הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 34949-01-15

לפני כב' השופט אילן דפדי, סגן נשיא

תובעים

  1. אלון אליאור
  2. אלון פנינה
  3. ביטר יהודה
  4. ביטר בהירה
  5. אמסלי ארז
  6. אמסלי ריקי
  7. רודלסקי רומאו
  8. רודלסקי נטלי
  9. ז'נן עליזה
  10. בוהדנה עמי
  11. בוהדנה סיגל
  12. סימבול מאיה
  13. סימבול זיו
  14. כבת לוטפי
  15. כבת לונה
  16. בנימין יפעת
  17. בנימין שמעון
  18. שלו גיא
  19. שלו דקלה
  20. וזנה דנה לי
  21. פרג'ון ציונה
  22. אדרי גיא
  23. אדרי אושרת
  24. מויאל רונן
  25. מויאל לירון
  26. רמי חן ירון
  27. כוכבה סויסה
  28. סמי סויסה
  29. מאיר יאיר
  30. רבקה יאיר
  31. לייבוביץ מיכאל
  32. לייבוביץ רינת
  33. הרוש אילן
  34. טפר שחר
  35. טפר מיטל
  36. יחיאלי דורית
  37. גנדלין דניס
  38. גנדלין גלינה

ע"י עו"ד יצחק אבידן

נגד

נתבעת

א.ד.מ. נתנאל בניה בע"מ
ע"י עו"ד גיל בריצמן

פסק דין

לפניי תביעה במסגרתה עותרים התובעים, רוכשי דירות ב "פרויקט פנינת שחמון" אותו יזמה הנת בעת, לפיצוי מהנתבעת בגין עיכוב בהליך רישום הזכויות על שמם.

על פי התביעה, התובעים 1-21, 24-26 ו-36 התקשרו עם הנתבעת בהסכמי רכישה כשהם מסתמכים על מצגים שהציגה ב פניהם על חוסנה, מקצועיותה ואחריותה במילוי התחייבויותיה על פי ההסכם, לרבות רישום זכויות יהם. התובעים 22-23 , 27-35 ו-37-38 רכשו את הדירות כרוכשים יד שנייה כאשר זכויות המוכרים על פי אותם הסכמים שחתמו עם הנתבעת הומחו להם .

בהתאם להסכם המכר התחייבה הנתבעת כלפי הרוכשים לרשום את הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין תוך 36 חודשים מיום רישום המגרש עליו נבנה הבניין כיחידה נפרדת. התובעים הפנו בין היתר לסעיפי ההסכם על פיהם התחייבה הנתבעת לדאוג לכך שזכויות קוני הדירות יירשמו בלשכת רישום המקרקעין בדרך של חכירה מהוונת כשהממכר נקי מכל עיקול, שעבוד או משכנתא למעט שעבוד או חוב הנובע מהתחייבויות הקונה וכן לכך שרישום הזכות בממכר ייעשה לא יאוחר מ- 9 חודשים ממועד רישום הבניין כבית משותף בכפוף לכך שהקונה ימלא אחר ההוראות שיקבל לעניין זה מהמוכרת.

התובעים טענו כי המגרש נרשם בפועל כיחידה נפרדת ביום 25.5.2006 כך שהמועד האחרון לקיום התחייבויות הנתבעת להשלמת רישום הבית המשותף היה 25.5.2009. לטענתם, הנתבע ת הפרה התחייבות זו מאחר שביצעה רישום זה רק בחלוף 12 שנים ממועד עריכת הסכמי המכר באיחור ניכר של 8.5 שנים. זכויות התובעים בדירותיהם אמורות היו להירשם בלשכת רישום המקרקעין למעלה מ- 6 שנים לפני הגשת התביעה. התובעים טענו כי פנו פעם אחר פעם לעו"ד יעקב קורן, אשר טיפל מטעם הנתבעת ברישום, בדרישה לסיים את הרישום ובכל פעם הולכו שולל אחר הבטחותיו החוזרות ונשנות כי הרישום עתיד להסתיים.

לטענת התובעים, אי רישום זכויותיהם במועד הסב להם נזקים. מספר תובעים שניסו במשך השנים למכור את דירתם לא הצליחו לאור חששם של רוכשים פוטנציאלים מאי רישום הדירות בלשכת רישום המקרקעין.

התובעים הוסיפו כי האיחור הניכר ברישום הזכויות אינו מת יישב עם אומד ד עתם של צדדים סבירים להסכם. לטענתם, עיכוב ברישום הבעלות בדירה הוכר בפסיקה כנזק שיש לפצות בגינו. אי הכרה בנזק עלול להוביל לתוצאה בלתי מתקבלת על הדעת בה ימשיכו יזמים וקבלנים לשכת באפס מעשה, להפר את התחייבותם על פי ההסכמים במשך שנים תוך הסתפקות בהצהרה כי מתי שהוא ישלימו את הרישום ולקונה יוותר להמתין אחוז י יאוש מטורטר לגחמותיו של הקבלן. לדבריהם, אין כל ספק כי ערך הדירה יורד כאשר לא מושלם הרישום.

התובעים טענו כי את הנזק שנגרם להם יש לחשב מ כספי התמורה ששילמו המוחזקים על ידי הנתבעת שלא כדין על פי דיני עשיית עושר. לדבריהם, הפ יצוי המתבקש הוא תשלום ריבית על ממון זה על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה, המחושבת על בסיס 50% מערכה של הדירה וסכום שכר הטרחה ששולם בגין הטיפול ברישום. הם כללו בכתב התביעה טבלה שהתייחסה לכל אחד מבעלי הדירות ובה חושב סכום הפיצוי המגיע ל ו.

