הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 33664-11-18

לפני: כבוד השופט גיא הימן

התובעת:

עונות מודל בע"מ

נגד

הנתבעת:
פנרמה אחזקה (1999) בע"מ

בשם התובעת:
עו"ד לירון חן; עו"ד שמואל פינקו
בשם הנתבעת:
עו"ד אדווה ארביב-פנסו; עו"ד יעקב אביעד

פסק דין
1. בין הצדדים שלפנַי מתנהלים, זה שנים לא מעטות, סכסוכים בין כתליו של בית המשפט, בסוגיות שונות. התובעת , עונות מודל בע"מ, מחזיקה שטחי-תעשייה ומשרדים במתחם, המכונה " בית פנרמה" בתל אביב-יפו. הנתבעת, פנרמה אחזקה (1999) בע"מ, היא חברת הניהול של המתחם . בעלי השליטה בנתבעת הם הבעלים גם של קומת החניון במתחם זה.

החניון, ועל כך אין חולק, עומד לרשותם של כלל הדיירים בבניין, לרבות התובעת, לשימוש העובדים ולקוחותיהם הבאים בשעריו, ללא תשלום. בעבר היה החניון בהחזקתה הבלעדית של מִנרב תעשיות בע"מ , מבעלות השליטה בנתבעת. זו העמידה אותו, כבר בשנת 2003 , לרשות ם של יתר הדיירים. לא הובהר אם מנרב עודנה בעלת השליטה בנתבעת, אך דבר זה אינו מעלה ואינו מוריד לענייננו . עיקר הוא בכך שהחניון משמש את כל הדיירים ובכללם התובעת.

2. דמי הארנונה בגין החניון משולמים מ תוך קופתם של דמי הניהול, הנגבים מכל הדיירים. דבר זה הוא "ידוע וברור לכל" (סעיף 14 לכתב-ההגנה ). את תביעתה מבססת התובעת על הטענה כי דבר זה איננו ראוי. לשיטתה, אין לעשות שימוש בדמי הניהול לתשלום ארנונה בגין נכס, שהוא בבעלותו המלאה של אחד הדיירים. אליבא דתובעת יש להשיב לידיה את חלקה היחסי בדמי הניהול, כפי דמי הארנונה ששולמו בגין החניון. זאת בשבע השנים שקדמו להגשתה של התובענה, בהינתן תקופת ההתיישנות שבדין.

3. כבר כטענת סף טענה הנתבעת למעשה-בית-דין. לשיטתה, נדונה כבר השאלה מה מותר לגבות כדמי ניהול והוכרעה, לגופה, בהליך קודם בין הצדדים. הכוונה היא לת"א (שלום תל אביב-יפו) 53730/05 פנרמה אחזקה ( 1999) בע"מ נ' עונות מודל בע"מ, שהתברר לפניו של כבוד השופט משה סובל. טענה זו, לאחר קריאתם של הכתובים ועם שמיעתם של הצדדים באולם-הדיונים, נמצא לי מקום לקבל.

בהליך הקודם תבעה הנתבעת דכאן, פנרמה, את עונות בטענה כי האחרונה נותרה חייבת דמי ניהול לשנים 2005-2004 . להגנתה העלתה עונות, בין היתר, טרוניה על כך שבעלת החניון אינה מחויבת בדמי ניהול כלל, עניין שמעמיס על יתר הדיירים דמי ניהול גבוהים יותר. בפסק דינו מיום 30.7.2007 קבע כבוד השופט סובל, בין השאר, כי ההסדר בעניינה של בעלת החניון נעשה כדין, מכוח סמכותה של פנרמה לפי הסכ ם הניהול. ברם עיקר לענייננו מצוי בקביעתו הנוספת של בית המשפט בהליך הקודם ולפיה החניון נעשה, זה מכבר, לכעין "רכוש משותף" לכלל הדיירים. אביא מדבריו במקובץ להלן:

"המדובר בחניון שבבעלות מנרב והמצוי באחת הקומות שבבניין (קומה ג'). בתאריך 11.11.03 נפתח החניון לשימוש כל בעלי היחידות ולקוחותיהם והציבור הרחב ללא תשלום. אין ספק כי שינוי זה הינו לטובתם ולתועלתם של בעלי העסקים בבניין ואין צורך להסביר.
מהמועד האמור נכלל שטח החניון במסגרת כלל הרכוש המשותף ותחזוקת החניון נעשית על ידי [פנרמה] ומצויה בתחשיב של דמי הניהול הכולל. כל דייר מחויב בתשלום לפי שטח היחידה שלו בתוספת 15% מסך כל השטח הציבורי, הכולל גם את שטח החניון. חלקה של [עונות] הינו יחסי.
לו הייתה הנתבעת נשאלת, כמו כל דייר אחר בבניין, אם [היא] מעדיפה כי שטח החניון יוּצא מכלל הרכוש המשותף והיא ואורחיה ישלמו עבור חניה בחניון, דומני כי הייתה מעדיפה, כמו כל דייר סביר, את המצב הקיים כיום.
לטעמי, ההסדר אליו הגיעה [פנרמה] עם מנרב לגבי החניון, נכלל במסגרת סמכויותיה של [פנרמה] עפ 'י הסכם הניהול והטענות שמעלה הנתבעת בנדון הינן קנתרניות [במקור] ונועדו רק כדי לנגח את התובעת ואולי להשיג, בדרך עקיפה, הפחתה בתשלום דמי הניהול, הפחתה הבאה על חשבונם של כל הדיירים האחרים בבניין" (שם, בפסקה השמינית לפסק-הדין. הסוגריים העגולים הם במקור . ההדגשה הוספה).

הנה כי כן, בפסק דינו קבע כבוד השופט סובל, ברחל בתך הקטנה וכחלק מהכרעתו במחלוקת שבין אותם צדדים כי לפי ההסדר, הנוהג במתחם זה שנים ארוכות, מתייחסים הכל, לרבות התובעת שכאן, לחניון כאל "רכוש משותף" – במובן ההחזקה והשימוש גם אם לא במובן הקנ ייני – לכל דיירי הבית. הנדרש בהחזקתו של החניון הזה, שכמו כל אחד מן החלקים המשותפים האחרים בבית מסור לחברת הניהול, משולם מדמי הניהול הנגבים מן הדיירים. איש לא ערער על הקביעות שבפסק הדין הזה והוא הפך חלוט.

4. דעת לנבון נקל כי ההוצאות השונות, הנדרשות בהחזקתו של החניון פתוח וחופשי לשימושם של דיירי הבית, כוללות גם את דמי הארנונה. אלה, לפי טיבם והדבר ידוע היטב, אינם הולכים אחר הבעלות הקניינית בנכס. די בהחזקה או שימוש בנכס, כך לפי סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות, לשם חיובו של המחזיק בארנונה. כפי שהטעימה כבוד השופטת מרים נאור באחת הפרשות: " העיקרון הבסיסי של חיוב הארנונה הוא שהחיוב יושת על המחזיק בנכס" (בר"ם 1962/06 כהן נ' מנהלת הארנונה בעירית חיפה, בפסקה החמישית להחלטתה (פורסמה באתר הרשות השופטת, 16.10.2006. ההדגשה היא במקור). עיקרון זה עוגן בדבר החקיקה, המסדיר כיום את גבייתם של תשלומי ארנונה לרשויות המקומיות, הוא חוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992. בסעיף 8(א) לחוק זה נקבע: "מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה... הארנונה תשולם בידי המחזיק בנכס".

במקרה, למשל, של פער בין רישום הבעלות הקניינית במרשם המקרקעין לבין רישומיה של הרשות המקומית לעניין ארנונה, נעשה החיוב בארנונה, כדין, לפי היקפה של ההחזקה בפועל. "תכלית מרכזית המונחת בבסיס דיני המס", הזכירנו כבוד הנשיא (בדימוס) אשר גרוניס, "היא השאיפה לגבות 'מס אמת', המבוסס על נתונים אמיתיים ומדויקים ככל הניתן לגבי הנכס הנישום... לצורך החיוב בארנונה יילקח בחשבון נתון השטח המצוי בחזקתו של הנישום כפי שנמדד בפועל, לא פחות ולא יותר" (רע"א 2453/13 עמר נ' עיריית חדרה, בפסקאות 29-28 לפסק-דינו (פורסם באתר הרשות השופטת, 14.4.2015)).

ובכל מה שנוגע ל"רכוש משותף", הרי שמתחייב היקש מהוראתו של סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. זו קובעת כי כל אחד מבעלי הנכסים בבית "חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג". הוראה זו חלה על רכוש משותף ב"בית משותף" ועל רכוש משותף בבית שאיננו כזה (סעיף 77ב לחוק).

