הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 40958-05-17

לפני כבוד השופט עדי הדר

התובעת והנתבעת שכנגד:

שמרת פרץ-יועץ

נגד

הנתבע והתובע שכנגד :

אילן יצחק

פסק דין

כתב התביעה

1. התובעת (להלן: "השוכרת") טענה בכתב התביעה כי שכרה נכס מהנתבע (להלן: "המשכיר") לתקופה מצטברת של 5 שנים לצורך הפעלת סטודיו למוסיקה וכי סוכם שה משכיר ישמיש הנכס. אולם, העבודה בוצעה באופן ירוד והסתיימה באיחור ניכר וכתוצאה מכך, אירעו בכל התקופה מפתיחת הסטודיו, תקלות חוזרות ונשנות, הן במערכת החשמל ובייחוד במערכת הביוב.

השוכרת טענה כי פנתה אל המשכיר אינספור פעמים כ די שימלא אחר התחייבויותיו על פי ההסכם ועל פי דין, כבעל המושכר, ואולם, פניותיה הרבות עלו בתוהו. עוד נטען כי הפרותיו היסודיות של המשכיר גרמו לשוכרת לנזקים כבדים, ו לכן הודיעה למשכיר על ביטול ההסכם עקב הפרותיו היסודיות ו דרשה ממנו לפצותה על כל נזקיה והוצאותיה. התובעת מנתה הנזקים השונים שנגרמו לה, וביקשה לחייב המשכיר בפיצוי והשבה בסך כולל של - 278,991 ₪.

כתב ההגנה

2. המשכיר דחה בכתב ההגנה טענות השוכרת וטען כי צירפה לכתב התביעה עותק לא נכון של הסכם השכירות מאחר ובין הצדדים הוסכם כי סעיף 10.4 של ההסכם אשר הטיל עליו את החובה לתיקון ליקויים ותחזוקה של המושכר, סעיף עליו נתלית ה שוכרת כמוצאת שלל רב במסגרת תובענתה, נמחק על ידי הצדדים, בחתימת שניהם על יד המחיקה.

עוד נטען, כי טרם כניסתה למושכר, חתמה ה שוכרת על מסמך ב ו היא אשרה מפורשות כי כל מחויבויות המשכיר בנוגע לשיפוץ הנכס התמלאו בשלמותם, וכי השוכרת היא זו אשר החליטה על דעת עצמה וביוזמתה לממש את תקופת האופציה שניתנה לה במסגרת הסכם השכירות - מהלך העומד בסתירה גמורה לטענותיה בכתב התביעה לפיהן ממועד תחילת השכירות אירעו במושכר תקלות חוזרות ונשנות.

עוד נטען כי עובר לעזיבת המושכר השוכרת בצעה פעולות שעומדות בסתירה לטענותיה לגבי מצב הנכס כגון קיום אירוע גדול בנכס ופרסום בדבר הצלחת העסק. המשכיר מצדו ביצע שיפוץ במערכת
הביוב , אולם עוד לפני ששלחה למשכיר מכתב התראה, השוכרת החלה לעשות דין לעצמה ולבצע מהלכים חד צדדיים כמי שבכוונתה לעזוב את המושכר ויהי מה, כגון פירוק המזגנים שהותקנו על ידה במושכר . המשכיר תהה כיצד תיאורי "הזוועה" של המושכר המפורטים בכתב התביעה עולים בקנה אחד עם העובדה כי שלחה לו מכתב ראשון (ואחרון) רק בחלוף לא פחות מ- 19 חודשים ממועד כניסתה לנכס בתור שוכרת.

כתב תשובה

3. השוכרת טענה בכתב התשובה כי צרפה עותק ההסכם שהיה ברשותה וכי חתמה על האישור כי אין לה טענות מתוך מצוקה ועוד לפני שגילתה הליקויים. היא הסבירה שמימשה האופציה מ כיוון שהשקיעה כספים והכחישה כי פרקה המזגנים לפני ששלחה מכתב ההתראה.

כתב תביעה שכנגד

4. המשכיר הגיש כתב תביעה שכנגד בו חזר על טענותיו בכתב ההגנה וצרף אליו חמישה שיקים שהשוכרת מסרה לו לצורך הבטחת תשלומי השכירות שלא נפרעו וביקש לחייב אותה בתשלום סכומם. המשכיר טען כי השוכרת ביצעה הפרות בוטות ויסודיות של הסכם השכירות. המשכיר מנה דרישותיו וסכם אותם , כולל הוצאות משפטיות בסך של 25,000 ₪, בסך כולל של 99,710 ₪.

כתב הגנה שכנגד

5. השוכרת טענה בכתב ההגנה לכתב התביעה שכנגד שיש לסלקו על הסף שכן בין היתר נולד אך ורק כתגובת נגד לתביעה שהגישה השוכרת. השוכרת חזרה על טענותיה בכתב התביעה ובתשובה לכתב הגנתו של המשכיר וענתה לטענות שונות שעלו בכתב התביעה שכנגד .

הדיון הראשון

6. ביום 1.10.17 התקיים הדיון הראשון בו בימ "ש הציע לצדדים מועמדים להכנת חוו"ד הנדסית בעניין תשתית הביוב. כמו כן, נקבע לוח זמנים למיצוי הליכים מקדמיים.
מינוי מומחה הנדסי מטעם בימ"ש

7. הצדדים הודיעו לבימ"ש כי מבקשים למנות כמומחה מטעם בימ"ש, מועמד שלא נכלל ברשימת מועמדי בימ"ש, ובימ"ש נתן תוקף של החלטה להסכמתם ומינה, לבקשתם, המהנדס מודי אדלר. המומחה הגיש חוו"ד סמוך למועד הדיון ביום 14.12.17.

הדיון השני

8. ביום 14.12.17 התקיים הדיון השני. המשכיר חזר בו מבקשה לקבלת מסמכים בעניין טענת השוכרת לאובדן הכנסה לנוכח הערת בימ"ש כי נטל הבאת הראיות והשכנוע בעניין זה מוטל על השוכרת. לנוכח מיצוי ההליכים המקדמיים בימ"ש הורה לצדדים להגיש ראיות. כמו כן, בימ"ש קצב לצדדים פרק זמן להפניית שאלות הבהרה למומחה שהגיש חוו"ד בסמוך למועד הדיון.

הגשת ראיות

9. השוכרת הגישה ראיותיה ביום 18.1.18 והמשכיר כתובע ביום .21.1.18 המשכיר הגיש ראיותיו כנתבע ביום 25.2 .18 והשוכרת הודיעה ביום 11.3.18 כי הראיות שהגישה ישמשו גם לעניין הגנתה בתביעה שכנגד.

הדיון השלישי

10. ביום 18.3.18 התקיים הדיון השלישי. השוכרת טענה כי מצאה מסמכים נוספים ובימ"ש הרשה לה להביא לידיעת המומחה המסמכים הנוספים לצורך הכנת חוו"ד משלימה.

בקשה לפסילת המומחה

11. ביום 17.4.18 השוכרת הגישה בקשה לפסילת המומחה. בימ"ש קבע שאין מקום להידרש לבקשה בטרם הוגשה חוו"ד המשלימה.

הגשת חוו"ד משלימה

12. ביום 25.5.18 המומחה הגיש חוו"ד משלימה.

הדיון הרביעי

13. ביום 12.6.18 התקיים הדיון הרביעי. בימ"ש קבע מועדים לשמיעת ראיות, סדר חקירת העדים וקצב זמני חקירה.

