הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 26749-01-18

לפני כבוד השופטת כוכבה לוי

התובעים:

נווה ניהול הנדסה אינטגרטיבית בע"מ
על ידי בא כוחה עו"ד עינב כהן

נגד

הנתבעים:

1. ורטיגו - חץ בע"מ
על ידי בא כוחה עו"ד נדב יריב
2. פ.ט.ל בלגיה ישראל נדל"ן והשקעות בע"מ – ניתן פסק דין

פסק דין בעניין הנתבעת 1

בפני תביעת התובעת – חברה לניהול פרוייקטים שהתקשרה בהסכם שכירות משנה עם הנתבעת 1 לשכור בשכירות משנה נכס בבעלות הנתבעת 2.זאת לציין כי התביעה הוגשה מלכתחילה גם כנגד הנתבעת 2.
בתאריך 26.1.2021 ניתן פסק דין שאישר הסכמת הצדדים לדחיית התביעה כנגד הנתבעת 2 ללא צו להוצאות. יחד עם זאת פסק דין זה ניתן לאחר שהומצאו תצהירי עדות ראשית מטעם הנתבעת 2 בלווית אסמכתאות המהוות רשומות מוסדיות מטעם עיריית תל אביב לעניין המחאות שמסרה הנתבעת 1 לעיריית תל אביב לתשלום ארנונה ואלה חוללו .
התביעה הוגשה כפי שפורט בסעיף 2 לכתב התביעה לפיצוי בגין הוצאות ונזקים שנגרמו לתובעת בעקבות "הפינוי והפרת הסכם עימה".

המישור העובדתי שאינו שנוי במחלוקת
בין התובעת לנתבעת 1 נחתם הסכם שכירות משנה בתאריך 6.3.17 .
לטענת מנהלת התובעת והגם שהסכם שכירות המשנה אומר אחרת מפורשות היא סברה כי יש אישור של הנתבעת 2 – הבעלים להסכם שכירות המשנה – סעיף 3.1 לכתב התביעה.
על פי הסכם שכירות המשנה שנחתם ב6.3.17,- ב"והואיל " הראשון במבוא להסכם שכירות המשנה - הצהיר והתחייב מנכל הנתבעת 1 "לבקש את רשותם של הבעלים להשכיר חלק מהמושכר בהסכם שכירות המשנה " – יחד עם זאת ברי כי לא הצהיר כי הבעלים הסכימו להסכם זה .
ההסכם לשכירות משנה נחתם לתקופה : החל מ26.3.2017 – תאריך קבלת חזקה ועד 31.5.2018 לצד 2 תקופות אופציה נוספות – 1.6.2018-31.5.19, ו-1.6.10 עד 31.5.20.
יחד עם זאת הוסכם מפורשות בסעיף 5ג להסכם כי היה והמשכיר יסיים את הסכם השכירות מול בעלי הנכס מכל סיבה שהיא ו/או יידרש על ידי בעל הנכס לפנות את השוכר , יוכל לדרוש מהשוכר להתפנות מן המושכר ובתנאי שיודיע על כך בכתב והשוכר יפנה את המושכר בתוך 60 ימים" –
במשמע , שעל פי הסכם השכירות לקחה התובעת סיכון מדעת , כי ייתכן ותצטרך לפנות את המושכר בהתראה של 60 ימים!

במקרה דנן מחד ,לא הודיע המשכיר בשכירות משנה דבר לתובעת על פי סעיף זה , היא כאמור קיבלה תביעת פינוי בסוף אפריל 2017 – ע 21 לפרטיכל שורה 1 היא גם נדרשה לשכור ייצוג משפטי ולהתייצב לדיון אלא שבפועל ניתנה לה ארכה של למעלה מחודשיים על למועד הפינוי שחייב אותה בפסק הדין כאמור של כבוד השופטת האפט.
על פי סעיף 6 ב להסכם שכירות המשנה כללו דמי השכירות להם התחייבה התובעת , גם ארנונה מיום ודמי ניהול . זאת נוכח טענת התובעת , שלא נתבררה כבדייה כי הנתבעת 1 הגם שגבתה תשלום מלא לרבות בגין דמי ניהול וארנונה , לא עמדה במלוא חובותיה כשוכרת עיקרית בגין ארנונה ודמי ניהול.
עוד יוער בהקשר להסכם השכירות כי לטענת התובעת היא לא הייתה מיוצגת על ידי עורך דין מטעמה בהתקשרות בהסכם השכירות אלא שיחד עם זאת על הסכם שכירות המשנה חתמו כערבים :מנהלת התובעת וכן ערב נוסף עמי ברקוביץ , דמות מרכזית בתחום העיסקי בישראל שלא זומן לעדות מטעם התובעת.

