הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 39822-09-16

לפני כבוד השופטת חנה קלוגמן

התובעת:
(הנתבעת שכנגד)

איי.אס.אס. ניהול שירותים משולבים בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד ליאור פרי ואח'

נגד

הנתבעת:
(התובעת שכנגד)

נציגות הבית המשותף משכית 22 הרצליה (בית לומיר)
ע"י ב"כ עוה"ד שמעון קושניר

פסק דין

בפניי תביעה ותביעה שכנגד אשר עניינה מחלוקת כספית בין חברת הניהול לנציגות הבית המשותף ברחוב משכית 22, הרצליה .

הצדדים:
התובעת והנתבעת שכנגד היא חברת הניהול, אשר ניהלה את הבית המשותף ברחוב משכית 22 בהרצליה (להלן: "התובעת" או " חברת הניהול").

הנתבעת והתובעת שכנגד היא נציגות הבית המשותף ברחוב משכית 22 בהרצליה (להלן: "הנתבעת" או "הנציגות" ו- " הבית המשותף" בהתאמה ).

רקע כללי:
התובעת הייתה חברת הניהול של הבית המשותף, אשר נבחרה על ידי הנציגות של הבית המשותף. בין הצדדים התגלעו מחלוקות לגבי מספר נושאים כספיים.

בעקבות מחלוקות אלו הגישה חברת הניהול תביעה כנגד הנציגות, והנציגות במענה הגישה תביעה כנגד חברת הניהול בטענה, שזו קיבלה סכומים ביתר.

בדיון שהתקיים בפניי ביום ה- 2.7.2018 הסכימו הצדדים על מינוי מומחה מטעם בית-ה משפט אשר יגיש חוות דעת מקצועית ויתייחס בחוות-דעתו לחשבוניות שפורטו בנספח 6 לכתב התביעה והפירוט שבהן והאם מדובר בתובעת עצמה, או בקבלני משנה שנשכרו על-ידה. כמו כן, המומחה התבקש לבדוק את כל טענות הצדדים החשבונאיות, לרבות נושא המע"מ.

בעקבות הסכמה זו, מונה ביום 04.10.18 המומחה, רו"ח ראובן אינהורן (להלן: "המומחה"), אשר הגיש את חוות דעתו ביום ה- 19.11.2018 ונתן מענה לשאלות הבהרה ביום 20.1.2019.

המומחה השאיר לשיקול דעת בית-המשפט את הנושאים הבאים:

ראשית, יש להכריע בנושא המע"מ (סעיף 6 לחוות-דעתו של המומחה), כפי שיפורט בהמשך.

שנית, סעיף 7 לחוות-דעתו של המומחה, כותרתו: "חיוב בדמי ניהול". הנתבעת טוענת, כי רק מחודש יולי 2015 אושר לתובעת לחייב אותה בגין דמי הניהול בסך של 75,900 ₪ לחודש, במקום 70,000 ₪ לחודש לפי ההסכם (לפי בקשת רשות להתגונן), ולכן אין לחייבה בתוספת של 5,900 ₪ מחודש פברואר 2015, כפי שהתובעת הציגה בנספח 6 לכתב התביעה.

לטענת הנתבעת, התובעת חייבה אותה בסך 29,500 ₪ (5 חודשים מפברואר 2015 ועד יולי 2015, ב- 5,900 ₪ לחודש), ללא אישור מצדה. סכום זה הושאר לשיקול-דעת ביהמ"ש.

התובעת הגדילה את דמי הניהול מחודש יוני 2016 עד אוגוסט 2016 ב- 4,945 ₪ לחודש מ- 75,900 ₪ לחודש ל- 80,845 ₪ לחודש, לטענת הנתבעת, לא אושר לתובעת להגדיל את דמי הניהול והיא אינה מכירה בחיוב הנוסף בסך של 14,835 ₪ (4,945 ₪ כפול 3 חודשים). סכום זה הושאר לשיקול-דעת ביהמ"ש.

