הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 25947-08-14

לפני כבוד השופט יגאל נמרודי

התובעת:

רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח

ע"י עוה"ד רותם גלעדי

נגד

הנתבעים:
1.לבנה בן עזוז (אקוע) , ת"ז XXXXXX238
2.שי שלום אקוע, ת"ז XXXXXX121

ע"י עו"ד אילן יניר

פסק דין

לפניי תביעה לסילוק יד הנתבעים מהדירה, החצר והמחסן ברחוב פסטלוצי 25, ביפו, במקרקעין הידועים כגוש 7024 חלקה 58 (להלן – "הבית" ו – "המקרקעין", לפי העניין).
טענות הצדדים
התובעת היא הבעלים של המקרקעין, כעולה מנסח הרישום (נספח א' לתצהיר העדות הראשית של עד התביעה). לטענתה, בשנת 1995 פלשה הנתבעת 1 (להלן – "הנתבעת") שלא כדין למקרקעין. נתבע 2 (להלן – "הנתבע"), בנה של הנתבעת, מתגורר עמה בבית. התובעת מבקשת להורות על סילוק ידם של הנתבעים מהבית והמקרקעין וחיובם בתשלום דמי שימוש ראויים על סך של 304,416 ש"ח.

הנתבעים טענו, בעיקרם של דברים, כי יש להורות על סילוק התביעה מחמת התיישנות, שיהוי ומניעות, ויש לסיים את הליכי הסדרת זכויות הנתבעת בבית, לאחר שהיא שילמה לתובעת סך של 10,000 ש"ח, בכפוף להבטחה כי עם התשלום "היא תקבל את הדירה" (סעיף 11 לכתב ההגנה), לכל היותר – בכפוף לתנאים שמשקפים את מצבה הכלכלי של הנתבעת (ילידת 1963, גרושה, אם חד הורית, מצויה במצוקה קשה – כלכלית ובריאותית), תשלום דמי שכירות בשיעור של 200 ש"ח לחודש בלבד.

דיון
התובעת היא הבעלים של המקרקעין. הנתבעים מחזיקים בהם. בהתאם לסעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – "חוק המקרקעין"), בעלים של מקרקעין זכאי לדרוש מסירה של המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין. על המחזיק מוטל הנטל להוכיח כי עומדת לו זכות חוקית להוסיף ולהחזיק במקרקעין, אשר זכות הבעלות במקרקעין כפופה לה (ע"א 483/62 קוך נ' לנדוי, פ"ד יז 1953 (1963); ע"א (מחוזי ת"א) 16482/92 עיריית תל אביב נ' גרינשטיין, פ"מ תשנ"ג (4) 353 (1994)). כעולה מניתוח הדברים שלהלן – לא עלה בידי הנתבעים להניח תשתית עובדתית ומשפטית לפיה הם זכאים להוסיף ולהחזיק בבית שבמקרקעין.
הנתבעת ילידת 1963, גרושה (משנת 1993), אם לשניים. בסמוך לאחר גירושיה היא התגוררה בדירה שכורה בחולון. אבי ילדיה (בעברו אסיר תקופה ממושכת) נשא בתשלום דמי השכירות, עד שבשנת 1995 הפסיק לשאת בתשלומים. היה עליה להסדיר עבורה ועבור ילדיה (בני 11 ו-7 שנים) קורת גג. באותה עת היא החלה לעבוד אצל תאגיד שהעניק שירותים לתובעת. היא קיבלה ממעסיקה רשימת כתובות של דירות שמצויות בבעלות התובעת ואמורות להיות פנויות. היה עליה לבקר באותן כתובות ולוודא שהדירות אינן תפוסות על ידי גורמים שונים ולדווח על ממצאי הבדיקה למעסיקה. באחד מאותם ביקורים היא איתרה דירה שאמנם לא הייתה תפוסה. דלתות הדירה והחלונות היו אטומים בבלוקים. נחושה להעניק לילדיה ולה קורת גג תפסה הנתבעת חזקה באותה דירה וביחד עם החצר והמחסן שימש מקום זה בית עבורה, לאחר שהיא התקינה דלתות וחלונות והכינה את המקום למגורים (עמ' 22, ש' 16; עמ' 23, ש' 18 – עמ' 24, ש' 2; עמ' 32, ש' 3; עמ' 33, ש' 19-16; אם לא צוין אחרת, כל ההפניות הן לפרוטוקול הדיון מיום 9.1.2017).

