הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 24422-07-16

לפני כבוד השופטת פנינה נויבירט

המבקשים:

  1. יצחק הגדיס
  2. מרגלית הגדיס

נגד

המשיבים:

  1. רום ארד הנדסה בע"מ
  2. אוריון שיא ניהול והנדסה בע"מ
  3. אורי רפאלוביץ

החלטה

פתח דבר

לפני בקשת התובעים למתן צו מניעה זמני כנגד הנתבעת 1, רום ארד הנדסה בע"מ (להלן: "רום ארד הנדסה"), שייאסור על יה להמשיך בהליך רישום זכויות רוכשי הדירות בבית המשותף בחלקה 500 בגוש 3846 שברחוב משה לרר 20 בנס ציונה (להלן: "הבית המשותף"). במסגרת הבקשה התבקש בית המשפט אף להורות על ביטול רישום הבית המשותף עד למתן פסק דין בהליך זה. אך בתשובת המבקשים לתגובת המשיבה לבקשה, ויתרו המבקשים על הכרעה בבקשתם לסעד זמני זה.

בקשה זו מוגשת בשל מחלוקת הצדדים בנוגע להתחייבותה החוזית של רום ארד הנדסה להסבת מחסן הדירה לחדר אמבטיית הורים, כחלק משטחה העיקרי של הדירה (להבדיל משטח הצמוד לה). לטענת המבקשים, רישום הבית המשותף על פי התשריט, כך שהמחסן יוצמד לדירה, יפגע במימושו האפשרי של פסק דין בהליך דנן בכל הנוגע להסבת המחסן כאמור.

תמצית טענות הצדדים

תמצית טענות המבקשים

על אף שרום ארד הנדסה היתה ערה להשלכות רישום הבית המשותף קודם להכרעה במחלוקת זו, ובניגוד להתחייבותה החוזית, פעלה היא בחוסר תום לב לרישום הבית המשותף, תוך פגיעה בבירור ראוי ויעיל של ההליך העיקרי .

רישום השטח שבמחלוקת כצמוד לדירה ולא כחלק ממנה יסב למבקשים נזק בלתי הפיך אשר ייתר הדיון בחלקה הארי של התביעה. אם לא יינתן הצו המבוקש, יקשה הדבר ואף ימנע יישום פ סק הדין, בשל מורכבות ההליך לתיקון צו רישום בית משותף. הצו חיוני גם לשמירת המצב הקיים עד להכרעה בתביעה.

ככל שיינתן הצו המבוקש, לא תיגרענה זכויותיה של המשיבה , ולא ייגרם לה כל נזק . זאת מאחר שעל פי הסכם המכר כל עיכוב ברישום הבית המשותף, וכפועל יוצא מכך ברישום הדירות על שמות הקונים, אינו מהווה הפרה של ההסכם ולא תהיה לקונים עילת תביעה כנגד המשיבה.

תמצית טענות רום ארד הנדסה

סעד זמני נועד לשמור על המצב הקיים לשם קיומו של הליך תקין ו להבטחת ביצוע יעיל של פסק הדין. במקרה דנן, אין כל קשר בין הסעד הזמני המבוקש לבין הסעד העיקרי שנתבע. במסגרת התביעה נתבע סעד כספי בלבד בגין ירידת ערך בקשר לשטח שבמחלוקת. בנסיבות אלה, מתן הסעד הזמני יאיין את הסעד העיקרי הנתבע, שכן רישום השטח שבמחלוקת כחלק מהדירה ישלול פיצוי כספי בגין ירידת ערך כאמור .

לבית משפט זה אין סמכות עניינית להכריע בבקשה, שכן הסעד המבוקש בה נוגע לבעלות או לזכויות קנייניות במקרקעין ועל כן הסמכות העניינית נתונה לבית המשפט המחוזי.

