הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 33268-10-16

לפני כבוד השופט אבי שליו

התובעת:

ק. אבי תיווך נכסים והשקעות בע"מ

נגד

הנתבע:
ניר בכור

ב"כ התובעת עו"ד מורג שוקי
ב"כ הנתבע עו"ד גליה שמילוביץ גרינגרד
פסק דין

ההליכים ועיקרי העובדות
לפני תביעה לתשלום דמי תיווך בגין נכס ברח' המרגנית 59 ברמת גן ( להלן יכונה: "הנכס").
בחודש יוני 2014 נחתם בין הצדדים הסכם להזמנת שירותי תיווך בנוגע לנכס ( להלן: "ההסכם", שהוגש וסומן ת/2). ההסכם קבע כי ישולמו לתובעת דמי תיווך בשיעור של 2% מתוך סכום המכירה בצירוף מע"מ. עוד נקבע בסעיף 2 להסכם כי הנתבע מתחייב לדווח לתובעת על כל משא ומתן שמתנהל בנוגע לנכס.
במועד חתימת ההסכם, הציג מר אבי קדושים, מנהל התובעת ( להלן: "המתווך") את הנכס לנתבע ולרעייתו, אולם הנתבע החליט שאינו מעוניין בנכס שלא תאם את תקציבו באותה עת ומשכך לא נעשו פעולות כלשהן לקידום העסקה.
כעבור כשנתיים, ביום 31.7.16 רכש הנתבע מחצית מהנכס שנמכר לו ( ולרעייתו) יחד עם אחרים בסכום כולל של 7.4 מיליון ₪.
משכך, תבעה התובעת דמי תיווך בשיעור 2% משווי הנכס הכולל בצירוף מע"מ, המהווים 173,160 ₪ בצירוף ריבית. לחלופין, תבעה התובעת פיצוי מוסכם בשיעור זהה לדמי התיווך בגין הפרת החובה לגלות לה על כל משא ומתן שינוהל בנוגע לנכס.
הנתבע לא הכחיש כי חתם על הסכם התיווך בהתייחס לנכס, אך טען כי התובעת לא הייתה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
מטעם התובעת הובאה עדותו של המתווך. בנוסף זומן לעדות מטעמה אחד מבעלי הנכס, מר אשר יהודה רוזנבאום. הנתבע העיד בעצמו והובאו כעדים מטעמו רעייתו, גב' חנה בכור, ומר איתן גולן, שנטען שהיה הגורם היעיל שבזכותו יצאה העסקה אל הפועל ( להלן: "איתן").
משהצדדים לא גיבשו הסכמה על הסדר דיוני, נשמעו העדים. במהלך שמיעת הראיות נתברר לראשונה שרעייתו של הנתבע, גב׳ בכור, חתומה על ההסכם ( בעוד המתווך סבר כי אינה חתומה ועל כן לא צורפה כנתבעת בתובענה). נוכח השלב הדיוני בו היה מצוי ההליך, נמשכה עתירת התובעת להורות על צירופה.
משסיכמו ב"כ הצדדים את טענותיהם, ניתן פסק הדין.
ראיות הצדדים וגרסאותיהם
המתווך עובד ומתגורר בשיכון ותיקים ברמת גן, בסמוך לנתבע ולרעייתו, אשר פנו אליו עוד בשנת 2008 בכדי שיסייע להם באיתור נכס לרכישה בשכונה.
לאחר החתימה על הסכם התיווך ( ת/2 ונספח ב' לתצהיר המתווך), טען המתווך בתצהירו כי ביום 30.6.14 הציג בפני הנתבע לראשונה את הנכס. הסיור כלל רק את חלקו החיצוני של הנכס, מכיוון שהנתבע התכוון להרוס אותו לאחר הרכישה, ועל כן לא היה צורך להכנס לתוכו.
באותה העת מחיר הנכס עמד על 8 מיליון ₪ , המתווך גורס כי אמר לנתבע שניתן יהיה להפחית את המחיר ל- 7.5 מיליון ₪, והציע לתאם פגישה עם הבעלים. לטענתו, הנתבע השיב שהמחיר יקר והוא יחפש שותף לרכוש עימו את הנכס, וביקש שגם המתווך יחפש עבורו שותף כאמור.
המתווך גרס כי במרוצת השנים הציג לנתבע מספר נכסים אחרים בשכונה, אולם הנתבע דחה את הצעותיו. בנוסף טען המתווך כי שמר עם הנתבע על קשר לגבי הנכס, אך זה השיב כי טרם מצא שותפים, ואף פנה אליו לאחר שנודע לו כי בעל הנכס נכון להוריד את מחירו, אך הנתבע התחמק מפניותיו.
המתווך טען כי כעבור תקופה נודע לו באקראי שהנתבע רכש את הנכס, לאחר שהסתיר ממנו את המשא ומתן, אף כאשר נשאל על כך ישירות. לשיטתו, הוא היה הגורם היעיל במימוש עסקת המכר, בעוד שהנתבע הסתיר ממנו את העסקה על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך.
ניסיונות הצדדים לגבש הסדר במזכר הבנות לא צלחו ( נספח ט' לתצהיר המתווך).
הנתבע העיד מנגד כי המתווך הציג לו את הנכס פעם אחת ביוני 2014 מבחוץ ומלבד זאת, לא ביצע כל פעולה תיווכית נוספת שהובילה למכירת הנכס בשנת 2016.
הנתבע הבהיר כי לא היה מעונין לרכוש את הנכס בשנת 2014, מכיוון שהוא ורעייתו חיפשו נכס בעלות של עד 3.5 מיליון ₪ ואילו המתווך הציג להם את הנכס במחיר של 8 מיליון ₪. בנוסף, באותה עת לא היה לנתבע שותף שיצטרף לרכישת מחצית הנכס. לטענתו, המתווך לא עשה שום מאמץ למצוא שותפים מתאימים, או לקדם את המכירה באמצעות משא ומתן על המחיר. עוד גרס הנתבע כי בשנת 2014, המתווך לקח אותו ואת רעייתו לראות נכסים בשכונה פעמים ספורות בלבד, והחל מחודש אוקטובר 2014 לא ביצע כל פעולה תיווכית נוספת.
משלא מצאו נכס לרכישה, הנתבע ורעייתו אף חתמו בדצמבר 2014 על הסכם שכירות לשלוש וחצי שנים. הנתבע ורעייתו טענו כי החל מהמועד בו החליטו לשכור נכס לטווח ארוך, ועד סמוך למועד רכישת הנכס נשוא ההליך, לא התקיימו מגעים בינם לבין המתווך. בין השנים 2015 ו-2016, הנכס טרם נמכר, ופורסם לציבור במחיר שנע בין 7.8 ל- 7.7 מיליון ₪.
