הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 33576-12-19

לפני כבוד השופטת בכירה דורית קוברסקי

התובעת:

יפה גרוסמן
ע"י עו"ד הימן

נגד

הנתבעים:
1. בועז קרמר
ע"י עו"ד שטרית
2. שירלי פייטלסון – נמחקה ביום 5.7.2020

פסק דין

לפניי תביעה (בסדר דין מקוצר) לתשלום דמי תיווך בסך 120,510 ₪ בגין מכירת דירה ברח' מאיר יערי 28/18 א' בכוכב הצפון ת"א (להלן: " הדירה").

רקע
1. הנתבע, בועז קרמר (להלן: "הנתבע"), ובת זוגתו שירלי פייטלסון (להלן: "פייטלסון"), הכירו מתווך נדל"ן בשם ליאור יפרח (להלן: "יפרח"), שעבד בשיתוף פעולה עם התובעת יפה גרוסמן (להלן: "התובעת"), מתווכת דירות מורשית על פי דין (נספח א לתצהיר עדות ראשית של התובעת). יפרח הפנה את הנתבע ופייטלסון לתובעת (סעיף 7 לתצהיר התובעת, סעיף 7 לתצהיר יפרח, פרוט' מיום 12.7.2021 עמ' 2 ש' 13-22, עמ' 4 ש' 14-16) וביום 17.7.18 הצדדים התקשרו בהסכם להזמנת שירותי תיווך ביחס לדירה (להלן: "ההסכם", נספח ב לתצהיר התובעת).

2. על פי סע' 4ב להסכם "דמי התיווך ישולמו לכם במלואם... א. מכירה/קנייה 2% + מע"מ כחוק מהסכום הכולל של העסקה. ב. שכירות: דמי שכירות של חודש אחד. אם אמכור ו/או אקנה את המושכר תוך תקופת השכירות או אחריה הנני מתחייב לשלם לכם שכר נוסף – בשיעור 2% מהסכום הכולל של העסקה ".

3. הנתבע ופייטלסון הביעו את שביעות רצונם מהדירה (נספח ד לתצהיר התובעת) וביום 9.7.2018 חתמו על חוזה שכירות במשרד התובעת לפיו תקופת השכירות תהיה למשך שנה ושנה אופציה (להלן: "הסכם השכירות", נספח י לתצהיר התובעת). בהתאם לכך שולם לתובעת דמי תיווך בגין השכרת הדירה (נספח ה לתצהיר התובעת).

4. במהלך ספטמבר 2019 נודע לתובעת שהנתבע ופייטלסון רכשו את הדירה מבעלת הדירה בסכום של 5,150,000 ₪ . וביום 9.9.2019 נרשמה לטובתם הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין (נספח ז לתצהיר התובעת). מיד עם היוודע דבר רכישת הדירה על ידי הנתבע ופייטלסון התובעת ויפרח פנו אליהם (נספח ח לתצהיר התובעת), ובהיעדר מענה הוגשה התביעה שלפניי.

טענות הצדדים
5. על פי האמור בתביעה היות והדירה נמכרה בסך 5,150,000 ₪ היא זכאית לדמי תיווך בסך 103,000 ₪ בצירוף מע"מ ובסך הכל 120,510 ₪.

6. במסגרת הבר"ל שהנתבע הגיש נטען שהתובעת הטעתה אותו, ולמצער פעלה בחוסר תום לב, נאמנות והגינות. התובעת היתה ערה ל מגבלות ולצרכים המיוחדים של ה נתבע, וכי ברצונו לשכור דירה לטווח ארוך. למרות האמור לעיל, היא הציעה לו לשכור את הדירה תוך שהיא מסתירה ממנו שהדירה למעשה מוצעת למכירה. בהתנהלות זו התכוונה לזכות פעמיים בדמי תיווך. בנוסף נטען שעיון במבנה הצורני של ההסכם מלמד שמדובר בחוזה אחיד כמשמעו בחוק החוזים האחידים תשמ"ג-1982 (להלן: " חוק החוזים האחידים"), ובכל מקרה התובעת איננה זכאית לדמי תיווך היות והיא איננה "הגורם היעיל" בעסקה כאמור בסעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו-1996 (להלן: "החוק").