מספר שנים לאחר מכן פעלה התובעת לעמוד על זכויותיה במקרקעין. היא פתחה בהליכים משפטיים כנגד הנתבעת. לאחר שנחלה הפסד בערכאה הדיונית (פסק-הדין לא הוצג) היא הגישה ערעור לבית המשפט המחוזי. בא כוחה של הנתבעת באותו הליך הסכים לקבל את הערעור, בכפוף לכך שהפינוי לא יבוצע בטווח הזמנים המידי. בפסק-דינו מיום 14.1.1999 קבע בית המשפט המחוזי: "אנו מקבלים את הערעור ומבטלים את פסק דינו של בית משפט קמא. המשיבה לא תפונה מהנכס אלא בחלוף 45 יום מהיום" (נספח ד' לתצהיר העדות הראשית של עד התביעה). חרף פסק-הדין, מוסיפה הנתבעת (ביחד עם הנתבע) להחזיק בבית ובמקרקעין. עד התביעה מציין כי התקבלה אצל התובעת הודעה מטעם לשכת ההוצאה לפועל, לפיה פרטי הזיהוי של הנתבעת שגויים, על-כן לא ניתן היה לפעול לביצוע פסק-הדין במסגרת תיק ההוצאה לפועל והתיק כאמור נסגר. תביעה זו הוגשה 15 שנים לאחר שניתן פסק-הדין בבית המשפט המחוזי.

בשים לב לפסק-דינו של בית המשפט המחוזי, המשמעות היא שהנתבעת אינה יכולה להעלות בהליך הנוכחי טענות שהועלו או שניתן היה להעלות בהליך המשפטי הקודם (ראו לדוגמה: רע"א 2237/06 בנק הפועלים נ' וינשטיין (9.3.2009) ). דין הנתבע לעניין זה כדין הנתבעת. הוא אמנם לא היה צד בהליך המשפטי הקודם, אולם זכויותיו הנטענות בבית ובמקרקעין אינן זכויות עצמאיות. בהינתן הקרבה (המשפחתית והמשפטית) בינו לנתבעת (ע"א 246/66 קלוז'נר נ' שמעוני, פ"ד כב(2) 561, 584-583 (1968)), אף הוא מנוע מהעלאת טענות שהועלו בהליך המשפטי הקודם או שניתן היה להעלותן.

על כן, הנתבעים אינם יכולים לבסס את זכויותיהם הנטענות בבית ובמקרקעין על הטיעונים הבאים המתייחסים לפרק הזמן שקדם לפסק-הדין בבית המשפט המחוזי:

טענה לפיה התובעת הוליכה את הנתבעת שולל בעצם פינויה – שנים קודם לכן – מדירה (אחרת) בה היו לנתבעת זכויות של דיירות מוגנת, כנגד תשלום דמי פינוי בשיעור נמוך – על-יסוד הטענה שהדירה במצב מסוכן, בעוד שזמן קצר לאחר הפינוי נמכרה הדירה בשוק החופשי לאחר (הטיעון לא נזכר בכתבי ההגנה של הנתבעים; למען השלמת התמונה ומבלי שיהא בדבר הכרה בזכות כלשהי לשינוי חזית, מצאתי מקום להזכיר את הטענה);

טענה לפיה הנתבעת היא שהכינה את הבית למצב הראוי למגורים, לאחר שקודם לתפיסת החזקה בו היה המקום אטום, ללא דלתות וחלונות;

יש לבחון אפוא אם במהלך התקופה שלאחר מתן פסק-הדין בבית המשפט המחוזי, חרף פסק-הדין חל שינוי נסיבות שמצדיק להכיר בנתבעת כבעלת זכויות במקרקעין. שינוי הנסיבות נסמך על שלוש טענות עיקריות שהעלתה הנתבעת: (א) רכישת זכויות כנגד תשלום על סך של 10,000 ש"ח; (ב) הכרה בפועל של התובעת בזכויות הנתבעת בבית; (ג) אלמלא התנהלות התובעת יכולה הייתה הנתבעת להיות בעלת זכויות בדיור ציבורי.

רכישת זכויות כנגד תשלום סך של 10,000 ש"ח

בכתב ההגנה טענה הנתבעת כי בשנת 1996 או בסמוך למועד זה , לאחר שנודע לתובעת על כך שהנתבעת מחזיקה בבית, היא ביקשה לפנותה אולם הפינוי לא בוצע מחמת צו מניעה שניתן (סעיף 10 לכתב ההגנה); "באותה עת התובעת אף הציעה לנתבעת להסדיר את מגוריה בדירה. לדברי התובעת, על הנתבעת לשלם סך של 10,000 ₪, והיא תקבל את הדירה. לא נמסר לנתבעת, כי יהיה עליה למלא כל דרישה נוספת להסדרת זכויותיה בדירה" (סעיף 11 לכתב ההגנה); "הנתבעת פעלה בהתאם לדברי התובעת עליהם הסתמכה, שילמה לתובעת סך של 10,000 ₪, והאמינה לתובעת, כי בכך הוסדרו זכויותיה בדירה. כאמור, הדבר היה בשנת 1996 או בסמוך" (סעיף 12 לכתב ההגנה; ההדגשות במקור – י.נ.). אם מדובר היה בתשלום "בשנת 1996 או בסמוך", היינו – לפני פסק-הדין בבית המשפט המחוזי (מיום 14.1.1999), לא הייתה הנתבעת זכאית להסתמך על טיעון זה. ההתייחסות בפסק-דין זה לתשלום נעוצה בעובדה שאותו תשלום שאמנם שולם נעשה במועד מאוחר יותר. שובר התשלום (נספח ו' לתצהיר העדות הראשית מטעם עד התביעה) הופק ביום 28.2.1999. מדובר היה בשובר "לתשלום במזומן/המחאה בנקאית בבנק הדואר בלבד", לתשלום עד ליום 10.3.1999, שתיאורו "ע"ח חוב דש"ר" (דמי שימוש ראויים – י.נ.).

