יחד ( פרוט' 16.5.17, עמ' 68, ש' 18 – 22). בהמשך ציין כי המחירים בנוה צדק עלו מאוד לאחר מכן בשיעור של כפי 2.5 ( פרוט' 16.5.17, עמ' 73 ש' 6).

ברור אם כן ששווי הדיירות המוגנת של הנכסים בהם מתגוררים הנתבעים הוא משמעותי ביותר ועל כך עוד מצטרפת התביעה הכספית שעמדה ביחס לשני התיקים יחד על סכום של 1,847,279 ₪. גם ברור שמדובר בהליך שהיה חשוב מאין כמותו עבור הנתבעים ואשר יצר סכנה מרחפת מעל ראשם לפינויים מבתי מגוריהם בהם הם מתגוררים מזה עשרות שנים.

גם משך ההתדיינות שהייתה ארוכה וכמות ההליכים בתיק שהייתה רבה, משפיעה על גובה שכר הטרחה שייפסק, כמו גם ההתנהלות הלקויה וחסרת תם הלב של העמותה.

בהתחשב בכל האמור לעיל ובהינתן שהוגשו תביעות נפרדות כנגד הנתבעים מחד גיסא, ולאור העובדה שהדיון בהם אוחד וכי שני צמדי בני הזוג היו מיוצגים על ידי אותו משרד עו"ד מאידך גיסא, אני מחייב את העמותה לשלם לכל אחד משני בני הזוג הנתבעים שכר טרחת עו"ד, בסך של 87,500 ₪ וכן בנוסף את שאר הוצאות המשפט, ככל שהיו ותתבקש פסיקתם וככל שיאושרו על ידי.

ניתן היום, י"ג ניסן תשע"ח, 29 מרץ 2018, בלשכתי.