לטענת הנתבע, בין סוף חודש מרץ לחודש אפריל 2016, בשיחת חברים סיפר לו ידידו איתן כי הוא מחפש עבור שותפו לעסק מר אסי דורי ( להלן: "אסי"), נכס לרכישה בשיכון ותיקים. במסגרת השיחה ציין איתן כי הוא מנהל מגעים עם בעל הנכס, והציע לנתבע להצטרף כשותף לרכישה. הנתבע מדגיש כי נודע לו על העסקה שרקם איתן בקשר לנכס רק אחרי שאסי פנה לאיתן, ואחרי שאיתן והמוכר כבר ניהלו ביניהם את עיקר המגעים עוד במרץ 2016, כך שהנתבע ורעייתו צורפו למשא ומתן רק בשלבים מתקדמים. בנוסף הדגיש הנתבע כי הוא ורעייתו החליטו לבסוף לרכוש את הנכס, מכיוון שהוא הוצע להם עם שותף, ובמחיר של 7.4 מליון ₪ בעקבות דין ודברים שאיתן ניהל מול בעל הנכס. משכך, היו אלו פעולותיו של איתן אשר הובילו לכך שהמכירה יצאה אל הפועל, ולא אלו של המתווך.
הנתבע שב ומדגיש כי לא פעל בכדי למנוע מהמתווך להפוך ל"גורם יעיל" ולשלול ממנו את דמי התיווך. הנתבע הסביר את הצעתו לפצות את המתווך בתשלום בכך שניסה לשמור עימו על יחסי שכנות טובים, ולהימנע מניהול הליך משפטי.
בנוסף, הדגיש הנתבע כי הוא כופר בזכות התובעת לדמי תיווך על כל המגרש, שעה שהמתווך לא סייע במאום לשותפו של הנתבע באיתור הנכס.
רעייתו של הנתבע, גב' בכור, תמכה בעדות בעלה בכל האירועים שהיתה שותפה להם.
מר רוזנבאום, אחד מבעלי הנכס, אישר בעדותו כי המשא ומתן נוהל עם איתן בשם שותף אחר שהוא הביא, וכי אכן הנתבע ורעייתו לא היו שותפים במשא ומתן עד למועד החתימה.
העד התייחס בעדותו אף לניסיונות של המתווך לקבל ממנו בלעדיות בנוגע לתיווך הנכס, ניסיונות שלא עלו לכדי הסכמה ( ראה ת/1 ו- נ/1).
איתן התייחס בעדותו לנסיבות שבהן הוא קידם את העסקה עבור שותפו אסי ( בנו של מר לטיף דורי שחציו של הנכס נרכש על שמו), וזאת לאחר שנתקל בנכס באינטרנט. העד אישר כי הנתבע הוכנס לסוד העניינים בנוגע לנכס רק בסמוך לחודש אפריל 2016 ונדרש שלא לשתף אף אחד במשא ומתן על רקע חשש מאבדן ההזדמנות.
התשתית המשפטית
סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "החוק") קובע כדלקמן:
"מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך ...;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב."
(ההדגשה שלי – א.ש.)
טרם חקיקת החוק נדונה סוגיית היותו של מתווך " גורם יעיל" בע״א 2144/91 מוסקוביץ נ' מנהלת עיזבון המנוח ביר ז"ל, פ"ד מח(3) 116 (1994) (להלן: "עניין מוסקוביץ"). בפסק הדין הובהר כי על מנת לזכות בתשלום דמי תיווך, לא די בכך שהמתווך יוכיח כי קיימת סיבתיות עובדתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין, בין פעולותיו ובין ההסכם שנכרת; עליו להוכיח כי פעולותיו הן אלו אשר היוו את הגורם היעיל לכריתתו של ההסכם בסופו של דבר, וזאת על סמך מכלול נסיבותיה של העסקה.
בהמשך, מנה הנשיא שמגר רשימה לא סגורה של מבחנים לקביעת זהותו של הגורם היעיל:
מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס.
הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה.
חלוף הזמן בין ההצעה המקורית ועד סיום העיסקה.
מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים.
קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף.
תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני ( המוכר או הקונה) ושיעורם אשר פורשה כמעידה על הצדקה לחיובו.
זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית.
הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך.
בצד זאת נפסק, כי הסכם תיווך עשוי לזכות את המתווך בדמי תיווך גם בהיעדר פעולות נוספות- כאשר הלקוח מנע מהמתווך להשלים את פעולות התיווך בחוסר תום לב על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך ( עניין מוסקוביץ; ע"א 5786/15 אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבנין בע"מ נ' ברוך חסן (3.9.17)( להלן: "עניין אזורים")).
דיון והכרעה
לאחר שמיעת הראיות, נחזה שאין חולק ממשי בין הצדדים כי המתווך לא היה הגורם היעיל לגיבוש העסקה. אומנם המתווך היה הראשון אשר הראה לנתבע את הנכס, אך בכך אין די. המתווך לא הצליח להראות ולהוכיח אילו פעולות ננקטו על ידו אשר קידמו את השלמת העסקה בפועל, ובכלל זאת, ניהול משא ומתן על מחיר הנכס בזמן אמת, ואיתור שותף לרכישה.
משכך, ניסתה התובעת לבסס חבות מכח הטענה כי המשא ומתן הוסתר מהמתווך בחוסר תום לב על מנת לאפשר לנתבע להתחמק מתשלום דמי התיווך, בניגוד לסעיף 39 לחוק החוזים ( חלק כללי) התשל"ג- 1973, ותוך הפרת חובת הגילוי שבהסכם.
על כן, תחילה אבחן את הפרמטרים שהציבה הפסיקה לזיהוי הגורם היעיל בעסקה, ובהמשך אבחן האם אכן הנתבע מנע מהמתווך להיות הגורם היעיל בעסקה בחוסר תום לב. בנוסף אתייחס לטענת התובעת כי הנתבע הפר את חובת הדיווח על משא ומתן הקבועה בהסכם התיווך, ולבסוף אבחן את שיעור דמי התיווך שהמתווך עשוי היה להיות זכאי לו אילו הוכיח את תביעתו.

האם המתווך היה הגורם היעיל?
נקודת המוצא לדיון בזהות הגורם היעיל לגיבוש העסקה טמונה בחלוף הזמן בין ההצעה המקורית ועד לסיום העסקה. כאמור, הנכס הוצג לנתבע ורעייתו בחודש יוני 2014 ורק ביום 31.7.16 נחתמה עסקת המכר. מדובר בפער של לפחות 25 חודשים, המהווים פרק זמן ניכר.
בהמשך טענה התובעת כי המשא ומתן בין הנתבע למר רוזנבאום החל עוד טרם החתימה על הסכם המכר, שכן בחודש מרץ 2016 הוחלפו טיוטות בין עורכי הדין של הנתבע למר רוזנבאום. הנתבע הפנה בסיכומיו לכך שאיתן הציג בפניו את העסקה בין סוף חודש מרץ 2016, לתחילת חודש אפריל 2016 ( המועד המדויק אינו זכור לו), והצביע על כך ששמו לא הופיע בטיוטות שהוחלפו בחודש מרץ, אלא רק בטיוטות החל מיום 10.4.16, ומכך נובע כי מעורבותו בעסקה החלה רק בתחילת חודש אפריל. הנתבע שב והדגיש כי גם לאחר ששמו הופיע בטיוטת הסכם, הוא ורעייתו טרם החליטו האם הם מעוניינים לרכוש את הנכס או לאו ( עמ' 33, ש: 15-16).