אין די בטיעון כאמור כדי לבסס זכויות של הנתבעת בבית. הנתבעת לא הבהירה באופן ברור מי אמר לה כי יש בעצם תשלום כאמור כדי "לקבל את הדירה" (שם ברור ומלא לא נמסר (עמ' 47); כאמור, היא לא זכרה את המועד בו נאמרו לטענתה הדברים; היא סברה שהדברים נאמרו בשנת 1996 או בסמוך, לפני פסק הדין בבית המשפט המחוזי). לא נחתם עמה הסכם כלשהו (הסכם רכישה; הסכום דיירות מוגנת; הסכם שכירות), וממילא אין די באמירה כללית של מאן דהוא – ככל שאמנם נאמרה – כדי לבסס הקנייה של זכויות במקרקעי ציבור.
על אף פסק דינו של בית המשפט המחוזי נעשו ניסיונות להגיע עם הנתבעת להסכמות (על כך ראו להלן). עולה כי במהלך אותם ניסיונות שלחה התובעת לנתבעת שובר לתשלום סך של 10,000 ש"ח והנתבעת שילמה את הסכום. מדובר היה בתשלום של דמי שימוש ראויים, כך בהתאם למצוין על גבי שובר התשלום, או בתשלום של "דמי רצינות", אפשרות שהיא סבירה, בהינתן המהלכים שנעשו כדי להגיע להסכמות עם הנתבעת. עם זאת – לא הוכח כי בעצם התשלום האמור באו לידי מיצוי כל דרישות התובעת מהנתבעת.

הנתבעים טענו כי יש לזקוף לחובת התובעת את ההימנעות מלזמן לעדות עד שיש לו ידיעה אישית על אודות המשמעות שיש לייחס לתשלום על סך של 10,000 ש"ח. איני מקבל את הטענה. אין די באמירה כללית, עמומה, לא מפורטת, נעדרת מסמך נלווה ובלתי סבירה כדי לקבוע שהיה על התובעת – בעל-דין שהינו גוף גדול מאוד –לפעול לאיתור עובד מהתקופה בה בוצע התשלום. ממילא, מדובר בטיעון שהוא בלתי סביר, בין היתר בהינתן שיעורו הנמוך יחסית של התשלום, שגם בשנת 1999 לא יכול היה לשקף רכישה של זכויות בנכס מקרקעין. להשלמת התמונה אציין, כי האסמכתא עליה מבקשים הנתבעים להסתמך, ה"פ (מחוזי ת"א) 36437-03-15 אחנוף נ' עיריית תל-אביב (6.7.2017) עוסקת בסוגיה משפטית שונה (תחרות בין מי שזכאי היה לרשום הערת אזהרה ולא רשם לבין נושה שהטיל עיקול על זכויות בנכס) ואין לה רלוונטיות להליך שלפניי.

שתיקת התובעת והתנהלותה במהלך השנים

עיתוי הפקת שובר התשלום מעורר לכאורה קושי מבחינת התובעת. מחד גיסא, היא פעלה נמרצות למיצוי זכויותיה המשפטיות, לרבות בדרך של פנייה לבית המשפט המחוזי בהליך של ערעור. מאידך גיסא, זמן קצר מאוד לאחר שניתן פסק-הדין בערעור (ביום 14.1.1999) הופק השובר (ביום 28.2.1999). לצד אותן נסיבות – ניהול משפט (לרבות לפני ערכאת הערעור), הימנעות מלפעול לביצוע פסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי (הסבר מפורט ומניח את הדעת לא נמסר. אין די באמירה כללית בדבר פרטי זיהוי שגויים של הנתבעת; ממילא – הדין מאפשר תיקון של מספר הזיהוי) והפקת שובר התשלום – ישנן נסיבות נוספות שמעוררות קושי: האחת, כניסה של בעלי מקצוע מטעם התובעת לבית לצורך ביצוע עבודות שיפוץ; השנייה, שתיקה ממושכת מצד התובעת, שהופרה מעת לעת על ידי שיגור של דרישות תשלום גבוהות. בנוסף, משך כל השנים לא הפנתה התובעת ולו דרישה אחת בכתב לסילוק יד מהמקרקעין (נספח ז' לתצהיר העדות הראשית של עד התביעה אינו מהווה דרישה לסילוק יד, אלא מענה לפנייה של הנתבעת (עותק מפניית הנתבעת לא צורף)). האם יש בכל אלא כדי להעמיד לנתבעת (מכוחה, לנתבע בנה) זכויות בבית? התשובה לשאלה זו שלילית.

