הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 27553-01-14

בפני
כב' השופט אילן דפדי, סגן נשיא

תובע

שלמה אביטל
ע"י עו"ד יובל קינן

נגד

נתבע

תמיר משאט
ע"י עו"ד ניר אדרי

פסק דין

לפניי תביעה כספית להחזר הלוואה אשר התובע טען כי נתן לנתבע בהתאם להסכם שנחתם על ידם.

הרקע למתן ההלוואה הוא עסקת רכישה של נכס מקרקעין ברחוב שבזי 21 תל אביב בה נקשרו התובע, הנתבע ובני משפחתו. המדובר במבנ ה לשימור הכולל שתי קומות. בקומת הקרקע שתי חנויות ובקומה מעל שתי דירות מגורים. בהתאם להסכם חלוקה ושיתוף, יוחדו הזכויות במבנה לכל אחד מהרוכשים. התובע קיבל דירת מגורים אחת הפונה לכיוונים מזרח ודרום . הנתבע יחד עם רעייתו קיבלו שתי חנויות בשטח החצר ואת כל זכויות הבנייה בנכס. חמו של הנתבע קיבל את דירת המגורים השנייה במבנה הפונה לכיוונים דרום –מערב וצפון.

בין הצדדים נחתמו ארבעה הסכמים בכתב:

א. הסכם מיום 4.2.2002 ל מכירת נכס המקרקעין מאת הבעלים הקודמים אל הרוכשים שהם התובע, הנתבע רעייתו וחמו (להלן: "הסכם הרכישה"). להסכם זה צורף כנספח הסכם חלוקה ושיתוף בין יחיד י המוכרים אשר היווה חלק בלתי נפרד מהסכם הרכישה ועליו הוספה חתימה של הרוכשים (נספח א ' לכתב התביעה).

ב. הסכם שיתוף במקרקעין שנחתם בין 4 הרוכשים אשר הגדיר את חלקיהם של הרוכשים ברכוש המשותף והסדיר את היחסים המשפטיים ביניהם בכל הקשור לשימוש ולחזקה ברכוש המשותף (להלן: "הסכם השיתוף" - נספח ב' לכתב ההגנה).

ג. הסכם הלוואה מיום 14.2.2002 לפיו הלווה התובע לנתבע סך של 152,250 ₪ לתקופה של 5 שנים (להלן: "הסכם ההלוואה" – נספח ב' לכתב התביעה).

ד. הסכם לביצוע עבודות שיפוץ מיום 14.2.2002 על פיו הזמין התובע מהנתבע, שעל פי ההסכם שימש כקבלן , עבודות שיפוץ במ בנה ובתקרת הדירה (להלן: "הסכם השיפוץ" – נספח ג' לכתב התביעה).

טענות התובע הרלוונטיות בתמצית כפי שפורטו בכתב התביעה

התובע טען כי במועד הרכישה הבהיר הנתבע כי בכוונתו לפעול למימוש זכויות הבנייה אותן רכש ולשיפוץ המבנה. בנוסף, באותו מועד נדרש לנתבע סכום כסף נוסף על מנ ת שיוכל לרכוש את חלקו במקרקעין. לאחר משא ומתן שנוהל ביניהם נחתמו מאוחר יותר שני הסכמים: הסכם ההלוואה על פי ו הלווה כאמור התובע לנתבע סך של 152,250 ₪ וה סכם השיפוץ לפיו התחייב התובע לשלם לנתבע סך של 239,250 ₪ בהתאם להתקדמות העבודה . באותו מועד העריכו הצדדים כי התהליך שעד קבלת הית ר הבנייה יארך זמן ולפיכך הקציבו תקופה של 5 שנים להחזר ההלוואה. במקביל נקבע כי התובע יהיה רשאי לקזז את זכותו להחזר ההלוואה מהתמורה שיידרש לשלם בגין עבודות השיפ וץ. זאת, גם אם טרם יחלפו 5 שנים שנקבעו בהסכם ההלוואה. על אף ההסכמים , לא נעשה דבר על ידי הנתבע והמבנה לא שופץ. ביום 14.2.2007 בחלוף 5 שנים ממועד מתן ההלוואה חייב היה הנתבע כמוסכם להשיב לתובע את סכום ההלוואה בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה. לאורך השנים נעשו נ יסיונות של הצדדים למצוא מוצא, אשר יאפשר את ביצועם של ההסכמים בין אם על ידי החזר הלוואה ובין אם באמצעות ביצוע עבודת השיפוץ אך לשווא. בשל חלוף הזמן והימנעות הנתבע מלבצע את עבודות השיפוץ , הודיע התובע לנת בע על ביטול הסכם השי פוץ בשל הפרתו. לאור האמור, ביקש התובע כי בית המשפט יחייב את הנתבע לשלם לו את סכום ה הלוואה בתוספת הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה עד ליום 14.2.2007 ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הפרת ההסכם ועד למועד התשלום בפועל . סכום התביעה עמד על סך של 273,000 ₪.

טענות הנתבע הרלוונטיות בתמצית כפי שפורטו בכתב ההגנה

הנתבע טען כי לא ניתן להפריד לחלקים את ארבעת ההסכמים שנחתמו בין התובע לבין הנתבע וכי יש לראות בהם הסכם אחד אשר חיוביו תלויים אלה באלה. לטענתו, כל פרשנות אשר לא תבחן את ההתקשרות כמכלול עשויה לסייע לתובע להתחמק שלא כדין מביצוע התחייב ויותיו כלפי הנתבע ומשפחתו ומפיצוי בגין הנזק שגרם להם. לדבריו, בטרם נחתם הסכם הרכישה , עמדו הוא ובני משפחתו לרכוש את הבניין כולו . התובע שהיה באותה עת שוכר של שתי דירות בבניין הפציר בנתבע שיאפשר לו לרכוש את אחת הדי רות. הנתבע הבהיר לתובע שחשוב לו לרכוש את הנכס בשלמותו יחד עם רעייתו וחמו על מנת שיוכל לממש את כל זכויות הבנייה. הוא הסביר לו כי מאחר שהתכנית שחלה על הבניין קובעת מגבלת גובה אזי כדי שניתן יהיה לנצל בצורה אופטימלית את זכויות הבנייה יהיה צורך לפרק את גג הרעפים ולצקת במקומו גג בטון שישמש גם כתקרה של דירת התובע. ככל שהתקרה תבוצע במפלס נמוך יותר עד למגבלת המינימום הקבועה בחוק ניתן יהיה לממש יותר מהזכויות ואחוזי הבנייה וכתוצאה מכך שטח הרצפה יהיה גדול יותר. התובע כחלק ממסע השכנועים הבטיח כי לא יעמוד בדרכו של הנתבע וישתף פעולה עם כל החלטה על פי שיקול דעתו הבלעדי של הנתבע ביחס למימוש זכויות הבנייה ושיפוץ הבניין. הנתבע נעתר לבקשתו והתנה את הסכמתו בחתימה על הסכם השיתוף והסכם השיפוץ אשר במסגרתם, לצד חלוקת הזכויות בבניין עד לרישום הבית המשותף יוחדו לנתבע ולרעייתו כל זכויות הבנייה שטרם נ וצלו כאשר התובע התחייב שלא למנוע את ניצול הזכויות ואת שיפוץ הבניין ולשלם לנתבע בגין העלויות הישירות והעקיפות לשיפוץ הבניין בהתאם לתמורה שנקבעה מראש. בהתאם להסכם השיתוף ניתנה לנתבע ורעייתו הזכות לקדם ולבצע כל תכנית הנוגעת לניצול זכויות הבנייה, שיפוץ ושימור הבניין. הנתבע הלין על כך שהתובע נמנע מלצרף את הסכם השיתוף בין הרוכשים (נספח ב' לכתב ההגנה) אלא צירף את ההסכם שנחתם בין יחידי המוכרים ואשר צורף כאמור כנספח להסכם הרכישה (נספח א לכתב התביעה) . זאת, לטענתו , מתוך כוונה להסתיר אותו מעיני בית המשפט. לצורך הבטחת ביצוע האמור התחייב התובע להפקיד בידי עורכי הדין של שני הצדדים ייפוי כוח בלתי חוזר שיאפשר לנתבע לקדם תכניות ללא צורך בהסכמה של התובע ולרשום בסוף התהליך את הבניין בהתאם לחלוקה שנקבעה. ייפוי כוח זה מעולם לא הועבר על ידי התובע לבא כוח הנתבע. בכך גרם התובע לנתבע לנזקים עצומים המוערכים על ידו ביו תר ממיליון ₪.

