הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 39817-10-15

לפני כבוד השופטת פנינה נויבירט

התובעים:

1.אילן לוי
2.אילנות נדל"ן השקעות בע"מ

נגד

הנתבעים:

1.יחיאל אוירכמן
2.אברהם לוי
3.מרים מבזבז
4.מנחם מנדל
5.איתמר בר יוסף
6.צדוק ראובני

פסק דין

פתח דבר

לפני תביעה חוזית לאכיפת הסכם מיום 8.4.14 שנחתם בין התובעים לבין הנתבעים 1 – 4, ולחילופין לחיובם בסכום החיוב על פי ההסכם, וכן לחיוב הנתבעים 5 – 6 בפיצוי בגין גרם הפרת הסכם.

התובע 1, מר אילן לוי (להלן: "אילן") הוא הבעלים הרשום של בניין ברח' החשמונאים 1 בתל אביב, הידוע כגוש 6932, חלקה 14 (להלן: "הבניין").

התובעת 2 היא חברה בע"מ, העוסקת, בין היתר, ביזמות נדל"ן, פיתוח, הוצאת היתרי בניה וניהול פרויקטים להשבחת נכסים וזכויות בניה על גגות.

לאורך השנים מכר אילן דירות בבניין לרוכשים שונים. את זכויות הבניה הערטילאיות לבניית תוספת קומות 5 ו- 6 בבניין (להלן: "זכויות הבניה ") מכר אילן לעו"ד יהונתן בוטח.

במהלך שנת 1999 רכשו הנתבעים 1 – 4 את זכויות הבניה מעו"ד בוטח, והתכוונו לממש זכויות בניה אלה. הנתבעים 1 – 4 הגישו בקשות מספר לקבלת היתר בניה, אך לא קיבלו היתר כמבוקש. בתאריך 8.4.14 חתם הנתבע 1, מר יחיאל אויכרמן (להלן: "יחיאל") על הזמנת ייצוג ומסמך התקשרות, במסגרתה הזמין, עבורו ועבור הנתבעים 2 – 4 (להלן: "בעלי זכויות הבניה") , את שירותיהם של התובעים לליווי הפרוייקט, בתמורה לקבלת אחוזים ממכירת הנכסים מושא ההיתר, המשקפים את ההשבחה (להלן: "ההסכם"). במעמד החתימה על ההסכם חת מו אילן ויחיאל, כמיופה כוחם של בעלי זכויות הבניה, אף על נספח א' להסכם, במסגרתו הביעו הנתבעים 1 – 4 את הסכמתם , בין היתר, לכך שאילן יתקשר בעסקה עם משפחת סקר, בעלי דירה בבניין. ביום 26.8.14 חתמו הצדדים על עדכון הסכם הזמנת ייצוג ומסמך התקשרות (להלן: "הסכם העדכון"), במסגרתו הוגדלה התמורה שנקבעה בהסכם.

במהלך חודש יולי 2015 החל יחיאל במגעים למכירת זכויות הבניה לצדדים שלישיים. התקיים משא ומתן פעיל בין אילן לבין יחיאל והצד השלישי מר איתמר בר יוסף שביטא רצון לרכוש את זכויות הבניה להסדת מכירת הזכויות כאמור, אך זה לא צלח, ובסופו של יום נחתם הסכם אופציה לרכישת זכויות הבניה בין יחיאל כמיופה כוחם של בעלי זכויות הבניה לבין איתמר ללא קבלת הסכמתם של התובעים לכך (הצדדים חלוקים בדבר עיתוי החתימה).

ביום 27.8.15 הושלם טרום היתר הבניה. באותו יום הודיע יחיאל לתובעים במסרון ששלח באמצעות הטלפון כי ההסכם מבוטל. בפועל לא הועברה כל תמורה לתובעים בגין השירותים שסופקו על פי ההסכם, ועל כך נסובה תביעתם .

טענות הצדדים

תמצית טענות התובעים

התובעים קיימו את מלוא התחייבויותיהם החוזיות וזכאים למלוא התמורה החוזית המוסכמת. אין לקבל את טענת הנתבעים, כי ההסכם נחתם תחת סחיטה, כפיה ועושק. שימוש באמצעים חוקיים כדי להביא אדם לחתום על חוזה, וקבלת החלטות עסקיות מתוך שקילת שיקולים כלכליים אינם מהווים כפייה. ההסכם לא נכרת מתוך ניצול מצוקת הנתבעים כדי לגרום להם להתקשר בו, ואין המדובר בהסכם שתנאיו גרועים במידה בלתי סבירה, ועל כן לא ניתן היה לבטלו בעילת עושק.

ההסכם נחתם על ידי אילן ויחיאל לאחר ניהול מו"מ, והתמורה החוזית הוסכמה על הצדדים. יחיאל היה שותף לניסוחו ו רצונותיו בוטאו בו. בהתאם להסכם, אמורים היו התובעים לקבל תמורה על בסיס הצלחה, תוך סיכון כי יעבדו ולא יקבלו שכר, סיכון זה מסביר את שיעור התמורה הגבוה.

אילן לא סירב לחתום על מסמכים ובקשות בשל היותו הבעלים הרשום של המקרקעין, כי אם עמד על כך שחתימתו תותנה באישורו של עו"ד בוטח. זאת מתוך התחשבות בזכויותיו של עו"ד בוטח, לטובתו רשומה הערת אזהרה. הנתבעים 1 – 4 ניסו להוציא היתר בניה במשך תקופה ארוכה . בקשותיהם נדחו, ללא קשר לתובעים. על מרבית הבקשות חתום אילן (חמש מתוך שש), כך שטענת הנתבעים כי ההסכם נחתם בשל אי הסכמתו לחתום על מסמכים ריקה מתוכן. מהבקשה היחידה עליה לא חתם אילן – עליה חתם מר אדר סקר כבעלים - ניתן ללמוד כי חתימת אילן על הבקשות כלל לא היתה מהותית . אף אין קשר בין המרצת הפתיחה שהגיש יחיאל נגד אילן לבין ההסכם.

כל הטענות שהועלו לכפיה או לעושק מצידו של אילן מתייחסות לאירועים שקדמו להתקשרות בהסכם ובהסכם העדכון. הנתבעים 1 – 4 לא ביטלו את ההסכם גם לאחר שאילן חתם על המסמכים הנדרשים, ואף חתמו על הסכם העדכון. יחיאל העיד כי חתם ללא כפיה, והנתבעים 1 – 4 קיבלו את התוצאה לה חיכו – טרום היתר. התובעים והנתבעים 1 – 4 עבדו בשיתוף פעולה מלא. התובעים נהגו בשקיפות והקפידו לדווח לנתבעים 1 – 4 אודות כל התקדמות או קושי.

ביטול ההסכם נעשה בחוסר תום לב ברגע בו התגבשה תמורת התובעים. הנתבעים אינם מוסרים גרסה סדורה בדבר הנסיבות שהביאו לביטול ההסכם. יחיאל העלה טענות סותרות. מחד גיסא טען כי ההסכם נחתם תחת כפיה ומאידך גיסא טען כי ההסכם בוטל מאחר שאילן לא הסכים להתפשר ולצאת מההסכם, ובהמשך אף טען כי אילן לא עמד בהתחייבויותיו.

ההסכם לא בוטל בטענת עושק מייד בהזדמנות הראשונה ומכאן שהמתקשר בחר לקיימו. התובעים לא הפרו את ההסכם. אף לא ניתנה לתובעים כל התראה טרם הביטול.

התובעים זכאים לאכיפת ההסכם על דרך מכירת היחידות וקבלת שיעור התמורה המוסכם. לחילופין, זכאים התובעים לשכר בגין עבודתם ובגין השעות הרבות שהשקיעו להוצאת טרום היתר בהתאם לחווה"ד השמאית ולחווה"ד החשבונאית שצורפו מטעמם, אשר לא נסתרו. גם אם ייקבע כי מדובר בהסכם למתן שירותים אישיים, אין בקביעה זו כדי לשנות את חובת הנתבעים לשלם את התמורה החוזית שהתחייבו לשלם.

משהוכח כי החוזה בין הצדדים מחייב, אין צורך לחפש מקורות אחרים לקביעת התמורה, ויש לפסוק את התמורה המוסכמת.

במסגרת מו"מ שהתקיים בין אילן, יחיאל ואיתמר הוצע לאילן תשלום בתמורה לביטול ההסכם עימו. מאחר שבשלב זה טרום ההיתר נראה רחוק מאוד, הסכים אילן לקבל מיידית סך של 720,000 ₪ ולהתנתק מההסכם, אך איתמר סירב לשלם את הסכום, ואילן התבקש על ידי יחיאל להמשיך לפעול להוצאת טרום ההיתר. הסכמה זו אינה רלבנטית מאחר שניתן טרום היתר והתובעים סיימו חלקם בהסכם. על כן זכאים התובעים למלוא התמורה המגיעה להם.

אף במידה שייקבע כי ההסכם אינו תקף זכאים התובעים לתמורה החוזית ולחילופין לתמורה בגין עבודתם מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. אומדן התמורה בהתאם לחוות הדעת שהוגשו מטעם התובעים, ההולם את היקף העבודה שביצעו התובעים בקשר להוצאת טרום ההיתר.

יחיאל פעל כמיופה כוח בעלי הזכויות מכוח הרשאה שניתנה לו. ועל כן התחייבותו מחייבת ומזכה את השולח בהתאם להוראות חוק השליחות. יתר בעלי הזכויות לא העידו ולא מסרו תצהיר, ואין כל ראיה לכך שיחיאל פעל בחוסר סמכות. גם מעיון ביפויי הכוח ניתן לראות שמדובר בהרשאה מובהקת. אף אין לקבל את הטענה כי מדובר בסיום הרשאה קודמת, שכן מכוח הרשאה זו בוחרים הנתבעים להמשיך ולפעול במסגרת הליכים משפטיים הקשורים בבניין. לא נמסרה הודעה ע"י מי מהנתבעים לפיה ייפויי הכוח בוטלו או סויגו, ועל כן רשאים התובעים לראות השליחות כנמשכת.

הנתבעים נהנים מכך שהתובעים עמדו בהתחייבויותיהם, הוציאו טרום היתר והשביחו את הנכס אך מבקשים שלא לשלם לתובעים דבר. התנהלותם אינה ראויה וחסרת תום לב. גם לאחר הוצאת טרום ההיתר ו"ביטול" ההסכם ביקש יחיאל מהתובעים לפעול עבורו בעירייה, על כן לא ברור כיצד הוא טוען לביטול. על כן הודעת הביטול אינה כדין, בהיעדר הפרה מצדיקה את הביטול, ונוכח הכשלים הודעת הביטול עצמה.

הנתבעים 5 ו- 6 התקשרו עם הנתבעים 1 – 4 בהסכם אופציה תוך שהם יודעים כי יש בכך משום הפרה של ההסכמים בין התובעים לבין הנתבעים 1 – 4. הנתבעים 5 ו- 6 היו מודעים להסכם, ואף ניסו להגיע עם אילן להסדר תשלום כנגד יציאה מההסכם העיקרי. הנתבעים 5 ו- 6 ידעו כי ההסכם הנרקם בינם לבין יחיאל יגרום הלכה למעשה להפרת ההסכם עם אילן. ההסכמות בינם לבין יחיאל הושגו עוד קודם להודעת הביטול. השלושה המתינו שאילן ישלים את העבודה, ורק לאחר חלוף זמן מהודעת הביטול חתמו על ההסכם עם תאריך מאוחר לכאורה. אף לא הובא כל צידוק לחתימה על ההסכם עם איתמר בעטיו בוטל ולא קוים ההסכם עם התובעים. על כן מתקיימים יסודות עוולת גרם הפרת חוזה ביחס לנתבעים 5 ו- 6.

התובעים אינם דורשים לעצמם דמי תיווך, כי אם תמורה בגין השלמת הליכים מקדמיים להוצאת טרום היתר בניה. טענה זו של הנתבעים מאיינת את טענתם כאילו לא ביצעו התובעים את התחייבותם החוזית למצוא קונים וקבלן, שכן טענה זו אינה יכולה לדור ביחד עם הטענה כי התובעים אינם רשאים לעשות פעולה זו שכן אינם מתווכים. ברם ככל שיוחלט כי מדובר בפעולות שיוחדו למתווך מורשה בלבד, הרי שאילן בעל רישיון תיווך.

מטעם התובעים העידו אילן וכן המומחיות רו"ח דורית גבאי והשמאית רחל פרנקו.

תמצית טענות הנתבעים 1 – 5

התובעים מעולם לא פגשו את בעלי זכויות הבניה, ולכל היותר התקיימו שיחות טלפון בודדות בין אילן לבין הנתבע 2. ההסכם, ההזמנה שצורפה להסכם, וכן הסכם העדכון נחתמו על ידי יחיאל בלבד. התכתובות נעשו בין התובעים לבין יחיאל בלבד. גם הסכם האופציה נחתם על ידי יחיאל בלבד. על כן לא ניתן היה להגיש את התביעה נגד בעלי זכויות הבניה בהיעדר יריבות. התובעים בחרו לתבוע את יחיאל בטענה כי הוא מיופה הכוח והשליח של הנתבעים 2 – 4. על כן אין הם יכולים לתבוע את הנתבעים 2 – 4 כשולחים. לא ניתן לתבוע גם את השליח וגם את השולחים.

רק לאחר שנכשל המו"מ וביטול ההסכם נכרת הסכם אופציה בין יחיאל לבין איתמר בנוגע לזכויות הבניה. יחיאל ביטל את ההסכם כדין ונתן לאיתמר אופציה לרכישת זכויות הבניה, שלא מומשה בסופו של דבר, כך שהסכם האופציה לא גרם להפרת ההסכם. על פי הסכם האופציה, לו היה איתמר מממש הזכות שניתנה לו – היה עושה כן בכפוף לכל טענה וזכות שיש לתובעים, ועל כן הסכם האופציה לא היה יכול לגרום להפרת ההסכם. בהסכם האופציה אף נכללה הצהרה מפורשת של איתמר כי ידוע לו על טענות אילן. כך שאין כל עילת תביעה נגד איתמר. עדות איתמר תומכת בגרסת יחיאל ומבססת את טענת הסחיטה, האיומים והפרת ההסכמים ע"י אילן.

במסגרת התביעה עתרו התובעים בין היתר לחייב הנתבעים לשלם להם כספים בהסתמך על שיק שסכומו 120,000 ₪. חרף זאת, בחרו התובעים להגיש השיק לביצוע בלשכת ההוצל"פ. סחיטת השיק והוצאתו במרמה, כמו גם הגשתו לביצוע בהליך נפרד – כל אלה מלמדים על דרך הילוכו ודפוס התנהלותו הפסולים של אילן ומבססים את הסחיטה והאיומים בהם הוא נוקט.

אילן הציג מצג לפיו הוא נותר עם חלקים מסוימים בחצר הבני ין על מנת לשמר לעצמו היכולת להמשיך לסחוט קוני היחידות השונות בבניין, ובכללם יחיאל. רק במהלך חקירתו של אילן התברר כי מדובר במצג שקרי. אילן אף אישר כי ער ך הסכמים כוזבים וכפולים. מחקירתו עולה, כי ניהל מו"מ לקניית כל הזכויות לעצמו ועל שמו. מכירת חלק מהזכויות בנכס נעשתה במסווה של עסקת נאמנות תוך הטעיית שלטונות המס. על אף שאילן מכר את כל זכויות הבניה בבניין לעו"ד בוטח, הציג אילן בפני הנתבעים כי נותרו בידיו זכויות בניה במטרה להונותם.

אילן תובע סעד של אכיפת הסכם וכן סעד כספי. מדובר בסעדים סותרים ומנוגדים שאינם יכולים לדור בכפיפה אחת. אין יסוד למתן סעד של אכיפת הסכם, שכן אין לשלול שמדובר בהסכם למתן שירות אישי שתנאיו נוטים במובהק לטובת התובעים.

עניין לנו בהסכם שהוצא במרמה, בסחיטה ובאיומים, שהוראותיו מוטות, חד צדדיות ומקפחות, ועל כן אחת דינו להתבטל. ההסכם נוסח ונערך על ידי אילן באמצעות ביתו. התמורה שנקבעה אינה מותנית בשום התחייבות של אילן. על פי ההסכם הוטלו כל ההוצאות וכל העלויות על יחיאל. על פי ההסכם הוענקו לאילן סמכויות דרקוניות ביותר, המונעות מיחיאל לעשות פעולה כלשהי במקרקעין. אילן עצמו הודה בחקירתו במסגרת הליך הביניים, כי לא נטל על עצמו התחייבות וכי אין בהסכם הוראה המחייבת אותו בחיוב כלשהו. אילן אף כלל בהסכם הוראות המונעות מיחיאל להשתחרר מההסכם. אין בהסכם ולו הוראה אחת המיטיבה עם הנתבעים או המעניקה להם זכויות.

אילן הפר את ההסכם בכך שלמרות שחלפו חודשים רבים לא הצליח להביא לכך שיינתן היתר בניה. יחיאל הוא שטיפל בכל השלבים הקשים ולא אילן. למרות זאת, אילן לא קידם את קבלת ההיתר, זולת לכל היותר, שלב טרום היתר הבניה, אשר היקפו וחלקו היחסי לא הוכחו.

התובעים לא היו יכולים או זכאים לעשות כל פעולה בקניינם ובזכויותיהם ולכן לא ניתן לאכוף ההסכם ומן הדין לראותו כבטל ומבוטל ואף לא ככזה הניתן לביטול. זאת בפרט נוכח התנהלותו הבוטה של אילן, קיפוח זכויות הנתבעים והפרת ההסכם הפרות רבות, לרבות יסודיות.

על פי סעיף 15.2 להסכם רק בכפוף למילוי כל ההתחייבויות יהיה אילן זכאי לחלקו בתמורה שתתקבל בגין מכירת זכויות הבניה. משמעות האמור היא כי אילן זכאי לכל היותר לחלקו בתמורה שתתקבל ממכירת זכויות הבניה ולא ממכירת הדירות. העובדה שבהסכם צויין במספר רב של פעמים כי חלקו של אילן ייגזר מהתמורה שתתקבל ממכירת זכויות הבניה ולא ממכירת הדירות מעידה כי כוונת הצדדים היתה להביא למימוש זכויות הבניה. די בסירובו של אילן לאפשר מכירת זכויות הבניה והתנגדותו להסכם האופציה כדי להביא לדחיית תביעתו. אף די בעובדה שאילן לא הניח כל תשתית ולא הביא ראיה לשווי זכויות הבניה כדי להביא לדחיית תביעתו.

הסעד הכספי נתבע ללא ביסוס ובהיעדר ראיה. חוות הדעת החשבונאית והשמאית נסמכו על שני יסודות מוטעים לפיהם אילן ביצע את מלוא המטלות שהוטלו עליו והסך של 5,054,629 ₪ משקף שווי דירות בנויות כביכול. רו"ח גבאי הגישה מסמך שכלל אינו בגדר חוות דעת. היא אינה מוסמכת לדבר בשם רשויות המס, וטענתה כי בהסכם האופציה מופיעה "רכישת קרקע ומבנה" כך שאין המדובר בזכויות בניה – מתחכמת. רו"ח גבאי התעלמה מהתמורה הנקובה בהסכם האופציה והוסיפה למקבל האופציה חובה לתשלום ההלוואה. בסופו של דבר הודתה רו"ח גבאי כי העסקה אינה שוות ערך ל- 2.9 מיליון ₪. רו"ח גבאי אישרה כי לא בדקה את שווי זכויות הבניה, וכי נסמכה לעניין זה על חוות דעתה של השמאית פרנקו. היא התעלמה ממצב בו קיימים קשיים במתן היתר כמו גם מרווח יזמי וקבלני בתל אביב. היא אף אישרה כי אינה יודעת מי היזם ומי הקבלן.

השמאית פרנקו אישרה כי בעת מתן חוות דעתה לא היו בנויות דירות חדשות. היא הודתה כי ערכה שומה לפי שווי דירות בנויות ולא לפי שווי זכויות בניה, על אף ההבדל המשמעותי בין השניים. היא אישרה כי לא ערכה שמאות של הזכויות ללא הדירות, למרות שלפי ההסכם שכרו של אילן אמור היה להיגזר משווי זכויות הבניה. השמאית פרנקו הסתבכה פעם אחר פעם בחישובים שערכה בנוגע למטר בניה חדשה, כשטענותיה עומדות בסתירה מוחלטת לטענותיה של רו"ח גבאי. תשובותיה של השמאית פרנקו היו סתמיות והיא המציאה נתונים בהבל פה.

הן השמאית פרנקו והן רו"ח גבאי אישרו כי התובעים ביצעו פעולות רק עד שלב טרום ההיתר, בהיעדר ידיעה על מטלות נוספות.

גם אם לא יבוטל ההסכם, לכל היותר זכאים התובעים לשיעור של 45% משווי זכויות הבניה, וגם לאחר שיוכח ביצוע המטלות הקבועות בהסכם. התובעים היו אמורים לקבל חלקם מהתמורה שתתקבל ממכירת זכויות הבניה לאחר ניכוי ההלוואה על סך של 2,620,000 ₪ והוצאות נוספות. על פי הסכם האופציה, התמורה בגין רכישת מלוא זכויות הבניה נקבעה לסך של 2,900,000 ₪ ממנו יש לקזז את ההלוואה כך שיתרת הרווח היא בסך של 280,000 ₪. על כן השכר של התובעים אמור היה להיות שיעור של 45% מסכום זה בסך של 126,000 ₪. שכר התובעים אינו אמור לעלות על סך של 200,000 ₪ בהתאם לסעיף 20 להסכם, המסדיר גובה פיצוי בגין ביטול ייצוג.

אין קשר בין העלאת הדרישות הכספיות של אילן במו"מ עם איתמר לבין התקדמות הליכי התכנון. במועד בו פגש אילן את איתמר היה ברור שקיימים קשיים רבים וגדולים בקבלת היתר. טענה זו אינה נכונה נוכח עדותו של אילן עצמו כי בחודש יולי התקבלה הארכת התוקף של ההיתר. לא חל כל שינוי בהליכי קבלת ההיתר עד ליציאת העירייה לחופשה מרוכזת. עוד קודם למועד זה כבר העלה אילן את דרישותיו לפיצוי .

מטעם הנתבעים 1 – 5 העידו יחיאל ואיתמר.

תמצית טענות הנתבע 6

אין ביסוס לתביעה נגד הנתבע 6, מר צדוק ראובני (להלן: "צדוק"). אילן כלל לא פגש את צדוק טרם פתיחת ההליך המשפטי . כעת לאחר שמיעת כלל הראיות ברור כי צדוק לא היה מעורב באופן כלשהו במו"מ שהתקיים בין הנתבעים 1 – 4 לבין איתמר, ואף לא בחתימת הסכם האופציה. התובעים התעקשו לנהל ההליך כנגד צדוק על אף הצהרתו כי אינו צד להסכם האופציה וחרף הצעת בית משפט, ועל כן יש לחייב התובעים בהוצאות לדוגמא בשל ניהול ההליך בחוסר תום לב.

על פי כתב התביעה עילת התביעה כנגד איתמר וצדוק נובעת כולה מן העובדה כי חתמו על הסכם האופציה , ובכך גרמו להפרת ההסכם. למרות זאת, העלו התובעים לראשונה בסיכומיהם טענות לפיהן יש לחייב את איתמר וצדוק בעוולת גרם הפרת חו זה בגין פעולות שבוצעו על ידי איתמר קודם לחתימת הסכם האופציה. טענות אלה מהוות הרחבת חזית אסורה ועל בית המשפט להתעלם מהן.

מאחר שהתביעה נגד צדוק מבוססת על חיוב הנתבעים 1 – 4 בהפרת הסכם וחיוב איתמר בעוולת גרם הפרת חוזה, הרי ככל שתידחה התביעה כנגד מי מהנתבעים גם דין התביעה נגדו להידחות.

צדוק מצטרף לטענות הנתבעים 1 – 5 בסיכומיהם.

עדות אילן היתה מתחמקת ויש לייחס לה מהימנות נמוכה מאוד. אילן ניסה להתכחש לכך שפגש את צדוק לראשונה בדיון בבית משפט בהליך זה. על כן ברור כי צדוק כלל לא היה מעורב במערכת היחסים שבין הנתבעים 1 – 4 ולא יכול היה להביא להפרת ההסכם.

הסכם האופציה נושא חתימה אחת מצד מקבל האופציה ואחת מצד נותן האופציה. הן צדוק והן איתמר הבהירו בכתב ההגנה ובתצהיריהם כי מדובר בחתימתו של איתמר, ולא של צדוק, שלא היה צד להסכם, לא ידע כי ההסכם נחתם ולא אישר את חתימתו מראש או בדיעבד. אילן התחמק ממתן תשובה בעניין בחקירתו, ולמעשה לא הוכיח כי מדובר בחתימת צדוק.

במועד חתימת הסכם האופציה לא היה הסכם תקף בין הצדדים, שכן הנתבעים 1 – 4 ביטלו את ההסכם עוד בסוף חודש אוגוסט 2015. על כן במועד חתימת הסכם האופציה כבר לא ניתן היה לבצע הפרה של החוזה שהופר זה מכבר. אף לא הוכח קשר סיבתי בין פעולת הגרימה להפרה. צדוק לא עשה דבר הקושר אותו להסכם האופציה והיכול להיחשב פעולת גרימה. גם אם היתה מוטלת על צדוק אחריות לחתימתו של איתמר על גבי הסכם האופציה, עדיין אין כל קשר סיבתי בין החתימה על הסכם זה לבין הפרת ההסכם. יתר על כן, מסמך האופציה לא מומש, כך שלא היתה להסכם כל משמעות בעולם המעשה. צדוק לא היה מודע לחתימה על הסכם האופציה, ולכן לא היה יכול להיות מודע לקשר הסיבתי בין מעשה זה לבין הפרת ההסכם. מאחר שצדוק לא ביצע כל מעשה או מחדל המהווה את העבירה, אין הוא יכול להעלות כל טענה של צידוק חוקי לביצוע המעשה.

איתמר לא פעל כשלוחו של צדוק או בשמו, כי אם באופן עצמאי. חטאו היחיד של צדוק בבחירת איתמר לצרף את שמו על גבי הסכם האופציה ללא רשות צדוק וללא הסכמתו. צדוק לא היה מודע לפעולות שמבצע איתמר, ואף לא ביקש או אישר את ביצוען.

לא הוצגו ראיות לפעולה שביצע איתמר בשם צדוק. אף טיוטת ההסכם שנערכה על ידי עו"ד שלומי הס במטרה לנסות ולהסדיר את מערכת היחסים בין אילן והנתבעים 1 – 5 אינה מאזכרת את צדוק.

תקופת ההתקשרות החוזית בין התובע לבין הנתבעים 1 – 4 נמשכה זמן קצר יחסית. ניסיונו של התובע כי בגין עבודה אישית שסיפק במשך 16 חודשים הוא זכאי לשכר בסך של 2,220,000 ₪ (כ- 140,000 ₪ לחודש) כשאינו בעל הזכויות בנכס ולא השקיע אפילו אגורה בפרוייקט וכל שעשה הוא לטפל בקבלת היתרים מהעירייה – בלתי סביר.

התמורה החוזית על פי הוראות ההסכם עומדת על שיעור של 50% מהרווח ממכירת זכויות הבניה לאחר ניכוי סכום ההלוואה על סך של 2,620,000 ₪. על פי הסכם האופציה, התמורה בגין רכישת מלוא זכויות הבניה עמדה על 3,000,000 ₪ בלבד. על כן זכאי התובע למחצית ההפרש בין תמורת זכויות הבניה לבין סכום ההלוואה, בסך של 190,000 ₪, סכום הקרוב לסכום שהוצע על ידי איתמר לתובע כאשר החלו הצדדים לנהל מו"מ. גם הוראת סעיף 20 להסכם, הקובעת את הסך של 200,000 ₪ כפיצוי סביר בגין ביטול ההסכם, עולה בקנה אחד עם אומדן זה.

טענת רו"ח גבאי כי תמורת העסקה היא 2.9 מיליון בגין זכויות הבניה בצירוף סך של 2.6 מיליון ₪ בגין משכנתא רשומה – מנותקת מן המציאות. גם חוות דעתה של השמאית פרנקו מתעלמת מטיבו של ההסכם, ומעריכה את הרווח ממכירת דירות ראויות למגורים במקום זכויות בניה.

אין קשר בין העלאת דרישות כספיות במו"מ עם איתמר לבין התקדמות הליכי התכנון. לא הוצגה התאמה בין לו"ז התקדמות היתר הבניה ודרישות התשלום הנוספות.

מטעם צדוק העיד צדוק בעצמו.

דיון והכרעה

במסגרת ההסכם הוזמנו מהתובעים שירותים שונים עבור יחיאל ובעלי זכויות הבניה, בהם שירותי קידום היתר הבניה לפרוייקט. זאת בתמורה לשליש מהרווח ברוטו ממכירת זכויות הבניה. במסגרת הסכם העדכון הוגדלה התמורה ה חוזית לשיעור של 45% מהרווח ברוטו ממכירת זכויות הבניה . ההסכם בוטל באמצעות מסרון ששלח יחיאל לאילן באמצעות הטלפון. ביטול ההסכם נעשה באותו היום בו הושלם טרום היתר הבניה אשר לשם קידומו נשכרו שירותי התובעים.

הצדדים חלוקים, בין היתר, בדבר נסיבות כריתת ההסכם והסכם העדכון, בדבר הגורמים לביטולו של ההסכם, וכפועל יוצא מכך בדבר ההצדקה לביטולו. עוד חלוקים הצדדים בשאלה האם ההסכם בר אכיפה, ובשאלה האם התובעים זכאים לתמורה בגין השירותים שסיפקו מכוח ההסכם. לאחר ששמעתי את טענות הצדדים ואת עדיהם, ועיינתי בכל אשר הובא בפני, השתכנעתי כי דין התביעה כנגד הנתבעים 1 – 4 להתקבל בחלקה, וכי דין התביעה כנגד הנתבעים 5 – 6 להידחות.

מחוייבותם החוזית של הנתבעים 1 – 4 כלפי התובעים

ההסכם נחתם בין יחיאל לבין התובעים. כעולה מההסכם, יחיאל הזמין את שירותי התובעים עבורו ועבור בעלי זכויות הבניה במסגרת ההסכם, ובלשון סעיף 1 להסכם:

"אני הח"מ יחיאל אוירכמן, נושא ת.ז. ... (להלן: "המזמין") מיופה כוח של בעלי זכויות הבניה על גג הבניין ברח' החשמונאים 1 ... לוי אברהם, נושא דרכון ארגנטינאי מס' ... מבואנוס איירס. מבזבז מרים, נושאת דרכון ארגנטינאי מס' ... מבואנוס איירס. מנחם מנדל, נושא ת.ז. מס' ... מניו יורק. (להלן: "בעלי זכויות הבניה") עושה הזמנה זו עבורי ועבור בעלי זכויות הבניה ומזמין בשמם ובשמי הזמנה זו."