הדיון החמישי

14. ביום 14.10.18 התקיים הדיון החמישי בה נחקר המומחה מטעם בימ"ש. בתום חקירתו בימ"ש הורה לבצע פרוק של הרצפה בחלק מהמושכר לצורך בדיקת הצנרת.

הדיון השישי

15. ביום 29.10.18 התקיים הדיון השישי. נחקרו מטם השוכרת, בעלה, מר אייל שרף, מר יצחק עדני שהכין חוו"ד מטעם השוכרת וגם הגיש תצהיר , אלי בוזגלו, תמר דיין, מר גבאי יום טוב, חן כפר, שיר אלוני, פולינה פוקרס והשוכרת.

הגשת חוו"ד הנדסית לאחר פתיחת הרצפה

16. ביום 21.11.18 המומחה מטעם בימ"ש הגיש חוו"ד שהכין בעקבות פתיחת הרצפה.

הדיון השביעי

17. ביום 3.12.18 התקיים הדיון השביעי. בתחילת הדיון נדחתה בקשת המשכיר להעמיד מחליף למהנדס שהגיש חוו"ד מטעמו. לאחר מכן נחקרו עדי המשכיר חיים סבן, אחיו של המשכיר דני יצחק, המשכיר, והמהנדס ודים פיירוביץ'.

סיכומי השוכרת

18. השוכרת טענה בסיכומיה כי הוכיחה "באופן מוחלט" כי המשכיר הפר הפרות יסודיות את התחייבויותיו על פי ההסכם ועל פי הדין להשמיש הנכס ולבצע תיקונים וכי הביאה ראיות "לתקלות חוזרות ונשנות במושכר, בייחוד במערכת הביוב, החל מיום הכניסה לסטודיו ועד ליום עזיבתו!". השוכרת טענה כי חוו"ד של המומחה מטעם בימ"ש הינה "לא מקצועית בעליל" וכי נדרשו שלושה ביקורים כדי שיודה " שהמערכת לא נבנתה כראוי" וכי צינור הניקוז גבוה מתחתית הבור. כמו כן, נטען כי המסקנה אליה הגיע המומחה בעניין תיקון הליקויים ע"י המשכיר "שערורייתית". השוכרת טענה כי הוכח שהזזת צינור אנכי לא הייתה הסיבה לבעיה בביוב, כטענת המשכיר.
השוכרת טענה כי הוכיחה טענותיה לנזקים השונים שנגרמו לה ולעניין תביעת המשכיר טענה כי יש לדחותה כי הוא לא הבעלים המושכר.

סיכומי המשכיר

19. המשכיר טען בסיכומיו כי התביעה של השוכרת " מנופחת וחסרת בסיס" ונועדה להצדיק עזיבה חד צדדית של המושכר והקדמת תרופה למכה, דהיינו, תביעת המשכיר. המשכיר הפנה בימ"ש לכך שהשוכרת "העלימה" מסמכים מהותיים מבימ"ש. כמו כן, המשכיר טען כי הזזת הצינור האנכי היא שגרמה למפגע הריח. עוד נטען כי לאחר שהמשכירה מימשה תקופת האופציה היא שלחה לראשונה מכתב התראה רק ביום 25.1.17 ולכן שליחת הודעת הביטול "חורגת באופן קיצוני מהמונח "זמן סביר". המשכיר דחה טענת השוכרת כי הודעות קודמות שנשלחו, אבדו לה. עוד נטען כי לא היה לשוכרת מענה הולם מדוע לא שלחה מכתב מעו"ד לתקן הליקויים וכי יש סתירה בין הטענות לליקויים לבין תיאור הצלחתו של העסק. המשכיר טען כי השוכרת לא העמידה חוו"ד לצורך הוכחת טענתה לאובדן הכנסה ובנוסף נטען כי מדו"ח רווח והפסד שהציגה עולה כי העסק הפסיד. כמו כן, המשכיר חלק על רכיבי הנזק הנוספים וטען כי המשכירה לא הקטינה נזקיה, לרבות ע"י מעבר למקום אחר, או מכירת הציוד.

הדיון השמיני

20. ביום 14.3.19 התקיים הדיון השמיני בו ענו הצדדים לשאלות בימ"ש ונערך ניסיון להשגת הסכמה שלא עלה יפה.

דיון והכרעה

21. לצורך הכרעה במחלוקת יוצגו תחילה גרסאות הצדדים כלהלן:

גרסת השוכרת

22. השוכרת טענה בכתב תביעתה כי ביום 29.5.15 נחתם בינה לבין המשכיר, הסכם שכירות בלתי מוגנת, על פיו שכרה מהמשכיר נכס ברחוב קורדוברו 2, תל אביב, לצורך הפעלת סטודיו למוזיקה, חדר חזרות ואולפן הקלטות. ההסכם נכרת לתקופה מצטברת של 5 שנים.

23. השוכרת טענה כי בסעיף 3 להסכם, העוסק ב"מצב המושכר", נאמר באופן ברור, מפורש וחד משמעי כי - "השוכר מצהיר כי ראה, בדק ובחן בקפידה את המושכר, וכי מצא אותו לא מתאים למטרותיו. ועל פי נספח א' הוסכם בין הצדדים על המשכיר לשפץ ולהשמיש את הנכס עבור השוכר".

24. נספח א' להסכם גם קבע במפורש כי ההוצאות היחידות החלות על השוכר בהשמשת הנכס הינן - "צמר סלעים, הפרש עלות גבס אדום, זכוכית החלונות הגבוהים ושיפוץ והשמשת דלת כניסה".

25. השוכרת טענה כי אותן עבודות "השמשת הנכס", אשר בוצעו על ידי המשכיר, בוצעו ברמה ירודה, תוך שימוש בחומרים זולים ולא איכותיים ובכוח אדם בלתי מקצועי והסתיימו באיחור ניכר. כתוצאה מכך, טענה, אירעו בכל התקופה מפתיחת הסטודיו, תקלות חוזרות ונשנות, הן במערכת החשמל ובייחוד במערכת הביוב.

26. השוכרת טענה כי פנתה אל המשכיר על מנת שימלא התחייבויותיו כבעל המושכר, לרבות ההתחייבות בסעיף 10.4 להסכם שם נקבע כי - "ליקוי או קלקול במבנה המושכר, לרבות במערכות השונות, אשר נגרמו שלא כתוצאה משימוש או פעילות בלתי סבירים של השוכר יתוקנו על ידי המשכיר ועל חשבונו". אולם, פניותיה הרבות עלו בתוהו.

27. השוכרת טענה כי הפרותיו היסודיות של המשכיר את ההסכם, גרמו ל ה לנזקים כבדים, ולכן הודיעה לו על ביטול ההסכם עקב הפרותיו היסודיות ודרשה ממנו כי יפצה אותה בגין כל נזקיה והוצאותיה.

גרסת המשכיר

28. המשכיר טען בכתב הגנתו כי עילת התביעה של השוכרת מבוססת על אמירות כלליות וסתמיות בדבר ביצוע לקוי של עבודות השמשת המושכר על ידי המשכיר ו/או בתחזוקתו השוטפת באופן שהפך את השהות בו לבלתי נסבלת וחייב את ה שוכרת, בלית ברירה, לכאורה, לעזוב את המושכר.

29. המשכיר טען כי השוכרת צירפה לכתב התביעה עותק לא נכון של הסכם השכירות מאחר ובין הצדדים הוסכם כי סעיף 10.4 של ההסכם אשר הטיל על יו את החובה לתיקון ליקויים ותחזוקה של המושכר, סעיף עליו נתלית ה שוכרת כמוצאת שלל רב במסגרת תובענתה, נמחק על ידי הצדדים, בחתימת שניהם על יד המחיקה.