אף אם הייתי מאמץ את עמדת התובעת לפיה הנתבע החליט לרכוש את הנכס עוד בתחילת חודש מרץ 2016, הרי שעדיין חלף זמן ניכר מהמועד בו הציג המתווך לנתבע את הנכס לראשונה, ועד למועד זה.
הפסיקה קבעה כי משקלו של חלוף הזמן נגזר גם מנסיבות המקרה ובהן מטיב הנכס. ככל ששווי הנכס רב יותר, או שמדובר בנכס מסובך יותר ( כגון נכס מסחרי וכיוצ"ב) הרי שגם המשא ומתן, בדרך כלל, מורכב ונמשך זמן רב יותר.
יפים הם לעניין זה דבריו של כב' הנשיא שמגר בעניין מוסקוביץ, אשר העיר כי " פער בן עשרים חודש בשכירות נכס למגורים יהווה, בדרך כלל, אינדיקאציה לשחיקת הזיקה הסיבתית הדרושה לקימום הזכאות. הוא הדין באשר למכר דירת מגורים רגילה. שונים הם פני הדברים כאשר מדובר בבית-מלון." (שם, פס' 10).
על כן, משעה שמדובר בהתקשרות לרכישת בית מגורים על ידי הנתבע ורעייתו, מצאתי כי פער של 25 חודשים בין החתימה על הסכם התיווך ובין מכירת הנכס מהווה אינדיקציה חזקה לניתוק הזיקה הסיבתית הנדרשת בין פעולות המתווך לגיבוש העסקה.
משקלו של חלוף הזמן מקבל משנה תוקף, שכן טיב העסקה שנחתמה היה שונה באופן מהותי מהעסקה שהוצעה באמצעות המתווך.
בעוד בתחילה הוצג הנכס לרכישה כמכלול, הרי שבסופו של תהליך רכשו הנתבע ורעייתו רק מחצית הנכס ואת המחצית השניה רכש שותף אחר.
בשנת 2014 נדרשו הנתבע ורעייתו לאתר לעצמם שותף, לאחר שהמתווך לא הצליח בכך ( עמ' 21, ש: 28-31, עמ' 22, ש: 1-5). מנגד, בשנת 2016 הוצע לנתבע לרכוש את הנכס כשותף עם אחר.
הנתבע מדגיש בסיכומיו כי איתור שותף לרכישה היווה חלק ממשי מן העסקה, מכיוון שהתקציב שעמד לרשות בני הזוג עמד על 3.5 מיליון ₪, והיווה קושי באיתור נכס מתאים לאור ההיצע המוגבל בשכונה. שוכנעתי כי איתור השותף אכן היווה דרישה מהותית ומכריעה עבור הנתבע, אשר עליה לבדה " קמה ונפלה" העסקה. לכן, העובדה כי איתן חיבר את הנתבע עם שותף ספציפי היא זו אשר שכללה בסופו של דבר את העסקה.
כפי שהצהיר הנתבע בסעיף 24 לתצהירו:
"... העובדה שאיתן הציע לנו לרכוש את הנכס עם אסי שותפו לעסקים, שאנחנו מכירים, והעובדה שאיתן האמין כי ביכולתו לנהל מו"מ על מחיר הנכס ולהביא להורדה במחיר פתחה בפנינו אופציה שלא הייתה בפנינו קודם".
ויודגש כי היוזמה לאיתור השותף לא הייתה של המתווך אלא של איתן.
בנוסף, הנתבע ורעייתו ציינו בתצהיריהם כי הנכס נמכר לבסוף במחיר של 7.4 מיליון ₪, בעוד שהמתווך הציע להם אותו במחיר של 8 מיליון ₪. המתווך טען מנגד כי הנכס הוצע מלכתחילה במחיר גבוה מכפי שהמוכר ציפה לקבל, וכי הוא ציין בפני הנתבע ורעייתו כי יוכל להוריד את בעל הנכס למחיר של 7.5 מיליון ₪.
אמנם, הפער בין 7.5 מליון ₪ ל- 7.4 מליון ₪ שבו נמכר הנכס אינו עצום, אך סבורני שאיתור שותף ספציפי היווה כאמור יסוד מורכב ומכריע שנדרש לצורך מימוש העסקה, ומשכך אני סבור כי קיים שוני מהותי בין הצעת המתווך לבין העסקה שנחתמה לבסוף.
אשר להיקף הפעולות שביצע המתווך עבור העסקה, הצדדים מסכימים כי המתווך הציג בפני הנתבע ורעייתו את הנכס לראשונה, אך הם חלוקים לגבי נפקות המפגש, והפעולות שהתרחשו אחריו.
במסגרת המפגש, טוען הנתבע כי המתווך לא הראה לו את פנים הנכס. לשיטתו, בכך יש בכדי להעיד על תרומה מינימלית לעסקה שגובשה לבסוף. ואולם, מהראיות עולה כי הדבר לא היה רלוונטי בנוגע לנכס דנן שתוכנן לעבור שיפוץ משמעותי.
כפי שעלה מעדותו של מר רוזנבאום וכן מעדותו של איתן, אף במסגרת המשא ומתן שנוהל בשנת 2016, הנתבע לא ראה את הנכס מבפנים אלא במועד קבלת החזקה ( וראה בהתאמה- עמ' 6 ש: 7-8, ובעמ' 14 ש: 3-4). הנתבע ורעייתו אישרו אף הם ( בעדותם בעמ' 29, ש: 29-30, ובעמ' 37, ש: 21-28) כי בחינת פנים הנכס לא הייתה רלוונטית עבורם אלא לאחר שנחתמה העסקה לצורך קביעה איזו יחידה מבין השנים יקבל כל אחד מהרוכשים. משכך, אין לעניין זה משקל של ממש.
לאחר המפגש, טוען הנתבע כי המתווך לא הצליח לאתר עבורו שותף לרכישה, לא קישר בינו לבין בעלי הנכס, ולא ניהל עימו מו"מ לגבי המחיר. מי שקישר בין בעלי הנכס לנתבע והציע לו להצטרף כשותף היה איתן שניהל את המשא ומתן עם מר רוזנבאום עבור אסי.
אין חולק כי המתווך לא הצליח לאתר עבור הנתבע שותף לרכישת הנכס. בעדותו הודה המתווך בקשיים האובייקטיבים באיתור שותף לרכישת נכס בשכונה, והעיד ( בעמ' 21, ש: 28-31), כי שלח את הנתבע לאתר בעצמו שותפים לרכישה, שכן לשיטתו " אני לא מחויב לחפש לו שותפים" וההיצע קטן שכן רוב האנשים אינם מעוניינים לבנות עם שותף. טענות המתווך ( בסעיף 15 לתצהירו) בדבר שותפים שונים שהציע לנתבע בנכס לא נתמכו בשום ראיה ממשית.