טענת התובעת : לטענת התובעת היא הולכה שולל על ידי הנתבעת 1 עת הניחה בין היתר על יסוד הסכמת הבעלים לשכירות משנה של חלק אחר של המשוכר על פי השכירה הנתבעת לצד ג בשכירות משנה כאמור חלק מהמושכר בשנת 2016.
לטענת התובעת – סעיף 3.3 לתביעה – על רקע העובדה שהנתבעת 1 הפרה את הסכם השכירות עם הבעלים ולא עמדה בהתחייבויותיה – עובדה שהייתה או חייבת היתה להיות בידיעת הנתבעת 1 ולא יכולה הייתה להיות בידיעת התובעת – סירבה הנתבעת 2 מפורשות – סירוב שהודע מפורשות למנכל הנתבעת 1 – כפי שיפורט להלן והתברר בישיבת ההוכחות בפני להסכם שכירות המשנה עם התובעת .מכאן גם תביעת פינוי שקיבלה התובעת זמן קצר לאחר היכנסה לנכס –בסוף אפריל 2017.
מתביעת הפינוי שצורפה כניספח 2 לתביעה ניתן להיווכח כי לטענת הנתבעת 2 – הבעלים , נטשה הנתבעת 1 את הנכס וניתקה קשר עם הבעלים , לא שילמה במועדם את תשלומי דמי השכירות , תשלומי דמי ניהול לחברת הניהול , מיסי ארנונה , חשמל וועד בית וצברה חובות משמעותיים בגין הנכס , ולא המציאה ערבות שוכר על פי דרישת הבעלים סעיף 2 לניספח ב כאמור .
בעקבות תביעת הפינוי כאמור שהוגשה באפריל 2017 – כחודש לאחר היכנס התובעת למושכר כשוכרת משנה , התקיים דיון בפני כבוד השופט ת האפט בתביעת הפינוי בתאריך 10.7.2017,בנוכחות בא כח התובעת דנן .
בעקבות דיון כאמור הוסכם בין הבעלים והתובעת דנן כי התובעת תפנה את המושכר ב15.10.17 (בפועל ניתנה ארכה לתובעת להיערך – פרק זמן של 3 חודשים )

הסכם שכירות משנה שהשכירה הנתבעת לתובעת "שכירות" – אלייה וקוץ בה . עובדות ומסקנות
אין חולק כי מנהל הנתבעת ידע גם ידע כי עליו לקבל הסכמה מפורשת של הבעלים . זאת לצד ידיעת התובעת או שחזקה היה עליה לדעת כי הסכמה כאמור למועד חתימה ההסכם – טרם ניתנה על ידי הבעלים .

אין חולק כי למועד כניסת התובעת לנכס- 26.3.2017, ידעה הנתבעת כפי שיפורט להלן , כי הבעלים - הנתבעת 2 , מסרבת ליתן לנתבעת הסכמתה. בעניין זה אישרה עו"ד מנדלוביץ כי בפרק הזמן בין החתימה על החוזה לכניסת התובעת לנכס – לא ניתנה הסכמת הבעלים ! – ע 24 לפרטיכל שורה 11