30. עוד טען, כי טרם כניסתה למושכר חתמה השוכרת על מסמך במסגרתו היא א ישרה מפורשות כי כל מחויבויות המשכיר בנוגע לשיפוץ הנכס התמלאו בשלמותם.

31. המשכיר טען כי השוכרת היא זו אשר החליטה על דעת עצמה וביוזמתה לממש את תקופת האופציה שניתנה לה במסגרת הסכם השכירות - מהלך העומד בסתירה גמורה לטענותיה בכתב התביע ה לפיהן ממועד תחילת השכירות אירעו במושכר תקלות חוזרות ונשנות.

32. עוד נטען כי זמן קצר לפני עזיבתה את המושכר ערכה בו השוכרת אירוע, שלא לומר הפקת יום הולדת גדולה לאימא שלה. בנוסף יום לפני עזיבתה ערכה אירוע חברתי נוסף מרובה משתתפים - התנהלות אשר אף היא תמוהה ככל שיש אמת (לכאורה) בטענת ה שוכרת בדבר כשלים בחשמל, ריח רע מהביוב וסתימות צואה.

33. המשכיר טען כי ביום 2.1.17 ביצע מיוזמתו ועל חשבונו (הגם שלא היה מחויב בכך) באמצעות חברה המתמחה בכך פתיחה, ניקוי ושטיפה של קו הביוב הראשי וזאת בידיעתה ובנוכחותה של ה שוכרת, כך שלמעשה היה בכך כדי להשמיט את טענתה המרכזית הנוספת בעניין זה במסגרת מכתבה מיום 25.1.17 ו/או את האמור בהקשר זה בכתב תביעתה.

34. עוד נטען שערוצי הפרסום של השוכרת, לרבות דף "הפייסבוק" הרשמי של העסק מלאים ורוויים בתשבחות ומחמאות אודות העסק החדש אותו היא פתחה במושכר, לרבות עשרות, אם לא מאות תמונות של אירועים ו/או שיעורים שנערכו במקום בהשתתפות תלמידים/אורחים רבים - וזאת שוב, בניגוד לתיאור המגמתי, המוגזם והמופרך אותו מנסה ה שוכרת לשוות לנכס על מנת להצדיק את התנהלותה הפסולה.

35. כמו כן נטען שעוד קודם למועד בו שלחה ה שוכרת למושכר, לראשונה, מכתב התראה אודות הפרה יסודית של ההסכם על ידו (לכאורה) היא החלה לעשות דין לעצמה ולבצע מהלכים חד צדדיים כמי שבכוונתה לעזוב את המושכר ויהי מה. כך למשל כבר פירקה את המזגנים שהותקנו על ידה במושכר הגם שטרם פנתה בכלל אליו במסגרת מכתבה מיום 25.1.17.

36. המשכיר תהה הכיצד תיאורי "הזוועה" של המושכר המפורטים בכתב התביעה עולים בקנה אחד עם העובדה כי היא שלחה אליו מכתב ראשון (ואחרון) רק בחלוף לא פחות מ- 19 חודשים ממועד כניסתה לנכס כשוכרת.

37. לאחר הצגת הגרסאות להשתלשלות הדברים בימ"ש יידרש למחלוקות השונות.

האם התובע התחייב להשמיש הנכס ?

38. השוכרת הפנתה בימ"ש בכתב התביעה לסעיף בהסכם לפיו המשכיר התחייב להשמיש המושכר.

39. המשכיר טען בתגובה בכתב הגנתו כי השוכרת הגישה עותק לא נכון של ההסכם שכן בעותק המחייב, היא וויתרה על התחייבות זו.

40. בכתב התשובה השוכרת טענה כי העותק היחיד של הסכם השכירות שנותר בידיה, הינו העותק שצורף לכתב התביעה. השוכרת הדגישה כי עותק זה משקף את מה שהסכימו הצדדים במעמד חתימת ההסכם.

41. השוכרת הוסיפה וטענה בכתב התשובה כי היה לה ויכוח עם המשכיר, אשר רצה להבטיח שהיא לא "תציק לו עם דברים קטנים" כמו החלפת נורה וכיוב', וכי המשכיר אילץ אותה לחתום על התיקון שעשה בעותק שלו, מספר ימים אחרי חתימת ההסכם, כאשר משמעות התיקון מבחינת כוונת הצדדים אכן הייתה הסכמה שאותם ליקויים "קטנים" אכן לא יטופלו ע"י הנתבע. דבר שנאמר על ידי המשכיר מפורשות במעמד החתמת ה על ה" תיקון". ו"כך אכן נעשה בפועל !!! התובעת, במהלך כל תקופת השכירות, אכן לא פנתה אל הנתבע בעניין ליקויים קטנים".

42. עוד נטען בכתב התשובה כי חבותו של המשכיר לתיקון הליקויים, הינה הן על פי חוק, הן על פי ההסכם, לרבות סעיף 3 להסכם בו התחייב " להשמיש את הנכס עבור השוכר", וה משכיר בעצמו לא התכחש לחבותו זו, ואף ציין בסעיף 5 (ה) לכתב ההגנה כי הביא חברה המתמחה בניקוי ושטיפה של קווי ביוב, דבר שלא היה עושה לולא היה מכיר בחבותו.

43. אין חולק כי בהסכם נקבע כי יש להתאים המושכר לשימוש ע"י השוכרת. אולם, השוכרת אישרה לאחר חתימת ההסכם "שכל מחויבות המשכיר כלפי שיפוץ הנכס התמלאו בשלמותם" (נספח ב' לראיות המשכיר).

44. השוכרת טענה כי סבלה מליקויים שהתגלו לאחר שחתמה על נספח ב'.

45. מהראיות שהובאו ע"י הצדדים התברר שהליקוי העיקרי אינו קשור לפעולות ההשמשה שביצע המשכיר באופן כושל כטענת השוכרת, אלא לליקוי מהותי במערכת הביוב אליה מחובר המושכר.

46. התברר שהאסלה שנמצאת במושכר הייתה באותו מקום עוד לפני פעולות ההשמשה וכי במסגרת השיפוץ שביצע המשכיר, הותקנה אסלה נוספת בשטח שנותר בהחזקת המשכיר (ראה ת/עדני /1).

47. אשר על כן, בימ"ש קובע על פי נספח ב' לראיות המשכיר כי המשכיר ביצע ההשמשה הנדרשת. אין במסקנה זאת כדי להשליך, כאמור לעיל, על ליקוי מהותי במושכר שאינו קשור לפעולת ההשמשה עליה סוכם בהסכם.

48. המחלוקת בין הצדדים לגבי מחיקת סעיף 10.4 בהסכם וטענת המשכיר כי השוכרת הסתירה מחיקה זו מבימ"ש, אינה נוגעת אף היא לליקוי העיקרי שאותר בנכס. זאת, מכיוון שגם אם השוכרת הסכימה למחיקת התחייבות המשכיר לתקן "ליקוי או קלקול במבנה המושכר, לרבות במערכות השונות, אשר נגרמו שלא כתוצאה משימוש או פעילות בלתי סבירים", בימ"ש לא השתכנע כי השוכרת הייתה מודעת לליקוי המהותי במערכת הביוב במושכר, כאשר חתמה על ההסכם. אולם, יש ב טענת המשכיר בעניין זה כדי להעיד על התנהלות השוכרת שחזרה על עצמה לגבי אופן הצגת ראיותיה.

