הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 37305-04-14

לפני כבוד השופטת אילה גזית

התובעים:

1.ועד הבית
2.מרים שני
3.חיים גואטה
4.סימי גואטה
5.אלה זאיק
6.יצחק אברהם
7.שוהם אברהם
8.יהודית ירושלמי
9.שמואל בסון
10.טובה בסון
11.רינת פורמן
12.גריגורי פורמן
13.ארקדי גפן
14.רוזה גפן
15.אורן פלד
16.אימי פלד

נגד

הנתבעות:

1.שלמה קפלן יזמות ובנין (ראשל"צ) בע"מ
2.משהב חברה לשכון בנין ופתוח בע"מ

פסק דין

מבוא

1. התובע 1 הינו ועד הבית של הבית המשותף הממוקם ברחוב ראובן 11 בראשון-לציון, והתובעים 2-16 הינם בעלי הדירות בבניין המשותף. הנתבעת 1 הינה חברה קבלנית ויזמית אשר חתמה עם הדיירים על הסכם לביצוע עבודות עיבוי בינוי בבניין, והנתבעת 2 הינה חברה קבלנית שחתמה על הסכם עם הנתבעת 1 לביצוע התחייבות הנתבעת 1 כלפי הדיירים בבניין.

בחודש אוגוסט 2011 נמסרה החזקה ברכוש המשותף לתובעים.

התובעים טוענים, כי הנתבעות מסרו את הרכוש המשותף עם ליקויים רבים אשר לא טופלו כראוי על-ידן, וזאת על אף פניות התובעים בעניין. כמו-כן, טוענים התובעים, כי הנתבעות התחייבו במסגרת ההסכם לשפץ את המקלט בבניין ולבנותו כעמיד לחל"כ (חומרי לחימה כימיים), אלא שהנתבעות הפרו את ההסכם, הקטינו את שטחו של המקלט והסבו אותו לחדר משאבות, ללא הסכמת התובעים, ועל-כן, התובעים עותרים לפיצוי בגין הפרת ההסכם וירידת ערך המקלט.

עוד טוענים התובעים, כי במסגרת ההסכם היה על הנתבעות לעשות כל הדרוש לשם רישום הבניין כבית משותף, וזאת לא יאוחר מ- 24 חודשים ממועד השלמת בניית התוספת לבניין הקיים, אלא שחלפו 8 שנים ממסירת החזקה והבניין טרם נרשם על-ידן כבית משותף. על-כן, התובעים עותרים לפיצוי בגין הפרת ההסכם ולביטול הערת האזהרה הרשומה על שם הנתבעות.

הנתבעות טוענות, כי יש לדחות את תביעת הליקויים, שכן חלק מהליקויים תוקנו לשביעות רצון התובעים, והליקוי היחיד שנותר הוא נושא הביוב, שעבורו הוצע לתובעים סך של 25,000 ₪, אולם התובעים סירבו לקבל הצעה זו.

עוד טוענות הנתבעות, כי שטח המקלט נותר כפי שהוא 76 מ"ר, ואין כל ראיה, כי הנתבעות "גזלו" שטח כלשהו מהרכוש המשותף של התובעים. כמו-כן, הסבת המקלט לחדר משאבות נעשתה על-פי תכניות היתר הבניה שניתנו בהסכמת ובחתימת מרבית התובעים כבעלים של הזכויות בבניין.

לעניין עיכוב רישום הבניין כבית משותף, טוענות הנתבעות, כי העיכוב נגרם בשל התנהלות התובעים עצמם אשר חלקם מסרבים לחתום על ייפויי כוח שיאפשרו את הרישום, ובסירובם הם אף מפרים את ההסכם.

טענות הצדדים

2. מטעם התובעים העידה הגב' אלה זאיק, התובעת 5 בעלים של דירה בבניין אשר נבחרה לתפקיד באסיפת הדיירים בשנת 2014.

גב' זאיק טוענת, כי ביום 21.10.03 נכרת הסכם בין הדיירים לנתבעת 1 לפיו התחייבו הדיירים למכור לקבלן זכויות בניה נוספות בבניין לבניית 18 יחידות דיור, ובתמורה התחייב הקבלן לבנות עבור המוכרים את התוספות ליחידות המכר (ממ"ד, מרפסת ושטח נוסף לכל דירה). כמו-כן, הקבלן התחייב לשפץ את המקלט ולהכשירו כמקלט נגד חל"כ.