המשיבה התחייבה בהסכם המכר לפעול לרישום הבית המשותף, וכך עשתה. המבקשים ידעו כי המשיבה פועלת לרישום הבית כאמור במועד בו הגישו תביעתם העיקרית. ככל שסברו המבקשים כי יש הצדקה להשהיית הליך הרישום, היה עליהם לעתור בבקשה מתאימה עובר להגשת התביעה. הגשת הבקשה בשלב זה, כשלוש שנים לאחר הגשת התביעה, לוקה בשיהוי ניכר ובלתי סביר .

אין מחלוקת, כי הבית המשותף נרשם ככזה עוד ביום 1.4.19, ולטענת המבקשים הדבר הובא לידיעתם כבר ביום 23.5.19, אך המבקשים השתהו כחודשיים וחצי לאחר שנודע להם על רישום הבית. השיהוי בהגשת הבקשה מקים טענת השתק ומניעות לפיה המבקשים מושתקים מלטעון כי אי מתן הצו עלול להכביד על ביצועו של פסק הדין לכשיינתן.

קבלת הבקשה תגרום למשיבה נזק בכך שזכויותיהם הקנייניות של שאר בעלי הדירות ייפגעו – דבר אשר יחשוף המשיבה לתביעות משפטיות ובכללן נזקים כספיים. המבקשים כלל לא צירפו צדדים דרושים, אשר הם הדיירים אחרים בבית המשותף, שההכרעה בבקשה למתן צו מניעה זמני כאמור עשויה להשפיע על זכויותיהם הקנייניות.

המבקשים הגישו הבקשה בחוסר תום לב, ואף בחרו להעלים מידע מהותי מבית המשפט, כגון העובדה שהמשיבה השיבה למכתבם מיום 3.6.19 והבהירה כי השטח נשוא המחלוקת לא נרשם כשטח משותף אלא כשטח נוסף אשר בבעלות המבקשים. עובדה זו מייתרת הצורך במתן הצו, והשמטתה מבקשת המבקשים מציגה תמונה מסולפת. משהעלימו המבקשים מבית המשפט עובדות חשובות ובלבד לזכות בצו – דין בקשתם להידחות.

דיון והכרעה

הצדדים חלוקים בשאלת הסמכות להכריע בבקשה, ובשאלת הצדקת הבקשה. לאחר שעיינתי בבקשה ובתשובות לה הגעתי לכלל מסקנה כי בסמכותי להכריע בבקשה, וכי דין הבקשה להידחות.

בהתאם להוראות סעיף 75 לחוק בתי המשפט [נוסח חדש], תשמ"ד-1984, בסמכותו של בית משפט הדן בעניין אזרחי ליתן כל סעד, לרבות צו עשה וצו לא תעשה, ככל שיראה לנכון בנסיבות שלפניו. בהתאם להגדרת המונח "סעד זמני" שבסעיף 1 לתקנות סדר הדין האזרחי – סעד זה נועד להבטחת קיומו התקין של ההליך או לביצועו היעיל של פסק הדין.

לפי תקנה 362 לתקנות סדר הדיון האזרחי, לשם מתן סעד זמני נדרשת בחינת קיום ראיות מהימנות לכאורה לקיומה של עילת תביעה. כמו כן נדרשת בחינת מאזן הנוחות, על דרך איזון בין נזקו של המבקש, במידה שלא יינתן הצו ובסופו של הליך תתקבל תביעתו, לבין נזקו של המשיב, אם יינתן הצו, ולבסוף תידחה התביעה.

תכלית הסעד הזמני לשרת את הסעד העיקרי הנתבע. על כן, בהתאם להלכה הפסוקה, בחינת מאזן הנוחות חייבת להתבצע על רקע ההליך העיקרי. רק בנסיבות בהן מתן הסעד הזמני עשוי להבטיח למבקש את מתן הסעד הסופי המבוקש, או את אפשרות בירור ההליך העיקרי, יהיה מקום לנתינתו , כדברי כב' השופט סולברג ברע"א 2815/16 בנק הפועלים בע"מ נ' יצחק חנאי (פורסם במאגרים, 7.7.16, בפסקה 15):

לא די בכך שסיכויי ההליך גבוהים; השאלה היא האם הסעד הזמני המבוקש עומד בהתאמה לסעד המבוקש בהליך או שהוא מתבקש ממנו באופן ישיר.

