הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 36912-01-17

לפני כבוד השופט יגאל נמרודי

התובעת:

עירית תל-אביב-יפו

ע"י ב"כ עו"ד איתי צוברי

נגד

הנתבע:

שמואל ישר

ע"י ב"כ עו"ד אשר אשור

פסק דין

לפניי תביעה לסילוק ידי הנתבע ממקרקעין המצויים במתחם פארק דרום בתל-אביב.
התובעת, עיריית תל-אביב, היא הבעלים של המקרקעין הידועים כגוש 6136, חלקה 74 (הרישום על אודות הבעלות הוא משנת 1959; ביום 23.8.2006 פורסמה הערה על הפקעה לטובת התובעת; ההערה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ביום 28.3.2011). התובעת היא גם הבעלים של המקרקעין הידועים כגוש 6035 חלקה 2 (הערה על הפקעה לטובתה נרשמה ביום 23.9.1998); כמו כן, על המקרקעין הידועים כגוש 3035 חלקה 1, המצויים בבעלות מדינת ישראל, נרשמה ביום 24.1.2005 הערה על הפקעה, מכוח פרסום מיום 9.1.1996) (כולם יחד – המקרקעין; [ת/1]). התובעת אפוא היא בעלים של המקרקעין או מי שזכאית להחזיק בהם, מכוח הערות על הפקעה לטובתה. הנתבע מחזיק במבנה (להלן – הבית) וחצר המצויים במקרקעין (הבית והחצר, שניהם יחד, להלן – הנכס). למעשה, הבית נמצא בעיקרו בתחומי גוש 6136 חלקה 74. ייתכן וחלק קטן מאוד מהבית נמצא בתחומי החלקה הגובלת (גוש 6035, חלקה 1). בהינתן האפשרות לפיה החצר בה מחזיק הנתבע מצויה בחלקה על החלקה הגובלת (גוש 6035, חלקה 2), הוגשה התביעה כשהיא מתייחסת למקרקעין בכללותם.

לטענת התובעת, הנכס נמצא על שטח שמיועד לשמש שטח ציבורי לצורך הרחבת פארק דרום, בהתאם לתכנית שאושרה. הנתבע, כך לטענת התובעת, פלש למקום והוא מחזיק בו שלא כדין. התובעת מבססת את התביעה בין היתר על תצלומי אוויר, מהם היא למדה כי הבית נבנה בין המועדים 1.9.2001 – 24.5.2002 (חוות דעת המומחית לפענוח תצלומי אוויר, עמ' 3, סעיפים 7-6). התובעת עתרה לפינוי הנתבע מהמקרקעין, כמו גם לחיובו בתשלום דמי שימוש ראויים, על יסוד חוות דעת השמאי גבי קיינר.

לטענת הנתבע, הוא "אינו פולש, אלא מתיישב כדין מזה ש[נ]ים רבות במקרקעין ובהסכמה של בר רשות מהמדינה" (סעיף 3 לכתב ההגנה). הוא טען כי לתובעת אין סמכות להפקיע את המקרקעין, אלא היה עליה לפנות באמצעות המדינה, הבעלים (סעיפים 6-5 לכתב ההגנה). הוא ציין כי טרם נרשמו על שם התובעת זכויות וכי "חוק היסוד כבוד האדם וקניינו גובר על כל שיקול מנהלי" (סעיף 9 לכתב ההגנה). הוא הוסיף: "הנתבע יטען כי מזה שנים רבות הוא מחזיק ומתגורר במקום ואף משלם הוא ארנונה וחשמל כדין ועל כן הנו בר רשות על פי דין" (סעיף 10 לכתב ההגנה), ובכל מקרה – "ישנה חובה במכרזי המנהל לדאוג לדיור חלופי או פיצוי כספים" (סעיף 12 לכתב ההגנה).

בהתאם לדין, בעלים של מקרקעין (התובעת היא כאמור בעלים של שתי חלקות, אחת מהן היא החלקה עליה בנוי הבית (לכל הפחות, חלק הארי הימנו) ומי שזכאי להחזיק בהם – כך התובעת, מעצם ההערות לטובתה בנסחי הרישום – זכאי לדרוש מסירה של המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין (סעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969; עת"מ 1801-04-11 בן עמרם נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית אתא (24.1.2012)). על מחזיק מוטל הנטל להוכיח את זכותו להמשיך ולהחזיק במקרקעין (ע"א 483/62 קוך נ' לנדוי, פ"ד יז 1953 (1963); ע"א (מחוזי ת"א) 16482/92 עיריית תל אביב נ' גרינשטיין, פ"מ תשנ"ג(4) 353 (1994)).