ביום 16.9.07 נחתם הסכם בין הנתבעות 1 ו-2 לפיו הנתבעת 2 תבצע את עבודות הבניה שהנתבעת 1 התחייבה לבצע על-פי ההסכם עם הדיירים ותדאג למימון שיידרש לכך (בכפוף להסכמת הדיירים).

גב' זאיק טוענת, כי הנתבעות מסרו את הרכוש המשותף בבניין עם ליקויים רבים וגרמו לתובעים נזקים רבים. באין ברירה פנה ועד הבית למומחית הגב' גלינה מילר, מהנדסת בניין, כדי שתערוך חוות דעת להערכת הליקויים, ומבדיקה שערכה נמצא, כי עלות תיקון הליקויים ברכוש המשותף עומד על סך של 228,523 ₪. כמו-כן, פנה ועד הבית למהנדס מר יורם גבאי אשר בדק את מערכות המים, כיבוי ואש, ניקוז וביוב, וקבע בחוות דעתו, כי עלות תיקון הליקויים עומד על סך של 52,352 ₪.

לטענתה, הקבלן התחייב בסעיף ט' להסכם עם הדיירים לשפץ את המקלט בבניין הקיים ולהכשירו כחל"כ, אלא שהנתבעות הסבו את המקלט לחדר משאבות המהווה שינוי בתוכניות, וזאת בניגוד לסעיפים 8א' ו- 11ו' להסכם עם הדיירים אשר קבע, כי הקבלן מתחייב שלא לעשות כל שינוי בתוכניות, גם אם השינוי נדרש על-ידי רשויות התכנון, אלא בתאום עם הדיירים המוכרים.

לטענתה, הובטח לדיירים, כי חדר המשאבות ימוקם בגג הבניין ו/או בקומת הקרקע בשטח שעליו יוקמו 2 דירות גן. דייר בניין ששמו שמעון בן שמעון פנה לב"כ הדיירים והפנה את תשומת ליבו לנושא תכניות הבניה בכלל והמקלט בפרט. כמו-כן, בישיבה שהתקיימה ביום 15.6.08 בנוכחות נציגי הנתבעות וב"כ הצדדים, הדגיש ב"כ הדיירים את טענת הדיירים בקשר למכתב.

גב' זאיק טוענת, כי פנו לשמאי ד. בעייר אשר הגיש חוות דעת וקבע כי ירידת ערך בגין שימוש בשטח המקלט המשותף עומד על סך של 190,000 ₪.

3. עד נוסף מטעם התובעים הוא מר אברהם יצחק, התובע 6 בעלים של דירה בניין אשר חזר על עדותה של גב' זאיק.

4. מטעם הנתבעות העידה גב' רחל הרפז, מהנדסת מבנים, המכהנת כמנהלת ביצוע והנדסה בנתבעת. גב' הרפז טוענת, כי רק לאחר שנתיים מהשלמת העבודות בבניין פנו הדיירים בדרישות וטענות לליקויים ברכוש המשותף. בחודש יוני 2013 הנתבעת 2, הסכימה לתקן את הליקויים שנמצאו, ואף תיקנה חלק מהליקויים.

בהחלטת פרוטוקול מיום 2.12.14 ניתנה החלטה למינוי מומחה מטעם בית-המשפט שהינו מהנדס ושמאי אשר יבחן את הליקויים הנטענים ונקבע, כי ככל שיסבור שישנם ליקויים הניתנים לתיקון יתוקנו על-ידי הנתבעות בפיקוח ולווי המהנדס המוסכם - מר נעם אונגיל. ביום 12.12.15 הוגשה חוות דעתו של המומחה מטעם בית-המשפט, ובעקבותיה בוצעו תיקונים ועבודות נוספות על-ידי הנתבעות.

גב' הרפז טוענת, כי בסיור שערכה בבניין עם נציגי הדיירים לאחר שבוצעו התיקונים נאמר לה, כי מלבד נושא הביוב הדיירים מרוצים מהתיקונים, ואין להם טענות נוספות, לפיכך, הוצע לדיירים תשלום של 25,000 ₪, שהינו הסכום שנקבע בחוות דעת של המומחה מטעם הדיירים בגין ליקוי ביוב וכן בחוות הדעת הראשונה של המומחה מטעם בית-המשפט, אלא שהדיירים לא הסכימו לתשלום זה.

