הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 25455-06-15

לפני
כבוד ה שופט עזריה אלקלעי

התובעים:

1.ראובן כהן
2.צביה כהן
ע"י ב"כ עו"ד בנצי רומי .

נגד

הנתבעת:

חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור לשיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב-יפו בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד נועם פורל .

פסק דין

לפני תביעה שהגישו התובעים נגד הנתבעת (להלן: " הנתבעת" או "חלמיש") לתשלום סך של 1,600,000 ₪ בגין נזקים שנגרמו להם , לטענתם , כתוצאה מהתנהלות הנתבעת אגב הליך רכישת דירתם.

טענות התובעים
בשנת 1996 הוכרו התובעים ע"י משרד השיכון כמשפחה חסרת דיור, הזכאית לדיור ציבורי.
אישור הדיור הציבורי הותנה ברישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין על מגרש השייך לתובעים בשכונת התקווה, וזאת כדי שהנכס לא יימכר אלא לצורך מימון רכישת הדירה הציבורית.
התובעים קיבלו מחלמיש דירה בת 3 חדרים ברחוב יד המעביר 5 בתל אביב בשטח של 73 מ"ר, אשר כללה אפשרות להרחבה נוספת של 42.5 מ"ר. ביום 29.8.96 נחתם הסכם שכירות בין התובעים לנתבעת ביחס לדירה (להלן: "הסכם השכירות").
בסעיף 5א' להסכם השכירות נקבע כי השוכרים ישלמו לחלמיש דמי שכירות חודשיים בסך של 683 ₪ לחודש. כן, נקבע כי באם תורחב הדירה, אז התובעים יחויבו בתשלום נוסף של 387 ₪.
בשנת 1999 ביקשו התובעים להרחיב את הדירה, אולם מאחר והטיפול בבקשתם נמשך זמן רב, הובטח לתובעים ע"י מנכ"ל חלמיש, שאם רצונם בכך, יוכלו לבצע את ההרחבה בעצמם, ובמקרה ולא יקבלו החזר כספי ממשרד השיכון או מחלמיש, אזי עלויות ההשקעה יובאו בחשבון בעת רכישת הדירה ועל כך ניתנה לתובעים התחייבות בכתב ממנכ"ל חלמיש. התובעים לא קיבלו מהנתבעת החזר בגין כספי ההשקעה.
בדצמבר 2005 פנה התובע לחלמיש וביקש לרכוש את הדירה הציבורית במסגרת מבצע שפורסם לציבור בשם "כאן ביתי", הקובע בסעיף 4.2 את הקריטריונים להנחה שלה יהיה זכאי הרוכש.
במהלך השנים הוגשו ע"י המשפחה בקשות רבות לקבלת הנחה בדמי שכירות ומשנת 1996 ועד שנת 2004 היו זכאים התובעים להנחת משרד השיכון, וזאת בשל היותו של התובע נכה ומאחר והכנסות המשפחה היו נמוכות מהתקרה.
בשנת 2004 דמי השכירות עלו לסך 423 ₪ לאחר שנדחתה בקשתם לקבלת הנחה. החלטה זו נעשתה בניגוד לדין, מאחר וחלמיש כללה את הכנסות הבת הסטודנטית של התובעים כחלק מהכנסות המשפחה.
ביום 30.4.06 נמסר לתובע ע"י נציג מחלקת הגביה של חלמיש כי היה מקום לעדכן את שכר הדירה ששילם מאז 1999 באופן רטרואקטיבי וזאת בשל הרחבת דירתו. נמסר לתובע כי העדכון לא נעשה במועד בשל טעות של חברת חלמיש. בנוסף, נמסר לתובע באותה פגישה, כי בשנת 2004 הוא היה אמור להיות מחויב בשכר דירה חופשי, העומד על סך של 3,105 ₪ לחודש. כן, הוסבר לתובע כי בשל שתי טעו יות אלו של הנתבעת, הצטבר לו חוב שכר דירה המגיע לסך של 50,000 ₪.
בדרישה זו התעלמה הנתבעת מההנחות שלהם היו זכאים התובעים בשל הכנסותיהם הנמוכות ומתנאי דמי השכירות החוזיים שקבעו כי דמי השכירות המקסימליים שבהם יכולה הנתבעת לחייב את התובעים הם בסך של 1,070 ₪ לחודש לכל היותר, כולל בגין ההרחבה.
לתובעים נמסר כי כדי להמשיך בהליכי רכישת הדירה, יהיה עליהם לשלם את החוב שהצטבר לחובתם. כמו כן נאלצו התובעים לחתום על הסכם שכירות חדש החל מיום 11.6.06.
ביום 13.6.06 פנתה חברת חלמיש למשרד השיכון, בשם התובעים, לקבלת הנחה רטרואקטיבית בדמי השכירות, ובשיחה עם גאולה מחברת חלמיש נמסר לתובעים כי הוחלט כי הם ישלמו שכר דירה בסך 523 ₪ לחודש בלבד ובהתאם לכך גם הונפקו להם שוברים לתשלום.
להפתעת התובעים, שבוע לאחר קבלת ההחלטה, הם הוזמנו לפגישה עם מנהל מחלקת התביעה בחלמיש, במהלכה נמסר להם כי גם ההחלטה מיום 13.6. 06, לפיה עליהם לשלם שכר דירה בסך 523 ₪ לחודש, מקורה בטעות, ולפיכך עליהם להגיש בקשה נוספת להנחה הרטרואקטיבית שהוגשה ע"י חברת חלמיש.
ביום 13.7.06 קיבלו התובעים מכתב מחברת חלמיש שבו נמסר להם על דחיית הבקשה להנחה. אולם, החלטת הועדה בדבר דחיית הבקשה לא נשלחה לתובעים, אלא רק מכתב שקרי מחברת חלמיש, שכן ההחלטה המלאה קבעה כי "אין לתובעים חוב", ולכן אין מקום להנחה או לביטול החוב. חברת חלמיש סירבה למסור לתובעים עותק מההחלטה המקורית.
לטענת התובעים, חלמיש ביצעה סדרת טעויות ונהגה בחוסר תום לב בהתנהלותה מולם.
ביום 27.6.06 פנה התובע לחלמיש במכתב דרישה לקדם את הליך מכירת הדירה. ביום 2.11.06 פנה התובע לוועדת ההנחות של משרד הבינוי והשיכון בבקשה לבטל את החיוב הרטרואקטיבי בשכר הדירה, שהחל בחודש יולי 2004, תוך פירוט הרקע העובדתי והטעויות שנעשו בעניינו בחישוב ההכנסות.
ביום 7.11.06 הוחתם התובע על בקשה פורמלית לרכישת הדירה, אולם חלמיש עיכבה את הערכת הדירה באמצעות השמאים והשיבה לתובעים כי העיכוב נוצר עקב חוב שכר דירה.
בינואר 2007 הגיע חוקר פרטי מטעם משרד הבינוי והשיכון כדי לבדוק את מצבה הכלכלי של משפחת התובעים.
משהוחתמו התובעים על בקשה פורמלית לרכישת הדירה, נאלצו התובעים למכור את המגרש שהיה בבעלותם כדי לממן את רכישת הדירה הציבורית ועל מנת לעמוד במועדי התשלום בהתאם למבצע "כאן ביתי". המגרש נמכר ביום 28.2.07 בסך של 70,000 דולר שערכם היה 294,000 ₪. כספי מכירת המגרש נותרו בבנק כאשר התובעים אינם יכולים לרכוש דירה אחרת.
במשך 9 חודשים ממועד התשלום עבור שמאים, לא נשלחו שמאים להערכת הדירה. ביום 7.11.06, פנה התובע לנתבעת בדרישה שישלחו שמאים להעריך את שווי הדירה, אלא שהדבר לא נעשה.
ביום 22.7.07 ניתנה החלטה נוספת של וועדת המדרוג במשרד השיכון שדחתה את בקשות התובע להנחה ולביטול חוב, תוך שהחלטות הוועדה סותרות החלטות קודמות של הוועדות הקודמות.
החל מחודש אוגוסט 2007 הפסיקה חלמיש לשלוח שוברי תשלום על סך 523 ₪ והחלה לשלוח לתובעים שוברים על סך 3,100 ₪ לחודש, ולפיכך החלו התובע ים לשלם את שכר הדירה הנקוב בהסכם השכירות בתוספת ריבית והצמדה.
למיטב זיכרון התובע, רק בספטמבר 2007, שנתיים לאחר הגשת הבקשה, הגיעו שמאים לביתו כדי לבצע שמאות לדירה, אולם השמאות לא הועברה לתובעים.
לאחר שחלמיש, בחוסר תום לב, לא העבירה לתובעים הודעה על תנאי הרכישה, באופן שמנע מהם את האפשרות לרכוש את הדירה, פנו התובעים ביום 1.1.08, באמצעות עורך דין, לנתבעת, במכתב בו הם עומדים על בקשתם לרכישת הדירה. מכתב זה, כמו מכתבים נוספים שנשלחו בהמשך, לא נענו . רק ביום 13.4.08 נשלחה תשובת חלמיש ובה נטען כי התובע זומן להגיע למשרדי חלמיש, דבר שלא היה מעולם.