שלישית, סעיף 9 לחוות-דעתו של המומחה, כותרתו: "חשבוניות בגין שירותים נוספים – עבודות AB ". בנספח 6 לכתב התביעה מוצג סכום בסך 52,635 ₪ כחוב הנתבעת המסומן AB (סעיף 12.1 לחוות-הדעת). הנתבעת טוענת, כי אין לחייבה בסכום זה שאינו במסגרת ההסכם. בפני המומחה הוצגו 6 חשבוניות בסך של 47,363 ₪ (ולא 52,635 ₪ כפי שהוצג בנספח 6). כמו כן, היא טוענת, כי אין לה חובות בגין עבודות אלו ואין לה חובות לגבי 17 החשבוניות בגין עבודות AB על סך של 159,308 ₪ כפי שצוין בנספח 6 (סעיף 12.2 לחוות-הדעת). לטענתה, כל החשבוניות הנוגע ות לתובעת שולמו מחשבון הבנק של הנציגות ואין לנתבעת כל חובות. בנוסף, לטענתה דמי הניהול בסך 70,000 ₪ לחודש שבהסכם בין הצדדים כוללים חומרים מתכלים וחלקי חילוף (סעיף 12 ו-13 בנספח א' לבר"ל וכן סעיף 7 בבר"ל). סכומים אלו הושאר ו לשיקול-דעת ביהמ"ש.

בהתאם להסכמת הצדדים, ניתנה החלטה ביום 25.3.2019 שיינתן פסק דין בצירוף נימוקים קצרים, המתי יחס לנושאים שנשארו לשיקול דעת ביהמ"ש ע"פ חוות דעתו של המומחה.

הצדדים הגישו טיעונים קצרים בכתב ועל בסיס טיעונים אלו, להלן החלטתי:

חיוב בגין מע"מ:
בהתאם לנתונים שהוצגו ע"י התובעת במסגרת נספח 6 לכתב התביעה, המהווה טבלת פירוט תשלומים החל מיום 01.12.14 וכלה ביום 01.08.16 (להלן: "נספח 6"), סכום המע"מ שחושב הוא 479,807 ₪ (ראו עמודת "חיוב בגין מע"מ").

בהתאם להסכם בין הצדדים מיום 01.12.14 (להלן: "ההסכם"), סעיף 8 שכותרתו: "התמורה", קובע בסעיף 8.1 כך: "בתמורה לביצוע כל התחייבויותיו של ספק השירותים בהסכם זה מתחייב המזמין לשלם לספק השירותים תמורה חודשית קבועה בסך 70,000 ₪ , בצירוף מע"מ, כמפורט בהצעת מחיר מיום 27.11.2014 המצורפת להסכם זה במסגרת מסמך 'מפרט תכולת השירותים' – נספח א', ובתוספת מע"מ (להלן: "התמורה")".

מאידך, קובע סעיף 8.4 להסכם, כי: "סכום התקבולים החודשי הכללי (להבדיל מדמי הניהול החודשיים) שייגבה על ידי ספק השירותים מדיירי האתר בגין כל חודש, החל ממועד תחילת ההסכם יהיה בסך של 135,000 ₪ לחודש (למען הסר ספק, סכום התקבולים כאמור כולל את התמורה לספק השירותים כמפורט בסעיף 8.1 לעיל, את התשלומים לחברת החשמל, וכן תשלומים בגין קרן השימור)".

בעניין זה, אני מקבלת את הסכומים שקבע המומחה, דהיינו, כי שולם מע"מ ביתר בסכום של 209,016 ₪ (סעיפים ד'3-ד'5 בחוות-הדעת). על פניו, נראה, כי התובעת חייבה במע"מ בהתאם לסעיף 8.4 להסכם, כפי שצוטט לעיל, בעוד החישוב הנכון צריך להיות בהתאם לסעיף 8.1 להסכם, דהיינו על סך של 70,000 ₪ , וזאת הן לאור מהות החיוב והן לפי לשון הסעיף כאשר ב סעיף 8.1 כתוב במפורש 70,000 ₪ בצירוף מע"מ , ואילו בסעיף 8.4 להסכם כתוב 135,000 ₪ לחודש, אולם לא מוזכרת תוספת המע"מ.