בעלי זכויות הבניה התחייבו במפורש לשלם לתובעים את שכר טרחתם, כמפורט בסעיף 15 להסכם:

"המייצג יקבל, מאת המזמין ו/או מבעלי זכויות הבניה, שכר טרחה בגין ייצוג בעלי זכויות הבנייה וטיפול בפרויקט כמפורט להלן:"

בנוסף, התחייבו בעלי זכויות הבניה לשאת בעלויות הכרוכות בהזמנה, כמפורט בסעיף 18 להסכם:

"למען הסר ספק מצהיר המזמין כי כל עלויות ו/או הוצאות ו/או אגרות ו/או תשלומים ממשלתיים ו/או תשלומים לכ גורם שהוא לרבות אנשי מקצוע אשר יהיו בגין ההזמנה יחולו וישולמו על ידי המזמין ו/או בעלי זכויות הבניה ..."

גם במסגרת הסכם העדכון התחייב יחיאל בשמו ובשם בעלי זכויות הבניה להגדלת התמורה שתשולם לתובעים על פי ההסכם, כמפורט במבוא להסכם העדכון, כדלקמן:

"אני הח"מ יחיאל אויכרמן ... מיופה כוח של בעלי זכויות הבניה על גג הבניין ברח' החשמונאים 1 ... עושה מסמך זה לעדכון הסכם "הזמנת ייצוג ומסמך התקשרות" עליו חתמתי בתאריך 8.4.14 בשמי ובשם בעלי זכויות הבניה, עבורי ועבור בעלי זכויות הבניה"

על אף התחייבויותיהם החוזיות המפורשות של יחיאל ושל בעלי זכויות הבניה מכוח ההסכם ומכוח הסכם העדכון, טענו הנתבעים כי ההסכם אינו מחייב את בעלי זכויות הבניה. לדבריהם, בעלי זכויות הבניה לא נפגשו עם התובעים מעולם, ואף לא שוחחו עימם, זולת מספר שיחות טלפון בודדות שקיים אילן עם הנתבע 2. עוד טענו הנתבעים, כי כל המהלכים נעשו בין יחיאל לבין אילן, ללא עירובם של בעלי זכויות הבניה. איני מקבלת טענות אלה.

אמנם בעלי זכויות הבניה לא ניהלו מגעים ישירים מול התובעים, ולא חתמו על ההסכם ועל הסכם העדכון. אך אין בכך כדי לגרוע ממחוייבותם החוזית על פי ההסכם, שכן יחיאל התחייב בשמם, בהתאם לי יפוי הכוח שנמסרו לו מהם , ושהוצגו לבית המשפט .

בראיותיהם ובסיכומיהם נמנעו הנתבעים מלהבהיר טיב פעילות יחיאל בפרוייקט ואופי הקשר בינו לבין בעלי זכויות הבניה. בתצהיר העדות הראשית מטעמו תיאר יחיאל את עצמו במילים: "אני תושב חוץ ואני מתגורר באופן קבוע בוונקובר, קנדה". יחיאל לא הסביר בכל דרך מהות מעורבותו בפרוייקט. הוא אף נמנע מלהתייחס לבעלי זכויות הבניה ולקשר בינו לביניהם. הוא אמנם תיאר שעו"ד בוטח מכר את זכויות הבניה, אך נמנע מלפרט את זהות רוכשי זכויות הבניה. תחת זאת, הסתפק בטענה הכללית: "בשנת 1999 מכר עו"ד יהונתן בוטח את כל זכויותיו בחצר וגג הבניין. רכישה זו בוצעה לאחר שעו"ד בוטח הצהיר בהסתמך על הבטחותיו של לוי, כי בתוך חודשים ספורים ניתן יהיה להוציא היתר בנייה ..." (סעיפים 43 – 44 לתצהיר). רק מהמשך עדותו השתמע, כי היה מעורב ברכישת זכויות הבניה: "רק לאחר חתימת חוזה הרכישה ותחילת עבודה עם אדריכל ויועצים מול העירייה הסתבר לי כי לא ניתן לבנות על הגג ..." (סעיף 45 לתצהיר), אך יחיאל נמנע מלהבהיר באיזה אופן היה מעורב בפרוייקט, ומה טיב יחסיו עם בעלי זכויות הבניה. בהמשך תצהירו העיד יחיאל, כי השקיע סכומי כסף גדולים בפרוייקט, ובלשונו: "השקעתי הון עתק לרבות בשכר אדריכלים ויועצים והתעסקתי רבות בעניין על מנת להביא את הבניין למצב בו ניתן יהיה לקבל היתר בנייה על הגג, אולם במשך שנים ארוכות הדבר לא צלח" (סעיף 46 לתצהיר). אך יחיאל לא פירט מהות מעורבותו בפרוייקט.

עם זאת, בחקירתו הנגדית הודה יחיאל, כי פעל מכוח ייפוי הכוח שקיבל מבעלי זכויות הבניה (עמ' 331, שורות 22 – 23, עמ' 332, שורות 3, 5). עוד הבהיר יחיאל לראשונה בחקירתו את תפקידו בפרוייקט, כדלקמן: "מי ביצע את העיסקה, לא תושבי הארץ. מי הביא להם את העיסקה, מי הציע את העיסקה, מי חשב שאפשר לעשות עסקאות בשנה בתמימות? אני. ואני באתי והתקשרתי אליהם והצעתי להם את זה " (עמ' 332, שורות 7 – 10). מעדותו עלה, כי אכן פעל בשם בעלי זכויות הבניה, וכי מעורבותו בפרוייקט לא הסתכמה בעבודת שליחות עבור בעלי זכויות הבניה. יחיאל יזם, הציע וביצע את הפרוייקט, קידם את היתר הבניה והתקשר עם ספקים, אדריכלים ויועצים (עמ' 333, שורות 7 – 15). יחיאל אמנם הכחיש כי קיבל מבעלי זכויות הבניה שכר עבור פעילותו, אך לא שלל כי הוא זכאי לשכר, ובלשונו (במענה לשאלה: "האם נכון שאתה מקבל מהם שכר טרחה?): "נכון לרגע זה – לא" (עמ' 333, שורה 16), וכן: (במענה לשאלה: "האם אתה עושה את העבודה הזאת, את ההשקעה הגבוהה הזאת לשם שמים או שמגיע לך איזשהו שכר בגין כך?"): "בהתחלה ברור שלא לשם שמים, לצורך שכר. איפשהו באמצע הדברים הסתבכו, ומכיוון שהשניים העיקריים הם הקהילה של אבא שלי רב שם בארגנטינה, אז עשיתי את הכל לנסות להוציא את זה הכי טוב שאפשר ולמזלי הרב הם אנשים שאוהבים את אבי" (עמ' 333, שורות 21 – 24, עמ' 334, שורה 1). יחיאל נמנע מלפרט את ההסכמות שהושגו בינו לבין בעלי זכויות הבניה, וסירב לנקוב בשכר טרחתו, בטענה כי לא סוכם: "לא סגרתי. היו הבנות כאלה ואחרות על בשנה הראשונה ב- 1999, כל העסק נבנה על אנשים שנתנו בי אמון ... העבירו את הכספים בצורה מסודרת לחשבונות של בוטח ..." (עמ' 336, שורות 4 – 7). על אף העמימות הרבה, עלה מעדות יחיאל בבירור, כי בהתקשרותו בהסכם פעל כשלוחם של בעלי זכויות הבניה , וכי היה הרוח החיה בפרוייקט, יזם אותו וקידמו בציפייה לרווח.

באשר לבעלי זכויות הבניה – אלה לא מסרו גרסה כלשהי במסגרת ההליך. הם נמנעו מלהגיש תצהיר עדות ראשית ולא התייצבו למתן עדות, ועל כן לא נסתר הרושם כי יחיאל פעל כשלוחם של בעלי זכויות הבניה, במתכונת שתוארה לעיל.

רושם זה שופך אור על התחייבותם החוזית של יחיאל ובעלי זכויות הבניה כלפי התובעים מכוח ההסכם. שירותי התובעים הוזמנו במסגרת ההסכם על ידי יחיאל עבורו ועבור בעלי זכויות הבניה. יחיאל לא חתם על ההסכם כשלוחם של בעלי זכויות הבניה בלבד גרידא. הוא אמנם התחייב עבור בעלי זכויות הבניה מכוח ייפוי כוח שניתן לו. אך לצד זאת התחייב באופן אישי כלפי התובעים, באשר היה לו אינטרס אישי בקבלתם של השירותים, במנותק מהאינטרסים של בעלי זכויות הבניה, שאף אותם ייצג בחתימתו. מסקנה זו נלמדת אף מלשון תניות ההסכם שנסקרו לעיל, בהן התחייב יחיאל כלפי התובעים הן באופן אישי והן בעבור בעלי זכויות הבניה (כעולה בין היתר מהמבוא ומסעיף 1 להסכם). לאורך ההסכם הובהר כי ההתחייבות לשלם לתובעים שכר ולשאת בעלויות הכרוכות בהזמנה היא התחייבות של יחיאל ושל בעלי זכויות הבניה – ביחד ולחוד (ראו בסעיפים 15 ו- 18 להסכם). יחיאל אף התחייב במסגרת ההסכם לערוב להתחייבויותיהם החוזיות של בעלי זכויות הבניה, כעולה מסעיף 4 להסכם:

"המזמין ערב בזאת באופן אישי להתחייבויות בעלי זכויות הבניה מול המייצג בהזמנת ייצוג זו"

בסיכומיהם טענו הנתבעים לראשונה, כי יחיאל פעל כשלוחם של בעלי זכויות הבניה בלבד, ו כי לא התחייב באופן עצמאי כלפי התובעים. טענה זו לא הועלתה אלא בשלב הסיכומים, ודי בכך כדי להביא לדחייתה. מעבר לכך, הטענה מנוגדת לפשט לשון ההסכם והסכם העדכון, ממנה עולה, כי הן יחיאל והן בעלי זכויות הבניה התחייבו חוזית כלפי התובעים.

אכן, מקום בו פועל שלוח במסגרת הרשאתו, וזהות שולחו ידועה, לא ניתן לחייבו בגין הפרת החוזה בידי שולחו, ובלשון כב' השופט אהרון ברק, בספרו "חוק השליחות" (1996, בעמ' 495):

"פעולת השלוח אינה "מחייבת ומזכה" אותו. אין הוא חייב כלפי הצד השלישי, ואין הצד השלישי רשאי לדרוש ביצוע ממנו במקום שהשולח אינו מבצע את המוטל עליו. בדומה, אין השלוח זכאי כלפי הצד השלישי, ואין הוא רשאי, בשמו הוא, לתבוע דבר מהצד השלישי. בלשון ציורית ניתן לומר כי משסיים השלוח את פעולתו המשפטית הוא "יוצא מן התמונה" או "יורד מהבמה"."

ברם במקרה שלפני אין המדובר בשליח שפעל במסגרת הרשאתו וכעת נתבע לבצע את המוטל על שולחיו. יחיאל נתבע בגין אי עמידתו הוא בהתחייבותו החוזית כלפי התובעים, במנותק מהתחייבותם החוזית של יתר בעלי זכויות הבניה.

למעלה מן הצורך יוער, כי אף לו היה יחיאל פועל כשלוחם של בעלי זכויות הבניה גרידא, עדיין לא היתה הצדקה לדחיית התביעה נגד בעלי זכויות הבניה. טענת הנתבעים, כי עצם הגשת התביעה כנגד שליח שומטת הקרקע תחת תביעת שולחיו, אינה משכנעת ואין לה אחיזה בלשון החוק ובהלכה הפסוקה. אמנם לו היה פועלו של יחיאל כשליח ללא דופי, ובהיעדר התחייבות חוזית ישירה מצידו כלפי התובעים, לא היתה הצדקה להגשת התביעה נגדו, אך לבטח היתה הצדקה להמשך ניהול ההליך נגד שולחיו. הנתבעים מפנים להוראת סעיף 6(ב) לחוק השליחות, התשכ"ה – 1965, אך היא אינה שייכת לענייננו. סעיף 6(ב) לחוק השליחות עוסק במקרה בו חורג שלוח מההרשאה שקיבל משולחו. אז רשאי צד שלישי שלא ידע על החריגה מההרשאה לראות בשלוח כבעל דברו או לתבוע מהשלוח את נזקו. אך במקרה דנן כלל לא נטען לחריגה מהרשאה, ואין בין הוראה זו לבין טענת הנתבעים, כי עצם הגשתה של תביעה כנגד שלוח מייתרת תביעה כנגד שולח – ולו דבר.

לפיכך אני מוצאת כי הן יחיאל והן בעלי זכויות הבניה מחויבים חוזית כלפי התובעים מכוח ההסכם והסכם העדכון.

האם היתה הצדקה לביטול ההסכם

במסגרת ההסכם הוזמנו מהתובעים שירותים שונים, בהם קידום הוצאת טרום היתר בניה, בחירת קבלן מבצע וניהול מו"מ עם הקונים הפוטנציאליים, כפי שארחיב להן. בגין שירותים אלה, התחייבו הנתבעים 1 – 4 לשלם תמורה בסך השווה לשליש מהרווח ממכירת זכויות הבניה לקונים. בהסכם העדכון הוגדלה התמורה לשיעור של 45% מהרווח כאמור.

בעקבות קשיים כלכליים להם נקלע יחיאל, ביקש יחיאל למכור את זכויות הבניה לצד שלישי , ונוהלו מגעים בין יחיאל, איתמר ואילן לביטול ההסכם, במהלכם ביטאו הצדדים נכונות לשלם לאילן סכומי כסף משמעותיים בגין ביטול ההסכם עימו ושכירת שירותיו בידי איתמר לקידום היתר בניה בפרוייקט, כפי שארחיב להלן.

עם זאת, ביום 27.8.15, הודיע יחיאל לאילן באמצעות מסרון שנשלח לו בטלפון הנייד, כי הוא מפוטר מהמשך ייצוג וכי ההסכם מבוטל, בהאי לישנא: "אתה מוזמן לעשות מרגע זה כרצונך ולתבוע אותי. אתה לא מייצג אותי מרגע זה בעניין הבניין. מכתבים לכל הגורמים ייצאו בשעה הקרובה".

גם לאחר משלוח הודעה זו ניהלו יחיאל, איתמר ואילן מגעים בניסיון להסדיר המחלוקות ביניהם, אך ללא הצלחה. בפועל, על אף שיחיאל ואיתמר ניאות ו לשלם סכומים משמעותיים בגין ביטול ההסכם במסגרת המגעים שהתקיימו בין הצדדים, לא שולם לתובעים דבר.

עיתוי ביטול חד צדדי זה של ההסכם בידי יחיאל תמוה, שכן רק יום לפני משלוח הודעת הביטול, ביום 26.8.15, קיבלו התובעים אישור מעיריית תל אביב להגשת "תיקים ירוקים", וביום 27.8.15 שעות בודדות לפני משלוח הודעת הביטול, התקיימה פגישה במשרדי עיריית תל אביב, בה נכחו גם אילן ויחיאל, במסגרתה נחתמו כתבי ההתחייבויות ותצהירים, והושלם טרום היתר בניה. משמע ש התובעים עמדו בהתחייבותם החוזית לקידום היתר הבניה, ובכל זאת בוטל ההסכם עימם.

הנתבעים התקשו להסביר את בחירתם לבטל ההסכם ולשלול כל תמורה מהתובעים, חרף העובדה כי התובעים פעלו כמוסכם וקידמו את טרום היתר הבניה. לאורך ההליך הועלו על ידי הנתבעים טענות שונות, בהן טענות לכריתת ההסכם תחת סחיטה, עושק ואיומים, טענות בדבר היות ההסכם מקפח ומוטה לטובת התובעים, וכן טענות להפרת ההסכם על ידי התובעים. להלן אדון בהרחבה בכל אחת מטענות הנתבעים אך אקדים ואומר, כי עצם ריבוי התירוצים לאי קיום התחייבויותיהם החוזיות של הנתבעים מעלה הרושם, כי לא היתה הצדקה ממשית לביטול ההסכם.

האמנם נחתם ההסכם עקב סחיטה, עושק ואיומים?

בתצהיר העדות הראשית שהוגש מטעמו של יחיאל נימק יחיאל את ביטול ההסכם בטענה כי הוא נחתם עקב סחיטה, כפיה ועושק, ובלשונו: "חתמתי על ההסכם רק עקב סחיטה ועשק שהופעלו על ידי לוי וכאשר ההסכם בוטל כדין על ידי עוד בסוך חודש אוגוסט 2015" (סעיף 9 לתצהיר).

ברם על אף שהטענה כי ההסכם נכרת עקב סחיטה, עושק ואיומים היתה ההסבר העיקרי לביטול ההסכם בתצהיר יחיאל, בסיכומי הנתבעים לא הופיעה כל התייחסות מפורטת לטענה זו. תחת זאת, הסתפקו הנתבעים בהפנייה לאקונית לתצהירו של יחיאל, מבלי לפרט את טענותיהם בעניין, בעמוד האחרון לסיכומיהם, כדלקמן: "כדי לא להכביד מופנה בית המשפט הנכבד לסעיפים 90-49 הכלולים בתצהיר עדותו של יחיאל" (סעיף 161 לסיכומים, תחת הכותרת "סחיטה, עושק ואיומים"). בחירתם של הנתבעים שלא לפרט טענותיהם בעניין, זולת על דרך הפנייה לתצהירו של יחיאל מלמדת כשלעצמה על המשקל הנמוך שמייחסים הנתבעים לטענות אלה.

אף לגופם של דברים, לא השתכנעתי כי הוכחו סחיטה, כפיה או עושק בכריתת ההסכם. עקרון יסוד בדיני החוזים הוא, כי חוזה יש לקיים, זולת במקרים בו הוכחה פגיעה מובהקת ברצון החופשי עובר לחתימתו בעילת כפיה או עושק, כהגדרתן בסעיפים 17 – 18 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (ע"א 2409/10 אילנה מגורי נ' ראובן מלאכי (פורסם במאגרים, 23.8.12); ע"א 4839/92 גנז נ' כץ, פ''ד מח(4) 749, 756 (1994). לא התרשמתי כי פגיעה מובהקת שכזו ברצון החופשי של יחיאל או מי מבעלי זכויות הבניה התקיימה בנסיבות המקרה דנן .

ההסכם לא נכפה על הנתבעים 1 - 4

סעיף 17(א) לחוק החוזים מעגן את זכות ביטול החוזה שנכרת עקב כפייה. הסעיף אינו מגדיר מהי כפייה, למעט הקביעה כי כוח או איום יכולים להוות כפייה. ההכרעה בשאלה האם לחץ פסול ועולה כדי כפייה תלויה, בסופו של דבר, במכלול נסיבותיו של כל מקרה ומקרה (כב' השופטת חיות בע"א 5806/02 ארביב נ' קרני, פ''ד נח(5) 193, 198 (2004)). מנסיבותיו של המקרה לפני עולה, כי לא הופעל לחץ פסול העולה כדי כפיה על יחיאל ועל בעלי זכויות הבניה.

בתצהירו פירט יחיאל מספר אירועים המלמדים, לטענתו, על הפעלת לחץ פסול עליו. בכלל זה, טען יחיאל, כי רק לאחר שרכשו את זכויות הבניה בבניין גילו הנתבעים 1 – 4 כי לא ניתן לבנות על הגג מחמת קיומו של קיוסק פעיל, שחלק ממנו נבנה ללא היתר. עוד טען יחיאל כי אילן הערים קשיים בחתימה על מסמכים ובקשות שהיה צריך להגיש לעירייה לשם קבלת היתר בניה. בנוסף, טען יחיאל כי אילן הכשיל ניסיונות שונים למכירת זכויות הבניה לצדדים שלישיים, או לקבלת הלוואה לשם קידום הפרוייקט, וכן טען כי היה נתון ללחצים מתמשכים מצידו של אילן, עד למועד משלוח הודעת הביטול. אך אירועים אלה אינם עולים כדי כפיה, כפי שיבואר להלן.

הקיוסק לא עיכב מתן היתר בניה

לטענת יחיאל, רק לאחר שרכשו את זכויות הבניה בבניין, גילו הנתבעים 1 – 4 כי לא ניתן לבנות על הגג מחמת קיומו של קיוסק פעיל, שחלק ממנו נבנה ללא היתר (סעיף 45 לתצהירו). ברם, כזכור, בעלי זכויות הבניה רכשו את זכויות הבניה מעו"ד בוטח ולא מאילן. על כן ככל שהוצג כלפיהם מצג שווא – הוא הוצג ע"י עו"ד בוטח ולא על ידי אילן (ואכן, בהמרצת פתיחה שהגישו הנתבעים 1 – 4 כנגד אילן וע"ד בוטח ביום 28.2.13 (ה"פ 57398-02-13), אודותיה ארחיב להלן, הלינו הנתבעים 1 – 4 כלפי עו"ד בוטח בעניין הקיוסק אך לא העלו כל טענה כלפי אילן בנושא).

למעלה מן הצורך, טענת הנתבעים כי קיומו של הקיוסק הפעיל מנע קבלת היתר בניה נסתרה במוצגי התובעים, בהם החלטת העירייה מיום 4.6.01, הודעת העירייה מיום 15.7.01 והחלטת ועדת ערר מחוז תל אביב משנת 2013, מהן עולה כי אין זיקה בין הנתבעים 1 – 4, מבקשי היתר הבניה, לבין הקיוסק, ועל כן אין להתנות ההיתר בהריסת הקיוסק (נספחים 18 – 20 לתצהיר העדות הראשית מטעם אילן). הנתבעים לא הציגו כל ראיה להפרכת אסמכתאות אלה. הנתבעים אף לא הכחישו את טענת התובעים, כי בדיעבד הושלם טרום היתר בניה ללא ביצוע שינוי בקיוסק. על כן אין ביסוס לטענה שהועלתה כ נגד אילן בעניין הקיוסק ודינה להידחות.

עיכוב החתימה על מסמכים לשם קבלת היתר בניה

לטענת יחיאל, אילן הערים קשיים ועיכב חתימתו על מסמכים נדרשים בעירייה לשם קבלת היתר בניה. בכלל זה, טען יחיאל כי אילן עיכב חתימתו על מסמכים שנדרשו לקבלת היתר הבניה לצרכי ביצוע הסכם פשרה שהושג בתביעת ה"ה גפן (בעלים של דירה בבניין). ה"ה גפן תבעו את יחיאל בגין העיכוב בהוצאת היתר הבניה ובהתקדמות הבניה. בין הצדדים נכרת הסכם פשרה. בהתאם לפסק דינו של כב' השופט טובי מיום 8.2.10, שנתן תוקף להסכם פשרה זה, היה על אילן ליתן הסכמתו בכתב לחתום על כל שנדרש לקבלת היתר לבניה כאמור בהסכם בתוך שלושים יום ממועד פסק הדין. כב' השופט טובי הורה על מתן ארכה לקבלת הסכמתו של אילן, וההסכמה ניתנה באיחור קל, ביום 25.3.10 (כעולה מהחלטת כב' השופט טובי בעניין מיום 6.4.10).

אך יש לזכור, כי הסכם הפשרה קיבל תוקף של פסק דין ביום 8.2.10, והסכמתו של אילן לחתום ניתנה בשלהי מרץ 2010, קרי כארבע שנים קודם לחתימת ההסכם (ביום 8.4.14). לבטח לא ניתן לקשור בין אירוע זה לבין נסיבות כריתת ההסכם. ואכן, בחקירתו הנגדית הודה יחיאל, כי אין קשר בין פרשת גפן לבין ההסכם, ובלשונו (במענה לשאלה: "ז"א נסיבות החתימה שלך על ההסכם עם אילן לוי, לא קשורות בשום צורה שהיא לחתימה של אילן שנדרשה לעניין גפן?"): למיטב זכרוני – לא" (עמ' 360 לפרוטוקול, שורה 22, עמ' 361, שורה 1). יחיאל טען, כי פירט את פרשת גפן רק כאמצעי להמחשת דפוס התנהגותו של אילן, ובלשונו (במענה לשאלה: "מצוין, גפן לא קשור?"): "היה סיפור לפני כן, זה רק מראה על מגמה" (עמ' 360, שורה 10). אך דווקא היזקקותו של יחיאל לפרשה שהתרחשה כארבע שנים לפני כריתת ההסכם, לשם ביסוס טענותיו לפגם בכריתת ההסכם, מלמדת על קלישות טענותיו, בפרט מאחר שאף יתר טענותיו של יחיאל בעניין נדחות, כמפורט להלן.

עוד טען יחיאל בתצהיר העדות הראשית מטעמו, כי אילן עיכב את חתימתו על גבי גרמושקה במשך למעלה משלוש שנים (עד ליום 22.1.14), וכי עיכוב זה אילץ את הנתבעים 1 – 4 להגיש כנגד אילן ועו"ד בוטח המרצת פתיחה ביום 28.2.13, בדרישה לחייבם לחתום על המסמכים הנדרשים לשם הוצאת היתר (ה"פ 57398-02-13, להלן: "המרצת הפתיחה"). אכן, בתצהיר העדות הראשית מטעמו הודה אילן, כי עיכב החתימה על המסמכים המבוקשים . אילן נימק העיכוב בטענה כי התנה חתימתו על כל מסמך בקבלת הסכמתו של עו"ד בוטח, נוכח התחייבויותיו החוזיות כלפי עו"ד בוטח, ולאור הערת האזהרה שהיתה רשומה לטובתו של עו"ד בוטח. אילן הסביר, כי כאשר הוצג לו ייפוי כוח בלתי חוזר חתום מעו"ד בוטח (כשנה לאחר הגשת המרצת הפתיחה) חתם על הגרמושקה (סעיפים 34 – 36 לתצהיר). התנהלותו של אילן ובחירתו לעכב חתימתו על הגרמושקה למשך למעלה משלוש שנים כאמור מעוררת תהיות. אילן לא הציג כל ביסוס משפטי להתעקשותו לקבלת אישור של עו"ד בוטח על חתימותיו על כל מסמך. הוא אף לא הציג כל דרישה מטעמו של עו"ד בוטח כי אילן לא יחתום על כל מסמך עד לקבלת אישור עו"ד בוטח. עדותו של עו"ד בוטח לא נשמעה, וכלל לא ברור אם התנהלותו האמורה של אילן היתה על דעתו.

עם זאת, התמהמהותו של אילן מלחתום על המסמכים כאמור אינה עולה כשלעצמה כדי לחץ פסול המהווה כפיה. זאת מאחר שבפועל, כל הבקשות למתן היתר שהוגשו מטעם הנתבעים (מוצגים ת/1 – ת/4) נחתמו על ידי אילן, ובכל זאת נדחו מסיבות שונות שאינן קשורות לאילן. בקשה נוספת, משנת 2011 (מוצג ת/5) הוגשה מבלי שנדרשה חתימת אילן עליה. תחתיו חתם על הבקשה מר אדר סקר, אשר רכש את דירת גפן בבניין. אך העירייה קיבלה את חתימתו כבעלים, כפי שהודה יחיאל בחקירתו הנגדית (עמ' 351, שורה 4). עובדה זו עשויה ללמד כי תרומת חתימתו של אילן על הבקשה למתן היתר אינה מרכזית כפי שביקשו הנתבעים להציג.

זאת ועוד, המרצת הפתיחה הוגשה כנגד אילן וכנגד עו"ד בוטח. גם כלפי עו"ד בוטח הלינו הנתבעים 1 – 4 במסגרת המרצת הפתיחה כי הוא מעכב את חתימותיו על המסמכים לשם קבלת היתר הבניה. יחיאל הודה בחקירתו כי לא זכה לשיתוף פעולה מצידו של עו"ד בוטח. מעדות יחיאל אף עלה, כי הוא עצמו תרם לעיכוב, שכן לא שילם לעו"ד בוטח את מלוא התמורה החוזית שהיה חייב לו, ובלשונו (במענה לשאלה: "נכון שלא שילמת את כל התמורה החוזית לבוטח עד שלב מאוחר?"): "התשובה היא – כן" (עמ' 338, שורה 16). יחיאל לא ידע להעיד מתי שולמה יתרת התמורה לעו"ד בוטח (שם, שורה 18). על כן לא ניתן לשלול כי התנהלותו של יחיאל עצמו היא שהכשילה את התקדמות הפרוייקט ואת מתן היתר הבניה. התמהמהותו של אילן מלחתום על המסמכים לא עיכבה את הפרוייקט שקידומו היה תלוי בגורמים רבים, בהם הנתבעים 1 – 4 . על כן אין די בעיכוב בחתימה על המסמכים מושא המרצת הפתיחה כדי להוביל למסקנה כי ההסכם נכרת בכפיה.

מסקנה זו מתחייבת בפרט מאחר שמעבר לעיכוב בחתימה על הגרמושקא, לא הצביע יחיאל על כל מסמך נוסף עליו נדרש אילן לחתום אך סירב. בחקירתו הנגדית אמנם טען יחיאל כי התקשר עם אילן בהסכם על מנת שזה ישתף עימו פעולה בעתיד ויחתום על מסמכים, אך לא פירט על איזה מסמכים נדרשה חתימת אילן, והסתפק באמירה : "כל סוג, בין משכון להלוואה ובין מכירה, מה יכול היות פה? שני דברים: משכון להלוואה ומכירה, זה הכל" (עמ' 362, שורות 19 – 20, וכן עמ' 361, שורות 18 – 19). טענת יחיאל, כי נלחץ לכרות ההסכם, וניאות לשלם לאילן מאות אלפי שקלים רק על מנת שאילן ישתף פעולה ולא יכשיל את הפרוייקט, בהיעדר כל הסבר לפשר שיתוף הפעולה הנדרש מצידו של אילן שעשוי היה להצדיק תשלומים אלה – אינה משכנעת .

האמנם הכשיל אילן עסקאות מכירה לצדדים שלישיים ומתן הלוואה ליחיאל

בתצהיר העדות הראשית מטעמו טען יחיאל, כי אילן הכשיל ניסיונות שונים של יחיאל למכור את זכויות הבניה לצדדים שלישיים, ואף הבריח קונים, בהם קונה בשם מני אורן. עוד נטען, כי אילן הכשיל מתן הלוואה אחר שסירב להסכים לרישום הערת אזהרה לטובת ה"ה אורן ונהירה סימון, שהסכימו להלוות ליחיאל כספים (סעיפים 58 – 63 לתצהיר). מחקירת יחיאל עלה, כי טענתו כי אילן הבריח את ה קונה הפוטנציאלי מני אורן מושתתת על עדות שמועה, מדברים שמסר לו מני אורן: "מני אורן ישב עם אילן ואילן אמר לו – תקשיב טוב, בשביל שאני אשתף פעולה אתה צריך לתת לי 120 אלף שקל. לא יהיה לך שיתוף פעולה, יש לי פה, הוא חזר אלי אח"כ אמר לי – אני רואה את הסיפור, רואה את המצב, לא רוצה. הוא אחד, היו כמה" (עמ' 362, שורות 4 – 8). מני אורן לא זומן למתן עדות, ולא ניתן ביסוס ממשי אחר לטענה בנושא. יחיאל לא הצביע על כל מסמך קונקרטי עליו מיאן אילן לחתום בקשר למכר למני אורן. הוא אף לא פירט איזה שיתוף פעולה נדרש מצידו של אילן, ובאיזה אופן סירב אילן לשתף פעולה והכשיל את העסקה.