הנתבע הוסיף וטען כי מטרת הסכם השיפוץ הייתה להבטיח את השתתפות התובע בעלויות השיפוץ והשימור שייעשו בבניין על ידי הנתבע. כבטוחה לקיומו של הסכם זה, נחתם הסכם ההלוואה לפיו התובע יעביר מראש לידי הנתבע סך של 152,250 ₪ וכי סכום זה יקוזז על פי התקדמות העבודות, כשהיתרה שתיוותר לאחר קיזוז מלוא הסכום תושלם על ידי התובע. לדבריו, טענת התובע כי הסכם זה נחתם בשל כך שהנתבע היה זקוק לסכום כסף נוסף על מנת להשלים את הרכישה אינה נכונה. אם הנתבע היה זקוק לסכום כסף נוסף היה פונה אל בנק דיסקונט ממנו נטל הלוואה ומגדיל את סכום ההלוואה. לדבריו הצמדת הסכום למדד תשומות הבנייה נועדה לשמור על הלימה בין ערך הכספים לפי הסכם השיפוץ לבין ערכם לפי הסכם ההלוואה ולהימנע מיצירת הפרש שיושת על התובע.

במשך השנים גובשו בין הצדדים הסכמות נוספות בעל פה ובהתנהגות במסגרתם הוארכו לוחות הזמנים שנקבעו בהסכמים שהוזכרו לעיל. התובע הוא שגרם לעיכובים בביצוע ההסכמים. התובע דרש לדחות את השיפוץ מספר פעמים מטעמי נוחות ומטעמים כלכ ליים, בגינם התקשה לפנות את דירת מגוריו וכן את הדירה הנוספת ששכר מאת חמו של הנתבע. התובע אף דרש לדחות את השיפוץ בגין נסיבות אישיות כדוגמת נישואיו והולדת בתו. יתרה מכך, התובע הפר את התחייבויותיו כלפי הנתבע ומשפחתו כאשר התנגד לתכנית שהוצגה על ידם, נמנע מלהעביר את ייפוי הכוח ואף דרש לפתוח את ההסכמים תוך סירוב מוחלט לפעול על פיהם. בהעדר ייפוי כוח או שיתוף פעולה של התובע לא ניתן היה להשלים את ביצוע השיפוץ ושימור הבניין.

הנתבע טען בנוסף כי בסעיף 8 להסכם השיתוף בו הוגבלה התחייבותו של התובע לאפשר לנתב ע לבצע בניית עמודים ועבודות קונסטרוקציה בדירתו ל- 5 שנים נ פלה טעות סופר וכי הכוונה הייתה להגביל את התחייבותם רק לדברים שפורטו בסעיפים 6 ו-7 לאותו הסכם וכי אותן עבודות בסעיף 8 לא הוגבלו בזמן .

התביעה הוגשה לאחר שנים של דיונים וניסיונות למציאת פתרון בדרך של פשרה, אך ורק בשל התקופה שחלפה שעלולה להוביל להתיישנותה על פי שיטתו של התובע. הגשת הת ביעה היא בניגוד לחובת תום הלב הקבועה בסעיף 39 לחוק ה חוזים לעניין שימוש בזכות הנובעת מחוזה.

הגבלת תקופת ההלוואה למשך 5 שנים נבעה מדר ישת בא כוחו של התובע לפיה יש הכרח פורמלי להגביל את הסכם ההלוואה בזמן. כמו כן ביקש בא כוח התובע להגביל בהסכם השיתוף את הזמן הדרוש לנתבע לדעת האם ניתן לממש זכויות בנייה נוספות והאם בכוונתו לממשן ב- 5 שנים . התובע הצהיר בפני הנתבע כי גם במידה שהתכניות תאושרנה על ידי העירייה מאוחר יותר הוא לא ימנע את ביצוע הנמכת התקרה ואף ציין כ י הדבר בא לידי ביטוי בהסכם השיפוץ שאינו מוגבל בזמן.

לשיטת הנתבע, התובע הוא שביקש כי בשלב ראשון יבוצעו עבודות חיזוק שנדרשו רק בקומת הקרקע וכי יתר העבודות יבוצעו רק לאחר קבלת היתר. בהמשך, לאחר שבוצעו הליכי תכנון ועל מנת לצמצם למינימום את התקופה בה ייאלץ התובע להתגורר במבנה המצוי תחת שיפוץ ולפנות את דירתו, הסכימו הצדדים להאריך את המועדים ולבצע את השיפוץ ואת תוספת הבנייה כמקשה אחת רק לאחר קבלת היתר לתוספת הבנייה. בתחילת שנת 2007 בסמוך לחלוף 5 שנים כמצוין בהסכם השיתוף ביחס להנמכת התקרה הודיע בא כוח התובע בניגוד גמור להסכמות כי פקעה זכותו של הנתבע להנמיך את התקרה בדירת התובע וכי הנתבע נדרש לשלם סך של 90,000 דו לר ארה"ב בתמורה לביצוע ההנמכה. הנתבע דחה את האמור בהודעה , אותה ראה כ ניסיון סחטנות מצד התובע. בין הצדדים נוצר קרע. התובע אף ביצע עבודות בדירתו באופן חד צדדי אשר גרמו לנתבע לנזקים. הוא טען כי בעקבות התנהלות זו, בכוונתו לנקוט הליכים משפטיים נגד התובע במסגרתם יבקש סעד של השבת המצב לקדמותו ותשלום פיצוי כספי בגין נזקיו ובגין מלוא חלקו בעבודות השיפוץ. לדבריו, כבר בשלב זה מחויב התובע לשלם לו סך של 36,975 ₪ צמוד למדד תשומות הבנייה אותם יש לקזז מסכום ההלוואה וכן סך השווה ל-36% לפחות מסה"כ התמורה הכללית עבור יתר העבודות הישירות והעקיפות אשר בוצעו, הכוללים תיק תיעוד, שכר יועצים, תכניות מודד, מהנדס ואדריכל, תכניות עבודה, היתר מהג"א עבור מרתף ומקלט תת קרקעי, בקשות ותכניות להיתר, פרסומים טיפול בהתנגדויות וכו'. הנתבע טען כי בעקבות האמור הוא זכאי לבצע קיזוז בהתאם לסעיף 53 לחוק החוזים ואף הודיע על כך לבא כוח התובע.