ביום 8.11.16 ניתנה חוות דעת משלימה של המומחה מטעם בית-המשפט לאחר ביצוע התיקונים על-ידי הנתבעות ובמסגרתה קבע, כי נמצאו ליקויים שלא תוקנו על-ידי הנתבעות ועלות תיקונם עומד על סך 100,521 ₪. לטענת גב' הרפז, המומחה מטעם בית-המשפט קבע ליקויים נוספים שלא נטענו בכתב התביעה ואף לא בחוות דעתו הראשונה של המומחה בהם: טיח וצבע בארונות החשמל בקומות, תיקון ביוב, תיקון שקיעות באבנים משתלבות, פיקוח, בלתי צפוי מראש וירידת ערך של התיקונים האמורים, ועל-כן אין לחייב את הנתבעות בגין ליקויים אלו.

אשר לטענות התובעים בגין המקלט, טוענת גב' הרפז, כי כל העבודות לרבות בשטח המקלט בוצעו על-פי היתרים כדין ועל-פי דרישת הרשויות המוסמכות בידיעת התובעים, שמרביתם התגוררו בתקופת ביצוע העבודות, ועקבו אחר ביצוען מקרוב, וכן בידיעת נציגיהם השונים של הדיירים לרבות נציגים מקצועיים מטעמם. גב' הרפז מדגישה, כי שטח המקלט נקבע בתוכניות ההיתר, וכבר בהיתר הבניה ראשון נועד לשמש כחדר משאבות. הדיירים ידעו וחתמו על תכניות הבקשה להיתר הבניה, והשטח ששימש בעבר כמקלט הוסב לרכוש משותף אחר, ושטח זה לאחר השלמת העבודות, נשאר רכוש משותף מבלי שהופחת ממנו מ"ר אחד.

אשר לטענות עניין עיכוב ברישום הבית כמשותף, טוענת גב' הרפז, כי על-פי סעיף 16 להסכם הדיירים, התחייבו התובעים לחתום במעמד חתימת ההסכם על ייפוי כוח בלתי חוזרים שיאפשרו, בין השאר, את השלמת פעולות הרישום של הבית כמשותף. חלק מהתובעים הפרו ועודם מפרים התחייבות יסודית מהותית זו, ובסיכום פגישה מיום 15.6.08 מאשרים עורכי-הדין שייצגו את הדיירים בהסכם, כי אין ברשותם ייפויי כוח מכל הדיירים לצורך הרישום.

משכך, טוענת גב' הרפז, כי הנתבעות נאלצו להסדיר את חתימת ייפוי הכוח, אך הסתבר, כי חלק מהדיירים התובעים, פשוט מסרבים לחתום על ייפוי כוח, תוך שהם מתנים את החתימה בתנאים שונים. על-פי חילופי מכתבים ודוא"ל במהלך שנת 2018, עולה כי חלק מהדיירים (בהם התובעת 5 עצמה), מסרבים לחתום על ייפוי כוח. לפיכך, טוענת גב' הרפז, כי הדיירים עצמם מעכבים את רישום הבית כמשותף, ומסבים נזק לרוכשי הדירות החדשות, שאינם רשומים בטאבו במסגרת הבית המשותף הרשום כיום.

דיון והכרעה

5. לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים, ועיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם, במוצגים, ובסיכומי הצדדים, הנני קובעת, כי דין התביעה להתקבל בגין ליקוי בניה ברכוש המשותף בלבד.

בתיק דנן, התובעים עותרים לליקויי בניה ברכוש המשותף, לירידת ערך של המקלט בבניין, פיצוי בגין אי רישום הבית המשותף וצו עשה למחיקת הערת אזהרה. להלן אתייחס לטענות אלו אחת לאחת.