גם טענותיו של יחיאל בקשר להתנהלות יחיאל מול ה"ה אורן ונהירה סימון, שניאותו להלוות ליחיאל כספים כנגד רישום שיעבוד על זכויות – לא היו משכנעות. בתצהיר העדות הראשית מטעמו טען יחיאל, כי אילן התנה הסכמתו לרישום הערת אזהרה לטובת ה"ה סימון בתשלום, ובלשונו: "אולם גם כאן, המשיך לוי להפעיל את סחטנותו וסירב להסכים לרישום הערת אזהרה לטובת סימון אלא אם כן אתחייב לשלם ללוי סכומי כסף שערורייתיים אותם דרש לוי ממני" (סעיף 62 לתצהיר). אך על אף שיחיאל טען כי אולץ לשלם סכומי כסף "שערורייתיים", כלשונו, הוא נמנע מלנקוב בסכומים שנדרשו ממנו. עוד טען יחיאל, כי ניאות למחוק את המרצת הפתיחה נגד אילן בשל סחטנותו של אילן, ועל מנת שזה יחתום על הסכמתו לרישום הערת אזהרה לטובת המלווה. אך סוגיית רישום הערת האזהרה לטובת מלווה כלל לא הועלתה בהמרצת הפתיחה. המרצת הפתיחה נסובה כל כולה על דרישת יחיאל כי אילן יחתום על מסמכים לשם קבלת היתר הבניה, והיא נדחתה כנגד אילן לאחר שזה הסכים לחתום על המסמכים לשם קבלת היתר הבניה. יחיאל לא הסביר באופן מספק הקשר בין המרצת הפתיחה לבין אישור רישום הערת האזהרה לטובת ה"ה סימון, ואף לא פירט את עיתוי חתימתו של אילן על הערת אזהרה למלווה.

בחקירתו הנגדית קשר יחיאל לראשונה בין הסכמתו של אילן לחתום על מסמכי השעבוד והמשכון בנכס לבין ההתקשרות בהסכם , ובלשונו: "חתמתי בבוקר וחשוב מאוד להדגיש את זה. בבוקר חתמתי, אחרי הצהרים באותו יום, קיבלתי הלוואה ממישהו כי אילן הסכים לחתום לו שעבוד ומשכון בנכס והיה לו בטוחה (עמ' 353, שורות 21 – 24), וכן: "בבוקר חתמתי לאילן, בערב חתמתי יחד עם אילן היינו ביחד אצל עו"ד וקיבלתי הלוואה" (עמ' 354, שורות 2 – 3, וכן ראו בשורות 10 – 11). טענה זו לא הועלתה בתצהיר יחיאל, והיא מנוגדת לגרסה שמסר יחיאל בתצהיר, שם טען יחיאל כי הסכמת אילן לחתום על הערת האזהרה הותנתה במחיקת המרצת הפתיחה ולא בכריתת ההסכם. עצם העלאתה של טענה זו לראשונה בחקירה, והסתירה בינה לבין גרסה קודמת, מעמידה את טענות יחיאל לעניין הכשלת הסכם ההלוואה כמכלול באור בעייתי.

מעבר לצורך, גם אם היה ביסוס לטענת יחיאל, כי הסכמתו של יחיאל להלוואה הותנתה בכריתת ההסכם, עדיין לא היה בכך בהכרח משום כפייה להתקשרות בהסכם. עצם הציפייה מאילן להסכים כי הנכס ישועבד כבטוחה להלוואה שייקח יחיאל ללא כל תמורה כספית אינה ברורה. מדוע אמור היה אילן להיענות לדרישה לשיעבוד הנכס מבלי שיפיק מכך כל תועלת? בנסיבות אלה, כריכת ההסכמה לשעבוד הנכס בהתקשרות החוזית (שלא הוכחה) נראית סבירה. מסקנה זו מתחייבת מההלכה הפסוקה , לפיה ככלל רק במקרה בו האמצעי הכופה הוא בלתי חוקי, תוכח עילת כפיה. מנגד, שימוש באמצעים חוקיים כדי להביא אדם לחתום על חוזה, אינו מקים את העילה (ד' פרידמן, נ' כהן חוזים (כרך ב', תשנ"ג) 898). דרישה להתנות הסכמה לשעבוד נכס בכריתת הסכם אינה בלתי חוקית, ואינה מבססת טענה לכפיה.

הסכם ההלוואה

בתצהירו העיד יחיאל, כי במעמד החתימה על ההסכם נחתם בינו לבין אילן הסכם נוסף, אותו כינה יחיאל הסכם הלוואה פיקטיבי. לדבריו, במסגרת הסכם ההלוואה לווה מאילן סך של 120,000 ₪, אף כי סך זה לא שולם לו מעולם. לדבריו העובדה שאולץ ללוות מאילן סך זה , שלא שולם לו בפועל, מלמדת כי ההסכם נכפה עליו. יחיאל טען כי הסכם ההלוואה הפיקטיבי וההסכם נכרתו באותו היום, ובלשונו: "כמו כן החתים אותי לוי על הסכם הלוואה פיקטיבי במס גרתו כביכול קיבלתי מלוי הלוואה בסך 120,000 ₪, בעוד שלוי מעולם לא נתן לי כל הלוואה בסכום זה או בכל סכום אחר !! ... כאן המקום לציין כי ראו זה פלא באותו יום בו חתמתי על הסכם הסחיטה נחתם הסכם ההלוואה ולוי חתם על רישום הערת אזהרה כמתחייב" (סעיף 66 לתצהיר). לא השתכנעתי מטענתו.

בתצהיר העדות הראשית מטעמו אישר אילן, כי הנתבעים 1 – 4 נתנו לו שיק על סך של 120,000 ₪ לכיסוי הוצאותיו המשפטיות שנגרמו לו קודם להתקשרות בהסכם (סעיף 77(ב) לתצהיר). בחקירתו הנגדית אף הבהיר אילן כי אותו שיק היה שיק דחוי בשנה, וכי לכן נכרת בגינו הסכם הלוואה (מאחר שהסכום לא נשא ריבית, בעמ' 150, שורות 20 - 21) . עוד טען אילן בתצהירו, כי בסעיף 14 להסכם עיגנו הצדדים את סך ההוצאות שנגרמו למזמין עד לכריתת ההסכם בסך של 2,6120,000 ₪. סכום זה אמור היה להיות מופחת מסכום התמורה שיתקבל בגין מכירת זכויות הבניה לצורך חישוב הרווח ממכירת זכויות הבניה, ממנו נגזרה התמורה לה היו התובעים זכאים על פי ההסכם. אילן הבהיר, כי אותו סך של 120,000 ₪ נכלל בסכום ההוצאות שהיו לבעלי זכויות הבניה (סעיף 77(ב) לתצהיר). יחיאל לא הכחיש את טענותיו אלה של אילן. הוא אף לא חלק על הסברו של אילן, כי הוצאות אלה נכללו בסך הוצאות המזמין על פי סעיף 14 להסכם, שהיו אמורות להיגרע מהתקבול בגין מכירת זכויות הבניה לצורך חישוב התמורה לה היו זכאים התובעים. משמע ש בניגוד לטענת יחיאל, כאילו נכפה עליו לקחת הלוואה פיקטיבית מאילן , בפועל, יחיאל הסכים לשלם לאילן הוצאות משפטיות בסך של 120,000 ₪ בשיק דחוי (שלא קויים) . די בפער זה שבין גרסתו המקורית של יחיאל לבין העובדות לאשורן כדי לשמוט הקרקע תחת טענתו לעניין הסכם ההלוואה.

לגופם של דברים, עצם ההסכמה לשאת בהוצאות של אילן אינה מלמדת, כשלעצמה, על כפייה , בפרט בהיעדר כל ביסוס ליתר טענותיו של יחיאל לכפייה, כפי שנסקרו לעיל. ואכן, בחקירתו, כאשר נשאל לפשר הכפייה בחתימת הסכם ההלוואה התחמק יחיאל ממתן מענה. הוא רק טען כי הוא נכפה לכרות את ההסכם מאחר שהיה זקוק לשיתוף פעולתו של אילן. כך, לשם התרשמות, כאשר נשאל באיזה מובן נכפה עליו ההסכם העיד (במענה לשאלה: "אז אנחנו מבינים שאתה חותם על ההסכם עם אילן לוי מתוך סחיטה שמתבטאת ב-3 דברים עכשיו אני אומר: 1. שתשלם לו צ'ק של 120 אלף שקל. 2. שהוא יחתום על מסמכים של מאירה 3. שמתוך ראיה לעתיד אתה רוצה שהוא לא יעשה בעיות כשאתה רוצה למכור את הנכס?"): "אני לא מבין למה אתה מפרט את זה. בגדול שישתף פעולה בכל חתימה שאני צריך בנכס. שמי שרשום כבעל הבניין חותם על חוזים, על מסמכים למשכנתא לכל דבר אחר, זה נותן ביטחון לכל מי שרוצה לעשות עיסקה" (עמ' 361, שורות 18 – 21, וכן בעמ' 362, שורה 17). בהיעדר כל הבהרה כיצד הסכמתו של יחיאל לשאת בהוצאות המשפטיות בסך של 120,000 ₪ מלמדת כשלעצמה על כפיה, ומאחר שעצם הדרישה לקבלת תשלום בגין הוצאות משפטיות לגיטימית, איני מוצאת בטענה זו ממש.

לטענת הנתבעים, העובדה שהתובעים נקטו בהליך לביצוע השיק, בנפרד מהליך זה, מלמדת כשלעצמה על דרך הילוכו ודפוס התנהלותו הפסולים של אילן. ברם מאחר שההליך לביצוע השיק לא נדון לפני, ובהיעדר נתונים נוספים על גדרי המחלוקת בהליך לביצוע השיק, איני מוצאת כי די בעצם הנקיטה בו כדי ללמד על דפוס התנהלות פסול כנטע ן.

לא הוכחו סממנים של כפיה בכריתת ההסכם

מהמסכת הראייתית שהוצגה לפני לא ניתן ללמוד על סממנים כלשהם לכפיה בלתי חוקית. לא הוכח כי יחיאל אולץ להתקשר בהסכם, כי היה מנוע מלסרב לכריתתו או כי לא היתה לו יכולת להשפיע על תניותיו. למרות שיחיאל הכחיש תחילה בחקירתו הנגדית כי ניהל משא ומתן עם אילן קודם לכריתת ההסכם (עמ' 363, שורה 4), הוא הודה בהמשך חקירתו כי התקיים משא ומתן כאמור, ובלשונו: "אולי נשאתי בקטנה מה שיכולתי, אבל זה לא היה, זה היה בעיקר מתן ומתן" (שם, שורות 6 – 7). אף כי יחיאל ניסה לגמד את תרומתו לתנאי ההסכם, מעדותו עולה, כי ההסכם לא נכפה עליו מבלי שהוא היה יכול לסרב לו או להשפיע בכל אופן על תנאיו.

גם התנהלות הצדדים לאחר כריתת ההסכם מלמדת כי ההסכם לא נכפה על הנתבעים. אין חולק, כי התובעים פעלו לקידום הפרוייקט. יחיאל הודה באמור בחקירתו (במענה לשאלה: "מה הוא עשה?"): "דיבר עם אייל, דיבר עם העירייה, ניסה לקדם את ה, לעבור מהשלב, להשלים את מה שצריך בשביל שיהיה היתר בנייה בפועל" (עמ' 368, שורות 8 – 10), וכן: "אחרי שכל השלבים כבר נגמרו על ידי, על ידי ונשאר השלב של, והוא משם נכנס לתמונה" (שם, שורות 12 – 13). יחיאל אף אישר, כי למעשה ממועד ההתקשרות עם אילן, באפריל 2014, ועד למועד קבלת היתר הבניה באוגוסט 2015, במשך למעלה משנה, עבד אילן בפרוייקט, ובלשונו (במענה לשאלה: "האם מיום שחתמת על ההסכם באפריל 2014 ועד שהודעת לאילן שאתה מפסיק את העבודה שלו באוגוסט 2015, האם באיזשהו שלב לאורך כל התקופה הזאת אמרת לאילן – תפסיק לעבוד, אני לא רוצה שתעבוד יותר? כן או לא?"): "לא" (עמ' 373, שורה 2). למעלה מכך, יחיאל אישר, כי במהלך התקופה בה עבד אילן בפרוייקט שהה יחיאל בחו"ל, ובלשונו (במענה לשאלה: "ובאותו שלב במסגרת הטיפול של אילן בבקשה להיתר, כשאתה בחוץ לארץ ואין מי שיטפל בך בעניינים אילן מבקש בשמך בקשה להארכת תוקף של ההיתר?"): "אילן נתן לי מכתב שאני חתמתי עכשיו ואני ביקשתי מהעירייה, כן", וכן (במענה לשאלה: "אבל מי טיפל בלהגיש את זה לעירייה?"): "אילן" (עמ' 370, שורות 12 – 15). משמע שאילן היה אמון על הפרוייקט בהיעדרו של יחיאל, ויחיאל סמך עליו. עובדות אלה מלמדות, כי בניגוד לטענת הנתבעים, כאילו התובעים אילצו אותם לשלם מאות אלפי שקלים ללא הצדקה, הרי שבפועל, סופקו לנתבעים שירותים על ידי התובעים, אודותיהם ארחיב להלן.

ההתקשרות בהסכם העדכון

הוכחה נוספת לכך שההסכם לא נכפה על הנתבעים ניתן למצוא בכך שהצדדים חתמו ביום 26.8.14 על הסכם העדכון , להגדלת התמורה החוזית על פי ההסכם משיעור של 33% מהרווח שיהיה לבעלי זכויות הבניה ממכירת זכויות הבניה לשיעור של 45% מהרווח.

הסכם העדכון נכרת למעלה מארבעה חודשים לאחר כריתת ההסכם. הנתבעים לא הצביעו על כל פעולה של לחץ מצידו של אילן בין כריתת ההסכם לבין כריתת הסכם העדכון. הם אמנם טענו כי היו זקוקים לשיתוף פעולה של אילן, ולחתימתו על מסמכים, אך טענה זו נטענה בכלליות, מבלי שהנתבעים הפנו לכל צורך קונקרטי בשיתוף פעולה מצידו של אילן, או לכל מסמך עליו נדרש אילן לחתום, זולת במסגרת ההסכמות החוזיות ביניהם. זאת ועוד, מעיון בתכתובות שהוחלפו בין הצדדים קודם לכריתת הסכם העדכון עולה הרושם כי יחיאל הכיר בדרישת התובעים להגדלת התמורה וקיבלה. כך, למשל ביטא יחיאל את הסכמתו לדרישותיו של אילן להגדלת התמורה בהודעת דואל מיום 21.8.14: "שלום איש יקר, קראתי בעיון מה שכתבת. יש לי כמה הערות אבל חבל בכלל להעלות אותם. אני מסכים שב"ה אתה שליח ה' להציל את המיזם הזה. על פי דרך הטבע, אני חייב אותך בתוך העסק, אני רוצה שתהייה שמח ומרוצה, כך התוצאה תהייה טובה יותר. אני מסכים למה שכתבת, תשלח חוזה ואחתום עליו ב"ה". יחיאל ניאות להגד לת התמורה החוזית, וביטא הכרתו לתרומת התובעים לקידום הפרוייקט ואת הערכתו לאילן .

בחקירתו התקשה להסביר יחיאל מדוע הסכים להגדלת התמורה כאמור במסגרת הסכם העדכון. הוא טען, כי התנהלות אילן בשנתיים שקדמו לכריתת הסכם העדכון אילצה אותו ליתן הסכמתו, ובלשונו (במענה לשאלה: "בתצהיר שלך לא כתבת מה היתה הסחיטה באותו יום של החתימה על התוספת. אתה יכול להגיד לנו מה אילץ אותך באותו יום לחתום על התוספת?"): "אילץ אותי? התשובה היא מאוד פשוטה. מה שאילץ אותי זה כל מה שקורה בשנתיים האחרונות" (עמ' 378, שורות 16 – 17). עוד טען יחיאל, כי לו היה נמנע מלחתום היה אילן מפסיק את שיתוף הפעולה, כדלקמן: "היה מפסיק שיתוף הפעולה, היה צריך ללכת להליך משפטי כמו שאני וכל הבניין הלכנו להליך משפטי כי הוא לא היה משיב לי, אז אמרתי – אני לוקח זה מול זה, יאללה כפרת עוונות" (שם, שורות 21 – 24). נכונותו של יחיאל להגדיל את התמורה החוזית בשיעור 12% אך בשל ההיתכנות ההיפותטית של קושי בשיתוף פעולה מצידו של אילן בעתיד, מבלי שיצביע על כל אמצעי של לחץ שהופעל עליו להסכמה להגדלת התמורה, כ"כפרת עוונות" – אינה משכנעת. בנסיבות אלה, ההתקשרות בהסכם העדכון בהיעדר כל צורך ממשי בשיתוף פעולה מצידו של אילן, ובהיעדר כל טענה ללחץ בלתי מוצדק מצידו של אילן להתקשר בהסכם העדכון – מ עידה, כי לכתחילה לא התקשר יחיאל בהסכם מתוך כפיה, אלא מתוך עניין מסחרי בשכירת שירותי התובעים .

מעבר לכך, גם אם היו פגמים בכריתת ההסכם (והדבר לא הוכח), הרי שעצם החתימה על הסכם העדכון, מכשירה פגמים אלה בדיעבד. הנתבעים 1 – 4 היו יכולים לבטל את ההסכם לאחר שהכפייה הוסרה, אליבא דשיטתם, עם חתימתו של אילן על המסמכים שנדרשו במסגרת המרצת הפתיחה. אך הנתבעים לא ביטלו את ההסכם בשלב זה. תחת זאת, עורבו התובעים בפרוייקט ופעלו לקידומו באופן כמעט בלעדי, בזמן שיחיאל ובעלי זכויות הבניה שוהים בחו"ל. הנתבעים אף חתמו על הסכם עדכון במסגרתו הגדילו את התמורה החוזית שאמורה היתה להיות משולמת לתובעים.

סיכום

הטענות הרבות שהועלו על ידי הנתבעים לביסוס הטענה כי ההסכם נכפה על יחיאל לא היו משכנעות. חלקן הארי של טענות אלה נטענו ללא ביסוס מספק, תוך נקיטה בתיאורים מופרזים ובלתי מדוייקים, בלשון המעטה. פרשת הקיוסק כלל אינה קשורה לאילן, ואף הסתברה כבלתי נכונה. תביעת גפן התרחשה שנים רבות קודם לכריתת ההסכם ואף יחיאל הודה בחקירתו כי אין קשר בינה לבין ההסכם. אף התמהמהות אילן מלחתום על הגרמושקה בגינה הוגשה נגדו המרצת פתיחה, אינה עולה כשלעצמה כדי כפיה. לא הוכח קשר בין התמהמהות זו לבין חתימת ההסכם, ואף לא הוכח כי התמהמהות זו היא שעיכבה את הפרוייקט. למעט העיכוב בחתימה על הגרמושקה לא הוכח כל אירוע נוסף של עיכוב הפרוייקט מצד התובעים שיש בו כדי להצדיק ביטול ההסכם.

הנתבעים טענו כי אילן הכשיל עסקאות מכירה לצדדים שלישיים ומתן הלוואה ליחיאל, אך התקשו למסור גרסה סדורה. טענתם להכשלת עסקאות מכירה נסמכה על עדות שמועה, ואילו בגרסאותיהם השונות ביחס להכשלת מתן ההלוואה התגלו סתירות. לגופם של דברים, הנתבעים אף לא שכנעו כי סירובו של אילן להסכים לשעבוד הנכס כבטוחה לצורך הלוואה שלקח יחיאל, או התנאת הסכמתו בחתימה על ההסכם – הי ו בלתי סבירים. גם טענת הנתבעים, כי יחיאל אולץ להתקשר בהסכם הלוואה פיקטיבי, התבררה כבלתי מדוייקת בלשון המעטה. התנהלות הצדדים קודם לכריתת ההסכם ולאחריו, אינה מייצרת רושם של כריתה בכפיה.

יחיאל הוא שיזם את ההתקשרות בהסכם עם אילן. בין הצדדים התקיימו יחסים חיוביים והם שיתפו פעולה עובר לכריתת ההסכם ולאחריו. התובעים לקחו על עצמם את הטיפול בפרוייקט לאחר כריתת ההסכם וקידמוהו בעת שיחיאל עצמו שהה בחו"ל. יחיאל סמך על התובעים והיה תלוי בהם. התובעים פעלו כנדרש וכמוסכם וביצעו את שהוטל עליהם. על כן, בניגוד לטענת הנתבעים כאילו נכפה עליהם תשלום של מאות אלפי שקלים ללא צידוק, בפועל שכרו הנתבעים מהתובעים שירותי ליווי הפרוייקט. התובעים קיבלו על עצמם את הליווי של הפרוייקט בהתאם להתחייבויותיהם החוזיות, אך לא קיבלו תמורה.

הצדדים התקשרו בהסכם העדכון להגדלת התמורה המוסכמת, על אף שלא הופעלו פעולות לחץ מצידם של התובעים, זולת התעקשותם להגדלת התמורה. הסכם העדכון מעיד אף הוא כי לכתחילה לא התקשר יחיאל בהסכם מתוך כפיה, אלא מתוך עניין מסחרי בשכירת שירותי התובעים.

אין הצדקה לביטול החוזה מחמת עושק

על פי סעיף 18 לחוק החוזים מותנה ביטול חוזה מחמת עושק בהתקיימות שלושה תנאים מצטברים: מצוקה, חולשה שכלית או גופנית או חוסר ניסיון של הנעשק בזמן כריתת החוזה; ניצול מצבו של הנעשק על ידי העושק כדי לגרום לו להתקשר בחוזה; וכן תנאי חוזה הגרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל (ראו: עניין גנז, שם). אך תנאים אלה אינם מתקיימים במקרה זה.

לא הוכח, כי הנתבעים 1 – 4, וכי יחיאל בפרט, היו נתונים במצוקה בת ניצול או חסרי ניסיון. הנתבעים 1 – 4 התקשרו עם התובעים לשם קידומו של פרוייקט עסקי . יחיאל יזם את הפרוייקט וקידמו. בעלי זכויות הבניה סמכו על יחיאל והעניקו לו ייפוי כוח לפעול בעבורם בנכס, והדבר מעיד כשלעצמו, על יכולותיו של יחיאל. הנתבעים לא הבהירו איזו מצוקה ניצלו התובעים, אליבא דטענותיהם. המצוקה היחידה שתוארה בתצהיר העדות הראשית מטעמו של יחיאל היא הקושי הכלכלי לו נקלע יחיאל ביולי 2015, אודותיו ארחיב להלן. ברם, כזכור, ההסכם נחתם למעלה משנה קודם לכן, ביום 8.4.14.

בהיעדר מצוקה או חוסר ניסיון מצידם של הנתבעים, מתייתר הצורך בדיון ביתר תנאי עילת העושק, קרי – ניצול מצוקה או חוסר ניסיון ותנאי הסכם גרועים במידה העולה על המקובל. למעלה מן הצורך אבהיר, כי לא הוכח כי תנאי ההסכם גרועים במידה העולה על המקובל. אמנם חלק מתניות ההסכם נוסחו באופן חד צדדי, אך בניגוד לטענת הנתבעים, התובעים ראו עצמם מחוייבים להסכם, ופעלו מכוחו, ואילו הנתבעים הם שלא עמדו בהתחייבויותיהם החוזיות, כפי שארחיב להלן.

לא הוכחה העלמתן של עובדות מהותיות

לראשונה בסיכומיהם טענו הנתבעים, כי אילן התקשר בהסכם תוך העלמתן של עובדות מהותיות. לדבריהם, אילן הציג בפני יחיאל מצג כאילו הוא נותר בעלים של חלק מהזכויות בחצר, אך בחקירתו הנגדית של אילן התברר כי אינו בעל זכויות , שכן זכויותיו נמכרו במלואן לעו"ד בוטח.

ברם הנתבעים לא הביאו כל אסמכתא לטענתם כי לאורך השנים הציג אילן מצג כאילו נותר בעלים של חלק מהזכויות בחצר. הנתבעים אף לא טענו כי הסתמכו על מצג שכזה בכל דרך, ולמעשה לא העלו כל טענה בעניין עד לסיכומיהם. יתר על כן, הנתבעים כלל לא טענו, כי סוגיית בעלותו של אילן בזכויות בבניין היתה קשורה בדרך כלשהי להחלטת יחיאל לבטל את ההסכם. על כן גם אם היו מועלמות העובדות הנטענות, הרי שאף לשיטת הנתבעים לא היה בהן משום עילה לביטול ההסכם.

מעבר לצורך, לא הוכחה העלמת העובדות הנטענת. הנתבעים טענו, כי מהמסכת הראייתית שהוגשה על ידי התובעים לא ניתן ללמוד על היקף זכויות הבניה שמכר אילן לעו"ד בוטח. הם הפנו לייפוי הכוח שהעניק אילן לעו"ד בוטח ביום 16.12.97, וטענו כי ממנו עולה, כי כל זכויות הבניה של אילן נמכרו לעו"ד בוטח לרבות "כל זכות עתידית בבניין". הם טענו כי המונח "כל זכות עתידית בבניין" מתייחס לכל זכויות הבניה בבניין, והדפו את טענת אילן בחקירתו הנגדית (בין היתר בעמ' 56 לפרוטוקול, בשורה 16) , כי הכוונה היתה לזכויות עתידיות בגג הבניין בלבד.

בייפוי הכוח נכתב כי אילן מייפה את כוחו של עו"ד שלקוביץ למכור לעו"ד בוטח: "את הנכסים הידועים בתור קומה ה' + ו' וחלק מהחצר הפונה לרח' חשמונאים וכל זכות עתידית בבנין ..." לשון ייפוי הכוח עמומה. מחד גיסא נכתב בה עסקינן במכר "חלק מהחצר", ומאידך גיסא נכתב כי תימכר "כל זכות עתידית בבנין", ללא סייג. עם זאת, לשון ההסכמים שהסדירו את מכר זכויות הבניה לעו"ד בוטח ברורה וחד משמעית, וממנה עולה כי נמכרו רק זכויות הבנייה בגג הבניין וחלק מהחצר.

כך, בהסכם שנחתם בין אילן, ה"ה גפן ועו"ד בוטח המתייחס אף הוא ליום 16.12.19 (להלן: "ההסכם המשולש"), סוכם ע ל מכירת זכויות הבניה מאת אילן לעו"ד בוטח. על פי סעיף 3.א. להסכם המשולש , נמכרו לעו"ד בוטח זכויות הבניה העתידיות בגג בלבד, כפי טענת אילן, כדלקמן: "צד א' (אילן – פ.נ.) מוכר בזאת לצד ג' (עו"ד בוטח – פ.נ.) את הזכויות כמפורט במבוא כולל כל זכויות בניה עתידיות על גג הבנין בלבד וכן את החצר הפונה לרח' החשמונאים עפ"י תשריט רצ"ב וכי אין לצד ג' כל דרישה ו/או תביעה ו/או חלק נוסף בבנין לרבות בחצרות נוספים שבבנין אשר ישארו בבעלותו ובחזקתו של צד א'". הסכם נוסף בין אילן לעו"ד בוטח הוגש לתיק בעיצומו של הליך ההוכחות, לאחר שאילן הודה בחקירתו הנגדית בקיומו . מדובר בהסכם למכירה בנאמנות של זכויות בניה בגג הבניין בלבד (כעולה סעיפים 1, ו- 3 להסכם הנאמנות) . אין, אם כ ן, די בלשון יפויי הכוח, כדי לסתור המסקנה המתחייבת מלשונם הברורה של הסכם הנאמנות וההסכם המשולש.

יחיאל הודה בעבר, כי ההסכם המשולש הוא שהסדיר את מכירת זכויות הבניה לעו"ד בוטח, ואישר, כי רק זכויות הבניה העתידיות בגג הבניין נמכרו לעו"ד בוטח. כך, בתצהיר מטעם יחיאל מיום 28.1.13 (שתמך בהמרצת פתיחה ה"פ 57398-02-13 שהגישו בעלי זכויות הבנ יה כנגד אילן ועו"ד בוטח טען יחיאל), הצהיר יחיאל: "עו"ד יהונתן בוטח ... הינו עורך דין במקצועו ומי שרכש מאת המשיב 1 את כל זכויות הבניה העתידיות על גג הבניין, לרבות חצר, הכל כמפורט בהסכם שנחתם בין הצדדים בחודש שצמבר 1997 ומי שעד למועד הגשת המרצת פתיחה זו רשום עדיין בהערת אזהרה על הבעלות של מר לוי (להלן: "ההסכם המשולש") (סעיף 40 לתצהיר , ההדגשה במקור), וכן: "בחודש דצמבר 1997 נחתם הסכם מכר משולש בין מר לוי (מצד אחד) לבין בני הזוג אייל ואורית גפן (מצד שני כבעלי הזכויות של מחצית הקומה הרביעית) (להלן: "בני הזוג גפן") לבין מר בוטח (מצד שלישי), במסגרתו מכר מר לוי למר בוטח את כל זכויות הבניה העתידיות על גג הבניין, לרבות חלק מחצר הפונה לרח' החשמונאים הכל כמפורט בהסכם (לעיל ולהלן: "ההסכם המשולש") (ההדגשה במקור – פ.נ., סעיף 45 לתצהיר). הטענה החדשה של הנתבעים, כאילו אילן מכר את זכויות הבניה בחצר לעו"ד בוטח, והעלים מידע זה מהנתבעים, מנוגדת, אם כן, לגרסה קודמת שמסר יחיאל בתצהירו מיום 28.1.13, לפיה אילן מכר לעו"ד בוטח את זכויות הבניה בגג, ובו בלבד, וכן חלק מהחצר. די באמור כדי לשמוט הקרקע תחת טענותיהם של הנתבעים בעניין.

באשר לטענות הנתבעים כי מכירת חלק מהזכויות בנכס לעו"ד בוטח נעשתה במסווה של עסקת נאמנות, תוך הטעיית שלטונות המס ועקיפתם – ההכרעה בטענות אלה חורגת מגדרי יריעת המחלוקת שלפני , בהיעדר הוכחה כי כריתת הסכם הנאמנות השליכה בדרך כלשהי על הנתבעים.

סיכום

הנימוק המרכזי שהעלה יחיאל בתצהיר העדות הראשית מטעמו לביטול ההסכם היה, כי הוא נכרת עקב סחיטה, עושק ואיומים. לטענה זו הוקדש החלק הארי של תצהיר העדות הראשית מטעם יחיאל, ברם בסיכומי הצדדים כלל לא הופיעה התייחסות לטענה, זולת על דרך ההפנייה לתצהיר העדות הראשית. די בכך כדי ללמד על המשקל הנמוך שמייחסים הנתבעים לטענה זו.