לטענת הנתבע, לאור המחלוקת בין הצדדים ובשל דרישת ב"כ התובע להשבת ההלוואה, הפקיד את כספי ההלוואה בחשבון בנק נפרד כשהם צמודים לדולר ארה"ב.

טענות התובע הרלוונטיות בתמצית בכתב התשובה

התובע טען כי אין לראות בכל ארבעת ההסכמים משום עסקה אחת והם אינם מותנים זה בזה. התובע העניק לנתבע הלוואה ועל פי תנאיה היה עליו להשיבה זה מכבר, בין אם בו צעו עבודות בנייה כלשהן ובין אם לאו, כאשר זה למעשה נושא התביעה.

עסקת השיפוץ ועסקת ההלוואה הן נפרדות. בהתאם להסכם ניתנה לתובע זכות קיזוז עוד לפני שהגיע מועד פירעונה של ההלוואה. זאת, כנגד חיובו בעבודות השיפוץ לכשאלה יבוצעו.

לגבי הבנייה החדשה, הרי שזו נועדה לטובת הנתבע ואין התובע אמור לשלם בגינה דבר. תוקפן של הוראות ההסכם הנוגעות לבנייה זו פקע כבר בשנת 2007 ואין בינן לבין שיפוץ החלק הקיים דבר וחצי דבר. שלושת העניינים, קרי ההלוואה, השיפוץ של החלק הקיים ו הבנייה החדשה מוסדרים בהסכמים נפרדים אשר את כל אחד מהם ניתן לקי ים באופן עצמאי. טענת הקיזוז הנטענת אינה יכולה לעמוד מכוח סעיף 53 לחוק החוזים שכן היא טענה לסכום שאינו סכום קצוב הנובע מטענה מוכחשת להפרה של הסכם אחר שאינו הסכם ההלוואה וממילא אינו ניתן לעיקול. גם הקיזוז הנטען של "36% לפחות" מן ההלוואה אינו אפשרי בשל היותו קיזוז של סכום שאינו קצוב.

שלא כנטען על ידי הנתבע, הוא היה זה שהציע לתובע להצטרף לרכישת המבנה מפני שלא יכול היה למ מן לבדו את הרכישה או שלא היה מעוניין לעשות כן. ייפוי הכוח הנטען על פי הסכם השיתוף היה אמור להיחתם על ידי כל הצדדים לטובת כל עורכי הדין המפורטים בו. ייפוי כוח כזה לא הוכן ומעולם לא נמסר עותק מייפוי כוח כזה חתום על ידי הנתבע ובני משפחתו. התובע עצמו ייפה את בא כוחו לפעול לעניין ביצוע ההסכם. מכל מקום, הנתבע לא הראה ולו מקרה אחד בו נמנע התובע מלחתום על מסמך העולה בקנה אחד עם הוראות הסכם השיתוף. נהפוך הוא , הנתבע הוא אשר פעל בניגוד גמור להוראות הסכם השיתוף.

התובע דחה את הטענה כי הסכם השיתוף לא צורף על ידו במגמה להסתירו מעיני בית המשפט. לטענתו, הסכם השיתוף בין הרוכשים נחתם עובר ל חתימת הסכם הרכישה. במעמד הסכם הרכישה נחתם על ידי הרוכשים גם הנספח שהוא הסכם חלוקה ושיתוף בין יחידי המוכרים, אשר מבחינת הזכויות המהותיות במקרקעין דומה להסכם השיתוף. מאחר שההסכם הכלול בנספח זה מאוחר יותר ומאחר שהוראותיו של הסכם השיתוף פקעו עוד בשנת 2007 זמן רב לפני הגשת התביעה בתיק כאן, הרי שאין באי צירופו משום הפרת חובת תום הלב. לטענתו, דווקא בצירופו על ידי הנתבע יש כדי לסרבל את ההליכים ומשום העלאת טענות סרק.

אשר לטענת הנתבע כי התובע הוא שביקש לדחות את עבודות השיפוץ, טען התובע כי הוא היה זה שלא הסכים לדחיות שביקש הנתבע אלא במקרים שבהם נרשם הדבר מפורשות ב כתב. התובע מצא לנכון להתייחס לשני מקרים: האחד, בו שאל את הנתבע לאחר כ- 3שנים האם בכוונתו להתחיל באותה שנה את השיפוץ וזה ענה לו כי הוא עדיין לא מוכן מאחר וטרם חלפו 5 שנים אז הוא השיב "מתאים לי" מבלי שיהיה בכך כדי להוות הסכמה להארכת מועדים. אם הנתבע היה אומר כי בכוונתו להתחיל בעבודת השיפוצים, היה התובע נערך לכך.
השני, אירע במהלך השנה הרביעית או החמישית. הנתבע הזמין את התובע ובת זוגו אל משרדו וביקש את הסכמתם לאורכה כדי שיוכל לנהל משא ומתן עם העיריה בניסיון לאפשר לו בנייה של שטח גדול יותר שיהיה בו כדי להועיל גם לתובע. בתגובה לכך הם אמרו שאם מדובר בשטח מהותי ייתכן ש יסכימו לחכות אולם לאור הבנתם המוגבלת בנדל"ן , הסכמה כזו ככל שתינתן תיערך בדרך של הסכם בכתב באמצעות עורך דין מטעמם שיבחן אותה. בפועל, לא ניתנה כל הסכמה במפורש או בהתנהגות. התובע ציין כי דווקא באותם מועדים היה נוח לו לעזוב את הדירה שכן הייתה לו אפשרות באותה עת לגור בדירת בת זוגו.