ביום 28.10.07 פנה ב"כ התובעים לוועדת מדרוג במשרד השיכון בבקשה לקבוע כי התובעים זכאים להנחה מרבית של 85% ברכישת הדירה, וכי בהתאם להסכם שכר הדירה, מסלול שכר הדירה שלפיו עליו לשלם הינו סוציאלי, וכי התובעים זכאים להנחות בדמי השכירות בשנים 2004-2007, כך שחוב דמי השכירות בגין שנים אלו בטל.
תשובת משרד השיכון הגיעה ביום 10.3.08 ונקבע בה כי שכר הדירה שייגבה מהתובעים רטרואקטיבית יה יה שכר הדירה החוזי, לאחר ההרחבה, אולם חרף האמור בהחלטת הוועדה ובניגוד לה , המשיכה חלמיש לחייב את התובעים בדמי שכירות בסך של 3,097 ₪ בחודש.
ביום 16.4.08 התקבל מכתב נוסף מאת חלמיש, ובו נקבע כי גובה ההנחה שלה זכאים התובעים הינו 12% ממחיר הדירה.
עקב התנהלותה של חלמיש, שמנעה מהם לרכוש את הדירה, נאלצו התובעים להגיש עתירה מנהלית נגדה ונגד משרד השיכון, שבה עתרו להצהיר כי הם זכאים לרכישת הדירה בהנחה מקסימלית תוך ביטול מלוא חובות דמי השכירות.
גם לאחר מתן פסק הדין בעתירה המנהלית , שקבע כי יש לחייב את התובעים בדמי שכירות בהתאם להסכם השכירות, המשיכה חלמיש לשלוח לתובעים שוברים בסכומים גבוהים יותר, אך התובעים שילמו שכר דירה לפי הקבוע בהסכם השכירות.
לצורך השלמת רכישת הדירה, פנה התובע בשנת 2012 במכתבים רבים לחברת חלמיש, מכתבים שרובם לא נענו.
רק ביום 12.2.14, למעלה משנתיים לאחר פסק הדין בבית המשפט המחוזי ו-8 שנים ממועד הגשת הבקשה לרכישת הדירה, נשלחה לתובעים הפניה נוספת לבנק לצורך הוצאת תעודת זכאות חדשה (שלישית במספר).
רק ביום 17.11.14, לאחר שהערכת שווי הדירה ע"י השמאים נ עשתה (ואף זאת, בהתעלם מהוצאות ההרחבה שנעשו ע"י התובעים ), הגיע לתובעים מכתב הודעה על תנאי הרכישה, שהעמיד את מחיר הדירה לפני הנחה על סך 1,950,000 ₪. ההנחה נקבעה על סך של 523,450 ₪ והתובעים היו אמורים לשלם 1,428,350 ₪, והכל בכפוף לסילוק חוב שכר הדירה.
התובעים דרשו לתקן את המחיר שנקבע לרכישה ולהביא בחשבון את עלות ההרחבה שביצעו, אולם ביום 18.12.14 נחתם בין הצדדים חוזה מכר מבלי שקוזזו כספי ההשקעה והרחבת הדירה, כאמור.
התובעים נאלצו לשלם, עקב אילוץ וכפיה, סך של 18,821 ₪ בגין חוב דמי שכירות, למרות שהם סברו כי הם מצויים ביתרת זכות.
הדירה שקיבלו התובעים מחלמיש כללה 3 חדרים והיא הורחבה על חשבון התובעים ל-5 חדרים והיא אף הוערכה ככזו לצורך מכירתה לתובעים.
לטענת התובעים, בהתנהגותה עוולה חלמיש את העוולות של הפרת חובה חקוקה ועוולת הרשלנות.
לטענת התובעים, הנזקים שנגרמו להם עקב התנהגות הנתבעת, הינם:
נזקים בגין עליית מחירי הדיור
התובעים הגישו בקשתם הראשונה לרכישת הדירה בדצמבר 2005, אולם בשל התנהלות הנתבעים, הפרת ההסכם על ידם, רשלנותם ומחדליהם, נבצר מהתובעים לרכוש את הדירה במשך שנים רבות, ובכך נגרם לתובעים נזק בסך 888,000 ₪ עקב עליית מחירי הדיור במהלך אותה תקופה.
הנזקים הכספיים בגין מכירת המגרש
התובעים מכרו את המגרש שבבעלותם, לצורך מימון רכישת הדירה, תוך הסתמכות על חלמיש כי תאפשר להם לרכוש את הדירה בהתאם למבצע "כאן ביתי". עקב התנהלות חלמיש, בגינה נבצר מהתובעים לרכוש את הדירה, התובעים לא יכלו לעשות שימוש בכספי מכירת המגרש, כספים שהיו אמורים להיות זמינים לתשלום עבור הדירה בתוך 6 חודשים, בהתאם למבצע.
בהתאם לשמאות שנערכה למגרש נכון ליום 1.1.15, שווי המגרש עמד על 1,450,000
₪, בעניין זה של מכירת המגרש הנזק שנגרם לתובעים הינו 1,160,000 ₪, שהינו ההפרש בין המחיר שבו נמכר המגרש ב-2007 ובין שוויו של המגרש בשנת 2015.
הנזקים בגין הרחבת הדירה
כעולה מדו"ח השמאי מטעם התובעים , גובה ההשקעה בהרחבת הדירה עומד על סך של 190,000 ₪ כולל מע"מ. סכום זה חייבת חלמיש להשיב לתובעים.
נזקים בגין תשלום דמי שכירות
הבקשה לרכישת הדירה הוגשה בדצמבר 2005, אולם עקב התנהגות חלמיש נמנעה מהתובעים רכישת הדירה עד ליום 1.1.15, כאשר בתקופה זו נאלצו התובעים לשלם דמי שכירות, דמי השכירות אשר שולמו בתקופה הרלוונטית מסתכמים של 128,280 ₪, ובסכום זה על הנתבעת לפצות את התובעים.
פיצוי בגין עגמת נפש
התובעים עותרים לחייב את הנתבעת לפצות אותם בסך של 500,000 ₪ בגין עגמת נפש.

טענות הנתבעת
בשנת 1996 אישרה וועדה ציבורית של משרד הבינוי והשיכון את בקשת התובעים להתגורר בדירה בדיור ציבורי בדמי שכירות שגובהם אמור להיות בהתאם לתנאי השוק (מסלול דל"ל או שד"ח ולא בתנאים סוציאליים), וכן לסיוע בשכר דירה. בסמוך לאחר מכן נחתם עם התובעים ביום 29.8.96 הסכם שכירות ביחס לדירה.
בשנת 1999 הרחיבו התובעים את הדירה משלושה לחמישה חדרים וזאת על דעת עצמם, תוך הפרת הסכם השכירות וללא קבלת האישורים הנדרשים.
בשנת 2006 יזם משרד הבינוי והשיכון מבצע בשם "כאן ביתי", במסגרתו ניתנה לדיירי הדיור הציבורי אפשרות לרכוש בתנאי ם מועדפים את הדירות בהן התגוררו. אחד מהתנאים לרכישת הדירה במסגרת המבצע היה תשלום כל החובות המגיעים מהדייר, לרבות שכר דירה.
ביום 7.11.06 הגישו התובעים בקשה לרכישת הדירה במסגרת המבצע. בעת בדיקת הבקשה התברר כי נעשו טעויות באופן בו חושב שכר הדירה שהיה על התובעים לשלם. התובעים עודכנו ע"י חלמיש בדבר הטעויות והתובעים טענו כי אין להם חוב שכר דירה. ביום 11.6.06 נחתם בין הצדדים הסכם שכירות חדש ומעודכן, הן בהתאם לשטח הדירה המוגדלת והן ביחס למסלול גובה שכר הדירה.
ביום 2.11.06 פנו התובעים לוועדת הערעור של משרד הבינוי והשיכון בבקשה לקבל הנחה על שכר הדירה ולביטול החוב. ביום 22.7.07 נדחתה בקשת התובעים. התובעים שבו ופנו למשרד הבינוי ובתשובת משרד הבינוי והשיכון מיום 10.3.08 נקבעה מתכונת בה ייגבה שכר הדירה הרטרואקטיבי מהתובעים.
התובעים לא השלימו עם החלטות משרד הבינוי והשיכון ופנו לבית המשפט המחוזי בעתירה מנהלית.
ביום 5.1.12 ניתן פסק דין בעתירה המנהלית ובו נדחתה בקשתם של התובעים לקבלת הנחה בשיעור של 85% ברכישת הדירה, ונקבע כי הם זכאים להנחה בשיעור של 42.5% בלבד. כן, נקבע בפסק הדין כי הם אינם זכאים להנחה בגין שכר דירה ביחס לשנת 2005 וניתנו הוראות בקשר לחישוב חוב שכר הדירה.
בחודש מאי 2012 החלו הצדדים בהידברות למימוש פסק הדין, כאשר חלמיש היתה בדעה כי לתובעים יתרת חוב בשכר דירה , והתובעים סברו כי הם מצויים ביתרת זכות. הובהר לתובעים כי עד להסדרת חוב שכר הדירה אין הם זכאים לרכוש את הדירה במסגרת המבצע. חרף עובדה זו בחרו התובעים להמשיך ולהתווכח בעניין זה, כאשר רק ביום 3.12.14 הסדירו התובעים את חוב שכר הדירה בהתאם לפסק הדין ונסללה הדרך לרכישת הדירה.
עילות התביעה של התובעים התיישנו בשעה שחלפו מעל 7 שנים מהמועד שבו בוצעו המעשים והמחדלים המיוחסים לחלמיש.
התובעים לא קיימו את חובתם להקטנת נזק וזאת על דרך של תשלום חוב שכר הדירה הנדרש מהם, ובשיתוף פעולה עם חלמיש במימוש רכישת הדירה.

ראיות התובעים
מומחה התובעים מר אלי סידאווי - שמאי מקרקעין
השמאי הגיש שלוש חוות דעת מטעם התובעים.

חוות דעת לעניין הערכת שווי הדירה (נספח 86 לתצהירו של התובע)
בהתאם לחוות דעת השמאי, העריך השמאי את שווי השוק של הדירה ליום 5.1.12 בסך של 1,650,000 ₪.

הערכת שווי המגרש ליום 30.4.15 (נספח 87 לתצהיר התובע)
השמאי העריך את שווי המגרש ב-1,450,000 ליום 30.4.15.

הערכת שווי ההשקעות וההשבחות שבוצעו ע"י התובעים בדירה (נספח 92 לתצהיר התובע)
השמאי העריך את שווי ההשקעות וההשבחות שבוצעו בנכס ע"י התובעים בסך של 190,000 ₪, נכון ליום 5.5.15.
בחקירתו הנגדית נשאל השמאי האם יש בידיו את צילום או תיעוד העבודות שבוצעו לעניין השבחת הנכס והוא השיב כי אין בידיו את פירוט העבודות וכך גם לא תמונות של הנכס. לדבריו, לדירה נוספו 42.5 מ"ר והדירה הפכה להיות בת 5 חדרים. עוד השיב כי בדירה בוצעו שינויים פנימיים, אולם השמאי לא ידע להסביר בדיוק אילו עבודות נעשו בדירה. עוד השיב כי לא הוצגו בפניו חשבוניות ביחס לעלויות בפועל (עמוד 6 לפרוטוקול, שורות 1-1 ובהמשך בעמוד 7, שורות 10-11) .
לדברי השמאי, הוא העריך את העבודות עפ"י שווי שוק בהערכה זהירה ביותר של 5,500 ₪ למטר, תוך הכפלת סכום זה בשטח ההגדלה (עמוד 7 לפרוטוקול, שורות 15-17) .
השמאי הסביר כי בדק כמה עולה עלות שיפוץ בשוק החופשי, ולפי בדיקה זו קבע את הערכתו (עמוד 7 לפרוטוקול, שורות 20-21) .