לחלופין, טענו התובעים כי הם זכאים לפיצוי לא ממוני כתוצאה מהפרת ההסכם וזאת בהתאם לסעיף 13 לחוק החוזים תרופות לפיו בית המשפט רשאי לפסוק פיצויים בעד הנזק בשיעור שייראה לו. הם העמידו את סכום הפיצוי על סך של 35,000 ₪ לכל דירה. סכום התביעה הכולל הועמד על סך של 1,353,934 ₪.

בכתב ההגנה טענה הנתבעת כי רישום הבית המשותף הסתיים ביום 15.12.2014 עוד בטרם הוגשה התביעה. לטענתה, התובעים עיכבו את רישום זכויותיהם , נמנעו משיתוף פעולה עם עו"ד קורן , לא מסרו לו מסמכים נדרשים ולא חתמו בפניו על שטרי מכר ומסמכים אחרים. בכך, עיכבו את תהליך הרישום , כפי הנראה בעצת יועציהם המשפטיים.

לטענת הנתבעת, בראשית חודש מרץ 2015 זומנו התובעים במכתבים שנשלחו אליהם בדואר רשום לסור אל משרד עורך הדין, אך למעט התובעת 36 גב' יחיאלי דורית, סירבו לעשות כן. תובעת זו שיתפה פעולה, השלימה את רישום הזכויות בחודש אפריל 2015 ולאחר מכן מכרה את זכויותיה, כך שאינה רשומה עוד כבעלת הזכויות בדירה.

עוד טענה הנתבעת כי בחודש יוני 2015 התובעים זומנו בכתב פעם נוספת לסור למשרדו של עורך הדין אך עמדו במיאונם לעשות כן. במשך הזמן התובעים התרצו טיפין טיפין ועוד בטרם הוגש כתב התביעה המתוקן, נרשמו מלוא זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין , לרבות רוכשים שאינם חלק מהליך זה, שכן הספיקו מאז למכור את זכויותיהם לצדדים שלישיים.

לדברי הנתבעת, התנהלות התובעים, מאז הגשת כתב התביעה בנוסחו הראשון ועד לנוסחו האחרון הכוללים תואנות ועילות שונות מלמדת כי כל מטרתו של ההליך היא לנ סות להוציא ממנה כספים. הנתבעת טענה כי אין מקום לתחולת החוק לעשיית עושר ולא במשפט, שכן כל התשלומים שש ילמו התובעים, שהתקשרו עמה ישירות כפופים לזכותה של הנתבעת לקב ל תשלומים על פי זכות שבדין הנו בעת מהסכמי המכר. תובעים שרכשו את דירתם יד שניה או שלישית לא שילמו לנתבעת סכום כלשהו, למעט דמי טיפול במסמכים בסכומים פעוטים הכרוכים בהפקת אישורי זכויות.

בנוסף, טענה הנתבעת כי אין מקום לפיצוי נזק בלתי ממוני לטובת מי מהתובעים והכחישה את אחריותה לכל קשר סיבתי לנזק כלשהו לו הם טוענים. היא הסבירה כי אין גם מקום לדרוש פיצוי אחיד לכל דירה שעה שמדובר בתובעים שונים אשר חלקם רכשו את הדירה ישירות ממנה וחלקם במועד מאוחר מאת רו כשיה המקוריים.

כללי

יש לציין שהתביעה הוגשה לראשונה כשהיא כוללת סעד של אכיפה לפיו נדרש בית המשפט לחייב את הנתבעת לעמוד בהתחייבויותיה כלפי התובעים ו לחייבה בתשלום פיצוי מוסכם בשווי של 65,000 ₪ לכל דירה, כך שסכום התביעה הכולל הועמד על סך של 1,430,000 ₪.

לאחר הדיון הראשון שהתקיים בתיק ולאחר שה תובעים הבינו כי בהסכם שחתמו עם הנתבעת אין סעיף המקנה להם פיצוי מוסכם, הם ביקשו לתקן את כתב התביעה ובקשתם אושרה על ידי בדיון שהתקיים ביום 10.5.2016. בכתב התביעה המתוקן ביקשו התובעים כי בית המשפט יחייב את הנתבעת לעמוד בהתחייבויותיה על פי ההסכם וטענו כי מגיע להם פיצוי בגין הפרת הסכם, עשיית עושר ולא במשפט ונזק לא ממוני. כמו כן טענו כי בג ין אי הרישום נגרם להם נזק בשל ירידת ערך דירותיהם . סכום התביעה המתוקן עמד על סך של 1,917,300 ₪.

לאחר האישור שניתן לתובעים לתקן את כתב התביעה, הגישו אלה כתב תביעה בנוסח שלישי מבלי לקבל את אישור בית המשפט. בפסקת הסעד ביקשו כי בית המשפט יחייב את הנתבעת לקיים את התחייבותה לרישום הזכויות בדירות על שמם ויחייבה בתשלום פיצויים בגין החזקת כספי התמורה משך 7 שנים תוך הפקת טובת הנאה מכך על פי דיני עש יית עושר ולא במשפט המסתכם עבור כל התובעים יחד בסך של 1,353,934 ₪. לחלופין, ביקשו כי ישולם ל הם פיצוי בגין נזק לא ממוני בסך של 35,000 ₪ לכל דירה.