התובע הוסיף כי אין מקום לטענות בדבר עיכובים מצדו. התובע פינה עוד ב- 2003 את הדירה אותה שכר מחמו של הנתבע. מאז 2006 אין הוא מתגורר בדירתו ומשכיר אותה לשוכר בדמי שכירות נמוכים מאלה שהיה יכול לקבל אם הדירה הייתה משופצת. שלא כנטען על ידי הנתבע , התובע מעולם לא התחתן ולכן אירוע כזה לא יכול היה ליצור עיכוב. ההתנגדות של התובע לתכניות שהגיש הנתבע לעירייה הייתה לאחר שחלפה תקופת 5 השנים שנקבעה בהסכם לביצוע העבודות. התנגדות התובע נמסרה לאחר שהנתבע הציג בפני העיר ייה מצג שווא לפיו יש לו הסכמה גורפת של התובע לכל האמור בתכנית מבלי שזו הוצגה קודם לכן בפני התובע. התכנית שהגיש הנתבע כללה הנמכת התקרה של דירת התובע באופן שייווצר דירוג בגובה התקרה (2 מפלסים) וכן כללה הוספת שטח לדירת התובע במקום בו לא הייתה לנתבע רשות לבצע בנייה. יתרה מכך, בקשת הנתבע נדחתה על ידי הוועדה המקומית מטעמים שאינם קשורים כלל לתובע. התובע אף ציין שמשך את התנגדותו להוספת שטח הבנייה לאחר שהנתבע ויתר על תוספת זו. על הנתבע להלין על עצמו כיוון שהגיש בקשה אשר חרגה באופן בוטה מהמוסכם, בחלוף המועדים הקבועים בהסכם השיתוף וחסרה עניינים מהותיים על פי עמדת הוועדה.

התובע טען כי דווקא הוא זה שניזוק מפעולותיו של הנתבע, מאחר שנאלץ לשאת בהוצאות אחזקה רבות עקב השכרת דירתו בדמי שכירות נמוכים ו לאור הצורך לתקן את נזקי הרטיבות שנגרמו לדירתו עקב מ צב המבנה.

הגשת התביעה התעכבה רק בשל כך שניסה להגיע עם הנתבע להבנות שיובילו לביצוע עבודות השיפוץ על ידי הנתבע אך ללא הצלחה.

אין לקבל את טענת הנתבע לקיומה של טעות סופר בסעיף 8 להסכם השיתוף אשר הגביל את התחייבותו של התובע לאפשר לנתבע לבצע עבודות מסוימות שפורטו בסעיף. מדובר בטענה שמועלית לראשונה למעלה מ- 10 שנים לאחר חתימת ההסכם. לגופו של עניין, מדובר בעבו דות שהיה מקום להגבילן בזמן כיוון שהגבילו את זכות התובע לעשות שימוש ברכושו.

ייפוי הכוח אשר על אי מסירתו מלין הנתבע היה אמור לייפות את כוחם של עורכי הדין ולא את כוחו של הנתבע. מכל מקום ייפוי הכוח לא נועד לאפשר לנתבע לבצע פעולות בניגוד להסכם. הנתבע גם לא פנה לתובע בבקשה לחתום על מסמך כלשהו ולכן ממילא לא היה כל צורך בייפוי כוח. לפיכך, כל הטענות בעניין זה הן טענות סרק.

עבודות החיזוק שטוען הנתבע כי ביצע על חשבונו חייבו קבלת היתר. הנתבע לא ה ציג היתר שכזה . יתרה מכך, עבודות חיזוק אלה נועדו לאפשר לנתבע לבנות קומה נוספת ולכן אין מקום להטיל עלויות אלה על התובע ואין להן כל קשר לעבודות השיפוץ של החלק הקיים בבניין.

בהיעדר עבודות שיפוץ לבניין נאלץ התובע לבצע עבודות שיפוץ ושימור של דירתו. זאת , על מנת להקטין את נזקיו.

מאחר שהנתבע מודה שקיבל את ההלוואה ושלא השיבה ומאחר שלא ניתן לקזז את הנזקים הנטענים והעלויות להן טוען הנתבע הרי שדין התביעה להתקבל.

כללי

הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית. מטעם התובע הוגשו תצהירו ותצהיר בת זוגו. מטעם הנתבע הוגש תצהירו. בדיון ההוכחות נחקרו המצהירים בחקירה נגדית. הצדדים הגישו סיכומים בכתב.

דיון והכרעה

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובחומר הראיות שמעתי את העדויות ועיינתי בסיכומי הצדדים החלטתי לקבל את התביעה לאחר ששוכנעתי כי הסכם ההלוואה הופר וכי על הנתבע להשיבה לתובע.

על אתר אציין כי הנתבע הכביר בטענות שפורטו בכתב הגנה ארוך שהוביל לכך שהתובע הגיש גם הוא כתב תשובה ארוך. תפקידו של בית המשפט בהפעילו את סמכויותיו הדיוניות, הוא לאתר את השאלה המרכזית שבמחלוקת ולהתמקד בדיון בה. בהפעלת שיקול הדעת המסור לו, עליו לנפות את אותן טענות אשר הוא סבור כי אינן רלוונטיות ואין מקום להאריך את הדיון בהן. לא פעם קורה שבעלי דין נוקטים בטקטיקה דיונית של הצפת בית המשפט והצד שכנגד בכתבי טענות ארוכים ורוויי טענות שיש בהן להתיש את הצד שכנגד ולהסיט את הדיון מהעיקר. מצב זה מטיל על בית המשפט הכבדה שלא לצורך. במקרה דנן, השאלה המרכזית העומדת בפני בית המשפט היא פרשנותו של הסכם ההלוואה עליו חתמו הצדדים, כאשר ברקע קיימים הסכמים נוספים בין הצדדים . מעיון בהסכמים אלה, כפי שיפורט להלן , עולה כי בניגוד לטענת הנתבע מדובר בהסכמים שאינם מותנים זה בזה, מה שמוביל לתוצאה לפיה דינה של התביעה להתקבל.

הסכם ההלוואה על פי לשונו עומד בפני עצמו והוגבל ל- 5 שנים

להלן נוסח הסכם ההלוואה עליו חתמו התובע והנתבע :
"הואיל והלווה מעוניין ללוות מהמלווה סך של 152,250 ₪
והואיל והמלווה מעוניין להלוות ללווה סכום זה.
לפיכך הוסכם הוצהר והתנה כדלקמן:
1. המלווה מלווה בזאת ללווה סך של 152,250 ₪ (להלן: "סכום ההלוואה ") והלווה לווה בזאת את סכום ההלוואה מהמלווה בהתאם לתנאים המפורטים להלן בהסכם זה.
2.. תקופת ההלוואה הינה למשך 5 שנים מיום חתימת הסכם זה.
3.סכום ההלוואה ישא הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה, המתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, או היה ולא יתפרסם מדד כאמור, למדד המחירים לצרכן, על פי היחס שבין המדד הידוע ביום חתימת הסכם זה, למדד שיהיה ידוע ביום פירעון ההלוואה.
4. סכום ההלוואה בצירוף הפרשי ההצמדה כאמור לעיל, יפרע במלואו בתום תקופת ההלוואה.
ולראייה באו הצדדים על החתום היום 14.2.02".