לא הוכח כי הופעל על הנתבעים לחץ פסול המהווה כפיה. אף לא הוכחה עילת העושק, בהיעדר מצוקה או חוסר ניסיון מצידם של הנתבעים. מטעמים אלה, אני מוצאת לדחות את טענת הנתבעים כי נפלו פגמים בכריתת ההסכם המצדיקים ביטולו. כל זאת למעלה מן הצורך, אחר שהנתבעים עצמם זנחו הדיון בטענת הכפיה והעושק בכריתת ההסכם בסיכומיהם, זולת על דרך ההפנייה לאמור בתצהיר העדות הראשית מטעם יחיאל.

האמנם תניות ההסכם חד צדדיות ומקפחות

לטענת הנתבעים, הוראות ההסכם מוטות, חד צדדיות ומקפחות באופן חריג ביותר, ועל כן דינו להתבטל. עוד טענו הנתבעים, כי די בתוכנו המקפח של ההסכם להצביע על כך שאכן מדובר בהסכם שנחתם במרמה, בסחיטה ובאיומים, ומכל מקום, לדבריהם, בשל הקיפוח וחד הצדדיות של תניות ההסכם – הוא בר ביטול.

את הטענה, כי בשל היות תניות ההסכם חד צדדיות ומקפחות זכאים הנתבעים לבטלו – העלו הנתבעים לראשונה בסיכומיהם. טענה זו לא הועלתה בתצהיר העדות הראשית מטעם יחיאל. שם אמנם טען יחיאל, כי תנאי ההסכם נוטים במובהק לטובת התובעים (ראו בין היתר בסעיף 7(ג) לתצהיר), ואף טען כי הטייה זו מלמדת על כך שההסכם נכרת בעושק ובכפייה. אך הוא לא טען כי עצם חד הצדדיות של ההסכם ותניותיו המקפחות – מהווים עילה לביטולו. גם בחקירתו הנגדית נמנע יחיאל מלקשור בין טענותיו לחד צדדיות ולקיפוח בתניות ההסכם לבין סיבת ביטולו. די בעצם העלאת הטענה כי ההטיה והקיפוח בהסכם היא העילה לביטול ההסכם - לראשונה בסיכומי הנתבעים, כדי להביא לדחייתה. העובדה כי טענה זו לא נטענה עד לשלב הסיכומים מלמדת כשלעצמה, כי יחיאל לא ביטל את ההסכם בשל חד צדדיות וקיפוח.

למעלה מן הצורך, לא השתכנעתי מקיפוח או ניסוח חד צדדי של תניות ההסכם, המצדיק ביטולו. ככלל, ניסוחו באופן חד צדדי של חוזה אינו מהווה תנאי לביטולו אך בשל טעם זה (ראו, בין היתר בתא (י-ם) 1251/96 מבני גזית (2000) בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון (פורסם במאגרים, 12.2.01)). על כן, ובהיעדר ביסוס לטענות הנתבעים לכפיה ולעושק בכריתת החוזה, איני מתרשמת כי די בנוסח ההסכם כדי להצדיק ביטולו. מסקנה זו מתחייבת בפרט במקרה דנן, עת הלכה למעשה עמדו התובעים בהתחייבויותיהם החוזיות עד לביטול ההסכם , כפי שאבהיר להלן.

תניות הדדיות לתשלום תמורה כנגד מתן שירותים בהסכם

בהתאם לסעיף 1 להסכם הוזמנו מאת התובעים שירותים, כדלקמן:

"ומזמין מאילן לוי ... ו/ או חברת אילנות ... לפעול בשם בעלי זכויות הבניה ובשמי ולייצג אותנו מול עיריית ת"א ובניהול מו"מ מול קבלני בניה מסוג קבלן ביצוע וקונים פוטנציאלים לרכישת זכויות הבניה"

היקף השירותים מפורט בסעיפים 8 ו- 9 להסכם, אודותיהם ארחיב להן. בסעיף 15, הוא סעיף התמורה שבהסכם, התנו הצדדים את תשלום התמורה בביצוע השירותים שהוזמנו , כדלקמן:

"המייצג יקבל, מאת המזמין ו/או מבעלי זכויות הבניה, שכר טרחה בגין ייצוג בעלי זכויות הבנייה וטיפול בפרויקט כמפורט להלן:"

אמנם בהסכם אין תניות מפורשות בהן מתחייבים התובעים לביצוע השירותים שהוזמנו מהם, אין קציבת מועדים לביצוע השירותים, ואף אין תניות הכובלות התובעים בהסכם. ואכן, בעדות שמסר אילן ביום 2.6.16 בדיון בבקשת התובעים למתן צו מניעה זמני במסגרת הליך זה, לפני כב' השופט עמית יריב, טען אילן, כי לא נטל על עצמו כל התחייבות על פי ההסכם, כי אין בהסכם כל הוראה המחייבת אותו בחיוב כלשהו, וכי ההסכם כבל רק את יחיאל באופן חד צדדי בהוראותיו, כדלקמן: "אני לא מחויב בחוזה הזה, אני גם לא מחויב להוציא היתר בנייה. אם לא הייתי מוציא היתר בנייה, הוא לא יכול לתבוע אותי גם אם לא הייתי מוציא היתר בנייה. לא התחייבתי על כלום" (עמ' 19 לפרוטוקול מיום 2.6.16, שורות 29 -31, וכן בעמ' 20, שורה 3, וכן שורה 6).

מעבר לכך, על פי סעיף 16 להסכם מחויבים רק הנתבעים שלא להתחייב התחייבויות הסותרות הסכם זה, אך אין מחויבות דומה על התובעים, כדלקמן:

"16. המזמין מתחייב לא למסור לאחר התחייבות ו/או הסכמות ו/או הצהרות סותרות או דומות לאמור בהזמנה זו."

בדומה, בסעיף 17 להסכם נקבע כי הנתבעים 1 – 4 מנועים מלבטל את ההסכם, אך התובעים לא הוגבלו באותו האופן, כדלקמן:

"17. המזמין מתחייב כי הזמנה זו לא ניתנת לביטול, מובהר כי הזמנה זו הינה קבועה ולא ניתנת לביטול כלל." (ההדגשה במקור).

ניסוח חד צדדי זה של תניות ההסכם, המקנה עדיפות לתובעים בהגדרת היקף הההחייבות החוזי, והמערים מגבלות דווקא על הנתבעים 1 – 4 , מעמידו באור בעייתי. ברם איני מוצאת כי די בכך כדי להצדיק ביטול ההסכם. התובעים ראו בעצמם הלכה למעשה מחוייבים לפעול על פי ההסכם, ועמדו בהתחייבויותיהם. לפיכך אין חשיבות רבה לשאלה האם לכתחילה נוסח ההסכם באופן המחייב את התובעים. זאת בפרט עת הנתבעים נמנעו מלטעון כי ההסכם בוטל בשל ניסוחו עד לשלב הסיכומים, כאמור. אבהיר, עם זאת, כבר כעת, כי לנוסח החד צדדי של ההסכם השלכות על מידת היכולת לאכוף ההסכם, וכן על אמדן התמורה החוזית הראויה, כפי שארחיב בהמשך.

עוד מלינים הנתבעים על כך שעל פי ההסכם הוטלו כל עלויות הפרוייקט על יחיאל, לרבות פרעון ההלוואה, הוצאות אדריכלים, יועץ הקרקע, בדיקות הקרקע, הדמיות, קונסטרוקטור, עורכי דין, מתכננים וכיוצ"ב. אכן, על פי ההסכם כל העלויות הכרוכות בפרוייקט חלות על המזמין ומשולמות על ידו (סעיף 7 להסכם). עם זאת, הנתבעים לא הצביעו על כל סיבה מדוע היו התובעים אמורים לשאת בעלויות אלה, בתוקף מעמדם כספקי שירותים בפרוייקט, ועל כן איני מוצאת בטענה זו ממש.

השירותים שהוזמנו מהתובעים על פי ההסכם

לטענת הנתבעים, ההסכם אמנם נוסח כהסכם להזמנת שירותים, אך בפועל לא סופקו שירותים על ידי התובעים. העיד על כך יחיאל בתצהיר העדות הראשית מטעמו, כדלקמן: "כחלק מהסחיטה והלחץ נחתמו ההסכמים מחודש אפריל 2014 במסגרתם נאלצתי להתחייב לשלם ללוי סך כולל של 1/3 מהרווח (ברוטו) שיניב הפרוייקט, וזאת כביכול בתמורה לשירותים שמעניק לוי לפרוייקט" ( ההדגשה במקור, סעיף 64 לתצהיר). יחיאל טען , כי למעשה התקשר עם אילן בהסכם אך ורק על מנת לזכות בשיתוף פעולה מצידו נוכח הקשיים שהערים אילן על הוצאת היתר הבניה, ובלשונו: "פשר ההתקשרות היתה כי אני לא הצלחתי לבצע שום פעילות בנכס, בגלל שאני זקוק לחתימתו של אילן" (עמ' 352, שורות 20 – 23). בחקירתו הוסיף יחיאל וטען, כי טרום היתר הבניה ניתן עוד קודם לכריתת ההסכם, ללא קשר להסכם , ובלשונו: "ההיתר ניתן, האישור ועדה ניתן לפני ההתקשרות שלי עם אילן, כמו כן אני חייב להגיד מעבר לאישור ועדה התקבל לפני ההתקשרות שלי עם אילן, הייתי בשתי ועדות ערר, אחד נגד העירייה ואחד נגד אחד הדיירים שם, וגם שניהם התקבלו לפני התקשרותי עם אילן" (עמ' 352, שורות 14 – 18, וכן בעמ' 367, שורות 21 – 24, ועמ' 368, שורות 1 – 2). לדברי יחיאל השירותים שהוזמנו מהתובעים היו פיקטיביים בלבד, וכי ההתקשרות בהסכם היתה מטעמי סחטנות גרידא.

לא השתכנעתי מטענה זו, המנוגדת לפשט לשון ההסכם על פיו הוזמנו מהתובעים שירותים שפורטו בסעיף 8 ו- 9 להסכם, בהם שירותים לקידום הוצאת טרום היתר בניה (סעיף 9 להסכם) . משמע שבניגוד לנטען, עוד נדרשה עבודה לשם הפקת טרום היתר הבניה במועד כריתת ההסכם.

יתר על כן, וכפי שהרחבתי לעיל, יחיאל הודה בחקירתו, כי אילן לקח על עצמו את קידום הפרוייקט, ועבד בפרוייקט במשך למעלה מ שנה זו. יחיאל אישר, כי לאורך תקופה זו שהו יחיאל ובעלי זכויות הבניה בחו"ל, והותירו הטיפול בפרוייקט בידי אילן . הודאתו האמורה של יחיאל שומטת הקרקע תחת הטענה כי למעשה ההסכם היה לרכישת שירותים פיקטיביים בלבד.

מסקנה זאת מתחייבת בפרט נוכח חתימתו של הסכם העדכון, למעלה מארבעה חודשים לאחר חתימת ההסכם. כפי שהרחבתי לעיל, במסגרת הסכם העדכון הוגדלה התמורה החוזית המוסכמת. הסכם העדכון נכרת לאחר שמוצו טענות הנתבעים לאי שיתוף פעולה מצידו של אילן. הנתבעים לא הצביעו על כל דרך בה הכשיל אילן את הפרוייקט בתקופה שבין החתימה על ההסכם ובין החתימה על הסכם העדכון, ולא הראו כי היו זקוקים לשיתוף הפעולה מצידו בכל אופן. למרות זאת, מצאו הנתבעים להסכים להגדלת התמורה החוזית בגין שירותי ליווי הפרוייקט מצד התובעים. הדבר מלמד, כי הנתבעים היו מעוניינים בשירותים שהוזמנו במסגרתו, והסכימו לשלם תמורה משמעותית עבורם, ושירותים כאמור אכן סופקו להם. התנהלות זו מכשירה את הפגמים בנוסח ההסכם, וממנה ניתן ללמוד כי אין בנוסח ההסכם כדי להצדיק ביטולו.

מסקנה זו עולה אף מיתר טענות הנתבעים לכך שהתובעים הפרו התחייבויותיהם על פי ההסכם ולא סיפקו השירותים כנדרש בהן אדון להלן. טענות אלה להפרת ההסכם מעמידות באור בעייתי את הטענה כי השירותים שנשכרו מאילן היו שירותים פיקטיביים בלבד. אם אכן לא נשכרו באמת שירותים מ התובעים, מה פשר הציפייה לקבלת שירותים אלה?

האמנם נמנעה מיחיאל היכולת לבצע פעולות כלשהן במקרקעין על פי ההסכם?

לדברי הנתבעים, בהסכם הוענקו לתובעים סמכויות דרקוניות, המונעות מיחיאל ומבעלי זכויות הבניה ביצוע כל פעולה במקרקעין, כעולה מהוראת סעיף 19 להסכם, אשר זו לשונה:

"מיום חתימת המזמין על הסכם ייצוג ומסמך התקשרות זה מתחייב המזמין לא לבצע ו/או לחתום ו/או להתקשר ו/או לנהל משא ומתן עם כל גורם שהוא לרבות פרסום ו/או שיווק ו/או תיווך לקונים ו/או משא ומתן עם משפחת סקר שום פעולה חד צדדית במיזם זה ללא הסכמה משותפת עם המייצג בכתב או באימייל. הפעולות יהיו אך ורק בהסכמה מלאה של הצדדים מראש או בכתב ו/או באימייל"

טענה זו הועלתה אף היא לראשונה בסיכומי הנתבעים. בתצהיר העדות הראשית מטעמו אמנם הפנה יחיאל להוראת סעיף 19 האמורה, אך טען, כי מדובר בסעיף בלתי חוקי, שכן הוא הקנה לאילן זכויות כמתווך, בעוד אילן אינו מתווך (סעיף 73 לתצהיר). בסיכומיהם, זנחו הנתבעים את טענותיהם לאי חוקיות הסעיף, ואף נמנעו מלטעון כי אילן לא היה מוסמך לפעול כמתווך (יש להניח כי הטענה נזנחה נוכח רישיון התיווך במקרקעין של אילן שהוצג), ועל כן איני מוצאת להרחיב בעניין.

באשר לטענה החדשה , כי על פי הוראות סעיף 19 נמנעה מיחיאל לעשות פעולה כלשהי במקרקעין – די בכך שטענה זו הועלתה לראשונה בסיכומי הנתבעים כדי להביא לדחייתה. אף לא השתכנעתי מהטענה, שכן על פי הוראות סעיף 19 נדרש תיאום ושיתוף פעולה עם התובעים בביצוע הפעולות המפורטות בסעיף. תיאום זה אינו בלתי סביר בהינתן העובדה שהתובעים נשכרו ללוות את הפרוייקט, וששכרם נגזר כשיעור ממימוש זכויות הבניה. אין די בכך כדי להצדיק ביטול ההסכם.

סיכום

הטענה כי ההסכם בוטל בשל היותו חד צדדי ומקפח הועלתה לראשונה בסיכומי הנתבעים, ודי בכך כדי להביא לדחייתה. אף לא השתכנעתי מקיפוח או ניסוח חד צדדי מובהק וחריג של תניות ההסכם, כעילה לביטול ההסכם, בהיעדר ביסוס לטענות הנתבעים לכפיה ולעושק בכריתת ההסכם, ולאור העובדה כי התובעים עמדו בהתחייבויותיהם החוזיות עד לביטול ההסכם. התובעים סיפקו השירותים שהוזמנו מהם על פי ההסכם וליוו הפרוייקט כנדרש מהם. אילן עבד בפרוייקט במשך למעלה משנה, במהלכם שהו יחיאל ובעלי זכויות הבניה בחו"ל והותירו הטיפול בפרוייקט בידי אילן. ההסכם עם התובעים בוטל רק לאחר שניתן טרום היתר הבניה. על כן אין בנוסח תניות ההסכם כדי להצדיק ביטולו. מסקנה זאת מתחייבת בפרט נוכח ההסכמה להגדלת התמורה החוזית בהסכם העדכון, המלמדת, כי לנתבעים היה עניין בשירותי ליווי הפרוייקט שהוזמנו מהתובעים. התנהלות זו מכשירה הפגמים שבנוסח ההסכם, ומלמדת כי אין בהם משום עילה לביטול ההסכם.

ההסכם לא הופר על ידי התובעים, כי אם על ידי הנתבעים

הנתבעים העלו שלוש עילות לביטול ההסכם. האחת, כי ההסכם נכרת בכפיה ובעושק, השניה, כי תניותיו של ההסכם חד צדדיות ומקפחות, והשלישית, כי התובעים הפרו את ההסכם. שתי עילות הביטול הראשונות שה ועלו נבחנו לעיל ונדחו. גם לטענה כי ההסכם בוטל מחמת הפרתו בידי התובעים – לא מצאתי ביסוס. ההיפך הוא הנכון, עול ה הרושם, כי הנתבעים הם שהפרו ההסכם.

עצם עיתוי ביטול ההסכם מעמיד בספק את הטענה כי ההסכם בוטל בגין הפרתו בידי התובעים. ההסכם בוטל ביום 27.8.15, באמצעות מסרון אותו שלח יחיאל לאילן, כיממה בלבד לאחר שהתקבל אישור מעיריית תל אביב להגשת "תיקים ירוקים", ושעות בודדות לאחר שניתן טרום היתר הבניה. משמע שפועלם של התובעים לקידום היתר הבניה נשא פרי. על כן לא ברורה טענת ההפרה המיוחסת לתובעים, אחר שהתברר כי אלה עמדו בהתחייבותם.

ואכן, הנתבעים התקשו להסביר את פשר ההפרה שיוחסה לתובעים בגינה בוטל ההסכם. לראשונה בתצהיר העדות הראשית מטעמו טען יחיאל, כי אילן הפר את ההסכם בכך שלא הוציא את היתר הבניה בזמן סביר, כדלקמן: "לוי מנסה להעצים שלא כדין את פעילותו בעוד שהוא כלל לא הצליח להביא להוצאת היתר הבנייה ובוודאי לא בזמן סביר תוך הפרת ההסכם" (סעיף 12 לתצהיר).

הטענה כי התובעים השתהו בקידום הפרוייקט תמוהה למדי, שכן כעולה מהמסכת הראייתית, דווקא עירובם של התובעים בפרוייקט הביא לקידומו, לאחר שנים ממושכות בהן יחיאל לא הצליח להביא אותו לכלל גמר. ואכן, מהתכתובות עולה, כי יחיאל לא הלין כלפי התובעים על עיכוב הפרוייקט והכיר באחריותו לכך. כך, למשל, כתב יחיאל לאילן בהודעת דואל מיום 17.7.15 (כחודש וחצי לפני שניתן טרום היתר הבניה): "המצב כרגע: אין היתר. אין אפילו הארכת תוקף וועדה. אין החזר הלוואה הזמן. אין כספים להמשך מימון ההיתרים. אין כספים להמשך מימון ההיתרים. אין כספים למימון האגרות. נשאר כמה חודשים לסיום ההלוואה הגדולה. אתה בצדק לא מתחייב לי לכלום, מעבר להשתדלות. במצב כרגע, כל מהלך שם אותי בסיכון עצום" (ההדגשה במקור). מהתכתובות אף עולים ביטויי שביעות רצון של יחיאל מתפקוד התובעים. לשם התרשמות, בהודעת דואל ששלח יחיאל לאילן ביום 20.10.14, לאחר שהתקבל אישור על הארכת תוקף פרוטוקול הועדה, כתב יחיאל: "כל הכבוד, עבודה יפה מאד!!!!", ובהודעת דואל נוספת מיום 27.10.14 כתב יחיאל לאילן: "שמחתי על שיחתנו אתמול. ב"ה באמת "אחלה" ביצועים". בהודעת דואל מיום 5.6.15 כתב יחיאל לאילן: "אני זורם אתך באמונה שכל מה שאתה עושה זה הכי טוב בשבילי, ומתפלל לה' שיכניס לך את הדברים הנכונים בראש", ועוד. יחיאל היה מרוצה מעבודת התובעי ם, ואף קיבל על עצמו אחריות לעיכובים בפרוייקט. גם בהודעת הביטול ובתכתובות שהוחלפו בין הצדדים קודם למשלוחה, אודותיהן ארחיב להלן, לא הופנתה כל טענה כלפי התובעים לעיכוב הפרוייקט.

בחקירתו הנגדית התקשה יחיאל להסביר את פשרה של טענת ההפרה המיוחסת לתובעים. הוא אמנם טען כי ביטל ההסכם בשל כך שאילן הפר התחייבויותיו החוזיות, ובלשונו (במענה לשאלה: "למה ביטלת את ההסכם?"): "כי הוא לא עמד בהסכמות שלו" (עמ' 418, שורה 17). אך התקשה להסביר כיצד הפר אילן את התחייבויותיו. מתשובותיו עלה הרושם, כי עיקר טענתו על כך שאילן לא ניאות להגיע להסדר עימו ועם איתמר , ובלשונו (במענה לשאלה: "איזה סעיף בהסכם הוא הפר?"): "אני אגיד לך בחוזה איתו הוא אמור לקבל כסף לפי מכירה ... עכשיו המכירה התבצעה במחיר שלא היה נשאר לו כלום, אבל אני עוד הלכתי לקראתו ואמרתי אתה יודע מה, לא יישאר כלום. בוא, כמה אתה רוצה בשביל לצאת? רגע, בלי קשר לאחוזים. מה אתה רוצה. אני אמרתי לו אני מציע לך 250, אני חושב שזה פייר אינף. הוא אמר לי לא, אני רוצה 400. אמרתי לו אין בעיה, נפגשנו עם איתמר, לחצו ידיים, סגרו 350 ו- 250. זה הכל" (עמ' 418, שורות 23 - 24, עמ' 419 שורות 1 – 7). במילים אחרות, לדברי יחיאל התובעים הפרו את ההסכם בכך שאילן סירב להתפשר עימו בנוגע למכירת זכויות הבניה לצדדים שלישיים.

להלן אדון בהרחבה במגעים שקיימו הצדדים קודם להסדרת מכירת זכויות הבניה לצדדים שלישיים, וברושם כי אילן לא הגורם האחראי היחיד להכשלת מגעים אלה. ברם מבלי לקבוע מסמרות בעניין, ואף אם היה ממש בטענת הנתבעים כי אילן הכשיל המגעים להסדר, הרי ש אין בכך משום עילה לביטול ההסכם. על פי ההסכם היתה לתובעים זכות סירוב למכירת זכויות הבניה לצדדים שלישיים. עצם השימוש בזכות זו אינו עולה כשלעצמו כדי הפרת ההסכם, בהיעדר הוכחה להתנהלות בלתי סבירה או צודקת מצידם של התובעים בשימוש בזכות זו . בדיעבד, אחר שיחיאל התקשר בהסכם האופציה עם איתמר, ומנע מהתובעים כל תמורה עבור השירותים שסיפקו, ניתן להבין מדוע היה אילן חשדן ביחס להתקשרות עם איתמר, ולא שש לשתף עם הדבר פעולה.

בתצהיר העדות הראשית העלה יחיאל טענה נוספת להפרת ההסכם בידי התובעים. לדבריו, התובעים הפרו את ההסכם בכך שבניגוד להתחייבותם, היה אילן מנוע מלשווק דירות בפרוייקט בהיעדר רישיון מתווך (סעיף 16 לתצהיר). ברם בסיכומיהם זנחו הנתבעים כל טענה להפרה הקשורה בשיווק הדירות העתידיות או להיעדר רישיון תיווך מצידו של אילן (יש להניח כי זאת בשל רי שיון התיווך של אילן שהוצג). משנזנחה טענה זו איני מוצאת להרחיב בה.

נמצאנו למדים, כי שלל טענות הנתבעים להפרת ההסכם בידי התובעים – בעיכוב קידום הפרוייקט, בהכשלת המגעים להסדר עם איתמר ובמניעות משיווק דירות הפרוייקט בהיעדר רישיון מתווך –נדחו. עצם ריבוי הטענות להפרת ההסכם – שנדחו כולן, מחזק הרושם, כי לא מחמת הפרתו בוטל ההסכם, כי אם בשל אילוצים אחרים בלתי ענייניים ובלתי מוצדקים, אודותיהם ארחיב להלן.

למעלה מן הצורך, לא כל הפרה מקנה לנפגע זכות מיידית לביטול ההסכם. על פי הוראת סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 הזכות לביטול חוזה קמה לנפגע רק במידה שמדובר בהפרה יסודית את החוזה. בכל מקרה אחר, קמה לנפגע הזכות לביטול החוזה רק במידה שהמפר לא קיים החוזה, חרף ארכה שניתנה לו לקיומו, או במקרה בו ביטול החוזה צודק בנסיבות העניין .

בהתאם להוראת סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות) ולהלכה הפסוקה, בהעדר קביעה אחרת בחוזה, תיחשב הפרה כהפרה יסודית רק במידה שמתקשר סביר לא היה מתקשר בחוזה, לו היה רואה מראש את ההפרה ואת תוצאותיה. בחינה זו תיעשה בהתאם למכלול נסיבות העניין, תוך אמדן עצמת ההפרה וחומרתה, מידת הפגיעה הנגרמת בעטיה של ההפרה, ומידת היכולת לתקן את נזקי ההפרה לאחר שהתרחשה. הלכה למעשה, הפסיקה נוטה לראות בהפרה משום הפרה יסודית המצדיקה ביטול מיידי של החוזה רק במקרים מובהקים וקיצוניים, בהם יש בהפרה משום סיכול מטרת החוזה (ראו בין היתר ב ע"א 10474/03 הכהן נ' מלונות הים התיכון בע"מ, (פורסם במאגרים, 24.11.05), בפסקה 12 לפסק דינה של כב' השופטת ארבל ). ברם במקרה של ספק, הנטייה בפסיקה הינה לסווג הפרה כלא יסודית, על מנת לייחס משקל למאמץ שעשה המפר על מנת לקיים את החוזה, ולשאלה האם ביטול החוזה היה צודק בנסיבות העניין, בהתאם לסעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות) (ע"א 7403/11 בשמא השקעות ומימון בע"מ נ' אליהו ניאגו, (פורסם במאגרים, 13.8.13 ) בפסקה 3 לפסק דינו של כב' השופט עמית ).

במקרה שלפני לא הוכחה הפרת ההסכם בידי התובעים, וממילא לא ניתן לייחס להם הפרה יסודית של ההסכם. אף לא הוכח, כי ניתנו לתובעים ארכות לקיומו של ההסכם, או כי ביטול ההסכם היה צודק בנסיבות העניין. ההסכם בוטל באופן חד צדדי ושרירותי, ללא כל הודעה מוקדמת. התוצאה, לפיה בהיעדר הפרה ברורה של התובעים את ההסכם, נשלחה להם הודעת ביטול לאקונית וחד צדדית באמצעות מסרון, שעות בודדות לאחר מתן טרום היתר בניה, בעטיה נשללה מהתובעים כל זכות לתמורה בגין השירותים שסיפקו – אינה צודקת ואין לה ביסוס בדין .

ביטול ההסכם על רקע ניסיונו של יחיאל למכור את זכויות הבניה לצדדים שלישיים

בתצהיר העדות הראשית מטעמו הודה יחיאל, כי ביולי 2015 נקלע ללחצים כלכליים, שנבעו ממועד פרעונה המתקרב של ההלוואה שלקח ומהעובדה כי טרם התקבל היתר בניה. בעטיים של לחצים כלכליים אלה ביקש יחיאל למכור את זכויות הבניה לצד שלישי (סעיף 19 לתצהיר). יחיאל העיד בתצהיר, כי ניהל מגעים עם איתמר לרכישת זכויות הבניה. על פי תניות ההסכם, היתה מכירת זכויות הבניה כפופה לאישורם של התובעים, והתנהל משא ומתן בי ן יחיאל, איתמר ואילן בניסיון לקבל הסכמת אילן למכירת זכויות הבניה ולביטול ההסכם עם אילן בתמורה לתשלום כספי.

יחיאל הודה בתצהירו, כי סירובו של אילן להסכים להסדר עם איתמר הוא שעמד ברקע ביטול ההסכם, ובלשונו: "משלא קרה דבר ומשלוי חזר בו אף מהסכמתו המפורשת ... נקעה נפשי ולכן שלחתי את המסרונים המצויינים בסעיפים 35 ו- 36 לכתב התביעה ובסוף אוגוסט התפוצץ המו"מ בין איתמר לביני ובעקבות כך גם ביני לבין לוי כאשר אין חולק על כך שביום 27.8.15 הודעתי ללוי על ביטול ההסכם עקב הפרתו ע"י לוי תוך שאני מציין שמכתבים בעניין זה יצאו לכל הגורמים" (ההדגשה במקור, סעיף 26 לתצהיר), וכן: "מהאמור עולה כי ההסכם בוטל על ידי עקב הפרותיו של לוי את ההסכם וכן בשל חזרתו מהסכמתו המפורשת כאמור" (סעיף 27 לתצהיר). גם בחקירתו הנגדית הודה יחיאל, כי הסיבה האמיתית לביטול ההסכם היא סירובו של אילן להסדר עם איתמר, כדלקמן: "אבל באותו יום שגם אחרי שהסכמתי על 600 מה שהוא רצה ולא הסכים אז" (עמ' 417, שורות 18 – 19, וכן עמ' 418, שורות 23 - 24, עמ' 419 שורות 1 – 7).

רושם זה עולה אף מהתכתבויות בין הצדדים שקדמו למשלוח הודעת הביטול. בהודעת דואל שכתב יחיאל לאילן ביום 17.7.15 הפציר יחיאל באילן כי יסכים להסדר הראשוני שהוצע לו על ידי יחיאל ואיתמר ויאפשר את מכירת זכויות הבניה: ".... עצומים. החבר שלי איתמר בר יוסף מוכן: לשלם לי מייד את ה 200,000 לסימון. לשלם לי את הכסף שלך להוציא אותך. להוציא בעצמו את היתר הבנייה. לשלם את כל העלויות הצריכות לשם כך. לשם בזמן את ההלוואה הגדולה. אני רוצה מאוד ללכת אתו. זה שם אותי במקום אחר לגמרי! ... אני הלכתי אתך באמונה, חתמתי על כל מה שאמרת לי בלי לשאול, ואף הסכמתי בלתי בריה לשינויים שעשית בחוזה המוסכם בננו. אני חושב שזה יפה וראוי לקבל עכשיו 250,000 ₪ בנקודת זמן הנוכחית. אתה לא תצא מופסד הרבה, ולי תגרום הצלה של ממש !!! בטוח שה' יחזיר לך בכפל כפליים ... כפי שאמרתי, כתבתי ופעלתי כמה פעמים, אני אתך לא הולך לריב ולהתווכח, תחליט מה שתחליט, ה' יתברך בננו" (ההדגשה במקור). נמצא, כי יחיאל הכיר במחוייבותו להסכם, ציין את היחסים הטובים והמכבדים בינו לבין אילן, ואף הדגיש כי מגיעה לתובעים תמורה ראויה. יחיאל אף לא טען כי התובעים הפרו את ההסכם. כל שטען יחיאל, הוא כי בגין מצבו הכלכלי הדחוק של יחיאל על אילן להתחשב בו ולהסכים לביטול ההסכם.