ברוח הדברים מבהיר המלומד גורן, כי אין מקום למתן סעד זמני זולת בהתאמה לסעד העיקרי הנתבע, ובלשונו (א' גורן, "סוגיות בסדר דין אזרחי" (מהדורה שתים עשרה, 2015), בעמ' 872):

"אין מקום ליתן סעד זמני אלא, ובעיקר, ככלי עזר לקיום ההליך העיקרי ולהצלחת מימושו של הסעד העיקרי הוא הסעד הקבוע ... אין מקום ליתן צו ביניים שאין בו כדי להבטיח את מימושו של ההליך העיקרי. אין מקום ליתן צו זמני (או צו ביניים אחר) אלא בצמוד לתובענה שהוא בא לשרת."

במקרה דנן, אף אם אניח קיומן של ראיות לכאורה לביסוס התביעה, הרי שמאזן הנוחות נוטה לטובת רום ארד הנדסה.

תביעה זו היא תביעה כספית – חוזית ונזיקית. המבקשים אינם עותרים ל אכיפת התחייבויותיה החוזיות של רום ארד הנדסה להכשרת המחסן הצמוד לדירה מושא התביעה כחלק משטחה העיקרי של הדירה . תחת זאת נתבע במסגרת התביעה העיקרית סעד כספי לפיצוי בגין ירידת ערך בשל הפרת התחייבויותיה של רום ארד הנדסה להכשרת השטח שבמחלוקת. הסעד הזמני המבוקש - מתן צו מניעה זמני לאיסור המשך הליך רישום זכויות רוכשי דירות בבית המשותף – כלל אינו משרת את הסעד העיקרי הנתבע.

בתגובת המבקשים לתשובת רום ארד הנדסה לבקשה זו מאשרים המבקשים כי אכן עסקינן בתביעה כספית. אך טוענים, כי הסעד הכספי הנתבע שמור למקרה בו לא ניתן יהיה להסדיר רישום השטח שבמחלוקת כמתחייב מהסכם המכר. המבקשים מפנים ללשון סעיף 47 לכתב התביעה, במסגרתו התבקש בית המשפט, בין היתר, להשית על רום ארד הנדסה את "ההשלכות הכספיות של ירידת ערך הדירה, ככל שלא יבוצע הדבר בהתאם לחוות הדעת של השמאי חיים אטקין – ראה סעיפים 13-14 לחוות הדעת. עלות הפיצוי הנדרש היא בסך 500,000 ₪ ... ". אך דווקא מלשון סעיף זה עולה, כי המבקשים לא תבעו סעד אכיפה, ואף לא תבעו סעדים חלופיים, כי אם הסתפקו ב תביעה לפיצוי כספי, ככל שלא יוסדר הטעון הסדרה על פי חוות הדעת של השמאי מטעמם. המבקשים אף אינם מכחישים את טענת רום ארד הנדסה, כי תביעה לאכיפת רישום הדירה כאמור כלל אינה בסמכותו העניינית של בית משפט זה, בהתאם להוראות סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט, תשמ"ד-1984.

המבקשים הסבירו, כי לא עתרו בסעד של אכיפה בכתב התביעה שכן בניגוד לרום ארד הנדסה - לא היו להם הכלים, המידע והיכולות של המשיבה כדי לדעת כיצד לאכוף המבוקש. לדבריהם מטעם זה לא היה מקום לבקש בכתב התביעה סעד של אכיפה. עוד טענו המבקשים, כי במסגרת התביעה נתבע סעד כספי, אך זאת בשל סירובה העיקש של רום ארד הנדסה לקחת על עצמה אחריות לביצוע התחייבותה החוזית המפורשת, ומאחר שלא היה ידוע למבקשים אם אכן רום ארם הנדסה ניצלה את מלוא זכויות הבניה שלה או שבידיה זכויות אחרות שבאפשרותה לנייד. בנוסף, טענו המבקשים, כי בכוחה של רום ארד הנדסה להסב את שטח המחלוקת לשטח עיקרי בדירת המבקשים בעלות נמוכה, כי רום ארד הנדסה לא פסלה לאורך הדיון את האפשרות לעשות כן, וכי בית המשפט גילה אף הוא עמדתו כי ביכולתה של רום ארד הנדסה להסדיר העניין. לדבריהם דבר זה אף קיבל ביטוי מעשי בהחלטת בית משפט, וזאת על אף שהסעד לא נדרש.