עיון בהסכם ההלוואה האמור מלמד כי אין בו כל הפנייה לאחד מההסכמים עליהם חתמו הצדדים או למסמך חיצוני אחר. על פי לשונו הברורה , החזר ההלוואה אינו מותנה ב תנאי כלשהו שלא פורט בהסכם עצמו. בהתאם להסכם, ב חלוף 5 שנים מיום 14.2.2002 זכאי התובע לקבל מאת הנתבע את הסך של 152,250 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה. כך כתוב וכך יש לפעול.

יש לציין שהנתבע הודה בכתב ההגנה כי קביעת מועד הפירעון הייתה דרישה מאוחרת של בא כוח התובע במסגרת המשא ומתן שנוהל בין הצדדים להגביל את הסכם ההלוואה בזמן. בסעיף 32 לכתב ההגנה טען הנתבע כדלקמן: "בטרם חתמו הצדדים על הסכם הרכישה, ביקש התובע לצרף כעו"ד נוסף מטעמו את עו"ד יובל קינן. הנ"ל טען, כי יש הכרח פורמאלי להגביל את הסכם ההלוואה בזמן ודרש להגבילו למשך 5 שנים". במילים אחרות, מדובר בהודאת בעל דין לפיה בעקבות התערבות בא כוח התובע הוסכם בין הצדדים על הגבלת המועד שעד אליו יש לפרוע את ההלוואה.

לא הוצג בפניי ולא שוכנעתי כי הייתה מניעה לכך שהצדדים יחתמו על הסכם אחד כולל שיסדיר את כל מערכת היחסים ביניהם שהוסדרה בהסכמים הנוספים . לא שוכנעתי אף כי הייתה מניעה להוספת הוראות בהסכם ההלוואה או באחד ההסכמים האחרים לפיהן החזר ההלוואה מותנה בביצוע פעולה כלשהי או מילוי תנאי מסוים. העובדה שהצדדים, אשר שניהם היו מיוצגים על ידי עורכי דין, בחרו לנסח הסכמים נפרדים, מבלי להוסיף להם תנאי כאמור, מלמדת כי כוונתם הייתה שהסכם ההלוואה יעמוד בפני עצמו ויש לפעול על פי הוראותיו .

כל הסכם ניתן לקיום במנותק מהאחרים

אכן, כפי שהסביר התובע בס עיף 28 לסיכומיו, ההסכמים כולם נחתמו באותו הקשר של עסקת רכישת הבניין. במסגרת זו היה צורך להסדיר את שיפוצו לאחר הרכישה, את אפשרויותיו של הנתבע לממש את זכויות הבנייה שרכש ואת בקשת הנתבע להלוואה. ההקשר גם השפיע על קיומם ותוכנם של ההסכמים הנוספים ולפיכך אלמלא היו הצדדים נכנסים לעסקת הרכישה לא היו נחתמים גם הסכם ההלוואה והסכם השיפוץ. אין בקיומו של "הקשר" כאמור, כדי לקבל את טענת הנתבע כי מדובר בהסכמים אותם יש לראות כמקשה אחת. התובע פירט בסיכומיו את אותם נתונים שבחינתם מובילה לדחיית טענת הנתבע לפיה יש לראות בהסכמים אלה מקשה אחת. אלה כוללים בין היתר את זהותם השונה של הצדדים להסכמים השונים, הנושאים השונים בהם עוסקים אותם הסכמים והיותו של כל הסכם ניתן לקיום במנותק מההסכמים אחרים (ראו סעיף 29 לסיכומי התובע).

כך למשל, בהסכם הרכישה שגם המוכרים היו חלק ממנו לא מוזכרת כלל ההלוואה.

בסעיף 14 להסכם השיפוץ נקבע כי הנתבע זכאי לקבל מאת התובע תמורת עבודת השיפוץ תשלום בסך של 239,250 ₪. בסעיף קטן ג לסעיף זה פורטו מועדי תשלום תמורת השיפוץ לנתבע. אף שבסעיף זה הוזכרה ההלוואה נושא התביעה, לא נכללה בו כל תניה המגבילה את התובע לדרוש את פירעונה בחלוף 5 שנים.

להלן הדברים: "המזמין (התובע - הערת הח"מ) יהיה רשאי לשלם לקבלן את ה(ת)מורה הנ"ל על דרך של קיזוז סכומי ההלוואה שהקבלן חייב למזמין על פי הסכם מיום ____, ובלבד שלא יקוזז סך העולה על 26,100 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה כאמור בכל אחד מחמשת שלבי התשלום הראשונים והיתרה תקוזז מהתשלום האחרון". כלומר, לתובע ניתנה זכות לשלם לנתבע עבור השיפוץ על דרך של קיזוז מסכום ההלוואה שנתן לנתבע. על פי לשון ההסכם, ככל שלא יבוצע השיפוץ המוסכם, הרי שהנתבע לא יהיה זכאי לקבל כל תשלום בגינו וממילא לא יהיה צורך לשלם עבור השיפוץ בדרך של קיזוז. יתרה מכך, על פי הסכם השיפוץ זכות הקיזוז נתונה לתובע בלבד, קרי במקרה של שיפוץ זכאי התובע לבחור בין ביצוע תשלום בדרך של קיזוז לבין ביצוע תשלום במועד הקבוע וקבלת החזר הלוואה בתום התקופה הנקובה בהסכם ההלוואה. למעשה בהסכם השיפוץ לא הייתה קיימת כל הוראה המתנה באופן כלשהו את החזר ההלוואה לתובע.

עיינתי גם בהסכם השיתוף עליו חתמו הצדדים. בהסכם לא הוזכרה ההלוואה במפורש. עם זאת בסעיף 12 אשר הקנה זכות סירוב ראשונה לנתבע לרכוש את דירתו של התובע או של חמו מר מדמוני היה ומי מהם יחפוץ למכרה , הוזכר הסכום של 152,250 ₪ הזהה לסכום ההלוואה. זאת , בקשר לתמורה שתשולם על ידי הנתבע במקרה של מכירת הדירה על ידי התובע. להלן הדברים: " בכל מקרה לא יפחת סכום התמורה שישלמו משאט בגין הדירה המוצעת של אדמוני מסך השווה ל-125,000 $ צמודים למדד תשומות הבנייה החל ממועד חתימת הסכם זה ועד לתשלום בפועל, ובאשר לדירת שלומי (התובע : הערת הח"מ), לא יפחת מסך השווה ל-125,000 $ בתוספת 152,250 ₪ צמודים למדד תשומות הבנייה החל ממועד חתימת הסכם זה ועד לתשלום בפועל. זכות זו מוקנית אך ורק אם לא בוצעה בנייה כאמור בסעיפים 6 ו-7 בהסכם זה". בסעיפים 6 ו-7 פורטו עבודות בנייה אותן היה זכאי הנתבע לבצע בבניין לאור זה שרכש את זכויות הבנ ייה ו בסעיף 8 נקצבה לכך תקופה בת 5 שנים.