מנהל הנתבעת התחמק מלהשיב מדוע לא אושרה לו שכירות המשנה .אלא שהתשובה לשאלה זו עולה מתשובת עו"ד מנדלוביץ – העדה מטעם הנתבעת – ערבויות שדרשה הנתבעת 2 – הבעלים מהנתבעת 1 – לא הומצאו על ידה .דהיינו , סירוב הבעלים היה בעטיה של הנתבעת 1 -על רקע אי הצגת ערבויות נדרשות!.
לא למותר להדגיש שהצגת ערבויות על ידי הנתבעת 1 ותשלום חובותיה על פי הסכם השכירות מול הנתבעת 2 היה מונע את סירוב הנתבעת 2 להסכם שכירות המשנה . בעניין זה נהגה הנתבעת 1 בחוסר תום לב במימוש זכויותיה על פי הסכם שכירות המשנה .
מצד אחד נטלה ההמחאות לשכירות וגם גבתה אותן – מלבד המחאה אחת שבוטלה על ידי התובעת (שכירות יוני 17 אליה אתייחס בהמשך).
לעניין חוב ארנונה מקבלת גירסת התובעת בדבר , "ביקורי אנשי מחלקת הגבייה " של עיריית תל אביב שהטרידו את עובדי התובעת. ושיבשו את עבודתם בשני ימי עבודה ולו בחלקם.

בפועל נהגה הנתבעת 1 בחוסר תום לב בביצוע הסכם שכירות המשנה .
השכירה שלא ברשות בשכירות משנה את הנכס לתובעת . הגם שסורבה על ידי הבעלים בטרם נכנסה התובעת לנכס , לא הודיעה זאת לה על מנת לחסוך בהוצאותיה ונזקיה . חלף זאת הפקידה את המחאות השכירות של התובעת והכל תוך הפרת הסכם השכירות בין הבעלים לנתבעת.

בהחלט שוכנעתי כי מנהל הנתבעת בהחלט ידע שחובה עליו לבקש אישור מראש ובכתב להשכיר את הנכס בשכירות משנה – אישור כזה לא נתבקש לכאורה אלא שנתבקש מהפה אל החוץ . מאחר והנתבעת 1 לא עמדה בתנאי הסכם השכירות מול הבעלים ובכך שוכנעתי חד משמעית, וגם לא פעלה על מנת לתקן את הטעון תיקון על דרך עמידה שלה בהסכם השכירות במלואו , הרי שהיא במחדליה כאמור , גרמה לסירוב הנתבעת 2 להסכם שכירות המשנה של התובעת.
אמת , לעניין זה, אין להתעלם מהעובדה ש התובעת באמצעות המנהלת שלה , גם היא נהגה אם ברשלנות ואם בחוסר תשומת לב או בתמימות בהיותה לא מיוצגת משפטית , תוך ש"האמינה" בתמימות או בתום לב ,שדי בבקשת הנתבעת 1 מאת הנתבעת 2 על מנת שתתקבל הסכמת הבעלים .

אעיר כי גם מתמליל השיחה שצורף לראיות התובעת יצר העד מטעם הנתבעת מצג שווא שהוא פועל פורמלית לקבל אישור מהבעלים והכל בתקופה שהתובעת בתמימותה משמישה את הנכס לצרכיה , והכל בנסיבות בהן הוא יודע ובהחלט ברור לו שהנתבעת 2 מסרבת להסכם שכירות המשנה.
בעניין זה בהחלט שוכנעתי כי הנתבעת 1 באמצעות מנהלה מר נפתלי – נתי גרשון , פעלה בחוסר תום לב בוטה , ונתנה לתובעת להבין תוך מצג שווא כי אישורה הנדרש של הבעלים הוא פורמלי בלבד למרות שבעניין זה סורבה כאמור חד משמעית על ידי הבעלים טרם כניסת התובעת לנכס .

שלא כטענת עוה"ד של הנתבעת, עו"ד מנדלוביץ, לא כלל ההסכם "תנאי מתלה", על פיו הייתה אמורה התובעת להמתין לקבלת אישור הבעלים טרם כניסתה לנכס ובכך לחסוך לעצמה הוצאות התאמה , התקנה וכניסה לנכס . אלא שלצד היעדרו של תנאי מתלה כאמור בהחלט נכלל תנאי בהסכם על פיו ניתן לדרוש פינוי הנכס בהתראה של חודשיים ימים.