על כן, אני מקבלת בעניין זה את קביעת המומחה, כי שולם ע"י הנתבעת מע"מ ביתר בסך כולל של 209,016 ₪.

חיוב בגין דמי ניהול:
טענה לדמי ניהול שחויבו ביתר:
לטענת הנתבעת, רק החל מחודש יולי 2015 אושר לתובעת לחייב אותה בגין דמי הניהול בסך של 75,900 ₪ לחודש, במקום 70,000 ₪ לחודש לפי ההסכם, ולכן אין לחייבה בתוספת של 5,900 ₪ מחודש פברואר 2015, כפי שהתובעת הציגה בנספח 6 לכתב התביעה. לטענתה, התובעת חייבה אותה בסך של 29,500 ₪ (5 חודשים מפברואר עד יולי 2015, ב- 5,900 ₪ לחודש), וזאת ללא אישור מצדה (סעיף 7 לבר"ל).

מנגד, לטענת התובעת, בחודש מרץ 2015 שלחה התובעת לנציג הנתבעת אימייל המפרט את החיובים בגין חודש פברואר 2015, כולל הוספת חצי משרת ניקיון, וכי נציג הנתבעת לא הביע כל התנגדות לחיוב זה הגם שבין הצדדים התנהלה תכתובת בעניין זה.

מעיון באימייל שצורף לסיכומי התובעת (כנספח 2) עולה, כי התובעת שלחה דוא"ל ביום 05.03.15 לנציג הנתבעת, ובו ציינה, כי עבור שירותי חודש פברואר יש להוציא חשבונית ולבצע משיכה בסכום של 70,000 ₪ + 5,900 ₪ לחצי משרת ניקיון שהתווספה ב- 1/2/15 וכן התבקש להוסיף מע"מ כחוק.

הווה אומר, התובעת הציגה אסמכתא לפיה החל מחודש פברואר 2015 יש תוספת של 5,900 ₪ לחודש בגין חצי משרת ניקיון. טענה זו שהוצגה בגינה אסמכתא, לא נסתרה ע"י הנתבעת.

על כן, אני קובעת, כי הטענה, כי סכום דמי הניהול שחויב ביתר, לטענת הנתבעת, בסך של 29,500 ₪, נדחית, ולכן מתקבלת טענת התובעת בעניין זה.

טענה בעניין הגדלת דמי הניהול:
טענה נוספת שהועלתה הנה באשר להגדלת דמי הניהול – התובעת הגדילה את דמי הניהול מחודש יוני 2016 עד אוגוסט 2016 ב- 4,945 ₪ לחודש, מ- 75,900 ₪ לחודש לסכום של 80,845 ₪ לחודש. לטענת הנתבעת, לא אושר לתובעת להגדיל את דמי הניהול והיא אינה מכירה בחיוב הנוסף בסך של 14,835 ₪ (4,945 ₪ לחודש כפול 3 חודשים).

בעניין זה מפנה התובעת בסיכומיה לנספח 3 לסיכומים, אשר הנו מכתב מיום 06.04.16, בו שני חברי הנציגות מאשרים להוסיף חצי משרה חודשית לעובד ניקיון וכי בעניין השכר הדבר יידון בעתיד בישיבה משותפת.

ראשית, לא ברור מה הקשר בין תוספת חצי משרת ניקיון לבין הגדלת דמי הניהול האמורים, שכן לא מדובר באותו סכום (5,900 ₪ לעומת 4,945 ₪). שנית, לא הוצגה אסמכתא בעניין הודעה על הגדלת דמי הניהול.