האם השוכרת אישרה בעת הכניסה למושכר כי אין לה טענות ?

49. המשכיר טען בכתב הגנתו כי השוכרת לא הציגה לפני בימ"ש מסמך מהותי נוסף שבו אישרה טרם כניסתה למושכר מפורשות כי כל מחויבויות המשכיר בנוגע לשיפוץ הנכס התמלאו בשלמותם.

50. בכתב התביעה שכנגד המשכיר טען כי עובר לכניסת השוכרת למושכר הוא ביצע ועמד בכלל התחייבויותיו כלפי השוכרת כאמור בנספח א' להסכם השכירות (למעט התקנת פרקט לגביה סוכם כי תבוצע בהמשך). המשכיר טען כי נראה שלא בכדי העלימה השוכרת עובדה מהותית וחשובה זו מהתביעה שהוגשה על ידה , מאחר ודי בה כשלעצמה כדי להשמיט את הבסיס תחת כל תביעתה.

51. השוכרת טענה בכתב התשובה כי אכן, כפי שציין ה משכיר, המסמך נחתם "טרם כניסתה למושכר", אך בתום השיפוצים, ובטרם התגלו הליקויים במושכר, ובייחוד במערכת הביוב. עוד טענה כי בכל מקרה, אין במסמך כדי להסיר מהמשכיר אחריות לליקויים שהתגלו במושכר, ולחבותו לתקנם, וכאמור, וכי גם הוא עצמו הכיר בחבותו זו.

52. בכתב ההגנה לתביעת המשכיר טענה השוכרת כי המשכיר לא ביצע ולא עמד בכלל התחייבויותיו ל" השמשת המושכר". והא ראיה - מיד לאחר הכניסה למושכר, החלו להתגלות ליקויים רבים במושכר, שנבעו מעבודה לקויה, בלתי מקצועית ורשלנית, שנעשתה בהשמשת המושכר, כאשר במיוחד היו אלה ליקויים שנבעו מעבודות התקנת השירותים ומערכת הביוב למושכר.

53. כאמור לעיל, בימ"ש דוחה טענת השוכרת לפיה המשכיר לא עמד בהתחייבות להשמיש המושכר בהתאם לנספח א' להסכם השכירות וזאת לנוכח חתימת השוכרת על נספח ב' לראיות המשכיר. כאמור לעיל, אין בכך כדי להשליך על אחריות המשכיר לליקוי מהותי שהתגלה במערכת הביוב, אולם, שוב נמצא כי השוכרת לא הביאה לידיעת בימ"ש מסמך מהותי והדבר נזקף לחובתה.

מדוע מימשה השוכרת תקופת האופציה לנוכח טענותיה ?

54. המשכיר טען כי השוכרת שהתה במושכר וקיימה בו את עסקי המוזיקה שלה, תוך שהדגיש, כי לאחר שהסתיימה תקופת השכירות הראשונה, וכעדות לשביעות רצונה, היא אף ביקשה לממש את תקופת האופציה הראשונה המוקנית לה על פי ההסכם ולשהות במושכר שנה נוספת (מיום 20.6.16 ועד 19.6.17). המשכיר תהה מדוע, אם השוכרת טוענת כי מצב המושכר היה "מזעזע" כלשונו, מימשה האופציה ?

55. השוכרת השיבה בכתב התשובה כי במעמד מימוש האופציה, אכן לא היה בכוונתה לעזוב את המושכר, שכן, המושכר היה מקור פרנסתה, והיא השקיעה בו את כל הונה ומשאביה.

56. השוכרת טענה כי פעלה על פי הנחיות של אינסטלטור שהופנה על ידי המשכיר, אשר ציין במפורש כי קו הביוב כולו "קרוס" ואין ברירה , אלא לפתוח את הריצוף ולהחליף את כל מערכת הביוב שהותקנה, ובינתיים, כל מה שניתן לעשות זה להמשיך ולשפוך חומצה וכך אכן עשתה. היא הפנתה בעניין זה להוצאות לרכישת החומצה הכלולות בחשבוניות "טמבור" שצורפו על ידה.

57. השוכרת שבה ונדרשה לסוגיה זו בכתב הגנתה לתביעה שכנגד וטענה כי מעצם מימוש האופציה, לא ניתן ללמוד על "שביעות רצונה" מהמושכר. מימוש האופציה נעשה מהסיבה האחת והיחידה, שהמושכר היה מקור פרנסתה, והיא השקיעה בו את כל הונה ומשאביה.

58. בימ"ש אינו מקבל טענת השוכרת לפיה רשאית היא לאחוז בחבל משני קצותיו. מצד אחד לטעון כי גילתה הליקויים מיד לאחר כניסתה למושכר, וכי הליקויים גרמו לה הפסדים כבדים ועוגמת נפש רבה עד כדי שביטלה ההסכם ועזבה המושכר באופן חד צדדי בטרם הסתיימה תקופת השכירות וללא מתן התרעה מספקת ומצד שני ל ממש תקופת האופציה בחלוף שנת שכירות ו להמשיך ניהול העסק במשך יותר משנה וחצי, בטרם עזבה אותו במידיות.

59. התנהלות זאת מלמדת כי גם אם בימ"ש שוכנע שבמושכר היה ליקוי מהותי במערכת הביוב, לא היא גרמה, לביטול ההסכם, ולבטח לא כסיבה מרכזית.

60. לעניין זה ראה טענת המשכיר כי מדו"ח רו"ח שהגישה השוכרת, רק לאחר שהמשכיר ביקש לחייב אותה להגיש הדו"ח, עולה כי העסק לא נשא רווחים.

61. לא זו אף זו, השוכרת שתובעת פיצוי בסכומי עתק בגין הפסד הכנסה לא העמידה כמצופה וכנדרש חוו"ד של כלכלן או רו"ח לעניין מצב עסקיה והשפעת הליקויים על אובדן ההכנסות הנטען.

האם השוכרת הפרה הסכם השכירות ?

62. המשכיר טען בכתב התביעה שכנגד כי לאורך כל הדרך, אך בפרט בסופה החד צדדי מצד השוכרת, תוך ניצול תום ליבו של המשכיר ויחסי הידידות שהתפתחו בין הצדדים (ה משכיר הסביר כי מפעיל בעצמו עסק צמוד למושכר) ביצעה ה שוכרת הפרות בוטות ויסודיות של הסכם השכירות.

63. להלן דיון בטענות השונות של המשכיר להפרת ההסכם ע"י השוכרת.

האם השוכרת הפרה הוראות ההסכם עקב אי תשלום חלקה בהוצאות שיפוץ המושכר ?

64. המשכיר טען כי השוכרת לא שילמה את חלקה בהוצאות הכספיות של השיפוץ שבוצע במושכר אשר חלות עליה מכוח המפורט בנספח ב' להסכם השכירות.

65. טענה זאת הועלתה בשיהוי רב, זמן רב לאחר שההוצאה בוצעה ביולי 2016, ובנוסף לכך לא הובאו ראיות לגבי גובה הסכום הנדרש, או מכתב דרישה לתשלום הסכום.

66. אשר על כן, בימ"ש דוחה טענה זו.

האם השוכרת הפרה הוראות ההסכם עקב פרוק צינור הניקוז ?

67. המשכיר טען בכתב התביעה שכנגד כי השוכרת פירקה את צינור הניקוז המרכזי של הבניין בחלק העובר במושכר, תוך שינוי המקום שלו ושינוי צורתו, באופן אשר היווה, ככל הנראה, את הסיבה לתלונות שהועלו על ידה לאחר מכן בדבר תקלות במערכת הביוב.