אין חולק שהמתווך לא קישר בין הנתבע לבעלי הנכס. אמנם המפגש הראשון בין הנתבע למר רוזנבאום נערך רק במועד החתימה בשנת 2016 , אך עסקה זו נרקמה באמצעות איתן שניהל את המשא ומתן וייתר את הצורך בפגישה בין הנתבע לבעל הנכס.
גם בהתייחס למחיר, ניכר כי בנסיבות שנוצרו, המתווך לא היה שותף לניהול משא ומתן לגבי מחיר הנכס שנעשה בהמשך ע"י איתן בלבד. הופניתי לכך שגם בשיחה שנוהלה בין המתווך לנתבע במאי 2016 לאחר שהמו"מ על הסכם המכר היה בשלב מתקדם מאוד, טען המתווך כי מחיר המגרש עמד על 7.5 מיליון ₪ היות והבעלים שינה את עמדתו והוריד את המחיר. כלומר, אף בשנת 2016, המתווך לא היה במערכת המידע אודות המחיר העדכני של הנכס ( שהרי זה נמכר זמן קצר לפני כן תמורת סך של 7.4 מיליון ₪).
הנתבע הפנה בסיכומיו כי בנסיבות המתוארות לא ניתן כלל לקבוע כי אף לו היה המתווך פונה לבעל הנכס, היה בידו להגיע למתווה העסקה הסופי, שכן מעדותם של איתן, הנתבע ומר רוזנבאום ניכר כי ניהול המשא ומתן היה מורכב. גם במסגרת תמליל שיחת טלפון בין הנתבע למתווך ( נספח ט' לתצהיר המתווך), הודה המתווך באתגרים שליוו את המשא ומתן מול בעל הנכס והוסיף כי " אני רוצה להגיד לך שאני לא יודע בכלל אם מישהו היה מסוגל לקנות ממנו" (עמ' 3 לתמליל , ש: 61- 61).
גם בבחינת הקשר בין המתווך לנתבע, התייחס הנתבע בסיכומיו לכך שלפי פירוט הנכסים מהסכם התיווך, ניכר כי בשנת 2014 הראה לו המתווך ארבעה נכסים בלבד, ולאחר שהוא ורעייתו החליטו לחפש נכס לשכירות ארוכת טווח באוקטובר 2014, לא התקיימו בינו לבין המתווך מגעים נוספים לגבי נכסים פוטנציאלים אחרים.
מנגד, המתווך ניסה להראות כי הציג לנתבע מפעם לפעם נכסים מסוימים אשר נדחו על ידו, ומשכך משתמע לשיטתו כי יחסי התיווך בינו לבין הנתבע נשמרו לאורך התקופה.
מעיון בדו"ח פירוט שיחות הטלפון שהציגה התובעת כנספח ו' לתצהירו של המתווך, עולה כי בין חודש אוקטובר 2014, ועד לסוף חודש מאי 2016 הצדדים לא ניהלו שיחות טלפוניות ולא החליפו ביניהם מסרונים ( וראה לעניין זה עדותו של המתווך, בעמ' 19, ש: 13- 14). מנגד, בקיץ 2014, במהלכו אין מחלוקת כי המתווך פנה אל הנתבע בהצעות נוספות, תועדו שיחות טלפון והחלפת מסרונים בין הצדדים.
טענות המתווך כי פגש את הנתבע מפעם לפעם בקאנטרי השכונתי ובמהלך ריצות ג'וגינג ועניין אותו בנכסים שונים לא נתמכו בשום ראיה ממשית. ולעניין זה, לא ניתן לקבל את נספח ה' לתצהיר המתווך הכולל תדפיסי נכסים שהוצגו על ידו לכאורה לנתבע, מבלי שהנתבע הוחתם על טופס הזמנת שירות, כנדרש לפי סעיף 9( א) לחוק.
מכל מקום, הצעות המתווך בנוגע לנכסים אחרים שקפו לכל היותר את רצונו לאתר נכס מתאים כלשהו לנתבע ורעייתו. ואולם, הן אינן מלמדות על היותו של המתווך גורם יעיל לגיבוש העסקה בנכס הספציפי. למעשה, ההצעות לנכסים אחרים מעידות כי הנתבע ורעייתו לא היו מעוניינים בנכס דנן באותה עת וגם המתווך ראה בהם כמי שוויתרו על רכישתו, ולא כמי שמצויים במשא ומתן לגביו .
העניין שלפני דומה לעניין שנדון בפני עמיתי כב' השופט ( בדימוס) מרדכי בן חיים, בת"א ( שלום ת"א) 31480/04 פסקל נ' שמעונוב (18.6.06), שם דובר על רכישת דירה כשנה וחצי לאחר הצגתה ע"י המתווך ונאמרו הדברים היפים גם לענייננו:
"ככללו של דבר, השאלה אימתי פעולת המתווך הינה בבחינת הגורם היעיל נגזרת מבחן הסיבתיות ... בנסיבות התובענה דכאן הוכח כי מעבר להצגת הדירה בפני הנתבע לא עשה התובע דבר וחצי דבר לצורך קידום עיסקת המכר. לא זו בלבד שהתובע לא יצר קשר בין הנתבע לבעלי הדירה, קשר שהינו בבחינת תנאי בלעדיו אין ליצירת מפגש רצונות כבסיס לכריתת הסכם מכר, אלא שהתובע הודה כי לאחר שהנתבע הודיעו כי אינו מעוניין בדירה - משך ידיו כליל מכל פעילות תיווכית."
לסיכום, המתווך הציג לנתבע את הנכס, אך בזאת מוצו פעולותיו. הוא לא נטל חלק בהסדרת מחיר העסקה, בחיבור בין הנתבע לבעל הנכס או באיתור שותף לרכישה, אשר היוו חלקים מהותיים מהעסקה שהתגבשה לבסוף.
קיומו של גורם נוסף אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה - מעדויות הצדדים והראיות שהוצגו בפני, ניכר כי הגורם היעיל להתקשרות הצדדים בעסקה היה איתן, שהעיד לפני ומצאתי את עדותו משכנעת ומהימנה. הלה העיד כי הוא מיודד עם המתווך ואף עם הנתבע, ופעל באופן עצמאי עבור שותפו אסי למציאת נכס. היה זה איתן שיזם את החיבור בין אסי לנתבע, ועניין את הנתבע להיכנס לעסקה כשותף. נוכח החשיבות הרבה באיתור השותף אשר נדונה בהרחבה לעיל, אין חולק שפעולותיו של איתן הן שתרמו להתגבשות העסקה בפועל.
איתן היה גם הגורם שבא בדין ודברים עם מר רוזנבאום, ושכנע אותו להסכים למחיר העסקה כפי שנחתם לבסוף. הדברים עולים בבירור אף מעדותו של מר רוזנבאום שציין כי כבר לאחר פגישות ספורות בינו לבין איתן סוכם כי מחיר הנכס יעמוד על 7.4 מיליון ₪ ( עמ' 5, ש: 5-11):
"סביבות מרס 2016 לפי המסמכים שלי. מישהו בשם איתן, הציג עצמו כמי שרוצה לקנות נפגשנו הוא בא אלי לבית הקפה, דיברנו על הפרטים לא זוכר אם סגרנו באותה פגישה, אולי לקח שתי פגישות, לא זוכר. ... ואחרי שבוע או שבועיים באזור הזה סיכמנו את המחיר. לשאלת ביהמ"ש הוא לא הגיע דרך מתווך אלא דרך שלט על הבית עם הטל' שלי, סיכמנו את המחיר והסכמנו שנמנה עו"ד שהם ינהלו וינסחו את הנוסח ולא יתעסקו עם התנאים המסחריים של החוזה."