על כן, אני קובעת, כי טענת התובעת בדבר הגדלת דמי הניהול בסך של 14,835 ₪ (חודשים יוני עד אוגוסט 2016) – נדחית.

חיוב בגין שירותים נוספים:
לפי סעיף 8.1 בהסכם התחייבה הנתבעת לשלם לתובעת עבור השירותים המפורטים בנספח א' להסכם, אשר תכולת השירותים בו הם: אחזקה, ניקיון, גינון, הדברה ואבטחת הבניין, תמורת תשלום חודשי בסך של 70,000 ₪ בתוספת מע"מ. כמו כן התחייבה הנציגות להפקיד סכום של 135,000 ₪ הכולל את הסך של 70,000 ₪ בתוספת מע"מ, שהוא סכום התקבולים החודשי הכללי (להבדיל מדמי הניהול החודשיים).

בנספח 6 לכתב התביעה מופיע חיוב בעמודת "חיוב AB" בסך של 52,635 ₪ - חיוב זה הנו בגין שירותים נוספים שסופקו לנתבעת, לפי טענת התובעת.

התובעת הציגה בפני המומחה 6 חשבוניות בעניין זה שסכומן הכולל הנו 47,363 ₪- החשבוניות הללו הוגשו לנתבעת ע"י התובעת ולא ע"י ספקים אחרים (החשבוניות כוללות מע"מ). לטענת הנתבעת, עבודות אלו כלולות במסגרת השירותים שהיה עליה לקבל מהתובעת.

סעיף 3.2 להסכם קובע, כי: "למען הסר ספק מובהר כי השירותים נושא הסכם זה אינם כוללים תחזוקה ו/או טיפול במערכות מיזוג האוויר המצויות באתר".

לאור הקבוע בהסכם, יש לבדוק את 6 החשבוניות שהוצגו (צורפו כנספח 4 לסיכומי התובעת), כאשר ככל שמדובר בתחזוקה או טיפול במערכות מיזוג אוויר בבניין, הרי שאין הם נכנסים תחת סעיף דמי הניהול, ומשכך יש לחייב בגינם כשירותים נוספים.

מעיון בחשבוניות, כאמור לעיל, ישנן 3 חשבוניות אשר עוסקות בתחזוקה או טיפול של מערכות מיזוג אוויר ויתר החשבוניות אינן עוסקות בכך. החשבוניות בנושא מערכות מיזוג אוויר, אשר התובעת יכולה לקבל שכר נוסף בגינן הן : חשבונית מיום 31.03.15 בסך של 1,770 ₪ (הפעלת מגדלי קירור); חשבונית מיום 31.05.15 בסך של 23,305 ₪ (טיפול במערכת מיזוג ובמגדלי קירור) וכן חשבונית מיום 31.05.15 בסך של 12,862 ₪ (טיפול במגדלי קירור).

יתר החשבוניות עניינן עבודות של בדיקת נזילות/רטיבות; תיקון נזילה בחניון, צנרת, איטום וכד' וכן החלפת נורות- אשר מגולמות בדמי הניהול החודשיים.

על כן, לתובעת מגיע תשלום מהנתבעת בגין מע' המיזוג (כשירותים נוספים) בסך כולל של 37,937 ₪.

חובות נוספים בגין AB:
בנספח 6 לכתב התביעה מופיע חיוב תחת "פירוט חובות נוספים בגין AB" בסך כולל של 159,309 ₪. סכום זה מתייחס ל- 17 חשבוניות, אשר לפי טענת התובעת הוא מהווה חוב בגין עבודות AB, שירותים נוספים שסופקו לנתבעת. החשבוניות הוגשו לנתבעת ע"י התובעת והן כוללות מע"מ.