68. השוכרת טענה בכתב הגנתה לתביעה שכנגד כי הצינור הנזכר, אינו נוגע למושכר, כיוון שמדובר בצינור של כל הבניין אשר אינו מחובר למושכר. השוכרת טענה כי המשכיר בעצמו היה שותף מלא לתכנון הזזת הצינור האמור, שעבר דרך מחסן בשימושו.

69. מעדות העד מטעם המשכיר מר סבן בעמוד 137, עלה כי כדי להזיז הצינור האנכי בשירותי המושכר היה צורך להיכנס למחסן בו החזיק המשכיר. מעדות אחיו של המשכיר עלה כי היה עד לפעולה זאת, גם אם העיד כי לא ידע מה בדיוק בכוונת השוכרת לעשות לגבי הצינור.

70. לא הובא לפני בימ"ש מכתב מאת המשכיר בו נוזף חמורות בשוכרת מיד לאחר ביצוע ההזזה ודורש ממנה להשיב המצב לקדמותו לאלתר. זאת למרות שהמשכיר, מהנדס ניהול ידע היטב לעמוד על זכויותיו כגון מחיקת סעיף 10.4 להסכם והחתמתה על נספח ב' לראיותיו.

71. כל אלה מלמדים שהטענה כי השוכרת הפרה הסכם השכירות כאשר הזיזה הצינור האנכי נולדה, אך ורק לצורך הגשת התובענה שכנגד ואין בה ממש ולכן נדחית.

האם השוכרת הפרה הוראות ההסכם עקב שימוש בו באופן החורג ממטרת ההשכרה ?

72. המשכיר טען בכתב התביעה שכנגד כי השוכרת קיימה וערכה במושכר אירועים והופעות בניגוד להגדרות מטרת השכירות.

73. אכן הוכח שהתקיימו במושכר מדי פעם אירועים רבי משתתפים, אולם גם טענה זאת, אינה מעוגנת בכל פניה קודמת של המשכיר במשך כשנה וחצי של שכירות. זאת למרות, שכאמור לעיל, המשכיר ידע לעמוד היטב על זכויותיו.

74. מכאן שגם טענה זו נולדה בדיעבד לצורך ביסוס תביעה שכנגד ולכן נדחית.

האם השוכרת הפרה התחייבות לפרק חדר אקוסטי שבנתה במושכר ?

75. המשכיר טען בכתב התביעה שכנגד כי השוכרת בנתה במושכר חדר נוסף (חדר אקוסטי) אותו התחייבה לפרק לאחר עזיבתה את המושכר, דבר שלא נעשה על ידה.

76. המשכיר ביקש לחייב השוכרת לשלם לו הסך של 23,890 ₪ עבור העלות שתידרש לו לפירוק החדר האקוסטי אותו בנתה השוכרת במושכר והשבת מצב המושכר לקדמותו.

77. השוכרת טענה בכתב ההגנה לכתב התביעה שכנגד כי המשכיר לא מעונין לפרק ה"חדר האקוסטי" שכן הוא משביח הנכס וניתן להשתמש בו למגוון שימושים אפשריים, אשר יכולים לשמש כל שוכר בכוח. אולם, גם אם יקבע ע"י בית המשפט כי עליה לפרק את "החדר האקוסטי" הרי שעלות הפירוק של החדר אינה עולה על סך של 5,000 ₪ וזאת על פי הצעת מחיר שנתן קבלן מטעם המשכיר. עוד טענה כי – מבדיקת רכיבי העלות שצירף המשכיר (נספח ו' לתביעה שכנגד), עולה בבירור כי הוא, מנסה, שלא כדין, להשית עליה הוצאות שיפוץ המושכר כולו, בתואנה שמדובר בהוצאות "פירוק החדר האקוסטי".

78. השוכרת לא הביאה נימוק מניח הדעת מדוע לא תשיב המצב לקדמותו, כפי שהתחייבה ולכן בימ"ש קובע כי עליה לשאת בעלות פרוק החדר האקוסטי.

79. המשכיר לא העמיד ראיות מספקות לגבי עלות הפרוק, אולם, כאמור לעיל, השוכרת לא כפרה בעלות בסך של 5,000 ₪ ולכן בימ"ש מחייב אותה לשלם למשכיר הסך של 5,000 ₪.

האם השוכרת ביטלה השיקים שמסרה השוכרת למשכיר כדין ?

80. המשכיר טען כי בהתאם לסעיף 4 להסכם השכירות, תקופת השכירות במושכר הינה למשך 12 חודשים החל מיום 20.6.15 ועד ליום 19.6.16. בנוסף מקנה הסעיף לשוכרת 4 תקופות אופציה בנות 12 חודשים כל אחת.

81. עוד נטען כי בהתאם לסעיף 5 להסכם השכירות, דמי השכירות החודשיים בתקופת השכירות הראשונה הינם בסך של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ (על פי סעיף 4.3 להסכם, בתקופת האופציה (ככל שתמומש) יועלו דמי השכירות בשיעור של 4% בהשוואה לתקופה הקודמת).

82. המשכיר טען כי ביום 8.2.17, ארבעה חודשים וחצי טרם סיומה של תקופת השכירות (סיום תקופת האופציה), עשתה השוכרת דין לעצמה, עזבה באורח חד צדדי את המושכר וביטלה את כל יתרת ההמחאות אותן מסרה למשכיר בגין דמי שכירות בהן היא הייתה מחויבת עד לסיום תקופת
השכירות.

83. המשכיר ביקש לחייב השוכרת לשלם לו הסך של 30,420 ₪ בגין 5 המחאות דמי שכירות שלא כובדו/בוטלו על ידי השוכרת.

84. השוכרת טענה בכתב ההגנה לתביעה שכנגד כי ההסכם בוטל כדין, והנכס פונה, ומכאן שאין עילה ואין מקום לתבוע את תשלום דמי השכירות עבור התקופה בה ההסכם כבר אינו בתוקף ולאחר שהנכס פונה כדין.

85. מהראיות שהובאו לפני בימ"ש עולה כי השוכרת שהתה במושכר במשך יותר משנה וחצי. גם אם הלינה בפני המשכיר בשיחות ובמסרונים, שלטענתה חלקם אבדו, על ליקויים, אלה לא היו חמורים בעיניה עד כדי ביטול ההסכם. לא זו אף זו, בחלוף שנה בהם חוותה הפסדים כספיים ועוגמת נפש, היא מממשת את האופציה.

86. חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א – 1970 מסדיר אופן ביטול חוזה כאשר הוא מופר.

87. החוק מבחין בין הפרה יסודית לבין הפרה שאינה יסודית כלהלן:
"6. לעניין סימן זה, "הפרה יסודית" - הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה."

88. להבחנה בין הפרה יסודית לבין הפרה שאיה יסודית משמעות לעניין זכות הניזוק לבטל ההסכם ללא צורך ליתן למפר ארכה לתיקון.
הזכות לביטול
הזכות לביטול
"7. (א) הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה הייתה יסודית.
(ב) הייתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קוים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות העניין היה ביטול החוזה בלתי צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול.
(ג) ניתן החוזה להפרדה לחלקים והופר אחד מחלקיו הפרה שיש בה עילה לביטול אותו חלק, אין הנפגע זכאי לבטל אלא את החלק שהופר; הייתה בהפרה גם משום הפרה יסודית של כל החוזה, זכאי הנפגע לבטל את החלק שהופר או את החוזה כולו."