עדותו של ראובן כהן (להלן: "התובע")
התובע הגיש תצהיר עדות ראשית ובו חזר על האמור בפרק "טענות התובעים", ולפיכך אין מקום לשוב ולפרט טענות אלו.
בחקירתו הנגדית אישר התובע כי הוא עו"ד במקצועו וכי סיים את לימודיו ב-2007 (עמוד 8 לפרוטוקול, שורות 19-22).
התובע השיב כי לאחר שהגיש בקשה בשנת 1999 להרחבת דירתו, נאמר לו ע"י מנכ"ל חלמיש דאז, אלון גלעדי, כי באם משרד השיכון לא ישלם עבור ההרחבה, הרי שבמועד בו יבקש לרכוש את הדירה, יקוזז סכום ההשקעה ממחיר הדירה (עמוד 10 לפרוטוקול, שורות 17-23) .
התובע נשאל האם ביצע את ההרחבה ללא אישור, ולדבריו הוא לא נזקק להיתר בניה, שכן לא עשה כל שינוי חיצוני, שכן את המעטפת החיצונית בנתה חלמיש, והוא רק בנה את השינויים הפנימיים (עמוד 11 לפרוטוקול, שורות 1-7).
התובע אישר כי מחודש יולי 2004 לא קיבל הנחות בשכר הדירה, אולם לטענתו, היעדר ההנחות נבע מטעויות ורשלנות של חלמיש במילוי הטפסים (עמוד 11 לפרוטוקול , החל משורה 24).
התובע אישר כי ביום 30.4.06 זומן לפגישה בחלמיש ונאמר לו כי קיים חוב בגין שכר דירה,
מאחר ומשנת 1999 לא חויב בגין הרחבת הדירה , אולם לדבריו, החוב נבע מטעות של חלמיש, והובטח לו כי הטעות תתוקן (עמ וד 12 לפרוטוקול , החל משורה 18).
התובע נשאל מדוע לא שיתף פעולה עם חוקרי משרד הבינוי והשיכון ומדוע הסתיר מהם כי הוא עושה שימוש ברכב. התובע השיב כי נאמר לו ע"י חלמיש כי החוב בוטל, וכי נאמר לו ע"י נציגת חלמיש, גאולה, כי אין צורך בביקור חוקר, ולכשיגיע לדירתו, על החוקר להתקשר לגאולה. לדברי התובע, גאולה אמרה לחוקר כי אין צורך בחקירה, וכי החוקר יכול ללכת. התובע השיב כי מעולם לא סירב לשתף פעולה עם החוקרים (עמ וד 13 לפרוטוקול, שורה 26 ואילך).
התובע אישר כי לאחר הגשת בקשה לוועדת ההנחות ביום 2.11.06 לביטול החוב שמתייחס לאמצע שנת 2004 ואילך, הוא הגיש בקשה לרכישת הדירה במסגרת המבצע "כאן ביתי" (עמ וד 14 לפרוטוקול, שורה 19 ואילך).
עוד אישר התובע כי הוא חתם על מסמך הבקשה שבו רשום כי יש לו חוב שכר דירה בסך 75,000 ₪, ולדבריו הוא היה מוכן לשלם אפילו סכום זה, עקב העליות במחירי הדירות ובלבד שיאפשרו לו לרכוש את הדירה. אולם , חרף נכונותו לשלם, לא אפשרו לו. לדבריו, חלמיש לא הוציאה לו הודעה על תנאי הרכישה, לא נאמר לו איזו הנחה מגיעה לו ולא נשלחה אליו דרישת תשלום (עמוד 14 לפרוטוקול, החל משורה 27).
לשאלת בית המשפט מה עשה התובע לאחר ביקור השמאים בדירה, השיב כי הגיש עתירה מנהלית לבית המשפט, ולדבריו גם לאחר פסק הדין בעתירה המנהלית, המשיכה חלמיש להתעלל בו במשך 3 שנים (עמ וד 15 לפרוטוקול, שורה 10 ואילך).
התובע אישר, כי להחלטת משרד הבינוי והשיכון בבקשה מנובמבר 2006 לבקשה הנחה, יש השפעה על גובה החוב ועל שיעור ההנחה שלה הוא זכאי (עמוד 16 לפרוטוקול, החל משורה 21) .
התובע העיד כי חלמיש לא שלחה לו, בכל שלב שהוא, הודעה על תנאי הרכישה. לדבריו, החל מחודש אפריל 2006 הוא חויב בשכר דירה מרבי בסך 3,100 ₪, אולם חלמיש המשיכה לשלוח לו שוברים בסך 523 ₪, שוברים אותם הוא שילם. התובע העיד כי חלמיש ידעו כי עשו טעות (עמוד 18 לפרוטוקול, החל משורה 14) .
התובע אישר כי במסגרת ההתדיינויות שבינו לבין חלמיש בעניין חוב דמי השכירות, הוא הציע בשלב מסוים לשלם סך 10,000 ₪ בגין חוב דמי השכירות, וזאת לאחר שנדרש לשלם את יתרת החוב באותה העת, כפי שדרשה חלמיש, בסך של 50,000 ₪. יחד עם זאת, השיב התובע כי אילו היו מוציאים לו הודעה על תנאי רכישה עם חוב של 50,000 ₪, הוא היה משלם גם סכום זה. (עמוד 21 לפרוטוקול, שורה 28 ואילך).
לעניין הערכת הדירה ע"י השמאים ב-2013, השיב התובע כי הערכת השמאים התעכבה מאחר והם לא קיבלו את ההנחיות הנכונות להעריך את שווי ההשקעה שלו בהרחבת הדירה (עמוד 22 לפרוטוקול, החל משורה 32).
התובע אישר כי הוא ביקש לעכב את השמאים עד שיעריכו את שווי הדירה, וגם כדי להסדיר את עניין חוב שכר הדירה (עמ וד 23 לפרוטוקול, שור ות 13 -14).
עוד אישר התובע, כי בינתיים פקעה תעודת הזכאות שלו (עמוד 23 לפרוטוקול, החל משורה 19) .
התובע אישר כי ב-8.12.14 הוא הגיע להסכמה עם חלמיש על גובה החוב, ושילם כ-19,000 ₪, ולאחר מכן רכש את הדירה, לאחר ששילם 1,450,000 ₪ (עמוד 24 לפרוטוקול, החל משורה 15).

ראיות הנתבעת
עדותו של גולן שמש (להלן: "גולן")
גולן הגיש תצהיר, לפיו הוא מנהל מחלקת הגביה בחלמיש, כאשר בתצהירו חזר גולן על האמור בפרק "טענות הנתבעת", ולפיכך גם במקרה זה, אין מקום לשוב ולפרט טענות אלו.
בחקירתו הנגדית הסביר גולן מה משמעות המונח "דל"ל", וכי מדובר בדמי שכירות לפי מחיר שוק ולא סוציאלי (עמוד 25 לפרוטוקול, שורות 26-27) .
גולן השיב כי חלמיש טעתה בתחילה, כשחייבה את התובע בשכר דירה נמוך מזה הקבוע בחוזה, ולדבריו, כשהטעות נתגלתה בוצע חישוב ונקבע חיוב רטרואקטיבי ל-3,100₪ (עמ וד 27 לפרוטוקול, החל משורה 27).
במענה לשאלת ב"כ התובעים, גולן השיב כי הוא אינו מכיר את תנאי מבצע "כאן ביתי", וכי הוא אינו מכיר את ההתנהלות המדויקת בנושא זימון הדיירים כדי למסור להם את תנאי הרכישה (עמוד 2 9 לפרוטוקול, החל משורה 16).
בנוסף, גולן השיב כי במקום לנסות ולהסדיר את החוב מול חלמיש, העדיף התובע להגיש עתירה מנהלית, שהתבררה במשך 3.5 שנים, תקופה שבמהלכה עלו מחירי הדירות (עמוד 32 לפרוטוקול, שורות 10-23) .
כמו כן, גולן השיב כי התובע לא רצה לקנות את הדירה. הוא הפקיד כספים על חשבון דמי שכירות, כפי שראה לנכון. הוא היה יכול להתקדם עם רכישת הדירה אילו רצה בכך, ובפועל בתקופה בה רצה לרכוש את הדירה, היה בחלמיש פעמיים בשבוע ופעל באינטנסיביות. (עמוד 37 לפרוטוקול, שורה 19 ואילך).

דיון והכרעה
בטרם דיון אקדים ואציין, כי כתבי הטענות מטעם התובעים היו ארוכים מהנדרש, מסורבלים ומייגעים למעלה מן הצורך, כתב התביעה נפרש על פני 43 עמודים ו-226 סעיפים, כאשר בכתב התביעה יש כפילויות מיותרות של טענות החוזרות על עצמן פעמים רבות . כתב התביעה כולל ציטוטים מיותרים מתוך תמלילי שיחות ואינספור ציטוטים מתוך מכתבים . לעומת זאת, כתב ההגנה לכתב התביעה הארוך נפרש על 10 עמודים וכלל 44 סעיפים בלבד. חרף עובדה זאת ואם לא היה די בכתב התביעה המסורבל הגישו התובעים כתב תשובה לכתב ההגנה שנפרש גם הוא, שלא לצורך, על 10 עמודים ו-61 סעיפים. כאשר אופן ניסוח כתבי הטענות של התובעים הכביד והקשה על עבודת בית המשפט ועל פיענוח עובדות המקרה.
בפסק דין זה, עלי להכריע במספר נושאים:
האם התביעה התיישנה.
האם הנתבעת התרשלה כלפי התובעים.
האם התובעים לא קיימו את חובתם להקטנת הנזק.
הנזקים שנגרמו לתובעים.