גם בהודעת הדואל שכתב יחיאל לאילן בבוקר ה- 27.8.15, שעות בודדות לפני משלוח הודעת הביטול הפציר יחיאל באילן להסכים לביטול ההסכם, גולל את מאמציו לשכנע את איתמר לקבל את התנאים שהציב אילן לשם כך, תוך הדגשת תרומת אילן לפרוייקט, כדלקמן: "הסברתי לו שבלעדייך לא יהיה היתר וכו' ...", וכן: "הוא אמר שיש לו קונה ועכשיו בגלל השינוי העסקה תיפול ... – אמרתי לו שבטוח תבוא לו עסקה יותר טובה ... ואחרי ההיתר אתה תוכל לעזור לו בזה כי זה המומחיות שלך בבניית עסקאות מורכבות בפשטות שהקונים לא בורחים ....", וכן: "אתה תעמוד מול אדר במשא ומתן חצי חצי ברווח שתביא ממנו. (זה היה דרישה שלי בגלל ההתחייבויות שלי כלפיו, כי אני מאמין שרק אתה תוכל להוציא מאדר כסף)". יחיאל לא העלה כל טענה להפרת התובעים את ההסכם, ורק התחנן כי יחיאל יסכים לביטול ההסכם על מנת להתקשר עם איתמר.

במסרון נוסף ש שלח יחיאל לאילן קודם למשלוח הודעת הביטול התמקד יחיאל במגעים מול איתמר, וביטא מצוקה נוכח כשלון פגישתו עם איתמר: "הסתיימה הפגישה, בפיצוץ גדול. נתן לי שבוע להחזיר את הכסף פלוס ריבית כ 1 מיליון לפני שהוא משתולל". בהמשך לכך, הודיע יחיאל לאילן במסרון כי אינו מייצג אותו יותר, באלו המילים: "אתה מוזמן לעשות מרגע זה כרצונך ולתבוע אותי. אתה לא מייצג אותי מרגע זה בעניין הבניין. מכתבים לכל הגורמים ייצאו ביממה הקרובה". במענה לכך השיב אילן: "מציע לך להרגע. תישן ונדבר", ויחיאל ענה: "מצידי שהבניין יעלה באש!!!!!!! נימאס לי !!!!!". על כך ענה אילן: "בור ששתיתה ממנו לא לזרוק בו אבן. אתה עייף לך לישון. וניפגש", ואילו יחיאל השיב: "אני לא שתיתי ממך. ב"ה בהשגחה פרטית ה' דאג לי לא להפסיד. אתה ניצלת הזדמנות וסחטת ממני כספים והחתמת אותי ושיעבדת את חיי. הלכתי אתך בעיניים עצומות שאני חותם וחותם ואפילו עותק של החתימות אין לי. הסכמתי לכל מה שרצית ועשיתי על כל צעד כרצונך שאני כל הזמן בסיכון ואתה שומר על עצמך. זה ניגמר! תחילת שבוע הבא העו"ד שאקח יצור אתך קשר ומה שיהיה יהי. מחר אני נפגש עם איתמר". גם מתכתובת זו בין הצדדים עולה, כי תלונתו היחידה של יחיאל כלפי איתמר היתה על כך שהוא "משועבד" לאילן ואינו יכול להשתחרר מההסכמות עימו. ברי מלשון ההודעות כי מטעם זה, ומחמת סירובו של אילן לבטל ההסכם בתנאים שהוצעו לו – בוטל ההסכם.

כזכור, הודעת הביטול נשלחה במסרון תמציתי, בו נכתב כי אילן מוזמן לעשות כרצונו ולתבוע את יחיאל, וכי אילן אינו מייצג את יחיאל עוד בעניין הבניין. בהודעת הביטול לא הלין יחיאל בכל דרך כלפי אילן, לא סיפק כל סיבה לפשר ביטול ההסכם, ואף לא טען כי הוא רשאי לבטלו. ההיפך הוא הנכון, יחיאל הנכיח את הטרוניה של אילן כלפיו, והזמין את אילן לתבוע אותו.

אף לאחר משלוח הודעת הביטול באו הצדדים בדברים בניסיון להגיע להסכמות. מהמכתבים ששיגר ב"כ איתמר ויחיאל, עו"ד שלומי הס, עולה, כי אלה דרשו מאילן לחתום על ההסדר שהוצע לו לביטול ההסכם עימו, אחרת , הבהירו , כי לא ישולם לו דבר. כך, למשל, בהודעת דואל ששלח עו"ד הס לאילן ביום 7.10.15 נכתב: "מר אוירכמן מסר כי במידה וההסכם לא ייחתם עד ליום א' הקרוב (11.10.15) – יימכר הנכס לצד השלישי. ככל שיהיו לך טענות כנגדו – תצטרף לבררן בערכאות המשפטיות, שכן גם למר אוירכמן טענות קשות כלפיך, שלא זה המקום לפרטן" (בסעיף 3 למכתב). משמע שהסיבה לביטול ההסכם עם אילן היא סירובו להסדר. בפני אילן הוצג אולטימטום – או שתסכים להסדר – או שלא תראה פרוטה.

נמצאנו למדים, כי רצונו של יחיאל להשתחרר מההסכם בשל האילוצים הכלכליים אליהם נקלע ורצונו למכור זכויות הבניה לצד שלישי – הוא שעמד ברקע ביטול ההסכם. בגין סירובו של אילן להסכים לתנאים שהוצעו לו לשם ביטול ההסכם עימו – החליט יחיאל לבטל את ההסכם באופן חד צדדי. התנהלות זאת תמוהה למדי. לא יעלה על הדעת, כי מחמת סירובו של אילן להתפשר על הסכום שהוצע לו על מנת שההסכם עימו יבוטל – יבוטל ההסכם באופן חד צדדי וישלל ממנו כל פיצוי. האמנם סירוב של אילן לקבל פיצוי בסך של מאות אלפי שקלים בגין ביטול ההסכם עימו מהווה כשלעצמו תירוץ שלא לשלם לאילן דבר?

בסיכומיהם זנחו הנתבעים את הטענה כי ההסכם בוטל מחמת סירובו של אילן להסדר עם איתמר. תחת זאת התמקדו בטענות כי ההסכם בוטל מחמת כפיה ועושק, מחמת היותו מוטה ומקפח, ולאור הפרת התובעים את ההסכם בהתמהמהותם בהוצאת היתר בניה. טענותיהם אלו של הנתבעים נדונו בהרחבה לעיל ונדחו. אך כאמור, הסיבה האמיתית לביטול ההסכם הושמטה מסיכומי הנתבעים. ההסכם לא בוטל מחמת פגמים בכריתתו, בניסוחו או בשל הפרתו. ההסכם בוטל בשל הלחץ הכלכלי של יחיאל, רצונו למכור את זכויות הבניה לאיתמר, וסירובו של אילן להסכים להסדר עם איתמר. השתלשלות עניינים זו לא הצדיקה ביטול ההסכם, ולבטח אין בה כדי לפטור את יחיאל מתשלום התמורה החוזית שהוסכמה. בנסיבות אלה, ניסיון הנתבעים להצדיק את ביטול ההסכם בשל התנהלותו של אילן, אינה אלא פסילה במומם הם. התירוצים השונים והחלופיים שמסרו הנתבעים לביטול החוזים אך מעידים, כי למעשה לא בשל מחדלי אילן בוטל ההסכם באופן חד צדדי, וכי ביטולו כאמור נעשה ללא הצדקה, ושלא בתום לב.

ההסכם אינו בר אכיפה

בכתב התביעה תבעו התובעים מתן צו עשה לאכיפת ההסכם המורה לנתבעים לקיים את הוראות ההסכם ככתבו וכלשונו, וכן מתן צו מניעה קבוע, האוסר כל דיספוזיציה או פעולה בבניין העומדת בניגוד להסכם. התובעים הרחיבו על חשיבות כיבוד חוזים על דרך אכיפתם, וטענו כי הימנעות מאכיפת חוזה היא החריג ולא הכלל. לחילופין, תבעו התובעים פיצויי קיום ההסכם ומכוחו, ככל שלא יינתן צו לאכיפת ההסכם ( לצד תביעות חלופיות לשכר ראוי ולפיצוי בגין הוצאותיהם).

בסיכומיהם נמנעו התובעים מכל התייחסות מפורשת לצו המניעה הקבוע . כמו כן השמיטו התובעים כמעט כל התייחסות לסוגיית אכיפת ההסכם. הם אמנם ציינו בתמצית כי הם מבקשים אכיפת ההסכם , אך נמנעו מהעלאת הטענות שהעלו בכתב תביעתם בעניין, ואף לא נדרשו באופן מספק לטענות המשפטיות והעובדתיות שהועלו על ידי הנתבעים כנגד אכיפת ההסכם אודותיהן ארחיב להלן. על אף שהתובעים ויתרו על עיקר טענותיהם בנוגע לאכיפת ההסכם, ולמען הסר ספק, אבהיר כי ההסכם אינו בר אכיפה.

לטענת הנתבעים לא ניתן לאכוף את ההסכם, מחמת היותו הסכם למתן שירותים אישיים, וכן מחמת היותו הסכם מקפח שתניותיו מוטות באופן מובהק לטובת התובעים. טענות הנתבעים מושתתות על הוראות סעיפים 3(2) ו- 3(4) לחוק החוזים (תרופות), מכוחן אין נפגע זכאי לאכיפת חוזה במקרה בו אכיפתו כרוכה בכפיה לעשות או לקבל עבודה אישית או שירות אישי, או במקרה שאכיפת ההסכם אינה צודקת, כדלקמן:

3. הנפגע זכאי לאכיפת החוזה, זולת אם נתקיימה אחת מאלה:
...
(2) אכיפת החוזה היא כפיה לעשות, או לקבל, עבודה אישית או שירות אישי;
...
(4) אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות הענין.

במקרה דנן באים השירותים שהוזמנו מהתובעים במסגרת ההסכם בגדרם של עבודה אישית או שירותים אישיים. מסקנה זו מתחייבת מלשון ההסכם, במסגרתו הוזמנו מאת התובעים שירותי ייצוג, פעולה מול הרשויות, בחירת קבלן , וניהול משא ומתן עם קונים פוטנציאליים . שירותים אלה לליוויו של הפרוייקט היו כרוכים בשיתוף פעולה בין הצדדים, נדרשו הסכמות הדדיות של המזמין ושל ספקי השירותים לשם התקדמות בפרוייקט וקבלת החלטות בו, כפי העולה מהוראות ההסכם שצוטטו לעיל. בפועל, לשם הוצאתו של ההסכם מן הכוח אל הפועל קיימו הצדדים תקשורת שוטפת ואינטנסיבית, לעיתים מספר פעמים ביום, כעולה, בין היתר, מ ריבוי המסרונים, התכתובות, הודעות הדואל ותיעודי המפגשים שהוגשו על ידי הצדדים. נוכח אופיים זה של השירותים האישיים שהוזמנו מהתובעים, לא ניתן לאכוף ביצועם (ע"א 442/85 משה זוהר ושות' נ' מעבדות טרבנול בע"מ, פ"ד מד(3) 661, 682-681 (1990); ע"א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חמדן, פ"ד נ(5) 820, 828 (1997); רע"א 2479/06 ארגון סוכני הדואר נ' חברת דואר ישראל בע"מ, (פורסם במאגרים, 9.7.2007 ב פסקה 11); ע"א 4232/13 אנגלו סכסון סוכנות לנכסים בע"מ נ' אלי בלום, (פורסם במאגרים, 29.1.15, בפיסקה 15 ; פרידמן וכהן, בעמ' 208-207)

התובעים אמנם הכחישו בסיכומיהם כי במסגרת ההסכם הוזמנו מהם שירותים אישיים, אך זאת כלאחר יד, ללא התייחסות להוראות הדין וההלכה הפסוקה, מבלי להידרש לתניות ההסכם ולעובדות המקרה. לצד הכחשה סתמית זו, טענו התובעים כי אף אם מדובר בשירותים אישיים, הרי שאין בכך כדי להשפיע על חובת הנתבעים לשלם להם את התמורה החוזית. אך התובעים לא חלקו על כך שאם אכן בהסכם למתן שירותים אישיים עסקינן, אין הוא בר אכיפה. גרסה זו מאששת הרושם כי אכן אין מקום להורות על אכיפת ההסכם במקרה זה. במאמר מוסגר, ניתן לשער כי התובעים נמנעו מל התייחס לטענה כי הסכם לשירותים אישיים אינו בר אכיפה בשל העובדה כי אליבא דטענתם הם כבר סיפקו את מלוא השירותים שהוזמנו מהם. על כן לדידם אין חשיבות רבה לאופי השירותים המסופקים בהסכם, בהיעדר הצורך בהמשך שיתוף פעולה לשם מתן שירותים נוספים. טענה זו של התובעים אינה נכונה, התובעים לא סיפקו את מלוא השירותים שהוזמנו, כפי שארחיב להלן. על כן, בהיעדר כל הסבר מצידם של התובעים כיצד ניתן לאכוף הסכם לשירותים אישיים, אין מנוס מההכרעה כי ההסכם אינו בר אכיפה.

מאחר שהתרשמתי כי עסקינן בהסכם למתן שירותים אישיים שאינו בר אכיפה, מתייתר הדיון בטענת הנתבעים, כי ההסכם אינו בר אכיפה אף מחמת היותו דרקוני וחד צדדי. עם זאת לא ניתן להתעלם מנוסחו החד צדדי של ההסכם, מהעובדה שלא ננקטת בהסכם לשון התחייבות מצידם של התובעים לביצוע השירותים, כמו גם מהעובדה כי ההסכם אינו ניתן לביטול מצידם של הנתבעים 1 - 4 (על פי סעיפים 16 ו- 17 להסכם), בהיעדר תנייה מקבילה הכובלת את התובעים להסכם. נוסח חד צדדי זה של ההסכם מעמיד בספק את אכיפתו. במתכונתו, עשוי ההסכם לכבול הנתבעים בהסדר שעל פי לשונו מחייב את הנתבעים בלבד, אך אינו מחייב את התובעים.

קושי זה באכיפת ההסכם נוכח תניותיו החד צדדיות מתחדד בפרט לאור המחלוקות בדבר היקף השירותים שהוזמנו מהתובעים על פי ההסכם אודותיהן ארחיב להלן. מקורן של המחלוקות בלשון ההסכם העמומה, ממנה לא ניתן להבין באופן ברור מה היקף השירותים שהתובעים התחייבו לספ ק על פי ההסכם . עמימות זו הובילה לכך שבעוד שלטענת התובעים הושלמו מלוא התחייבויותיהם החוזיות, והם זכאים למלוא התמורה החוזית, הרי שלטענת הנתבעים התובעים אפילו לא השלימו את השלב הראשון מבין שלבים רבים של מתן שירותים להם התחייבו התובעים. פרשנותם של התובעים את ההסכם, כאילו אכיפתו כרוכה בחיובי הנתבעים בלבד, מעידה כשלעצמה על אותה חד צדדיות שבלשון ההסכם, שדי בה כדי למנוע אכיפתו.

סיכומם של דברים, בהיותו הסכם למתן שירותים אישיים, ונוכח תניותיו החד צדדיות של ההסכם, אין זה נכון ואין זה צודק להורות על אכיפתו.

התובעים אינם זכאים למלוא התמורה החוזית המוסכמת

לטענת התובעים, הם עמדו במלוא התחייבויותיהם החוזיות, ועל כן זכאים לתמורה החוזית המוסכמת, בשיעור של 45% מהרווח ממכירת זכויות הבניה, כהגדרתו בהסכם. לטענת התובעים, שווי התמורה הכספית לה הם זכאים עומד על סך של 2,220,788 ₪. התובעים תומכים טענותיהם בחוות דעת מטעם השמאית רחל פרנק וכן בחוות דעת מטעם רו"ח דורית גבאי. מנגד, חולקים הנתבעים הן על טענת התובעים כי אלה עמדו במלוא התחייבויותיהם החוזיות, והן על אומדן התמורה הכספית לה טוענים התובעים. אבחן טענות אלה אחת לאחת.

התובעים לא השלימו את התחייבויותיהם החוזיות

לטענת התובעים, במהותו ההסכם נועד להשלמת ההליכים המקדמיים להוצאת טרום היתר. משניתן טרום ההיתר, קיימו התובעים את התחייבויותיהם על פי ההסכם וזכאים למלוא התמורה החוזית. לא התרשמתי מטענה זו. מלשון סעיף 9 להסכם עולה כי התובעים הוזמנו לפעול מול הרשויות לקידום הוצאת טרום היתר בניה, לבחור קבלן מבצע ולנהל מו"מ עם קונים, כדלקמן:

"9. המזמין מעוניין שהמייצג יתן את השירותים שיפורטו להלן:
9.1. יפעל מול הרשויות לקידום הוצאת טרום היתר בניה.
9.2. יבחר קבלן מבצע בשיתוף ובהסכמת המזמין.
9.3. ינהל מו"מ עם הקונים הפוטנציאליים."

שלבי הזמנת השירותים מפורטים בסעיף 8 להסכם:

"8. המזמין מעוניין שההזמנה תבוצע על פי השלבים כדלקמן:
8.1 שלב א' – השלמת כל ההכנות לשלב טרום היתר בניה לרבות השלמת תכנון להוצאת היתר בניה, בדיקות קרקע, מהנדס לרעידות אדמה, מהנדס אינסטלציה – חשמל – מיזוג – מעליות וכו' (להלן: "טרום היתר בניה").
8.2 שלב ב' – בחירת קבלן מבצע (להלן: "הקבלן ו/או הקבלן המבצע").
8.3 שלב ג' – ניהול מו"מ מול קונים פוטנציאליים ומכירת זכויות הבניה לקונים אלו (להלן: "הקונים ו/או הקונים הפוטנציאליים").
8.4 שלב ד' – הקונים יחתמו מול הקבלן המבצע על הסכם התקשרות וירכשו את זכויות הבניה. הקבלן יבצע עבור הקונים את הבניה.
8.5 שלב ה' – כספי הקונים יממנו את הליך העברת טרום ההיתר להיתר בניה ותשלום עלויות אלו מול עיריית ת"א.
8.6 שלב ו' – עו"ד זיו סימון ירשום את צו הבית המשותף לקונים."

כעולה מלשון סעיף 8 , הזמנת השירותים התפרסה על שישה שלבים, החל מקידום טרום היתר בניה וכלה ברישום צו הבית המשותף. התובעים נשכרו למעשה ללוות את הפרוייקט עד להשלמתו.

במקרה שלפני אמנם ניתן טרום היתר בניה. בכך הושלם השלב הראשון מבין ששת השלבים המנוי ים בסעיף 8 להסכם. אמנם לטענת הנתבעים לא הוכח, כי התובעים ביצעו את כל ההכנות הנדרשות לשלב טרום היתר הבניה כמפורט בסעיף 8.1 להסכם. ברם טענה זו לא נטענה עד לשלב הסיכומים, ודי בכך לה ביא לדחייתה, ואף לגופם של דברים לא השתכנעתי ממנה, שכן על פי לשון סעיף 8.1 להסכם, כל הפעולות המנויות בסעיף זה מהוות "הכנות לשלב טרום היתר בניה". על כן עצם נתינת טרום היתר הבניה מעידה על השלמתן של פעולות הכנה אלה.

אך למעשה אין חולק, כי התובעים לא השלימו את יתר שלבי ההזמנה. התובעים לא בחרו קבלן מבצע, ולא ניהלו משא ומתן עם לקוחות. התובעים לא הכחישו, כי לא עלה בידם לספק את יתר השירותים המדוברים, אך טענו, כי בחירת הקבלן וניהול מו"מ עם לקוחות, בהתאם להוראת סעיף 9 להסכם, נועדו ל אפשר עירובם של התובעים בפרוייקט על מנת שיוכלו להבטיח כי התמורה לה הם זכאים אכן תשולם להם . מטעם זה טענו התובעים כי אינם מחוייבים למתן שירותים אלה (סעיף 66 לתצהיר העדות הראשית מטעם אילן). ברם פרשנות זו של התובעים את סעיף 9 להסכם אינה עולה מפשט לשון הסעיף. על פי סעיף 9 שירותי בחירת הקבלן וניהול מו"מ עם קונים נכללים בשירותים שהמזמין "מעוניין שהמייצג יתן". בחירת הקבלן וניהול מו"מ עם הקונים לא היו בגדר זכות שמורה לתובעים, כי אם שירות שהוזמן מהם. טענת התובעים אף מנוגדת ליתר תניות ההסכם שנסקרו לעיל, ובכללן הוראת סעיף 8 לפיה בחירת הקבלן וניהול מו"מ עם לקוחות הם חלק משלבי "ההזמנה" מושא ההסכם, ולא כלי בידי התובעים להבטחת תמורתם. אף אם התובעים התחייבו לבחור קבלן ולנהל משא ומתן עם לקוחות – משום שהיו מעוניינים בהבטחת התמורה החוזית לה היו זכאים, אין בכך כדי לשנות מהעובדה כי פעולותיהם אלה עוגנו בחוזה כשירותים שהוזמנו מהם.

זאת ועוד, על פי סעיף 8 להסכם כללה הזמנת השירותים שלושה שלבים נוספים מעבר לשירותים שפורטו בסעיף 9 להסכם – חתימת הקונים מול הקבלן המבצע על הסכם ההתקשרות, רכישת זכויות הבניה, ביצוע הבניה, מימון הליך העברת טרום ההיתר להיתר בניה, תשלום העלויות מול עיריית תל אביב ולבסוף – רישום הבית המשותף (שלבים ד' – ו'). אמנם סעיף 8 אינו מ ציין מעורבות מפורשת כלשהי מצידם של התובעים בכל אחד משלבים אלה של הפרוייקט. עם זאת, ברישא של הסעיף מובהר, כי שלבים אלה של הפרוייקט נכללים בהזמנה ש הוזמנה מהתובעים, כדלקמן: "המזמין מעוניין שההזמנה תבוצע על פי השלבים כדלקמן". נוסח זה מלמד על מעורבותם הנדרשת של התובעים גם בשלבים אלה של הפרוייקט אשר ההזמנה חלה לגביהם.

לטענת התובעים את ההסכם ניסחו בשותפות אילן ויחיאל. העיד על כך אילן בחקירתו הנגדית (עמ' 99, שורה 14). אילן אף טען, כי יחיאל הוא שהדפיס את המסמך, אף כי הודה כי הההסכם נוסח במחשב של אילן ובביתו (עמ' 99, שורות 20, 22). מנגד, טענו הנתבעים, כי ההסכם נוסח על ידי אילן באמצעות ביתו, עורכת דין בהכשרתה. בין כך ובין כך, לא ניתן להתעלם מנוסחו החד צדדי של ההסכם , המשית חיובים על הנתבעים 1 – 4, אך כמעט שאינו מחייב את התובעים בדבר. בהסכם אין תניות מפורשות בהן מתחייבים התובעים לבצע השירותים שהוזמנו מהם, אין מועדים להשלמת השירותים, ואין תניות הכובלות התובעים בהסכם. אילן בעצמו העיד בחקירתו מיום 2.6.16 כי על פי לשון ההסכם אינו מחוייב בדבר, כפי שהרחבתי לעיל. לאור האמור, התובעים אינם יכולים להיבנות מהניסוח הבלתי מחייב שננקט, ומהעמימות בהגדרת היקף השירותים שהוזמנו, כדי להצדיק תשלום מלוא התמורה החוזית בגין ביצוע שלב אחד מבין שלבי ההזמנה על פי ההסכם.

המסקנה, כי השירותים המוזמנים התפרסו על היקף רחב בהרבה משירותי קידום טרום היתר בניה בלבד מתחייבת אף מהתנהלות התובעים, שהמשיכו בליווי הפרוייקט גם לאחר קבלת טרום ההיתר ו הודעת הביטול מאת יחיאל, כפי שאישר אילן בחקירתו הנגדית: "אוקי, ואחרי זה הוא ביקש ממני לעשות עוד דברים. בעירייה, אחרי זה הפעילו אותו מחדש" (עמ' 292, שורות 18 – 19). עצם העובדה שהתובעים לא הפסיקו לפעול בפרוייקט עם קבלת טרום היתר הבניה, מלמדת כי התחייבותם החוזית על פי ההסכם לא הסתכמה בקבלת טרום היתר הבניה.

גם התמורה החוזית הגבוהה עליה הסכימו הצדדים, בשיעור של 45% מהרווח ממכירת זכויות הבניה, מלמדת כי היקף השירותים שהתחייבו התובעים לספק על פי ההסכם אינו מסתכם בשירותים לקידום מתן טרום היתר בניה גרידא. התמורה החוזית הועמדה על כמעט ממחצית מהרווח ממימוש זכויות הבניה. אין היגיון או הצדקה ל כך שתשולם תמורה משמעותית שכזאת עבור שירותים לקידום מתן טרום היתר בניה בלבד. גרסת הנתבעים, העולה אף מלשון ההסכם, כי תשלום נכבד זה היווה תמורה לליווי הפרוייקט לכל אורכו על ידי התובעים, לרבות באמצעות בחירת הקבלן וניהול מו"מ עם לקוחות, הגיונית ו סבירה יותר.

ביטוי נוסף לטיב היחסים בין הצדדים ניתן למצוא בנספח א' להסכם, במסגרתו סיכמו הצדדים כי אילן יהיה רשאי להתקשר בעסקה עם ה"ה סקר בבניין, והסדירו את התמורה בגין ההתקשרות בעסקה כאמור. פשר ה עסקה עם ה"ה סקר לא הובהר בנספח א'. בתצהיר העדות הראשית מטעמו העיד אילן, כי הנספח נחתם במטרה להגדיל את הכנסות הפרוייקט, "כחלק משיתוף הפעולה העסקי" בין אילן, יחיאל ובעלי זכויות הבניה. אילן הבהיר, כי מדובר היה בעסקה לפיצול דירת סקר, וכי מחצית מתמורת העסקה היתה אמורה לעבור לאילן ומחציתה להיכלל בהכנסות הפרוייקט (סעיפים 81 – 83 לתצהיר) . העובדה כי בין הצדדים התקיים שיתוף פעולה עסקי בפרוייקט מאששת הרושם, כי השירותים שהוזמנו מהתובעים היו לליוויו של הפרוייקט עד גמר .

למעלה מכך, גרסת התובעים כי התחייבו לשירותים לקידום טרום ההיתר בלבד נסתרת בממצאי חוות הדעת של השמאית רחל פרנקו מטעמם. בחוות דעתה, נדרשה השמאית פרנקו לשלבי ביצוע ההזמנה המעוגנים בהסכם, והכירה בכך שגם לאחר תום שלב טרום ההיתר נדרשו התובעים לספק שירותים, כדלקמן (עמ' 13 לחוות הדעת): "שלב טרום ההיתר מהווה את השלב בו נדרש היקף עבודה נרחב ביותר המתמשך על פני זמן רב מאוד בעיקר מול רשויות התכנון בעירייה, בהשוואה לשלב מציאת הקונים באזור עם רמת ביקוש גבוהה והתקשרות מול קבלן, לפיכך סביר לחלק את התמורה כדלקמן: 90% בגין שלב הוצאת טרום היתר בנייה ו- 10% בגין מציאת קונים פוטנציאלים והתקשרות עם קבלן ביצוע" אף השמאית פרנקו הניחה, כי בחירת הקבלן וניהול מו"מ עם לקוחות – היו חלק מהשירותים שהוזמנו מאת התובעים על פי ההסכם , ובכך סתרה את טענות התובעים בדבר היקף השירותים שהוזמנו מהם. בהמשך אדרש לממצאי השמאית פרנקו ולקביעתה כי בגין קידום טרום היתר הבניה זכאים התובעים לכמעט כל התמורה החוזית. ברם בשלב זה די בעצם הכרתה של השמאית פרנקו בכך שהשירותים שהוזמנו מהתובעים לא הסתכמו בשירותים לקידום טרום ההיתר בלבד כדי לשמוט הקרקע תחת טענות התובעים בעניין.

סיכומם של דברים, לא השתכנעתי מטענת התובעים, כי השלימו השירותים שהוזמנו. התובעים התקשרו עם הנתבעים בהתקשרות ארוכת טווח, למתן שירותי ליווי לפרוייקט, בהם בחירת קבלן מבצע וניהול משא ומתן עם לקוחות. מסקנה זו מתחייבת מלשון ההסכם, ואף עולה מממצאי חוות דעתה של המומחית השמאית פרנקו. משלא הושלמו התובעים את השירותים שהתחייבו לספק על פי ההסכם, אין הם זכאים לקבלת מלוא התמורה החוזית. על רקע האמור אדון באמדן התמורה החוזית על פי חוות הדעת שהוגשו על ידי התובעים.

גובה התמורה החוזית

בהסכם העדכון עודכנה התמורה החוזית המוסכמת בין הצדדים, כדלקמן:

"3. בסעיף 15.1 להסכם הזמנת הייצוג – במקום: "סך השווה ל- 1/3 מהרווח ברוטו" יבוא: "סך השווה ל- 45% מהרווח ברוטו"

המונח "רווח ברוטו" הוגדר בסעיף 15.1 להסכם (שתמורתו עודכנה בהסכם העדכון), כדלקמן:

"15.1 סך השווה ל- 1/3 מהרווח ברוטו (הרווח לפני תשלום מיסים של בעלי הזכויות) אשר יהיה לבעלי זכויות הבניה, ממכירת זכויות הבניה לקונים."

לתמורה חוזית זו בשיעור ש ל 45% מהרווח כאמור היו התובעים זכאים לו היו משלימים את מלוא התחייבויותיהם החוזיות על פי ההסכם, כמובהר ברישא של סעיף 15 להסכם, שצוטט לעיל. לאור תניות אלה, תיבחנה שתי חוות הדעת שהוגשו מטעם התובעים.

חוות דעתה של השמאית רחל פרנקו

התמורה החוזית הוגדרה בהסכם כשיעור מהרווח ממכירת זכויות הבניה לקונים. ברם השמאית פרנקו העריכה בחוות דעתה את התמורה החוזית כשיעור מהרווח ממכירת הדירות, להבדיל מזכויות הבניה, ובלשונה: "התמורה למייצג בהתאם להסכם המתוקן מיום 26.8.14 נקבעה בשיעור ל 45% מהרווח ברוטו, המתקבל מההכנסות ממכירת הדירות בניכוי ההוצאות הכוללות, לא כולל הוצאות אחרות כגון מיסים החלים על בעלי זכויות הבנייה, הוצאות מימון וכד'" (ס' 6.2 בעמ' 5 לחוות הדעת). תחת הנחה שגויה זו קבעה השמאית פרנקו את יתרת הרווח ברוטו ממכירת הדירות בסך של 4,935,085 ₪, ואת התמורה החוזית, המהווה שיעור של 45% מהרווח ברוטו בסך של 2,220,788 ₪ (סעיף 12, בעמ' 12 לחוות הדעת).

חישוב הרווח ממכירת הדירות על פי חוות הדעת תמוה בפרט נוכח העובדה שבפתח חוות הדעת מטעם השמאית פרנקו, הבהירה השמאית פרנקו כי מטרת חוות הדעת לחוות את דעתה המקצועית על שווי זכויות בניה (סעיף 1, עמ' 2 לחוות הדעת).