כאמור , מסקנתי היא שלמרות שהוסכם שהנתבעת תבקש "אישור "להשכרת הנכס בשכירות משנה ברור כי סירוב הבעלים לשכירות המשנה ניתן בטרם תחילת תקופת השכירות – בעניין זה העיד מנהל הנתבעת 1 כי כשבוע שבועיים לאחר חתימת הסכם שכירות המשנה שנחתם כאמור ב6.3.2017 נודע לו כי הבעלים מסרבת להסכם שכירות המשנה של התובעת – ע 28 פרטיכל שורות 6 -13.
בעניין זה אינני מקבלת את גירסתו של מנהל הנתבעת 1 שלא היה אמין עלי כי "הודיע בטלפון" למנהלת התובעת על סירוב הבעלים להסכם שכירות המשנה – טענה זו לא בא זיכרה בתצהיר עדות ראשית שלו ואני רואה בה בדותה!.
מסקנתי אחת היא , הנתבעת 1 בהתנהלותה מול התובעת , בחוסר תום לב בשלב המשא ומתן ב ין הצדדים עת ידעה באמצעות מנהלה כי אינה עומדת בתנאי הסכם השכירות עם הבעלים , ועל רקע זה , היה עליה לדעת כי לא תתקבל הסכמת הבעלים להסכם שכירות המשנה .

בעניין זה אין אלא לצטט את סעיף 12 לחוק החוזים חלק כללי לאמור:
" 12. (א)
במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב.
(ב)
צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים "

ואם לא די בכך הרי שהנתבעת 1 ,פעלה באמצעות מנהל בניגוד להוראות סעיף 39 לחוק החוזים חלק כללי שמחייב תום לב לאמור :
39".
בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה"
לשון אחרת , גם אם סירובה המפורש של הבעלים – הנתבעת 2 נודע לנתבעת 1 לאחר חתימת ההסכם לשכירות משנה , הרי שבעצם מחדלה בכך שלא הודיעה לתובעת כי הנתבעת 1 מסרבת ליתן אישור כאמור , נהגה בחוסר תום לב כלפי התובעת ובכך עוולה כלפיה .
עוד אני קובעת , כי הנתבעת 1 עת ידעה שהבעלים תובעת את פינוי המושכר על ידי התובעת , נהגה בחוסר תום לב עת הגישה את המחאת דמי השכירות לחודש יוני 2017 הן לפרעון והן לביצוע להוצאה לפועל לאחר מכן , שהרי בהחלט ידעה על תביעת הפינוי שהוגשה ב27.4.2017 על ידי הבעלים .