פרק הזמן שחלף מאז ניתן פסק-הדין בבית המשפט המחוזי ועד להגשת התביעה הוא ארוך. התובעת הכירה בכך שחלוף הזמן אינו מאפשר לה לפעול לפינוי הנתבעת (והנתבע מטעמה) על-יסוד פסק-הדין (כאמור, טענה לא מפורטת בדבר פרטי זיהוי שגויים של הנתבעת אינה הגורם שמונע מהתובעת לפעול לביצוע פסק-הדין).
באותה מידה, חלוף הזמן – כשלעצמו – אינו מקים לנתבעת (ולנתבע מטעמה) זכות שגוברת על זכויות התובעת במקרקעין. הזכות שעמדה לנתבעים במהלך השנים שלאחר פסק הדין – שהיא תולדה של הימנעות התובעת מלאכוף את פסק-הדין או מלדרוש מהנתבעים, באופן ברור וחד משמעי, להשיב את החזקה בבית לתובעת – אינה יכולה להתפרש כזכות רחבה יותר מרשות לעשות שימוש במקרקעין. מדובר ברשות הדירה שבאה על סיומה בתוך מועד סביר (סבירות המועד מביאה לידי ביטוי מכלול של נסיבות) לאחר שהתובעת דרשה מהנתבעים להשיב את החזקה. בענייננו, בהיעדר דרישה ברורה בכתב, מניינו של פרק הזמן כאמור מתחיל עם הגשת התביעה. בנסיבות העניין, לאחר המועד כאמור לא יכולה לעמוד לנתבעים הגנה כלשהי מפני פינויים מהמקרקעין (ע"א 3846/13 מדינת ישראל נ' היפר-חלף (21.7.2015); ע"א 6757/13 נחום נ' מדינת ישראל (19.8.2017); רע"א 10346/06 ארז נ' מדינת ישראל (12.6.2007); רע"א 7607/16 שלום נ' מנהל מקרקעי ישראל (30.10.2016); ראו גם ע"א (מחוזי ת"א) 43018-10-15 עיריית תל-אביב נ' שובלי (8.3.2017)). ביטוי לאותה רשות – שאינה עולה כדי רשות בלתי הדירה – ניתן למצוא בעדות עד התביעה, שלפיה בין הצדדים נעשו "לאורך השנים ... הרבה ניסיונות להגיע להסכמות. להגיע להסכמות ללא תביעת פינוי" (עמ' 13, ש' 11-10); "[]ניסו להציע שהיא תהיה, מה שנקרא דיירת, דיירת לא מוגנת, להבדיל מדייר מוגן. זה לא דייר שיש לו זכויות בנכס אבל זה דייר שיכול להתגורר בנכס בהסכמת עמידר והמנהל" (עמ' 13, ש' 13-12); עד התביעה נשאל אם האפשרות להגיע להסכמה עם הנתבעת נעשתה על רקע מצבה הסוציו אקונומי והשיב: "בהחלט כן. אנחנו לא עושים את זה כאשר אנחנו הולכים לקראת פולשים. אנחנו עושים את זה רק במקרים המסוימים שהמצב המסוים המשפחתי, הסוציו אקונומי, הוא כזה שאנחנו משוכנעים שיש פה מקום לעשות משהו קצת חריג מהמקובל. כי לגבי פולשים ישנה החלטה שמכתיבה לנו בצורה חד משמעית, שפלישה מלאה לכל נכס פנוי, דינה רק הליך משפטי לפינוי. אלא אם כן יש דברים מקלים ואז אנחנו פונים למנהל, וזה היה אחד הדברים שניסו להגיע להסכמות. למה לא הצליחו, אני לא יודע להגיד לך" (עמ' 14, ש' 20-13); עד התביעה נשאל מדוע במשך 15 שנים לאחר פסק-הדין במחוזי לא הוגשה תביעה, אלא רק עתה. הוא השיב: "יש או להגיע להידברות עם בן אדם או ללכת להליך משפטי. החליטו שמנסים להגיע להסכמה איתה, לאור מצבה ולאור מצב המשפחה ולאור מה שהיה בקטע שהיה עם צו הפינוי וביטול צו הפינוי, שלקחו אותנו לבית משפט ואחר כך חייבו, החליטו לנסות להגיע להסכמה. ואמרתי, ברגע שמדברים, לא תובעים. זה מאוד פשוט אדוני. או שתובעים או שמדברים. עובדה שלאורך השנים דיברו איתה" (עמ' 18, ש' 13-6). היינו, על אף פסק-הדין שניתן בבית המשפט המחוזי, בנסיבותיו המיוחדות של העניין התובעת לא ראתה בנתבעת משום "פולשת". נעשו ניסיונות להגיע עמה להסכמות, שלא נשאו פרי.