89. בימ"ש הקדיש זמן רב לצורך ברור הסיבה לכשל בביוב במושכר. רק לאחר שפורקה הרצפה וצולמה הקרקע מתחת לאסלה, התברר שצינור הניקוז גבוה מקרקעית הבו ר בשלושה סנטימטרים (ראה חוו"ד של המומחה מטעם בימ"ש שהוגשה ביום 21.11.18.)

90. חשוב מכך, המומחה מטעם המשכיר המהנדס פיירוביץ שפך בעמוד 167 בשורה 9 אור על הבעייתיות של צינור הביוב שמשותף למושכר ולנכסים נוספים לאורכו כלהלן:
"עו"ד גיאת: עדני, עדני אומר שכל הצינור הזה סתום בפסולת של, הוא כתב "בפסולת של חול וחצץ". אז תסכים איתי שאם פה, בהמשך, יש סתימה, אז ברגע שמגיעים מים מהשירותים של הסטודיו, מהשירותים של המחסן, הכל צף, אם יש פה סתימה בהמשך.
העד, מר פיירוביץ': נכון, יש סתימה לכל השכונה. כמובן. "

91. לאחר מכן, בעמוד 168 משורה 10, ניסה המומחה לסייג דבריו ולכן בימ"ש עמד על מתן תשובה ממוקדת כלהלן:
"כב' הש' הדר: אני גם שותף לתמיהה של ב"כ התובעת. אם אדוני זיהה שהבור הזה, בור הספיגה הזה נמצא בתוך המושכר, נכון?
העד, מר פיירוביץ': כן.
ש: הבנתי נכון?
ת: נכון.
ש: אז אם יש סתימה, והמים עולים כלפי מעלה, אז הסתימה היא בתוך המושכר.
ת: לא.
ש: למה?
ת: הסתימה היא בהמשך, בקו ששייך,
ש: אז אני אתקן את השאלה, אוקיי. סליחה, אני אתקן את השאלה. התוצאה של ה, כולם איתי?
עו"ד גיאת: כן כן.
כב' הש' הדר: התוצאה של הסתימה, התוצאה של הסתימה, שהמים עולים בבור הספיגה הסתום, על, גבוה ככל האפשר לפי חוק כלים שלובים, והנזק אמור לבוא לידי ביטוי בתוך המושכר.
העד, מר פיירוביץ': נזק, כן. אבל אין שום סיבה לסתימה בסטודיו. "

92. מן המקובץ עולה שלא היה ליקוי במושכר שגרם לסתימות, כפי שקבעו המומחה מטעם בימ"ש והמומחה מטעם המשכיר . אולם, עקב הבעייתיות בקו הביוב שחלקו סתום (ראה סימון המקטע החסום בת/עדני/1), מדי פעם כאשר הייתה סתימה לאורך הצינור, לרבות עקב היות מסעדה מחוברת אליו, מי הביוב היו עולים על גדותיהם, גם באסלה שנמצאת במושכר.

93. מכיוון שלא נטען, וודאי לא הוכח, כי השוכרת הייתה מודעת לבעיה מבנית זאת לפני חתימת החוזה , נשאלת השאלה האם בעיה זאת, שחייבה לפחות פעמיים הבאת ביובית לצורך ביצוע שאיבה כפי שאישר המשכיר עצמו בעדותו בעמוד 182 לפרוטוקול, הינה בגדר הפרה יסודית.

94. הדעת נותנת שליקוי זה הינו בגדר ליקוי משמעותי שעלול לפגוע באופן חוזר ונשנה בהנאה מהמושכר, במיוחד כאשר הפעילות בו כוללת הגעה של לקוחות.

95. אולם, גם אם בימ"ש יקבל טענת השוכרת כי הליקוי במערכת הביוב היה בבחינת הפרה יסודית של ההסכם, מצופה היה שהשוכרת תבטל ההסכם תוך זמן סביר מרגע שהייתה ערה לבעיה בביוב, כנדרש על פי הוראת סעיף 8 לחוק.
"8. ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7(ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה - תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה."

96. השוכרת טענה כי הבעיות בביוב עלו מרגע תחילת השימוש במושכר ולכן המסקנה היא כי הודעת הביטול, לא ניתנה תוך זמן סביר.

97. לא זו אף זו, מהשיהוי הרב במתן הודעת הביטול, עולה כי לא הבעיה בביוב היא שגרמה לביטול החוזה. מסקנה זו מתחזקת מהנתונים הכספיים, לפיהם העסק אינו רווחי, בחלוף כשנה וחצי מתחילת הפעילות. לעניין זה ראה גם טענות המשכיר במכתב ב"כ מיום 1.2.17 שם נטען בסעיף 9 כי מכיוון שהמשכיר מנהל עסק צמוד למושכר " הוא ראה כיצד בחודשים האחרונים עסקה של מרשתך הולך וגווע, בתחילה פוטרה המזכירה בהמשך היה הסטודיו פתוח רק מחצית מימי השבוע." בנוסף, המשכיר טען בכתב תביעתו כי השוכרת פרקה המזגנים עוד בטרם שלחה אליו מכתב ההתראה.
השוכרת ציינה בכתב התשובה כי המזגנים פורקו רק לאחר שפנתה אל הנתבע במכתב יום 25.1.17, כפי שעולה מהחשבוניות שצירפה התובעת לכתב התביעה - חשבונית של א.ב. חשמל ומיזוג אויר מיום 1.2.17. כאמור לעיל, גם אם המזגנים פורקו בפועל לאחר שליחת ההודעה על ביטול החוזה, בהעדר מכתב התראה, או יותר נכון התרעה בדבר ביטול הה סכם, בימ"ש הגיע למסקנה כי סמוך לשליחת ההודעה על ביטול ההסכם, השוכרת הגיעה למסקנה כי העסק נכשל ובצר לה הגתה הרעיון להטיל על המשכיר האחריות לכישלון בנימוק שהליקוי בביוב, הוא שגרם לכישלון הכלכלי.

98. אשר על כן, המסקנה היא כי ההודעה על ביטול ההסכם ביום 25.1.17, בשיהוי רב, ואף ללא התרעה במכתב קודם, נעשתה שלא כדין ומהווה הפרה של הסכם השכירות. מקוממת במיוחד ה ייתה תשובת השוכרת לשאלת בימ"ש, מדוע לא שלחה מכתב ע"י עו"ד זמן רב עובר לשליחת ההודעה על ביטול ההסכם שמעמידה המשכיר על חומרת הבעיה וחובתו לתקן ההפרה. העדה תרצה התנהלותה במוצאו של המשכיר (ראה תשובתה בשורה 29 בעמוד 117) . התירוץ נדחה על הסף והמסקנה היא שוב שהשוכרת נכשלה כלכלית וכאשר השלימה עם כך, החליטה להטיל על המשכיר האחריות לכישלון הכלכלי. אם היה ממש בטענה כי ההצפות גרמו לכישלון, ברי שהשוכרת לא הייתה ממתינה שנה וחצי בנכס, אלא מעבירה העסק המצליח, כטענתה, למקום אחר.
99. מכאן שיש לחייב השוכרת לשלם למשכיר דמי השכירות עד תום תקופת השכירות.

100. אולם, מצופה היה כי המשכיר יקטין נזקיו ויאתר שוכר אחר ולא הובאו ראיות בעניין זה.

101. אשר על כן, בשים לב להצבת החדר האקוסטי ואי פרוקו, שיתכן ויצרה קושי להשכיר הנכס מידית לאחר, יש לחייב השוכרת לשלם בגין שלושה חודשי שכירות.