טענת ההתיישנות

כפי שפורט לעיל, במסגרת כתב ההגנה מטעמה, טענה הנתבעת כי הנזקים ועילות התביעה (הפרת חובה חקוקה, רשלנות, "פגיעה באינטרס ההסתמכות" והפרת חובת ההגינות) - התיישנו שעה שחלפו למעלה מ- 7 שנים מהמועד בו בוצעו המעשים והמחדלים המיוחסים לנתבעת ואשר הקימו לכאורה לתובעים את עילות התביעה הנטענות.
התובעים, במסגרת כתב התשובה מטעמם, טענו כי דין טענת ההתיישנות שהעלתה הנתבעת להידחות. הטעמים המצדיקים את דחיית טענת ההתיישנות לשיטתם של התובעים הם אלו:
טענת ההתיישנות לא נטענה בהזדמנות הראשונה (הטענה לא נטענה בבקשה להארכת מועד להגשת כתב הגנה).
מדובר בעוולות נמשכות ו/או מתמשכות שהופסקו רק לאחרונה, כאשר הנתבעת איפשרה לתובעים לרכוש את הדירה נשוא התביעה.
במקרה הנדון חל סעיף 89 ו/או 89(2) לפקודת הנזיקין, לפיו מועד תחילת ההתיישנות הינו בתוך 10 שנים ממועד גילוי הנזק שהינו חלק מיסודות העוולות שביצעה הנתבעת כנגד התובעים, כאשר הנזקים שנגרמו לתובעים התגלו והתגבשו רק במועד רכישת הדירה בפועל על ידם.
בהתאם לדין ולהלכה הפסוקה, כל אימת שנערכה התדיינות משפטית בין התובעים לנתבעת במסגרת העתירה המינהלית (בגדר עת"מ 2690/08), אשר פסק דין בעניינה ניתן רק בשנת 2012, לא היתה בידי התובעים יכולת תביעה קונקרטית בגין נזק שטרם התגבש וכל עוד לא ניתנה פסיקה מחייבת שהכריעה במחלוקות בין הצדדים.
עצם העלאת הטענה בדבר ההתיישנות, כאשר הנתבעת היא זו שגררה את התובעים במשך כל השנים האלה, מהווה לשיטת התובעים חוסר תום לב משווע.
הנתבעת אינה רשאית ו/או לא יאה שהיא תעלה טענת התיישנות בהיותה רשות ציבורית שנהגה בחוסר תום לב ועוולה כנגד התובעים.
הנתבעת לא השיבה עניינית למכתב ההתראה מיום 4.6.2008 (נספח 35 לתביעה), דבר המהווה, לשיטת התובעים, טעם נוסף לדחיית טענת ההתיישנות שהעלתה הנתבעת.
בבחינת הקדמת הסוף להתחלה, אציין כבר עתה כי התביעה, על עילותיה והנזקים הנתבעים בה - לא התיישנה. זאת, מהטעמים שיפורטו להלן.
בטרם אדון בשאלת קיומה של התיישנות במקרה שלפניי, אתייחס תחילה לטענת הסף שהעלו התובעים, לפיה יש לדחות את טענת ההתיישנות הואיל ולא הועלתה בהזדמנות הראשונה, דהיינו בבקשה שהגישה הנתבעת להארכת מועד להגשת כתב ההגנה מטעמה, כאשר רק במסגרת כתב ההגנה עצמו העלתה הנתבעת לראשונה את טענת ההתיישנות.
אין בידי לקבל טענה זו של התובעים.
הפסיקה קבעה לא אחת כי "ההזדמנות הראשונה", לצורך המועד בו העלה בעל דין את טענת ההתיישנות לראשונה, הוא המועד הראשון בו טען בעל הדין לגופם של דברים.
קולעות לעניין זה הקביעות בע"ע ( ארצי ) 1611-06-11 שרה בלו נ' מדינת ישראל משרד האוצר ( פורסם בנבו, 19.08.2013), שם נקבע כך:
"לפי הוראת סעיף 3 לחוק ההתיישנות, חובה להעלות טענת התיישנות בהזדמנות הראשונה לאחר הגשת כתב התביעה, וכך בלשון הסעיף:
"3. אין נזקקים לטענת התיישנות אם לא טען הנתבע טענה זו בהזדמנות הראשונה לאחר הגשת התובענה."
כדי לקבוע האם הצד הטוען טענת התיישנות עמד בדרישת הסעיף, "יש חשיבות למהות הדיון, או ההליך הראשון שהתקיים, אשר על-פי הנטען היווה את ההזדמנות הראשונה לעורר בו את טענת ההתיישנות...... בפרשת פלוני עמד גם בית דין זה על תכלית הוראת סעיף 3 וקבע, כי "הפסיקה לא קבעה נוסחה גורפת לעניין החמצת ההזדמנות הראשונה, ונסיבותיו של כל מקרה ומקרה נבחנות לגופן. מכל מקום, המבחן המרכזי לעניין קיומה של דרישת סעיף 3 לחוק ההתיישנות עניינו במועד העלאת טענות לגופה של תביעה על ידי הנתבע." בהמשך לדברים אלה נקבע, כי "במקרה שלפנינו, טענת ההתיישנות נטענה קודם שהחל הדיון בהליך ולפני שהמשיבה העלתה טענות כלשהן לגופה של תביעה. הפעולות היחידות שנעשו בתיק עד למועד העלאת הטענה, עניינן בהארכת מועדים להגשת כתב ההגנה. בנסיבות אלה, אין לומר כי המשיבה החמיצה את ההזדמנות הראשונה להעלאת טענת התיישנות, כדרישת סעיף 3 לחוק."
הנה כי כן, בענייננו, יש לבחון האם במסגרת הבקשה להארכת מועד להגשת כתב הגנה טענה הנתבעת לראשונה לגופו של עניין, והתשובה לשאלה זו היא בשלילה. מדובר בבקשה טכנית לקבלת שהות נוספת לעריכת כתב ההגנה ולהגשתו.
לפיכך, בהתאם לפסיקה, לא ניתן לומר כי הנתבעת החמיצה את המועד להעלאת טענת התיישנות לפי סעיף 3 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") ולפיכך יש לדון בטענת ההתיישנות לגופה.
סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות קובע כי תובענה שאינה במקרקעין נתונה להתיישנות של 7 שנים.
סעיף 6 לחוק ההתיישנות קובע כי תקופת ההתיישנות של תביעה מתחילה ביום בו נולדה העילה.
נשאלת השאלה מהו "היום בו נולדה עילת התביעה".
המונח "עילת תובענה" הוא מונח מסגרת, שמהותו משתנה על פי תכלית ההסדר שאותו היא נועדה לשרת (ע"א 217/86 שכטר נ' אבמץ בע"מ, פ"ד מד(2) 846, 859-860 (1990)).
המבחן המקובל בפסיקה לקיומה של "עילת תביעה" לצורך התיישנות הוא המועד בו התגבש בידי התובע "כוח תביעה", שפירושו התקיימות התנאים המאפשרים לתובע להגיש תביעה ולזכות בסעד המבוקש (ע"א 9292/07 חברת שדמות הדרום בע"מ נ' וועדה מקומית לתכנון ובנייה "שמעונים" (פורסם בנבו, מיום 6.1.2010)).
הפסיקה קבעה לא אחת, כי "כוח תביעה", אשר ממנו מתחיל מירוץ ההתיישנות אינו רק קיומה של עילת תביעה מושגית, כי אם יש צורך בקיומה של עילת תביעה קונקרטית (ראו ע"א 1650/00 זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז(5) 166 (להלן: "פסק הדין בעניין זיסר") בעמודים 175-178).
אמנם בפסק הדין בעניין זיסר נקבע כי מרגע שנודע לבעל דין על קיומה של עילת תביעה מסוימת, אל לו לחכות להכרעה שיפוטית חלוטה בנושא, שכן הדבר עלול להתפרש כאילו "ישן על זכויותיו" ועליו לפנות לערכאות ולהגיש תביעתו, על מנת שלא תחלוף תקופת ההתיישנות, אולם מאידך, פסיקות מאוחרות יותר, הביעו גישה שונה בעניין זה.
כך למשל, בע"א 10192/07 פסגת אשדוד הנדסה אזרחית ותשתיות בע"מ נ' חן גל השקעות ומסחר בע"מ ( פורסם בנבו, מיום 24.5.10) (להלן: "פסק הדין בעניין פסגת אשדוד"), חוזר ביהמ"ש העליון על ההגדרות לעיל וקובע שוב, כי היום בו נולדה עילת תביעה הוא היום בו מתגבשות לראשונה העובדות המהותיות המזכות את התובע בקיום החיוב כלפיו על ידי הנתבע. ואולם, ביהמ"ש העליון אינו מסתפק בכך וקובע, כי ככל ונדרשת הכרעה שיפוטית קודמת, אין לומר כי בידי בעל דין יכולת תביעה ממשית להגיש תביעתו קודם אותה ההכרעה. ובלשון ביהמ"ש העליון בסעיף 17 לפסק הדין:
"כך למשל נקבע, כי כל עוד אין בידי התובע נתונים מספיקים לדעת כי הנתבע חב בחבות כלפיו, וגיבוש נתונים בקשר לכך מחייב הכרעה שיפוטית קודמת, אין לומר כי היתה בידו יכולת תביעה ממשית להגיש את תביעתו קודם להכרעה כאמור. מירוץ ההתיישנות יחל מאותה נקודת זמן שבה נתון בידי התובע לא רק כח תביעה מושגי, אלא גם כח קונקרטי, אשר ממנה ואילך הבשילה עילת התביעה שבידו להכרעה בידי הערכאות"
ובהמשך בסעיף 20-22 לפסק הדין:
"עד להכרעה בזכויותיה של העמותה, היה כח התביעה של המערערת בעילת השבה כלפי המשיבות 1 ו-2 חלקי ובלתי בשל, ולא היה ניתן להפעלה וליישום קונקרטי בערכאות המשפט. הוא היה מותנה באופן הדוק בהכרעה מוקדמת שתתקבל בהליך לסעד הצהרתי.
.......
תביעת ההשבה היתה, אפוא, תביעת בוסר כל עוד לא ניתנה הכרעה שיפוטית בבקשה לסעד הצהרתי: ראשית, בכל מתכונת דיונית שהמערערת היתה בוחרת בה - בין תביעה משולבת נגד העמותה ונגד המשיבות 1 ו-2, ובין תביעות נפרדות בין צדדים אלה - היתה נדרשת הכרעה עקרונית ראשונית בשאלת היקף זכויותיה של העמותה במקרקעין, קודם לבירור השאלה אם עומדת למערערת זכות להשבה מהמשיבות 1 ו-2. בשתי המתכונות הדיוניות האפשריות הללו, תביעת ההשבה היתה מוקדמת, והיתה עשויה להימחק על הסף, או להיות מוקפאת עד להכרעה בהליך הדיוני הראשון. מסקנה זו מתחזקת נוכח העובדה כי שני ההליכים, על פי טיבם, מופנים כנגד צדדים שונים, ומהווים, על פי מהותם, שתי חוליות דיוניות נפרדות, האמורות להתברר בזו אחר זו, ובכפוף זו לזו."
ביהמ"ש מציין בהקשר זה, כי גישה זו יסודה, בין היתר, בשיקולים מערכתיים, לפיהם קביעה אחרת היתה מעודדת מתדיינים להגיש תביעות בלתי בשלות לערכאות השיפוט, מחשש לחלוף תקופת ההתיישנות, בלא שיש יכולת ממשית לבית המשפט להכרעי בהן, בטרם תוכרע החוליה הדיונית הראשונה, שבלעדיה לא ניתן לדון בשנייה (בסעיף 22 לפסק הדין).
גישה זו אומצה שוב בפסק הדין של בית המשפט העליון בע"א 573/12 הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ נ' גולדסיל בע"מ ( פורסם בנבו, מיום 29.8.2012) (להלן: "פסק הדין בעניין גולדסיל").
למותר לציין, שגישתו של בימ"ש בפסקי הדין בעניין פסגת אשדוד ובעניין גולדסיל לעיל, מקורה בהכרתה של זכות הגישה לערכאות כזכות יסוד, ומכאן בפרשנות המצמצמת שנוטים בתי המשפט להעניק לדיני ההתיישנות, תוך העדפה ליתן לבעל דין להעלות טענותיו בפני הערכאות השיפוטיות ולמצות את זכויותיו.
בענייננו, כוח התביעה קם לתובעים רק עם מתן פסק הדין בעתירה המינהלית ביום 5.1.2012. עד אותו מועד, היו התובעים והנתבעת חלוקים בשאלות רבות הנוגעות לזכויות התובעים לרכוש את הנכס. בין היתר, לא היה ברור לאיזה הנחות התובעים זכאים במחיר רכישת הדירה, ומהו שכר הדירה שהיה על התובעים לשלם עד אותו מועד. כך שהיה צורך בקבלת הכרעה שיפוטית שתכריע ב מחלוקות ותקבע מהי זכאותם של התובעים ומהם חובותיהם כלפי הנתבעת.
ויודגש - הנתבעת עצמה, ציינה כי "עד להסדרת חוב שכר הדירה הם (התובעים – ע.א.) אינם זכאים לרכוש את הדירה במסגרת המבצע".
כך, שעד לקבלת ההכרעה השיפוטית במסגרת העתירה המינהלית, שניתנה ביום 5.1.2012 והפכה חלוטה 45 ימים לאחר מכן (תקנה 23(ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מינהלים (סדרי דין), התשס"א-2000), הרי שכלל לא היה בידי התובעים "כוח תביעה".