לאחר שהוגשו טיעוני הצדדים, בעקבות התנגדותה של הנתבעת לתיקון שבוצע , אישרתי בסופו של דבר בהחלטתי מיום 11.8.2016 את נוסח כתב התביעה האחרון שהגישו התובעים ( להלן "כתב התביעה המתוקן בשנית"). יש לציין שבהודעה שמסרו התובעים ביום 22.5.2016 יחד עם כתב התביעה המתוקן בשנית הם הודיעו כי הם מוותרים על הטענה כי מגיע להם פיצוי בגין ירידת ערך. זאת, לאור ההתקדמות ברישום הדירות על שם הרוכשים לאחר שהוגש כתב התביעה.

על אף שהסעדים שנתבקשו בכתב התביעה המ תוקן בשנית היו פיצוי בגין החזקת כספי התמורה על פי דיני עשיית עושר ולחלופין פיצוי בגין נזק לא ממוני, כלל כתב התביעה טיע ונים שונים מהם ניתן היה להבין כי זה כולל דרישה לפיצוי מוסכם או פיצוי בגין ירידת ערך. לפיכך, עתרה הנתבעת בבקשה לס לק על הסף חלקים שונים מכתב התביעה המתוקן בשנית.

בדיון שהתקיים ביום 22.1.2017 לאחר שנשמעו טענות הצדדים בעניין זה, הצהיר ב"כ התובעים לפרוטוקול כדלקמן: "אני מבהיר, שכתב התביעה המתוקן אינו כולל סעד של פיצוי בגין ירידת ערך ופיצוי בגין פיצוי מוסכם. אני מבהיר, כי אין בהסכמה זו כדי למנוע מהתובעים להתבסס על טענות של ירידת ערך שהיו בעבר לצורך קבלת הסעדים המתבקשים בכתב התביעה המתוקן. אני מבהיר בנוסף, כי הסעדים שהתובעים מבקשים הם: פיצוי בלתי ממוני כתוצאה מהפרת החוזה בהתאם לסעיף 13 לחוק החוזים תרופות ופיצוי על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט. אלה שני הסעדים ואין בילתם". לפיכך, הדיון בפסק הדין יעסוק אך ורק בשני סעדים אלה.

הנתבעת טענה כי יש לפצל את התביעה כך שבעלי כל דירה יגישו תביעה נפרדת. ב החלטתי מיום 24.4.2017 קבעתי כי אין מקום לכך. להלן הדברים:

"אשר לפיצוי בגין עשיית עושר : המבקשים כללו בכתב התביעה טבלה ממנה עולה כי הפיצוי הנתבע בגין כל דירה מהווה ריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה המחושבת על מחצית משווי רכישת הדירה בתוספת שכר טרחת עורכי הדין ששולם על ידי הרוכשים עבור ביצוע הרישום. מבלי לקבוע כל עמדה בדבר זכאות התובעים לפיצוי בגין עילה זו ובדבר דרך חישוב הסכום ומידת התאמתו לסעד המבוקש, הרי שנראה כי מדובר בטבלה שמחילה כלל זהה על כלל התובעים. מכאן שבירור טענה זו יכול שייעשה במסגרת דיונית אחת.

אשר לפיצוי בגין נזק לא ממוני: מדובר בפיצוי על פי סעיף 13 לחוק החוזים תרופות המצוי בשיקול דעת בית המשפט. ... לאור שיקול הדעת שיש לבית המשפט ולאור זאת שנזק בלתי ממוני אינו מצריך הוכחה של ממש כאמור בפסק הדין, הרי שיש מקום לניהול ההליך במסגרת דיונית אחת ".

הצדדים הגישו תצהירים. מטעם התובעים נחקרו על פי הסדר הבא: בני הזוג אליאור ופנינה אלון (תובעים 1 ו-2); בני הזו ג סיגל ועמי בוהדנה (תובעים 11 ו-10) ; בני הזוג ריקי וארז אמסלי (תובעים5 ו-6); מר אילן הרוש (תובע 33 – רשום בפרוטוקול כמיכאל הרוש עמ' 28 שורה 12); גב' ציונה פרג'ון (תובעת 21); מר גיא שלו (תובע 18 ); מר יאיר מאיר (תובע 29); מר זיו סימבול (תובע 13 ); מר רמי חן ירון (תובע 26 ); מר רומאו רודלסקי (תובע 7); מר כבת לוט פי (תובע 14 ); גב' דורית יחיאל י (תובעת 36 ); גב' מיטל טפר (תובעת 35); גב' דנה לי וזנה (תובעת 20); מר שמעון בנימין (תובע 17); מר רונן מויאל (ת ובע 24); מר סמי סויסה (תובע 28); גב' אושרת אדרי (תובעת 23); גב' רינת לי יבוביץ (תובעת 32 ); גב' גלינה גנדלין (תובעת 38). יש לציין כי לאחר הדיון הראשון הסכימו הצדדים שמטעם בעלי כל דירה מספיק שייחקר אחד מבני הזוג כך שעדותו תחייב או תזכה את שניהם ו הנתבעת לא תטען למחיקת התביעה רק מחמת זה שבן הזוג השני לא העיד. עוד הוסכם כי בשל נסיבות רפואיות הקשורות למשפחת ביטר (תובעים 3 ו-4) וג'נו (תובעת 9) הם לא ייחקרו על תצהיריהם והתצהיר של התובעים האחרים ישמש אבן בוחן גם למקרה שלהם והנתבעת לא תטען לדחיית תביעתם בגין כך.