ברם עצם העובדה שהמבקשים לא עתרו בפועל לקבלת סעד של אכיפה, תהא הסיבה לכך אשר תהא, די בה כדי לשמוט הקרקע תחת בקשתם לקבלת צו מניעה זמני של רישום זכויות הדיירים בבית המשותף. אין די בכך שאכיפת ההסכם אפשרית, ואף הוצעה כפתרון ישים ליישוב המחלוקות בין הצדדים, כדי לשנות מהעובדה שסעד האכיפה לא נתבע.

מאחר שהתביעה היא תביעה כספית, רישום הזכויות כאמור לא יכשיל בכל דרך את סיכוייהם של התובעים לקבלת הסעד כספי בגין ירידת ערך אותו תובעים המבקשים. גם אם יתקלו המבקשים בקושי משמעותי בתיקון המצב הקיים ובהסדרת הרישום בלשכת רישום מקרקעין, וייאלצו להוציא משאבים רבים ולנהל הליכים נוספים לשם הסדרת הרישום , הרי שמאחר שהסדרת הרישום כלל לא נתבעה במסגרת הליך זה, אין בכך כדי להשפיע על ניהול ההליך או על ביצועו של פסק דין שיינתן בו. על כן אין תוחלת, צורך או הצדקה במתן צו זמני כמבוקש.

זאת ועוד, במסגרת בקשתם קוראים המבקשים להתערבותו הדחופה של בית המשפט במתן צו מניעה זמני שיאסור על המשיבה להמשיך בהליך רישום זכויות רוכשי הדירות בבית המשותף. ברם המבקשים עצמם התמהמהו בהגשת בקשתם. כבר במועד הגשת התביעה ידעו המבקשים על פועלה של רום ארד הנדסה להסדרת רישום הבית המשותף ורישום זכויות רוכשי הדירות בו. עוד ידעו המבקשים, כי רום ארד הנדסה מתכוונת לרשום את זכויות התובעים כך שהשטח שבמחלוקת לא ייכלל בדירה, עת בפתח כתב התביעה הבהירו (בעמ' 1): "כן גילתה הנתבעת כוונתה להפר הפרה צפויה של התחייבויותיה שבהסכם המכר, כי אין בכוונתה להסדיר את הסבת המחסן לחדר אמבטיית הורים שבוצעה זה מכבר ... ולפיכך אף אין היא מתעתדת לרשום את זכויות התובעים בדירה כך שתכלול את חדר אמבטיית ההורים, כפי שנבנתה על ידה בפועל". על אף שהמבקשים ידעו כי רום ארד הנדסה מתעתדת לרשום הבניין המשותף, וכי אינה מתכוונת להכליל את השטח שבמחלוקת בשטח הדירה לצרכי רישום, השתהו המבקשים זה למעלה משך כשלוש שנים מהעלאת בקשתם זו.

המבקשים תלו את עיתוי הגשת בקשתם בכך שרק ביום 3.6.19 התקבל על ידיהם מכתב מטעם רום ארד הנדסה, המעדכן על הסדרת רישום הבית המשותף בלשכת רישום מקרקעין , והמזמין את המבקשים ל סור למשרד עו"ד לשם השלמת רישום זכויותיהם בדירה. אך מכתב זה לא חידש למבקשים דבר, שכן התחייבותה החוזית של רום ארד הנדסה עוגנה כבר בהסכם המכר עליו חתמו המבקשים ביום 17.11.13. המבקשים אף ידעו כי רום ארד הנדסה מתעתדת לרשום זכויותיהם בדירה מבלי להכליל את שטח המריבה כבר במועד הגשת התביעה, כפי שהרחבתי לעיל. על כן אין במכתב האמור כדי להצדיק השיהוי בהגשת הבקשה.