יתרה מכך, אף לשיטת הנתבעת, רק ביום 3.12.2014 הסדירו התובעים את חוב שכר הדירה בהתאם להוראות פסק הדין בעתירה המנהלית ונסללה דרכם לרכישת הדירה על ידם במסגרת המבצע של משרד הבינוי והשיכון.
רק במועד רכישת הדירה, ביום 18.12.2014 (יום חתימת חוזה המכר), למעשה, התגבשו מלוא הנזקים הנטענים של התובעים.
הנתבעת טוענת מצידה, שגם לאחר פסק הדין בעתירה המנהלית, עכבו התובעים את ההתנהלות והאחריות לכך חלה עליהם. גם אם אקבל טענתם זו, הרי שבכל מקרה, לא היה לתובעים "כוח תביעה" אלא החל מיום מתן פסק הדין עצמו, ביום 5.1.2012 (וייתכן שרק 45 ימים לאחר מכן, עם הפיכתו של פסק הדין לחלוט, וייתכן אף שרק במועד רכישת הדירה ביום 18.12.2014).
מכל מקום, התביעה הוגשה ביוני 2015 (18.6.2015 לפי נתוני התיק במערכת נט המשפט). בכל מקרה, גם אם ננקוט בגישה המחמירה, לפיה יש לספור את תקופת ההתיישנות החל ממתן פסק הדין, הרי שבמועד בו הוגשה - התביעה טרם התיישנה.
די באמור לעיל, בכדי לדחות את טענת ההתיישנות שהעלתה הנתבעת.
לאור מסקנתי זו, הרי שלא מצאתי לנכון לדון ביתר טענות התובעים לעניין דחיית טענת ההתיישנות.
האם הנתבעת התרשלה וחטאה כלפי התובעים
התנהלותה של הנתבעת כלפי התובעים בעניין רכישת הדירה, נדונה והוכרעה באופן נחרץ וחד משמעי בעת"מ 2690-08 כהן ואחרים נ' משרד הבינוי והשיכון ואחרים, שהינה העתירה המנהלית שהגישו התובעים בתיק זה נגד משרד הבינוי והשיכון ונגד חלמיש לבית המשפט המחוזי בתל אביב.
לאחר שכבוד השופטת קובו דנה בהרחבה בטענות הצדדים, קבעה בעמ' 7 לפסק הדין:
"לא לחינם הארכתי בתיאור העובדתי. זה מלמד כיצד לאורך השנים נעשו בעניינם של העותרים מחדלים, לאור התנהלות מקצועית לקויה, בלשון המעטה, של המשיבים. כמעט ולא היה פגם שלא נפל בהחלטותיהם, וכמעט לא היתה טעות שנמנעו מלבצע. לא רק חוסר תשומת לב והיעדר הקפדה אפיינו אותם, אלא גם חוסר עקביות זועק. החלטותיהם נתקבלו בלא לבצע את הבדיקות הנדרשות ותחת תשתית עובדתית לקויה, דבר שעורר צורך בקבלת החלטות מתקנות, אשר גם הן לקו בפגמים דומים לקוד מותיהן וחוזר חלילה. כל זה הוביל לשורת החלטות סותרות שנתקבלו לאורך שנים, החלטות שלא ניתן ליישב האחת עם רעותה, ושהפכו את הפלונטר המשפטי לסבוך במיוחד. כדי למצוא את דרכי בסבך זה, נדרשתי למלאכה רבה- שכן הצדדים לא סייעו בעניין. מצער, כי למרות שהדיור הציבורי הינו משאב ציבורי חשוב ביותר, כפי שציין משרד השיכון עצמו בתגובתו, הגורמים האחראים לניהולו התגלו בפרשה הזו במערומיהם. בחברה המשכנת שררה בוקה ומבולקה, מנגנוני הבקרה והפיקוח של משרד השיכון כשלו, והתוצאה מונחת לפנינו. התמונה שנפרשה בפני באשר לדרך ניהולו של הדיור הציבורי- אמורה להדליק נורות אדומים. תקוותי שלפחות יוסקו המסקנות המתבקשות כדי למנוע הישנותם של מקרים דומים וכדי למנוע פגיעות עתידיות בשוכרים ובאינטרס הציבורי. יחד עם זאת, יש גם לגנות את העותרים, אשר התנהלותם התאפיינה בחוסר תום לב. לעיתים עצמו עיניהם לנוכח טעויות של המשיבים שנעשו לטובתם- ושילמו במשך שנים שכר דירה זעום של 120 ₪ לחודש, שלא היו זכאים לו עפ"י הכתוב בחוזה והחלטות הוועדה. במקרים אחרים, אף לא בחלו בהסתרה והטעיה כדי ליהנות מכספי הציבור ולקבל הנחות נוספות- כמו למשל רישום רכב על שם אחיו של העותר, שהעותר משתמש בו באופן יומיומי, וכאשר לא הצהירו כנדרש על עבודתה של העותרת. יש מידה גדולה של עזות מצח בטענתם כי הרשויות מתנכלות ומתעמרות בהם, באשר התנהגותם שלהם חסרת תום לב".
מהאמור לעיל עולה, בלא כל ספק, כי הנתבעת התרשלה באופן חמור לכל אורך הדרך בהתנהלותה מול התובעים, וזאת , כמובן, בכל הנוגע להתנהלותה של הנתבעת עד למועד פסק הדין בעתירה המנהלית שניתן ביום 5.1.11.
פסק דינו של בית המשפט המחוזי יצר מעשה בית דין בעניין זה ואינני נדרש לדון ולהכריע פעם נוספת בהתנהלות ורשלנות הנתבעת ובמחדליה עד למועד פסק הדין.
בפסק הדין, קבע בית המשפט המחוזי קביעות נוספות, היוצרות מעשה בית דין והמחייבות לעניינינו:
נקבע כי ההנחה לה זכאים התובעים ברכישת הדירה במסגרת המבצע "כאן ביתי", הינה בשיעור של 42.5% ממחיר הדירה, בהתאם למשלמי שכר דירה בהנחה, בכפוף להשלמת כל התנאים המקדמיים הנדרשים. בעניין זה לא קיבל בית המשפט המחוזי את עמדת מי מהצדדים לעניין שיעור ההנחה: לא את עמדת הנתבעת לפיה הנתבעים זכאים להנחה בסך 12.5% בלבד, מאחר ועליהם לשלם שכר דירה כשיעורו בשוק החופשי, ולא את עמדת התובעים לפיה הם זכאים להנחה בשיעור של 85% כמי שמשלם שכר דירה סוציאלי.
בית המשפט קבע בעניין שיעור שכר הדירה שעל התובעים לשלם, בדחותו את עמדות שני הצדדים בעניין זה, כי החל מיום 1.7.04 ועד בכלל, על התובעים להיות מחויבים בשכר דירה בגובה שכר הדירה עליו הם חתומים בחוזה השכירות עם חלמיש ולפיכך אין לחייבם בשכר דירה שד"ח (לפי שכירת חופשית) מלא, ללא הנחות, העולה על 3,000 ₪, אלא בשכר דירה מופחת, הנגזר מהכתוב בחוזה השכירות הראשון ובהתאם להוראות נוהל מדרוג. בית המשפט קבע כי על הנתבעת להתאים את גובה החוב בהתאם לאמור בפסק הדין.
מקריאת פסק דינו החריף של בית המשפט המחוזי עולה, כי הנתבעת בהתנהלותה, במחדליה וברשלנותה טרפדה את אפשרות רכישת הדירה על ידי התובעים בתנאים להם היו זכאים בהתאם למבצע וזאת כאשר הסכימה להעניק להם הנחה בשיעור של 12.5% בלבד על מחיר הדירה, הנחה לה זכאים דיירים החייבים בשכר דירה כנהוג בשוק החופשי (שד"ח), וכן מאחר והתנתה את מכירת הדירה לתובעים בתשלום "חוב" דמי שכירות בסכומים גבוהים הנהוגים בשוק החופשי, סכומים שנקבעו באופן שרירותי המנוגד להסכם השכירות.
מהצעת הנתבעת לרכישת דירה מיום 3.9.07 (נספח 85 לתצהיר התובע), הצעה שהיתה מיועדת לתובעים ושלטענת התובעים הם לא קיבלו מעולם, עולה כי ההנחה שניתנה לתובעים לפי הצעת הרכישה, היתה בשיעור של 12.5% ממחיר הדירה, כאשר נקבע ע"י בית המשפט המחוזי בפסק הדין , כי ההנחה לה היו זכאים התובעים הינה בשיעור של 42.5%.
בין התובעים לנתבעת ולמשרד השיכון הוחלפו לאורך התקופה סדרת התכתבויות שעניינן גובה ההנחה ושיעור שכר הדירה שבו חויבו התובעים. בנוסף, פנו התובעים פעמים רבות לנתבעת בבקשה לאפשר להם לרכוש את הדירה ול קבוע להם תנאי רכישה עפ"י זכאותם. אולם , הנתבעת לא עשתה כן והכל תוך קבלת החלטות סותרות וחיוב התובעים בשכר דירה גבוה המנוגד לקבוע בחוזה ולהחלטות משרד השיכון , שכר דירה שנקבע בצורה שרירותית, כמפורט בהרחבה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי.
יש לציין כי שיעור ההנחה במחיר הדירה לו זכאי רוכש הדירה במבצע "כאן ביתי" נקבע עפ"י גובה שכר הדירה המשולם במשך 6 חודשים שקדמו לרכישה, כאשר רוכש ששילם שכר דירה "סוציאלי" זכאי להנחה בשיעור של 85% ממחיר הדירה ודייר המשלם שכר דירה כשיעור ו בשוק החופשי זכאי להנ חה בשיעור של 12.5% ממחיר הדירה, לפיכך שכר הדירה שבו מחו יב הרוכש עובר לרכישת הדירה, הינו נתון מהותי לעניין שיעור ההנחה שתינתן לרוכש ברכישת הדירה , כאשר הפערים במחיר הסופי של הדירה, בעקבות שיעורי ההנחות השונים, הינם עצומים.
כאמור, בניגוד להחלטות משרד השיכון, בניגוד לקבוע בחוזה השכירות, חויבו התובעים בשכר דירה הגבוה מ-3,000 ₪ (שכר הנהוג בשוק החופשי) דבר המזכה אותם בהנחה בשיעור של 12.5% בלבד.
נראה, כי קביעת שכר דירה בשיעור זה, שנקבע ע"י הנתבעת באופן שרירותי, נקבע ע ל ידה בחוסר תום לב ובניגוד לקבוע בהסכם השכירות, במטרה לשלול מהתובעים את ההנחה בשיעור לו הם זכאים ולהביאם למסגרת קבוצת הזכאים להנחה מינימלית ברכישת הדירה.
לאחר שפניות התובעים לנתבעת לא נענו, וחובם המצטבר בגין שכר דירה בו חויבו הגיע לטענת הנתבעת לסך של כ-144,000 ₪, הגישו התובעים עתירה מנהלית נגד משרד השיכון ונגד הנתבעת ובה עתרו כי בית המשפט יצהיר כי הם זכאים לשלם שכר דירה סוציאלי ולפיכך ל הנחה בשיעור 85% ממחיר הדירה בעת רכישתה.
חרף מתן פסק הדין ע"י בית המשפט המחוזי ביום 5.1.11, ולמרות שבפסק הדין נקבע אופן חישוב דמי השכירות, כך שיחושבו לפי הקבוע בחוזה השכירות הראשון בצירוף תוספת בגין הגדלת השטח והפרשי הצמדה, המשיכה הנתבעת לעשות דין לעצמה, לשגר לתובעים חיובים בגין דמי שכירות בסכומים גבוהים, תוך התעלמות מפסק הדין כאילו לא היה, כך שבשנת 2012 נשלחו לתובעים שוברים לתשלום שכר דירה בסך 3,661 ₪, בשנת 2013 שוברים בסך 3,736 ₪ ובשנת 2014 בסך של כ-3,700 ₪ כל חודש. סכומים אלו יצרו לתובעים חיוב מלאכותי ומנופח בשכר דירה, דבר שמנע מהם להשלים את רכישת הדירה, שכן הרכישה היתה מותנית בתשלום מלוא חוב דמי השכירות. עותק מחשבונות דמי שכירות צורפו כנספח 40 לתצהיר התובע.
גם לאחר מתן פסק הדין בעתירה המנהלית, הוסיפו התובעים לשגר מכתבים רבים לנתבעת ובהם ביקשו להחיש את הליכי רכישת הדירה ולהסדיר את חוב דמי השכירות תוך התאמתו לפסק הדין. עותק מכתב מיום 6.5.12 (אחוד מהמכתבים שנשלחו) צורף כנספח 41 לתצהיר התובע.
ביום 20.6.12 זומן התובע למשרדי חלמיש לצורך הסדרת חוב דמי השכירות ונמסר לו כי החוב המעודכן נכון לאותו מועד עומד על סך של 135,792 ₪. עותק משובר התשלום צורף לתצהיר התובע כנספח 43.
התובע מחה על הדרישה כאשר לטענתו, התשלומים ששילם במהלך השנים כיסו את מלוא דמי השכירות לנתבעת. בעקבות מכתב שנשלח לנתבעת מטעם התובעים באמצעות עו"ד מעמותת "ידיד" בנושא חוב דמי השכירות, ובו דרישה לחזור ולבדוק את דמי השכירות, נשלחה לתובעים תשובה מיום 8.7.12 ובה צוין כי לאחר בדיקה נתברר כי קיים חוב בסך 50,000 ₪ בגין דמי השכירות. הנה כי כן, רואים אנו כי באורח פלא, ללא כל הסבר או פירוט אופן החישוב , הצטמקה דרישת החוב בגין דמי השכירות, בתוך כחודש, בכ-85,000 ₪.