התובעים זימנו לעדות את עו"ד יעקב קורן שייצג את הנתבעת בכל הקשור לביצוע פעולות הרישום וכן את עו"ד עומר גדיש שייצג את רשות מקרקעי ישראל בהליכים שנוהלו בין הרשות לבין הנתבעת. בנוסף, הגישו התובעים תעודת עובד ציבור חתומה על ידי עובדת הרשות גב' שרונה אזולאי לגבי מסמכים שהיו בתיק המינהל בקשר עם הפרויקט והיא נחקרה על כך בחקירה נגדית.

מטעם הנתבעת נחקר מנהלה מר אריה נתנאל שהגיש תצהיר.

דיון והכרעה

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ושמעתי את טיעוני הצדדים, החלטתי לקבל את התביעות בחלקן.

דין התביעה בעילת עשיית עושר להידחות

התובעים טענו כי את הנזק שנגרם להם יש לחשב על פי כספי התמורה אותם החזיקה הנתבעת שלא כדין. בסעיף 54 לכתב התביעה הופיעה טבלה לפיה הפיצוי המתבקש בגין כל דירה הוא תשלום ריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה, המחושבת על בסיס 50% מערכה של הדירה וסכום שכר הטרחה ששולם בגין הטיפול ברישום.

התובעים הסבירו בסיכומיהם כי הסכום הנתבע מתבסס של שני פסקי דין. האחד ת"א 20602/98 אפשטיין נ' רובינשטיין ו השני ע"א 281/87 חברת גוש 30122 בע"מ(בפירוק) נ' בבלי. עיינתי בשני פסקי הדין ולא מצאתי כי הם רלוונטיים לענייננו.

בפסק הדין בעניין אפשטיין הפיצוי נפסק לאחר שבמועד פסק הדין הבית עדיין לא היה רשום כבית משותף והדירות לא נרשמו על שם רוכשיהן. בשל כך נוצרה ירידת ערך . לא זה המצב בענייננו בו הבית המשותף נרשם והד ירות נרשמו על שם רוכשיהן. לא בכדי הודיעו התובעים כי הם מוותרים על הטענה כי מגיע להם פיצוי בגין ירידת ערך הדירות. יש לציין כי בית המשפט בתיק שם ערך תחשיב שהתאים לנסיבות שהיו בפניו ואשר התחשב בזכות הקניינית שטרם הוענקה. מקרה זה אינו דומה למקרה שלפנינו.

בפסק הדין בעניין חברת גוש, הסוגיה שנדונה הייתה האם יש לחייב רוכשי דירה בתשלום הפרשי הצמדה וריבית על יתרת החוב שנות רה לתשלום על חשבון הדירה שעה שהמוכרת מפרה את ההסכם ולא מעבירה את הדירה על שם הרוכש במרשם המקרקעין. זאת, בניגוד לענייננו בו במועד הגשת ה תביעה לא היה כל חוב של התובעים כלפי הנתבעת בגין רכישת הדירה.

במקרה דנן, על אף העיכוב ברישום הדירה , אין לומר שהנתבעת החזיקה בכספים אלה שלא כדין. כפי שעולה מעדותו של עו"ד קורן כמו גם מעדותו של מנהל הנתבעת מר נתנאל, הנתבעת פעלה משך השנים לביצוע הרישום, אם כי לא במהירות הרצויה ותוך אי עמידה במשטר הזמנים שנקבע בהסכם. עם זאת, בסופו של דבר , הרי שום בוצע כך שההתחייבות שנטלה על עצמה ולפיה העסקה תסתיים ברישום, מולאה.

אשר על כן, אני דוחה את התביעה בכל הקשור לפיצוי בגין עשיית עושר ולא במשפט.

הנתבעת הפרה את ההסכם עם הרוכשים

בהסכם שחתמה הנתבעת עם הרוכשים נכתב כדלקמן: "המוכרת תפעל לרישום הבית המשותף תוך 36 חודשים מיום רישום המגרש כיחידה נפרדת וקיום אפשרות תכנונית לרשומו בכפוף לכך שלא יהיו עיכובים מצד המינהל והרשות המטפלת ברישום" (ראו סעיף 11.2 להסכם , נספח א לתצהיר התובעים).

כפי שעולה מחומר הראיות, הנתבעת השלימה את רישום המגרש כיחידה נפרדת במאי 2006 ( ראו נסח טאבו, נספח ב לתצהיר התובעים וראו גם סעיף 3 לתצהיר מנהלה של הנתבעת) ואילו את רישום הבית המשותף השלימה כ-8.5 שנים לאחר מכן, ביום 15.12.2014 (ראו עדותו של עו"ד קורן בעמוד 61 שורות 3-5). בנוסף , את הרישום של הדירות השלימה בשנים 2015 -2016 (ראו העדויות בעמ' 41 שורה 28, עמ' 54 שורה 16, עמ' 58 שורה 5-6, עמ' 59 שורה 5, עמ' 101 שורה 26, עמ' 108 שורה 30). חוזי הרכישה המקוריים נעשו במהלך השנים 2002-2003 (ראו נספח א לתצהיר התובעים) . קרי, מדובר בעיכוב של שנים רבות ברישום הדירות על שם בעליהן.