בחנתי את טענות הצדדים, העדויות, הראיות והסיכומים שנשמעו לפניי. נחה דעתי לפיה דין התביעה להתקבל – בחלקה העיקרי. לא עלה בידי הנתבע להניח תשתית עובדתית ומשפטית המזכה אותו להחזיק בנכס. הוכח, כאמור להלן, כי הנתבע פלש שלא כדין למקרקעין.

הוריו של עד ההגנה שמעון כהן התגוררו בשכונת עזרא בתל-אביב. העד עצמו התגורר בשכונת הארגזים הסמוכה. לדבריו, במקום היה – מאז שהוא ילד – "צריף קטן" (עמ' 19, ש' 2-1). הוא הוסיף: "בתור ילד הייתי בא לשם, היו שם נרקומנים. לא גרתי שם בתור ילד. אני ג[י]דלתי שם בעלי חיים" (עמ' 18, ש' 29-28). הוריו של עד ההגנה איבדו את ביתם בשכונת עזרא בנסיבות שתוארו בעדותו (עמ' 19, ש' 8-7), אז החליט עד ההגנה לעשות מעשה. הוא הגיע אל המקרקעין, הרחיב את הצריף (למעשה – בנה את הבית) והעביר את הוריו להתגורר בבית. כל זאת אירע לדבריו בשנת 1998 או 1999 (עמ' 18, ש' 15-14). מאוחר יותר, ביום 15.3.2009, מכר הנתבע את "הדירה שלו" (נ/1) לנתבע, כנגד תשלום על-סך של 180,000 ₪ (נ/1). זכויותיו בנכס התבטאו ב"החזקה" (עמ' 18, ש' 26).

כעולה מחוות דעת מומחית התביעה לפענוח תצלומי אוויר, הגב' שמרית דניאל, מיום 20.5.1995 עד 1.9.2001 המקום נראה ריק מבנייה ואינו מגודר. בנייה חדשה – שתואמת את הבנייה כיום – נצפתה רק בתצלום מיום 24.5.2002. בהתאם לחוות הדעת, הבית נבנה בין חודש ספטמבר 2001 ועד לחודש מאי 2002. המשמעות היא, כי עד לבניית הבית לא הייתה לעד ההגנה או הוריו זכות כלשהי בנכס. גידול בעלי חיים במקום (טיעון שלא הוכח. לא ראיתי מקום להסתפק בהצהרה כללית של עד ההגנה, שאינה מספקת, אינה מפורטת, אינה מתייחסת למועדים ברורים ואינה משכנעת), אשר שימש גם זרים ("נרקומנים"; עמ' 18, ש' 28), אינו משקף החזקה בלעדית, אלא אך היכרות עם המקום, אשר אינה מקנה זכויות כלשהן. לכל היותר, הוריו של עד ההגנה התגוררו במקום תקופה קצרה יחסית של עד 7 שנים. הנתבע עצמו החל להתגורר בבית זמן מה לאחר ה"רכישה". הוא התגורר בעצמו בבית "ארבע עד חמש שנים" (עמ' 16, ש' 3), היינו – עד לשנת 2013 או שנת 2014. לאחר מכן הוא השכיר את הנכס. היינו, מזה כחמש שנים שהנכס מושכר על ידו. דמי השכירות הם בשיעור של 3,750 ₪ (עמ' 16, ש' 9), כך על פי עדות הנתבע. עותק מהסכם השכירות לא הוצג.

חוות דעת נגדית לא הוגשה. דרישה לחקור את המומחית לא נעשתה. על אף האמור, התובעת התייצבה לדיון עם המומחית, והיא נחקרה על ידי ב"כ הנתבע. המומחית הסבירה בעדותה בבית המשפט כיצד מתבצע הליך פענוח תצלומי האוויר. היא הביאה עמה לדיון את התצלומים על סמכם היא ערכה את חוות דעתה וכן את המשקפיים באמצעות מתבצע הליך הפענוח והשיבה באופן ברור ומשכנע לכל שאלה שנשאלה על ידי ב"כ הנתבע ועל ידי בית המשפט.