העדר יריבות

6. ראשית, ועוד טרם אתייחס לטענות שלעיל, יש לעמוד על טענת הנתבעות להעדר יריבות. הנתבעות טוענות, כי בהתאם להלכה הפסוקה, נציגות הבית המשותף (כמו גם ועד הבית במקרה דנן) אינה אישיות משפטית הזכאית להגיש תביעות בגין ליקויי בניה ביחס לרכוש המשותף, אלא אם הוסמכה לעשות זאת על-ידי כל דייר ודייר, ועל הנציגות להוכיח הרשאה זו (ראו: ת.א (מחוזי ת"א) 1380/00 קניאל נ' שלמה לשמן בע"מ (פורסם בנבו ניתן ביום 5.11.08)).

לטענת הנתבעות, התובעים לא הוכיחו הרשאה זו, ולא צורף מסמך או ייפוי כוח המלמד על הסמכת ועד הבית, התובע 1, להגיש תביעה זו.

עוד טוענות הנתבעות, כי אף לתובעים 2,3,7 ו-8 אין יריבות משפטית כנגד הנתבעות, היות שתובעים 7 ו-8 לא היו צד להסכם הדיירים, שכן הם רכשו את דירותיהם בשלב מאוחר יותר, תובעים 3 מכרו את דירתם ובמסגרת העברת הזכויות אישרו בחתימתם, כי אין להם טענות כלפי הנתבעות בקשר להסכם הדיירים (ראו: נספח 36 לתצהירו של גב' הרפז), ותובעת 2 מכרה את דירתה לאחר הגשת התביעה, ומכאן שעברה זכות התביעה לקונים, ומי שרכש את הדירה אינו תובע בתיק.

סעיף 65 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כי: "לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול עניני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון".

סעיף 69 לחוק המקרקעין קובע את סמכויותיה של נציגות הבית המשותף: "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות."

מן האמור לעיל עולה, כי חוק המקרקעין מסמיך באופן מפורש את נציגות הבית המשותף להיות צד בהליך משפטי בכל הנוגע לרכוש המשותף.

יתרה מכך, בת"א (מחוזי י-ם) 2291/00 נוי נ' ליאל חברה לבניין ונכסים בע"מ (פורסם בנבו ביום 29.6.08, עמוד 34), נקבע, כי נציגות הבית המשותף תהא זכאית לתבוע בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף, אף ללא הסכמתם של חלק מהדיירים:

"בתחום הרשאתה החוקית רשאית הנציגות לפעול ולחייב בעלי דירות אף ללא הסכמתם של חלק מבעלי הדירות (יהושע ויסמן דיני קנין - בעלות ושיתוף (תשנ"ז-1997), עמודים 469-470; ע"א 98/80 נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד נ' קדמת לוד בע"מ, פ"ד לו(2) 21, עמוד 27 (1981); ע"א 559/87 מנחם חשאי נ' יצחק ארוין רונן, פ"ד מו(1) 229, עמוד 233 (1991); גד טדסקי "על נציגות הבית המשותף" הפרקליט לו (תשמ"ד-1984) 5, עמוד 9; זמיר, לעיל, עמודים 303-307).
יתרה מזאת, עיון בהלכה הפסוקה מלמדנו, כי ככל שנציגות הבית המשותף צורפה כתובעת בפני עצמה להליך המשפטי, יש לשלם לה מלוא הפיצוי בגין הליקויים ברכוש המשותף, במובחן מתשלום הפיצוי כאמור לתובעים על בסיס חלקם היחסי ברכוש המשותף (ראו, ע"א 1772/99 זכריה זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4) 203, עמוד 211 מול האות ג' (2001); ע"א 7799/01 יורם סלים נ' שרביב בע"מ, פ"ד נו(5) 725, עמוד 730 מול האות ו' (2002); ת"א (מחוזי י-ם) 3297/01 כהן שרה נ' אנגל חברה לקבלנות כללית בע"מ, פסקאות 6-8 לפסק הדין, לא פורסם (2007); אביחי ורדי דיני מכר דירות - ליקויי בנייה והבטחת זכויות הרוכשים (תשס"א-2001), עמוד 331). "

למעלה מכך, בדיון שנערך ביום 31.10.17 הצהיר בא-כוח התובעים, כי התקיימה אסיפת דיירים וניתן לו ייפוי כוח לניהול התביעה (ראו: פרוטוקול מיום 31.10.17 עמוד 18 שורה 8).