התובעת הפנתה בסיכומי התשובה שלה לכך שהפחתת המחיר מהדרישה המקורית והאמיתית של המוכר לא היתה משמעותית. ואולם, המתווך לא הצליח להשיג מחיר דומה מבעל הנכס, כפי שעולה גם מדברי המתווך עצמו בתמליל השיחה שנוהלה בינו לבין הנתבע אשר ציין כי " דרך אגב אני רוצה להגיד לך שאני יכולתי עד לפני כמה חודשים לסגור בשבע וחצי הוא היה מוכן ופתאום הוא קיבל קריזה והעלה את המחיר" (עמ' 4 לתמליל נספח ט' לתצהיר המתווך, ש: 92-93).
התובעת טענה בסיכומי התשובה שלה כי יש לזקוף לחובתו של הנתבע את הימנעותו מלהעיד את אסי או אביו (השותף הרשום בנכס) , על מנת לשלול את גרסתה לגבי ניהול המשא ומתן. ואולם אין לקבל טענה זו, שכן מעדויות הנתבע, רעייתו, איתן, ומר רוזנבאום עולה כי אסי לא היה מעורב במשא ומתן, והוא נוהל רק על ידי איתן. משכך, לעדותו לא הייתה רלוונטיות בבחינת מעורבות הנתבע במשא ומתן. אף אין לקבל את טענת התובעת כי סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971 חל בענייננו, שעה שנשמעו בפני בית המשפט עדויות על ניהול המשא ומתן מפי הנתבע, רעייתו, איתן ואף מפיו של מר רוזנבאום, שמצאתי את כולם מהימנים עלי.
אשר למשקל שיש ליחס למעורבותו של איתן בגיבוש העסקה, כבר נפסק בת"א ( מחוזי ת"א) 1120/00 אינטגרציה אנכית בע"מ נ' ראדא תעשיות אלקטרוניקה בע"מ (29.5.06) ( שאמנם לא עסק במקרקעין, אך קביעה זו לא השתנתה בערכאת ערעור), כי פעילות מצד גורם נוסף המתרחשת לאחר שנתבצעה פעולת התיווך הראשוני, עשויה לחדש את המשא ומתן שנפסק, אך גם לנתק את הקשר הרלוונטי שבין פעילות המתווך בעבר לבין מימוש העסקה עד שלא ניתן לזקוף עוד את התוצאה לפועלו של המתווך הראשון ( וכן בע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842 (2001) (להלן: "עניין יצחקוב")).
נחזה שזה המצב שלפנינו, שכן הפעילות התיווכית שבוצעה ע"י איתן ניתקה כל קשר רלוונטי בין פעילות המתווך בשם התובעת שבוצעה בשנת 2014 לבין כריתת עסקת רכישת הנכס. ניתוק זה נעשה מכורח נסיבות ולא מתוך התחמקות מכוונת מצד הנתבע לשלם דמי תיווך לתובעת.
נכונות הלקוח לשלם דמי תיווך – הנתבע נשאל ארוכות בעדותו אודות הפשרה שניסה להציע למתווך ע"מ לסלק כל מחלוקת. בסיכומי התובעת נטען כי בעקבות פנייתו של המתווך, הנתבע הציע לו תשלום של 25,000 ₪ בכפוף לחתימה על מזכר הבנות ( נספח ט' לתצהיר המתווך) ויש בכך כדי להראות שגם הוא סבר בזמן אמת שהמתווך היה גורם יעיל אשר זכאי לתשלום.
אולם, יש לקרוא היטב את הוראות מזכר ההבנות הנ"ל. שכן ההצעה הייתה מותנית, באופן כללי בתשלום שיופקד בידי צד ג' וכללה הבטחה לשירות תיווך עתידי שיבצע המתווך עבור הנתבע. סבורני שאין במסמך זה כדי להוביל למסקנה שהנתבע הכיר בכך שהמתווך זכאי לתשלום, אלא שכאדם זהיר ועל מנת להסיר מחלוקת ונוכח ההיכרות בין הצדדים, ביקש להסדיר ברוח טובה את המחלוקת עם המתווך. בהערת אגב אוסיף כי סבורני שיש לעודד ניסיונות לגיבוש הסדר ואין לזוקפם לחובת הלקוחות.
לסיכום סוגיית הגורם היעיל, מצאתי כי חלוף הזמן ממועד הסכם התיווך ועד לגיבוש העסקה מעיד על ניתוק קשר בין התיווך לעסקה שנחתמה, ואשר שונה בטיבה מהעסקה המקורית שהוצעה. הוכח כי המתווך לא פעל באופן אינטנסיבי בהתייחס לנכס האמור וכי הגורם היעיל שאפשר את ההתקשרות היה איתן. לא מצאתי שניתן ללמוד ממזכר ההבנות הנ"ל כדי להוות הצדקה לחיוב הנתבע.
יחד עם זאת, שקלתי האם ניתן ליישם את ההלכה שנקבעה בעניין יצחקוב הנ"ל, במסגרתו הכיר ביהמ״ש בכך שבעסקה אחת יכול להיות יותר מגורם יעיל אחד, ומשכך קמה לשני הצדדים זכאות משותפת לחלקים שונים מדמי התיווך. באותו עניין, הכיר ביהמ״ש בתובעת כמי ששימשה גורם יעיל באופן יחסי למימוש העסקה, ומשכך נפסקו לזכותה מחצית מדמי התיווך ( וראו יישום של פסק הדין בת"א ( שלום ת"א) 26395/05 תיווך יניב רוזי נ' לוין (27.2.06), אשר גם בו נפסקו לזכות המתווך מחצית מדמי התיווך, נוכח תרומתו של גורם נוסף).
לאחר שבחנתי את הדברים, סבורני שחרף הצגת הנכס לנתבע והחתמתו על הסכם תיווך, התובעת לא הייתה הגורם היעיל להתקשרות בעסקה אף לא באופן חלקי, שעה שבמשך התקופה מחתימת הסכם התיווך ועד לחתימת הסכם המכירה, ניתק קשר התיווך בין הצדדים בנוגע לנכס. איתן העיד ( בעמ' 12, ש: 22) כי נודע לו על הנכס מהאינטרנט, וגם מר רוזנבאום סבר ( בעמ' 5, ש: 10-11), שנודע לו על הנכס מהשלט שהוצב עליו ולא מהנתבע ( ששותף בעסקה בשלב מאוחר יותר). לפיכך, אף לא ניתן לומר היה שהצדדים הסתמכו על ידיעה קודמת ומדובר בפעולה שאינה אלא " הרמת החבל, מקום בו הושאר" כלשון שננקטה בעניין מוסקוביץ. איתן לא היה רק מי שהתניע את המשא ומתן, אלא הוא זה שיצק בו תוכן ממשי, לאחר שאיתר שותף ספציפי, סייע בהורדת המחיר, וקידם את המגעים מול מר רוזנבאום.