עוד טענו המבקשים לחוסר תום לב מצידה של רום ארד הנדסה, שלדבריהם היתה אמורה להימנע מרישום הבית המשותף עד להכרעה במחלוקת זאת. המבקשים הפנו ל הוראות סעיפים 6.3 עד 6.5 להסכם המכר, המסדירים את התחייבותה החוזית של רום ארד הנדסה כלפי רוכשי הזכויות בבניין המשותף. מהוראות סעיפים אלה עולה, בין היתר, כי לא היה בעיכוב בהסדרת רישום הבית המשותף משום הפרת הההסכם. אך לא מצאתי כל פסול בכך שרום ארד ה נדסה קידמה רישום הבית המשותף כפי התחייבותה החוזית לדיירי הבית המשותף. אף לא השתכנעתי כי היה בהגשת ה תביעה מטעם המבקשים כדי להצדיק עיכוב רישום הבית המשותף, חרף התחייבויותיה החוזיות של רום ארד הנדסה, ועל אף השלכות העיכוב ברישום כלפי כל דיירי הבניין המשותף. תביעה כספית זו הוגשה תחת ההנחה כי אכן יבוצע רישום של הבית המשותף באופן המנציח את אי הכללת שטח המחלוקת בדירת המבקשים. למרות שהמבקשים ידעו כי רום ארד הנדסה מתכוונת לרשום הזכויות בדירה נמנעו הם מלעתור לעיכוב הרישום. על כן אין להלין על רום ארד הנדסה על שקידמה הרישום - מקום בו לא הועלתה כל טענה בנושא מטעמם של המבקשים עד למועד הגשת בקשה זו.

התמהמהותם הבלתי מוצדקת של המבקשים מלעתור בבקשה לסעד זה מעידה, שאף אליבא דשיטתם של המבקשים אין המדובר בעניין דחוף המצדיק סעד בהול. השיהוי בו נקטו המבקשים מלמד, כי אף אליבא דשיטתם, אין לחשוש כי רישום זכויות דיירי הבית המשותף יחבל בהליך זה או יכביד על יישום פסק הדין שיינתן בו.

דינה של הבקשה למתן צו מניעה זמני להידחות אף מהטעם, כי המבקשים נמנעו מלצרף צדדים דרושים, הם יתר רוכשי הדירות בבניין המשותף שאת רישום זכויותיהם עותרים המבקשים לעכב. זאת על אף שהפגיעה הכרוכה בעיכוב רישום הדירות של רוכשי הדירות בבניין המשותף מיידית וניכרת, בפרט נוכח הודעת רום ארד הנדסה מיום 23.5.19 כי הבניין המשותף נרשם, וכי החלה הסדרת רישום זכויות בעלי הדירות בבניין.

בקשת המבקשים היא, כי בית המשפט יורה על עצירת רישום הזכויות המצוי בעיצומו, ועל עיכוב הדבר עד להכרעה בהליך זה, מבלי שעמדותיהם של כל בעלי הדירות בבניין המשותף עליהם ישפיע הצו – תישמענה.