אין מחלוקת שהתובעת פעלה לביצוע תיקונים שונים בבית. מדובר היה בעבודות להחלפת מערכת הביוב, ריצוף והתקנת אמבטיה (עמ' 41, ש' 17-15). ישנה מחלוקת באשר למועד ביצוע העבודה. בעוד שלטענת הנתבעת העבודות בוצעו "בערך זה היה בשנת 96'-97' [...] אני לא זוכרת. אפילו 99'" (עמ' 41, ש' 2-1), הרי שלשיטת התובעת העבודות בוצעו לאחר שנת 1999 (עמ' 19, ש' 12). לצורך הדיון אצא מנקודת מוצא לפיה העבודות בוצעו לאחר שנת 1999, שהרי אם הן בוצעו לפני מועד זה – היינו, לפני פסק-הדין בבית המשפט המחוזי – ממילא לא ניתן יהיה להידרש לכך בהליך הנוכחי. לגופם של דברים, העבודות בבית – כשלעצמן – אינן מלמדות על זכויות כלשהן שניתנו לנתבעת, מעבר לרשות להתגורר בבית. עד התביעה הסביר כי "גם כשאין לה זכויות, הדירה היא שלנו" (עמ' 19, ש' 15). התובעת רשאית לתחזק את נכסיה. עצם ביצוע העבודות אינו מהווה הכרה בזכות שהיא רחבה יותר מהזכות להתגורר במקום. עד התביעה הוסיף וציין: "וכאשר מדברים עם מישהו על אפשרות של דייר לא מוגן. דייר לא מוגן לא משתתף בכלל בנושא של אחזקה אלא רק בעל הנכס. כי אין לו זכות בעלות. ואז כל תיקון שיש, כל עוד שמישהו מתגורר ואנחנו מסכימים שהוא יתגורר, אז או שהוא דייר מוגן ואנחנו מחייבים אותו, או שהוא לא דייר מוגן ואז אנחנו מבצעים את זה כדי להביא את הנכס למצב של מגורים. כנראה שזה המקרה" (עמ' 19, ש' 19-15).

את עדותו בסוגיה זה סיים עד התביעה במענה לשאלה "מה פירוש "ואנחנו מסכימים שהוא יתגורר"?" (עמ' 19, ש' 20), בדברים הבאים: "היות ולא בוצע עוד הפינוי, אז בפועל אנחנו מסכימים שהיא תמשיך להתגורר, למרות שברור שהיא נמצאת בפלישה. זה המשמעות שאנחנו מסכימים, נכון? אם אנחנו מדברים עם מישהו ומנסים להגיע איתו להסכמה, כל עוד שלא מגיעים להסכמות ואנחנו לא מפנים, זה נקרא שאנחנו מסכימים שהיא תמשיך בינתיים להתגורר ואם לדירה יש בעיה ומחליטים שלמרות זה אנחנו מחזיקים, מתקנים את הדירה. מתקנים את הדירה ולא מחייבים את הדייר, גם כשהוא פולש, במקרה זה. אם הכוונה היא שהוא יהיה דייר לא מוגן, אמרתי עוד פעם, התחלתי בזה מהתחלה, שבתיק, לפי מה שמשתמע ממנו, מה שאני התרשמתי ומה שאני למדתי. שהיה ניסיון מאז, מ99' לנסות להגיע להסכמה של דיירות לא מוגנת. כי אופציה אחרת אין" (עמ' 19, ש' 21-עמ' 20, ש' 4). לנתבעת, אפוא, ניתנה רשות להוסיף ולהתגורר בבית, כל עוד מתנהל עמה דין ודברים. בעצם הגשת התביעה גילתה דעתה התובעת כי יש להביא את אותה רשות לכלל סיום.

שינוי מצבה של הנתבעת לרעה; קושי במיצוי זכויות להכרה כזכאית לדיור ציבורי

הנתבעת טוענת כי התנהלות התובעת הובילה לכך שסיכוייה ליהנות ממעמד של זכאית לדיור ציבורי פחתו. עד כמה שניתן להסיק, הטיעון מתייחס לעצם היותה של הנתבעת דיירת מוגנת בדירה קודמת (שהייתה בבעלות התובעת), שהזכויות בה נשללו על פי הנטען מהנתבעת בעורמה, תמורת נזיד עדשים. מעבר לעובדה שהטיעון לא הובא בכתב ההגנה (אלא בתצהיר העדות הראשית מטעמה), הרי שהוא מתייחס לנסיבות שהן קודמות למועד פסק-הדין בבית המשפט המחוזי. לא ברור אם הטענות הועלו בהליך המשפטי הקודם (פסק-הדין של הערכאה הדיונית לא הוצג על ידי הצדדים). גם אם הן לא הועלו – בשלב זה מנועה הנתבעת מלהעלות אותן. למעלה מהדרוש אבהיר, כי גם אם מדובר בטיעון שמתייחס לפרק הזמן שלאחר פסק-הדין בבית המשפט המחוזי, לא היה בכך כדי להועיל לנתבעת וכדי להקים מחסום מפני תביעת הפינוי.
בשנת 1999, לאחר פסק הדין, היו ילדיה של הנתבעת קטינים. כאם חד הורית, יש להניח שסיכוייה לזכות בדיור ציבורי היו גבוהים יותר מסיכוייה כיום, כשהילדים בגרו והבת אינה מתגוררת עם אימה. עם זאת, אם בחרה הנתבעת שלא למצות את זכויותיה במישור זה, אלא להסתפק בהחזקה בבית, חרף פסק-הדין, אין בשתיקת התובעת ובהתנהלותה כאמור כדי להקנות לנתבעת זכויות בבית.