חוסר תום לב
כאמור, הפסיקה זיכתה בשכר תיווך מקום שהלקוח מנע מהמתווך להיות הגורם היעיל בחוסר תום לב על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך, וזאת מכוח סעיף 39 לחוק החוזים ( חלק כללי) התשל"ג- 1973 (עניין מוסקוביץ לעיל ועניין אזורים).
התובעת טענה בסיכומיה כי הנתבע פעל בחוסר תום לב שעה שמנע מהמתווך לקדם את העסקה במשך שנתיים ע"מ להתחמק מתשלום דמי תיווך. התובעת מפקפקת בתרומתו של איתן לגיבוש עסקת המכר ורומזת כי הנתבע השתמש בו איתן כ"איש קש" לניהול המשא ומתן מול בעל הנכס.
לחיזוק הטענה, מפנה התובעת לכך שאיתן חסר כישורים לניהול משא ומתן בעסקה בהיקף כזה, לכך שהוא לא קיבל דמי תיווך עבור עמלו מאף גורם, לא משותפו אסי ולא מהנתבע ( עמ' 16, ש: 7-8), וכי הנתבע אישר שחשף בפני איתן שהמתווך הציע לו את הנכס בעבר.
מנגד, הנתבע ורעייתו הכחישו את הדברים והבהירו כי כאשר הוצג להם הנכס לראשונה, הוא לא היה רלוונטי עבורם מכיוון שהיה עליהם לאתר בעצמם שותף לרכישה. לחיזוק טענותיהם הצביעו על כך שבחודש דצמבר 2014 הם חתמו על הסכם שכירות לטווח ארוך לנכס אחר בשכונה, באופן המעיד על כך כי ויתרו על רכישת הנכס ( סעיפים 15-16 לתצהיר הנתבע).
לאחר בחינת הדברים, לא מצאתי שהוכח שהנתבע טווה מהלך מתוחכם במשך שנתיים מתחת לאפה של התובעת, ובפרט לא שוכנעתי שמעורבותו של איתן בגיבוש העסקה, היתה מלאכותית. כאמור, איתור השותף לרכישה היווה רכיב מהותי בעסקה ובהעדר שותף במועד בו ראו הנתבע ורעייתו לראשונה את הנכס, החליטו השניים שלא לרכוש אותו, ולא הביעו בו כל עניין עד לפנייתו ( היזומה) של איתן בשנת 2016. וכפי שהעידה הגב' חנה בכור ( בעמ' 38, ש: 22- 24):
"... לא היינו בכלל מעוניינים בבית הזה עד שאיתן בא עם הצעה מפתה, אז החלטנו שאנחנו רוצים. כשביהמ"ש שואל אותי מה מפתה זה בסך הכל ירד מ7.5 מיליון ל-7.4 אני משיבה כי הוא מצא לנו שותף ..."
באשר להחלטה של הנתבע ורעייתו להתקשר בהסכם שכירות ארוכת טווח, אני מקבל את עמדת התובעת כי אין בדבר כדי ללמד על נטישת הכוונה לרכוש את הנכס באותו מועד, שכן, היה ברור גם לנתבע שאף אם הוא רוכש בית בשכונה, הרי שזמן התכנון וקבלת ההיתרים והבניה יחייב שכירות ארוכת טווח. ואולם, מסקנתי מתבססת כאמור על הפער בין צרכי הנתבע ורעייתו לבין ההצעה שעמדה על הפרק במועד בו המתווך הציג להם את הנכס.
נכון הוא שהנתבע הודה בחקירתו כי ציין בפני איתן לאחר שזה הציע לו את העסקה, שהנכס הוצג לו בעבר על ידי המתווך. הדבר הובא כאינדיקציה לכך שהנתבע סבר שפעילות המתווך מזכה אותו בדמי תיווך. אינני סבור כך, שכן לאור עדותו של הנתבע התרשמתי כי מדובר בגילוי פרט רלוונטי, אשר אין בו כדי לבסס זכאות לדמי תיווך הנובעת מפעולות המתווך.
לחלופין נטען, כי לכשחודש המשא ומתן ביחס לנכס, הנתבע החליט להימנע מלספר על כך לתובעת, ובכך מנע ממנה בחוסר תום לב להפוך לגורם היעיל בעסקה במועד זה . בהקשר זה נטען כי הנתבע הסתיר מהמתווך את המשא ומתן גם כאשר נשאל בנושא בשלוש הזדמנויות שונות: לאחר שפרסם את דירתו למכירה באינטרנט, לאחר שנודע למתווך כי הבעלים נכון להוריד את מחיר הנכס, ואף לאחר שעסקת המכר נחתמה.
מתצהירי ועדויות הנתבע ורעייתו עולה כי גם כאשר העסקה הוצעה להם על ידי איתן, הם לא היו " סגורים" על הנכס עד לשלבים מתקדמים של המשא ומתן, מפני שלא היו בטוחים כי יתאים לצרכיהם. לטענתם, הדבר לא היה בעייתי מבחינת איתן שפעל עבור שותפו העסקי, שכן לא היה לו ספק שאם הנתבע לא ירצה להצטרף לעסקה, הוא יוכל לאתר שותף אחר.
הנתבע טען תחילה כי רק בחודש מאי גובשה אצלו ההסכמה הסופית להצטרף לעסקה, ובחקירתו (בעמ׳ 33, ש:7-19) אישר כי מדובר בחודש אפריל . מנגד, ב"כ התובעת עימת את הנתבע בחקירתו הנגדית עם טיוטות הסכם המכר שהוחלפו בין עורך דינו של הנתבע ומר רוזנבאום, על מנת לטעון כי החליט לרכוש את הנכס עוד לפני חודש מרץ.
למרות שהתובעת הקדישה לנושא התייחסות נרחבת בסיכומיה, מצאתי שאין צורך להכריע בדבר המועד המדויק בו החליט הנתבע להצטרף לעסקה, ונחזה שזה לא לפני אפריל 2016 . בכל מקרה זה אירע רק לאחר שאיתן פנה לנתבע מיוזמתו, בהצעה להצטרף לעסקה, ולאחר שניהל משא ומתן שהוביל להוזלת המחיר ( וראה לעניין זה את עדותו של מר רוזנבאום בעמ' 5, ש: 10-11, ואת עדותו של איתן בעמ' 12, ש: 22).
הנתבע מצידו הודה ( בעמ' 31,ש: 26-27, ובעמ' 32 ש: 14-15), כי אכן הסתיר את המגעים שניהל עם איתן בדבר רכישת הנכס, אולם מהעדויות שבפני עולה כי הדבר לא נעשה על מנת להתחמק מתשלום דמי תיווך, אלא מחשש שהעסקה לא תצא אל הפועל ונוכח הביקוש לנכסים שבשכונה. הדבר עלה מעדותו של איתן ( בעמ' 14, ש: 9, ובעמ' 15, ש: 17-18) שמצאתיה מהימנה. איתן הבהיר (בעמ' 15, ש: 16-18) כדלקמן:
"מעבר לכך אני הכנסתי את ניר לתמונה ביקשתי שלא ידבר עם זה עם אף אחד, כי הנכסים שם טיק טק נמכרים. השיקולים היו שמישהו אחר לא ייקח את העסקה ולא רציתי שלעבוד על אבי. ".