ב"כ הנתבע ניסה לערער את עדות המומחית, בכך שהפנה לחוות דעת שמאי התובעת, לפיה אכן עד לשנת 1999 לא הייתה בנייה במקום, והבנייה נעשתה בין השנים 1999 ועד 2014 (סעיף 8.7 לחוות דעת השמאי). לא ברור כיצד ביסס השמאי את קביעתו. ב"כ הנתבע לא הפנה אל השמאי שאלה כשלהי בנושא. עדיפה עליי קביעת המומחית לפענוח תצלומי אוויר. היא העדות המהותית והמחייבת בנושא פענוח תצלומי אוויר. מכל מקום, אין לנתון זה משמעות כלשהי בהליך. אין לנתבע מעמד להוסיף ולהחזיק במקרקעין, בין אם הבית נבנה בשנת 1999 (כך בהתאם לאמור בחוות דעת השמאי; כך גם בהתאם לגרסת עד ההגנה (עמ' 18, ש' 15-14)) ובין אם הוא נבנה בין חודש ספטמבר 2001 ועד לחודש מאי 2002 (כך כעולה מקביעת המומחית לפענוח תצלומי אוויר).

על יסוד חוות דעת המומחית, בהיעדר חוות דעת נגדית ובהינתן העובדה לפיה מצאתי את עדות המומחית מהימנה, אני מקבל את ממצאי ומסקנות חוות הדעת כראיה מהותית בהליך.

כניסה למקרקעין בנסיבות כאמור, מגורים במקום והשכרת הנכס לצד שלישי כנגד תשלום דמי שכירות – כל אלו הן פעולות שהנתבע היה מנוע מלנקוט. הן נעשו שלא כדין, תוך פגיעה בזכויות התובעת וכנגד האינטרס הציבורי. נסיבות כאמור אינן מזכות את הנתבע, כלל ועיקר, בהכרה בזכות כלשהיא, לבד מהכרזה עליו כמי שפלש שלא כדין למקרקעין.

כאמור, עד ההגנה השיב, כי זכויותיו שלו בנכס (העד לא דייק. מי שהחזיק בנכס היו הוריו. הדבר לא מנע ממנו להיות "המוכר" בהסכם אל מול הנתבע) אינה אלא "החזקה" (עמ' 18, ש' 26) בלבד. לפיכך, גם מנקודת מבטם הסובייקטיבית של הצדדים לעסקה, לכל היותר ניתן לראות את הנתבע כמי שרכש מהמחזיקים בפועל (באמצעות בנם של המחזיקים, עד ההגנה) את זכות ה"החזקה". אלא שזכות זו אינה אלא תולדה של פלישה שביצע עד ההגנה (הוא והוריו). הנתבע עצמו הינו ממשיכו של הפולש הקודם, והוא עצמו בגדר פולש, על כל הכרוך והמשתמע מכך. הנתבע ידע זאת. עובדה היא שאת עסקת ה"רכישה" ביצע ללא מעורבות של עורך-דין, ללא רישום אצל הרשויות, ללא קיום חובות דיווח, ללא רכישה מהבעלים עצמם, ממילא – ללא שהעסקה הושלמה ברישום. גם התמורה עצמה, שיעורה הנמוך (180,000 ₪) ואופן התשלום (במזומן), מעידים על טיבה וטבעה של אותה "עסקה" (עסקה ביחס לרכושו של אחר).