אשר על-כן ולאור האמור לעיל, נציגות הבית המשותף מוסמכת להגיש תביעה זו בגין ליקויים ברכוש המשותף בבניין, והואיל וטענה זו היא הטענה היחידה שהתקבלה - טענת הנתבעות להעדר יריבות של התובעים 2,3,7 ו-8 מתייתרת בנסיבות העניין, והפיצוי בגין ליקויים ברכוש המשותף יועבר לנציגות הבית המשותף בלבד.

ליקויי בניה ברכוש המשותף

7. התובעים טוענים, כי החזקה ברכוש המשותף נמסרה עם ליקויים רבים ולכתב התביעה צורפה חוות דעתה המקצועית של המהנדסת גב' גלינה מילר אשר קבעה, כי סכום התיקון של ליקוי הבניה עומד על סך 228,523 ₪, וכן צורפה חוות דעתו המקצועית של המהנדס מר יורם גבאי אשר בדק את מערכות המים, כיבוי אש, ניקוז וביוב, וקבע כי סכום תיקון הליקויים עומד על סך של 52,532 ₪.

בהחלטת פרוטוקול מיום 2.12.14 מונה מומחה מטעם בית-המשפט המהנדס והשמאי מר נעם אונגיל, ונקבע בהסכמת הצדדים, כי מומחה בית-המשפט יבדוק את הליקויים הנטענים, וכן יבדוק את הערכת שווי המקלט, וככל שיסבור שישנם ליקויים הניתנים לתיקון, אלו יתוקנו על-ידי הנתבעות בפיקוחו של המומחה מטעם בית-המשפט. המומחה קבע בחוות דעתו שניתנה ביום 12.12.15, כי עלות תיקון שנמצאו על ידו ברכוש המשותף, עומד על 210,400 ₪, ושווי המקלט עומד על סך 184,714 ש"ח.

בדיון שנערך ביום 30.5.16 ניתנה החלטה, כי הנתבעות ישלימו את תיקון הליקויים ויזמינו את המומחה לבדוק אותם.

ביום 8.11.16 הגיש המומחה מטעם בית-המשפט חוות דעת משלימה לאחר התיקונים, ובה קבע, כי נמצאו ליקויים שטרם תוקנו, שעלות תיקונם עומדת על סך 100,521 ₪. יובהר, כי התובעים עותרים בסיכומיהם לסכומים אשר קבועים בחוות דעת שהוגשו מטעם המומחים מטעמם.

הנתבעות טענו בסיכומיהן, כי אין לאמץ את חוות דעת המשלימה של המומחה מטעם בית-המשפט, בשל העובדה, כי המומחה מטעם בית-המשפט כלל התייחסות לליקויים חדשים ולרכיבים שכלל לא נכללו בתביעה ובחוות הדעת שהגישו התובעים, בהם השלמת עבודות בגג, טיח וצבע בארונות בקומות והביוב, בלתי צפוי מראש וירידת ערך.

לאחר עיון בטענות הצדדים ובחוות דעתו המשלימה של המומחה הנני קובעת, כי יש לקבל את חוות דעתו המשלימה של המומחה מטעם בית-המשפט במלואה.

הלכה ידועה היא, כי דרך כלל יאמץ בית המשפט את חוות הדעת של המומחה המקצועי אשר מונה על-ידו, אלא אם ישנו נימוק כבד משקל ובולט לעין אשר יצדיק את דחיית קביעותיו (ראו: ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563, 569).

בעניין זה, יפים הדברים הבאים:

"משממנה בית המשפט מומחה על-מנת שחוות-דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם-כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן." (ראו: ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי (פורסם בנבו)).

המומחה מטעם בית-המשפט הגיש שתי חוות דעת כאשר הראשונה נוגעת לליקויים ברכוש המשותף טרם התיקונים, וחוות הדעת השנייה והמשלימה הנוגעת לליקוים שנותרו לאחר התיקונים שביצעו הנתבעות. לו סברו הנתבעות, כי ממצאי חוות דעתו הראשונה והמשלימה של המומחה מטעם בית-המשפט שגויים, היה עליהן לפנות אל המומחה באמצעות שאלות הבהרה, והיה עליהן לזמן את המומחה לחקירה נגדית, אלא שהנתבעות בחרו שלא לעשות כן.