התיישנות, שיהוי ומניעות

חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן – "חוק ההתיישנות") קובע תקופת התיישנות סטטוטורית. עם זאת, לבית המשפט סמכות לדחות תביעה מחמת שיהוי גם כשהיא מוגשת בתוך תקופת ההתיישנות (סעיף 27 לחוק ההתיישנות). המקרקעין בענייננו עברו הליכי הסדר. סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין קובע כי "חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה". התביעה אפוא לא התיישנה. מעצם טיבה ואופייה של טענת שיהוי, כטענה שמבקשת לשנות את תקופת ההתיישנות, נפסק כי "[...] התנאים לקבלה הם מטבע הדברים מחמירים, ונסיבות החלתה נדירות [...]" (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ החיים בירושלים נ' הוועדה המקורית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 445 (2003)). באותו עניין נקבע כי השתהות בהגשת תביעה אינה כשלעצמה שיהוי במובנו במשפט. שיהוי בתוך תקופת ההתיישנות נוצר מקום שיש בהשתהות בהגשת התביעה שימוש לא נאות בזכות התביעה של התובע העולה כדי ניצול לרעה של ההליך המשפטי, ופגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע (שם, בעמ' 446). לצורך ביסוס טענת שיהוי על הטוען לכך להוכיח כי בנסיבות המקרה זנח התובע את זכות התביעה העומדת לו או שבמשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה. תנאי נוסף קיים: התנאי בדבר שינוי מצבו לרעה של הנתבע אחוז ושלוב בדרישה כי שינוי כאמור ינבע מהתנהגותו הבלתי ראויה של התובע. היינו, אין מדובר בשינוי לרעה בנסיבות אובייקטיביות שאינן תלויות בתובע (שם, בעמ' 446). מקורו של השיהוי בדיני היושר. לבית המשפט שיקול דעת להעריך באילו נסיבות יחילו ומתי יימנע מכך. בית המשפט שוקל ובוחן על דרך האיזון מכלול שיקולים שעיקרם האינטרסים ההדדיים של בעלי הדין ומאזן הנזקים ביניהם. "כן נשקלים מהות התביעה והסעד המבוקש שאותם מבקשים לדחות מחמת שיהוי. ככל שמדובר בתביעת זכות בעלת משקל רב יותר, כך יירתע בית-המשפט מחסימתה בטענת שיהוי. כך למשל בחן בית-המשפט את השאלה אם ראוי לחסום תביעה למימוש זכות קניינית בטענת שיהוי, בהבדל מתביעה למימוש זכות אובליגטורית" (שם, בעמ' 447). בסיכומו של דבר – "ככלל ניתן לומר: השיהוי האזרחי הנטען במסגרת תקופת התיישנות הוא אמצעי שיש לעשות בו שימוש בנסיבות חריגות בלבד. [...] תביעה לא תיחסם בשל טענת שיהוי כאמור, אלא מקום שהתנאים המוקדמים לכך נתמלאו, ומקום ששיקול-הדעת השיפוטי מוביל לכך מטעמים של מאזן הצדק בין הצדדים והשגת תכליות שבאינטרס ציבורי [...]. במסגרת שיקול-הדעת ייבחנו שיקולים שונים ומורכבים שיסודם במערכת היחסים בין הצדדים ובמאזן האינטרסים והנזקים היחסי שביניהם, אופי הזכות הנתבעת ומעמדה במדרג זכויות האדם, ושיקולים של אינטרס ציבורי ברבדים ובגוונים שונים. הנטל על הטוען לסילוק תביעה מחמת שיהוי הוא כבד ורב בנסיבות העניין" (שם, בעמ' 448). יישומו של הדין בענייננו מוביל למסקנה לפיה דין טענת השיהוי להידחות. אין בטענת שיהוי כללית ביותר שנטענה כדי לאיין את עילת התביעה. לא מתקיימים בעניינו אותם תנאים מחמירים ואותן נסיבות נדירות שמצדיקות לאיין את התביעה. מהות התביעה – השבת חזקה במקרקעין לבעלים החוקיים – המדינה – אינה יכולה לסגת בפני טיעון שמהותו שיהוי בלבד. אופייה של הזכות העומדת לתובעת (בעלות) והאינטרס הציבורי מעמידים את זכות התובעת למיצוי זכויותיה המשפטיות במדרג גבוה מהזכות הנטענת של הנתבעים ליהנות מטענת השיהוי. טענת המניעות לא פורטה כדבעי. ככל שהיא נעוצה בהתמהמהות של התובעת מלפעול למיצוי זכויותיה המשפטיות, הרי שאין די בכך כדי לחסום את התובעת מלממש את זכויותיה.