אין ממש בטענת הנתבע לפיה הוא "מתיישב כדין מזה ש[נ]ים רבות במקרקעין ובהסכמה של בר רשות מהמדינה" (סעיף 3 לכתב ההגנה). המדינה לא העניקה לנתבע היתר כלשהו, לא מפורש ולא מכללא, להחזיק בנכס. התובעת, היא בעלת הדין הרלוונטית, אף היא לא העניקה היתר כלשהו לנתבע. אף אין מדובר ב"שנים רבות" של החזקה. בכתב ההגנה לא ציין הנתבע את מועד ה"רכישה". ההסכם (נ/1) הוגש ביום 11.2.2018, לאחר הגשת כתב ההגנה ולאחר ישיבת קדם המשפט. אין מחלוקת כי הנתבע לא שילם תמורה כלשהי עבור קבלת "רשות", לא ל"מדינה" ולא לתובעת. הנתבע אינו אלא פולש. עם זאת, אף אם היה מקום לראות בו משום בר רשות, הרי שמדובר היה ברשות הדירה, בעלת אופי אישי. המשמעות היא, שהנתבע לא יכול היה להעבירה לאחר (כאמור, מזה מספר שנים שהוא משכיר את המקום, ומתעשר שלא כדין על חשבון התובעת). ממילא, רשות זו באה על סיומה עם מסירת הודעה של הבעלים או הזכאי להחזיק במקרקעין – התובעת – על דרישתה לקבל חזקה במקרקעין. הגשת התביעה עולה כדי הודעה כדין. עם מסירת הודעה בדבר סיום ההרשאה, ממילא לא יכולה לעמוד לנתבע הגנה כלשהי מפני פינויו מהמקום [ע"א 3846/13 מדינת ישראל נ' היפר-חלף (21.7.2015); ע"א 6757/13 נחום נ' מדינת ישראל (19.8.2017); רע"א 10346/06 ארז נ' מדינת ישראל (12.6.2007); רע"א 7607/16 שלום נ' מנהל מקרקעי ישראל (30.10.2016); ראו גם ע"א (מחוזי ת"א) 43018-10-15 עיריית תל-אביב נ' שובלי (8.3.2017) (להלן – עניין שובלי)]. כך הוא אפוא הדין החל על בר רשות. אלא שהנתבע אינו בר רשות, אלא פולש. המשמעות היא, כי דרישה לחיובו בתשלום דמי שימוש ראויים אינה מוגבלת למועד בו נעשתה פנייה אליו למסור את החזקה לתובעת. התובעת רשאית לפעול לגבייה של דמי שימוש ראויים, ביחס לכל התקופה בה עשה ועושה הנתבע שימוש במקרקעין, בכפוף לדיני ההתיישנות.

דמי שימוש ראויים: הסכם הרכישה בין הנתבע לעד ההגנה [נ/1] נחתם ביום 15.3.2009. התביעה הוגשה ביום 16.1.2017. התובעת ביקשה לחייב את הנתבע בתשלום דמי שימוש ראויים לתקופה של 7 שנים. החיוב עבור תקופה זו, כעולה מחוות דעת שמאי התובעת (סעיף 12 לחוות הדעת) מסתכם בשיעור של 74,000 ש"ח. אין מקום אפוא לפסוק את הסכום הנתבע, שהוא גבוה יותר, אשר הביא בחשבון חיוב גם על שנת שימוש שמינית (שנת 2009) וכן על שנת 2008 (אף שאותה העת טרם החזיק הנתבע במקרקעין). כנגד חיוב בתשלום דמי שימוש בשיעור כאמור אין לנתבע הגנה כלשהי. חוות דעת שמאי התובעת לא נסתרה. שמאי התובעת נחקר על ידי ב"כ הנתבע. לא היה בחקירה כדי לגרוע מקביעות ומסקנות השמאי, אשר ממילא הוערכו על בסיס תחשיב שמיטיב עד מאוד עם הנתבע. המומחה העריך את שווי דמי השימוש לקרקע. מרכיב הבית לא הובא בחשבון. לו הוא היה מובא בחשבון, ניתן היה להיווכח כי דמי השימוש היו בשיעור גבוה הרבה יותר. תימוכין לכך ניתן למצוא בשיעור דמי השכירות שגובה הנתבע מהשוכר (סך של 3,750 ₪ (עמ' 16, ש' 9)).

התובעת עתרה לחיובו של הנתבע בתשלום דמי שימוש ראויים גם לתקופה שמיום הגשת התביעה ועד לפינוי בפועל. כאמור, נמצא כי הנתבע הוא בבחינת פולש. בכתב ההגנה הובאה הסתייגות של הנתבע מחיובו בתשלום של דמי שימוש לעבר (סעיף 17 לכתב ההגנה). לא הובא טיעון מדוע, אם יימצא כי מבחינה עקרונית מחויב הנתבע בתשלום של דמי שימוש, אין לחייבו – גם לתקופה שמיום הגשת כתב תביעה ועד למועד הפינוי בפועל – בתשלום של דמי שימוש ראויים בהליך הנוכחי, על מנת להימנע מהצורך בהגשת תביעה כספית נוספת. בנסיבות כאמור, מצאתי מקום לחייב את הנתבע – בגדרו של ההליך הנוכחי – בתשלום של דמי שימוש ראויים, גם לתקופה שמיום הגשת התביעה (16.1.2017) ועד למועד הפינוי בפועל. דמי השימוש מסתכמים בשיעור של 958 ₪ לכל חודש (לפי שיעור של 11,500 ₪ לשנה, כאמור בסעיף 12 לחוות דעת שמאי התובעת).