סכומים וראשי נזק בתביעת התובעת והכרעה לגביהם – מאחר ולסכומים נטענים שונים לא צורפו ראיות וסכומים אחרים ומשכך דינם דחייה ומאחר ו לא נוכחתי שנזקים נתבעים שונים מהווים נזק הקשור להתקשרות הצדדים אצרף לצד פירוט הנזקים הנתבעים את הכרעה לגביהם :
התביעה הוגשה כאמור לפיצוי בסכום כולל של 336,904 ₪.
בבחינת פירוט סכומי התביעה עולה תביעה לפי הפירוט כדלקמן :
תביעת פיצוי בגין "עוגמת נפש " – בהתעלם מהעובדה שהתובעת היא חברה בע"מ – על פי שיקול דעת בית משפט. בעניין זה עסקינן בתביעה לנזק כללי על פי שיקול דעת בית המשפט. תביעת נזק זו באה לטעמי גם בגדר התביעה לפיצויים בגין התנהלות הנתבעת 1 בחוסר תום לב כלפי התובעת , הן במהלך המשא ומתן בכריתת החוזה והן לאחר כריתת החוזה ועד לכניסת התובעת לנכס – פרק זמן במהלכו ידעה גם ידעה כי הבעלים מסרבת ליתן הסכמתה לכניסת שוכר המשנה – התובעת , אלא שנמנעה מלהודיע זאת לה תוך התעלמות בוטה מנזקיה האפשריים .אני מעריכה נזק כללי זה לתובעת בסכום של לפחות 34,000- לסכום זה הגעתי כניגזרת ובהתבסס על סכום דמי השכירות החודשיים על פי הסכם השכירות נשוא פסק דין זה .
ב. פיצוי בגין אובדן ימי עבודה על סך של 15,750 ₪ - לעניין סכום זה לא צורף כל פירוט או מסמך של רואה חשבון לעניין עלות שעת עבודה של עובדי התובעת ומספר עובדים . כל שניטען הוא – אובדן שעות עבודה בעקבות ביקורי אנשי מחלקת הגבייה של עיריית תל אביב ב27.3.2017 – יום למחר קבלת החזקה על ידי התובעת במושכר על פי הסכם השכירות , וביקור גובים אחרים ביום 6.6.2017 . – הגם שלא הובאה ראייה כאמור לעניין שווי שעות וימי עבודה ועל דרך האומדן בלבד , ומאחר ו"ביקורי" הגובים לא נסתרו ושוכנעתי באמינות המצהירה מטעם התובעת לעניין זה אניח הפסד של אובדן שעות עבודה בסכום כולל של 3000 ש"ח .
פיצויים בגין עלויות המעבר והתאמת הנכס החדש על סך של 105,154 ₪ - בעניין זה לא מצאתי פירוט מספק לסכום המלא.
בבחינות הראיות שצירפה התובעת דוחה התביעה בגין דמי תיווך – חשבונית הוצאה ב11.7.17 – לא נרשם בה דמי תיווך בגין איזו עיסקה ולכאורה אינה רלבנטית לתביעה.
התובעת הוציאה הוצאות הובלה ממשרדה הקודם למשרד נשוא פסק דין זה בסך של 3500 ₪ לפני מע"מ – אלא שעל פי ההסכם בפירוש לקחה את הסיכון שתצטרך לפנות את הנכס בהתראה של 60 ימים לפיכך דוחה התביעה לעניין זה. הוא הדין להוצאות נתבעות בגין הדברה מאוגוסט 2017 לאחר שכבר ניתן פסק הדין לפינוי שחייב אותה בפינוי באוקטובר 2017 – הוצאה שאין לראותה כנזק בשל התנהלות הנתבעת 1
מאשרת הוצאה בסך של 800 ₪ לפני מע"מ לתיקון המזגן במושכר
מאשרת הוצאות להתקנת מטבחון והרכבתו בסכום כולל לפני מע"מ של 8390 ₪
מאשרת הוצאות לתיקונים ושיפוצים במשרד עבודת חשמל וסתימת חורים וכו בסכום כולל של 4500 ₪- חשבונית מ25.7.2017.
אינני מאשרת חשבוניות אחרות של ולדימיר לתיקונים מאוקט 2017 שכן אינן רלבנטיות ל מושכר נשוא פסק דין זה .
התובעת טענה לפיצויים בגין אובדן הכנסה בשל הסכמים שהופסקו אלא שלא הובאה בעניין זה כל ראיה ולפי דוחה התביעה לפיצוי בסך של 216,000 ₪.

מחייבת את הנתבעת 1 לשלם לתובעת סיכום הסכומים שאושרו מעלה שמסתכם לסכום כולל של 50,690 ₪ בצירוף ריבית חוקית והפרשי הצמדה למדד החל מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.
בנוסף מחייבת את הנתבעת 1 לפצות את התובעת בגין ההוצאות המשפטיות הן בהליך זה והן בגין ההליכים הרבים אליהם נקלעה התובעת 1 שלא בעטייה אלא בשל מחדלי הנתבעת והת נהלותה המעוולת בסכום נוסף של 17,550 ₪ זאת בצירוף ריבית חוקית והפרשי הצמדה למדד החל מהיום ועד התשלום בפועל.
בשים לב לסכומים שנפסקו מעלה , הרי שלתובעת דנן זכות קיזוז בסכומים אלה כנגד תביעת הנתבעת 1 כלפיה המתבררת במסגרת תא"מ 64401-12-17.
המזכירות תעביר העתק פסק דיני זה לידיעת כבוד השופט המטפל בתיק 64401-12-17.
המזכירות תשלח העתק פסק הדין בדואר רשום אל באי כח הצדדים

ניתן היום, ו' תשרי תשפ"ב, 12 ספטמבר 2021, בהעדר הצדדים.