הדעת נותנת כי התובע זכאי היה לקבל תמורה נוספת בסך של 152,250 ₪ מעבר למה שחמו של הנתבע זכאי היה לקבל, לאור ההלוואה שנתן לנתבע, אותה הנתבע היה אמור להחזיר בתוך 5 שנים. מנוסח הדברים עולה כי מטרת הסעיף הייתה להגן על התובע ולהבטיח את החזר ההלוואה שנתן. אין בסעיף האמור תנאי אשר פוטר את הנתבע מהחזר ההלוואה ומ אפשר לו קביעת תנאים להחזרתה. יתרה מכך, לא הייתה בסעיף האמור ובכל הסכם השיפוץ כל הוראה אשר שינתה את התנאים שנקבעו בהסכם ההלוואה לרבות מועד החזרתה.

לאור כל האמור אני דוחה את טענת הנתבע כי מדובר בהסכמים אותם יש לראות כהסכם אחד אשר מתנאיהם ניתן ללמוד כי ה תובע אינו זכאי להחזר ההלוואה.

הסכם ההלוואה כבטוחה לתשלום עבור עבודות השיפוץ

לא מצאתי כי בטענת הנתבע שהסכום שולם לו על מנת להבטיח את התשלום עבור עבודות השיפוץ יש כדי להשפיע על תוצאת פסק הדין. מעבר לכך שבהסכם ההלוואה כמו גם בהסכמים האחרים לא נכתב כי סכום ההלוואה מוחזק בידי הנתבע כבטוחה, הרי שאף אם אקבל טענה זו, בחלוף 5 שנים בהן לא בוצעו עבודות השיפוץ יש להשיב את סכום ההלוואה לתובע.

העובדה שההלוואה הוצמדה למדד תשומות הבנייה נועדה למעשה להגן על התובע ולא על הנתבע. מאחר שצפוי היה כי במבנה יבוצעו עבודות שיפוץ ולאור זכותו של התובע לשלם עבורן בדרך של קיזוז, נראה סביר בעיני שה סכום יוצמד למדד תשומות הבנייה. זאת, על מנת שהתובע לא יישא בהפסד בגין עליית מדד תשומות הבנייה במהלך התקופה (ראו עדותו בעמוד 9 לפרוטוקול שורות 1 – 15) אף הנתבע עצמו אישר זאת (ראו סעיף 8 לכתב ההגנה).

לא הייתה הסכמה להארכת מועדים

הנתבע הפנה בסעיף 11 לסיכומיו לדברים שאמר התובע בחקירתו הנגדית וטען כי עולה מהם שהצמדת הכספים למדד תשומות הבנייה נבעה בין היתר מציפיית הצדדים להתמשכות עבודות השיפוץ, כך שלכאורה ניתן ללמוד על הסכמה של התובע לאי החזרת ההלוואה במועד. להלן הדברים בחקירתו הנגדית : "ש. הסיבה היא שצפיתם שאם תהיה התמשכות בעבודות השיפוץ, אתה לא תצטרך להוסיף על הכסף שכבר שילמת כמקדמה בדמות הלוואה עוד בסכומים שנובעים מעליית מדד תשומות הבני ה, האם אתה מאשר את זה? ת. כן" (עמ' 12 לפרוטוקול שורות 20-23).

אינני מקבל טענה זו של הנתבע . ראשית, מהדברים ניתן ללמוד כי מטרת הסעיף הייתה להגן על התובע מפני עליית מדד תשומות הבנייה. כאמור, הנתבע עצמו אישר זאת. שנית, לא ניתן ללמוד מהדברים על הסכמה להתמשכות העבודות. כשנשאל התובע האם היה עומד על החזר ההלוואה במקרה בו חלפו 5 שנים ועבודות השיפוץ לא נסתיימו השיב: "כמו שאמרתי, מדברים על מקרה היפוטתי. אם אני עושה זום אאווט ונגמר זמן הלוואה והתחיל השיפוץ, במצב דברים שהכל היה מובן ומוסכ ם, יתכן שלא הייתי עומד על קוצו של יוד ואולי דוחה בקצת את החזר ההלוואה כדי לאפשר את הקיזוז הזה. כמו שאני אומר לאורך כל הדרך, מוצג לי מצב היפוטתי, הייתי הולך ויושב עם עו"ד שלי כפי שעשיתי כל הזמן וחושב מה נכון לעשות" (עמ' 13 לפרוטוקול שורות 3-7). אני סבור שתשובתו סבירה ואין ללמוד ממנה את המסקנה אליה מבקש הנתבע להגיע.

זאת ועוד, הנתבע אף טען כי התובע הסכים להארכת מועדים אשר חלה גם על הסכם ההלוואה. טענה זו ביסס בין היתר על שיחות טלפוניות שקיים עם התובע אשר תימלולן צ ורף על ידו לחומר הראיות (נספח ה לתצהיר הנתבע). טענה זו לא הוכחה ונסתרה על ידי התובע ולפ יכך איני מקבלה.

ב סעיפים 17-18 לסיכומיו נמנע הנתבע מלהפנות לחלק ס פציפי בתמלילי השיחות אשר ממנו ניתן ללמוד על הארכת מועדים כנ טען על ידו . מכל מקום, מעיון בתמלילים לא מצאתי את מה שהנתבע מבקש ללמוד מהם.

בחקירתו הנגדית הפנה הנתבע את התובע ל חלקים שונים בתמליל ועימת אותו עם הדברים. התובע הסביר כי כל השיחות התקיימו באמצע יום עבודה, כי הדברים נאמרו במסגרת משא ומתן שלא הבשיל לכדי הסכם חתום וכי כל הסכמה שאליה היו מגיעים הייתה אמורה לעבור לקבלת חוות דעתו של עורך דינו לצורך העלאתם על הכתב וחתימה על הסכם מחייב, דבר שלא אירע. יתרה מכך, חלק מהשי חות אף היו בקשר לבניית חדר נוסף (ראו לעניין זה הפרוטוקול עמוד 20 שורות 11- 27).

בת זוגו של התובע הגישה אף היא תצהיר ובו הצהירה במפורש כי המשא ומתן נוהל סביב בניית חדר נוסף לדירה וכי לאור הבנתם המוגבלת בנדל"ן כל הסכמה ככל שהייתה מתקבלת הייתה נערכת בדרך של הסכם בכתב באמצעות עורך דין שיבחן אותה וכי בסופה של הפגישה לא ניתנה מטעמם כל הארכת מועד לביצוע העב ודות (ראו סעיפים 4 ו-5 לתצהירה). גם בחקירתה הנגדית הבהירה כי: " אנחנו לא מסכימים על שום דבר בלי עו"ד" (עמוד 7 שורה 12).

מנגד, הנתבע נמנע לזמן לעדות את רעייתו. מעיון בתמליל עולה כי הנתבע הזכיר בשיחה טלפונית את רעייתו נעמה שהייתה נוכחת בפגישה בה הייתה גם בת זוגו של התובע אך נמנע מסיבותיו מהגשת תצהיר שלה. הימנעות זו פועלת לחובתו ומחזקת את גרסת התובע.

התובע הודה לכל היותר במתן אורכה בת 45 יום שניתנה במסגרת התכתבויות בין באי כוח הצדדים שניסו באמצעות משא ומתן להגיע להסכמה, שבסופו של יום לא הושגה.