על חשיבות השמירה על האינטרס הציבורי בהגנה מפני פלישה לנכסי המדינה ועל המשמעות שיש לייחס לאיטיות שנלווית פעמים רבות לטיפול המשפטי מצד המדינה עמד בית המשפט ברע"א 11527/05 עיריית תל-אביב-יפו נ' לוי (6.3.2006), כשקבע: "אין מנוס ממאבק עיקש בפלישה לקרקעות ציבור, הקרובה להיות לדעתי מכת מדינה במקומות רבים. רשויות המדינה והציבור למיניהן מטבען הן גופים מסורבלים וכבדי תנועה, שהליכי פעולתם לא אחת איטיים, אם מטעמים טובים ואם מטעמים פחות טובים. אך בית משפט זה תפקידו לעודד את הרשויות בבואן לעשות מלאכתן, אם גם באיחור, ולהגן על רכוש הציבור".

תשלום דמי שימוש ראויים
התובעת ביקשה לחייב את הנתבעת בתשלום של דמי שימוש ראויים. במהלך שבע השנים שקדמו להגשת התביעה אין לראות בנתבעים כפולשים בבית ובמקרקעין. כאמור לעיל, דינם כדין מי שניתנה לו רשות לעשות שימוש בבית. אין מקום להגיע למסקנה שמדובר ברשות חינם. הנתבעים עצמם הבהירו, בסעיף 18 לכתבי ההגנה מטעמם, כי הציפייה שלהם הייתה לשאת בתשלום דמי שכירות בשיעור בו הם יוכלו לעמוד – סך של 200 ש"ח לחודש. התובעת אינה מסכימה עמם. היא תמכה את התביעה בחוות דעת של שמאי (חוות הדעת צורפה כנספח לתצהיר העדות הראשית מטעם עד התביעה), שלפיה דמי השימוש עומדים על סך של 3,624 ש"ח לחודש. בסך הכל מבוקש לחייב את הנתבעת בתשלום 304,416 ש"ח. חוות דעת נגדית לא הוגשה. מומחה התביעה לא התבקש להיחקר על חוות דעתו.

התובעת טוענת כי בהיעדר חוות דעת נגדית ובהיעדר דרישה לחקור את מומחה התביעה, זכאית התובעת כי ייפסק לזכותה מלוא הסכום הנקוב בחוות הדעת. התייחסות הנתבעים למישור התביעה הכספית אינה מפורטת באופן מספק. עם זאת, הם טוענים לחוסר עקביות בדרישות הכספיות שהפנתה התובעת: התביעה הוגשה בחודש אוגוסט 2014.
חוות דעת מומחה התובעת נערכה בחודש פברואר 2014. היא מבוססת, כאמור, על הערכת דמי שימוש חודשיים על סך של 3,624 ש"ח לחודש. עם זאת, שובר התשלום עבור התקופה הסמוכה למועד הגשת התביעה – חודשים ספטמבר ואוקטובר 2014 – נוקב בסכום שונה, סך של 3,491 ₪ לחודשיים (נספח ו' לכתבי ההגנה), היינו – 1,745 ₪ לחודש (כמחצית משיעור דמי השימוש הראויים בהתאם לחוות דעת המומחה). שיעור החוב הכולל – כאמור בשובר התשלום שהופק באותה העת – הוא 180,827 ₪ (סכום המשקף 60% לערך משיעור דמי השימוש הראויים בהתאם לחוות דעת המומחה).
לפער הניכר בין הנתונים לא נמסר הסבר מניח את הדעת (אין די בהסבר הכללי שנמסר בסיכומי התשובה שהגישה התובעת). ההערכה הנמוכה יותר (180,827 ש"ח, כאמור בשובר התשלום עבור חודשים ספטמבר ואוקטובר 2014) היא ההערכה המאוחרת יותר (ההערכה הגבוהה, על סך של 304,416 ש"ח, היא מחודש פברואר 2014). בנסיבות כאמור, אני מוצא קושי ממשי להסתמך את חוות דעת המומחה, גם כאשר העד המומחה לא נחקר על ידי ב"כ הנתבעים.
כמו כן, הדרישה הגבוהה מאוד לתשלום דמי שימוש ראויים אינה מביאה בחשבון, כלל ועיקר, את העובדה שהתובעת העניקה לנתבעים – מכללא – היתר להימצא בבית ובמקרקעין. מתן היתר כאמור – בנסיבותיו המיוחדות והחריגות של המקרה הנדון (בעיקרם של דברים, הצגת מצג מתמשך של כוונה להגיע עם הנתבעת להסכמות, בהינתן "שהמצב המסוים המשפחתי, הסוציו אקונומי, הוא כזה שאנחנו משתכנעים שיש פה מקום לעשות משהו קצת חריג מהמקובל" (עמ' 14, ש' 17-16) – אמור היה לבוא לידי ביטוי בחוות הדעת. הדבר לא נעשה.
לפיכך, איני מקבל את חוות הדעת כראיה מספקת לקביעת שיעור התשלום שעל הנתבעים לשלם לתובעת בגין הישיבה בבית ובמקרקעין במהלך 7 השנים שקדמו למועד הגשת התביעה. דחייה מלאה של הרכיב הכספי – בהיעדר הוכחה באשר לשיעור המתאים שיש לחייב בו את הנתבעים – אינה הולמת את נסיבות העניין. בנסיבות חריגות אלו, כשמחד גיסא אין מחלוקת שעל הנתבעים לשלם לתובעת תשלום בגין ההחזקה בבית, ומאידך גיסא הנתבעים לא ביקשו לחקור את מומחה התביעה ולא הביאו ראיה אחרת מטעמם באשר לשיעור התשלום, ראיתי מקום לפסוק את שיעור דמי השימוש על דרך של אימוץ עדות עד התביעה, במענה לשאלת בית המשפט באשר לשיעור דמי השכירות שהתובעת נוהגת לגבות ועשויה הייתה לגבות מהנתבעת לו הייתה ההידברות בין הצדדים באה לכלל הסכם (עמ' 49, ש' 7-6). אני מעמיד את דמי השימוש על סך של 700 ש"ח לחודש (בהתאם להערכה הנמוכה יותר שמסר עד התביעה). דמי השימוש הכוללים (עבור תקופה של 7 שנים) מסתמכים בשיעור של 58,800 ש"ח.