לטענת המבקשים, אין בבקשתם כדי לפגוע בזכויותיהם הקנייניות או החוזיות של יתר רוכשי הדירות בבניין המשותף, שכן זכויות אלה תירשמנה בהגיע המועד, ובהתאם להוראות סעיפים 6.3 – 6.5 להסכמי המכר. טענתם זו נטענת תחת ההנחה כי אין שוני בנוסח כל הסכמי המכר שנחתמו על ידי רוכשי הדירות בבניין המשותף. לא התרשמתי מטענה זו. עצם ההנחה כי אין שוני בנוסח הסכמי המכר אינה מבוססת, ולא ניתן לשלול האפשרות כי התחייבויותיה החוזיות של רום ארד הנדסה כלפי רוכשי הדירות בבניין אינן זהות. אך גם תחת ההנחה כי הוראות סעיפים 6.3 – 6.5 להסכם המכר בין המבקשים לרום ארד הנדסה מצויות בכל הסכמי המכר – אין די בהוראות אלה כדי לשלול האפשרות לפגיעה בזכויותיהם של יתר רוכשי הדיר ות בפרוייקט. עצם העיכוב ברישום זכויותיהם של רוכשי הדירות בבניין משפיע על רוכשים אלה. העובדה כי עיכוב זה לא יעמיד לרוכשי הדירות עילת תביעה כנגד רום ארד הנדסה על פי הוראות הסכמי המכר כאמור – מעצימה הנזק לרוכשי הדירות. משמעות הדבר היא, כי רוכשי הדירות הם שישאו בנזק הכרוך בעיכוב רישום הדירות, וכי לא יהא באפשרותם לקבל שיפוי מרום ארד הנדסה בגין כך. בנסיבות אלה, אין כל הצדקה למתן הסעד הזמני, אשר לו השפעה ברורה ומיידית על רוכשי הדירות, קודם לקבלת עמדתם.

עוד טוענים המבקשים, כי רום ארד הנדסה מחזיקה בייפוי כוח בלתי חוזרים מטעם רוכשי הדירות בבניין המשותף, בהם היא יכולה לעשות שימוש לצורך רישום זכויות הרוכשים בצד ייחוד משכנתאות שנטלו, ללא צורך בקבלת הסכמתם של יתר רוכשי הדירות או הכללתם כמשיבים לבקשה. אך אין בעובדה כי הסדרת רישום זכויותיהם של רוכשי הדירות אפשרית אף ללא קבלת הסכמת רוכשי הדירות כאמור – כדי להצדיק הסבת נזק לרוכשי הדירות על דרך עיכוב רישום זכויותיהם , מבלי שקולם יישמע.

סיכומם של דברים, אין הצדקה להענקת הסעד הזמני המבוקש. רישום זכויות בעלי הדירות בבניין המשותף לא ישפיע על ניהול ההליך או על ביצועו של פסק דין שיינתן בו. השיהוי בהגשת הבקשה מעיד כשלעצמו כי אף המבקשים לא חזו כי רישום הזכויות יחבל בהליך או יכביד על יישום פסק הדין שיינתן בו ומלמד, כי אין המדובר בעניין דחוף. בנסיבות אלה אין הצדקה לעיכוב רישום זכויות רוכשי הדירות בבניין המשותף, על כל השלכותיו של עיכוב זה, מבלי שתישמע עמדת יתר רוכשי הדירות, שלא צורפו כמשיבים לבקשה.

משהגעתי לכלל מסקנה כי אין להיעתר למתן הצו המבוקש, מתייתר הצורך בהכרעה במחלוקת הסמכות העניינית. למעלה מן הצורך אזכיר, כי בתגובת המבקשים לתשובת רום ארד הנדסה, במסגרתה הועלתה טענת הסמכות העניינית, לא הכחישו המבקשים את טענותיה של רום ארד הנדסה לעניין היעדר סמכות עניינית בהתאם להוראות סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט. המבקשים נמנעו מלהתייחס להוראת חוק זו, ותחתיה טענו כי מקור הסמכות של בית המשפט לדון בבקשה בהוראות תקנה 362(א) לתקנות סדר הדין האזרחי. ברם אין בהוראות התקנות כדי לגבור על הוראות הדין, ואין הן מקימות סמכות לדון בבקשה מקום שעל פי דין בית משפט זה אינו מוסמך ליתן הסעד המבוקש מכוח הוראת חוק בתי המשפט האמורה.

סוף דבר

הבקשה נדחית. המבקשים יישאו בהוצאות הבקשה בסך של 2,000 ₪ אשר ישולמו לרום ארד הנדסה בתוך 30 יום.

ניתנה היום, כ"ב אלול תשע"ט, 22 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.