סיכומו של דבר, נחה דעתי כי לנתבע לא ניתנה הארכה הנטענת על ידו לה חזר ההלוואה. לאור מסקנתי כי מדובר בהסכם הלוואה העומד בפני עצמו ומאחר ששוכנעתי כי לא ניתנה אורכה להשבתה הרי שדין ההלוואה להיות מוחזרת לתובע. בנסיבות אלה, אין כל מקום לדיון בטענת סיכול הסכמי השיפוץ והשיתוף על ידי התובע. טענה ככל שישנה היא לכל היותר כטענת קיזוז בגין נזקים שנגרמו.

טענת קיזוז

טענת קיזוז היא טענה אשר הנטל להוכיחה מוטל על כתפי הטוען אותה ובמקרה דנן על הנתבע. כפי שיפורט להלן, הנתבע לא עמד בנטל זה .

אינני מקבל את טענת הנתבע כי התובע מחויב לשלם לו סך של 36,975 ₪ צמוד למדד תשומות הבנייה בגין עבודות שביצע בגין השלב הראשון של הסכם השיפוץ אותם יש לקזז מסכום ההלוואה .

בהסכם השיפוץ נקבע לוח תשלומים לפיו זכאי הנתבע לקבל תשלום סכום של 36,975 ₪ עם תחילת העבודה. הנתבע לא הביא כל ראייה לביצוע עבודות כלשהן מטעמו בבניין. הנתבע לא זימן אנשי מקצוע אשר ביצעו עבודות כנטען ולא הציג כל מסמך ממנו ניתן ללמוד כי בפועל בוצעו עבודות וכי נשא בתשלום כלשהו בגין ביצוען.

הנתבע נשאל על מסמכים שיוכיחו טענותיו, אך טען שאלה אינם ברשותו לאור חלוף השנים (עמוד 28 לפרוטוקול שורות 29-32). יש לציין שטענת הקיזוז נטענה על ידו עוד ב-2007 בסמוך יחסית לעבודות שלטענתו ביצע וכי התובע חלק על כך כבר אז ודחה את טענת הנתבע לקיזוז (ראה סעיף 1 למכתב בא כוח התובע מיום 15.4.2007 וסעיף 15 למכתב מיום 6.5.2007 - נספח ז' לתצהיר התובע). א ף שהנתבע הוזמן להעמיד לביקורת כבר אז את טענתו, לא הציג הוא מסמכים להוכחתה.

התובע אף נשאל בחקירתו על הצבת קורות על ידי הנתבע ב קירות החיצוניים והשיב: "אני רוצה להתייחס לנקודה זו שהיא מהותית. התשובה היא לא. לא ראיתי בעלי מקצוע שעושים משהו" (עמוד 15 לפרוטוקול שורות 3-4).

אינני מקבל גם את טענת הנתבע כי הוא זכאי לקזז סך השווה ל-36% לפחות מסה"כ התמורה הכללית עבור יתר העבודות הישירות והעקיפות אשר בוצעו הכוללים תיק תיעוד, שכר יועצים, תכניות מודד, מהנדס ואדריכל, תכניות עבודה, היתר מהג"א עבור מרתף ומקלט תת קרקעי, בקשות ותכניות להיתר, פרסומים, טיפול בהתנגדויות וכו'.

בהסכם השיפוץ הוגדרה העבודה כדלקמן: "כל העבודות הכרוכות בשיפוץ המבנה ובתקרת הדירה בהתאם לנספח ובהתאם להסכם זה".

בסעיף 9 (א) להסכם השיפוץ נכתב כדלקמן: "הקבלן מתחייב להתחיל בביצוע העבודה בתוך 3 חודשים מהיום שיומצאו היתרי הבניה מהרשות המקומית".

מהמקובץ עולה כי כל שלב הגשת התוכניות עד קבלת ההיתר אינו נחשב תחילת עבודה שבגינה זכאי התובע לתשלום עבור שיפוץ.

בנוסף ומבלי למעט מהאמור לעיל, התובע לא הוכיח את סכום ההוצאות בהן נשא בעניין זה ו לא המציא חוות דעת מומחה שתקבע מה העבודות שבוצעו ועלותן. יתרה מכך, אין לדעת מה מבין ההוצאות שהוציא , כ כל שהוציא, מתייחס לשיפוץ הנכס ומה לעבודות בנייה שנועדו לשרת את הנתבע בלבד.

איני מקבל גם את טענתו של הנתבע לנזקים שנגרמו לו ולמשפחתו בסך של כמליון ₪. צודק התובע כי משפחתו של הנתבע אינה צד להליך ולכן הוא אינו יכול לתבוע נזק שנגרם למשפחתו. מעבר לכך שלא הוכח נזק שכזה וכפי ש יפורט בהמשך אף לא הוכח כי הייתה הפרה של הסכם כלשהו על ידי התובע.

אציין כי אם סבר הנתבע כי נגרמו לו נזקים עקב התנהלות התובע יכול היה להגיש תביעה בגין נזקיו. תביעה כאמור לא הוגשה. הנתבע לא פירט את נזקיו באופן אשר ניתן לקזזם מול התביעה. כידוע, מידת הפירוט שיש ליתן לטענת הקיזוז היא כמידת הפירוט שיש ליתן בכתב תביעה דהיינו בצורה מפורטת וברורה שיש בה תשתית עובדתית מספיקה כדי לסמוך עליה את סכומי הנזק. טענת קיזוז חייבת לפרט את הסכום הנתבע במסגרתה ואף להציג במדויק את מערכת הנתונים אשר עליהם היא מבוססת (ראו: פסק דינו של כב' הנשיא כתוארו אז שמגר בע"א 579/85 אריאן נ' בנק לאומי פ"ד מ(2) 765, 768 וראה גם ברע"א 3912/12 אייקום תקשורת נ' בנק הפועלים (פורסם במאגר משפטי) בעניין רמת הפירוט הנדרשת בטענת קיזוז שמועלית במסגרת רשות להתגונן) .

למעלה מהצורך אציין כי טענת הקיזוז שהעלה הנתבע הועלתה בהתאם לסעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג -1973 הקובע כי: "(א) חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת והגיע המועד לקיומם, ניתנים לקיזוז בהודעה של צד אחד למשנהו; והוא הדין בחיובים כספיים שלא מתוך עסקה אחת, אם הם חיובים קצובים". במקרה דנן, הטענה אינה לחיובים קצובים ולכן על מנת שניתן יהיה לטעון לקיזוז, יש להוכיח כי מדובר בחיובים כספיים ש הצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת. לפיכך, לאור מסקנתי כי הסכם ההלוואה ניתן לקיום במנותק מן ההסכמים הנוספים שנחתמו, הרי שעסקינן בחיובים כספיים שככל שנוצרו נ בעו מעסקאות שונות ולא מעסקה אחת כנדרש בסעיף 53 לחוק החוזים. אשר על כן, אף מסיבה זו, טענ ת הקיזוז נדחית (לעניין קיזוז בשל עסקה אחת ראו הדיון בע"א 725/87 חברת ביר-טל סחר מזון בע"מ נ' חברת אוליבקס בע"מ פ"ד מ"ד (1) 177, 180).