דין טענת הנתבע, לפיה יש להתנות את פינוי מהמקרקעין בתשלום של פיצויים וקבלת דיור חלופי – להידחות. הנתבע נעדר כל זכות במקרקעין. כאמור – הוא פלש אליהם. ממילא, הוא לא הגיש תביעה עצמאית ולא הוכיח את שווי השקעותיו בבית ובמקרקעין (עד ההגנה הוא שהקים את הבית) (ראו עניין שובלי, פסקאות 97-84; 119-118).

תשלום ארנונה וחשמל: תשלום מסים – אשר לא הוכח (עד ההגנה, מר שמעון כהן, העיד כי בתקופתו לא שולמו מסים (עמ' 18; ש' 22); הנתבע לא הביא ראיות תומכות. לא הוצגה ולו קבלה אחת המעידה על תשלום) אינו מעניק זכויות לפולש. אין בעצם תשלום מסים כדי להעיד על זכויות של הנתבע בבית ובנכס, שהרי עצם תשלום מס אינו מקנה זכויות. ממילא, כאמור, תשלום מסים לא הוכח.

ההפקעה: הנתבע העלה טענות ביחס להפקעה, הן טענות במישור המהותי והן טענות במישור הפרסום (נטען כי הודעה לא נמסרה לו; טענה זו אינה במחלוקת). אלא שטענות אלו אינן יכולות לסייע לו. הטענות אינן רלוונטיות ביחס לחלקות שהתובעת היא הבעלים שלהן (כאמור, הבית מצוי ברובו המכריע על חלקה 74 בגוש 6136, המצויה בבעלות התובעת; גם חלקה 2 בגוש 60335 מצויה בבעלות התובע). מעבר לכך, טענות אלו אינן עומדות לנתבע – שהוא בגדר פולש (ר' סעיף 5א' לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943). מסירה אישית של הודעה בדבר הפקעה (בכפוף לכך שקיים פרסום ברשומות) אינה דרישה קונסטיטוטיבית (ע"א 119/01 אקונס נ' מדינת ישראל, פ"ד נז(1) 817 (2003) – וממילא, ביחס לחלקה שאינה בבעלות התובעת (חלקה 1 בגוש 6035), הרי שבמועדים הרלוונטיים הנתבע כלל לא החזיק במקרקעין (ההערה נרשמה ביום 24.1.2005; הפרסום בילקוט הפרסומים הוא מיום 9.1.1996; הנתבע חתם על הסכם הרכישה [נ/1] ביום 15.3.2009). הטענה בסעיפים 6-5 לכתב ההגנה לא פורטה כדבעי, לא הובאו לגביה ראיות והנתבע לא חזר עליה בסיכומיו.

טענות נוספות שהועלו ולא זכו להתייחסות פרטנית בפסק-הדין נמצאו על ידי בלתי רלוונטיות להכרעה.

סיכום
ניתן בזה צו לפינוי וסילוק יד של הנתבע וכל מי שנמצא מטעמו מהמקרקעין והבית, כהגדרתם לעיל, ולהשיב את החזקה בהם לתובעת עד ליום 11.7.2019, בשעה 12:00.

הנתבע ישלם לתובעת דמי שימוש ראויים על סך של 74,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה, 16.1.2017, ועד ליום התשלום במלא בפועל.

הנתבע ישלם לתובעת דמי שימוש ראויים על סך של 958 ₪ לחודש, לתקופה שמיום הגשת התביעה (16.1.2017) ועד למועד הפינוי בפועל. סכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהמועד הרלוונטי (כל חודש נתון) ועד למועד התשלום בפועל.

הנתבע יישא בהוצאות התובעת – על סך של 2,000 ₪, וכן בשכר טרחת ב"כ התובעת על סך של 20,000 ₪, כל זאת בתוך 30 יום.

המזכירות תשלח העתק מפסק-הדין אל ב"כ הצדדים.

ניתן היום, ה' אייר תשע"ט, 10 מאי 2019, בהעדר הצדדים.