עוד נטען שמר רוזנבאום הינו אדם קפדן ולכן נדרשה זהירות בנוגע להתנהלות עמו ( עמ' 14, ש: 8-9). זהירות זו אף הוכיחה את עצמה בפועל, וניתן היה להתרשם ממנה באופן ישיר מעדותו של מר רוזנבאום ( שלמרות שהובא להעיד מטעם התובעת, תמך בכל אחת מהטענות העובדתיות שהעלה הנתבע).
אינני נדרש להכריע בטענת הנתבע (בעמ' 32, ש: 1-8) כי נמנע לגלות למתווך על המשא ומתן מחשש שהוא יסכל את העסקה במזיד, והאם הדבר שיקף חשש מבוסס אם לאו.
אף לא מצאתי לקבל את טענת ב"כ התובעת ( בעמ' 15, ש: 4-6), כי מעורבותו של הנתבע ברכישת הנכס הוסתרה ממר רוזנבאום בכדי שלא יעדכן בכך את המתווך.
אמנם, מעדותו של איתן ( בעמ׳ 12, ש: 25-27), עולה כי הוא הציג את עצמו לבעל הנכס כקונה, למרות שאמר לו שהוא פועל גם בשם שותף אחר. שוכנעתי כי הדיסקרטיות נועדה על מנת להימנע מאבדן הזדמנות לרכישת הנכס על רקע קפדנותו של בעל הנכס והזהירות שהתחייבה מצד המציעים בניהול המשא ומתן עמו, ולא על מנת להתחמק מהמתווך.
גם מדבריו של מר רוזנבאום לא עלתה כוונת הסתרה מהמתווך. בעדותו ( בעמ׳ 5, ש: 17-18 ) הבהיר מר רוזנבאום כי תחילה היה מעוניין למכור את הנכס כשתי יחידות, ומשכך ידע שאיתן מנהל משא ומתן גם עבור אדם נוסף. אמנם רוזנבאום הופתע לגלות בפגישה ביום 26.6.16 שאיתן לא יהיה אחד מהרוכשים, אבל נוכח עצת עורך דינו לא ייחס לכך חשיבות רבה, וממילא הודה כי ראה את פרטי הקונים בטיוטות ההסכם.
ב"כ התובעת מפנה בסיכומיו לעניין אזורים, בו נדונה תביעה לתשלום דמי תיווך ובית המשפט פסק כי המתווך שהפגיש בין הצדדים זכאי לדמי תיווך למרות שהעסקה נשוא ההליך נרקמה כ- 20 חודשים לאחר מכן, מכיוון שנמנע ממנו בחוסר תום לב להוות גורם יעיל בעסקה. ואולם, העובדות בעניין אזורים שונות מעניינו.
ראשית, בעניין אזורים נלמד חוסר תום ליבן של הנתבעות מכן שהתעלמו מפניות המתווך בחודשים שחלפו מהמועד בו הפגיש ביניהם לראשונה. כב' השופטת ברון הדגישה כי " ייתכן שהיה יסוד למסקנה שונה אם חסן ( המתווך – א.ש.), מיוזמתו היה מפסיק את המגעים עם הצדדים- אך לא כך הוא.". ואולם, בענייננו, כאמור, לא שוכנעתי כי המתווך פנה לנתבע פעמים רבות לגבי מצב הנכס, לאחר שהאחרון לא היה מעוניין בו בתנאים שהוצגו אותה עת.
שנית, בעניין אזורים הסיק בית המשפט כי הנתבעות פעלו במטרה להתחמק מתשלום דמי תיווך מכיוון שהוכח כי הן הרחיקו את המתווך כאשר העסקה כמעט ונסגרה כשבעה חודשים לאחר שהפגיש בין הצדדים. לא כך בענייננו.
ולבסוף, בעניין אזורים נדונה עסקה מסחרית לרכישת מניות בקבוצת מלונות בשווי מאות מיליוני שקלים, אשר נוהלה על ידי גורמים מקצועיים ומנוסים, ולא ברכישת בית מגורים על ידי אדם פרטי. בנסיבות אלו, נראה שיש לבחון את פעולות הצדדים בחשדנות פחותה ( על אף העובדה שנטען שהנתבע עוסק בנדל״ן כאמור בעדותו בעמ' 28, ש: 26).
לסיכום, לא התרשמתי שפעולות התיווך הנדרשות נמנעו מהמתווך נוכח חוסר תום הלב של הנתבע שביקש להתחמק מתשלום. ההסכם נקשר בנסיבות נפרדות ובשלב מאוחר יותר כשנוצר נתק עם המתווך. הסתרת המשא ומתן, ככל שנעשתה, לא נועדה למנוע מהמתווך לקחת חלק בעסקה, אלא כדי להבטיח את מימושה.
הטענה בדבר הפרת החובה בהסכם התיווך לדווח על כל משא ומתן
בסעיף 2 להסכם התיווך התחייב הנתבע לדווח למתווך על כל משא ומתן שינוהל על ידו. משכך, נטען כי הנתבע הפר חובה זו כשלא דיווח לו על משא ומתן שנוהל באמצעות צד ג', ועל כן עליו לשלם פיצוי מוסכם בגובה דמי התיווך.
יוער כי מעיון בהסכם התיווך עולה כי סעיף הפיצוי המוסכם חל ביחס לסעיף 1 להסכם ( העוסק במסירת מידע שהתקבל מהמתווך), ולא להפרת חובת הדיווח הקבועה בסעיף 2 להסכם.
כאמור, הנתבע הודה כי הסתיר מהמתווך את המגעים שניהל עם איתן בדבר רכישת הנכס. למרות זאת, סבורני שדינה של הטענה להידחות, שכן התחייבות האמורה מתייחסת למשא ומתן במסגרת העסקה הנרקמת באמצעות התיווך, ולא על כל משא ומתן עתידי בנוגע לנכס.
הוראה זו נועדה לאפשר למתווך לדעת על קידום העסקה עליה עמל ולזכאותו הצפויה לדמי תיווך. ברי כי אין לפרש התחייבות זו ללא כל הגבלה, כך שהרוכש יהיה כבול למתווך לעולמי עד בלא שבוצעו מצידו פעולות תיווכיות בקשר לעסקה שמומשה בפועל. פרשנות רחבה מדי של חובת גילוי זו עלולה אף לסתור את אופיו הקוגנטי של סעיף 14 לחוק, שכן היא מאפשרת למתווך שלא היווה גורם יעיל לזכות בדמי תיווך ( באשר לטיבה הקוגנטי של דרישת הגורם היעיל בעסקאות תיווך, ראה לדוג׳ ע"א ( מחוזי ת"א) 37075-03-11 נגר נ' אהרוני (12.9.11)).