כשמדובר בעיכוב כה ארוך ולאור ההתחייבות בחוזה, הרי שהנטל להוכיח כי העיכוב נגרם מנסיבות שאינן תלויות בה, מוטל על הנתבעת. לא די להראות שהיו עיכובים כלשהם מול הרשויות השונות , שהרי ידוע שתהליך רישום של בית משותף ושל זכויות הרוכשים הוא תהליך מורכב שמצריך בדיקת זכויות והנפקת אישורים שונים מול גורמים שונים. החזרת מסמכים המוגשים לרישום לצורך ביצוע תיקונים והשלמות הוא דבר שכיח בתהליך הרישום ויש להתחשב בו מראש. לא בכדי הוקצו 3 שנים להשלמת הרישום של הבית המשותף ועוד 9 חודשים לרישום הזכויות בדירות. בנסיבות אלה, כאשר תהליך הרישום נמשך מעבר לזמן הסביר שהצדדים צפו שיימשך, על הנתבעת היה להראות כי מדובר במקרה חריג וכי לה לא הייתה כל יכולת להשפיע על כך.

העד היחיד מטעמה של הנתבעת היה מנהלה מר אריה נתנאל. העד הסביר את תהליך הרישום. בתצהירו הפנה לתכתובת שתחילתה ביום 24.6.2008 וסיומה ביום 15.12.2014 בקשר לרישום הבית המשותף. כך למשל, המכתב הראשון שצורף לתצהירו היה מאת לשכ ת רישום מקרקעין מיום 24.6.2008, כשנתיים לאחר רישום המגרש, ולפיו התשריט שהגישה הנתבעת לרישום הבית המשותף לא היה בהתאם לכללים המקובלים (נספח 1 לתצהיר נתנאל). רק ביום 15.3.2009, כ- 9 חודשים לאחר מכן, השיב עו"ד קורן לפנייה זו ( נספח 2 לתצהיר נתנאל). לא ניתן הסבר להשתהות במתן המענה.

זאת ועוד, במכתב נוסף נושא תאריך 1.12.2009 (נספח 4 לתצהיר נתנאל) השיב עו"ד קורן למכתב לשכת רישום מקרקעין מיום 10.5.2009, קרי מדובר בעיכוב של כ- 7 חודשים. גם זאת ללא הסבר למשך הזמן הארוך שחלף מאז פניית הלשכה.

ודוגמא נוספת, בין המכתב האחרון שהופנה למינהל וצורף לתצהיר נתנאל נושא תאריך 15.2.2011 (נספח 6 לתצהיר הנתבעת) לבין המכתב הבא שנושא תאריך 21.5.2013 (נספח 7) חלפו להם למעלה מ- 27 חודשים. אין הסבר לפער הזמנים הגדול.

מההתכתבויות שצורפו לתצהיר נתנאל עולה כי הדברים מצדה של הנתבעת התנהלו בעצלתיים. לא הוצגו מטעמה ראיות מהן ניתן ללמוד כי העיכובים שנוצרו היו בגין דברים שאינם קשורים או תלויים בנתבעת או כי נגרמו בשל עיכובים חריגים מצדן של הרשויות השונות.

עו"ד קורן שזומן על ידי התובעים, אישר בעדותו כי הוא שניסח את סעיף 11.2 להסכם בו נקבע כי רישום הבית המשותף יבוצע תוך 36 חודשים ממועד רישום המגרש כיחידה נפרדת וכי עשה כן תוך הערכת הפעילות הנדרשת מול המינהל ולשכת רישום המקרקעין על סמך ניסיונו. הוא העיד: "בהסתמך על ניסיוני שפרק זמן של 36 חודשים אם אין עיכובים הוא מספיק לרישום בית משותף ולכן, בסוף אותה פיסקה כתוב בכפוף לכך שלא יהיו כל עיכובים מצד המינהל והרשות המטפלת ברישום" (עמ' 69 שורות 5-14). כאמור, בסופו של יום הדבר ארך כ- 8.5 שנים. מעדותו של עו"ד קורן לא ניתן ללמוד על בעיות חריגות ומיוחדות שגרמו לעיכובים חריגים שהצדיקו כי הליך רישום הבית המשותף יימשך שנים כה רבות . אומנם, עו"ד קורן העיד כי הליך אישור התשריט ארך יותר זמן מהרגיל "היו כמה פעמים שהחזירו תשריטים ולא פעם אחת" (עמ' 66 שורות 2-8 ) אך עובדה זו אין בה כדי ללמד על עיכוב חריג מצד המינהל אלא דווקא על מחדל מצדה של הנתבעת או גורמי המקצוע מטעמה כגון משרד האדריכלים, שלא הגישו את התשריט כפי שצריך.

מהאמור לעיל עולה כי הנתבעת לא פעלה במקצועיות הנדרשת, בשקידה סבירה ותוך זמן סביר לסיים את הליך הרישום כפי שנכון היה שתעשה. סיום הליך רישום הזכ ויות על שם הרוכשים ב- 2016, כ-13 שנים ויותר לאחר חתימת הסכמי הרכישה, בלתי סביר בעליל ומזכה את מי שהנתבעת התחייבה כלפיו ברישום, בתשלום פיצוי בגין הנזק שנגרם לו.

כאמור כתב התביעה כלל רוכשים שרכשו את דירתם ישירות מהנתבעת כדלקמ ן:

התובעים 1 ו-2 אליאור ופנינה א לון רכשו את הדירה ב- 11.1.2002.

התובעים 3 ו-4 יהודה ובהירה ביטר רכשו את הדירה בתאריך 11.1.2002.