לפיכך, ומשלא נחקר המומחה מטעם בית-המשפט אודות הליקויים שנותרו, יש לאמץ את ממצאי חוות דעתו המשלימה של המומחה מטעם בית-המשפט.

יחד עם זאת, אתייחס לטענות הנתבעות באשר לליקויים בחוות דעת המומחה המשלימה:

השלמת עבודות גג סך של 5,700 ₪ - הנתבעות טוענות, כי מדובר בליקויים חדשים שהעלו התובעים ולא נזכרו בחוות הדעת שהוגשה מטעמם ובחוות הדעת הראשונה של המומחה מטעם בית-המשפט. יובהר, כי המומחה מטעם בית-המשפט אינו כבול לממצאים שנקבעו על-ידי המומחים מטעם הצדדים, אולם, למעלה מכך, בניגוד לטענת הנתבעות, מעיון בחוות דעתה של המומחית עולה, כי היא כן התייחסה לליקויים בגג (ראו: עמודים 4-6 לחוות דעתה של המומחית מטעם התובעים), וכך גם בחוות דעתו של המומחה מטעם בית-המשפט (ראו: עמוד 10 סעיף 1 שכותרתו: גג משותף), על-כן רכיב זה מתקבל.

טיח וצבע בארונות בקומות בסך של 14,000 ₪ - הנתבעות טוענות, כי לא היו מחויבות לבצע על-פי הסכם הדיירים טיח וצבע בארונות חשמל, שכן עבודה זו לא נכללה במפרט הטכני (ראו: מוצג נ/1). אולם וכפי שהובא לעיל, היה על הנתבעות לכל הפחות, לפנות למומחה מטעם בית-המשפט בשאלות הבהרה בנוגע לביצוע עבודה זו, שהוזכרה עוד בחוות דעתו הראשונה, והעובדה שהנתבעות בחרו שלא לפנות אליו עומדת בעוכריהן, על-כן רכיב זה מתקבל.

ביוב בסך של 43,400 ₪ - הנתבעות טוענות, כי עבור ליקוי זה בחוות דעתו הראשונה של המומחה מטעם בית המשפט קבע סכום של 24,900 ₪, ובחוות דעת המשלימה מטעמו קבע על אותו ליקוי סך של 43,400 ₪. לטענתן, שני רכיבים אלו לא נתבעו כלל על-ידי התובעים ולא צוינו בחוות דעת של התובעים. אולם, כפי שהוסבר לעיל, המומחה מטעם בית-המשפט אינו כבול או מוגבל לממצאים של מומחי הצדדים, ועל-כן, לא מצאתי מקום להתערב בשיקול דעתו המקצועי, ורכיב זה מתקבל.
בלתי צפוי מראש 15% סך של 9,465 ₪ וירידת ערך 10% בסך של 9,138 ש"ח- הנתבעות טוענות, כי התובעים לא תבעו רכיבים אלו וגם בחוות דעתה של המומחית מטעם התובעים רכיבים אלו לא הוזכרו. אולם וכפי שהובהר לעיל, המומחה מטעם בית-המשפט אינו מוגבל לממצאים של המומחית מטעם התובעים, ולא מצאתי מקום להתערב אף בקביעות אלו. על-כן, רכיבים אלו מתקבלים.

אשר על-כן ולאור האמור לעיל, הנני מקבלת את ממצאיו של המומחה מטעם בית-המשפט בחוות דעתו המשלימה, ועל הנתבעות לשלם לתובע 1 עבור תיקון הליקויים שנמצאו ברכוש המשותף בבניין סך של 100,521 ₪.

ירידת ערך של המקלט

8. התובעים טוענים, כי הקבלן התחייב בסעיף ט' להסכם הדיירים לשפץ את המקלט בבניין הקיים ולהכשירו נגד חל"כ, וכן התחייב שלא לעשות כל שינוי בתוכניות גם אם השינוי נדרש על-ידי רשויות התכנון, אלא בתיאום עם המוכרים (סעיף 8א' וסעיף 11 להסכם הדיירים).

לטענת התובעים, הנתבעות הסבו את המקלט לחדר משאבות ללא הסכמתם, ועל-כן הנתבעות הפרו את ההסכם עימם, שכן מדובר בשינוי בתוכניות. כמו-כן, לטענתם, הנתבעות התעשרו שלא כדין כאשר הגדילו את שטח דירות הגן שבנו על חשבון שטח המקלט שהינו רכוש משותף.