102. אולם, מכיוון שבימ"ש התרשם כי הייתה פגיעה בהנאה מהמושכר עקב ההצפות שגרם הכשל במערכת הניקוז וכי המשכיר לא הודיע לפני סיום ההסכם כי בכוונתו לבצע תיקון מבני במערכת הביוב, תוך שהוא מתבסס על מחיקת הוראת סעיף 10.4 להסכם, בימ"ש מוצא להפחית מהסך המצטבר של שלושה חודשי שכירות, פגיעה בהנאה בגובה רבע מדמי השכירות. זאת, בהנחה שאין לשלול שאם הייתה ממשיכה לשכור הנכס, יתכן והייתה נאלצת להתמודד עם עוד מקרה אחד או שני ים של הצפה במשך אותם שלושה חודשים. אשר על כן, בימ"ש מעמיד החיוב על הסך של 13,דרך הביטול
דרך הביטול
688 ₪.

האם יש לחייב השוכרת לשלם למשכיר בגין חוב ארנונה ?

103. המשכיר ביקש לחייב השוכרת לשלם לו הסך של 5,400 ₪ בגין תשלומי הארנונה החלים על המושכר עבור יתרת תקופת השכירות.

104. בהתאם לתוצאה אליה הגיע בימ"ש לעניין חוב השוכרת בגין תשלום שכר דירה, כך גם יש להפחית באופן יחסי החוב בתשלום הארנונה עבור יתרת תקופת השכירות ולכן בימ"ש מחייב השו כרת לשלם למשכיר הסך של 4,050 ₪.

האם יש לחייב השוכרת לשלם למשכיר פיצוי בגין עוגמת נפש ?

105. המשכיר ביקש לחייב השוכרת לשלם לו פיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 10,000 ₪. אמנם השוכרת הפרה ההסכם באופן בו ביטלה אותו, אולם, כאמור לעיל, בימ"ש התרשם שמי שנגרמה לו עוגמת נפש עקב הצפות המושכר הי יתה השוכרת ולא המשכיר. לכן, דוחה דריש ת המשכיר לחייב השוכרת לפצות אותו בגין עוגמת נפש.

דיון בטענות השוכרת לזכאותה לפיצוי

106. על אף שבימ"ש קבע כי השוכרת ביטלה ההסכם שלא כדין, אין בכך כדי לשלול טענתה כי זכאית לפיצוי בגין עוגמת נפש עד מועד ביטול ההסכם . לכאורה, גם עומדת לה הטענה לפגיעה מהנאה במושכר, אולם היא בחרה לבקש סעדים אחרים.

האם יש לחייב המשכיר לשלם לשוכרת בגין אובדן החלק היחסי בהשקעה בשיפוץ המושכר ובפתיחת הסטודיו ?

107. השוכרת טענה לאובדן החלק היחסי בהשקעה בשיפוץ המושכר ובפתיחת הסטודיו במושכר, שערכה, תוך הסתמכות וציפייה ל - 5 שנות שכירות, מתוכן מומשו שנה ושבעה חודשים בלבד - סך כל ההוצאות טענה עמד על סך של 50,006 ₪, מתוכם השתתף ה משכיר בסך של 5,416 ₪ ובסה"כ - 44,590 ₪, אשר מתוכם תבעה השוכרת את החלק היחסי, כאמור, שלא מומש בסך 34,179 ₪.

108. השוכרת ביססה הבקשה על עשרות, ואולי אף מאות חשבוניות, שצורפו כנספחים ה 1 עד ה 57 לראיותיה. המשכיר התעמת עם חלק מהחשבוניות והעלה ספקות לגבי נכונות הסכום. כך למשך טען כי השוכרת כללה בו חשבונית רכישת המזגנים שפורקו בכעשרת אלפים ₪ (ראה חשבונית 117709).

109. מכיוון שהסכום הנתבע אינו בטל בשישים, מצופה היה שהשוכרת לא תסתפק בצרוף ערימה של עשרות ואולי אף מאות חשבוניות, אלא תגיש חו"ד שמאי שיסכם סכום כל החשבוניות, יבחין בין השקעה לבנייה לבין השקעה בציוד שניתן להעבירו וכן יחווה דעתו לגבי סבירות הסכומים שהוצאו.

110. בנוסף, בימ"ש, כאמור לעיל, קבע כי הסיבה ל ביטול החוזה, לא הייתה הבעיה במערכת הביוב. לכן, אין מקום לחייב המשכיר לפצות השוכרת בהשקעה בשיפוץ, עקב אי הצלחה כלכלית שלא הוכח הקשר בינה לבין הכשל במערכת הביוב, בנסיבות השיהוי הרב בביטול החוזה וכך קובע .

האם יש לחייב המשכיר להשיב לשוכרת פיקדון ?

111. השוכרת טענה כי יש לחייב המשכיר להשיב לה הסך של 6,000 ₪ שהפקידה בידיו בהתאם להוראות ההסכם להבטחת מילוי התחייבויותיה.

112. בעניין זה, בימ"ש מוצא כי יש להפחית מהסכומים שנפסקו לטובת המשכיר סכום הפיקדון כדי למנוע כפל פיצוי למשכיר.

האם יש לחייב המשכיר לשלם לשוכרת בגין אובדן הכנסותיה בשל האיחור בפתיחת המושכר ?

113. השוכרת טענה כי יש לחייב המשכיר לשלם לה בגין אובדן הכנסות שנגרמו לה בשל האיחור בפתיחת המושכר, שגרם העיכוב בסיום עבודות השמשת הנכס, עיכוב של חודשיים וחצי, כאשר ההכנסות הממוצעות בגין כל חודש הינם בסך של 20,663 ₪ ובסה"כ - 51,657 ₪.

114. כאמור לעיל, השוכרת הסתירה מבימ"ש את נספח ב' לראיותיו של המשכיר בו ויתרה על הזכות לתבוע אותו בגין "שיפוץ הנכס" עובר לקבלת החזקה. אין מחלוקת שלאחר חתימת ההסכם, היה על השוכרת לבנות החדר האקוסטי ורק לאחר סיום הקמת החדר, היה על המשכיר לבצע עבודות ההשמשה. המשכיר טען כי רק באמצע יוני הסתיימה בניית החדר האקוסטי והוא סיים בתוך 6 שבועות עבודות השמשת הנכס באמצע חודש יולי (ראה עדותו בעמ ודים 175 עד 177). לאחר סיום ההשמשה, היה על השוכרת להציב במושכר ציוד לצורך תחילת הפעל ת העסק. אולם, השוכרת השלימה רכישת הציוד הנדרש למושכר, רק לאחר יוני, כך שרכשה הפסנתר בסוף יולי והמזגן בתחילת אוגוסט. מכאן שלא הוכח כי היה איחור בהפעלת העסק בעטיו של המשכיר ולכן בימ"ש דוחה גם טענה זו.

115. למעלה מן הדרוש יצוין כי אובדן הכנסה יש להוכיח ע"י הגשת חוות דעת של רו"ח או כלכלן ולא ע"י הגשת טבלת הכנסות וחילוץ ממוצע שכן יש להתייחס למשתנים שונים כגון עונתיות וכו'. בנוסף, אין לזכות השוכרת באובדן הכנסות, אלא באובדן רווחים לאחר הבאה בחשבון של ההוצאות.

האם יש לחייב המשכיר לשלם לשוכרת בגין אובדן הכנסה עקב תקלות בביוב ?