התובע חלק גם על דרישת החוב המופחתת בסך 50,000 ₪ ודרש פירוט מדויק של יתרה זו . כמו כן, חזר התובע ודרש להנפיק לו מסמכים לצורך הוצאת תעודת זכאות לצורך רכישת הדירה .
התובע שב וביקש להעביר אליו שוברי תשלום בגין שכר דירה לפי הוראות פסק הדין, והכל תוך התראה בדבר הנזקים הנגרמים לו ע"י הנתבעת.
רק ביום 29.4.13, כשנה וחצי לאחר מועד פסק הדין, התבקש התובע לשלם אגרה עבור תשלום לשמאים האמורים להעריך את שווי הדירה. אלא , שלמרות התשלום שבוצע ע"י התובעים , השמאים לא נשלחו במשך תקופה ארוכה.
ביום 30.4.13 שלח התובע מכתב לנתבעת, אליו צירף מכתב התחייבות שקיבל ממנכ"ל חלמיש מיום 21.9.99, שבו נקבע כי בעת רכישת הדירה יילקחו בחשבון עלויות השיפוץ שביצע בדירה , באם לא יתקבל תשלום מחלמיש עבור הוצאות אלו , תוך שהוא ביקש מחלמיש להנחות את השמאים לפעול בהתאם ולהעריך את עלויות השיפוץ לצורך ההפחתה ממחיר הדירה.
התובע המשיך לשלוח מכתבים לנתבעת, בהם הלין על אדישות הנתבעת בטיפול בעניינו וחזר והתרה בפני הנתבעת בדבר הנזקים הנגרמים לתובעים עקב התנהלותה.
למרות שביום 29.4.13 שילמו התובעים עבור עריכת שמאויות לדירה, רק ביום 5.6.14 הגיע שמאי ראשון כדי לשום את הדירה, אולם השמאי לא הונחה להביא בחשבון את שווי ההשקעה בהרחבת הדירה לצורך קיזוז כספי ההשקעה.
ביום 23.6.14 הגיע שמאי נוסף לשום את שווי הדירה, כאשר גם הוא לא קיבל הנחיות להעריך את גובה ההשקעה לצורך ההפחתה ממחיר הדירה.
פניותיו של התובע לנתבעת במכתבים בהם דרש כי עניין השקעותיו בהרחבת הדירה יובא בחשבון נענו ביום 26.6.14 במכתב מטעם הנתבעת, ובו נכתב כי בקשתו הועברה לגורם המטפל וכי בבוא היום הוא יקבל תשובה . אולם , לטענת התובע, לא נעשה דבר בעניין זה.
ביום 7.11.14 הגיע לתובע מכתב הודעה על תנאי הרכישה, ובו מחיר הדירה לפני ההנחה, בסך 1,950,000 ₪ . ההנחה ממחיר הדירה עמדה על סך של 423,450 ₪, כך שהתובעים היו אמורים לשלם 1,428,350 ₪, בכפוף לסילוק חוב שכר הדירה.
התובע השיב לנתבעת כי בכוונתו לשלם את המקדמה שהוא נדרש לשלם, תוך שהוא שב ודורש להפחית מהמחיר את הסכומים שהושקעו בהרחבת הדירה. ביום 20.11.14 התקבלה שיחת טלפון אצל התובע, ובה הודיעה לו מנהלת המדור, כי ללא תשלום חוב דמי השכירות, תתבטל הודעת הרכישה. התובע הודיע כי הוא מעוניין לרכוש את הדירה בכל מקרה, והוא אף הוציא לנתבעת מכתב בנוסח זה.
יודגש, כי חרף דרישותיה הקודמות של הנתבעת לתשלום חוב דמי שכירות בסכומים גבוהים, התובע שילם ביום 3.12.14 סך של 18,821 ₪ בגין חוב דמי השכירות, וגם זאת, לטענתו , תוך כדי מחאה . והכל, למרות ש מלכתחילה הנתבעת טענה לחוב בסך של כ-135,000 ₪, בעוד שהתובע טען כי הוא עומד ביתרת זכות של 45,000 ₪ אצל הנתבעת.
ביום 18.12.14 נחתם בין התובעים לבין הנתבעת חוזה מכר ביחס לדירה מבלי שקוזזו כספי ההשקעה בהרחבת הדירה.
מהשתלשלות האירועים, כפי שפורטה לעיל, עולה כי גם לאחר מתן פסק הדין לא תיקנה הנתבעת את דרכיה ואת אופן התנהלותה, הנתבעת לא התאימה את דמי השכירות שבהם חויב התובע כך שיהיו לפי הוראות פסק הדין, ולא ערכה חישוב עדכני רטרואקטיבי של מצב חוב שכר הדירה בהתאם להוראות פסק הדין.
במקום לנהוג לפי הוראות פסק הדין, המשיכה הנתבעת לחייב את התובעים בשכר דירה בשיעורים גבוהים, ללא כל יסוד בדין או בהסכם, התנהלות רשלנית שגרמה לכך שבספרי הנתבעת הצטברו יתרות חוב בגין שכר דירה בשיעורים גבוהים ולא ריאליים, בניגוד להוראות פסק הדין, דבר שמנע מהתובעים להשלים את רכישת הדירה, שכן רכישת הדירה היתה מותנית כאמור בתשלום חוב שכר הדירה.
הפסיקה קבעה לא אחת לעניין התנהלות רשלנית של רשות ציבורית, כי זו נבחנת ע"פ אמות המידה של דיני הנזיקין, כאשר התנהלות בלתי סבירה של רשות ע"פ מבחני המשפט המינהלי מהווה לא אחת אינדיקציה לפעולה רשלנית של הרשות.
בע"א 243/83 עיריית ירושלים נ' אלי גורדון, לט(1) 113 (1985) בעמודים 134-136 קבע בית המשפט העליון כך:
"אכן, הגישה העקרונית, אשר צריכה להדריך אותנו, היא זו שמצאה ביטוי בדבריו של השופט לנדוי בע"א 247/55 [20] , בעמ' 1117, באמרו :
"... אין ספק, שכאשר רשות ציבורית יוזמת פעולה במילוי חובה ציבורית, והיא פועלת ברשלנות, קיימת בידי האזרח הנפגע תרופת הנזיקים הרגילה על יסוד עילת הרשלנות, אלא אם לשון החוק המיוחד, שלפיו פעלה הרשות, שוללת עילה זו במפורש...".
דינה של הרשלנות "הפקידותית" או "הביורוקרטית" - כלשונם של א' רובינשטיין וד' פרידמן, "אחריות עובדי ציבור בנזיקין" הפרקליט כא (תשכ"ה) 61 - צריכה להיבחן על-פי אותן אמות מידה כמו הרשלנות " הרפואית", או "ההנדסית" או האחרת.
...
עמד על כך השופט בייסקי בע"א 337/81 [17] , בעמ' 346 , באמרו:
"לצורך ביצוע התפקידים המוטלים עליה, נתונות בידי המשטרה כל הסמכויות הנדרשות; מה שנדרש מאנשי המשטרה, כמו מיתר הנמנים עם מנגנון המדינה, הוא להפעיל את הסמכויות בתבונה ולהשתמש בכוחות הנתונים להם באותה מיומנות וסבירות ולנקוט אותם אמצעי זהירות, המתחייבים בנסיבות המקרה, כפי שאדם סביר וכשיר לאותו עניין היה נוקט, והכול מתוך המגמה שלא לגרום נזק מעבר לנדרש לביצוע אותה משימה".
על הרשות להפעיל סמכותה וכוחותיה במיומנות ובסבירות ולנקוט באמצעי זהירות, אותם היה נוקט אדם או גוף סביר, והכל על מנת שלא לגרום לאזרח נזק שלא כדין.
בע"א 2906/01 עירית חיפה נ' מנורה חברה לביטוח בע"מ ( פורסם בנבו, מיום 25.05.2006) (להלן: " פסק הדין בעניין עיריית חיפה נ' מנורה") נקבע:
"על הקשר שבין חובות וכוחות סטטוטוריים ובין חובת הזהירות ברשלנות עמד השופט א' ברק (כתוארו אז) בעניין עיריית חדרה, באומרו:
הסמכויות הסטטוטוריות יוצרות תפקיד ציבורי ומעניקות מעמד של שליטה ופיקוח. כל אלה יוצרים תשתית עובדתית, אשר ממנה ניתן להסיק, כי הגוף השלטוני צריך לצפות, ששימוש או אי-שימוש רשלני בכוחותיו עשויים לגרום נזק מהמבנים המסוכנים לאנשים המצויים בקרבתם (שם, 766).
...
מתוך התנהלותה זו של המדינה עולה מסקנה כפולה. האחת, כי מדובר במחדל מתמשך ולא במדיניות מנומקת הנסמכת על שיקול דעת שהפעילה בכל הנוגע לסמכויות הפיקוח שהוקנו לה, והשנייה כי מדובר בהתנהלות שאיננה סבירה בכל קנה מידה העולה כדי התרשלות מצד המדינה....
דברים אלה מקובלים עלי במלואם והעובדה כי מדובר בדפוס התנהגות שנמשך שנים, להבדיל ממחדל חד פעמי, מחזקת ומעניקה משנה תוקף למסקנה בדבר התרשלותה של המדינה במקרה דנן (ראו והשוו: ע"א 6296/00 קיבוץ מלכיה נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(1) 16, 21; ע"א 1678/01 מדינת ישראל נ' וייס, פ"ד נח(5) 167, 186 (להלן: עניין וייס))."
הנה כי כן, כפי שנקבע בפסק הדין בעניין עיריית חיפה נ' מנורה, התנהלות של רשות במהלכה ניכר מחדל מתמשך, בלא מדיניות מנומקת ועקבית, תוך קביעה כי מדובר בהתנהלות בלתי סבירה - עולה ההתנהלות כדי התרשלותה של הרשות. העובדה כי מדובר בדפוס התנהגות שחזר על עצמו ונמשך שנים מחזקת ומעניקה משנה תוקף למסקנה בדבר התרשלותה של הרשות.
כפי שפורט לעיל בהרחבה התנהלות הנתבעת היתה שרירותית ובלתי עקבית. הנתבעת פעלה בניגוד להסכמות חוזיות ולאחר מכן, בניגוד לקביעות מפורשות בפסק הדין שניתן בעתירה המינהלית. הנתבעת שינתה תכופות את החלטותיה, בלא כל הסבר, ומבלי שהיתה מדיניות מנומקת הנסמכת על שיקול דעת בבסיס החלטותיה.
כך לדוגמה, כפי שהוכח לפני, חוב שכר הדירה השתנה אצל הנתבעת חדשות לבקרים, בלא כל הסבר, וללא כל יסוד, והדרישות שנשלחו לתובעים היו שרירותיות ומופרכות, ולראיה, בסופו של יום, שילם התובע בגין חוב שכר דירה סך של 18,821 ₪, גם זאת תוך מחאה, לאחר שבתחילה נדרש לשלם 135,000 ₪, לאחר מכן 50,000 ₪ ובשלב מסוים אף האמיר "החוב" לסך של 138,000 ₪.
בהקשר זה אבקש לציין את קביעותיו של בית המשפט העליון בפסק דין שניתן לאחרונה בעניינה של הנתבעת במסגרת ע"א 483/16 חביבה יהודאי נ' חלמיש - חברה ממשלתית - עירונית לדיור שיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב בע"מ (פורסם בנבו, מיום 3.10.17) , שם נקבע בפיסקה 45 לפסק הדין כדלקמן:
"בתוקף מעמדה כגוף דו-מהותי חלה על חלמיש חובת הגינות שאותה היא נושאת גם בהתקשרויותיה חוזיות (ראו עוד: דפנה ברק-ארז משפט מינהלי כרך ג' – משפט מינהלי כלכלי 303-297 (2013) (להלן: משפט מינהלי כלכלי)). חובת הגינות זו חלה ביתר שאת בממשקים של הרשות עם אוכלוסייה מוחלשת המתקשה למצות את זכויותיה ולמצוא את דרכה בנבכי הביורוקרטיה (ראו: איל פלג אתגר העוני של המשפט המינהלי 141 (2013)), ועל כן מצופה מן הרשות כי זו תסייע לה בהנגשת זכויותיה (כפי שפירטתי בחוות דעתי ב עע"ם 5017/12 אמזלג נ' עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ [פורסם בנבו] (29.1.2013) (בעיקר בפסקה 12) (להלן: עניין אמזלג), ב עע"ם 6147/11 גורובץ נ' משרד הפנים – מינהל האוכלוסין [פורסם בנבו] (3.3.2013), וב עע"ם 2732/14 שניידר נ' משרד הבינוי והשיכון [פורסם בנבו] (28.1.2015) (בעיקר בפסקאות 7 ו-13)). "
ובהמשך בסעיף 61 לפסק דין זה:
"קשה אפוא לומר שחלמיש קיימה את חובות ההגינות והגילוי שחלות עליה, כאשר במשך כל השנים נמנעה מלהציג לבני הזוג את מצב הפיקדון, אשר כאמור היה בשליטתה הכמעט מוחלטת, ואף סירבה לבקשתם לעבור לדירה קטנה יותר מבעוד מועד. מצופה היה מחלמיש, כנאמנה של בני הזוג וכרשות מינהלית שעניינה דאגה לאכלוסם של משפחות קשות יום..."
אין ספק כי רשלנותה וזלזולה של הנתבעת שאפיינו את התנהלותה לפני מתן פסק הדין, המשיכו אף ביתר שאת לאחר פסק הדין, כאשר יש לראות התנהלותה זו בחומרה יתרה, בהיותה מנוגדת להוראות מפורשות שנקבעו בפסק דין חלוט.
אשר על כן, הגעתי למסקנה כי הנתבעת אחראית לנז קים שנגרמו לתובעים עקב התנהלותה, הן עקב מחדליה ורשלנותה והן עקב חוסר תום הלב שבהתנהלותה.