5. משנקבע בהחלטה שיפוטית חלוטה, באופן ברור ומפורש, כי בכל הנוגע להחזקה ולשימוש הפך החניון לחלק מן הרכוש המשותף וכי, בהתאם, מותר לגבות מן הדיירים -המחזיקים, אפילו שאינם בעליו, דמי ניהול לתחזוקתו, הוכרעה לשיטתי גם הפלוגתה שבהליך אשר לפנַי. איני רואה צורך להכביר מלים על הכלל המושרש במשפטנו לפיו "מ קום שתביעה נדונה לגופה והוכרעה על-ידי בית-משפט מוסמך, שוב אסור להיזקק לתביעה נוספת בין אותם הצדדים או חליפיהם, אם זו מבוססת על עילה זהה" (ע"א 246/66 קלוז'נר נ' שמעוני, פ"ד כב(2) 561, 583 (1968)). נהיר כי הרציונל הוא זכותו של בעל דין שלא לשוב ולהיחשף להתדיינות בעניין שכבר והוכרע.

6. רציונל לא פחות חשוב הוא כי דיון שני בפלוגתה, שכבר הוכרעה, עלול לאיין את ההכרעה החלוטה שניתנה. בלשונו של בית-המשפט העליון באחת הפרשות שנדונו לאחרונה ועסקה באחד מפניו של מעשה-בית-דין: " קבלת התביעה המאוחרת משמעה איון של התביעה המוקדמת, ועל כן אין מקום לאפשר את ניהולה, בהנחה שאת כל הטענות שהועלו בתביעה המאוחרת ניתן היה להעלות גם בתביעה המוקדמת" (ע"א 4576/17 Air Via OOD נ' השטיח המעופף בע"מ , בפסקה 26 לפסק-דינו של כבוד השופט עופר גרוסקופף (פורסם באתר הרשות השופטת, 18.12.2018). ראו גם ההפניה, שם, ליששכר ר וזן-צבי ההליך האזרחי 515 (2015 )). אמת, הכרעה שתצא תחת ידיו של בית-המשפט בתובענה זו, לו התבררה לגופה לסופו של יום, עלולה לכרסם ולחתור תחת פסיקתו הברורה, והחלוטה , של כבוד השופט סובל.

7. שלישית, גם זמנו של הציבור ומשאביו הם שיקול חשוב, שהרי התדיינות כפולה מעמיסה על המערכת השיפוטית ומח ייבת הקצאה כפולה של משאבים (רע"א 6830/00 ברנוביץ נ' תאומים, פ"ד נז(5) 691, 706 (2003)). משנה תוקף יש לקביעה זו לנוכח הוראות היסוד שברישא לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 ועתידות להיכנס לתוקף בעוד חודשים אחדים. כבר כיום משפיעות התקנות הללו מרוחן על ניהולם של הליכים אזרחיים. תקנות אלו, כמו התקנות דהיום, אינן מגבילות עצמן לסדרי-דין בלבד. סמכותו של בית המשפט לסלק תובענה מטעמים של מעשה בית דין – מצויה באלו. בייחוד נוגעת לעניין הוראתה של תקנה 5 לתקנות החדשות וקובעת: " בית המשפט יאזן, לפי הצורך, בין האינטרס של בעלי הדין ובין האינטרס הציבורי; לעניין זה, 'אינטרס ציבורי' – נגישות הציבור למערכת בתי המשפט לרבות קיומו של דיון משפטי צודק, מהיר ויעיל, חיסכון במשאבי זמן ועלויות, מניעת הכרעות סותרות ומניעת שימוש לרעה בהליך השיפוטי". האיזון הראוי בין האינטרס של בעלי הדין, להתדיינות במקרה הפרטני שלהם, לבין אינטרס הציבור, שהוא בין היתר, חיסכון במשאבים ובעלויות והימנעות מהכרעות סותרות, מצוי לטעמי, בסמכות שניתנה בידיו של בית המשפט, לדחות תובענה שעילתה התבררה והוכרעה, בפסק-דין חלוט.

8. מכל האמור מצאתי מקום לעשות שימוש בסמכותי שלפי תקנה 101(א)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 ולהורות על דחייתה של התובענה מחמת מעשה-בית-דין. משהסתיים ההליך בשלב מקדמי, אף קודם שהוגשו עדויות ראשיות, קביעתי היא כי התובעת תישא בהוצאות-המשפט של הנתבעת בסך של 1,000 ש"ח ותוסיף ותשלם לה שכר-טרחה של עורכי-דין בסך, כולל מע"מ, של 5,900 ש"ח.

ניתן היום, כ"ו בתמוז התשע"ט, 29 ביולי 2019, שלא במעמד-הצדדים.