בחקירתה, אישרה השמאית פרנקו, כי במועד מתן חוות דעתה טרם מומשו זכויות הבניה וטרם נבנו הדירות החדשות (עמ' 554, שורות 9 – 14). היא אף אישרה, כי על פי ההסכם אמורה התמורה החוזית להיגזר משווי זכויות הבניה, ולא משווי הדירות (עמ' 555, שורות 1 – 5). עוד אישרה השמאית פרנקו בחקירתה כי קיים פער בין שווי זכויות בניה לבין שווי דירות, וכי שווי זכויות הבניה נמוך משווי הדירות שהעריכה, ובלשונה (במענה לשאלה: "את אומרת שמה שאת התבקשת לעשות זה לשום את שווי זכויות הבנייה בגג?"): "לא, לא את שווי זכויות הבנייה כזכויות בלבד. אלא זכויות בנייה פלוס הבנייה העתידה להיבנות וסך הכל את השווי" (עמ' 558, שורות 17 – 18, וכן בעמ' 559, שורות 20 – 21, עמ' 588, שורה 21, עמ' 564, שורה 23). היא אף הודתה, כי שווי זכויות הבניה נמוך משמעותית משווי הדירות, כדלקמן: "שווי זכויות ללא בנייה, זה נמוך כי זה לא כולל את עלות הבנייה" (עמ' 589, שורות 5 – 6). השמאית פרנקו הסבירה, כי מצאה לנכון להעריך את שווי הדירות, מאחר שמימוש זכויות הבניה מוביל דירות, ובלשונה: "כן, אבל הזכויות נותנות דירות ולכן הערכתי את הדירות שנותנות זכות כתוצאה מזכויות הבנייה" (עמ' 568, שורות 19 – 20). אך היא הודתה כי ניתן לאמוד שווי זכויות בניה להבדיל משווי דירות, ובלשונה (במענה לשאלה: "אבל יש שווי זכויות בלי דירות?"): "יש גם דבר כזה" (עמ' 568, שורה 24). היא הבהירה, כי לא ביצעה שמאות של שווי הזכויות, ובלשונה (במענה לשאלה: "האם את יכולה לשום לנו את שווי הזכויות ללא הדירות?"): "אפשרי, אבל לא כרגע, צריך לעשות שמאות" (עמ' 589, שורה 3).

במילים אחרות, על אף שעל פי ההסכם נגזרת התמורה החוזית משווי זכויות הבניה, ועל אף ששווי זכויות הבניה נמוך משמעותית משווי הדירות, בפועל התמקדה השמאית פרנקו בשומת שווי הדירות בלבד . השמאית פרנקו לא סיפקה כל הסבר משכנע לפשר הדבר, זולת הטענה הבלתי משכנעת לפיה כך פורש ההסכם, ובלשונה (במענה לשאלה: "למה לקחת דירות? מי ביקש ממך לשום את הדירות?"): "כך פירש נו את החוזה" (עמ' 558, שורה 23). אך השמאית פרנקו לא הסבירה מדוע פורש ההסכם נגד פשט לשונו, כי אם טענה כי אינה משפטנית, ואינה מפרשת את ההסכם (ראו, בין היתר, בעמ' 555, שורות 9 – 10, בעמ' 560, שורה 23, ובעמ' 565 בשורה 3).

אגב, על שווי זכויות הבניה ניתן היה ללמוד, בין היתר, מהסכם האופציה שנחתם על ידי יחיאל ואיתמר ביום 15.10.15 (לאחר קבלת טרום היתר הבניה), במסגרתו הוענקה לאיתמר האופציה לרכישת זכויות הבניה בתמורה לסך של 2,900,000 ₪ בתשלום אחד. אך גם מנתון זה התעלמה השמאית פרנקו, שהתמקדה כאמור באמדן שווי הדירות ולא באמדן שווי זכויות הבניה, בטענה כי הסכם האופציה לא הוצג לפניה על ידי התובעים (עמ' 567, שורה 2).

משהתמקדה חוות דעתה של השמאית פרנקו באמדן שווי דירות, להבדיל משווי זכויות הבניה, תוך שהיא מניחה כי השירות שהוזמן מהתובעים הסתכם בעיקר בהשלמת ההליכים המקדמיים לקבלת טרום היתר בניה - אין בחוות דעת זו כדי לסייע להתחקות אחר גובה התמורה לה זכאים התובעים.

זאת ועוד, בחוות דעתה חישבה השמאית פרנקו את התמורה החוזית כהפרש בין שווי הדירות (להבדיל משווי זכויות הבניה, כמפורט לעיל) לבין עלויות הפרוייקט. ברם השמאית פרנקו לא סיפקה כל תחשיב, ולמצער קריטריונים כלשהם לאמדן עלויות הפרוייקט. לשם התרשמות, השמאית פרנקו העריכה כי עלות חיזוק הבניין עומדת על סך של 800,000 ₪ (סעיף 11 לחוות הדעת), ללא כל הסבר לפשר אומדן זה. כשנחקרה בדבר הודתה, כי לא ביצעה תחשיב עלות החיזוק (עמ' 592, שורה 22) . היא אף לא ידעה לפרט ממה מורכבת תשתית החיזוק של הבניין (שם, וכן בעמ' 593, שורות 4 – 5). תחת זאת, הודתה השמאית פרנקו כי העריכה עלות החיזוק על סמך עלויות חיזוק מ"בניינים דומים", כלשונה, תוך לקיחת מקדם ביטחון (עמ' 593, שורות 17, 23 – 24, עמ' 594, שורה 5). עם זאת, השמאית פרנקו לא סיפקה כל נתונים בדבר אותם "בניינים דומים" מהם הקישה לענייננו. על אף שלדבריה עלויות החיזוק נקבעות על פי היקף הבניין, נמנעה השמאית פרנקו מלפרט בחוות דעתה ובחקירתה את היקף הבניין, או את ההשלכה של היקף הבניין על קביעת עלויות החיזוק (עמ' 591, שורות 1 – 10). תהיות דומות עלות אף ביחס לעלות שיפוץ המבנה שהוערכה בסך של 650,000 ₪. הנתונים הנפקדים מעמידים אף הם חוות דעת זו באור בעייתי.

חוות הדעת מטעם רו"ח דורית גבאי

חוות הדעת שהוגשה מטעם רו"ח דורית גבאי לא נערכה במתכונת של עדות כנדרש על פי הדין, והדבר משליך על משקלה. אף לגופם של דברים לא מצאתי אותה משכנעת.

חוות דעתה של רו"ח גבאי נסובה על אמדן שווי זכויות הבניה בגג הבניין לפי הסכם האופציה . אך רו"ח גבאי התקשתה להסביר בחקירתה בבית משפט את מהות הסכם האופציה. אין חולק, כי במסגרת הסכם האופציה נמכרה האופציה לרכישת זכויות בניה. עם זאת , בחקירתה טענה רו"ח גבאי, כי במסגרת הסכם האופציה נמכרו קרקע ומבנה, ובמילותיה (במענה לשאלה: "לא נדרשת להסכם האופציה?"): "הסכם לרכישת קרקע ומבנה" (עמ' 493, שורה 18 , וכן בשורה 23). רק בהמשך חקירתה אישרה רו"ח גבאי, כי בהסכם האופציה נמכרה האופציה לרכישת זכויות בניה.

אף אם אתעלם מאי הבהירות שאפיינה את עדותה של רו"ח גבאי, לא התרשמתי מממצאי חוות הדעת. כזכור, בהסכם האופציה נמכרה האופציה לרכישת זכויות הבניה. מחיר האופציה עמד על סך של 100,000 ₪, ואילו מחיר זכויות הבניה עמד על סך של 2,900,000 ₪ (סעיפים 2 – 3 להסכם האופציה, תחת הכותרת "האופציה"). חרף המחירים המפורשים שנקבעו בהסכם האופציה, על פי ממצאי חוות הדעת של רו"ח גבאי הרווח ברוטו ממכירת זכויות בניה עומד על סך של 5,054,629 ₪, והתמורה החוזית עומדת על שיעור של 45% מהרווח, בסך של 2,274,583 ₪. ממצאי חוות דעתה של רו"ח גבאי נסמכים על הנתונים העולים מהסכם האופציה, כמו גם על בחינת שווי השוק של זכויות בניה נכון למועד הענקת האופציה על פי הסכם האופציה. להלן אבחן דרכי ניתוח אלה.

נתוני הסכם האופציה לפי חוות דעת רו"ח גבאי

לדברי רו"ח גבאי יש להתחקות אחר "צירוף כל התמורות" המשקף את מלוא ההתחייבויות שלקחו על עצמם הרוכשים בהסכם האופציה. לטענתה הסך של 2,900,000 ₪ הוא הסכום הממשי שהתחייבו הקונים לשלם תמורת זכויות הבניה, בצירוף ההוצאות שהיו בפועל לבעלי הזכויות עד ליום החתימה על ההסכם מיום 8.4.14 בסך של 2.62 מיליון ₪ וכן בצירוף פירעון ההלוואה שלקחו על עצמם הנתבעים בסך של 2.6 מיליון ₪ (סעיף י לחוות הדעת, וכן בחקירתה בבית המשפט, בעמ' 505, שורות 5, 20 – 21, ובעמ' 506, שורה 2).

רו"ח גבאי הבהירה פשר צירוף ההוצאות ופירעון ההלוואה למחיר זכויות הבניה בכך שיש להתחשב במכלול ההתחייבויות שלוקחים על עצמם הרוכשים, ובלשונה: "העמסת ההתחייבויות של בעלי הזכויות על הקונים אינם רשומה באופן מפורש אבל מתוך הבנת המצב השווי של הזכויות, שהרי לא יעלה על הדעת שהשווי של הזכויות הוא "רק" 2.9 מליון ₪. 2.9 מיליון ₪ זה הסכום שעובר לבעלי הזכויות, אולם השווי מגלם את יתרת ההתחייבויות שעל בעלי הזכויות לעמוד בהן, והדברים רשומים בהסכם האופציה באופן מפורש" (סעיף ט לחוות הדעת).

ברם סברתה זו של רו"ח גבאי כי הרוכשים לקחו על עצמם את ההתחייבות לשאת בפירעון המשכנתא בנוסף לתשלום עבור מימוש האופציה אינה עולה מלשון הסכם האופציה. אמנם במסגרת הצהרות הקונה בהסכם האופציה הצהיר הקונה כי הוא מכיר את "מכלול הבעיות של הנכס", ובכללן "קיומה של הלוואה בסך של 2.5 מיליון ₪ עם שעבוד על זכויות בניה" (סעיף 1 להצהרות הקונה). ברם בהסכם לא הוסדרה התחייבות מצידו של הקונה לשאת בפירעון ההלווואה, או בכל תשלום נוסף מעבר להתחייבותו לתשלום סך של 2.9 מיליון ₪ בגין מימוש האופציה.

רו"ח גבאי לא הפנתה לכל הוראה בהסכם התומכת במסקנתה, כי יש להוסיף לתמורה המוסכמת אף את ההלוואה שנלקחה, והסתפקה בטענה, כי להבנתה מממש האופציה אמור לשאת בכל הנטלים שיש לבעל הקרקע, ובלשונה: "להבנתי ... אם האופציה ממומשת לפי הסכם האופציה, מממש האופציה צריך לשלם מעבר ל- 2.9 מיליון שקל, את כל הנטלים שיש לבעל הקרקע הרובצים לפתחו, את כל הנטלים מכל סוג. כולל החוב לאילן" (עמ' 496, שורות 21 – 24, עמ' 497, שורה 1). רו"ח גבאי הדגישה כי מסקנתה זו מתחייבת מקריאה "כלכלית" את לשון ההסכם, ובלשונה: "זה הבנתי אם אני קוראת את ההסכם כלכלית כמו שמס שבח קורא" (עמ' 497, שורות 3 – 4). אך בהיעדר תניה חוזית ברורה בהסכם האופציה, הקובעת כי בנוסף למחיר מימוש האופציה בסך של 2.9 מיליון ₪ אמור הקונה לשאת בפירעון ההלוואה, איני מוצאת צידוק למסקנתה האמורה של רו"ח גבאי. לשון הסכם האופציה סובלת פרשנויות לשוניות אחרות, בהן האפשרות כי מחיר מימוש האופציה בסך של 2.9 מיליון ₪ כולל אף את ההתחייבות לפירעון ההלוואה בסך של 2.5 מיליון ₪. לא סופקה כל הצדקה להעדפת הפרשנות שהציעה רו"ח גבאי להסכם האופציה על פני פרשנות זו.

בחקירתה שללה רו"ח גבאי הטענה כי מחיר מימוש האופציה כלל את פירעון ההלוואה כאמור, מהנימוק כי מחיר זה אינו משקף את השווי האמיתי של קרקע עם זכויות בניה, ובלשונה: " ... והעיסקה הזאת קרקע עם זכויות בנייה לכ- 280 מטר בת"א, לא עולה 2.9 מיליון, לא יעזור כלום" (עמ' 498, שורות 22 – 24), וכן: "כפקידת מס, 278, 280 מטר בת"א לא עולה 2.9 מיליון ב- 2014, נקודה" (עמ' 499, שורות 6 – 7). אך אין די בטענה בעלמא זו כדי לשכנע כי אכן שווי זכויות הבניה גבוה מהתמורה שסוכמה בהסכם האופציה, כפי שארחיב להלן.

בהקשר זה יוער, כי לפי ממצאי חוות דעתה של רו"ח גבאי הרווח ברוטו ממכירת זכויות הבניה עומד על סך של 5,054,629 ₪, והתמורה החוזית עומדת על שיעור של 45% מהרווח, בסך של 2,274,583 ₪. ממצאים אלה דומים להפליא לממצאי חוות דעתה של השמאית פרנקו, אשר קבעה כי הרווח ברוטו ממכירת הדירות עומד על סך של 4,935,085 ₪ והתמורה החוזית עומדת על סך של 2,220,788 ₪. ברם בחקירתה, הודתה השמאית פרנקו, כי ממצאיה משקפים רווח ממכירת דירות, ולא רווח ממכירת זכויות בניה, וכי הרווח ממכירת זכויות הבניה, אשר על בסיסו אמורה להיקבע התמורה החוזית, נמוך בהרבה מהרווח אליו הגיעה בחוות דעתה. הודאתה זו של השמאית פרנקו שומטת הקרקע גם תחת ממצאי חוות דעתה של רו"ח גבאי, הנסמכים על קביעותיה של השמאית פרנקו, ומלמדת כי התוצאה המספרית אליה הגיעה רו"ח גבאי גבוהה מהתוצאה שאמורה היתה להתקבל משומת שווי זכויות בניה. הנתונים המספריים אליהם הגיעה רו"ח גבאי אולי משקפים שווי דירות, אך אינם משקפים שווי זכויות בניה.

שווי השוק של זכויות הבניה לפי חוות דעת רו"ח גבאי

בחוות דעתה בחנה רו"ח גבאי גם את שווי השוק של זכויות הבניה נכון למועד הענקת האופציה על פי הסכם האופציה. לדבריה, לצורך חישוב שווי זכויות הבניה יש לפעול לפי שיטת חילוץ שווי לקרקע משווי קרקע בנוי. רו"ח גבאי התבססה על חוות דעתה של השמאית פרנקו, וניכתה מהשווי למטר בנוי שאמדה השמאית פרנקו את עלויות הבניה והרווח הקבלני , ובמילותיה: "מחלצים את השווי לקרקע בהתאם לשיטת החילוץ, לפי שווי קרקע מבונה שיכול בקלות להגיע למעל 50,000 ₪ באותה עת. אם נצמד לשווי שהוערך על ידי השמאית לגובה של 42-46 אלף למטר מבונה, ונניח עלויות בניה למטר אחד של 12,000 ₪ כולל מע"מ (שזה ממש גבוה) כי אז השווי של מטר קרקע יכול להגיע ל 35,000 – 38,000 ₪" (סעיף יז לחוות הדעת).

במילים אחרות, רו"ח גבאי קבעה, כי שווי קרקע בנויה עומד על 50,000 ₪ למטר, וכי עלויות הבניה עומדות על סך של 12,000 ₪ למטר. לפיכך ההפרש בין שווי הקרקע הבנויה לבין עלויות הבניה עומדת לשיטתה על כ 35,000 ₪ - 38,000 ₪. ברם רו"ח גבאי לא הביאה כל נתונים לתמוך במסקנתה כי אכן שווי של מטר קרקע בנויה עומד על מעל ל- 50,000 ₪. נתון זה לא עולה מחוות הדעת של השמאית פרנקו, עליה התיימרה רו"ח גבאי להסתמך. בניגוד לנתון שהציגה רו"ח גבאי, השמאית פרנקו העריכה שווי של מטר קרקע בנויה בערכים שבין 42,000 ₪ - 46,000 ₪ (בסעיף 10 לחוות הדעת מטעמה), ולא במעל ל- 50,000 ₪. לו היתה רו"ח גבאי נסמכת על הנתונים בחוות דעתה של השמאית פרנקו, היתה אמורה להעריך שווי מטר קרקע בערכים שבין 30,000 ₪ - 34,000 ₪ בלבד (ההפרש בין 42,000 – 46,000 ₪ שווי מטר קרקע בנויה לבין 12,000 ₪ שווי עלויות בניה), ולא בערכים של 35,000 – 38,000 ₪ כטענתה .

גם קביעתה של רו"ח גבאי כי עלויות בניה למטר עומדות על 12,000 ₪ נעשתה ללא ביסוס וללא כל פירוט. התהיות על נתון זה מתגברות נוכח העובדה כי בחקירתה חזרה בה רו"ח גבאי מנתון זה בטענה, כי עלויות בניה בבית ישן נמוכות בהרבה מהעלויות על בסיסן ערכה את האמדן , ובלשונה: "שאני רוצה לציין שה- 12 שהצגתי כאן, זה מתייחס לבנייה חדשה. אין בית ישן בת"א שאת מייחסת לו 12 אלף שקל. בנייה חדשה, אנחנו נותנים בסביבות 5, 6 כולל מע"מ בת"א. ברחובות 4,000 ובחיפה זה 4,000" (עמ' 522, שורה 24, עמ' 523, שורות 1 – 3). שינוי חד זה באומדן עלויות בניה למטר, בשיעור של 50% מהאומדן המקורי, נעשה אף הוא ללא תימוכין וללא הסבר מספק, וככזה הוא מעמיד בספק את מקצועיות חוות הדעת ואת ממצאיה כמכלול.

בחוות דעתה קבעה רו"ח גבאי, כי יש לבצע הפחתות משווי הקרקע בגין רווח קבלני ועלויות בניה , כדלקמן: "הואיל ויש קשר בין השווי המבונה לבין הקרקע ובטווח נמצא את העלויות והרווח הקבלני נראה לי סביר כי תבוצע הפחתה לשווי הקרקע" (סעיף יח לחוות הדעת). אך רו"ח גבאי נמנעה מלאמוד באופן מספק את ההפחתות הנדרשות. היא אמנם ציינה כי יש להפחית משווי מטר קרקע רווח קבלני סביר, אך לא נקבה בשיעור רווח זה. באשר לעלויות בניה שיש להפחית משווי מטר קרקע - רו"ח גבאי הסתפקה בהערכה כללית, בלתי מנומקת ובלתי מבוססת , כדלקמן: "הפחתה של השווי בשל חריגות בעלויות בניה, סטיה ממש דרמטית בהן – יכולה להביא לפחות לשווי של 28,000 ₪ שווי למטר קרקע לבניה למגורים. השווי הזה למטר מוטה כלפי מטה" (סעיף יט לחוות הדעת). על פי תחשיב זה הסיקה רו"ח גבאי, כי שווי קרקע של 278 מ"ר, המהווה מכפלה של 278 מ"ר בשווי מטר קרקע של 28,000 ₪ עומד על סך של 7,784,000 ₪. בחקירתה, הודתה רו"ח גבאי כי נפלה טעות בחוות הדעת, שכן הושמטה התחשבות ברווח יזמי (בשיעור של 15%), ובלשונה: "אז לא הורדנו פה את הרווח היזמי, מה שאני עכשיו אומרת שחסרה פה שורה ובחישוב פה לא הורדתי 15% רווח יזמי" (עמ' 525, שורות 4 – 6). עוד הודתה רו"ח גבאי, כי לו היתה מתחשבת ברווח יזמי, ובנתוני שווי מטר קרקע בנויה שבחוות דעתה של השמאית פרנקו, היתה מגיעה לתוצאה לפיה שווי מטר קרקע עומד על סך של 26,466 ₪, ולא על סך של 28,000 ₪ כפי שנקבע בחוות הדעת (עמ' 522, שורה 22, עמ' 523, שורות 15 - 16). אם היה שווי הקרקע מחושב בהתאם לנתון מתוקן זה, הרי שהיה נמוך ב- 426,452 ₪ משווי הקרקע שנקבע בחוות הדעת (סך של 7,357,548 ₪ במקום סך של 7,784,000 ₪). גם טעות משמעותית זו מחלישה את ממצאי חוות הדעת.

זאת ועוד, לשם התחקות אחר התמורה החוזית נכון למועד הסכם האופציה הפחיתה רו"ח גבאי משווי הקרקע הוצאות בסך של 2,620,000 ₪, כמפורט בסעיף 14 להסכם. אכן, בהתאם לסעיף 15.2(ב) להסכם, לצורך חישוב התמורה החוזית יש להפחית את סכום ההוצאות המדובר בסך של 2.62 מיליון ₪ מהתמורה ממכירת זכויות הבניה. עם זאת רו"ח גבאי התעלמה בחוות דעתה מהוראות סעיף 15.2(ג) להסכם, הקובעות, כי בנוסף להפחתת הסך של 2.62 מיליון ₪, יופחתו גם הוצאות שהיו לבעלי זכויות הבניה ממועד חתימת ההסכם ועד למועד מכירת זכויות הבניה, ובלשון הסעיף:

"15.2 ג. מסכום התמורה בגין מכירת זכויות הבניה יופחתו סכום ההוצאות שהיו לבעלי זכויות הבנייה מיום חתימת הזמנה זו ועד לשלב המכירה לקונים. לא יוכנסו בחישוב הפחתת ההוצאות כל תשלום מעבר לכך לרבות תשלום מיסים החלים על בעלי זכויות הבניה (להלן: "סכום ההוצאות הנוספות") ..."

ברם חוות דעתה של רו"ח גבאי לא התחשבה כלל בהוצאות הנוספות שהוצאו ממועד חתימת ההסכם, ה- 8.4.14, ועד למועד חתימת הסכם האופציה, ה- 15.10.15.

נמצאנו למדים, כי חוות הדעת נסמכה על נתונים כלליים, שרירותיים ובלתי מדוייקים, ללא הנמקה וללא תימוכין. רו"ח גבאי הודתה באי דיוקים שנפלו בחישוב שווי מטר קרקע בנוי (עת הסתמכה על נתון של 50,000 ₪ למטר במקום נתון של 42,000 ₪ - 46,000 ₪ למטר), בחישוב עלות בניה למטר (עת הסתמכה על נתון של 12,000 ₪ למטר במקום נתון של פחות מ- 6,000 ₪ למטר) ובהשמטת רווח יזמי. גם ההתעלמות מהוצאות שהוצאו בין מועד כריתת ההסכם לבין מועד כריתת הסכם האופציה מעמידה את מהימנותה של חוות הדעת בספק.

אשוב ואזכיר, כי ממצאי חוות דעתה של רו"ח גבאי דומים מאוד לממצאי חוות דעתה של השמאית פרנקו, וגם בכך יש להעיד, כי הם מוגזמים, נוכח הודאת השמאית פרנקו כי הרווח ממכירת זכויות הבניה נמוך מהרווח המדווח בחוות דעתה (לעיל) .

סיכום

חוות הדעת שהוגשו מטעם התובעים לא היו משכנעות. בשתיהן נפלו טעויות מהותיות ואי דיוקים משמעותיים. חוות דעתה של השמאית פרנקו התמקדה באמדן שווי דירות, להבדיל משווי זכויות הבניה, תוך התעלמות מהוראות ההסכם המפורשות. מחוות דעת זו נפקדו תחשיבים מספקים, או אף קריטריונים בסיסיים לאמדן עלויות הפרוייקט. חוות הדעת של רו"ח גבאי פירשה את הסכם האופציה באופן מרחיק לכת בהניחה, כי הרוכשים לקחו על עצמם את ההתחייבות לשאת בפירעון משכנתא בנוסף לתשלום עבור מימוש האופציה – על אף שבכך הניחה את הטעון הוכחה. תחשיב התמורה החוזית שנערך בחוות דעתה של רו"ח גבאי נסמך על נתונים כלליים ו שרירותיים, ללא הנמקה מספקת. רו"ח גבאי הודתה בטעויות רבות שנפלו בתחשיבה (לרבות בחישוב שווי מטר קרקע בנוי, חישוב עלות בניה למטר והשמטת רווח יזמי), ולא הכלילה הוצאות שהוצאו בין מועד כריתת ההסכם לבין מועד כריתת הסכם האופציה בכלל הוצאות הפרוייקט . ממצאי שתי חוות הדעת דומים. אך נוכח הטעויות הרבות בהפקת ממצאים אלה (בפרט התמקדות השמאית פרנקו ברווח ממכירת דירות להבדיל מרווח ממכירת זכויות בניה), אין מנוס מהמסקנה כי ממצאי שתי חוות הדעת מנופחים ואינם משקפים את המציאות.

התובעים אינם זכאים למלוא התמורה החוזית

לטענת התובעים הם זכאים לתמורה בגין השירותים שסיפקו לנתבעים לפי ההסכם, בין מכוח התחייבותם החוזית של הנתבעים 1 – 4 על פי ההסכם, ובין מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.

בהסכם ובהסכם העדכון לא נקבע באופן מפורש גובה השכר לו זכאים התובעים בגין השלמת כל שלב משלבי הפרוייקט אשר לשם ליוויו נשכרו שירותיהם, ולא נקבע שווי השירותים להוצאת טרום היתר הבניה. תחת זאת, נקבע בהסכם ובהמשך בהסכם התמורה שיעור מהרווח ממכירת זכויות הבניה כתמורה בגין אספקת מלוא השירותים שהוזמנו מהתובעים.

בהיעדר הסדרה חוזית מפורשת של התמורה לה זכאים התובעים בגין השירותים שסיפקו, יש להעריך את התמורה החוזית הראויה לאור נסיבות ה מקרה, בהתאם לראיות שהוצגו. התמורה הראויה אינה בגדר ידיעה שיפוטית, ואין בית המשפט מוסמך לקובעו על-פי שיקול דעתו בלבד, בלי שקביעותיו תתבססנה על ראיות שהובאו לפ ניו (ע"א 261/86 חברת דנו הישראלית ואח' נ' הורשפלד ואח' וערעור שכנגד , מג(1) 160, 165 (1989) ). ההכרעה בעניין אינה פשוטה. לעיתים קרובות היא ניתנת בהסתמך על חוות דעת מומחים. שיקולים שונים ומגוונים צריכים להיבחן לשם אומדן התמורה הראויה. בהם ה תמורה המקובלת לשירות מהסוג שסופק, משך הזמן שהוקדש לטיפול בעניי ן, מהות השירות, היקפו ומורכבותו, שווי העניין מושא השירות והמוניטין של נותן השירות. ברם במקרה שלפני לא סופקה כל תשתית ראייתית לשם אומדן התמורה כנדרש.

אמנם התובעים צירפו חוות דעת שמאית בה נטען כי התובעים זכאים לשכר בשיעור של 90% מהתמורה החוזית שהוסכמה בגין השלמת שירותיהם לקידום הוצאת טרום היתר הבניה. עם זאת קביעתה זו של השמאית פרנקו היתה שרירותית ובלתי מנומקת. השמאית פרנקו לא סיפקה כל הסבר לייחוס שיעור של 90% מהתמורה לשלב הוצאת טרום היתר הבניה , זולת הטענה כי הוצאת טרום היתר בניה כרוכה בהיקף עבודה נרחב. ברם בהיעדר כל נתון התומך בכך ששויים הריאלי של השירותים שסופקו עומד על שיעור של 90% מהתמורה החוזית, אין די בכך שהושקעה עבודה רבה לשם קידומו של שלב זה כדי להצדיק חיוב הנתבעים בתשלום זה.

אשוב ואזכיר, כי על פי ההסכם התחייבו התובעים ללוות את הפרוייקט לאורך שישה שלבים עד לסיומו, כמפורט בסעיף 8 להסכם. לא נקצבו מועדים למתן השירותים, ומלשון סעיף 8 עולה, כי פקיעת ההסכם עם השלמת הפרוייקט ברישום צו הבית המשותף לקונים . השלמת ההכנות לשלב טרום היתר הבניה היא השלב הראשון מבין ששת השלבים כאמור. בנסיבות אלה, ייחוס 90% מהתמורה החוזית המוסכמת להשלמת שלב ראשון זה אינו סביר. זאת אף אם שלב זה מצריך את עיקר העבודה מצידם של התובעים, טענה שלא הוכחה כשלעצמה.

ציפייתם של התובעים לקבלת מלוא התמורה החוזית בסך של למעלה משני מליון שקלים אך בגין שירותי קידום טרום היתר הבניה, אותם סיפקו במשך 16 חודשים (ממועד כריתת ההסכם ה- 8.4.14 ועד להודעת הביטול מיום 26.8.14), קודם שהפרוייקט הגיע לכלל גמר, מבלי שהתובעים סיפקו כל אסמכתא להיקף העבודה שביצעו ולעלויות בהן נשאו לשם מתן השירותים , וללא הערכה של שוויים הריאלי של שירותים אלה נחזית על פניו, בנסיבות אלה, כבלתי סבירה.

ממצאיה של השמאית פרנקו תמוהים בפרט מאחר שהיא חישבה את התמורה הראויה כשיעור של 90% מהתמורה החוזית, אותה הגדירה השמאית פרנקו כשיעור של 45% משווי הדירות, ולא משווי זכויות הבניה, כפי שהרחבתי לעיל. משמעות הדבר היא, כי השמאית פרנקו הכירה בתמורה גבוהה משמעותית מהתמורה עליה הסכימו הצדדים, עת הגדירו את התמורה החוזית כשיעור של 45% משווי זכויות הבניה (ולא משווי הדירות). די בכך כדי להפריך אומדן זה של השמאית פרנקו.

מהטעמים האמורים איני מקבלת את טענת התובעים כי הם זכאים למלוא התמורה החוזית המוסכמת, או אף לשיעור של 90% ממנה.