התובעים 5 ו- 6 ארז וריקי אמסלם רכשו את הדירה בתאריך 14.3.2003.

התובעים 7 ו-8 רומאו ונטלי רדולסקי רכשו את הדירה בתאריך 21.6.2002.

הנתבעת 9 עליזה ז'נו רכשה את הדירה בתאריך .16.1.2003 .

התובעים 10 ו-11 עמי וסיגל בוהדנה רכשו את הדירה בתאריך 25.3.2003.

התובעים 12 ו-13 זיו ומאיה סימבול רכשו את הדירה בתאריך 19.4.2003.

התובעים 14 ו-15 לוטפי ולונה כבת רכשו את הדירה בתאריך 17.11.2002.

התובעים 16 ו-17 יפעת ושמעון בנימין רכשו את הדירה בתאריך 14.3.2003.

התובעים 18 ו-19 גיא ודקלה שלו רכשו את הדירה בתאריך 27.7.2003.

התובעת 20 דנה לי וזנה רכשה את הדירה בתאריך 3.9.2002.

התובעת 21 ציונה פרג'ון רכשה את הדירה בתאריך 17.11.2002.

התובעים 24 ו-25 רונן ולירון מויאל רכשו את הדירה בתאריך 30.12.2002.

התובע 26 ירון רמי חן רכש יחד עם אשתו את הדירה בתאריך 19.4.2002.

כל התובעים שפורטו לעיל שהינם רוכשים מקוריים של הדירות, העידו בתצהיריהם כי אי הרישום גרם להם לעוגמת נפש מתח ואי ודאות. הנוסח עליו חזרו כמעט באופן זהה היה כדלקמן "נגרם לנו נזק וסבל ניכרים, עגמת נפש, מתח ואי וודאות, אכזבה ותיסכול, זאת לאור אי הוודאות ברישום זכויותינו הקנייניות זאת כתוצאה ממחדליה של הנתבעות כמפורט בתביעה" (ראו לדוגמא סעיף 24 לתצהיר אמסלי ארז) . מדובר בנזק בלתי ממוני שבגינו יש מקום לפצותם.

אשר לתובעים 1 ו-2 בני הזוג אליאור, אלה טענו בנוסף , כי בשל אי הרישום נאלצו למחזר את המשכנתא פעמיים (סעיף 11 לתצהיר אליאור אלון) וכי היעדר הרישום גרם להם איבוד ריבית מובטחת. בני הזוג אלון לא הוכיחו טענות אלה ש נטענו באופן סתמי. בנוסף , מדובר בטענות ש הופיעו לראשונה בתצהיר ומהוות הרחבת חזית. לפיכך, טענות אלו נדחות.

אשר לתובע 26, מר רמי חן, גם הוא טען כי בשל אי הרישום הוא ואשתו היו צריכים למחזר את ה משכנתא פעמיים (סעיף 11 לתצהירו). גם מר רמי חן לא הוכיח טענה זו שהועלתה באופן סתמי ומהווה הרחבת חזית . לפיכך טענתו זו נדחית.

סעיף 13 לחוק החוזים תרופות קובע: "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין".

על סעד זה כותב כב' השופט דנציגר בעניין אשדוד כדלקמן: "כאשר מדובר בתביעת פיצויים בגין נזק לא ממוני, קובע סעיף 13 לחוק התרופות כי במקרים בהם הפרת החוזה גרמה לנזק לא ממוני "רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין" ... במילים אחרות, פסיקת פיצויים בגין נזק לא ממוני, המכונים לרוב פיצויים בגין עגמת נפש, הינה סמכות שבשיקול דעת בית המשפט – הן לעניין עצם פסיקתם והן לעניין שיעורם. מבחינה היסטורית מקורם של פיצויים אלו בדיני הנזיקין, בתביעות בגין נזקי גוף שכללו פריטים כגון כאב וסבל, אבדן הנאת חיים וכיו"ב, אך עם הזמן "נקלטו" פיצויים אלו גם בדיני החוזים – תחילה במקרים של הפרת חוזה שגרמה לנזקי גוף, ובהמשך גם במקרים שבהם לא נגרמו נזקי גוף אך נגרמו נזקים אחרים כגון פגיעה בשם הטוב, עלבון, עגמת נפש וכיו"ב. יתרה מכך, את הגישה המסורתית שמקורה במשפט האנגלי, שלא לפסוק בחוזים מסחריים "רגילים" פיצויים בגין נזקים לא ממוניים, החליפה במשפט הישראלי גישה גמישה יותר שלא נרתעה עקרונית מפסיקת פיצויים בגין נזקים לא ממוניים גם בסיטואציות חוזיות מסחריות [ראו: פרידמן וכהן 677-676]. במיוחד ניכרת בפסיקת בתי המשפט הנטייה לפסוק פיצויים בגין עגמת נפש במסגרת תיקים שעוסקים בתביעות רוכשי דירות כנגד הקבלנים-המוכרים,כגון תביעות בגין עיכוב במסירת הדירות או בגין ליקויים שנתגלו בדירות שנמסרו [ראו: פרידמן וכהן בעמ' 679]. עם זאת, נקבע גם שעל אף שכמעט כל הפרת חוזה עשויה לגרום לאכזבה לנפגע, הרי שלא כל אכזבה מצדיקה פסיקת פיצויים בגין נזק לא ממוני. ראוי להדגיש כי בניגוד לנזק הממוני, שנטל ההוכחה לקיומו מוטל על כתפי התובע, הן לעניין עצם קרות הנזק והן לעניין גובה הנזק, הרי שיתרונו של הנזק הלא ממוני הינו בכך שהוא "אינו טעון הוכחה של ממש, ובית המשפט יכול להסיקו מהנסיבות ולפסוק לפי שיקול דעתו" [פרידמן וכהן בעמ' 680] " (ראו ע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א בע"מ נ' שמואל שמעון (פורסם במאגר משפטי) - ההדגשות של הח"מ) ‏‏.