ראיות הנתבע בלתי מספקות

יש לציין כי ככלל טענות הנתבע בתיק דנן הן טענות בעל פה נגד מסמך בכתב. הנתבע לא הציג כל מסמך ממנו ניתן ללמוד על הסכמה אחרת מאוחרת יותר לפיה מועד החזרת ההלוואה נדחה או הותנה בתנאי כלשהו.

זאת ועוד, עדותו של הנתבע היא עדות יחידה אשר לא נתמכה בעדות נוספת. הנתבע לא זימן לעדות עדים נוספים שיוכלו לתמוך בגרסתו. כך למשל לא דאג לזמן את רעייתו נעמה או את מי שייצגו בהסכמים או היה שותף לעריכתם.

התובע לא מנע את ביצועו של הסכם השיפוץ

מעבר לנדרש אציין כי לא הוכח על ידי הנתבע כי התובע הפר את ההסכמים עמו או סיכל את הוצאתם לפועל. טענה של סיכול הסכם השיפוץ מטילה נטל הוכחה על הטוען אותה. בנטל זה הנתבע לא עמד. מכל מקום, גם אם הייתי מקבל טענה זו הרי שהיא עצמה אינה מהווה צידוק לאי החזר ההלוואה אשר לא הותנ ה בביצוע השיפוץ.

הנתבע טען כי התובע הוא שגרם לכך שהשיפוץ נעצר בשלב הראשון . לדבריו, אי שיתוף פעולה מצד התובע הוא שמנע את אישור התוכניות לשיפוץ הבניין ולמימוש זכויות הבנייה. איני מסכים עם הדברים. התרשמתי כי התובע אכן חפץ בשיפוץ ה דירה וכי היה זה אינטרס שלו . מעדותו עלה כי מלכתחילה כוונתו הייתה לרכוש את הבית ולשפצו באמצעות הנתבע (ראו עמוד 8 לפרוטוקול שורות 1-9).

זאת ועוד, גם טענת הנתבע כי התובע הגיש התנגדות וערר נגד התוכנית שהוגשה על ידי הנתבע אינה יכולה לסייע לו. בעניין זה טען התובע כי לאחר שחלפו זה מכבר 5 השנים שהוקצו לנתבע בהסכם השיתוף בהן רשאי היה לפעול להנמכת תקרת דירתו, הציג הנתבע בפני גורמי העירייה מצג לפיו יש ברשותו הסכמה גורפת של התובע לכל האמור בתוכנית. התוכנית שהוגשה חרגה באופן מהותי מהסכם השיתוף ולא הוצגה לתובע קודם לכן. היא כללה הנמכת התקרה תוך יצירת דירוג בגובה התקרה והוספת שטח לדירה במקום שבו הנתבע לא היה רשאי לבנות (ראו סעיף 40 לתצהיר התובע). במצב עניינים כזה, בו סבור התובע כי יש בתוכנית כדי לפגוע בזכויותיו ומאחר שהדבר לא תואם עמו עובר להגשת התוכנית, אני סבור כי זכותו הלגיטימית הייתה להגיש התנגדות. בנסיבות שכאלה אין לקבל את טענת הסיכול (ראה גם סעיף 23 לסיכומי התובע).

יש לציין שהתובע חזר בו בסופו של דבר מערר שהגיש על החלטת הועדה המקומית בעניין תוספת הבנייה. מהחלטת ועדת הערר עולה כי על אף שהערר נמחק, בסופו של דבר לא היה מקום ליתן היתר לתכנית הנתבע. להלן הדברים שנכתבו בהחלטת הוועדה מיום 13.5.2010: "קודם מתן החלטה בתיק זה ברצוננו לחזור ולהעיר, כי החלטת הוועדה המקומית במקרה דנן, המותירה נ ושאים מרכזיים ומהותיים כגון חישוב שטחים, קביעת שימושים, קווי בניין, מיקום כניסות לבניין וכיו"ב לשלב תנאי ההיתר אינה קבילה אלינו. בקשה להיתר שחסרים בה תנאים מהותיים אלה אינה בשלה לדיון בפני ה וועדה המקומית, והוועדה לא יכולה לדון בה, אלא עליה להחזירה למבקש ההיתר על מנת שישלים את כל אותם פרטים קודם הדיון בבקשה" (ראו נספח י"א לתצהיר התובע). בסופו של דבר לא הוגשה בקשה חדשה להיתר.

איני מקבל גם את טענת הנתבע כי הימנעות התובע מלחתום על ייפוי כוח סיכלה את ביצועו של הסכם השיפוץ.

בסעיף 13 להסכם השיתוף נקבע כדלקמן: "להבטחת ביצועו של הסכם זה יפקידו הצדדים יפוי כוח בלתי חוזר המייפה את כוחו של עו"ד עמבר מרדכי ו/או עו"ד רן לוין ו/או עו"ד יובל קינן לבצע כל פעולה הנדרשת לצורך רישום החלוקה כאמור בהסכם זה, בל שכת רישום המקרקעין וכן לחתום בשם מי מהצדדים על כל תכנית בנייה ו/או תכנית שינויים ו/או תכנית שיפוצים ו/או הרחבות שתוגשנה בעתיד לרשויות המוסמכות על פי כל דין" . מקריאת הסעיף עולה כי ייפוי הכוח היה אמור להינתן לעורכי הדין של שני הצדדים ולא לנתבע בלבד. יתרה מכך, ייפוי הכוח נועד להוציא לפועל את שהוסכם בין הצדדים. התובע כאמור טען כי התוכניות אותן ביקש הנתבע לאשר היו בניגוד למוסכם. התובע אף העיד מפורשות כי "לא היתה שום מניעה לחתום על תוכניות ובלבד שהן עומדות בתנאי ההסכם. תוכניות כאלה לא הוצגו מעולם" (עמ' 19 לפרוטוקול שורות 30-31).

לסיכום, וכאמור לעיל אף אם הייתי מקבל את טענת הנתבע בדבר סיכול הסכם השיפוץ, הרי שלא היה בכך להוות צידוק לאי החזר ההלוואה אשר לא הותנה בביצוע השיפוץ.

סוף דבר

לאור כל האמור התביעה מתקבלת. הנתבע ישלם לתובע סך של 152,250 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה מיום 4.2.2002 ו עד ליום 14.2.2007 ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 14.2.2007 ועד למועד התשלום בפועל. כמו כן, יישא הנתבע בהוצאות התובע: אגרת בית משפט כפי ששולמה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלומה על ידי התובע ועד לתשלום בפועל וכן שכר טרחת עורכי בסך של 22,000 ₪. הסכומים ישולמו בתוך 30 יום.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק

ניתן היום, י"ז סיוון תשע"ז, 11 יוני 2017, בהעדר הצדדים.