משקבעתי שהעסקה אינה תוצאה של הסכם התיווך והוא מוצה למעשה, אין מקום לאכיפת ההתחייבות בהתייחס למשא ומתן שנוהל כעבור שנתיים באמצעות איתן.
משכך, אף במישור זה אין צורך להתייחס לטענות התובעת בדבר המועד בו גמלה בנתבע ההחלטה " להצטרף" לעסקה, שכן בשלב זה, ולאור לשון ההסכם, לא הייתה מוטלת עליו חובה לדווח לתובעת על המגעים עם איתן.
שיעור דמי התיווך
אוסיף כי אף אילו הייתי מגיע למסקנה אחרת, הרי שהתובעת לא הייתה זכאית לדמי תיווך מכל שווי המגרש כפי הנתבע. סעיף א' להסכם קובע כי דמי התיווך ישולמו " עבור קניה ו/או מכירה של מקרקעין/ חנות או דירה 2% ( שני אחוזים) מערך הקנייה או המכירה+ מע"מ".
ואולם הנתבע רכש רק את מחצית המגרש ( ולעניין זה אקבל את הטענה שהנתבע ואשתו הם אותו צד לצורך המסוים), וממנו נגזר " ערך הקנייה" כלשון ההסכם. לא ניתן להכיר בכך שהמתווך שלא פגש כלל את רוכש המחצית השנייה של המגרש, יהא זכאי לקבלת דמי תיווך גם בהתייחס לחלקו, משלא היה כלל גורם מעורב ( ובטח שלא יעיל) בהתקשרות הנוגעת לחלק זה של המגרש.
משכך, אף לו היה נקבע כי המתווך היה הגורם היעיל בגיבוש העסקה ( בהתייחס לנתבע), הרי ששיעור דמי התיווך המקסימליים אשר התובעת היתה זכאית לו עומד על 2% בתוספת מע"מ מסך של 3.7 מיליון ₪. ויודגש כי למרות שאשתו של הנתבע לא נתבעה בתובענה דנן נוכח טעות מצד התובעת, חזקה שהנתבע חתם על דמי תיווך בהתייחס למכירת הנכס לתא המשפחתי שלו ולא רק חלקו המשפטי בנכס. מכל מקום, דברים אלו נאמרים מעבר לדרוש ואין הם צריכים הכרעה נוכח התוצאה אליה הגעתי.
הערות לסיום
בראשית ההליך טען הנתבע כי הסכם התיווך המקורי זויף כך שמען הנכס נוסף לו רק בדיעבד. טענה זו נזנחה בדיון משהוצג ההסכם המקורי במהלך חקירת רעיית הנתבע ( לאחר שנטען שאותר בתיק התיווך), והובהר ע"י הנתבע ורעייתו כי טענתם בנוגע לזיוף מתייחסת להוספת שם הבעלים של הנכס בסוגריים לצד מען הנכס, ולא לעצם הוספת מען הנכס. נחזה שהצגת ההסכם המקורי, יכולה הייתה לייעל את ההליך, והמחדל לכך רובץ לפתחי התובעת שלא השכילה לאתר את המסמך במועד .
לגופו של עניין, מצאתי לקבל את גרסת המתווך, אשר הכחיש כי מען הנכס הוסף שלא בזמן אמת, והסביר כי הוא נוהג להוסיף את שמות הבעלים רק בדיעבד. בסעיף 14 לתצהירו, הבהיר המתווך כי הוא נוהג להחתים כל דייר בסמוך להצגת הנכס, ואני מקבל את עמדתו בהיותו מתווך מוכר ובעל ניסיון שאף עד לא פקפק באמינותו.
בנוסף, הנתבע העלה לראשונה בסיכומיו טענה בדבר אי עמידת ההסכם בדרישות תקנות המתווכים במקרקעין ( פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997.
הנתבע הפנה לכך שהתאריך הנקוב בהסכם התיווך לגבי מועד הצגת הנכס אינו תואם את התאריך בו הוצג הנכס בפועל לשיטתו. נטען כי התאריך שונה מכיוון שבמועד בו הוצג הנכס לא הייתה למתווך הרשאה מהבעלים למכירת הנכס. כמו כן, נטען כי תקציב הנתבע שצוין בהסכם התיווך (5 מיליון ₪) הוסף בדיעבד ואינו משקף את התקציב של הנתבע בזמן אמת. לבסוף נטען כי אי ציון מחיר הנכס הספציפי בהסכם נוגד את תקנה 1(4), באופן השולל מהמתווך זכאות לדמי תיווך בהיעדר הזמנה בכתב לפי סעיף 9( א) לחוק.
ב"כ התובעת הסתייג מכך בסיכומי התשובה שלו והפנה לכך שהטענה הועלתה לראשונה כך ש המתווך לא נחקר לגביה. לגופו של ענין, ממילא תקנה 1(4) קובעת כי הסכם התיווך צריך לכלול את " מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב". נוכח לשונה והגיונה של התקנה, ניכר כי הדרישה אינה כי הסכם התיווך ינקוב במחיר בו הוצע כל אחד מן הנכסים, אלא כי די בציון תקציב הנתבע לרכישה לשמה פנה למתווך ( וראה: ע"א ( מחוזי ת"א) 2819/00 בן אור נ' רוזן (30.6.02)). בהתאם, אינני נדרש להכריע בטענות לגבי הפער בין תקציב הנתבע שעמד לשיטתו על 3.5 מיליון ₪ לסכום שצוין בהסכם (5 מיליון ₪), שכן הדרישה היא כי התקציב יופיע בקירוב (ראה את גישת בית המשפט בע"א 3384/16 מזרחי נ' מרקוביץ (5.7.18) שם נפסק שיש מקום לשקול הגשמה בדרישת הכתב בחוזה תיווך במקרקעין ככל שהחסרים לא נגעו לזהות החייב, הנכס ולשיעור דמי התיווך ).
נוכח התוצאה אליה הגעתי, אין צורך לקבוע מסמרות בנוגע לטענת הנתבע שאף היא הועלתה לראשונה בסיכומיו, כי המתווך הציג את הנכס לנתבע בטרם קיבל הרשאה מהבעלים. טענה זו הועלתה נוכח תשובות מר רוזנבאום בחקירתו (בעמ' 7, ש: 18-20 ובעמ' 8, ש: 25-31 ומטיוטת הסכם הבלעדיות נ/1, המראה לכאורה שמר רוזנבאום החל לטפל בנושא בחודש יול י 2014). לצורך העניין, אסתפק בגרסת המתווך (בעמ' 22, ש: 12-21) כי חווי, אחותו של מר רוזנבאום, נתנה לו הרשאה להציג את הנכס קודם לכן .
סוף דבר
אשר על כן, דין התביעה להידחות.
בנסיבות העניין, בהן המתווך מטעם התובעת החתים על הסכם תיווך והציג את הנכס, אולם העסקה נרקמה שלא כתוצאה מתיווכו, מצאתי שאין מקום לעשות צו להוצאות.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים

ניתן היום, י"ז אב תשע"ח, 29 יולי 2018, בהעדר הצדדים.