פיצול סעדים
התובעת עתרה בבקשה להתיר לה לפצל את סעדיה. בכל הקשור לפרק הזמן שעד למועד הגשת התביעה – אין מקום להתיר פיצול של סעדים, שהרי התביעה כללה גם רכיב כספי, שנפסק (בחלקו). באשר לפרק הזמן שממועד הגשת התביעה ועד למועד שנקבע לפינוי – התובעת אינה זקוקה להיתר פיצול סעדים.

סיכום
לא עלה בידי הנתבעים להניח תשתית עובדתית ומשפטית המזכה אותם להוסיף ולהחזיק בבית. עתה נותר לקבוע את מועד הפינוי. קביעת מועד הפינוי תיעשה תוך הבאה בחשבון של מכלול נסיבות העניין, כמו גם הצרכים והיכולות של שני הצדדים. שיקול הדעת הנתון לבית המשפט בקביעת מועד הפינוי הוא רחב. משלא הונחה תשתית עובדתית ומשפטית המעידה על צורך מידי של התובעת לקבל את החזקה בבית, כמו גם משנתתי דעתי לפרק הזמן הממושך בו מחזיקים הנתבעים בדירה, מצבם המשפחתי, הרכב המשפחה, הקושי הכרוך במציאת דיור חלופי למשפחה, יכולתם הכלכלית של הנתבעים (התרשמתי שהנתבעת מנהלת אורח חיים צנוע; הנתבע הוא אסיר), נסיבות החיים של הנתבעת ופרק הזמן שחלף מאז הגשת התביעה ועד למועד פסק הדין (כ-3 שנים), אני קובע כי הפינוי יתבצע עד ליום 28.6.2018 בשעה 12:00.

טענות נוספות שהועלו ולא זכו להתייחסות פרטנית בפסק-הדין נמצאו על ידי בלתי רלוונטיות להכרעה.

בשולי פסק-הדין אציין כי נעשו מאמצים רבים לקדם הסכמות בין הצדדים. הניסיונות לא נשאו פרי. אני מקווה כי יימצא פתרון שיבטיח קורת גג לנתבעת ולבנה הנתבע.

פסיקתה
התביעה מתקבלת. הנתבעים, לרבות מי מטעמם, יתפנו מהדירה, החצר והמחסן ברחוב פסטלוצי 25, ביפו, במקרקעין הידועים כחלקה 58 בגוש 7024, וישיבו את החזקה בהם לתובעת עד ליום 28.6.2018, בשעה 12:00.

הנתבעים ישלמו לתובעת דמי שימוש ראויים על סך של 58,800 ₪, בתוך 30 יום.

הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאות ושכר טרחת עורך-דין על סך כולל של 5,000 ש"ח ב-10 תשלומים חודשיים עוקבים ושווים על-סך של 500 ₪ כל אחד, החל מיום 1.2.2018 ובכל 1 לחודש שלאחריו. איחור העולה על 10 ימים באחד התשלומים יעמיד את השיעור הכולל של ההוצאות לפירעון מידי, בניכוי תשלומים ששולמו.

המזכירות תשלח העתק מפסק-הדין אל ב"כ הצדדים.

ניתן היום, י' טבת תשע"ח, 28 דצמבר 2017, בהעדר הצדדים.