כך גם במקרה דנן. התרשמתי כי העיכוב רב השנים ברישום זכויות על שם התובעים שרכשו ישירות מהנתבעת את דירתם גרם להם לעוגמת נפש, מתח ואי ודאות אכזבה ותסכול אשר מזכה אותם בפיצוי.

גובה הפיצוי

סקירה של פסקי דין בהם נפסק פיצוי בגין עיכוב ברישום הזכויות על שם הרוכשים מגלה פסיקת פיצוי בטווח שבין 5,000 ₪ ל-30,000 ₪ .

בעניין אשדוד, שהוזכר לעיל, קבע בית המשפט כי החברות התעכבו ברישום זכויות הרוכשים בדירות בכ-11 שנים ולפיכך השאיר את הפיצוי שקבע בית משפט קמא בגין עוגמת נפש על סך של 23,000 ₪ לכל דירה.

בת"א (מחוזי ת"א) 1559-04 רמי אלדור נ' נתן מיליס (‏‏פורסם במאגר משפטי) הוגשה תביעה נגד המוכר ועורך הדין ששכר התובע, שהיו אחראים לדאוג לרישום הדירה בטאבו. בפועל, היה עיכוב ברישום הזכויות לתקופה של כ-11 שנים. נקבע כי כל אחד מהנתבעים ישלם בגין עוגמת נפש פיצוי בסך 25,000 ₪.

בת"א (מחוזי ת"א) 45671-02-11 דרורה בן יעקב נ' אלרם חברה לשיכון (פורסם במאגר משפטי)‏‏. איחרה החברה הקבלנית ב- 8 שנים ברישום הבית המשותף והזכויות ע"ש בעלי הדירות ונקבע כי כל אחד מהתובעים זכאי לפיצוי בסך של 30,000 ₪ בגין עוגמת נפש.

בת"א (שלום חי') 35661-11-13 בעז אילן קריאף נ' עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (פורסם במאגר משפטי)‏‏ בשל עיכוב של 9 שנים ממועד הרכישה עד לרישום זכויות התובע, נפסק פיצוי בסך 5,000 ₪ לכל דירה בגין עוגמת נפש.

בת"א (שלום ת"א) 64343-03-17 דייזי שבת נ' דנה ביטון (פורסם ב מאגר משפטי)‏‏ לצד פיצויים עבור איחור במסירה וליקויי בניה נפסק פיצוי בסך 15,000 ₪ עבור נזק לא ממוני שנגרם מעיכוב ברישום בבניין לתקופה של כ-3שנים.

בת"א (מחוזי חי') 11012-12-08 משה קנזי נ' עו"ד רונן מרדכי (פורסם במאגר משפטי)‏‏ נקבע כי על עוה"ד שנשכר לצורך רישום הדירה בטאבו והתעכב בביצוע הרישום במשך 28 שנים , לפצות את התובע בגין עוגמת נפש בסך של 20,000 ₪.

בת"א (שלום ת"א) 57070/03 אלון ארבל נ' עוה"ד אליעזר קליבנסקי (פורסם במאגר משפטי)‏‏ המוכרים באמצעות כונס הנכסים התחייבו כלפי התובעים (בני זוג) להעביר על שמם את זכויות החכירה לא יאוחר מתום 30 יום ממועד המסירה הקבוע בהסכם. כונסי הנכסים התעכבו ברישום הזכויות במשך 3 שנים ולפיכך חויבו בפיצוי בגין עוגמת נפש בסך 7,000 ₪.

בע"א (מחוזי ת"א) 8924-09-10 נאוה צדוק נ' שמעון חזן (פורסם במאגר משפטי)‏ עורך הדין שהתרשלותו גרמה לעיכוב רישום הזכויות בדירה בתקופה של כשנתיים חויב לשאת בפיצוי בסך של 10,000 ₪ בגין עוגמת נפש (הוגשה בקשת רשות ערעור ונדחתה - רע"א 8036/11 נאוה צדוק נ' שמעון חזן עו"ד (פורסם במאגר משפטי) ‏‏).

בענייננו, הבית המשותף נרשם בתאריך 15.12.2014 וזכויות הרוכשים נרשמו בשנים 2015 -2016 שעה שעל פי התחייבות הנתבעת רישום הבית המשותף אמור היה להסתיים ביום 25.5.2009 ותהלך העברת הזכויות על שם הרוכשים כ- 9 חודשים לאחר מכן. לאור זאת מדובר באיחור שהוא בממוצע בין 5 ל-6 שנים.

בקביעת הפיצוי יש גם להתחשב שעל פי ההסכם התחייבה הנתבעת לרשום לטובת הרוכשים זכויות חכירה בדירה כאשר בפועל נרשמה לטובתם זכות בעלות (ראו סעיף 28 לתצהיר נתנאל).