7. ביום 5.7.2020 ניתנה רשות להגן כפוף להפקדה כספית בסך 40,000 ₪ בקופת בית המשפט. הסכום הופקד ביום 11.8.2020.

דיון
8. אני דוחה את טענת הנתבע שבחוזה אחיד עם תנאי מקפח עסקינן (סעיף 4ב להסכם) . הנתבע לא טען , ובוודאי שלא הוכיח כי חלה חזקת הקיפוח הקב ועה בסעיף 4 לחוק החוזים האחידים. גודלם המזערי של האותיות, כמפורט בחוות הדעת הגרפולוגית של אהרון לב הארי (נספח ג לתיק מוצגי הנתבע), אין בו לכשעצמו כדי להוביל למסקנה שמדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד. בהעדר חזקת קיפוח כמפורט בסע' 4 לחוק החוזים האחידים, על הנתבע רובץ הנטל להוכיח את קיומו, ובנטל זה לא עמד (רע "א 5860/16 facebook Inc נ' אוהד בן חמו מיום 31.5.2018, פורסם בנבו). לאמור לעיל אוסיף את העובדה שעל בסיס אותו הסכם, הנתבע שילם דמי תיווך בגין השכרת הדירה.

9. עיקרון פרשנות ראשון במעלה בדיני חוזים הוא, שלצורך התחקות אחר כוונת הצדדים יש לפרש חוזה מתוכו ומתוכנו, וככל שלשון החוזה ברורה וחד משמעית יש לתת לה את הבכורה בהליך הפרשני (ע"א 87/15 נורדן נ' גרינברג מיום 16.10.2017, סע' 12 והאסמכתאות שם, פורסם בנבו). סעיף 4ב להסכם ברור, בהיר וחד משמעי ולפיו ככל שהנתבע ירכוש את הדירה במהלך תקופת השכירות או אחריה, הוא יצטרך לשלם דמי תיווך בשיעור 2% בצירוף מע"מ ממחיר העסקה. הנתבע אישר שקרא את ההסכם, חזקה שהבין את תוכנו וחתם עליו בהסכמה (ע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד מיום 17.12.2003 פורסם בנבו); ע"א 1691/11 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' רחל צוברי מיום 15.12.2015 פורסם בנבו). מכאן ובהיעדר ראיות נוגדות הסותרות את ההסכם, אני דוחה את גרסתו שלא הבין שצריך לשלם דמי תיווך גם על המכירה (פרוט' מיום 12.7.2021 עמ' 5 ש' 29-30) .

10. האמור בסעיף 4ב להסכם גם מתיישב עם התכלית הכלכלית שלו. תכלית כל חוזה ובפרט חוזה עסקי – להשיג תוצאות סבירות והגיוניות העולות בקנה אחד עם הה יגיון הכלכלי והעסקי (ע"א 8427/12 יעקובסון נ' ויגדור מיום 22.12.2014 פורסם בנבו; ע"א 4051/15 טבע תעשיות פרמצבטיות בע"מ נ' Proneuron Biotechnologie מיום 15.1.2020 פורסם בנבו) . כוונת הצדדים הייתה למנוע מצב של עקיפת התובעת באופן שלאחר שהדירה תושכר תימנע ממנה אפשרות לקבל דמי תיווך להם היא זכאית, בהנחה שתוכיח את יסודות סע' 14 לחוק, בגין מכירתה. פרשנות אחרת מרוקנת את הסעיף מתוכן ומשאירה לנתבע את האפשרות לחסוך דמי תיווך משמעותיים, על ידי ניהול מו"מ ישיר עם בעלת הדירה. אני מאמצת בעניין זה את עדות התובעת שהיא זו שהפגישה בין הצדדים, הראתה באמצעות מפתח שהיה לה את הדירה, וכי רצונו של הנתבע לעקוף אותה (עמ 3 ש 7,8).