הנזקים שנגרמו לתובעים
כפי שצוין לעיל, הנתבעת נהגה בצורה רשלנית בהתנהלותה אל מול התובעים, הפרה את ההסכם עימם ונהגנה בחוסר תום לב, ובכך, הסבה להם נזקים במספר ראשי נזק, אשר יפורטו להלן .

הפער בין מחיר הדירה אילו היתה נרכשת ע"י התובעים בשנת 2007 ובין המחיר בו נרכשה בשנת 2014 ואשר שולם לנתבעת
לולא רשלנותה של הנתבעת, יכולים היו התובעים לרכוש את הדירה מושא התובענה כבר בשנת 2007.
לפי "דף ריכוז רכישת דירה במבצע "כאן ביתי" שערכה הנתבעת (נספח 85 לתצהירי התובעים), הנושא תאריך 3.9.2007, מחיר הדירה באותו מועד עמד על סך של 972,925 ₪.
בהתאם לקביעתו של בית המשפט המחוזי בפסק דינו, המהווה כמפורט לעיל מעשה בית דין, התובעים היו זכאים להנחה לצורך רכישת הדירה בשיעור של 42.5%.
לכן, בספטמבר 2007, יכלו התובעים לרכוש את הדירה בסך של 559,432 ₪ (המהווים את שווי הדירה בסך של 972,925 ₪ פחות ההנחה בשיעור 42.5% - 413,493 ₪).
עקב רשלנותה ומחדליה של הנתבעת, עקב חיובם בשכר דירה בשיעור מופרז, דבר שגרם לכך שהתובעים לא יהיו זכאים להנחה בשיעור הנכון, נמנע מהתובעים לרכוש את הדירה בשנת 2007 וזו נרכשה לבסוף רק ביום 18.12.2014 (מועד החתימה על הסכם המכר) בתמורה לסך של 1,428,000 ₪.
כך, בשל התנהלותה הרשלנית של הנתבעת, נאלצו התובעים לשלם מחיר גבוה הרבה יותר תמורת הדירה, מזה שהיו משלמים אילו היתה נרכשת על ידם בשנת 2007, וזאת בשל עליות המחירים בשוק הדירות.
את הנזק שנגרם לתובעים בשל ראש נזק זה יש לחשב ע"י הפחתת הסכום אותו היו משלמים התובעים עבור הדירה בשנת 2007, לאחר הנחה בשיעור 42.5% כפי שנקבע ע"י בית המשפט המחוזי, (559,432 ₪) תוך שיערוכו של סכום זה , ע"י הצמדתו למדד עד ליום רכישת הדירה בפועל, 18.12.2014, (הסכום המשוערך הינו – 662,104 ₪ ) מסכום התמורה שנקבע בהסכם המכר שנחתם לבסוף ביום 18.12.2014 בסך של 1,428,000 ₪.
הנזק שנגרם לתובעים בגין ראש נזק זה, של עליית מחיר הדירה, עומד על סך של 765,896 ₪ נכון ליום 18.12.2014. ובסכום זה , בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום 18.12.14 ועד לתשלום בפועל, על הנ תבעת לפצות את התובעים.

פיצוי בגין שווי העבודות להרחבת הדירה
ביום 21.9.99 נשלח לתובעים מכתב ע"י מנכ"ל הנתבעת דאז, מר ארנון גלעדי (נספח 63 לתצהיר התובע) ובסעיף 3 למכתבו נכתב: "בעת רכישת הדירה ילקח בחשבון עלויות השיפוץ באם לא תקבל תשלום מחברת חלמיש", התחייבות זו לא הוכחשה ע"י הנתבעת.
כפי שפורט לעיל בהרחבה, חרף פניות חוזרות ונשנות של התובע אל הנתבעת, בסופו של יום, במסגרת קביעת מחיר הדירה, לא הביאה הנתבעת בחשבון את שווי ההשקעות שביצעו התובעים בהרחבת הדירה, כאשר על הנתבעת היה להפחית סכום זה מתמורת הדירה.
לפי חוות הדעת השמאית שצירפו התובעים כנספח 92 לתצהירו של התובע, עלות ההשקעות וההשבחות שבוצעו בנכס ע"י התובעים הינם בגבולות של 190,000 ₪ (נכון לחודש אפריל 2015, המועד הקובע לפי חוות הדעת).
חלמיש לא הכחישה התחייבות זו להפחית את עלות השיפוץ ממחיר הדירה ולא העלתה כל טענה ביחס אליה, כמו כן הנתבעת אף לא הגישה חוו"ד נגדית מטעמה ביחס לעלות השיפוצים.
יחד עם זאת, חקירתו הנגדית של מומחה התובעים העלתה כי חוות דעתו נעשתה ללא עריכת מדידות, בלא שהוצגו לו קבלות או חשבוניות בדבר העבודות שביצעו התובעים , וכי הוא העריך את עלות השיפוץ לפי שווי שוק, לפי אומדן "זהיר ביותר" של 5,500 ₪ למ"ר "תוך הכפלה במטראז'". המומח ה לא ידע לציין אילו עבודות נעשו בדיוק במסגרת ההרחבה והוא הכין את חוות דעתו בהתאם לדברים שנמסרו לו ע"י התובעים לאחר ביקור שנערך על ידו בדירה כ-16 שנה לאחר השיפוץ.
במסגרת נספח 85 לתצהיר התובע (הצעת הרכש) הוא דף ריכוז רכישת דירה משנת 2007 שהכינה הנתבעת, נלקחו בחשבון עלויות העבודות שביצעו התובעים בנכס והועמדו שם על סך של 77,800 ₪. סכום זה כשהוא משוערך למועד חוות דעת שמאי התובעים ע"י הצמדתו למדד שווה לסך של 90,884.55 ₪. כאשר הפער בין סכום חוות הדעת מטעם התובעים לסכום ההערכה המשוערך מהצעת הרכש משנת 2007 הינו עצום (כ- 100,000 ₪).
מקורו של הסכום הנקוב בדף ריכוז רכישת הדירה משנת 2007 אינו ברור וכך גם אופן חישובו, ועל כן, אין ביכולתי להסתמך עליו לצורך חישוב עלויות העבודות שביצעו התובעים בנכס. יחד עם זאת ניתן לראות בסכום המשוערך מדף הריכוז (90,884 ₪) משום הודאת בעל דין והסכמה מצד הנתבעת להשתתף בסכום זה ולהפחיתו ממחיר הדירה.
מאידך, גם חוות הדעת מטעם התובעים נעשתה לפי אומדנה כללית של עלות בניה בלא הסתמכות על ראיות בדבר ההוצאות, והיא נראית לי מופרזת וערוכה באופן מגמתי על הצד הגבוה.
לאור האמור לעיל, ומאחר ונראה לי כי הערכת כל צד בדבר עלויות הרחבת הדירה, מוטה לזכות הצד שלטובתו נעשתה, ראיתי לקבוע כי סכום ההשקעה שהשקיעו התובעים בשיפוץ הדירה הינו הסכום הממוצע שבין הסכום המשוערך שבהצעת המכר שהפיקה הנתבעת ( 90,884 ₪) לבין סכום חוות הדעת מטעם התובעים העומד על סך של 190,000 ₪, לפיכך סכום ההשקעה הינו 140,442 ₪ נכון ליום 5.5.15 ובסכום זה על הנתבעת לפצות את התובעים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום 5.5.15 ועד לתשלום בפועל.