116. השוכרת טענה כי יש לחייב המשכיר לשלם לה בגין הוצאות ואובדן הכנסות בשל הפסד שעות עבודה וימי עבודה בהם לא ניתן היה לקיים פעילות במושכר בשל התקלות בביוב, וכתוצאה מביטול אירועים במושכר- ביטול מפגש קורס תורת המוזיקה, פיצוי בגין כיתת אומן, ביטול 2 ימי עבודה מלאים 8.12.16 ,2.12.16 עקב ליקויים בביוב בסך של 6,537 ₪.

117. בימ"ש כבר קבע קודם לכן, כי יש לזכות השוכרת בגין הפגיעה בפעילות עקב ההצפות. מכיוון שהמשכיר עצמו הודה כי הביא פעמיים ביובית, בקשת השוכרת בעניין זה שפורטה בנספח ו'1 לראיותיה, שאינה מופרזת על פניה, וגם לא נשללה בסיכומי המשכיר, נראית סבירה על פניה ולכן בימ"ש מקבל בקשת השוכרת בעניין זה.

האם יש לחייב המשכיר לשלם לשוכרת בגין ציוד ואביזרים שנרכשו ?

118. השוכרת טענה כי יש לחייב המשכיר לשלם לה הפסדים בגין ציוד ואביזרים שנרכשו לסטודיו במושכר, בסך של 26,078 ₪, תוך ציפייה ל - 5 שנות שכירות, מתוכן מומשו שנה ושבעה חודשים בלבד, אשר החלק היחסי הינו הסך של 17,832 ש"ח. השוכרת ביססה הבקשה בעניין זה על חשבוניות שצורפו כנספח ז' לראיותיה.

119. כאמור בעמוד 4 לסיכומי המשכיר בעניין ראש נזק זה, רשימת הרכישות של פסנתר, מחשב, מזגנים שפורקו, רמקולים, וילונות, מוצרי עץ, גופי תאורה , מיקרופונים וציוד שמע ניתנים להעברה לעסק אחר של השוכרת, או למכירה.

120. בימ"ש לא קיבל בעת חקירת השוכרת בעמודים 89 עד 91, הסבר מניח הדעת לשאלה מדוע לא נמכר הציוד או הועבר לעסק של השוכרת במקום אחר.

122. בנוסף, העובדה שהשוכרת לא פתחה עסק חדש חיזקה מסקנת בימ"ש, כי לא ההצפות שהיו במושכר גרמו לה לעזוב המושכר , אלא כישלון מסחרי שבעטיו גם לא פתחה עסק במקום אחר.

123. אשר על כן, בימ"ש חוזר על המסקנה כי אין לחייב המשכיר בהוצאות בהן נשאה השוכרת לצורך הקמת עסק, שלא צלח, כאשר לא הוכח קשר סיבתי בין הכישלון העסקי לבין ההצפות ולכן בימ"ש דוחה הבקשה בעניין זה.

האם יש לחייב המשכיר לשלם לשוכרת בגין אובדן הכנסות עתידי ?

124. השוכרת טענה כי יש לחייב המשכיר לשלם לה בגין אובדן הכנסות עתידי, הצפוי בגין סגירת הסטודיו, לרבות - הוצאות מעבר, זיכויים כספיים תלמידים, אובדן הכנסה על פי תחשיב רו"ח, אובדן הכנסה של מחזור קורסים אחד, מעבר והתאמת מקום חדש לצרכי לימוד, אותם העריכה בסך של 124,786 ₪.

125. רכיב זה יש לדחות על הסף שכן היה על השוכרת להעמיד חוו"ד של רו"ח או כלכלן, כפי שהוער קודם לכן לעניין טענת השוכרת לפיצוי בגין אובדן הכנסה עקב תקופת האיחור הנטען. בימ"ש ישוב בנוסף על הקושי בטענה כי על המשכיר לפצות השוכרת בגין אובדן הכנסות ללא קשר להוצאות.
126. אולם, בנוסף לאופן בו לא הוכיחה השוכרת אובדן הרווחים על פי דיני הראיות, היא כלל לא זכאית לפיצוי בעניין זה לנוכח המסקנה של בימ"ש כי לא ההצפות גרמו לה לבטל ההסכם ולא להעביר העסק המצליח לשיטתה למקום אחר. לכן, בימ"ש דוחה הבקשה גם בעניין זה.

האם יש לחייב המשכיר לשלם לשוכרת פיצוי בגין עוגמת נפש ?

127. השוכרת טענה כי יש לחייב המשכיר לשלם לה פיצוי בגין עגמת נפש ופגיעה אנושה במוניטין בסך של 38,000 ₪.

128. כאמור לעיל, השוכרת הוכיחה כי היו מספר מקרי הצפות והמשכיר הודה בקיום לפחות שני מקרים. עדיה העידו על מפגע ריח וגם אם לא ידעו להצביע על מועדים מדויקים וגם אם בסופו של יום השוכרת לא ביטלה ההסכם בגלל אותם שניים או שלושה מקרי הצפה, אלא בגלל כישלון כלכלי, היא זכאית לפיצוי בגין עוגמת הנפש עקב מקרי ההצפה.

129. לעניין זה, בימ"ש מביא בחשבון עמדתו של המשכיר לפיה לא היה מחויב להביא הביובית ועשה זאת, כביכול, לפנים משורת הדין.

130. אשר על כן, מחייב המשכיר לשלם לשוכרת פיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 10,000 ₪.

דיון בהוצאות

131. לעניין תביעת השוכרת יש להביא בחשבון שהחלק העיקרי של תביעתה נדחה וכן העובדה שלא צרפה לתביעתה שני מסמכים מהותיים, שאינם משרתים עניינה, בתירוצים שונים. כמו כן, השוכרת התבטאה באופן לא מכובד כלפי המשכיר בשל עדתו וכך גם ב"כ התבטא כלפי עובד ערבי באופן לא ראוי שאילץ בימ"ש להעיר לו.

132. השוכרת, חוותה כישלון כלכלי, אולם תחת להפיק לקחים לגבי העתיד ולקחת אחריות על הכישלון, בצר לה, ניסתה באופן מלאכותי לייחס למשכיר אחריות לכישלון וכך גררה אותו להתדיינות משפטית ארוכה ומיותרת , תחת לנסות להסדיר עמו סיום חוזה השכירות בהבנה.

133. לכאורה היה מקום לחייב השוכרת בהוצאות גבוהות. אולם , גם התנהלות המשכיר הייתה בעייתית. כמשכיר, היה עליו לקחת אחריות לליקוי המהותי במושכר ועמדתו לפיה סייעה לשוכרת בעניין ההצפות, לפנים משורת הדין, אינה מקובלת בשים לב לכך שהליקוי היה מערכתי. בימ"ש גם מצא שגרסת המשכיר לגבי הפרת ההסכם ע"י השוכרת עקב הזזת הצינור האנכי, לא הייתה מדויקת בלשון המעטה.

134. גם תביעת המשכיר נדחתה ברובה ודומה שגם היא לקתה בהפרזה מיותרת, גם אם בממדים פחות קיצוניים מאלה של תביעת השוכרת.

135. כמו כן, מחקירת המשכיר עלה שגם הוא לא מצא לנכון להגיש ראיות שברשותו , כגון צילומים של הנכס בזמן אמת.

136. אשר על כן, בימ"ש קובע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

סוף דבר

137. לאחר קיזוז הסכומים שנפסקו לטובת שני הצדדים, נותרה יתרה זניחה ובנסיבות העניין שתי התובענות מקזזות זאת את זו.

ניתן היום, י' אדר ב' תשע"ט, 17 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.