עוד אציין כי אין מקום לפסוק פיצוי לפי תעריף אחיד לדירה אלא נכון לפסוק פיצוי לטובת האנשים בעלי הדירה להם נגרמה עוגמת נפש, מתח ואי וודאות.

לאחר ששקלתי את הפסיקה שהובאה לעיל ואת הנסיבות של התיק דנן כפי שפורט ו לעיל, אני מעמיד את גובה הפיצוי לכל תובע שרכש דירה ישירות מהנתבעת על סך של 7,500 ₪ , כך ש זוג תובעים שרכש דירה מהנתבעת זכאי לפיצוי בסך של 15,000 ₪

תובעים שלא רכשו את דירתם ישירות מהנתבעת

אשר לתובעים שלא רכשו את ישירות מהנתבעת גם הם טענו כמו הרוכשים המקוריים כי נגרמו להם עוגמת נפש, אי ודאות, אכזבה ותסכול – המדובר בתובעים הבאים:

התובעים 22 ו-23 גיא ואושרת אדרי רכשו את הדירה ביולי 2012.

התובעים 27 ו-28 כוכבה וסמי סויסה רכשו את הדירה בתאריך 3.7.2012.

התובעים 29 ו-30 מאיר ורבקה יאיר רכשו את הדירה בתאריך 15.8.2014.

התובעים 31 ו-32 מיכאל ורינת לייבוביץ רכשו את הדירה בתאריך 6.4.2014.

התובע 33 אילן הרוש רכש את הדירה בנובמבר 2011.

התובעים 34-35 שחר ומיטל טפר רכשו את הדירה ב-8.7.2007

התובעים 37-38 דניס וגלינה גנדלין רכשו את הדירה בתאריך 18.5.2014.

תובעים אלה (למעט תובעים 34-35) רכשו את הדירה כאשר היה ידוע להם שתהליך הרישום של הבית המשותף וכפועל יוצא מכך רישום הזכויות בדירות מתעכב מעבר למה שהתחייבה לו הנתבעת בהסכם. באותה עת תהליך הרישום היה בעיצומו. כאמור, רישום הבית המשותף הסתיים ביום 15.12.2014 (עמ' 61 שורות 3-5) ובמהלך השנים 2015 -2016 נר שמו הזכויות בדירות. בנסיבות אלה, אני סבור כי אין מקום לפסוק לטובתם פיצי כלשהו.

אשר לתובעים 34-35 אלה כאמור רכשו את הדירה ביום 8.7.2007 כשנה לאחר שרישום המגרש כבר הושלם ובטרם חלפה התקופה שנקבעה בהסכם לסיום תהליכי הרישום. לפיכך ציפייתם הסבירה הייתה שתהליך הרישום יסתיים כמתוכנן. בהתאם להסכם עליו חתומה הנתבעת עם הרוכשים עליה לדאוג להעברת הזכויות על שם הרוכש החדש זאת לאור הוראות סעיף 19.2 להסכם אשר על פיו זכויותיו והתחייבויותיו של הרוכש המקורי כלפי הנתבעת עוברות אל הרוכש החדש. לאור כל זאת יש מקום לפסוק לטובתם פיצוי זהה לסכום שנפסק לזוג תובעים שהינם רוכשים מקוריים, קרי סך כולל של 15,000 ₪.

פיצוי לתובעת יחיאלי

התובעת 36, גב' יחיאלי, רכשה במקור את הדירה מאת הנתב עת בתאריך 3.11.2002. היא מכרה את דירתה כחודש לאחר שנרשמה על שמה ב אפריל 2015 (עמ' 100 שורות 17-18). גם גב' יחיאלי כמו התובעים האחרים טענה כי אי הרישום גרם לה לעוגמת נפש, מתח ואי ודאות.

אשר לטענתה כי פנתה מספר פעמים לעורך דין קורן באמצעות עורך דינה, כך שנאלצה לשלם שכר טרחה גבוה יותר (סעיף 11 לתצהירה), דינה להידחות. טענה זו היא טענה חדשה שהוזכרה רק בתצהירה ו מהווה הרחבת חזית אסור ה. יתרה מכך, גב' יחיאלי לא צירפה כל ראי יה התומכת בגרסתה ומוכיחה את גובה הנזק.

הנתבעת טענה כי מאחר שגב' יחיאלי מכרה את הדירה אין לפצו תה כלל . אני דוחה טענה זו. העובדה שגב' יחיאלי מכרה את הדירה אינה שוללת את זכותה לקבלת פיצויים בגין כל התקופה בה החזיקה בדירה ועד למכירתה במהלך זאת במיוחד כאשר מכרה את הדירה רק לאחר רישום הזכויות. בנסיבות אלה יש מקום לפסוק לטובתה פיצוי זהה לסכום שנפסק לטובת התובעים שהינם רוכשים מקוריים ובהיותה תובעת יחידה סך של 7,500 ₪.

סוף דבר

לאור כל האמור התביעה שהגישו התובעים 22,23,27-33,37-38 נדחית. התביעה של יתר התובעים מתקבלת. הנתבעת תשלם לכל תובע פיצוי בסך של 7,500 ₪ (לזוג תובעים בעלי דירה שנרכשה מהנתבעת סך של 15,000 ₪).

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים את אגרת בית המשפט ביחס שבין הסכום בו זכו לבין סכום התביעה לפיו חויבו באגרת בית המשפט וכן שכר טרחה בסך של 36,000 ₪.

הסכומים ישולמו בתוך 30 יום.

המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י"ב אדר תש"פ, 08 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.