דמי השכירות ששילמו התובעים במשך כל השנים בהם נמנעה מהם רכישת הדירה
הן במסגרת כתב התביעה, הן במסגרת תצהירו של התובע, נטען כי לאור התנהלותה הרשלנית של הנתבעת נמנעה מהתובעים במשך שנים רבות רכישת הדירה. בשנים אלו נאלצו התובעים לשלם לנתבעת ד מי שכירות בגין מגוריהם בדירה. אלמלא נהגה הנתבעת ברשלנות והדירה היתה נמכרת לתובעים כבר בשנת 2007, הרי שלא היה עליהם לשלם במשך כ"כ הרבה שנים נוספות שכר דירה, שכן מן הסתם, הדירה היתה עוברת לבעלותם.
בגין ראש נזק זה, התובעים עותרים לפסוק להם סך של 128,280 ₪. לטענתם, סכום זה משקף את דמי השכירות ששילמו החל מיום 1.1.2007 ועד למועד רכישת הדירה.
מסכים אני כי מדובר בנזק שנגרם לתובעים עקב התנהלותה הרשלנית של התובעת .
אולם, לעניין אופן חישוב הנזק, אבקש להעיר שתי הערות:
האחת, גובה הנזק הנטען בהקשר לראש נזק זה לא פורט ע"י התובעים, לא צורף כל תחשיב מדויק ולא הוסבר אופן חישוב הסכום ומרכיביו. מאידך, הנתבעת לא סתרה את הסכום האמור ולא הביאה כל ראיה כי הסכום שגוי. כל שהציגה הנתבעת הוא נספח 29 לתצהירו של גולן שמש, המכונה בתצהירו "מסמך גמר ההתחשבנות ", ובו למעשה מודה הנתבעת בכך שהתובעים שילמו דמי שכירות בסכום נומינאלי של 96,938.78 ₪ לתקופה שבין 1.10.2007 ועד ליום 1.12.2012. מסמך זה הוצג מבלי שיש בו חישובי הצמדה וריבית של הסכום האמור עד למועד הגשת התצהיר, וכן ללא כל התייחסות לתקופה הנוספת הנתבעת ע"י התובעים (שנת 2007 החל מינואר ועד לחודש אוקטובר ומשנת 2012 עד למועד רכישת הדירה בפועל). על כן, בנסיבות העניין, אין בידי אלא את הסכום אותו נקבו התובעים בתביעתם.
השנייה, לעניין אורך התקופה בגינה נטען הנזק. התובעים מציינים כי ביום 7.11.2006 הוחתמו לראשונה על בקשה לרכישת הדירה, אלא שלבסוף לא ניתנה להם ההזדמנות לרכוש את הדירה, כמפורט לעיל בהרחבה. על כן, מבקשים כי יושבו להם דמי השכירות ששולמו על ידם החל מיום 1.1.2007.
אולם, בהשוואה למשך ההליך הסופי של מכירת הדירה , שהתקיים בשנת 2014, בו לבסוף נמכרה הדירה לתובעים, אנו למדים כי מדובר על תהליך הנמשך כשנה. במסגרת תהליך זה, על התובעים היה לשלם שכר דירה בכל מקרה בגין מגוריהם בדירה. על כן, יש להפחית מתקופת הפיצוי הנתבעת, בגין תשלום דמי השכירות, תקופה של כשנה.
התובעים תבעו כאמור סך של 128,280 ₪ לתקופה של 8 שנים ( 1.1.07 עד לרכישה בפועל - 18.12.14 - מועד החתימה על הסכם המכר). הואיל וכאמור לעיל, לא ניתנה לי כל אינדיקציה באשר לאופן חישוב הסכום, סכום שכאמור לא נסתר ע"י הנתבעת , ומתוכו מודה הנתבעת בסך של 96,938.78 ₪ (נומינאלי), חישבתי את הסכום לו זכאים התובעים בגין ראש נזק זה עבור תקופה של 7 שנים על דרך האומדנא, תוך חישוב הסכום היחסי מתוך הסך של 128,280 ₪ המתאים לתקופה של 7 שנים (128,280 לחלק ל- 8 שנים שווה ל- 16,035 ₪ לשנה), דהיינו סך של 112,245 ₪ עבור 7 שנים. ובסכום זה על הנתבעת לפצות את התובעים, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום 18.12.14 ועד לתשלום בפועל.

הנזקים הכספיים בגין מכירת המגרש
התובעים עותרים כי הנתבעת תפצה אותם בגין הנזק שנגרם להם כתוצאה ממכירת המגרש ביום 28.2.07 בסך של 294,000 ₪ לצורך מימון רכישת הדירה . לטענתם, מאחר והנתבעת ט רפדה בהתנהגותה את רכישת הדירה, כספי מכירת המגרש נותרו בבנק לצורך התשלום עבור הדירה ולא היה ניתן לעשות שימוש בכספים אלו.
לטענת התובעים נכון למועד רכישת הדירה עמד מחירו של המגרש על סך 1,450,000 ₪ , כך שלטענתם הם הפסידו סך של 1,145,000 ₪ שהינו ההפרש בין מחיר המגרש בהתאם לחוות דעת השמאי ביום 1.1.15, לבין התמורה שבה נמכר ביום 28.2.07.
לטענת התובעים אלמלא מכרו את המגרש בשנת 2007, בידיעת הנתבעת, תוך שינוי מצבם לרעה, היו יכולים למוכרו בשנת 2015 במחירו העדכני ולממן את מרבית מחיר הדירה מתוך התמורה שתתקבל עבורו .
התובעים עותרים לפיצוי בגין ראש נזק זה בסך 1,160,000 ₪.
הואיל ופסקתי לזכות התובעים את מלוא סכום הנזק שנגרם להם כתוצאה מהתייקרות מחיר הדירה במהלך התקופה עד לרכישתה בפועל, ובנוסף פסקתי לזכותם את עלות השיפוצים שהשקיעו ברכישת הדירה וכן את דמי השכירות ששילמו במהלך תקופת העיכוב, הועמדו על ידי כך התובעים במצב שבו היו אילו רכשו את הדירה בשנת 2007, דהיינו במועד המקורי שבו ביקשו לרוכשה ובהתאם לשיעור ההנחה שקבע בית המשפט המחוזי, כך שהם פוצו בגין מלוא נזקיהם, דבר המנטרל את הנזק ככל שנגרם לתובעים עקב מכירת המגרש במועד בו נמכר , וזאת מבלי לקבוע מסמרות בשאלה האם נגרם נזק מסוג זה.
בנסיבות אלו אין מקום לפסוק לתובעים פיצוי נוסף בגין עליית מחיר המג רש שכן יהיה בכך משום כפל פיצוי.
כך, התביעה בגין ראש נזק זה נדחית.

פיצויים בגין עוגמת נפש
אין חולק כי הנתבעת התרשלה בהתנהגותה מול התובעים וסביר להניח כי דבר זה גרם לתובעים עוגמת נפש וטרדה, יחד עם זאת בפסק דינו של בית המשפט המחוזי נקבע לעניין התנהלות התובעים בזו הלשון :
"יחד עם זאת, יש גם לגנות את העותרים, אשר התנהלותם התאפיינה בחוסר תום לב. לעיתים עצמו עיניהם לנוכח טעויות של המשיבים שנעשו לטובתם- ושילמו במשך שנים שכר דירה זעום של 120 ₪ לחודש, שלא היו זכאים לו עפ"י הכתוב בחוזה והחלטות הוועדה. במקרים אחרים, אף לא בחלו בהסתרה והטעיה כדי ליהנות מכספי הציבור ולקבל הנחות נוספות- כמו למשל רישום רכב על שם אחיו של העותר, שהעותר משתמש בו באופן יומיומי, וכאשר לא הצהירו כנדרש על עבודתה של העותרת. יש מידה גדולה של עזות מצח בטענתם כי הרשויות מתנכלות ומתעמרות בהם, באשר התנהגותם שלהם חסרת תום לב".
לאור התנהלות התובעים בחוסר תום לב, כפי שנקבע בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, לא ראיתי לנכון לפסוק להם פיצויים בגין עוגמת נפש, לבל יצא החוטא נשכר. במיוחד בהביאי בחשבון את דברי בית המשפט המחוזי ביחס לתובעים בפסק דינו : "יש מידה גדולה של עזות מצח בטענתם כי הרשויות מתנכלות ומתעמרות בהם, באשר התנהגותם שלהם חסרת תום לב".

טענת הנתבעת בדבר אי הקטנת הנזק ע"י התובעים
הנתבעת טענה כי על התובעים היה לפעול להקטנת נזקיהם, כאשר לטענתה הם היו צריכים לשלם את חוב שכר הדירה שנדרש מהם ע"י הנתבעת כתנאי לרכישת הדירה, לרכוש את הדירה ולתבוע לאחר מכן את נזקיהם . לטענת הנתבעת , התובעים הם שעיכבו את הרכישה על ידי ויכוחיהם על שיעור שכר ה דירה ובכך שהגישו עתירה מנהלית, דבר שעיכב את הרכישה בשנים נוספות.
לא אוכל להסכים עם הנתבעת בעניין זה, חוב שכר הדירה שנדרש מהתובעים בשלב הראשון היה בסכום גבוה של כ-130,000 ₪, ולא ניתן לצפות מהתובעים לשלם סכום נכבד זה עליו הם חולקים, במיוחד כשנקבע כי הם זכאים להנחות בשכר דירה עקב מצבם הכלכלי וסביר להניח כי לא היתה להם אפשרות לשלם סכום זה.
זאת ועוד, לא רק גובה חוב שכר הדירה היה שנוי במחלוקת, אלא שהמחלוקת העיקרית והמשמעותית יותר, נסובה סביב שיעור ההנחה לה היו זכאים התובעים ברכישת הדירה, כאשר התובעים טענו כי מגיעה להם הנחה בשיעור של 85% כזכאים לשלם שכר דירה סוציאלי, בעוד הנתבעת טענה כי ההנחה לה הם זכאים הינה בשיעור של 12.5% בלבד כחייבי שכר דירה לפי מחירי השוק החופשי. הפערים בין שיעורי ההנחה ברכישת הדירה הינם עצומים ומסתכמים במאות אלפי שקלים, ולא ניתן לצפות מהתובעים להסכים ולרכוש את הדירה לפי שיעור ההנחה אותו הציעה הנתבעת.
המחלוקת בין הצדדים הוכרעה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בעתירה המנהלית שקבע את שיעור ההנחה לה זכאים התובעים ברכישת הדירה, (42.5%) ואת אופן חישוב שכר הדירה במהלך התקופה.
אכן על הניזוק לעשות להקטנת הנזק, אולם בעניין זה נקבע ב-ע"א 531/71 לכוביצר נ' רודה, פד"י כ"ו (2) 113, 118:
"איננו סבורים כי הניזוק חייב לצאת מגדרו בנסותו למלא את החובה המוטלת עליו ולהקטין את נזקו. אמנם צריך הוא לעשות את אשר סביר לעשות באותן נסיבות... אך אין לדרוש ממנו כי יעשה הרבה מעבר לכך..."
ובע"א 252/86 גולדפרב נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פד"י מ"ה (4) 45, 53 נקבע כך:
"הוצע כי על הניזוק לנקוט אותם אמצעים להקטנת הנזק שהיה נוקט אילו הוא היה גורם לנזקו שלו... לדעתי, אמת מידה זו קשה היא מדי. אין לדרוש מהניזוק כי יתייחס את המזיק כאל עצמו. זו מידת "חסידות" שאין זה ראוי להעמיד בה את הניזוק. לעומת זאת, אין לאפשר לניזוק להתעלם מאינטרסים של המזיק. זו מידת רשעות שאינה ראויה. יש לדרוש מהניזוק כי יתחשב הן באינטרס של עצמו והן באינטרס של המזיק, תוך איזון ראוי ביניהם, שישקף את תחושת הצדק של הציבור הנאור בישראל."
לאור האמור לעיל, בנסיבות המקרה שלפני, לא היה באפשרות התובעים לפעול להקטנת נזקם.

סוף דבר
הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים כדלקמן :
הנזק שנגרם לתובעים בגין עליית מחיר הדירה, סך של 765,896 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום 18.12.14 ועד לתשלום בפועל.
בנוסף, סך של 112,245 ₪ בגין דמי שכירות ששילמו התובעים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום 18.12.14 ועד לתשלום בפועל.
בנוסף, סך של 140,442 ₪ בגין ההשקעה בהרחבת הדירה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום 5.5.15 ועד לתשלום בפועל.
כן, הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את סכום האגרה, כפי ששולמה ואת השכר המומחה (השמאי) והכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום תשלומם.
בנוסף הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 75,000 ₪.

ניתן היום, ט"ז חשוון תשע"ח, 05 נובמבר 2017, בהעדר הצדדים.