לחיזוק טענת התובעים, הובאה חוות דעתו המקצועית של השמאי מר ארז אריה אשר העריך ירידת ערך של המקלט בסך של 190,000 ₪.

המומחה מטעם בית-המשפט העריך את ירידת ערך של המקלט בסך של 48,900 ₪.

טענה זו כי הסבת המקלט לחדר משאבות נעשתה ללא הסכמתם, אינה יכולה לעמוד לתובעים.
אמנם, הקבלן התחייב כלפי התובעים לא לערוך שינויים בתוכניות ללא תיאום עימם, אולם לא הוכח על-ידי התובעים, כי השינוי שנעשה, נעשה ללא ידיעתם וללא הסכמתם.

הלכה ידועה היא, כי חזקה שחתימתו של אדם על פני מסמך כלשהו, מהווה למעשה עדות מפורשת לכך שנתן לאדם זה את הסכמתו לתוכן האמור במסמך לאחר שקרא והבין את מהותו (ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113, 117).

מעיון בהיתרי הבניה שצורפו על-ידי הנתבעות (ראו: נספחים 3-4 לתצהירה של גב' הרפז), אין חולק כי ההיתרים חתומים על-ידי התובעים כבעלים של הזכויות בבניין ובתשריט מצוין באופן ברור, כי שטח המקלט יוסב לחדר משאבות.

יתרה מכך, לא הוכח על-ידי התובעים, כי התנגדו בזמן אמת להסבה של המקלט. התובעים מפנים לפרוטוקול מיום 15.6.08 (ראו: נספח ו'3 לכתב התביעה) אשר מפרט, כי התקיימה ישיבה בנוכחות נציגי הנתבעות, נציגי הדיירים וב"כ הצדדים אולם מעיון בו לא עלתה כל טענה בעניין המקלט.

מסמך נוסף שמפנים התובעים הינו מכתב שנשלח בדואר אלקטרוני של דייר ששמו בן שמעון מיום 30.1.08 אשר שלח למהנדס מטעם הדיירים, מר מונשרי ולעו"ד קרן פרשקר אשר ייצגה את הדיירים, ובו טען בסעיף 3 למכתב, כי המקלט היה אמור להיות מקלט כימי, והוסב למי מאגר. אלא שאף מכתב זה אינו יכול להועיל. המכתב אינו מופנה לנתבעות והן לא כותבו אליו, המכתב נשלח לדייר שאינו בעל דין בתיק זה, והוא לא זומן על-ידי התובעים לעדות בבית-המשפט כמי שערך את המסמך.

אף טענת התובעים, כי הנתבעות הקטינו את המקלט ו"גזלו" את השטח לצורך דירות הגן, לא הוכחה על-ידם. מעיון בחוות דעתו של המומחה מטעם בית-המשפט (ראו: עמוד 50) עולה, כי שטחו של המקלט לפני העבודות של הנתבעות ולאחריהן עומד על כ- 76 מ"ר.

לאור האמור לעיל, דין טענת התובעים לעניין הפרת הסכם הדיירים ופיצוי בגין ירידת ערך המקלט להידחות.

אי רישום הבית המשותף ובקשה לצו עשה למחיקת הערת אזהרה ורישום הבית המשותף

9. כבר עתה ייאמר, כי טענת התובעים בעניין עיכוב ברישום הבית המשותף לא נזכרה במסגרת תצהירי התובעים, ועל-כן ניתן לקבוע, כי התובעים זנחו טענה זו, אולם הואיל ובמסגרת הסיכומים הועלתה הטענה, יש מקום לדון בה.