נספח 5 לסיכומי התובעת מונה את 17 החשבוניות הרלבנטיות. לאחר עיון בכל החשבוניות שצורפו, אני קובעת כדלהלן:

עבודות AB כוללות את השירותים שעל התובעת (חברת הניהול) לתת לנתבעת (הנציגות), המפורטים בסעיפים 3.2 ו- 3.3 בהסכם וכן בנספח א' להסכם הקרוי: "תכולת השירותים" (להלן: "נספח א' להסכם") בעמוד 9. תחת הכותרת "שרות אספקת חומרים מתכלים וחלקי חילוף" נקבע כך:

"השרות למערכות, האתר והציוד יכלול כיסוי של חלפים, חומרים ועבודה עד לסך של 2,000 ₪ לאירוע לתיקון התקלה, וישולמו על ידי ספק השירותים. כל סכום מעבר לסך זה, ישולם ע"י המזמין. כיסוי החלפים רלוונטי לתקלות שבר באתר בתחום אחזקת המבנה והמערכות המפורטות בטבלה מטה".

וכן בהמשך :

"באירועים שכיסוי החלפים דורש השקעה כספית הגבוהה מ- 2,000 ₪, יגיש ספק השירותים 3 הצעות מחיר לאישור המזמין ורק לאחר אישורו בכתב את אחת ההצעות, יבוצע התיקון וישולם ע"י המזמין".

סעיף 3.3 להסכם מחזק את האמור לעיל בקבעו כך:

"במידה והמזמין יהא מעוניין שספק השירותים ו/או קבלני המשנה יבצעו שירותים נוספים (להלן: "השירותים הנוספים"), מעבר לשירותים כהגדרתם במסגרת הסכם זה, מתחייב ספק השירותים לבצעם בכפוף להזמנה מראש מהמזמין, ולאחר אישורו של המזמין מראש ובכתב את הצעת המחיר שתועבר לו על ידי ספק השירותים בגין השירותים הנוספים כאמור".

לאור האמור לעיל, ככל שמבוצעים שירותים נוספים, יש לבצעם בכפוף לאישור הנציגות מראש ובכתב את הצעת המחיר שתועבר לו ע"י חברת הניהול בגין אותם שירותים נוספים.

מעיון בנספח 5 (לסיכומי התובעת) עולה, כי הצעת מחיר מאושרת הנה בנוגע ל"עבודות אינסטלציה, ביוב ומפריד שומנים", אשר שולם בגינה סך של 3,866 ₪ (חשבונית מס 11010379); כך גם אישור ביצוע נוסף מטעם הנציגות באמצעות אימייל מיום 02.06.15 ניתן בנוגע לעבודות איטום ותיקוני בטון, אשר שולם בגינן סך של 14,691 ₪ (חשבונית מס 11009020); כך גם אישור ביצוע לעבודה נוספת מטעם הנציגות באמצעות אימייל מיום 28.06.15 ניתן בנוגע לעבודות איטום מגדל קירור ועבודות נלוות, אשר שולם בגינן לחברת "י.א השבחת מים" סך של 42,068 ₪ (חשבונית מס 16 מיום 25.06.15); כך גם הצעת מחיר חתומה ע"י נציג הנציגות מיום 17.09.15 הנה בנוגע לעבודה הכוללת "החלפת פיקוד לפיקוד עם חייגן" ועבודות נלוות, ששולם בגינן סך של 4,376 ₪ (חשבונית מס 11010129); כך גם הצעת מחיר חתומה ע"י נציג הנציגות הנה בנוגע לעבודה בנוגע לסריקות טרמוגרפיות ועבודות נלוות, ששולם בגינן סך של 7,605 ₪ (חשבונית מס 11010130); כך גם ניתן אישור לביצוע עבודה של "ניקוי מערכות סגירה בניין דרומי" מטעם הנציגות (הנציג חתום ע"ג הצעת המחיר, ומשכך ישנו אישור לביצוע העבודה), ששולם בגינה סך של 17,550 ₪ (חשבונית מס 11010573); עבודה נוספת שאושרה ע"י הנציגות הנה בנוגע ל"פתיחת סתימה ביוב במרתף" ששולם בגינה סך של 3,866 ₪ (חשבונית מס 11010378); עבודה נוספת שבוצעה לאחר אישור נציג הנתבעת הנה בנוגע ל"החלפת כרטיס ראשי ומיפוי מחדש למערכת גילוי עשן". האישור ניתן ביום 22.02.15 בגין עבודה ששולם בגינה סך של 6,552 ₪ (חשבונית מס 11011250); עבודה נוספת שאושרה ע"י הנציגות ביום 22.02.15 הנה בגין בדיקה שנתית למערכות גילוי וכיבוי אש, אשר שולם בגינה סך של 5,242 ₪ (חשבונית מס 11011316); הצעת מחיר חתומה ע"י הנציגות מיום 21.09.16 הנה בנוגע ל"ביצוע סקירה תרמית ואיתור מוקדי נזילות", אשר שולם בגינה סך של 2,097 ₪ (חשבונית מס 11011568); כך גם עבודה נוספת שאושרה בעניין "עבודות בינוי" (של הקבלן "א.נ.י. התקנת מערכות מים") שולם בגינה 18,018 ₪ (חשבונית מס/קבלה 0107( - אני מאשרת בעניין זה את הסכום ששולם בפועל לקבלן המשנה ואשר על גבי החשבונית מטעמו ניתן אישור הנציגות.