11. עדיפה עליי גרסת התובעת שהיא ויפרח ציינו בפני הנתבע ופייטלסון מפורשות שבעלת הדירה מעוניינת במכירת הדירה, וכי הם ביקשו בשלב הראשון לשכור אותה. עדות הנתבע ופייטלסון שהם הדגישו בפני יפרח שנוכח מצבו הרפואי והפיזי הם מעוניינים להתקשר בהסכם שכירות ארוך טווח, איננה מתיישבת עם תקופת השכירות (שנה ושנה אופציה) הנקובה בהסכם. בעניין זה אוסיף שלא מצאתי לייחס משקל משמעותי לתצהירה של פייטלסון , שכן ברור שיש לה נגיעה אישית מובהקת לתוצאות הליך זה (ע"א מחוזי ת"א ת.א. 2154/09 מאיר כהן נ' עו"ד שלמה מרבאום מיום 31.8.2010 פורסם בנבו); תא"מ (ת"א) 45828-04-12 אלעד נחום נ' פרח יחסי ציבור ויזמות ואח' מיום 20.3.2014 פורסם בנבו).

12. הנתבע גם לא הוכיח שהתובעת ו/או יפרח רימו אותו באופן כלשהו. ההפך הוא הנכון; עיון בסעיף 13 לטיוטת הסכם השכירות מבהיר שלבעלת הדירה היתה שמורה הזכות למכור את הדירה בתקופת השכירות מבלי לקבל אישור מהנתבע, אך כפוף לזכויותיו. על גבי הטיוטה צויין שהנתבע שאל שאלה ספציפית בעניין זה. במסגרת עדותו לפניי הנתבע אישר שהוא היה מודע לעובדה שניתן היה למכור את הדירה במהלך תקופת השכירות והיות ולא הבין את מהות הסעיף שאל שאלות (פרוט' מיום 12.7.2021 עמ' 5 ש' 23-24). כך גם אישרה פייטלסון במסגרת חקירתה הנגדית (עמ' 6 ש' 24-27). מכאן ש טענת הנתבע שהוא רומה, תמוהה בלשון המעטה.
13. עדיין נותרה לדיון השאלה האם התובעת הייתה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב על פי סעיף 14 (א)(3) לחוק . על מנת לזכות בתשלום דמי תיווך לא די בכך שהמתווך יוכיח כי קיימת סיבתיות עובדתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין, בין פעולותיו ובין ההסכם שנכרת; עליו להוכיח כי פעולותיו היו אלה אשר היוו את "הגורם היעיל" לכריתתו של ההסכם בסופו של דבר. בעניינינו, אין חולק שהנתבע נחשף לדירה בזכות יפרח והתובעת וכי היא זו שהפגישה אותם עם בעלת הדירה. לולא פעולות אלה הנתבע לא היה מגיע לדירה ובהמשך מנהל עם בעלת הדירה מו"מ . יתרה מכך; פייטלסון אישרה שנציגתה של בעלת הדירה הודיעה לה 5 חודשים לאחר תחילת תוקפו של הסכם השכירות כי יש לה ולנתבע "זכות ראשונים" לרכוש את הדירה לפני שמעבירים את הטיפול בחזרה לתובעת (עמ' 6 ש' 11-12). בפסיקה הוצגה רשימה לא סגורה של שיקולים אשר עשויים להשפיע על ההכרעה בדבר זהותו של "הגורם היעיל", בין היתר חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העסקה, וזהות הצדדים המנהלים את המו"מ (ע"א 2708/14 יוסי ישראלי נ' אהרוני מיום 6.12.2015 פורסם בנבו; ע"א 5786/15 אזורים חב' להשקעות בפיתוח ובניין בע"מ נ' ברוך חסן מיום 3.9.2017 פורסם בנבו). בעניינינו זהות הצדדים, העובדה שהאינפורמציה לגבי הדירה ניתנה על ידי התובעת ו/או יפרח ובעיקר סמיכות הזמנים בין השכרת הדירה ביולי 201 8 ו-5 חודשים לאחר מכן תחילת המו"מ לרכישתה (עדות פייטלסון עמ' 6 ש' 8-9) אשר סופו בקנייתה ס מוך ל 9.9.2019 (נספח ז לתצהיר התובעת) מלמד על הזיקה הישירה בין פעולת התיווך לשכר המגיע לתובעת.

סוף דבר
14. אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעת סך של 120,510 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל ובצירוף הוצאות לרבות שכ"ט עו"ד בסך 12,000 ₪. סך של 40,000 ₪ ישולם מהסכום שהופקד על ידי הנתבע.

ניתן היום, ז' אלול תשפ"א, 15 אוגוסט 2021, בהעדר הצדדים.