הסכמות הצדדים לפיצוי אילן בגין ביטול ההסכם

כזכור, בעקבות מגעים שקיים יחיאל עם איתמר למכירת זכויות הבניה התנהל משא ומתן בין יחיאל, איתמר ואילן בניסיון להסדיר העניין. על פי עדותו של יחיאל בתצהיר העדות הראשית מטעמו, אילן הסכים לקבל סך של 400,000 ₪ כפיצוי על ביטול ההסכם: "באותה עת הצלחתי לשכנע את ... איתמר לרכוש את הזכויות בחצר ובגג. עדכנתי את לוי אודות איתמר והצלחתי לקבל את הסכמתו של לוי לכך שבתמורה לקבלת 400,000 ₪ יסכים לוי לחתום על כל המסמכים הנדרשים כולל מתן ייפוי כח בלתי חוזר לצורך סיום הוצאת היתר הבנייה ורישום הנכס ע"ש רוכשי החצר והגג או צדדי ג' שירכשו מהם" (ההדגשה במקור, סעיף 81 לתצהיר). ביטוי להסכמה של אילן כאמור ניתן למצוא במסרון ששלח אילן ליחיאל ביום 29.7.15, אשר זו לשונו: "... תסביר לו שאצלי מילה זה יותר מחוזה. ואני יוצא ב- 400 בגלל שאתה התכננת אלי בגלל השוק האפור שהגיעו עד אישתך בחו"ל ושהיא נכנסה ללחץ. ואתה הלחצתה אותי ונתתי לך מילה ולכן אני לא חוזר בי".

יחיאל העיד כי בפגישה ש התקיימה בינו לבין אילן ואיתמר סוכם, כי ישולם לאילן סך של 350,000 ₪ בגין ביטול ההסכם: "בהמשך לכך, נפגשנו איתמר ואני עם לוי ובפגישה זו סוכמו הדברים הבאים: בהמשך להסכמתו הקודמת של לוי ישלם איתמר ללוי סך של 350,000 ₪ למרות שלא מגיע ללוי דבר. יצויין כי איתמר ולוי לחצו יד וסיכמו את הדברים בתקיעת כף ..." (סעיף 82 לתצהיר).

יחיאל טען , כי לאחר גיבוש הסכמה זו העלה אילן דרישה נוספת לתשלום סך של 250,000 ₪ בתמורה לשכירת שירותי ו לקידום היתר הבניה בידי איתמר, ובלשונו: "לוי שלח לאיתמר טיוטת הסכם אף לוי למרבה הצער חזר לדפוס ההתנהגות הרגיל שלו, וניסה להגדיל את התמורה שהוא עומד לקבל בכך שהכניס להסכם תנאי לפיו איתמר מתחייב להשתמש בשירותיו של לוי בקידום קבלת ההיתר תמורת 250,000 ₪" (סעיף 83 לתצהיר).

בסופו של דבר, העיד יחיאל, כי הוא ואיתמר ניאותו לדרישתו של אילן, וכי איתמר הסכים לשלם לאילן סך של 600,000 ₪, כדלקמן: "ביום 27.8.15 נפגשתי עם לוי במשרדי עיריית ת"א-יפו והסברתי ללוי כי במשך לילה שלם ישבתי עם איתמר שכבר הסכים לשלם 600,000 ₪. לכן יש להתקדם עם איתמר על טיוטת ההסכם שכן אני כבר התחייבתי מול איתמר על בסיס הסכמתו של לוי" עם זאת, טען יחיאל, כי אילן לא הסכים עוד לקבל הסך שהוצע לו (סעיף 85 לתצהיר).

גם איתמר העיד בתצהיר העדות הראשית מטעמו על המגעים שקיים עם יחיאל ואילן. איתמר טען, כי בפגישה שהתקיימה בינו לבין יחיאל ואילן סיכמו הצדדים כי ישולם לאילן סך של 350,000 ₪ בגין שחרורו של יחיאל מההסכם עימו, וכי סך נוסף של 250,000 ₪ ישולם במידה שאיתמר יחליט לשכור את שירותי אילן לקידום הפרוייקט, כדלקמן: "לפיכך הוסכם בין אילן לביני כי יערך הסכם לפיו התובעים יוותרו על כל טענה לזכות חוזית או לתשלום כלשהו המגיע להם מאת הנתבעים 1-4 בכפוף לתשלום סך של 350,000 ₪ וכי במידה ולאחר מכן אבקש לשכור את שירותיו של אילן למתן שירותים הנוגעים להיתר הבניה ישולם לאילן סכום נוסף של 250,000 ₪. אילן ואני לחצנו ידיים כאות להסכמה ונפרדנו ... " (סעיף 7 לתצהיר). איתמר טען, כי אילן חזר בו מההסכמה, התעקש על קבלת 600,000 ₪, ודרש כי איתמר ישכור את שירותיו: "למרות הסכמתי זו לפנים משורת הדין וללא כל חובה חזרו בהם התובעים וביום 11.8.15 שלח לי אילן הסכם למתן שירותים להיתר בניה בתמורה לתשלום ע"ס 600,000 ₪ ולא כפי שסוכם" (סעיף 7 לתצהירו).

בחקירתו, שב איתמר והעיד על ההסכמה שהושגה בפגישתו עם יחיאל ואילן: "פגשתי את אילן, ישבתי עם אילן. אילן הציע לי את מרכולתו. אמרתי לו תודה, לא תודה. במילים ברורות. ואמרתי לו תקשיב טוב, לא רוצה לשלם לך 600, לא מתאים לי. מתאים לי לשלם לך 350 על העבודה שביצעת או על ההחזקה באשכיו של אותו בחור, ואני אמשיך הלאה. מכאן והלאה אולי אני אצטרך אותך. ולכן אם אני אצטרך אותך אני אשלים לך 250 אלף שקלים. אני מוכן לתת לך 350 אלף שקל בעיקר כדי שתלך. וכל היה וכל סוכם וכך נלחץ וכך נסגר" (עמ' 458, שורות 13 – 18). איתמר העיד, כי חרף הסכמה זו שלח אילן טיוטה בה התעקש על שכירת שירותיו ועל קבלת הסך של 600,000 ש"ח, כדלקמן: "אין עסקה. הייתה עסקה, נסגרה. למחרת הגיע ההסכם שהוא הפוך מהעסקה. אמרתי לו לא תהיה עסקה. למה לא? 600 זה לא 350, בלה בלה בלה בלה," (עמ' 468, שורות 11 – 13).

הגרסה שמסר איתמר אודות הסיכום שהושג בפגישה בינו לבין אילן שונה במקצת מהגרסה שמסר יחיאל. בעוד יחיאל העיד כי בפגישה סוכם כי איתמר ישלם לאילן סך של 350,000 ₪ בלבד עבור ביטול ההסכם, וכי רק לאחר הפגישה העלה אילן דרישה נוספת לתשלום סך של 250,000 ₪ בגין שירותי ליווי הפרוייקט, העיד איתמר, כי בפגישה סוכם על תשלום שני הסכומים המדוברים. אך איני מוצאת להרחיב ב עניין, מאחר שאף לגרסת יחיאל בסופו של דבר הסכים איתמר לשלם לאילן סך של 600,000 ₪ הכולל את הסך של 250,000 ₪ בגין שכירת שירותי אילן להמשך ליווי הפרוייקט.

כזכור, יחיאל העיד, כי בשלב מסויים הסכים איתמר לשלם לאילן סך של 600,000 ₪ (350,000 ₪ עבור ביטול ההסכם ו- 250,000 ₪ עבור המשך שכירת שירותי אילן). איתמר לא הכחיש הסכמה זו, ורק טען בכלליות, כי גם לאחר כשלון ההסכמות נעשו נסיונות מטעם הצדדים להגיע לפשרה, מבלי להידרש לפרטיה: "במהלך חודש ספטמבר 2015 נעשו ניסיונות חוזרים ונשנים להביא להסדר פשרה בין התובעים לבין הנתבעים 1-4 ... כאשר גם אני צד למו"מ זה במטרה להביא להסדר אשר ימנע את המחלוקות. למרבה הצער ניסיונות אלה כשלו כולם" (סעיף 9 לתצהיר).

התובעים, מצידם, בחרו שלא למסור גרסה סדורה מטעמם בדבר המשא ומתן וההסכמות שהושגו בין הצדדים. לכל אורך תצהירו נמנע אילן מ לפרט את פרטי המו"מ. הוא לא הודה כי הסכים לקבלת סך של 350,000 ₪ בתוספת מע"מ עבור ביטול החוזה עימו וסך של 250,000 ₪ בגין הזמנת שירותיו מידי איתמר, אך גם לא הכחיש זאת. תחת זאת, טען בכלליות, כי המו"מ שהתנהל בין הצדדים "לא התגבש לכלל הסכמות סופיות" (סעיפים 180 – 184 לתצהיר אילן).

לראשונה בחקירתו הנגדית אישר אילן, כי בפגישה עם איתמר ויחיאל ביולי 2015 הסכים לצאת מהפרוייקט בתמורה לסך של 470,000 ₪ כולל מע"מ (עמ' 181 לפרוטוקול, שורות 10 – 11, עמ' 245, שורות 12 – 20). עם זאת, טען אילן, כי עם התקדמות הפרוייקט עלו דרישותיו , ובלשונו: "והסברתי לו כל שלב שאני עובר בעירייה אני מוסיף כסף" (עמ' 245, שורה 21). עוד הודה אילן לראשונה בחקירתו, כי הסכים לקבל הסך של 600,000 ₪ בתוספת מע"מ (עמ' 184 לפרוטוקול, שורות 7 – 8, עמ' 199, שורות 7 – 8, עמ' 273, שורה 24). אילן אמנם טען כי הסכום שהוצע על פי טיוטת ההסכם הוא 720,000 ₪ כולל מע"מ, בעוד שלמעשה הסך של 600,000 ₪ בתוספת מע"מ מהווה סך של 702,000 ₪ כולל מע"מ, אך היה ברור מעדותו כי כוונתו לסך של 600,000 ₪ בתוספת מע"מ, ובלשונו: "נכון, הנה 720 כתוב, 100 ועוד 500 פלוס מע"מ, מה אתה רוצה ממני, אתה מציג את זה" (עמ' 274, שורות 5 – 7). אילן לא חלק על הטענה, כי אותו סך של 600,000 ₪ בתוספת מע"מ שהסכים לקבל היה מורכב מ סך של 350,000 ₪ בתוספת מע"מ בגין ביטול ההסכם, וסך נוסף של 250,000 ₪ בגין שכירת שירותיו על ידי איתמר.

על ההסכמה שהושגה בין יחיאל, איתמר ואילן – לתשלום סך של 600,000 ₪ בתוספת מע"מ לאילן עבור ביטול ההסכם עימו ושכירת שירותיו בידי איתמר לליווי הפרוייקט, ניתן ללמוד גם מתכתובות הצדדים. בתאריך 11.8.15 שלח אילן לאיתמר טיוטת הסכם נושאת כותרת "הזמנת ייצוג לקידום היתר בניה". בטיוטת ההסכם נמנע אילן מלנקוב בגובה התמורה. במענה לכך שלח איתמר לאילן ביום 12.8.15 הודעת דואל בה פירט איתמר עבור מה ישולם לאילן, כדלקמן: "ההסכם צריך למעשה לפתור כל התחייבות שהועברה לך בעבר על ידי מי שלא יהיה כולל יחיאל ואי תביעה עתידית לשום דבר לעניין הנכס. התחייבות לשתף פעולה בכל הקשור לנכס לרבות חתימה על כלל נייר שידרש. בגין סעיפים אלה אני משלם 350 + מע"מ. לצד זה במקרה שבו אני לוקח אותך להיתר אני משלם עוד K259 + מע"מ להיתר בלבד. בהסכם ההיתר אתה למעשה יועץ תחת הסכם יעוץ". מ האמור עולה, כי הוצע לאילן תשלום סך של 350,000 ₪ בתוספת מע"מ עבור ביטול ההסכם וסך נוסף של 250,000 ₪ עבור שכירת שירותי ייעוץ ממנו. בהודעת דואל נוספת, ששלח יחיאל לאילן ביום 27.8.15 (בבוקר בו נשלחה הודעת הביטול ), ביטא יחיאל נכונות לשלם לאילן סך של 600,000 ₪ עבור ביטול ההסכם והמשך ליווי הפרוייקט על ידי אילן, כדלקמן: "הסכום יהיה כמו שבקשת 600,000. 50,000 תקבל עכשיו. השאר בהיתר. אתה תעמוד מול אדר במשא ומתן חצי חצי ברווח שתביא ממנו".

זאת ועוד, ביום 9.9.15 שלח עו"ד שלומי הס, ב"כ איתמר ויחיאל , ל אילן טיוטת הסכם (להלן: "טיוטת ההסכם"). התמורה החוזית בטיוטת ההסכם עמדה על סך של 600,000 ₪ בתוספת מע"מ עבור הסדרת ביטול ההסכם והזמנת שירותים מאילן, ובלשון סעיף 9 לטיוטת ההסכם:

"9. בתמורה לשירותים שיעניק אילן ע"פ הסכם זה ולהצהרותיו ויתר התחייבויותיו שבהסכם זה ישלם איתמר לאילן:
9.1 סך 100,000 ₪ + מע"מ – במעמד חתימת הסכם זה, וכנגד קבלת יפוי הכוח הנוטוריוני.
9.2 סך 500,000 ₪ + מע"מ – ביום מתן היתר הבניה המותנה, כמפורט בסעיפים 2 ו- 3 לעיל."

הסך של 600,000 ₪ נועד לשמש תמורה לביטול ההסכם ולהזמנת שירותי המשך ליווי הפרוייקט כמפורט בסעיף 5 לטיוטת ההסכם:

"5. כחלק בלתי נפרד מהזמנת השירותים ומהתשלום שאילן זכאי לקבל כמפורט להלן, מוסכם בזאת ואילן מצהיר כי :
כל ההסכמים וההתחייבויות שנתן יחיאל לאילן – בטלים, ובכללם בטלים:
הזמנת העבודה לקבלת שירותים מאילן וייצוגו בפני עיריית ת"א שעליה חתם יחיאל;
יפוי כח שעליו חתם יחיאל כלפי אילן;
הסכם הלוואה שעל פיו כביכול קיבל יחיאל הלוואה מאילן;
צ'ק ביטחון שנתן יחיאל לאילן ע"ס 120,000 ₪. צ'ק זה יוחזר לידי איתמר, המתחייב להעבירו ליחיאל."

טיוטת ההסכם מלמדת אף היא על ההסכמה לתשלום סך של 600,000 ₪ עבור ביטול ההסכם עם יחיאל וטיפול אילן בהיתר הבניה.

מתכתובות שהוחלפו בין הצדדים לאחר משלוח טיוטת ההסכם, עולה כי הצדדים הסכימו כי התמורה החוזית תעמוד על סך של 600,000 ₪ בתוספת מע"מ, אך חלקו על עיתוי קבלת התשלום ועל אופן הבטחת התשלום.

אילן דרש, כי התשלום ישולם בשתי פעימות. סך של 300,000 ₪ בתוספת מע"מ עם כריתת ההסכם עם איתמר ו סך של 300,000 ₪ בתוספת מע"מ עם מתן היתר הבניה, כעולה, בין היתר ממכתב אילן לעו"ד הס מיום 7.10.15: "המחיר העדכני להיום בלבד הינו 600,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין (בתנאי שיחתם הסכם) [להלן: "סכום התמורה"]. תנאי התשלום הינם 300,000 ₪ (בתוספת מע"מ) + 300,000 ₪ (בתוספת מע"מ) ... ". מנגד, יחיאל ואיתמר התעקשו כי עם כריתת ההסכם ישולם לאילן סך של 100,000 ₪ בלבד, ובמועד קבלת ההיתר ישולם סך של 500,000 ₪, כמפורט בטיוטת ההסכם, כפי שכתב עו"ד הס, לעו"ד צבע, ב"כ אילן, במכתבו מיום 21.9.15, כדלקמן: "סכומי הכסף וחלוקתם, כפי שמצויינים בטיוטה שהעברתי נקבעו בין הצדדים ואינם נתונים למשא ומתן!". בהמשך אף דרשו יחיאל ואיתמר כי במועד כריתת ההסכם לא ישולם לאילן דבר, כעולה ממכתבו השני של עו"ד הס לעו"ד צבע מיום 21.9.15: "ע"פ מה שנאמר לי, גם את ה-100 אש"ח הראשונים מר לוי לא היה אמור לקבל מיד, משום שעדיין לא הביא שום תוצאות על אף שמעל לשנה הוא מטפל בעניין". בנוסף, אילן דרש, כי התשלום השני יופקד בנאמנות ויועבר לו עם קבלת ההיתר (כעולה ממכתביו של עו"ד צבע לעו"ד הס מיום 20.9.15 ומיום 21.9.15), ואילו איתמר ויחיאל התעקשו כי לא תהיה הפקדה של תשלום בנאמנות והציעו כי כספי התמורה שמגיעים לאילן יובטחו באמצעות רישום משכון על זכויות הבניה (כעולה ממכתבו השני של עו"ד הס לעו"ד צבע מיום 21.9.15).

עולה, אם כן, כי כל הצדדים הסכימו לשלם לאילן סך של 600,000 ₪ בתוספת מע"מ, וכי התשלום הורכב מסך של 350,000 ₪ בתוספת מע"מ בגין ביטול ההסכם, וכן מסך של 250,000 ₪ בגין שכירת שירותיו של אילן בידי איתמר להמשך ליווי הפרוייקט.

הסיבה לכשלון המגעים בין הצדדים

על אף ההסכמה העקרונית שהושגה, לתשלום לאילן בסך של 600,000 ₪ בתוספת מע"מ, מגעי הצדדים לא צלחו, והם העלו האשמות הדדיות לפשר כשלון המגעים.

יחיאל העיד, כי מגעי הצדדים כשלו בשל כך שאילן העלה את דרישותיו לפיצוי בסך העולה על 600,000 ₪, ובלשונו: "רק בשלב זה הבנתי כי לא ניתן יהיה לרצות את לוי וכי כדרכם של סחטנים התיאבון הולך וגדל עד שמעמידים אותו בפני קיר יצוק. משכך, שלחתי ללוי את המסרון ... הודעתי ללוי כי אני מפטר אותו מהמשך הייצוג ומבטל את יפוי הכח שניתן לו לפעול בעיריית ת"א. כמו כן הודעתי ללוי כי ההסכם בינינו מבוטל" (סעיף 86 לתצהיר). גם בחקירתו הנגדית טען יחיאל, כי שלח את ה ודעת הביטול לאחר שאילן העלה דרישות לקבלת תשלום גבוה יותר מזה שהוצע לו, ובלשונו (במענה לשאלה: "מה הבנת באותו יום שגרם לך שלא תצליח לרצות אותו ובגלל זה ביטלת את ההסכם?"): "שגם אחרי שהוא רצה 600 והצעתי לו 600 הוא לא רצה לצאת" (עמ' 414, שורה 7).

אך טענת יחיאל, כי החליט לבטל את ההסכם מחמת העלאת דרישה מצידו של אילן לקבלת סכום גבוה יותר מהסך של 600,000 ₪ בתוספת מע"מ שהוצע לו , אינה מדוייקת. שכן כעולה מהמסכת הראייתית שנסקרה לעיל, הן קודם למשלוח הודעת הביטול והן לאחריה, ולמעשה עד תחילת אוקטובר 2015 – ביטא אילן נכונות לקבלת הת שלום בסך של 600,000 ₪ בתוספת מע"מ.

איתמר העיד, כי בפגישה שקיים עם אילן סוכם כי ישולם לאילן תשלום בסך של 350,000 ₪ בגין שחרור יחיאל מההסכם ו כן סך של 250,000 ₪ במידה שאיתמר יחליט לשכור את שירותי אילן לליווי הפרוייקט. איתמר טען, כי לאחר שהושגה הסכמה זו העלה אילן דרישה חדשה לפיה איתמר יתחייב לשכור את שירותיו ישולם לו סך של 600,000 ₪ עבור ביטול ההסכם עם התובעים ועבור התחייבות איתמר לשכור את שירותיו, ובלשונו (במענה לשאלה: "אז זאת אומרת יש הסכם או אין הסכם?"): "יש הסכם שהופר ... 350 עם אופציה לעוד 250 שאם אני ארצה שהוא יחזור" (עמ' 462, שורות 14 – 16), וכן (במענה לשאלה: "אתה את לחיצת היד הזאת ראית כהסכם מחייב, כן או לא?"): "התשובה היא חד משמעית כן" (עמ' 465, שורה 6). איתמר טען, כי ראה בדרישתו של אילן כי התמורה תעמוד על סך של 600,000 ₪ משום אי עמידה בהסכמה שהושגה, ועל כן אף לא חש מחוייב לשלם לו את הסך של 350,000 ₪ אותם התחייב לשלם במסגרת ההסכמה האמורה, ובלשונו: "הייתה עסקה, נסגרה. למחרת הגיע ההסכם שהוא הפוך מהעסקה. אמרתי לו לא תהיה עסקה. למה לא? איך לא? 600 זה לא 350" (עמ' 468, שורות 11 – 13).

עדותו זו של איתמר סותרת את טענת יחיאל, כי ההסכם בוטל מחמת דרישת אילן לקבל סכום העולה על 600,000 ₪, ומאשרת את הרושם העולה מהמסכת הראייתית, כי עד לאוקטובר 2015 ביטא אילן הסכמה לקבל סך זה של 600,000 ₪. עם זאת, איתמר לא הכחיש, כי הסכים לקבל את דרישת אילן לתשלום סך של 600,000 ₪ בתוספת מע"מ. איתמר בעצמו שלח לאילן טיוטת הסכם בה מעוגנת ההתחייבות לשלם לאילן את התשלום אותו דרש. משמע שבניגוד לטענת איתמר, לא התעקשותו של אילן לקבלת תשלום בסך של 600,000 ₪ הכשילה את מגעי הצדדים.

באשר לאילן, הוא הודה כי הסכים לקבלת התשלום בסך של 600,000 ₪ בתוספת מע"מ כאמור, אך טען, כי איתמר ויחיאל נמנעו מלשלמו, וכי בשל כך נכשלו המגעים לפשרה, ובלשונו: "שביולי הסכמתי לצאת ב- 470 ואחרי זה הסכמתי לצאת ב- 720, והם לא באו לשלם, נגמר" (עמ' 199, שורות 7 – 8), וכן: "הסברתי לך שבמהלך אוגוסט קידמתי תחנות, ביקשתי במהלך אוגוסט, ביקשתי לעבור מ- 470 אלף ל- 720 אלף, בואו עכשיו As is, As is, יש לי עוד פעם, היה לי עוד פעם פג תוקף להיתר. As is. עכשיו תחתום, תביא לי כסף, זהו. לא לבלבל את המוח. הם לא באו לחתום! מה אתה רוצה ממני? מה, שאני אחרי שהוצאתי טרום היתר" (עמ' 306, שורות 14 – 19).

טענתו זו של אילן מוצאת ביסוס במסכת הראייתית שנסקרה לעיל, ובפרט בתכתובות שהוחלפו בין הצדדים, מהן עולה, כי המגעים נכשלו בשל מחלוקות בשאלת עיתוי התשלומים ובשאלת הבטחת התשלומים. איתמר ויחיאל אמנם הסכימו לשלם לאילן סך של 600,000 ₪ בתוספת מע"מ, אך דרשו כי במעמד כריתת ההסכם ביניהם ישולם לאילן סך של 100,000 ₪ בלבד, וכי היתרה בסך של 500,000 ₪ תשולם לאילן עם קבלת היתר הבניה (ראו בין היתר בטיוטת ההסכם מיום 9.9.15 וכן בתכתובות דלעיל) , ובהמשך אף סירבו לשלם לאילן דבר במועד כריתת ההסכם ביניהם (בהודעת דואל מטעם עו"ד הס מיום 21.9.15). איתמר ויחיאל אף סירבו לדרישת אילן להבטחת התשלום על פי ההסכם בהעברתו לחשבון נאמנות, והציעו כי הוא יובטח ברישום משכון על הנכס.

נמצאנו למדים, כי בניגוד לטענותיהם של יחיאל ואיתמר, מגעי הצדדים לא כשלו בשל התנהלותו של אילן, שהעלה שוב ושוב את דרישותיו בנוגע לגובה התשלום. בפועל עולה מהמסכת הראייתית, כי הצדדים הסכימו על גובה התשלום שישולם לאילן, וכי מחלוקות על עיתוי התשלום ועל הבטחתו הן שהביאו לכשלון המגעים. בהיעדר הסכמות, הופר ההסכם, מבלי שהתובעים קיבלו כל תמורה על עבודתם, או כל פיצוי על הפרת ההסכם, ללא הצדקה ממשית.

התמורה הראויה לה זכאים התובעים בראי המגעים שנוהלו בין הצדדים

בהיעדר הסדרה ברורה בהסכם של גובה התמורה לה זכאים התובעים בגין השירותים שסופקו, יש לבחון את התמורה הראויה להשתלם, כעולה מכלול הראיות. במקרה שלפני, לא סופקו כל ראיות לאומד דעת הצדדים במועד כריתת ההסכם, ואף לא סופקו אמות מידה לאמדן התמורה הראויה. עם זאת, הוצגה תשתית ראייתית המלמדת על הסכמה העקרונית של הצדדים לשלם לתובעים סך של 350,000 ₪ בתוספת מע"מ עובר לביטול ההסכם.

הצדדים הגיעו להסכמות כי עבור השירותים שסופקו וביטול ההסכם ישולם לאילן סך של 350,000 ₪ בתוספת מע"מ, וכי תשלום נוסף בסך של 250,000 ₪ בתוספת מע"מ ישולם לאילן עבור שכירת שירותיו בידי איתמר להמשך ליווי הפרוייקט. משמע שהצדדים מצאו להעריך את שווי התשלום לו זכאים התובעים בגין השירותים שסופקו עד לביטול ההסכם וכפיצוי עבור ביטול ההסכם בסך של 350,000 ₪ בתוספת מע"מ, ובסך כולל של 409,500 ₪.

לטענת התובעים, אין ללמוד מהמשא ומתן שהתקיים בין הצדדים על התמורה לה זכאים התובעים, שכן ההסכמה שנתן אילן לקבלת הסכום ניתנה לפני קבלת טרום ההיתר, בתנאים של היעדר ודאות, וכי לאחר קבלת טרום ההיתר, יש לראות בתמורה הראויה כמלוא התמורה החוזית. טענה זו לא הועלתה על ידי התובעים עד לחקירתו הנגדית של אילן. בתצהיר העדות הראשית מטעמו, נמנע אילן מכל התייחסות לפרטי המו"מ שנוהל בין הצדדים, ולהסכמות שביטא לקבלת תמורה עבור ביטול ההסכם עימו ומתן שירותים לאיתמר. לראשונה בחקירתו הנגדית הודה אילן, כי הסכים לקבלת הסך של 600,000 ₪, אך טען כי הסכמה זו היתה נכונה עד למתן טרום היתר הבניה. אך משניתן טרום היתר הבניה, חזר בו מהסכמתו, וכעת מגיעה לו תמורה בסך של 2,500,000 ₪, ובלשונו: "לא, עכשיו זה 2.5 מיליון" (עמ' 185, שורה 5, וכן עמ' 186, שורה 8). ברם עצם העלאת הטענה לראשונה בחקירתו הנגדית של אילן - מעמידה אותה בעירבון מוגבל.

אף לא מצאתי ביסוס לטענת אילן כי חזר בו מהסכמתו לקבלת התשלום בסך של 600,000 ₪ בתוספת מע"מ, שכלל תשלום בסך של 350,000 ₪ בתוספת מע"מ בגין ביטול ההסכם עימו. טענה זו נטענה בעלמא, ללא כל תימוכין, והיא אף מנוגדת לתכתובות שתוארו בהרחבה לעיל, מהן עולה, כי אילן הסכים לקבלת תשלום בסך של 600,000 ₪ בתוספת מע"מ בגין ביטול ההסכם עם יחיאל וליווי הפרוייקט מול איתמר – אף לאחר קבלת טרום היתר הבניה , ועד לתחילת אוקטובר 2015.

בחקירתו לא סיפק אילן כל הסבר לפשר התכתובות מהן עולה הסכמתו לקבלת הסך של 600,000 ש"ח אף לאחר קבלת טרום היתר הבניה, ואף לא מסר עדות סדורה ביחס לטיוטת ההסכם מיום 9.9.15. אילן אמנם הפנה בחקירתו הנגדית לטיוטת ההסכם וציטט ממנה, אך טען כי לא הסכים לקבלת תמורה כאמור לאחר קבלת טרום היתר הבניה (עמ' 188, שורות 14 – 17). כאשר עומת עם הטענה, כי טיוטת ההסכם נשלחה לו ביום 9.9.15 - לאחר קבלת טרום היתר הבניה – הכחיש הדבר (עמ' 250, שורות 11, 15), מבלי לספק כל הסבר לפשר הודעות הדואל מטעמו ומטעם בא כוחו שנשלחו בתגובה לקבלת טיוטת ההסכם. לצד הכחשתו את קבלת טיוטת ההסכם ביום 9.9.15 - טען אילן בחקירתו, כי לו היה מקבל את טיוטת ההסכם במועד בו נטען כי נשלחה, היה מסכים לקבלתה, ובלשונו (במענה לשאלה: "לא שלח לך?"): "הלוואי, הייתי קונה את זה" (עמ' 250, שורה 13), וכן: "גברתי, מה שהולכים את האופציה הזה, הייתי אומר לו שאני קונה את זה!" (עמ' 251, שורות 13 – 14), וגם בכך יש משום אישוש לרושם כי למעשה ההסכמה היא לקבלת התשלום בסך של 600,000 ₪ בתוספת מע"מ אף לאחר קבלת טרום היתר הבניה.

טענת אילן, כי לאחר קבלת טרום היתר הבניה העלה דרישה לקבלת תשלום בסך של 2,500,000 ₪ אף אינה מתיישבת עם לוחות הזמנים אליבא דגרסתו הוא. אילן העיד, כי הסכים לקבל סך של 470,000 ₪ כולל מע"מ באמצע יולי 2015. עוד העיד אילן, כי בהמשך הסכים לקבלת תשלום בסך של 600,000 ₪ בתוספת מע"מ, וכי לאחר קבלת טרום היתר הבניה הוא דורש תשלום בסך של 2,500,000 ₪ בתוספת מע"מ. ברם אם באמצע יולי 2015 ביטא אילן הסכמה לקבלת תמורה בסך של 470,000 ₪ ולאחר קבלת טרום היתר הבניה – כחודש וחצי לאחר מכן, בשלהי אוגוסט 2015 – אמורה התמורה לעמוד על סך של 2,500,000 ₪ - באיזה שלב הסכים אילן לקבלת תשלום בסך של 600,000 ₪ בתוספת מע"מ? אילן לא סיפק הסבר לדבר, ומסר תשובות מתחמקות, בתואנה שאינו זוכר את התאריכים (ראו, בין היתר, בעמ' 185, שורות 13 – 14, וכן שורה 22).

עולה, אם כן, הרושם, כי גם לאחר קבלת טרום היתר הבניה הסכימו הצדדים לכך שישולם לאילן תשלום בסך של 600,000 ₪, כאשר מתוכו סך של 350,000 ₪ בתוספת מע"מ בגין ביטול ההסכם.