יובהר, כי הוגשה חשבונית מס 11011570 בסך של 11,571 ₪ שעניינה "תוספת חצי משרה עובד ניקיון עבור חודשים אפריל, מאי". אין בידי לקבל חשבונית זו , שכן היא הוגשה בכפילות. אישרתי סכום זה לעיל (תחת הכותרת "חיוב בגין דמי ניהול"- ראו לעיל).

לאור האמור לעיל, ובהתאם להוראות ההסכם ונספח א' להסכם, המהווה חלק בלתי נפרד ממנו, הרי שמדובר בשירותים נוספים, הקרויים ע"י התובעת בשם "עבודות AB". ככל שניתן אישור הנציגות ע"ג הצעת המחיר, או אף אישור בדיעבד, קיבלתי את הטענה, כי מדובר בעבודה נוספת עליה הנציגות צריכה לשלם לחברת הניהול. ככל שלא ניתן אישור שכזה ע"י מי מנציגי הנציגות, הרי שלא אושר התשלום בגין אותה עבודה.

לאור האמור לעיל, על הנתבעת לשלם לתובעת בגין "עבודות AB" סך כולל של 125,931 ₪ (כולל מע"מ).

סוף דבר:
לאור האמור לעיל, אני קובעת כדלקמן:

בעניין הטענה לחיוב בגין מע"מ – אני קובעת, כי שולם ע"י הנתבעת לתובעת מע"מ ביתר בסך כולל של 209,016 ₪. על כן, יש לקזז סכום זה עם כל סכום שיתקבל בתביעה העיקרית שהגישה התובעת.

בעניין הטענה לחיוב בגין דמי ניהול – בעניין הטענה לדמי ניהול שחויבו ביתר- לטענת הנתבעת, בסך של 29,500 ₪, נדחית, ולכן מתקבלת טענת התובעת בעניין זה.

בעניין הטענה להגדלת דמי הניהול- טענת התובעת בדבר הגדלת דמי הניהול בסך של 14,835 ₪ (חודשים יוני עד אוגוסט 2016) – נדחית.

בעניין הטענה לשירותים נוספים- אני קובעת, כי על הנתבעת לשלם לתובעת בגין מע' המיזוג (כשירותים נוספים) בסך כולל של 37,937 ₪.

בעניין הטענה לחובות נוספים בגין AB- אני קובעת, כי על הנתבעת לשלם לתובעת בגין "עבודות AB" סך כולל של 125,931 ₪.

בעניין הוצאות ניהול ההליכים בתיק- בנסיבות העניין כל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ד' תשרי תש"פ, 03 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.