התובעים טוענים, כי על-פי סעיף 14 להסכם הדיירים התחייב הקבלן לעשות כל הדרוש לשם רישום הבניין כבית משותף, לא יאוחר מ-24 חודשים מהשלמת העבודות. סעיף 15 להסכם הדיירים קובע, כי אם הופר ההסכם רשאי המוכר לבטל את הערת אזהרה. לטענת התובעים, חלפו מעל 11 שנים מקבלת ההיתר ו-8 שנים ממסירת החזקה, והבניין טרם נרשם כבית משותף, ועל-כן הנתבעות הפרו את ההסכם והתובעים זכאים לפיצוי בגין אי רישום הבית המשותף, וצו עשה למחיקת הערת אזהרה לטובת הנתבעות.
אלא, שמעיון בחקירות עדי התובעים עולה תמונה עובדתית שונה לחלוטין, ומתברר כי המצהיר, מר יצחק אברהם (תובע 6), כלל אינו יודע מהו רישום בית משותף:

"ש. הגשתם בתביעה ולא ראיתי מילה על זה בתצהיר טענות על הרישום של הבית המשותף?
ת. מה זאת אמרת?
ש. זה שזה לא מופיע בתצהיר, זה אומר שאתם לא עומדים בטענות האלה?
ת. זה לא אומר שאנחנו לא עומדים על הטענות האלה. מה זה רישום בית משותף? אני לא אמור לדעת. אני לא יודע מה אתה מתכוון."
(ראו: פרוטוקול מיום 17.12.18 עמוד 23 ש' 26-30).

וכך העידה גב' זאיק (תובעת 5), לעניין הרישום הבית המשותף:

"ש. גם בתצהירך אין שום מילה על נושא הרישום. יש לכם הסדר או שירדתם מהטענה?
ת. אני לא מבינה בזה. את הזכויות שלי לא רשמתם."
(ראו: פרוטוקול מיום 17.12.18 עמוד 28 שורות 27-28).

מכאן עולה, כי עדויות שני המצהירים מטעם התובעים, לא הרימו את הנטל להוכיח הפרה מצד הנתבעות.

לא זו אף זו, מעיון בראיות בהם חילופי המכתבים שבין חלק מהתובעים לנתבעות ניתן ללמוד, כי מי שמעכב את הליך רישומו של הבניין כבית משותף הינם חלק מהתובעים בהם התובעת 5, התובע 9 מר שמואל בסון והתובעת 11, גב' רינת פורמן אשר מסרבים לחתום על ייפוי כוח שיאפשרו את הרישום, ומתנים את החתמת ייפוי הכוח בהליכים האחרים שבינם לבין הנתבעות (ראו: נספחים 26-35 לתצהירה של גב' הרפז).

יתרה מכך, אף מעיון בהודעת דואר אלקטרוני מיום 18.7.18 שכתב עו"ד משה רז-כהן שייצג את הדיירים לב"כ הנתבעים עולה, כי התובעים שצוינו לעיל, ממשיכים בסירובם לשתף פעולה ולחתום על ייפוי כוח וכפי שציין בא-כוחם של הדיירים: "כתבתי במכתב לדיירים שלהבנתי הסכסוך לא נוגע לעיכוב הרישום. להבנתי לא כדאי לעכב את הרישום." (ראו: נספח 32 לתצהירה של גב' הרפז).

חיזוק לטענה זו עלה בעדותה של גב' זאיק כשנשאלה מדוע היא אינה חותמת על ייפוי הכוח ותשובותיה היו מתחמקות ואינן מניחות את הדעת (ראו: פרוטוקול מיום 17.12.18 עמוד 29 שורות 2-29).

אשר על-כן, ולאור האמור לעיל, טענת התובעים לאחריות הנתבעות לעיכוב הרישום הבית המשותף, ובקשתם למחיקת הערת אזהרה, נדחית בזה.

סוף דבר

10. אשר על-כן, ולאור כל הנימוקים לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבעות ביחד ולחוד תשלמנה לתובע 1 סך של 100,521 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה, ועד התשלום המלא בפועל.

וכן את אגרת בית-המשפט ששילמו התובעים ואת מלוא הסכום ששילמו התובעים למומחה מטעמם, כמו גם למומחה מטעם בית-המשפט, וזאת בתוך 30 יום מהיום.

הנתבעות ביחד ולחוד תשלמנה לתובע 1 הוצאות משפט, ושכר טרחת עו"ד בסך של 15,000 ש"ח (כולל מע"מ), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום מתן פסק-הדין ועד התשלום בפועל.

המזכירות תשלח עותק פסק הדין לצדדים.

המזכירות תבצע סגירת תיק.

ניתן היום, כ"ח אייר תשע"ט, 02 יוני 2019, בהעדר הצדדים.