אף לגופם של דברים, לא השתכנעתי כי התובעים זכאים לתשלום מעבר לתשלום שהוסכם. התובעים התקשרו עם הנתבעים בהסכם ארוך טווח לליווי הפרוייקט עד להשלמתו. התובעים סיפקו לנתבעים את חלק מהשירותים שהוזמנו מהם , ומעורבותם בפרוייקט הסתיימה מוקדם מהמוסכם. עד תחילת אוקטובר 2015 היו איתמר ויחיאל מוכנים לשלם ואילן היה מוכן לקבל תשלום של 350,000 ₪ בתוספת מע"מ בגין ביטול ההסכם. זאת על אף שחלפו שבועות ממועד מתן טרום היתר הבניה. התובעים לא העלו כל טענה כי סיפקו לנתבעים שירותים נוספים לאחר תחילת אוקטובר 2015, המועד האחרון בו בוטאה נכונות אילן לקבלת סכום זה. התובעים אף לא הציגו ראיות מספקות לכך שמגיעה להם תמורה העולה על סכום זה. על כן, אחר שהצדדים גילו דעתם, כי התמורה הראויה עומדת על סך של 350,000 ₪ בתוספת מע"מ, אין כל הצדקה ממשית להכיר בתמורה העולה על סך זה. זאת בפרט מאחר שהתובעים לא הצביעו על הוצאות או נזקים שנגרמו להם, מעבר למשאבים שהושקעו על ידיהם לשם מתן השירותים, עבורם ראויים הם לתגמול הראוי בסך שהוסכם.

איני סבורה כי יש במחלוקת הצדדים בדבר עיתוי התשלום כדי להשפיע על גובה התמורה הראויה. זאת בפרט מאחר שכפי שהרחבתי לעיל, ההסכמה המקורית שגובשה בין איתמר לבין אילן היתה לתשלום סך של 350,000 ₪ בתוספת מע"מ בגין ביטול ההסכם. במועד זה לא העלה איתמר טענות לדחיית התשלום. רק כשהועלתה הדרישה לתשלום סך של 600,000 ₪ בתוספת מע"מ, הכוללת תשלום בסך של 350,000 ₪ בתוספת מע"מ כאמור בגין ביטול ההסכם ותשלום נוסף בסך של 250,000 ₪ בתוספת מע"מ בגין שכירת שירותי אילן בידי איתמר , התגלעו מחלוקות בדבר עיתוי התשלום בגין ביטול ההסכם. עוד יוער, כי בשלהי 2015 חל שינוי בשיעור המע"מ. ברם מאחר שבמגעים שניהלו הצדדים עובר לשינוי לא טענו הצדדים לשינוי הסכמותיהם כתוצאה משינוי שיעור המע"מ, ומאחר שהעניין אף לא עלה במסגרת הליך זה, איני מוצאת להרחיב בכך.

כזכור, הנתבעים הכחישו הפרת ההסכם מצידם של הנתבעים 1 – 4 או מי מהם. לצד זאת, טענו הנתבעים, כי אף במקרה של הפרת הסכם כאמור, היו התובעים זכאים לכל היותר לפיצוי המוסכם שעוגן בס עיף 20 להסכם, אשר זו לשונו:

"במידה והמזמין יפר התחייבות כלשהי על פי הזמנה זו רשאי המייצג לבטל את הייצוג ע"פ שיקול דעתו הבלעדי והמזמין מתחייב לשלם למייצג סך של 200,000 ₪ בתוספת מ.ע.מ."

ברם איני מקבלת את טענת הנתבעים כי הוראות סעיף 20 להסכם מגבילות את התמורה החוזית לה זכאים התובעים בגין שירותים שביצע ו. אין די בכך שעוגן בחוזה פיצוי מוסכם במקרה של הפרה וביטול החוזה מצד התובעים כדי לשלול מהתובעים את התמורה הראויה בגין שירותים שסיפקו.

תרומת הנתבעים 5 ו- 6 להפרת ההסכם

יחיאל החל במגעים למכירת זכויות הבניה במהלך חודש יולי 2015. לטענת התובעים, עוד קודם למשלוח הודעת הביטול, גיבש יחיאל הסכמות עם איתמר והנתבע מס' 6, מר צדוק ראובני (להלן: "צדוק") למכירת זכויות הבניה. השלושה היו מודעים לכך שהסכמתם למכירת זכויות הבניה גורמת להפרת ההסכם. כחלק מהסכמות אלה השלושה המתינו לקבלת טרום היתר בניה, ורק כחלוף זמן מהודעת הביטול חתמו השלושה על הסכם אופציה עם תאריך מאוחר לכאורה. לדברי התובעים, בכך גרמו איתמר וצדוק להפרת ההסכם, באופן המצדיק חיובם בפיצוי בגין הנזקים שנגרמו כתוצאה מהפרת ההסכם.

עוולת גרם הפרת חוזה מעוגנת בסעיף 62(א) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. חמישה יסודות בבסיס עוולה זו: חוזה מחייב כדין, הפרת חוזה, גרימת הפרה, ביודעין, והיעדרו של צידוק מספיק (ע"א 8483/02 אלוניאל נ' מקדולנד פ"ד נח(4) 314). ברם במקרה שלפני לא השתכנעתי כי איתמר וצדוק הם שגרמו להפרה, ואף לא השתכנעתי כי היו מודעים לה.

לטענת התובעים איתמר וצדוק ידעו, כי עצם כריתת הסכם למכירת זכויות הבניה לצד שלישי מהווה הפרה של ההסכם. טענה זו הועלתה לראשונה בסיכומי התובעים, ודי בכך כדי להביא לדחייתה. הטענה אף אינה מדוייקת. הוראות סעיף 19 להסכם אינן אוסרות על מכירת זכויות הבניה לצדדים שלישיים, כי אם מתנות מכירה זו בהס כמת התובעים. ואכן, בתצהיר העדות הראשית מטעמו של אילן, הסתפק אילן בטענה, כי מכירת הזכויות לצד שלישי היתה טעונה הסכמה של התובעים, אך נמנע מלטעון כי עצם המכירה של הזכויות היוותה הפרת ההסכם, או מלייחס לאיתמר ולצדוק ידיעה שכזאת (סעיף 208 לתצהיר). על כן איני מקבלת טענה זו.

לאור האמור, אין לראות במעורבותו של איתמר בפרשה, ובניסיונותיו להגיע להסדר מול אילן משום גרימת ההפרה, או ניסיון לנשל את אילן מזכויותיו החוזיות, כי אם ניסיון עסקי לגיטימי לסכם עם אילן על תשלום פיצוי כנגד ביטול ההסכם עימו, אשר זכה לשיתוף פעולה מלא מצידו של אילן. מעורבותו של איתמר בפרוייקט נעשתה על דעתו של אילן, ובעידודו של אילן, כעולה, בין היתר, מהודעת הדואל ששלח יחיאל לאילן ביום 17.7.15 בה כתב: "שלום אילן, בשיחת הטלפון אתך שלשום אמרתי לי שתצא ב 400,000 אלף ₪. אפילו שכנעת אותי ארוכות לחתום ושזה טוב לי גם אם יישאר לי 30% במיזם ... אני מאוד רוצה ללכת אתו. זה שם אותי במקום אחר לגמרי! (כפי שאתה בעצמך יעצתי לי ולקח יום יומיים להבין עד כמה חסד הוא עושה איתי) " (ההדגשה במקור). משמע שמעורבותו של איתמר לא נכפתה על אילן, וכי הוא תמך בה. יתר על כן, וכאמור, אילן שיתף פעולה עם ההצעות שהוצעו לו על ידי איתמר, והסכים לקבלת תשלום בסך של 350,000 ₪ בתוספת מע"מ עבור ביטול ההסכם ותשלום בסך של 250,000 ₪ עבור שכירת שירותיו בידי איתמר.

משמע שבניגוד לתמונה שמשרטטים התובעים בסיכומיהם, כאילו איתמר, צדוק ויחיאל חברו יחד לנישול אילן מזכויותיו, בפועל ניהל איתמר משא ומתן גלוי מול אילן, וביטא נכונות לשלם לו תשלומי כסף משמעותיים, ואף להמשיך ולשכור את שירותיו של אילן. על כן אין ביסוס לטענה כאילו עצם עירובם של איתמר וצדוק בפרוייקט גרמה הלכה למעשה להפרת ההסכם.

עוד טענו התובעים, כי איתמר צדוק ויחיאל הגיעו לכלל הסכמות בדבר מכירת זכויות הבניה עוד קודם לקבלת טרום היתר הבניה, כי אלה המתינו עד לקבלת טרום היתר הבניה על מנת לממש הסכמות שהושגו ביניהם טרם לכן, כי משלוח הודעת הביטול נעשה בהתאם להסכמות מוקדמות אלה, כי הסכם האופציה נכרת עוד קודם למשלוח הודעת הביטול, וכי התאריך שנושא הסכם האופציה אינו משקף את המועד האמיתי בו נכרת. גם טענות אלו הועלו על ידי התובעים לראשונה בסיכומיהם. טענות אלה נפקדות כליל מתצהיר העדות הראשית מטעמו של אילן. שם מסר אילן גרסה שונה בתכלית וטען, כי החתימה על הסכם האופציה היא שגרמה להפרת ההסכם, ובלשונו: "איתמר וצדוק ידעו אודות ההסכם העיקרי בכל זאת חתמו על הסכם האופציה תוך שהם גורמים לנתבעים 1-4 להפר את ההסכם עמנו" (סעיף 210 לתצהיר) . אילן נדרש במפורש לעיתוי חתימת הסכם האופציה וטען כי הסכם האופציה נחתם לאחר משלוח טיוטת ההסכם מיום 9.9.15, ובלשונו: "להפתעתנו, הבנו שלמרות סירובנו לחתום על ההסכם הנ"ל (טיוטת ההסכם מיום 9.9.15), איתמר וצדוק בחרו לחתום על הסכם האופציה מול יחיאל, מאחורי גבנו תוך שהם יודעים כי הם מסבים לנו נזקים ותוך כך שהם גורמים לנתבעים 1-4 להפר את ההתחייבות כלפינו" (סעיף 217 לתצהיר).

במילים אחרות, בעוד בתצהיר העדות הראשית תלה אילן את גרימת ההפרה בכך שאיתמר וצדוק התקשרו בהסכם האופציה לאחר הודעת הביטול, הרי שבסיכומי התובעים לראשונה תלו התובעים את גרימת ההפרה בהסכמות שגובשו עוד קודם למשלוח הודעת הביטול, בהן ההסכמה על משלוח הודעת הביטול, וכן טענו כי הסכם האופציה נכרת קודם להודעת הביטול, וכי התאריך הנקוב בו אינו משקף את מועד כריתתו. די בעצם העלאתן של טענות עובדתיות אלה לראשונה בסיכומי התובעים כדי להביא לדחייתן. היאחזותם של התובעים בסיבות חדשות לגרימת ההפרה שלא פורטו עד לשלב הסיכומים, מלמדת כשלעצמה, כי אף אליבא דתובעים אין ביסוס ראייתי לטענותיהם.

למעלה מן הצורך, אף לא השתכנעתי מטענות חדשות אלה, שנטענו כלאחר יד, וללא ביסוס. התובעים לא הציגו כל אסמכתא לטענתם, כי גובשו הסכמות כלשהן בין יחיאל, איתמר וצדוק, קודם למועד כריתת הסכם האופציה, ה- 15.10.15, או כי הסכם האופציה נכרת במועד שונה מהמועד הנקוב בו. מהמסכת הראייתית שנסקרה לעיל עולה, כי איתמר ויחיאל אכן באו בדברים עם אילן קודם למשלוח הודעת הביטול בניסיון להביא המחלוקות בין הצדדים לכלל סיום, וכי איתמר הסכים לשלם לאילן סך של 600,000 ₪ בתוספת מע"מ עבור ביטול ההסכם ושכירת שירותי אילן בידי איתמר. ברם הסכמה זו מלמדת כי איתמר הכיר באילוצי ההסכם, הבין כי לא ניתן יהיה למכור את זכויות הבניה ללא הסכמת אילן, כמו גם על נכונותו לשלם לאילן עבור ביטול ההסכם, לצד הסדרת המשך ההתקשרות עם אילן, על דרך שכירת שירותיו בתשלום. התנהלות שכזו אינה מציירת את איתמר כגורם מפר, כי אם דווקא כגורם הנושא באחריות להתחייבויות כלפי אילן, והמוכן להסדיר את המשך שכירת שירותיו. מסקנה זו מתחייבת בפרט מאחר שהתובעים לא הביאו כל ביסוס נוסף לטענותיהם על הסכמות שהתגבשו קודם למשלוח הודעת הביטול.

בסיכומיהם, ציטטו התובעים מהודעת דואל ששלח יחיאל לאילן בבוקר ה- 27.8.15, שעות בודדות קודם למשלוח הודעת הביטול. בהודעת דואל זו מתאר יחיאל את כעסו של איתמר על התעקשותו של אילן לשנות את תנאי התשלום עליהם סיכמו איתמר ואילן בפגישתם, כדלקמן: "הוא רצה להראות לי את ההסרטות של המדרש שטוען שיש שם לחיצת יד שלך ושומעים בברור מה שאמרת ... אמרתי לו שזה לא משנה כי עבר זמן וכ'. הוא טען שלא עבר זמן והאימיילים מוכיחים זאת. אחרי זה הוא התקיף אותי על זה שאני אגרור אותו לעשות דברים שיעלו אח"כ .... והכל יהיה על הגוו שלי ... אחרי זה אמר שהוא לא חשב בחיים שאתה ככה תשנה מילה של כבוד. ... אני ניסיתי להסביר לו שאתה לא איש של טלפון, ואם היה פנים מול פנים היה מבין את ההסבר. הסברתי לו שבלעדייך לא יהיה היתר וכו' ...". לטענת התובעים מהודעה זו ניתן ללמוד על דרישת איתמר להפרת ההסכם עם אילן. איני מקבלת זאת. כעולה מלשון הודעת הדואל, כמו גם מעדויותיהם של איתמר ויחיאל דלעיל, כעסו של איתמר נבע מכך שאילן התכחש להסכמות שהושגו בין איתמר ואילן לתשלום סך של 350,000 ₪ בתוספת מע"מ עבור ביטול ההסכם ולאופציה לשכירת שירותי אילן ע"י איתמר בתמורה לסך של 250,000 ₪ בתוספת מע"מ. התובעים לא הודו ולא הכחישו כי אילן נפגש עם איתמר, וכי הגיע עימו לכלל הסכמות ונסוג מהן. לאור זאת, בהחלט ניתן להבין את פשר כעסו של איתמר שלאחר שהגיע להבנות עם אילן בלחיצת יד, נאלץ להתמודד עם דרישות חדשות מצידו של אילן. יתר על כן, התובעים השמיטו בסיכומיהם את הסיפא של הודעת הדואל, ממנה עולה, כי למרות כעסו של איתמר, הוא הסכים לדרישות החדשות לתשלום שהעלה אילן (אף כי חלק על עיתוי התשלום, כפי שהבהרתי לעיל), כדלקמן: "אכתוב את השורה התחתונה שהגעתי איתו, אחרי הרבה הבטחות והתחשבנויות שלי איתו ... הנקודות הם: הסכום יהיה כמו שבקשת 600,000. 50,000 תקבל עכשיו. השאר בהיתר. אתה תעמוד מול אדר במשא ומתן חצי חצי ברווח שתביא ממנו. (זה היה דרישה שלי בגלל ההתחייבויות שלי כלפיו, כי יאני מאמין שרק אתה תוכל להוציא מאדר כסף)". הודעה זו מלמדת כי איתמר הכיר במחוייבות כלפי אילן ובדרישותיו. לבטח לא ניתן ללמוד מכך על היותו גורם מפר כנטען.

התובעים גם לא ביססו טענתם למעורבות כלשהי מצידו של צדוק קודם למשלוח הודעת הביטול, ואף לאחריה. צדוק העיד, הן בתצהירו והן בחקירתו, כי מעולם לא קיים מגעים ישירים עם אילן, וכי כלל לא פגש אותו עד לבירור הליך משפטי זה. אילן, מצידו, מסר תשובות מתחמקות ב חקירתו הנגדית לשאלה הפשוטה מתי פגש את צדוק. הוא טען כי פגש את צדוק "במסמכים" (עמ' 265, שורות 10, 12), והודה כי למעשה פגש בצדוק פנים אל פנים לראשונה בבית המשפט בהליך זה (עמ' 265, שורות 15 – 16, 19, 22). באשר לאותם "מסמכים" המעידים לטענת אילן על מעורבותו של צדוק בפרשה, אילן הודה בחקירתו כי המדובר ב טיוטת מסמכים לחתימה עבור קניית הלוואה, המתעדת הסכמה של צדוק ליתן הלוואה לנתבעים 1 – 4, שהועברו בדואל ביום 4.2.16, כי לאחר פתיחת הליך זה. אילן לא הפנה לכל אסמכתא המעידה על מעורבות צדוק בפרוייקט קודם למועד זה. יתר על כן, הטענה היחידה שהעלו התובעים כלפי צדוק (לראשונה בסיכומיהם), היתה כי לאחר הסרת הצו לאיסור דיספוזיציה פעל צדוק לרישום משכון לטובתו על הנכס. על פי אישור רישום המשכון, זה נרשם ביום 6.9.16, קרי למעלה משנה לאחר משלוח הודעת הביטול. על כן לא הוכח בכל דרך כי צדוק תרם להפרת ההסכם קודם למשלוח הודעת הביטול.

יתר על כן, לא הוכח כי איתמר או צדוק יזמו, תמכו או כלל ידעו על משלוח הודעת הביטול מיום 27.8.19. הודעת הביטול נשלחה באמצעות מסרון מיחיאל לאילן. שמם של איתמר וצדוק לא צויין בה, ולא נרמז בכל דרך כי היו מעורבים במשלוחה. מעבר לכך, אף לאחר משלוח הודעת הביטול המשיך איתמר בניהול מו"מ עם אילן בניסיון להביא המחלוקות בין הצדדים לכלל סיום, לרבות במשלוח טיוטת ההסכם ביום 9.9.15 במסגרתה הסכים לשלם לאילן את הסך של 600,000 ₪ בתוספת מע"מ, אותו דרש אילן. התנהלות זו מלמדת על מחוייבות להסכם, ולא על הפרתו. באשר לצדוק, הוא כלל לא לקח חלק פעיל במגעי הצדדים לאחר ביטול ההסכם, שמו לא עלה בתכתובות בין הצדדים, והוא לא הוזכר כצד בטיוטות שהוחלפו בין הצדדים.

בסיכומיהם טענו התובעים לראשונה, כי העובדה כי הועבר תשלום ליחיאל עוד קודם למשלוח הודעת הביטול מלמדת על ההסכמות שגובשו בין איתמר, צדוק ויחיאל. אכן, אין חולק, כי יחיאל נקלע לקשיים כספיים, וכי איתמר העביר ליחיאל תשלום "על חשבון" מכירת הזכויות עוד קודם למשלוח הודעת הביטול. ברם מאחר שאילן לא התנגד לעירוב איתמר בפרוייקט ואף תמך בכך, ונוכח המגעים האינטנסיביים שקיים איתמר עם אילן להסדרת תשלום לאילן בתמורה לביטול ההסכם ושכירת המשך שירותיו בידי איתמר, אין בעצם ביצוע התשלום כדי ללמד על כוונה של איתמר לגרום להפרת ההסכם. התובעים אף לא הכחישו, כי צדוק לא היה מעורב בהעברת כספים לתובעים, ועל כן אין בהעברתם כדי ללמד על כל הסכמה מצידו של צדוק להפרת ההסכם.

נמצאנו למדים, כי לא הוכח כי איתמר וצדוק הגיעו להסכמות עם יחיאל קודם למשלוח הודעת הביטול, כי היו מעורבים במשלוח הודעת הביטול או כי שינו את התאריך הנקוב בהסכם האופציה לתאריך המאוחר להודעת הביטול. ההיפך הוא הנכון, המגעים שהמשיך איתמר לנהל עם אילן בניסיון ליישב המחלוקות בין הצדדים לאחר משלוח הודעת הביטול דווקא מלמדים כי איתמר לא גרם הפרת ההסכם, כי אם חתר לפיצוי אילן ואף הסכים לשכירת שירותיו בהמשך.

כאמור, בניגוד לגרסה אותה גוללו התובעים בתצהיר העדות הראשית, לפיה ההסכמות שקדמו להודעת הביטול הן שגרמו להפרת ההסכם, בתצהירו טען אילן טענה אחרת, לפיה החתימה על הסכם האופציה היא שגרמה להפרת ההסכם. טענה זו פורטה באריכות בתצהיר העדות הראשית (סעיפים 206 – 213, 217 לתצהיר), אך נשמטה כמעט כליל מסיכומי התובעים. אף שהטענה נזנחה הלכה למעשה בסיכומי התובעים, אדרש לה ואבהיר, כי לא מצאתי בה ממש. הסכם האופציה, המסדיר את מכירת זכויות הבניה מהנתבעים 1 – 4 לאיתמר, נחתם כאמור ביום 15.10.15 למעלה מחודש וחצי לאחר משלוח הודעת הביטול. ספק אם עצם החתימה על הסכם האופציה היא שגרמה להפרת ההסכם, לאחר שזה בוטל באופן חד צדדי על ידי יחיאל במשלוח הודעת הביטול.

אמנם בהצהרות הקונה המפורטות בהסכם האופציה מצהיר הקונה, כי הוא ער ל"בעיות" שבנכס, לרבות המחלוקת המשפטית עם אילן, כדלקמן: "הקונה מצהיר בזאת: 1. כי מכיר את מכלול הבעיות של הנכס. (שאין עדיין היתר בנייה, תביעה ופשרה עם אדר סקר ... שיש מחלוקת עם אילן לוי על חוזה שנחתם בין הצדדים ועלול הגיע להליך משפטי, וכו') ...". ואכן, ברי כי איתמר ידע על המחלוקות עם אילן, שכן הוא היה מעורב באופן אקטיבי בניסיון ליישבן, כפי שהרחבתי לעיל.

ברם אין בכך שבמועד כריתת הסכם האופציה ידע איתמר על המחלוקות עם אילן כדי לבסס הטענה כי איתמר הוא שגרם להפרת ההסכם. ההסכם בוטל, כאמור, שבועות קודם לכן בהודעת הביטול שנשלחה באופן חד צדדי על ידי הנתבעים 1- 4 באמצעות יחיאל, מבלי שהוכחה מעורבותו של איתמר בכך. איתמר לא היה מחוייב חוזית בכל דרך כלפי התובעים, ועל כן אין די בכך שהתקשר בעיתוי זה בהסכם האופציה כדי להוכיח כי הוא היה הגורם המפר של ההסכם.

באשר לצדוק, תחילה טענו התובעים, כי צדוק חתם על הסכם האופציה. אך אין ממש בטענה זו. אמנם שמו של צדוק הופיע על גבי הסכם האופציה, אך בניגוד לטענת התובעים חתימתו אינה מתנוססת על גבי הסכם האופציה (ואכן בחקירתו הנגדית הודה אילן, כי החתימה על גבי הסכם האופציה שהוא מייחס לצדוק זהה לחתימתו של איתמר על גבי הסכם האופציה, וכן הודה כי אינו יודע למי שייכת חתימה זו, בעמ' 295, שורות 1, 3, 16). אשוב ואזכיר, כי הטענה היחידה שהעלו התובעים כלפי צדוק, לראשונה בסיכומיהם, היתה כי לאחר הסרת הצו לאיסור דיספוזיציה פעל צדוק לרישום משכון לטובתו על הנכס. על פי אישור רישום המשכון, זה נרשם ביום 6.9.16, ועל כן אין די בו כדי ללמד על תרומה כלשהי של צדוק לביטול ההסכם, כשנה וחצי קודם לכן. בהיעדר ראיה למעורבותו של צדוק בפרוייקט עד לחתימת הסכם האופציה, אף אין כל ביסוס לטענה כי החתימה של איתמר על גבי הסכם האופציה נעשתה כשלוחו של צדוק.

בסיכומי התשובה מטעמם הודו התובעים כי חתימת צדוק אינה מופיעה על גבי הסכם האופציה, אך טענו כי בהיות הסכם האופציה הסכם חד צדדי, המחייב את חתימת נותן האופציה בלבד, אין צורך בחתימת המקבל, ועל כן אין בעובדה שבהסכם האופציה יש חתימה אחת כדי להוריד מחשיבותו של צדוק. זאת לאור קשרי השותפות העסקית בין צדוק ובין איתמר. טענה זו מנוגדת לקו בו נקטו התובעים לאורך ההליך, ודי בכך כדי להביא לדחייתה. אף לא השתכנעתי מהטענה. אין די בעצם העובדה כי צדוק שותף עסקי של איתמר, כמו גם באזכור שמו על גבי הסכם האופציה, כדי להוכיח כי הוא היה צד לו, וכי ההסכם מחייבו. בהיעדר כל אינדיקציה למעורבות אקטיבית של צדוק בעריכתו או בכריתתו. למעלה מן הצורך, אף אם היה צדוק צד להסכם האופציה, הרי שאין די בהתקשרות בהסכם האופציה כדי לבסס טענת התובעים לכך שאיתמר וצדוק גרמו להפרת ההסכם, כפי שהרחבתי לעיל.

הצדדים נחלקו בשאלה האם הסכם האופציה יצא אל הפועל או לא. הנתבעים טענו, כי איתמר כלל לא מימש את האופציה שרכש, וכי די בכך כדי לשמוט הקרקע תחת הטענה כי כריתת הסכם האופציה הביאה להפרת ההסכם. התובעים, מצידם, הפנו להודעת דואל מיום 10.12.15 בה כתב יחיאל, בין היתר, כי הגג כבר אינו ברשותו, כי אם ברשות איתמר ואחרים, כדלקמן: "הגג כבר לא ברשותי אלא ברשות איתמר ושות' ואני פועל בהתאם למחוייבות שלי". עוד טענו התובעים, כי לאחר שהוסר הצו לאיסור דיספוזיציה פעל צדוק לרישום משכון לטובתו על הנכס, כמפורט לעיל. ברם גם אם אקבל את גרסת התובעים כי האופציה אכן מומשה, הרי שבנסיבות האמורות, כאשר הנתבעים 1 – 4 ביטלו ההסכם באופן חד צדדי במשלוח הודעת הביטול קודם לכריתת הסכם האופציה, אין די בעצם מימוש האופציה לאחר הודעת הביטול כדי לבסס הטענה לגרם הפרת חוזה.

סיכומם של דברים, לא הוכח כי איתמר וצדוק גרמו להפרת ההסכם. בניגוד לטענת התובעים, שהועלתה לראשונה בסיכומיהם, עירובם של איתמר וצדוק בפרוייקט לא היתה אמורה להביא כשלעצמה להפרת ההסכם, שכן לפי ההסכם ניתן היה למכור את הזכויות לצדדים שלישיים בכפוף להסכמת התובעים. מהמסכת הראייתית עולה, כי אילן לא התנגד לעירובו של איתמר בפרוייקט ואף תמך בכך. אילן נשא ונתן עם איתמר וביטא נכונות לקבלת סכומי הכסף שהוצעו לו בתמורה לביטול ההסכם ושכירת שירותיו בידי איתמר. על כן אין לראות באיתמר משום גורם מפר, כי אם כמי שפעל בדרכים לגיטימיות לקידום האינטרסים העסקיים שלו, בשיתוף פעולה מלא של אילן. גם הטענות הנוספות אותן העלו התובעים לראשונה בסיכומיהם, לפיהן איתמר וצדוק הגיעו להסכמות עם יחיאל עוד קודם למשלוח הודעת הביטול, כי הודעת הביטול נשלחה כחלק מהסכמות אלה, כי הסכם האופציה נכרת עוד קודם למשלוח הודעת הביטול, וכי התאריך על גביו אינו מבטא את מועד כריתתו. טענות אלה לא הועלו עד לשלב הסיכומים, ודי בכך כדי להביא לדחייתן. הן אף לא מוצאות ביסוס במסכת הראייתית, ומנוגדות למעורבותו האקטיבית של איתמר בניסיון להביא הצדדים לכלל הסכמות לאחר משלוח הודעת הביטול. מנגד, בתצהיר העדות הראשית מטעם אילן טען אילן כי בכריתת הסכם האופציה גרמו איתמר וצדוק להפרת ההסכם. טענה זו נזנחה כמעט כליל בסיכומים ודי בכך כדי להביא לדחייתה. היא אף אינה משכנעת. זאת מאחר שהסכם האופציה נכרת לאחר משלוח הודעת הביטול. בהיעדר יכולת להצביע באופן מדוייק על עילת גרם הפרת החוזה, יסודותיה של עוולת גרם הפרת חוזה אינם מתקיימים במקרה דנן.

סוף דבר

מהאמור עולה, כי לא היתה הצדקה לביטול ההסכם על ידי יחיאל, וכי הנתבעים 1 – 4 הפרו את ההסכם. התובעים אינם זכאים לסעד של אכיפת ההסכם, ואף לא לקבלת מלוא התמורה החוזית. התובעים זכאים לתמורה ראויה בגין השירותים שסיפקו, המשתקפת מההסכמות שהושגו בין הצדדים בשלהי ספטמבר – תחילת אוקטובר 2015 לפיצוי בסך של 409,500 ₪ (350,000 ₪ בתוספת מע"מ). לא הוכחו יסודות עוולת גרם הפרת חוזה המיוחס ת לנתבעים 5 ו- 6, ועל כן דין התביעה נגדם להידחות.

בהתאם, אני מורה לנתבעים 1 – 4 לשלם לתובעים סך של 409,500 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום ביטול ההסכם, ה- 27.8.15, ועד ליום התשלום המלא בפועל. כמו כן ישלמו הנתבעים 1 – 4 לתובעים שיעור של 18.4% מאגרת בית המשפט כפי ששולמה, ומשכר העדים כפי שנפסק במהלך הדיון, וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 45,000 ₪. מאחר שממצאי שתי חוות הדעת מטעם התובעים נדחו, איני מוצאת לחייב הנתבעים 1 – 4 בהוצאות שהוצאו לשם הפקתן.

התביעה כנגד הנתבעים 5 ו- 6 תידחה. התובעים ישלמו לכל אחד מהנתבעים 5 ו- 6 שכר טרחת עו"ד בסך של 35,000 ₪.

הסכומים הכוללים ישולמו בתוך שלושים יום.

בפסיקת הוצאות משפט, שכר טרחת עו"ד ואגרה התחשבתי , בין היתר, בפער בין סכום התביעה (2,220,788 ₪) לבין הסכום בו חויבו הנתבעים 1 – 4 בפועל, ובעובדה כי התביעה כנגד הנתבעים 5 ו- 6 נדחתה במלואה. תוצאת פסק הדין מעמידה בספק את ההצדקה להיקף המשאבים שהושקעו בניהולו של הליך ממושך ומורכב , ישיבות דיון מרובות, שתועדו במאות דפי פרוטוקול, ובבירור חומר ראייתי בהיקף נרחב, לרבות מאות מוצגים, שחלקם הארי לא נדרש.

המזכירות תמציא את פסק הדין לבאי כח הצדדים.

ניתן היום, ט"ז חשוון תש"פ, 14 נובמבר 2019, בהעדר הצדדים.